地产

　　加拿大一处古典豪宅日前决定用现场竞拍的方式出售，这在火热的房地产市场是非常不常见的举动。这栋豪宅在市场上挂牌后，吸引了2000多人来看房，竞拍当晚却出人意料。 　　这栋位于卑诗省维多利亚的高档住宅区Rockland一带的豪宅GRIERSON MANSION建于1910年，由知名建筑师Samuel Maclure设计。 　　房子面积超过7000平方英呎，带有六间卧室和六间浴室。房子里面还设有长32呎的宴会厅，还设有台球室、多媒体室，可以存放2000瓶红酒的酒窖，用红木镶嵌的隔墙和大壁炉，以及经过专业设计的大花园。 　　这栋豪宅的另一个特别之处在于它虽然是一个独立的整体的房子，但实际上是由两个可以分割的所有权组成，这意味着买家可以根据自己的意愿，把房子一分为二。 　　这栋豪宅的屋主来自澳大利亚，屋主表示，以拍卖的形式卖房子在澳大利亚很普遍，所以他们也想用这个方法试试，看维多利亚的买家们会是怎样的反应。 　　从MLS网站上可以看到，这栋豪宅挂牌出售的叫价为199万8000元，买家的代理经纪可以拿到2%的佣金。代理这栋豪宅的经纪Andy Stephenson表示，已经给这栋房子设定了一个底价，但这不能公开。 　　这栋豪宅从6月10日左右开始挂牌，每天下午4点到6点钟都可以看房。在看房期间，还有钢琴师在屋内的琴房现场演奏。挂牌期间共吸引了2000多人前来看房，竞拍当晚买家必须提前注册，在下午5点时来到位于906 Pemberton Rd的这栋豪宅里的宴会厅，还需要准备好10万元的银行汇票。 　　当时有许多人来看房，并在宴会厅内了解竞拍形式和流程 　　但是到了竞拍的那天晚上(22日)，竟然只有一个买家前来竞拍。Stephenson表示，也许很多人并不习惯参加竞拍，所以才会造成这种结果。 　　这个情况在火热的大维多利亚房地产市场比较罕见，当地的房屋非常抢手，而且经常以高于叫价的价格出售。今年的前五个月，共有388套独立屋以高于100万的价格出售，2015年同一时期出售的百万独立屋仅114套。而且豪宅的市场也在近几年越发火热，因此这套豪宅最终鲜有人问津出乎人意料。 　　最终卖家决定与这位买家私下商量这套房子的价格。

　　外企雇员生活费全球排142位 　　人力资源管理咨询顾问美世（Mercer）发表最新外企雇员生活费调查报告，温哥华全球排名142位，但高踞全加拿大的榜首。大温居民倍感生活费用高，有年轻人要做两份工，方可维持日常开支。 　　美世这份最新年度报告指，香港外企雇员生活费全球最高，纽约位列11，在北美踞首。加国温哥华、多伦多和满地可三大城市分别名列142、143和155位。 　　美世发言人弗罗斯特(Gordon Frost)表示，今年加拿大城市生活费排名显著下调，得益于加元贬值，使得外国企业进驻温哥华的费用降低，但这也意味着加国公司外派员工的负担增加。   　　月入7千 四口之家仅够开支 　　尽管外企雇员在温哥华的生活费，在全球仅排列第142位，但大温居民就明显感到生活压力大。素里居民林太一家四口，从中国移民来加超过10年，在弗里特伍德地区(Fleetwood)拥有一间独立屋，任职水电工的林先生有一份月入7,000元稳定收入，不过，林太向《星岛日报》记者细细道来，称每月也仅能勉强维持，她说：“最大开支是付房屋贷款，每月供款3,300元，再加上汽车供款1,200元，日常饮食1,500元，以及两个孩子的课余兴趣班费用，每月仅余不到500元用于应急开支(附表一)。” 　　林太表示，由于生活费用昂贵，令她的丈夫一天也不能停工。 　　来自中国山东省的25岁郭姓青年，3年前大学毕业后，一直要靠打两份工，才能应付生活开支。他对本报记者表示，每月实际拿到近4,000元，付掉房租1,800元，供车600元，以及伙食费等，所剩无几。女友家人希望他买了屋才结婚，他苦笑称：“看来只能在梦中”。 　　住房开支占收入一半 　　多数受访者均表示，在大温居住，最大的负担是住房开支。温哥华的生活费用全国踞首，大温市民普遍表示，房屋开支乃重中之重，几乎占收入一半。有年轻人更表示，买屋只是个遥远的梦。 　　本报记者周三访问多位大温地区居民，他们异口同声表示，尽管在大温生活，所有费用都十分高昂，但住房费用更是重中之重，占生活总开支的首位。 　　有夫妻两人均任职政府部门的市民表示，他们两人的年收入16万元，但扣除税项之后，每月实际收入只有约8,000元，而其中近一半要用来偿还房屋贷款。因此，尽管有两个分别为1岁和3岁的子女需要照顾，但仍没有多余的钱来请保姆，还得劳烦年迈双亲来照顾孩子。 　　该位毕业于西门菲沙大学（SFU）的女士表示，他们已经算是比较好运，因为有许多与他们年纪相若的年轻人，仍在为首次置业而烦恼。 　　同样毕业于SFU的郭先生就是其中一个，他对记者表示，目前要打两份工，才能租到一个比较像样的柏文，与女友同住，每月1,800的房租几乎占了他收入的一半。但女友家人已经明确表态，必须买房子，才能共筑爱巢，这令他十分烦恼，因为任凭他努力打拼，买屋还只是个遥远的梦想。

　愤怒家长向温市教育局放置棺材，抗议杀校。CTV电视图片 　　万众瞩目的温哥华教育局闭校名单终于公布了，虽然教育局一再强调这次的名单还不是最终名单，而只是闭校过程中的第一阶段，但具体有可能被关闭的学校以及这些学生将被安置到哪些新学校都可以做个参考。 　　温哥华教育局周一宣布关闭12所学校建议名单，包括6间小学、4间附属小学及2间中学。除1所学校的计划关校时间在2018学年外，其余11所均订于2017年9月。名单仍须经市府官员评估及与家长和社区咨询，预计12月作最后决定。 　　温教局主席林百达(Mike Lombardi)指名单非常初步，在作出最后关校的决定前仍有很多工作要完成;而列入可能关闭名单的学校属学生人数较低或部分有结构问题。 　　长远看来教育局需要关闭最多21间学校才可达到使用率达95%的规定，从而符合领取省府防震升级的拨款，而大部分入读率未如理想的学校都在东区。他质疑省府将比率设得如此高，「我们政府任意设定这条95%使用率方程式，并不是基于任何教育理由。」 　　据加拿大中文电台报导，有家长组织随即在温市教育局外集会抗议，抗议过程中，他们还哀悼全省各地被关闭的学校。 　　家长组织指出，在过去15年全省各地合共关闭了250多间学校。他们表示，其实省政府可以采取措施阻止关校，因为当中许多学校都是由于拨款问题被迫关闭，他们也希望省政府多聆听家长的意见。 　　此次12所加上确定于今年9月关校的3所附属学校，关校名单已达15所。温市居民巴利斯特罗斯周四接受记者访问时表示，孩子原本应入读Henderson Annex学校，但该校今年9月开始不收生，准备关校。她表示自己为新移民，附近学校约15分钟车程，得依赖亲友开车接送，或是她自已带孩子搭公共汽车，除了不方便，对她想找工作，尽快在本地立足的计划也有很大影响。 　　初步决定关闭学校名单： 　　●Admiral Seymour Elementary School 　　●Britannia Secondary School 　　●Champlain Heights Annex (Kindergarten to Grade 3) 　　●Gladstone Secondary School 　　●Graham D. Bruce Elementary School 　　●Sir Guy Carleton Elementary School 　　●Dr. A. R. Lord Elementary 　　●McBride Annex (Kindergarten to Grade 3) 　　●Pierre Elliott Trudeau Elementary School 　　●Queen Elizabeth Annex (Kindergarten to Grade 3) 　　●Queen Alexandra Elementary School 　　●Tecumseh Annex (Kindergarten to Grade 3)

贵价楼房多由外国人持有 人去屋空实有损社区经济 多伦多地产市场30年前后截然不同﹐有资深地产经纪担心﹐楼房市场长期炽热会带出一些经济问题。 有入行逾30年的资深地产经纪表示﹐多伦多与温哥华的楼房价格高企﹐令无法负担房价的人避走其他地区﹐贵价楼房主要由外国人持有﹐令部分房屋空着﹐带出一些经济问题。他认为政府应在适当时间出手。 多伦多房地产经纪老行尊金格表示﹐两地大部分独立半独立屋都以高出叫价的价格成交﹐买主多半是外国人。 「房价升得这么高。逼迫人们离开自己的邻里社区。加元币值和其他货币相比很低。许多外国人比本地人的购买力更强」。 他说﹐温哥华现时有叁分之一的房子是空着的﹔大多伦多地区也有相同情况﹐只是不及温哥华严重。 金格说﹕「这就带来了问题。因为这样就没有人去加油站、超市、商场﹐没有人上学了﹐他们也就没有将钱注入经济」。 「这些问题目前正在考验政府﹐我不知道他们打算做些什么﹐但他们最终需要有些行动﹐因为如果房地产市场仍以这样的速度增长﹐将造成许多基础设施的问题。」 他认为市场会出现调整﹐但不是崩盘。至于房地产市场何时有所调整﹐则很难预测﹐「可能是利率开始上升时﹐或者加元匯率发生变化﹐或者政府限制外国人的时候」。 不过﹐金格也从大多区房地产市场大热中看到积极的方面﹐就是「给经济相当的推动」。每单房屋买卖完成﹐可带来50项工作机会﹐包括搬屋公司、窗帘佈置公司、家电公司﹑还有律师等带来生意。 老一代业主发财 此外﹐老一代业主亦因为自己的房子涨价而发财﹐为下一代提供更多财政资助。 「一对65岁的夫妇刚出售了他们的房屋﹐成交价超过叫价38万元。他们就像中了彩票一样。他们从没想到可以有这么多钱﹐让他们过非常舒适的煺休生活」。 金格早在1982年就入行。他见证了多伦多地区房产业今昔的戏剧性变化﹐房价从过去的7万元涨到现在的百万元。当年﹐5年贷款利息则在21%左右。而所有的房产信息都刊登在一本厚厚的放盘手册上。这本1个月出一次的手册﹐放在公司办公室内﹐不能随意拿出和他人分享。如今情况截然不同。

这间位于南格兰护区的房屋，在两年半的时间已经买卖过4次。（Google Map照片） 　　一项地产分析指出，上个月温西销售独立屋179间，其中有28间在去年内曾经转手，比例高达15.6%，平均获利达到114万元。卑诗大学(UBC)房地产教授萨默维尔(Tsur Somerville)说，这已符合「炒楼」的定义，而在目前市道下，他认为炒柏文的情况，可能比炒独立屋更多。 　　萨默维尔解释，「炒楼」的定义，是看房屋在过去一年曾否转手。他说，大温楼价较去年上涨30%、40%，这种情况下，炒楼的获利非常高。他举例，如果购买200万元独立屋，并向银行申请65%按揭，自己只出70万元，一年之后，只要楼价上涨25%，已达到250万元，业主将房屋脱手之后即可赚进50万元，等于以70万元赚得50万元，获利高达七成。 　　地产经纪萨里塔斯基(Steve Saretsky)在最近发表有关炒楼现象的分析。他表示，由于相信造成大温市楼价大涨的原因，是因为市场有大量炒楼，把房屋视作股票，在极短时间买房卖房，有时才购买一个月或两个月，即又转售给其他人，套取当中可观获利。故此他从地产经纪的房屋中央放盘系统(MLS)中，寻找今年5月温西区独立屋销售资料，并分析这些房屋过往销售纪录。 　　他表示，令他感到惊讶的是，西区上月转手179间房屋，其中有28间在去年内曾经转售，即符合「炒楼」定义的交易高达15.6%。 　　他举例，在南格兰护区(South Granville)的一间适合拆掉重建的旧屋，在过去两年之间，曾经买卖过4次，且从未作过任何装修。根据MLS销售资料，该房屋在2014年1月销售价格为508.8万元，2014年11月以545万元转手，2015年7月以638万元转手，2016年5月再度转手时价格已上涨至760万元；等于房屋较两年多前上涨251.2万元。 　　萨里塔斯基又计算出，上个月销售独立屋的平均炒楼获利为114万元，与大温地产局(Greater Vancouver Real Estate Board)公布上月温西独立屋楼价较去年同期上涨34.7%的比例相符。 　　他说，他还比对过这28间房屋每次挂牌照片，以检验每次买卖之后是否曾做过翻新，结果发现不同时间的销售照片在外表上看不出有任何装修；这也可以显示用来炒卖获利的房屋，并未花钱装修。 　　他的结论是，温哥华炒楼风气盛已是不争的事实，虽然他也同意还有其他许多因素影响温哥华楼市，但不能否认包括投机炒作的风气。 　　UBC房地产学教授萨默维尔说，温哥华楼市在一年内升三、四成，炒楼的利润非常高，即使楼价上升25%，获利都可以有七成(如上述例子)，当然这只是粗略计算，毕竟需要向银行付按揭，以及买卖房屋的费用，中介费用亦需要从投资获利中扣除。 　　经纪指8成买家自住 炒楼非稳赚 　　地产经纪吕永慈估计，目前市场有80%买家买来是为了自住，有20%的买家则是为了投资，当中新移民较多是为了自住。她说，想炒温西独立屋，不是一般人都有能力，例如若手上只有一间独立屋，卖掉房屋后而楼价若继续上涨，则该业主则可能毕生都追不回。 　　吕永慈分析，会在一年之内即将房屋出售的人士，应该手上有3间至4间房地产的人，所以会将其中一套转售；又或者是一些发展商，他们买下旧屋本来希望重建，但后来发现兴建房屋的获利，可能不如这一年当中的土地增值，所以干脆把房屋出售赚取快钱。 　　她警告，其实炒楼的风险不小，例如曾有年轻买家在甘比区(Cambie)以290万元买下造型特别的房屋，住了一年多之后，年轻屋主将房屋挂牌求售，以390多万元挂牌后来没卖出，又降价数十万元，但现在也仍未卖出。 　　她表示，想在西区炒买独立屋的人士，并非稳赚，除了市场有可能转向，每间房屋价格也相差很多，可能因此蚀去中间持有房屋的各种成本。

　　图中窄小的过道就是中介所说的“学区过道”。 　　近日某购房网站上出现标价150万元的学区房引来网友关注，因为这间所谓的“学区房”并非房屋，而是一条供院内其他住户进进出出的过道。虽然中介声称不能居住，只可落户，但据北京晨报记者调查发现，这种奇葩学区房存在着诸多“不确定性”，市民若想购买应谨慎。 　　所谓学区房就是过道 　　记者昨日来到前门附近的某房产中介公司，以为子女落户上学的购房者身份咨询，一地产销售人员隆重推荐，属于北京市第一实验小学前门分校范围内的大耳胡同里，就有一处过道正在出售。“最近为孩子上学买门道落户的人很多，目前就剩这一个了。”据他介绍，前一阵是办理入学的高峰期，所以学区房销售紧俏，房源所剩无几。 　　随后，销售人员带领记者来到大耳胡同29号，推开小院大门，一条幽暗笔直的过道映入眼帘。“从大门口到一个门框处，就是在售过道。”他边说边比划。记者目测这条过道宽1.5米，长约7米，两侧院墙上方盖着一块遮阳板，右侧靠墙处停放着电动车、自行车。走进院子，记者发现院内居住着四户人家，而过道是进出院子的必经之路。“您得想好了，您买的是过道，只能上学落户，不能建房，也不能住人。”销售人员特意强调。 　　记者随后通过网络查询，发现除大耳胡同外，草厂横胡同、香饵胡同、中毛家湾等地均有标为“学区房”的过道出售。 　　买卖过道交易遭质疑 　　不过记者调查发现，市民普遍对“学区过道”交易表示质疑。记者在中介公司门口偶遇两位前来看学区房的家长，“买过道?第一次听说，感觉不靠谱，万一不能落户，也不能居住，还不得砸手里。”市民闫女士说。 　　而大耳胡同附近居民吕先生也表示，在“私产”性质的平房中买卖过道的事以前也有过，“大部分人是为了孩子上学落户，但也听说过有人购买后想在过道搭房，毕竟不想花百万元只买个学位，还是想就近上学吧，不过后来有邻居举报，被民警劝解了。”他特意带着记者来到一户小院，院内住户讲述，该院过道前两天刚刚卖出，“就怕有的买主有占道想法，所以我一再叮嘱中介，交易前一定得和买主讲好规则。虽然产权是你的，但路权是大家的，别没事找事。” 　 　购买要谨慎落户不确定 　　为了打消记者能否落户的顾虑，此前销售人员特意出示了29号过道的房本复印件，“这过道上虽然没房屋，但房本上仍显示为住宅，只是私人院落做规划时将这个位置设为过道。”同时，销售人员表示可在购房合同书补充条款里注明中介保证所购房屋可以落户的内容。 　　不过记者多方调查发现，过道落户说存在着诸多“不确定性”。西城房屋管理局表示，如过道具有房屋所有权证可以正常办理买卖过户，能否落户需咨询属地派出所。记者致电大栅栏派出所房管科，工作人员表示，一般情况下，在产权证上规划用途一栏注明住宅的房本可以办理落户，不过如果房本中含房屋和过道两项明细，房主拆开出售过道时，应注意规划用途是否改变，非住宅则不能办理落户。一房产业内人士也透露，如买房者单独购买过道，在办理落户手续时可能会遇到意想不到的麻烦，落户时社区民警会亲赴实地考察，如果发现落户地实为过道，不能住人，可能不予落户。 　　提醒家长应先了解情况 　　实验一小前门分校招生办的老师提醒广大家长，各区适龄儿童数量、入学政策和学校划片范围每年都有变数，家长购房前应先通过教育局了解当年情况。 　　对于购房时的注意事项，北京观道律师事务所主任律师朱金元表示，业主购买学区房时一定要提高风险意识，争取将户口、学龄子女入学条件，以及中介的承诺等相关事项在合同中写明，明确违约责任避免纠纷、避免影响孩子就学。

一对地产经纪夫妻日前为了求屋主能私售房屋给他们，向屋主发出了“感人肺腑”的请求信。但实际上两人在信中隐瞒了一些重要信息，现已被地产局调查。 这对来自卑诗省的夫妻为了买一间镇屋，向Langley市的36户居民发出了请求信，询问屋主是否有兴趣私售房屋给他们。 在信中，他们写道，因为要迎接两人的第一个孩子，需要更大的地方居住，但他俩和温哥华的许多购房者一样，在之前抢offer的时候失败了，没能买到心仪的房子。所以他们就想以这种方式，看看有没有人愿意卖房子给他们。 两人在信中还表明，他们准备以市场价买下房子，也已经做好了贷款预批。如果能私售房屋给他们，就能给他们省下1万5000元至1万8000元原本要付给地产经纪的佣金费。而且他们的入住时间完全可以根据屋主的心意来配合。 这些信的信头上还印着这对夫妻Dessi Dimov和Neyko Dimov的照片，但问题在于他们没有在信中写明，其实他们两人都是地产经纪。而且实际上，他们还隐瞒了近期刚刚在Langley卖了一间两居室镇屋的事实，这间房屋最后的成交价比开价高了5万2000元。 大温地区地产局主席Dan Morrison表示，法规严格规定，地产经纪必须在和卖家交流的过程中，表明自己是地产经纪的身份，因为他们是专业人员，这一点对于卖家来说很重要。地产局已经对此展开调查。 据CTV报道，Dimovs夫妇表示相对这些请求信表示道歉，并声称自己无意违反规定。他们只是太想买到心仪的房子，又不想和别人抢offer而已。

最近，很多研究报告都表明，加拿大房地产市场的火爆程度将会有所缓解，但事实真是这样的吗，其实未必! 周二，加拿大统计局表示，目前，加拿大部分地区出现了建房热潮。据统计，在温哥华，对于condo建筑的投资金额一年内就上涨了49%，与此同时多伦多上涨了28%。同样火爆的还有独立屋，在温哥华投向独立屋建筑的资金上涨了17.2%，多伦多则上涨了37.3%。然而，去年一年，温哥华和多伦多的房价分别上涨了30%和15%，远远低于新建房屋的投资金额。 但是，这种情况并未出现在加拿大的产油大省——阿省、纽省和萨省，因为这些省份的新建房屋投资在大幅度减少。 对于加拿大的房地产市场来说，建房热潮是好消息还是坏消息，那就要看你从哪个角度来看了。 乐观者认为，新建房屋越多，越能够满足购房者的需求，尤其是在房价高昂的温哥华和多伦多。近年来，温哥华和多伦多的就业率大幅增长，推动了人口增长，所以对住房的需求量也大幅增长，如果新建房屋大幅增加，就能够在一定程度上缓和高昂的房价。 然而，悲观者却认为，新建房屋大幅增加是加拿大房地产市场发展过热的表现，特别是在温哥华和多伦多，这里的房屋需求量增加只不过是表面现象，因为许多投机者买完房后很快就出手，这并不能表明真正的房屋需求量。如果这种现象持续发酵，就会造成房屋需求量增加的假象，并不能缓解高昂的房价。 以上图片均来自：Huffington Post

　　卑诗高贵林、满地宝(Port Moody)和高贵林港今年4月柏文的成交量，虽然全部比去年同月为高，但数字显示楼市稍见冷却的迹象。 　　高贵林4月成交量较3月多近2%，满地宝没有起跌，但高贵林港4月较3月跌逾15%。 　　高贵林一个被形容有较多高尚住宅的区份——峡谷泉区(Canyon Springs)，常有吸引置业人士的柏文选择，截至4月30日，区内两个柏文单位(分别在19日和22日才出现在市场上)其中一间为一睡房单位，叫价25.78万元，另一两睡房单位以36.49万元挂牌。 　　峡谷泉区4月有7宗成交，其中一个在公主径(Princess Crescent)的一睡房单位求售仅一天便以其叫价25.2万元成交。 　　另一间在同街道上但不同屋苑的单位，卖家多等数天后，便能以较高价成交；这一睡房柏文在市场一周后，有买家以超出其挂牌价20.89万元16%置入单位。 　　高贵港中区(Central Port Coquitlam)属于高贵林港的历史心脏地段，截至上述日期，区内有54个柏文盘，叫价最低一间的一睡房单位仅以9万元求售，它在2月底开始放售。另外一个在4月尾才出现市场上的两睡房单位，则叫价44.99万元。 　　这区分于4月成交相当活跃，逾30间柏文在这月份易手，单位在市场的日数平均只约两周。不过，也有一间两睡房单位花了六周才成功找到新业主，成交价较叫价31.49万元少5%。 　　高贵港中区一个在阿特金斯路(Atkins Ave.)楼龄28年的一睡房单位，虽只在市场上等了九天，但能以高出挂牌价15.99万元20%成交。 　　截至上述日期，三联市放盘中，65%属两睡房，不足三分之一(29%)为一睡房单位。三联市在4月一共有284宗柏文成交，高贵林的中位成交价为37.88万元、高贵林港和满地宝分别是27.45万元和47万多元。单位留在市场的中位日数是20天。

　　素里一名华裔女子在楼价大涨下忽有奇想，经与丈夫商量后决定出售两人在两年前自建的独立屋，「套现」一笔钱提早实现环游世界的梦想。结果房屋在一周内售出，她们连同一对年幼女儿一家四口正整装待发展开环游世界之旅。 　　父母来自斐济的36岁华裔女子陈丽娟，她的39岁丈夫Thang Ngo。陈丽娟昨日接受本报访问时说，她在3周前突然灵机一动，想卖房屋去环游世界，她的想法立即获得丈夫及家人的全力支持，房屋以接近130万元挂牌，不到一周之内已卖出，且卖得比挂牌价更好的价格，一家将在7月底搬出，并准备8月底出发前往环游世界的第一站欧洲。 　　陈丽娟说，一直以来她即喜欢旅行，和许多人一样，希望退休之后能够环游世界，但最近楼价大涨，她有天突然想起，与其等到一、二十年退休才去环游世界，那时有可能子女已长大无法同行，为何不趁着这波高楼价出售独立屋，取得的钱即能足够应付全家人环游世界的开销。 　　她表示，现在她和丈夫都年轻，身体健康，财务自由，她不确定等到很多年退休之后，是否还能拥有这些条件，所以与其退休后才去环游世界，不如马上去做，将来才不会后悔。 　　当被问到，由于现在楼价还在上涨，有可能她在一年后回到素里，再也买不回独立屋。陈丽娟说，她理解现在卖房屋的风险，有可能将来买不起独立屋，若届时真是如此，她会购买城市屋。 　　她认为，如果能与全家人完成环游世界的梦想，以后改住城市屋，或是搬到其他城市居住，仍是值得的。 　　陈丽娟表示，她和丈夫很幸运，于2004年已在拉德纳(Ladner)购买柏文单位，后来搬到新西敏市购买独立屋，每次房屋转手，她均有获利，于是两年前有能力在南素里Summerfiled自建现址有5个睡房、居住面积3700呎的独立屋。 　　由于环游世界的计划开始得较突然，陈丽娟说，她暂想到欧洲、日本、上海及澳洲、纽西兰这些国家及城市，对上海新开的迪士尼乐园也有兴趣，想带孩子前往一游。 　　至于环游世界一年需要的经费，陈丽娟表示自己还没有完全规划清楚，可能在旅行途中才继续规划下一站行程。 　　一些华裔家庭无法长时间在外旅行的原因，可能是顾虑在学子女的教育问题。陈丽娟说，她的一对女儿分别是6岁及3岁，大女儿将升第二班，她说，在环游世界期间，她会自己教他们念书，而大女儿目前学业程度超前同年小孩，所以她一点也不担心。女儿旅游一年时间未在学校学习也没有问题，况且「行万里路，胜读万卷书」，她认为旅行本身已是最好的教学活动。 　　陈丽娟说她自己是属于不按理出牌的人，她先是做电脑动画的工作，后来进入资讯科技业，3年前，她自己创业在家制作蛋糕并在网上接订单。至于丈夫Thang Ngo则是从事油矿区工业电匠的工作，他也将暂时离开该工作。 　　陈丽娟说，她回来之后有可能继续其网上销售蛋糕的生意，也希望藉由到世界各地游历，去寻找更多不同蛋糕的做法。

　　国际信评机构穆迪（Moody’s）认为即使加拿大房市下跌，加国银行也能够经得起考验。穆迪20日发布加国房市和银行表现的分析报告，此报告欲了解加拿大全国房价若下跌，会对各大银行带来什么影响。结果发现即使房价大跌25%，也不会对银行造成「灾难性损失」。 　　该机构以2007年美国次级房贷危机做比较，虽然加国的高家庭负债水平和高房价和美国状况相似，但是两国的利率和信贷结构不同，估计加国房市低迷所受到的冲击会较小。穆迪的分析将安大略和卑诗省的房价跌幅增加10%，主因是这两个省份近年房价涨幅太高。据此计算，银行系统直接经济损失将达180亿元，但各银行能在几个季度内产生内部资金，弥补这些损失。不过就算银行经得起考验，仍必须思考一旦房价开始下滑，如何减少对银行的冲击。 　　事实上，近来许多组织都提到加国房价问题。经济合作发展组织（OECD）本月初示警，认为加拿大政府应想办法让温、多过热的房地产市场降温。日前加拿大央行也表示，温哥华和多伦多的房价涨势可能无法持续。

　　众所周知，温哥华的房地产市场破纪录了，但住房出租似乎没有任何好转。从Padmapper.com一份新的报告显示，温市的租金是全国最贵的。 　　5月份两居室的平均价格高达2,780，而一居室则是1,700。 　　令人难以置信的是，根据该报告，尽管温哥华排名榜首，一居室的租金实际上在5月下降了2.3%，两居室下降了0.7%。 　　排在温哥华后面的是多伦多，一居室价格在1,300左右，两居室差不多1,650。多伦多两居室价格也下跌了1.2%，但一居室同比增长1.5%。 　　从中也可看出，这是温哥华和多伦多之间一套两居室之间1,100的差异。 　　Padmapper说，他们分析了“成千上万”加拿大各地积极上市的房源，以确定他们的数据,为全国25个人口最多的城市提供数据。 　　以下是加拿大十大租金最昂贵城市： 　　温哥华：一居室1,700，两居室2,780 　　多伦多：一居室1,320，两居室1,650 　　维多利亚：一居室1,100，两居室1,400 　　卡尔加里：一居室1,070，两居室1,300 　　渥太华：一居室1,010，两居室1,300 　　埃德蒙顿：一居室980，两居室1230 　　里贾纳：一居室960，两居室1,180 　　蒙特利尔：950一居室950，两居室1,200 　　金士顿：一居室930，两居室1,100 　　圣凯瑟琳：一居室910，两居室1,130

　　 　　评级机构穆迪（Moody's Investors Service）昨天公布一份报告显示，如果加拿大发生像美国2008年般的房市崩盘，即加拿大房价平均跌下25%至35%，包括加国六大银行在内的主要房贷银行，将损失高达120亿元，而加拿大按揭及房屋公司（CMHC）在内的按揭保险公司，也将损失高达60亿元。穆迪公司的报告旨在考察诠释加拿大金融银行体系，对房地产市场巨幅波动的抗压能力，以及如何应对利率突然上涨，或人口大量失业、无力偿还房屋贷款等突发情况。报告指后一种情况发生的机率更高，但通常也只在全球经济衰退的大背景下才会发生，因为加国经济对全球经济的倚赖性越来越高。 　　报告指加国家庭债务高企，与家庭收入越来越不成比例，加上房屋价格不断上涨，事实上已出现类似美国2008年金融危机前的情形。报告指一旦出现全国范围内的房价下调，跌幅可能高达25%，卑诗省和安省这样房市火热的地区，房价跌幅可能达35%。 　　「可几季内筹足应急资金」 　　对于房贷银行而言，一旦发生断供、银行需要收回抵押房屋及拍卖的情况，以目前卑诗省为例，价值100万元的房产，银行仅能收回约55万元。除了考虑房价缩水35%之外，银行收回抵押房时还要支出一定成本，包括律师费、地产经纪佣金及必要的房屋维修费用等，合计约10万元。 　　不过，报告又指加国银行在一旦出现房价大跌情况下，虽然要面对重大损失，但仍可保存基本力量，不致于遭受灭顶之灾，其偿付能力不至受到危胁。报告指银行可能在几个季度内筹集到足够的应急资金。加拿大帝国商业银行（CIBC）可能是例外，与其他银行相比，该银行国内市场房贷业务的比例偏高，而皇家银行损失绝对数额将是各银行中最大。 　　报告指加拿大金融体系本身的一些结构性特点，降低了美国式的房屋市场大面积大规模深度下跌在加拿大发生的机率，包括加国有明确的政府担保的房贷保险，次级贷款的发生率较低，资产证券化的现象也没有美国那麽普及和流行。此外，加国政府也由美国2008年金融危机中看到了教训和危机，从而采取更加稳健的金融管理政策。 　　报告对于加拿大家庭的债务水平直线上升表示担心，指尽管加拿大的房贷质量优于美国，但随著家庭债务的增加，加拿大人抵抗失业及升息等金融风波的能力明显减弱。报告指截止今年3月，加拿大人的房贷欠债，包括现有房屋再抵押获得的信用额度（lines of credit），总额高达1.6万亿，比起10年翻倍还不止。 　　「消费者负债过高，势必会对失业、升息等造成的冲击进一步丧失抵御能力，结果是无力支付房贷的情况更易发生」。 　　报告表示，「同时，房屋价值在市场上被过高估计，超出其实际价值，也带来越来越多的不安。抵押房屋的价值虚高，以及法律诉讼等因素也会带来银行的进一步损失」。 　　报告指加国银行推出的五年浮动利率也增加了借贷者的风险，一旦出现因利率上调而无力还贷的情况，银行大量没收抵押房屋以拍卖，会令市场上的房价进一步下跌。此外，占加国房贷总数大约6%的较少监管的高风险贷款，一旦在出现房市崩盘时，会加速房屋价格的跌幅，因这些贷款会最先出现断供情况，道致债权人没收抵押房屋拍卖情况增多，加速房价下跌。

温哥华天空编译：加拿大最大银行之一的CIBC的副主任经济学家倡议对外国购房投机者收取税费，并称这是对温哥华过热楼市降温又能不引起经济崩盘的最好方法。 Benjamin Tal，CIBC副主任经济学家反对完全禁止外国买家购房，他表示，外国买家并不是导致房价过高的唯一原因。 相对的，他表示，合理的对外国买家征税是对造成目前市场过热行为：既没有在加拿大居住或工作打算，非钢需性住房，而是为了投资而买房行为，的最好解决办法。 Tal告诉记者，“我们并不是要禁止外国买家投资，不过许多外国买家在加拿大买房只是为了能挣到块钱。” “这基本就是投机行为，所以政府应该对这种行为征税。” 要求政府对楼市供应短缺问题提出解决办法 Tal指出，新西兰和澳大利亚都曾面临相似的楼市难题，不过两国均已合理的对外国购房人征税成功解决了这一难题。举例来说，在澳大利亚，外国买家只能买新楼盘或楼花，不能参与二手房的买卖。 “他们的理论是，如果你是买新楼盘，那么至少你是在为国家GDP做贡献，你的购买可能为经济，工作市场都做出贡献。”Tal说，“如果你只是在转买专卖二手房，那么你就对经济没有任何贡献了。” 不过温哥华最终的问题还是要解决房屋供应短缺的问题，在加拿大其他大城市像多伦多也有着相同的问题，所以像征税这种治标的办法主要还要判断其可行性。 Tal表示，“从房地产的角度来说，温哥华就像个孤岛，在温哥华你对供应短缺的房产市场毫无办法，所以就只能解决由房屋短缺引起的投机问题。我们正在寻求对付短缺的房产市场的解决办法。“

有专家指出，加拿大房地产市场正处于历史最高位的说法最不准确，事实上，至少有4个大城市的房价已经回落疲软。 据雅虎财经网报道，受温哥华和多伦多两地滚烫楼市的影响，加拿大全国房地产市场可能显得很火，但是实际上，在魁北克城、哈里法克斯、卡尔加里和艾德蒙顿，房价正在下跌。 地产投资网（Real Estate Investment Network）的资深分析师坎贝尔（Don Campbell）指出，这4个城市的经济极其低迷，房市已经开始转弱。“经济学是最简单的解释。” 上周公布的Teranet-国家银行房价指数显示，温哥华、维多利亚、多伦多和汉密尔顿的房价录得2位数的大幅上涨，然而另外7个主要地区的房价几乎没有涨跌。综合之后，加拿大5月份的房价比上月上涨1.8%。但是，受多伦多、温哥华及其邻近城市的房价拉动，5月份的房价年比上涨了9%，据《环球邮报》报道，全国房屋平均价格已经达到564,455.47元。 国家银行的经济师宾森诺（Marc Pinsonneault）指出，两极分化的现象十分明显。他认为，多伦多和温哥华以外的7个主要房地产市场，正在经历或者即将临近房价的调整和回落。 那么，是不是到了该卖房的时候了呢？专家又指出，哈里法克斯的房价下跌，未必会影响到蒙特利尔，而卡尔加里的房价变动也不会影响到渥太华，因为加拿大房地产市场的地区性很强。即便是多伦多和温哥华的楼市泡沫破灭了，对全国其他地区的影响也会十分微小。 宾森诺说：“这些市场的走势完全不同，地理上互相割裂。一旦出现人们预言的泡沫破裂，其他地区未必会有太大的波动效应。” 坎贝尔也对这一观点表示认同。他说：“当全国媒体出现多伦多和温哥华房价停止上涨的消息时，消费者信心会受到负面影响，其他地区的消费者可能会稍稍收紧钱袋，但是这未必会改变整体市场的动态。” 至于房价到底会跌多少，经济师说，不会出现美国金融危机时30%的跌幅。宾森诺认为，在温哥华，一旦流入该市的外资枯竭，房价可能会下跌10%到20%。而多伦多的房价跌幅在10%左右。

多伦多房地产经纪协会日前修改房产交易要求，卖方经纪需在网路上公布房屋过往的交易记录。 　　多伦多房地产经纪协会日前修改房产交易要求，卖方经纪需在网路上公布房屋过往的交易纪录。温哥华房地产经纪协会主席Dan Morrison相当赞赏，认为多伦多这种修改非常不错，有可能会在温哥华推行。 　　FX168财经网报导，担忧房子出售受到影响，很多卖方经纪都会不希望将此数据公布，但多伦多方面此次的改革让这项数据成为公开信息，这样买房者可以用房屋历史数据与挂牌价进行比较，防止卖家漫天要价。一些分析人士对此表示有些担心，深怕这一倾向于服务客户的举动会让房地产市场出现巨大变革，最终可能演变成买房者和卖家跳过经纪直接进行交易的局面。 　　报导指，多伦多和温哥华两市房价在过去一年中大幅上涨，涨幅已经让很多经济学家、政界人士感到担忧。Dan Morrison希望类似多伦多目前的信息公开化政策能够在温哥华实行，他表示，房地产经纪目前正在受到舆论的不信任甚至攻击：个别房地产经纪隐瞒事实、欺骗顾客的情况导致整个房地产经纪行业受到质疑，「如果将信息进一步公开化，那么个别不良经纪就没有机会通过欺骗顾客来获取暴利，这样大家都可以靠真实的水平和努力工作赚取应得的报酬。」

　　在当下，房地产市场牵动着每个人的神经。 　　生活在一线城市的人会问，房价还会继续涨吗?这样涨下去，房地产市场会不会崩盘?想买房的人最想知道该何时入手，投资客想知道选择何时离场才能赚得最多……每个人都希望有人能准确回答这些问题。 　　事实是，几乎没人能够准确预测市场，否则历次全球经济危机就不会发生。尽管如此，我们仍可以从曾经的房地产危机中吸取教训和获取观察的角度。 　　1991年日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷入失落的二十年。作为东京大学的教授，田村清彦在宏观审慎政策的讨论中颇具声望，尤其指出人口因素对房地产泡沫及金融危机的关键影响。他也曾亲历1991年东京的房地产危机，同时近二十年来保持了对中国经济发展的关注。在6月11日举行的北大汇丰商学院举行的留美学者经济年会上，田村了接受第一财经记者专访。 　　田村清彦表示，房价上涨是不可持续的，长期看来，房价取决于买房者的预期、土地生产率以及政府的长期政策，比如央行货币政策，通货膨胀率等(金融政策对楼市十分重要)。 　　日本的房地产泡沫是政府捅破的 　　第一财经： 近一年来，中国一线城市的房价高涨，很多人拿目前中国的房地产市场和1991年日本房地产泡沫破灭前夕相比，您对此怎么看?日本房地产泡沫破裂的原因是什么? 　　田村清彦：近几年，中国房价上涨的速度确实比较快，甚至快过东京。我可以跟你们分享一下东京过去的经历。1991年时，身处东京的人并不认为自己处于泡沫之中，甚至连政府也不这么认为。很多学者当时认为，房价高涨有很多原因来解释，并不一定是泡沫。但在我看来，房地产价格上涨是不可持续的，何时结束才是难以回答的问题，我们可以解释很多过去发生的事，但并不善于预测未来。 　　在上世纪70、80年代，日本经济增长迅速，城镇化影响下，一些中心城市的房价快速增长，金融机构管制放松，出现了很多新的金融工具，导致信用扩张。日本的情形跟中国和韩国有很多相似之处，首先，日本的银行和很多大公司关系密切，比如国有银行和国有企业之间，就像韩国的垄断财阀，是一种政府和企业的结合体，掌控了日本商业。 　　上世纪80年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。日本和美国签订了广场协议，日元对美元大幅升值，这让很多日本企业的出口遭遇了瓶颈，日本政府需要刺激国内需求。 　　当时东京政府想要把东京打造成一个像伦敦和纽约(专题)一样的金融中心，所以出台了很多刺激性的宏观经济政策，日本央行大幅宽松助涨了资产泡沫。 　　因为日本政府和财阀关系密切，迫使日本银行降低利率。当时银行在为金融自由化和市场化做准备。在金融自由化之前，几乎所有日本公司的资金来源都来自银行，但市场化之后，这些大企业现在有了新的资金来源，很多资金流入资本市场。银行发现高利润时期已经过去了，需要开拓新的利润点。银行就瞄准了房地产市场。消费者可以通过房屋抵押贷款向银行借钱，尤其是一些民营的中小企业(上世纪80年代的日本和如今中国的情况很像)。抵押贷款很容易，这引发了一些投机行为，当时赚钱最快的方法就是投资房地产。 　　中小企业向银行借钱需要有一定的资产作担保，但是中小企业的信用并不高，唯一能够证明信用的方式就是房地产。这就使房地产成为了一个很好的投资领域，泡沫就这样形成了。后来，银行不再接受房地产作为抵押，于是就出现了影子银行。 　　可以比较一下中国和日本的情形，有很多相似之处。当时在日本，人们对房地产投资十分疯狂，东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。股市的高峰在1990年，而房价的高峰在1991年，在这两年间，资本从股市迅速转移到了楼市，股价急速下跌，房价迅速上涨。 　　人们对房地产增长的预期很高，将土地神化，东京房价远超普通人的承受力。东京市民就给政府施加压力，让政府遏制这种房地产泡沫的蔓延。政府调整了土地收益税，对房地产贷款和土地交易采取严厉管制，货币供应增速大幅下滑，对影子银行做出监管措施。这场房地产泡沫实际上是政府捅破的。 　　对日本楼市来说，1991年是一个转折点，在那之后人们认为东京无法成为像伦敦和纽约那样的国际金融中心，于是对楼市的预期下降，需求减少，房价应声下跌。因此，我认为房价上涨是不可持续的，长期看来，房价取决于买房者的预期、土地的生产率，以及政府的长期政策，比如央行的货币政策，通货膨胀率，等等(金融政策对楼市是十分重要的)。 　　房价取决于人们对未来的预期 　　第一财经： 2015年6月，中国股市大跌，很多钱都涌入房地产市场，一些人对于房价预期仍然看涨，政府对于房地产市场态度也很谨慎。您怎么看? 　　田村清彦：是的，这种情况不止是在中国，在韩国、新加坡都很常见。政府其实是想要限制房地产价格的上涨，但真正的问题在于人们的长期预期，政府无法改变普通人的预期。 　　还有一点就是投资全球化。近几年，深圳的投资者可能不全来自深圳，也可能来自北京，或者其他城市。这样就会在全球形成一种多米诺效应，加拿大会有中国的投资者，美国也会有俄罗斯的投资者。楼市的大部分人都是投资者，而不是刚需。这里面还有一种市场的内在联系，市场经济活动是短期的，但长期看来它的影响可能会扩大。投资者会考虑在全球的哪个城市投资，可能是深圳，可能是东京，可能是伦敦，并且他们的决策有可能会改变，这样他们的资产分布在全球不同地方，就会对冲风险。但是长期看来，全球的市场都是相互联系的，形成一种连锁效应。 　　第一财经：您认为中国人口增长率下降，对于房地产市场会有怎样的影响? 　　田村清彦：生育率降低在亚洲其他地区也普遍存在，比如，日本、韩国和(中国)台湾(专题)。究其原因，其实并不是因为政府的计划生育政策，而是个人选择和社会因素决定。在日本，女性的平均生育年龄是25到30岁，但这个年龄逐渐上升，现在大概在35岁左右，因为女性一旦进入职场，就不愿轻易离开事业，因此人口增长率就下滑了。巴西也是一个很好的例子，现在巴西妇女一生平均会生1.89个孩子，但1990年时期大概会生6个(世界平均水平大概是2.2个)，这是一个巨大的变化。 　　假设其他条件不变，如果人口增加了，人们对房屋的需求也会增加，那么实际价格也会上升。在现实中，其他条件并不非不变，所以房价就很难预测。如果人口下降了，住户也会下降，那么我们就不需要那么多房屋。中国的户口限制对房价也有影响。房价其实取决于人们对未来的预期，这是预测房价的基本因素，也是构成泡沫的一部分。 　　第一财经： 中国一线城市情况是这样的，少数人囤积了很多房子，但有些人一套房子都没有，房地产分配不均的情况有所发生。对此您怎么看? 　　田村清彦：政府或许可以多建一些保障房，来满足这些人的需求。如果政府能够提供条件相对不错的保障房，并且提供一些补贴，或许能够改善这种分配不均，虽然这种政府干预某种程度上确实扰乱了市场。

　　万科董事会在6月17日夜间发布董事会决议公告之后，曾经的第一大股东华润发表声明，不承认董事会决议的合法性。万科控制权争夺进入第二季，剧情跌宕，精彩纷呈。 　　华润方的理由是，在公司11名董事中，7票赞成，3票反对，1票弃权的情况下，赞成票数没有达到公司章程要求的三分之二以上的多数同意，因而董事会并未通过引进深铁的决议。而万科则认为，独立董事张利平由于“关联关系”主动回避，按照公司法和公司章程，张利平不参与投票，因而投票人数应该是10名而不是 11名，7票赞成，超过了三分之二。 　　感谢《公司法》，感谢华润，感谢张利平，感谢万科控制权争夺这出大戏的所有参与者，以及从来没有发声，但却是这个事件发起人的姚振华先生，在法律人士围绕“10”还是“11”，以及什么样的关系才算“关联关系”等分析公司法理和公司章程的精妙的时候，我深刻感受到中国有时真的是个法治国家。 　　中国《公司法》的产生，被视为中国市场经济进程中的一件大事，承认企业的独立法人人格，承认公司和企业不是政府的附庸，这无疑是一个巨大的历史进步。然而，自1994年《公司法》颁布以来，《公司法》被认为是中国实施的最不好的法律，股东及其他相关者的利益很难在《公司法》这里获得救济，《公司法》被视为摆设和花瓶。然而，万科控制权争夺进入第二季后，《公司法》和《公司章程》的重要性立即凸显，对《公司法》的精妙应用和理解，在某种程度上直接决定万科控制权的归属以及处在焦虑中的王石的命运。 　　当然，万科控制权争夺，王石命运何去何从，这绝对是一道算术题或法律题可以涵盖的。如果这是一道算术题，那绝不是一道小学算术题，而是一道高数题和微积分。甚至，如果回到法律，你会发现万科的董事会里有好几个身份悬疑：海闻去年就提出辞职，至今没有替代的人选，独董长期空缺是否合法?张利平既然是黑石的高管，万科与黑石之间有利益关系，为什么张平利一直没有辞任独董?这样的一个董事会是不是一个合法的董事会，都可以在法律的细节上进行探讨。 　　当然，这个事件最好看的地方，就是迄今为止，除了王石在苦苦为自己的安慰努力，谁是深海，谁是朋友，谁是敌人，至今扑朔迷离。之前被认为是宝能同盟军的安邦，后来和万科互发艳电，眉来眼去;而被一直视为万科坚定支持者的华润，这次却冲冠一怒，为自己第一大股东地位的旁落而公开与王石反目。 　　最令人捉摸不透的是，发起这场战火的宝能的姚振华，却成了一个最神秘的一方。究竟他要干什么，他在想什么，他的表情是什么，他要和谁结盟，谁也看不透。他的沉默，他的四平八稳的官方回应，隐隐透出真正的杀气，这与王石全部亮出底牌、情绪和焦虑写在脸上、体现在行动上完全不同。他是迄今为止王石遇到的最可怕的对手。 　　究竟姚振华有难言之隐想全身而退，还是后面埋着更大的杀招，一切皆有可能。一个人能从养猪起家做到今天这个程度，你千万不能小看他。至于王石，则像《教父》中的大儿子托尼一样，教父教训他：“你不要让你的对手看出你在想什么!”王石，让所有的人都看到他在想什么。郁亮真的会一直捍卫王石?这个关键的剧情连郁亮自己都不敢断言。至于机构投资者和散户，则更是不好判断。 　　每个人都在等着对方出牌，每个人都在等自己利益最大化的结果。其实，剧情下一步的发展已经向着最有利于宝能和华润的方向发展。而万科的管理团队则需要继续去拜票。如果华润、宝能在股东大会联手，则深铁入主万科必然没戏。有人分析，宝能这么做，不利于自己退出，复牌后股价会暴跌。 　　千万别低估了姚振华，千万别这么简单地想问题。就好像万科的管理层信誓旦旦保护中小股东的利益，事实上万科的管理层最在乎自己的利益，什么大股东，什么中小股东，当和万科管理层的利益冲突时，这些利益算什么?利益是不能用算术来解答的，最起码不能用小学算术来解读。至于深圳市政府，也不能得罪了华润以及神秘的宝能。 　　最后大家发现，这个事情之所以闹到这么大的动静，让中小股东不安，让大股东震怒，让野蛮人不开心，也让独立董事左右为难，根子其实在王石个人。王石“致命的自负”导致了今天最困难的局面，在王石眼里什么都不是的姚振华这个蚂蚁，终于逼疯了王石这头大象，让其处处被动，让其不断露出人性中的破绽。 　　我相信，这出情节跌宕起伏的大戏，后面的情节仍然会非常好看，但在我看来，破解这个困局的答案其实各方都心知肚明。也许王石以一种体面的方式退出，对于任何一方都是皆大欢喜的结果：深铁进入，宝能退出，华润夺回第一股东的地位，万科仍然还是万科。

有报道指出，不少柏文发展商在楼盘推出市场前，先让自己的朋友和家人购买楼花。卑诗新民主党(NDP)温哥华—格雷岬(Vancouver-Point Grey)选区省议员兼房屋政策评论员尹大卫（David Eby)认为，此举不公平。不过，地产业界认为，类似做法互惠而且由来已久，不足为怪。   尹大卫表示，当希望能「上车」的公众知道楼盘推出市场，并非是公平地让公众购买时，无疑感到不公及沮丧。   他说，在目前炽热的大温楼市里，其中一个挑战是，兴建房屋是靠私人发展商，以及发展商本身把房屋推出市场时能做到对每个买家公平，而实际上，发展商没有法律责任这样做。   尹大卫指出，正因为没有法律责任要公平地售卖给买家，省府应研究此事。   议员指省府应研对策   《环球邮报》(The Globe and Mail)日前报道，有市民欲卖掉自己面积较小的柏文，然后购买一个新的柏文单位，可是看新楼盘时常感到失望。该市民表示，有两次楼盘预售时，自己都在场，然而每次都被告知，所有开放式及一睡房单位均已售罄，而据悉都是售予发展商的家人和朋友。   报道指出，其他一些买家也表示遇上同类情况，就是楼盘正式开售前，很多时候都是一睡房或一睡房加一书房的柏文单位售完，而部分买家则被游说购买价格较昂贵的单位。有买家形容，这是误导及浪费其时间。   此外，尹大卫认为，海外买家目前占市场相当大的部分，对他们徵收税项相信能有助纾缓现时楼市炽热的情况。   自由党省议员法斯本德(Peter Fassbender)暗示，省府可能在不久的将来引入相关的新法例，但他同时指出，房屋问题很复杂，不能一下子便能解决。   法斯本德又称，部分解决办法是增加房屋供应量，而省府在采取任何措施修改法例前，需收集所有数据，并且分析。    

许多人想在温哥华置产，却苦于高房价无法如愿，其实有温哥华开发商在预售新建单位之前，会先把价格最低的单位私售给其亲友和一部分指定代理经纪的客户，私售出去的公寓会再被以高价转卖，翻高价格，而开发商也从中牟利。 温哥华公寓价格昂贵，图为温西一个公寓建筑工地。 加国无忧引述环球邮报报导，这种被称为「影子转售」或「纸盘交易」(shadow lippping)的销售花招，在温哥华已经流行一段时间，该手法被认为是助长了当地市场的房屋供应紧张和房价疯涨。普通市民更是心生不满，想要买房的普通人抱怨根本无法进入市场，像杨先生(Mike Yeung)就是受害者，他说一些开发商与地产经纪私下扣留一批楼盘用来炒卖牟利，令他很气愤，「我去了两个预售现场，每一次，他们都说小套间(Studio)和一居室的单位已经卖完了，实际上是卖给了开发商的亲属和朋友。」 温哥华知名开发商Rennie Marketing Systems最近推出两个楼盘，地产经纪沙拉斯基(Steve Saretsky)联络Rennie的销售人员后得知，其中一栋位于东温哥华的新建低层公寓The Ellsworth，大部分单位都已经卖给了开发商的亲友，他感到受骗了，「这种预售是给本地人一个虚幻的希望，这个城市不断地在建新楼，应该是为了帮助人们找到住所。」 据报导，另一家地产商Magnum Projects总裁王剑(George Wong)在一封向公众推销新盘的电邮中说：「你将有机会按预售价格优先认购和挑选最好的单位。」当有意向的买家注册后，他们又收到另一封电邮，说「套间和一居室已经被股东和他们的家人与朋友认购。」开发商Cressey的发言人也证实，他们在本拿比的新建楼盘Kings Crossing尽管有公开宣传，一期所有单位都已经私售给指定地产经纪的客户。 沙拉斯基和不少经纪表示，很多内部买家都是炒房客。合同的转让条款规定，如果他们在一定期限内转卖合同，开发商要从中抽取佣金。这项条款过去是开发商用来防止炒卖楼花的。沙拉斯基说，他认识的一个开发商抽取房价的5%。以温哥华当前1居室公寓的平均价格75万元为例，一次转手，开发商就可以赚3万7500元。 报导指，至于多伦多也存在类似现象，多伦多地产经纪拉夫勒(Andrew la Fleur)估计，95%至100%的新建公寓单位都是这样被内部私售的。拉夫勒说，公众们不了解或是被误导了，业内人士都清楚这个门道，「我们知道怎样让自己的客户有机会拿到楼花。」

  经济学家担心，温哥华和多伦多两大都会区的房地产价格暴涨至空前水准，大部分加拿大人将无力负担。过去十年间，这两个城市的房价年年写下高达两位数的成长率。   根据房地产协会资料，温哥华房价在截至5月底的前一年劲扬30%，多伦多也涨16%。   外界普遍认为，海外投资人或投机客是房价上涨成因，但没有强力数据支持其中关连。   尽管杜鲁多领导的政府在今年3月公布的最新预算中，保留研究款项探讨这项议题，但杜鲁多17日并未针对他的评论提出佐证数据。   加拿大央行总裁和经济合作开发组织（OECD）本月都对房市现况表达忧虑。   加国前政府自2008年以来已五度祭出紧缩房贷的新规定，以便为房市降温，但那些措施均告失败。   杜鲁多说：“我们都希望稳定市场。”但联邦的任何举措都需精准拿捏——阻止价格上涨的同时，不能让大家现有的房产贬值，在未过热的市场尤其如此。

最近加拿大分析师对房地产近况感到担忧，资本经济公司的首席北美经济学家保罗·阿什沃思(Paul Ashworth)在接受采访时表示：“这是一个泡沫。一个非常巨大的泡沫。而且终将以眼泪结束。”TD银行也表达了同样的担忧，该银行警告称这些房地产市场已经过分“成熟了”。 房地产市场持续火爆 据加拿大央行2016年六月发布的金融系统综述显示，2016年五月大温哥华地区的房价同比暴涨30%，比2015年底高出了15%。 与此同时，大多伦多地区的房价同比上涨了15%，与半年前相比也上涨了十个百分点。 中金网报道，加拿大央行甚至还警告称，考虑到经济基本面的情况，打算在温哥华和多伦多买房的民众需要明白两地的房价不太可能继续剧烈上涨。 加拿大央行行长史蒂芬·波洛兹(Stephen Poloz)在这份声明中表示：“准购房者和贷款银行不应当以当前的房地产市场表现作为未来的交易参考。” 经济分析师感到担心 所有的这一切都让分析师感到担忧。 资本经济公司的首席北美经济学家保罗·阿什沃思(Paul Ashworth)表示：“这是一个泡沫。一个非常巨大的泡沫。而且终将以眼泪结束。” “银行声称房地产市场低迷的风险很小，因为失业率大幅上升的可能性并不大，而且长期利率也不太可能会上调，”他补充道。 此外他还指出多伦多和温哥华地区的房价上涨幅度要远远超过美国次贷危机时的水平。 老雅痞称，道明银行方面表达了类似的担忧，银行的发言人警告称房地产市场“疯狂的派对”即将结束。 当然，与所有经济泡沫一样，人们很难预测泡沫会何时破裂。阿什沃思声称自己的团队早在2011年就表明了对加拿大房地产市场的担忧。 此外，他也对加拿大房地产市场的未来走向做了一个大胆的预测： 房地产价格的下跌将首先在多伦多以及温哥华地区发生，人们会期望价格的进一步下跌，而伴随着房地产市场价格的下跌，贷款违约概率也将上升，但它们之间并不是线性关系，贷款违约率的上升速度将超过价格的下跌速度。最终这会形成一个恶性循环。

   　温市政府于2013年推出西端社区计划(West End Community Plan)以来，市中心陆续出现更多新建的高层柏文大厦，原因是市府已放宽建筑高度上限至550呎。此外，不少发展商正积极洽购该区的旧式低层柏文，并打算把此类物业拆卸重建成高层柏文。　　据《温哥华太阳报》报道，至少4个发展商最近有意收购位于西端卡迪罗街(Cardero St.)1188号一幢4层高旧式柏文，但根据目前的地产条例，收购交易必须获得整幢柏文所有业主同意方能成事。上址的土地用途已重新划分(rezoned)，未来可重建成190呎高的柏文大厦。　　不过，该报道指出，卑诗省府现正准备修订地产条例，令柏文业主立法案团只须获得80%业主同意，即可与发展商达成收购协议。　　尽管这项新法规尚未出炉，但发展商现已积极与许多例如卡迪罗街1188号的柏文业主立法案团展开前期谈判。　　市中心缺地 唯靠更改土地用途　　据总部在美国西雅图的商业地产经纪行Colliers International温市分行代表库斯特(Kirk Kuester)透露，温市中心已经没有可供发展的新土地，只能通过土地用途重新划分，再把现有物业拆卸重建成高密度的纯出租或可供购买的高层柏文。　　温市中心土地需求大供应少，价值与日俱升，以在1988年落成的卡迪罗街1188号4层高旧式柏文为例子，虽然楼龄已接近30年，但仍然非常抢手，原因发展商所看重的不是该幢楼宇的状况，而是它在重建后的价值。

　特鲁多来温哥华了。6月16日，特鲁多在温哥华参加了一系列活动，其中最重要的就是宣布联邦政府将拨款3.7亿加元帮助升级大温地区的公共交通系统。此外，特鲁多在讲话中还提到了温哥华目前居高不下的房价。他表示，保证加拿大房屋的可负担性是目前急需解决的一个问题，政府将会想方设法控制目前的局势。 　　拨款3.7亿，联邦政府助建大温运输 　　中文电台的消息称，总理特鲁多今天到访卑诗省，宣布联邦政府与两级政府就大温地区未来十年运输大纲的首阶段发展达成协议。 　　总理特鲁多、省长简蕙芝及温哥华市长罗品信今早在本拿比共同宣布消息，其中联邦政府将拨款3亿7千万投入发展，占第一期项目一半资金。 　　至于省府将负责2亿4600万，而大温各城镇将就负责1亿2500万。 　　首阶段发展项目，包括购买50部天车及加拿大线车卡、五部西岸快车车卡、新海上巴士，以及改善现有的架空列车车站。 　　至于Broadway地铁及素里轻轨计划，同样也被纳入第一阶段发展项目，预计招标工作将在18个月内展开。 　　罗品信在现场的讲话中则表示，拨款中1.58亿加元将会用于正在计划中的Broadway线路以及连接素里市中心以及兰里市的轻轨项目。 　　小特鲁多担忧温、多两市房市过热 　　近来随着温哥华和多伦多两市房地产涨幅达到创纪录的高水平，越来越多的舆论呼吁特鲁多及自由党政府采取措施来限制房地产市场继续走向过热。 　　特鲁多周四表示，“目前来看，房地产市场过热是一项非常明显的危机。我们知道房屋的可负担性必须被保证，对于加拿大居民来说，这是非常重要的问题。目前来看，温哥华和多伦多两个城市在这一点上尤其存在隐患，政府将会想方设法控制目前的局势。” 今年5月，温哥华、多伦多等主要城市房价涨幅惊人 　　房价问题一直是公众关注的焦点，上周，特鲁多在接受财经电视台BNN记者采访时就明确表示，一旦联邦政府采取行动将影响到整个国家，因此必须非常谨慎（we have to be very careful）。 　　当记者问到，如果有大量的海外买家涌入并因此推高房价，请问政府有什么解决办法吗？是会加更多的税还是会采用其它措施时，小特鲁多表示，在为楼市降温方面，联邦政府能够做的事情其实比较有限。 　　在谈到外资的影响时，特鲁多说，事实上加拿大是欢迎并采取措施吸引外资进入的，当然前提是不能以牺牲加拿大人的利益为代价，不能以加拿大人的工作、经济增长以及繁荣为代价。 　　特鲁多强调，联邦政府在采取行动阻止外资之前，必须非常谨慎，必须确保这一举措对加拿大经济有利。 　　特鲁多坦承，不断飙升的房价及其不确定性不仅影响了首次购房者，也限制了民众将物业升级或扩大的意愿，高房价拖累了加拿大经济。       整体来讲，尽管政府包括加拿大央行以及自由党联邦近期都纷纷表示房价过高是加拿大目前面临的危机之一，但政府方面短期内做出重大改革直接限制房价的可能性并不大。同时房市本身在进入今年中期之后已经开始出现冷却迹象，政府相对于主动出击冒影响经济的风险，可能更加愿意让楼市自己慢慢冷却下去。

　     加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)调高今年楼市预测﹐在屋价方面﹐卑诗省﹑安省及全国的均价升幅加追逾2个百分点。　　今年3月﹐这个全国性的地产组织估计﹐2016年屋价将会录得8%升幅﹐其中卑诗省将会较为显着的高过全国水平﹐可望达到10%﹐至于安省﹐预料会高至8.2%。　　不过﹐本周较早前﹐这个地产组织调升了全国﹑卑诗省及安省的平均屋价升幅的预测。　　据更新的展望﹐今年全国的平均屋价将升至490,700元﹐亦即有10.8%的增长﹐换言之﹐3个月之后预测增长追加多2.8个百分点。　　该地产协会解释﹐卑诗及安省的屋价持续上扬﹐成交量近期亦屡创纪录﹐因此上调全国平均屋价增长预测。　　卑诗省近数个月来屋价的升幅持续领先全国。加拿大地产协会目前将全年平均屋价升幅预测由原来的10%调高3.5个百分点至13.5%。以金额计算﹐这个西部省份的住宅均价可望上升至722,500元。　　安省方面的上调幅度较低﹐由8.2%向上调整至10.3%﹐逊于全国的平均水平。在追加了2.1个百分点的升幅之后﹐安省今年的平均屋价可望由去年的465,552元增加至513,400元。 　　值得留意的是﹐该地产协会原本预期阿尔伯达省屋价将会下跌2.5%﹐但现时则持有较为乐观的看法﹐估计将会力保不失﹐微升0.6%。　　阿省楼市备受石油价格下挫的打击﹐重售市场成交量大跌﹐成为了本国楼市的隐忧。　　虽然今年全国屋价表现可望继续有2位数字的增长﹐明年则大致持平﹐各省之间纵有升跌﹐幅度均属轻微。　　根据该地产协会的新预测﹐2017年全国平均屋价微涨0.1%至491,100元﹐也就是只增加400元。　　各省之中﹐预期只有卑诗及纽芬兰省的屋价回落﹐分别下跌1%至715,200元﹐以及下跌0.5%至252,400元。　　安省则可望再升1.5%﹐亦即是增加7500元﹐将均价进一步推高至520,900元。　　据加拿大地产协会的预测﹐明年屋价表现最佳的是缅尼托巴省﹐估计会有2.2%的增长。魁省可望以1.9%的升幅紧随其后。