地产

上个月，某总部位于上海的温哥华房地产信息中文网站被BC省房地产委员会告上法庭，该网站负责人表示，该网站只是房产信息平台，不做房产的实体交易，具体的交易由网站的合作方进行。负责人称该网站的合作方非常多，包括一些地产经纪和组织。网站盈利来自于两部分，一部分是网站广告，一部分是将买家介绍给合作方后，向对方收取的费用，但是对于合作方收取的并不是佣金，而是一个可以称为介绍费或客户管理费的费用。 近日记者冒充买家与该网站接触。在一通电话中，网站工作人员告诉记者：“不用担心，在温哥华买房很简单，我们公司会派人到机场接你。没有买房经验不要紧，我们公司是一条龙服务，全程参与，到了那会有那边的工作人员照顾你。我们同事每天都会带您去看房，找到合适的房子后，他会和卖方中介谈。我们还有工作人员帮您在银行申请贷款。” 这一系列的服务远远超出了网络平台的范围，已经达到了地产经纪的程度。然而，该网站没有相关BC省房地产交易的任何执照。 与该网站合作的一位罗姓地产经纪，在社交媒体上声称自己是加拿大永久居民，并且已经在温哥华出售了至少一套百万房产。他在私人的微信账号上曾称自己是“某某网2016年最佳经纪”。《环球邮报》指出，罗姓经纪今年三月时在他的微信中发了一张位于西温带海景的房屋照片，这套房子以800万加币卖给一个中国买家，他在照片的附文中说道，这套房子是他卖的，“越努力工作，就会越幸运”。当《环球邮报》联络了这位罗姓经纪后，他拒绝承认与这套房子的交易有关，并且立即结束了对话，没有回答他是否在加拿大或中国有经纪执照。 无BC省牌照 ，有其他地区、其他国家牌照也可以卖房子 BC省自今年8月起开始对大温房产的外国买家征收15%的房地产转让税。温哥华市将在2017年底以前对全年无人住的第二套房产征收空屋税。但是对某网站这样位于BC省以外的无照卖房的外国公司，尚无相关制约规定。 倘若罗姓地产经纪没有任何牌照，那么他参与房屋买卖活动自然是违法的。但如果他持有BC省以外的其他例如中国牌照呢?答案让人大吃一惊。 在一般人的印象里，在BC省买卖房地产，持有BC省牌照应该是理所应当的事情。但实际上，BC省允许海外公司在没有获得省府发布的执照情况下，出售本省的房产。 据《环球邮报》报道，BC省房地产委员会发言人Marilee Peters表示，“BC省外有其他地区牌照的经纪是可以替他们的客户下offer买房的，BC省的经纪也有义务向卖家传达offer信息，除非他们的客户没有指示。(‘Individualsin other jurisdictions licensed to provide real estate services may submitoffers on behalf of clients for B.C. properties, and licensees in B.C. have anobligation to communicate these offers to their clients, unless their clientshave instructed them otherwise’)” BC省财政部在一份声明中，强烈鼓励消费者“在房产买卖时选择持BC省牌照的中介服务机构或经纪。”BC省房地产监管漏洞面临挑战 如果是在过去，异地经营房地产是不可想象的。但是互联网的普及改变了获得资讯的方式，让身在上海的网站可以在第一时间提供大温的房地产信息。 “互联网正在挑战各种主权和监管规则。”BC省公证人协会法律顾问Ron Usher说。 Usher表示，当人们接受了那些没有本地牌照经纪的建议，有关购房时的纳税规定、消费规定、房地产交易规则、公开度等这些信息都变得不可靠，也很难得到保障，这些持其他地区国家牌照的经纪，不以任何方式对任何人负责。 而在其他省份和州，是有针对外国经纪和公司参与本省房地产的长期规定的。 例如美国纽约，早在1930年，纽约州就颁布规定称，任何在该州从事房地产行业的相关人员，无论在哪里，都需要当地的牌照认定。非居民想要获得纽约房产交易牌照，必须通过州立法院的批准。纽约州政府发言人称，“如果一个经纪人要帮客人在纽约州租房或者买房，他必须持有本地牌照。” 在美国加利福尼亚州，没有本州牌照的人禁止进行房地产服务，除非他们把客人转介给有牌照的经纪。 加拿大安大略省要求任何交易安省房产的地产经纪，都需要在安省地产委员会(Real Estate Council ofOntario，RECO)注册。RECO工作人员JosephRicher说“代表客人进行房产交易的人必须具备技能、知识和责任感，以便在交易中为客户争取最大利益。” 然而在BC省，对于执业牌照的要求却不适用于省外的人或公司，政策相当宽松。这也就给了一些公司和个人可趁之机，钻了法律的漏洞。

　　 根据过去5个月温市中心柏文的销售数据，高于挂牌价成交的比率由今年6月的65%急跌至今个月的14%，而基准价亦下跌了5%。有地产业界人士表示，在针对外国买家的新税制下，柏文楼价亦无法避免下跌。 　　一直追踪房屋买卖的地产经纪萨里塔斯基(Steve Saretsky)发表网志，分析过去多个月温市的耶鲁镇(Yaletown)、西端(West End)、高豪港(Coal Harbour)等柏文的交易情况，比较每月首8日高于挂牌价成交的比率。 　　结果发现，今年6月的89个柏文成交个案中有58个是高于叫价成交，比率达65%，但比率随后按月下跌。在9月份，42宗成交中只有12宗高于叫价，比率为29%，而到10月份比率更跌至14%。数字亦显示，自今年6月起温市中心的柏文成交量按月出现下跌。 　　而楼价方面，萨里塔斯基根据大温地产局的数字进行分析，发现温市中心柏文的基准价相比6月份下跌了5%，中间价亦出现7%下跌。 　　萨里塔斯基表示，省政府在8月推出针对外国买家的物业转移税后，多位买家同时出价的情况已明显减少，早前买家争相出价的销售气氛亦消失，因此高于挂牌价成交的宗数大幅减少，楼价亦跟随楼市气氛冷却而向下调整。 　　萨里塔斯基说在新税制下，无论是独立屋、城市屋抑或柏文市场，都难免受到影响。 　　萨里塔斯基预计，在市场仍然不明朗的情况下，加上快将踏入属于地产淡季的冬天和圣诞假期，柏文淡市仍然会维持一段时间。他笑说，虽然淡市必定影响他的收入，但认为楼市重回正常轨道，对整个城市来说是个好消息。

"Gables"豪宅正以3800万元放盘 室内装潢美轮美奂。（经纪网站图片） 　　       温哥华西区一间逾一万呎的豪宅，近期以3800万元放盘，是两年前成交价950万元的4倍。经纪称这间豪宅是目前市场上最大的房屋，海外买家则需付高达570万元的海外买家税才能拿下。 　　这幢位于西南海旁道(S. W. Marine Dr.)2100号路段的"Gables"豪宅，位于温市西南区的Southlands社区，土地面积4.25英亩，居住面积逾一万呎，屋内有21间房，除了有私人高尔夫球场及65呎长泳池外，还有一个小型私人湖泊，以及遥望海湾群岛(Gulf Islands)的无敌海景。  　　建于1929年的"Gables"豪宅，前任屋主曾于2014年以1098万元挂牌出售数月，均乏人问津，最后降价百多万元，以950万元成交。 　　28个月后，"Gables"豪宅再度挂牌上市，挂牌价达到当时成交价的四倍，比两年前的成交价增加2850万元。 　　"Gables"豪宅2016年的政府估价为990.3万元，屋主曾花重金进行整修，今年才刚完工。这间豪宅的屋主，每年向温哥华市府上缴的地税，高达27,843元。 　　今年8月，"Gables"豪宅所在的社区，一幢11间房间的豪宅，以1000万元成交。另一间土地面积3.6英亩、居住面积1.2万平方呎的豪宅，今年5月则以850万元成交。 　　负责放盘的华裔地产经纪熊冠中透露，"Gables"豪宅是目前本地市场上最大的豪宅。 　　如果这宗交易由海外买家拿下，卑诗省府便能收到570万元的海外买家税。 。

  　　9月份加拿大房屋开工数再创新高，截至目前成为数量最多的一个月。 　　据10月11日来自Canada Mortgage & Housing Corp统计的最新数据，今年9月份加拿大全国新开工住房数量达220617，较之8月份的184200增加了将近4万个，是2016年以来的峰值。 　　早前很多经济学家根据一份来自彭博社的调查报告预测，加拿大9月份新开工住宅数量应该会涨到19万，没想到实际涨幅竟如此疯狂，看来加拿大整体的地产业及楼市依然热度不减。

　　加拿大9月份新屋开工的步调有所增加，但安大略省反而有所下降。 　　加拿大按揭和住房公司星期二表示，9月份按季节调整的年度新屋开工率为220，617，而8月份为184，201。 　　共管房等多单元住宅的开工率的增加是其中的主要原因，其增幅为22%。 　　魁北克省新开工房屋最多增幅在各省中居第一，这主要是因为该省开工建设了许多老年公寓。不列颠哥伦比亚省和大西洋地区也有所增加。 　　但安大略省却出现逆向趋势，从8月份的70,262减少到9月份的67,426。这主要是因为加拿大最大城市多伦多的新开工的房屋少了。

　　温市今年第二贵 面积13.8亩 　　位于温哥华西41街(W. 41st Ave.)、面积13.8英亩，由运输联网(TransLink，简称运联)拥有的渥列治运输中心(Oakridge Transit Centre)土地，据报已出售给由多个发展商组成的财团，参与发展商包括Intergulf和总部设在列治文的坤元国际集团，估计售价由4.25亿至4.5亿元，是今年公开卖地第二最高价。运联称因保密协议，未能透露交易详情。较早前，温市议会已批准该土地改变用途，可以兴建约126万平方呎商住楼宇。 　　据《温哥华商业》(Business in Vancouver)杂志周二报道，运联已经把该个有接近70年历史的运输中心土地，出售给一个由3个发展商组成的财团。这3个发展商是温哥华发展商Intergulf、坤元国际集团，以及一家尚未能证实的公司。 　　不过该报道又透露，可能是一家以北京为基地的发展公司。 　　运联指买家资料须保密 　　本报记者曾分别向运联、坤元国际集团以及负责这宗土地交易的地产经纪米克尔(Kevin Meikle)查询，但至周二截稿前，只接到运联公关顾问布赖恩(Chris Bryan)的回覆。他表示，基于保密条款，运联未能提供可能买家以及正进行交易的资料。 　　可建楼面126万平方呎 　　《温哥华商业》称，卖地价介乎4.25亿至4.5亿元，将是继早前3个原住民部落以4.8亿元向省府买下面积近16公顷的温市杰里科土地(Jericho Lands)后，今年公开买卖土地的第二高价。 　　据温哥华市府文件，于1948年开始营运的渥列治运输中心，是行走温市及列市巴士的厂房。不过时至今日，它大部分的工作已转由温南温哥华运输中心(Vancouver Transit Centre)，以及位于列治文的列治文汉密尔顿运输中心(Hamilton Transit Centre)所承担。 　　两成面积须为可负担房屋 　　去年12月，温市议会批准把渥列治运输中心土地改变为商住用途，地积比率为2.1，建成约126万平方呎商住面积，其中20%为可负担房屋。 　　市府报告表示："大部分建筑物将是中等高度(mid-rise，6至12层)，而最高的建筑物可达15层(或150呎)。 　　据《温哥华商业》报道，财团中的Intergulf，将会负责这块土地的发展，但该公司合并副总裁赛德(Ron Syder)则对该杂志表示不予置评。 　　坤元国际抢滩温地产 　　据报有份参与购入渥列治运输中心土地的坤元国际集团(Kunyuan International Group)，于2013年成立，总部设在列治文，行事低调，但收购土地及发展地产项目则甚为进取。而在香港，一家名为坤元国际集团有限公司(Kun Yuan International Group CO., Limited)也于2013年8月20日成立，但就不证实两者是否有关联或是同一公司。 　　据该加拿大公司网页中文版透露："截至今日(2016年8月)，坤元与其合作伙伴以及所服务的客户，在大温地区商业地产投资交易额达到8.63亿加元，管理项目的物业面积达1,200,000平方呎。" 　　根据坤元国际集团网上资料，该公司"致力于房地产投资、开发、物业管理和地产经纪服务的专业性资产管理公司。"更披露地产发展项目分布于大温多个城市，包括温哥华、本拿比、二埠、列治文、素里及阿波斯福(Abbotsford)等，其中多个项目更是沿着列治文3号路(No.3 Rd.)，而该公司的总部也设在3号路5731号，即列市社区报《列治文新闻》(Richmond News)前总部所在地。 　　坤元网页又称，"自成立以来，通过合作或独立等方式，已经成功地投资了一些地产项目。迄今为止，已在大温地区投资收益性项目78万平方呎"。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 你能买的起多少钱的房子？   你的答案数字在联邦政府实行房屋贷款新规之后可能会变得更少   从10月17日开始，所有新的房屋买家在贷款前必须接受“压力测试”：也就是要为了让银行来确定贷款者在贷款期间，贷款压力增大时是否具备还款能力。   最近，加拿大央行公布的贷款利率是4.64%在两个百分点上下移动，要比许多金融机构提供的折扣利率高出许多。   当购房者在买房是首付低于20%的时候，就会被要求购买贷款保险。有些买家就算是刚刚达到20%的门槛还是需要买贷款保险。贷款保险的目的就是保护提供贷款者的利益。   这次的“压力测试”目标是确认购房者在贷款利息上升的情况下依然有还款能力。   以下是RateHub.ca---私人金融机构计算出的三种收入水平的买家在当前和新规实施后可以负担的住房水平。在每一种情况下，RateHub.ca都给出了其特定的推论：   每个买家都有$40,000来交首付     在现行条件下，计算是建立在5年稳定在2.17%利率，25年还清     在新规下，5年稳定利率是4.64%（央行基准率），25年还清   每月的地税$400,每月暖气费$200   情况一：   年收入 （税前）: $50,000 买家可负担最大购买力:       现行规定下: $277,434     新规下: $222,617     情况二：   年收入 （税前）: $100,000 买家可负担最大购买力:       现行规定下: $650,000     新规下: $512,133   在现行规定下，这位买家的最大购买力受到最低首付的影响而变化。   联邦新规规定，购房者必须至少交付房屋价格前50万的5%和剩余购房款的10%。（购买一百万和以上价格的房屋必须缴纳20%的首付。）   如果说，4万元的存款，在现在规定下，这位购房者可以缴纳一栋$650,000的最低首付，然后可以在今后有足够的收入缴纳房贷。   但是，在新规实施之后，这位购房者的购买能力立减了将近14万加币。   情况三：   年收入 （税前）: $150,000 买家可负担最大购买力:       现行规定下： $650,000     新规下: $650,000   在这种情况下，这位购房者并不受新规的影响。这类购房者的购买能力主要受首付规定的影响，而不是贷款规定。   所以，假设这位购房者有8万来交首付。 买家可负担最大购买力:       现行规定下: $999,999     新规下: $841,649

冯轲美国2.4万平米豪宅        近日，有网友向腾讯娱乐爆料，张靓颖的未婚夫冯轲个人名下有一处美国房产。 腾讯娱乐与华裔律师刘龙珠一起，根据线索和美国政府公开的房产信息，独家查到了冯轲的该房产。公开信息中，此处房产的姓名为Ke Feng，出生年月与爆料人给出的一致，房产拥有人没有张靓颖的名字。 从某美国房产网站上的记录来看，该房产曾经的一位住户名字正好与爆料人称的冯轲与前妻的女儿名字一致。 这栋豪宅位于美国西海岸的俄勒冈州，距离该州最大的城市波特兰仅有30公里。豪宅占地面积36亩（2.4万平方米），拥有5间卧室、6个卫生间，居住面积546平方米。室外除了泳池、一个网球场、一个篮球场和一个小型足球场，在泳池边甚至有一小块高尔夫果岭！ 尽管在美国最大的地产信息网站Redfin上，房主已将房屋的相关信息设置为“不公开”，但我们依旧能够从Zillow等其他地产网站上看到照片和成交信息。 这栋建于2005年的豪宅的新房成交价是255万美元，2011年以120万美元易手，而冯轲在2012年1月31日买下这处房产的价格是150万美元。

原标题：北京副中心拆迁现场：村民跳脚高兴抢着签约 站在已经被拆得七零八落的老宅子前，张长山、张秀敏夫妇心里五味杂陈。 “祖祖辈辈都在村里住，这说拆就拆了，给谁都舍不得。”64岁的张秀敏对记者说。8日下午，夫妻俩又从租住地回到村里，为了再看一眼住了几十年的老房子。 他们的家，位于北京市通州区潞城镇召里村，属于北京城市副中心建设的核心区。为了给城市副中心建设腾退土地，潞城镇第一期6个村拆迁去年底已完成，第二期10个村的拆迁正在进行。 自9月15日镇里启动拆迁签约，到10月5日，2160户村民已全部签约。 张秀敏家是9月26日签的约，“镇里的政策是早签约早选房，大家都在抢着签，我们一开始排队没排上。” 说起今后的新生活，张秀敏又面露喜色。这次签约选房，她家选到了4套楼房，一个三居室，一个两居室，还有两个一居室。“不拆迁就啥也没有。大好事儿，让我们赶上了。” 故土难离。他们选的一套两居室，就是将在村里原址上建的回迁房，并且是一层。“平房住惯了，抬腿就能出门。” “她其实是舍不得她养的那些羊啊、鸡鸭鹅的。”和老伴儿的恋恋不舍相比，张长山年轻时在北京城里的东郊木材厂当过工人，更适应城里的生活。“平房要烧煤炉，冬天还是冷，住楼房暖和多了。” 随着这次拆迁，张秀敏也实现了“农转非”，彻底告别了农民身份。以前，她在村里每月能领到900元养老金，成为居民后，将涨到1700多元。“瞧病报销的比例也能高不少。” 说到这次拆迁，潞城镇常屯村62岁的村民马保瑞说，那真是“跳脚高兴”。他解释说，这是通州话，就是高兴得要跳起来。 让马保瑞“跳脚高兴”的，不仅是村民都得到了实惠，还有公平公正的拆迁政策，以及透明公开的操作过程。“一把尺子量到底，你家几口人安排多少平方米，全上墙公布，谁都做不了假。” 在潞城镇拆迁指挥中心的电子大屏上，每个村的签约进展，哪家什么时候签约的，都一目了然。“为了尽可能照顾老百姓的需求，我们还注重拆迁政策的人性化。”潞城镇镇长吴孔安介绍，这次棚改拆迁充分尊重每家每户的选择权，期房、现房随便选，三处位置的安置房也随便选。 “我符合政策要求，政策符合我期望，所以签约很痛快。”9月15日启动签约的当天，马保瑞就签约了。“政策很明确，当‘钉子户’占不到任何便宜，所以越早签越好。” 目前，潞城镇一期拆迁的1783户中有不少已经住进安置房。在紧邻北京城市副中心行政办公区工地的胡各庄新村，傍晚，落日的余晖映照着崭新的楼房，一些老人在楼下遛弯、聊天，空气中飘来阵阵饭菜的香味。 家住4号楼15层的彭启福老人是郝家府村人，是去年一期拆迁的。在外面租房1年后，今年8月刚搬进这里的新家。现在老两口住在这套101平方米的三居室里，客厅宽敞明亮，各式绿色植物、工艺品错落有致。 “以前在村里搬家，啥都舍不得扔，但这次上楼，家具全是新的。”彭启福说，最令他满意的是，儿子、闺女都住在同一个小区，小外孙经常跑过来蹭饭。 64岁的彭启福经历过3次拆迁，这次政策最好。上世纪90年代修六环路，拆房重建，自己还得贴一些钱。这一次，不仅分到了房，装修费村集体都给补几万。“要不是赶着这个机会，农民哪有能力改善住房条件呀。” 站在他家的阳台上，能看到在建的未来北京行政办公区工地。“市委市政府搬到家门口了，你想想，这位置，这感觉，别提了。”彭启福乐滋滋地说。

　　近几个月，有分析师多次指出，诸如纽约、旧金山等美国最大都市的房地产市场看起来都将急转直下。本周早些时候分析师称，2016年第三季度纽约公寓销售额同比减少20%，这主要是因为买家消失，而那些习惯于高于要价出售的卖家们又对价格妥协犹豫不决。 　　现在，《华尔街日报》看起来也捕捉到了这一变化，表示纽约、圣荷西和旧金山的住宅租金水平暴跌。 加利福尼亚州立大学费舍尔房地产和城市经济学研究中心的负责人肯-罗森指出：“旧金山和纽约正走在房地产市场衰退的风口浪尖。本不应该发生的衰退正在发生，这将令人们大吃一惊，太遥远，但是来得太快。” 　　住宅租赁市场正从数十年来的最大的一次繁荣跌落。自2006年房地产市场鼎盛时期以来，止赎权危机以及都市生活趋势已经打造出700万个租户家庭，而自置居所比率已经跌至51年低位。 　　住宅租赁市场正从数十年来的最大的一次繁荣跌落。 　　正如分析师此前在标题为“供应过剩压力下旧金山租赁市场显现出崩溃迹象”的文章中指出得那样，造成租房市场疲软的最大因素之一是用于出租的多单元住宅大幅增加，与此同时就业增长率跌至最低。 　　住宅租金锐减的主要原因是在美国100个最大的都市区域有超过55.5万套待租赁的住房正在建设中。租户们也开始减少这方面的开支，因为自2010年以来在一些房地产市场租金水平已经涨了多达60%。此外，纽约、旧金山和附近硅谷等地的高收入工作增长速度在放缓。 　　根据公寓市场研究机构价值评估的数据，截至2018年底，还有近6700套公寓有望在圣荷西建成，约6500套公寓有望在旧金山建成。同期，纽约市有望增加超过4.2万套新的公寓。 　　在建多单元住宅的增长放缓以及就业增长率呈现过去16年最低水平。   　　旧金山、奥克兰和圣荷西正面临美国最大量的一次房屋供应过剩，2016年新住宅数量将增加76%。   　　就业水平正朝着顶峰水平发展。 　　旧金山高档公寓楼引发了一些漂亮而又严肃的建议，正如雅虎财经指出得那样： 　　Skybox Realty首席券商保罗-黄解释称：“之前在两到三周内就能租出去的房屋现在要花2个月或者3个月的时间才能出租出去。” 　　在旧金山繁荣的南方市场区，过去18个月里，一栋住宅大楼的三个街区范围内至少有四栋新住宅大楼建成。这四栋住宅楼频繁地向租户提供一些廉价的房屋。例如，一栋提供六个月免费租赁期，一栋则提供四周的免费租赁期、免费的储存室并且还向那些在诸如苹果、Facebook、雅虎等科技公司上班的租户提供1000美元的租金减免，还有一栋大楼甚至试图在某个周末开展租房送自行车活动。 　　与此同时，在纽约等城市待租赁房屋供应过剩正压低已出租房屋的租金水平。 　　圣荷西房地产经纪公司Intempus Realty的总裁尤金-科萨斯基表示，过去两年，待租房屋只要花大约一周的时间就能租出去，而现在则要花上近一个月的时间。“实际上我们已经降低了一些待租房屋的租金水平，这在我的职业生涯中是从未发生过的事情。” 　　租户们在续签租赁合同上也获得了优势。为了留住租户，房东们往往加大租金降幅，因为他们知道住户倾向于避免搬迁的麻烦。

中国人不仅在国内如火如荼地炒房，这一热情也延伸到海外。据媒体报道，中国人大笔收购日本北海道土地，坊间流传北海道在10年后，或将变成中国的“第32个省”。 中国游客赴日持续爆买（图源：AFP/VCG ） 据新加坡了《联合早报》网站10月11日援引日本《产经新闻》报道，中国人在日本疯狂购物，日本媒体将这一现象形容为“爆买”。而今，令日本更为惊讶的是，“爆买”现象已经延伸到房地产。《产经新闻》发出题名为《北大地——一异闻》的系列报道，关注中国人在北海道收购大量土地。 报道称，日本这一保守派报章还担心，北海道已成为中国人天下，10年后恐怕会变成中国的“第32个省”。 《产经新闻》发表调查，指风景优美的北海道在中国人心中，不仅仅是旅游首选地，有不少中国人也把那里视为移民之地。为此，中国房地产公司大举进军北海道，收购土地盖楼房，售卖给中国人。另外，还发现了一些中国资本与北海道银行联合组成“房地产投资基金”，要发挥更大力量进行收购。 《产经新闻》关注日本拥有100年温泉历史的洞爷湖，在今年7月下旬已被中国的“永同昌”集团买走7.7万平方米土地，准备盖可容纳1,500人的高级度假村。此外，产经也关注中国的小资在北海道的投资。 北海道的一房地产公司透露，“有上海人以1,000万日元（1日元约合0.0096美元）先在札幌市中心买了一间办公室组建公司。后来，再以3,000万日元在市中心买下一块地建旅馆。日本开放给中国富裕层多次签证后，很多人都利用这一管道在日本进行房地产投资。他们之中，不少人希望长居北海道。” 该报道以一名张姓人士的旅行社为例，指这家原本只做中国富裕层旅游生意的公司，基于北海道房地产买卖的盛况，已摇身变成一家房地产中介公司。当地一银行人士指出，“这家旅游公司有着极好的中国富裕层网络，其收购力量不可忽视。” 报道称，对于日本人如何看中国人在北海道置产，产经的报道折射两种声音。 一种是唯恐中国资产家毫无顾忌开发北海道，会影响到该地的自然风光。北海道的观光协会指出，“我们无法把握开发目的，一些原始森林被收购后，听说会被开发成高尔夫球场。” 另一种是出于无奈，有日本房地产公司职员说：“土地反正空着没人用，不如卖给中国人，让他们去开发。” 产经在系列报道最后以数据指出，中国人口也快速在日本增加。它计算指出，有日本居留权的中国人大约有150万，每年到日本旅游的中国游客则有300万人以上。此外，嫁到日本的中国女性有12万，她们的子女有13万人。这一总和，足以成立一个“小中国”。

  　　周二公布最新报告显示，大温地区9月份房屋销量同比大跌32.6%，其中独立屋销量跌幅更高达47.6%，但屋价依然高企，各类住宅物业基准价格(benchmark price)为93.1万元，较去年9月增长28.9%，但较今年8月下降0.1%。 　　据REBGV的数据，9月大温区交易量为2,253宗，较去年9月3,345宗降低32.6%，较今年8月的2,489宗则降低9.5%。9月楼市交易量低于该月年平均交易量10%，为2014年5月来首次。 　　政府怎么想 　　联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)昨日宣布为多伦多和温哥华火热楼市降温的新措施，要对购买了保险的房贷进行压力测试，似乎是要进一步收紧房贷。但有金融理财师表示，商业银行在放贷之前，对贷款申请人的压力测试是必然经过的程序，联邦政府的这个要求对银行来说并无影响。 　　关于联邦政府是否也认同“外国买家推高大多区和温哥华地区楼市”的说法。而莫奈则强调，引致房价迅速飙升的原因很有，既有加拿大经济增长比较强劲，也有银行利率比较低。 　　“尤其是2008年以来，长期的低利率改变了放款者和贷款人的态度和行为方式，有些人因此背上了巨额的负债，风险也随之出现。许多中产阶层人士在考虑购买他们的第一套房子时，却发现高涨的房价已不是他们所能负担得起，有的人担心再不出手就更买不起，于是狠下心借了大量的贷款。”莫奈表示，联邦政府不能直接操控房价，但有责任确保房市的稳定及有效地运作。而那些已经拥有了房产的人，则希望房市能够稳定下来，保证自己的投资不受损。 　　莫奈随即宣布，要让贷款行业更有持续性，减少对纳税人面临的风险，确保每个人都是按章办事。 　　自17日起，新的政策规定，所有首付在5%到20%以内的申请贷款买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买房屋保险的申请贷款买家进行压力测试，看他们在加拿大银行传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，能否承受得住。联邦称这些新政策的目标是要降低高房贷的风险，控制尤其在温哥华、多伦多地区高涨的房价。 　　莫奈说： “我们鼓励加拿大人在购买房产时，仔细考虑自己的负债情况，仔细考虑如果出现汇率波动时将要面临的挑战。” 　　民众怎样看 　　今年33岁的Dil Kaur一直梦想着能在大温哥华地区买下一栋独立屋，但找房子找了两年，她发现房价越涨越高，要买独立屋根本不可能，于是她就降低了自己的预期，希望能买一套两居室的公寓。 　　但就在联邦政府日前宣布了新的贷款政策后，她不得不再次放低自己的预期，开始看一居室的公寓。Kaur说，这就是不得不接受的现实。 　　BC省地产协会的首席经济师Cameron Muir表示，新的贷款政策会降低首次购房者约20%的购买力，这将彻底让他们被挤出房地产市场。 　　买卖双方均持观望 　　REBGV主席莫里森(Dan Morrison)说：“目前市场存在不确定因素，导致楼市买家及卖家都难以确定价格。人们都在观望，这包括海外及本地买家。每个人都希望知道新政策对市场的影响有多大，他们在考虑是否继续观望以等待楼市下行，或者现在是入市的最佳时机。” 　　通常在大温地区，独立屋占总体销量约40%，但今年8月该比例已降至28%。连幢屋和柏文需求若持续高企，加上联邦周一公布税务及房贷新规，缪尔指出首次置业者将继续面对被挤出市场的压力。  

　　秋风扫落叶，冬季就要到啦。严寒的天气不仅影响你的房屋，而且也影响你的钱包哦。 　　随着加拿大大部分地区开启凉爽季节的天气模式，也是时候对你的房屋进行一些小维护，以保证你的房屋在冬季时节，可以让室内保持舒适的温度。以下五个简单的DIY房屋保暖提示，以增加你家的能源效率和降低每月水电费账单。 　　打开加湿器。在较冷的月份增加家中的湿度，保证家里的相对温度维持在20%到40%之间。随着外面温度的下降，降低这个比例，让房屋窗户不会容易结冰 。 　　密封有空隙地方。这些地方，包括门、窗、阁楼舱口、通风口等季节性用于空气泄漏的区域，这些地方在冬季可能会导致能源费用猛增。为了帮助维持家庭内部的控制环境和防止空气泄漏或逸出，通过使用临时密封来保持房屋御寒功能。 　　添加额外的绝缘您家的所有领域。添加房间的绝缘，减少能源消耗和增加舒适度。如果你家房屋是小于12英寸的绝缘层，热量很容易散发。添加绝缘阁楼，以防止热气散逸。 　　把风扇以正确的方向运行。房屋生活空间都会因温度变化形成不同的空气层。因为最温暖的空气是在最靠近天花板处，在冬季以顺时针方向转动你的吊扇，推动暖气向上碰到天花板，然后再顺着墙壁下来。 　　请教房屋能源专家。如果完成上述四项工作，你房间的能源消耗仍然非常高，可能就需要请专家检查房屋是否存在问题了。

　　今年上半年，大温地区和多伦多地区的房地产市场火热爆表，也令这两个都会区的本地居民产生抵触情绪。 　　加拿大政府顺应民意，重拳出击，为调控房地产市场，扔了五颗“炸弹”： 　　8月2日起，BC省对大温地区的海外买家，征收额外15%的土地转让税。 　　2017年交地税时，温哥华市的所有屋主要申报自己名下是否有空置房，从2018年对空置房征收0.5% - 2%的房屋空置税。 　　从2016年1月1日起，所有房屋交易所得，在第二年报税时必须向CRA申报，CRA将重点审查卖掉的房子是不是为自住房，如果不是，将收取物业增值税。此举是为了堵住买房投资，卖房时却以自住房为由避税的漏洞。 　　联邦财政部将适当收紧房屋贷款政策，从10月17日开始，所有新的房贷申请，凡是需要强制购买房贷保险的(20%以下首付，以及五年期及以固定利率的)，都要做房贷还款压力测试评估：“假定利率上涨到4.64%，依旧有能力负担银行月供”。 　　11月30日起，对于首付高于20%以上的买家，联邦将实施新标准对房贷保险进行监管：房贷的分摊年限(amortization period)在25年或以下、房价在100万加元以下、房屋为业主自住、买家信用评分在600分或以上的购房者，才有资格购买保险。(由于多伦多与温哥华两地的房价上涨太快，超过100万元的独立屋比比皆是，而政府的这一条新措施会影响到独立屋的买家，政府这样做是为了降低自己的担保风险。) 　　可以说，加拿大政府正在从税收及信贷两个方面对房地产市场进行收紧和调控。 　　加拿大按揭和房屋公司(CMHC)在本周五也公布的最新数据显示房屋销量明显减少，市场转向公寓交易。 　　业内人士分析，房屋成交量减少的原因，是买家及卖家双方都在观望，买家希望"逢低买进"，但卖家却不肯低价求售，所以无法达成交易，让市场房屋成交量大幅减少。 　　大温地产总局主席 Dan Morrison 也指出以目前的房地产形势来看，买家对公寓及联排别墅的需求量要大于独立屋。“由于房价升高，如公寓类的低价房屋与如独立屋类的高价房屋之间的价格差距越拉越大。这也就导致了大多数买家在买房时，不得不优先选择公寓。” 　　CMHC数据分析 　　房屋交易中，海外买家的比例从19%跌至1%。 　　大温地区的的几个城市中，列治文市和本拿比的外资撤退最显著，从34%分别跌至2%和1%，温哥华市从25%跌至1%，素里从12%跌至1%。 　　房屋成交量自二月起开始下跌。 　　大温地区的交易量于今年2月达到峰值，之后大幅滑落，$150万元以上的房屋，8月的销量比1至7月的平均销售量急降近六成;而50万元以下的房屋，8月的销量比1至7月的平均销售量只跌23%。 　　房价部分，房屋基准价依然稳定，均价下跌 　　房屋均价较7月相比下跌17%。CMHC指出，房屋均价下跌是因为今年的第一季度，独立屋的成交量占所有房屋销售的45%，但到了8月，独立屋占销售比例已减至30%，9月分则略为上升至32%。而同时，公寓的成交量则明显增加，从今年第一季度的约三分一，增加至今年8月及9月的50%。 　　“拐点” or “中场休息”? 　　CMHC的报告同时预测，2016年将会是加拿大楼市最活跃的一年，之后就会呈下降趋势。 　　TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 认为短期之内，如此多的房屋新政务必会令温哥华楼市降温，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%，平均房价的跌幅会是5%左右。“不过根据国际经验，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价随后将重新回到上涨趋势。” 　　专业房地产投资分析人 Matt Scalena 认为“目前大温地区的房地产市场存在不确定性，但这不确定性正是购房良机”。 　　“如果你只是想在未来两年内炒房，我会建议你先hold住，观望一下市场再说。但如果是为自住，我觉得当前是最好的机会。过去这几个月的市场波动很大，现在大温市场已迅速进入到一个没有那么多人抢offer的状态了，所以，买家实际上已经有能力以小博大，我的意思是，对你想要的offer，可以试着砍价了。” 　　这五颗炸弹，是否会引爆大温房地产市场的拐点，尚不明朗，不过可以确定的是房价不会再重蹈上半年疯涨的覆辙，“中场休息”时间是最适合出手的时间。

　　摆在面前的这张温哥华独立屋40年走势图谈不上好看，也不带任何感情色彩，但是深入纸背解读这组略显乏味的数字，它们的意涵却令人唏嘘，扼腕，甚至惊心动魄!40年时间，温哥华独立屋低位时仅23万，最高时182.85万，相差竟可多达159.85万。历史是如此无情，无论我们如何呼唤，曾经低调怡人的温哥华也不可能回头，一张表告诉我们40载房价变迁的沧海桑田。 　　图中的温哥华在1980年首次出现高潮，独立屋均价冲至48.5万，高出低谷130.9%，比40年均线高出59%;可惜好景不长，1985年价格忽然出现急跌，至23万，比峰值时跌去过半，为-52.5%，较长期均线则少了39.4%!这是温哥华初尝房价的大喜复大悲。此后经历长达十年的修整期，才在1995年迎来另一个小高潮，这一次独立屋均价升至64万，比首次高峰的48.5万整整高出15.5万，亦即劲升32%左右。进入新世纪，大温楼市迎来的并非喜讯而是当头一棒，房价被打回原形，2001年的数字显示，独立屋均价降至49万，与21年前的1980年首次高峰不相上下，比起峰值下跌了23.4%，较均线也低了16.9%。这个小低谷从1997年至2003年，整个周期从头至尾走完了6年。但这是作为北美西岸小城温哥华最后一次温柔的回眸，它似乎想要唤醒尚在梦中的温村人，这是你们最后一次享有如此怡人的置业时刻了。 　　至此之后的温哥华就像是打了鸡血，忽然极度亢奋，一路高歌猛进。从2003年开始，这条亢奋的曲线一直在波浪式推进，而且一浪高过一浪。我们看到，从2003年至2005年的上行过程还显得期期艾艾，渐次推高，到2005却是陡然上冲，形成一个极为险峻的急升，房价涨幅20万左右，这一年究竟发生了什么?时任REBGV主席的Georges  Pahud认为，2005年房市火热是因为不断发展的区域经济、日益增多的工作岗位、稳定的放贷利率以及国际或省际的正向人口流动综合作用所致。如果说2003年之前的曲线属于波澜起伏，那么这之后就再也谈不上有什么高峰与低谷，房价除了升还是升。例如2008年的金融风暴，所谓低谷也只是短暂停顿罢了，仅仅不到一年竟又飙升了约20多万，走出一个比2005年还要陡峭的行情。 　　从2014年至2016年的上升轨迹，只好以乘上云霄飞车来形容了!2016年年初的峰值，独立屋均价达到加币182.85万，比40年低位整整高出272.7%，比40年长期线也高出了131.2%!之后情况仿佛自由落体般直直下坠，骤然下降多达40万左右，不到三年时间的急升与骤降，形成一个犹如利刃般的尖三角，看上去令人触目惊心。我们都知道，从热钱汹涌到反腐风暴，再到15%外国买家置业转让税，这个过程同样惊心动魄，难怪数字所呈现出来的面目也是如此狰狞了。40年长期线告诉我们，房价虽有反复但上涨乃大势所趋，2016年大约应在79万左右，已经是40年前的3倍了，但实际情况远比这个夸张(182.85万)。若是取1980-1985年区间的调整模式来预估温哥华未来房价走势，则独立屋价格将有可能降至86.7606万，会不会发生?值得观察。

　　最近加拿大主流媒体有关华商房地产的一系列报道，即推高当地房价的同时，还成功钻了加拿大税务局的漏洞。如果一个人口占4.5%的少数族裔总被一家媒体头版负面报导, 是这个少数族裔的问题, 还是这家媒体有问题?就不免使人产生这样的疑问。当然具体情况不会是yes 或no那么简单，不可能非黑即白，社会背景与事态成因都比较复杂。通过对事件的复合分析，一方面英文媒体的报道不可能都是空穴来风，但也有形或无形地渗透着丝丝缕缕的主观情绪;另一方面作为被频频报道的对象，虽然有的是个体现象，所引申的叙述或不无伸缩空间，不过作为某种程度上已被概念化的华裔群体，是否也应该就此进行深度思考，都在可议之列。在这里我们主张旅居加国的华人自强，至少包含两层意思，一个是自律，另一个是自保。自律者，遵守所在地的法律法规，让对方无话可说;自保者，在自律的基础上熟悉相关的游戏规则，做到有理有利有节。 　　开发商上了《邮报》头条 　　《环球邮报》(Global and Mail)是加拿大英文大报，最近温哥华某位华人地产开发商受到该报“青睐”，被登上头条。据《环球邮报》披露，上述这名华商的前雇员举报称，该公司老板的客户在中国赚钱，然后授权该老板炒卖房产。而在加拿大银行申请按揭时，也是以这些客户的名义，包括首付、按揭月供、以及与房产相关的税务和其他开支等。但该老板是隐身的受益业主，因为房产转卖后，向客户偿还贷款和利息，余下的钱归已所有。值得强调的是，若干主流媒体在报道上述情况时，并未就事论事，而是有意无意地予以概念化，使之归类为温哥华房价居高不下的“真正推手”。把自己先推到一个道德制高点，摆出一付为民请命以平民愤的架势，对一个族裔进行“道德审判”。这种报道的风格和语气，进一步拉抬了某些大众情绪，至少在客观上起着某种助燃器的作用。 　　舆论攻防各持己见 　　据称上述当事人是大陆前公务员，移民之初带了约300万加元入境。目前住在西温，价值210万加元的房子全款买下，拥有轿车宝马和奔驰。由于此房是从当事人客户手中所买，故价格远低于周边房屋市场价。此人初始在温哥华收入不高，组装房屋框架生意没有成功，公司全部报告亏损。2014年公司介入房地产开发，步入赢利轨道。当事人被曝炒房逃税后，日前对媒体称要为自己正名：“我要告诉你们的是，我不是那样的人。”当事人还自曝财政情况，称之所以聘请专业会计和律师报税，就是为了避嫌逃税。有人指称，以贷款名义拿到这些客户的资金，从而不用交税，并承诺客户给予高利率回报。利用客户的财富，从加国贷款商那里获批按揭。上述那种投机炒房并不快速转手，而是共同营建某种独有的市场，较长时间持有房产，直到其大幅升值。这些房产或新建，或出租，或长期空置，可以说赢利形式不拘一格。从法律和税务角度来看，这样安排有利于避税，因为这些房产都不在其名下，客户申请按揭买房高出他本人可能的融资额度，可以最大限度地贷款。同时这些客户都把炒卖的房产定义为自住房(principal residence)，尽管实际上都不住在那里。为此还有人认为，利用买卖自住房不用纳税的法律条文，当事人没有做错什么。只是他的客户在中国赚钱，但不在加拿大报税，要承担法律责任。另据英文媒体报道，还有一位华人在2014年的报税收入是59,711元，交税2,594元，而其妻在温哥华拥有并住着一间市值200万的住房。当年该华人又卖出另一间市值300万元的房屋，用于购买另外两套总值近400万元的房屋。该华人的收入来自中国，在加拿大没有入籍。但自称是卑诗省居民，这样可以将本地房产作为自住房，卖房收益不用报税。 　　政府与银行互利共生 　　有舆论认为，上述英文媒体的系列报道来势太猛，选择这个时机爆料，背景不简单，颇为耐人寻味。现今国民确实对房市不满，对持续上涨的房价感到不好受，并且普遍情绪化。 　　仅从卑诗省角度看，马上就要进行省选，面对种种压力，自由党省政府可谓背水一战，至少要把房地产的“政治正确”进行到底，在政治上现在已经没有任何退路。本来有些具体做法可以拿来抑制房价，但正是出于“政治正确”的考虑，执政党政府并不会付诸行动，尽管有时放在嘴上说说。比如就有人建议政府应该取消对自住房收益免税，堵塞这方面的漏洞，使借此炒房者无所遁形。不过这将招致更多加拿大人的不满，政客们绝不会认同，尤其是在选举来临之际。甭看反对党在这个问题上闹得欢，咬一口不撒嘴，一旦转换位置成为了执政党，一样会避免沾惹是非，况且这样做确实有“一竿子打落一船人”之虞。目前已经有许多数据显示，对于房地产投机的商业行为，本地一些金融机构有推波助澜之嫌，有人甚至用了“助纣为虐”的字眼。虽然此话言重了，但也确实有可议的空间。据称有在校读书的国际留学生，都可以钻空子利用银行的钱来炒房，而不用自己开销，可谓坐收渔利，空手抓蛤蟆。银行也乐见其成，给“英雄”提供“用武之地”。本来可以从严按揭，调整利息，但是每到一个紧要的转折关头，这些金融机构就会“以大局为重”。所以有人叹息：“当房价上涨，银行赚到了，加拿大人却被拖贫了。”就房地产市场来说，银行在这方面的某些失职是显而易见的，因为根据《反洗钱法》等相关条文规定，提供按揭贷款的银行方面，必须了解和明确房主及其背景。可是恰恰在这个关键的地方，某些银行的表现差强人意，使一些客户可以瞒天过海，银行方面也睁一只眼闭一只眼，只要有赢利可赚就好。还有以众筹方式购买房产，只是垫付首付款而已，其余资金通过银行贷款以及“社会融资”。房产转手卖出付清贷款后，利润由参与众筹者分享。如何裁定这种行为的性质，似乎也没有一个明确的分界。然而包括几大银行在内的金融机构的行为方式，也有政府的影子，以此装饰靓丽的经济表现，执政党政府也颜面有光。结果就是一方面高喊打击倒买倒卖的投机倒把，另一方面则变相纵容与之配套的金融行为，给投机倒把变相提供财力支持，是不是也有共犯结构之嫌?是否也需要趟一趟这块深水禁区?倘若政府不限制银行给没有本国信用的人贷款，什么加征15%PTT都是假调控。 　　发财有道以正视听 　　坊间有言“苍蝇不叮无缝的蛋”，虽然这话说得不大好听，把两边都得罪了，可是话糙理不糙。有关方面指称，上述老板本人并没有按揭中介许可或投资管理许可，实际却在做这些事。根据加拿大法律规定，纳税人的自住房必须实际住在该房，不能在买房当年卖出，否则，卖房收益不能作为自住房免税，要作为商业收益纳税。 　　另据某会计师披露，有人是根据想纳的税额来报收入，自我掌握这种弹性。例如本年打算纳税6000元，就让有关会计帮着划账，来列出收入的数目。这种做法实际上本末倒置，本来应该依据既定收入来报税。有关人士就此指出，加拿大税务局对这笔损失的收入也要承担部分责任，没有厘清在申报加拿大税时应该报全球收入，所以使一些人趁机钻了空子。不过话又说回来，要想在这些实务方面具体操作，也是相当困难和复杂的，因为不少相关财务资料都在当事人的祖籍国或者加拿大以外其他地区，鞭长莫及无法审核。灰色地带的出现，不是投机者以一己之力就能铸成。所以说要想真正抑制房价上涨,各级政府及所有执法部门必须一起努力，配套行动，方能奏效。上述逃税行为并非孤例，乃是税收体系的严重漏洞，使税务部门损失巨大。正如上述当事人本人所讲，家庭成员都在加拿大，而且会一直待在这里，这里又是一个法制国家，不要让孩子们以为有家人触犯了法律，或是不愿意为这个国家做出贡献。这种言传身教要比任何财富都来得重要，某种程度上讲精神遗产不亚于物质遗产。再说，实际上房价若能够渐渐稳定下来，即便对从事地产业的人来说也应该利大于弊，如果不是搞投机捞一把就走的话。因为从长远来看，房市崩盘也会影响到正常生意。 　　打破类别化从己做起 　　联邦数据显示，税务审计人员发现，去年在温哥华炒房和其他地产交易中的逃税金额约1430万元，涉及339间公司和个人。现在由于房价不断高企，“华人炒房”也在逐渐成为一种标签。如今又把“逃税”与“炒房”联系到一起，这无异于火上浇油。如果一旦这种归类被固化，就会带来许多有形或者无形的社会后果，从土豪到社区，从个体行为到整体操守，从个案到族属，往往就会给某些有企图心的媒体，提供引申发挥的余地。 　　其实到现在为止，至少在大温地区，导致房价飙涨的原始原因仍然是一团麻，众说纷纭莫衷一是。无论如何，华人背负着某种“原罪”，个别华人难逃其咎，对此华社本身也有所认知，这似乎已有定论。一些人在国内从事投机已成惯性，并被视为能干，有商业头脑，如今越洋跨海，是锥子在哪儿都扎出尖来。结果这些“个体行为”累及无辜，难免有人就感到委屈，抱怨说“问题已经相当严重和糟糕，大家都感到非常愤怒。就因为一小撮人从中获利，损害了我们一代人。”当下有人透过媒体疾呼华人绝不能当政治上的替罪羊，并高调赞赏华裔投资移民对加拿大的“卓越贡献”。这种主观意图其心可悯，但关键还是要靠当事人自己要强，应该牢固地确立逃税犯法的观念，以此约束自己的作为。所以打破归类和概念化要从自身做起，共同当作一份志业。

　　对于加拿大联邦政府本周宣布的房市新政策，虽然不少人为联邦堵上海外买家利用优惠政策逃税的漏洞政策叫好，但也有人认为新政策对于本地购房者造成了较大打击。 　　根据总部位于多伦多的全国最大的私人房贷保险公司Genworth MI Canada Inc. 的内部调查显示，如果按照联邦政府的要求，将贷款利率上调到加拿大银行五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，该公司有超过1/3的客户都没有资格申请房贷。换句话说如果房贷利率提升，这部分客户并没有财政能力可以确保按时还款。这家公司的数据源显示，这部分客户大部分为首次购买房屋的年轻人。 　　相关经济学家分析，这些新政策已经迫使全国房地产市场进入新拐点，联邦政府已经表明决心将要打击房价，但对于加拿大脆弱的经济来时，是否能承受政策所带来的损失还是一个未知数。 　　加拿大地产头条(canadamls)观察到，自联邦财政部长摩尔诺(Bill Morneau)宣布房市四大新政后，本周三开始房地产股票开始全面下滑，受此影响国内六大银行的收益也受到损害。Genworth MI Canada Inc. 公司的股价在两天内下跌12%;加拿大最大的非银行按揭公司First National Financial Corp.在五天内，也已经从32.5元下跌到25.7元。 　　(First National Financial Corp.近五天内股价变化) 　　经济分析家表示，接下来受到冲击的应该是银行业，同时联邦政府计划出台“房贷风险分担(Lender Risk-Sharing)”政策也将加重银行的负担。来自Canaccord Genuity Group Inc公司的分析师Gabriel Dechaine认为，新政策还将增加影子银行(Shadow Banking)市场的份额，因为大部分首次购房者可能并不能符合新政策的要求。按照联邦政府的预估，在新政打压下全国房屋销量有望在第一年下跌超过8%，加拿大皇家银行(RBC)则认为新政能降低至少一成的房屋成交量。

　　有关大温楼市的负面消息再次袭来：丰业银行和满地可银行率先宣布收紧对外国人和新移民买房贷款政策。银行一旦把钱袋子收紧掐死，无疑会让风雨飘摇的大温楼市雪上加霜，前路茫茫。刚看了一个统计数字，省长目前的支持率持续上升，而上升时间恰好是从外国人买房多加15%税开始，加上最近舆论颇多的外国人和新移民没有过多税务贡献却大把从银行贷款，从而成为推高地产的强力推手。舆论选情与支持率交集，可以预见的是，在省选前很长一段路上，各种影响楼市的负面政策会持续连绵地发酵，左右着温哥华本来已经非常脆弱的楼市。 　　面对不明朗的楼市，难道就一味地等待下去?拐点来了我们再去进场再去抄底?加上这次银行开始逐步收紧外国人和新移民贷款政策，确实是掐死了楼市上涨的死脉。对于没有收入的外国人和新移民，规范银行贷款政策等于堵死了他们买房的大门，因为他们没有合理的收入证明和没有正式的工作。可是越是在政策频发楼市不明朗的时候，看看周围的一些投资者已经在蠢蠢欲动布局谋篇了，有点乱世出英雄的感觉。 　　简单举几个小例子。这几年由于独立屋的飞涨，Townhouse也跟着美美地涨了2年。不少地段好的Townhouse也就是在这2年飞涨了20-30万，憋屈了多年的屋主看到了小屋换大屋的曙光。之前的首付和目前的盈利点加上积蓄，都在开始物色合适的独立屋。一个非常明显的事实就是，虽然独立屋的销售市场陷入了严冬，但是公寓和联排屋的销售却依然活跃。这就加剧了小屋换大屋的市场开始活跃起来。之前忙碌不过来的大牌经纪本来把更多的精力放在了独立屋上，现在也开始慢慢梳理之前的人脉关系，重新联系之前住公寓和联排屋的关系客户，开始让客户走小屋换大屋的路线。在目前独立屋不活跃而公寓联排屋活跃的市场状态下，这是小屋换大屋的绝好时机。 　　一些手握资金的炒房者，在大温房市不明朗的状态下，他们也没有真正闲下来。眼看着省选前各种负面政策不断袭来，这些真正的炒家也早已经把目光投向了周边小型旅游城镇。如果你在周末驱车几个小时的车程去周边城市观光度假，在餐馆或在open house的时候，甚至在景点都会看到来自大温的投资者的身影。这些周边旅游城镇的湖边独立屋都在60-100万之间，精明的投资者首付几十万买来长租或者短租，一切打理交给当地人，有时周末开车几个小时呼朋唤友去度度假，小小的投资却是不错的收益。也有几个小型的投资者开始联手购买周边旅游城镇的宾馆酒店，期待一旦这些小镇发展起来，这些投资将会带来巨大的收益。一些在大温一直很难有大的作为的地产经纪，开始放弃了竞争激烈的大温地产经纪圈，转而把目光投向了比如周围Sunshine Coast ，Kelowna等城市的地产代理。周末带一些潜在的客户去这些城镇旅游观光，联手熟悉当地情况的本地经纪。既避开了竞争激烈的大温地产经纪市场，也找到了一条快速成长的渠道。不管是投资者还是自住者，我们要看到的事实是，省选一日不到来，左右省选选情的楼市都会不断震荡。目前大温楼市已经成了政客左右选情的杀手锏。所以目前的状态就是多看多思考，也不妨换个思路周围转转周围逛逛，因为投资是多样化的，投资是组合的。

　　因温哥华增收房屋空置税，大量华人涌入多伦多买房。如今，多伦多房价依然坚挺，还在持续走高。 　　尽管温哥华地区的房地产市场放缓了上涨的步伐，但是多伦多地区的房价却毫无任何放缓的迹象。多伦多房地产协会最新的数据显示，多伦多房价仍在上涨，独栋房屋的需求强劲，库存持续下滑。 　　房价持续走高 　　多伦多房屋均价上涨至755755美元，较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%，等于一周上涨1.1万美元。如果你觉得数字太抽象，多伦多房价的涨幅相当于每天上涨1500美元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。房价上涨将会持续多久无法预测，但是很难说当前的多伦多房地产市场是一个不好的投资。 　　 高端物业需求强劲 　　多伦多的购房者似乎没有预算上限。大部分购房者都倾向于高端物业，特别独栋公寓。独栋公寓的销售占到了所有房产销售的47.5%，平均售价为1013788美元。中位价格为83万美元，相当于多伦多地区家庭收入中位数的10倍。 　　库存大幅下滑 　　购房者竞价购房的一个重要原因在于多伦多房地产库存的萎缩。多伦多房地产库存在持续下滑，新登记的房屋较余年下跌5.6%。可交易的登记房产数量同样下滑36.6%。这一走势与房屋交易量上涨相对应，今年房屋销售上涨21.5%。 　　自然的，在房屋供应量有限的情况下，购房者不得不竞价购买从而推高了房价。此外，新登记的房产中三分之二都迅速成交。因此很难预测多伦多地区房产库存短缺的真实情况。 　　新房贷规定 　　多伦多地区新推出的房贷政策将于10月17日正式实行。新房贷政策给借贷人施加了更加严厉的贷款规定。新贷款政策预计将削弱新买家的需求并降低房价。当新政在10月正式实行时是否会给多伦多的房价带来即刻的影响，人们将拭目以待。如果真是那样，那么房价可能会在本月进一步大幅上涨。 　　当前对于购买者来说不是一个入场的好机会。新的监管环境带来了不确定性，这将让购房者选择持币观望。在局势明朗前就贸然进入市场显然不是一个明智的选择，但是这显示了一个逻辑性的市场。当一个城市的房屋均价是该城市居民平均收入6倍以上时，所有的逻辑都不存在了。

　　前段时间华裔学生以3110万加元(约合1.5亿人民币)的价格出手买下了加拿大温哥华一幢豪宅，创下了2016年温哥华豪宅的成交记录。这个新闻在加拿大热热闹闹一段时间了。 　　据称，这栋超级豪宅所在地被列为加拿大最昂贵的18个住宅物业之一，建于1979年，是一幢三层豪宅，占地面积达1.7英亩，坐落在温哥华城市最黄金地段，与海滩一步之遥，坐览史丹利公园(Stanley Park)及北岸(North Shore)等美丽景色。2015年7月评估价值为2215万。 　　豪宅室内面积约1356平方米，共有5个房间和8个浴室。屋内配有游泳馆、健身房、游泳池等。共146000尺的豪宅的新主人名叫Tian Yu Zhou，职业是――学生，拥有豪宅剩下99%的份额;他的母亲Cuie Feng，职业是商人，拥有豪宅剩下1%的份额。 　　现在我们不去评价其是是非非，还是以艳羡的目光来近距离看看这所豪宅吧! 豪宅自带的无边泳池　 空中俯瞰,这环境,这绿化也是没得说了! 　这幢豪宅内带5个卧室与8个卫生间，还有图书馆、健身房及游泳池等豪华设施。 当然房子的环境也是非常好,周围看得到史丹利公园和北岸海景，视野极好。 　　豪宅的正面图片,风格和我们国内的别墅明显不同,不过看上去另有格调啊!　　 这个是书房,够大够明亮,装修雅致,如果在这里码字,感觉肯定不同吧! 　这个是娱乐桌球室了,环境是不是比营业性质的还好呢 　　卫生间,这个是不是也太豪华,也是有点醉了!

　　盗梦空间里的这一幕，你还记得吗? 　　Joseph Gordon Levitt 无重力的打斗场景令人记忆尤深，而下面这些房子，能带给你盗梦空间的既视感。 　　是不是感受到一种世界翻转的萌感? 　　英国有一篇童话故事《蠢特夫妇》，在故事中，一对夫妇经常虐待猴子，让它们倒挂在头顶，后来猴子们将这对夫妇所有家具都黏到了天花板上，让他们相信自己才是四脚朝天的。 　　波兰建筑师伊雷克和马利克基从故事中得到了灵感，将这一童话带到了现实。 　　他们在奥地利的蒂罗尔州设计并建造了世界上的第一栋颠倒屋。 　　这个像来自盗梦空间的建筑不只外观是上下颠倒，里面的家具及一切物品都是，即便你走进车库，里面的汽车也是颠倒悬挂在空中的。 　　嗯……看完这个 　　小编已经感觉自己"时空错乱"了....  

　　冬季，算的上是温哥华房地产市场的淡季，如果你细心查看大温地区过去五年的房地产交易记录，可以发现每年冬天的房屋成交量比其他季节要少将近10%。 　　不过，你换个角度想想，冬季其实也是很不错的购房时机。 　　冬季对买家来说是个“黄金时段”，市场上会呈现卖家多、买家少的“买方市场”，等待出售的房屋供给大于市场需求，销量趋于平淡，卖方之间因为竞争而竞相抛售，房价自然呈下降趋势，让买家在交易上处于主动地位---除了有很大的挑选比较余地，杀价的空间也大。 　　在冬季，除了购房能淘到实惠，家电、居家等产品也来到打折季，为你装扮新家可省下不少开销。而且冬天还能体验到房屋供热的好坏，感受到阳光是否充足…… 　　现在，小编就来教教你，如何在冬季选购到优质房源。 　　注意事项一：采光与通风 　　采光对于房屋室内的明暗程度有很大影响，特别是在冬天，采光好，对于室内温度的保持也有好处。而且冬季阳光的照射角度最小，这个时候挑选房屋采光如果没有问题的话，其他季节的采光肯定没问题。早晨是一天中阳光最弱的时候，此时看房，如果房间的采光没问题，那么在采光方面就可以放心了。 　　虽然通风的效果在其他季节也能看得出，但还是不如冬天效果明显。冬季常常是寒风凛凛的季节，通常都是门窗紧闭，如果此时室内通风效果能达到预期，那么其它季节就大可不必过虑了，选择有风的日子去看房，顺便测试一下房屋的通风效果吧。 　　注意事项二：检查供暖效果 　　冬天，进入供暖期，供暖对于加拿大尤其重要，冬季的时候看房，买家很容易亲身感受到室内的温度，不会像平时那样，只单纯地听经纪的介绍，毕竟亲身感受的更为可信。 　　还有就是在冬季购房，可以观察其墙角的霜冻情况，如果墙体的保温效果差，那么很容易在墙角出现霜冻，这样可以判断出外墙体材料的保温效果如何。 　　注意事项三：关注电容量大小 　　冬天是用电的高峰期，各种家用电器的使用频繁，用电达到空前高峰，如果房屋的供电容量太小的话，许多方便日常生活的家电用品就只能歇业，变为生活的累赘。因此，小编提醒购房者，购房之前必须先弄清楚住宅供电容量的问题。 　　注意事项四：雨水能否及时排放 　　冬季的温哥华阴雨绵绵，检查楼房的雨水管道是否完好，还有哪个季节比雨季更好呢?如果你看上的房屋天窗多、露台多、飘窗多，那你一定要在雨天看房，因为这三处都是最易漏水的地方。 　　保证这三处雨水的及时排放，就能在最大范围内避免雨水漏近屋内。如果买了个漏水房，可是会造成数以千计的金钱损失哦。 　　注意事项五：谨慎验屋 　　冬季买房的弊端是看得不仔细，容易遗漏一些问题，如房子的地基、下水管道及冷气等潜在问题，而且冬季看屋出入较不方便及不安全，因此购房时更需要多留意。需要时，还是请专业验屋来看看吧，一个优秀的验屋师要会找出房屋的问题和缺陷，减少自己很多的麻烦。 　　冬天，虽然天气条件对买家和卖家而言，可能不是很理想，却可以让那些愿意顶风冒雪去“淘宝”的买家，避开抢OFFER之战，在轻松愉快的境况下淘到自己心仪的房屋....

　　新规中各条款的生效日期各不相同，如“压力测试”条款是10月17日起，新房贷门槛是11月30日起，而针对外国人的房地产资本增值税豁免取消，则会在明年报税季真正得到体现。 　　当地时间10月3日，加拿大联邦在事先并无征兆、也未提交议会讨论表决的背景下，出台了被称作“房产调控措施”的新规定。 　　这些规定中最引人瞩目的，是宣布修改房地产资本增值税(CapitalGainTax)规则。原规则下“主要居所”(PrincipalResi-dence)的买卖增值部分一般可获得增值税豁免，新规则将“外国人”(指既非加拿大公民也未获得加拿大永久居民身份的人)缴纳房地产资本增值税规定为“必须”，这意味着即使有证据证明外国人所购房屋确系“主要居所”，今后也几乎不可能获得资本增值税豁免。 　　但在许多专业人士眼中，更重要的条款其实是和房贷及利率有关的。 　　首先，原本房贷申请人只要选择5年以上定息房贷，就无需经过“压力测试”就可获得批准，而修改后的规则则规定，任何申请者选择任何期限、利率和形式的房贷，都需要接受以央行5年牌告利率(4.64%)为基数计算的“压力测试”，只有通过“压力测试”才能获批房贷。 　　其次，新规提高了低首付房贷的放贷标准，原本首付在20%以下的房贷申请就较高首付房贷门槛高得多，新规将进一步抬高门槛，令申请者更难获批。 　　一些分析家认为，联邦政府的这些做法可以“起到一定调控房地产的作用”，在他们看来，“资本增值税条款”的修改将迫使外国人不得不申报自己买卖房子所获得的差价，有助于“堵塞税负漏洞”，并且令“频繁的房屋买卖”有所冷却，而关于房贷的新规可以减少低首付房贷比例，从而有效减少房地产泡沫。 　　联邦政府的这一最新做法，实际上是加拿大房地产价格涨幅最大的两个市场―――大温哥华和大多伦多地区所属的卑诗省、安大略省已经和计划实施的“房产调控”措施的一种“惯性自然延续”。 　　今年7月25日，卑诗省政府在事先毫无预告的情况下突然宣布，自8月2日起“非居民”(指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民者)在该省购买房地产，将额外征收15%的房地产转让税(PTT)。 　　9月20日，加拿大帝国商业银行(CIBC)发布一份报告，称安大略省“别无选择”，只能仿效卑诗省的做法，向海外住房买家征收同样比率的PTT。 　　这一调控政策短期效果十分明显：大温地产局(RealEstateBoardofGreaterVancouver)数据显示，实行PTT后大温地产局区域内房屋销售量今年8月同比下降了26%，而9月15日加拿大房地产协会(CREA)统计显示，8月加拿大全国标准独立屋均价为456722加元，涨幅5%，录得自2015年1月以来最小的涨幅，决定性因素正在于大温房地产市场的迅速冷却。 　　报告指出，随着大温征收房地产转让税，许多被迫离场的热钱会转向多伦多或西雅图，苏富比(Sotheby)高档楼盘销售日前预测即作此断言，鉴于此，塔尔建议采取包括迫使银行收紧按揭政策、将最低首付比例提高到10%、对按揭实行更严密监控、为公租房开发商提供税收优惠并鼓励民众租房等措施，作为征收PTT的辅助。塔尔认为“应该让加拿大人意识到，在当前经济形势下必须量入为出、理性借贷”。在塔尔看来，此举可在短期内有效缓和供需矛盾，从而平抑房地产价格。 　　对于卑诗省和安省的这些措施和计划，争议的声音还是很多的。一些卑诗省分析家指出，该省经济缺乏“拳头”，房地产及其上下游产业是最主要的经济和就业支柱，如此“一刀切”很可能对整个国民经济和就业市场造成伤筋动骨的影响。更有人指出，不论“甄瑞谦报告”还是省府“7.7”报告，都存在调查取样时间、范围过于狭窄，数据缺乏说服力的问题，在这种情况下匆匆推出“大招”，恐怕过于草率。 　　安省一些分析家则指出，真正的投资炒房者其实往往有更多规避新规的经验、资源和办法，PTT之类调控措施对他们的杀伤力，至少是可疑的。 　　至于联邦的调控，在“外国人条款”方面的争议比各省更大，原因是加拿大十省三地区房地产市场冷热不均，除了大温哥华、大多伦多等极少数地区外，大多数地区涨幅十分温和，甚至下跌，明明只有少数“患者”便秘，大多数是正常甚至腹泻，却一律喂服“泻药”，这显然不合理。 　　10月6日，(TheBankofCanada)资深副知事威尔金斯(CarolynWilkins)发表讲话，宣布支持联邦政府稍早宣布的冷却房地产市场措施，并将此举的主要目的解读为“减少家庭财政失衡所带来的、针对加拿大金融体系的风险”，而不再多提“调控房价”的目的。 　　加拿大长期维持0.5%的低利率，导致民众越来越敢于借贷，债务负担始终居高不下，对此央行屡屡发出严厉警告，但市场鉴于加经济低迷，近期内加息预期不大，对此置若罔闻，在这种情况下借冷却房地产市场之名，行私人债务“瘦身”之实，是符合逻辑的，毕竟房贷是加拿大个人信贷的最大头，也是央行眼中风险聚集最多的领域。 　　但对于这一考量同样有许多人不以为然，他们指出，恰恰是加拿大本土低收入阶层对利率上调、按揭门槛提高的承受能力最弱，且更高的赋税和按揭利率意味着购房者需要花费更多时间来偿还按揭，这将导致实体消费的锐减，并可能引发经济衰退。

　　如今多伦多房价依然坚挺还在持续走高。多伦多今年房屋均价上涨至755755美元，较去年大涨20.4%。涨幅相当于每天上涨1500美元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。尽管如此，相比于温哥华，华人移民更爱多伦多。说起原因，无论是从衣食住行，吃喝玩乐，还是环境教育，那都是有理有据。 　　多伦多房价暴涨 每天上涨1500美元 　　近来温哥华地区的房地产市场放缓了上涨的步伐，但是多伦多地区的房价却毫无任何放缓的迹象。多伦多房地产协会最新的数据显示，多伦多房价仍在上涨，独栋房屋的需求强劲，库存持续下滑。 　　多伦多房屋均价上涨至755755美元，较去年大涨20.4%。8月的多伦多地区房价较上个月上涨6%，等于一周上涨1.1万美元。如果你觉得数字太抽象，多伦多房价的涨幅相当于每天上涨1500美元，是多伦多一个家庭每天工作所得中位数的650%。房价上涨将会持续多久无法预测。 　　多伦多地区新推出的房贷政策将于10月17日正式实行。新房贷政策给借贷人施加了更加严厉的贷款规定。新贷款政策预计将削弱新买家的需求并降低房价。当新政在10月正式实行时是否会给多伦多的房价带来即刻的影响，人们将拭目以待。如果真是那样，那么房价可能会在本月进一步大幅上涨。 　　相比于温哥华 华人移民其实更爱多伦多 　　温哥华和多伦多一直是被加拿大人经常拿来比较的两个城市。尽管多伦多房价一直暴涨，但相比于温哥华，华人移民其实更爱多伦多。据多伦多生活报道，说起原因，无论是从衣食住行，吃喝玩乐，还是环境教育，那都是有理有据的。   　　房价 　　如果说多伦多的房价便宜，相信很多人是拒绝的。在和温哥华的房价对比后，大家才会真实的感受到生活在多伦多的幸福。相信很多从国内北京上海广州深圳的人来到多伦多后，都会默默地感叹一句，真是来对了! 　　购物 　　无论你是想买顶尖的时尚奢侈品，还是家常的日用品，伊顿，Queen Street West、St. Lawrence都能满足你的需求。在购物上，多伦多绝对称得上大都市，大师的时尚单品，艺术家的文艺作品，生活家的创意用品，应有尽有。周末就是应该去shopping够! 　　娱乐 　　梅西音乐厅，多伦多电影节，CNE，毫不夸张的说多伦多的每一个周末，你都能想到放松娱乐的地方。坐上摩天轮欣赏安大略湖的风景，吃一顿丰盛的晚餐，然后去看个电影，这样的长周末才叫惬意。 　　文化 　　多伦多大学一直是一个全能选手的存在。没有特别突出的一项，但是她样样都可以排的上名次。安大略皇家博物馆是加拿大最大的世界文化和自然历史博物馆，馆内珍藏着上千片甲骨文，是探索中国文化的好去处。 　　风景 　　加拿大既有大城市的繁华，也有自己的独特风景。Bruce Peninsula National Park、Fathom Five National Marine Park、Georgian Bay Islands National Park、Point Pelee National Park，耸立的CN tower被列为来到多伦多必看的地方。秋天红透的枫叶、三文鱼洄游，冬天铺天盖地的大雪，多伦多的景色不带重样的美。 　　唐人街 　　中国人好像自古都有扎推的习惯。尤其是在国外，眼前都是老乡，耳边飘着乡音，吃的是家乡特产，倍感亲切。多伦多有5个唐人街，号称“中国以外最大的唐人街”。这里有大量聚居的华人，华人超市、华人餐馆，生活交流便利。有时候你甚至会产生一种错觉，自己根本没有出国。  

　  卑诗省针对海外买家而设的大温住宅物业15%转让税(PTT)，已在今年8月起实施，而在过去两个月的大温楼市交易数字显示，尽管成交量大幅下降，但屋价则仍然高居不下，这令人质疑，PTT最终是否会导致买屋可负担能力上升？而假设楼价下跌，业主则将损失巨额资产。 　　据《温哥华太阳报》周六刊登一篇专题报道表示，PTT生效至今仍然充满不确定因素，首先是屋价相对"企稳"；其次是，根据卑诗省财政厅去年的研究结果表明，假定大温屋价平均下降10%，目前的业主每人平均损失资产值8.5万元。   　　 以新加坡经验看效果有限   　　该文由专栏作家Pete McMartin撰写，文中表示，无可否认的是，公众大多数是支持引进PTT，希望以改善大温地区的住屋可负担能力，甚至部分屋主也认为，屋价轻微下调并非坏事。这种"牺牲精神"，相对于大温居民去年在公投否决当局开徵0.5%交通改善税，也出乎许多人的意料之外。 　　不过，PTT最后会带来甚么效应，言之尚早。以新加坡经验来看，引进PTT对改善住屋可负担能力，帮助有限；但如果屋价最后下降逾10%，甚至达到20%至30%，这又是否有助更多人买楼"上车"，却是未知之数。 　　此外，假定屋价大降30%，目前70%大温家庭拥有自住房屋，而这些业主资产值就会平均下降20万至30万元。