地产

　　卑诗省实施15%外国买家物业转让税引起中国驻温哥华总领事刘菲疑问，刘菲接受彭博社(Bloomberg)访问时说，她认为省府对楼价问题长时间未有作为，也不确定省府的新税能够让温哥华楼价回到可以负担的水平。针对刘菲的疑问，省财政厅昨日发表声明回应指，该税是为了管理楼市需求而提出，省府并强调在未来几周省府仍将推出新的针对房屋负担问题的措施。 　　刘菲上周接受彭博社Batalie Obiko Pearson的采访时，对于省府新近实施的外国买家税，发表看法。她认为省府对于高楼价的问题许久未有作为，而且省府上个月在宣布新税时，也无足够资料作为根据。 　　她表示，是否在实施新税后，有办法将已经达到160万元的温哥华楼价，拉回至一般温哥华市民可以负担的水平，又或者对外国人课50%的税即能产生效果？ 　　刘菲感觉大温地区楼价无法负担总怪罪外国人，但其实是有其他因素造成，例如温哥华市有多个地区只能兴建独立屋，即是因素之一。 　　刘菲说，其他因素还包括公共运输系统覆盖范围不够广泛，使得城市发展无法向外扩展，而且温市若与世界上其他大城市相比，所拥有柏文数目并不多。刘菲认为，温市必须兴建密度更高的建筑物，同时也需要更多及时资料，如此才能使楼市供需平衡。 　　针对刘菲对于外国买家物业转让税的疑问，省财政厅昨日发表声明回应。 　　财政厅说，对大温楼市的外国投资提出新税，如此省府可以管理继续上升的楼价，同时等待供应能够跟上需求。 　　省府表示，省府需要视情况需要而改变政策，任何新税实施时，会经历一段时间的市场扭曲，如果新税是有效的，则也会有些人发现自己受到负面影响，例如他们的房屋买卖还未完成。省府表示希望对这些个人的影响是有限制的，而稍后房屋也会找到新的买家。 　　财政厅指出，房屋负担问题是个复杂的议题，需要多个不同的解决办法，新的外国买家物业转让税只是各项策略当中之一，省府仍采取其他措施。 　　省府至今已采取的措施包括，将楼价超过200万元及以上房屋的物业转移税从2%调高至3%，并将多收的税投入到新建房屋减免转移税的计划上，对于购买新建房屋的人士，最多可节省1.3万元。 　　其他如收集买家的个人资料以评估外国买家税对于大温楼市的具体影响；与联邦政府合作加强交换有关讯息，避免房地产方面的逃税；修改法令允许温哥华市开徵空屋税；加强保护消费者在买卖房地产方面的保障； 　　此外，财政厅说，省府还投资了7500万元在一项帮助省民住房的基金Housing Priority Initiatives Fund，将加强已有的如卑诗省住房协助计划，且将提供其他新的计划，帮助省民解决住房问题。 　　省财政厅最后强调，未来几周省府将会提出其他新措施，作为支持省长改善省民房屋负担问题的落实做法。

　　温哥华市府宣布，将投放5000万在市内4个地点兴建400个可负担房屋单位，稍后将会与联邦及省府商讨，若获得两级政府资助，单位落成后的租金，将相比市面租金低。 　　加拿大中文电台报导，4个地点分别位于片打西街，属于温市东区社区计画目标一部份，将提供100个单位，目标租客为低及中等收入人士；Fraser街将提供60个单位，目标租客为长者。 　　另外两个地点，分别位于Main街及South West Marine Drive，将提供130个及100个单位，目标租客为打工族家庭及单身人士。 　　温哥华市长罗品信表示，温市现时出租单位空置率为0.6%，属于全国最低，急需这400个单位。而自2011年开始，全市已透过与不同的合作伙伴，推出1万2000个可负担房屋。 　　温哥华首席房屋事务主任表示，当局将寻求更多合作伙伴共同发展，目标是未来五年，能够兴建2500个可负担房屋。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 加拿大地产协会在周一的报告显示，全国7月份的房屋销售量连续第三个月呈下降趋势。蒙特利尔银行（BMO）高级经济学家 Robert Kavcic在写给其客户的短信中说，大温地区经季节调整的房屋交易量已经录得连续5个月的下降。但是就房价来说，大温和大多伦多地区的房价还在持续上涨。       国家房产机构的数据显示，六月到七月的销售量下降了1.3个百分点，而大温和菲莎河谷（Fraser Valley） 下降更为严重，分别跌6.7%和14.0%。。   加拿大房产协会提醒，大温地区月销售额比二月份的最高点下降了21.5%。   尽管交易量下降 房价却持续上涨   但是根据MLS房价指数，从2015年到2016年，大温地区房价年涨幅大概是32.6%，菲沙河谷地区涨幅为37.6%。   “数据表明，销售的下降是因为库存的短缺和房产可负担性的进一步下降，”加拿大房产协会首席经济学家Gregory Klump在通文中指出。   “八月二日生效的大温15%外籍买家税，所以在新税对销售量和价格影响显现前还需要一段时间，”他说。   相似的增长同样出现在维多利亚（上涨17.5%）和温哥华岛（上涨11.6）。   从全国的角度来说，房价指数显示了14.3%年增长，是十年以来最大的增长。   房产协会（CREA）表示房价指数被认为是比较精确反应房价规律的，因为平均价格很容易被暴涨的高端楼市价格所影响。   但是CREA也会追踪平均价格。CREA表示7月二手房的平均价格$480,743。这比去年7月上涨了9.9%。不包括大温地区和GTA的房价，均价上涨幅度相对较低，大约是7%也就是$365.033。   如果不包括BC省和安省，加拿大房屋均价实际是下降了0.2%。   全国范围内的新楼销售量区间7月下跌到61.6%。CREA认为在40%到60%的市场平衡区间，任何60%以上的就被看做为卖方市场。   在七月份，全国有一半的市场，市场区间是在60%以上，“这些市场大多分布在BC省，其他分布在大多伦多地区和西南安大略省。”   “现在的房产市场依然是温哥华和多伦多相互较劲的情况，”BMO高级经济学家Robert Kavcic在早间节目里介绍，“所有人都在看着价格在今年剩下的几个月和以前的价格比会怎么变化，考虑到新税已经开始对供需关系作出影响。”   有经济学家预期房屋销量续跌 房价下降10%   TD经济学家在周一发表的报告预估温哥华房价在2018年底会有一个将近10%的下降。“今年目前为止的买卖数据对供应短缺的现象有了一定的反应，新的外籍买家税很大程度上会对这一现象产生影响。”TD经济学家Diana Petramala表示。   TD的预测假设新税会导致房屋销量会额外下降14到20个百分点，因为外籍买家会离开大温市场而本地买家并不是大温的主力买家。

这两天霸占话题榜的王宝强离婚声明事件，随着8月15日王宝强向北京朝阳法院起诉离婚而掀起了新一轮话题风暴。 从新闻中我们得知，“王宝强要求分割的财产包括9套房屋，其中包括美国洛杉矶的一处房产，多家公司股权、出资，一辆宝马x5轿车、一辆宾利轿车，爱马仕、LV、香奈儿、GUCCI、PRADA、迪奥、范思哲、芬迪、TIFFANY等品牌的珠宝、首饰、名表、包、服饰等，此外还有存款、股票、理财产品、保险、原创设计品牌等。” 术业有专攻，小编敏锐捕捉到了“美国洛杉矶的一处房产”这个关键点。 海外有家小编根据这句话提供的有限信息，迅速查到了王宝强在美国洛杉矶的神秘房产！ 根据美国某房产网站的公开信息显示，王宝强在美国洛杉矶的房产位于帕萨迪纳（Pasadena），面积大概在200多平米，购置于2013年底，当时的购买金额是120万美元。 王宝强和马蓉于2010年2月10日在河北邢台登记结婚。 那么这套房屋，就是他们结婚3年后在美国以全款购得的资产。 亮点来了！ 某网站显示，这套房产的所有者是： 也就是说，这是一套属于王宝强和马蓉共有的房产！ 在国外买房也写上媳妇的名， 曾经让人多感动，如今就让人多唏嘘…… 此外，从美国某网站的数据中我们还有一个惊人的发现： 王宝强和马蓉的这套房子，当年很可能是被人忽悠而买的。 简而言之就是，他们买！亏！了！ 请看下图： 最下方的点状线是帕萨迪纳（Pasadena）城市的平均房价，中间一条虚线是王宝强购置房产的区域North East的平均房价，最上方一条实线是王宝强所购房产，市场估值的变化趋势。 这套2013年120万美元购买房产，如今估价也就100万左右。 海外有家小编赶紧查询了一下这套房屋周围的房产价格——在2013年，周围房屋的价格也基本低于王宝强夫妇的购买价。不得不说，王宝强夫妇当年买房的时候，可能就被人坑了。 更加悲伤的是，这套房子位于以优质教育质量而闻名的帕萨迪纳（Pasadena），这个城市有大量8分以上的好学校（美国学校评分满分为10分，8分以上为好学校），这套房子却一点儿好处也没有落着——它划片的三所学校，却分别只有可怜的4分、5分、2分。可以说，王宝强夫妇是在遍地好学校的地方，难能可贵的挑到了一处学区状况非常糟糕的房产。 婚离了，房子也贬值了，听起来真是一个悲伤的故事。 再多说一句，根据美国的法律，夫妻联名的房产，离婚之后一般会通过出售房屋的方式二人平分资产。这套美国洛杉矶的房子未来将如何处置，让我们拭目以待。

重庆购房者雷秀英站在独居的烂尾楼前合影，左上角晾晒有衣服的就是她居住的房间。 　　 　　夜幕降临，避暑客雷秀英总会感到莫名的紧张。她会紧闭门窗，让阳台的灯一直开到天亮，“让邻居放心，我还活着。” 　　一楼一人，孤独避暑 　　8月9日，湖北利川苏马荡景区，室外气温只有22度，凉风吹过，丝毫让人感受不到三伏天的炎热。镇上居住着上万名来自重庆的避暑客，雷秀英是其中较为特别的一个。 　　上游新闻-重庆晨报记者在苏马荡凤凰国际小区看到，在一片废墟和工地包围下，雷秀英独自一人居住在凤凰国际B区7栋5楼。 　　这是一栋6层高，里面有供48户人家居住的黄白相间的楼梯房，黄色和白色相间的外墙已经装饰完毕，楼道栏杆和窗户玻璃都已经完工，门前公路笔直。 　　如果不是门口野草丛生，楼房旁边摆放有一块“施工现场 闲人免进”的蓝色铁牌，无论如何都不会让人相信这是一栋烂尾楼。 　　雷秀英说，“这楼从外观上看已经完工，实际上就差那么一点就可以交房。” 　　上游新闻-重庆晨报记者跟随雷秀英走进大楼，发现大楼墙壁锈迹斑斑，地面污秽，不少房间大门洞开。从敞开的大门进去，地面上不时有垃圾和苍蝇横飞。雷秀英所说的差一点完工实际就是差每个房间里的两个卧室地板以及厨房装修。“如果把这两点弥补起了，就可以交房。” 　　但如今整栋楼就只入住了雷秀英一个人，5楼一个阳台上晾晒有衣服，那就是她现在住的房间，2单元5-1，面积54平方米，是一个两室一厅的户型。虽然只有她一个人住，但房间是整栋楼里唯一装修装修完毕的房间，里面收拾得很漂亮，家具家电齐全，通水电，却没有通气，厨房里堆放着蔬菜，地板清扫得很干净，阳台上除了晾晒着衣服，还摆放着一个接收电视信号的圆形“小锅盖”，虽然只能收一个台。 　　雷秀英是今年7月10日从重庆到苏马荡避暑的，由于儿子要上班，老公要工作，她先乘坐动车到了利川，然后转乘公交车到了苏马荡。 　　每天，她上午出门和隔壁8栋和9栋的避暑邻居们聊聊天，或者相约一起爬爬山，然后步行2公里，穿过杂草丛生的工地去到镇上去买菜。除此之外，几乎就没有娱乐。 　　下午7点，天色渐渐暗了下来，她会告别邻居们，回家给自己做饭，做家务，饭后看一会电视就睡觉。 　　但她常失眠。凤凰国际小区靠近森林，楼盘烂尾之后，附近方圆一公里之内只居住有20多户人家，她夜间从来不敢出门。有时隔壁空房间里传来两声异响，往往会吓得她一阵哆嗦，握紧了手里的电话。 　　买房一年，遭遇烂尾 　　56岁的雷秀英退休后，突然空闲下来的她每年夏季都会加入了重庆出城避暑的大军。 　　3年前，湖北省利川市谋道镇苏马荡组织了一批避暑房小区来重庆主城区推销，她花15万元积蓄购买了一套小户型避暑房，结果没有想到，楼盘意外烂尾，她成了这栋楼的唯一住户。 　　购房合同显示，2013年7月，她以每平方米2980元的价格购买了苏马荡凤凰国际小区C区的一套避暑房，交房标准是简装，面积54平方米，当时的开发商是湖北云鼎置业发展有限公司，合同约定一年后交房。 　　一年之后，她和家人兴冲冲地赶到苏马荡来接房，结果看到除了小区A区竣工外，B区部分完工，C 区已经全部停工，留下满山遍野的裸露钢筋直插天空。因为开发商资金链断裂，工地已经停工数月之久。 　　此时，楼盘开发商已经变更为利川翌菲地产有限公司。由于C区完全停工，只修建到两三层，无法交房，于是开发商和雷秀英变更了合同，约定其C区的房屋地址更换为B区7栋2单元同面积的5-1。 　　但B区7栋的建筑商因为没有收到工程款，中断了最后的装修，导致整个大楼就差一点就可以完工交付。这也使得雷秀英虽然换了房，依然无法接房。已经交了大半房款的雷秀英不甘心，和开发商协商，让开发商将她的那套房子装修出来交给她，她将补齐剩余房款。 　　于是，一个女人独自居住在了一栋烂尾楼。 　　昔日购房，今夕被套 　　虽然雷秀英独自居住在一栋烂尾楼，但作为烂尾楼的受害者，她并不孤单。 　　在旁边的8栋和9栋，还有20多户来自重庆的烂尾避暑房受害者与她境况相同，每年坚持来两个月在烂尾楼里避暑。 　　雷秀英说，当年和她一起购房的重庆人有500多户，其中大部分来自重庆主城区，还有来自万州等区县的。 　　B区9栋2单元401的郑女士介绍，她是2013年7月的购房者之一，当时开发商到新牌坊的龙湖小区做推销，她甚至还到现场来看了样板房，看到规模很大，当时开发商雄心勃勃计划修建4个区86栋房子，并且承诺有70年产权，加上总价低，于是自己就买了一套。结果没想到一年之后，因为开发商步子太大，导致资金链断裂大面积停工。 　　这500多户重庆购房者中，都支付了大部分房款，其中只有大约一半的购房者勉强接了房，居住A区和B区。未能接到房的购房者就只能一直等待，等待开发商起死回生的那一天。 　　根据购房者提供的电话，上游新闻-重庆晨报记者拨打了开发商负责人熊某的电话，但一直无法接通。 　　烂尾溃疡，多处蔓延 　　湖北省利川市谋道镇苏马荡，位于北纬30°，海拔约1500米，距利川城区48千米、距重庆万州72千米。苏马荡一边是纵横奇美的磁洞沟峡谷，一边是一望无际的苍茫林海，一边是高山草原的齐岳山。 　　苏马荡年平均气温18℃左右，在盛夏算是天然空调，同样也是夏季休闲、度假、纳凉的好去处。 　　在2010年前后，苏马荡出现了很多房地产项目，项目无一例外都是避暑房，瞄准的目标消费群就是来自重庆的市民和万州等附近区县的市民。 　　上游新闻-重庆晨报记者在苏马荡走访发现，凤凰国际是苏马荡第一个发生大规模烂尾的避暑房项目，开发商老板熊某是万州人。在疯狂的市场资金推动下，大量避暑房项目仓促上马，连一些从来没有建筑经营的乡村医生和杀猪匠都加入开发商行列，加上最近两年销量不畅，大量楼盘积压，导致发生烂尾的并不止这一家。 　　在苏马荡林立的小区中，上游新闻-重庆晨报记者发现还有多个项目已经停工，出现烂尾迹象。在迎宾大道上，记者看到怡雅苑和山水青城两个项目已经被围墙包围，里面的工地修建了一半，塔吊孤零零地矗立在工地上，暂时没有复工迹象。 　　楼房烂尾，殃及众人 　　烂尾楼除了不能给购房者交房之外，还给建房生态链上系列链条造成影响。在凤凰国际工地上，看守建筑材料的4名工人深陷其中，因为拿不到工钱，又不忍就此离开，结果是日益煎熬度日。 　　来自万州龙驹的72岁留守工人阎家高为了讨回拖欠3年的数万元工钱，已经在四处漏风的工地上煎熬了3年，居住在工地上内简易搭成的工棚里，过着没有电没有水也没有气的生活，每天只能靠烧柴火煮饭维持。 　　57岁来自忠县的陶金群不仅被欠下工钱，甚至还借给了建筑老板20万元，如今楼房烂尾，他不得不等到建筑老板还钱。为了应对漫长的讨薪岁月，他从附近村民手里找来一块土地，开始种起蔬菜自给自足。 　　与看守工人们比，工地上建筑材料商的日子同样不好过。当初大部分建筑材料都是材料商垫资，开发商为了抵债，将建成的楼房低价抵债。一名冯姓的建筑材料商介绍，因为被拖欠下40多万材料款，开发商以每平方米1000元的价格抵了4套房子给自己，但这些房子卖不出去，租不出去。 　　为了讨回自己的工程款，材料商们开始采用激进的手段。购房者许光华介绍，在B区唯一交房的8栋和9栋的20多名购房者今年6月前来避暑时，结果发现楼房门口的大门被材料商用条石封闭，并且楼房被断电。 　　最后，购房者们找到恩施州政府，几经协调，材料商才将大门打开，供电恢复，购房者们走进属于自己的房子避暑。但这并没有完，材料商扬言，等夏天过去，8栋和9栋的业主离开，他们将重新将大楼封闭，继续讨要工程款。 　　对于这些烂尾楼盘带来的纠纷，当地政府也是不胜其烦。 　　谋道镇综治办副主任罗仕华说，经常有来自重庆的烂尾楼购房者前来政府讨要说法，但政府只能协调，在没有其他企业愿意前来接盘的情况下，政府也没有办法。 　　谋道镇副镇长牟慧告诉上游新闻-重庆晨报记者，目前涉及凤凰国际烂尾楼盘的12家材料商以及部分购房者在镇政府的支持下，已经决定起诉开发商进行 维权，目前起诉工作正在进行当中。 　　但能否讨要到属于自己合同上的房子，对于众多的重庆购房者仍是个未知数。

  　 据美国房地产协会（NAR）最新资料显示，加州圣荷西（San Jose）成为美国首个平均单家庭房价突破100万美元的城市。 NAR的资料显示，圣荷西市今年第二季单家庭房价中间值（median）上涨到逾108万美元，成为全美国房地产最昂贵的城市。加州房地产依旧火热，全美房价最昂贵的五个城市有4个在加州。旧金山平均房价达885,600，阿纳海姆-圣安娜（Anaheim-Santa Ana）地区涨到742,200美元，圣地亚哥地区平均房价为589,900美元。 受低利率及全美各地新屋建筑不足的影响，各地房价被进一步推高。 NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）说：“就业市场的稳定改进及房贷利率接近历史新低，这两个因素吸引了大批买家投入美国中级和一线城市房市，”“然而，新屋兴建速度赶不上需求，而且没有足够的屋主出售房子，价格继续强劲上升。” 加州房地产协会的资料显示，加州单家庭住宅的价格中位数上涨到516,220美元，购房者年薪必须至少101,217才买得起这样的房子。这导致买得起中价位房产家的家庭比例自第一季的34%下降到31%。 这个比例已经连续13个季低于40%，而且很接近2008年年中的历史低点29%。在2012年第一季，这个比例到达历史最高点56%。 这个被称为“传统房产负担指数”（Traditional Housing Affordability Index，THAI）的指数，被用来评估加州家庭能买得起中间值房产的比例。通常被视为评估房产市场状况的最佳指标。 房产价格上涨不局限于单家庭住宅，加州公寓和排屋（townhome）也变得更难以负担，仅40%的加州家庭收入能买得起中间值公寓楼。

　　一想到楼市崩盘，大家就会联想起美国8年前崩盘的情景，当时的美国楼市在火爆多年后急转直下，房价节节下跌，买了房的人欲哭无泪，建筑商也无力回天。 　　但是加拿大的楼市未必也是这样一个结局，关键在于政府的政策要得当。 　　楼市可以不以崩盘告终 　　当前，温哥华和多伦多过高的楼市正显得摇摇欲坠，包括加拿大中央银行在内的多间机构也都在为这两个城市的天价房价和随之而来的债务猛增捏一把汗。 　　在一片警告声中，不少机构已经建议政府实施更严厉的措施控制房价继续上涨。 　　卑诗省政府率先出手出台了针对外国买家的15%附加税，旨在打压房价。安省政府随即表示会关注新税下温哥华房价的走势，不排除跟进采取同样的措施。 　　但是加拿大帝国商业银行（CIBC）的一份最新报告指出，不管是提高利率，还是更严厉的按揭政策，在打压房价的同时，都会以经济增长为代价，届时消费者不再愿意消费，崩溃的将是整个经济。 　　CIBC首席经济师Avery Shenfeld指出，如果政府只是一味打压楼市需求，例如卑诗省针对外国买家的15%附加税，受损的不仅是地产行业，也连累相关行业，包括地产中介，律师，按揭服务以及房屋装修等。 　　另类出路 　　他认为，政府还有其他方法和途径来缓和房价的涨幅： 　　其一是增加新建房屋和供应量，在此过程中推动GDP增长。特别是对多伦多而言，增加土地供应量，加速新屋建设审批，以及改善公共交通系统。 　　多伦多或许可以学学纽约曼哈顿。曼哈顿地段火热，价格自然不菲，可以借鉴的是其在有限地段，建设更多高度更高，面积最大的摩天大楼。曼哈顿虽然高楼林立，人口密度高，但是城市交通却没有人们想象的那么忙乱和拥堵，很大程度上得益于其公交优先、行人优先的规划理念。 曼哈顿密集的摩天大楼。 　　其二是增加廉租屋供应。Shenfeld说，“建设更多高层公寓楼可以帮助抑制公寓单元的价格和租金。” 　　他说，增建更多公寓楼，需要政府加强社区住房和廉租屋的政策。考虑到当前的房价，社区廉租屋的需求只会越来越高。增加廉租屋的供应可以帮助解决高房价带来的负面影响，一旦人们因为房价过高而纷纷搬离市区，那么市区的商家将难以找到雇员。 　　独立屋不再适合城市 　　增建高层公寓楼，必然会减少独立屋的用地。卑诗大学（UBC）的教授指出，由于独立屋的价格已经高到普通买房者无法负担的程度，这样的屋型已经危害到城市的健康。 　　据CBC报道，卑大教授Nathan Lauster在他的新书《The Death and Life of the Single-Family House: Lessons from Vancouver on Building a Livable City》中提到，独立屋对于环境，城市活力和居民们的健康有诸多不利影响。 　　他解释说，独立屋侵占了大量土地，导致人们出行必须驾车，而不是步行、骑自行车或乘公交车。这对于人们的健康以及节能环保，都不是件好事。 温哥华市Queen Elizabeth Park附近的全独立屋社区。 　　降息机率40%以上 　　另据报道，加拿大央行行长Stephenn Poloz目前最头痛的问题是外贸出口，这将导致央行今年可能再度降息。 　　央行一直希望非商品类出口可以为加国经济带来生机，但是最新数据显示，7月份贸易赤字高达创纪录的36亿元，同时非能源类产品出口连续4个月下跌。出口恶化将影响到下一季度的经济表现。 　　日本野村证券（Nomura）经济部预期，加拿大央行降息的可能性有40%，一旦出口形势恶化，降息的机率会进一步上升。 　　野村分析师Charles St-Araud指出，加拿大出口恶化的部分原因是美国进口疲软以及加拿大经济竞争力下降，这使得加国央行对下半年经济增长的预测受到质疑。“相信出口问题增加了央行下半年降息的可能性。” 　　蒙特利尔银行（BMO）首席经济师Douglas Porter也认为，央行“非常有可能”在目前0.5%的基准利率基础上，进一步降息。

据大中报泊然报道，Brad Langman一家三口租住在温哥华的一套后巷屋里，当Langman在厨房里忙碌时，他的妻子Fiorella Pinillos坐在木质的双人餐桌边看着正在一旁玩耍的儿子Marcelo。   为了给九个月大的儿子创造一个活动场所，Langman在厨房的大部分地板上铺上了泡沫游戏垫，并且还安放了一个色彩鲜艳的游戏中心，玩得兴起的Marcelo时不时地发出刺耳的尖叫声，而正是因为Marcelo的叫喊声越来越大，这个年轻的家庭才不得不搬离他们原先在一栋Mount Pleasant老屋里租住的一居室套间。   租房族无房可租   加国最大城市的房租迅速上涨再加上接近零的空置率，意味着一些租房族越来越难以寻找和保留合适的出租屋。和房地产市场一样，温哥华的房租价格也已经背离居民收入，从而使得一些租房族被迫住进拥挤的公寓，发现室友已经成年或是在万般无奈之下搬离。   35岁的Langman称，虽然她和丈夫很喜欢原先租住的那个套间，但是因为房间隔音效果太差他们只能搬家，但是在换到现在租住的这套后巷屋后，他们很快就发现新屋并不适合他们一家三口，因为有限的地板空间意味着有人在穿越门廊时，必须先收拾Marcelo的玩具。而房间的小阳台除了储物外别无他用。此外，由于这套公寓距离咖啡馆和杂货店等便利设施有“30个街区之遥”，这也意味着一家人出门必须依靠汽车，想依靠步行根本不现实。   Langman称，他们之所以选择这套公寓是因为他们必须搬离原先居住的套间，而可供选择的出租屋又寥寥可数，他们根本没有时间东挑西拣。   对于许多年轻家庭来说，想要在温哥华供不应求的租房市场找到一套合适的出租屋并非易事。目前，温哥华租房市场的总体空置率只有0.6%，为加国空置率最低的城市之一，而房租却是加国租金最高的城市之一，并且其中大部分出租屋都是一居室公寓。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的统计数据显示，在温市为特定目的而建的所有出租屋中，两居室公寓只占到16%，三居室公寓则不到1%。根据CMHC的数据，2011年温市约有16%租房住的家庭家有幼儿，有20%租房家庭人口达到三人以上。   相比之下，多伦多租房市场中面积较大的公寓占比更高，其中两居室公寓占到41%，三居室公寓约占10%。   温哥华市最近进行的一项调查发现，有58%的家庭表示可能会在未来三年搬离温市，而Pinillos夫妇也有此打算。34岁的Fiorella表示，虽然他们很想留在温哥华，但他们全家最终很可能会搬到其他地方居住。   目前，加国有越来越多面临年轻家庭租房挑战的城市房价亦在持续飙升。温哥华居民Eveline Xia去年就已经注意到这一问题，并在Twitter发起了#DontHave1Million运动，指出由于住房负担能力持续恶化，甚至连从事医生和律师等职业的年轻专业人士也已经开始搬离温市。   与此同时，温市三居室公寓的空置率更是低于整体水平，仅为0.5%，同时此类公寓每月的平均租金亦高达$2,000元。   家有幼儿的租房家庭更有可能被视为“核心住房需求”群体，也意味着他们通常都生活在过度拥挤、失修或房租太过高昂的出租屋里。CMHC的数据显示，2011年温市约有33%家有幼儿的租房家庭属于核心住房需求群体，而在家中没有儿童的租房家庭中只有28%是属于这一群体。相比之下，多伦多有超过40%家有幼儿的租房家庭被视为核心住房需求群体。   新西敏市开先河   新西敏市府在查看2006至2011年人口普查数据时就已经发现了问题，尽管该市的人口总数增长了12.7%，但年龄介于6至12岁的儿童数量却减少了4.3%。   新西敏市高级社会规划师斯塔克(John Stark)表示，这种人口趋势会带来许多问题，虽然该市赢得了育儿奖，创建了近600间托儿所，并致力于儿童发展中心的建设，但6至12岁儿童的数量却持续减少。为了寻找答案，市府工作人员在日托中心和早教设施中调查了数百名家长，结果发现住房问题是家长最大的心头之患。新西敏市虽然两居室公寓和柏文公寓库存充足，但三居室公寓的供应却非常有限。   斯塔克称，调查人员发现对于家里只有一个学龄前儿童的年轻家庭来说，两居室公寓是最理想的选择，但是当孩子渐渐长大或家里又添了第二个孩子时，两居室公寓便无法再满足这些家庭的需求，因此他们会开始寻找三居室公寓，然而这种公寓在市场上极其罕见。   新西敏市府已与开发商、城市规划者和房地产公司进行了协商，并于今年1月1日通过了新的“家庭宜居住房政策”，要求多单元开发项目至少包括30%两居室或三居室单元，并且其中至少要有10%公寓面积达到三居室或更大；此外多单元出租房开发项目中至少要包括25%两或三居室单元，至少要有5%公寓面积达到三居室或更大。   新西敏市也因此成为卑诗省首个对新的多单元开发项目提出三居室公寓最低比例限制的城市。上个月，温市也如法炮制通过了相关住房政策，要求多单元开发项目和出租房开发项目中至少包括35%两或三居室公寓，同时至少要有10%公寓面积达到三居室或更大。在温哥华市议会会议上，Reliance Properties公司总裁Jon Stovell还敦促政府效仿新西敏市的做法，放宽要求所有卧室都安装向外窗的规则，允许公寓通过气窗借光，而这样做可以令公寓增加近200平方英尺的可用空间。   在今年8月初，Pinillos夫妇即将搬进位于盖斯镇的一套宽敞的两居室公寓，虽然那里并不是他们最心仪的社区，但却设施便利，并且有大片设有玩具设施的绿地可供Marcelo活动玩耍，此外这套新建的混凝土公寓隔音效果也非常好。Pinillos夫妇对即将搬进新家感到欣喜，但他们也承认自己一直没有永远的存在感。Langman称，因为温市空置率非常低，租房族的选择很有限，即便温市的房价处于合理水平，年轻家庭在付完首付后也会囊中空空，因此只要他们一家还住在温哥华，他们就只能租房住。

　　温哥华15%的房产转让税，针对国外买家，可以称之为“排外税”。温哥华15%的房产税政策一经出炉，就在加拿大引起了海啸般的关注。当时肯定的态度有之，否则的态度也有。但是从长远来看，房产税可能会带来难以估量的恶果。 　　温哥华房产转让税政策太草率 　　在任何国家，楼市都在国家经济中占有很重的比重，所以无论发布任何政策，都要慎之又慎，但是温哥华显然没有做到。 　　自6月10日起，卑诗省府要求非加拿大公民及非永久居民购房时必须申报国籍。 　　7月7日，卑诗省财政厅首次公布了6月10日至6月29日之间，全省10,148宗房屋交易的外国买家数据。 　　随后省府将数据更新至7月14日，房屋交易总数扩大至19,383宗。 　　从6月10日至7月14日，也仅仅才收集了一个月多4天的数据，卑诗省政府就敢在7月25日发布国外买家在本地购房要多交15%转让税的政策，这是何其草率。 　　众所周知，一个国家或政府制定以及公布一项政策之前，都是需要通过大量的时间和调研来收集数据的。许多国家颁发一个房产政策可能会经过1年甚至更久的时间来调查，以及考虑后续可能带来的问题及应对策略;而卑诗省只用了一个多月，既完成了调研，又完成了政策的出台，该夸政府的办事效率高吗? 　　着眼未来：不利于楼市的长远发展 　　房产转让税一出，短期内可能会令温哥华楼市降温，但是从长远考虑却是治标不治本。首先，不难预计购买温哥华房地产的外国人肯定会急剧下降，但是海外买家只占10%，对温哥华楼市的影响是有限的。温哥华作为一个国际性的城市，其房价的走向必然是与国际房价走势一致的。显然，目前国际性城市的房价都是看涨不看跌，所以温哥华房价从长远看是不会降的，短期内降得原因也仅仅是政策在心理上对市场的震慑。 　　楼市有一个很明显的特点，就是买涨不买跌。若是温哥华楼市跌了，那么将会跌的的头破血流，楼市进入有价无市的状态。买房和卖房形成长期的拉锯战，房屋成交量大幅度萎缩。没有交易就没有税收，政府失去税收，大众的福利又该如何保障? 　　排外情绪：移民的日子不好过 　　温哥华是国际性质的大城市，外国人的成分也是很复杂的，有打工的，有留学的，其中好多人都是潜在的移民群里。日前，移民部长还就增设签证处问题与中国商议，旨在吸引更多的留学生和技术工作人员来加拿大，甚至留在加拿大。本来高房价就堵住了高端海外人才来温哥华的路，现在倒好，房产转让税一出，直接就出局了。 　　温哥华一直将房价太高归咎于外国人，尤其是中国人。在今年5月份，就中国人推高房价，有一部分温哥华人包场开市民会议，但会议很快就演变成了针对中国人的“批斗大会”。温哥华的房产税政策带有明显的排外色彩，如果房价不能应声下降，那么温哥华人的排外色彩将更加浓厚，接下来就要拿对加拿大没有感情的“空中飞人”，抢去白人豪宅或者抢去白人工作的“外国人”开刀。那样，移民的日子就不好过了。

　　一对夫妇早前入禀卑诗最高法院，状告另一对华裔夫妇卖楼时隐瞒房屋曾发生火警，被揭发后仍拒绝减价。法官最后判处该对华裔夫妇违反合约，原诉人可以低于原价13.7万元买入物业。 　　《温哥华太阳报》报道，根据法庭文件，原诉人吉尔夫妇(Akwinder和Harpinder Gill，译音)在2014年11月3日，向一对华裔夫妇张京廷(Jing Ting Zhang，译音)和尹希宁(Xining Yin，译音)购入温东49街(E. 49th Ave.)1400号路段一独立屋，双方定于2015年1月7日交楼。 　　但是在2015年元旦日，即交楼前6日，该房屋发生火警，地库厨房的厨柜、地板及通往上层的楼梯都被烧毁，地下水浸，张京廷亦曾指出房屋上层的受损程度更为严重。 　　张京廷夫妇在火警发生后并没有通知买家，吉尔夫妇在1月4日再到房屋进行交楼前检查时，才惊讶地发现大门被烧毁，追问下张京廷承认曾发生过火警。 　　其后买家要求减价，但张京廷夫妇坚持以原价完成交易，指价钱已经很不错。 　　吉尔夫妇之后向法院提出民事诉讼，法官上星期四宣判，表示业主有责任确保交楼时，有关物业的状况与当初买家睇楼时一样，业主亦有责任告知原诉人发生了火警，并且应该真诚地讨论去解决问题，而不是直接地完成交易，因此裁定张京廷夫妇违反合约。 　　法官又指吉尔夫妇当时正寻找不多于75万元的房屋，因此他们没有能力支付高昂的维修费，裁定原诉人可以低于合约价137,034元购入房屋。 　　张氏夫妇亦曾入禀要求没收吉尔夫妇的订金，但被法庭驳回。

　　自6月10日起，卑诗省府要求非加拿大公民及非永久居民购房时必须申报国籍。7月7日，卑诗省财政厅首次公布了6月10日至6月29日之间，全省10,148宗房屋交易的外国买家数据。随后省府将数据更新至7月14日，房屋交易总数扩大至19,383宗。  　　在此前包括加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)、UBC华裔客座教授甄瑞谦(Andy Yan)等机构及学者都曾发布过外国买家数据，但因为资源及实力有限，而被批评结果不精确、不具有代表性，所以此次省府官方收集、发布的数据一经发布，便引起广泛讨论及引用。 　　卑诗省府积极调控房市 数据公布时间大大提前 　　《加拿大地产周刊》第70期(6月16日发行)中的《买房申报国籍上报中国国税局?省府新政解析》中预告，“BC省政府还将公开买房者的数据，以供公众查询，这项工作可能在6个月至1年之后实施。”实际上，省府在宣布收集数据后不到一个月的时间里便公布了数据。 　　另外《加拿大地产周刊》在文章中提醒读者，“BC省财政厅长暗示省府有可能考虑对海外房产买家采取类似惩罚性税率的措施。近期澳大利亚针对外国买家采取一系列限制措施，BC省政府宣布的地产新规，显示监管层对于地产市场的态度出现了微妙的转变。BC省政府是否会采取类似澳大利亚的措施，值得密切关注。”随后，在7月25日省府即出台了外国买家多付15%财产转让税(Property Transfer Tax)的政策。 　　省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)指出，由于第一次公布的数据前后涵盖时间不到三周，所以他提醒省民不要轻易根据这些数字下结论。根据省府规划，以后将每个月公布一次数字，让公众了解外国买家在本省介入楼市的情况。 　　大温住宅交易 外资比例从6.5%升至10% 　　6月10日至6月29日的数据显示，全省10,148宗房屋交易当中，有337宗涉及外国买家，外国买家占大温房屋交易总数的5.1%。其中有258宗交易的买家来自中国，占全卑诗省物业交易总数的2.54%，即占所有外国买家交易的76.6%;更新至7月14日的数据显示，全省房屋交易数总计 19,383宗，有1,276宗涉及外国买家，外国买家占大温房屋交易总数的6.6%，而中国买家的比例未被更新。 　　大温地区在6月10日至6月29日，房屋交易数量达5,118宗，当中有234宗是外国买家，占交易总数的4.57%。外资投入为3.51亿元，占总房屋成交金额54亿元的比例为6.5%。截至7月14日，屋交易数量达9,636宗，当中有935宗是外国买家，占交易总数的9.7%。外资投入为8.85亿元，占总房屋成交金额的比例则是10%。 　　截至7月14日，大温各城市的外国买家比例均有上升。6月列治文有最高的外国买家比例，高达14.3%，外资占总交易金额达到14.2%，7月上旬外国买家比例上升至18.2%，外资占总交易金额达到19.1%。 　　本拿比的外国买家比例占10.9%，外资占总交易金额9.7%;更新的数据显示，该市外国买家比例高达17.7%，外资占总交易金额15.0%; 　　原先数据显示，温哥华市外国买家的比例只有4.1%，外资投入为6426万元，占16亿元总房屋交易金额的3.9%;更新数据后，温哥华市外国买家的比例达10.9%，占总房屋交易金额的10.4%; 　　在素里，外国买家原先被认为占有3.3%的比例，外资占总交易金额4.7%。最新数据显示，素里外国买家占8.4%，外资占总交易金额8.4%。 　　20天3亿中国资金进入卑诗房市 购买物业平均价远超本地买家 　　本省由加拿大公民或是永久居民购买的房屋平均交易价为655,492元，外国买家涉及的投资的平均交易价为802,532元，差价达147,040元。 　　外国人所购物业的平均价远超本地买家，全省及大温都如此。然而在大温以外的卑诗地区，本地买家所购物业的平均价要高于外国人。在大温各城市中，除了列治文市，加拿大买家的平均交易价都要高于外国买家。 　　6月10日至6月29日，以中国买家总共涉及258宗交易、中国买家占所有外国买家交易的76.6%两种方法作推算，在统计的20天里，来自中国投入到卑诗省房市的资金约为2.99亿元。 　　麦德庄指出，他比较关注外国买家平均交易价，与本国人交易金额有明显差距的问题，也会注意此差距是否扩大，以及可能产生的问题。

温哥华独立房为主的居住方式不利于城市发展 　　对于温哥华市的普通家庭来说，购买独立房居住已经成为经济上无法负担的梦想。有专家认为，独立房为主的温哥华住房格局已经严重不适于温哥华城市的健康发展。 　　加拿大广播公司记者Anna Dimoff报道说，加拿大著名学府、设在温哥华的不列颠哥伦比亚大学UBC社会学教授Nathan Lauster在其即将出版的新书（The Death and Life of the Single-Family House: Lessons from Vancouver on Building a Livable City）中指出，独立房不但不利于环保、不利于城市的健康发展、也不利于人们的健康。 　　比如，独立房占地大、耗能高这是在浪费资源；在独立房居住的人更多是开车上下班而不是走路或骑自行车，这不利于健康也不利于环保；人们在独立房居住互相很少往来，这不利于社区居民的互相交流和互相理解。 　　Lauster教授虽然承认拥有自己的独立房是加拿大中产阶级二战以来的生活方式，但温哥华昂贵的房地产市场的现实在迫使人们改变过去的生活方式和固有的文化。 　　Lauster教授指出，实际上温哥华已经在走向高密度生活小区的城市生活模式；这虽然是许多人不得已的选择，但从长远来看能够支持温哥华作为北美大城市健康和持续的发展。

　　加拿大房地产协会周一(8月15日)表示7月标志着房屋销售连续下滑的第三个月。6月到7月期间全国交易量下跌1.3%。 　　加拿大地产协会追踪了一半以上的市场，发现房地产市场低迷，销售量普遍下滑，其中包括大温哥华和菲沙河谷地区在内。 　　大温哥华地区(Metro Vancouver)：特指BC省西南部以温哥华市为中心的地级区域。面积约2700平方公里。包含有温哥华、本拿比、列治文、西温哥华、北温哥华、高贵林、满地宝、素里、新西敏、枫树岭、兰里等十余个市级和区级单位。 　　菲沙河谷区域局是加拿大卑诗省的一个区域局。区域局的最大城市是亚博斯福，行政中心则在奇利瓦克。菲沙河谷区域局位于BC省西南部，菲沙河下游地带，西邻大温哥华区域局，是低陆平原的一部分。 　　7月的房屋销售量较去年同期相比下降了2.9%。而7月全国房屋平均售价为480,743美元，较去年同期增长了9.9%。 　　如果温哥华和多伦多被排除在计算外，那么房屋平均售价为365,033美元，较去年同期相增长了7.0%。

  　　据国家银行于本周五(8月12日)最新公布的加拿大房价指数(Teranet-National Bank House Price Index)，本国7月份全国房价比上月上涨2%，为国家银行从1999年设立该指数追踪房价涨跌以来第二个最大的单月涨幅;今年7月份全国房价更比去年同月上涨了11%。 　　四大都市区涨幅仍然领先全国 　　从全国来看，仍然是四大都市区涨幅最为明显，包括多伦多、温哥华以及邻近它们的城市汉密尔顿(Hamilton)和维多利亚(Victoria);阿省和大西洋省份的房价则继续下跌。   　　除这四大都市区外，多数城市按月房价涨幅低于全国平均：其中渥太华为1.7%，温尼伯为1.6%，蒙特利尔0.6%。   　　但阿省和大西洋省份的房价则继续下跌：其中卡尔加里降0.1%，哈利法克斯跌0.4%，魁北克城更跌1.6%。 　　温哥华交易量下跌 房价涨幅变缓不如多伦多 　　按月来看，四大房市热点继续炽热：其中维多利亚独占鳌头，房价按月增长3.8%，多伦多3.1%，汉密尔顿2.4%，温哥华2.3%。 　　7月火热房市令维多利亚过去12个月房价涨幅达到14.7%，多伦多和汉密尔顿一年来的涨幅也超过13%。就汉密尔顿而言，这已经是该市连续第三个月房价的强劲增长，这种情况在该市还是首次出现。 　　虽然今年7月温哥华的按月涨幅让邻近城市维多利亚抢了风头，但却是该地区连续第18个月的房价增长，如果考虑按年增长率，温哥华仍然达到24.3%，在四大房市热点城市冠首。 　　不过业内人士注意到，尽管温哥华房价仍然上升，但今年7月交易量比去年同期减少19%。不少人将此归咎于卑诗政府实施新政策，即向海外买家征收15%房产转让税所带来的结果。也有人预期，在此政策压力之下，大温地区的房市面临价格调整，甚至逐渐变冷。 　　但国家银行高级经济学家 Marc Pinsonneault 认为，卑诗省府的新政策或许对大温的房市有些影响，但不是全部原因。另外两大原因一是该地区上市的房屋存量不足，但需求又相当强劲，因此尽管交易量下降但房价仍然上升;再一个则是该地区就业市场表现良好，也是维持大温房市仍然红火的原因。  

本那比四个城镇中心包括铁道镇获准更高密度 　　本那比市府遭投诉事前没有适当的公众咨询便批准市内四个城镇中心可有较高密度，市府此决定被指导致一些旧楼被清拆，其所在土地为重建目标。 　　本那比优先联盟(Burnaby First Coalition)主席沃德(Helen Ward)表示，她的投诉是关于本那比四个城镇中心，包括铁道镇(Metrotown)、埃德蒙兹(Edmonds)、洛歇(Lougheed)和布伦活(Brentwood)获准更高密度，但市府之前却没有进行适当的公众咨询，她指这违反《地区政府法》(Local Government Act)。   　　《地区政府法》规管社区规划的密度，将进行修改前需要公众咨询；沃德指出，市议会没有做这点，尤其将楼宇最高55米的上限修改至70米一项。   　　市府修例的决定被指导致铁道镇一社区的三层高较旧柏文大厦遭清拆，使数以百计的租户失去住屋，他们不少是属低收入人士。 　　沃德续说，希望能停止拆除这类柏文，即使大厦重建，也不一定要高数十层，"他们可以较小型或渐进式，本那比有很多可发展的土地，而又毋须踢走一些单亲家庭、难民或低收入人士。" 　　曾参加上届市选的沃德于今年6月向申诉专员办公室投诉，办公室曾先建议她直接与本那比市府会面，不过她称其要求遭市府拒绝，并因此引发调查。 　　申诉专员办公室发言人指，申诉专员没有强制执行的权力。若果涉及公众利益，会提出建议，在大部分的情况下，公共机构都会接受办公室调查后提议的解决方法。

　　多伦多中区唐人街附近肯辛顿市场的多间住宅和商业单位于今年6月底换了新业主后，租金要狂涨50%，租客们对此大为不满，坚决抵制。目前，这场租务纠纷越闹越大，不仅多次招来警察，房东还威胁说要打官司。 　　至少有30名租客受影响，其中有7人接受采访时说，他们遭到新房东的恐吓。 　　毗邻唐人街肯辛顿市场是多伦多的传统市场和著名景点。 　　Kensinton Place 38号是新房东的其中一处物业，住在那里的John Rose说，新房东未经允许派人进入公寓单位，拿走租客的物品。   // 　　然而新房东、CB Holdings公司业主Claude Bitton表示，受欺凌的是他的工作人员。他称租客对工作人员进行拍照和摄像，还招来警察。   　　2个月招来警察12次 　　警方证实，自6月底以来，他们已经12次接报赶到Kensinton Place 38号解决租务纠纷。 　　Bitton说，他是设法与那些选择留下来的租客达成一份更接近市场价值的新租约。 　　Bitton于6月28日买下五间物业，包括Kensinton Place 38号的一间低层公寓楼，Kensington Ave.25号、33号和35号的物业，以及附近一块地皮。他在交易的第二天致信给所有租客，要求他们提供身份证件，并对收租作出新的安排。 　　Kensington Ave. 35号的租客Andres Yates与另外4人合租，他说，房东的态度很不友善，提出租金从目前的每月2350元，狂涨50%至3500元，而且威胁说，为了涨租金不惜上法庭。 　　Yates认为这样涨租金不合法，但Bitton听后对他说，如果租客不在8月1日按新租金支付，就会被认为是擅自闯入(trespassing)。 　　到底是谁擅自闯入 　　Bitton事后对《星报》解释，称租客擅闯是因为还没有与他们签租约。 　　但是租客表示，一些人已经与前业主签过租约，还有一些人是与前业主口头达成一致。城市租客协会联盟(Federation of Metro Tenants’ Association)的负责人Geordie Dent表示，不论书面、口头还是暗示的租约都是合法的。 　　到了8月1日 ，Kensinton Place 38号的5名租客选择搬走。有8位租客的租金付到7月份，但是Bitton说，前房东Ken Tsui没有把钱转给他。 　　Bitton坚持认为，由于他没有收到7月份的租金，租客就是擅自闯入。 　　另一方面，租客们表示，CB Holdings的工作人员没有依法提前24小时通知就企图进入公寓单位。 　　Bitton的律师称，由于租客不合作，他们无法向房东及租客委员会提供关于这场纠纷的适当文件，也不能确定这些人都是合法租客。 　　律师又称，Kensinton Place 38底层单位的规划不是住宅用途，但是John Rose住在那里，所以他是擅自闯入。 　　Rose说，他与前业主有协议，允许他从8月1日起住在该单位。但是Bitton的工作人员于7月22日进入该单位，要拿走一架钢琴和一面镜子，直到警察赶到制止。 　　涨租规定 　　安省法律限制房东加租的幅度，2016年的规定是租金涨幅不得超过2%。假如房东能证明将对建筑进行大规模改造，房东及租客委员会可以批准更高的涨幅。另外，在出租屋空置时，房东可以设定新租金。 　　Bitton的律师表示，房东可以依据房屋抵押法(Mortgages Act )要求涨租，但是必须通过安省最高法院批准。 　　另据报道，安省房屋部门的调查执法组证实，他们已经联络Bitton，对那里的租务纠纷展开调查。 　　近日，当地社区组织肯辛顿市场之友(Friends of Kensington Market)和教会牧师纷纷声援这些受影响的租客，称这是城市旧区改造重建后地价及租金上升的一个极端丑陋的例子。

　省府向外国买家推行的新物业转让税实施刚满一个星期，有地产业界人士估计大温地区最少会出现逾400宗违约个案，涉及金额数以亿计，并相信所引发的"骨牌效应"会持续多年。 　　据明报报道，大温地产局(REBGV)总裁莫里森(Dan Morrison) 表示，曾以电邮向大温地区的地产经纪询问新税制实施后对楼市产生的影响，结果有27位地产经纪回覆查询，并估计将会有最少427宗涉及外国买家的交易会遭违约。   　　虽然REBGV没有透露涉及的交易金额，但按照目前外国人买楼的平均楼价94.6万元为准，估计违约个案涉及房屋金额将会超过4亿元。上述的数字只是根据业界人士的观察去揣测，目前并没有任何实质的违约数据公布。 　　地产公司Re/Max加西区域行政副总裁阿什(Elton Ash) 表示，违约潮将会引发"骨牌效应"，除了外国买家外，被违约的本地人亦会受到牵连，无法按计划购买新单位。   // 　　莫里森更指出，由于当中可能涉及还未落成的柏文楼花，因此预料这股"骨牌效应"可能会持续数年才结束。   　　阿什又指该公司已经出现违约个案，一名外国买家原计划购入位于西温一幢价值1400万元的豪宅，但新税制实施后，该买家要额外支付15%，即210万元税款，最后决定违约。阿什又指，新措施不但影响豪宅市场，相信连50万元以下的柏文单位也会受到冲击。 　　但是加拿大苏富比国际地产的行政总裁亨德森(Brad Henderson) 却认为，比违约潮更令人忧虑的是，投资者会想尽办法绕过法例以达到逃税目的，并把交易转到地下市场，令政府更难作出监管。 　　另外，早前有本国律师指出新措施违反北美自由贸易协议(NAFTA)，可能会引发来自美国或墨西哥的买家提出诉讼，而中国买家亦可能以新例违反《加拿大权利及自由宪章》为理由，提出法律挑战。 　　对此，省财政厅发言人Jessica McLachlin表示，所有新法例都受过严格的宪法审核，强调省府有权推出新政策以保障地产市场稳定发展。 　　魁省投资移民躺枪 　　针对卑诗省省长简蕙芝曾对魁省投资移民最终未居住在魁省，热钱流入大温炒楼的关切，魁省移民厅表示，魁省已着手研究对计划作出修改，设法加强要求投资移民在魁省实际居住的机制。 　　魁省投资移民计划对申请人的投资要求为80万元，资产要求160万元，申请人只需要投资，并不需要创业，特别适合一些有资金但事业仍留在中国的申请人。 　　魁省移民厅提供统计指出，2011年至2015年总共接受20,720个投资移民，当中有近6成来自中国，人数达到12,296人，其中2014年即有1681人，2015年有2514人，2015年较前一年增加49.55%。 　　魁省投资移民计划最大申请来源是中国，其次是伊朗、巴基斯坦、埃及及印度等。 　　卑诗省于8月2日开始实施额外15%外国买家物业转让税后，一些无永久居民身分的买家由于不愿支付高额税款，于是违约，或是延后购买计划。在此同时，网上即出现许多魁省投资移民申请的讨论，有不少经纪及移民顾问则建议想在大温投资房地产又不想付高额税款的申请人，快把握QIIP仍在接受申请的机会，并采取行动。 　　魁省移民厅发言人巴里布(Karine Baribeau)指出，QIIP目前接受申请的1900个投资移民名额，从5月30日开放，受理时间至明年2月28日为止，其中分配给中国（包括香港及澳门）的名额为1330个，而目前仍有申请名额。   　　针对QIIP向来被批评指该计划引进的移民，许多是中国移民，最后并未实际留在魁省居住，移民业界估计可能只有10%左右的投资移民后来住在魁省，其余高达9成的投资移民，均去了大温地区或是多伦多。 　　巴里布说，魁省虽然对移民抵押时居住地点有所掌握，不过，由于依法加拿大人可以自由移动，以致抵�居住地点的资料，无法说明移民在魁省居住的情况。 　　她表示，魁省知道欲挽留投资移民在魁省发展并不容易，也知道投资移民挽留率太低的问题，但她就强调，投资移民后来离开当初申请的省份，这不是只有魁省才遭遇的问题。 　　实际上，不只是魁省投资移民后来可能转住大温居住，一些其他省份例如缅省或沙省，或是大西洋省份的省推荐移民，最后均可能离开申请移民的省份而移居到大温，而这在加拿大也是合法的行为。

温哥华15%的房产转让税，针对国外买家，可以称之为“排外税”。温哥华15%的房产税政策一经出炉，就在加拿大引起了海啸般的关注。当时肯定的态度有之，否则的态度也有。但是从长远来看，房产税可能会带来难以估量的恶果。 温哥华房产转让税政策太草率 在任何国家，楼市都在国家经济中占有很重的比重，所以无论发布任何政策，都要慎之又慎，但是温哥华显然没有做到。 自6月10日起，卑诗省府要求非加拿大公民及非永久居民购房时必须申报国籍。 7月7日，卑诗省财政厅首次公布了6月10日至6月29日之间，全省10,148宗房屋交易的外国买家数据。 随后省府将数据更新至7月14日，房屋交易总数扩大至19,383宗。 从6月10日至7月14日，也仅仅才收集了一个月多4天的数据，卑诗省政府就敢在7月25日发布国外买家在本地购房要多交15%转让税的政策，这是何其草率。 众所周知，一个国家或政府制定以及公布一项政策之前，都是需要通过大量的时间和调研来收集数据的。许多国家颁发一个房产政策可能会经过1年甚至更久的时间来调查，以及考虑后续可能带来的问题及应对策略;而卑诗省只用了一个多月，既完成了调研，又完成了政策的出台，该夸政府的办事效率高吗? 着眼未来：不利于楼市的长远发展 房产转让税一出，短期内可能会令温哥华楼市降温，但是从长远考虑却是治标不治本。首先，不难预计购买温哥华房地产的外国人肯定会急剧下降，但是海外买家只占10%，对温哥华楼市的影响是有限的。温哥华作为一个国际性的城市，其房价的走向必然是与国际房价走势一致的。显然，目前国际性城市的房价都是看涨不看跌，所以温哥华房价从长远看是不会降的，短期内降得原因也仅仅是政策在心理上对市场的震慑。 楼市有一个很明显的特点，就是买涨不买跌。若是温哥华楼市跌了，那么将会跌的的头破血流，楼市进入有价无市的状态。买房和卖房形成长期的拉锯战，房屋成交量大幅度萎缩。没有交易就没有税收，政府失去税收，大众的福利又该如何保障? 排外情绪：移民的日子不好过 温哥华是国际性质的大城市，外国人的成分也是很复杂的，有打工的，有留学的，其中好多人都是潜在的移民群里。日前，移民部长还就增设签证处问题与中国商议，旨在吸引更多的留学生和技术工作人员来加拿大，甚至留在加拿大。本来高房价就堵住了高端海外人才来温哥华的路，现在倒好，房产转让税一出，直接就出局了。 温哥华一直将房价太高归咎于外国人，尤其是中国人。在今年5月份，就中国人推高房价，有一部分温哥华人包场开市民会议，但会议很快就演变成了针对中国人的“批斗大会”。温哥华的房产税政策带有明显的排外色彩，如果房价不能应声下降，那么温哥华人的排外色彩将更加浓厚，接下来就要拿对加拿大没有感情的“空中飞人”，抢去白人豪宅或者抢去白人工作的“外国人”开刀。那样，移民的日子就不好过了。

据彭博周五（8月12日）报道，加拿大最大的两家养老金基金公司正在打算出售其位于温哥华的办公物业，因离岸资本的涌入，温哥华办公物业价格上涨。   据熟悉交易的人士透露，安省养老金计划HOOPP正在出售位于本拿比Willingdon公园的一块近百万平方英尺（92903平方米）的9层办公楼，距离温哥华30分钟车程。处于同一地段的加拿大第二大养老金公司Ivanhoe Cambridge的魁省分部打算出售铁道镇 Metrotower1和2的办公楼的物业。每个物业大约售价为4亿加元（3.1亿美元），总售价为6.17亿美元。 今年温哥华办公楼炙手可热，领涨北美。大笔交易包括Brookfield Property Partners LP以4.28亿加元出售Royal Center；中国安邦保险公司斥资10亿加币购入Bentall Centre。   据Colliers International第二季度的报告，衡量物业投资回报的资本化率在温哥华市区从一年前的4.3%下跌到3.5%，是北美最低的之一，因投资需求上升，净收入除以物业价格的资本化率反而下降了。

　　中国驻温哥华大使馆总领事刘菲本周对BC省针对温哥华海外买家的15%额外附加税提出质疑。刘菲认为，向海外买家征收15%的附加税可能不会达到政府所说的目的，即解决温哥华房屋可负担水平问题。 　　刘菲在本周四(8月11日)的一次采访中表示，“为什么要征收15%的附加税?为什么要现在征收?为什么把税率设在15%?政策制定是出于什么具体目的?政策能不能完成这些目的?这些问题目前都没有确切答案。”刘菲表示，“政策出台的初衷是让温哥华当地的年轻人有能力负担当地的房屋，但问题是，我甚至不确定50%的税率能够完成这个目的。那为什么要出台一项15%的附加税呢?”   　　刘菲表示，作为中国驻温哥华总领事，她获悉很多国际留学生因为BC省的新政进入一个两难的境地。他们在当地购买了尚未过户，甚至尚未建成的楼花准备自住。结果在已经交了定金的情况下遭遇15%附加税的实施。他们面临一方面是多交15%税款，另一方面是已经签订的合约可能必须被迫放弃订金违约甚至被上诉的不利境地。   　　温哥华地产研究机构Urban Analytics Inc.表示，目前温哥华可能有大概2300个案例是上述情况。受到影响的房地产总价值可能达到12.5亿加元。加拿大最大地产公司之一Re/Max Holdings Inc.温哥华方面表示，仅在本月该公司已经签好的合同就有45个最终被迫违约。不光是买方，连卖方也因为合同解约损失很多，或者处于不利的境地。 　　刘菲表示，将高房价怪在海外买家，尤其是中国买家身上是不正当的。尽管中国买家的确是海外买家中非常大的一部分，但他们在整体的比例仍然很小。不足以直接影响整个市场。温哥华过去一年中房价涨幅达到30%，这不能全怪在中国买家身上。 　　刘菲表示，解决温哥华房价涨幅过高的问题需要从实际数据着手，尽量让需求和供给之间获得平衡。同时，温哥华缺少便捷的公共交通系统以及很多地区禁止修建高层公寓建筑的规定也是房地产市场库存稀缺的主要原因之一。很多温哥华地区的居民，为了能够享受山景、海景，极其反对他们的住宅区附近修建高层公寓，这种文化导致温哥华缺少年轻人可以负担的公寓。 　　刘菲最后表示，“政府如果没有计划的话，那么任何政策都可能是一个灾难的开始。”  

　　外国买家物业转让税实施之后，有北岸地区(North Shore)的经纪反映有多宗数百万元的房地产交易告吹，也有中国买家担心原来已签约的一间250万元西温房屋，加税之后资金不够。有经纪预测税率高达15%的外国买家物业转让税，令本来过热的楼市轻微冷却，预期受到该税的后续影响将逐渐浮现。 　　REW.ca访问Re/Max公司在西温的地产经纪艾勒斯(Brent Eilers)指出，省府开徵外国买家税是他多年所见有关地产最为震惊的事件，没有人知道之后如何发展。 　　艾勒斯表示，外国买家税肯定对市场造成影响，特别是西温或是北温，这些地区主要依赖外资或是新流入资金。   　　省府上月公布6月10日至7月14日的外资统计显示，大温地区房地产交易有10%左右是由外国人购买。有地产经纪则估计北温及西温一些高价房地产交易，有相当数量是由外国人购买。报道说，没有人知道该税对市场的长远影响为何。   　　另一名地产经纪安杰尔(Allan Angell)指出，大家就是按兵不动，并等待可能的影响出现，其影响可能是非常严重，又或者是人们根本不在乎。 　　地产业界批评一些8月2日之前已经签约，但房屋未过户的外国买家，必须支付15%的税，这对之前的买家来说非常不公平。 　　艾勒斯则说已知有多宗大笔金额的买卖可能告吹，例如一间位于西温楼价达1300万元的房屋交易即已受到影响。 　　西温MacDonald　Realty的经纪泰勒(Steve Taylor)则说，不久前他为一名在Ambleside的退休夫妇找到一名中国买家，该中国买家同意以250万元买下该夫妇的房屋，也在新税公布之前签约，但还未成交。 　　泰勒说，后来该中国买家说他们没有足够的钱付额外的税，而这时退休的夫妇又已购买另一间房屋，距离成交日愈来愈近，还不知道最后能否顺利成交。 　　报道表示，自从新税实施以来，西温及北温的楼市，尤其是独立屋的销售突然呈现诡异的安静，与今年春天时买家疯抢情况完全不同。

　　加拿大BC省日前实行了针对海外买家额外征收15%土地转让税的政策，并表示政府调查发现海外买家的数量高达20%。但有经济师表示，这项数据仅根据短短5周的观察结果所得，实际上是夸大了海外买家的比例，从长远来说对抑制市场起不到作用。   　　BC省地产局首席经济师Cameron Muir表示，省府根据大温哥华部分地区在五个星期内的数据得出结论，五个买家中就有一人来自海外，海外买家比例占到近20%。随后政府就根据这个结果制定并实施了这项新的税政。因此Muir认为，这项政策实施后，只会给市场带来短期的震荡，对于长远压制楼市涨价起不了作用。   　　Muir还表示，根据他对于市场分析的经验，全年海外买家所占比例仅10%。他认为，BC省太快实施这项措施，其实应该等到收集了至少6个月的数据之后再定夺。 　　根据2014年CMHC的报告，购买所有类型公寓的海外买家比例仅为2.3%，而2011年时，所有海外公民或临时居住者购房的比例还不到1%。另外根据2015年大温哥华地区的调查，海外买家的购房交易只为3.6%。 　　Muir说，虽然在这项新的税政实施的前几个星期，房子交易的速度放缓，但房价仍在增长。七月份共有9900套住宅，交易量与去年同期相比下降了3.4%。然而住宅的均价却比去年七月上涨了9.1%，达到66万3411元。  

列市市长马保定赞成外资买农地徵重税，避免抢高地价。 省府实施15%的外国买家转让税，不适用该税的农地成为外资转移投资的目标，列治文市长马保定要求省府，应该将外国买家税扩大至所有农地，避免外资流入农地，炒高农地价格。　　据列治文区报《Richmond News》报道，马保定在刚开始时主张自由市场的原则，反对以任何政府措施干预外国人购买农地，但马保定后来改变立场。　　马保定解释，由于看到省府开徵外国买家税后，出现外国人购买农地再兴建大屋的诱因，因此希望省府考虑也对农地徵外国买家税，避免投机风气转至农地买卖。　　昆特兰理工大学(Kwantlen Polytechnic University)永续发展食物系统课程的主任马利尼克斯(Kent　Mullinkix)指出，他不仅支持省府对外国人投资农地课税，更希望省府禁止外国人买卖农地，尤其是目前农地每公亩价格已升至约50万元，农地价格高不利农夫种植农作物，生产成本过高将影响食物的永续供应。　　报道指出，马保定除了主张农地应该纳入外国买家物业转让税的实施范围，他和所有的市议员也已决定对省农业厅，以及主管农地使用的Agricultural Land Commission发信，要求省府制订法令，管制农地上房屋的大小，以及规定在农地保留区内物业上的房屋位置。　　针对列市为何不学习其他城市例如高贵林，限制农地上的房屋最多不能超过5300呎，以附例管制农地上房屋的大小，马保定说，列市在3年前也曾尝试提案，但在公听会时遭遇反对阻力。　　另一名市议员史蒂夫斯(Harold Steves)则说，他在推动限制农地上房屋面积的提案时曾被指对其他族裔有歧视。报道说，现在他或是马保定均不想在市议会重提此案。　　列市副首席行政长Joe Erceg上月向市议会报告时指出，市府已拒绝一项于农业保留地内兴建4.1万呎房屋的申请，其申请被拒原因是该计划与土地使用规定不符。他暗示该房屋有可能用作旅馆用途，而目前农地上兴建房屋的居住面积平均是1.2万呎，几年前农地上房屋平均面积为7000呎，现在已有所增加。

GTA的房价有多贵，如果只看数据，可能感受到的伤害没有那么大，但是如果告诉你“家庭年收入没有6位数，根本别想再GTA买房”，是不是就能感受到一万点伤害了。近日，加拿大房产中介机构TheRedpin对GTA的房价做了调查研究，根据研究报告，在加拿大，不论是买condo还是独立屋，如果家庭年收入低于$100,000根本别想，更甚的是，如果算上物业费和水电气费用，平均收入则需要达到$124,153。这真真是没有对比就没有伤害啊! 根据调查报告，如果你的家庭年收入在$76,057以上，可以考虑买房，但GTA地区就算了，你可以选择Lake Simcoe附近的Brock地区，因为这里上半年的平均房价为$373,269，但是这里距离多伦多有90分钟的车程。 此外，该研究还表明，GTA地区的房价大幅度飙升，例如，目前在该地区买房，家庭收入则必须比去年高17%，但是家庭收入涨幅远远没有这么高，也就是说，房价飙升的速度远远高于家庭收入上涨的速度，所以才会出现买不起房子的局面! 图片来源：Metronews 该研究报告还显示，目前房屋平均价格最高的地方为约克区的King Township，今年1月到7月的平均房价为$1209.8万，其次是Richmond Hill，平均房价为$106.6万。也就是说，如果想要在Richmond Hill买房子，假设每月的月供为$3,818，家庭年收入就必须达到$180,000，如果还想要买个车库，或者离地铁近点，再或者离学校近点，则需要更高的家庭年收入，有没有感受到一万点伤害呢? 图片来源：网络 最后，TheRedpin还整理了CTA地区的平均房价，以及购房所需要的家庭收入，小伙伴们赶快来围观吧，让伤害来得更加猛烈些，也看看自己的差距吧! King: 平均房价$1,208,094;家庭收入$205,525 Richmond Hill: 平均房价$1,066,569; 家庭收入$179,551 Oakville: 平均房价$995,666; 家庭收入$168,871 Markham: 平均房价$960,118; 家庭收入$161,662 Aurora: 平均房价$941,068; 家庭收入$162,741 Vaughan: 平均房价$921,714; 家庭收入$156,731 Whitchurch-Stouffville: 平均房价$920,463; 家庭收入$157,688 Caledon: 平均房价$768,988; 家庭收入$136,641 Newmarket: 平均房价$761,080; 家庭收入$134,605 East Gwillimbury: 平均房价$753,054; 家庭收入$132,365 Toronto: 平均房价$736,932; 家庭收入$124,126 Uxbridge: 平均房价$729,755; 家庭收入$134,712 Burlington: 平均房价$678,401; 家庭收入$118,893 Milton: 平均房价$629,536; 家庭收入$108,246 Mississauga: 平均房价$620,606; 家庭收入$109,560 Pickering: 平均房价$599,267; 家庭收入$113,595 Whitby: 平均房价$574,506; 家庭收入$109,671 Brampton: 平均房价$570,380; 家庭收入$105,743 Ajax: 平均房价$568,342; 家庭收入$108,207 Clarington: 平均房价$459,464; 家庭收入$90,141 Oshawa: 平均房价$427,790; 家庭收入$87,801 Brock: 平均房价$373,269; 家庭收入$76,057

温哥华推出的15%房产重税，令中国土豪再也不能痛痛快快的炒楼了。不能炒楼了也没关系，中国土豪已经找到了新的商机，目前正在大举收购加拿大蓝莓农场。而中国土豪收购蓝莓农场的目的，不得不让人感叹，都是一群老狐狸。 说起蓝莓，相信许多加拿大人都如数家珍。蓝莓不但好吃而且是有名的保健和食疗水果，在2016年这样的现代社会，追求保健的一代人对食用蓝莓表现出了极大的热情。 中国土豪大举收购蓝莓农场 路透社记者报道说，中国投资者不但在温哥华甩下大笔资金购买房产，而且斥资在温哥华周边的农业带大量并购蓝莓农场，然后把这些买下来的蓝莓农场租给当地种植蓝莓的专业户经营。近年来温哥华周边地区出售的小农场有至少一半、出售的大农场几乎全部是被中国大陆资金或者是与中国大陆投资者有关的人买下。 中国资金的大量涌入让温哥华周边农业带地区的每公顷农地价格暴涨到加拿大平均农地价格的230倍。加拿大全国农地的平均价格是每公顷2460加元;而2015年年底售出的温哥华附近农业带地区的一个4.5公顷的蓝莓农场的成交价是每公顷57.3万加元。 蓝莓价格暴跌 中国土豪收购农场真实原因 产量大量增加、却没有找到新出口市场的加拿大蓝莓大量涌入加拿大本地市场，让蓝莓的批发价格猛降。今年产季高峰期的价格降至每磅不足一加元，据种植商称，仅为几年前水平的一半。 蓝莓价格暴跌，赚不到很多钱，那么中国投资者热衷于购买蓝莓农场的真实原因究竟是什么?有房产经纪人称，中国投资者看中的是这些农田的再开发潜力，他们线放的很长。中国投资者把农田看作彩票，一旦城市扩张，政府将被迫放弃对这些土地仅作农用的严格禁令。有些投资者则在建造面向退休人群的豪华庄园，周围种满蓝莓。