地产

据FT中文网报道，在香港，多数人都居住在狭小逼仄的公寓中，与它们相比，纽约或伦敦的公寓宛若宫殿。尽管如此，香港依然赢得了全球房价最难负担城市的头衔。   对于这块前英国殖民地而言，这是一份沉甸甸的“荣誉”。在这里，买间最不起眼的公寓也至少要花掉你100万美元，而永远渴望收入最大化的开发商已计算出，还可以将公寓建得更小（仅500平方英尺），向大量稍微不那么富裕的购房者出售。   但香港的房地产业大厦正在显现裂痕。房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对外国购房者的限制以及中国内地对资本管制的收紧，正开始抑制购房冲动。来自中国内地的资金已经提振了从悉尼、伦敦到纽约、温哥华的房地产销售。     以负担能力为例。Demographia的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，香港房价中值是家庭税前年收入中值的19倍，居世界第一。   算上2003年至2015年9月峰值期间、以及随后至今的资产通胀，香港房地产价格飙升了370%，供应有限、创纪录的低利率以及来自内地的资金都强有力地加剧了房价涨势。   结果如何？与世界各地年龄介于18岁至35岁之间的千禧一代一样，香港千禧一代与父母同住的时间更长了——往往一直住到自己结婚为止，而婚后仍与父母同住的现象也越来越多。   外国购房者也开始泄气。这并不奇怪。地球上没有几个地方花这么多钱只能买下如此小的空间。如今，许多人正带着现金转向欧洲、日本寻找相对便宜的房子。   2012年10月实施的对外国购房者和投资者征收税率为15%的印花税的政策，进一步抑制了购房欲望。该政策旨在为呈螺旋上升的房价降温，在某种程度上，它已经起到了作用。   交易量下降，价格趋稳，而房地产中介叫苦不迭，称这一政策扼杀了二级市场。   但与即将袭来的寒风相比，这些问题就显得无足轻重了。这一次的寒风来自中国内地——它正在关上资金的水龙头。去年8月中旬，人民币兑美元汇率一次性下调2%，对全球市场造成震动，自那以来人民币已贬值5.8%，处于持续疲软状态，而且许多人认为人民币未来还会进一步贬值，甚至可能再次出现汇率下调。   作为应对，中国加强了资本管制，增加资金外流的难度，同时更加坚定地执行配额制，收紧海外投资申请程序。   中国的反腐运动也产生了影响，通过追踪资金外流轨迹，大大减少了资金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地产市场的资金变得越来越少。   香港房地产业已经出现了危险信号。2月份，新界的一块住宅用地每平方英尺价格比半年前的类似地块低了近70%。   据中原地产(Centaline Property)的中原城市领先指数(CCL)，香港房价比去年9月高点低了11%。   开发商的口气开始变得越来越悲观，较为乐观的中介则用一句口头禅鼓舞自己——富人永远是富人，他们总能找到合法途径规避资本管制。   这话的确是事实，但同样是事实的是，中国内地的资金正在枯竭，收益率已受到挤压，购房对许多人来说仍遥不可及。   从购房资金结构与住房可负担性上来看，温哥华的房地产市场与香港高度相似。   在购房资金结构方面，西门菲沙大学公共政策学系助理教授戈登（Josh Gordon）近日发表的一份新报告更进一步指出，海外买家尤其来自中国者，令温哥华很多居民置业梦碎，无法购买房屋。戈登的报告汇集了多个其他报告，包括置业趋势、人口密度、被取消的投资移民计划（immigrant investor program）及美国同类研究的资料。他在报告中强调，温哥华住房危机主要是由海外买家，尤其是来自中国的买家造成的。   而加拿大国家银行金融分析师4月发布的一份报告，也印证了戈登的观点，2015年中国买家共花费127亿加元（约96亿美元）在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。   在住房可负担性方面，同样根据Demographia今年初发表的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，温哥华房价中值是家庭税前年收入中值的10.8倍，仅好于香港和悉尼，是世界第三糟。   正如美国投资家沃伦•巴菲特(Warren Buffett)所言：“只有退潮了，才知道谁在裸泳”。   中国内地的措施将让香港房地产市场暴露出大批裸泳者，而注满中国资金的温哥华房地产市场也很可能也会如此。

拥有41套北京房产的“房姐”龚爱爱在销声匿迹2年多之后，因为没还房贷，又一次上了新闻。 2013年10月31日，“房姐”龚爱爱伪造、买卖国家机关证件案在陕西省榆林市中级人民法院二审。维持原判。此前，龚爱爱一审被判处有期徒刑3年 早上一条“房姐”的消息吸引了边驿卒的注意。 北京青年报报道，由于“房姐”龚爱爱位于三里屯的两处房产，自2015年4月起未偿还 房贷。银行把“房姐”告到朝阳法院，要求龚爱爱清偿贷款等共796万元，并要求就房屋拍卖款优先受偿，案件将于近日开庭。 啊！当年花3.9亿在北京买41套房的“房姐”，又被告上法庭了。 “房姐”龚爱爱是陕西省神木县农村商业银行原副行长、榆林市人大代表，因被曝拥有北京、 西安、神木等地的多处房产，北京警方证实，龚爱爱在京拥有41套房产共计9666.6平方米。被网友称之“房姐”。 出身山村的“房姐”哪来这么多钱？ 龚爱爱生于1964年，老家在陕西解家堡乡双卜树村。在长辈的眼中，龚爱爱一直是个很乖的孩子，读书的时候成绩挺好，听话又懂礼貌，挺活泼的女孩子。 1980年起，龚爱爱离开农村，寄住在身为神木县公安局长的舅舅家里，在神木中学上高中。据同学回忆，高中毕业后，舅舅就给龚爱爱办了“农转非”，成了城里人，之后又安排她到神木县农村信用联社大柳塔分社工作，当上了信贷员。 2004年神木县信用社改制为农村商业银行，龚爱爱由业务员逐步晋升到兴城支行主任，直到后来成为副行长。神木当地商人王谦（化名）表示，龚爱爱为人豪爽，喜欢帮助人，在神木县人脉广泛，很多人都愿意找她贷款。这期间，她放出的贷款无一笔成为坏账。 这段时间，神木开始以惊人的速度吸纳着财富。龚爱爱就是财富管道上的关键环节。 作为神府东胜煤田的一部分，神木县59%的土地下面都是煤层，有4500平方公里之多，储量超过500亿吨。2006年后，煤炭价格疯涨，煤矿的收益也呈现几何级数增长。 “煤炭行业最开始发展时差钱，煤老板们都得求着银行和信用社的人。”当地商人介绍，贷款得给银行的工作人员回扣是那个时候神木县的“行规”，比如贷款500万煤老板就得拿出煤矿100万元的股本给贷款人作为“回报”。因而，在早年时神木县 金融机构的工作人员常常赚得盆满钵满。 知情人士也表示：时任兴城支行主任龚爱爱权力很大，众多煤老板趋之若鹜。很多人得到她的帮助后，都会给予她一定的报酬，煤矿老板则会给她一定的“干股”。这一时期，几乎所有神木人，都知道龚爱爱富了。坊间称呼她为“神木四大富婆”之一。 神木县大砭窑煤矿。龚爱爱弟弟在此入股1500万元。新京报记者周岗峰摄 后经查，龚爱爱不仅入股了煤矿，而且还操控煤矿、炒矿。2004年11月，原是国有大砭窑煤矿被改制为股份制企业。龚子胜以1500万元入股。在企业老板张鹏（化名）的眼里，这完全是龚爱爱及当时神木有关领导暗箱操作所致，煤矿“私有化”让巨额国有资产就这样流失了。 通过入股龚爱爱能赚多少钱？不得而知，据报道，有人曾当时在神木投入3万元入股煤矿，到2011年这些股份的“分红”高达3000万元，增长了近一千倍。 但是，在2010年，龚爱爱被提拔为神木县农村商业银行副行长。知情人士说，龚爱爱虽然是升职，但权力被架空，放贷受到限制。此后，她开始将主要的精力用于投资，将之前积累的大部分资金用于投资。当时神木的地下融资刚刚兴起。由于拥有广泛的人脉，许多人都愿意将资金放在她手中，用于放贷。 当时龚爱爱与神木当地的“富婆”一起运作房产、融资等项目。这期间，龚爱爱便将她的绝大部分精力和资产都用于囤积房产，她先后前往西安、珠海、北京购买高档房产，在神木投资高档娱乐项目。 在神木金融系统工作的白文远（化名）分析，龚爱爱集资数额肯定很大，在神木估计有15至20亿元的融资额，都是拿有钱人的钱，主要是圈子里领导干部和煤老板的钱，散户不多。“神木搞房地产炒买炒卖的，其实就是以龚爱爱为代表的几十个女人，这里面的女人有官太太，也有大煤老板的老婆。” 但是，2012年下半年，神木煤炭价格急剧下滑，加之房地产调控政策的影响，陕北融资市场的开始恐慌。而此时，龚爱爱也成了热锅上的蚂蚁，她在西安、北京投资的地产项目因诸多问题难以启动；投资的煤矿，因为煤价下跌以及开采量缩减而被套牢；卷进一些“集资案”中的巨款也无法解套，这一切令龚爱爱承受着巨大的精神压力。白文远说，一度有人传言龚爱爱企图自杀。 “房姐”被曝光拥有4个户口41套北京房产 很快，压力接踵而至。2013年1月17日，龚爱爱被网贴曝光称“在北京有20余套房产，折合人民币近10亿”，龚还有另一个名为龚仙霞的身份证，龚爱爱因此被网民称为陕西“房姐”。 1月31日，据北京警方通报，龚爱爱在京共拥有41套房产，其中用违法办理的北京户口及身份证所买的10套房产及 奥迪车被查封。2月5日，神木警方发布消息称，龚爱爱涉嫌伪造国家机关公文、印章罪，已于2月4日被刑拘。“房姐”的倒下，仅用了17天的时间。 龚爱爱拥有4个户口 这里提到的伪造国家机关公文、印章罪指的就是，龚爱爱此人有4个户口。 靖边县人民检察院指控，龚爱爱在出生地神木县解家堡乡登记为常驻人口，在当地办理了居民身份证。2005年，龚爱爱在北京市购房时，花了30万元用于为本人及女儿购买了北京户籍。2007年、2008年，龚爱爱先后委托神木县公安局政委何生发为其办理两个不同身份的户籍。其后，龚爱爱曾将多套房产转至其不同身份之下，并使用新办户籍的身份证在神木县工商局注册为两间公司的股东。 龚爱爱辩称，她并不知道持有多个户口是违法的，认为只要是公安机关办理的户口就是真的。 对于神木出身的老板来说，用不同的身份买房是避开户口限制的良策。他们喜欢去西安、北京等大城市买房子。在西安，常常一个楼盘过半都被陕北人买走，一些神木的煤老板甚至买楼都以栋计。 龚爱爱更是出手阔绰。专案组调查显示：从2005年至2012年，龚爱爱先后在北京购房44套，涉及 商铺、 写字楼、 公寓、住宅等，购房合同总价3.9亿余元，其中按揭贷款1.59亿元。其资金主要来源于参与煤炭经营收入、房屋租金、工资收入和个人借款。 龚爱爱房产面积相当于161套经济适用房 虽然被起诉的是伪造身份的问题，但是网友显然对其巨额财富的来源更有兴趣。毕竟，对于大多数人来说，在北京买40多套房子都是难以想象的。 龚爱爱称，北京的41套房产，她只付了 首付，首付来自家庭经营积蓄。此前在接受媒体采访时她还表示：“买房款是打理家族煤矿生意的合法所得，部分房产为家族共同购买，不少房子仍在还贷。” 对此，龚爱爱曾专门解释道：“我的家族是个大家庭，有煤矿等产业，多年来一直与自家兄弟参与打理煤矿生意，收入较多。”但其说法中对如何参与打理煤矿生意，语焉不详。 2013年9月24日，“房姐”龚爱爱伪造、买卖国家机关证件一案在陕西省靖边县人民法院开庭审理。 5天后，“房姐”龚爱爱案宣判。法院认为，龚爱爱明知自己有合法的户籍，仍然提供虚假信息委托他人为自己办理两个山西户籍，又通过购房非法购买北京户籍，被告人龚爱爱多次伪造，买卖户籍等身份证明，其行为破坏了国家户籍管理制度，已经构成伪造、买卖国家机关证件罪。 最终，龚爱爱因伪造、买卖国家机关证件罪被判处有期徒刑3年。后龚爱爱上诉，但被驳回。 此后，“房姐”龚爱爱成了户口乱象的代名词，但她本人却杳无消息。 不想今天银行的一纸诉状却意外呼唤“房姐”。 当年，龚爱爱向银行贷款买下朝阳区三里屯SOHO的两处房产（分别贷款624万元和642万元），然而自2015年4月就没有还贷款。银行要求龚爱爱清偿累计贷款本息、罚息、欠息复利等合计796.6万余元，并要求优先受偿。 意外的是，朝阳法院受理案件后，龚爱爱却不见了……法院描述，“在传唤龚爱爱的过程中始终未能直接与其取得联系。多方联系无果后以特快专递方式向其邮寄诉讼材料，均因查无此人被退回。后依法公告送达，同时为穷尽送达方式，保障龚爱爱合法权利，朝阳法院委托其户籍所在地陕西省神木县法院代为送达。” 之前办4个户口的龚爱爱多么“风光”，现在却面对查无此人的窘境。 龚爱爱，你去哪了？银行等你还房贷，政府等你去库存，你可千万不能消失啊…… （来源：新京报、南方周末、环球人物周刊、成都商报）

加拿大的物价一直在飞涨，尤其是多伦多和温哥华，房价几乎飙升得令人发指，买房基本成了一种梦想，更别提豪宅了!但是，别忘了有这么一句话“梦想还是要有的，万一见鬼了呢!”现在，就跟小编来看看安省这7大可以帮你圆梦的豪宅吧! 这些豪宅适合多人居住，环境好，最重要的是价格低，每人均价甚至还没有一间酒店客房贵，所以，赶快mark了，然后呼朋唤友去试试吧! 密市 Credit River 特点：6000平方英尺，5个卧室，5个洗手间，还有游戏室、壁炉、可供烧烤的户外露台、热水浴缸以及桑拿室。可容纳18个人。 价格：每人$25 旺市 King City Villa 特点：1500平方英尺，3个卧室，2个洗手间，带有壁炉、开放式厨房、可以烧烤的户外厨房、观景台以及户外音响设备等。可容纳6人。 价格：每人$35 尼亚加拉湖镇 Port Colbone Beachhouse 特点：5个卧室，4个洗手间，带有私人沙滩、游泳池、游戏室和观景台。可容纳16人。 价格：每人$30 Niagara Falls 特点：7个卧室，6个洗手间，带有盐水游泳池、按摩浴缸、花园、开放式酒吧、桌球台、牌桌等。可容纳12人。 价格：每人$35 哈利伯顿县The Bear Stand 特点：3400平方英尺，3个卧室，4个洗手间，1300米海岸线，99英亩海滨物业。可容纳12个人。 价格：每人$35 Muskoka 特点：4个卧室，4个洗手间，可以观赏海景，里边配有壁炉、环绕音响设备、户外烧烤露台，还有独木舟和皮划艇。可容纳12人。 价格：每人$65 The Beaches地区The Beach Triangle 特点：4000平方英尺，4个卧室，5个洗手间，室内配有瀑布水池、按摩缸、健身房、电影院、户外烧烤露台。可容纳10人。 价格：每人$70 以上图片均来自：Narcity  

香港湾仔港湾道，新鸿基中心大堂，刻有创始人郭德胜1979年留下的“鸿基永固”四个大字的石牌还嵌在墙上。这个层高约215米的大楼是新鸿基地产（00016.HK，以下简称“新鸿基”）总部的所在地。   新鸿基，香港目前为数不多的出现第三代接班人的房企，它的项目在这个700多万人口的城市里几乎无所不在。   时隔四年后，新鸿基的董事局再度迎来郭氏第三代家族成员的加入。两周前，4月26日，新鸿基对外公告，郭基泓被任命为执行董事，同时进入决策委员会。       对于郭氏家族来说，这位新执行董事并不陌生。郭基泓，现年29岁，新鸿基主席兼董事总经理郭炳联的次子。他早已于2011年加入公司，彼时，外界正质疑新鸿基在代际传承上出现“青黄不接”。   自2008年新鸿基第二代三兄弟之间的纷争发酵开始，这个香港最著名的华人财团一直处于微妙的角力态势。不过，内斗升级至法律层面后，郭基泓的父辈—新鸿基第二代的三兄弟彼此都付出了程度不等的代价。但疑惑一直不曾散去，新鸿基的财富如何过三代？家族企业的治理又该如何维系？   2012年，替父“出征”，站到台前的是郭基泓的堂兄、现年33岁的郭基辉和现年35岁的胞兄郭颢澧。八年后的今天回过头来再看，随着郭氏第二代逐渐从公司运作中的淡出，第三代开始逐步走向台前。现在，随着郭基泓的加入，新鸿基八个执行董事中，再度出现新的“三兄弟”。   新鸿基公关部方面回应时代周报记者称：“郭基泓的任命由董事局决定，新鸿基致力于维持优良企业治理，董事局需要不同方面的人才带领团队推进集团业务的发展。兄弟三人会在不同的工作岗位发挥所长，通过团队合作带领新鸿基持续发展。”   第三代走向台前   作为郭氏家族郭老太邝肖卿的四名男孙之一，郭基泓入驻董事会，并不令外界感到意外。   接近郭氏家族的新鸿基一高管陈彤（化名）对时代周报记者表示，新鸿基由他们接棒是迟早的事，只不过将会循序渐进的推进，“郭老先生的遗嘱立明了新鸿基的主席除了郭老太以外，必须是郭家人担任不能落入外姓人手里，但这些年轻人都在30岁左右，父辈们认为他们资历尚浅。”   拥有世界名校的教育背景是第三代兄弟们的共性。郭炳江的儿子郭基辉持有史丹福大学管理学及工程学学士学位以及哈佛商学院工商管理硕士学位。郭颢澧为郭炳联的长子，持有耶鲁大学文学士学位及香港中文大学专业会计学研究生文凭。而郭基泓则毕业于美国哈佛大学化学理学，并取得史丹福商学研究所工商管理硕士学位。   聪明勤奋，是接受时代周报记者采访的新鸿基人士给出的评价。按照时代周报记者的梳理，新鸿基对于接班人的公开培养大约始于2008年。   最早加入新鸿基的是郭基辉，2008年进入新鸿基之后负责香港和珠三角地区多个重要商住项目。随后是郭颢澧，自2010年起他和郭基辉一起在公司的策划、租赁、建筑和基建等各部门轮流工作过，目前负责香港新住宅项目的可行性评估和市场推广策划。郭基泓在2011年加入新鸿基之前曾在一间国际管理顾问公司工作，按照公告披露，他和他的配偶持有新鸿基11万股。   陈彤向时代周报记者透露，郭基泓为人较为低调，在新鸿基期间主要负责中港商住物业销售、项目管理同租务，并协助父亲处理一些非地产相关业务。外表俊朗的郭基泓被香港媒体认为有着跟父亲一样有神的眼睛。郭炳联的性格特性，在时代周报记者采访了解的新鸿基人士口中包含“谨慎”“保守”这两个关键词，这也恰好是新鸿基在内地发展情况的写照。而郭炳联在《炳联日记》则认为儿子的弱点是太性急。   新鸿基公关部方面并没有给出郭基泓未来具体的工作内容。根据时代周报记者多方了解的情况看，目前兄弟三人的工作内容重叠的部分不多，不过不排除未来可能会出现一些调整。   老臣辅佐   那么，三位“皇孙”要如何担纲起新鸿基的传承？目前来看，新鸿基给出的方案是老臣进行辅佐。   自2012年起，新鸿基已经对公司管理层结构进行过多次重大的调整。但有一条主线始终没变—郭氏家族人士掌控大局。   香港大学亚洲研究中心助理教授郑宏泰对此有一个比喻—中国的家族企业像榕树一样，横向生长，开枝散叶，生生不息，其盘根错节生发的重重新根，连接成了一个自我保护，又对外防御的网络，以保证家族利益的最大化。   按照时代周报记者了解的情况，在新鸿基内部有一个执行委员会，人员构成包含郭氏家族人士和新鸿基的老臣。成立的初衷是为了降低郭氏兄弟在审讯期间给公司带来的影响，稳定军心。该委员会是新鸿基的决策核心，主要负责制订业务政策，并就重要业务及政策上作出决定，对新鸿基利益攸关。   包含郭氏第三代兄弟在内，新鸿基八名执行董事中的黄植荣、雷霆、邝准、董子豪和冯玉麟，均在执行委员会担纲。   目前郭基辉在内部已被视为“太子”，新鸿基历来最大单项投资的上海徐家汇(12.320, -0.03, -0.24%)中心项目将是他稳固根基的保证。同时，郭颢澧在新鸿基方面也有自己的一番作为。兄弟二人有着新鸿基老臣子黄植荣、董子豪等的辅佐。   来自账面上的数据显示，从2013年起新鸿基的总体收入相对往年呈现上升。按照2012-2013财年起到2014-2015财年年报数据，这一数值分别为537.93亿元、751亿元和667.83亿元。   新鸿基华东区域副总经理张永顺在接受时代周报记者采访时表示，新鸿基接班人上来后，巩固了现有管理团队的既有工作，“有管理人才会对职业经理人的日常工作进行管理，事情也多了人来参与筹划”。   在全国工商联房地产商会理事李骁看来，在亚洲的大部分公司中，家族企业继承人的培养过程中免不了会出现家族产业的拆分或者是家族的纷争。他对时代周报记者预测，新鸿基在完成权力的转移后，极大可能会进入新的权力利益格局重新分配的局面，“目前看，李嘉诚家族的事业在外部传承上比较成功，但它也没有进入传到第三代的情况”。   “家族企业发展到一定的程度，需要引进职业经理人。”新城控股(9.300, -0.02, -0.21%)高级副总裁欧阳捷对时代周报记者说道。“从大环境来说，尽管香港经历过完整的市场周期和时代的变迁，但百年的时间里出现接棒到第三代的百年企业也很少。期待新鸿基能成为范本。”   选择性投资内地   梳理新鸿基的发展脉络，不难发现，高端项目一直以来是它的王牌。   从香港排名前两位的高楼—位于九龙半岛的环球贸易广场和位于港岛中环的国际金融中心二期，到太平山顶的顶级住宅区，再到诺亚方舟主题公园等，新鸿基以高端商业和住宅自我标榜。   早在上世纪90年代，新鸿基就已进入中国内地，但相比其他港资开发商，新鸿基在内地的物业开发速度与项目数量并不突出。   据时代周报记者了解，目前新鸿基内地主要为广州、华东、成都和北京四大区片，每个区域都有一个高管负责管理。在第三代接班人上台后，新鸿基内地高管和香港高管之间的交流日益加强。至于被外界屡屡诟病的决策慢的弊端，新鸿基方面已经作出了相关的改进。陈彤对时代周报记者表示，新鸿基对于项目的预算调整上已经比往常要快了。   不过，对于新鸿基第三代三兄弟而言，新鸿基香港和内地的业绩差异是不得不注意的事情。   在2013-2014财年数据中，新鸿基在香港大本营的表现超出预期，205.9亿港元的最终销售成绩高于190亿港元的目标值，但内地销售表现相对低迷，财年销售71.29亿港元，仅完成90亿港元销售目标的79%。   而按照2015年的年中报，截至2015年12月31日，内地销售目标的50亿港元已经完成了一半，香港方面物业合约销售额为113亿港元，距离320亿元港元目标仍有一段距离。   目前，新鸿基内地业绩贡献主要来自上海滨江凯旋门、天玺、中山奕翠园、广州花都御华园以及广州珠江新城天汇广场第二幢写字楼。   内地土地储备的增加和香港的土储增加也存在差异。按照财报数据显示，自2012-2013财年起至2014-2015财年，数值为8110万平方尺、8430万平方尺和7960万平方尺。香港方面则为4660万平方尺、4690万平方尺和5080万平方尺。   张永顺对时代周报记者澄清表示：“对于内地投资，将继续采取选择性策略，在一线城市物色投资机会。”   按照新鸿基公关部人士给时代周报记者的回复，“新鸿基业务以香港为主，现时内地资产占总资产值大约20%”。   在欧阳捷看来，新鸿基是一家成熟的企业，风格以稳健为主，“做大周期而不是小周期，不过运营效率比较慢，对于这样的企业的管控要注意不要内乱”。

      豪宅项目，单盘两小时销售35亿元！即使在北京这个高净值人群聚集的市场中，单盘也难以如此快速地被消化掉。毕竟，35亿元的业绩堪比一个项目一年甚至两年的销售额。   　　5月6日，龙湖地产在苏州的龙湖狮山原著高端项目开盘即揽收35亿元。不过，在可售量一路下滑的苏州楼市，这或许并不意外。有消息人士曾向《证券日报》记者透露，某开发商因苏州团队未能及时拿地布局，错失苏州大涨的市场契机而被训。 　　“从苏州4月份库存数据来看，市场交易开始有所降温，但去库存周期却比其他一、二线城市要低。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时称，对苏州来说，关键问题是补库存。   　　单盘日销35亿元   　　700套房，平均每套价值500万元，即使经过长期的蓄客时间，两小时揽收35亿元仍可谓“疯狂”。   　　据公开数据显示，2015年8月21日，龙湖拿地14号地块，即龙湖狮山原著项目的所在地块。当时，龙湖以26.77亿元总价，楼面价15214.1元/平方米，溢价率70.8%的代价摘得此地。这块经过93轮竞拍的住宅用地是龙湖在苏州所拿的第二块地。   　　据接近龙湖地产人士透露，龙湖的魄力，早在两年前龙湖时代天街在苏州入市时，就已初现。2014年5月11日，龙湖时代天街首次开盘引来千人哄抢，最终两小时去化九成400套房源。直至2015年11月15日，龙湖时代天街住宅项目以1小时9亿元收官。   　　据消息人士透露，苏州龙湖对龙湖狮山原著目标较为严苛，其定下的销售指标是上半年必须出货1000多套房源，以回笼资金，而这是同类高端项目一年甚至更久的出货量。   　　何况，苏州并不缺豪宅。对于一个高端项目来说，龙湖从拿地到开盘销售的周期不足9个月时间，以龙湖约90%的回款率指标来衡量，可见其资金回笼速度。   　　据悉，2016年4月28日，该项目一次性领取预售证1154套房源。而此时，虽然成交量与上月持平，但苏州楼市已经开始有降温迹象。   　　库存仅够卖3.2个月   　　事实上，苏州楼市过去库存量并不低。值得关注的是，从2014年底至今，苏州楼市可售量一度高达848万平方米，库存消化周期最长达11.5个月。   　　不过，2015年4月份以来，苏州楼市库存量开始一路下滑。据严跃进提供给《证券日报》的统计数据显示，苏州楼市可售量由795万平方米一路下滑至今年4月份的361万平方米，消化周期则降至截至4月底的3.2个月。   　　“目前，苏州楼市库存规模基本与3月份持平。”严跃进向本记者表示，这说明在此前苏州政策管控下，市场交易开始回归理性。不过，除了南京，苏州与其他一、二线城市库存消化周期相比，仍然要低，证明其市场虽然开始滋生降温迹象，但还是比较热。   　　据中国指数研究院《2016年全国40个大中城市房地产开发投资吸引力研究》报告显示，一线城市及热点二线城市如南京、杭州、苏州、重庆在各类物业排名中均跻身前十。对苏州来说，投资吸引力不断提升。   　　事实上，各大房企确实开始在苏州抢地。   　　4月7日、8日，苏州土地市场发力，13宗土地成交，总出让金共约250.76亿元，平均溢价率约200%。其中，苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍，最终在15.5亿元落槌，溢价率高达318.86%。   　　“对于苏州市场来说，最大的问题是补库存，即加大供地规模，以及鼓励房企积极拿地和加快新开工节奏。”严跃进如是称。

　　据《澳大利亚金融评论报》报道，澳新银行(ANZ Banking Group)和西太平洋银行(Westpac Banking Corp)近日称他们批准的数百份住房贷款使用了伪造的中国收入文件。这些伪造文件据称是由一些有问题的贷款经纪人帮助做成的。 　　西太平洋银行发言人大卫・罗定(David Lording)对该报表示，西太平洋银行员工正在验证包括工资单和银行对账单等海外收入的外语文件及翻译件。他说：“根据我们目前的调查，我们已经发现一些贷款有问题。” 　　澳新银行发言人保罗・爱德华(Paul Edwards)也确认称，他们的银行也发现“一小部分依赖海外收入的借款者的收入文件”存在问题。他还表示，银行已经针对这个问题改变了政策，同时也在审核一些经纪人。 　　据报道，涉嫌伪造中国收入文件的贷款经纪人已被两家银行暂停交易，等待进一步调查。 　　令人惊讶的是，使用伪造文件贷款的借款者的还款表现比普通的借款者更佳。

　 最新统计显示，过去一年温哥华地区独栋住宅平均价格上涨30%，4月每套均价达140万美元。去年温哥华约三分之一的房子被中国买家买走。 　　新华网报导，据大温哥华地产局日前发布的统计数据，房价最高区域位于温哥华西部，独栋住宅平均价高达320万美元，过去一年涨幅为28.4%，过去10年的涨幅则高达172%。 　　涨幅最大的区域是属于大温哥华地区的托瓦逊（Tsawwassen），其独栋住宅平均价过去一年涨了41%，达116万美元；列治文（Richmond）涨了36.5%，至150万美元；雷德纳（Ladner）涨了35%，至97.15万美元。 　　今年4月，温哥华市区所有房屋的销量，比过去10年销量的平均水平高出41.7%。而房屋供应却同比下滑38.3%。 　　加拿大国家银行金融分析师在一份报告中称，中国买家去年共花费127亿加元（约96亿美元）在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。 　　一名西门菲沙大学公共政策学院助教说：“中国买家给温哥华西部独栋住宅价格带来上涨压力，并在温哥华楼市形成连锁反应。海外买家需求是（房价上涨的）主要因素。” 　　加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）曾表示，在温哥华地区，“独栋住宅目前的价格水平，已经高于基于金融、经济和人口基本面状况应有的水平”。据报导，该机构已开始对海外买家数量进行调查。

　　加拿大广播公司记者索非亚.哈里斯Sophia Harris报道说，本月早些时候加拿大联邦公平竞争仲裁委员会做出裁决，认为在加拿大公平竞争事务局与多伦多地产局Toronto Real Estate Board（TREB）的官司中竞争事务局胜诉，多伦多地产局不对外公开房屋成交价格等关键的房地产市场信息的做法是反竞争的垄断行为。 　　信息垄断将成过去 　　在这个裁决被公布后，加拿大全国不少房地产经纪敏感的感觉到，过去多年他们享受的房地产销售信息的垄断局面将成为过去，他们要为比较开放的竞争环境做好准备。 　　不过变化将会从加拿大最大城市多伦多开始，因为上面所说的裁决是对多伦多地产局TREB下达的。 　　房地产界专家们指出，会发生的最大变化将是不但房屋的卖方要价、而且房屋的最后成交价格也会在网上公布；换句话说，过去只有地产经纪才知道、而且只能给自己客户提供的房屋售价信息的特权将不复存在，不是挂牌地产经纪的人也可以上网查询房产的成交价信息。 　　房屋成交价信息至关重要 　　比如，多伦多地区的任何房地产经纪都可以在自己的网站上公布买房的人和卖房的人都想知道的信息 - 房产的成交价。 　　多伦多Spring Realty地产经纪公司的老板Ara Mamourian说，他听到这个裁决后就立刻找来网站设计师开始修改网页，为在不久的将来在网上公布房屋成交价格等重要信息做好准备。Mamourian说，他不但会公布有关房产的成交价格，而且会用设计好的电脑软件根据过去该房产的销售价格和所在小区房产销售价格的变化预测该房产现在应该的销售价格。 　　Mamourian指出，现在有的卖房者故意出低价卖房，以引来众多的购房者争先恐后的互相提价再提价，以使卖主获得比正常情况下更高的售价。Mamourian说有了他的网站提供的房产过去的售价和现在市场预测售价等信息，购房者在出价时心理就比较有底了、比较不容易被购房者们争着提高出价的价格战冲昏头脑；此外购房者还可以根据预测售价来选择自己的经济能力能够负担的小区去重点选房、购房。 　　Mamourian去年就曾经挑战多伦多地产局的房产销售价格信息保密的制度，他采取的办法是“曲线公布”。虽然没有在自己的Spring Realty地产经纪公司的网站上直接公布房产成交价信息，但任何人只要在其网站上注册，就可以收到通过电子邮件送达的房地产成交价格的信息。但他的这种做法很快受到多伦多地产局的警告；在多伦多地产局的威胁下，Mamourian只好停止了这一服务。 　　Mamourian说现在早不是上世纪80年代了，加拿大房地产市场的管理实在是应该与时俱进；他对2016年能够迎来房地产市场信息公开化方面的真正变化感到很有信心。 　　房地产经纪公司纷纷修改网页 　　多伦多地区的另一个房地产经纪公司Realosophy Realty的老板John Pasalis也在摩拳擦掌的准备利用即将可以合法公布的房屋成交价格和房地产挂牌后多长时间售出等信息为顾客提供更好的服务、吸引更多的生意。 　　目前John Pasalis的网站已经提供这样的信息，不过是只能向自己的顾客提供、而不能向公众提供。 　　信息公开能解决房地产经纪倒买倒卖的问题 　　温哥华地区的房地产经纪Mayur Arora则在密切关注多伦多房地产信息方面将会出现的变化，并期望同样的变化早日来到温哥华地区；他也在聘请网站设计专家修改自己的网页，为公布房屋成交价等信息做好准备。 　　Arora认为公布房屋成交价信息不但能够让购房者在出价时心里有底，而且房地产成交价的公开透明还能够帮助杜绝房地产经纪在房屋出售过程中倒买倒卖销售合同从中牟取暴利的问题。 　　多伦多地产局的负责人谢绝了记者请其对加拿大联邦公平竞争仲裁委员会作出的信息公开化的裁决发表评论的请求；理由是目前这个案子仍然处在仲裁程序之内。 　　加拿大联邦公平竞争仲裁委员会将在6月份进一步听取多伦多地产局和加拿大公平竞争事务局各自提出的应该如何为公众提供更多房地产市场信息的建议之后再公布其冲裁决定的细节。

　　西门菲沙大学公共政策学系助理教授戈登（Josh Gordon）一份新报告称，海外买家尤其来自中国者，令多伦多和温哥华很多居民置业梦碎，无法购买房屋。对此说法，多伦多两位华人地产经纪昨日接受本报访问时均认为，该论调纯属无稽之谈，指现在社会有些人对有钱的华人戴有色眼镜来看待，是很不好的一种现象，担心会导致本地社会仇视华人的不良氛围。 　　戈登的报告中汇集了多个其他报告，包括置业趋势、人口密度、被取消的投资移民计划（immigrant investor program）及美国同类研究的资料。他强调报告认为这危机主要是海外买家，尤其是来自中国的买家造成，非基于种族主义，而是根据事实。他指出，其他国家诸如澳洲和新加坡均推出对海外买家的政策，以保障本身国民，不过加拿大没有推出同类政策，而本国联邦及省政府对该问题未有作出有效应对，无疑令问题扩大。 　　地产从业员关荣光以非常鲜明的态度指出，这种论调是一派胡言，因为从他实际接触的许许多多的客户来看，买房子的绝大多数是本地公民，即使是移民也算是本地人，他们买房子都是用来自住。如果出现中国公民来大量购房，买十几套作为投资，那么当然有问题，但这种情况是极少的。 　　他认为低利率及房屋数量供不应求，是高房价的主要原因，在自由市场的背景下，这与政府的关系也不大。 　　另一位地产经纪、经济学博士徐华飞质疑报告是否以事实为依据，因为从目前各方的报道来看，并没有公布该报告的具体数据，这不能不令人怀疑结论的真实性。 　　「至今无海外买家数据」 　　他还指出事实上，迄今为止加拿大政府也没能拿出一个海外买家的数据，因为房地产买家的身分属于个人信息，不能对外披露，尽管有反洗钱法，但除非某人违法被调查，否则也不能披露他的身分，因此在没有具体数据的情况下，他认为报告可信度不高。 　　徐华飞认为，房价高只是一个市场的结果，是多因素导致的，不可能将其归因于一个单一的因素。他认为房源不足、移民和人口增长，以及低利率和汇率等才是导致高房价的最主要因素。他更指现在社会有些人对有钱的华人戴着有色眼镜来看待，这是很不好的一种现象，尤其是在加拿大这样一个多元文化的社会，这种针对某个族裔的言论，会引发一种很不好的氛围，甚至是对某一种族的歧视。

今日凌晨，前央视主播姜丰在微博内晒出自己在国外的花园豪宅和品质生活。 “周日的早上，我们都穿着睡衣，吃了今年夏天的第一顿花园早餐。只要太阳照常升起，人类就不乏幸福感。”姜丰写道。 姜丰出生于1970年，1993年，和复旦大学队友共同摘取首届国际大专辩论赛冠军，姜丰是一辩。其智慧的现场表现获得很多关注。 2001年，姜丰选择出国留学，并在国外邂逅爱情。2004年与英国男人理查德-杜比结婚。2007年，姜丰的一一对混血宝贝出生。 姜丰目前的生活堪称贵族般品质生活。“花园比我们村还大”有网友回复道。

在纽约曼哈顿拥有140个公寓楼的富豪房东史蒂夫•可罗曼长期威胁并恐吓“稳租房”租户，要求他们搬走好将公寓以高租金租出。科鲁曼周一被警方逮捕，大陪审团起诉可罗曼和其员工，一名抵押贷款经纪人巴里•斯沃兹多项重罪，包括对租金收入撒谎，获得超过4500万 ... 图为可罗曼 美国中文网据纽约今日新闻报道  在纽约曼哈顿拥有140个公寓楼的富豪房东史蒂夫·可罗曼长期威胁并恐吓“稳租房”租户，要求他们搬走好将公寓以高租金租出。可罗曼周一被警方逮捕，大陪审团起诉可罗曼和其员工，一名抵押贷款经纪人巴里·斯沃兹多项重罪，包括对租金收入撒谎，获得超过4500万美金的抵押贷款。 可罗曼和斯沃兹被控犯大宗盗窃罪，以及伪造文件，将稳租房作为市场价出租。 可罗曼坐拥140间公寓楼，也一直是纽约首席检察官埃里克·施耐德曼的调查目标。可罗曼涉嫌一起民事诉讼，诉讼指出，可罗曼一直威胁住户，要求他们搬出公寓。一名前纽约警员也涉嫌帮助可罗曼威胁驱赶租客。这个名叫安东尼的警员常常使用欺骗手段进入租户公寓，然后诬陷这些租户违反了租金管制法。 在电子邮件中，可罗曼曾将安东尼称作是自己的“秘密武器”。安东尼也承认，自己谎报身份，以进入住户公寓。 可罗曼利用安东尼恐吓住户的恶行去年被媒体曝光。可罗曼目前已经缴纳50万保释金，已被警方释放。 可罗曼瞄准的大部分“稳租房”都在下东区，这个地区的公寓租金已经飞涨。如果能将那些“稳租房”的住客赶走，可罗曼则会给予雇员奖励。

据有关数据分析显示，加拿大房价在最近十年里增长迅速，买房对许多人来说成了一个更难以实现的梦想。其中以温哥华和多伦多为代表，房价的涨势更为逆天。下面小编就整理了多伦多房市的相关的具体数据，向大家直观的展示现在的房市究竟有多热。 多伦多房价飙升356%，平均每天上涨$550 根据一家多伦多地产经纪机构TheRedPin的数据，短短20年间，多伦多的独立屋均价从1996年的$265,822飙升至今天的$1,211,459，上涨幅度达356%。上周多伦多地产局发布报告称，今年4月份多市独立屋均价突破125.8万大关，房价上涨18.9%，平均每月房价上涨$16,820，也就是说在多伦多，独立屋的价格每天上涨了$550。虽然Condo的价格不像独立屋飙升得那么夸张，每个月房价也将上涨 $2,411，一天则上涨$79.26 。 多伦多房价挂牌量少，房价将更高 多伦多地产局报告还称，由于挂牌的房源减少，多伦多市的独立屋、半独立屋以及镇屋的交易量比去年有所下降。由于房源减少，许多潜在买家还没能买到心仪的房子，买方市场的需求依旧强劲。地产局市场分析师莫森(Jason Mercer)认为，在房源少的情况下，买家之间的竞争会更加激烈，这会继续推动房屋上涨。尽管房价普遍上涨，但人们对更高价格的房子的需求仍然存在。   加拿大房价飙升，加拿大人工作压力大 房价不断飞涨，现在想要买房至少得工作超过400周约8年的时间，许多人工作也是压力山大。有专家表示：“研究结果明确显示，现在的买房者与过去的人相比需要工作更长的时间以获得足够的资金购买一栋普通的房屋，特别是在一些大型的城市。许多人都感到购买一栋属于自己的房屋更像是一个长期的梦想。”

本国上月新屋动工年率，进一步向下，但6个月平均趋势仍然保持平稳。 公营机构加拿大按揭及房屋公司表示，全国4月份实际新屋动工量，有15,894个单位，按年微增200多个，当中，独立屋显著减少百分之7。 在年率化之后，上月的新屋动工为19万1千多间，按月轻微下跌，其中的市区类别，下跌百分之4.6，当中又以独立屋的跌幅较大，达到百分之5.8，多户式分类则跌百分之4。 地域方面，加西地区和大西洋省份的市区新屋动工年率都有所增加，而安省大跌两成七，魁省也减少百分之7.7。

随着多伦多和温哥华等城市的房价已经飙升至令许多人士高不可攀的水平，有越来越多首次购房者想尽高招入市，他们有的与家人同购，有的则与朋友合伙。   皇家银行最近进行的一项调查显示，大约有四分之一千禧一代会考虑与朋友合伙购房，该比例比一年前的11.7%有明显上升。该调查同时发现，有24%的年轻买家会考虑和家人同购房屋，该比例也比一年前的14.7%有大幅增长。      皇家银行家庭资产副总裁尼尔森（Erica Nielsen）表示，目前想要在加拿大，尤其是在加拿大最炙手可热的房市中购买首套房屋或公寓变得越来越难，除了持续飙升的房价，按揭违约保险金上涨也令首次购房者更加举步维艰。      与家人同购    2010年，家住卑诗省拉德纳（Ladner）的坎贝尔（Jeremy Campbell）与姐姐和姐夫合买了一栋面积为2,000平方英尺，拥有两个套间独立屋，当时坎贝尔支付了三分之一首付，并且只是将此作为权宜之计，他想着自己终有一天会独自买房，到时候他就会搬出去。      但是随着低陆平原的房价一路飙涨，坎贝尔的购房梦似乎也越来越遥不可及。坎贝尔称，他当初决定和姐姐姐夫合购房屋只是权宜之计，只是想早点入市以便自己将来独自购房，但是现在的房价已经远远超出他的负担能力，他只能继续和姐姐姐夫同住。      坎贝尔同时称，因为姐姐姐夫已经生了一个女儿，而他也有了未婚妻，并且还养了一条狗，因此原先在一个屋檐下生活的三口人已经变成了五口人加一条狗，所以他们打算花钱重新装修扩大居住空间，以便能够生活得更加舒适。   与朋友合伙 在加国的合资购房者中，虽然有许多都是同住在一个屋檐下，但也有合资者只是将此作为投资，自己并不住在这些房屋里。      比如韦伯（Richard Wiebe）就在2012年与一名好友合伙买下了多伦多东端一栋售价$34万元的两层房屋，他们各承担一半首付，并同意对半分担房屋所有开支，均分售房资本收益。      据韦伯称，在买下这栋房屋后，只有他一个人住在那里，因为他的朋友已经有了自己的房子，这栋合伙购买的房屋对其来说只是投资而已，   合购房屋具有一定风险 但是有专家警告称，无论是与家人同购，还是与朋友合伙，这些购房策略都有一定风险性。   网上借贷公司Mogo Finance Technology的理财指导查普曼（Chantel Chapman）提醒称，无论买家采取哪种合资购房策略，都应该提前做好规划，因为这如同合伙做生意，具有一定的风险。      查普曼建议买家在合资购房前先找律师起草一份书面计划，在其中列明各项事宜，比如如果一方想要卖房，物业该如何处理；各方如何分担维修费用等。   查普曼还称，因为合资购房的买家是共同负担房贷，因此当一方出现失业或其他意外情况而导致无法按时还贷时，另一方的信用也会受到影响。

　　贝赛一栋拥有百年历史的古典华宅两年前被华人买下，因要翻新重盖引起社区强烈不满。邻居抨击屋主未按照施工许可要求，并担心新盖的砖房与社区现有的叠瓦房风格不符，向政府频频投诉后，日前工程已被叫停。该屋的华裔建筑师反驳，屋主是完全按法律程序申请改建，不明白居民为何要当天大的事情。 　　这栋颇受争议的房屋位于40大道218-15号，于1890年盖建，原属贝赛早期居民劳伦斯家庭(Lawrence family)，曾担任市议会土地使用规范变更委员会主席顾问，参与选区内土地的重画的格来西安诺(Paul Graziano)曾做调查表示，该屋可以申请为纽约州历史性古迹(State Register of Historic Places)。不过，这栋住宅2014年3月由贝赛注册的嘉华地产(Jia Hua Realty，音译)买下，华裔屋主Lisa称自己现与父母、丈夫和孩子住在新泽西州。 　　贝赛居民凯拉达提斯(Bonnie Skala Kiladitis)表示，该屋的建造蓝图只有翻修原楼房前面部分，邻居却发现屋顶被拆除，室内也被清空。她为此致信给市楼宇局(DOB)，并向市议员保罗?瓦隆(Paul Vallone)投诉。 　　保罗?瓦隆指出，虽然该住宅在4月15日曾接受检查，没有发现任何问题，但之后屋主违规施工，把大半部份拆除，现已几乎被夷为平地。“对于屋主和开发商进入社区后偷偷绕过建筑条例的现象，社区不会袖手旁观，这种公然无视施工许可证要求，过度开发的现象是无法被接受的”。他还表示，已对市楼宇局施压，希望对华裔屋主处以高额罚款，给其他屋主、承包商和建筑师作为前车之鉴，了解在拿到市楼宇局批准之前，不能推倒重建房屋。 　　住在该屋对面18 年的不具名白人邻居表示，“这本来是一个很漂亮的老房子，白色叠瓦构造，现在看来新屋主要盖一栋砖房，跟社区环境非常不符”。他认为，最后房屋改建的结局如何还要看屋主如何与楼宇局交涉。另一名住在附近的白人邻居也指出，“附近不少人担心屋主会盖成多家庭住房，主要是怕房子用来分租”。 　　承包此工程的恒伟建筑公司经理对此表示，“本来是两家庭，现在改成一家庭”，并没有要盖大屋。由于房子拆掉太多被邻居投诉，楼宇局也曾要求申请施工为“新屋”(New Building)，“也就是多1、2万元，屋主已经申请了”。建筑师赵小姐也表示，屋主是按着法律走，没有触法，而且肯定只是改建为一家庭住房。她直言，“其实改建是很小的事情，社区里的人搞的像是天大的事情一样”。

　　新研究报告指出，海外中国买家推高温哥华楼价，到当地居民买不起房子的地步，触发温哥华楼市危机，渥京和卑诗省政府实在难辞其咎。 　　西门菲沙大学(Simon Fraser University)公共政策学院(School of Public Policy)助理教授戈登(Josh Gordon)撰写上述报告，他说人们没有足够财力，与外国投资者竞争，他们的置业梦幻灭，现在不再接受「分散注意力」的藉口，例如低息激发火红 　　楼市。 　　他说，「人们明白现况，愿意实话实说。」 　　戈登声明，他的理论有事实根据，没有歧视种族。 　　他的报告综合多项研究，包括置业趋势数据，人口密度，已取消的投资移民计划，还有美国同类研究。 　　戈登说，他的报告认定温哥华楼市危机的罪魁祸首是外国买家，特别是中国人，因为「证据指出问题所在，绝非仇视华人」。 　　中国投资者也推高多伦多地区楼价，但戈登指出，温哥华楼价飙升，增幅最大，因为外国资金涌入，去年达到前所未见的高水平。 　　戈登说，其他国家制订政策，规范外国买家，以保护国民，好像澳洲，新加坡，但加拿大没有同类措施。 　　大温哥华地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)说，大温哥华地区独立屋4月份平均售价140万元，比去年高30%。 　　这份报告名为《温哥华买房承担力危机，前因，后果与结论》( Vancouver's Housing Affordability Crisis: Causes, Consequences and Conclusions)，它说政治行动 　　欠缺，问题愈来愈大。 　　它说，居民到处迁移，或是对问题有相当理解，可以归咎政治领袖。 　　律师李纳兹马(Nazma Lee，音译)说，她与丈夫罗伊德(Lloyd)满肚火，因为两人无力供楼，只能带著两个小孩，租住2房共管柏文。她和丈夫在温哥华地区出生和长大，恐怕终有一天，他们要迁出温哥华，到别处买房子。 　　她说，现在就是时候，卑诗省和联邦政府采取「急剧措施」，包括追踪地产投资的资金来源，遏制可能的洗钱问题。 　　卑诗省省长简蕙芝(Christy Clark)已在3月说，省府会有法规遏制「摩货」行为，遏制地产经纪转卖买房合约，赚取佣金，买家回避物业税。

　　SFU报告：有关当局无法应对 问题恶化 　　一项新的研究称，海外买家，尤其来自中国者，令大温很多居民置业梦碎，无法购买房屋，而加拿大联邦政府及卑诗省政府未作出有效应对，无疑是令问题持续下去。然而，较早时有研究指出，温哥华土地供不应求，才是楼价不断上升的主因。 　　该项研究是由西门菲沙大学(SFU)公共政策学系助理教授戈登(Josh Gordon)所做，他表示，不少本地居民由于无法与海外买家竞争，所以无法购买房屋。 　　矛头直指中国买家 　　戈登在该份名为《温哥华房屋可负担危机：原因、结果及结论》(Vancouver's Housing Affordability Crisis: Causes, Consequences and Conclusions)的报告中，汇集了多个其他报告，包括置业趋势、人口密度、被取消的移民投资者计划(immigrant investor program)及美国同类研究的资料。他强调，该报告认为这危机主要是海外买家，尤其是来自中国的买家造成，此非基于种族主义，而是根据事实。 　　大温被指在过去一年，因为海外资金不断流入，而导致楼价大幅上升，而除了大温之外，多伦多的楼价也被指因海外买家而上升。 　　根据大温地产局Real Estate Board of Greater Vancouver)的资料，在今年4月，大温独立屋的平均屋价达到140万元，比去年同期上升30%。 　　戈登指出，其他国家诸如澳洲和新加坡均推出对海外买家的政策，以保障本身国民，不过加拿大没有推出同类政策，而本国联邦及省政府对该问题未有作出有效应对，无疑令问题扩大。 　　本身是律师的李纳马(Nazma Lee)表示，她与任职工程师的丈夫，都是在温哥华出生和长大，可是近年在置业方面越来越感到沮丧，因为楼价太高，未能购得房子，现在只能与两个子女租住一个两睡房柏文。 　　李纳马又称，这是时候联邦政府及卑诗省政府采取「严厉措施」的时候，包括追踪用于投资房地产的金钱来源，以堵塞有人利用投资房地产来洗黑钱。 　　另一报告：供不应求才是涨价主因 　　城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）在今年3月公布的调查结果指出，土地与住屋供不应求，才是推高大温楼价是主要因素。而根据卑诗法律公证人协会(The Society of Notaries Public of BC，简称TSNPBC)今年1月公布的调查结果显示，本省由该协会法律公证人所处理的住宅房地产交易中，涉及海外买家仅占5%。 　　UDI总裁麦克马林(Anne McMullin)曾表示：「问题在于，尽管增加建筑密度，是解决住屋不足的有效办法，但许多人却抗拒增加建筑密度，因为他们都希望在温市拥有前后有庭院的大屋。于是，他们把本地日益严峻的住屋问题归咎于别人。」 　　公证人协会:海外买家仅占5% 　　UDI同时也引用加拿大按揭及房屋公司(CMHC)资料指出，在三面环海的温市，由于可供发展兴建房屋的土地非常有限，所以每年平均只有4,500个新住宅单位落成，但期间温市人口却净增加5.5万人，令到住屋供不应求。 　　而TSNPBC在去年11月就外国投资者购买本地房屋的比率，向会员进行内部网上调查，结果显示133个参与调查者表示，他们在本省所处理的住宅物业交易中，涉及海外买家的仅占5%。

　　地产资讯网站rew.ca新近发表大温地区建筑许可证(building permit)统计指出，大温3月份总共发出建筑许可证金额接近5.3亿元，较去年同期减少逾13.5%，但比今年2月大幅增加52%。 　　报道指出，导致3月份大温建筑许可证金额比去年同期减少的原因，主要是柏文建筑许可证金额较去年同期减少29.4%，3月份柏文建筑许可证金额减至3.05亿元。 　　在独立屋建筑许可证方面，3月大温发出独立屋建筑许可证金额接近1.55亿元，较去年同期增加16.8%，而相连房屋例如城市屋等建筑许可证较去年同期增加123.7%，建筑许可证金额达到6380万元。   　至于屋建筑许可证则持续减少，大温3月屋建筑许可证金额为210万元，较去年同期减少76.9%。   　　报道显示，卑诗省3月建筑许可证金额达到7.59亿，较去年同期减少8.3%，比今年2月增加38%。在本省其他地区方面，阿博斯福-米逊(Abbotsford-Mission)3月建筑许可证金额为1500万元，较去年同期增加54.8%，比今年2月的760万元高出96.6%。 　　维多利亚建筑许可证3月金额高达5420万元，较去年同期增加10.1%，较今年2月增加5.4%；基隆那的建筑许可证较去年同期增加34.4%，较今年2月增加29.4%，3月达到2780万元。 　　全加变化趋势与大温接近 　　报道指出，全加3月建筑许可证的金额变化趋势与大温接近，总建筑许可证金额达到36亿元，较去年同期减少6.9%，较今年2月则增加46.9%。

　　今日(5月5日)，渥太华 Broadbent 机构发布最新数据分析结果称，加拿大房价在最近四十年里增长迅速，现在想要买房至少得工作超过400周约8年的时间，是1970年所需工作时间的两倍。对于加拿大大城市里的年轻买房者来说，想要买房更像是一个长期的梦想。 　　最近数年房价飙升相信大多数地区的加拿大人都深有感触，此次最新研究则以加拿大人工作时间来对房价增长进行全新的衡量。 　　根据该研究结果显示，1970年加拿大国内的平均房价相当于工作200周左右的收入。当然，为一栋普通的住房偿还所有的贷款肯定需要更长的时间，因为每月房屋的花销绝不仅限于抵押贷款的分期付款。   　　在1970年至1986年之间，房价与劳动力工作时间的比值几乎没有变化。直到1986年以后的三年里，加拿大房价开始陡然上升。1990年购买普通房屋所需工作的时间就增加至300周，比三年前增长了50%。   　　但是当加拿大央行开始提高基准利率以控制通货膨胀率的上升后，房屋价格就开始回落。这对于当时的买房者是好消息，但是对于有房的加拿大人来说却是坏消息。 　　紧接着在1993年，购买普通房屋需要工作的时间则下降至250周，略微回升后又一路下降至2002年的220周。 　　但是，自2002年以来，整个房市开始迅猛上升。根据加拿大统计部的数据显示，在2015年想要购买一栋均价的房屋，人们至少需要工作超过400周。 　　Lavoie 称：“这相当于8年的工作时间，比1989年最高峰还要多出100周。很明显在这样的成本之下，加拿大想要买房的年轻人与他们的父母相比变得更加地艰难。” 　　尽管 Lavoie 也承认这样的对比并不是绝对公平的，因为购买房屋的类型在最近数十年里也发生了变化。在1975年，普通的加拿大房屋面积约为1,075平方英尺，但是到 2013年普通房屋的面积已经达到了2,000平方英尺，所以如果按照面积来看工作时间翻倍似乎也是正常的。 　　Lavoie 表示：“研究结果明确显示，现在的买房者与过去的人相比需要工作更长的时间以获得足够的资金购买一栋普通的房屋，特别是在一些大型的城市。许多人都感到购买一栋属于自己的房屋更像是一个长期的梦想。”  

　　没有最高、只有更高，这句话用来形容大温楼市再合适不过了。大温地产局昨日公布的统计数据显示，过去的这个月是大温史上楼盘销最好的4月，其中住宅交易量总计4787栋，和去年同期相比涨了14.4%。纵向来看，虽然比今年3月减少2.4%，但2016年4月的住宅销量是10年内所有4月平均数的141.7%。 　　大温地产局主席莫里森指出，整个大温地区买家之间的抢房竞争仍然非常激烈，虽然最近几个月有更多房屋挂牌求售，但供应却仍然赶不上史无前例的需求激增情况。   　　统计指出，4月各类房屋的新增加挂牌数量为6,127间，较去年同期增加3.9%，较今年3月减少2.4%。使得目前在MLS的新旧挂牌房屋达到7,550间，较去年同期的12,436间减少39.3%，较今年3月则是增加2.6%。   　　4月份房屋销售/挂牌比例达到63.3%，一般房屋销售/挂牌比例达到20%以上即是卖方市场，4月销售/挂牌比例远超过此标准，使大温楼市卖方市场的地位屹立不动。大温地产局分析，如果销售/挂牌比例低过12%，代表楼价有下跌压力，而如果在某一地区销售/挂牌比例达到20%至22%，且持续一段时间，则代表楼价即会有上涨压力。 　　统计显示，大温MLS各类型房屋基准价为84.48万元，较去年同期上涨25.3%。4月份独立屋销售1,979间，较去年同期增加9%，基准价增加30.1%，上涨至140.32万元。 　　公寓是销售额增长最多的房屋类型。4月公寓销售2,107间，较去年同期增加33.4%，楼价则较去年同期上涨20.6%，均价达到47.5万元。而在连体别墅及城市屋方面，4月销售695间，较去年同期减少11.5%，基准楼价较去年同期上涨22.1%，达到60.86万元。 　　可以看到，随着温哥华房价的节节攀升，高房价击鼓传花，开始从市中心传递到郊区：在大温各区中，独立屋上涨最多的是三角洲的Tsawwassen，今年4月较去年同期上涨41%，达到116.66万元；而楼价最贵的温西独立屋，4月楼价为319.96万元，较去年同期上涨28.4%。在更为远郊的菲沙河谷，4月销售2,969间房屋，较去年同期增加47.8%，甚至打破了15年前的历史纪录，独立屋楼价较去年同期上涨30%，超过77万元。 　　距离温哥华70公里、一个小时车程的远郊区Abbotsford一夜之间成了热门地段。当地从事房地产经纪已经有22年的戴维・考利说，他注意到过去几个月似乎出现了一种明显的趋势，那就是大量来自温哥华城区和近郊区的购房者来到Abbotsford的这样的远郊区抢购房屋，“这或者是由于温哥华城区和近郊区的独立房太贵让人买不起，或者是温哥华的房东们想趁着房地产价格处在高点换房”。 　　戴维举例说，最近在Abbotsford成交的一个独立房叫价45万加元，很快引来17个购房出价，其中12个买家是居住在温哥华和近郊区素里市的居民。最后该房产的成交价格是61万加元，比叫价高出了30%。 　　专家们认为，要想在远郊区购房战中取胜最关键的是要做好充分的准备并保持灵活性，比如购房者在找房开始前已经有银行提前批准的贷款协议书在手、愿意免掉房屋质量检验这个程序，等等。总之是购房的价格越高越好，购房的限制条件越少越好。当然，越来越多的金融机构和经济专家认为，温哥华、多伦多的房地产市场已严重虚高，存在泡沫危险。

　　近年来，华人掀起海外买地热潮，农地也颇受青睐。这也给华人带来了新的就业选择――当农民。 　　去年8月，美国中西部德克萨斯州农地曾创出天价，一名来自中国的投资客以近2000万美元购下巴克耶小镇及其周边约5000英亩农地。这笔全额付现的交易在当时引起不小的轰动。而这，只是华人海外买地的一个缩影。 　　早在大约四年前，华人在美国买农地的举动就已经变得狂热。当时，位于加利福尼亚州克恩县和圣伯纳汀诺县的各处农场，就已成为华人投资者极力追逐的对象。这股热潮在当时甚至带动了当地农业用地价格的快速攀升，增幅达到4%-5%。 　　再到如今，华人在美国买农地的事件已经屡见不鲜。有媒体报导，“9・11”之后，美国人在马里兰州、弗吉尼亚州、纽约州、新泽西州等地经营的50多家大小农场，先后卖给了华人。有些经营得当的华人农场主将农场规模不断扩大，甚至延伸到墨西哥境内。 　　其实不止是在美国，加拿大、澳大利亚、巴西、新西兰等土地资源丰富的国家，都受到华人买家的追捧。 　　随着华人争相购入农地，一些华人开始做起了土地的营生，当起了洋农民。 　　据新华网报导，海外华人主要通过种植中国蔬菜为当地中餐馆和农贸市场提供原料，并由此发展出一种特色农业。而随着种植范围和市场的扩大，许多华人农民也不仅限于种植蔬菜，开始种植花卉、果木、香料等。据悉，在威斯康辛州有华人种植药材西洋参;在夏威夷也有华人种植作香料用的罗勒;而在亚利桑那州还有华人在传统农业的基础上发展观光农业，办起了“农家乐”。华人海外做“农民”，可谓是风生水起、有声有色。 　　在中国传统观念里，农民是一种相对地位不高的职业，很多中国人都不愿选择去做农民。那么，华人为何会放下偏见选择当起了农民了? 　　美国波特兰州立大学教授李斧博士在接受采访时认为，华人从事与农业相关的职业，主要是市场导向所致。随着海外华人增多和收入的不断提高，中国蔬菜和一些适应华人口味的食品需求增多，这是华人“农民”这一与传统观念相悖的职业出现的原因，也是他们的主要优势。 　　暨南大学国际关系学院研究员张应龙还指出，华人从事农业种植与引人注目的食品安全问题也密不可分。很多海外华人希望通过投资农场，将种植出的农产品再销售回国内，以满足消费者对优质农产品的需求。   　　除了上述两个原因，一些土地资源丰富的地区往往地广人稀、土地价格便宜，当地政府也大多鼓励农业发展，这也促使华人把目光投向农业，转行做起了农民。   　　在各种有利条件下，想要当好农民，挣到钞票，那也得下些功夫。基本的农业知识、当地的自然环境、相关现代技术等都需要熟练了解。 《人民日报海外版》近日报导了华人周海滨成功开办农场的故事。 　　据报导，周海滨开办的现代农场位于意大利曼托瓦。周海滨出身于一个浙江温州的农民家庭，对于农业种植比较了解。从2007年开始，他在米兰周边城市瓦雷泽买了30多亩地，开始尝试蔬菜种植。周海滨将现代科技手段广泛运用在农场中，育苗室、室温控制系统、滴灌系统、生态除虫、仿日照光合升温设备、蔬菜冷藏室应有尽有，将农场经营得有声有色。随着经验的积累和效益的增加，他的农场面积也不断扩大。现在，周海滨还在米兰华人街上开设了蔬菜专卖店，直销自己农场的产品。 　　除了周海滨，还有很多成功的例子。海外务农对华人而言已经成为了一种就业的新选择。 　　如果你也想回归田园的话，不妨一试。不过，在决定之前，理性分析实际需求，了解当地政策法规，这是必不可少的。  

每年春季都是加拿大房屋买卖市场的旺季，上市的楼盘看得人眼花缭乱。 地产经纪为了卖房，花招层出不穷。每个周末同一条街上就有可能有几个房子在做Open House，逛一圈下来，可能收获不少。 除了派传单，最常见的是在室内提供些巧克力，甜点，咖啡，或者是瓶装水。因为这些东西简易，又不妨碍人们看房，也会让人对经纪和房屋多添一份好感。 最近有的地产经纪也会少女心爆棚，特意准备冰激凌色的马卡龙，男士就赠送天蓝色，女士就赠送粉红色，摆在厨房里，由助手发放。拿着粉红色的马卡龙到处转悠的大妈们高兴的不要不要的。 还有的经纪也放血准备一个礼包，每一位来Open House看房的人，都赠送一份，比如集合钥匙扣，冰箱贴，外加一瓶橄榄油。猜想是要让顾客在厨房最大几率的想到自己。。。 说真的，周末看一天Open House下来，人就吃饱喝足了。。。 当然了，请看贵的房子才有这些福利。。。 有人做过计算，就深圳的房价而言，一平方米大约要一万多，而国外的房价不过是国内的一半左右，那就是说，仅看价格，国外的房子价钱要便宜许多。 有的留学生来到加拿大以后，父母就帮着买好了房子，在购买的时候就想到了以房养房。先挑选交通便利，多人出租的地段。 然后再选隔断好的，Basement 完全装修的，分门出入的那种。最后将每个房间分租出去。可以用租金还房贷，虽然不能完全Cover Expense, 但是确实可以省好多钱。 另外也有的人选择买一套房子，全部出租出去，自己另外租一个单位住，等到自己有需要的时候再全部重新装修一遍，才搬回来。这样做，会在报税的时候增加很多收入，然而留学生的书本杂费退税可以抵消，所以具体情况还是要咨询专业会计。 实施以房养房，最后要注意的是报税这一块，笔者从来都不建议私人报税，特别是有额外收入的情况，专业的会计能了解你的需要，适当的帮助你合法的避税。 不要因为贪小便宜导致税局查账就因小失大了。

设定合理的租金   为自己投资的物业设定正确的租金，对很多房东来说是件不简单的事。   电话接到爆，可能意味租金设定的太低，相反地如果没有电话进来，则可能是租金太高。房东可以从当地报纸或网上查找当区目前租金情况，设定符合市场行情的租金。 让房客住的开心   房东最担心的，其实就是空房时要负担的费用，找到一个好房客、一个长期房客，是一个可以降低费用最好的方法。当房客反应房子内有任何需要维修的地方，要及时修复维修，随时保持房子的良好情况。甚至有时提供一些奖励给房客，譬如过年过节，送他们电影票、巧克力、餐券等，让房客住的开心，他们更愿意长期租住。   尊重房客隐私权   根据法律规定，房东进入租赁的住宅有一定的要求，如果非得进入房客的房间，记得尽可能至少24小时前通知，等到房客允许之后，房东才能进入他们出租的住宅。还有要保持公正的态度，公平地对待各个房客，设法了解他们的立场。   定期检查物业   租客有义务修理自己或客人对单位造成的任何损耗。通过定期检查物业，你便可以确保它任何时候都得到妥善保养。   小心选择物业管理经理人   如果没有时间亲自处理出租的房产，需要雇用专门管理的经理人。花点时间雇用一个最佳的管理人选，能够事半功倍。如果经理人处理事务不当，你或许也要负财务上的责任。事先对经理人做好透彻的背景调查，订出经理人明确要遵守的权利与义务，可以防止未来问题的发生。   购买足额的责任险与相关的产物险   一个规划完善的保险能保障您出租的财物免于地震、火灾、水灾、窃盗、恶意破坏、私人损伤等项目所造成的损失。   努力解决与房客间的纠纷   如果遇到与房客间有关租赁、修缮、噪音或其他无法马上排除的冲突时，房东应融洽地与房客好好谈一谈是否能解决争议。如果无效，可考虑由住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)调解，审裁处有咨询职员向你解释有关租屋法例、住客与业主的权利与责任，如有需要可联络对方解释法例，以协助排解纠纷。

　　卑诗省东北地区有商家及地产经纪提供出租或挂牌中的空置房屋，给阿省麦穆里堡(Fort McMurray)山火灾民居住，其中一间出租柏文公司的负责人慷慨提供10个位于道森溪(Dawson Creek)的居住单位，欢迎灾民前来居住，再思考下一步计划。 　　据CBC电视台报道，斯科特(Doug Scott)和妻子Suzanne共同拥有出租柏文公司Upper Montney Estates。 　　他说，最近道森溪经济放缓，让两夫妇比平时拥有更多空置房间。因此当他看到居民逃离烈火天的麦穆里堡时，他也设身处地为灾民想。   　　他说：「如果是我，我应该需要一些帮助，我们都应该尽一分力。」他表示，卑诗省东北部有多个山火逐渐扩大，所以他和妻子非常了解灾民的无助。   　　愿意提供空置屋让灾民居住的还包括在圣约翰堡(Fort St. John)的地产经纪柯林斯(Mitch Collins)。 　　Century 21的地产经纪柯林斯对灾民提供正在挂牌的房屋让他们安身。他说想不出为何不对灾民提供这些空置屋的理由，既然仍有一些房屋空置，而现在又刚好有居民无家可住，让他们住在这些房屋再适合不过。 　　柯林斯说，他已经让约12个家庭住进房屋，目前还有两间还未住人，他希望自己的行动可抛砖引玉，并鼓励同一区的地产经纪提供帮助，解决灾民的居住问题。 　　麦穆里堡的山火至今已烧毁超过1600间房屋。

如果你有个多伦多的朋友最近没有联系你，那就别找了，因为很可能他/她已经被多伦多的房价给吓死了!根据一家多伦多地产经纪机构TheRedPin的数据，短短20年间，多伦多的独立屋均价从1996年的$265,822飙升至今天的$1,211,459，上涨幅度达356%。 图片来源：City News TheRedPin官网上还写道，难怪有那么多的多伦多人经常开玩笑说，要是想实现在多伦多买得起一套房，唯一方式就是发明一台时光机。而且这种状况不只是在多伦多才有，大多区(GTA)像Aurora、Markham、Oakville和Vaughan这些地方的房价20年间上涨幅度相似，只有Newmarket、Pickering和Whitby三个地方的房价涨速没有那么夸张。比如，Whitby的房屋均价从20年前的$176,964涨到了现在的$601,61，涨幅为240%。 图片来源：TheRedPin.com 如果想查看1996年至2016年GTA地区20年房价完整对比信息，可登陆TheRedPin.com。