地产

BC省地产协会(British Columbia Real Estate Association)本周四(8月11日)发布一份报告表示，省内房地产销量在进入夏季之后开始下滑，7月MLS数据库统计的房屋销售量为9900个单位，相比去年同期下降了3.4%。   数据显示，7月BC省房屋销售量出现3.4%下滑，同时总销售金额增长至65.7亿加元，相比去年同期上升5.4%。温哥华房价在过去一年中涨幅接近30%，整个BC省按照MLS数据库的显示也上涨了9.1%，所以总销售量仅上涨5%左右表明销售数量的确有很大下降。目前BC省平均房价为66.34万加元，相比加拿大整体的50万左右和某些省份35万左右的房价，BC省房价仍然处于遥遥领先的局面。     BC地产协会首席经济学家Cameron Muir表示，“省内房屋需求量在近期表现相对适中。今年早些时候房屋需求达到空前高涨，但进入夏季之后已经有所回落。销量下降对于房屋库存重新积累有非常大的帮助。同时今年春季那种不可持续的价格快速攀升理论上也会逐渐缓和。”   BC省今年至今已经销售了565亿加元房地产。这个数字比去年同期增长了45.5%。销售数量也增长25%至77261个单位。   省内在7月末公布了对温哥华地区海外买家征收额外15%附加税的决定。导致大量已经签约但没有过户的房屋在7月29日周五的最后期限交接。当日的房屋过户数量也接近了BC省7月整体的房屋交易量。   很多人认为，新的房地产海外买家附加税能够为温哥华房市带来降温。但也有分析指出，就像这次BC地产协会数据显示的一样，7月BC省房地产市场销售量已经开始下滑，政府在最后一周才出台新政，实际上只是借了销售下降的东风，并不是因为新政出台才导致销量下降。   政策的出台伴随很多争论，而目前其影响力也在不断发酵过程中，究竟未来会如何演变还需要今后几个月数据出炉之后才能有结论。

今日，最冲击人眼球的新闻，莫过于香港楼市出现-20%的首付，也就是香港开发商愿意倒贴20%的首付给购房者，李嘉诚再放“狠招”，为促进房屋销售，旗下的长江实业地产提供了123%的按揭选项。有分析认为，这是香港楼市大变的信号。   对许多买家来说，香港房价已经到了高不可攀的地步，为了把房子卖出去，开发商纷纷推出优惠按揭计划。   最近几个月来，香港开发商向买家推出了相当于房价123%的按揭计划，这不禁让人回想起十年前美国房地产市场火爆时的场面。     分析师和香港银行监管机构表示，这类贷款会给买家带来更多风险，并可能推迟本就姗姗来迟的房价调整。   开发商不愿意大幅减价销售，因为这样做对利润的冲击更直接，所以采用了优惠按揭的营销方式。   李嘉诚再放“狠招”，为促进房屋销售，旗下的长江实业地产提供了123%的按揭选项，意味着购房者可以拿到房价1.23倍的贷款。这些计划都需要买家用另一套住宅作为抵押品。   但也有分析警示，这是一个陷阱：   香港楼市已经跌了约9%，但是业内认为今年要跌15%左右，也就是当前香港楼市还没跌够，但是20%负首付，确实让人吃惊，因为这似乎预期未来香港楼市要跌20%，甚至更多。   不管是开发商营销手段也好，还是开发商真的害怕楼市下跌，但是几乎所有人认为香港楼市将下跌，这是不争的事实，所以一些开发商对未来的预期放得很低，想尽办法跑货。   因为香港是经济自由港，资本在香港来去自由，一旦美联储加息预期起来，大量的资本将从香港回流美国，这也会使得香港楼市进一步下跌。   不管如何，但是香港出现负百分之二十的首付，还是刷新了人们对房地产的认知。香港经历了几轮房地产泡沫破灭，对于房地产熊市心有余悸，所以对于市场的敬畏感非常强。   按照香港金融管理局（简称：金管局）的规定，银行最多只能提供相当于房屋价值60%的抵押贷款。但鉴于开发商的贷款是由自己旗下的金融子公司提供的，所以能够避开银行业的监管规则。在香港，金管局所扮演的角色相当于央行。   新鸿基地产和长实地产表示，他们的贷款计划旨在帮助买家置换更好的房子，同时还能避开银行严格的财务审查。   第一太平[-1.22%]戴维斯香港(Savills Hong Kong)的Jack Tong表示，开发商按揭计划的一个后果就是购房者要承担主要风险。由于三年后这些按揭贷款的利率会上调，按揭人等于是在押注他们的房屋净值能够保持坚挺，这样他们就能再融资或是卖掉房子。   危险在于，购房者可能陷入住宅负资产的困境，即未还清的按揭贷款金额超过了住房价值。如果发生这种情况，无论是卖房还是再融资都会有困难，止赎风险也会加大。金管局数据显示，截至6月末，负资产住宅按揭贷款数飙升至1,307宗，2015年12月底为95宗。   开发商的按揭计划引起了金管局的警惕。   金管局副总裁阮国恒(Arthur Yuen)在网上发表声明说，即使眼前的优惠可能很诱人，购房者也要考虑未来可能出现的变数。   新鸿基地产表示，他们的按揭计划并不是要增加购房者的风险，因为他们允许买家靠过渡性贷款处置之前的房产。长实地产没有回应有关其按揭计划风险的置评请求。   分析人士说，如果开发商继续绕开银行的按揭规定去发放贷款而非降价，香港房价可能高烧不退。中原地产(Centaline Property Agency)编制的中原城市领先指数显示，香港房价一度较去年9月份高点回落11%，但从3月份开始有所反弹。

温哥华市中心著名的Pacific Centre商场重建计划在本周由Cadillac Fairview公司正式提交给市政府。如果政府最终审批通过，那么温哥华市民熟悉的Georgia街玻璃圆顶大厅可能将会被新的更大型的零售商场所取代。   Cadillac Fairview公司的新计划中，Pacific Centre现在地址上将会修建一座31603平方英尺的新玻璃棚顶商业中心。商业中心将配备一个含有大量室外就餐位置的餐饮露台，同时还会有一个类似现在Vancouver Convention Center的绿色植被屋顶。 新的商业中心设计由Perkins+Will Canada Architects温哥华办公室的设计师负责完成。在Pacific Centre商场运营方与市政府进行了长达十年之久的讨论之后，改建计划终于在近期排上议程。Pacific Centre商场方面作为妥协条件，同意支付在商场内天车站出口的建筑费用，而市政府方面也满足了商场方面重新规划增加零售区域面积的要求。   温哥华市政府前城市规划总设计师Ray Spaxman并不是改建计划的拥护者。他尤其不满的是新的计划中没有提供一个类似现在玻璃穹顶大厅这样显眼、让人聚集的场所。Ray Spaxman认为，设计中应该至少为新的Pacific Centre提供一个显眼的入口。这是作为温哥华市中心地标性建筑的必要元素。   Ray Spaxman的位置目前已经决定由旧金山前城建规划主管Gil Kelley接替，交接将会在9月15日生效，不过Ray Spaxman作为温哥华数十年老资格的规划专家仍然将继续为市政府提供意见和建议。所以目前Pacific Centre商场改建计划能否实施还是未知数。   一旦最终获得市政府批准，那么温哥华市民可能就要和Georgia夹Howe街的玻璃穹顶建筑说再见了。

今年夏天骄阳似火，天气炙热灼得人心烦，可是比起加拿大房地产的热度，这就不算什么了。为了给房地产降温，从政府要员，到银行分析师走马灯式的发表各种严厉措辞，并且在本月初，温哥华针对海外买家征税，房地产市场在当前令人炫目的高位，这些言论和措施的出台，然人感觉房地产市场有些摇摇欲坠的感觉。 其实，不必杞人忧天，全球房产都处于上升的派对中，何时曲终人散无人可知。从当前的情况看，诸多因素对加拿大房地产有利。 首先，全球央行都在坚决执行超宽松的货币政策，加拿大央行去年两次降息令加元暴跌，使得加国房地产成为了疯抢的对象。今年以来，加元兑美元进行逆袭，老百姓赴美旅游的底气增加些许，但是代价却是惨重的，加拿大出口贸易连续创下记录赤字，如果不进一步打压加元汇率，加拿大经济将面临重大挑战。因此，对于加拿大央行而言，让加元汇率贬值已经是没商量的事情了。加元的贬值将进一步刺激海外资金购买加拿大房地产的热潮。 第二点，欧洲负利率，英国降利息，使得加拿大的债券成为香饽饽。随着欧洲央行基准利率已经降至-0.4%，全球12万亿的国债收益成为了负值。负利率，负收益在欧洲大陆肆虐，这股风已经登陆加拿大，加拿大十年期国债收益率在过去的十二个月竟然被腰斩!从上图可以看出，加拿大十年国债去年夏天的收益率还接近2%，今年夏天却数次向下突破1%!由于加拿大的房贷利率是与十年国债挂钩的，房贷利率进一步的下降，会让更多过去负担不起的买家进入房市，抢offer的排队长龙很快又要出现了! 第三点，也就是我们今天文章要谈的重大利好。今天，CMHC加拿大房屋贷款公司表示，将向欧洲投资者出售30亿加元的按揭抵押贷款债券。Desjardins Securities预计，CMHC出售的30亿按揭抵押贷款(其中可能包括派息和浮动派息两种债券，分别来匹配标的资产，即加拿大的固定按揭FIXED RATE 和浮动按揭VARIABLE RATE两种贷款)。 为什么认为这是对房地产的利好呢? 许多人对房地产的担忧，不仅仅来自利率的上升，如果银行收紧贷款政策，没有足够的弹药，又何谈能够进行抢offer 大战呢?可见，宽松的贷款政策对于房地产同样具有利好作用。去年以来，虽然利率走低，但是银行惜贷情绪严重，这显然对于大批嗷嗷待哺的房屋购买者是一种煎熬。问题的根源都来自CMHC，房贷问题在本质上，其实是将纳税人绑上战车，因为如果出现亏损，加拿大的银行会将房贷的一部分风险转移给房屋贷款中心CMHC。因此，CMHC不希望银行过度放贷，并且自己担保的按揭贷款也有上限，这样就使得放贷市场出现惜带气氛。 CMHC属于加拿大的国有企业，担保着近6000亿的房地产抵押贷款，这个角色与当年美国的房地产担保公司房地美和房利美类似。从审慎性的角度看，加人负债水平已经高达167%，这样高的负债水平，令人担忧加拿大的信贷扩张已经走到尽头。目前由加拿大的CMHC所担保的房屋贷款水如此之高，银行一旦有什么闪失，这些损失都将由政府承担，并像美国政府一样，用纳税人的资金救助房地美和房利美，加拿大同样会把CMHC的损失转嫁给纳税人。因此，现在银行收紧按揭的源头，来自CMHC对于房地产按揭贷款的担忧。 现在好了，CMHC找到新的出路，欧洲投资者在负利率的折磨下，要么就选择德国的负收益国债“保本”，要么就要面临希腊等背负着糟糕信用记录的二线国家债券，于是渴望收益的欧洲投资者把眼光转移到加拿大国债，企业债，甚至房屋按揭债券上。 CMHC是给首付不足20%的贷款人保险，随着证券化打包成MBS (房贷抵押债)，CMHC还承担了一个“影子银行”的角色。大家可能觉得，按揭贷款怎么能打包成债券呢?其实，这就是金融工程的成绩。银行一般不愿意把大量的按揭贷款放在自己的资产负债表上，因此，将其以一定的价格专卖给愿意承担风险的投资者，对于这些拥有房贷按揭的投资者而言，其实就如同购买了债券一样，会收到稳定的利息，但是与普通债券不同的是，当房地产价格下降时，将会遭受损失，更重要的是，这些按揭不具备国债的信用背书，一旦价格下降过多，就会出丧失流动性，即无论出价多低，也无人问津。这种情况，我们在2008年美国房地产次贷按揭债券崩盘时曾经亲眼看到，那么多被高盛等投行以定期存款方式兜售给全球投资者的债券，短短几周内就缩水的不成样子，信用市场上无人能够成功买卖这类债券，于是引发了系统性崩盘的危险。 当然，加拿大与美国不同，加拿大的房价尽管违反了所有已知规律，但是仍旧疯狂的上涨，这当然也有好处，只要房价涨的大环境下，房地产按揭债券就有人买，欧洲投资者就是看到加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘，所以开始涉足加拿大按揭债券。这条路一旦走通，加拿大房屋贷款收紧的情况马上就会缓解。 今天，我们看到加拿大的CMHC将开拓欧洲市场，把加拿大的房地产按揭贷款卖给被负利率折磨的发疯的欧洲投资者，负利率肆虐的欧洲投资者我们当然表示同情，当我们更多的则是，为加拿大房地产按揭市场的新局面感到高兴，如果有欧洲的大量资金支持，加拿大人也会过上美国在2008年前的好日子( 2008年前美国房地产的疯狂上涨，是充裕的贷款资金造成的，美国的房地产按揭以债券的形式卖给许多机构投资者，正是因为有了全世界的买家给美国买单，美国人才可以无限的享受低利率的房屋贷款，从而促成了美国历史上最大规模的房地产泡沫。)按揭利率越来越低，按揭贷款随手可以办妥，10%首付，5%首付，甚至零首付都有机会卷土重来，加拿大房地产的好日子似乎才刚刚开始!

　　大多地区一名68岁华裔男子涉嫌操作庞氏骗局被警方拘控。案件中有20多人被骗，受害人多数是长者，被骗资金达200万元。 　　经营了12年的庞氏骗局 　　约克区警方发布公告称，68岁的华裔嫌犯Gerrard MOK家住Milton，他在2002年至2014年期间，以投资顾问的名义，操作一个房屋按揭投资骗局。 　　嫌犯先是说服受害人将大笔的资金交给他作投资，并称他们会收到投资回报。最终，到了2015年，支付给投资者的款项被中断，受害人才起疑报警。 　　警方于2015年4月展开调查，发现嫌犯实际是在操作一个庞氏骗局，将受害投资人的资金转付给其他受害人，所谓的按揭投资背后根本没有任何房产存在。 　　约克区警方已经在约克区、皮尔区、Halton区、多伦多市以及Wellington County等地找到超过20名受害者。许多受害人都是年长者，他们的退休生活都依靠这些投资资金。 　　本周三(8月10日)，警方在嫌犯位于Milton的家中将他逮捕，并对他控以欺诈罪。

8月10日，河南郑州，位于农业路、花园路附近的豫博大厦写字楼前广场，布满密密麻麻的钢勾。连日来，豫博大厦前广场路面上突然“长”出了密密麻麻、眼花缭乱的弯曲钢勾。图为大厦广场上密密麻麻的钢勾给行人进出造成极大不便。刘鹏 摄 记者经调查了解，当地为了农业路快速通道项目，将该广场规划成了一条行车通道。因此处广场下方系大厦的两层地下停车库，钢勾则是为了下一步的道路加固所用。图为一名在此大厦办公的员工跳上台阶躲避钢勾。 此举引发大厦业主及在此办公的员工强烈不满。他们在吐槽出行不便的同时，更为下一步道路一旦通行后路面是否安全深感担忧。图为大厦广场上密密麻麻的钢勾。 图为大厦广场上密密麻麻的钢勾。 图为大厦广场上密密麻麻的钢勾。

大温地区住宅空置率再创新低，使大量租客被业主“合法”驱逐并规避BC省年租金涨幅限制。配图为本拿比铁道镇一座即将被拆迁的租赁公寓，不愿被驱逐的租客抗议BC省住宅租赁法规定，每年年租金增长不得超过2.9%，但在当前温哥华住宅空置率低至0.6%的前提下，大量业主利用合同漏洞，选择以驱逐租客为要挟，大幅增加租金。以下是常用合法驱逐方法：如果业主声称，家庭成员需要自用或者进行装修，可以合法驱逐租客，但必须提前2个月书面通知租客而另一个合法方法则是标准租赁合同漏洞，业主和租客可以签署“固定期限”租约，约定到期后租客必须搬离。这种情况下，到期前租客常常被迫签署新的租约，很多情况甚至接受加价30%! 见下图：对于这2个租赁法漏洞，很多人士呼吁政府修法。 BC省业主协会（Landlord BC）谨慎通知其成员，不要借当前市场行情，滥用这些合法驱逐条款。而BC省住房部长柯勒曼（Rich Coleman）则认为当前法律对租客已经有足够保护，省府没有计划在这方面修法。

2周前生效的BC省新法已经使至少25座老旧公寓大厦表达集体出售给开发商的意愿，供其建筑高层公寓使用。而这些暴富的公寓业主必将再次进入市场，掀起下一波房地产高潮。 配图为本拿比某在建高层公寓 BC省新立法规定，多户共管住宅业主只需80%批准，即可通过决议。该新法将使多户共管住宅更容易整栋转手。原立法则规定，如果不能获得100%批准，多数业主必须通过法院程序，从而使过程过于漫长而昂贵。 BC省共管公寓业主协会常务董事和物业顾问吉尔文图（Tony Gioventu）称，根据该协会粗略统计，目前至少有25个共管物业大厦正在寻求买家，这些物业大多数离天车站2个街区内。 在此之前，由于漫长而昂贵的法律程序，大部分开发商都是通过收购“土地打包”集体销售独立屋获得土地，通过土地打包销售，独立屋业主大约可以获得市价双倍的卖价，而新法后一些老旧公寓甚至城市屋也进入开发商的视线，他们通常可以获得超过50%到3倍的常规单户市场卖价，吉尔文图介绍说， 比如一个32.5万的老旧公寓单位，很可能卖出97.5万的高价。 吉尔文图称，目前开发商主要兴趣点是那些近期可以修改规划，改建高密度住宅的地区，特别是以下几个天车站周边： 本拿比市的Brentwood, 铁道镇，洛歇镇，北温市Lonsdale码头区以及新西敏车站周边6个街区内。 吉尔文图说，这一波拆迁将对市场带来下一波高潮。比如一座100个单位的城市屋社区要拆迁，你会发现突然市场上出现100个兜里揣着百万加元现金的业主，在同一个地区争抢房源，即使只有一半人在同一个地区购房，都会对市场造成显著的买方市场压力，这将是下一波房地产高潮的到来。

本那比四个城镇中心包括铁道镇获准更高密度 　　本那比市府遭投诉事前没有适当的公众咨询便批准市内四个城镇中心可有较高密度，市府此决定被指导致一些旧楼被清拆，其所在土地为重建目标。 　　本那比优先联盟(Burnaby First Coalition)主席沃德(Helen Ward)表示，她的投诉是关于本那比四个城镇中心，包括铁道镇(Metrotown)、埃德蒙兹(Edmonds)、洛歇(Lougheed)和布伦活(Brentwood)获准更高密度，但市府之前却没有进行适当的公众咨询，她指这违反《地区政府法》(Local Government Act)。 　　《地区政府法》规管社区规划的密度，将进行修改前需要公众咨询；沃德指出，市议会没有做这点，尤其将楼宇最高55米的上限修改至70米一项。 　　市府修例的决定被指导致铁道镇一社区的三层高较旧柏文大厦遭清拆，使数以百计的租户失去住屋，他们不少是属低收入人士。 　　沃德续说，希望能停止拆除这类柏文，即使大厦重建，也不一定要高数十层，"他们可以较小型或渐进式，本那比有很多可发展的土地，而又毋须踢走一些单亲家庭、难民或低收入人士。" 　　曾参加上届市选的沃德于今年6月向申诉专员办公室投诉，办公室曾先建议她直接与本那比市府会面，不过她称其要求遭市府拒绝，并因此引发调查。 　　申诉专员办公室发言人指，申诉专员没有强制执行的权力。若果涉及公众利益，会提出建议，在大部分的情况下，公共机构都会接受办公室调查后提议的解决方法。

加拿大新不伦瑞克省有意见房子近30年被汽车撞了9次，连保险公司都不再愿意为这间房子投保，屋主夫妇彻底崩溃，并要求省政府找到一种方法来保护这间房子不再受汽车撞击。 这间房子位于Tracy市，屋主特里·诺布尔（Terry ）和莫琳·诺布尔（Maureen Noble）于上世纪70年代搬至这间房子居住，上个月，他们的家第9次撞了进来，汽车穿过他们的家，撞上房子的另一边的电线杆才停下。 图：第9次撞击 男屋主特里·诺布尔说道：“这就像一个炸弹爆炸了。” 诺布尔说，没有人受伤。 这栋房子位于Tracy 市101号公路一个急转弯的旁边，这个地方的时速是每小时30公里，但上个月撞上房子的汽车，时速至少80公里/小时。 保险公司已经连续9次提供赔偿修复被撞坏的部分，这对夫妇由于被撞到有经验，把房子前面的部分当储藏室用，虽然他们很想把它当做卧室或厅使用。 图：2007年被撞的情景 图：屋主莫琳·诺布尔 诺布尔夫妇表示，政府已经在房子前面安了一个减速标志，当显然不管用，他们要求交通部在房子前面安一个闪光灯或在房子附近修建防护栏。运输和基础设施部门的一名代言人表示，该部门已经意识到的这个问题，并正在审查相关情况。

　　多伦多中区唐人街附近肯辛顿市场的多间住宅和商业单位于今年6月底换了新业主后，租金要狂涨50%，租客们对此大为不满，坚决抵制。目前，这场租务纠纷越闹越大，不仅多次招来警察，房东还威胁说要打官司。 　　至少有30名租客受影响，其中有7人接受采访时说，他们遭到新房东的恐吓。 　　毗邻唐人街肯辛顿市场是多伦多的传统市场和著名景点。 　　Kensinton Place 38号是新房东的其中一处物业，住在那里的John Rose说，新房东未经允许派人进入公寓单位，拿走租客的物品。 　　然而新房东、CB Holdings公司业主Claude Bitton表示，受欺凌的是他的工作人员。他称租客对工作人员进行拍照和摄像，还招来警察。 　　2个月招来警察12次 　　警方证实，自6月底以来，他们已经12次接报赶到Kensinton Place 38号解决租务纠纷。 　　Bitton说，他是设法与那些选择留下来的租客达成一份更接近市场价值的新租约。 　　Bitton于6月28日买下五间物业，包括Kensinton Place 38号的一间低层公寓楼，Kensington Ave.25号、33号和35号的物业，以及附近一块地皮。他在交易的第二天致信给所有租客，要求他们提供身份证件，并对收租作出新的安排。 　　Kensington Ave. 35号的租客Andres Yates与另外4人合租，他说，房东的态度很不友善，提出租金从目前的每月2350元，狂涨50%至3500元，而且威胁说，为了涨租金不惜上法庭。 　　Yates认为这样涨租金不合法，但Bitton听后对他说，如果租客不在8月1日按新租金支付，就会被认为是擅自闯入(trespassing)。 　　到底是谁擅自闯入 　　Bitton事后对《星报》解释，称租客擅闯是因为还没有与他们签租约。 　　但是租客表示，一些人已经与前业主签过租约，还有一些人是与前业主口头达成一致。城市租客协会联盟(Federation of Metro Tenants’ Association)的负责人Geordie Dent表示，不论书面、口头还是暗示的租约都是合法的。 　　到了8月1日 ，Kensinton Place 38号的5名租客选择搬走。有8位租客的租金付到7月份，但是Bitton说，前房东Ken Tsui没有把钱转给他。 　　Bitton坚持认为，由于他没有收到7月份的租金，租客就是擅自闯入。 　　另一方面，租客们表示，CB Holdings的工作人员没有依法提前24小时通知就企图进入公寓单位。 　　Bitton的律师称，由于租客不合作，他们无法向房东及租客委员会提供关于这场纠纷的适当文件，也不能确定这些人都是合法租客。 　　律师又称，Kensinton Place 38底层单位的规划不是住宅用途，但是John Rose住在那里，所以他是擅自闯入。 　　Rose说，他与前业主有协议，允许他从8月1日起住在该单位。但是Bitton的工作人员于7月22日进入该单位，要拿走一架钢琴和一面镜子，直到警察赶到制止。 　　涨租规定 　　安省法律限制房东加租的幅度，2016年的规定是租金涨幅不得超过2%。假如房东能证明将对建筑进行大规模改造，房东及租客委员会可以批准更高的涨幅。另外，在出租屋空置时，房东可以设定新租金。 　　Bitton的律师表示，房东可以依据房屋抵押法(Mortgages Act )要求涨租，但是必须通过安省最高法院批准。 　　另据报道，安省房屋部门的调查执法组证实，他们已经联络Bitton，对那里的租务纠纷展开调查。 　　近日，当地社区组织肯辛顿市场之友(Friends of Kensington Market)和教会牧师纷纷声援这些受影响的租客，称这是城市旧区改造重建后地价及租金上升的一个极端丑陋的例子。

在温哥华房价居高不下的情况下，公寓出租的行情也看涨。近日一套顶级的两居室公寓挂牌出租，月租叫价高达近1万5000元。   这套顶级公寓在Erickson大楼内，该楼坐落于温哥华市中心Yaletown，以温哥华建筑师Arthur Erickson命名。这套公寓的月租价就是近日温哥华租赁市场火爆的一个例子。代理这套公寓的地产经纪Lindy Chow表示，租金高低也是市场需求和供给之间关系的结果。     她说，这栋Erickson大楼是温哥华最豪华的大楼之一，眼下租赁市场非常火爆，这套公寓开出这个价格是很优惠的。在温哥华市中心，只有30套类似的豪华公寓出租，对想要租这样房子的人来说，竞争很激烈，例如一些电影明星或制作人等都想租这样的公寓。   这套公寓每月的租金为1万4500元，相当于一年租金要付17万4000元，几乎是温哥华公寓平均租金的10倍左右。至去年12月，一套普通的两居室公寓在大温地区的平均租金为每个月1345元，但根据一份调查显示，这样的平均租金价格对民众来说已经太高了。   根据Insights West对373名租房者所做的调查，其中三分之二的人认为眼下租金太贵。民调测试专家Mario Canseco表示，还有一些回答问卷的人在意见反馈上写着，租房太难，考虑搬离温哥华。

加拿大统计局昨天公布报告指出，全国各市在6月批出的建筑许可证为64亿元，较上月下降5.5%，当中属住宅房屋的建筑许可证减少5%，也是连续3个月下调。安省及卑诗省的跌幅最为明显，但以大都会地区划分，多伦多却增加0.5%，温可华下滑25.2%，基秦拿-剑桥-滑铁卢跌幅为47.1%。   在住宅方面，批出的建筑许可证下调5%，总值为41亿元。虽然独立房屋的建筑许可证总值上升，但被多层住宅房屋的下降所抵消。在五个出现跌幅的省份中，以卑诗省及安省跌幅最大。非住宅建筑许可证下调6.2%，7个省份明显下跌，安省是其中一个。     独立屋新屋工程增2.7%   单看住宅的情况，增建多层住宅房屋的意欲减少，所批出的建筑许可证总值下降15.8%，只有17亿元;7个出现跌幅的省份中，以安省及卑斯省最多。各市在6 月批准的新屋工程为14,960个，较上月下调8.1%。该跌幅主要是来自多层住宅房屋，下降13.7%，只有9,280个新单位，相反独立房屋上升 2.7%，达5,680新单位。   6月有六个省份的许可证总值下跌，首推安省及卑诗省，西北特区也是明显减少。安省的建筑许可证总值下降8.4%，至26亿元，也是三个月内第二次下跌。当中主要是多层住宅房屋兴建意欲减少，获批许可证总值下跌20.4%，上月则增长 20.9%。卑斯省建筑许可证总值下跌11.5%，至10亿元，以多层住宅房屋跌幅最大。   以普查大都会地区来划分，多伦多在6月的建筑许可证总值上调0.5%，达到12.54亿元，相比4及5月上升，较去年同期的14.20亿元下降。   至于温哥华获批的建筑许可证总值跌幅最大，只有5.8亿元，在34个大都会地区中排第十七名，较上月下跌25.2%，比去年同期下降20%。基秦拿-剑桥-滑铁卢比上月下跌47.1%，较去年同期减少10%。

　　大温两名地产女经纪，在白石一区拉生意，遇上一名突然丧偶的男户主，事后她们给户主寄上手写慰问卡，但附上她们的名片，遭死者的女儿批评“品质恶劣”。 　　鲍伊(Launi Bowie)的72岁母亲在约三周前，一次出席生日派对时突然晕倒死亡，刚失去52年老伴的父亲在刚过去的周末，收到两名地产女经纪附有名片的慰问卡，她斥责两名经纪的举动严重欠缺判断力和品质恶劣。 　　两名经纪Linda Shaver和Leanne deSouza在约两周前于白石一区拉生意，得悉鲍伊父亲刚丧偶。鲍伊说，父亲将慰问卡丢弃和指骂说"垃圾"，她认为需要为事件作进一步行动，在周末将慰问卡放上社交网站。 　　她说："(两经纪)不认识我的父母，我认为向一个不认识的家庭送上慰问卡而附上名片是不适当"，她认为那只是在招生意，并令人难受。      这两位来自HomeLife Benchmark Realty Corp.公司的经纪Linda Shaver以及Leanne deSouza在信里写道：“亲爱的史密斯先生，非常遗憾听说您的妻子去世。如果您需要地产方面的帮助，请和我们联系。”   Lauri随后把信的内容发到了Facebook上，她说，母亲去世还不到三个星期，父亲就收到了这样的信，而且母亲生前根本不认识这两个地产经纪，这封信非但没能起到悼念、安慰的作用，反而让父亲更加难过。 其中一个地产经纪deSouza后来在接受采访时表示，她和同事Shaver是在这个社区挨家挨户敲门拜访时，遇到了Lauri的父亲，得知Lauri母亲去世的消息。 她解释称，写这封信只是想提醒Lauri的父亲，他们曾经遇到过。deSouza后来承认，两人在信中附上名片的做法确实有不妥。 卑诗地产议会(Real Estate Council of BC)证实当局正在调查事故，而负责监管白石区的菲沙河谷地产局(FVREB)专业操守经理韦尔逊(Dennis Wilson)回应媒体称，指他曾接触事件中的两名女经纪，他相信这是一个不幸的误会。 他指两名经纪在接触鲍伊的父亲时并不知道他的妻子刚离世，但当得悉事件后已很快道歉，并且立刻离开。 两名女经纪向媒体指出，她们曾与鲍伊父亲谈话，他表达过想卖掉房屋，至于慰问卡或对鲍伊一家造成不安，她们很后悔，并称不应附上名片。 鲍伊表示，她也不想两经纪承受严重的后果，但希望业内人士得悉她家的故事后，能够三思而行。

　　据《澳洲日报》报道，8月6日，悉尼康士比(Hornsby)一套占地1024平米的住宅物业举行拍卖会，拍卖竞争激烈，最终物业由一名中国买家以132万澳元价格竞得。 　　据《每日电讯报》报道，拍卖物业位于康士比格林维尔16号，拍卖会聚集了众多首次置业买家和投资者。物业拍卖起价为100万澳元，很快价格就被推升至120万澳元。 　　在价格超过120万澳元后，自住买家退出竞争，只剩下2名投资者角逐。最终拍卖价格为132万澳元，高出保留价22万澳元。 　　康士比麦格拉斯(McGrath Hornsby)地产中介Adam Gillbanks表示，对竞拍最终结果感到惊讶。 　　Gillbanks称此前收到的出售反馈中，最高价格仅为110万澳元，现在的结果超出期望。 　　Gillbanks表示物业共有3类买家，一类为首次置业买家，物业价格在其购房价格范围内;一类为计划将物业拆除重建买家;还有一类为投资者，计划在物业后院新建附加祖母套间。 　　物业最终竞拍得主若新建附加祖母套间，建成后每周租金收入可达500至550澳元，而主住宅每周租金收入为650澳元。 　　Gillbanks称康士比房地产市场正逐渐受到亚洲背景买家的欢迎。 　　他表示由于车士活(Chatswood)及叶坪(Epping)住宅价格上涨，被挤出市场的亚裔买家正在康士比活动。 　　Gillbanks称澳洲华裔买家最爱此类住宅物业，可以新建附加祖母套间。一是可以用于亲戚长辈居住，二是租赁还可获得额外收入。

　　近日，卑诗省政府出台抑制房价新政策，在大温哥华地区对外国买家征收15%的物业转让税。在加拿大的东部安大略，满银的首席经济师敦促安省政府采取同样措施，而安省财政部长苏善民(Charles Sousa)表示，温哥华房房价格飙升，他“欢迎”卑诗省府提出对策，但安省还要“密切关注”，看政策实施的效果，并将探讨省府都有哪些可采用的选项。 　　安省是否应该效仿卑诗省的做法，陈国治怎样看？ 　　陈国治回答说，房地产价格是经济中相当重要的一个指标之一，和消费价格的上涨、失业率、人口增长率、整体GDP增长率等指标类似, 房地产对整体经济的影响相当重要，如果一个地区的房地产持续低迷或走下坡路，可能显示出居民对该地区未来的经济走势没有信心，这不是一个显示进步社会的好征兆。如果地区房地产市场出现过热，带来泡沫破裂，则会影响全行业，带动整体经济出现震荡，这也是不是好兆头。总之，过冷、急冷、或过热、急热都不是好消息。房地产市场有一个适度的增长，是件好事。 　　陈国治指出，温哥华与多伦多的房地产市场有相当大的分别。首先是规模，大温哥华地区人口248万，面积2700平方公里；大多伦多地区人口605万，比温哥华地区多一倍，面积7124平方公里，也显著超过大温地区；并且多伦多周边地区仍有很大发展空间。大多地区的吞吐量远远超过大温地区。另一方面，温哥华的房地产价值，多年来领先全国。相对于大温哥华地区来说，外来买家对大多伦多地区房地产市场的影响要小。 　　其二，海外买家的影响也有所不同。卑诗省统计，在全省房地产市场中，海外买家只占3%，最为集中的地区是列治文，占14%，在本拿比占11%。而在安省，CMHC调查显示，海外买家最为集中的是在多伦多市中心，占10%，主要集中在公寓(condo)市场。而公寓的价格已慢下来，某种程度上已经出现平缓，没有向上飙升。 　　另外，陈国治估计，在大多伦多市场的海外买家，不少是来自国际留学生，他们在这里读书，有的因此买屋，希望读书完之后留下来。因此这部分人士已经在多方面贡献本地的经济，容许他们买屋是件好事。 　　安省不宜立即效仿卑诗做法 　　他进一步表示，综合来看，近期美国的经济复苏比预期为低，而在加拿大，加元依然受到国际油价的很大影响在低位徘徊，经济复苏也还没有进入火爆的阶段。政府需要谨慎，避免因为调控房地产而引发经济下滑或波动。因此陈国治认为，在目前情况下，安大略省不宜立即效仿卑诗省的做法，对海外买家征收特别税项。 　　财政部长苏善民都说“欢迎”卑诗省出台政策，并要“密切关注”，您和苏善民财长的想法是否不一样？ 　　陈国治解释说，苏善民是财长，当然会“密切关注”安省房地产走势，关注房地产对居民和经济的影响。他相信财长会审慎比较温哥华和多伦多地区的发展和效果，集中各方面的数据，考虑整体经济和国际形势，从多方面审察之后做出决定。 　　陈国治进一步说，多伦多独自“超大”，亦是令到房地产波动原因之一。多伦多作为安省第一大城市，越来越大，城市化人口越来越集中，这是需要关注的问题。600万的大多伦多区人口，与排第二位的100 万渥太华、50万的哈密尔顿相去甚远。如果政府将来能够“打造第二个多伦多”。例如政府选一地区，专意打做一个三或四百万人口的城市，就能把人口、企业及交通压力分散，大多地区的房产价格必会自动减压了！ 　　陈国治继续说，在促进经济增长、创造就业的同时，政府也需注意保护低收入阶层的可负担住房，并善用海外投资。安省一直是全北美吸引外资的领先省份/州，在全球化经济的今天，国际上有很多资源，应因势利导，吸引更多的海外资金来安省，并且引导这些资金更有效地用在发展实体经济、促进就业，这是各级政府都需要考虑的事。

大温哥华和大多伦多地区近几个月房源减少，地产经纪之间的竞争越来越激烈。近日大温地区Surrey一家人刚刚经历了家人去世的心碎，就被两个地产经纪的“越界”行为惹怒。 一位Surrey女子Lauri Smith Bowie表示，三个星期前她的母亲刚刚去世，而她的父亲近日收到了两个White Rock的地产经纪寄来的悼念卡片，令Lauri感到愤怒的是，信里还夹着她们的名片。 这两位来自HomeLife Benchmark Realty Corp.公司的经纪Linda Shaver以及Leanne deSouza在信里写道：“亲爱的史密斯先生，非常遗憾听说您的妻子去世。如果您需要地产方面的帮助，请和我们联系。” Lauri随后把信的内容发到了Facebook上，她说，母亲去世还不到三个星期，父亲就收到了这样的信，而且母亲生前根本不认识这两个地产经纪，这封信非但没能起到悼念、安慰的作用，反而让父亲更加难过。 其中一个地产经纪deSouza后来在接受采访时表示，她和同事Shaver是在这个社区挨家挨户敲门拜访时，遇到了Lauri的父亲，得知Lauri母亲去世的消息。 她解释称，写这封信只是想提醒Lauri的父亲，他们曾经遇到过。deSouza后来承认，两人在信中附上名片的做法确实有不妥。 地产局 Fraser Valley Real Estate Board的主席Dennis Wilson也不认同这种做法。他说，地产经纪在这个时候联络潜在客户，提醒与潜在客户之间的关系是不恰当的行为。 现在的楼市房源稀少，价格飞涨，地产经纪之间的竞争非常激烈，一些经济就被投诉用不道德的手法争抢房源。 例如今年5月时，Re/Max地产经纪Leyla Yang就被投诉，在客户拒绝参与百万房屋的抢房价格战后，用语言威胁客户。

多伦多中区唐人街附近肯辛顿市场的多间住宅和商业单位于今年6月底换了新业主后，租金要狂涨50%，租客们对此大为不满，坚决抵制。目前，这场租务纠纷越闹越大，不仅多次招来警察，房东还威胁说要打官司。 据《多伦多星报》报道，至少有30名租客受影响，其中有7人接受采访时说，他们遭到新房东的恐吓。 毗邻唐人街肯辛顿市场是多伦多的传统市场和著名景点。 Kensinton Place 38号是新房东的其中一处物业，住在那里的John Rose说，新房东未经允许派人进入公寓单位，拿走租客的物品。 然而新房东、CB Holdings公司业主Claude Bitton表示，受欺凌的是他的工作人员。他称租客对工作人员进行拍照和摄像，还招来警察。 2个月招来警察12次 警方证实，自6月底以来，他们已经12次接报赶到Kensinton Place 38号解决租务纠纷。 Bitton说，他是设法与那些选择留下来的租客达成一份更接近市场价值的新租约。 Bitton于6月28日买下五间物业，包括Kensinton Place 38号的一间低层公寓楼，Kensington Ave.25号、33号和35号的物业，以及附近一块地皮。他在交易的第二天致信给所有租客，要求他们提供身份证件，并对收租作出新的安排。 Kensington Ave. 35号的租客Andres Yates与另外4人合租，他说，房东的态度很不友善，提出租金从目前的每月2350元，狂涨50%至3500元，而且威胁说，为了涨租金不惜上法庭。 Yates认为这样涨租金不合法，但Bitton听后对他说，如果租客不在8月1日按新租金支付，就会被认为是擅自闯入(trespassing)。 Kensinton Place 38号 到底是谁擅自闯入 Bitton事后对《星报》解释，称租客擅闯是因为还没有与他们签租约。 但是租客表示，一些人已经与前业主签过租约，还有一些人是与前业主口头达成一致。城市租客协会联盟(Federation of Metro Tenants’ Association)的负责人Geordie Dent表示，不论书面、口头还是暗示的租约都是合法的。 到了8月1日 ，Kensinton Place 38号的5名租客选择搬走。有8位租客的租金付到7月份，但是Bitton说，前房东Ken Tsui没有把钱转给他。 Bitton坚持认为，由于他没有收到7月份的租金，租客就是擅自闯入。 另一方面，租客们表示，CB Holdings的工作人员没有依法提前24小时通知就企图进入公寓单位。 Bitton的律师称，由于租客不合作，他们无法向房东及租客委员会提供关于这场纠纷的适当文件，也不能确定这些人都是合法租客。 律师又称，Kensinton Place 38底层单位的规划不是住宅用途，但是John Rose住在那里，所以他是擅自闯入。 Rose说，他与前业主有协议，允许他从8月1日起住在该单位。但是Bitton的工作人员于7月22日进入该单位，要拿走一架钢琴和一面镜子，直到警察赶到制止。 涨租规定 安省法律限制房东加租的幅度，2016年的规定是租金涨幅不得超过2%。假如房东能证明将对建筑进行大规模改造，房东及租客委员会可以批准更高的涨幅。另外，在出租屋空置时，房东可以设定新租金。 Bitton的律师表示，房东可以依据房屋抵押法(Mortgages Act )要求涨租，但是必须通过安省最高法院批准。 另据报道，安省房屋部门的调查执法组证实，他们已经联络Bitton，对那里的租务纠纷展开调查。 近日，当地社区组织肯辛顿市场之友(Friends of Kensington Market)和教会牧师纷纷声援这些受影响的租客，称这是城市旧区改造重建后地价及租金上升的一个极端丑陋的例子。

　　卑诗省上周开始对外国买家在大温购买房屋徵收额外15%的物业转让税，令一些还没有身分的中国买家积极寻找移民管道，希望取得永久居民身分可避开重税，当中有人将焦点转向魁省投资移民计划(QIIP)。魁省移民厅指出，今年预计接受1900个投资移民申请名额仍未额满，中国申请人最多收1330个。 　　针对卑诗省省长简蕙芝曾对魁省投资移民最终未居住在魁省，热钱流入大温炒楼的关切，魁省移民厅表示，魁省已着手研究对计划作出修改，设法加强要求投资移民在魁省实际居住的机制。 　　魁省投资移民计划对申请人的投资要求为80万元，资产要求160万元，申请人只需要投资，并不需要创业，特别适合一些有资金但事业仍留在中国的申请人。 　　魁省移民厅提供统计指出，2011年至2015年总共接受20,720个投资移民，当中有近6成来自中国，人数达到12,296人，其中2014年即有1681人，2015年有2514人，2015年较前一年增加49.55%。 　　魁省投资移民计划最大申请来源是中国，其次是伊朗、巴基斯坦、埃及及印度等。 　　卑诗省于8月2日开始实施额外15%外国买家物业转让税后，一些无永久居民身分的买家由于不愿支付高额税款，于是挞订，或是延后购买计划。在此同时，网上即出现许多魁省投资移民申请的讨论，有不少经纪及移民顾问则建议想在大温投资房地产又不想付高额税款的申请人，快把握QIIP仍在接受申请的机会，并采取行动。 　　魁省移民厅发言人巴里布(Karine Baribeau)指出，QIIP目前接受申请的1900个投资移民名额，从5月30日开放，受理时间至明年2月28日为止，其中分配给中国(包括香港及澳门)的名额为1330个，而目前仍有申请名额。 　　从去年开始魁省投资移民计划已改由事前将名额分配给销售投资计划的财务机构，申请人可由移民顾问或律师向财务机构提出申请，而非向移民厅投递申请。至于每个财务机构分配的名额情况，魁省移民厅并未对外公布。 　　针对QIIP向来被批评指该计划引进的移民，许多是中国移民，最后并未实际留在魁省居住，移民业界估计可能只有10%左右的投资移民后来住在魁省，其余高达9成的投资移民，均去了大温地区或是多伦多。 　　巴里布说，魁省虽然对移民抵埠时居住地点有所掌握，不过，由于依法加拿大人可以自由移动，以致抵埠居住地点的资料，无法说明移民在魁省居住的情况。 　　她表示，魁省知道欲挽留投资移民在魁省发展并不容易，也知道投资移民挽留率太低的问题，但她就强调，投资移民后来离开当初申请的省份，这不是只有魁省才遭遇的问题。 　　她说，商业移民具有高度流动的特性，有些在移民之后将妻小安顿之后，自己回去原居地继续经营原来的事业，这种例子屡见不鲜。 　　另外，她表示，魁省这几年来为了挽留投资移民在魁省住下，已作出许多努力，例如在2010年时新辟帮助投资移民创业，提供资源帮助他们与魁省当地或是国际间其他企业伙伴合作，在魁省创办生意等。 　　相对于整体投资移民后来离开魁省的比例，说法语的投资移民留在魁省的比例较高，有近一半。统计指出，在2004年至2013年间魁省投资移民当中说法语的人士，在2015年时仍有47.8%的人仍居住在魁省。 　　子女毕业后申移民 买屋避税 　　移民律师陶维指出，魁省投资移民计划对中国申请人的好处，在于只需要投资不需要创业，不过申请时间仍然需要几年时间，并非速成，同时，由于未来魁省有可能改变申请办法，对居住作出要求，这也是申请必须考虑的变数。 　　他表示最近注意到一些事业有成的中国申请人，更倾向于属于父母这一辈不移民，而是转为投资子女在加拿大接受专上教育，让子女在毕业后再申请移民。 　　子女获移民身分后于大温购买房屋，一样可以避免外国买家税。 　　陶维说，省长简蕙芝批评魁省投资移民吸纳的投资移民，不在魁省置产，反而来到本省置产于是炒热大温房地产，他则认为，简蕙芝认为问题出在魁省投资移民，并非公允。 　　他表示，不只是魁省投资移民后来可能转住大温居住，一些其他省份例如缅省或沙省，或是大西洋省份的省推荐移民，最后均可能离开申请移民的省份而移居到大温，而这在加拿大也是合法的行为。 　　他表示，一些想创办生意的投资移民，也可申请卑诗省的推荐移民(BCPNP)商业移民类别计划，并不需要申请魁省投资移民，但不同于魁省投资移民不需缴生意计划书，BCPNP则要求申请人缴交生意计划书。

大温地产局公布的房屋销售数据显示，7月大温各地区房屋总成交量为3226套，相比去年同期的3978套下降了18.9%，比起上个月的4400套则触目惊心的下降了整整26.7%。   根据MLS系统，大温地区7月份的房屋基准价为$930,400（所有类型房屋），同去年7月份相比增长了32.5%，较上月相比小幅度上涨了1.4%。   于是有人说：   “房屋的成交量下降不是说明没有人买房了吗？成交量下降意味着房子不好卖，既然房子不好卖，为啥房价还会大幅上涨呢？” 其实，房价和成交量没有直接的比例关系，真要把价格和成交量结合起来看，那还得加入一个变量，就是存盘量对比，才能讨论。   根据MLS系统，7月份房屋挂牌的总数量为8351套，与去年同期相比减少了27.4%，同今年6月份的7812套相比，增加了6.9%。7月份大温地区新增5241套房屋挂牌出售，与去年同期相比增长了2.5%；同今年6月份的5875套相比，则下滑了10.8%。   对于“为什么房子成交量下降而房价依旧大幅上涨”这个问题可以用简单的供需原则来解释，城市发展研究所（Urban Development Institute）的行政总监 Anne McMullin 认为房价居高不下的真正问题在于整体楼市的供需不平衡。   “温哥华每年有数万人搬入，但是这里的土地有限，所以真正的危机在于如何平衡人们对房屋的供给和需求。” 15%交易税意图将海外买家挤出本地市场，平衡房屋供需   National Post曾发表一篇名为“加拿大房屋价格上涨 — 背后看不见的手”的报道，文章中认为，外国购房者对于推动加拿大房屋价格的上涨起到了重要的作用。   “近些年，外国买家对加拿大房屋的兴趣不断增加，尤其是来自亚洲国家的购房者。这其中的原因包括加拿大经济稳定，而且加拿大房屋的价格还是低于其他 一些国际中心城市，另一方面的原因是中国和印度等新兴国家富翁阶层扩大得很快，而股票市场风险太大，他们更愿意把钱投入房地产市场。” 在社会舆论压力和大温地区本地居民的强烈呼吁下，7月底BC省政府冷不丁的推出了15%的海外买家交易税，因为过于仓促，大温楼市似乎一下被“打懵了”，影响已远远超出外国买家范围，对广大本地买家及卖家，均形成了强大的心理压力。   在新税生效前，房地产公司、律师、公证人的工作量激增。原本应当享受长周末假期的房地产经纪、律师和公证人前几日不得不加班加点，忙得焦头烂额，因为大量买家希望能在8月2日之前完成购房交接。   而8月2日之后，有地产经纪表示来参观楼盘房屋开放日（Open House）的买家数量骤减，心态亦趋向保守和观望。   对于这样的疯狂局面，大温地产局主席 Dan Morrison 表达出了自己的担忧，因为在这股热潮之后，海外买家的观望态度将增加大温哥华地区房地产市场的不确定性。   四大因素   决定大温地区下半年的房价走势   因素一：石油价格   众所周知，加拿大货币也被成为“石油货币”，石油自2014年6月开始已经暴跌了超过60%，目前的油价为$41.98美元 / 桶，一些石油生产国和公司已经开始经历市场供应过剩，这使得他们必须压低原油的成本。   石油价格上不去，加拿大经济将依旧保持低迷。因此，房价上涨给加拿大政府带来了不少经济利润，在加拿大不景气的经济环境下房地产扮演了一个重要角色。   因素二：加元贬值   今年年初，加元兑美元已经跌破70美分，现在一直徘徊在75美分上下，虽然和年初相比有部分增值，但这依旧是我们自2003年来都没有见过的一个汇率。   而且，加拿大的货币比起美元来说，已经在国际市场失去了很大的价值，很多加拿大的公司都承受着花销上涨的情况，加拿大珠宝名店 Ben Moss 在上月底宣布破产、Goodwill 也关闭了加拿大境内的16间门店，这说明加元贬值导致加拿大公司正经历这艰难的时期。   所以加元的走低会对失业率产生的影响，当加拿大人失去工作，居住地区的房地产市场也会受到影响，与迁徙去的新城市的房价会产生两级分化。   因素三：房贷利率   只要借钱的成本是便宜的，房屋的价格就不会便宜。租房市场在全国已经历了一番增长，而买房价格又超出预期，贷款买房是许多人唯一的选择。   现在的房屋贷款利率已经低得不能再低了，加币的贬值和油价的低迷是导致利率下调的重要因素。极具可负担性的利率给房屋买家带来了便利，尤其是在两个巨头城市：温哥华和多伦多，这是这两个城市房价飙升的最主要原因。   因素四：海外投资   大温地区房地产市场的海外投资一直是把双刃剑。对于那些拥有房产的人来说，海外投资能够推动他们房价的增值；而对于大多数租房的加拿大人来说，海外投资意味着那些已经负担不起的房价会更加走高。   征收15%的海外买家交易税，会让房地产市场中的海外买家保持观望态度，这增加了大温地区房地产市场的不确定性。   但依旧要根据加拿大的经济发展情况才能看出海外买家的投资意向，虽然向海外买家额外征收15%的物业转让税是很重的负担，但是对寻找安全地方的海外资金来说，这点钱并不足以吓走他们，何况如果加元持续走软，所征收15%的房产转让税只能影响一段时间。   业内人士预计   对于一座200万的房产来说，15%额外税款就是30万加元，但很多已经签署协议但没有过户的交易订金仅为5万或10万加元。对于那些签署了协议却没有过户的海外投资者来说，30万的税款要比10万的订金多太多了。这很有可能让他们选择违约，离开当地房产市场。   但目前有多少外国投资者会因此离开温哥华房市，有多少人会把他们的资金转投到其他城市，业内人士们都还不敢下定论。   TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 表示，BC省这项新措施尽管会在短期之内令温哥华楼市降温，以海外买家占当地市场份额5至14%来估计，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%，平均房价的跌幅会是5%左右。不过根据国际经验，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价随后将重新回到上涨趋势。  

　　省府向外国买家推行的新物业转让税实施刚满一个星期，有地产业界人士估计大温地区最少会出现逾400宗挞订个案，涉及金额数以亿计，并相信所引发的"骨牌效应"会持续多年。另外省府重申新法例符合宪法，足以应付法律挑战。 　　大温地产局(REBGV)总裁莫里森(Dan Morrison) 表示，曾以电邮向大温地区的地产经纪询问新税制实施后对楼市产生的影响，结果有27位地产经纪回覆查询，并估计将会有最少427宗涉及外国买家的交易会遭挞订。 　　虽然REBGV没有透露涉及的交易金额，但按照目前外国人买楼的平均楼价94.6万元为准，估计挞订个案涉及房屋金额将会超过4亿元。上述的数字只是根据业界人士的观察去揣测，目前并没有任何实质的挞订数据公布。   　　地产公司Re/Max加西区域行政副总裁阿什(Elton Ash) 表示，挞订潮将会引发"骨牌效应"，除了外国买家外，被挞订的本地人亦会受到牵连，无法按计划购买新单位。   　　莫里森更指出，由于当中可能涉及还未落成的柏文楼花，因此预料这股"骨牌效应"可能会持续数年才结束。 　　阿什又指该公司已经出现挞订个案，一名外国买家原计划购入位于西温一幢价值1400万元的豪宅，但新税制实施后，该买家要额外支付15%，即210万元税款，最后决定挞订。阿什又指，新措施不但影响豪宅市场，相信连50万元以下的柏文单位也会受到冲击。 　　但是加拿大苏富比国际地产的行政总裁亨德森(Brad Henderson) 却认为，比挞订潮更令人忧虑的是，投资者会想尽办法绕过法例以达到逃税目的，并把交易转到地下市场，令政府更难作出监管。 　　另外，早前有本国律师指出新措施违反北美自由贸易协议(NAFTA)，可能会引发来自美国或墨西哥的买家提出诉讼，而中国买家亦可能以新例违反《加拿大权利及自由宪章》为理由，提出法律挑战。 　　对此，省财政厅发言人Jessica McLachlin表示，所有新法例都受过严格的宪法审核，强调省府有权推出新政策以保障地产市场稳定发展。

　　上月月底，BC省自由党政府突然宣布针对大温哥华地区的海外房屋买家征收高达15%的物业转让税(PTT)，引发业内轩然大波。随后不久，本地英文媒体《省报》又披露了一条差点让无数房地产业者气得七窍生烟的消息：这一重要的政策，竟成为自由党一名重要“金主”(筹款人)敛财的工具! 　　BC省自由党政府推出这一税项，完全是秘密进行的，而且毫无征兆。在此之前，省长简蕙芝虽然承认温哥华房价过热、远超居民负担水平，但是一直拒绝干预房市。鉴于省长大人的这一态度，尽管当局在今年年中着手调查房市内的海外买家数据，可大多数业内人士都不相信他们会对外国买家征税。   　　然而，BC省府态度来了一个180度的大逆转，而且速度快得惊人。在7月初，当局公布了第一批房市海外买家数据调查报告，短短的两个星期之后，就宣布推出高达15%的海外买家物业转让税。从宣布到实施，省府总共只给了市场8天的反应时间，这让大量的房地产业者和买家措手不及。   　　只是并不是所有人都被这一新政策打乱了阵脚。据当地著名的公寓房房地产经纪罗尼(Bob Rennie)在接受《环球邮报》采访时表示，政策推出的三周前，他就知道省府要对外国买家开征新税。当然他坦言自己想到有15%这么多，还以为只有5%到8%。 　　罗尼不仅是地产经纪，他还有一个身份：BC省自由党的筹款主席。因此，他的这这段话立刻引发同行的怒火，大家纷纷猜测：自由党当局向他事先通报了消息。 　　内幕消息就意味着财富，何况罗尼比别人早知道了足足三个星期。在时间差里，恐怕他早就赚的盆满钵溢了吧! 　　本周，该省反对党NDP房屋评论员尹大卫(David Eby)正式就罗尼的言辞向省府提出投诉，并要求启动调查。 　　尹大卫在给省长的信中说，罗尼是地产业知名人士，而且还是自由党重要的“金主”，而省府给他通风报信，就是助他借此谋取暴利。 　　不过，BC省自由党政府仍然力挺罗尼。该党发言人指责，罗尼的说辞是被“断章取义”了，里面毫无令人担心问题。 　　省长简蕙芝随后也正式拒绝了员尹大卫的请求。她断然否认了有“内部泄密”的发生，表示“政府内除了直接参与制定新税的人员，没有任何人提前知道相关信息。” 　　罗尼也否认了业内和媒体对他的指控，坚称自己并未获得提前通知，只是凭借经验作出“有根据的猜测”。 　　他说，从早前的民调显示，大多数公众都赞同打压温哥华市场内的海外买家，再加上明年BC省就要大选，自由党省府没有理由不仔细考虑民众的呼求。 　　不过，罗尼也承认自己先前言论不当，所以已提出提出辞去自由党筹款主席一职。  

最近，温哥华地区的两名房地产经纪人做了一件令人大跌眼镜的事情，据悉，该地区一位Smith先生的妻子不幸去世，这两位经纪人向其寄送了一封悼念信，但是令人惊愕的是信件上的内容不仅与房地产生意相关，上面竟然还粘贴着两人的商业名片，这另Smith先生和女儿极为不满。 上周日，Smith先生的女儿Lauri Smith Bowie在脸书上po除了这封悼念信，悼念信上写着：“亲爱的Smith先生，听到您妻子去世的消息我们深表遗憾，如果你在房地产方面有什么需要，我们会在适当的时候向您提供相关帮助，谢谢。”便条上除了这些内容之外，还分别贴着 Linda Shaver和Leanne deSouza两个房产经纪人的商业名片。 图片来源：Huffington Post Bowie在脸书上表示，对于两人的行为自己感到非常气愤，自己的母亲才去世不到三周，父亲就收到了这样的信件，对他来说无疑是一种打击。 Fraser Valley Real Estate Board的主席Dennis Wilson对两位房产经纪的行为也感到非常不满，他表示，这种行为非常不恰当，两人在明知Smith先生刚刚丧偶还向其寄送这样的信件，这是对死者和生者的极其不尊重，房产经纪不能通过这样的方式与客户联系。

加拿大统计局周一公布的数据显示，加拿大建筑许可总值在6月份意外下跌，主要是因为安省和卑诗省公寓楼的建筑意愿下降。 全国建筑许可总值下跌5.5%，而经济师早前预期许可总值会增加1.5%。统计局同时修正了5月份的数字，从下跌1.9%向下修订为下跌2.1%。 住宅建筑的许可总值连续第三个月下跌，跌幅为5%。其中公寓楼等多单元建筑的许可总值跌幅达15.8%，抵消了独立屋许可总值增加的4.2%。 安省和卑诗省的公寓楼建筑许可总值下跌最猛。在刚刚实施15%海外买家税的温哥华，建筑许可总值暴跌25.2%，而且下跌数字早于7月底宣布的新税政策。 全国非住宅建筑许可总值也普遍下跌，跌幅为6.2%。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 到今天为止，外籍买家税已经正式实施一周了，一周时间说多不多说少不少，可是这一税种对温哥华本地楼市的影响已经开始显现。   大温房产协会Dan Morrison对几个经纪进行访问，让他们搜集大概多少笔交易因为外籍买家税未能成行，到目前为止他得到的数字是427笔。   他补充道：这只是一个预测“并不完全科学，”但是他又说，这也绝对有可能是一些趋势的开端。   “这些只是我们得到的数字。当然这肯定不是绝对大的抽样但是对于这些数字里所暗示的趋势可是意味深远的。”   他表示在搞清楚外籍买家税对房产市场全面影响之前可能还要一段时间，特别是许多潜在买家可能在买卖最后日期截止之前才决定不参与买卖，这些因素是很难很快得到信息的。   “真正的影响大概只有在一年或者一年半之后才会真正显现。所有这些买卖的截止时间都不一样的，尤其是那些楼花和正在建设的房子，这些买卖对市场的真正影响要在房子真正完工后才能显现。”Morrison说。   省政府设置外籍买家税的初衷就是为了把外籍买家从温哥华炙热的房产市场摘出来，给房产市场降温。15%的税就意味着一套两百万的房产就要多交30万的税。   根据政府的说法，这个税可以按情况提升到20%或下降到10%。大温地区以外地区如果受到很大影响，大温地区以外的地区可能也会被收到纳税范围以内。   最近，总理表示如果有人想要企图找到系统漏洞来钻空子一定会受到法律的制裁，并且强调每一笔买卖都会被密切监督。   中国主流媒体如何评价温哥华楼市   在加拿大媒体每天在不遗余力的强调中国买家拉高加拿大房价的时候，中国主流媒体也开始反击，并警告中国买家，以加拿大现在的经济状况，在加拿大房地产投资是有很大风险的。   加拿大媒体在强调中国买家对加拿大房价贡献的时候从来都不吝惜笔墨，不过有些加拿大媒体没能报道的材料，才是值得玩味的。   比2008年美国经济危机更糟   中国最大的金融门户最近发表了一篇文章，指出加拿大日渐衰落的经济。文章指出加拿大人有着G7中最大的负债和收支比重，加拿大人平均有超过薪水165%的债务。而在2008年美国房产经济危机的时候，美国人的负债率是147%，比加拿大现在整整还要低17个点。   加拿大总共的房产负债达到$1.892万亿，加上$1.234万亿的房屋贷款，大概每年比加拿大人的收入多65个百分点。$1.82万亿是什么概念，是可以让美国政府运转8个月没有问题。   另一家中国大型金融网站援引多伦多经济学家Paul Ashworth的话“这是个巨大的泡沫，而且这个泡沫会破的很难看。”他们还表示，如果泡沫破灭，房产将成为压垮加拿大经济的最后一根稻草。   经济加速器——房地产   新浪地产合作伙伴乐居曾经指出，在温哥华平均房价涨了30%的时候，处于一个“停滞性膨胀”时期。所谓停滞性膨胀就是指在生活成本增加的同时经济则处于不景气的状态。文章继续说道BC的中位数收入是全国最低的，而BC省政府希望房价的上涨能“带来一定好处”。   与房地产相关的一些高收入行业的增长对经济齐了一定帮助。第三产业也随之有了显著的增长。   不过中国媒体并不关心这些数据，而是关注于温哥华在过去的15年里房价上涨了172%，而收入只上涨了10%。   乐居指出，温哥华房价的不健康增长已经不止一天两天，经济的不景气也不是新闻，可是BC省却在现在才把亚洲投资者影响楼市的争论摆上台面，在时机上可谓与省政府的选举时机十分契合。   乐居同时解释道像多伦多这种一样有许多国外买家的城市并没有考虑收取所谓“空置税”和外籍买家税。指责温哥华和BC政府利用转移视线到“其他因素”上来掩盖为什么BC省是加拿大收入最低的省份的质疑。