地产

　　近日备受关注的地产炒卖，引起卑诗省府、卑诗地产议会(Real Estate Council of BC，RECBC)及加拿大税务局(CRA)的注意及调查。有本地传媒综合数据发现，温市接近两成的独立屋都涉及「摩货」。 　　据Business in Vancouver报道，自2014年起，温哥华有接近20%的独立屋交易，涉及「摩货」。该报调查显示，这些房屋都是在成交后，少于12个月之内再度出售。其中在温哥华西的登巴(Dunbar)地区的，有30间房屋在 2014及2015年间，在数个月内被买然后再成功放售。 　　根据地产数据公司Landcor Data的数据显示，这些在登巴地区被「摩货」的房屋产生的回报高达23%，在持货期间，平均每日可赚1360元。 　　卑诗地产议会现正委任一个独立顾问委员会，以调查是否有交易涉及不当处理。省长简蕙芝(Christy Clark)则表示，如卑诗地产议会未能得出解决方案，省府将会采取行动。 　　有地产业界人士指，基于他们的受托人信任，他们并不需要公开销售协议的详情，例如当经纪的客户是购入物业作「摩货」，经纪毋须向原本的买家透露，因为经纪有责任保障客户私隐，包括客户购买物业的意图。不过，若经纪本身曾参与买卖，则必须公开。他们不一定要透露是否参与「摩货」，但最少要表明自己曾参与，精明的卖家自会得出结论。

上海 " 你现在轻松了，房子还没过户就赚了 100 万了 "，这是最近朋友总拿来调侃我的话题。我所在的城市，就是在刚刚过去的 2015 年以超过 1.4 万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。 过去一年，在我的身边，总不乏这样的神话。 中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨 100-200 万的不在少数。我并没有那么幸运，赶在疯狂的年尾买票上船，以略低于市场的价格买进一套中环的大三房，春节一过，年前观望待售的房主纷纷调高售价，我的房子就出现了文首你所看到的未过户即赚百万的 " 假象 "。 作为一名城市普通中产，我置身于这样的市场，从浑然不觉，到观望，再到愤然、焦灼，继而决断，基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在，我们也未能言是该庆幸，还是冲动。 跳价百万的二手房市场 在下定决心要置换一套主城区的学区三房后，我需要卖掉现有外环线外郊区的两房，一是根据上海的限购政策，非本地户籍已婚夫妇名下只能有一套住房；二是我需要以这一套的房款去充首付，我就是传说中的置换客。 在创造了 7678 亿元二手房成交金额的 2015 年上海市场，像我这样的置换客不在少数。虽然在部分房主眼中，仅握百万以内现金，再准备通过卖出和买进来实现郊区跳到市区的置换型买家，是他们最不欢迎的 " 下家 "，是没有议价权的。 我给自己能力范围内设定的目标是 700 万以内的次新房，单价 5 万左右。这样的预算若是 2015 年初，在上海内环核心区域也是有找的。但到了 11 月，上海中心城区的房价在 "330" 新政后逐月攀升，我被挤出内环，实事求是地开始在中环寻找目标。 多家机构的数据显示，2015 年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了 18%，二手住宅成交均价上涨 21.5%，但从中心城区来看，这个数据明显还是 " 被平均 " 的。 直到 11 月底开始看房后，才知道市场已超乎我所学所想。我所瞄准的区域，11 月尚有 600-700 万的次新大三房可看，到了 12 月，700 万以下已再难觅，再到春节前的 1 月，基本都在 750 万以上了。 这些都是挂牌价，我曾天真的以为 700 万的买卖怎么也有个 50 万左右议价空间，后来才知道市区已成 " 卖方市场 "，诚心出售的议价空间不是没有，10 万左右，不急于出售的不跳价已是良心。 在每个周末疲于看房的奔波中，从热情高涨到焦灼难安，从考虑一周再谈判到当场议价，我的生活就是一个大写的焦虑。 这期间，我有三次准备谈价确定的念头。第一次的房主是对上海老夫妇，子女已经移居海外，准备卖房养老。他在上月已涨价 30 万，但是给我的议价空间只有 5 万，后来又关门惜售，准备年后再涨。 第二次是一位港籍业主，她准备卖房去美国置业，挂出的价格略低于周边市场价，但条件是一个月内 730 万全款付清，作罢。 第三次彻底刷新我的认识。看房后让中介约好业主下周末敲定，业主说现在涨价 50 万才卖，还有好几个人在排队。又过了一周，系统显示此房涨价 100 万。 朋友安慰说，现在这一周一个价，你又是置换，整个周期长达半年，也许还未过户，就已经涨了百万，而且大家都不愿持有现金，换作你你卖吗？ 这样的市场，没有人心态是好的。 面粉贵过面包的土地市场 上海房价为什么在 2015 年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。 这其中，政策松动后的补涨效应是一方面，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与 2009 年那波炒房潮还是有别。 也就是说，2015 年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。 去年 10 月，上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。 今年 1 月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。 但随后接二连三的 " 地王 " 又刷新了大家的认识。 往往是一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价 5 万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才 3 万。 于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价 5 万！某地进入豪宅时代！保本售价 5 万！某区彻底消灭 4 万单价！ 2015 年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了 43%，是近 5 年来的最低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。 其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过 40%，几乎很难做到高利润。 楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。 也正因此，你会发现过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。 对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。 一线城市的虹吸效应 如果问问这个城市的年轻人，有 500 万，买房还是创业？不知会有怎样的回答。 在我的周围，几乎都是举两代人之力购房，然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母，为了凑够子女在大城市的首付，拿出毕生积蓄并不惜变卖家产。 这也是为什么三四线城市库存高到难以想象，这就是 " 虹吸效应 " 最简单粗暴的解释。 什么样的城市有资格 " 虹吸 "？就是这里有最好的大学，最好大学的毕业生能在本地找到满意的工作。放眼全国，有几个城市满足这样的需求？ 大城市的房产意味着孙辈更好的教育，儿女更好的工作更多选择，意味着他们节衣缩食的荣耀，意味着一代更比一代强，三代就能大翻身。 而这一切，从大学扩招，从我们踏上这片充满魔性的土地开始，就都回不去了。 房价颠覆了人们对财富和生活的认知，又让人们前赴后继。  

2011年，一对现居住于士嘉堡的夫妇 Jayson 和 Jennifer Fowler 为位于 Ajex 的一间镇屋支付了2万元的首付金。但是5年过去了，他们至今也没有看到自己所购买的镇屋的影子。 Jayson 称，按照原计划他们应该在2012年3月住进新房，但是入住时间被一再往后延。而且开放商也一直没让他们知道项目被推后的原因。 经过无数封邮件往来，地产开放商 Delco Management Group 的销售代表都无法解释出房屋交付日期延迟的具体原因。本身就是贷款经纪人的Jayson 决定亲自前往镇土地规划部门寻找答案。 在镇土地规划部，Fowler 夫妇才听说原来是因为该项目与当地的一间教堂存在地役权的冲突，所以才使得原本计划建造的房地产项目至今还未完成。而且，地役权冲突在 Delco 将房屋卖出之前就已经知道。 教堂委员 Robert de Savoye 称，双方为此事商议了8年之久，至今还未达成协议。 对此，Jayson 愤怒地表示：“地产开放商在我们签订合同之前，并没有让我们直到原来其中存在这样的问题。” 由于新房子一直无法交付，Fowler 夫妻俩和女儿不得不挤在岳母家。但他们拒绝取消合同，因为在过去5年里他们的房屋价格几乎已经涨了一倍了，取消合同意味着巨额的损失。 对此，安省地产开发商和建筑商公共数据监督机构 Tarion 主席 Howard Bogach 称：“延迟本身是正常的，但是延迟如此长的时间则比较罕见。我们也尝试着给他们打过电话，可以确认的是地产开放商可能会完成整个项目。” Delco 公司则拒绝对此事发表任何意见。

　　在贷款买房时，购房者往往都会花尽心思寻找市场上自己能够获得的最低贷款利率。但是当按揭贷款续期时间降至，问题又来了，应不应该更换贷款机构获得更低的利率呢? 　　对此，渥太华的贷款经纪 Frank Napolitano 称，在按揭贷款续期时，换一个贷款机构也许更加合算。如果是标准抵押贷款，许多新贷款机构都愿意承担贷款人更换贷款机构所产生的费用。 　　但如果是组合抵押贷款，更换贷款机构所需的费用可能会更多。组合抵押贷款意味着贷款人以房屋作为抵押获得多项贷款。更换贷款机构所产生的费用则不仅包括卸货费(Discharge fees)退出旧的贷款，还包括新贷款的注册费。 　　Nepolitano 称，如果是组合抵押贷款，那么贷款在续期时更换贷款机构将不得不支付额外的法律费或者产权保险费。所以在更换之前，一定要确认利率差足以抵消其中产生的各项费用。 　　Nepolitano 预计，更换一个组合抵押贷款的贷款机构所需花费的费用总计将高达1,000元。如果的贷款中含有房屋净值信用额度(home equity line of credit)，那么这意味着你的贷款就是组合抵押贷款。 　　在更换贷款机构之前，首先要做的就是仔细计算利率差是否能够补足更换过程中所产生的费用。如果利率差达到了0.25%，那么很有可能更换贷款机构是一个更好的选择。 　　对此，CIBC 的抵押贷款与借贷部负责人 Barry Gollom 称，尽管更换组合抵押贷款的贷款机构所产生的费用较高，但是这也带来更大的灵活性。因为组合抵押贷款将允许贷款人以房屋为抵押获得多项贷款，并且可以在未来更容易借到更多的贷款。 　　Gollom 同时也提醒，所有贷款人一定要根据个人整体的财政计划来做选择。

　　省长简蕙芝(Christy Clark)昨日出席公开活动推销新的财政预算案，并首次将新增的物业转让税(property transfer tax，简称PTT)税阶，即200万元以上房屋需征收3%PTT，形容为「奢侈税」(luxury tax)。简蕙芝亦重申会严肃处理有关地产经纪操守问题，又斥责部分不诚实经纪已损害了业界形象。 　　简蕙芝在预算案出台后出席温哥华贸易局(VBT)午餐会，向商界推销预算案。她说，省政府推出75万元以下新楼豁免PTT的新措施，能协助省民买楼，同时刺激更多新楼兴建，提高供应量。她说，豁免PTT会令库房收益减少，因此需要向200万元以上的房屋新增PTT税阶，税率为3%。简蕙芝更首次以「奢侈税」形容新增的PTT税阶，说这「奢侈税」能填补因豁免措施而造成的库房损失。 　　但简蕙芝其后接受传媒提问时强调，省府推出任何可能干预到楼市的措施时，都特别小心，不能影响省民物业的市场价值，指实施PTT是为了协助经济能力有限的省民，尤其年轻人置业。 　　对于大温地区的摩货炒楼问题，简蕙芝表示期望卑诗地产议会(Real Estate Council of BC) 成立的调查委员会能解决问题，强调若该会未能妥善应对的话，省府必定会插手。她指个别地产经纪操守有问题，拖累其他诚实的经纪声誉受损。 　　另外，简蕙芝又为预算案中的医疗保费(MSP)制度改革护航，指豁免家庭中未成年子女MSP供款后，「本省有达200万人毋须再支付MSP，占全省人口4成」，另外有33.5万人的MSP费用会减少，认为这是MSP改革的重要一步。 　　简蕙芝又重申反对取消MSP，改以提高个人入息税筹集医疗开支，她说省内超过100万名雇员，都是由雇主代支MSP费用，若改以个人入息税收取医疗经费，会令这批「打工仔」不但失去了员工福利，还加重了税务负担。 　　简蕙芝亦提到繁荣基金(Prosperity Fund)首笔1亿元的注资，并非来自液化天然气(LNG)税收，她说省自由党不会放弃发展LNG，但同时明白繁荣基金的重要性，加上2015至2016财政年度有盈余，所以决定从盈余中拨放1亿元，用作偿还省债及其他投资。

　　进入2016年以后，温哥华和多伦多的房市呈现出比去年还要火热的劲头，房价年增幅均超过10%。对于业主来说，这样飙涨的行情着实令人开心。不过，来自本国几大银行的经济学家却罕见地当头棒喝：当心涨得越高，跌得越重。 　　据加拿大地产协会(The Canadian Real Estate Association)的最新报告，今年一月份温、多两地房市提前迎来“小阳春”，温哥华地区平均房屋售价比去年同期上升了20.56%。数据指出，在去年最后一个季度，当地的房价已经由逾15%逐步升接近19%。 　　大多伦多地区的房市没有温哥华火热，但是房价的涨幅也很惊人，平均为10.69%。在过去4个月来，本地房价增长一直维持在略高于10%的水平。 　　房市进一步火热，业内再次传来警告声。不过，这次的警告并非来自一向唱衰本国房市的国际机构，而是一直较为乐观的本国几大商业银行。 　　TD银行经济学家佩特拉马拉(Diana Petramala)立刻在新出台的报告中指出，(温哥华和多伦多)的房价每月大涨，虽然意味着业主的房产净值相应增加，但是日后大跌的风险也在增长。 　　她说，虽然业内专家不断认为加拿大的房市已经“热到了头”，但是BC省和安省的行情一再证明他们的预测错误。不过，房价不可能一涨再涨没有劲头的。在度过了今年之后，明年的市道从目前偏高的水平收敛。 　　该专家预测，今年海外买家及外省人口迁入的利好因素仍然会为多伦多及温哥华的房市带来支持，但是这股力量将在明年用尽，届时两地房价应该会分别回落1.5%及2.2%。 　　无独有偶，BMO也对两地房价一再飙升提出了警告。该行经济学家卡维克(Robert Kavcic)在例行报告中坦言，温哥华市场紧绷绷，基准房价年增长高过20%，甚至公寓房价升幅也达到15.9%，这样的升势日后可能会引来忧虑。 　　他表示，西部一些城市的房市受全球油价大跌影响，行情已正在调整之中，但多伦多及温哥华的房市却因为油价下跌而能够继续获得低息的支持，预期各地房市表现参差的趋势在今年持续。 　　丰业银行高级经济师沃伦(Adrienne Warren)则表示，低息房贷及人口增长将于今年继续为全国的房市带来支持，但是随着多伦多及温哥华两地房价连年飙涨，民众将难以负担，届时对房屋的需求将减弱。 　　皇家银行也表示，温哥华及多伦多的房市过于炽热，有“烧开锅”的危险。该银行维持全国房市今年将会软着陆的看法，此外受经济大环境的影响，该行已经下调了全国房价今年的升幅，由原来预测3.2%轻微调低至3.1%。不过，加国各地房市行情将很不一样，经济基础比较上强劲一些的地区的房市可望保持蓬勃。

近年楼价节节上升，令住房成为温哥华一个受瞩目的议题。高昂的屋价对城市经济影响严重，削弱市府支持本地商业的能力，及对外来投资的吸引力。温哥华作为全国经济增长最强劲的城市，我们须以一个平衡、完善的方针应对目前的楼市问题，以确保经济持续向好。   在强健经济带动下，年轻人需要有足够能力负担在温市居住，以填补科技业等高速增长行业数以千计的新职位。对于在本地六间大专院校的学生、长者以及中至低收入人士而言，对可负担房屋需求同样殷切。卑诗省政府本周公布2016年财政预算案，包括多项针对住房的策略。 收集楼房市场数据在初步阶段上是有帮助的，但对于处理楼宇炒卖及减少空置房屋方面，却不足够；省府错失了让楼房市场变得更公平的良机。   设立新的房市奢侈税也是好的，但任何产生的收入应该用于协助低至中等收入的家庭。   温拟兴建逾3,500个廉屋单位   省政府针对住房的策略，更是忽略了，在大温地区近万个仍在轮候公众申请房屋的家庭。温哥华有总值2.5亿元、共20块属于市府的土地，准备好与省和联邦政府合作，兴建超过3,500个全新的可负担房屋单位。这建议已得到联邦政府的正面回应，我很乐观他们将与温哥华携手合作兴建这些新的房屋。   有超过一半的新建租赁房屋单位都位于温市。我们正尽我们的本分，解决可负担房屋紧绌的问题。对于预算案中对温哥华或整个地区，再次就公共交通基建项目欠奉，令人失望；尝试解决可负担房屋问题，却漠视交通，只会适得其反。   温市府将继续竭尽所能解决当前的住房挑战，并寻求与两级政府合作，确保居民安居乐业，及致力于继续保持低税率，控制支出，促进经济增长。

生活在房价几乎一天一涨的时代，对于80、90，甚至千禧世代后的年轻人，肩膀上的担子似乎更大了……因为受不了多伦多昂贵的房屋租金，有人选择了买房，就此踏足房市。结果没想到竟通过房地产致富，从囊肿羞涩，摇身一变，成了百万富翁。 (David McNew/Getty Images) 土生土长的加拿大人，42岁的财务规划师罗斯（Calum Ross），做出的首次置业决定，开启了他在房市中摸爬滚打的掘金事业。他说，自己成了房地产投资者，纯属误打误撞。根据《金融邮报》报导，罗斯回忆道，第一次买房是在1998年6月，他已经决定在多伦多攻读工商管理硕士（MBA）。他的父母希望他买房，而不是租住。 (Joe Raedle/Getty Images) 可是因为全职读书，他根本买不起房。仓促之中，为了一套价值15万元的双层公寓单元，他用上了注册退休储蓄计划（RRSP）帐户中所有的钱，才凑够了10%的首付，房贷利率6.88%。当时，他在心里问自己：〝我什么时候才能偿清这笔140,000元的房贷？〞却没想到三年半后，他获利50,000多元。因为是自住房，无需纳税。接下来，罗斯开始了买房的摸爬滚打。买第一套公寓的时候，仅仅是因为每月的房贷供款、管理费和地税加在一起，比租房便宜300元。之后，他买了20套单元。有意思的是，百分百，他从来没有想过通过房地产致富。最初只是循规蹈矩，精打细算，但真的是有利可图。很多人认为罗斯是一个成功的房地产投资者。他自己说，他只是很走运，不是完全靠良好的判断力。买第二套，也是量力而行。第一套，近地铁；第二套，装修一新，省却了自己不懂维修的麻烦。第三套，他直接去了建商办公室，就此下海。罗斯的信条是，生活中，人有走好运的时候，也有走霉运的时候。房地产给他带来了好运。受高利率煎熬后的感悟费舍尔（Dave Fisher）曾经一头栽进了上世纪80年代天花乱坠的房市。这位现年78岁的工程师原本有房子住，但是雄心占了上风。一天下午，他瞒着妻子，花巨款买了郊区的一栋大屋。他说，这一决定差点酿出离婚大祸。现实中，当利率攀升时，房市急转直下。时至今日，他们仍然住在那栋大宅中，付清了贷款，房子身价在7位数。费舍尔回忆，1981年他交了10,000元首付，买了现在的这栋房子。在利率狂涨之前，那真是交了好运。那时，到处是排队买镇屋的人。买一套30,000元的镇屋单元，只需要500元首付。耐不住性子的他，北上寻找机会，看上了这个占地一亩的新建屋，毫不犹豫地写了支票。尽管他的银行帐户内并没有那么多钱，他想自己能够凑足10,000元，还能够赚很多钱。 (Christopher Furlong/Getty Images) 但是当利率飙涨至23%的时候，费舍尔萌生了卖房子的想法。但是一算帐，房子能卖出120,000～130,000元的价钱。但是房子值280,000元，外加一些杂七杂八的费用，房贷近300,000元。没人愿意以低于22.5%的利率贷款给他，那意味着，单单是利息，就得50,000元。费舍尔支撑了三年。他找了几份晚上的工作，以补贴多出的开支，做到做不动的地步。妻子开始和他闹离婚，她把他带到银行，他和银行摊牌，如果他们不把利率降至16%，他就撂挑子不干了。他们同意了，他感到犹如到了天堂。不管怎样，他顶下来了。他幸存下来了，是为数不多的幸存者之一。他的很多朋友，都没有那么幸运，并且丢了首付。费舍尔想告诉人们的是，千万要谨慎行事，不要把自己搞得太累，因为你不知道世上会发生什么。但愿那一切永远不会再发生。

总部设在中国北京的安邦保险公司(下称安邦)，据报拟斥资逾10亿加元，购入温市中心着名商厦本托尔中心(Bentall Centre)三分二权益。该中心包括1号、2号、3号及4号共4幢建筑物(见附表)。过去两年，安邦也购入多伦多市中心的汇丰银行大厦(HSBC Building)，以及美国纽约市的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)等北美知名物业。   据加国《金融邮报》(Financial Post)引述消息来源报道，艾文豪剑桥地产公司(Ivanhoe Cambridge Inc.)已经同意，把名下所持有的本托尔中心66%权益，出售予安邦保险公司。不过，这项交易尚未正式作实。   近年频频在北美收购地标物业   中国的安邦保险集团，近年积极投资海外地产物业，其中一项最受瞩目的交易，是在2014年10月6日，该集团宣布出价19.5亿美元，买入位于美国纽约市举世闻名的华尔道夫酒店。这宗交易2015年2月2日获得美国政府批准，成为国际话题。   安邦保险集团表示，华尔道夫酒店地理位置重要而特殊，纽约市是联合国总部所在地，而曼哈顿又是纽约市的核心地区，因此，每年接待许多元首入住的华尔道夫酒店，是北美洲地区一项独一无二的优质不动产，并会为集团带来长期稳定收益。 到2015年10月，安邦保险集团又在加拿大金融中心多伦多出手，以1.1亿加元购入汇丰银行大厦的长期土地租赁权。 据资料显示，中国安邦保险集团在2004年成立，发展迅速，主要股东包括上海汽车和中石化等国企，旗下企业包括成都农村商业银行和安邦资产管理公司等，集团资产总额达7,000亿元人民币（约1,457亿加元）。 近纽约联合国总部 多元首入住 该报道又表示，资产估计总值达到1,140亿美元的安邦，近年在北美大举收购地产物业权益 ，包括以1.1亿加元，购入位于多伦多市中心约克街(York St.)70号的汇丰银行大厦长期土地租约(land lease)。此外，在2014年，安邦以19.5亿美元购入纽约市着名地标华尔道夫酒店。   安邦保险集团表示，华尔道夫酒店地理位置重要而特殊，纽约市是联合国总部所在地，而曼哈顿又是纽约市的核心地区，因此，每年接待许多元首入住的华尔道夫酒店，是北美洲地区一项独一无二的优质不动产，并会为集团带来长期稳定收益。 到2015年10月，安邦保险集团又在加拿大金融中心多伦多出手，以1.1亿加元购入汇丰银行大厦的长期土地租赁权。 据资料显示，中国安邦保险集团在2004年成立，发展迅速，主要股东包括上海汽车和中石化等国企，旗下企业包括成都农村商业银行和安邦资产管理公司等，集团资产总额达7,000亿元人民币（约1,457亿加元）。 到2015年10月，安邦保险集团又在加拿大金融中心多伦多出手，以1.1亿加元购入汇丰银行大厦的长期土地租赁权。 地产市场上升 吸引中国买家 卑诗大学（UBC）尚德商学院（Sauder School of Business）经济学教授布兰德（James Brander）接受《星岛日报》记者访问时表示，中国资金购买本地的商业物业并非首次，对于此次安邦集团购买本托尔中心的消息并不感到特别讶异，认为属于寻常的投资案，且因为是商业物业，较不会引起公众关注。 他认为，中国投资者选择温哥华有许多原因，如本地华裔较多，对于中国投资者而言，在温市投资较为容易取得讯息或达成协定。此外温哥华房地产市场上升，对中国资金而言，也是较好的投资地。 布兰德说，近期加元汇价低，更能吸引包含中资或美资等外国投资者，一但加元汇价回升，外国投资即可能减少。 西门菲沙大学(SFU)商学院前高级讲师谢坚认为，此项投资案背后有更深层的策略性。首先因为中国国内现在资本过剩，企业需要把这些钱进行运转，不然易遭国际金融大鳄的攻击。 此外，国际货币基金(IMF)去年11月批准人民币加入特别提款权(SDR)货币篮，将于今年10月正式生效，虽对普及有利，但也让人民币更容易受到国际金融界的操作和攻击，也因此必须让人民币更策略性的寻找出路，类似的大型投资案其实在全世界都在进行。 与顶级企业产生连结 谢坚又表示，安邦近几年在世界多个大都市都有投资，包括收购纽约市地标华尔道夫酒店，这都有特别意义。例如本托尔中心是温哥华重要的商业物业，许多重要公司都在中心内设有办公室。安邦一旦成为业主，也就会与这些顶级的产业或企业产生连结，包括在商业资讯方面的流通和学习。

卑诗省省长简蕙芝(Christy Clark)周三强调，省府高度关注有地产经纪「摩货」问题，必要时省府将会介入处理。另外，她承认，本省医疗保险（MSP）保费确有不公平之处。   周三在温哥华贸易局（Vancouver Board of Trade）发表演说期间，简蕙芝表示，有小撮地产经纪进行有违职业操守的交易活动，并且正在影响每个省民。   卑诗房地产议会（The Real Estate Council of British Columbia）已成立一个独立委员会，调查俗称「摩货」的「影子转售」（shadow flipping）问题。简蕙芝强调，如果地产议会未能解决问题，省政府则会积极介入处理。   另一方面，简蕙芝承诺，在下一个财政预算案中，将会再次改革医疗保费制度。她更承认，现行的保费制度并非完全公平，甚至并非完全合理。   不过，她重申，根据周二公布的新一份财政预算案，全省将会有200万个省民毋须缴交保费，另有33.5万人的保费则会下调。

在卑诗省，地产业在经济中所占比例已超越林业、天然气和矿业的总和，成为带动卑诗经济发展的火车头。   据《温哥华商业》(Business in Vancouver)杂志报道，2015年通过大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV）销售的房屋价值估计约386亿元，比前年增长41%，光是独立屋销售就达到249亿元。在菲沙河谷地区，2015年房屋销售为114亿元，比2014年增长11.4%。   相较其他产业，卑诗省的林业本地生产总值(GDP)今年是18亿元，石油和LNG等能源业为69亿元，采矿业40亿元。这三大卑诗省传统产业总值127亿元，约仅相当于温哥华3个月的房屋销售价值。从全省范围来看，2015年房屋的转售达到了645亿元。   根据加拿大会议局（Conference Board of Canada）预测，卑诗省今年的经济表现一枝独秀，是全国唯一经济增长率逾3%的省份；而温哥华的房地产市道也是全国最热。炽热的房市也带动金融、保险与相关行业发展。

据一项安格斯列特(Angus Reid)民调结果显示，越来越多千禧世代的年轻人，由于无法负担温哥华市的住屋成本而迁离该市。   安格斯列特分析员库尔(Schachi Kurl)表示，值得关注的是，不少选择迁出温市的年轻人，都拥有较高的教育程度，也正值人生经济生产力的高峰期。   该民调结果表明，温市居民当中，55%表示自己生活快乐或舒适，而这些人绝大部分(65%至87%)拥有自住居所。而表示自己生活不舒适或不愉快的则占45%，当中47%至52%是租客或背负沉重房屋按揭人士。

不少中国买家春节时来加拿大买房。（美联社） 　　「去年深圳到处在抢房，没想到连加拿大也在抢！」春节期间，回加拿大探亲的陈先生实在没想到会遇到这么疯狂的场面。 　　新华网报导，说起去年深圳的房价，陈先生记忆犹新。「如果去年年初不买房，年末就要多付接近一倍的钱，深圳许多地方的房价涨幅着实吓人。」在他看来，到海外投资楼市还是处于考虑和考察阶段，但没想到已经「下手」晚了。 　　「春节假期，许多土豪都去加拿大探亲和旅游，顺手再买套房子不在少数。」陈先生说，或许是时间太仓促没办法货比三家，看上之后就立马加价疯抢，「我的家人也想在温哥华买房，但最近看中了没有及时决定，就被抢走了，中介经常说抢房的都是来自中国的客人」。 　　报导说，近些年来，随着海外热钱大举进入，原本不被看好的加拿大楼市有所起色，部分地区更一路飙涨。市场数据显示，今年1月加拿大大温地区房价同比大涨近40%。 　　都会发展研究所发布了一项针对中国资金的调查结果，显示中国资金大举流向国际地产市场，排在前三的国家分别为美国、澳洲和加拿大。大温是加拿大地产市场最火热的地区，这里每年的楼价上涨主要受到中国投资者的推动，成了投资加拿大房产的首选地。自从2008年金融危机之后，大温地区楼市便很快复苏，因为这里非常适合海外投资者的需求，投资、移民和教育资源都是中国投资者最为关注的重点。 　　根据加拿大地产协会的报告，2015年加拿大的平均房价已经上涨了12%。不过，当地政府对房地产市场的监管愈发严格，部分银行的贷款按揭利率和门槛也在提升。加拿大近日开始实施新的房贷政策。房屋价格超过50万加元，买家需至少支付10%的首付，比之前的5%整整增加了一倍。对于那些首付款在20%以下的购房者，政府将最长还款日期从40年缩短至25年。 　　报导指，对于这项新政，有分析人士表示，这可能会在短期内缓解加拿大楼市过热，但长远看并没有很大影响。而经常被称为楼市过热主因的外国投资者并不会受到影响，因为一般他们给出的首付款远高于10%，所以这项政策并不能抑制他们的购买意向。 　　不过，加拿大楼市的分化现象也很明显。加拿大的亚伯达是出产石油的地区，前几年油价高涨时当地经济也飞速发展，房价自然也在飞涨。不过，随着油价一路下跌，当地很多公司开始裁员，许多民众开始往多伦多这样的大城市迁移，亚伯达的房价也一落千丈。「有很多人会直接将钥匙寄给银行。」陈先生说。 　　不过，没有「抢到房子」的陈先生并没有放弃，他计画等这些中国的「竞争对手」都回国以后再买。

　　近两年，北京土地成交价格上涨，再加上配建公租房、自住型商品房等成本，未来北京将有一批住宅高端化，这已经是不争的事实。“豪宅买不起，自住房摇不上号，买商品房贷款月供太高啦!”白领王昕感叹到。 　　小王在纠结买房贷款，已在单位做到管理层的于先生有房子，又该考虑换房了，但同样为贷款头疼。 　　从今年4月份开始，夫妻俩一边把老房子挂出去卖，一边开始了找房、看房之旅。本以为预算已经比较充足，结果看了一圈发现，似乎符合预期的新房都在五环外了。 　　“唉，实在不行，就在东城这边买个老一点的二手房?毕竟户口在二环内，孩子以后上学没问题。可毕竟我们还年轻，还想兼顾生活质量……”到现在，于先生仍在纠结。 　　满意的房子都在千万以上，首付虽然凑到600万元，夫妻俩的年收入50万左右，贷款不想太多。 　　现如今，中国这批中产阶级，生活水平基本与北美中产相差不远，但坦率讲，生活压力却要大得多。下要供孩子教育，上要供老人的医疗和养老，如果再加上房屋贷款的压力确实有点“吃不消”。 　　那么国外“中产”对房屋贷款是怎么看的?我们来看看加拿大的情况吧!~ 　　加拿大中产：买房90%靠贷款，模式为easy 　　我随父母到加拿大生活20年了!lucy说道。在当年，加拿大的生活条件是绝对优于回国的，当时的中国人，还大多骑着永久挤着公交，住几家一户的筒子楼。加拿大的生活对于当时的中国人，有着致命的物质吸引力。 　　在今天，这一代移民已经基本进入中产阶级，一栋洋房一部车，两个小孩一只狗，富足但不暴富，稳定但不冒泡。 　　国内的亲人，因为赶上了90年代末的发展浪潮，从收入和购买力上看，是差不多的。 　　事业上，在加拿大，基本不需要太大野心，普通的工作拿到的薪资，就能过上富足健康的生活。你不必在公司挤破头，也不必踩着别人的脸，也可以住着别墅开宝马，穿着名牌逛各国。 　　所以，并不是太多的人会以在公司爬到高层为目标，工作年限以供完孩子上大学和交完养老保险为基准。总体来讲，工作压力不大，薪资有余但不土豪。 　　家庭上，对下一代的期待，无非是学好中文，上藤校，打个football进个联赛。对上一代人的赡养，费用会有一些担当，但基本构不成压力。 　　家庭财产一般在养老保险、房产、少量基金债券里，很少有人会有大量现金存款，破产可能性很小。每年去国外旅个游是没问题的。总的来说，生活压力低，模式为easy。 　　房子上，先说说加拿大的房价。与中国相比，加拿大的房价走势非常平稳，当然也有投机商从中作怪，但整个的房市基本上是自然增长，人为扰乱的因素很小。 　　加拿大有个房价指数，叫affordability房屋购买承受力。统计局每年都统计出全国性的平均承受指数。比如去年全国平均承受指数是4.6。所以对比着看，加拿大的房价总的来说并不高，总是保持在多数人的承受能力以内。 　　当房价过高，老百姓买不起的时侯，银行会降息，首期付款会减少以鼓励购买。当房市过热，银行会抬高贷款利率，首期付款也会提升加以降温。 　　这几日，加拿大政府就出台了新的房屋贷款政策，首付比例根据房屋总价不同，对50万加币以上的房子首付比例提高到10%。 　　所以加拿大的房价总是能保持着自然走势，加拿大人买房，房贷几乎占房价的90%。这样高的贷款额度再加上利息足够还一辈子。 　　加拿大人的一生就是不断还贷的一生，他们不仅仅在房屋这样大的地方贷款，其它的东西也是习惯贷款买，比如汽车，这还算是大件，小的如家具，电器等，几乎没有购买时就一下子付清的，这可能也是国情不同，他们很自然并习惯这样的生活。 　　中西文化确实有很大不同，比如在投资上，来加拿大购房的国内客户70%会选择全款购房，这就给很多人造成误解，认为只有高净值人群才有能力去海外置业，其实这是一种观念上的误区，在加拿大投资购房，贷款反而更加实际。 　　海外置业是一种投资行为，更是一种理财行为，加拿大国情稳定，经济环境不会像欧洲、美国那样大起大落，房价也不会暴涨暴跌。长期来看，随着中国人赴加人数增多，投资加拿大房产，更是一种保值、增值途径。如果子女留学，更免去了来来回回租房的辛苦。  

　　加拿大BC省房地产经纪流行通过频频炒房(house-flipping)来获取暴利并遭《环球邮报》曝光后，引起了全国的关注。人们在看完报道、感叹无良经纪们“太贪婪”之余，一个大大的问号也在心中升起：在本国房市的另一大热点――多伦多，有没有类似的炒房现象呢? 　　据《环邮》早前的报道，BC省房地产经纪一般通过“转卖合同”(contract assignment)的办法来炒房。这种操作并不违法，所以可以在获得高额利润的同时，还避免惹上法律上的麻烦。具体方法是：即经纪人先与卖家签好合同，然后在房产正式交割之前寻找到下家，以更高价格卖出合同。在温哥华地区，有的房子在正式交割之前被转让一次到数次，致使价格不断上涨。 　　在加拿大，目前房地产火热的地方就两处：大温哥华和大多伦多地区。当温哥华曝出有炒房行为之后，人们很自然地就将目光投向了大多伦多地区：哪里究竟有没有炒房的现象? 　　在回答这个问题之前，我们首先需要了解在安省炒房是否是合法行为。 　　安省的法律并不禁止炒房，但是也规定了地产经纪须披露与卖买有关的任何个人利益，这意味着如果经纪隐瞒了准备将合同转手的打算，以及其中的收益情况，就是“未充分披露”(improper disclosure)，属于违规行为。 　　那么，在大多地区到底有没有炒房呢? 　　有。 　　在本地的公寓房市场，曾一度流行过名为“派给”(assignment)的炒房方式。投资人提前在公寓楼还没有建好时就购买了楼花，然后转让给下一个买家，以其赚取房产的升值部分。在这种操作中，开发商也会分一杯羹。后来，开发商发现他们可以把房价订的更高些，把这部分利润全部揣进自己口袋，于是这种操作就开始降温。 　　至于BC省流行的“转卖合同”(contract assignment)的炒房方式，安省和大多伦多地区也有，不过由于有“充分披露”原则制约，所以并不多。 　　据安省的地产行业自律组织“安省地产协会”(The Real Estate Council of Ontario)表示，他们在去年一共接到了11宗关于经纪没有遵守“充分披露”原则的投诉，而且多与炒房无关。 　　该协会的负责人库西(Kelvin Kucey)表示，他们在看到《环邮》的报道之后，正在考虑对本省的地产经纪发出警告，要求他们遵守规则。如果接到相关投诉，一定会彻查到底，并对任何违反规定的经纪人做出处理。 　　库西还提醒卖家“做好自己的功课”：如果有人出价买你的房子，但你觉得价钱低了，你应该多问几个问题，看看市场究竟是如何定价的。 　　来自本地的地产经纪的消息则指出，尚未发现多伦多广泛存在温哥华那样的转手炒房现象，其原因是多市房市不如大温那么火爆。在温哥华，经纪人可以在几天之内就找到新的买主，从而坐地涨价，在多伦多还做不到这一点。 　　不过，多伦多的房市正在不断加温。本地一名地产经纪布林德(Adam Brind)表示，多伦多一栋独立屋引发数家买主的“竞标战”已成为常见现象，而某些地段的房产一年内涨价超过10%。他亲眼见到一位买家在“竞标战”中落败，然后找到赢家表示原意加价将合同买下来。存在这种“势在必得”心态的买家多了，炒房将变得越来越容易。 　　他担心，随着本地房价继续猛涨、需求越来越强，那时候虽然有法规的制约，但是也压不住人们对利润的追逐，多伦多难免重蹈温哥华的覆辙。  

　　 省政府昨日公布的2016年财政预算案提出多项新措施，为了解决大温地区楼市过热的问题，预算案宣布将物业转让税(property transfer tax，简称PTT)制度更改，并于今日起生效。在新制下，购买75万元以下新楼的合资格人士可获豁免支付PTT，而200万元以上的房屋(不论新旧)，买家则要额外支付新增的税阶：3%的PTT，买家亦需要表明自己的国籍。有地产经纪指，上述新措施令地产商受惠，有如帮助他们销售新屋，但对二手楼市场不利另外，备受争议的医保计划(MSP)亦有重大改革，家庭中的未成年子女由明年元旦日开始毋须再支付MSP，而省府亦会调高MSP补助的年收入上限，让更多人获享减免。 　　省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)公布连续第四份平衡预算，预测2016至2017年财政年度会有2.64亿元盈余，其后两年则预计分别有2.87亿元和3.73亿元盈余。 　　另外，今年预测的经济增长为2.4%，是全国省份中最高。 　　今次的预算案焦点都落在房屋政策，预算案指出大温地区的独立屋楼价过去五年大幅攀升45%至70%，而多户房屋亦出现15%至40%的增长。省府指出，要解决大温地区的房屋可负担性问题，必须增加新屋供应，避免买家之间的竞争加剧，进一步推高楼价。 　　预算案宣布由今日起，成交价75万元以下的新楼，不论是否首次置业，都可一律豁免PTT，但条件是业主必须是加拿大公民或永久居民，并且需要在该房屋居住最少一年。省府指，合资格买家最多可节省1.3万元的税款，相信能协助省民「上车」，同时刺激发展商兴建更多较低价的房屋。而75万元至80万元的新楼，亦可以获得部分PTT减免。 　　而80万元以上的新楼和所有二手楼，其PTT的计算方法将分为三级制：房屋成交价的首20万元，PTT为1%；之后的20万元至200万元，PTT为2%；而第三级也是今次预算案新增的级别，即200万元以上，PTT会定于3%，预计每年可以为库房增加7500万元收益，用作补贴PTT新屋豁免计划。 　　省政府指出，已推行多时的首次置业人士豁免PTT计划(First Time Home Buyers' Program)，将会与上述的新措施并行，若新业主同时符合两个计划的条件，则可以自选其一。 　　买家今夏须报国籍 　　另外，为了研究海外投资者对本地楼市的影响，省政府称需要掌握实际情况及数据。省府将修改《物业转让税法》(Property Transfer Tax Act)，由今年夏季开始，买家在物业成交后，需要向相关部门申报是否加拿大公民、永久居民或者其他国籍人士。 　　若物业以公司名义买入，亦要申报公司董事的国籍。当承让人以被动信托(Bare Trust，又称无条件信托)注册并提供信托创立人和受益人的资料时，承让人亦需披露有否以被动信托人身分持有物业。 　　麦德庄表示，有关海外买家的报告完成后必定会向省民公开。他被追问若发现海外买家是楼市过热的主因，政府会否采取措施应对，麦德庄并没有正面回应，只表示现阶段不适宜作任何揣测，亦不适宜解答假设性问题。但麦德庄亦重申卑诗省欢迎投资，并强调这是让本省经济继续在全国领先的原因之一。 　　另外在兴建社区房屋方面，正如省长简蕙芝上周公布，预算案提出在五年内拨款3.55亿元，资助兴建或翻新省内超过2000个可负担房屋。

星期二（2月16日）是BC省财政部长德.荣格（Michael de Jong，即麦德庄）的大日子。昨天在维多利亚市的一家修鞋铺，加通社记者Dirk Meissner看见他去取了一双补好擦亮的旧皮鞋，为的是今天穿着它向省议会提交财政预算。BC省的经济发展在加拿大全国各省中是走在前面的。这是该省连续第四年保持零赤字预算。 在所有政府文件中，财政预算和纳税人的衣食住行最是息息相关。而在BC省，“住”的问题格外受到关注。在几位应CBC要求写出自己的诉求和身处的现实的BC人当中，大部分都提到住房问题。   22岁的赛琳娜.格兰杰：我得打三份工才付得起温哥华的房租。Rafferty Baker/CBC   预算要点： 住房购买力：2百万加元以上的住房的物业转让税（property transfer tax，亦称过户税）将增加2%到3%。而购买75万加元以下的新建住房将免交物业转让税，这项政策能让买主最多节省1万3千加元。 屋主国籍：今后将重新要求房地产过户文件标明买主的国籍。这项规定在1998年废止。   65岁的肯.海沃德，已退休：更好的医疗，更便宜的处方药，教育储蓄计划。Rafferty Baker/CBC   医疗保险：保险费标准的改变将使单亲家庭每年至少节省864加元，但是年收入在4万5千加元以上的夫妇将每个月多交20加元。 儿童教育储蓄津贴：2006年1月1日当日及以后出生的孩子可领取一次性发放的1200加元“儿童注册教育储蓄计划”（RESP）津贴。过去的年龄限制是2007年1月1日以后出生。 儿童福利：省政府在今后三年内向儿童与家庭发展部拨款2亿1千7百万加元。其中一部分款项将用于增加雇用一百名社会工作者。   华裔学生丽萨.王的希望：学生负担得起的住房，高峰期往返不列颠哥伦比亚大学的交通，即将毕业的大学生的就业。Rafferty Baker/CBC   省税评估：一个委员会将研究如何改革自1948年起实行至今的省销售税（PST）。但不考虑重新恢复统一销售税。 繁荣基金：用2015-16财政年度的盈余设立1亿加元的繁荣基金。该基金将用于减少债务，提供教育、医疗、交通等服务。 救灾防灾资金：拨款8500万加元用于预防山火，另拨5500万加元用于防洪等紧急情况。   32岁的厨师罗萨莱斯： 储蓄，职业发展的下一步，能否重返学校。Rafferty Baker/CBC   残疾人便利：残疾人交通补助将从过去的某些群体扩大到所有残疾人，数额最高可达每个月77加元。 住房翻修抵税：目前老年人享受的住房翻修抵税将扩大至领取残疾人津贴的人，最高金额为每年1000加元。

彭博报道，一度坚不可摧的人民币升值预期被打破后，中国最精明的投资者开始出售手中的房产。而几年以前，他们可以坐收房价上涨和人民币升值所带来的双重收益。 为客户提供投资咨询的证大集团董事长助理谈佳隆表示，除去自住房产和车辆以外，拥有800万元人民币以上资产的一些“高净值”客户开始减配国内房地产，转战海外市场以“寻求币种的多元化”。第一太平戴维斯中国驻上海的海外置业主管Michelle Zhou称，他们见到有些客户出售中国的房产，以追求更高的回报。 猴年伊始，人民币借助美元走弱的东风大幅反弹，但尚不足以扭转贬值预期。地产经纪商和行业分析师称，中国的富人们加速向国外转移资产，贬值将主要影响大城市高端楼盘的购买意愿。中国股市市值自去年6月高点已经蒸发了45%，个人财富的缩水也预示着楼市在2015年创下的辉煌难以为继。 “越是大的城市，富人们越是精明老练。他们越有能力有办法配置美元资产，”瑞信分析师杜劲松在电话采访中表示。“人民币贬值对高端楼盘的影响将是一个缓慢的过程。其对高端楼盘的影响，到2016年年底可能会显现。” 上海链家市场研究部总监陆骑麟认为，以史为鉴，中国股市自6月见顶之后，一线楼市的成交可能也已在去年年底、今年年初到达了顶峰。“从2007年那一轮的股市和楼市联动来看，楼市走势滞后股市3-6个月，”他说。 中国国家统计局的数据显示，中国去年住宅销售额增长17%至7.28万亿元人民币，创历史新高。根据彭博行业分析汇总的数据，2015年，三分之二的上市房企完成或超出其销售目标，整体销售金额较目标高出了7%。 尽管“最精明”的投资者已经开始出售资产，但此趋势是否能够足以影响到高端楼盘的房价，依然是个问题。证大集团的谈佳隆表示，这些客户“不可能所有资产都配在海外，只是会增加以美元为主的资产比例。”他称，开始减配的客户此前约有70%-80%的资产都投在了国内地产市场上。 

      今日起，75万元以下的新楼可获全数免缴物业转让税，而75万至80万元的新楼则可获部分免税。那么，80万元可以买到位于哪个城市的房子呢？ 　　地产数据公司Landcor根据2016年物业估价所作的分析显示，所有乡郊城市(包括Armstrong、Courtenay、Cranbrook及Castlegar)及部分半乡郊城市(包括阿博斯福、智利域、枫树岭、合普、锦碌、纳奈莫及米逊等)的独立屋、柏文及城市屋，都在80万元以下。 　　在大温地区，所有三角洲、素里及兰里的柏文及城市屋的估价都在80万元以下，另有四分三的独立屋在80万元以下。 　　在本那比、列治文及北温，有很大部分的柏文及城市屋在80万元以下，但只有非常少的独立屋在80万元以下。 　　在温哥华，没有独立屋的估价在80万元以下；一半的城市屋、以及大部分柏文在80万元以下。 　　情况最夸张的是西温，不单只没有独立屋的估价在80万元以下，在这个估价80万元以下的城市屋只有9%、柏文的比例也只有一半。

       加拿大咨议局(The Conference Board of Canada)与本国大型住宅房贷保险公司Genworth Canada发表温哥华地产市场展望报告。报告指，随着整体的楼市气氛，温哥华的柏文市场持续强劲，但相信与十年前的高峰期比较，楼价升幅会相对温和。报告又指出，海外买家需求仍然是带动温哥华楼市的关键，并指若海外需求下降，将会对温市的地产发展带来「威胁」(threat)。 　　报告指，大部分的海外需求都来自中国，不少地产商已经在当地设立海外办事处，方便顾客。但多名分析师却预计，中国经济增长未来几年将会回落，减低当地人的投资意欲。 　　但报告指，尽管如此，住宅柏文相对可负担，将令柏文继续成为温哥华楼市的重要一环，可解决目前的房屋问题。 　　报告预计在2019年，温哥华二手住宅柏文的年度成交量，将会高达1.48万个，虽然该数字已高出十年平均数，但相信仍难以突破2005年的高峰期，而成交价方面，预计会升至平均43万元。 　　而在新柏文方面，报告预计2019年的新柏文动工量将重回1万个单位水平，达1.02万个，是自2007年的1.24万个单位后，再次突破1万关口，并相信绝大部分的新楼盘都可以在同一年被市场吸收。 　　报告同时指出，温哥华房屋的可负担问题持续，业主平均每个月需要缴交的房屋贷款是本国其他7个城市之冠，包括满地可、魁北克市、渥太华、多伦多、卡加利、爱蒙顿和维多利亚。

近来美国房市表现持续火热，相较之下，制造业则掣肘于强势美元与低油价的阻力，持续冰封。媒体《MarketWatch》报道，17日将公布最新的工业生产指数，加上美联储(Fed)同日也将公布前次会议纪录，届时市场将能进一步观察美国整体经济趋势。 不过，房市持续火热，也让部分人担忧泡沫化危机是否卷土重来。 尽管当前美国经济动力并非由房市只手拉动，但费城联储(Philadelphia Federal Reserve)针对40位专家调查整合的经济预测显示，今年GDP仅会成长2.1%，已较3个月前的同份预测少了0.5%。 然而，同份预测却显示房市前景相当乐观。费城联储的调查显示，美国今年房价将成长5%，明年也有4%的增幅。 另一方面，制造业虽看似持续衰退，但美银美林 (Bank of America Merrill Lynch) 的经济学家却指出，制造业整体来看并非一无可取，端视贸易依赖程度的多寡。 根据美银美林的经济学家指出，高度贸易依赖的制造业，去年第4季就业增长率下滑至1.1%，同比减少0.3%；中度贸易依赖的制造业则自2.1%萎缩至1%；然而，低度贸易依赖的制造业反而出现成长，其就业率自1.2%增加至1.8%。 至于经济前景为何，仍得关注制造业乱流是否出现外溢效应，而这也是为何部分经济学家对股市动荡显得忧心忡忡，甚至有可能导致整体经济收缩。

对于卑诗省省府在预算案提出协助省民置业措施，曾协助美国总统奥巴马(Barack Obama)拟订房屋政策的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)称，效果几乎是等于零。     他认为省府捉错用神，把置业人士豁免物业转让税的楼价上限提高至75万元，获益的不是置业的买家而是卖家，因为现时在低陆平原的房屋问题是供应不足，也很难有新房屋出现，买家往往要争相竞投个别楼盘，就算豁免物业转让税，得益的也只是卖家，而非买家。   提高豪宅转让税率可取   达维多夫指现时来自世界各地包括中国的投资者，认为温哥华是一个储存资本的好城市，而楼市更是投资的安全港，所以只有直接向他们的资本抽取税项，好像他之前提出的物业附加税(Property SurchargeTax)，向空置或极少使用房屋的业主徵收税项，才能有效地冷却炽热楼市。   不过，他认为省府唯一可取是提高200万元以上房屋的转让税率。   城市发展研究所(Urban Development Institute)行政总裁麦克马林(Anne McMullin) 认为，大温交易的房屋8成售价都是在75万元以下，所以省府的措施可以令更多置业人士「上车」，所以是好消息。不过，她对收集业主国籍及居住国家的资料有所保留，认为这样做只是回应一些人的诉求，政治性很浓。     增加供应才能降低楼价   卑诗省华人地产专业协会会长李世雄认为，省府措施对置业人士确有帮助，更说该会一直与省府商讨，争取豁免物业转让税的楼价上限提高。     财经评论员宋浩晖也认为措施对置业人士是好消息，但未能冷却楼市，有居住需要的人仍未有能力买楼，出现「居者无其居」的情况。他建议省府提高印花税，以及与私人发展商合作，增加房屋供应，才能降低楼价，让有需要者可以置业。  

被誉为南加州最有才华的现代住宅建筑师麦克林（Paul McClean），在贝莱尔（Bel Air）设计一栋10万4000平方呎，全球最贵的超级豪宅。 豪宅的建商尼亚米（Nile Niami）去年春季告诉彭博新闻，建在四英亩山颠的这座20卧、30浴豪宅，售价应在5亿元。 效果图   麦克林过去的同事和客户说，他对细节的观察、设计的才华和专业素养，使他从拉古纳滩（Laguna Beach）建筑公司的助理，成为西洛杉矶豪宅的顶尖建筑师。 正在建设中的贝莱尔豪宅 现年47岁、在爱尔兰出生的麦克林，1994年从都柏林科技学院建筑系毕业后，随即来到橙县拉古纳滩，几年后在Horst建筑公司担任助理建筑师。 空中俯瞰贝莱尔豪宅 对麦克林而言，加州是他最崇拜的三位建筑大师Frank Lloyd Wright、 Richard Neutra与Rudolph Schindler的聚集地，洛杉矶是现代建筑之都。他说，很享受在绝佳气候下，充分利用海景与城市景观设计房屋。 拉古纳滩严格的建筑法规，让麦克林展现在重重法规下注入新意。在市府建筑审查委员会任职16年的兰休（Ilse Lenschow）说，他能在市府严格法规与建筑标准下，完成客户想要的复杂设计。 麦克林于2000年成立自己的建筑师事务所。15年来他设计了50至60栋房屋。2009年他为客户在西洛杉矶Blue Jay Way所设计的山顶豪宅，在经济萧条中以1000万元售出，使他名声更上层楼。 他的客户包括各界名流，如爱尔兰地产投资大亨麦基兰（Paddy McKillen）、控告脸书创办人查克柏格（Mark Zuckerberg）瓢窃创意的双胞胎兄弟泰勒与卡麦隆温克佛斯（Tyler and Cameron Winklevoss）、电影制片人尼亚米。 从电影界转往建筑业的尼亚米，在2009年请麦克林整修一栋山顶豪宅，以825万元售出。之后他们又合作了约六栋房屋。最后尼亚米在比佛利山西侧的贝莱尔买下四英亩土地，建造一栋超级豪宅。 目前已完工一半的豪宅有360度圣塔蒙尼卡山和洛杉矶市中心景观，还可远眺太平洋。主要房屋约7万4000平方呎，另有客人房、佣人区和车库。 房屋的特色包括5000平方呎大的主卧室、可停放30辆车的车库、45人座的电影院、摩纳哥式的赌场和夜总会、四条球道的保龄球厅、有大玻璃渔缸的交谊厅。室外有四座游泳池、网球场和2万平方呎的人工草坪。另外还有健身房、美髮美甲沙龙、水疗室、撞球室、雪茄室，和位于两层楼高瀑布下，如浮在水中的户外休息区。 尼亚米未透露房屋造价。但政府纪录显示，2012年12月房屋估值5600万元。麦克林说，这个等级的房屋以平均每平方呎造价1000元计算，房屋造价即达1亿元。  

　　全国最大保险公司之一宏利金融（Manulife Financial Corp.），周一公布每半年一度的投资者意向指数（Investor Sentiment Index），报告指加拿大投资者信心受众多不明朗因素动摇，忧虑情绪升至金融危机以来的新高。其中卑诗省的信心指数，全国降幅最大。 　　指数是根据投资者对不同类别资产的投资信心计算。是次调查委托Environics Research于2015年12月以网上问卷形式进行，调查对象并非随机抽样所得，因此未能提供正负误差值。 　　报告指出，投资者意向指数由去年5月的19点，下跌至现时16点。报告称过去半年以来，投资者对几类主要基金产品失去信心，包括如互惠基金（Mutual Funds）、交易所买卖基金（ETF）及平衡型基金（Balanced mutual fund），房地产投资吸引力回落，不过投资者对固定收益投资兴趣保持平稳。 　　专家称息口有机会再下调 　　按地区而言，当中以安省及大西洋省份最为乐观，得20分；亚省第2低，得14分；魁省则最悲观，得9分排于榜末。 　　卑诗省民对投资房地产的信心指数，较去年下降13点，是全国降幅最大的地区，而全国平均降幅为6点。多市股市由年初至今已经下跌5%，加元又屡试新低，加上注册退休储蓄计划（RRSP）供款即将于2月底到期等，都是令投资者信心动摇的不明朗因素。 　　宏利资产管理高及经济师当奴（Frances Donald）称，加拿大央行已表示息口将维持一段时间，不过本年内或有机会再向下调。资料来源：加通社

相信加拿大的大多数人都达成了一个共识，全国的房地产市场已经失去了控制，尤其是大多地区和大温地区的房价暴涨使得许多当地居民都难以负担。为此，政府采取了各种各样的措施企图打压两地的房市，例如多伦多的双重地产税以及最新的贷款首付金加倍，但是目前来看收效甚微。     今日，加拿大地产协会发布了1月全国房地产市场报告。该报告称，今年1月加拿大的平均房价年增长约17%。其中大温地区1月房价年增幅达20.56%，其次则是Fraser Valley (16.94%)和大多地区(10.69%)。而如果将安省和B.C.排除在外，全国房价甚至在1月出现了下降。 为了控制大温和大多地区的房价，联邦政府在本周一开始实施新的贷款政策，提高了购买50万以上房屋买家的首付金要求，从原先的5%增加至10%。 对此，许多地产专家都提出，他们认为联邦政府的这一政策对于大多地区的房地产市场影响极为有限，如果供小于求的状况没有被改变。 女王地产圆桌会议(Queen's Real Estate Roundtable)的会长 John Andrew、Simon Fraser 大学的地产投资教授 Andrew Pavlov、英属哥伦比亚大学的经济学教授 Joshua Gottlieb 等经济学家和房地产专家则提出了3条措施，以期帮助加拿大政府有效地控制房地产市场。 对外国房主增税 Andrew 称，外国投资是催生公寓房价格飙升的重要原因之一，尤其是在温哥华。他建议，B.C.省允许温哥华向外国房主增加房产税。 Andrew 还称，对外国买家增税是浇灭过于火热的多伦多和温哥华房地产市场的关键措施之一。     首先，政府应该尽力将藏在加拿大亲友背后的外国买家给找出来。因为许多外国买家都假借加拿大公民之名购买当地的房屋，这是一个管理上的漏洞，需要被补上。 目前，许多外国买家在加拿大几乎没有缴纳任何的个人收入所得税或者资本收益税。 改变低利率的现状 Simon Fraser 大学的地产投资教授Pavlov 提出，加拿大的低利率也是房价暴涨的罪魁祸首之一。当利率持续走低，意味着人们可以负担价格更为昂贵的房屋，也就使得房价持续的攀升。     Pavlov 称，如果央行决定继续保持低利率，那么抵押贷款的储蓄金要求则应该相应地提升，从而让抵押贷款利率回到正常的水平。 增加房屋的密度 在温哥华和多伦多这样的人口密集的大城市，对交通基础设施的投资就显得尤为重要了，持续的投资将会使得适宜人居住地区的边界持续扩大。 英属哥伦比亚大学的经济学教授 Gottlieb 认为，在房地产市场火热的地区，大量独立屋的存在使得房屋密度降低，是对土地资源的一种不合理的利用。     Gottlieb 称，增加房屋的供应量是控制房价最为关键的措施之一。政府可以通过鼓励公寓楼的建设，或者对那些让自己房屋空置的户主进行惩罚来实现。 增税根本没有用? 跟其他的地产专家的观点不一样，地产投资网络(Real Estate Investment Network)的创始人之一 Don Campbell 认为，增税对于控制房价来说也许根本就没用。 他提到了多伦多政府实施双重土地转让税的措施。事实上，这一措施根本没能控制住当地的房价。 Campbell 称，当政府对房地产市场增税后，也许在短期内可以看到需求减少，但是很快地，当新税率逐渐被大家所接受，房价会很快又反弹回到原有的水平。