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下月起加拿大房市大改革! 违规中介将被重罚

从下月1月1日开始，加拿大全国禁止外国买家购买房屋，任何与外国买家合作的地产经纪或者开发商都可能面临高达10,000元的罚款。在2022年联邦预算中，特鲁多政府公布禁止非加拿大人购买住宅物业的法案，从2023年1月1日起实施。特鲁多宣布为期两年的禁令适用于非加拿大公民或永久居民的外国公司和个人，包括直接和间接购买。随着金融市场的动荡和房价的暴跌，全球各国的投资者似乎对境外购买房地产的热情有所减弱。即便如此，加拿大的房地产专家仍在关注这项将于下月生效的外国买家禁令。律师约翰·齐纳提（ John Zinati ）警告说，任何与外国买家合作的行业参与者都可能面临高达 $10,000加元的罚款。 “我们将成为被罚款的人，”齐纳提律师说。根据齐纳提的说法，如果违规协助外国买家买房，重罚人群包括律师、房产经纪、房地产公司和开发商。齐纳提律师最关注的一个方面是有关规则将如何执行的更多信息，以及最终法规是否会像政府最初的立场那样宽松。 “从表面上看，包括律师和经纪都可能会受到罚款，这是非常激进的，”他说。他指出，安省法律协会联合会对该立法提出了担忧。一些律师还认为，联邦政府该法律可能会受到质疑，因为在加拿大，房屋产权的权限是属于省级政府所管辖的。有趣的是，违反法律签署的房屋买卖协议不会无效。齐纳提律师解释道，买卖双方仍需遵守合同。但是，联邦政府将有任务要求房屋所在省份的法院下令出售该房产，而且外国买家不得从该销售中获利。律师说，执法过程会非常繁琐，他想知道该法案是否主要起到威慑作用。“他们可能依赖业内人士害怕与外国买家做交易。”律师补充说，这些规定将不适用于2022年剩余最后一个月内签署的协议，尽管所购买的房屋将于明年2023年才进行交接。齐纳提先生说，与加拿大这个国家没有关系的外国买家很少购买房屋。以他自己的公司为例，律师们均知道他们需要代表买家缴纳安省外国买家税的情况。“这不是一个很常见的例子。”齐纳提先生还认为，新禁令影响不大，因为禁令自从春季预算公布以来，房市已经冷却了很多。“这是在市场火爆的时候出现的，”他说。“我们遇到了一种并不少见的现象，这个市场在各方面都可以自行平静下来。”齐纳提先生补充说，安大略省政府最近将该省的外国买家税从20%提高到25%。客户一直打电话问他，如果联邦政府禁止外国买家购买，为什么省府要提高税收。齐纳提指出，这是两级政府并没有协同工作。多伦多市府还计划实施空置房屋税。从 2023 年开始，将对无人居住的房屋征收年度税。房产经纪朱先生（Simson Chu）则表示，外国买家禁令于1月1日生效之前，没有看到任何海外投资者在最后期限急于买房的迹象。朱先生补充说，该禁令针对的是与加拿大没有联系的买家，而且很少有买家属于该类别。齐纳提先生说，禁令新规的许多细节仍不清楚，但目前提供的信息表明，故意协助违法的人可能会在定罪后受到罚款。“对于 1 月 1 日之后的每笔交易，我们都会要求提供”加拿大公民身份或永久居民身份的证明，”律师说。齐纳提先生补充说，禁令允许一些豁免。例如，难民、学生、与禁令约束的配偶一起买房的个人可能会获得豁免。超过三个单元的建筑物也不在禁令范围内。换言之，留学生等通通都不属于禁令范围，那特鲁多这条雷声轰轰响的外国买家禁令到底有用吗？还是特鲁多想把加拿大史上最大的房屋危机甩锅给外国买家？

3年前
温哥华周边房市成交量暴跌百分之六十！

菲沙河谷地产局（FVREB）公布11月住宅市况报告，房屋成交量按月跌近7%，是连续第三个月下滑，与去年同期相比更大跌近六成，新挂牌房屋量也按月减少逾两成，预料在进入圣诞及新年假期前楼市将继续放缓。 FVREB表示，上月通过中央放盘系统（MLS）处理了839宗房屋交易，比10月减少6.9%，按年大跌57.5% 上月FVREB收到1703间新挂牌房屋，与10月相比下跌22.1%，按年则减少18.8%；月底的活跃房源库存总数为5330间，比10月下减少5.5%，但与去年同期相比则大增74.9%。菲沙河谷房地产委员会是一个由4800多名生活和工作在卑诗省北三角洲、素里、白石、兰里、阿博斯福和米森等社区的房地产专业人士组成的协会。菲沙河谷房地产委员会在2021年迎来了它的100周年纪念。

3年前
悲催：2022年部分加拿大人贷款利息比上一年增长250%

根据Ratehub.ca进行的一项分析，与2021年的购房者相比，2022年的购房者在偿还抵押贷款的第一年可能要多支付约250%的利息。图源：bnnbloomberg 根据Ratehub.ca的研究，到2021年10月，购房者在抵押贷款的第一年将支付12,310元的利息。在这种情况下，买家平均有600,000元的抵押贷款，五年期固定抵押贷款利率为 2.09%，摊销期为25年。但是到了2022年10月，买家将在抵押贷款的第一年支付30,819元的利息。这种利息是在假设抵押贷款仍为600,000元的情况下计算出来的，因为此时五年固定利率为5.24%，摊销期仍为25年。 Ratehub.ca联席首席执行官兼CanWise Mortgage Lender总裁James Laird在电子邮件声明中说，购房者现在仅在抵押贷款的第一年就要多支付250%的利息。毫不奇怪这使得许多潜在的购房者在2022年被淘汰出局。图源：CTV 根据声明，这些计算是基于购房者在各个时间可以获得的最佳五年期固定抵押贷款利率。此外，该分析基于不可保险的利率，这意味着购房者在每种情况下都将获得该利率或更高的利率。 Laird说，我看到抵押贷款利息成本的同比变化在10%到20%之间。我不知道这些计算是如何进行的，但我可以肯定地知道，固定利率和浮动利率在过去一年中都翻了一番以上。根据加拿大房地产协会的数据，2022年10月，加拿大的平均房价为644,643加元，比上一年下降9.9%。根据加拿大抵押贷款和住房公司的数据，10月份加拿大常规五年期抵押贷款利率为 5.75% 。

3年前
加国年轻人还买得起吗？数据出炉房价需要到这个位置

一份新的报告显示，房价需要下降50万以上，千禧一代（80后/90后）才能在安省买得起房子。图源：wagnersidlofsky 争取国内代际公平的慈善组织Generation Squeeze最近发布了一份长达56页的报告，名为"2022年跨越差距"，其中探讨了全国各地房价和收入之间的差距。在分析了加拿大房地产协会（CREA）的数据，并与加拿大统计局的年收入数据进行比较后，报告得出结论，房价应该在"未来许多年内停滞不前，甚至继续温和下降"。报告写道："在许多地区，即使要以平均价格的购买房屋，要攒下20%的首付所需的工作年限正在以惊人的方式增长。" 在整个安大略省，去年的平均房价略低于90万加元。同时，安大略省25至34岁的人的平均收入几十年来几乎保持不变，徘徊在平均每年约5万元的水平。根据StatsCan的最新数据，2020年的年收入为50,800元。报告称，为了让千禧一代在安省买房，平均房价需要下降53万元，超过去年市场价值的60%，他们才能负担得起贷款80%的每月房贷。或者，安大略省的千禧一代需要年薪达到13.7万元，这比他们目前的平均收入多出大约8.5万元。图源：Generation Squeeze 那些打算在GTA地区买房的人，平均要存27年的钱，才能为一个平均价格的房子支付首付。与整个加拿大的平均时间相比，这要多出10年。该地区的平均年收入一直保持在5万元左右，StatsCan显示，2020年GTA地区25至34岁的人平均收入为51,600元。同时，该地区的平均房价已飙升至110万元。根据该报告，这些价格必须下降超过75万元，才能让这个年龄段的人在目前的利率下，负担得起80%的房贷月供。图源：Generation Squeeze 报告谁："或者典型的全职收入需要增加到172,000元/年，是目前水平的三倍多。" 对于那些买不起房的人来说，租金也是很高的。报告指出，2021年在GTA地区租住一套两居室的公寓，每年需要20,148元。以千禧一代一年的平均收入来看，租金占他们收入的40%左右。 GTA地区的房价，预计明年会略有下降。根据加拿大Re/Max公司对2023年住房市场的展望，房价预计将下降近12%，平均略高于100万元。

3年前
险成肉饼！避寒男子被当垃圾倒入车中碾压

据加拿大广播公司（CBC）报道，卑诗省接连遭遇暴雪，一名在奥肯那根河谷（Okanagan Valley）使用垃圾箱避寒的男子，星期四清晨发现自己被困在一辆垃圾车里。基洛纳皇家骑警说，垃圾车司机在听到这名男子敲打车壁后，向有关部门要求协助，警员、救护人员和消防员，均到场参与了西基洛纳的救援工作。据信，该受困男子在获救之前，可能已经在机载压实机中循环了两次。消防队员救出了这名男子，紧急医疗服务人员将他送往基隆拿综合医院进行评估。皇家骑警发言人德拉-帕洛拉（Della-Paolera）表示，这名男子「四肢受了轻伤」，并且体温过低。最近，该地区的气温寒冷，风动效应使体感温度像零下19摄氏度。德拉-帕洛拉谈及被困男子时说，「不幸的是，这不是我第一次听说这个」，他指，只要发生这种情况，就有受伤的风险，他们要么暴露在寒冷中，要么为了生存而进入危险的境地。

3年前

“自 19 世纪中叶淘金热起，每一个季度，加州都会出现新的淘金热点——一开始是镜子，然后是土地、牛、铁路、农业、电影、造船、航空航天、电子、电视和宗教商业化。少数幸运儿突然之间暴富的神话让人们相信，（总会有）神奇的改变（突然之间出现），（给人带来大笔的财富）。”1979 年，刘易斯·拉帕姆（Lewis Lapham）在《消失的地平线》（Lost Horizon）中这样写道。 “你认为旧金山湾区（Bay Area）的人们是什么时候起开始意识到，科技能为人们带来比房地产更多的财富？”杰德·柯尔科（Jed Kolko）问我。当时我们正坐在 Ma-velous 咖啡酒吧 ——那些在两个街区外的市政厅（City Hall）供职的旧金山政治推动者和斜对角 Twitter 总部的员工都是这家咖啡店的常客。咖啡店的窗外就是旧金山的主干道市场大街（Market Street）。1847 年，也就是淘金热将这座城市变为一座热闹的新兴城镇之前，一位名叫贾斯帕·奥法雷尔（Jasper O’Farrell）的 30 岁爱尔兰移民很有先见之明地对这条街道的宽度进行了测量，发现这条街宽 120 英尺，比美国费城的主干道略宽（旧金山市场大街就是以费城这条主干道的名字命名的）。不过当时，这座城市只有 500 名居民。 “1980 年代。”我回答了柯尔科的问题。在我看来，问题的答案很明显——就是在 PC 革命掀起的时候，史蒂夫·乔布斯（Steve Jobs）和苹果公司（Apple）出现的时候，旧金山半岛（Peninsula）被一家电子产品贸易新闻媒体命名为“硅谷”（Silicon Valley）的十年后，以及仙童半导体公司（Fairchild Semiconductor）的“仙童”们离开仙童公司创立英特尔公司（Intel）、美国国家半导体公司（National Semiconductor）和超微半导体公司（AMD）的十年后。柯尔科则认为，旧金山湾区的人们 2005 年才开始意识到，科学技术拥有比房地产更加强大的吸金能力。2005 年，也就是谷歌首次公开募股后的一年，那年逐步上升的房价让房地产市场的投资风险比以往更甚。柯尔科认为，就是那一年起，更多的人开始为了事业抱负，而不是为了生活上的原因（比如做一个公开出柜的同志，或者追求某些回报不那么高的梦想）来到旧金山。就像其他一些站在房地产和科学技术的交叉路口上的人一样，柯尔科也能够根据情况做出一些尝试。他为一家颇有名望的非盈利、无党派智库加州公共政策研究所（PublicPolicy Institute of California）工作过五年，期间领导过一些研究。离开研究所后，他成为了一家房地产初创公司 Trulia 的首席经济学家。柯尔科的问题是一个颇具挑衅意味的反问。土地、劳动力、资本、科学技术变革——所有这些是如何彼此影响的？从某些方面来说，我们很幸运——商业互联网出现的最初二十年很大程度上来说是一场正和游戏。为自我表现、自我展示创造几近零成本的数字空间，不一定会侵蚀其他人使用空间或资源的权利。因此，人们很容就会忘记，加州延续数代始终未能解决的土地纠纷，和它自身所固有的限制条件。正是土地这种最古老的资源最大程度上限制了这个地区各个收入阶层的劳动者发展的潜力。城市——或者说实体社区——的规模，是目前最难以解决的问题之一。学校、下水道、公共交通等基础设施需要供养规模更加庞大的社会网络。维系、发展并为数量越来越多的人口提供资金变得越来越困难——而不是越来越简单了。这里各种收入不同、种族不同、利益不同、职业不同的人们构成了数不清的小团体，为了有限的空间资源彼此竞争。尽管城市可以不断进步改善，但城市发展更大程度上来说是一场零和游戏。从农业经济到工业经济，从工业经济到知识产品及服务型经济，每一次重大经济转型到来之际，对加州和美国而言，都是重新审视土地使用和住房供给方式的关键时刻。我认为，我们即将迎来另一个重大的关键时刻。不过，我不知道具体什么时候情况才会恶化到迫使真正的改革来临。为了在大规模的工业经济中实现更加公平的工资分配，战后，加州创建了分散的郊区化城市发展模式。而近年来，在知识产品及服务型经济及差距更加巨大的收入分层水平的影响下，这一模式的功能显然正在逐渐失调。我们没能建造出足够的房屋住宅。不仅如此，我们可以用于帮助扶持那些低收入群体的资金来源也相当稀缺。而且，目前贫富差距正在快速加大。数据显示了一些令人烦恼不安的趋势。纵观加州的劳动人口，你会发现，1990 年出生的加州民众在住宅方面的平均花费占到了他们收入的 50%。而通常，我们认为，住宅花费占到收入的 30%及以上时，房屋住宅的价格水平就超出了人们的承受范围，我们可能未将房屋住宅纳入国家公共政策的考量之中。（图：年轻一代在住房方面花费了更多的收入。加州不同年龄段人群住房方面的花费在收入中占到的比重：）如果把目光放到工薪阶级身上，你就会发现，这一地区低收入劳动者通勤的时间正在迅速增加：（图：年收入。）这一问题相当令人担忧。一个孩子是否能从收入最低的人群中一跃而出，成为收入最高的劳动者？通勤时间正是预测这点的最佳标准之一。上下班通勤会占去父母本该和孩子一起度过的早晚间时光，而这一时光对于孩子的发展和增强家庭凝聚力来说非常重要的。为了提供基本公共服务，旧金山湾区周围城市的自身定位开始变得越来越奇怪了。比如，苹果总部的所在地库比蒂诺（Cupertino），这个城郊地区如今不得不斥资数千万美金，构建教师公共住房项目，因为对于一位刚刚参加工作、一年薪资 55,000 美元的初级教师而言，这里的生活费太高了。与此同时，苹果公司还计划在当地再建立一处园区。库比蒂诺政府批准了这一计划。这个新的苹果园区会新一代土地卡特尔出现了，加州婴儿潮一代利用土地使用限制条款和 1,787 个住房单元，并在经济适用房上投入了 5900 万美元。与此同时，旧金山的已估值房地产价值去年增值了 110 亿美元。我们需要获得更多土地价值上升所带来的收益——目前，房地产所有人不需要花什么额外的心力就能自然获得利润，我们或许可以通过在销售环节设立延期转让税来改变这一现状。不幸的是，加州大多数司法管辖权的设计都有利于大多数房主。加州的第 13 号法案的地位自 1970 年代末起从未受到过动摇。很难说选民是不是能改变这条法案——除非情况真的变得很糟糕了。即便如此，要求旧金山市政府为每个住宅单元支付 250,000 美元的土地费用 —— 因为他们确实能够这么做。这个拉丁美洲社区以终止新的住宅建设相威胁，要求从选民去年秋天批准的 3.1 亿美元债券中分得 5000 万美元的收益。那是旧金山市近 20 年来通过的第一笔经济适用房债券。但是，之后教会区才发现，5000 万美元只够买三块地皮。注意，加州已经拥有了加州政府的收入结构非常不稳定。而且，我们可以断定，在经济萧条期间，加州政府绝对会出现严重的赤字。因此，你可以继续沿着这条路线发展下去（目前还有一些关于渐进式股权、附带收益漏洞的有趣探讨），但同时你得进行土地使用税和财产税的改革，这样才能对房价可承受性产生实质影响。经济滑坡不会让房价长久处于人们可以承受的区间经济滑坡可能会缓解当地房地产市场的压力，但却不能从根本上解决这一问题。旧金山湾区的房地产市场价格先是出现上升趋势，然后再趋于平稳——这正是当地土地市场运作的一种方式。虽然开发商在公共进程中常常会遭到人们的嘲笑，但是土地所有者却会通过地方掮客以绝对最高的价格出售土地——他们才是应该被扔臭鸡蛋的人。由于财产税上限的存在，坐拥未被充分利用的土地并不会遭到结构性阻碍。土地所有者完全可以在经济低迷的时候按兵不动，从市场上收回他们的土地，等待土地价格的下一次上涨。虽然一些准公共机构会在经济周期行至低谷的时候提供贷款，维系购房需求，但是建设融资领域却没有类似的机构。2008 年经济危机出现，市场情况发生了变化，项目融资蒸发，旧金山整座城市找不到任何一处像样的在建工程，直到经济上升一段时间后情况才有所好转。下一次经济出现滑坡时，类似的情况可能会再次发生。旧金山湾区以外的地方如果高科技产业不想等待长达数十年的改革，希望能用更快的方法解决问题，那么，高科技产业不妨分散开来，鼓励其他地区建设更加生机勃勃的高科技中心。早在 1940 年代，当时和如今的硅谷年岁相当的底特律汽车产业就开始了分散化生产。然而，就算高科技产业集中在硅谷的情况有所缓解，加州的工薪阶级和中产阶级依然难逃糟糕的命运，因为引发这些问题的深层原因正是加州几十年前定下的土地使用税和财产税。这些问题在硅谷以外的其他所有加州地区同样大行其道。