地产

在加拿大生活的朋友都知道，加拿大十分注重保护租客的利益，房东往往处于弱势地位，房东被房客欺负的事件也层出不穷。有些房客太过分，甚至让法官都不满意了。安省高等法院近期在处理一宗多伦多市租房纠纷时，主审法官事后感慨：希望政府能够修改条例来限制这些肆无忌惮的租客。到底是什么样的租客让一向公正的法官发出这样的感慨呢?一起来看下文吧! 交一个月房租住半年 霸道租客引发法官不满 去年9月，涉案租客与房东签下租房合约，以每月1700元的价格租住一个共管柏文，但是从第二个月开始，租客提供的租金支票便无法兑现。租客之后继续住在房子里，但是没有继续交租。 出租房屋的房东也很机智，在租客欠租之后就在10月份向租客发出了提前终止租约的通知，并在1个月之后向安省租务委员会(Landlord and Tenant Board)提出申请，希望能够终止租约，追回租金，并将租客驱逐。 今年一月初，安省租务委员会就此案进行了聆讯，租客同意了房东的各项要求。根据安省租务委员会的裁决，如果租客在1月31日之前还未搬出，那么房东可以安排执法人员驱逐租客。 道高一尺魔高一丈，该租客在接到安省租务委员会的裁决之后，既没有迁出，也没有支付房租，并且在1月29日向法院提起上诉(1月29日是房东有权采取强制措施之前的最后一个工作日)，租客的行为让房东无法采取强制措施驱逐租客。 房东再次迅速反应，以多个理由作为依据，要求法庭拒绝受理租客的上诉，但是法院还是在上个月进行了聆讯。可是，租客没有出庭，也没有向法院提供任何文件。所以主审法官驳回了租客的上诉，准许房东可以立即驱逐租客，并要求租客立刻支付房东房租。 经过上述一系列法律程序，房东已被拖欠房租高达16700元。根据资料显示，这名租客已经不是第一次涉及此类纠纷，在之前已经拖欠过另一名房东房租超过15000元。 该案的主审法官表示，现行法例应该得到修改，尤其是针对租务委员会裁决而提出上诉的自动权利。 房东如何维护自己的权益 在安省，《住宅租赁法(Residential Tenancies Act)》 赋予房东(或业主)某些权利和义务。 作为房东我有哪些权利和义务? 选择租客 按照《安省人权法(Ontario Human Rights Code)》的规定，您有权使用收入资料、信用调查、信用检查、租赁历史、担保和类似的经营做法来选择租客。 您不能根据种族、祖籍、族裔、宗教、性别、年龄、性取向、残疾、婚姻状况或家庭状况(例如：租客是否有孩子)来挑选或拒绝租客。 在租客搬入之后，您作为房东的权利包括： 1、收取房租押金。在您和租客签署租约或租赁协议时，您可以收取房租押金。押金的最高额度是一段租赁期(例如：一个月或一星期)要支付的租金额度。 2、收取租金。在租金到期时，您有权收取全额的租金。 3、进入租赁单位。您可以进入租赁的房屋进行维护或维修，检查您的房屋以确保其符合卫生及安全标准，带领可能的租客看房，或在紧急情况下(例如：淹水或失火)进入房屋。在大部分情况下，您必须给租客至少24小时的书面通知，并且您只能在早8时与晚8时之间进入。 4、增加租金。您可以在每12个月期间增加一次租金，并且您必须在加租前给租客90天的书面通知。 5、您必须遵守安省市政与住房事务厅(Ontario Ministry of Municipal Affairs and Housing)制定的《加租指引(rent increase guideline)》。该指引规定了房东在一年内可增加多少租金。任何超过此百分比的加租必须经房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board，LTB)批准。欲查询更多信息，请致电 LTB：1-888-332-3234(免费电话)416-645-8080( 多伦多地区) 驱逐租客。如果您给租客书面通知要求他们搬走，但他们不同意，您有权向房东及租客委员会提出听证申请。您可以亲自向LTB或任何一个安省服务中心(Service Ontario Centre)提交申请。 欲查询更多信息，请联络LTB或致电给安省服务局查询离您最近的服务中心：1-800-267-8097(免费电话)416-326-1234(多伦多地区) 房东可以根据以下任何一条理由将房客驱逐出去： 1、房客不交租金或经常迟交租金。 2、房客或房客的客人在房客的住所或大楼内从事不法行为。 3、房客对公寓或房屋造成过度损坏。 4、房客或房客的客人无故打扰房东或大楼内的其他租客。 5、房客有太多人住在租赁的住所内。在这里，“太多”是指人数不利于健康、安全或违反住房标准。 6、在申请租赁该住所时，房客虚报了收入。 7、业主或业主的家人想搬入房客的公寓。在这里，“家人”是指配偶、孩子、父母、配偶的孩子、配偶的父母或以上任何人的照料者。 8、业主将拆毁大楼，进行大型维修，需要将该单位腾空，或改变房屋用途不再用于住人。 房东不可因以下理由将房客赶走： 1、房客有孩子或您的孩子吵闹。 2、房客有宠物(除非打扰到别人)。 3、房客要求维修。 4、房客加入了租客协会。 房东不可动手将房客赶出家门。房东必须首先向房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board)申请驱逐令。 在大部分情况下，房东及租客委员会将举行听证会，如果委员会裁决可以将房客驱逐出去，只有警官才能动手驱逐房客。

温哥华房地产市场的火热程度越来越引人关注，当地人买房的压力越来越大。在这种趋势下，眼下一种价格相对低廉的特殊房屋“漂浮屋(float house)”已经逐渐进入当地购房者的考虑范围。 自80年代起就开始代理漂浮屋的地产经纪罗思(Judy Ross)表示，最近越来越多购房者来找她咨询。罗思说，现在漂浮屋已经成为一种更可行、价格较低的购房选择。 大温哥华地区四月的独立屋均价超过140万元，与去年同一时间相比，增长了超过30%。同时，今年四月大温地区的房屋交易量也打破了以往四月份时的成交记录。 罗思说，现在越来越多人来找她买漂浮屋，也是因为在这么火热的房地产市场环境下，他们想要找一个更便宜、更能负担得了的房子。 漂浮屋究竟是什么样子? 漂浮屋与房船(house boat)不同，漂浮屋更像是一栋完整的住宅漂浮在一个没有马达装置的漂浮舢板上，屋子里的配套设施和陆地上的房子没有任何差别。 漂浮屋里能通电、有自来水，还有一定的管道系统。一些漂浮屋甚至还配有壁炉、露台、车库等。罗思说，独立屋有的东西漂浮屋基本都有，只是它漂在水上而已。 但是在价格上，漂浮屋的优势就很明显。一栋1300呎、带两房两卫的漂浮屋在温哥华北面的Mosquito Creek 码头大约售价为80万。而类似大小和配套设施的镇屋售价在100万以上。 在大温地区有两个主要的码头，一个是在市中心的Coal Harbour，一个就在Mosquito Creek。但由于码头的空间也有限，因此最近漂浮屋的竞争也不小。 罗思说，漂浮屋让一些想在温哥华拥有一套心仪又能负担得起的住宅的人，看到了一线希望。  

　　《环球邮报》（The Globe and Mail）日前刊登一篇报道，指一名加拿大华裔买家声称遭华裔地产经纪杨蕾，透过电话向他作出「恐吓」，买家称已报警。被指控的杨蕾周六接受《星岛日报》独家访问时，否认该报道所有指控，声称从未与该买家有任何联络，表示警方从未找过她，又声称是她的助理受到对方滋扰。 　　据《环球邮报》周五报道，一名未有公开身份的华裔男子向该报声称，本月初他有意购入温西格雷岬（Point Grey）一幢叫价428万元的独立屋，于是致电给物业代理经纪杨蕾。        相关新闻：房屋买家不愿跟风竞价 遭经纪死亡威胁   　　「你是不想活下去，是吗?」 　　报道称，杨蕾的女助理陶莫(Mo Tao) 其后回覆他时称，必须出价比叫价高出至少100万元，才有机会购得物业。该男子向陶莫表示，自己不会参与此类「摩货」活动。报道称，该男子其后接到一个说普通话女子打来的电话，该女子向他说：「我上面还有来自哈尔滨的黑帮。黑帮，没错。你是不想活下去，是吗?」 　　该男子称，电话中的女子就是杨蕾，当他听到对方说话不客气，就把这段通话录音，但对方自认是杨蕾那一段则没有录到。《环球邮报》和温市警方均获得该录音的拷贝。《星岛日报》记者也听过该段录音，但电话中的女子未有表露自己的身份。 　　称助理受到对方滋扰 　　记者周六在列治文访问了被指「恐吓」的杨蕾，她与助手王颖东讲出事情另一个版本。 　　杨蕾说，该男子5月2日致电给陶莫，初时表示对格雷岬的独立屋有兴趣，后来又问她温西有没有2,000万元的地，陶莫询问他是2,000万加币或2,000万人民币时，对方好像感到受辱，开始生气，用「粗言秽语」骂她，其后更打了2次电话给陶莫，除了骂她之外，更表示「随时可以找到她」。 　　杨蕾指陶莫感到不安，将事情告诉她，杨蕾叫她不要再接该男子的电话。杨蕾表示，当时她想过报警，后来认为对方可能一时生气，最后打消了报警的念头。 　　杨蕾称，5月5日，《环球邮报》一名记者就该男子的指控，致电与传短讯给她公司希望与她联络，她说当时很忙，她的助手就说杨蕾很忙，着记者与警方联络。杨蕾称自该天后，记者没有再找过她，直至报道刊登出来。 　　杨蕾称，该段录音中的女子根本不是她，她从来未有联络过该男子。她指自己由中国来加国已21年，是西门菲沙大学(SFU)犯罪学系的毕业生，与黑帮毫无关连，况且该录音的对话是「无头无尾」，根本不知该对话的前因后果。 　　不满单方面报道 拟采法律行动 　　对方称曾经报警，但杨蕾声称警方从未就这事与她联络。她声称不满《环球邮报》未有向她求证就刊登投诉人单方面的故事。 　　她指单在周六一天，就接到数十个不知名的电话及留言，有人更说是「华人搞乱温哥华」，她表示已联络律师，研究向《环球邮报》采取法律行动，为自己争回公道。 　　杨蕾向记者声称，尽管这件事对她带来困扰，但庆幸获不少客人及同事来电支持及安慰。她说自己日常生活不会受今次事件影响，又称深信只要问心无愧，事情会水落石出。 　　报道引发联想 当事人指不公平 　　《环球邮报》报道的开首一段，称「一名温哥华地产经纪被一个本地商人指控恐吓，因为他谴责对方企图进行「摩货」，并且忧虑会出现逃税情况。」 　　另外，文中报道，投诉遭到恐吓的男子向陶莫表示，自己不会参与此类摩货活动，更指买屋「不是炒股票」，他反对这些使到温市「不宜居住」的炒卖行为。 　　杨蕾的助手王颖东指报道提及以上这些事情，与所谓「恐吓事件」完全无关，但读者读后，则联想到近期华人炒卖房地产报道，对当事人极不公平。 　　事件与「摩货」无关 　　王颖东称，《环球邮报》的报道声称，本身也是地产经纪的陶莫建议对方必须出价至少比叫价高出100万元，才有机会购得物业。他指这是有违经纪操守，他们是不会这样做。 　　另外，文中又指有杨蕾作为「代售经纪」(listing agent)的房屋，有投资者转手后，3个月赚了25万元。杨蕾称自己作为经纪，根本不知投资者赚了多少钱。 　　《星岛日报》记者周六向温市警方查询，温市警发言人芬奇姆（Randy Fincham）回覆称：「除非有人犯上了刑事罪行，否则警方不能认定谁人在调查之列。」

　　这两天，一个华裔学生的举动引发了海内外舆论关注。这名留学生(周天宇，音译Tian Yu Zhou)花了3110万加元(约合1.57亿元人民币)，在加拿大豪购原属CANACCORD投资公司创始人彼得・布朗的温哥华最贵豪宅，其中向银行按揭贷款990万加元，其余均为一次性付清。 　　消息传出后，本已因房价不断飙升被评为“加拿大住房可负担性最差城市”的温哥华及所属的不列颠哥伦比亚省(简称卑诗省)，一片惊愕和愤怒之声。被高房价和“华人哄抬大温房价”传闻激怒的当地人，纷纷重弹“外籍人士限购”、“征收空置税”等老调，一贯对这些意见持谨慎的省长简蕙芝也感受到强大压力，在媒体集中报道“最牛华裔学生”事件当天，在首都渥太华呼吁联邦政府协助加强对房地产交易的跟踪监控，而省政府则在日前要求该省房地产买家6月起购房时申报国籍。 　　但详细分析“最牛华裔学生”的购房信息，不难发现某些蹊跷。 　　据报道，该豪宅“纸面上”的购房者其实有两人，一个是如今名震中外的“最牛学生”周天宇，占该物业权益比高达99%，另一个是登记为“商人”的冯翠(音译Cuie Feng)，占物业权益比1%。耐人寻味的是，“大业主”周天宇被质疑“不具备负担能力”，而神秘的冯翠却在今年被评估拥有2560万加元的总资产。虑及经济承担力，那笔990万加元巨额房贷的合资格申请者，只能是后者，而非周天宇。 　　近期大温哥华地区房价频频异动，成交量、成交价格走势很热。而卑诗省是加拿大平均工资最低、物价最高的省区，当地人住房负担能力有限，支持大成交量的资金和买家，多来自境外。问题是，钱从哪里来? 　　许多分析已指出，尽管“中国买家炒热温哥华房地产”说法盛极一时，但这并无有说服力的数据佐证。有熟悉温哥华房地产行情的业内朋友指出，大温房地产背后推动资金“水很深”，既有包括海外豪客带进来的游资，也有加拿大当地金融机构违规“放水”增加的泡沫。还有人言之凿凿，美国EB-5投资移民项目也被某些金融机构利用，将之包装成可做1:10“放大盘”的杠杆项目，改头换面投资到温哥华房地产中来。这些资金中，究竟有几分白几分黑，只有天知道。 　　在“最牛华裔学生”事件上，周天宇是真实的业主，还是不过拿人好处费替人“顶缸”的“人头”，也至今存疑。 　　如今大温哥华居民对此已近乎忍无可忍，但个中冷静者也知道，光着急开药却不掌握病情是不管用的，实质上，前任哈珀政府和现任杜鲁多政府都曾信誓旦旦要拿出50万加元预算，去“彻查”加拿大房地产资金来源问题，可50万加元在目前大温哥华地区标准独立屋均价破百万加元的情况下，连买半幢都够呛。 　　加拿大方面试图弄清涌入本地房地产之外来资金的“来龙”，已遇到困难，那中国呢? 　　中国应设法从另一端，即涌入加拿大房地产市场的中国资金之“去脉”，设法理出头绪，这不仅有助于弄清是否有“黑钱”或不当得利涌出国境，也有助于正本清源，保护合法出入中国的资金和财产，保护在海外本分度日、遵纪守法的大多数华人华侨的声誉和利益。 　　相信每个人都有兴趣，看到这些涌入加拿大房地产市场巨额资金的“来龙去脉”――这绝对比疑团重重的“最牛华裔学生”故事，要精彩一千倍、一万倍。

　　中国富豪出手大方，已经是名声在外、屡登头条;近日，加拿大地产市场又一次见证了中国人的“壕”――今年早些时候，温哥华最贵房产榜上排名第16的一座豪宅，被一名周姓学生以3110万加元(约1.5亿人民币)买入，创下2016年温哥华豪宅成交纪录。此外，除了高额房价外，豪宅的地税每年超过8万加元(约40万人民币)。 　　当然，鉴于购买人的隐私，媒体并没有披露更多消息;那单就这种交易行为来说，首先可以肯定的是，海外置业浪潮正猛，加拿大、澳大利亚等国家房产市场是相当火爆的。然而，笔者作为房产财商教育者、和房产投资和财富管理的实践者角度看，这则购买行为实际上是持谨慎、甚至是“负面”态度的――怎么给孩子买房是学问，如何为孩子安家、“以房养学”是技能和规范的手段才是至观重要的，操作不当就会让财产面临巨大危机，而本事件恰恰就深刻暴露了未来潜在风险。 　　首先，中国富人走出国门之所以难以融入本地，不仅仅是来自语言方面的障碍，更多的是思维层面。拿本事件举例，读者朋友们就可窥其中奥秘。中国人喜欢用孩子的名义买房，在这次购买中占到99%的产权比例;殊不知，在欧美法系的界定下，父母不在法定的顺位继承人之列;换句话说， 用父母的资金，以孩子的名义买的房子就和父母没有什么关联了;一旦子女有任何意外情况发生，父母没有像国内一样有顺位继承的权利;这也是为什么在西方发达国家，父母都不会给子女过早买房的原因，即便是富豪也是如此。 　　其次，房产未来可能被分割的风险激增;欧美及澳洲等国家是承认事实婚姻的;这就意味着子女(本案例为学生)和女友/男友以恋人的关系共同生活在一个屋檐下24个月就等同于事实婚姻了，在加拿大、美国高离婚率(高达50%)境况下，恋爱关系的稳定性更难保证;而一旦感情破裂，即便没有结婚，对方依然可以合法要求分割对方名下资产(房产)，至少40%―60%;据报道，周姓学生拿出约2200万加元(约1.1亿元人民币)支付首付，对该房产拥有99%的产权，换句话说，这座豪宅99%的产权已经是周姓学生的，跟家长没有关系了;钱变成了孩子的资本，而未来孩子如果和他/她的另外一半住到里面去了，但凡发生感情危机，很可能导致孩子的另一半主张财产权利，于是房产将面临分割风险，而父母却束手无策。夸张的说，不恰当的房产传承与财富赠予，很可能导致还素未谋面的未来儿媳妇或女婿剥夺掉一半的财富。而不懂得进行资产保护的中国富人恰恰需要“上一课”。您可能会问，在加拿大、美国及澳洲等地父母要给子女购房，特别是高价值的房产是如何操作的呢? 　　建立LLC类似的公司，以公司名义持有资产，而非个人;实现个人资产企业化，而规避资产在个人名义下的分割诉求; Facebook的创始人扎克伯格就是把90%的资产装入非盈利的美国注册的LLC公司名下; 　　二、建立家庭信托，或者基金;以信托命运持有，在一方面规避税务的情况下，依然可以规避婚姻破裂导致的资产分割，法律纠纷情况下的追诉要求; 　　很显然，本案例的购买模式就非常“小儿科”，和在加拿大本地富豪的购买模式有巨大差异;一个是让资产完全暴露于被别人的觊觎之下，面临税务征收和资产分割风险;而换一种方式就可以隐瞒个人投资信息，且规避资产分割风险，且最大限度的实现了财富的传承目的。 　　再其次，如果说提前为孩子置业是让孩子“赢在起跑线”上，那确实本无可厚非;但是如何实现“以房养学”，就成了一个问题。很多人可能会套用国内的思维，在孩子读书的学校附近买下房子让孩子自住，这样做除了面临上文提到的分割财产的风险，实际上可能最终成为了子女自我发现、和自我成长的桎梏。出去了，就赢应该让孩子接受多元文化，接受当地文化。中国的家长过早的把财富优越感传递给子女，让子女的个人能力和魅力还没有充分绽放之前就凋谢了。既然什么都有了，还有必要努力吗?难道这样的结局是这些富有家长期待的呢?看看最新电影《北京遇上西雅图2》中小男孩的心态，和剧中母亲的期望和现实的结局，相信父母们都会有更多类似感触。我在多次讲座中用网络故事总结这个思路： 　　故事中美国富豪爸爸和中国富豪爸爸带着自己的孩子去加拿大查验各自收购的商业大厦;美国爸爸指着对面的大楼对自己孩子说：你看，这是爸爸的，不是你的，但如果你跟爸爸一样努力，相信这一条街将来也可以成为你的;从一开始在孩子心中就把爸爸树立为榜样，为建立属于自己的商业王国而奋斗; 　　而中国富豪爸爸却是这样说：儿子，你看这是爸爸给你买的大楼，你现在跟爸爸一样也是富豪了哦，高不高兴? 从一开始在孩子心底就发出了这样的声音：我赛，我这么有钱了呀，太棒了;看来我都无需做事情了，限量版的兰博基尼终于不愁了;看看，有了这些，甚至连爸爸都可以不要了啊。 　　综上，中国富豪的财富传承之路才开始，要跟得上财商;会说“hello”，更要懂得这一声问候之后文化与法律背景的交融和学习。中国人短期内聚集了财富，未来就要面临传承财富、守护财富的问题;如果不能吸取和遵循那些成熟市场的房产财富守护和传承经验，未来财富未必还是自己的――没有正确的理财观念和财富规划的意识，又谈何财富传承呢?笔者希望中国人不仅仅在海外市场中的交易中风光，更要在未来“闷声发大财”，用最有效、最安全的方式保证财富一代又一代的传承下去。

大温房价疯涨   根据4月份的统计数字，加拿大大温哥华地区独立房的平均售价已经达到140万加元的吓人水平，今年4月份与去年4月份相比温哥华独立房房价猛升了30%，   加新社记者卡米尔.贝恩斯Camille Bains报道说，虽然温哥华市许多居民早就觉得最近几年的房屋价格飞涨是外国资金在温哥华地区大肆抢购房地产所致，但房地产经纪协会坚称没有证据显示外国资金在推动温哥华房价上涨，   政府采取提高首付的措施对房价疯狂问题无效   加拿大联邦政府、BC省政府和温哥华市政府有关部门也以没有数据、缺乏研究为理由对外国资金抢购加拿大房产采取了听之任之的立场。     背后是中国资金   现在终于有了一个比较权威性的研究结论：大量涌入的外国投资不但让大温哥华地区的房价疯狂上涨，而且使得在温哥华的本地加拿大人买不起房、甚至也快租不起房了；本地加拿大人对那些低利率造成房价猛升的专家说法已经不再接受。   这一研究的作者是位于温哥华的西蒙弗雷泽大学公共政策学院的助理教授乔什.戈登Josh Gordon；他发表的研究报告的题目是“温哥华本地人买不起住房危机的原因、后果和解决办法”。   西蒙弗雷泽大学的研究   戈登指出，让许许多多在温哥华地区居住的本地加拿大人感到郁闷的是，他们拥有自己住房梦想的破灭不是他们自己的错，而是各级政府不作为、放任外国有钱人在温哥华抢购和炒作房产的结果。   戈登的研究报告参考了加拿大人购买房产的趋势性变化、加拿大主要城市的人口密度变化、联邦政府实行了几年之后终止了的投资 项目、以及美国学者对外国资金推动美国若干城市房地产价格大幅度上涨问题的研究。   戈登的研究得出的结论是，温哥华房价猛升、让普通居民买不起住房问题的背后不但是外国有钱人、而且主要是大量涌入的中国有钱人。   中国资金的涌入也推动华裔建筑公司的出现   虽然中国有钱人也让加拿大最大城市多伦多独立房的房价连创新高，也差不多超出了普通居民购买住房的能力，但比起温哥华来说多伦多的房价仍然低了一级。   加拿大政府不作为   戈登指出，世界一些国家也出现过外国投资涌入房地产市场推高房价危及本国居民购房能力的严重问题，但诸如澳大利亚和新加坡这样国家的政府很快就采取了限制外资购房的政策；相比之下加拿大政府却是不作为，最多也就是承诺搜集信息、进行研究。   戈登希望他的研究报告得出的明确结论能够帮助温哥华居民把买不起住房的愤怒和郁闷转变为正能量，行动起来推动各级政府采取措施来解决本地居民买不起住房的危机。   律师和工程师夫妇买不起住房   Nazma Lee女士和她的丈夫Lloyd都是在温哥华出生长大的，现在他们已经有两个孩子、但还是不得不租住在只有两间睡房的公寓楼单元里，因为靠他们的薪金买不起自己的房子。不要以为他们夫妇干的是低工资工作，Nazma是律师、Lloyd是工程师，都是收入不错的职业。   Nazma强烈呼吁不列颠哥伦比亚省政府和加拿大联邦政府立即采取强有力措施限制外国投资在加拿大房地产市场兴风作浪，包括强迫外国购房者公布其身份和资金来源，以杜绝外国不法分子利用加拿大房地产市场洗钱的犯罪行为。   Nazma承认，如果温哥华畸形的房地产市场和疯狂上涨的房价问题得不到解决，他们夫妇和孩子可能会像许许多多的温哥华人一样不得不离开温哥华到其他房价没有发疯的城市去安家。   今年3月份，不列颠哥伦比亚省政府在新预算中宣布采取措施制止房地产经纪买卖售房合同谋取暴利的问题；而自由党联邦政府则在其新预算中拨款50万加元要加拿大统计局设立一套信息收集系统，以统计外国人在加拿大购买房产的数据。   加拿大联邦议会反对党和不列颠哥伦比亚省议会的反对党都抨击执政党的这些措施是些不痛不痒的表面文章，解决不了外国资金推动温哥华和多伦多房地产市场价格疯狂上涨导致本地居民买不起住房的问题。

图中框内示意地区，为列市布罗德穆尔（Broadmoor）社区的一个高层购物中心计划。中央较高建筑，即是被批评的在社区「建筑高墙」。网上图片   　　有列治文居民批评市府的交通主干道「住宅加密」(Densification)计划，即在主干道路旁兴建城市屋，破坏了居住独立屋的生活品质，并带来噪音和空气污染。针对该争议，列市议员的意见也有不同，有议员指该计划发展方向正确，也有人则批评此举是在市内「建筑高墙」。 　　据区报《列治文新闻》（Richmond News）报道，一个位于1号路（No 1 Rd.）夹布伦德尔路(Blundell Rd.)路口附近、已动工的城市屋计划，地盘原址原有4幢独立屋，发展商2012年购入后，向市府申请改建为28个单位的城市屋。附近独立屋住户巴克维尔（Jim Barkwell）发现，他家后院篱笆墙外将成为城市屋的停车场，或带来噪音和空气污染，于是分别致函市府、市议员和发展商要求调整该发展计划。 　　几经交涉，发展商最终同意修改计划，沿着巴克维尔家后院篱笆墙处兴建绿地。巴克维尔说：「你可以与他们（指发展商）对抗，或者可与他们合作，我决定与他们合作。」 　　城市屋贴近破坏居民隐私 　　另一个名为特里（Terry）的女住户则抱怨，她患有哮喘病，最近数月，来往施工货车常令尘土飞扬，加上城市屋过于靠近她的物业，破坏她的隐私。另外，住户还抱怨城市屋或阻挡日落的斜阳，以及减少树木将影响鸟类栖息等。 　　麦乐田：政策正确 　　特里说：「你想要有社区感，但却允许这些城市屋入侵我的空间。社区已经一去不复返，我知道每个人都想搬出去。」 　　列治文市议员麦乐田(Bill McNulty)星期日接受《星岛日报》记者访问时指出，2001年来，列市官方社区计划（Official Community Plan）就已确定主干道建筑加密政策，允许开发商沿市区如1号路等主干道，兴建城市屋等更高密度住宅。 　　麦乐田又说：「列市人口增长很快，允许居民有更多可负担住房选择，我认为这个政策方向是正确的。」 　　麦乐田说，允许主干道沿线建城市屋，不但不会令物业价值下跌，反而会带动周边独立屋物业价格上涨。有关独立屋居民抱怨噪音和空气污染，麦乐田称市府会要求发展商改善。 　　史蒂夫斯：建筑高墙 　　另一位列市市议员史蒂夫斯( Harold Steves)则认为，主干道住宅加密计划，犹如在社区周围街区内「建筑高墙」，这背离市府保全区内独立屋特色的竞选承诺。 　　列市府就认为，「住宅加密」有助提供更多可负担住宅；不过，也有学者批评该计划有「阶级偏见」。 　　可提供更多住宅 　　列治文城市规划经理克罗（Terry Crowe）指出，主干道「住宅加密」计划，可为列市提供更多可负担住宅。他更透露，未来还计划把市内西南区的1,600个独立屋，转换成6,100个多户住宅单位，这样就可以容纳1.2万人入住。 　　据区报《列治文新闻》（Richmond News）报道，根据市府统计，自2001年列市官方社区计划（Official Community Plan）推出后，主干道周边共兴建了有750个单位的城市屋，而最新的修订，还允许在某些特定区域进一步增加密度。 　　克罗指出，预计到2041年时，列治文人口将新增28万人，住宅单位除在市中心增长，也必须在主干道周边加密，才能满足增长人口的居住需求。这个规划是市场推动的，独立屋业主可自行决定，把土地卖给发展商，还是申请分割地块。如果出售的话，发展商愿意支付的金额，很大程度上依据土地是否在主干道路周边。 　　规划存在阶级偏见 　　然而，西门菲沙大学（SFU）都市策划专家普赖斯（Gordon Price），对这种规划却有微词。他认为此类加密规划，尤其是允许在主干道路口兴建高层购物中心，等于建设了一道高墙，使多户住宅居民承受噪音和空气污染，却保护了后排的独立屋住户。普赖斯直言：「这种规划存在阶级偏见（Classist）。」

　　加拿大房屋市场继续火热，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的最新报告显示，今年4月的全国房屋均价达到破纪录的50万8097元，年度同比增长13%。 　　该协会表示，加国炽热的房地产市场很大程度上依赖多伦多和温哥华两个城市，如果去掉上述两个城市，全国平均房价只有36万9222元，年度同比下跌8.7%。 　　卑诗省3个主要房地产市场年度增长幅度很大，Fraser Valley的房价增幅达27.9%，温哥华市增幅为21.1%，维多利亚增幅为15.1%； 　　安省增幅最大的是汉密尔顿（Hamilton）市，增幅为17.2%，多伦多增幅15.8%，Winsor-Essex地区增幅16.3%； 　　受油价冲击最大的阿省卡尔加里（Calgary）略增1.1%，爱明顿（Edmonton）无变化； 　　下滑幅度最大的是St John's地区，跌幅为9%；萨省 Regina 地区跌5%； 　　蒙特利尔略增1.4%，魁北克城跌0.9%。 　　全国房价指数（Housing Price Index）上升10.3%，是6年来的最大增幅；其中大温哥华地区的房价指数升25.3%；大多伦多地区房价指数升12.6%； 　　Calgary和Saskatoon的房价指数分别下跌3.5%和2.4%，比3月份的跌幅收窄。 　　销量方面，全国主要城市的70%都处于上升态势，撇除季节调整因素，上述城市今年4月的房屋销售都达到历史新高。

　　大温楼价不断上升，不少市民认为买楼越来越遥不可及，一个本拿比男居民发起网上请愿运动，要求加国联邦政府采取行动，限制海外买家，但卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)认为，此举不可行。 　　据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，该项由洋名雷蒙特(Raymond)的黄姓(Wong，译音）居民发起请愿运动提出5点要求，包括要求总理杜鲁多(Justin Trudeau)调查与地产有关的可疑交易；非居民买家在买屋前，要向政府登记；以及搜集海外投资者投资加国房地产市场的可靠资料。 　　请愿行动也要求加国政府效法其他地区，例如澳洲、美国、香港、英国、新加坡及新西兰，限制海外买家买屋。黄某又称，楼价持续上升，一般家庭难以负担在大温居住，而租屋也越来越变得难以负担。 　　国会议员支持请愿行动 　　支持该项请愿运动的新民主党国会议员肯尼迪(Kennedy Stewart)表示，毫无疑问，近来房屋已成为本省省民最关心也是最大的民生问题，可是联邦及省政府没有采取适当行动。如果没有联邦及省政府的介入，恐怕房屋问题难以解决。 　　该请愿运动将持续至8月6日，截至星期日已得到2,248个签名。 　　请愿网址：https://petitions.parl.gc.ca/en/Petition/Details?Petition=e-281 　　卑诗省新民主党(NDP)房屋评论员尹大卫(David Eby)认为，请愿运动是一个方法，让联邦政府关注房屋问题。 　　据西门菲沙大学公共政策学系助理教授戈登（Josh Gordon）一份新报告称，海外买家尤其来自中国者，令多伦多和温哥华很多居民置业梦碎，无法购买房屋。

  北京上月举行海外置业投资博览会，共有来自30多个国家和地区的500多个地产项目参展。图为一名工作人员给参观者介绍美国房地产投资置业项目。新华社 　　去年在美置业 花286亿美元 6年猛增6倍 　　随着经济持续下滑，一线房价居高不下，中国有越来越多的富豪前往海外购房。美国房地产协会资料显示，中国买家购买金额从2009年的41亿美元，涨到2015年的286亿美元，6年间增加了6倍。中国的个人投资者已经超过加拿大，成为购买美国房产最多的外国买家，占整个美国房地产销售额度的16%。而中国最大的房地产门户网站搜房网的资料也显示，中国买家最关注的海外市场是美国，其次是澳洲和加拿大。 　　搜房网负责人表示，这些资料充分反映了目前各国的经济情况、汇率情况对中国购房者海外置业的影响。《21世纪经济报道》指出，由于美国经济复苏，美元预计将坚挺，所以中国购房者对美国市场的关注度快速提高。中国买家的购买力非常惊人。中国买家在美国购买住宅的平均价位为83.18万美元，以独立屋为主，�购买比例的62%。而其他主要外国买家的平均价格只在40万美元左右。中国买家69%是用现金购买，而不是银行贷款为主流。   　　中国地产商加快赴美   　　中国海外购房者无处不在，其中上海人�比最高，其次是北京，深圳和广州分别位列三、四位。从地域分布看，中国海外购房人群，除京津区域、长三角、珠三角区域外，2015有更多中、西部区域的城市跻身海外购房者前15大城市。中国人海外购房的热情，让中国开发商和仲介服务商看到了不能忽视的机会。 　　去年底，中国地产开发商绿地集团与美国发展商Forest City Ratner Companies（森林城公司）合作投资开发的纽约布鲁克林太平洋公园项目正式开工，绿地集团在该项目持有70%股权。该项目计划总投资达60亿美元，是纽约30年来最大规模的房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。 　　中国最大的地产开发商万科也在加快赴美脚步。本月11日，在「西雅图日」活动上，万科与美国房地产投资和开发公司 Laconia Development签约，双方将共同在美国西雅图市核心地段开发建设一栋43层出租公寓项目。据了解，该项目接近西雅图标志性的太空针塔以及亚马逊新的31万平方米企业园区。而该项目也成为万科在美国落地的第九个项目。 　　除了开发商之外，中国一些经纪机构也看到了境内买家海外置业的热情，部分仲介服务机构先后于去年下半年开始成立海外置业平台。 　　海外置业存风险 　　不过，好商机并不代表高收益。一家置业谘询执行副总经理董公哲坦言，尽管美国主要城市的地价很便宜，相当于十年前北京的地价。但美国的建筑成本相对较高，市场相对成熟稳定，最终的净利润率与中国目前水准相当。董公哲称，对开发商而言，海外投资也是有较大风险的。如需要开发商在一定时间内了解熟悉美国市场、法律等方面的政策等。另外，也需要掌握目标购房者的产品需求。 　　绿地集团一位相关负责人称，绿地对海外市场「非常谨慎」，他认为海外市场比中国市场的风险要大很多，拓展成本也相对较高。而对于销售额高达2000多亿元的绿地，目前海外市场的贡献仅有10%左右。实际上，对海外投资的开发商而言，风险更多来自于政策方面。绿地在韩国济州岛的项目就曾以「损坏济州岛自然景观」为由被叫停。 　　而经纪机构在海外拓展方面的收益也并不高。与中国的房屋仲介不同，海外房地产经纪人的教育水准都比较高，在正式成为房地产经纪人之前，他们还必须通过美国政府组织的背景调查，经过数百小时的学习并通过严格的专业考试，才能拿到房地产经纪人牌照。真正入行之后，海外经纪人每隔一段时间还必须参加考试、接受再教育。 　　赴美生子 逾半人会买房 　　中国人近年来涌入海外生子、买房，这些现象也在影视作品中体现。电影《北京遇上西雅图》第一部和第二部，分别讲述了上述内容。生活在北京的Grace，就是非常典型的赴美买房案例。 　　Grace于2011年赴美生下宝宝，当时她关注到美国的房产，但未出手投资。随后两年间，美国房价开始大涨，Grace很后悔当时没有下手。2013年年底，Grace赴美给孩子办理证件时，果断在德州休士顿购置了一套房产。并与她的朋友一起在房子里开办了针对中国人的「休士顿格蕾丝月子中心」。 　　「我在休士顿买的房子挺便宜的。」Grace这样定义休士顿的房价。Grace说，她在美国的房产总价32万美元，佔地面积为一万平方英尺，室内使用面积4,000平方英尺，有6个卧室。Grace认为，中国人已经形成了特有的房产投资理念，而这套理念世界通用。　　与中国不同的是，美国房产维护保养的费用相当高。Grace称，她的这套房子在美国每年的税费、维护费等各项费用约一万美元左右。其中，房地产税5,000美元左右，保险费3,000至4,000美元，物业管理费约600美元。尽管如此，按照中国人的投资房产理念，这套房子的收益率也相当可观。Grace观察到一个颇有意思的现象：在美国生完孩子的妈妈至少一半都会在美国投资一套房产。而这些个人投资者普遍的理念是，资产保值。　　不过把买房当作投资也有风险。《检察日报》报道，新泽西州房地产经纪人表示，购房之后房屋不能空置，否则业主会被要求缴纳费用僱公司管理。如果把房子委託给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。另外，房屋交易时，购房者还须缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费等，一般累计佔房价的3%至5%。而房子到手后，后续的房产税、房屋保险等一系列费用也是真正的「无底洞」。

　　温哥华市豪宅区桑那斯(Shaughnessy)一间有94年历史，曾在2月挂牌以逾700万元出售，并连有拆掉旧屋后、重建7000呎新大宅建筑图则的房屋，昨日被温市政府公布，首次引用古蹟程序(Heritage Procedure)新例，需要对房屋进行古蹟检查评估，令房屋暂时不能改变外观，或者推倒重建。最后能否如愿将房屋拆卸重建，最快要在5月底才有结果。　　温市府首次引用古蹟检查新例　　这是温市府自去年9月通过新的古蹟程序附例以来，首次对房屋发出古蹟检查令，在命令发出后，屋主禁止改变房屋外观或建筑结构，或是将房屋搬移至其他地方，更不能在房屋范围内作任何兴建。　　位于西29街(W.29 Ave.)1550号的独立屋目前并非温市府管辖的古蹟建筑，该房屋曾于今年2月以740万元挂牌求售，并向市府提出拆屋许可申请。该房屋周围其实已用建筑的篱笆围起，为重建进行准备。但此举引致附近一些反对温市灰角区及桑那斯区内有特色旧屋被推倒重建的市民不满。　　温市府昨日公布对该房屋发出古蹟检查令(Heritage Inspection Order)，有可能因此挽救该屋被推倒的命运。该命令是为市府评估该房屋的古蹟价值，以及该房屋特色是否应该保留而设，如果该房屋通过古蹟检查，则表示其古蹟价值获得认可，有助将来该房屋正式取得古蹟保护的地位。　　该房屋是由当时知名建筑设计公司Townley & Matheson设计，同一组建筑师后来还设计了温市府大楼及Point Grey Academy，在1922年兴建完成时，曾作为先进电器设备的示范房屋，所以又称「电力屋」(Electric House)。　　温市长罗品信指出，市府清楚听到公众对该历史「电力屋」可能失去的关切，市府发出古蹟检查令，对该房屋提供暂时古蹟保护，是重要的第一步。　　他表示，该命令给予市府有足够时间去评估该房屋的古蹟价值及特色，而他期待市府人员在本月底对市议会提出评估报告结果。　　市府人员将在5月31日对市议会提供古蹟价值检查结果。　　拟拆卸建7000呎豪宅　　目前该房屋已无公开挂牌出售资料。不过，今年2月一段对销售该房屋的介绍影片，附上该房屋新建成7000呎豪宅的建筑图，新房屋将有室内游泳池、5间睡房、7间卫浴及可停4部汽车的车房。

　　2015下半年起，北上广深等一线城市暴涨的房价让买房者叫苦不迭，各地相继出台新政控制房价涨幅。然而，中国却有这么一个一线城市，房价去年以来不但没有涨，反而暴跌了11%，这个城市就是香港。 　　香港的房地产业大厦正在显现裂痕 　　在香港，多数人都居住在狭小逼仄的公寓中，与它们相比，纽约或伦敦的公寓宛若宫殿。尽管如此，香港依然赢得了全球房价最难负担城市的头衔。 　　据英国《金融时报》的报道，对于这块前英国殖民地而言，这是一份沉甸甸的“荣誉”。在这里，买间最不起眼的公寓也至少要花掉你100万美元，而永远渴望收入最大化的开发商已计算出，还可以将公寓建得更小（仅46平方米），向大量稍微不那么富裕的购房者出售。 　　报道称，但香港的房地产业大厦正在显现裂痕。房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对外国购房者的限制以及内地对资本管制的收紧，正开始抑制购房冲动。来自内地的资金已经提振了从悉尼、伦敦到纽约的房地产销售。 　　以负担能力为例。Demographia的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，香港房价中值是家庭税前年收入中值的19倍，居世界第一，而位列第二的悉尼房价收入比为12.2倍，第八名的伦敦为8.5倍。   　　算上2003年至2015年9月峰值期间、以及随后至今的资产通胀，香港房地产价格飙升了370%，供应有限、创纪录的低利率以及来自内地的资金都强有力地加剧了房价涨势。   　　结果如何？与世界各地年龄介于18岁至35岁之间的千禧一代一样，香港千禧一代与父母同住的时间更长了――往往一直住到自己结婚为止，而婚后仍与父母同住的现象也越来越多。 　　外国购房者也开始泄气。这并不奇怪。地球上没有几个地方花这么多钱只能买下如此小的空间。如今，许多人正带着现金转向欧洲、日本寻找相对便宜的房子。 　　2012年10月实施的对外国购房者和投资者征收税率为15%的印花税的政策，进一步抑制了购房欲望。该政策旨在为呈螺旋上升的房价降温，在某种程度上，它已经起到了作用。交易量下降，价格趋稳，而房地产中介叫苦不迭，称这一政策扼杀了二级市场。 　　香港房价比去年9月高点低了11% 　　报道称，但与即将袭来的寒风相比，这些问题就显得无足轻重了。这一次的寒风来自内地――它正在关上资金的水龙头。去年8月中旬，人民币兑美元汇率一次性下调2%，对全球市场造成震动，自那以来人民币已贬值5.8%，处于持续疲软状态，而且许多人认为人民币未来还会进一步贬值，甚至可能再次出现汇率下调。 　　作为应对，中国加强了资本管制，增加资金外流的难度，同时更加坚定地执行配额制，收紧海外投资申请程序。 　　中国的反腐运动也产生了影响，通过追踪资金外流轨迹，大大减少了资金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地产市场的资金变得越来越少。 　　报道称，香港房地产业已经出现了危险信号。2月份，新界的一块住宅用地每平方英尺价格比半年前的类似地块低了近70%。 　　据中原地产的中原城市领先指数（CCL），香港房价比去年9月高点低了11%。 　　而彭博社的调查显示，香港住宅价格从去年9月的高位下跌了12%，并在加速下跌。有投资银行预测未来几个月中香港住宅价格将会下跌20%。2月房地产销售下跌至25年来最低点，房价仍然持续下滑。 　　大空头唱空香港楼市 　　以作为大空头闻名的冲基金经理Kyle Bass，日前也再次发表言论，认为香港楼市陷入“自由落体”（free fall）状态，而东南亚新兴市场的信贷扩张将偃旗息鼓。 　　彭博援引Kyle Bass于SkyBridge Alternatives论坛上表示，香港目前形势比1997年金融危机时期更差。 　　97年金融危机时期，香港楼价曾于一年内跌接近腰斩。彭博援引香港中原地产代理公司数据显示，香港房价自去年9月高位，至今跌约13%；成交量跌至25年来低位。 　　Bass于美国达拉斯创立的Hayman Capital。其成名之作正是在2006年逆势赌跌美国楼市，次贷危机爆发后，赚取212%的巨额利润，惟此后基金投资表现平平，每年平均仅得1.56%的回报。目前，他正在为设立一个投资中国和香港的专项基金募集资金，规模达数十亿美元。 　　BCI研究亚洲国家风险部主管Andrew Wood指出，“香港经济正面临着大量的顶头风因素，包括住宅房屋价格大幅回调以及与增速放缓的中国内地经济之间的联系。尽管我们不认为香港经济会在2016年陷入全面衰退，但是这一风险正在上升。” 　　Andrew Wood表示，另一方面我们认为香港经济在2016年初已开始衰退。 　　中国内地的资金正在枯竭，收益率已受到挤压，购房对许多人来说仍遥不可及。正如美国投资家沃伦・巴菲特所言：“只有退潮了，才知道谁在裸泳”。报道称，中国内地的措施将让香港房地产市场暴露出大批裸泳者，伦敦、纽约和温哥华的房地产市场很可能也会如此。

根据4月份的统计数字，加拿大大温哥华地区独立房的平均售价已经达到140万加元的吓人水平，今年4月份与去年4月份相比温哥华独立房房价猛升了30%。 虽然温哥华市许多居民早就觉得最近几年的房屋价格飞涨是外国资金在温哥华地区大肆抢购房地产所致，但房地产经纪协会坚称没有证据显示外国资金在推动温哥华房价上涨， 大温房价疯涨 加拿大联邦政府、BC省政府和温哥华市政府有关部门也以没有数据、缺乏研究为理由对外国资金抢购加拿大房产采取了听之任之的立场。 背后是中国资金 现在终于有了一个比较权威性的研究结论：大量涌入的外国投资不但让大温哥华地区的房价疯狂上涨，而且使得在温哥华的本地加拿大人买不起房、甚至也快租不起房了;本地加拿大人对那些低利率造成房价猛升的专家说法已经不再接受。 这一研究的作者是位于温哥华的西蒙弗雷泽大学公共政策学院的助理教授乔什.戈登Josh Gordon;他发表的研究报告的题目是“温哥华本地人买不起住房危机的原因、后果和解决办法”。 西蒙弗雷泽大学的研究 戈登指出，让许许多多在温哥华地区居住的本地加拿大人感到郁闷的是，他们拥有自己住房梦想的破灭不是他们自己的错，而是各级政府不作为、放任外国有钱人在温哥华抢购和炒作房产的结果。 戈登的研究报告参考了加拿大人购买房产的趋势性变化、加拿大主要城市的人口密度变化、联邦政府实行了几年之后终止了的投资移民项目、以及美国学者对外国资金推动美国若干城市房地产价格大幅度上涨问题的研究。 戈登的研究得出的结论是，温哥华房价猛升、让普通居民买不起住房问题的背后不但是外国有钱人、而且主要是大量涌入的中国有钱人。 虽然中国有钱人也让加拿大最大城市多伦多独立房的房价连创新高，也差不多超出了普通居民购买住房的能力，但比起温哥华来说多伦多的房价仍然低了一级。 加拿大政府不作为 戈登指出，世界一些国家也出现过外国投资涌入房地产市场推高房价危及本国居民购房能力的严重问题，但诸如澳大利亚和新加坡这样国家的政府很快就采取了限制外资购房的政策;相比之下加拿大政府却是不作为，最多也就是承诺搜集信息、进行研究。 戈登希望他的研究报告得出的明确结论能够帮助温哥华居民把买不起住房的愤怒和郁闷转变为正能量，行动起来推动各级政府采取措施来解决本地居民买不起住房的危机。 律师和工程师夫妇买不起住房 Nazma Lee女士和她的丈夫Lloyd都是在温哥华出生长大的，现在他们已经有两个孩子、但还是不得不租住在只有两间睡房的公寓楼单元里，因为靠他们的薪金买不起自己的房子。不要以为他们夫妇干的是低工资工作，Nazma是律师、Lloyd是工程师，都是收入不错的职业。 Nazma强烈呼吁不列颠哥伦比亚省政府和加拿大联邦政府立即采取强有力措施限制外国投资在加拿大房地产市场兴风作浪，包括强迫外国购房者公布其身份和资金来源，以杜绝外国不法分子利用加拿大房地产市场洗钱的犯罪行为。 Nazma承认，如果温哥华畸形的房地产市场和疯狂上涨的房价问题得不到解决，他们夫妇和孩子可能会像许许多多的温哥华人一样不得不离开温哥华到其他房价没有发疯的城市去安家。 今年3月份，不列颠哥伦比亚省政府在新预算中宣布采取措施制止房地产经纪买卖售房合同谋取暴利的问题;而自由党联邦政府则在其新预算中拨款50万加元要加拿大统计局设立一套信息收集系统，以统计外国人在加拿大购买房产的数据。 加拿大联邦议会反对党和不列颠哥伦比亚省议会的反对党都抨击执政党的这些措施是些不痛不痒的表面文章，解决不了外国资金推动温哥华和多伦多房地产市场价格疯狂上涨导致本地居民买不起住房的问题。

中国投资客大规模炒房，在各国制造“鬼城”，已成全球话题。日本、加拿大、澳洲等重灾区，不仅受“鬼城”现象影响，过度集中投资造成区域楼价虚高，带来购房压力，买不起房的年轻首购族增加，引来当地居民抱怨，各国政府纷纷祭出提高非法购屋罚则或房屋空置税等防范措施，降低炒房带来社会问题。 温哥华是加拿大房产投资热地 2016年初，加拿大当地10名大学教授联合建言政府，加重开征房屋空置税等议题。另有支持征税者认为，房价上涨与境外热钱流入有关，且指很多房产都被中国炒家买走，应该政策上限制海外人士购房。 目前加拿大温哥华楼市投资者中有很大一部分来自海外或加拿大其他城市。在温哥华市中心，空置或非本地居民居住的房屋数量基本相当于35栋20层楼高的公寓大厦。这表明温哥华已变成加拿大房产投资热地。与此同时，投资客购买之后，大都闲置不用。据加拿大“环球邮报”报导，与加拿大其它城市相比，华人屋主众多的温哥华的公寓空置率非常高，比率已接近美国楼市崩盘前的纽约及旧金山。 在澳洲，中国炒房团炒高雪梨与墨尔本等城市房价，短短一年上涨两成，年轻人买不起房，民怨四起，将近年房价飙涨归罪于中国炒房客。为平息众怒，澳洲官方提出惩罚措施，对非法购屋的外国人提高罚则，违反购置不动产规定，还可能遭到判刑，另增加最高1万澳元(约7270美元)购房申请费，杜绝外来客炒房。 韩国济州岛2010年为吸引资金开发，提出购买5亿韩元(合40万美元)以上房产，持有五年可获永久居住权政策。引来大量投资兼移民的中国投资客。据统计，中国人已买下岛上六成土地，若中国投资继续流入，济州岛迟早变成“中国岛”。 中国投资客购房投资带动济州岛经济，但也推高楼价，居民饱受民生物价飙涨之苦。韩国《民族新闻》报导，近六成济州岛居民希望2018年前取消“开放永久居住权”政策。

众所周知，中国人在加拿大买房投资等行为非常普遍，而近日一则华人学生3110万元(约1.5亿元人民币)买了加西一幢超级豪宅的消息更是引爆社会，甚至还引起一场政治风波。 而这也只是大量中国资本涌入加拿大的一个缩影。 日前，知名杂志《麦克林》发表文章，标题为：《中国正买下加拿大》(China is buying Canada)，充分披露了本地人对中国资金进入加拿大、特别是房地产市场的担忧。 图片来源：网络 由于加拿大环境较好、社会安定等原因，中国人正在将他们的资金漂洋过海地转移过来并置业，以躲避中国可能存在的危险。 虽然政府从没有公布过具体的数字，但是谁都知道中国的资金正在如潮涌入加拿大。有分析指出，去年中国涌向海外的资金高达一万亿美元，比2014年增加了七倍多。这些资金中大部分是中资公司用来购买西方资产，但也有很大一部分是私人资金，直接进入了房市。 中国资本推高了房价? 国 家银行(National Bank)的经济学家Peter Routledge表示，去年中国买家仅在温哥华的房地产市场投入了将近120亿元，占该城市总购房量的33%。在多伦多，去年这个数字是84亿元，占总 销售量的14%。中国资金的注入，令两大城市的房地产市场持续走高。在最火热的几个社区，房价的年增幅都在20%以上，不断刷新记录。 几乎24%的受访者认为，全国超过1/4的豪宅被外国买家所购买;超过一半(51%)的受访者认为，在外国买家中，尤其以中国人最为活跃，他们就是外国买家中的主力军。 五 大商业银行之一CIBC的经济学家泰尔(Benjamin Tal)表示，加拿大人首先应该弄清楚一点：并不是所有的海外买家都会对房市造成危害害。因此，我们应该将海外买家应该有两部分，其一是买房自住 的外国人，他们买房之后，资本留在了加拿大;另外一类则是炒家或投机者，其目的不是为了置业，而是赚钱，并随时准备撤离加拿大。 泰尔还强调，虽然很多加拿大人将房价节节上涨归咎于中国买家的进入，但实际的情况是：由于缺乏信息，无论是本国的官方机构，还是商业银行，都不清楚房市内海外买家的情况。换句话说，目前我们根本没有证据，断言是中国买家推高加国房价。 一个好消息是，联邦政府已在今年的预算中向统计局拨出了50万，调查海外买家数据，而BC省政府也将于下月开始要求海外买家在购房的时候申报国籍，这意味着明年我们就能对海外买家的数量有所了解。 不过泰尔也承认，由于对中国经济的担忧，以及加元走低，这两年人民币确实正在大量流入加拿大，而且不少是进入了房市，只是它们到底有多大，我们无从得知。 所以可以确定的是，人民币的涌入，确实对加拿大房价造成了影响。 CIBC：应对海外买家将要征收“炒房税” CIBC日前出台报告，讨论了目前加拿大人所关注的海外资金对本国房地产市场的冲击问题，并建议政府应该对海外买家征收“炒房税”(House flipping tax)，以限制投机资金的运作。 泰尔表示，鉴于这种情况，政府或许可以考虑对海外炒家征收炒房税(House flipping tax)，即如果一幢房子在短期内被买进卖出多次，卖家就需要按其收益而缴税。不过，他拒绝建议政府应该为这种税设多高的税率，只是表示需要更多的调查才能决定。 报告最后表示，从目前的房市行情看，征收炒房税应是正确之举。“它无法解决(海外炒家涌入的)问题，但是无疑会限制他们的活动，以及减少对房市的破坏”。 一 个好消息是，加拿大已经在想方设法防范这种危险了。联邦政府已经拨款，令统计局调查房市里的海外买家数据。BC省政府则出台了更严格的措施，打击炒房，并 要求买家申报国籍。但即便掌握了充分的数据，政府还会面临前文所说的两难：打压海外买家，经济恐停滞;任其发展，房市或崩溃。 所以《麦克林》这篇文章称，“现在的加拿大问题已经不是中国的买家到底想要干什么，而是如果离开了中国买家，加拿大该怎么办?”

加拿大人都知道温哥华房价失控上涨、“竞价战”频发，可是本月发生的一起案件，则将这种火爆的行情上升到了另一个高度：一位买家由于不肯照经纪建议跟风出价，竟然和对方展开骂战，而且还受到了死亡威胁。 据本地英文媒体《环球邮报》报道，温哥华市民A先生(报方应要求隐去其姓名)，计划在入夏前买幢房子。他找到一位华人经纪杨女士，杨女士则委托其助理陶小姐带着去看盘。 (图片来源：环球邮报) 陶小姐给A先生看了一套位于该市著名豪宅区格雷角(Point Grey)的房屋，叫价428万。A先生很满意，准备拿下。可这时候陶小姐迟疑了，表示428万只是“纸面价格”，是房主故意叫低价，引发竞价战的，A先生想要拿下这幢房子，就得加钱。 “那我应该加多少呢?” “一百万。” A先生立刻一头恼火。他意识到，自己陷入了房屋炒家的圈套了，于是就将陶小姐说了一顿，说她“疯了”，想像炒股一样炒房。房子是买来住的，不是用来炒的。温哥华就是被你们这帮人弄糟了。你们如果想在房市里炒作我没意见，但是至少你们要交税云云。 对面的陶小姐也是火冒三丈，两人开始对骂。最后A先生要求陶小姐的上司(杨女士)给他打电话来道歉，否则就向税务局报告。 就是这句话，给他惹来麻烦了。 两个小时之后，杨女士打电话过来，用普通话对A先生及其家人进行死亡威胁：问A先生是否活腻了，敢不敢说出家庭地址，还说她“上头有人”，是在哈尔滨玩黑社会的…… A先生多了一个心眼，在杨女士打电话来的时候给录了音，而且当晚就报了警，可是警方没有什么反应，直到第二天晚上才来。A先生又是一阵火冒三丈：要是杨女士跟我玩真的，我这时早死八回了!警方则不慌不忙：那你去住旅馆好了。 被警察搞得无语的A先生，将自己的遭遇捅给了《环球邮报》。 《环邮》采访了当事人之一的陶小姐，后者则表示自己很“冤”。她说，现在温哥华买房竞价很正常，可是当她提出竞价的时候，A先生变得非常烦躁，不愿意加价，并开始破口大骂。她挂了电话之后，A先生又再打过来继续骂人。 报纸试图又采访杨女士，对方电话没有人回应。 记者继续深入调查，发现虽然没有直接的证据显示杨女士是一名房屋炒家，但是她代理的房子在过去的短期内确实曾频繁转售。就拿A先生看中的这幢房子来说，在 今年已被转售了一次，卖方经纪人正是杨女士。在买家入住后5天，这幢房子又上市了，而杨女士还是卖方经纪。交易记录还显示，同一个投资人曾在去年至少还炒 过一幢另外的房子，三个月内收益25万元…… A先生又向BC省房地产局发出投诉信，后者已在上周三联系到他，并要走了电话录音。 面对着记者镜头，A先生对先前的遭遇心有余悸。他说，我买房只是为了自住，不是想像买股票那样(炒房)。即便在中国，政府也会打击这类炒房现象，我不知道加拿大当局为什么还不动手。

《麦克林》杂志上刊登的一篇文章对中国资金涌向加拿大卑诗省的房屋市场进行了分析。文章说，卑诗省的华人房地产经纪都很清楚，为什么那么多中国富豪会青睐卑诗省的房产市场。有些人是追求这里更加清新的自然环境，逃避中国城市中饱受污染的土地和空气，另一些人则是跟着自己的亲戚来到这里。卑诗省聚集着大量中国 ，在这里生活甚至不会感到是在国外。   而最富裕的一批中国人则是抱着投资的目的，把加拿大西部的房产视为资金的避风港。还有一些人则纯粹是觉得这里的房价便宜。比如来自上海的沈先生（音译），去年就辞去了在上海一家广告公司的中层管理工作，与妻子一起到卑诗省来买房。他对《麦克林》杂志表示，来到在加拿大，他们的购房梦才能变成现实，他们能够在这里开始一种全新的生活。   沈先生一家开始看中了维多利亚市的一处复式房。那里离大学比较近，而沈先生的妻子正在大学攻读硕士学位。那户复式房的价格对他们来说也比较合适，而且街区安静，周围风景极好，这对他们六岁的儿子来说也非常理想。沈先生选择在此购房还有一个重要原因，就是他们并不想挤到中国人社区太大的地方，反而更愿意住在加拿大本地人较多的地方。   不过《麦克林》杂志接着指出，类似沈先生这样的中国新移民，正在对他的加拿大邻居们造成压力。在过去的五年里，从中国大陆涌进加拿大房地产市场的资金已经达到了这样一个水平，让人们感到危险。这种带有当年淘金热潮味道的购房热，已经席卷了加拿大的大城市，激起了本国年轻中产阶层的愤怒，因为他们觉得自己已经被排挤到了自己国家的房地产市场外面。   温哥华的房地产市场持续走高，简直堪称对抗引力定律。那里的房屋价格一次又一次刷新上限，也与通常决定房价的指标，比如每户平均年收入、地区的经济活力等，越来越脱节了。   一位华裔软件工程师方先生（音译）说：“我们引来的这些人只是想把钱存在这里。他们把房价推了上去，但是不过是把这里当成一个旅游区罢了。”方先生是一位华裔第二代，自认为属于遭受排挤的加拿大本地人。   中国资金的大量涌入造成的后果是很明显的。卑诗省的菲莎河谷（Fraser Valley）的大片牧场正在消失，特别是最近这几年。不仅如此，根据加拿大按揭与住房公司（CMHC）在四月份公布的一份调查报告，在多伦多，新建造的公寓楼中足足有10%的单元被外国买家买走。有经验的地产人士表示，这些外国买主当中大部分来自中国大陆。在居外网（juwai.com），中国买主可以查看海外的房地产上市情况，2015年，在该网站查阅安大略省房产的数量增加了143%，被查阅的房屋总值达到112亿元。魁北克省的数字则涨了三倍多，阿尔伯塔涨了70%。   中国买家看中的地产，有时让分析家们也摸不着头脑。比如有人看中Nova Scotia偏远的东海岸，或者卑诗省内陆的一处废弃的采矿小镇。不过，中国买家关注的大方向还是很明了的。居外网的北美分部主席Matthew Moore表示：与中国急遽动荡的房地产市场相比，西方世界几乎任何一个地方都是资金的安全港湾。比如中国一线城市深圳，房价每年上涨幅度高达将近60%。另一个原因是，中国人一向喜欢拥有自己的房产，可是曾经在长达几十年的时间里，哪怕最有权势的中国人也不许购房。   可是中国资金的涌入也让加拿大陷入了两难。先是温哥华，现在是多伦多，已经出现恐慌，担心中国的资金制造了房地产泡沫，把房价推高到超过了很多专业人士的购买能力，而到时候房市崩盘的风险也是很大的。另一方面，高涨的房价又使得已经拥有住房的房主的资产不断增值，并且支撑着与房地产有关的一系列行业，从地产经纪到室内装修。现在这些行业已经成了加拿大经济增长的龙头，养活着一大批相关人员，从建筑工人到地产律师、以及渴望税收的地方政府。现在的问题已经不是中国的买家在加拿大到底想干什么，而是如果离开了中国买家，加拿大该怎么办？   CMHC才刚刚开始掌握有关外国买家的各种数据。根据他们掌握的情况，在温哥华，1990年以前建造的公寓楼中，外国买家只占2%，而在2010年以后完工的楼中，外国买家占了6%。CMHC还会继续深化对数据的采集与分析。CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，他们不但要搜集公寓楼的数据，还会搜集各种类型住宅的数据。但这种统计并不容易，因为数据采集需要多方面的合作，从省政府的房产注册信息到地方的地产经纪，而有些部门并不很情愿与别人分享这些信息。   “外国买主”的定义也很难下。目前，CMHC的定义是把任何不居住在加拿大的人都算外国买主。不过很多情况下，一位外国买主可能自己在国外，但他的家人、子女却住在加拿大，这部分人到底该如何归类呢？还有些已经入籍的加拿大华人，虽然一年中多数时候住在中国，但是应该算外国买主吗？   但不管怎样，粗略的估算已经反映出一种趋势，就是在中国买家的眼中，加拿大的大城市已经与伦敦或者纽约一样受到青睐。国家银行（National Bank）的经济学家Peter Routledge认为，去年中国买家在温哥华的房地产市场投入了将近120亿元，占该城市总购房量的33%。他估计在多伦多这个数字是84亿元，占总销售量的14%。   尽管有人对这些数字提出怀疑，但这组数据似乎为另一组更早出炉的数据提供了佐证。早些时候有人对温哥华最昂贵的三个小区进行分析，发现在2014年9月之后的半年内出售的房产中，66%的买家是中国人。那份报告的作者名叫Andy Yan，是一位城市规划教授。他认为那些买主都是新来的人。尽管当时就有人批评Yan是在搞种族主义，但他并不退缩。他在接受CBC采访时表示，人们应该关注他传达的信息，而不是他这个传信的人。   在各种信息中，有一点是无可争议的，那就是中国资金正疯狂涌向海外，其推动力就是对中国国内的经济放缓和人民币贬值的恐惧。有分析指出，去年中国涌向海外的资金高达1兆美元，比2014年增加七倍多。这些资金中大部分是中资公司用来购买西方资产，或者偿还美元计价的债务，但也有很大一部分用来购买海外房地产。   Andy Yan的报告指出，36%的有中国人姓名的房主拥有的平均房产价值达到305万元，而这些人声称资金是家庭主妇或者学生，并没有收入。18%的房主根本没有从银行贷款，直接用现款买了房子。这意味着温哥华西边一带在调查报告所跟踪的六个月内就涌进了1亿元资金，几乎全部是从中国过来的。而这些房主很可能不必缴纳个人所得税。   Yan的报告一经发表就遭到很多批评。一位前地产开发商Bob Ransford批评他不够宽容，搞种族主义，让一部分特定人士承担责任。不过有很多加拿大华裔起来反驳，比如前面提到的软件工程师方先生就表示自己被搞得很惨。他不无讽刺地指出，那些指责别人搞种族主义的反而都是白人男性。这些人倒过来指责一位华裔Yan搞种族主义，别忘了Yan的祖父母还缴过人头税呢，不滑稽吗？   《南华早报》温哥华站记者Ian Young也表示，这些事情与金钱有关，与种族无关，人们关注的是温哥华的住房承受力，而不是谁是不是中国人。   正因为有种族主义的阴影，方先生认为加拿大的华裔更应该发出声音，以便鼓励人们对外国资本涌进本国市场展开讨论。他说中国人向来安静，不想惹事生非。   加拿大政府的投资移民项目也是造成海外资本大量涌入的一个因素。这个项目是1986年由马尔罗尼政府首先推行的，非加拿大居民只要五年内投资80万就可以拿到永久居住权。最近几年来，很多投资移民就把自己的子女送到加拿大来读书，而他们自己仍然在别的地方工作、缴税。有一份报告指出，那些投资移民在五年后仍有60%声称自己毫无收入。就算有收入也只申报不超过每年2.1万，比难民的收入还少。   2012年，这个投资移民项目终于被叫停，并在两年后完全取消。当时还挤压了6.5万份申请。不过魁北克省仍然独立运作自己的投资移民计划。但魁省的情况与加拿大别的地方类似。一份报告称，2008年，94%的投资移民来到魁省后很快就离开了，大部分去了温哥华。   卑诗大学的教授David Duff表示，他很困惑为什么这些富裕的投资移民能够成功避税，而别的加拿大人却必须为自己在世界各地的收入缴税。这种政策的后果已经很明显，就是房地产价格的飞涨。Duff自己也才把他的房子高价卖给了一位外国买主。   不过，加拿大亚太基金会前任主席Yuen Pau Woo认为，不能说加拿大没有从这批富裕的中国移民那里毫无所得。实际上很多中国商人也在积极适应加拿大，并在这里开始做生意。   不过，在这波购房浪潮中最开心的就是那些已经把房子卖出去的加拿大房主。还有些房主正在观望，也期待能够将自己的房产高价脱手。在安省的烈治文山，一栋四居室房屋基本上都可以卖到130万，通常比叫价高出30万。   一些较为偏远的地区也希望能够从中国资金中分一杯羹。去年，Nova Scotia的经济开发官员就热烈欢迎一家上海投资公司来开发地产，兴建两处面向中国专业人士的度假村。加拿大方面希望这些中国投资能够带动Halifax附近一直停滞的经济。   中国资本对加拿大的经济已经起到举足轻重的作用，尽管中资基本上只专注温哥华与多伦多两个大城市。整个加拿大房地产市场实际上都依赖中国的资本。多伦多一家公司估计，住宅翻修这一项在2014年为加拿大贡献了4%的GDP，相当于640亿元。其余与房产有关的行业，包括建筑、法律、经纪、金融等等，贡献了加拿大经济总量的20%。   加拿大本国人目前正负担着沉重债务，每1块钱可支配支出上有1.65元债务。这使得加拿大本地人无力购房。这种情况下，大量涌进的中国资金为加拿大的经济注入了活力，这就是为什么政客们都不愿意对这些中国财主过份为难。   现在的问题是，中国资本对加拿大的兴趣是暂时性的，还是长期稳定的。CMHC的经济学家Dugan表示，如果这些中国买家来加拿大只是为了炒房，拿下一栋房产后半年到一年之内再转手卖出，然后离开，那加拿大就真的麻烦了，所以现在要评估一下炒卖的程度究竟几何。   不过有的研究者没有那么悲观。一个澳大利亚公司对市场进行研究后表示，多数中国买家在海外购房是用于自己居住，他们可能买一处或者两处房产。   但加拿大的房市未必安全。现在中国资本可能因为寻求安全而来加拿大购房，但中国一旦发生经济危机，对加拿大的房产市场也会起到相反作用。这些中国买家可能会因为担心自己的生计，必须迅速卖掉手头的加拿大房产，以便偿还他们在中国的债务。对加拿大来说，现在同样需要担心“中国制造”的危机。   加拿大已经有人在想办法进行防范了。卑诗省的一批经济学家提出征收2%的反投机税，对任何一处空置的房产征收惩罚性税收。这笔税款可以带来一定收入，但更主要的作用是搜集信息，看看到底多数房产是由不居住在本地的人拥有的，多少人不住在温哥华却有一处空置的单元，他们是怎么购房的。这些信息目前根本没有被加拿大政府掌握。不过加拿大前任驻华大使David Mulroney表示，如果那些资金是秘密进来的，政府就很难查到。   也有人提出，加拿大可以效法澳大利亚或者英国，加强对外国资金购房的管理，但那些规定也是有空子可钻的。

　  根据一项来自Insights West的调查，住房、贫穷和无家可归是本省居民所面临的最大问题，房价问题已经成为居民最关心的事项。可以预料，大温地区不断被炒高的房地产业将成为2017年BC省选举的最致命关键点，或将影响整个选举趋势。 　　22%的投票人将房价、贫困及无家可归定为他们的最关心的问题，20%的人担心经济及就业问题，17%关心医疗问题，12%的人关心政府是否作为的问题。 　　Insights West 的副主席Mario Canseco表示此项调查结果会影响明年省长选举的趋势。“房价问题已经在不断打破记录，我从来没见过BC的人民关心房价超过环境或经济问题“Mario Canseco如是说。   　　省长简蕙芝和BC自由党在经济、公共安全和环境方面得到不错的成绩（分别得到39%、34%、32%的满意率），但他们面对房价问题依然感到分外棘手。 　　71%的投票人认为政府在房价、贫困和无家可归人群问题上表现非常糟糕，仅有15%的投票人认可政府的监管。而且在政府作为方面，有67%的民众认为本届政府表现较差，在BC省经济发展相对全国表现不错的前提下，也标明房价已经另百姓忍无可忍，政府成为他们的众矢之的。   　　BC省仅有1/3的居民认可Clark的表现，59%的人不认可其领导力。 　　Clark明年竞选的主要竞争对手- BC新民主党领导John Horgan则得到了40%的支持率。 　　海外买家推高房价 报告指责任在政府 　　近日新出的一份名为《温哥华的买房承受力危机：起因、后果与结论》的研究报告指出，由于政府没有采取必要措施，让海外中国买家一再推高了温哥华本地房价，导致当地居民现在买房越来越困难。 　　这份报告是由西门菲莎大学（Simon Fraser University）公关政策学院助理教授高登（Josh Gordon）所写，他在文中指出，当地居民买房置业的梦已破碎，因为他们根本无法抵御海外投资者的竞争，尤其在温哥华。如今他们已不再接受是因为低利率而导致楼市过热的此类借口。   　　高登在报告中指出，温哥华如今过热的楼市是由于海外买家导致，尤其是中国人。但他声明，这是事实数据的结论，并非仇视华人。高登也表示，其他国家例如澳洲、新加坡等都制定了一系列规管海外买家、保护本地居民的措施，但加拿大在这方面还没有任何举措。   　　同时，报告也特别指出，政府的不作为让问题越来越严重。 　　大温4月房价又创新高 抢房抢到70公里外 　　今年4月是大温史上楼盘销最好的4月，其中住宅交易量总计4787栋。统计显示，大温MLS各类型房屋基准价为84.48万元，较去年同期上涨25.3%。4月份独立屋销售1,979间，较去年同期增加9%，基准价增加30.1%，上涨至140.32万元。 　　距离温哥华70公里、一个小时车程的远郊区Abbotsford一夜之间成了热门地段。过去几个月似乎出现了一种明显的趋势，那就是大量来自温哥华城区和近郊区的购房者来到Abbotsford的这样的远郊区抢购房屋。   　　BC省出新规：打击倒卖购房合同，收集外国买家数据   　　省财政部部长迈克・德容 （Mike de Jong）宣布，将从5月16日起实行新规定，目的是堵住暗中“翻炒”购房合同的途径。 　　暗中“翻炒”购房合同，指的是在不告诉卖家的情况下，把刚到手的购房合同马上以更高价转让，处于中间的翻炒者可快速获取暴利，在某些情况下，房地产经纪人也从中获利。德容说，在新规定实施后，房地产经纪人必须在购房合同里加上有关转让合同的两个单独条款：“一是合同转让必须获得卖家同意，二是转让合同产生的所有利润必须返回给卖家”。 　　收集外国买家数据 　　与此同时，BC省政府将收集有关买家国籍的信息。 　　从6月份开始，不是加拿大公民或永久居民的人，在BC省购置房产登记时，必须提供自己的国籍。以公司企业的名义购买房地产，无加拿大国籍的公司董事也必须披露国籍。BC 省将把收集到的信息与加拿大税务局分享。 　　政府从未真正出手打压   　　美国、加拿大、澳大利亚，这是中国人买房最多的三个国家。澳大利亚面对过热房市，相继推出严厉的银行限贷政策，成为这三国中对于海外买家限制最严的国家。限贷后，澳洲房价在过去五年中首次连续两个季度下降，全国的平均房价下降了0.5%，其中悉尼下降1.5%，而墨尔本市中心的一些公寓房的房价甚至跌了30%。澳洲国民银行的调查显示，海外置业者在整体购房者的比例下降到12%，是过去30月以来的最低点。 　　而在加拿大，目前虽有BMO近期收紧留学生贷款买房，但还只是个案，虽然民怨沸腾房价涨上天，但政府从未真正出手打压。有专家指出，加拿大至少在近期一两年内，不会出台澳洲那样严苛的房贷政策，因为房地产市场对整个加拿大经济的支撑作用仍然十分关键。 　　面对明年的选举和维持经济增长的双重选择，估计简蕙芝要好好考虑下了，因为即使出台强有力的监管政策，房价也不是一天两天就能降下来了的。

　　前世界传媒大亨布莱克(Conrad Black)要拍卖豪宅的消息一度闹得沸沸扬扬，后来听说这幢超级豪宅的公开拍卖会被叫停，因为有神秘富豪抢先出价，以1,650万元买下这座估值高达2,180万元的豪宅。 　　但据环球邮报最新报道，这笔交易也可能要“泡汤”，因为国税局 CRA (Canada Revenue Agency)不让卖，要将此物业作为抵押，迫使布莱克偿还$1,500万的所得税。 　　环球邮报得到的文件显示，布莱克欠税局两笔税款：一是总计$12,307,717.15的税款未付，二是根据美加税务协议，CRA 代表美国税务署(U.S. Internal Revenue Service)要收的$2,771,196.84，两笔加起来就是$1,500万。   　　布莱克扬言要打官司   　　但在环球邮报得到的文件中，并没有提到布莱克欠税的更多细节。当邮报记者向这位前大亨查证时，布莱克在电子邮件中说，“这很荒谬!不过这是一个法律问题，我要咨询我的律师”。 　　根据早前本网的报道，这幢豪宅于3月21日以1,650万元成交，买家信息并未公布，让人感觉神秘兮兮。根据多伦多地产局网站 MLS 提供的消息，这幢豪宅早前的挂牌价为$2,180万。 　　据悉在上述成交过程中，布莱克和他的作家妻子与买方达成协议，他们夫妻俩可以作为租客继续住在这幢原本属于他们的物业内。 　　65年的祖屋 布莱克一直舍不得卖 　　布莱克的这幢豪宅位于多伦多顶级豪宅区 (Bridle Path)的 26 Park Lane Circle，占地6.6英亩，主建筑内有9间睡房、11间浴室、外加客房和马厩。主楼之外还有一个两层高的图书馆、安装了天窗的室内游泳池、雕花花岗岩按摩浴池，以及青铜圆顶教堂，物业还包括单独的管家套房以及马车房改装的客房等等。 　　布莱克曾是全球知名媒体大亨，在上个世纪90年代末，他的公司盛极一时，在各国拥有500多份出版物，是全球第三大报章集团。几年前，他因诈骗及防碍司法公正而摊上官司，并被美国法院裁定罪名成立，在美国联邦监狱坐牢3年，2012年5月才出狱。 　　曾几何时，布莱克那是何等风光，不仅在纽约、伦敦及佛罗里达棕榈滩等地均拥有豪宅，而且经常乘坐私人飞机满天飞。可在官司之后今非昔比，只好将这些豪宅一一出售换钱，但因这幢位于多伦多的豪宅为其父所建，为拥有65年的祖屋，所以他一直舍不得出售。  

　　安省温莎市一幢放售中的大宅，占地7,500平方呎，叫价599.5万元，是市内平均房价的35倍。大宅高价放售，不仅因为屋内外设备豪华，也因为业主度身订造每吋空间，使大宅成为既美观、又实用的艺术品。　　据 《国家邮报》报道，大宅位于温莎5656 Riverside East，毗疄底特律河（Detroit River），业主买下原有土地后，再购入南北方向每边三幅土地，建成楼高两层的大宅，地下是厨房、饭厅、客厅和两个浴室等；二楼则是主人套房、两间睡房 和另外三个浴室；地库则设有厨房、客厅和工具房。　　大宅设备齐全，每吋布置也可谓经过业主精雕细琢，充满典雅气氛，部分位置更特别安装天窗和落地玻璃，让大量天然光线入户，通往二楼的楼梯更以石灰岩建造。洗手间镜框的古典装饰，让人仿如坐上时光机回到过去，主人套房的浴室更设有蒸汽房和按摩浴缸。　　屋外环境同样怡人，河畔空间长达180呎，两个码头足够停泊任何大小的船只。负责放售大型地产公司ReMax发言人威廉斯（Tammy Williams）形容，大宅座落温莎市最好位置，他说：「这不仅是一间屋，而且是一件艺术品。」

　　大多伦多地区房屋价格的升幅，已经超出不少年轻一代的可负担能力。多层共管大厦无疑成为了不少首次置业者的首选，但对于部分有幼儿的家庭，多层共管大厦往往不是最适合的居所。不少人回巢与父母同住，令房屋加建成为市场上异军突起的另类选择。 　　据Modular Home Additions的个案经理Dejan Ocicek表示，公司当初在多伦多市东约克区成立，是察觉到区内很多独立平房（Bungalow），由于家庭人口增加，原有约1,000平方�面积不敷 应用，如果要搬到两层独立屋，屋价要多一倍，但在原有平房上加建，变成一幢独立的「屋上屋」，所需的费用较换屋便宜很多。 　　大多数客户是将独立平房加建一层，若地皮够大的独立屋，也可以在原来的第二层上再加一层。他说：「不一定要全砖到顶的独立屋才能够加建，木结构的房屋也有方法加强地下和二楼的架构，足以支撑第三层。」 　　Ocicek 指出独立平房的面积约为900至1,000平方�，工程师会按照客户的预算和要求，并依据现有的房屋结构绘画图则。最重要是从室内到室外，不论是内部设计 到外观，以至窗户的形式和物料的选择，全部由客户自行决定，除了受市政附例或消防条例规定外，只要市面上有供应便可以选用，例如物业外墙如果距离地界只有 4�，便不能够用时下流行的灰泥（Stucco），必须采用一些非易燃物料，超过4�则不受限制。他透露，不同物料的价格有所差异，基本上每平方�为 200至220元。   　　市政附例有严格规定   　　Ocicek表示，由设计完成到取得市政府的建筑许可，需时约6至8 个月，当中设计便需几个星期，客户满意后才向市政府递交申请，等待市府审批所花的时间最长。根据多伦多市2015年的新市政附例，对房屋修建有较严格规 定，局限业主在设计上的选择。如果客户急于加建，依市府规定是最便捷的方法。如果不介意花时间，可以向各区的议会提出申请，以便能够兴建一间更大的房屋。 　　实 际的加建工程非常快，也是公司在市场上的最大优势。他说，由于外墙已经预先按设计图样制成，若使用吊臂只需3天便安装完成，然后安装窗户，第5天上屋顶， 接着是外墙工作。整体外部结构可以在4个星期完工。内部工程则视乎设计的复杂程度而定，愈复杂的设计所需要的时间愈长。普通的1,000平方尺面积，约需 时12至15个星期。如果无法使用起重机，需要在现场装嵌预制材料，则要额外多1至2天时间。 　　业主加建省额外开支 　　他 说，以一个典型的35至40尺阔乘100尺深的地皮为例，新市政附例规定建筑面积只能够占40%，如果要清拆旧屋重建一间新大屋，需要有更大地皮，但东约 克、多伦多市中心和部分怡陶碧谷区很难找到大地段。对于很多已经在一个社区生活超过20年，甚至大半生都是居住在一间屋的人而言，要搬到万锦市或密西沙加 重新适应并不容易。他指出，加建一层便不会有这些烦恼，并且可以继续在原来的家中如常生活；也有大约70%的客户趁机一齐装修旧屋，暂时栖身地库3至4个 月。不少客户要求在夏季动工，以配合他们外出度假的时间。 　　公司总裁Slobodan Cirovic补充表示，加建最大的好处是为业主节省大笔额外开支，如果以旧屋换新屋，土地转移税、律师费、经纪佣金和搬屋大约要10万元，这笔钱相当于加建的一半费用。

中国投资客大规模炒房，在各国制造「鬼城」，已成全球话题。日本、加拿大、澳洲等重灾区，不仅受「鬼城」现象影响，过度集中投资造成区域楼价虚高， 带来购房压力，买不起房的年轻首购族增加，引来当地居民抱怨，各国政府纷纷祭出提高非法购屋罚则或房屋空置税等防范措施，降低炒房带来社会问题。 温哥华是加拿大房产投资热地。(本报资料照片) 2016年初，加拿大当地10名大学教授联合建言政府，加重开征房屋空置税等议题。另有支持征税者认为，房价上涨与境外游资流入有关，且指很多房产都被中国炒家买走，应该政策上限制海外人士购房。 目 前加拿大温哥华楼市投资者中有很大一部分来自海外或加拿大其他城市。在温哥华市中心，空置或非本地居民居住的房屋数量基本相当于35栋20层楼高的公寓大 厦。这表明温哥华已变成加拿大房产投资热地。与此同时，投资客购买之后，大都闲置不用。据加拿大「环球邮报」报导，与加拿大其它城市相比，华人屋主众多的 温哥华的公寓空置率非常高，比率已接近美国楼市崩盘前的纽约及旧金山。 在澳洲，中国炒房团炒高悉尼与墨尔本等城市房价，短短一年上涨两成， 年轻人买不起房，民怨四起，将近年房价飙涨归罪于中国炒房客。为平息众怒，澳洲官方提出惩罚措施，对非法购屋的外国人提高罚则，违反购置不动产规定，还可 能遭到判刑，另增加最高1万澳元(约7270美元)购房申请费，杜绝外来客炒房。 南韩济州岛2010年为吸引资金开发，提出购买5亿韩元(合40万美元)以上房产，持有五年可获永久居住权政策。引来大量投资兼移民的中国投资客。据统计，中国人已买下岛上六成土地，若中国投资继续流入，济州岛迟早变成「中国岛」。 中国投资客购房投资带动济州岛经济，但也推高楼价，居民饱受民生物价飙涨之苦。南韩《民族新闻》报导，近六成济州岛居民希望2018年前取消「开放永久居住权」政策。

放眼全球大城市，试问有几个敢说自己的房价比温哥华还高?也许就只有美国的旧金山了，但专家预测，按照目前形势，再过两年，旧金山将被温哥华甩在后面。 BMO经济学家Sal Guatieri近日在一份报告中指出，截至今年3月，旧金山平均房价已高达$1,040,231.69(加元)，年涨幅为12%。与此同时，大温地区(Greater Vancouver)房屋均价目前仅为$844,800(加元)，比旧金山房价低20%。然而，温哥华同期的房价涨幅却高达25%，按照这个速度，用不了两年，温哥华的房价就要完爆旧金山。 图片来源：BMO 根据《福布斯》的分析，旧金山的高房价市场是由美国的高科技产业泡沫推动的，从2007年的均价89.5万美元一直拉高到现今的近110万美元。不过也有报告指出，旧金山当今的房产行情跟2000年的互联网经济泡沫时期的情形颇为相似，当时房价暴跌了10%。所以经济学家也担心，温哥华继续下去也难免会重蹈2000年旧金山房产市场的覆辙。 图为旧金山 图片来源：Huffington Post 

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，BCREA)13日表示，4月卑诗省房屋销售量破纪录。 BCREA指出，4月房屋销量达1万2969间，比去年同期大增30%，也高于今年3月的1万2560间。销售金额部分，4月房屋销售金额高达96.4亿元，比去年同期大幅成长53%;平均房价较去年增加17%，达到74.4万元。 卑诗地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)表示，“卑省南部的住房需求特别强劲，特别是温哥华岛、菲沙河谷区及汤普逊-奥肯那根(Thompson Okanagan)的买家活动特别活跃。” BECRA表示，今年前4个月卑省已多雇用7.8万名员工，较去年同期增加3.5%，穆尔认为是强劲的就业市场增加消费者信心，并进一步提升购屋需求。

  「旧金山最小的房子」，本周刚卖出55万元。 （Getty Images） 旧金山高房价名闻全美，号称「全市最小的房子」本周卖出55万元，室内面积只有363平方呎。 旧金山目前房屋中间价118万元，55万元看似便宜，但每平方呎平均要1500元，无论如何都是天价。 这栋微型屋位于炙手可热的米慎区，曾获HGTV电视节目专访，称之为「全旧金山最小的房子」。 小屋位于第14街444号，有两个房间，一间是客厅加卧房，一间是厨房；客厅的沙发床白天当沙发，晚上当床。两个房间的中间通道旁，还有一个储物柜。 屋主将房屋全部漆上白色，彩光明亮，看起来不觉得小。屋外有庭院，两旁有树木，又种了些花草。 屋子的卖点在于「location、location、location」，位于年轻科技人最集中的米慎区，捷运和公车都方便，到科技公司上班只是一箭之遥。