地产

　　温哥华华埠一栋街角物业以高价出售，可能拆卸改建9层甚至12曾高楼，再次引起华埠"高尚化"、华人店铺流失的忧虑。 　　一直争取兴建更多可负担房屋，保留更多廉价店铺的唐人街关注组的梁伟安指出，虽然经过多番抗争，不断作出呼吁，但在华埠看不到好转的现象，反而是每况愈下。华埠变得愈来愈不可负担，特别是低收入的华人耆英。传统华人店铺不断退出，而高档餐厅与店铺不断迁入华埠，让低收入华人耆英丧失了一个消费社交的地点。 　　最近歌雅街(Gore St.)夹奇化街(Keefer St.)的一栋两层楼房以高价售出，再次加深忧虑。根据经纪的网站，该栋楼房已经售出。楼宇其後会否步华埠其他物业的後尘，遭拆卸重建?重建之後，目前充满华人风情的烧腊铺、海产店以及海味参茸店是否能够保留?顿成疑问。本报询问该楼宇的各家店铺，均对业权转手之後的变化，表示不知情。还嘱咐记者查询业主。该栋兴建於1962年的建筑楼高两层，但根据地产经纪的招售网站，该地段属於HA-1A的规划，可以兴建楼90尺的高楼。假若申请获准，甚至可以加建至120尺的高楼。楼宇目前的租金净收入为16.68万元。 　　根据2006年的人口统计，华埠的收入中位数只有17,658元，而全市的收入中位数则为47,299元。根据First Call B.C所作的统计，唐人街贫困儿童的数字更高达59%。近年来潜入华埠的高档咖啡厅与精品商店，顾客不一定是该区的低收入居民。 　　市府规划师贺厄斯(Karen Hoese)指出，在2012年，为了应对华人店铺不断流失的问题，市府推出一个三年计划，并配合长远的社区规划。该策略容许华埠兴建更高的楼宇，以便拉高人口密度。开发商也可以通过兴建社区设施，来换取兴建更高楼房。 　　同一时间，市府的策略也保护传统建筑的门面。新建楼房在外观上也必须配合传统楼房的设计元素。 　　但贺厄斯同时指出，市府在规划上不能偏帮任何一种文化，不能指定某一种店铺留在某一个区域，某一种人入住某一个区域，否则可能惹来歧视的指摘。 　　梁伟安认为，华人店铺自华埠消失，政府并非无能为力。他指出，美国三藩市的市府便推出遗泽计划，对古老店铺提供一定程度的保护。他认为温哥华唐人街的一些店铺，比如是烧腊店也应该受到这种保护。另一方面，温哥华唐人街的高度限制比三藩市定得更高，造成今天高尚化店铺把传统店铺排挤出华埠的局面。 　　但刚刚在片打东街(Pender St.)100号屋段开设高级刀具店AI&OM的郑国栋则没有这样悲观。他说更多店铺开设，只会为华埠带来更多生机。 　　他指出，该段片打街也出现转型，一家潮流青年服饰店生意盈门，经常有人隔夜排队，抢购新上市波鞋等潮流服饰。 　　而该路段的富陶陶、金菊园、玉龙轩、原二楼餐厅花园酒家等将会相继复业，肯定会带来更多顾客人流，让该街段变得生机勃发。他看好该段片打街的前景，认为商机无限。

　　有个地方房地产崩盘了，不在中国，在加拿大的BC省。 　　这可以印证，本轮全球范围内房价上涨，并不是经济健康发展的结果，而是各央行印钞、过剩资金在全球范围内流动的结果。这样的高房价，禁不起税收做空与严厉的货币政策的打击。 　　加拿大为了抵制国外源源不断进入的货币，为了让本国人有个稳定的住房环境，推出新的税收政策，这相当于政府抽头，主动做空楼市。7月底，BC省财政部公布新规，8月2日起将向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(property transfer tax)，实施的大温哥华地区正是BC省乃至整个加拿大国外投资者最多的地区。根据该省发布的首份“海外买家数据”，6月10日至29日，来自中国大陆的投资者购房数量，在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。 　　新政实行后，中国购房者退潮了，BC房地产市场裸泳了。 　　房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。房价松动，加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。说是雪崩绝不为过。 　　全球货币潮、资产潮兴起，中国移民与华人购买者成为影响全球房地产的重要力量。房地产维持稳定，制造了经济与消费回暖的假象，实际上，从2008年后至今，全球经济就是纸老虎，一戳即破。 　　作为资源大国，美国与中国制造业的低迷，预示了加拿大、澳大利亚等国矿产业的低迷前景。商务部网站消息，7月21日，加拿大咨议局 (Conference Board of Canada)发布夏季展望报告称，预计加拿大全年经济增长率仅为1.4%，低于春季报告所预测的1.6%。报告指出，商业投资仍在下降，成为经济领域的最大弱项。去年加拿大在石油和天然气领域的投资减少了约190亿加元。 　　不仅如此，消费也非常低迷。加拿大6月零售销售较上月下滑0.1%，远逊于经济学家预期的增长0.5%。此外，加拿大7月CPI年率增长放缓至1.3%，低于上月1.5%的增幅，惨淡的通缩前景正在向加拿大招手。 　　此时加拿大进退不得，撤回新政失去信用，增加房地产泡沫，国内群情激愤，引发民粹情绪。不撤回新政，一旦通缩成真，对加拿大经济将是沉重打击。 　　我敢肯定，加拿大堵住一扇窗，未来一定会打开一扇门，否则他们憋死的不是外国购房者，而是本国经济。吸引来自全球各国尤其是来自中国的消费者，到加拿大旅游、生活、学习，让中国人到加拿大买、买、买，将提上议事日程。这并不容易，加拿大面临的竞争对手太多，地理距离又太远。 　　中国面临的处境与加拿大一样，虽然并不是境外人士在抬高中国东部大城市的房价，而是国内一些急于进行资产配置的人，他们成群结队地增加在中国安全系数最高的城市的房地产拥有量，以获得货币价值瓦解时代最重要的抵押品。 　　是的，从银行到个人，为了防止失信为了防止货币贬值，绝大多数机构与个人都不约而同地选择了房地产。 　　房地产狂潮从一线城市蔓延到二线城市。现在深圳很多住宅价格都超过10万元/平方米了，而郑州的新地王也在层出不穷。这个中部的高铁暴发城市，以增长的GDP与房价发出自己的土豪宣言。 　　8月18日，河南郑州郑东新区龙湖郑政东出(2016)13、14号地，分别以25.54亿元、35.1亿元成交，刷新出年内第八个地王。这是最刺激的结果，既担心涨也担心跌的有关部门，作出了心惊胆战的选择，包括住房城乡建设部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中提出，停止首付贷。七部委中止一个灰色地带的金融现象，非常奇怪。 　　房地产高涨既然是种货币现象，按理应该提高房贷利率，或者像加拿大一样增加税收，但我们一概没有选择，而是选择停止首付贷，这具有极强的象征意义。 　　如果说此前是房地产绑定了经济，现在则已经血肉相连。惟一的办法，是减少营养供应，降低杠杆，让民间的真金白银进入房地产，从土地到房产，让民间资金填实，房地产市场像股市一样，在些微的希望中整体稳步上涨。 　　然并卵。货币狂潮期，扑面而来的资管计划渗透到所有地方，支撑了土地价格，我们敢彻底取消资管计划向股市与房地产市场的输液吗?估计不敢。 　　就这样吧，让居民的钱动起来，向消费、向境外、向房地产与股市。 　　

对于月初的BC省15%的房产转让税，政府仅用一周时间发布并执行，这样的速度下，不少正常的买家被阻挡备受重创，冤死在一刀切政策下。虽然许多人都是辛辛苦苦工作好多年，好不容易攒够了首付，但最后也无奈放弃购买。 要说政策有没有效呢？房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。 除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%，西区、高貴林市均遭到打击。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。房价1个月跌20%，销量减少近9成，看来重税效果明显。 但对BC省出台的针对外国购房者的特别物业交易税，不同的中国买家反应各异。 1、突如其来的100多万特别税 今年5月，陈伟(化名)与妻子去加拿大旅游。在这次旅行中，陈伟发现，加拿大房地产市场投资机会不错。夫妻商量后，回国前在大温地区订了一套总价600万元左右的房产。这套房子占地一亩，建筑面积600多平方米。 按照与卖家、经纪人的商议，陈伟先缴纳了5%的订金(30万元)，其余房款在8月底前凑齐完成过户即可。但没想到，7月25日，温哥华所属的不列颠哥伦比 亚省(简称BC省)出台了针对外国购房者的特别物业交易税。按照该政策，陈伟这套房产额外要多出100多万的交易税。 而更令陈伟苦恼的是，这项政策从出台到开始执行，中间仅隔了一个星期。这让远在中国的陈伟无论如何也来不及过户。 现在，摆在陈伟面前有三条路，一是，如期过户并缴纳特别物业交易税;二是，寻找加拿大当地买家，直接将房子转出去;三是直接损失30万的订金作为违约金，中断交易。 再三权衡后，陈伟说他现在更倾向于后面两种选择。陈伟认为，目前大温地区房地产市场一个重要的买家来源就是外国人，这个针对外国买家征收的15%特别物业 交易税将严重影响大温地区的房市。他预计，温哥华房地产市场近年将迎来房价的持续下跌，而一旦下跌开始，可能很多年都不会再上涨。如此，温哥华地区房产的 投资价值也将减弱。 “本来我们还计划这次海外置业成功后，这两年会经常去温哥华居住，感受一下那边的文化氛围。这个政策影响了我们对未来两三年的生活计划。”陈伟有些苦恼地表示。 2、新常住移民欢迎“外国人购房税” 立场不同，反应各异。拿到枫叶卡的中国买家对“外国人购房税”是另一种看法。 于先生就是其中一员。他对于BC省政府针对外国买家推出的征收特别购房税新政表示欢迎。 于先生即将移民加拿大。“站在常住居民的立场，我欢迎这个新政。我将要去温哥华生活，作为一个当地居民，我不希望房价暴涨，希望房价保持一个稳定、合理的增速;我不希望看到有很多投机客来炒房，把自己居住的社区变成一个空城。”他对21世纪经济报道记者说。 于先生去年下半年花了80万加币(约合人民币415万元)在温哥华置办了一套公寓期房，计划三年后移居加拿大。 “我大概花了两三年时间获得了枫叶卡，在温哥华买房子可以说是刚需，过去后自住的，所以也并没有考虑房价的因素;还没有孩子，所以也不是‘以房养学’。我 们在北京有一套房子，在外地还有房子。如果不是枫叶卡下来，我打算在北京再买一套，不过北京的房价远远高于温哥华。”于先生对21世纪经济报道记者表示。 据于先生介绍，他和妻子两人都是供职于世界五百强企业的职业经理人，大学本科学历，英语能力也好。“我是1980年出生的，上学的时候没机会出去读书，通过工作有了积累和能力，想出去试试，体验不同的生活。” 于先生夫妇经常出国旅游，也比较了解各国的移民政策和环境。他认为，加拿大是传统的移民国家，对移民友好;社会治安较好，社会保障体系健全;自然环境优美，满足他喜欢户外的喜好。 “至于选择温哥华是因为当地华人社区成规模，方便未来我们接老人过去住。”于先生说。 “可能加拿大当地人觉得去温哥华买房的中国人都是土豪，这是种刻板印象。中国这几十年来情况变了，可能外国人对此还不太了解。”于先生道，“我个人觉得未来会有更多像我这样的普通百姓，通过自己的奋斗，拿到绿卡，然后在国外买房移民。” 3、华裔女子购房后须交税连呼被骗 李珍现时进退维谷 一名华裔女生早前于加拿大完成学业，打算于当地定居，并从父母处借得5.6万加拿大元(约33.5万港元)作为于卑诗省购置房屋的订金。但她于上月签订买卖合约并缴付订金后，却获卑诗省政府通知必须支付额外8.4万加拿大元(约50.5万港元)的非当地居民物业税，否则将没收已交付的订金。 报道指，29岁的李珍(Jing Li，音译)本年初在加拿大一所大学完成硕士学位，并取得工作签证，计划于当地继续生活。得到父母资助的李珍其后在卑诗省兰利市(Langley)觅得一所心仪的房子，于7月签订买卖合约，并缴付订金，但其后却被要求支付额外的物业税。消息指，当地的楼价因海外买家的热炽投资而飙升，为了保障中产的置业能力，当地政府于7月推出「辣招」。 李珍对此表示非常忧心，因为自知没有能力支付额外税项，而她的父母亦已将所有的积蓄借给自己。李珍指，曾认为加拿大是一个公平及民主的国家，但现在对此已有保留，而当得知政府推出新税时，她感觉到被骗。 据加拿大媒体Global News报道，随着温哥华的收紧，中国投资者已经开始转向卡尔加里和多伦多等地。这些城市如果不提前采取措施，很可能会走上和温哥华一样的道路。

　　本月初卑诗省向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(property transfer tax)的消息可谓一石激起千层浪，尽管该税收新政仅限于大温哥华地区，但它所产生的影响远不止于此。 　　这项限制外国购房者的政策，效果可谓“立竿见影”，却又带来了意想不到的连锁反应。甚至有媒体惊呼：温哥华楼市要崩溃了! 　　那么事实究竟如何呢? 　　房价1个月跌20%，销量减少近9成 　　据华尔街见闻消息，加拿大本地媒体Global News在一篇报道中提及，房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示，温哥华楼市正在经历一场主要的调整，房价和销售量齐齐下挫。 　　房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。 　　除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%，西区、高贵林市均遭到打击。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。 　　彭博曾援引加拿大住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc的一位高管Elton Ash称，新税导致市场骤然冷却，“基本上没有生意可做了”。Ash并指出，失败的交易可能产生“多米诺骨牌效应”，可能危及之后最多六宗交易。 　　在房价方面，不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市目前的房屋均价是110万美元，在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%，过去三个月跌了20.7%。 　　华尔街见闻称，有房地产公司和经纪商表示，成交量急剧下滑，海外投资者选择放弃购房，而不是缴纳税款，更糟糕的是，不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望，甚至撤回购房合同。 　　也有业内人士提出，现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。Global News报道称，“现在真的很难说楼市是否冷却下来了，你可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。” 　　温哥华到底有多少中国买家 　　今年7月，BC省曾发布关于楼市的第一份“海外买家数据”。数据显示，6月10日至29日，全省国外投资者人数仅占3%，投资总额仅占5%，来自中国大陆的投资者购房数量，在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。 　　BC省10148项房产交易当中，中国大陆占据了其中258项，但在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。 　　卡尔加里和多伦多会不会效仿温哥华 　　据加拿大媒体Global News报道，随着温哥华的收紧，中国投资者已经开始转向卡尔加里和多伦多等地。 　　海外房地产作为中国高净值人群资产全球配置的需求，随着高净值人群的不断扩大，这部分需求终究还是需要找到一个理想的投资标的。据第一财经日报报道，灼识咨询执行董事王文华曾提出： 　　一方面，某一海外市场增加相关税费的政策在一定程度上会抑制短期的投机行为，使得这部分资金会在其他相对投资收益更理想的地区转移，使得短期地产投资的结构发生变化; 　　另一方面，对于长期的投资人而言，也会综合评估当地房地产的升值空间、投资安全等多方面因素的。 　　中国房地产行业的二三十年的高速发展和中国人对“成家”“立业”的执着，使得中国人对投资不动产有特别的偏好。而随着购买力的不断增强，投资的触角也伸向了全球不同的国家和地区，尤其是像加拿大这样对移民友好的国家。 　　所以，卡尔加里和多伦多会成为下一个“温哥华”吗?  

　　这间破旧的一层楼平房位于大多伦多烈治文山市央街夹Major Mackenzie附近，周围都是市值百万元以上的房子，唯独这间屋子显得格格不入。 　　邻居Glen Wedlock说，周末下暴雨，他眼看着滂沱大雨打在屋顶的蓝色防雨布上，心里很不是滋味。 　　这里不是第三世界，也不是贫民区，而是富人扎堆的列治文山市。但是这间房屋的车库和门廊都已经残破失修，全靠防水油布和塑料布补漏，而里面还住着一家三代的新移民租客。 　　邻居Wedlock担心屋里的租客，将这张照片发给列市政府和媒体。 　　Wedlock说，“我关注这间屋子的屋顶很久了。两年前，我向市府投诉过屋顶漏水，之后业主就铺了一层塑料布来补漏。” 　　他质疑市政府怎么会批准用塑料布来补屋顶，但是这块布一直就在那里。 　　当本周气象预报警告会有大雨时，他忍不住要做些什么。 　　邻居要替租客出头 　　Wedlock在这个社区已经住了26年，他向市议员发电邮寻求帮助。 　　他在信中说：“我们这个社区的居民互相帮助，但是在这件事上，却无能为力，需要你的帮助。” 　　“这间屋子里住着几代同堂的新移民，他们很友善，尽力维持这间房子，这样的租客往往不也行对房东提要求。” 　　Wedlock投诉的这间屋子，以及旁边两间年久失修的房子，两年前已经批准重建。但是开发商还没有对“Rosetown Suites”提交规划图，距离动工也不知道要等几年。 　　他认为市政府过去一直无视这一问题，希望有人站出来为这里的租客说话。 　　被投诉的房屋位于列市Church Street S 119号。 　　房屋边已经竖起市府批准重建的公告牌。 　　开发商说我才是受害人 　　但是开发商Dean Artenosi的说法完全不同。 　　Artenosi是Arten Developemnt Group主席、地产公司Coldwell Banker的副总裁，他说自己才是受害人，他的开发项目多年来受到反对者的阻挠。 　　当他得知Wedlock将屋顶的照片四处散发后，他就致电给租客，询问他们是否有难处，是否向市政府投诉?他的租客很快回答说，没有问题，并称他们很满意这间房子，也从来没有投诉过。 　　“你看?”Artenosi说。“我和我的租客关系非常好。我用防水油布补屋顶，因为明年这间房子就要拆了。房子根本不漏。” 　　“这就是为什么要重建，是为了改善这个社区，他(Wedlock)每周给政府打电话，完全是在恐吓。” 　　开发商在周三晚向市府发送电邮，指这间房屋的屋顶已经重新铺好，并发送了照片。 　　列治文山市规划部门的官员Ana Bassios表示，在Wedlock向市议员发电邮投诉之前，近期并没有接到关于这间房屋的投诉。市府官员已经准备展开调查，并且会向租客了解情况。 　　列市第2区市议员Tom Muench表示，他了解这间房屋的问题，也知道开发商已经向市府提出重建的申请。  

　　大多伦多地区房地产市场火热，也带动了南安省的偏远地区，令房价、成交量双升。在今年下半年，随着温哥华海外买家东流，以及央行可能再度降息，这一热潮可能会越演越烈。 　　从今年上半年的房地产数据来看，大多伦多地区的房市热潮呈明显向外扩散的趋势，其中西部地区最为瞩目。 　　距多伦多一个多小时车程、巴里以北的南乔治娜湾(Southern Georgian Bay)地处偏远，本是一个很少有人会想着在那里置业的地方，可是如今却创下了成交量纪录。 　　加拿大地产协会(CREA)数据显示，从今年一月到七月，这个多伦多西北的小镇共录得2265宗房屋成交量。按照这一趋势，今年很可能刷新全年的成交量纪录。该地区房价则比去年同期上升了5.5%，至33.91万元。尽管还不能和大多伦多地区的市镇媲美，但是作为一个偏远小镇来说，这一涨幅已很令人满意。 　　南乔治娜湾地产经纪协会主席胡尔恒(Kevin Woolham)则说，今年房地产成交量水平前所未见，导致供应量几乎跌至历史低位。 　　在多伦多西部小镇中，米福德(Meaford)、蓝山、清景镇区(Clearview Township)、格雷高地(Grey Highlands)、Wasaga Beach、Collingwood及泉水镇(Springwater)，房价增幅都超过了历史平均水平。就该地区平均而言，7月份房价上升至36.95 万元，比去年大增11.2%。 　　另据房贷资讯网站RateSupermarket的房贷利率展望专家小组成员邓宁(Will Dunning)预测，联邦央行为了振兴经济，可能于今年底再以出手减息，带动浮息房贷利率进一步下调。 　　邓宁说，在未来数个月，加拿大可能会面临更多不利的经济消息，所以最终难免要再度降息来刺激。他估计央行会在12月7日的议息会议中作出减息0.25厘的决定，也就是从现在的0.5%降至0.25%。 　　这一因素，再加上温哥华海外买家东流，可能会令大多伦多，及其周边地区的房地产市场在今年下半年火上浇油。

　　对不列颠哥伦比亚省（简称BC省）出台的针对外国购房者的特别物业交易税，不同的中国买家反应各异。 　　突如其来的100多万特别税 　　今年5月，陈伟（化名）与妻子去加拿大旅游。在这次旅行中，陈伟发现，加拿大房地产市场投资机会不错。夫妻商量后，回国前在大温地区订了一套总价600万元左右的房产。这套房子建筑面积达600多平方米。 　　按照与卖家、经纪人的商议，陈伟先缴纳了5%的订金（30万元），其余房款在8月底前凑齐完成过户即可。但没想到，7月25日，温哥华所属的不列颠哥伦比亚省（简称BC省）出台了针对外国购房者的特别物业交易税。按照该政策，陈伟这套房产额外要多出100多万的交易税。 　　而更令陈伟苦恼的是，这项政策从出台到开始执行，中间仅隔了一个星期。这让远在中国的陈伟无论如何也来不及过户。 　　现在，摆在陈伟面前有三条路，一是，如期过户并缴纳特别物业交易税；二是，寻找加拿大当地买家，直接将房子转出去；三是直接损失30万的订金作为违约金，中断交易。 　　再三权衡后，陈伟说他现在更倾向于后面两种选择。陈伟认为，目前大温地区房地产市场一个重要的买家来源就是外国人，这个针对外国买家徵收的15%特别物业交易税将严重影响大温地区的房市。他预计，温哥华房地产市场近年将迎来房价的持续下跌，而一旦下跌开始，可能很多年都不会再上涨。如此，温哥华地区房产的投资价值也将减弱。 　　“本来我们还计划这次海外置业成功后，这两年会经常去温哥华居住，感受一下那边的文化氛围。这个政策影响了我们对未来两三年的生活计划。”陈伟有些苦恼地表示。 　　新常住移民欢迎“外国人购房税” 　　立场不同，反应各异。拿到枫叶卡的中国买家对“外国人购房税”是另一种看法。 　　于先生就是其中一员。他对于BC省政府针对外国买家推出的徵收特别购房税新政表示欢迎。 　　于先生即将移民加拿大。 “站在常住居民的立场，我欢迎这个新政。我将要去温哥华生活，作为一个当地居民，我不希望房价暴涨，希望房价保持一个稳定、合理的增速；我不希望看到有很多投机客来炒房，把自己居住的社区变成一个空城。”他对21世纪经济报导记者说。 　　于先生去年下半年花了80万加币（约合人民币415万元）在温哥华置办了一套公寓期房，计划三年后移居加拿大。 　　“我大概花了两三年时间获得了枫叶卡，在温哥华买房子可以说是刚需，过去后自住的，所以也并没有考虑房价的因素；还没有孩子，所以也不是'以房养学'。我们在北京有一套房子，在外地还有房子。如果不是枫叶卡下来，我打算在北京再买一套，不过北京的房价远远高于温哥华。”于先生对21世纪经济报导记者表示。 　　据于先生介绍，他和妻子两人都是供职于世界五百强企业的职业经理人，大学本科学历，英语能力也好。 “我是1980年出生的，上学的时候没机会出去读书，通过工作有了积累和能力，想出去试试，体验不同的生活。” 　　于先生夫妇经常出国旅游，也比较了解各国的移民政策和环境。他认为，加拿大是传统的移民国家，对移民友好；社会治安较好，社会保障体系健全；自然环境优美，满足他喜欢户外的喜好。 　　“至于选择温哥华是因为当地华人社区成规模，方便未来我们接老人过去住。”于先生说。 　　“可能加拿大当地人觉得去温哥华买房的中国人都是土豪，这是种刻板印象。中国这几十年来情况变了，可能外国人对此还不太了解。”于先生道，“我个人觉得未来会有更多像我这样的普通百姓，通过自己的奋斗，拿到绿卡，然后在国外买房移民。”

　　 7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税，此消息一出，温哥华楼市从天堂跌到了地狱。根据 MLS 系统和业内人士的统计数据显示，目前温哥华的房屋均价为$110万，较28天前下降了20.7%，较3个月前下降了24.5%;独立屋均价为$260万，较三个月前也下降了7%。 　　据加拿大当地媒体报道，这项针对海外买家的调控政策和7月7日的一份针对性调查报告有关。21世纪经济报道记者查阅BC省政府官网发现，根据该省调查，在6月10日和7月14日的五周内，该省内一共发生了19383起住宅房产交易，其中外籍买家占到了1276起，也就是6.6%。不过，具体到大温地区来看，在这五周内，大温地区的交易占该省的49.7%，其中外籍买家占比达73.3%。在这五周内，外籍买家在该省的楼市投资了超过10亿加元(约合人民币52亿元)，其中大温哥华地区的交易量达到了8.6亿加元(约合人民币44.5亿)。   　　据彭博社报道，中国驻温哥华总领事刘菲质疑这项仓促出台的措施是否具备合理性。刘菲表示，将高房价归咎于外国尤其是中国的买家是没有道理的。虽然中国买家在外国购房者中所占比例最大，但官方数据显示，他们在温哥华地区的交易量中占比还不到3%。   　　但据加拿大房产经纪市场份额第一的瑞麦地产(RE/MAX)内部人士向21世纪经济报道记者透露，据该公司保守估算，2014年中国买家在加拿大的交易额达 150亿美元(按汇率折算达900多亿元人民币)，2015年更多。加拿大国民银行的经济学家Peter Routledge称，2015年中国买家在温哥华楼市投入了127亿加元(约合人民币640亿元)，占该城市总量的33%。他估计在多伦多这个数字是 90亿加元(约合人民币454亿元)，占总销售量的14%。 　“从官方公布的数据来看，中国籍买家在加拿大的房产拥有率仅是个位数。但政府统计中对外国买家的定义是指没有居住在加拿大的外国人。前面提到的3% 应该是那些和加拿大完全没有关系的中国籍买家，他们买房为了投资或者度假。其实许多外国买家都是有当地关系的，比如取得了永久居留权或是工作签证和留学生签证，这样你就不会被看作是非居民海外买家了。”加拿大最大的住宅房地产经纪公司之一，Re/Max HoldinGS Inc.的一位前执行副总裁对21世纪经济报道记者表示，2015年该地产经纪公司内部的调查显示，中国买家对温哥华地区各类型住宅的拥有率达30%。 　　去年加拿大不列颠哥伦比亚大学兼职教授Andy Yan对温哥华最昂贵的三个小区进行分析，发现在2014年9月之后的半年内出售的房产中，66%的买家是中国人。加拿大国民银行经济学家Peter RoutledGE在今年3月份发布的一份报告中称，2015年中国买家在温哥华的房地产市场投入了127亿加元(约合640亿人民币)，占该城市总量的 33%。他估计，在多伦多这个数字是90亿加元，占总销售量的14%。 　　BC省最大的房产经纪公司麦当劳地产集团2014年在上海设立了加拿大房地产投资中心。该公司常驻上海的执行董事Dan SCArrow向21世纪经济报道记者透露，“自成立以来，我们已经达成的交易达1亿5千万人民币，还有3亿人民币的不能变更的交易(firm deal)。都是公寓期房，大多在大温哥华地区，单套价格在70万-80万加币(约合人民币360万-410万元)。”Dan Scarrow称，买家的目的各种各样，有投资用的，有买给孩子留学用的，有移民后自住的，还有度假旅游用的。 　　“成功移民加拿大的中国人肯定会买房子。”正信联合出国顾问公司中国区首席顾问王承宇对21世纪经济报道记者表示。 　　据王承宇介绍，正信联合出国顾问在中国国内经营业务两年以来，成功操作了七八十个移民案例，这些客户成功拿到枫叶卡(永久居住权)后，几乎都在加拿大置办了房产。“客户大多是30-50岁，多是技术移民，语言能力也过关，可以说是中产阶级，大多数想要去加拿大过压力更小、品质更高的生活。”王承宇说。 　　据21世纪经济报道，记者在查阅加拿大政府网站公开数据库发现，菲律宾、印度和中国长期以来是加拿大移民的前三大来源国。自2012年起，截止至2016年第一季度，总计约有近10万中国籍公民获得了加拿大的永久居住权。 　　另据中新网报道，2014年底在加拿大就读的留学生以中国留学生最多，高达11万人，占加拿大全国留学生人口的三分之一，是第二位印度留学生人数的三倍。据中国与全球化智库7月份发布的《2015中国海归发展报告》显示，留学加拿大的中国学生回国最少，原因是不少人留学的目的是为了移民。这些人都是加拿大楼市的“隐形”买家。  

温哥华租屋市场旺热，数以千计的大学生在寻找可负担出租房屋方面遇到困难。 《温哥华太阳报》报道，卑诗大学学生宿舍及住宿服务的行政总监Andrew Parr表示，目前轮候入住卑大宿舍的学生名单约有6000人，而且未到9月都未知确实数字。去年，希望入住卑大宿舍、但最后轮不到宿位的有6300人。 Parr估计今年轮不到宿位的人数可能会稍为下跌，因为卑大最新的宿舍Orchards Commons将于本周末迎来第一批住客，该新厦共有1047个宿位。 卑大的政策是，保证大一的学生能获得宿舍，所以轮候名单上大部分都是二、三、四年级的学生。 报道称，卑诗大学近年愈来愈多学生申请入住宿舍的原因，包括学生人口增加，以及在炽热的地产市场下，校园以外的可负担出租房屋愈来愈少。Parr说，很多学校附近的独立屋，以前会将地库出租给学生，但这些房屋被卖掉推倒重建后，却不再提供出租单位。 卑大宿舍的月租金大约在630元至850元之间，而根据网上出租广告显示，温哥华西区一个出租单位最少都要800元至900元。 西门菲沙大学的宿舍总监Tracey Mason-Innes表示，该校宿舍也是「满泻」，轮候宿舍人数有800人，而2014年的轮候人数只有100人。她说，由于可负担出租单位愈来愈少，更多学生在宿舍住久一点。

卑诗省15%外国买家物业转让税实施接近3周，温市及列市不少高价独立屋市场的热度已降温。ZOLO房地产销售统计列出过去28天温市「最热」的「最冷」地区，其中以温东的维多利亚（Victoria）在过去28天房屋平均售价比挂牌价高出67%为最热；而温市楼价「最冷」的一区则是西南海傍大道（S.W. Marine）区，成交价只高出挂牌价25%。 ZOLO提供实时房地产销售统计，并根据该区房屋卖出所需天数、高出挂牌价情况等因素，决定各个地区的冷热情况并作排名。 温市最热5区依序是维多利亚、耶鲁镇（Yaletown）、甘比区（Cambie）、快乐山区及基斯兰奴（Kitsilano）区；最冷地区则是西南海旁大道（S.W. Marine）、登巴-南区（Dunbar-Southlands）、奎切纳（Quilchena）、大学（University）及登巴（Dunbar）区。「最冷」地区全数位于温哥华西区，且多数是楼价在300万元左右的社区。 在温市「最冷」5区当中，房屋成交高出挂牌比例最低的是西南海旁大道区，只比挂牌价多出25%，平均售价为260万元。 在外国买家比例占最高的列治文市，过去28天最热的5区依序是：Woodwards、Stevenston South、McLennan North、Westwind 及Garden City。 列市最冷5区则是Bridgeport、Sea Island、McLennan、South Arm及Seafair等。 统计显示，列市楼市最冷5区，过去28天成交价高出挂牌比例明显降低很多，其中又以Sea Island在这段期间成交价与挂牌价相同，并无溢价情况，特别引人注目。其他如Bridgeport高出挂牌价比例只有11%，亦比上半年明显降低。

本月初卑诗省向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(property transfer tax)的消息可谓一石激起千层浪，尽管该税收新政仅限于大温哥华地区，但它所产生的影响远不止于此。 这项限制外国购房者的政策，效果可谓“立竿见影”，却又带来了意想不到的连锁反应。甚至有媒体惊呼：温哥华楼市要崩溃了! 那么事实究竟如何呢? 房价1个月跌20%，销量减少近9成 据华尔街见闻消息，加拿大本地媒体Global News在一篇报道中提及，房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示，温哥华楼市正在经历一场主要的调整，房价和销售量齐齐下挫。 房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。 除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%，西区、高貴林市均遭到打击。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。 图片来源：Global News 彭博曾援引加拿大住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc的一位高管Elton Ash称，新税导致市场骤然冷却，“基本上没有生意可做了”。Ash并指出，失败的交易可能产生“多米诺骨牌效应”，可能危及之后最多六宗交易。 在房价方面，不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市目前的房屋均价是110万美元，在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%，过去三个月跌了20.7%。 图片来源：Global News 华尔街见闻称，有房地产公司和经纪商表示，成交量急剧下滑，海外投资者选择放弃购房，而不是缴纳税款，更糟糕的是，不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望，甚至撤回购房合同。 也有业内人士提出，现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。Global News报道称，“现在真的很难说楼市是否冷却下来了，你可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。” 温哥华到底有多少中国买家 今年7月，BC省曾发布关于楼市的第一份“海外买家数据”。数据显示，6月10日至29日，全省国外投资者人数仅占3%，投资总额仅占5%，来自中国大陆的投资者购房数量，在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。 图片来源：网络 BC省10148项房产交易当中，中国大陆占据了其中258项，但在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。 卡尔加里和多伦多会不会效仿温哥华 据加拿大媒体Global News报道，随着温哥华的收紧，中国投资者已经开始转向卡尔加里和多伦多等地。 海外房地产作为中国高净值人群资产全球配置的需求，随着高净值人群的不断扩大，这部分需求终究还是需要找到一个理想的投资标的。据第一财经日报报道，灼识咨询执行董事王文华曾提出： 一方面，某一海外市场增加相关税费的政策在一定程度上会抑制短期的投机行为，使得这部分资金会在其他相对投资收益更理想的地区转移，使得短期地产投资的结构发生变化; 另一方面，对于长期的投资人而言，也会综合评估当地房地产的升值空间、投资安全等多方面因素的。 中国房地产行业的二三十年的高速发展和中国人对“成家”“立业”的执着，使得中国人对投资不动产有特别的偏好。而随着购买力的不断增强，投资的触角也伸向了全球不同的国家和地区，尤其是像加拿大这样对移民友好的国家。 所以，卡尔加里和多伦多会成为下一个“温哥华”吗？

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权   近日 Global News 公布了大温地区实行海外买家政策后的房地产市场最新统计数据，各界对房地产的敏感神经再次被牵动。   统计数据显示，大温地区的房地产市场房屋均价暴跌，成交量大幅下降。   在8月1日到14日之间，成交量大幅下降：   西温有3栋房屋成交，而去年同期有52栋房屋成交，同比下降了94%;   温西有7栋房屋成交，而去年同期有67栋房屋成交，同比下降了89%;   北本拿比有1栋房屋成交，而去年同期有22栋房屋成交，同比下降了95%;   列治文有3栋房屋成交，而去年同期有84栋房屋成交，同比下降了96%;   高贵林有15栋房屋成交，而去年同期有51栋房屋成交，同比下降了70%。   尽管房屋成交量的大幅下滑令人震惊，但西门菲沙大学城市计划(City Program)代理负责人Andy Yan表示，这些数据并不足以对房地产市场发出警钟，“根据两个星期的数据很难看出房地产市场是否已经崩盘，房地产市场可能只是迎来一个短暂的调整期，我们需要更多的时间来观察。”   房屋均价暴跌   本月早些时候，大温地产局(REBGV)公布了七月份的房地产市场统计数据和基准价，并指出市场已经放缓至“正常水平”，但并未公布任何关于房价下降的数据，而大温房地产经纪公司 Zolo 实时跟踪 MLS 系统，做出了近期每个城市房屋均价的实时统计(real-time data)。 数据显示，目前温哥华的房屋均价为$110万，较28天前下降了20.7%，较3个月前下降了24.5%;独立屋均价为$260万，较三个月前也下降了7%。 目前列治文的房屋均价为$77.9万，较28天前下降了17.6%，较三个月前下降了20.7%;独立屋均价为$170万，较三个月前也下降了10%。   北温、西温、本拿比和素里的房屋均价走势如下图： 　(北温) 　　 (西温) 　　 (本拿比) 　 　(素里)   高端房产市场受的影响最大   UBC大学经济学家 Tsur Somerville 指出房屋均价的下降可能是由高端豪宅的成交量减少而造成：“和房屋基准价相比，房屋均价总是充满着很多不确定性。”   根据房产网站Zolo的数据显示，温哥华的各个等级的房屋销售都受到了很大的影响，但个别顶级豪宅收到影响较小，因为那些房子本来就要用很长时间才能卖掉。   外国买家税对房价影响低于想象   但是尽管表面上看起来价格下降集中在外籍买家上，不过外籍买家税对于大温楼市的的影响并没有想象的大。因为温西的房屋销售量在六月就比去年同期下降了38%，远在省政府宣布15%的外籍买家税之前。   一些市场观察者指出这次的价格下降是因为中国政府开始控制非法的资金外流，中国热钱减缓流入温哥华楼市对楼市造成的影响远在外籍买家税公布之前。   中国政府本周早些时候宣布，已经有450人因为涉嫌非法转移外汇出境被捕。六月从中国汇出的现金降到了490亿美元，这连去年12月份的1710亿美金的三分之一都不到。   “即使没有房价的下降，房产市场的降温也会对经济造成影响，”Capital Economics的报告指出。“销售下降意味着房产经纪挣不到中介费，还意味着更少的人会花钱建房子或装修房子。”   从经济的角度来说，如过房产经济减速，BC省受到的伤害是最大的。因为房产经纪业和建筑业再BC省经济所占的比重高达26%，是全国最高的。昨日，温哥华天空已经报道了如果楼市崩溃，谁将受益而谁又将受害，具体查看《温哥华楼市崩盘 谁会是最大的受益者》

  　　据多伦多星报报道，房市大热的多伦多由于供不应求交易过多，愿意进行验屋的买家反而变少。 　　并非只有大城市买卖过于疯狂，连伦敦这类中等城市，验屋生意也有所放缓。安省执照验屋师协会的代言人Len Inkster说，协会统计在7月的买卖里，平均10，000间房子里只有3000家请了验屋师验屋，而他自己在瀑布区一年会有350单生意，今年到现在为止只有84单。 　　尽管省府已经宣布要规范化验房业，但政府却使用较旧的数据，化有65%的房子在转手的时候有进行验房，但Inkster总结，估计只有半数左右。

　　UBC Sauder商学院副教授Tom Davidoff称，温哥华的房租今年可能会大涨20%。   　　据CBC报道，Davidoff分析了Craglist上3月到8月的租房广告，控制了地理位置、面积和房屋类型，然后把数据年化。 　　他说，他得到的结果比CHMC去年发布的房租数据高得多――去年的涨幅为4.6%。 　　Davidoff说，这是因为，他的研究排除了廉租房的住户。而且，他的数据只适用于寻找新房子的人。 　　“如果我现在正在租房，房东涨价不可能比CPI再高2%……然而，如果我离开了，房东就会把价格涨到市场能接受的程度。” 　　房租飙升的原因是出租屋短缺――目前，空置率只有0.6%。 　　Davidoff说，造成这一现象的原因有很多：年轻人买不起房，工人从阿尔伯塔来到BC，城里缺乏家庭住宅等。 　　“温哥华有许多土地被用来盖房子，但是这些房子对工作在这里的人来说毫无帮助。”

　　7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税，此消息一出，温哥华楼市从天堂跌到了地狱。 　　8月新规生效后，温哥华楼市骤冷，房地产公司和经纪商表示，成交量急剧下滑，海外投资者选择放弃购房，而不是缴纳税款，更糟糕的是，不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望，甚至撤回购房合同。 　　加拿大本地媒体Global News的一篇报道提及，房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示，温哥华楼市正在经历一场主要的调整，房价和销售量齐齐下挫。 　　尽管8月是楼市淡季，但相较去年同期来说，楼市销量可以用“雪崩”来形容。房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。 　　除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%，西区、高贵林市均遭到打击。平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。下图来自Global News： 　　彭博曾援引加拿大住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc的一位高管Elton Ash称，新税导致市场骤然冷却，“基本上没有生意可做了”。Ash并指出，失败的交易可能产生“多米诺骨牌效应”，可能危及之后最多六宗交易。 　　目前来看新政对楼市的冲击立竿见影，但根据Eilers，温哥华楼市销量在新政实施前就已经出现下滑迹象了。6月西温哥华仅出售44套房子，2015年同期是80套，7月出售74套，而前一年同期是102套。 　　在房价方面，不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市目前的房屋均价是110万美元，在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%，过去三个月跌了20.7%。 　　此前加拿大国民银行数据显示，7月温哥华房价涨了2.3%，为连续第18个月上扬，且每月都刷新历史最高记录，已较去年7月大涨24.3%。不过，7月的销量同比下滑了19%。 　　温哥华楼市曾有多火爆?北京青年报提到，据统计，温哥华市区家庭年均收入7万多美元，按照目前的独栋住宅均价，一个当地家庭不吃不喝20年才能买一套房。 　　据大温哥华地产局日前发布的统计数据，过去一年温哥华地区独栋住宅平均价格上涨30%，4月份每套均价达140万美元。加拿大国家银行金融分析师彼得・劳特利奇在一份报告中称，中国买家去年共花费127亿加元(约合96亿美元)在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。 　　有分析提到，温哥华房地产新政虽然将海外投资者挡在了温哥华门外，但其他地区可能迅速崛起，成为海外资本的目的地。毕竟一个泡沫破灭了，其他泡沫还会站起来。 　　另外也有业内人士称，现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。Global News报道称，“现在真的很难说楼市是否冷却下来了，你可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。”  

      有大温地产经纪指8月前两周的房屋销量大幅下滑，显示市场开始放慢，但专家相信还需更多时间，才能看出市场是否冷却。另外有地产经纪公司的即时房价统计显示，大温房价已经出现下滑。 　　Global电视台报道，西温地产经纪艾勒斯(Brent Eilers)以中央放盘系统(MLS)的销售数字分析发现，本月1日至14日间，西温仅有3宗房屋销售案，与去年同期的52宗相比减少94%，他相信此走势不容忽视，因为这代表市场可能出现状况。 　　艾勒斯表示，省府上个月所公布的海外买家物业转让税政策确实造成影响，但他在更早之前便发现房屋销量有下滑现象。 　　根据资料，西温今年7月有44宗房屋交易案，比去年同期的80宗案件较少，6月则有74宗交易案，与去年同期的102宗相比，亦呈减少状况。 　　艾勒斯相信这显示市场出现"一蹶不振"(devastated)之现象，他并指西温房价自2001年以来增加450%，但居民收入并未有大幅度增加，他相信此为来自海外的资金以及破纪录的负债率所导致。 　　西门菲沙大学(SFU)城市课程代理主任甄瑞谦则表示，房市是否冷却还需更为长期的观察，短期销售数字减少亦有可能代表那些愿意出高价的买家已经入市，市场因此出现收缩。 　　此外，根据地产经纪公司Zolo的实时(real-time)房价统计，温市目前平均房价为110万元，在过去28天中下滑20.7%，与3个月前的价格相比减少24.5%，就独立屋而言，目前平均房价为260万元，与3个月前相比减少7%。 　　Zolo公司总裁艾伦(Barry Allen)说，列治文的房价亦有类似走势，目前本地平均房价为77.9万元，与1个月前相比减少17.6%，与3个月前相比下滑20.7%；在独立屋价格方面，目前列治文平均价格降至170万元，与3个月前相比减少10%，与其他各地区的价格相比下降最多。 　　不过卑诗大学房地产学教授萨默维尔(Tsur Somerville)说，用平均房价来观察市场变化并不是一个好主意，因为此数字出现下滑可能与豪宅价格降低有关。

　　自此前对外国人在加拿大温哥华买房征税15%的方案公布后，温哥华楼市似乎从“天堂”跌到了“地狱”。有多伦多地产经纪表示，最近连续出现客户放弃订金，转投多伦多房地产市场，可以预见，BC省的新政策一定会导致多伦多的房市再上一层楼。 　　加拿大房地产经纪人以及全国地产求售网（MLS）的数据显示，温哥华楼市正在经历一场调整，房价和销售量齐齐下挫。尽管8月是楼市淡季，但相较去年同期来说，楼市销量可以用“雪崩”来形容。房地产经纪商Brent Eilers通过MLS的数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。除了西温哥华，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%。 　　在房价方面，此前不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市目前的房屋均价是110万美元，在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。 　　多伦多一德地产总裁吉小硕（下图）向加国无忧记者表示，自从BC的新政实施后，仅仅他的客户就有至少3人放弃了已经支付的订金，这些客户购买的都是300多万加元的独立屋，已经支付超过6万元订金，15%新税实施后，这些独立屋需要多支付45万元以上款项，大大超出了预算，所以不得不放弃。            吉小硕表示，该公司负责这些客户的海外资产配置投资，这些资金也要寻找新的投资机会，与温哥华同样火热的多伦多房地产市场自然成为他们的下一个目标。 　　他表示，多伦多的地理条件和地位其实比温哥华更好，多伦多是加拿大的金融经济中心，也是全国最大的综合性市场，温哥华靠近太平洋，可供发展的土地非常有限，大多伦多地区的土地供应可以说是源源不断，北部、东部和西部都有很大的扩展空间，土地资源十分丰富。 　　与温哥华和其它国际大都会比较，多伦多的房价其实不算高，应该还有很大的上升空间，“在温哥华实施针对海外买家的新政之后，海外资金进入多伦多房市几乎可以百分之百的确定。”吉小硕表示。 　　尽管加拿大官方机构已经对房价过高发出警示，但当地楼市持续火爆，调控之声日益高涨。BC省政府此前宣布，现在想要在温哥华市买房的外国人必须额外缴纳15%的房产过户税，以遏制飞涨的房价。不论外国企业还是个人，只要购买温哥华的住宅都必须缴纳。BC省政府强调，这笔过户税是在本省普通过户税之外单独征收。此外，政府还将批准温哥华每年向一些无人居住的住宅收取空置税，此举意在提高那些不经常在温哥华居住但却持有房产人士的房屋持有成本，将更多空置房屋推向租赁市场。 　　BC省省长Christy Clark指出，有一些来自海外、非常富裕的投资者进入了温哥华房地产市场，他们推高了本地房屋价格。对于政府来说，我们需要保证本地居民可以负担得起房价，首先需要做的就是让那些海外投资者购买房屋要比当地人困难一些。不过，凯投宏观首席北美经济学家Paul Ashworth表示，“这些措施将对房价产生一两个月的影响，但我们依然相信，这主要是一个国内需求驱动的房地产泡沫，而且基于利率只会走低的前提，加拿大多地的房价将在年底再次反弹。”

　　近日 Global News 公布了大温地区实行海外买家政策后的房地产市场最新统计数据，各界对房地产的敏感神经再次被牵动。 　　根据 MLS 系统和业内人士的统计数据显示，大温地区的房地产市场正处于严重的“放缓”阶段，房屋均价暴跌，成交量大幅下降。 　　在8月1日到14日之间，成交量大幅下降： 　　西温有3栋房屋成交，而去年同期有52栋房屋成交，同比下降了94%; 　　温西有7栋房屋成交，而去年同期有67栋房屋成交，同比下降了89%; 　　北本拿比有1栋房屋成交，而去年同期有22栋房屋成交，同比下降了95%; 　　列治文有3栋房屋成交，而去年同期有84栋房屋成交，同比下降了96%; 　　高贵林有15栋房屋成交，而去年同期有51栋房屋成交，同比下降了70%。 　　数据由资深地产经纪 Brent Eilers 统计，他表示“西温的房价自2001年上涨了450%，大温地产局今年7月公布的西温独立屋房屋基准价(Benchmark Price)为$340万，而西温每个中产家庭的年收入仅为 $84,345，收入并未增加而房价飙升，是由离岸资金和屡创新高的银行债务造成的通货膨胀。” 　　房屋成交量的大幅下降并不完全是新推出的海外买家交易税造成的，西温今年7月共有44栋房屋成交，而去年同期有80栋房屋成交;今年6月共有74栋房屋成交，而去年同期有102栋房屋成交。 　　房屋成交量的大幅下滑令人震惊，但西门菲沙大学城市计划(City Program)代理负责人 Andy Yan 表示这些数据并不足以对房地产市场发出警钟，“根据两个星期的数据很难看出房地产市场是否已经崩盘，房地产市场可能只是迎来一个短暂的调整期，我们需要更多的时间来观察。” 　　房屋均价暴跌 　　本月早些时候，大温地产局(REBGV)公布了七月份的房地产市场统计数据和基准价，并指出市场已经放缓至“正常水平”，但并未公布任何关于房价下降的数据，而大温房地产经纪公司 Zolo 实时跟踪 MLS 系统，做出了近期每个城市房屋均价的实时统计(real-time data)。 　　数据显示，目前温哥华的房屋均价为$110万，较28天前下降了20.7%，较3个月前下降了24.5%;独立屋均价为$260万，较三个月前也下降了7%。 　　目前列治文的房屋均价为$77.9万，较28天前下降了17.6%，较三个月前下降了20.7%;独立屋均价为$170万，较三个月前也下降了10%。 　　北温、西温、本拿比和素里的房屋均价走势如下图： 　 　(北温) 　　 (西温) 　　 (本拿比) 　 　(素里) 　　UBC大学经济学家 Tsur Somerville 指出房屋均价的下降可能是由高端豪宅的成交量减少而造成，“房屋均价和房屋基准价相比，房屋均价总是充满着很多不确定性”。 　　什么是房屋基准价 　　专家表示，大温地产局每月公布的用于衡量温哥华各个地区、各种类型住宅的价格指数为房屋基准价。其中，某一类型住宅在某一地区的基准房价并不是位于该地区、属于该住宅类型的某一特定的实际房屋的价格，也不是位于该地区所有该类型住宅的平均价格或中间价格，而是一栋位于该地区、属于该住宅类型之典型参照住房的价格。 　　该栋典型参照住房是大温地产局根据该地区和该住宅类型的特点，考虑了占地大小、房屋年龄、房间数目等等因素，通过专门的数字模型构建出来的。该栋典型参照住房在某一个月的价格反映了当月需要为构成该栋典型参照住房的所有卧室、卫生间、壁炉，等等所支付的价钱，成为了该类型住宅在该地区的基准房价，大温地产局虽然不保证但认为这些房屋价格是可靠的。 　　15%的海外买家税是否能对大温房价力挽狂澜? 　　据加拿大国家银行的经济学家 Peter Routledge 统计，2015年中国买家在温哥华楼市投入了$127亿(约合人民币638亿人民币)，占该城市总量的33%。 　　在公布海外买家交易税的政策后，加拿大按揭及房屋公司便对温哥华房地产市场发出警告，认为政府介入冷却房市将势必引起房地产市场的动荡，并把房地产市场风险指数上调至“高”。 　　Brent Eilers 表示，“当房地产市场发生变化时，它通常会发生在一夜之间或数周之内，但人们往往需要两到三个月才能意识到。” 　　“目前房地产市场走势的不容乐观，这会是一个房价周期的循环?或者是房地产泡沫的破裂?现在没有人能给你答案...”  

当地时间2016年8月16日，美国纽约曼哈顿的新世贸中心此前已经开放了地下的交通枢纽站，8月16日它的商场部分开门营业，有苹果在等的125个品牌入驻。这座名为Oculus的建筑就在新世贸大楼旁边，属于建筑群的一部分，它的外形是纯白色，模仿一只和平鸽，也有浴火重生的寓意，这是由建筑师圣地亚哥·卡拉特拉瓦设计。  

　　在安省的房地产界的各行中，验房师是唯一一个没有受到政府规管的岗位。不过，这一长期以来饱受争议的现象即将终结。本周三(8月17日)，安省政府宣布将于今年秋季开始规管验房师行业。这意味着，他们需要同其他的地产界行业一样，通过省府的考试、获得牌照后才能上岗。 　　据估计，本省目前有1500名验房师，他们从属于一些自我规管的行业协会，这造成从业人员的质量严重良莠不齐。在本省，大约有65%的买房者都会依赖验房师帮助他们找出房屋存在的潜在问题。可当验房师没能够验出房屋存在的问题时，很有可能会导致买主为此冤枉花费数千元的维修费。 　　早在2013年，安省首次就验房师执照问题进行了讨论，并邀请了该行业的专家组成了一个研究小组。又过了三年多，省府终于要拿出实际行动，立法规管验房师行业了。 　　本周三(8月17日)，安省消费者服务厅(Ontario Consumer Services Ministry)厅长麦玛康(Marie-France Lalonde)宣布，安省政府计划于今秋提出一项法案，要求验房师取得工作执照。同时，省府还将设立一个机构，负责管理和落实对验房师发执照。 　　厅长表示，这项新法案是为了保护消费者，确保他们在买房前得到专业咨询意见，了解安全问题。 　　很多从业人员所关注的是，规管验房师之后，从业门槛会抬高多少?一个好消息是，不会抬高太多。 　　麦玛康透露，省府会验房合同和验房报告的内容设定“最低标准”(minimum standards)，而早前专家公布的一份草稿报告上提出，验房师拿到牌照并不难，只要通过一次笔试，一次实地考察考试即可。 　　据早前本网采访的一些验房师，都对省府规管行业持欢迎态度。大多地区的华裔验房师张夏景表示，安省政府提及规范验房行业已经十来年，终于在最近一两年里有了新的进展，他表示非常欢迎省政府的此次新规。因为最近数年来，验房行业非常混乱而拥挤，持牌和非持牌的验房师数量都在增多，许多没有任何执照的人也宣称自己是验房师。

　　根据业内调查，房贷经纪认为，17%客人借贷过度，其中近半的人超出预算，令到经纪也觉得有点不安。 　　较早前以房贷经纪为对象的调查显示，整体来说，加国业主不愿意借取过度的房贷，表现得有分寸，但还是有一些人为了置业而过分举债，甚至乎为求达到目的而甘愿走后门。 　　根据地产发展公司Fortress Real Developments的房贷经纪及代理人调查，借贷过度的置业人士所，的份额达到17%。 　　综合这些房贷经纪的意见，其中9%的客人借贷过度，当中一些人更为了买屋而走后门。调查结果又显示，余下8%的客人超出了本身的预算，令到提供服务的房贷经纪也略为觉得有点不安心。近年来，大温哥华及大多伦多地区楼市炽热，不少楼盘都需要抢柯化，很多时候导致成交价高过叫价，结果是买家失去预算。 　　不过，根据房贷经纪的看法，总体来说，客人在借取房贷方面表现克制。 　　调查所得的结果显示，房贷经纪认为，50%的客人所购买的物业与本身的经济能力一致。 　　另方面，借钱方面显得较为保守的客人的份额也高至22%。接受访问的房贷经纪指称，这类客人原本可以借取较大笔的房贷，但却没有这样做。 　　此外，另有11%的客人更是属于规避风险的类别，因此购买的住宅，远低于本身的负担能力。 　　这些结果印证豪维学会(C.D. Howe Institute)的看法。这个智库机构曾表示，加拿大人在借贷方面有节制。值得一提的是，本国的业主不仅避免过分借贷，也致力于利用低息环境来减轻房贷负担。事实上，很多加拿大业主都会快一些偿还房屋按揭的负债。加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)去年秋季的调查发现，在调查前的一年之内，份额达到35%的业主会早一点还清房贷。 　　他们所采用的方法计有增加每月供款额，安排一次性额外还款，以及增加定期还款次数。

上个月，卑省政府宣布重磅消息，8月2日开始，正式对外国买家征收15%的房屋购置税，也就是说，买一栋五百万的房子就要多交75万的税，面对高昂的房产税，一些境外投资者纷纷把目光投向多伦多的房地产市场，进一步抬高了多伦多的房价。 然而，卑省对外国买家征收房产税只对多伦多造成了影响吗?答案当然是否定的。海外中文房产网站Juwai表示，由于卑省出台的新规，中国买家开始着眼于加拿大其它地区的房产市场，除了多伦多，卡尔加里也是热门地区。 图片来源：BuzzBuzzNews 根据网络数据显示，在卑省购房新规出台之前，中国买家对阿尔伯塔房产市场的兴趣就已经剧增，2016年第一季度，阿尔伯塔省房产市场中的中国潜在买家比去年同期增加了70%，而在阿省的所有城市中，卡尔加里最受中国买家欢迎，因为，这里房价比多伦多和温哥华低得多，7月均价为$485,623，与温哥华的$930,400相比简直一个天上一个地下，此外，这里没有省税，生活节奏慢，空气也好。 但是，随着众多买家涌入卡城房产市场，势必也会抬高这里的房价，所以，想要买房可得抓紧时间了!

　   北温一栋差不多建成的豪宅遭人深宵闯入"大破坏"，遭乱泼15罐油漆；全屋大范围遭人淋油，包括墙壁、地板、地毯及家电等遭到破坏，几乎每一个房间都遭殃，估计造成的损失超逾8万元。 　　警方指出，作案者身上应沾染油漆，也可能向人夸耀所作所为，呼吁公众协助缉拿。警方又说，作案者在现场留下大量证据，包括空油漆罐上留下大量指纹，以及地上有大量鞋印。至于作案者是否多过一个人，警方昨日则未透露。 　　北温皇家骑警公布，在8月16日早上，承建商抵达位于麦凯道(Mackay Ave.)的一栋接近完成的新建房屋，被眼前景象吓了一跳，有人在先前一个晚上破门而入，在屋内乱泼油漆，相信有15罐；屋内的实木地板、地毯、墙壁、炉头、雪柜、吊灯、座厕、厨房桌面等多处地方遭殃，地毯被淋油的地方仍未干。 　　承建商估计，破坏造成的损失将超逾8万元，保险应该可以赔偿一部分损失。 　　据悉该栋房屋总值数百万元，根据工程进度，原本可以在一个星期之后推出市场。但为了复修，可能要延迟数星期甚至数个月。 　　承建商则说，花了半年多的时间建造这座楼房，融入了自己的一番心血，却被人花15分钟肆意破坏。好像自己受到侵犯一样，感觉十分难受。而且作案者逐间房屋泼漆，手下毫不留情。 　　警方正在搜集邻舍的保安录像，希望可见到破坏者的容貌。另据CTV电视报道，作案者留下一些线索，包括足印、以及油漆罐上的指纹，将有助警方破案。 　　骑警也公开呼吁公众提供破案线索，指出作案者泼出如此大量的油漆，肯定会弄脏自身衣服。作案者也不一定保密，很有可能向别人夸耀自己的所作所为。骑警又谴责歹徒破门入屋，心怀恶意，大事破坏。对别人的财产毫不珍惜。

　　据有关消息称，英国最大贷款银行打算提高贷款利率，但这与英国央行的大幅降息是互相违背的。 　　8月，央行为了使贷款更便宜，将利率从0.5%下调至历史低点0.25% ，Mr Carney坚称低利率应会对经济产生“立竿见影”的影响。 　　但降息一周后，包括哈利法克斯(Halifax)、特斯科(Tesco)和全国银行(Nationwide)等的主要贷款银行都上调了许多受欢迎的追踪抵押贷款价格。 　　英国最大贷款银行提升抵押贷款成本，公然反抗英国央行(Bank of England)的大幅降息政策 　　专家表示，银行以牺牲消费者，通过“隐形”上涨利率来提高自己的利润空间。这意味着已经苦苦挣扎的首次购房者现在被全方面攻击，因为银行还下调了储蓄和高利率的活期账户利率，使首次购房者存款更艰难。 　　哈利法克斯银行(Halifax)的贷款利率涨幅最高,2年追踪抵押贷款的利率从1.59%上调0.45%至2.04%，首次购房者原本只需15%存款的首付迫提升至20%。这使成本为40万英镑的25年抵押贷款每月还贷额增加了86英镑。 　　劳埃德银行(Lloyds Banking)的一位集团发言人说,哈利法克斯(Halifax)已通过增加500英镑的现金返还使该政策对客户的影响最小化。他还说:“评估利率时，我们考虑了众多因素，基准利率只是众多因素之一。”但他拒绝透露这些因素是什么。 　　同时在8月11日，银行利率下调后仅仅一周的时间，特斯科银行(Tesco Bank)针对新客户提高了其提供的12种追踪抵押贷款利率，原本首付为10%存款的借款人借贷两年期追踪抵押贷款无需手续费，但目前利率从2.55%上调至2.83%，涨幅0.28%，这使40万英镑的25年抵押贷款每月还款额增加了57英镑，消费者无法从降息中获益。 　　特斯科银行(Tesco Bank)发言人说：“我们已评估我们的追踪抵押贷款利率与市场变化一致，同时利率已经改变，但仍然是目前最低的利率。” 　　之后，追踪抵押贷款利率下降0.25%，与基准利率相符，全国银行(Nationwide)也将追踪抵押贷款利率上调了0.1%。一位发言人说:“在这些情况下累计的利率仍然维持在0.15%，低于之前银行降息的水平。” 　　周一(8月15日)，桑坦德银行(Santander)把标准利率减半，从3%下降至1.5%，此举对把钱存入桑坦德银行(Santander)123账户的成千上万储户而言简直是当头一棒。 　　Coreco的抵押贷款专家Andrew Montlake说:“银行这样做(增加利率)是因为超低银行利率直接影响了他们的盈利能力。这是银行为了保护自己的利润所做的一个卑鄙尝试，但这种行为在市场下跌的情形下并不少见。” 　　London and Country Mortgages公司的产品经理Peter Gettins说:“好消息是仍有一些追踪抵押贷款利率还没有上涨。例如，巴克莱银行(Barclays)的两年追踪抵押贷款利率仍保持在0.99%，高于基准利率。所有人都在猜测这种情况将会持续多久，但正如劳埃德(Lloyds)和许多其他银行所展现的，它不值得留恋。”

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 崩盘会有多大的影响？   温哥华的楼市崩盘已经被预测多次，并且有多个版本。   很多人都同意这种说法，最重要的是，楼市崩盘会对温哥华和BC的经济有什么影响。   三年前，多伦多楼市专家Ben Rabidoux在一个在温哥华举办的集会上警告观众，楼市崩盘对加拿大经济将会有重大的打击。   他提出，很多跟楼市有关的产业例如建筑，保险，金融等都一直是加拿大GDP和工作市场的供应大户，而如果楼市崩盘，这些产业都会受到很大影响。   “如果销售持续下滑，建筑商就不会持续投资建设新楼盘，”Rabidoux当时说。   建筑业会受到极大影响，最多可以造成高达180,000个工作的损失。   而这些和楼市息息相关的产业，他补充道“多数都在BC省。”   建筑业和房产经纪加在一起相当于10.6%BC省去年一年的就业率。而在加拿大全国，这个数字是9.3%。   在2000年，建筑业由原来的第七位一跃成为BC省第三大工业。   而现在，建筑业不仅仅带动建造住房，还负责各种能源项目和非住房。   实际上，从2002年到2008年，多数的建筑业就业率来自这些非居住性房屋。不过住房建设依然是帮助建筑业持续高位的主要因素。   房产经纪业和建筑业对BC省的GDP也提供了巨大的贡献。去年两者一共为BC贡献了26.75%的经纪增长。比其他任何省都要多。   "疯狂"   SFU金融专家Andrey Pavlov称温哥华经济对房产工业的依赖是“疯狂”的。   他告诉赫芬顿邮报，即使这样都不能完全概括BC经济对楼市的依赖程度。   再加上金融和保险业，再加上房产经纪业，对BC经济的贡献大概达到35%。   Pavlov对可能到来的楼市崩盘十分担心，在他看来，温哥华的经济并没有什么别的起色。   他认为50%的崩盘是很有可能的，毕竟现在楼市价格对于本地收入群体来说是远远超出承受能力的。   如果一个城市有多元化的经济，像是纽约或者三藩，从楼市崩盘的困境中恢复较快。但是他对比温哥华和迈阿密，在2008年经济危机之前，楼市都是主要经济来源，而一旦楼市崩盘，价格就会下降一倍。而失业率也会有11.6%的增长。   连锁反应   Pavlov认为有四个因素会最终影响到温哥华楼市。   第一个是7月宣布的15%外籍买家税。   在宣布的两周内，已经有75%的房屋买卖告吹。不过外籍买家税不太可能单独带动一系列的楼市崩盘。但是和其他结合起来，例如房屋空置税，就会开始有一定影响。   他认为，崩盘最可能从高端房产开始，不过他不确定会对中端楼市有什么影响。   “不过极高的房价可以很容易有一半的下降，”Pavlov说。   如何平衡   TD的经济学家Diana Petramala认为温哥华房产市场并没有这么悲观。   她认为温哥华楼市崩盘顶多在10%，50%的下降不太可能发生，因为温哥华从来都没有发生过。   她认为BC的就业率并不完全依赖于楼市。而且她认为BC省的人才市场相当坚挺不会受到太大影响。   像是电影业和高科技产业都是发展不错的产业Petramala表示。   这些产业在最近对BC人才市场的发展上都有很大贡献。   不过Petramala也表示同意，如果楼市崩盘将会对BC省经济造成很大影响。   和Rabidoux的分析一样，如果BC的建筑业受到长期影响，至少会有46,000个工作岗位受到威胁。   不过也有其他行业可能受到影响，比如零售业。   崩盘真的只有坏处?   Petramala同时也表示一次崩盘对温哥华并不一定是坏事。   事实上，如果崩盘现在发生，在长远来说对温哥华可能是件好事。   一个10%左右的价格下降，可以让温哥华的房价变得可负担很多，她说，并且有利于留住年轻劳动力。   BC房屋可负担性   Petramala表示如果价格持续上升几年，房屋可负担性会更低，然后人们会借更多的债来更贵的房子。   但是住房价格很难下降。   “现在，很多人担心房产市场会出现金融危机，”Petramala说，“如果价格持续上升，我们有理由相信会出现危机。”   对于普通人有什么影响?   很多人都对崩盘有复杂的感情，虽然很多人都希望能有房屋价格下降。   不过如果因为房产崩盘带来的连带效应，很多普通人可能会失去工作。   不过也有很多专家，像Petramala相信，房屋价格下降对BC省和温哥华长期来说都会有好处。