地产

加拿大太平洋铁路火车上周末(21日)在多伦多发生撞车并脱轨事故，附近居民还惊魂未定的时候，又被一个开发商“吓到”了。 一位住在多伦多Annex社区的女子Wendy Keene表示，她住在这里超过25年，听到这个开发商的提议时感到很惊讶，她觉得这是一个很荒唐的笑话。 原来有开发商日前提出要在328 Dupont Street上建两栋姐妹公寓，一栋29层，一栋15层，大约提供560户居住单位。而且提议这两栋公寓将被建在距离铁轨半米到两米之间的位置。 根据市府对Dupont Street研究后所做的规定，这里只能建8层高的大楼，而且必须距离铁轨至少30米。市府早前已经否定了开发商的这项提议，目前这份提议已经提交到安省市政理事会(Ontario Municipla Board)进行调停，目前还没有公开的结论或解决办法。 而开发商提议建高层公寓的地方，正好就在上周末发生火车脱轨事故的旁边。Keene就是目睹了工作人员那天清理现场并调查事故的其中一个附近居民。她说，住在铁轨旁边其实挺危险，也许人们下一次就没有这么幸运了。如果这里再建起高楼，还距离铁轨这么近，再发生这种紧急情况的时候，人们遇到的问题就会更大。 尽管如此，要在这附近盖起高楼的提议并不止于此，开发商还想在Ossington Avenue与Kendal Avenue沿着Dupont Street建起另外四处公寓，这些公寓将有12层楼高，依旧超出了市政府的规定，同样遭到市政府的拒绝。但在安省市政理会的裁定中，已经许这四处最高9层楼的公寓，同时将允许这些公寓盖在距离铁轨走廊20米的地方。 目前安省市政理会还未对328 Dupont Street地址的公寓修建提案做最后裁定，市议员Joe Cressy等市府人员希望理事会能从中协调合理办法。

　　中央第一信贷联会（Central 1 Credit Union）周三预测，随着人口不断增长，加上供应有限，卑诗省房地产市场在未来两年内将会持续强劲，而房屋价格也会继续攀升。不过，省政府向海外买家额外征收15%物业转让税的新措施，则会令到楼市有短暂调整。 　　中央第一信贷联会估计，至2017年年初之前，大温区房屋销售量将会回落10%。洋名布赖恩的余姓（Bryan Yu）高级经济学家指出，经过春季市况强劲增长后，物业转让税措施可望推动开始放缓的楼市进一步降温。 　　大温区房屋价格中位数（median price），今年上涨差不多20%，至平均70.5万元。余氏预料，2017年楼价升幅可望收窄至4%，2018年则会进一步攀升4.4%，至76.5万元。 　　至于卑诗省，今年屋价中位数可望攀升12%，至48万元，2017年和2018年则预料会分别录得4%及3.5%的升幅。 　　另一方面，温哥华地产经纪贾斯珀（Aaron Jasper）指出，8月份楼市确实略有放缓。他补充说，除了独立屋之外，柏文和城市屋的价格也有轻微下调。

　　据说，10年前的温哥华，100万加元的房子是很少见的;现在的温哥华，100万加元的房子……也是很少见的。10年间房价的疯涨，令温哥华成为加拿大最贵的地方，也吸引了不少中国富人瞄准这座城市，买房投资。 　　有人说，温哥华的房价在过去10年估计涨了300%，但加拿大一家地产英文媒体Better Dwelling把数据换算成人民币，综合了汇率等因素之后发现，涨幅真的很有限，对此它发出质疑――那些中国投资者能赚到那么多钱吗? 　　谜团一投资温哥华房市能赚多少钱? 　　文章将2005年到2015年的温哥华房价换算成人民币之后发现，涨幅真的很有限，还比不上通货膨胀率。 　　图中红线代表温哥华房价，蓝线代表通货膨胀，绿线代表上海证券交易所股价指数 　　2005年，温哥华的平均房价换算成人民币约2,885,734元，2015年涨到约3,745,821元，年增长率大约只有2.6%，还没计算付给地产经纪的佣金。而这段时期中国的年通货膨胀率就能达到2.7%。 　　文章还比较了温哥华房价和上海证券交易所的股价指数，发现如果把同样一笔钱投入中国股市，那么10年间的投资回报率高达210%，年投资回报率12%。远远高于温哥华房市。 　　温哥华房产(红线)和上海股市(绿线)投资回报率的比较 　　谜团二加拿大政府真的不愿意中国人炒房吗? 　　文章的作者指出――说到加拿大房地产，大家总有一个误解，就是大笔外国资金被“偷运”进加拿大，加拿大政府被蒙在鼓里，而中国政府正极力阻止本国资金外流。 　　“很多媒体都在制造这种错误的观念，而实际情况并非如此。”中加两国早在2014年就签署了2000亿元双边本币互换协议，2015年，中国工商银行加拿大子行在多伦多启动人民币清算行服务，标志着北美首个人民币业务清算行正式启动。所有这一切，都是为了中国人跨境交易更加方便快捷。 　　谜团三如果10年前把国内的房子卖了…… 　　不知道大家是不是都听过这个笑话――有个北京人，1984年为了圆出国梦，卖了鼓楼大街的房子，凑了30万，背到国外淘金……风餐雨宿，大雪送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次，辛苦节俭，如今已两鬓苍苍，30年了，终于攒下100万欧元打算回国养老享受荣华。一回北京，发现当年卖掉的家现在挂牌 8000万，瞬间崩溃了…… 　　看了Better Dwelling的分析，小编不由自主地就想到了这个故事…… 　　根据清华大学的报告，从2006年第一季度到2015年底的10年间，大城市房价总体上涨255.1%，年均上涨13.5%，涨速比同时期的GDP年均增长率(9.5%)还高出42%。这意味着房地产的财富聚集速度远超其它产业，不同群体的财富差距由此拉大，很多人都是靠买房卖房发了财。 　　其中，深圳房价总体上涨508.5%，上海房价总体上涨384.6%，北京房价总体上涨380%，分列国内房价涨幅的前三位。 　　如果把Better Dwelling这篇文章中的288万元原始资金投入深圳房市，那么现在已经涨到1750万元;投入上海房市，变成1400万元;投入北京房市，变成1382万元。 　　而上文中提到，这笔钱投入温哥华房市后，综合考虑房价和汇率等问题后，只是涨到了370多万元???!!! 　　但如果温哥华房产还没北京、深圳赚得多，为什么那么多中国人抢着投资呢? 　　有业内人士指出，其中一个原因是加拿大房地产比较安全和稳定，不会出现较大的波动，另一个原因是投资人不会把鸡蛋都放在一个篮子里，分散投资可以降低风险。如果有子女在加拿大上学，那么投资房产也可以解决孩子的住房、生活费问题。 　　还有一个原因，就是除去入籍和移民的华人，从中国大陆跑来加拿大投资房地产的人可能就没那么多。本地英文媒体过分渲染了，给大家造成了“中国人买下加拿大”的错觉。 　　温哥华实施了15%新税政策后，英文媒体又曝温哥华房屋销量大跌，也许只是因为本地人认为房价要降，从而纷纷收回已经跨入房市的那只脚，继续观望态度，造成销量下跌。  

　　一名温市华裔妇人本月初入禀卑诗最高法院提出民事诉讼，控告分居丈夫未经她同意即拆除她一人所拥有的温西房屋，华妇还控告温市府，指市府不仅在发出拆除许可前没有通知业主，连拆除许可上的业主姓名也错写成分居丈夫姓名。 　　同时被告的还包括建筑设计公司及拆除房屋的公司，华妇指旧屋被拆且新屋施工未完成，影响房屋楼价，使她蒙受损失，因此要求赔偿。 　　根据法庭文件，提出诉讼的妇人李金芳(Jin Fang Li，译音)，报称家庭主妇。被告的包括温市府、其分居丈夫董胜运(Sheng Yun Dong，译音)、承包商赵子春(Zichun Zhao，译音)、建筑公司负责人、拆除房屋的公司等。 　　文件指出，李金芳以个人名义拥有位在Carnarvon St. 6289号的房屋，2013年4月16日时，她曾向市府申请建筑许可，目的是为了翻新房屋并自住。李本来想法是和女儿居住在装修完成的房屋内，而李和被告董胜运当时达成协议，董同意支付翻新房屋的费用，也由董进行及监督翻新工程。 　　2014年6月时，另一名被告承包商赵子春以据称是业主代表人的身分与董一同找了建筑公司，由建筑公司帮助他们向市府申请拆除房屋的许可，并申请兴建一间两层独立屋。 　　文件指出，这些被告在未告知李金芳，也未徵得她同意的情况下，向市府提出有关申请，而市府也在未告知，未得到李的同意及任何授权之下，发出拆除房屋并兴建新屋的许可。 　　董和赵等人后来请一间拆除房屋公司执行拆除工作，约在去年夏天拆除房屋，且开始进行新房屋的地基工作。而对于房屋被拆完全不知情的李金芳，于去年9月自中国返回，才发现房屋已经被拆，面目全非。 　　法庭文件指李一直到今年2月才知道市府批准房屋被拆，新房屋兴建工作在开始后不久即已暂停，仍然留在兴建地基的阶段。 　　李金芳认为，由于房屋被拆，新房屋兴建又未完，使得房屋售价降低，使她也因此蒙受损失。 　　李金芳在文件中指温市府在审查拆除许可时未尽把关责任，也未通知业主，明显是温市府的失职，欠她一个公道。 　　文件指董以及与拆除房屋申请及实际拆除的有关各人明显疏忽，未尽责查明该房屋的业主是谁；被告董和赵自始至终均知道，李金芳对于他们已向市府申请拆除房屋一事不知情，李金芳并指控两人共谋(conspiracy)。 　　至于共谋的可能原因，李金芳说，董胜运当时和她正打离婚官司，为了不让李继续和女儿居住在该房屋，也为了迫使该房屋放售，董才与赵两人共谋推倒房屋，开始兴建新房屋但却未完成，如此也是为了迫使房屋销售。文件说，董在赵的教唆协助下，以欺诈方法向市府提出申请。 　　李金芳于8月3日向卑诗最高法院提出民事诉讼，所有指控尚未经过法庭验证，而被告各方面则尚未针对李金芳的指控作出回应。

信用联盟公司对卑诗省的房地产市场做出了一个预估，表示在未来的两年受人口的增长和短缺的房屋资源的影响，卑诗省房价还是会持续上升，尤其是在温哥华岛区域。   然而，信用联盟公司也表示，新上马的外籍买家税对大温依然会造成一个暂时的10%的交易量下降，这个势头会一直延续至2017年。   资深经济学家Bryan Yu表示新税对从春天开始已经有些放缓的房产市场有了一个施压的作用。   因为本地经济的强势和缺少房产供给，Yu表示他对大温楼市的回温很有信心。不过他也表示，价格的上升会比2016年年初的增长要缓慢许多。   今年的年度中位价增长是20%，达到了$705,000，但是YU表示在2017年楼价会上涨4%，而2018年可能会上涨4.4%，也就是$765,000.   “你要考虑到人口的移动，不是只有从别的省，也要考虑到从大温移出的人口。”   在经济萧条时期，这些地区建房数量很少，所以这些地区一直都处在缺少房屋的状态。现在，原先库存的房源也被消耗殆尽了。   同时，维多利亚有着2%的工作率上升，主要在旅游业，电影业和电视业。   Yu表示，政府在7月颁布的15%外籍买家税，影响了买家对温哥华市场的信心。   但是，他同时表示，从大方向看卑诗省的经济依然处在良好状态。工作率在去年一年上升了3.5%，大温上升了5%。   大温在经历了一年的超负荷运转之后，YU认为现在的价格下降是相对健康的。“我们并不想看到每年10%-15%的增长，那是非常不健康的。”   “我们会看见一个销量的下降和市场的降温，加上价格下降，但是我们并不认为这会想很多人想的对温哥华楼市有那么夸张的影响。”

根据大温房地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）刚刚发布的数据，今年8月头两周，温哥华房屋交易量继续下滑，其中独家独户房屋比去年同期跌66%，公寓/condo从本月2日-15日的销售量则比去年同期下降42%。 大温房屋销售量7月份明显下降 据大温房地产局本月初公布的统计数字，7月份大温地区的房屋销售成交数量为3,226套，比2015年同期下降18.9%，相比今年6月份4,400套的成交量跌幅更大，下跌了26.5%。这也是今年以来大温地区首次出现月房屋销售量低于4,000套的情况。 如果仅考虑独立屋，房屋交易量跌幅更大，其中6月比一年前跌19%，7月份跌幅达31%，若只算7月份后两个月，独立屋交易量比去年同期更跌42%。如上所述，8月头两周更比去年同期跌66%左右。 都是转让税惹的祸？ 不少人将大温地区房屋销售量连续下降归咎于卑诗政府实施的新政策，即向海外买家征收15%房产转让税所带来的结果。也有人预期，在此政策压力之下，大温地区的房市面临价格调整，甚至逐渐变冷。 该政策从8月2日起在温哥华及周边21社区实施，不过温哥华当地的专家们不愿直接把销量的下滑归因于这15％的新税项。但房地产专家和地产经纪都在说，由于实施新税，使得当地人和外国投资者纷纷驻足观望，看看房地产交易市场对新政策的反应。据悉，在大温地区，几乎每五宗交易中就有一宗涉及外国买家。 温哥华房地产咨询公司的经济学家 Jon Bennest指出，前段时间由于房价高，大温的房市火热，房屋上市量也来得凶，但上市量总是有个限度，不可能一味儿地增加。现在新税来了，如果我自己是买家，我也不会在新政刚刚实施时出手买房，我也愿意等一等，看一看，哪怕等上一个月，两个月... Tom Davidoff是卑诗大学（University of British Columbia）的教授，也是力主政府向外国买家收税的学者之一。他说从目前的情况来看，还不好说是不是省府的新税打击了房地产市场。如果要探根究底，那么就必须把大温不同社区的资料分开，尤其是本拿比（ Burnaby）和列治文（Richmond），因为外国买家在这两个区最为活跃，他们涉及的交易占了全部房屋交易的18%。 大温房价太高是更重要的原因？ 另据国家银行于本月中公布的加拿大房价指数（Teranet-National Bank House Price Index），本国7月份全国房价比上月上涨2%，四大房市热点继续炽热：其中维多利亚独占鳌头，房价按月增长3.8%，多伦多3.1%，汉密尔顿2.4%，温哥华2.3%。 虽然今年7月温哥华的按月涨幅让邻近城市维多利亚抢了风头，但却是该地区连续第18个月的房价增长，如果考虑按年增长率，温哥华仍然达到24.3%，在四大房市热点城市冠首。 国家银行高级经济学家 Marc Pinsonneault  据此认为，卑诗省府的新政策或许对大温房屋交易下滑有些影响，但不是全部原因，也许该地区上市的房屋存量不足导致供不应求，再加上房价高企，是比实施15%新税更重要的原因。 经济学家 Jon Bennest也认为，目前大温地区房屋存量无法满足需求，因此本地区的房价一时半刻不会明显下降。 还有经济学家认为，温哥华地区就业市场表现良好，也是维持大温房市仍然红火的原因。加拿大统计局的数据显示，7月份温哥华失业率仅为5.4%，为全国失业率最低的大中城市之一。

数据显示，7月份，GTA低层住宅的均价比去年同期高了12%，并首次突破$900,000大关，令众多买房者纷纷望而止步，转投高层建筑，使得GTA地区高层公寓的销售量比去年同期上涨了52%。 目前，GTA的房地产市场中，condo销售仍然是主流，占据了房屋销售量的一半以上，同样火爆的还有apartments。 据统计，与上个月相比，低层住宅的销售量下降了32%，而高层住宅的销售量却上涨了25%。究其原因，首先当然是价格问题了，据悉，7月份GTA低层住宅(包括独立屋、半独立屋以及联排别墅)的均价为$906,508，比去年同期价格高了12%，而condo的均价则为$475,764，几乎是低层住宅价格的一半，所以更多的人只能选择价格较低的condo了。 图片来源：The star 其次就是供求问题。根据Altus Group公布的数据，2016年多伦多地区的低层住宅供应量直线下降，7月份GTA共有17,213套新建房屋挂牌出售名，与十年前相比，数量下降了41%，其中低层住宅仅有1,568套，与十年前同期的16,424套相比下降了10倍。此外，7月份售出的2,226住宅中，低层住宅仅有905套。由此可见，供应量降低也是一大原因。

　　国际房地产顾问莱坊发布最新一份《全球豪宅指数》，截至2016年6月，全球37个城市的豪宅价格按年平均升4.4%，当中温哥华按年升36.4%，连续5季蝉联榜首;至于香港豪宅价格则按年下跌8.4%，取代台北排最尾。 　　据“香港01”8月22日报道，该报告统计2016年首季全球豪宅价格走势，涵盖37个城市，排首位的加拿大温哥华豪宅价格增长最快，按年升36.4%，其次为中国上海及南非开普敦，分别升22.5%及16.1%，上季排第3名的悉尼增长放缓，下跌至第6位。 　　香港豪宅表现在多个国家地区表现最差，价格按季跌1.8%，按年录得8.4%跌幅，取代台北进占“包尾”位置。据报告分析，香港豪宅市场受供应上升和经济增长放缓因素影响，故表现较逊色。另英国伦敦再下跌7位，排第30名，豪宅价格按年微跌0.6%。 　　莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt表示：“温哥华最新宣布对海外买家新增15%的税项，从而加入了近几年亚太区推出楼市降温措施城市的行列。而近来澳洲的维多利亚、昆士兰和新南威尔士州亦针对海外买家增加印花税。” 　　莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，自2015年中旬楼市高寐期至今，香港豪宅楼价已下跌8%，反映买家对后市的期望受香港和外围经济因素的影响，预计全年豪宅市场将有5至10%的跌幅。

　　据租客资源及咨询中心(Tenants Resource & Advisory Centre)的最新资料，该处接到遭业主迫迁的求助电话达到157个，比前一年的62个增加逾倍半。迫迁原因是业主为了转为短租Airbnb，又或在租约即将届满时，要求租客签订“固定期限租约”，以便未来可以随意调高租金的涨幅。 　　据租客资源及咨询中心(Tenants Resource & Advisory Centre)执行干事阪本(Andrew Sakamoto)指出，在过去6个月，该中心接到的投诉主要是来自租用第二套间的租客。投诉者表示，业主为了转为短租Airbnb，把他们迫迁，又或在租约即将届满时，要求续租的租客签订“固定期限租约”，以避过租金涨幅的年度上限，从而可以随意调高租金涨幅。 　　申诉费时 多中途放弃 　　阪本续道，在过去12个月接到遭业主迫迁的求助电话达到157个，比前一年的62个增加逾倍半。还有，租客如被恶意迫迁，向当局提出申诉，寻求赔偿，往往耗用不少时间、金钱和耐性，结果许多租客在中途就放弃。 　　省府租务处强调，《住宅租赁法》的设立是保护租客与业主，由去年8月至今年7月间，接到4,855宗有关租客不满被业主迫迁的个案。 　　该租务处表示，在过去所处理的事件里，其中大约18%的裁决是租客胜诉;10%是业主胜诉;16%透过和解解决;以及55%被驳回或不属该租务处管辖范围。 　　后巷屋越来越流行 　　另一方面，房东也有他们的苦况，据报道，来自亚省，后迁往卑诗省居住的埃米(Amy)，把自己位于本拿比的一个套房，以及在高贵林的柏文出租，以帮补按揭费用。她表示，目前的法例不足以保护业主，当业主遇上租霸，业主要把租霸赶走，过程既漫长又花钱。 　　另一个业主布拉德菲尔德(Lola Bradfield)也认为，现行卑诗省《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act)较偏帮租客，而非业主，犹如只有坏业主，没有坏租客。 　　在温哥华，申请兴建后巷屋及第二套间许可证的数目，由2009年的数十宗大幅增至去年近1,000宗，从中可见出租房屋越来越流行。

　　上周日有人在分类网站 Kijiji 赫然见到一条招租广告：称密市现有公寓地下室一居室单元，欢迎承租，但黑人请别call(“black guys pls no call”) 。广告发出后引起强烈反响，业主迫于压力将后一段涂黑，同时对城市新闻(CityNews)表示，他为自己的错误道歉，但称自己不懂英语。 　　这不是GTA地区第一宗类似事件，就在不到一个月前的7月29日，一名多伦多业主拒绝租房给一名黑人妇女，结果被安省法官判罚$10,000。此案中，黑人妇女的男友为白人，他怀疑业主因歧视黑人而不愿将房子出租，于是特地再到业主处询问，后者见租客为白人，热情接待，称租房没问题。 　　这对夫妇于是将这名业主告上法庭，法官判业主付$10,000。主判的法官还在法庭表示，这个判罚很合理，这个数额也恰如其分地反映了歧视行为的严重性，以及对被歧视者所带来的负面影响。 　　多伦多律师兼人权活动家 Selwyn Pieters就上述禁止黑人租房的广告评论说，他对有人堂而皇之地在广告中歧视黑人表示震惊。他同时也批评分类网站 Kijiji，不应该将这样的广告发布出来。后者应在得知事件的第一时间采取措施，要么将整个广告删除;要么含有歧视语言的字句去掉。 　　网站 Kijiji回应说，这条广告有效期至今年9月1日，称招租对象为单身或无孩夫妇，非吸烟人士，带宠物免谈，云云。 　　Kijiji Canada的社区经理 Shawn McIntyre表示，该用户账户已封，因此违规行为禁止未来在 Kijiji发帖。而用户本人先是修改了广告语，随后将租房广告撤下。 　　业主拒租房给17岁女租客罚款$10,000 　　早在2001年，1名17岁少女向多伦多市中心一个公寓申请租住其中的单位，但该公寓大楼的管理员拒绝出租，称少女未成年。 　　后来当事人将公寓大楼告上安省人权委员会，后者以损害事主的尊严并导致精神受损为由，判业主支付这名少女租客$10,000作为赔偿。 　　安省有法规打击租房中的歧视现象 　　据悉，安省人权法案早已明确阐述，反对在租房过程中存在的歧视现象;但2009年出台的新法更细致地明确了房东和房客双方的权利、并用立法的形式明确定义房东的某些行为“歧视”。 　　新法规规定，房东(公寓管理员)不可用于拒绝房客入住的理由包括：肤色、人种、民族背景;宗教信仰和行为(practices);祖先的情况(包括本地土生人士);出生地(Place of origin);任何一国的国籍或难民的身份;性别(包括怀孕、不同的性取向);家庭状况(包括单亲);婚姻状况(包括同性婚姻、同居);残疾;任何年龄段(超过16岁);是否接受政府救济(public assistance)等等。  

　　买车可以试驾，一间地产公司现在则大力推广"试住梦想房屋"(Test Drive Your Dream Home)计划，让买家先试住，再决定是否购买，并在购买房屋时自楼价中扣除已付房租。目前每季约有20间度假房屋提供试住购买，推出至今已有8间房屋买家在试住后购买，总销售金额达到1,400万元。 　　谈到"试住房屋"构想的起源时，苏富比国际地产加拿大(Sotheby's International Realty　Cananda)公司的哈洛伦(Ross Halloran)指出，他注意到想在安省Muskoka度假区购买数百万元湖滨度假屋的买家，他们通常来自外地，对于度假胜地的环境及社区并不熟悉，只花半小时到1小时参观时间便作决定，对他们来说有点为难。 　　他表示，"试住房屋"去年春天在安省的Muskoka推出，推出一年以来，在Muskoka及中央湖区(Central Lakes Region)已有8间度假住宅由来试住的买家购买，由于均是百万元以上的度假住宅，所以总销售金额达到1400万元。 　　他说，买家试住的热门时间是从5月的维多利亚日长周未，一直到10月中的感恩节，平均试住时间是1周至10天，平均每季约有20间度假房屋参加"试住房屋"计划。 　　该计划让一些想卖房屋的业主，可以利用短期出租，试探市场行情，同时又有机会找到买主，也有房租收入。 　　哈洛伦说，根据他个人经验，先住再买的观念对于中国买家来说仍然比较新，但他就注意到，过去12个月来，住在大多地区的中国买家，愈来愈多人想在Muskoka或是Central Lakes购买度假屋，较多中国买家对于购买之后出租更感兴趣，希望租金可以帮助支付房屋日常成本。 　　哈洛伦举例，去年10月他有一名中国客户购买一间位于Lake Couchiching的湖滨度假屋，购买之后马上出租，至今已收3万元房租，扣除物业税、管理费等各项维持房屋的支出，净赚1.5万元。 　　透过"试住房屋"在今年2月以420万元买下位于Muskoka度假区占地9英亩私人半岛的斯科特(David Scott)指出，他和妻子在购买之前即先在半岛上的6000呎度假平方小住一周，在试住期间，地产公司还安排当地一名厨师到家，以当地食材烹煮美味餐点，由于试住愉快，他和妻子不久即决定出价。 　　斯科特说，如同经纪之前承诺，他在出价购买该房屋时，卖家同意将租金自楼价中扣除。 　　苏富比指出，以斯科特试住再买的度假平房为例，每周租金为1.2万元，外加每周600元的打扫清洁费用。

　　建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)公布今年7月大多区低幢和高幢新屋售价齐创新高--新屋销售数量达10年最高。由于低幢房屋价格勐升，一些人被迫转向柏文单位，使得柏文售价提高、单位平均面积也出现增大。大多区新建共管柏文销量与去年同期相比劲升52%。 　　大多区新的独立、半独立无和镇屋，平均价首次突破90万元，达到906,508元，比去年同期增长了12%，价格升高了10万元。 　　半独立屋是其中涨幅最勐烈的，一年中增长了196,546元，达到771,530元。镇屋增长了122,491元，达到758,434元。 　　独立屋平均价达1,095,910元。独立屋从3月起售价超过100万元大关。 　　低幢房屋价格大升人们已经熟悉，但7月份，新的共管柏文大楼也创新高，达到475,764元，增幅为7%。 这主要是共管柏文每平方呎和柏文单位"大型化"的结果。 　　新柏文单位每平方呎594元，创下记录。中、高柏文单位的平均面积提高到801平方呎。 　　协会会长塔基(bryan Tuckey)称，"过去一些年份中，许多开发商主要关注于建设比较小的柏文单位，帮助首次置业者进入市场。但是，现在情况变了，许多置业者买不起独立、半独立房屋，转向共管柏文，因此对大单位的需求增加了"。 　　推高大多区新屋价格的其中一个主要因素，是供应量紧缩，达到10年最低。到7月31日，可供销售的房屋为17,213间。与10年前同期相比减少了41%。其中，低幢房屋仅1,568间，创供应量新低。比2015年7月也只有不到一半，比2006年仅为当年的16,424间供应量的一成。 　　高幢楼房的供应量，也出现减少，供应量达15,645间。减少最明显的是处于动工之前阶段的单位，比一年前的8,499间减少了25%。各类房屋今年前7个月的销售量达到10年最高，总共28,208间。 　　其中，高幢楼房出售15,852间，创记录。超过10年平均数36%。低幢房屋的销售量比10年平均数高，但比去年同期下降7%。多伦多房产经纪徐华飞表示，在低幢房屋价格不断上扬的情况下，人们转而购置高幢柏文单位，这种趋势的出现，是可以理解的。但房价涨幅之勐，仍首推低幢房屋。 　　他表示，今年春天，大多区房产市场低幢房屋涨价很勐，进入夏季以来，已经有所调整。 　　展望秋季市场，助涨的因素有3个：利率持续低迷。供应量、尤其是低幢房屋的供应量，无法提高。此外，从温哥华转战多伦多的情形，也有出现。 　　他认为，秋季市场可能的变数，是联邦政府统筹的8大部门对多、温两地市场调查研究即将结束。联邦和安省政府可能做出什么决定和对策，目前尚不明朗。如果政府采取较激烈的政策，那么对市场仍可能带来明显影响。

近几天媒体在报道温哥华楼市时普遍惊呼“温哥华房地产崩溃”、““温哥华房地产雪崩”等字眼，似乎一夜之间温哥华楼市人去楼空，无人问津，但事实真的如此吗? 销量和均价下跌说明不了什么 加拿大本地媒体Global News在一篇报道中提及，房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示，温哥华楼市正在经历一场主要的调整，房价和销售量齐齐下挫。 房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。 图片来源：Global News 在房价方面，不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市目前的房屋均价是110万美元，在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%，过去三个月跌了20.7%。 但这就表示温哥华楼市崩溃了吗?远远没有!业内人士提出，现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。而且就连Global News自己也表示称，“现在真的很难说楼市是否冷却下来了，你可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。” 事实上，房屋均价是一个很有迷惑性的指标，豪宅市场的波动很容易体现在均价上，但普通老百姓购买的住房价格却被掩盖了。 房价降没降要看它 判断房价走势还是要看房屋价格指数(Teranet-National Bank House Price Index)，这个统计要比房屋均价靠谱一些，因为它所统计的是同类型房屋的价格波动来界定房市整体价格走势。 图片来源：housepriceindex.ca 国家银行8月12日公布了最新的加拿大房屋价格指数(Teranet-National Bank House Price Index)，从7月份的数据我们可以看出，尽管温哥华涨幅有所放缓，但却是该地区连续第18个月的房价增长，如果考虑按年增长率，温哥华仍然达到24.3%。 国家银行高级经济学家Marc Pinsonneault 认为，卑诗省府的新政策或许对大温的房市有些影响，但不是全部原因。另外两大原因一是该地区上市的房屋存量不足，但需求又相当强劲，因此尽管交易量下降但 房价仍然上升;再一个则是该地区就业市场表现良好，也是维持大温房市仍然红火的原因。 尽管8月份的数据尚未公布，但有理由相信，所谓温哥华房地产市场崩溃只是危言耸听而已。

　　总部设在美国纽约的评级机构惠誉（Fitch Rating）称，卑诗省政府较早前向购买大温住宅物业的海外买家额外征收15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)，看来有效遏止炽热的楼市炒风，不过一旦失业率上升，这会增加楼价下调的可能性。 　　惠誉续道，加拿大的楼房价格普遍被高估超过20%，尽管这数字是以全国来说，但是主要是指温哥华及多伦多楼市。   　　忧失业率上升引致楼价大跌   　　惠誉指出，最近大温楼房市场销售量减少，意味着大温市场可能已经开始降温，虽然销售量与楼价之间没有直接关系，然而销量跌在一定程度上反映了一些情况，值得深思。 　　虽然失业率上升被指会增加楼价下降的可能性，但是惠誉表示，温哥华5.5%的失业率在众多大都会地区中仍属较低。 　　卑诗省政府向海外买家加征15%PTT的措施，已于8月2日生效，以一幢200万元房屋来说，15%额外PTT就是30万元。有指在该政策实施后，大温楼市被指受到影响，过去每当有新楼盘，往往会吸引许多人“睇楼”，然而近日“睇楼”人数被指大减，更遑论出价购买。

　　温哥华、多伦多房地产市场太火爆，大学旁的租金也一路水涨船高。图为卑诗大学一景。（本报资料照片） 　　以前，加拿大人总爱称留学生们是“流血生”，因为每年都要向加拿大学校和政府贡献天价学费；现在连租房难，租金贵、房源少，留学生快要变成流浪汉了。 　　温哥华 　　加国无忧报导，现在卑诗大学（UBC）的宿舍等候名单上有多达6000个名字，去年这个时候更惨，有6300个学生在排队。UBC住宿和接待服务处的负责人Andrew Parr表示，其中有多少学生能最终分配到宿舍，要等到9月末才知道。 　　因为UBC承诺所有大一新生都能分到宿舍，所以住房难题对于大二、大三、大四的学生来说更加严峻。   　　近几年来，加拿大几所大学的宿舍需求量都在噌噌往上涨，原因之一是越来越多地接收国际学生，令学生数量增加，但宿舍的供应量却跟不上。   　　另一个原因就是房地产市场太火爆，租金也一路水涨船高，大学旁的租金更甚，以前学生们还可以去租独立屋的地下室，但现在大量独立屋被买下后推倒重建，可以租的地方也越来越少。 　　Parr表示，他们听到学生最多的抱怨就是“租金高”。 　　根据“省报”（The Province）的报导，如果留学生想在温西地区与人合租，那么每月至少得付800元到900元（前提是他们能在紧张的房源中找到这样一间房）。要知道这只是“合租”，通常指的是独立屋或公寓里的一个房间，厨房与洗手间需要和室友共用；如果希望自己出来单独住，租金至少翻一番。 　　城市另一端的西门菲沙大学（SFU）情况也好不到哪里去。现在还有800个学生在等候分配宿舍，2014年这个数字只有100。SFU学生住宿的负责人Tracey Mason-Innes表示，因为学校周边的租金太贵，所以学生们都想分到校内的住处。 　　她说，“不光是新生，现在所有人都挤破脑袋想住进宿舍。” 　　多伦多 　　多伦多的租金同样令人咋舌，而且还在不断上涨中。多伦多地产咨询公司Urbanation称，多伦多平均租金今年第一季度已上涨至每月1891元。 　　报导说，Urbanation副总裁Shaun Hildebrand称，租金上涨主要源于房价太贵，许多人都买不起房只能租房。 　　多伦多市中心公寓租金最高的地铁站是Bay，两睡房的租金约在2900元至3000元之间。离核心区越远，租金开始走低。 　　Rosedale、College和St. George，两睡房租金在2700元至2800元之间。Summer Hill，两睡房租金为2600元至2700元。 　　其中一些公寓就是因为邻近大学，所以租金才高得离谱。 　　维多利亚 　　维多利亚的一名议员Andrew Weaver，分析了Craigslist上8月9日这天PO出的维多利亚大学周围所有租房信息，他发现在106条信息当中，只有29条的租金低于每人每月1000元。 　　他对此表示不可思议，因为维多利亚大学（UVIC）今年的大一新生有2万1000名，而宿舍床位只有2300个，也就是说，大部分学生都不得不面对校外租房昂贵的花销。 　　Weaver坦言道，随着开学日期的一天天临近，他很担心这些学生最后根本就找不到住的地方。

新闻配图 我们曾在三周之前的文章中警告，随着加拿大不列颠哥伦比亚省对外国房地产投资者于7月25日开始施加15%的房产税，温哥华的房地产泡沫将会破裂。上周，我们得到了确认。温哥华房地产市场在上个月的走势只有一个词可以形容：内爆。 加拿大房地产中介商Zolo表示，上周，大温哥华地区大部分的房价都出现了大幅回调。Zolo使用加拿大的实时房屋销售和房价作为参考，没有选用“基准价格”。根据温哥华之城网站的数据，温哥华当前的房屋均价为110万美元，在过去28天下降20.7%，较过去3个月下降24.5%。独立屋的均价为260万美元，较三个月之前下跌7%。 2016年1月至2016年8月，温哥华房屋均价走势图。 房屋成交量也大幅下跌：尽管传统上8月是房屋销售的淡季，但是因为过去几年的房价大涨，人们对于8月的走势仍然有所期待。根据相关数据，今年8月1日至14日，西温哥华地区仅售出三套房屋，去年同期为52套，同比暴跌94%。 2015年8月1日至15日(蓝色)与2016年8月1日至15日(红色)，温哥华各区域房屋成交量对比图。 这些买房者中，无疑中国人的占比最大。早在温哥华征收房产税之前，国内外媒体曾多次报道中国人在温哥华的“买买买”行为，更有新闻标题称“中国人买下了整个温哥华”。 此次征收房地产税，降低了中国人的购买欲望和热情，也给当地的房产市场带来沉重打击。 简单来说：温哥华的房地产泡沫正在破裂。因此在这一情况下，聪明的资金急于立刻逃离这一市场就一点都不奇怪了。 根据彭博社的报道，安大略教师养老金计划正在悄悄寻找愿意接手其持有的一处温哥华房产项目股份的买家。该股份价值40亿加元(约合31亿美元)。该房产项目包括了写字楼和购物商城。 加拿大第三大养老基金的房地产部门Cadillac Fairview希望通过这笔交易赚取20亿美元。Cadillac Fairview已经雇佣了世邦魏理仕和加拿大皇家银行来处理该交易。 根据彭博社的消息，Cadillac Fairview是最新一家试图减少自己在加拿大商业房地产市场敞口的养老基金。当前温哥华地区的房价已经达到顶峰。尽管外部资金不断流入，但是新供应的增加使得空置率快速上涨。亿万豪剑桥(Ivanhoe Cambridge)和安大略健康养老金计划正在试图以8亿加元的价格出后其在本拿比市的办公楼。本拿比市就在温哥华城外。 Cadillac Fairview的投资组合中拥有14处位于温哥华和里士满的房产，其中包括了一些加拿大最大的购物中心，写字楼和历史建筑。资产包括了一座建于1990年，位于滨海区的21层的滨海中心，占地23.8万平方英尺的普华永道广场以及建于1912年的火车站。该车站是北美地区最大的交通枢纽之一，当前正在等待政府的审查以再建一座办公楼。 各大基金清空房地产投资让人们嗅到了一丝恐慌的味道。因为加拿大一些最大的零售资产处在疯狂之中。例如太平洋[0.63% 资金 研报]中心，占地160万平方英尺的一座市中心商场，Cadillac Fairview已经提交了其扩大的计划。这是加拿大第三大最赚钱的商场，每平方英尺的售价达到1599加元。该中心还拥有8幢写字楼，占地200万平方英尺，包括701西佐治亚大楼和汇丰大楼。 近年来，伴随着住房市场的疯狂，温哥华商业地产也开始疯涨。因为近期对于温哥华写字楼的需求使得商业地产的价格刷新的最高纪录，包括中国保险公司——安邦保险购入了温哥华班铎购物中心( Bentall Centre)。 与此同时，艾维森杨格公司警告，在7月的房产税推出之前，房地产市场已经出现警告的信号。截止6月30日，温哥华地区的空置率上升至12年来的新高，达到10.4%。自去年同期以来，租客吸收了100万平方英尺的房屋。 这一切仅仅刚刚开始，因为这可能是阿尔伯塔房地产市场在2015年初油价崩溃后的重现。大量的房屋将进入到市场中。根据艾维森杨格公司的年中报告，6幢新写字楼正在建设中，最快将于今年交付，总面积达到80.27万平方英尺。温哥华目前还有10幢写字楼的在建计划，包括Cadillac Fairview的滨海中心。除去空置率，温哥华顶级房产的租金也是加拿大最高的，甚至和美国一些城市，如芝加哥和洛杉矶处在同一水平，达到每平方英尺 30加元。 在享受了多年商业和住宅房地产市场前所未有的爆发之后，温哥华当前处在了危机的边缘，很有可能出现崩溃，正如经合组织三个月前所警告的那样。经合组织三个月曾经警告，“如果温哥华和多伦多的房地产市场出现回调，那么将是对加拿大经济最大的威胁。住宅投资和私人消费疲软将会威胁到金融稳定。”现在这一清单上还可以加上商业投资和支出。 未来几个月中，如果不是几周的话，我们将可以知道经合组织的预言是否是正确的。

据《中国经济周刊》报道，举手投足都备受瞩目的李嘉诚8月11日公布了自己在今年上半年的耕耘回报。尽管这位华人商界的不老传奇本人并没有像年报发布时那样，架着那副1972年以来样式就没有变过的黑框眼镜出现在镁光灯下，但这一次的成绩单依然吸引眼球。 李嘉诚（资料图） 一方面，李嘉诚过去两年因为连续抛售内地资产而变身话题人物，去年借长江实业与和记黄埔世纪大重组将万亿商业帝国迁册开曼群岛的做法，更让他在5个月前的年报发布会上被公开追问。公众迫切想了解上半年超人的新动态。另一方面，两个月前，当人们还试图从李嘉诚“买下半个英国”的行为逻辑中挖深意时，却突然出现英国“脱欧”的巨大黑天鹅。抄底欧洲究竟是祸是福？ 从其目前披露的数据看，李嘉诚似乎宝刀未老，名下长江实业地产（1113.HK）与长江和记实业（0001.HK）两家公司在6个月内依然狂揽230亿港元利润。而在最富争议的楼市方面，香港投资大拖后腿，内地火爆的市场则成为利润支柱。 “超人”的英国账本 在半年报亮相以前，就有来自投资界的隔空喊话，称英国公投退欧后，经济和汇率都存在变数，李嘉诚旗下公司将迎来哪些不确定性成为投资者最关心的事。这当然是与李嘉诚在英国拥有大量业务，过去正是其麾下长和实业最大的利润引擎息息相关。 不过，在半年报中李嘉诚为公司利润注入强心剂，在脱欧后首次表态“相信根基仍属稳固”。李嘉诚的底气应该来自上半年欧洲业务的成绩。记者注意到，就46%业务放在欧洲的长和实业半年报看，英国“脱欧”以前的数据确实不错：上半年公司净利润达到149.21亿港元，同比增长了3%，其中，欧洲板块的税前利润同比增长高达11%，增幅远远超过其他区域。 “现在只是统计到6月底的数据，脱欧对英国经济的长远影响还要看未来两三年，但在全球经济不景气的背景下，投资民生永远是最避险的做法，李嘉诚在英国加紧布局的也都是刚需板块，尤其是水电煤这类垄断性的民生必需品，这符合他一贯稳健的作风，不得不说是快人一步。”中国一家投行驻香港分公司高级经理黄因对《中国经济周刊》记者分析。 在英国销量最大的报纸《每日邮报》报道以前，民众甚至还不知道来自亚洲的“李氏财团”已经关系到数千万英国人的衣食住行。当关于这个身家310亿英镑的巨鳄拥有了英国铁路、天然气、电气公司和港口的报道问世，人们才发现几乎四分之一的英国家庭使用的天然气需要通过他所有的天然气管道，超过30%的英国居民都依赖他的电力供应。 “如今英国脱欧，李嘉诚的并购计划很可能卷土重来，其实他的长子兼继承人李泽钜当时就曾放话，英国一旦脱欧，公司会思考下一步动作，可见超人父子还是倾向于认为未来可以从英国人口袋里赚到稳定的钱。”黄因如是说。 英镑贬值 资产打折 但不可否认的是，由于李嘉诚在欧洲的投资绝大多数都位于英国，所以长和实业的增长势头能否持续还要视乎英国脱欧后长远的经济表现，尤其是它与最大贸易伙伴欧盟之间的微妙关系。而除了实业层面还需要谨慎观察“后劲”，李嘉诚在英国的财富账本还有一部分事关货币贬值的变动。 半年报显示，由于欧洲货币贬值，长和实业旗下在欧洲的3个公司整体收益下降了1%。记者注意到，英国刚脱欧时市场满是愁云惨雾，英镑和股市双双暴跌，彭博统计的全球富豪榜显示，超人的资产一度因此缩水11亿美元。但近一个月内，英国富时100指数反弹大涨20%，显示资本界对英国的信心依然坚挺。 不过，因为货币贬值肯定会削减旗下公司的现金流，英镑汇率存在的变数注定是李嘉诚的心头大患。在英国央行本月重启刺激计划后，英镑持续下跌，成为彭博统计的货币中表现最差的一个，英镑兑美元的汇率已经比脱欧前累计下跌了12.5%左右。 同为亿万富翁的索罗斯还雪上加霜地预计，与1992年9月15%的剧烈贬值幅度相比，英国脱欧后的贬值幅度将会更大，甚至超过20%，也就是降到低于1.15%。这对于拥有大量英镑资产的李嘉诚来说相当于资产打折，这是即使英国经济不出现明显衰退也无法否认的损失。 值得一提的是，尽管货币贬值回天乏力，但李嘉诚不愧是商场老手，由于早在2013年英国首相卡梅伦就首次提到了脱欧公投，并在去年1月强调可能性，超人早已有所对冲和防备。 如果按照币值来计算，截至2015年12月31日，长和集团的速动资产中，英镑仅占11%，而欧元仅占5%，在速动资产中占比最大的则是美元，达到 40%，意味着即便英镑大幅贬值，也不会对长和资产起到太过重大的负面作用，同时，以英镑计价的债务，比如银行借款也会相应减少。 楼市回报喜忧参半 香港财富大佬的发家史里，地产必须书上浓彩重墨的一笔，所以任何成绩单中的地产投资表现本来就是焦点所在，而李嘉诚从内地部分撤资的举动更让长实地产今年以来的业绩成为敏感点。 以半年报看，其在内地和香港大本营的地产投资回报呈现出壁垒分明的对立形态。据悉，长实地产投资物业重估前的利润83亿港元，较去年同期的55.4亿港元大增51%，这正是因为内地房地产销售的强劲抵消了香港市场的低迷态势。 “香港住宅物业市场持续面对挑战，而内地房地产市场在去库存政策支持下，销售量及房价均有理想表现。”李嘉诚在半年报中撰文称。 数据显示，香港二手房从去年9月的高位下跌了12%，成交量更是惨跌35%，直接导致长实地产在香港楼市销售额下滑16%至87亿港元，与此同时，内地的销售额却飙涨超过两倍至126亿港元。这一举颠覆了长实地产去年销售比重的格局，上半年内地销售额占公司总销售额接近60%，去年占比仅为34%。 为了竭力挽救香港市场，李嘉诚还在8月中旬放出狠招，为了促进房屋销售，长实地产为能够提供另一套住宅作为抵押品的客户提供了123%的按揭选项，意味着购房者可以拿到多达房价1.23倍的贷款。 长实地产类似的港资房企还有九龙仓，在其他多个板块都不太赚钱的情况下，公司上半年内地销售额为162.5亿元，增长幅度高达58%，直接拉动了整体的利润表现。而瑞安地产在上海屡屡卖出“日光盘”，仅仅一天内的进账就能达到去年一半多的收入。 至于下一阶段的地产布局，李嘉诚在半年报中表示，长实地产将按既定计划在香港、内地以及新加坡、英国发展巩固地产业务。

　　国际房地产顾问莱坊(The Knight Frank)发表最新的《全球豪宅指数》，截至2016年6月，全球37个城市的豪宅价格按年平均升4.4%，当中以温哥华按年上升36.4%，连续5季蝉联榜首；至于香港豪宅价格则按年下跌8.4%，取代台北排于最尾。 　　据报道，该报告统计2016年首季全球豪宅价格的走势，涵盖了国际上37个城市，排首位的温哥华豪宅价格增长最快，按年升36.4%；其次为中国上海及南非开普敦，分别升22.5%及16.1%。上季排第3名的澳洲雪梨增长放缓，降至第6位。   　　大温向海外买家征15%PTT   　　据莱坊亚太区研究部主管贺特（Nicholas Holt）表示：“大温哥华最新宣布对海外买家加征15%物业转让税(PTT)，从而加入了近年亚太区推出楼市降温措施城市行列；而近来澳洲的维多利亚、昆士兰和新南威尔斯州，也针对海外买家提高印花税。” 　　在新一季全球豪宅指数中，香港豪宅的表现在多个国家及地区中最差，价格按季下跌1.8%，按年录得8.4%跌幅，取代台北进占“包尾”位置。 　　据该报告分析，香港豪宅市场受供应上升和经济增长放缓因素影响，表现较为逊色。另英国伦敦再下跌7位，排第30名，豪宅价格按年微跌0.6%。 　　莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，自2015年中旬楼市高峰期至今，香港豪宅楼价已跌8%，反映买家对后市的期望，受香港和外围经济因素影响，预计香港全年豪宅市场跌幅为5至10%。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权     美国评级公司看衰温哥华楼市   美国评级公司Fitch Ratings表示，大温最近实施的针对外国买家的房产买卖税很可能会对楼价达到抑制作用。   自从8月2日外国买家税正式实施以来，整个大温楼市都处于混沌状态。一些外国买家考虑放弃他们原有的合同而面临法律责任，并为此损失数万加币，另一些人则东奔西走希望能凑到足够的钱来弥补差价。   另一方面，那些原本跟外国人达成协议的加拿大人也面临着失去这单买卖的困境，因为许多外国买家拿不出这多出来的15%的差价。律师声明了上千个当地人将面临违约的诉讼。   即使报告显示温哥华最近的销售下降有很大一部分是在新税正式提出以前就开始了，Fitch依然对新税抱有很高的希望。   根据这份报告，温哥华目前的月销售量跟今年2月份的最高点比下降了21.5%。   自从外国买家税公布以来，目前还没有任何官方数据可以参考。   然而，Fitch表示，比起这些，对于温哥华房价下降最大的风险是随之而来的失业率上升，不过这些影响目前还没有显现。   根据加拿大统计局的数据，温哥华在去年有83,500的工作增长，失业率下降了5.5%，是全加拿大最低。   总的来说，加拿大的总体地产价值被高估了超过20%，Fitch公司对各个城市的价值估算将在年底公布。       地产经纪承认房屋销量暴跌   对于温哥华本地的经纪来说，温哥华地产经纪Steve Saretsky说销售量呈现暴跌迹象。   “从四月开始市场就开始减速，自从外国买家税实施以来，基本上对所有事都打上了个暂停键。”   不过Saretsky同时表示，这并不一定是一件坏事。   在房价高的时段，很多买家在出价的时候可以不问这个房子的情况，并以高出标价数万元的价格抢夺Offer。   “市场完全无法控制。不管你问哪个经纪，你都会的得到同样的答案。为了充分的保护客户，必要的变化是需要的，无论是经济上的还是建筑质量上的。”   趁着市场节奏放缓，他有了更多的时间完善他的工作。   “作为一个房产经纪，我很高兴能为客户出谋划策，并对他们提供必要的保护。”   Saretsky表示这次的冷却期对人们的思想是一个调整，减少人们对进入房产市场的恐惧感。   政府应对本地人的损失作出赔偿   菲沙河谷房产协会的Charles Wiebe表示，他觉得对那些被突击的客户的补偿是很必要的。   “我们觉得这对BC省的本地卖家十分不公平。”他告诉CBC记者。   “很多人希望他们的买卖可以顺利完成，因为他们已经准备从其他本地居民那里另外买房子。”   Wiebe表示省府应该立即修改对8月2日之前达成的合同的要求，并对那些损失掉定金的人进行补偿。

　　为了赶走旧租客，将单位重新出租以赚取更高的租金，多伦多一些出租柏文的业主不肯对柏文作出维修，以至柏文面临着设施老化严重，维修不及时等问题，而且因为缺乏大厦保安，许多不法之徒跑进去涂鸦。 　　为改善租户的生活条件，市府从本月17日起至31日，在多个社区举行居民会，徵求市民的意见。在发给市民的宣称单上，市府列举了一些私营柏文大厦常见的问题，例如水管破裂、冬天无暖气、害虫丛生等问题。 　　但"多伦多租户联合会"(Federation of Metro Tenants Associations)的董事会成员齐拉丝(Helen Chilas)昨日在Parkwoods社区举行的居民会却指出，业主缺乏维护大厦设施的动力，而市府的检查和监督又慢又无力，对业主根本不构成约束力。 　　"受省府相关规例的限制，柏文业主对租户的租金每年只能小幅度地提高。但如果租户因不满大厦的居住条件恶化而搬出去，则业主发出招租广告时，租金可以一下提得很高。再加上市府对业主的违例行为不能做出快速有力的处罚，业主又怎会有改善设施的动力?" 　　多伦多市许多3层高以上的私营柏文大厦，都面对相类似的问题，市政府给出的提议是租户可以把有关问题上报给大楼管理处，如果问题没有得到及时的解决，租户就可以打311电话向市府反映，牌照办公室会派人前去查看，如果发现业主没有解决这些问题而且违规，就会下令敦促业主整改，过一段时间後再派人复查。 　　但"多伦多租户联合会"(Federation of Metro Tenants Associations)的董事会成员齐拉丝(Helen Chilas)昨日指出，市府的检查和监督又慢又无力，对业主根本不构成约束力。 　　"受安省法规的限制，租户每年的租金上涨幅度很小，2015年的时候甚至只有1.6%。如果我是贪婪的业主，每年只涨那麽多，那肯定不满足。但如果租户搬走空出房间，业主重新招租时，起步价就可以比原先的出租价高很多，还没有违反任何法律。" 　　齐拉丝指，在这样的情况下，业主对大厦设施的维护就不太用心。"这时候唯一能够强令业主整改的，就是省府的相关部门。但很多租户向我们反映，他们把问题投诉到市府之後，的确有人派过来检查了一下，写了一个整改意见书，然後?就没有然後了。" 　　等不及整改的租户只好搬走，但问题是，有上述情况的私营柏文业主不止一家。 　　而为数不多的良心业主，其名下的柏文早就人满为患。 　　"那些租户就算搬出来，又能去哪里?可供他们选择的大厦并不多。" 　　齐拉丝表示，租户们如果遇到上述问题，除了打311电话向市府投诉外，还可以致电416-921-9494向租户联盟免费谘询，联盟方面可以根据每个投诉人的情况提供建议，指点他们去找其它可用的资源。

　　温哥华华埠一栋街角物业以高价出售，可能拆卸改建9层甚至12曾高楼，再次引起华埠"高尚化"、华人店铺流失的忧虑。 　　一直争取兴建更多可负担房屋，保留更多廉价店铺的唐人街关注组的梁伟安指出，虽然经过多番抗争，不断作出呼吁，但在华埠看不到好转的现象，反而是每况愈下。华埠变得愈来愈不可负担，特别是低收入的华人耆英。传统华人店铺不断退出，而高档餐厅与店铺不断迁入华埠，让低收入华人耆英丧失了一个消费社交的地点。 　　最近歌雅街(Gore St.)夹奇化街(Keefer St.)的一栋两层楼房以高价售出，再次加深忧虑。根据经纪的网站，该栋楼房已经售出。楼宇其後会否步华埠其他物业的後尘，遭拆卸重建?重建之後，目前充满华人风情的烧腊铺、海产店以及海味参茸店是否能够保留?顿成疑问。本报询问该楼宇的各家店铺，均对业权转手之後的变化，表示不知情。还嘱咐记者查询业主。该栋兴建於1962年的建筑楼高两层，但根据地产经纪的招售网站，该地段属於HA-1A的规划，可以兴建楼90尺的高楼。假若申请获准，甚至可以加建至120尺的高楼。楼宇目前的租金净收入为16.68万元。 　　根据2006年的人口统计，华埠的收入中位数只有17,658元，而全市的收入中位数则为47,299元。根据First Call B.C所作的统计，唐人街贫困儿童的数字更高达59%。近年来潜入华埠的高档咖啡厅与精品商店，顾客不一定是该区的低收入居民。 　　市府规划师贺厄斯(Karen Hoese)指出，在2012年，为了应对华人店铺不断流失的问题，市府推出一个三年计划，并配合长远的社区规划。该策略容许华埠兴建更高的楼宇，以便拉高人口密度。开发商也可以通过兴建社区设施，来换取兴建更高楼房。 　　同一时间，市府的策略也保护传统建筑的门面。新建楼房在外观上也必须配合传统楼房的设计元素。 　　但贺厄斯同时指出，市府在规划上不能偏帮任何一种文化，不能指定某一种店铺留在某一个区域，某一种人入住某一个区域，否则可能惹来歧视的指摘。 　　梁伟安认为，华人店铺自华埠消失，政府并非无能为力。他指出，美国三藩市的市府便推出遗泽计划，对古老店铺提供一定程度的保护。他认为温哥华唐人街的一些店铺，比如是烧腊店也应该受到这种保护。另一方面，温哥华唐人街的高度限制比三藩市定得更高，造成今天高尚化店铺把传统店铺排挤出华埠的局面。 　　但刚刚在片打东街(Pender St.)100号屋段开设高级刀具店AI&OM的郑国栋则没有这样悲观。他说更多店铺开设，只会为华埠带来更多生机。 　　他指出，该段片打街也出现转型，一家潮流青年服饰店生意盈门，经常有人隔夜排队，抢购新上市波鞋等潮流服饰。 　　而该路段的富陶陶、金菊园、玉龙轩、原二楼餐厅花园酒家等将会相继复业，肯定会带来更多顾客人流，让该街段变得生机勃发。他看好该段片打街的前景，认为商机无限。

　　有个地方房地产崩盘了，不在中国，在加拿大的BC省。 　　这可以印证，本轮全球范围内房价上涨，并不是经济健康发展的结果，而是各央行印钞、过剩资金在全球范围内流动的结果。这样的高房价，禁不起税收做空与严厉的货币政策的打击。 　　加拿大为了抵制国外源源不断进入的货币，为了让本国人有个稳定的住房环境，推出新的税收政策，这相当于政府抽头，主动做空楼市。7月底，BC省财政部公布新规，8月2日起将向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(property transfer tax)，实施的大温哥华地区正是BC省乃至整个加拿大国外投资者最多的地区。根据该省发布的首份“海外买家数据”，6月10日至29日，来自中国大陆的投资者购房数量，在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。 　　新政实行后，中国购房者退潮了，BC房地产市场裸泳了。 　　房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。房价松动，加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。说是雪崩绝不为过。 　　全球货币潮、资产潮兴起，中国移民与华人购买者成为影响全球房地产的重要力量。房地产维持稳定，制造了经济与消费回暖的假象，实际上，从2008年后至今，全球经济就是纸老虎，一戳即破。 　　作为资源大国，美国与中国制造业的低迷，预示了加拿大、澳大利亚等国矿产业的低迷前景。商务部网站消息，7月21日，加拿大咨议局 (Conference Board of Canada)发布夏季展望报告称，预计加拿大全年经济增长率仅为1.4%，低于春季报告所预测的1.6%。报告指出，商业投资仍在下降，成为经济领域的最大弱项。去年加拿大在石油和天然气领域的投资减少了约190亿加元。 　　不仅如此，消费也非常低迷。加拿大6月零售销售较上月下滑0.1%，远逊于经济学家预期的增长0.5%。此外，加拿大7月CPI年率增长放缓至1.3%，低于上月1.5%的增幅，惨淡的通缩前景正在向加拿大招手。 　　此时加拿大进退不得，撤回新政失去信用，增加房地产泡沫，国内群情激愤，引发民粹情绪。不撤回新政，一旦通缩成真，对加拿大经济将是沉重打击。 　　我敢肯定，加拿大堵住一扇窗，未来一定会打开一扇门，否则他们憋死的不是外国购房者，而是本国经济。吸引来自全球各国尤其是来自中国的消费者，到加拿大旅游、生活、学习，让中国人到加拿大买、买、买，将提上议事日程。这并不容易，加拿大面临的竞争对手太多，地理距离又太远。 　　中国面临的处境与加拿大一样，虽然并不是境外人士在抬高中国东部大城市的房价，而是国内一些急于进行资产配置的人，他们成群结队地增加在中国安全系数最高的城市的房地产拥有量，以获得货币价值瓦解时代最重要的抵押品。 　　是的，从银行到个人，为了防止失信为了防止货币贬值，绝大多数机构与个人都不约而同地选择了房地产。 　　房地产狂潮从一线城市蔓延到二线城市。现在深圳很多住宅价格都超过10万元/平方米了，而郑州的新地王也在层出不穷。这个中部的高铁暴发城市，以增长的GDP与房价发出自己的土豪宣言。 　　8月18日，河南郑州郑东新区龙湖郑政东出(2016)13、14号地，分别以25.54亿元、35.1亿元成交，刷新出年内第八个地王。这是最刺激的结果，既担心涨也担心跌的有关部门，作出了心惊胆战的选择，包括住房城乡建设部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中提出，停止首付贷。七部委中止一个灰色地带的金融现象，非常奇怪。 　　房地产高涨既然是种货币现象，按理应该提高房贷利率，或者像加拿大一样增加税收，但我们一概没有选择，而是选择停止首付贷，这具有极强的象征意义。 　　如果说此前是房地产绑定了经济，现在则已经血肉相连。惟一的办法，是减少营养供应，降低杠杆，让民间的真金白银进入房地产，从土地到房产，让民间资金填实，房地产市场像股市一样，在些微的希望中整体稳步上涨。 　　然并卵。货币狂潮期，扑面而来的资管计划渗透到所有地方，支撑了土地价格，我们敢彻底取消资管计划向股市与房地产市场的输液吗?估计不敢。 　　就这样吧，让居民的钱动起来，向消费、向境外、向房地产与股市。 　　

对于月初的BC省15%的房产转让税，政府仅用一周时间发布并执行，这样的速度下，不少正常的买家被阻挡备受重创，冤死在一刀切政策下。虽然许多人都是辛辛苦苦工作好多年，好不容易攒够了首付，但最后也无奈放弃购买。 要说政策有没有效呢？房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。 除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%，西区、高貴林市均遭到打击。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。房价1个月跌20%，销量减少近9成，看来重税效果明显。 但对BC省出台的针对外国购房者的特别物业交易税，不同的中国买家反应各异。 1、突如其来的100多万特别税 今年5月，陈伟(化名)与妻子去加拿大旅游。在这次旅行中，陈伟发现，加拿大房地产市场投资机会不错。夫妻商量后，回国前在大温地区订了一套总价600万元左右的房产。这套房子占地一亩，建筑面积600多平方米。 按照与卖家、经纪人的商议，陈伟先缴纳了5%的订金(30万元)，其余房款在8月底前凑齐完成过户即可。但没想到，7月25日，温哥华所属的不列颠哥伦比 亚省(简称BC省)出台了针对外国购房者的特别物业交易税。按照该政策，陈伟这套房产额外要多出100多万的交易税。 而更令陈伟苦恼的是，这项政策从出台到开始执行，中间仅隔了一个星期。这让远在中国的陈伟无论如何也来不及过户。 现在，摆在陈伟面前有三条路，一是，如期过户并缴纳特别物业交易税;二是，寻找加拿大当地买家，直接将房子转出去;三是直接损失30万的订金作为违约金，中断交易。 再三权衡后，陈伟说他现在更倾向于后面两种选择。陈伟认为，目前大温地区房地产市场一个重要的买家来源就是外国人，这个针对外国买家征收的15%特别物业 交易税将严重影响大温地区的房市。他预计，温哥华房地产市场近年将迎来房价的持续下跌，而一旦下跌开始，可能很多年都不会再上涨。如此，温哥华地区房产的 投资价值也将减弱。 “本来我们还计划这次海外置业成功后，这两年会经常去温哥华居住，感受一下那边的文化氛围。这个政策影响了我们对未来两三年的生活计划。”陈伟有些苦恼地表示。 2、新常住移民欢迎“外国人购房税” 立场不同，反应各异。拿到枫叶卡的中国买家对“外国人购房税”是另一种看法。 于先生就是其中一员。他对于BC省政府针对外国买家推出的征收特别购房税新政表示欢迎。 于先生即将移民加拿大。“站在常住居民的立场，我欢迎这个新政。我将要去温哥华生活，作为一个当地居民，我不希望房价暴涨，希望房价保持一个稳定、合理的增速;我不希望看到有很多投机客来炒房，把自己居住的社区变成一个空城。”他对21世纪经济报道记者说。 于先生去年下半年花了80万加币(约合人民币415万元)在温哥华置办了一套公寓期房，计划三年后移居加拿大。 “我大概花了两三年时间获得了枫叶卡，在温哥华买房子可以说是刚需，过去后自住的，所以也并没有考虑房价的因素;还没有孩子，所以也不是‘以房养学’。我 们在北京有一套房子，在外地还有房子。如果不是枫叶卡下来，我打算在北京再买一套，不过北京的房价远远高于温哥华。”于先生对21世纪经济报道记者表示。 据于先生介绍，他和妻子两人都是供职于世界五百强企业的职业经理人，大学本科学历，英语能力也好。“我是1980年出生的，上学的时候没机会出去读书，通过工作有了积累和能力，想出去试试，体验不同的生活。” 于先生夫妇经常出国旅游，也比较了解各国的移民政策和环境。他认为，加拿大是传统的移民国家，对移民友好;社会治安较好，社会保障体系健全;自然环境优美，满足他喜欢户外的喜好。 “至于选择温哥华是因为当地华人社区成规模，方便未来我们接老人过去住。”于先生说。 “可能加拿大当地人觉得去温哥华买房的中国人都是土豪，这是种刻板印象。中国这几十年来情况变了，可能外国人对此还不太了解。”于先生道，“我个人觉得未来会有更多像我这样的普通百姓，通过自己的奋斗，拿到绿卡，然后在国外买房移民。” 3、华裔女子购房后须交税连呼被骗 李珍现时进退维谷 一名华裔女生早前于加拿大完成学业，打算于当地定居，并从父母处借得5.6万加拿大元(约33.5万港元)作为于卑诗省购置房屋的订金。但她于上月签订买卖合约并缴付订金后，却获卑诗省政府通知必须支付额外8.4万加拿大元(约50.5万港元)的非当地居民物业税，否则将没收已交付的订金。 报道指，29岁的李珍(Jing Li，音译)本年初在加拿大一所大学完成硕士学位，并取得工作签证，计划于当地继续生活。得到父母资助的李珍其后在卑诗省兰利市(Langley)觅得一所心仪的房子，于7月签订买卖合约，并缴付订金，但其后却被要求支付额外的物业税。消息指，当地的楼价因海外买家的热炽投资而飙升，为了保障中产的置业能力，当地政府于7月推出「辣招」。 李珍对此表示非常忧心，因为自知没有能力支付额外税项，而她的父母亦已将所有的积蓄借给自己。李珍指，曾认为加拿大是一个公平及民主的国家，但现在对此已有保留，而当得知政府推出新税时，她感觉到被骗。 据加拿大媒体Global News报道，随着温哥华的收紧，中国投资者已经开始转向卡尔加里和多伦多等地。这些城市如果不提前采取措施，很可能会走上和温哥华一样的道路。

　　本月初卑诗省向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(property transfer tax)的消息可谓一石激起千层浪，尽管该税收新政仅限于大温哥华地区，但它所产生的影响远不止于此。 　　这项限制外国购房者的政策，效果可谓“立竿见影”，却又带来了意想不到的连锁反应。甚至有媒体惊呼：温哥华楼市要崩溃了! 　　那么事实究竟如何呢? 　　房价1个月跌20%，销量减少近9成 　　据华尔街见闻消息，加拿大本地媒体Global News在一篇报道中提及，房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示，温哥华楼市正在经历一场主要的调整，房价和销售量齐齐下挫。 　　房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。 　　除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%，西区、高贵林市均遭到打击。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。 　　彭博曾援引加拿大住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc的一位高管Elton Ash称，新税导致市场骤然冷却，“基本上没有生意可做了”。Ash并指出，失败的交易可能产生“多米诺骨牌效应”，可能危及之后最多六宗交易。 　　在房价方面，不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市目前的房屋均价是110万美元，在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%，过去三个月跌了20.7%。 　　华尔街见闻称，有房地产公司和经纪商表示，成交量急剧下滑，海外投资者选择放弃购房，而不是缴纳税款，更糟糕的是，不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望，甚至撤回购房合同。 　　也有业内人士提出，现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。Global News报道称，“现在真的很难说楼市是否冷却下来了，你可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。” 　　温哥华到底有多少中国买家 　　今年7月，BC省曾发布关于楼市的第一份“海外买家数据”。数据显示，6月10日至29日，全省国外投资者人数仅占3%，投资总额仅占5%，来自中国大陆的投资者购房数量，在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。 　　BC省10148项房产交易当中，中国大陆占据了其中258项，但在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。 　　卡尔加里和多伦多会不会效仿温哥华 　　据加拿大媒体Global News报道，随着温哥华的收紧，中国投资者已经开始转向卡尔加里和多伦多等地。 　　海外房地产作为中国高净值人群资产全球配置的需求，随着高净值人群的不断扩大，这部分需求终究还是需要找到一个理想的投资标的。据第一财经日报报道，灼识咨询执行董事王文华曾提出： 　　一方面，某一海外市场增加相关税费的政策在一定程度上会抑制短期的投机行为，使得这部分资金会在其他相对投资收益更理想的地区转移，使得短期地产投资的结构发生变化; 　　另一方面，对于长期的投资人而言，也会综合评估当地房地产的升值空间、投资安全等多方面因素的。 　　中国房地产行业的二三十年的高速发展和中国人对“成家”“立业”的执着，使得中国人对投资不动产有特别的偏好。而随着购买力的不断增强，投资的触角也伸向了全球不同的国家和地区，尤其是像加拿大这样对移民友好的国家。 　　所以，卡尔加里和多伦多会成为下一个“温哥华”吗?  

　　这间破旧的一层楼平房位于大多伦多烈治文山市央街夹Major Mackenzie附近，周围都是市值百万元以上的房子，唯独这间屋子显得格格不入。 　　邻居Glen Wedlock说，周末下暴雨，他眼看着滂沱大雨打在屋顶的蓝色防雨布上，心里很不是滋味。 　　这里不是第三世界，也不是贫民区，而是富人扎堆的列治文山市。但是这间房屋的车库和门廊都已经残破失修，全靠防水油布和塑料布补漏，而里面还住着一家三代的新移民租客。 　　邻居Wedlock担心屋里的租客，将这张照片发给列市政府和媒体。 　　Wedlock说，“我关注这间屋子的屋顶很久了。两年前，我向市府投诉过屋顶漏水，之后业主就铺了一层塑料布来补漏。” 　　他质疑市政府怎么会批准用塑料布来补屋顶，但是这块布一直就在那里。 　　当本周气象预报警告会有大雨时，他忍不住要做些什么。 　　邻居要替租客出头 　　Wedlock在这个社区已经住了26年，他向市议员发电邮寻求帮助。 　　他在信中说：“我们这个社区的居民互相帮助，但是在这件事上，却无能为力，需要你的帮助。” 　　“这间屋子里住着几代同堂的新移民，他们很友善，尽力维持这间房子，这样的租客往往不也行对房东提要求。” 　　Wedlock投诉的这间屋子，以及旁边两间年久失修的房子，两年前已经批准重建。但是开发商还没有对“Rosetown Suites”提交规划图，距离动工也不知道要等几年。 　　他认为市政府过去一直无视这一问题，希望有人站出来为这里的租客说话。 　　被投诉的房屋位于列市Church Street S 119号。 　　房屋边已经竖起市府批准重建的公告牌。 　　开发商说我才是受害人 　　但是开发商Dean Artenosi的说法完全不同。 　　Artenosi是Arten Developemnt Group主席、地产公司Coldwell Banker的副总裁，他说自己才是受害人，他的开发项目多年来受到反对者的阻挠。 　　当他得知Wedlock将屋顶的照片四处散发后，他就致电给租客，询问他们是否有难处，是否向市政府投诉?他的租客很快回答说，没有问题，并称他们很满意这间房子，也从来没有投诉过。 　　“你看?”Artenosi说。“我和我的租客关系非常好。我用防水油布补屋顶，因为明年这间房子就要拆了。房子根本不漏。” 　　“这就是为什么要重建，是为了改善这个社区，他(Wedlock)每周给政府打电话，完全是在恐吓。” 　　开发商在周三晚向市府发送电邮，指这间房屋的屋顶已经重新铺好，并发送了照片。 　　列治文山市规划部门的官员Ana Bassios表示，在Wedlock向市议员发电邮投诉之前，近期并没有接到关于这间房屋的投诉。市府官员已经准备展开调查，并且会向租客了解情况。 　　列市第2区市议员Tom Muench表示，他了解这间房屋的问题，也知道开发商已经向市府提出重建的申请。