地产

　　维多利亚市出租单位空置率去年只有0.6%，向来就是租屋困难的城市，而新学期开学后，有超过一万名维多利亚大学(University of Victoria)学生需要租屋，令当地租屋问题更加严峻。维大已与租屋网站合作，盼能协助学生找到安身之所。 　　维多利亚报纸《Times Colonist》报道指出，维大保证第一年的新生均能够入住宿舍，此外，还额外提供2200个学生床位供过了第一年之后的学生申请，由于学校宿舍单位有限，许多学生只能排队轮候。 　　维大学生协会的发言人尼科尔森(Maxwell Nicholson)指出，学生升上第2年及以后，便无法保证可以入住宿舍，申请结果只能看运气。 　　2015-16年维大的学生总共有21,593人，当中有18,147人是大学部学生，大一学生有3757人；学校估计来自维多利亚地区的学生约占30%，有70%来自外地。报道说，维大下个月需要寻找住宿的学生超过1万个，而在此同时，维多利亚又是全加拿大最难寻找出租地方的城市之一。 　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)2015年的统计指出，维市出租单位空置率为0.6%，比2014年的1.5%减少，CMHC数字指在维多利亚包括柏文、第二套间、独立屋等出租单位总数达到50,836个。 　　维大学生服务行政总裁林恩(Joel Lynn)指出，大学已与租屋服务网站places4students.com合作，帮助学生寻找租屋单位。 　　他说，维多利亚市的出租短缺问题困扰着每一个人，不仅是学生，也包括在维多利亚工作的人。他表示大学已在检视问题，考虑兴建更多学校宿舍，而学校宿舍的兴建对于整个社区均有帮助，可以缓和租客之间在租屋时面临的竞争。

　　2名中国女学生到多伦多读大学，在一个出租公寓内租住一个单位，却遭房东及公寓经理不好的对待。她们忍无可忍，告上租务法庭，指控该出租单位问题多多，包括大门缺锁暖气不足、鼠患不尽，且公寓经理非法进入房间、作出威胁吓唬等。 　　法官认为，个人私隐及安全感对两名千里迢迢来加升学的女学生来说，十分重要，最终下令房东归还约2,450元给租客，相当于她们付出租金的35%。 　　这个出租公寓座落在多伦多，房东是一名注册理疗师兼牧师。他聘请一名经理管理出租公寓。案中2个学生从2014年9月1日开始租用单位，至翌年6月13日离开。当时全幢公寓总共有13名租客。 　　首先是公寓经理非法进入租客房间的问题。租客指控，经理于2015年4月10日、13日和5月3日，进入她们的房间。她们说，经理通常是先敲门，然后等候5秒，使用她的主钥匙开门。其中2次，一名女生睡在床上，经理带了人来看房。经理叫她不要起来，让人看房结束才离开。另外一次，经理无通知下进入房间，待租客回去，发现门还开着。 　　经理未出席聆讯。房东出席聆讯时，未否认经理在未有书面提前通知下，进入租客房间。而法律规定，房东需要提前24小时书面通知租客，才能进入出租房间。 　　法官认为，2个年轻女孩子，离开自己的家，作为国际学生来到多伦多读大学。在这样的情况下，租屋的私隐和安全感对她们来说，尤其重要。经理使用主钥匙自行开门的做法，十分不尊重人。尤其是女孩躺在床上，还带陌生人来看房，更是严重行为，让人难以接受。 　　此外，两名租客又投诉出租公寓经常中门大开。从2014年到次年2月之间，门上没有锁，令她们的安全受威胁。聆讯中，2名前租客也作证说，他们记得这段时间大门上是没有锁。 　　房东则辩解说，此段时间大门上是有锁的。但法官发现，房东未提供这段时间内大门上有功能完备的门锁的证据。即使辩方证人，也表示该段时间有门铃，但没有锁。因此，法官认为租客的投诉成立，并重申两名学生是孤身在外念书的缘故，安全对她们格外重要。 　　租客又称，当她们表明要提前搬离出租单位后，经理便给她们发短讯威胁，但由于短讯是中文撰写，而租客未提供第三方的翻译本，所以法官未将之视为证据。 　　但租客则提供了房东的一封英文电邮，电邮指出，若她们在租约期满前就搬走的话，他便将他们的情况向移民局、信用机构和大学报告。法官认为，这就是威胁。 　　法官称，租客是在出现众多问题后，才表示要搬走。房东虽然也对投诉做了一些表示，但接着却以举报为结束，而且有关威胁更正中她们内心最敏感的区域：身分和学校。 　　租客的投诉还包括单位供暖不足及鼠患。租客没有提供房间温度的时间表或记录，仅表示冬天房间温度在摄氏20度以下。相反，房东则出示经理的一封信，经理称她注意到冬天时，有租客竟穿短袖和拖鞋。但法官并未采立，反认为公寓的确存在供暖不足的问题。 　　至于鼠患，租客抱怨房间内有老鼠屎。房东虽找灭虫公司来灭鼠。法官认为，房东这方面努力不足。租客付了房租，但没有得到应得的服务。 　　以上各项投诉成立，法官计算了每项投诉需要减房租的数目，总计是2,449.13元。

　　地产资讯网站rew.ca指出，省府本月2日实施针对外国买家的物业转移税后18日，大温地区的房屋成交量较去年同期下挫63%，但有地产业界人士认为，由于外国买家都提早在新措施实施前完成交易，才会令8月初的成交量突然减少，相信市场稍后便会回复正常。 　　该网站委托一间地产服务公司，根据中央放盘系统(MLS) 的数据进行统计，发现在本月2日至19日期间，大温地区的房屋成交量只有984宗，较去年同期的2653宗，急跌63%。省政府在本月2日正式推出新的物业转移税，向外国买家徵收额外15%税款。     　　温哥华地产经纪Keith Roy认为，成交量下跌基于多个因素。他指出，大温地区7月底的成交量突然上升，如果加上这些销售数据去作比较，其实成交量与去年同期出入不大。 　　所以，他相信原本打算在8月成交的买家都提早在新措施实施前完成交易，结果令8月初的交投冷清。他又指市场目前都抱着观望态度，也是令楼市转淡的原因之一。 　　另外，贷款经纪兼市场分析员Peter Kinch则担心市场会对目前的数据反应过大，甚至出现矫枉过正的危机。 　　他说，虽然新税制的确会令来自亚洲和美国的买家却步，但不少本地人在夏季外游，令成交量进一步下跌。 　　他担心外界误读数据，导致市场出现过大反应，令本月和下月的市场表现更差。

　　分类广告网站Craigslist近日出现一些在列治文的平价租盘，有租客在洽租时，怀疑有欺诈成分，警告其他租客小心。有地产经纪指近年大温租屋市场兴旺，柏文租金已有公价，若太便宜就是假。他建议租客见业主时，可要求对方出示地税单及驾照，以证明对方是真业主。 　　租客吉尼罗索(Ginette Generoso)告诉《列治文新闻》(Richmond News)，在Craigslist看到一个在列市南区莫特菲尔德路(Mortfield Rd.)的3房柏文租盘，月租仅1千元；另一个在花园城市路(Garden City Rd.)的3房柏文租盘，也同样吸引。不过，当她致电到广告刊登的电话时，对方以很差的英文回应，并拒绝了她看房的要求。　　吉尼罗索希望以自己的经验，警告找寻可负担房屋的租客要小心，提防骗徒混水摸鱼。　　另一租客马歇尔(James Marshall)日前表示，当他联络在列市昆特崙理工大学(Kwantlen Polytechnic University)附近一个根本不存在的租盘时，得到"业主"从西非来的回应，要求他寄汇票到当地，"业主"会速递锁匙给他。深知这是骗局的马歇尔担心称，有人可能因为急于找平价租盘而冒险，因而上了骗徒的当。　　新柏文每尺租金 "公价"约3.25元　　卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄称，近年租屋市场兴旺，令骗徒有机可乘，类似骗案不单在列市，大温其他市场也有发生。　　他指，其实柏文的租金已有一个公价，以列市新柏文为例，每平方呎租金约3.25元，一睡房柏文租金由1,300至1,500元，租客如果见到太便宜的租盘，就要小心提防。　　李世雄表示，据他所知，骗徒有时假扮业主，也会扮地产经纪，手法层出不穷，租客在租屋时，要查问对方身分，最好要他出示地税单及驾驶执照，以证明他是业主，才进行交易。李世雄指业主租屋时，也同样要注意，因为不慎把房屋租给"假租客"同样惹上麻烦，最好是通过经纪租屋，因为经纪会替业主查验准租客的身分及背景，以免业主误租给麻烦租客。

BC地产协会表示，虽然省政府在大温地区，向海外买家征收额外物业转让税，令区内楼市稍为平静，但是省内其他地区的楼市仍然畅旺。 加拿大中文电台报导，BC地产协会发表今年第三季度的楼市预测。协会估计，省内今年全年的楼宇交投量，将会达到破纪录的11万3000宗，较去年上升10.4%。不过协会预测，大温地区的交投量不会跟随其他地区上升，反而会下跌1%。 楼价方面，地产协会估计，全省平均楼价会升至70万6900元，升幅百11%。而大温地区的楼价升幅就比较大，达到14.1%，区内的平均楼价预料会达到103万。 卑省向海外买家征收额外物业转让税后，大温楼市趋向温和。 报导指出，自从省政府8月初开始，在大温地区向海外买家征收15%的额外物业转让税之后，不少人都关注政策带来什么影响。协会经济师Cameron Muir指出，大温楼市由今年年初开始，已经出现温和增长的趋势。省府今次推出的政策，令区内楼市更快达致温和增长。 不过他估计，虽然大温楼市趋向温和，但是由于省内其他地区的楼市依然畅旺，因此今年全省的楼宇交投量仍然有机会破纪录。 Muir表示，今年全省的新屋动工量，将会达到1993年以来的最高水平。他估计，随着大温楼市趋向温和，加上供应增加，楼价的上升压力将会略为舒缓。

8月2日，卑省政府宣布对外国买家征收15%的房屋购置税，卑诗省房地产协会(British Columbia Real Estate Association)希望通过该项措施能够缓解温哥华地区房地产市场火爆现象，然而这项措施似乎并未收到预期效果，据统计，截至目前为止，卑诗省的房屋销售量为113,000，比2015年同期的销售量高了10%，再次创造了卑省房屋销售量的新纪录。 卑省经济强劲发展促使房屋销售量上涨 卑诗省房地产协会(British Columbia Real Estate Association)发布公告表示，实施向外国买家征收房屋购置税这项措施之后，卑省的房屋销售量继续升高，主要原因是卑诗省的经济增长趋势强劲，据统计，今年7月份，卑诗省的失业率全国最低，超高的就业率带来了较高的消费者信心指数，提高了消费者的购买能力，所以越来越多的消费者涌入房产市场或者其它消费品市场。此外，不断增加的移民人数同样刺激了卑诗省经济和房产市场的发展。 图片来源：BuzzBuzzNews 2017年卑省房屋销售量将会有所下降 当然，高房屋销售量并不是普遍发生在卑省各个地方的，卑诗省房地产协会(British Columbia Real Estate Association)也表示，2017年卑省的房地产市场将发生较大变化，卑省北半部的房产市场将继续保持供小于求的买方市场趋势，当然也有可能发展成供求平衡的趋势，而南半部的房产市场将发展为供大于求的卖方市场，所以说，卑诗省南半部更适合购买房屋。 虽然卑诗省的现有经济基础决定了其房屋需求量仍然高于平均水平，但2017年的预期销售量仍然会有所下降。

省府本月2日实施针对外国买家的物业转移税后18日，大温地区的房屋成交量较去年同期下挫63%，但有地产业界人士认为，由于外国买家都提早在新措施实施前完成交易，才会令8月初的成交量突然减少，相信市场稍后便会回复正常。   该网站委托一间地产服务公司，根据中央放盘系统(MLS) 的数据进行统计，发现在本月2日至19日期间，大温地区的房屋成交量只有984宗，较去年同期的2653宗，急跌63%。省政府在本月2日正式推出新的物业转移税，向外国买家徵收额外15%税款。   温哥华地产经纪Keith Roy认为，成交量下跌基于多个因素。他指出，大温地区7月底的成交量突然上升，如果加上这些销售数据去作比较，其实成交量与去年同期出入不大。   所以，他相信原本打算在8月成交的买家都提早在新措施实施前完成交易，结果令8月初的交投冷清。他又指市场目前都抱着观望态度，也是令楼市转淡的原因之一。   另外，贷款经纪兼市场分析员Peter Kinch则担心市场会对目前的数据反应过大，甚至出现矫枉过正的危机。   他说，虽然新税制的确会令来自亚洲和美国的买家却步，但不少本地人在夏季外游，令成交量进一步下跌。   他担心外界误读数据，导致市场出现过大反应，令本月和下月的市场表现更差。   Tab标签:

加拿大地产协会最近在YouTube网站上发布一则搞笑广告，但因为广告内容被认为过份夸大地产经纪的能力而被要求撤下。 在这则60秒长的广告中，一群纹身的电单车党成员游行式地涌向一间刚刚售出的房屋车道，向惊恐中的新业主递上一件电单车党的皮背心，欢迎他的加入。 原来，这间房屋是属于这个帮派团伙的。 地产经纪难道没有告诉他? 噢，他没有请经纪–太糟了。 广告的结束语是：“你的人生中最大的交易，需要一位专业的地产经纪。” 显然，这是在搞笑。 但是加拿大广告标准局(Advertising Standards Canada)并不觉得好笑。 该机构的标准委员会已经训诫加拿大地产协会使用误导性宣传。 委员会的决定称，“这宗商业广告有意让公众了解地产经纪都拥有普通买家不具备的专业能力。” “但是这则广告过份夸大了买方经纪可以提供的量身定制的信息，因而属于误导。” 地产协会不服裁决 地产协会并不认同委员会的逻辑。 地产协会负责人Randall McCauley说：“我们有点疑惑，一方面，他们承认广告的用意，另一方面又不认同，他们的结论是基于对这一业务根本性的误解。” 委员会认为，广告是以幽默的方式向买家建议，由于地产经纪的知识，聘请经纪能更好地得到保护。 但是其决定称“没有证据显示买方和卖方的经纪都能全面深入了解社区相关不理想的信息，并对此承担同等的责任。” McCauley说，地产经纪受训时被要求不是为买方或卖方一边工作。他们的业务本质是为买卖双方服务。 委员会副主席Janet Feasby说，广告被发现违法加拿大广告标准法则(Canadian Code of Advertising Standards)，必须修改或撤回。 她也表示，已经注意到这一广告没有再播出。 但是McCauley称，他仍计划不做任何修改，在秋季播出广告。他称委员会的决定并不客观，所以会继续播放这则广告。

如何缓解房价涨幅跑赢全球的局面?加拿大不列颠哥伦比亚省(简称BC省)给出的答案是，开征“外国人购房税”。 8月2日起，大温哥华地区(简称大温地区)开始征收“外国人购房税”。根据这项新政，外籍买家或外国企业在当地购房时，需一次性加收15%的房产转让税。当地政府希望，通过这一税收政策抑制升温过快的楼市。 在外国人购房税规定出台后，据多家外媒报道，温哥华当地的中介表示房产销售锐减。这表明，当地政府给房地产市场降温的举措起到了立竿见影的效果。 据加拿大当地媒体报道，这项针对海外买家的调控政策和7月7日的一份针对性调查报告有关。21世纪经济报道记者查阅BC省政府官网发现，根据该省调查，在6月10日和7月14日的五周内，该省内一共发生了19383起住宅房产交易，其中外籍买家占到了1276起，也就是6.6%。不过，具体到大温地区来看，在这五周内，大温地区的交易占该省的49.7%，其中外籍买家占比达73.3%。在这五周内，外籍买家在该省的楼市投资了超过10亿加元(约合人民币52亿元)，其中大温哥华地区的交易量达到了8.6亿加元(约合人民币44.5亿)。 据彭博社报道，中国驻温哥华总领事刘菲质疑这项仓促出台的措施是否具备合理性。刘菲表示，将高房价归咎于外国尤其是中国的买家是没有道理的。虽然中国买家在外国购房者中所占比例最大，但官方数据显示，他们在温哥华地区的交易量中占比还不到3%。 温哥华的中国买家 那么，在温哥华的楼市中，到底有多少中国买家? “从官方公布的数据来看，中国籍买家在加拿大的房产拥有率仅是个位数。但政府统计中对外国买家的定义是指没有居住在加拿大的外国人。前面提到的3%应该是那些和加拿大完全没有关系的中国籍买家，他们买房为了投资或者度假。其实许多外国买家都是有当地关系的，比如取得了永久居留权或是工作签证和留学生签证，这样你就不会被看作是非居民海外买家了。”加拿大最大的住宅房地产经纪公司之一，Re/Max Holdings Inc.的一位前执行副总裁对21世纪经济报道记者表示，2015年该地产经纪公司内部的调查显示，中国买家对温哥华地区各类型住宅的拥有率达30%。 去年加拿大不列颠哥伦比亚大学兼职教授Andy Yan对温哥华最昂贵的三个小区进行分析，发现在2014年9月之后的半年内出售的房产中，66%的买家是中国人。加拿大国民银行经济学家Peter Routledge在今年3月份发布的一份报告中称，2015年中国买家在温哥华的房地产市场投入了127亿加元(约合640亿人民币)，占该城市总量的33%。他估计，在多伦多这个数字是90亿加元，占总销售量的14%。 BC省最大的房产经纪公司麦当劳地产集团2014年在上海设立了加拿大房地产投资中心。该公司常驻上海的执行董事Dan Scarrow向21世纪经济报道记者透露，“自成立以来，我们已经达成的交易达1亿5千万人民币，还有3亿人民币的不能变更的交易(firm deal)。都是公寓期房，大多在大温哥华地区，单套价格在70万-80万加币(约合人民币360万-410万元)。”Dan Scarrow称，买家的目的各种各样，有投资用的，有买给孩子留学用的，有移民后自住的，还有度假旅游用的。 “成功移民加拿大的中国人肯定会买房子。”有移民顾问对21世纪经济报道记者表示。 据该顾问介绍，过去2年以来，成功操作了七八十个移民案例，这些客户成功拿到枫叶卡(永久居住权)后，几乎都在加拿大置办了房产。“客户大多是30-50岁，多是技术移民，语言能力也过关，可以说是中产阶级，大多数想要去加拿大过压力更小、品质更高的生活。” 21世纪经济报道记者查阅加拿大政府网站公开数据库发现，菲律宾、印度和中国长期以来是加拿大移民的前三大来源国。 自2012年起，截止至2016年第一季度，总计约有近10万中国籍公民获得了加拿大的永久居住权。 另据中新网报道，2014年底在加拿大就读的留学生以中国留学生最多，高达11万人，占加拿大全国留学生人口的三分之一，是第二位印度留学生人数的三倍。据中国与全球化智库7月份发布的《2015中国海归发展报告》显示，留学加拿大的中国学生回国最少，原因是不少人留学的目的是为了移民。这些人都是加拿大楼市的“隐形”买家。 中国房企仍看好加拿大房市 随着中国的个人买家海外置业的需求升温，近年来也有不少中国房地产企业开始开拓加拿大房地产市场。 绿地集团曾在2014年斥资4亿加币(约合人民币22亿)收购了加拿大多伦多一个项目。绿地加拿大子公司在对21世纪经济报道记者的书面回复中介绍道，绿地在2014年收购并启动多伦多君峯项目，该项目包含共920余套公寓，一家绿地自己持有的酒店及一座加拿大国家级戏剧博物馆，目前此项目已经完成了98%以上的销售，项目大部分买家为加拿大本地居民。 对于国人“走出国门”的需求，绿地加拿大子公司表示，绿地对加拿大的投资所考虑到的目标客户既包含了加拿大本地居民的居住和投资需求，也包括了一部分中国人对海外资产配置的需求，其中一大部分是为了给在加拿大留学、工作的子女准备的。 绿地方面还表示，深耕多伦多的同时，也会紧密关注其他加拿大城市的市场和政策变化，考虑合适的投资机会。 当代置业早在2012年便在温哥华开发建设其位于英属哥伦比亚大学校园内的玉MOMA楼盘，该楼盘于2014年落成，目标客户是为子女留学置业或者投资的中国客户。 当代置业对记者表示，目前该楼盘已经售罄，正在温哥华寻找合适的地块，打算继续开发楼盘。 关于大温地区的外国人购房新政，当代集团表示，短期内对市场的影响很大。 “长期要看未来经济走势。中国人海外置业的需求很旺，所以，仍然看好加拿大房地产市场。”当代集团回应称。 利好消息： 移民政策有望放宽 中长期来看，有个政策对加拿大楼市有提振作用。 加拿大自由党政府准备在今年秋天提出为期3年的新移民政策，以扭转加拿大保守党过去10年逐步紧缩移民配额的政策，重新开始广纳移民。加拿大移民部长麦家廉(John McCallum)表示，希望通过增收30万移民，来应对人口老化和劳工短缺问题。 麦家廉8月在访问中国时向媒体表示，自由党政府正试图履行其竞选承诺，改革移民系统即是其中的重要一项内容，并表示欢迎更多中国人去加拿大学习、旅游和工作。 加拿大移民、难民和公民部(简称移民局)邮件回复说，“我们的国家要如何通过移民制度来继续成长?加拿大政府正在就上述问题征询公民的想法。移民局将会检讨从公民方面收到的反馈，来指导加拿大未来几年移民计划的方案。加拿大政府将在今年11月份提出新移民计划。” “放宽移民对加拿大房地产市场是利好消息，要知道加拿大接收的移民主要是技术移民，他们有购房的需求和实力。”某不愿具名的人士说。

真正的上流社会，都住在哪.......今天就来八一八。 前几天八妹参加了一个局，局上有人吐槽起了某位以名媛自居的网红，动辄在微博朋友圈晒出自己标价五位数的包包，却惨被人扒皮，连淘宝记录都被晒了出来，统统都是高仿，成为一时笑谈。 接着，这位朋友不屑地说，别说这些包都是假的，就是真的，也说明不了什么。真正的上流社会，炫的是物业这些不动产，是你和谁比邻而居。包包有钱就能买，混什么圈层却决定了你的高度和格局。装逼指南的最高级别是：我刚刚跟威廉王子一起用完了下午茶。 今天，八妹就来给你八一八，真正的上流社会，都住在哪。 刚刚咱们说到名媛，名媛最扎堆的地方就是纽约上东区曼哈顿，这里每天都在上演现实版【绯闻女孩】。 ▲曼哈顿头牌名媛，Queen B原型，OliviaPalermo 曼哈顿是纽约的中央商务区，也是整个美国的经济和文化中心，世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，世界最重要的金融中心、大名鼎鼎的华尔街也位于此，所以房价也是当之无愧的全球最贵之一。 这里聚集了全世界的名媛、艺术家和金融才俊。在第5大道和帕克大道随处可见身穿制服的门房为华宅主人招呼出租车，妆扮高贵的妇人优雅地牵着修饰整洁的狗儿，偕同小孩和保姆一起漫步中央公园。 曼哈顿的名媛壕到什么地步？不久前，有个女K姓纽约名媛准备卖掉800多平方米豪宅换一个不超过500平的房子，理由是房子太大容易迷路，迷……路……八妹也想感受一下这种迷路的感觉。据说，这套顶楼公寓有5个卧室，5个洗手间和2个“半洗手间”。 听上去，和普通别墅面积也没差多少啊，可是经美国某知名物业公司估计，这套公寓估价高达2800万美元，仅税价就接近1万美元。这间豪宅甚至在阁楼上有攀岩墙，还带有一个能储藏3500瓶酒的酒窖，能容纳20人的电影院，以及足够开一个30人左右party的露台。 在曼哈顿，八卦丑闻跟金钱一样泛滥如潮水，如果没人议论你，抱歉那说明人家压根没想带你玩耍。比如大名鼎鼎的Olivia Palermo，原本只是个不起眼的角色。虽然也是富二代一枚，可是在白富美多如繁星的曼哈顿根本排不上号。为了挤进贵圈，OP煞费苦心，常常穿一身名牌去蹭上东区各路派对，还雇了个专门的公关给自己宣传，于是迅速火了起来。 这样的曼哈顿，壕则壕矣，却处处给人以纸醉金迷的感觉，而相比之下，同样是上流人士集结的伦敦肯辛顿，则低调有内涵得多。 ▲肯辛顿高街 ▲肯辛顿街上的肯辛顿花园 肯辛顿是伦敦最有名的富人区，这里的居民报上姓名个顶个都大有来头：贝克汉姆、威廉王子、俄罗斯巨头阿布、印度钢铁大王米塔尔…… 几个月前，这里又多了一个拉轰的新邻居——中国首富王健林。王健林花了8000万英镑（约7.72亿元人民币）在这里买下了一座据说1858平米的豪宅，换算下来，每平米差不多要41万。 真正的有钱人都住在哪里？ 肯辛顿17世纪起就是英国王室的居住地。以色列、挪威、俄罗斯等驻英国大使馆也建在这里，戴安娜王妃离婚后更是一直在这里居住到去世。所以除了环境优美历史悠久，自带三分贵族血统也成为了肯辛顿吸引各路富豪在这里一掷千金购买豪宅最重要的原因。 ▲中国房地产大亨王健林位于肯辛顿宫花园大街15A号的一座豪宅 如果你以为王健林只是贪图这里的优雅环境，那就图样图森破。万达和伦敦一直有大量生意往来，2013年并购英国游艇公司，投资7亿英镑在伦敦建高端酒店公寓，2014年投资20亿英镑在英国开展文化旅游商业项目，就连王思聪当年也是被送到了英国留学。所以王健林把家安在肯辛顿，还有一个最重要的原因就是盯紧自己的生意。 放眼全球，但凡是跻身于国际金融中心城市的房地产向来都是各路资金的蓄水池，伦敦、纽约、东京、香港等都无一例外。经济形势好了，买这些城市的房子增值，越稀缺的越好；经济形势不好，买这些城市的房子避险，越抗跌的越好。因为人们知道，这些城市的房产是最优质的资产，尤其是豪宅，更能获得最高的投资回报，这也是国际金融中心房价高企的根源所在。 不过，无论是曼哈顿，还是肯辛顿的豪宅价格，比起一个城市来，都要自愧不如。这个城市，就是我们都熟悉的上海。来看一组数据： 2016年上半年，上海每套价格超过2000万元人民币的“豪宅”，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手479套，远超纽约、伦敦、香港这三大号称世界上最贵的城市。 在上海的豪宅购买群体中，从事金融创投行业的新贵们成为其中的主力买家。正如美食家知道哪里有最好吃的食材，旅游达人知道哪里的风景最独特，所以这些专门操纵资金的金融从业者更了解如何让自己的财富保值、增值。 作为站在社会金字塔顶端的群体，金融圈人士深谙投资之道，在豪宅的购买上，他们兼顾理性投资和感性诉求，既要从地段、品牌等角度出发考虑投资收益比，同时又看重人文底蕴、生活环境和艺术品位。产品功能、优质教育配套以及社交圈层的营造和融入都是他们最为看重的核心需求点。 那么，上海哪个区域的豪宅更符合金融圈新贵的特质呢？ 很多人对于上海的金融新贵印象还停留在刻板的陆家嘴滨江带，而其实距离滨江2公里的浦西市区更为受到新贵们的青睐。一方面，浦西城区的历史底蕴是后起新兴板块无法企及的。另一方面，滨江楼盘的周边配套目前是远远无法负荷金融新贵的“夜上海”生活的。没有人可以反复看一条黄浦江而不厌倦，但是具有国际生活氛围的新天地板块则更历久弥新 每个城市都有最具代表性的富人区，比如伦敦的肯辛顿，纽约的曼哈顿，它们有一个共同的特征，那就是都坐落在世界级城市群核心的中央位置。长三角城市群是中国首个入围世界六大城市群的区域，而上海是长三角城市群的代表，所以，位于上海市最中央的新天地板块毫无争议的成为沪市豪宅区典范，说它是上海的肯辛顿，一点也不为过。 这里曾是过去的法租界，两步一个名人故居，三步一个昔日公馆，一片梧桐叶可以写一个故事，其地段稀缺程度无可匹敌。

　　如果觉得在大 温哥华买不起房子，那也没有什么奇怪的。现在典型的独立屋在温哥华要150万加元，而所有各类房屋的平均价格几乎接近90万加元。 　　据《金融邮报》报导，如果你属于中等收入人士，那么据2015年的数据，你的月收入应该为6,225加元，用一个标准计算方法，很快就能得出你最多能负担多少债务，买得起什么样的房。 　　假如你存够了 房价的20%用于首付，这可以省去好大一笔从 加拿大住房及房贷公司(CMHC)购买的房贷保险。现在就来看看你能买到什么样的房子。 　　按照加拿大住房及房贷公司(CMHC)的标准，业主花在房子上的支出不应超过全部月收入的32%。卑诗省最大的信用社VanCity认为，2015年中等收入家庭最多可负担的房价是464,375元，只到温哥华实际房价指数的一半。 　　为了研究的目的，VanCity按照利率2.89%，300个月(25年)还清，每月地税155元，取暖费100元。要买那样的一幢房子，首付得 92,875元，剩下的371,500元房贷，月供为1,737元。有些金融机构会把房屋负担和月收入的比推高到40%，这样还款的日期可以缩短，所付的利息也可以减少。 　　从这样的条件出发，来看看在温哥华房市，一个中等收入人士可能买到什么样的房屋。 　　　从小房开始(单身房) 　　显然，从可负担性来看，可以从公寓开始。公寓多位于城市中心，要想扩建和增加人口，最好另做打算。现在这个公寓单元在地理位置优越的核心地段沃尔中心(Wall Centre)，这里是温哥华充满活力的时髦地区 耶鲁镇，有许多商店。 　　468平方呎的狭小空间可能不容你做很多饭菜，但是周围的餐馆很方便，只有几个街区远。这实际上是一个单身公寓，卧室和起居做饭在一个房间，如果夫妻俩能互相包容体谅，那么两人住也可以。 　　每英吋空间都被高效利用：厨房一个人做饭还足够大，在橱柜台前摆张凳子还可兼做早餐吧;在盥洗室的旁边，小型洗衣机和烘干机叠加在一起，放在一个可关闭的小空间里。 　　如果嫌小，还有面积1,100平方呎的公寓，开价51.8万，还带一个停车位。别看停车位小，在城里它值4.5万元呢。 　　　在水边买房(实际上是在水上) 　　它其实更像一个漂浮的船库，原来只是为了存放游船的，但是后来扩建了许多，可以住人了，拿出来当住房卖，开价22.9万元。值得注意的是，这个准两层的浮动房建在蚊河码头(Mosquito Creek Marina)，到电影院和朗斯代尔码头举步可达，附近的海上巴士码头连接北温和市中心。 　　这个由船库改建的家，有电、带煤气罐的炉子、以及一个烧木柴的壁炉。它不带土地，所以不用交地税，但是拥有这间能移动的500平方呎的舒适小居所，每年还得交790元的税，此外，停泊费每年1万多元。 　　皇家地产Westside的经纪罗斯(Judy Ross)说，如果嫌面积不够，也许可以加建。 　　旁边是百万元邻居房(不过你还是在水上) 　　如果你想住在温哥华中心商业区，抬脚就能到斯坦利公园(Stanley Park)，而又不破产，那么可以选择住在煤港码头的游艇上。 　　房价不断高涨，人们的观念也在改变，漂浮的家也许可以让你进入房市，现在刚好有一个游艇，价格从25.9万降到22.9万。 　　它的面积只有300平方呎，在里面站着能感到水的微微波动，但是优点是它的睡房能容得下两个人，厨房也和单人公寓的差不多大小。 　　几乎没有隐私，在阁楼上的卧室没有门，要登几步才能进入，对千禧代来说也许不是什么问题，他们通常不需要起夜上卫生间。罗斯说，住在水上已经是取代陆地很现实的一种居住方式。 　　想住在陆地上?(可以，不过你可能不拥有土地) 　　现在在西温哥华有一幢独立屋仅售26.9万，不过这个独立屋只是一个活动房。它位于卡皮拉诺河公园(Capilano River Park)，这是一个维护得很好的活动房公园，这个1,000平方呎的活动房就建在公园的一块水泥板上。 　　它带有一个光猛的日光浴室、一个露台和一个停车的地方。走到里面，你会发现有一个大小够体面的卧室，足够放下一张5呎床和一个衣柜。还有一个宽敞的客厅，面积有200多平方呎，外加一个有40平方呎的书房，足可容下大屏幕电视。厨房带有一个花岗岩台面的橱柜兼饭桌。 　　麦克唐纳地产的经纪库茨(Simon Coutts)说，这当然一点也不像建商造的房。但这公园处在卡皮拉诺(Capilano)河的边上，离海只有几步之遥，土地所有人是斯阔米甚(Squamish Nation)，住家付月租675元。 　　　你真的想自己拥有土地(考虑一下共管型镇屋) 　　也许你需要把预算加到56.9万元，不过这能给你带来一幢在北温的1,140平方呎的房子。这幢3层楼的镇屋渗透着时髦的气息，厨房已经升级到新式的橱 柜，带有后挡板和台面。主人房有132平方呎，三楼有2间100平方呎的卧室，有各自的衣橱，看上去更像出租公寓房而不像住家。 　　库茨认为，好处是这个共管公司最近已经升级了共享的设施，所有7个镇屋单元的外墙在2010年都换上了防雨层。这是永久性的分割产权，所以你是有产权的，只是仍然有责任要负担一些公共设施的费用。 　　如果还梦想有一个屋顶花园(这也是共管住宅的一个部分) 　　这可能会超出你的预算，价格要74.9万元。不过在顶层737平方呎的大阳台上，都市和远山近水的美景都尽收眼底。 　　虽然你只有中等收入，但如果你继承了一笔遗产或馈赠，也许还是能买下这个位于温哥华伯纳比的高地小区、面积1,540平方呎的建筑顶层。 　　它建于上世纪60年代，从外面看式样有些过时，共管设施也需要付钱，但是房间内部是全硬木地板，天花板有10呎高，新厨房带全套高级电器。 　　需要提醒的是，这是一个共管建筑，你拥有的只是有限公司的一部分。它总共有13个单元，大家要遵守一些共同的规则：你的年龄必须在25岁以上，一户最多只能养一只猫，买房还必须由共管委员会批准，首付得在35%以上。 　　库茨说，这个地块处于一个发展区，按照共管委员会的规则，有可能将来会出售给某个建商，届时可获得一笔大利润。

温哥华市中心耶鲁镇街景(Arnold C/wiki)    如果觉得在大温哥华买不起房子，那也没有什么奇怪的。现在典型的独立屋在温哥华要150万加元，而所有各类房屋的平均价格几乎接近90万加元。据《金融邮报》报导，如果你属于中等收入人士，那么据2015年的数据，你的月收入应该为6,225加元，用一个标准计算方法，很快就能得出你最多能负担多少债务，买得起什么样的房。假如你存够了房价的20%用于首付，这可以省去好大一笔从加拿大住房及房贷公司（CMHC）购买的房贷保险。现在就来看看你能买到什么样的房子。按照加拿大住房及房贷公司（CMHC）的标准，业主花在房子上的支出不应超过全部月收入的32%。卑诗省最大的信用社VanCity认为，2015年中等收入家庭最多可负担的房价是464,375元，只到温哥华实际房价指数的一半。为了研究的目的，VanCity按照利率2.89%，300个月（25年）还清，每月地税155元，取暖费100元。要买那样的一幢房子，首付得92,875元，剩下的371,500元房贷，月供为1,737元。有些金融机构会把房屋负担和月收入的比推高到40%，这样还款的日期可以缩短，所付的利息也可以减少。从这样的条件出发，来看看在温哥华房市，一个中等收入人士可能买到什么样的房屋。 从小房开始（单身房） 显然，从可负担性来看，可以从公寓开始。公寓多位于城市中心，要想扩建和增加人口，最好另做打算。现在这个公寓单元在地理位置优越的核心地段沃尔中心（Wall Centre），这里是温哥华充满活力的时髦地区耶鲁镇，有许多商店。468平方呎的狭小空间可能不容你做很多饭菜，但是周围的餐馆很方便，只有几个街区远。这实际上是一个单身公寓，卧室和起居做饭在一个房间，如果夫妻俩能互相包容体谅，那么两人住也可以。每英吋空间都被高效利用：厨房一个人做饭还足够大，在橱柜台前摆张凳子还可兼做早餐吧；在盥洗室的旁边，小型洗衣机和烘干机叠加在一起，放在一个可关闭的小空间里。如果嫌小，还有面积1,100平方呎的公寓，开价51.8万，还带一个停车位。别看停车位小，在城里它值4.5万元呢。 在水边买房（实际上是在水上） 它其实更像一个漂浮的船库，原来只是为了存放游船的，但是后来扩建了许多，可以住人了，拿出来当住房卖，开价22.9万元。值得注意的是，这个准两层的浮动房建在蚊河码头（Mosquito Creek Marina），到电影院和朗斯代尔码头举步可达，附近的海上巴士码头连接北温和市中心。这个由船库改建的家，有电、带煤气罐的炉子、以及一个烧木柴的壁炉。它不带土地，所以不用交地税，但是拥有这间能移动的500平方呎的舒适小居所，每年还得交790元的税，此外，停泊费每年1万多元。皇家地产Westside的经纪罗斯（Judy Ross）说，如果嫌面积不够，也许可以加建。 旁边是百万元邻居房（不过你还是在水上） 如果你想住在温哥华中心商业区，抬脚就能到斯坦利公园（Stanley Park），而又不破产，那么可以选择住在煤港码头的游艇上。房价不断高涨，人们的观念也在改变，漂浮的家也许可以让你进入房市，现在刚好有一个游艇，价格从25.9万降到22.9万。它的面积只有300平方呎，在里面站着能感到水的微微波动，但是优点是它的睡房能容得下两个人，厨房也和单人公寓的差不多大小。几乎没有隐私，在阁楼上的卧室没有门，要登几步才能进入，对千禧代来说也许不是什么问题，他们通常不需要起夜上卫生间。罗斯说，住在水上已经是取代陆地很现实的一种居住方式。 想住在陆地上？（可以，不过你可能不拥有土地） 现在在西温哥华有一幢独立屋仅售26.9万，不过这个独立屋只是一个活动房。它位于卡皮拉诺河公园（Capilano River Park），这是一个维护得很好的活动房公园，这个1,000平方呎的活动房就建在公园的一块水泥板上。它带有一个光猛的日光浴室、一个露台和一个停车的地方。走到里面，你会发现有一个大小够体面的卧室，足够放下一张5呎床和一个衣柜。还有一个宽敞的客厅，面积有200多平方呎，外加一个有40平方呎的书房，足可容下大屏幕电视。厨房带有一个花岗岩台面的橱柜兼饭桌。麦克唐纳地产的经纪库茨（Simon Coutts）说，这当然一点也不像建商造的房。但这公园处在卡皮拉诺（Capilano）河的边上，离海只有几步之遥，土地所有人是斯阔米甚（Squamish Nation），住家付月租675元。 你真的想自己拥有土地（考虑一下共管型镇屋） 也许你需要把预算加到56.9万元，不过这能给你带来一幢在北温的1,140平方呎的房子。这幢3层楼的镇屋渗透着时髦的气息，厨房已经升级到新式的橱柜，带有后挡板和台面。主人房有132平方呎，三楼有2间100平方呎的卧室，有各自的衣橱，看上去更像出租公寓房而不像住家。库茨认为，好处是这个共管公司最近已经升级了共享的设施，所有7个镇屋单元的外墙在2010年都换上了防雨层。这是永久性的分割产权，所以你是有产权的，只是仍然有责任要负担一些公共设施的费用。 如果还梦想有一个屋顶花园（这也是共管住宅的一个部分） 这可能会超出你的预算，价格要74.9万元。不过在顶层737平方呎的大阳台上，都市和远山近水的美景都尽收眼底。虽然你只有中等收入，但如果你继承了一笔遗产或馈赠，也许还是能买下这个位于温哥华本拿比的高地小区、面积1,540平方呎的建筑顶层。它建于上世纪60年代，从外面看式样有些过时，共管设施也需要付钱，但是房间内部是全硬木地板，天花板有10呎高，新厨房带全套高级电器。需要提醒的是，这是一个共管建筑，你拥有的只是有限公司的一部分。它总共有13个单元，大家要遵守一些共同的规则：你的年龄必须在25岁以上，一户最多只能养一只猫，买房还必须由共管委员会批准，首付得在35%以上。库茨说，这个地块处于一个发展区，按照共管委员会的规则，有可能将来会出售给某个建商，届时可获得一笔大利润。  

对很多人来说，买房并不仅仅意味着买一个遮风挡雨的地方，而是买进一座城市、一个社区、一个目的地。 房地产经纪人表示，这是一种“目的地居住（Destination Living）”，也是买卖房背后的情怀。 大多区一名房产经纪James Hodgins 表示：“很多人想要一个居住的地方，一个能远离繁忙社会的天堂”。之前在销售密市Mineola地区房子的时候，他就使用这个策略劝购房者。 在卖房的时候，经纪人不仅强调房产的优势，而且更加强调地理位置，强化附近公园、学校等附属的好处。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 本地房产经纪涉嫌在无照网站上销售本地房源，被吊销执照一年。   被吊销执照的Alban Wang承认，他与名为温房网的上海网站一直有合作，这家网站是主要针对外国买家，特别是中国买家的网站。他表示他已经帮助了超过十余名外国买家在大温购买了房产。   这家名为温房网的中文网站总部是在中国，而网主则是一名住在温哥华的女子。该网站在中国发布温哥华出售楼盘的信息，有时甚至比温哥华当地还早。   这名女子曾是王晓明的顾客，她在2012年找到Wang说，她的一个朋友想找一位持牌地产经纪合作。几天之后他们一起讨论了合作方式。在中国设立一个网站，由Wang介绍房源（因为它能从协会内部看到房源信息），供网站刊登。有了买主后，就交由Wang办理买卖手续。但Wang要交出从卖方收取的90%的经纪费。Wang同意了这一交易，因为他觉得这样的生意很容易做。此后，从2012年11月开始到2013年7月，Wang接到并完成了17宗大温地区的房产交易。   在一份经省房地产委员会同意的网上声明中显示，Wang并没有告知那些利用温房网买房的客户，他用了他佣金的90%来换取和他们做生意的机会。   Wang在不就前才在BC房产理事会受训，表示他第一次接触温房网是在2012年的9月并在此后的几个月还是接受推荐客户的回扣。   省房地产委员会网站上在宣布吊销Wang房产经纪执照的公告中说，他总共17次接受中文网站介绍给他的买主，转给该网站的经纪费总额超过20万加元。   加拿大广播公司杰森·普罗托克（Jason Proctor）在他的调查报道中披露了更多的内情。   CBC记者的调查中还发现Wang的一些其它违规行为，包括留存购房押金超过规定时限，参与对一所房产的多次炒卖等。   根据省房地产委员会介绍，Wang只能在明年吊销执照期满后才能重新领取执照，不过他还需要缴纳一万加元的罚款并且要承担调查所需的全部费用。   他还需要重新接受课程培训才能再次拿到地产执照。   温房网在早前就备受质疑，多家外国媒体就对这家网站的运营方式做出过调查。   很多本地居民都熟悉温房网这个网站。列治文的刘小姐告诉《加拿大地产周刊》记者，她两年前打算购买高贵林的独立屋，购买前查阅了很多资料，温房网就是其中之一。 “这个网站的界面挺简洁的，信息也全面。”   根据温房网网站上的介绍，“温哥华房产网由上海瑞鹰互联网科技有限公司发起成立，公司总部位于中国上海市陆家嘴金融中心。目前已拥有18万注册会员、1433个金卡会员，是中国大陆人组成的高端财富精英俱乐部。” 《加拿大地产周刊》记者联系到在上海的瑞鹰公司市场总监David Wang先生，他告诉记者，瑞鹰公司有很多互联网产品，温房网只是其中的一部分。记者发现，瑞鹰旗下还有一家针对多伦多地产市场的多房网（http://www.torfang.com/）。 “瑞鹰公司运营十多年，只做网络产品的东西，我们并不参与实际的房产交易操作，具体的房产交易都是交给合作方来做。公司只在上海有实际的企业，海外的各个机构都只是公司的合作方。”   《温哥华太阳报》记者发现， 4月12日温房网的用户能在网站上发现地址在3798 West 35th Ave房屋的信息，包括挂牌价格、房屋面积、建造年份等，挂牌经纪为Sutton Group West Coast Realty的Peter Saito和Vivian Li。本地的地产经纪虽然在前一天（4月11日）可以通过登录对地产经纪开放的MLS系统看到这处房产的信息，但是公众却没有办法在对公众开放的MLS系统中找到这个信息。因为对公众开放的数据系统要比对地产协会会员开放的数据库系统慢48小时。   根据规定，只有本地持牌经纪才能与地产局签约，以获得MLS数据的使用权，但必须在显著位置标明销售物业的地产公司或经纪。但温房网只列出房源信息，并没有标明代理物业的地产公司或经纪信息。   大温地产局的主席表示，“这个网站如果通过某种途径进入我们的系统，或者有些人向他们泄露系统中的信息，那么就是明显违背了卑诗省房地产的法律法规。”

　　尽管BC省推出了针对海外买家额外征收15%物业转让税的新政策，希望以此打压当地高涨的房价。但据加拿大信用合作机构Central 1机构预测，由于房源紧缺，加上当地经济强劲，未来两年温哥华房地产仍然将维持卖方市场，房价仍将上涨，只是不会像近一两年这样疯狂。 　　Central 1的高级经济师Bryan Yu表示，在BC省开始对海外买家实行这项新的税收政策后，房地产交易的确呈现出冷却的态势，预计明年的交易量将下降7%，但在2018年时交易量将反弹，增长7%。 　　Yu认为房价因为这项新税政就下跌的可能性非常小，唯一能让价格调整的办法只有政府出台更加强劲的政策，例如提高首付要求或是实施其他收紧政策等，才有可能打压房价。 　　他预计，未来两年大温哥华地区以及BC省其他大部分地区会仍然维持卖方市场。因为当地经济发展依旧稳健强劲。BC省就业率比去年增加了3.5%，而大温哥华地区增长了5%。 　　Yu表示，现在判断这项新政策将如何影响海外买家还太早，但他并不认为海外买家会因为这项新政策而选择到例如多伦多等加拿大其他地方买房，因为温哥华的地区特点是不可比拟的。 　　另外，Yu还认为，房源紧缺也是维持房地产市场的一个原因。大温哥华地区内新建房屋非常少，需求远远大于供给，几乎一经推出就被卖光。

　　加拿大“油都”卡尔加里近年受到原油价格低迷的影响整体经济不景气，本周数个卡尔加里市中心的建筑工地停止工作。开发商因经济前景不佳暂缓甚至暂停了部分高层写字楼和公寓的建筑工作。建筑工人也从工地离开，仅留下一座座钢筋混凝土骨架冷冷清清地矗立在卡尔加里市区。 　　阿尔伯塔省整体的经济疲软已经导致卡尔加里市区的办公室以及公寓空置率高达20%。而之前在经济表现不错的时候开始的几个建筑项目又让卡尔加里市中心房屋库存继续升高。卡城当地房地产研究机构巴克莱城市房地产(Barlcay Street Real Estate)表示，目前的新建筑将会让卡尔加里市区房屋的空置率在2018年达到24%以上。该公司分析师Bill Falagaris表示，“对于找房的人来说，不会有更好的找房时机了。到处都是空房，任君挑选。不过对于开发商来说，现在可不是好时候。” 　　据当地开发行业消息，卡尔加里开发商Centron Group已经暂停了Place 10项目的开发。而在几条街之外，预计在2017年正式完工的60层Telus中心也放慢了开发角度，目前最新的计划显示，这座大楼可能会至少延期一年完工。 　　建筑延迟完工或是暂停建筑的情况直接影响到了建筑工就业。这种情况不仅仅发生在卡尔加里，在北部的埃德蒙顿市也有发生。阿尔伯塔省政府数据显示，在过去一年中，该省建筑工人有1.1万人失业。 　　阿尔伯塔省建筑协会主席、同时也是埃德蒙顿开发商Clark Builders总裁的Paul Verhesen表示，“绝大部分建筑项目都出现了延迟，在卡尔加里和埃德蒙顿都出现类似的情况。”

　　加拿大房地产市场近期成为全球金融界火热的话题之一，很多分析师担心温哥华及多伦多两市过高的房价涨幅会导致将来房地产泡沫的破裂影响到银行系统。加拿大各大银行也纷纷被要求进行房价暴跌的风险测试。 　　本周四(8月25日)加拿大帝国商业银行方面公布了该公司的风险测试结果。CIBC表示，该公司在房价暴跌30%、同时加拿大整体失业率飙升至11%的情况下，仍然仅在房屋抵押贷款方面损失1亿加元，这表示银行目前的风险暴露水平实际上并不高。 　　CIBC首席风险管理总监Laura Dottori-Attanasio本周四表示，在房价和失业率同时恶化的情况下，银行的确会出现损失，尤其是很多保险不能覆盖的区域，一旦房贷申请者破产不能偿还贷款，银行即使拍卖房屋，可能最终也难以完全避开亏损。 　　但相比银行数十亿加元的净利润来说，1亿加元的损失似乎也并不是那么可怕。CIBC刚刚公布的财报中，调整后的净利润达到10亿加元。这让银行方面有理由相信，在极端的情况下，尽管银行会受到打击，但打击的程度不会对整体运营造成巨大影响。 　　CIBC方面表示，银行目前仍然将贷款业务视为可运营的良好产品。银行方面对于温哥华和多伦多两市目前的房价上涨并不会出现过度的担心情绪。 　　Laura Dottori-Attanasio表示，“在我们研究温哥华和多伦多两个城市房价的时候，我们最让人放心的就是贷款的整体信用水平比国家平均水平要高出很多。我们大部分的房屋贷款都有抵押或是其他保障。即使最终出现最坏的情况，银行通过拍卖房屋等抵押品仍然可以收回一定贷款。实际上，房地产抵押贷款是我们目前最放心的产品之一。如果你真的要找一个需要关注的问题的话，我觉得其他非抵押的贷款，比如企业贷款才是我们需要注意的问题。”

　　最新地产数据显示，大温独立屋本月前半月成交量比去年暴跌66%。有地产专家认为在省府推出15%海外买家税后，让市场内海外买家及本地买家皆持观望态度，造成交易量锐减。不过也有经济学家分析，大温楼市目前仍是供不应求，因此楼价短期内并没有骤降的空间。 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的最新数据显示，大温本月前两周的独立屋成交量，比去年同期下降66%。本月2日至15日之间的柏文单位成交量，也比去年同期下降42%。 　　不过大温地产局称，目前并不清楚成交量下跌，有多少是受到省府的15%海外买家税冲击，也无法确认海外买家对市场的影响有多大。 　　目前温哥华火热的楼市已有放缓迹象，6月及7月的独立屋成交量，分别比去年同期减少19%及31%。光是7月的最后两星期，成交量便比去年同期减少42%。 　　Urban Analytics地产顾问公司负责人班内斯特(Jon Bennest)表示，海外买家税推出后，大温市场不仅海外买家暂缓出手，连本地买家也开始观望市场动向，不倾向于现在立即出手。 　　不过卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出，这些数据并不能用来确认省府是否正确评估大温楼市内的海外投资程度。他称如果要找出确切的海外投资数据，需要把本那比及列治文等城市的成交情况独立分开检视。 　　达维多夫也透露，通常暑假是买卖双方都会休假的淡季，但去年暑假的大温楼市，却罕见地热火朝天，而今年暑假便恢复正常。 　　加拿大国家银行(National Bank of Canada)高级经济师Marc Pinsonneault认为，大温楼市交易量锐减的原因，除了海外买家税之外，楼价持续攀高则是更重要的原因。他更称目前大温楼市的房源供应远赶不上需求，因此楼价短期内不会骤降。 　　国际信用评估机构惠誉评级(Fitch Ratings)美国结构化融资部门总监霍斯特曼(Susan Hosterman)指出，海外投资人已在大温楼市创造更多需求，同时将楼价抬高。现在就算海外热钱有可能暂时撤退，本地楼市也会回归加国的正常状况，也就是由就业情况来决定市场。 　　霍斯特曼透露，虽然温哥华现在有大量新增职位，但在全国就业市场皆不景气的情况下，温哥华的表现还能亮眼多长时间，目前仍是未知数。

　　本地经济学家认为，卑诗省府的15%海外买家税，将会让大温房屋成交量暂时减少10%。不过因为卑诗经济强劲，大温未来楼价仍有上涨空间。 　　信贷机构Central 1 Credit Union高级经济分析师Bryan Yu表示，省府推15%海外买家税，会令大温暂时减少10%的房屋成交量。他称今年春季的楼市交易非常强劲，原本夏季已经放缓，省府的15%海外买家税又进一步对楼市施加压力。 　　不过Bryan Yu认为大温下降的成交量，已经被温哥华岛及卑诗内陆的涨幅所抵消。而且卑诗省的经济表现良好，就业率比去年上涨3.5%，大温地区更增加5%，未来大温楼价仍有上涨空间，但涨幅将会大幅放缓。 　　皇家银行(Royal Bank)行政总裁麦凯(David McKay)透露，该行目前正在密切留意温哥华及多伦多楼市的动态。他称皇家银行已制定一套紧急措施，一旦楼价发生崩盘情况，可以立即加以应对。 　　但皇家银行风险总监休斯(Mark Hughes)指出，皇银对目前的楼市很有信心，称48%的借贷都很保险，比去年的46%更高。

　　温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省在本月初实施了加收购房税的新政，随后，省内房价和销量均出现大幅下滑。 　　8月2日起，加拿大不列颠哥伦比亚省财政部出台政策，对海外购房者征收15%的额外房产税，即外籍买家或外国企业在当地购房时，需一次性缴纳15%的房产转让税。当地政府此前曾表示，为了抵制国外源源不断进入的货币，让本国人有个稳定的住房环境，希望通过实施这一政策抑制升温过快的楼市。 　　而政策实施的不列颠哥伦比亚省正是包括大温哥华地区在内的国外投资者最多的地方。根据当地政府发布的“海外买家数据”，来自中国大陆的投资者购房数量，在外国投资者购房总量中的占比高达76%。购房税规定出台后，当地房价和销量均出现大幅下滑。 　　外媒数据显示，截至8月16日，温哥华市房屋均价为110万加元，在一个月之内降了20.7%;北温房屋均价则下降了17.3%。销售方面，8月前两周，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%;列治文地区的房屋销量也暴跌96%;平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌幅为85%。

　　一位未经验房便下了Offer的华裔买家，在Offer被接受并支付一笔不菲的定金后才发现，所买的房子曾为大麻屋。卖家声称是遗留问题自己并不知情，不符合大麻屋退定的条款，拒不退还定金。在大多伦多抢Offer愈演愈烈的卖方市场情况下，已经很难在竞价前验屋或者在Offer中包含验屋条款，虽然遭遇大麻屋并非普遍现象，但是缴付订金或入住之后发现房屋存在重大缺陷则并不鲜见。根据安省政府的数据，曾有65%的房屋买卖涉及验屋，房屋检验人士则认为，现在这个数据可能下跌了一半。 　　前面提到的那位买家，是在交易达成之后才发现所买房子曾是大麻屋，尽管买卖合约中包含若是大麻屋可取消交易条款，但订明业主只保证在其居住期间不曾有人种过大麻，卖家一口咬定是遗留问题，不符合合约中的大麻屋条款，并声称将聘请知名律师应对。买家陷入定金难以讨回还可能要支付法律费用的困境。 　　大麻屋不罕见 　　无忧验房公司验房师Carl Chen表示，大麻屋并不罕见，时不时都会发现。有些买家会在买之前上网查查要买的房子有没有在警方公布的大麻屋名单中，但是大麻屋中只有20%被警方发现。曾有一次买家在抢Offer前请他验房，发现是大麻屋，卖方经纪之前也不知道，惊得不再代理这个房子。卖家另聘位经纪继续卖，没有披露是大麻屋，结果他又被请去验那栋房。另一位业主，是在房子买下一两年后的一次节能评估中，才发现自己的房子曾是大麻屋，当时业主已经怀孕了，十分担心是否影响健康。 　　泰和验房公司的安省注册验屋师于卫华表示，买房前没有验，入住后发现重大问题的个案非常多，最近他的一个朋友匆忙中出了个无条件的Offer，后来发现车库墙角漏水却找不出原因，请他帮忙查看才发现问题出在屋顶。他所知道无条件买房后发现的最严重问题是地下室漏水，有些地下室存在半人高的低矮空间（crawlspace），买房时很少有人会去看那些地方，结果一位买家在验收时发现有水（并非水渍）和霉菌。还有的地下室一到雨天水就顺墙角哗哗流下来。这些漏水问题如果是外墙防水没做好，要从根本上修则工程较大，需要挖开墙外面的土，在地基处重新做防水，再把土填回去。一个小缝就要花费上千元，若房子大或者漏水处多，需要好几万元修理费。他表示，如果在下Offer前了解房子缺陷，心中有数，可以就此与卖家谈判，谈不拢至少可以不买了。 　　安省验屋率减半 　　近日安省政府宣布今年秋季起将对验屋师进行监管，但并未立例要求强制性验屋。安省政府及消费者服务厅厅长赖朗德（Marie-France Lalonde）上周透露的数据是，65%的房屋交易涉及到验屋。而安省注册验屋师协会的Len Inkster则认为，如今这个数据恐怕要打一半的折扣，他引用房地产业的统计数据，7月份全省售出的每一万个房子中，只有3000个经过了验屋。而他设于瀑布区的公司，以往每年要做350单验屋，今年迄今为止只接到84单生意。Len Inkster表示，这很大原因是抢Offer和房子的快速成交造成，这个趋势已蔓延全省各市镇，包括像温莎、伦敦这样的中型城市，不过多伦多地区尤甚。 　　多伦多4U验屋公司老板Yuri Olhovsky表示，过去每天要做一两单验屋，现在一周才做一单，幸好他还提供能源评估和霉菌检测等服务才得以维持生意。 　　于卫华表示，过去忙的时候一个月接50单生意，从今年一月开始，抢Offer日趋严重，验屋生意下滑。不过，在抢Offer大行其道的趋势下，出现了一种快速验房，就是买家为了在下Offer时心中有数，经卖家同意，提前同验房师一道快速查验房子的主要系统，时间不超过一小时，验房师只有口头报告，不出具书面报告。于卫华说这类验房的比例今年有很大上升，每10单中就有2个是快速验房，大家的心态就是没有重大问题就行，因为任何房屋包括新屋都会有缺陷，小问题在所难免，那些影响美观的问题就更不用提了。 　　快速验屋难以确定大麻屋 　　Carl Chen表示，快速验房通常是在下Offer前一个小时进行，卖家即使允许也不能携带检测工具仪器，只能看看有没有影响下决定的重大问题，包括房屋结构、地下室是否漏水、设备和电系统等。不过，这么短的时间无法确定是否大麻屋，因为大麻屋出售前，卖家大多会进行装修，更换门窗，遮盖种植遗留的各种痕迹。而验屋师需要仔细检查，综合许多细微处的蛛丝马迹进行对比，才能得出最后结论。即使在地下室发现可疑之处，也还需要进阁楼去寻找痕迹，这些都不是快速验房能够完成的。曾有一个大麻屋，售前做了全新装修，甚至连暖炉周围的墙壁和楼顶都全封闭包得严严实实，装修太过分反而引起怀疑，结果买家经纪拆开一块遮板发现，内部全部发霉了。 　　Carl Chen表示，一起人们印象中种植大麻的画面就是强光照射的地下室摆满花盆，搬走后地上会留下一圈圈痕迹。后来种植者就把花盆挂在梁上，避免地上留下圆痕，但是梁上却留下了挂钩或者洞洞。现在又出现了无土栽培，连挂钩都不需要了。 　　入住后为保养房而验屋 　　买家取消验房条件，一方面是不少买家抢了多次都抢不到想买的房子，若每次都提前验房，几千元花出去了房子都还没有买到，感觉很冤枉。另一方面，当被告知Offer中包含验房条款将削弱抢Offer的竞争力之后，没有几个买家还愿意拿出几百元验房了。然而，一旦出现重大缺陷，可就不是几百上千元可以解决的。 　　Royal LePage的经纪Desmond Brown表示，自己会鼓励客人在下Offer前进行验房，如果没抢到Offer，自然就白白损失了几百元验屋费，但总好过买下房子后却不得不付出数千元去修理意想不到的问题。不过，他估算自己10-15%的客人在得知验房结果后放弃了那个房子。 　　于卫华表示，以前人们验房是为了下Offer，现在出现一种趋势，验房目的不再只为了下Offer前了解房子状况，而是在closing之后才验房。这种情况多出现在第一次住House的新移民的情况，他们以前在国内都是住condo，对House的使用保养根本没有概念，因此在交房后请验房师通过验房发现问题，告诉他们如何维修使用和保养，各类设备在哪里。

　　据星报报道，卑诗省的外国人物业转让税似乎已经达到预期效果，火热的市场稍微冷却。 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)指出，8月初在新政策推出后两星期后，城市的成交物业数量为758间，比起去年同期下跌51%，独立屋尤其受打击，比起去年下跌66%。 　　但是有报告指出，在政策推行前成交率就已经有所下跌，7月最后一个星期成交量也只有572宗，比起去年下跌了35%。而国家银行总结，在5月后大温的房产活动已经为冷却，一个月只有4,769单交易。 　　同时放到市面的物业数量却越来越多，去年7月到今年7月，放出物业的数量是三年新高。国家银行的分析师Peter Routledge认为房子越贵，就越难卖出。 　　大温地产局预测今年的成交量为113,000，比去年增加10%，明年成交量预测为104,400。 　　温哥华的平均房产价格在2015年升了14%，一位在大房地产公司工作的经纪预测，明年的房价估计只会上升5.8%。

上帝让你灭亡，必先让你疯狂！   中国楼市正在疯狂的路上飞奔：新地王不断被刷新，8月17日，融信集团拿下上海静安区一地块，成交总价高达110.1亿，楼板价超10万/平方米，计算下来，该楼盘未来市场价将超过15万每平米；深圳在去年开始之后的疯涨之后仍然不肯示弱，数据显示，八月第二周新房成交均价为64812元/平方米，继续保持癫狂状态；北京高房价的高房价继续向大七环蔓延，距离北京最近的河北小镇燕郊的新楼盘价格超过3万，而且这种趋势在蔓延，什么河北的霸州、怀来和天津蓟县等地也水涨船高，当地开发商的普通调高房价，上涨幅度一般会超过30%，而且是捂盘惜售。   大城市里有房的人，天天在想我的房值几百万甚至上千万了，心里一定在窃喜；而没买房的人压根也不再去想了，因为他们已经绝望，试想，在北京一年的收入不够买一平米，那种哀莫大于心死的感觉一定油然而生。有专家认为本轮房价周期顶部已现，部分城市房价即将进入回调期，而樊纲直接打破“幻想”：房子降价不太可能！   这是一个疯狂的时代，已经不能用理性来思考这轮房价的上涨了。   那么楼市真的还能继续狂飙吗？真的没有楼市崩盘的哪一天吗？也许有人在说我是痴人说梦，当初2008年大盘上涨到5500点上冲6000点的时候，你是否会相当仅仅一年后大盘到了1600点呢？恍若隔世！   没有只涨不跌的楼市   回归到常识很重要：历史的看，什么商品都不可能只涨不跌，这是规律。   可是现在的人似乎都忘却了，疯狂的市场在抽打这每个人的脸，你怀疑房价上涨你就错过发财的机会。   讨论中国的楼市，似乎最明显的参照系就是日本的楼市。1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。其他城市也是进入疯狂状态。更有日本人喊出要买下美国。当初的霸气似乎全世界都是日本的。是不是跟现在中国土豪在全世界炒房有些相像啊。   然后呢，日本几代人都被房子坑惨了，它曾让日本30年没翻身，到现在也没有缓过劲来。   如果文字表述不够那么直观的话，那么就来看看下面这两幅图吧：   数据来源：日本国家统计局；   六大都市包括：东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。   数据来源：日本不动产研究所JREI   从图中可以看出，日本的地价和房价飞流直下。看傻了吧！有没有过山车的感觉，是不是像大盘从6100点跌到1600点一样荡气回肠呢？在泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。   别跟我说货币超发将让中国房价继续上涨，其实影响房价的因素太多除却货币超发因素，经济结构不均衡、税收制度等等都会成为影响房价的因素。但是你似乎忘记了其实房价上涨的最最根本因素是人口结构。当10年后20年后，中国的老龄化人口不断加剧，那么多房谁去住？房价凭什么还会如此这般疯狂。也许一线城市由于资源过度集中的虹吸效应还好一点，二线三线城市那就一定会惨不忍睹。房价暴跌的具体的时间点不太好确定，就像股市一样谁如果说股市一定会涨到多少点或跌到多少点，他不是疯子一定是骗子。   趋势的力量是强大的，时间会告诉你一切。涨多了就会跌，这是常识和规律。   房价狂跌会发生什么？   居民拼命买房之后，现在几乎所有的资产都在房子上。       从图中可以看出，在中国，房地产占居民资产比重一直在高位，通过近期的观察从15年后半年到现在，房地产占居民资产比重应该有很大的回升，大约应该超过60%不在话下，你观察一下你同事朋友的资产配资情况就心里有谱了。   其实这种资产配置情况，问题是相当大的。一旦楼市崩盘，一系列的反应将会相当吓人。   一旦楼市崩盘将会发生下面的连锁反应：   在没有找到新的支撑中国经济动力引擎的情况下，楼市崩盘必然会导致经济全面滑坡（这也就是当前决策层一再强调的调整产业结构的原因所在）；   一旦房子失去了价值，那么超发的那些货币不会凭空消失，势必会流入市场，那样物价将会飞涨，老百姓的生活成本将会空前提高，别说到时候买房你能买起粮就不错了（现在买不起房的到时候由于阶层原因，将会优先下岗）。   楼市崩溃→经济滑坡→物价飞涨→失业加重；那么这时候问题来了，你失业后你的房子贷款怎么办？比如你现在在高位接盘买房，贷了300万的款项，如果按照当前利率来说，分二十年的话月供需要20000左右。你失业后抛除承担高额生活费用以外你的房子会怎么样？不敢去想了……   如果楼市崩盘，你的房子会怎么样？   首先，因为你没有还清贷款将会继续承担法律和经济责任。贷款买房者“断供”，就属于主动违约，违反了贷款合同中的约定条款，就要承担相应的违约责任。银行会冻结房产，并且还会要求支付违约金。除此之外更可恨的是，银行仍然要求归还房贷。房贷和违约金加在一起的债务，“断供”者将背负一生。想想你没有工作，然后还欠银行几百万贷款是什么样的滋味。   其次，作为不守信用的“断供”者还将面临长期的信用问题，在个人信用方面是一个严重的污点，今后消费和再想贷款都会受到种种制约，几乎是不可能的。别忘了银行只办锦上添花的事情，雪中送炭可不是他们的作风。   最后，你作为“断供”者可能血本无归。伴随房价大降、二手房交易受阻的情况，“断供”房经过银行诉讼、法院拍卖大幅降低价格，扣除利息、违约金诉讼、拍卖等，极有可能出现拍卖所得已不足以归还贷款本金及利息等。   如果你还不了贷款不要紧，银行的本性就暴露出来了，如果之后银行发现业主还有其他资产，可以向法院提出对这些财产进行强制执行，用以偿还剩余的钱款。   试想，因为楼市崩盘，你成了无家可归者，而且还欠银行一屁股债，如果银行发现你还有个手表和自行车也要给你抢走，是不是很有画面感啊……   其实这些恶果是不是我们早就种下，才有了这不可想象的一幕发生。人性就是太贪婪，让房价如此癫狂，到头来恐怕还是害的是我们自己。楼市，迟早将成为中国经济不能承受之重，但愿我们有改革的勇气能把损失降到最低。   在泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。

  背景：与中国传统的限购限贷等抑制房价上涨的招数不同，加拿大当地政府祭出的大招是税收——加征高额“外国人购房税”。能否挤去温哥华楼市快速膨胀的“泡沫”? 专家解读： 温哥华房价下跌20%左右 加拿大不列颠哥伦比亚省(又称BC省)近期提出了一项新的法案，决定从2016年8月2日起，外国购房者在大温哥华地区买房，在其它税种仍需按足额缴纳外，还需要多缴15%的房产转让税。 截止到目前，温哥华整个房价市场下跌了20%左右，如果是按照过去三个月进行对比下跌24.5%。由此引发一个加拿大温哥华楼市崩盘的言论，传播还是挺热、挺快的，非常广泛。 房价下跌的逻辑分析 15%的交易税因为实施的时间非常的仓促，导致很多刚刚签定了合约但是还没有来得及过户的投资人，如果来不及过户的情况下，由于缴纳了10%或者5%的定金，不愿意去承担15%这么高的额外交易税，尤其是海外投资人，只能放弃这部分房产的购买。 卖家由于交易最终无法达成，为了尽快地出售房屋，不得不降价销售，目前整个市场进入观望状态。市场上临近交易和即将要交易完成的这批房产，由于没有最终完成交易所以重新回到市场以后，采取了降价的策略，对目前市场的降价幅度以及降价的空间是有比较大影响的。 整个市场处于观望期 既然处于观望期，实际上很多卖家和买家都停止了购买和出售的行为，在这样的情况下，临近要出售或者正在走流程的卖家，由于受到了新政的影响，不得不降价处理，所以目前市场上没有更多的房产进行销售，因为都处于观望期，已经销售的房产又是进行了比较高的降价销售，因为你要是真正出售这个房产，必须考虑到把15%额外的交易税成本抵消掉，因此很多卖家会考虑是否会降价15%左右，目前的降价空间并不代表真正的市场正常走势。 这项政策是否能够长期施行? 由于这个新政出台比较仓促，而且各方面的评价当中，对这个新政都是考虑到临近选举的原因，所以BC省的政府对房产市场做出了这么一个限制，而且这个限制是直接针对海外投资人，并非直接针对加拿大本国人以及持有枫叶卡的移民人士，所以这是一个政治举动氛围非常浓厚的一个政策。在选举结束或者选期影响结束以后，是否还会有这个政策继续执行，我们认为是有可能被取消或者发生变化的。 因此目前市场观望情绪非常浓厚，带来了整个市场交易自然降低。个人建议，进行海外投资，如果纯粹以投资为目的，目前还是不太适宜考虑温哥华的。

加拿大皇家银行(RBC)本周三(8月24日)公布了最新的财报，同时该行首席执行官David McKay也在今天就银行近期运营发表了讲话。在讲话中，David McKay特别指出，RBC银行方面目前正在密切关注多伦多和温哥华两市的房地产市场走势。   David McKay表示，“温哥华和多伦多两个城市房地产市场供给的稀缺以及需求的火热使这两个城市的房价不断攀升。同时两个城市人口增多， 数量增加的情况也是造成城市房屋需求上涨的主要因素。供需的不平衡是这两个城市房价在近期直线攀升的主要原因。” 温哥华房价在过去一年中上涨已经达到30%以上，多伦多的整体房价涨幅也超过15%。很多专家认为，过高的涨幅让房地产市场存在泡沫，这对于银行来说，将可能意味着贷款部门面临巨大的风险。   David McKay表示，“我们在房地产方面有充足的研究，并由专家一直密切关注房地产市场的走向。同时RBC方面也将会对房地产市场任何波动作出迅速的反应。”   David McKay同时补充指出，渥太华方面已经派专人成立调查小组对两市房地产市场进行深入研究。RBC方面将与政府的调查小组密切沟通和配合，预防一切可能威胁银行系统和加拿大经济的市场不良反应。   同时，RBC的首席风险管理总监Mark Hughes也表示，尽管加拿大的房地产市场存在过热现象。但银行相比08年美国来说，仍然要安全很多。最主要的区别在于，目前加拿大主要银行业基本没有涉及次贷市场。48%的房屋贷款都是完全有保障的。银行目前对于大部分移民以及新购房者的首付款要求接近30%。按照目前的房价来说，即使在现有基础上房价下跌30%，理论上对于银行的违约冲击也将会非常小。   也有分析师对于银行目前的境况表示担忧。Edward Jones分析师Jim Shanahan就认为，尽管银行目前在客户的信用上状况不错。但假如房市出现大幅波动的话，由于银行本身拥有大量的住房贷款，多多少少总会受到影响。Jim Shanahan指出，原油是目前大家担忧可能会影响到银行业的一个部门，但目前RBC的原油行业贷款仅有70亿左右。而目前RBC的住房贷款则有5310亿加元之多。Jim Shanahan表示，目前房地产市场还没有明显改变方向的信号，但这的确是值得注意的一个问题。   当然分析师对于风险控制的讨论都是基于房价大幅下跌的最坏情况。而房地产市场目前的实际情况仍然是多伦多和温哥华两市房源稀缺、需求旺盛。政府仍然在尝试解决两市房屋可负担水平的问题。考虑到温哥华和多伦多目前在加拿大全国的经济地位、两地住房市场的刚需以及两市再次在“全球宜居城市排行榜”上进入前十的局面等，房价大幅下跌这种假设还是一种小概率事件。