地产

　温哥华近年屋价飙升﹐幅度之大﹐今人咋舌。不过﹐根据丰业银行的1份报告﹐不论海外买家数目如何被低估﹐应当是强劲的美元在推动温哥华住宅价格冲天飞。　　温哥华住宅价格冲天飞跟这2城比太便宜　　丰业银行经济师Derek Holt及Dov Zigler则在环球经济研究报告中指出：相对于一些适合比较的外国市场﹐在海外买家的眼中﹐温哥华的屋价也属较为便宜。　　这2名经济专家利用来自国际机构的数据﹐从而比较去年第3季度多个城市以美元为单位的中位屋价﹐证明在受海外买家追捧的市场之中﹐温哥华屋价明显有一段距离。　　他们表示﹐温哥华的楼市受到本土及亚太地区的基本因素的影响﹐所以与环太平洋地区的城市进行比较﹐属于适合的设定。　　家园称，资料显示﹐若然与区内约20个城市相比﹐温哥华的中位屋价靠近高端位置。不过﹐他们表示﹐并非全部的城市的特性相若﹐又或者属于受海外买家欢迎的市场。　　这些经济师举例称﹐如果只与香港﹑悉尼及三藩市比较﹐温哥华的屋价变得颇为便宜。　　大温楼市吸引许多拥有美元的人士投资　　明报报道，经济学家认为，由于对持有美元的投资者来说，大温楼价便宜，预期大温楼市仍将吸引许多拥有美元的人士前来投资。　　《Financial Post》报道指出，大温楼市上月销售较前一年增加32%，独立屋价格逐渐200万加元的大关迈进，令愈来愈多本地人担心，以后可能会买不起房子。但看在外国买家的眼里，大温楼价若换算成美元，不仅未上涨，反而还下跌。　 　报道引用加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的计算，指目前外国买家佔大温柏文买卖的3.5%，较2014年的2.3%增加。对此，丰业银行经济研究部门 Scotiabank Economics的副总裁霍尔特(Derek Holt)认为数字不可思议的低，比例应该高得多，方可解释为何在工资停滞、经济活动也缓慢的加拿大，楼市销售能价量大幅上涨。　　他指出，大温地产受外国投资的带动是不争的事实，而外国买家主要持有美元，近来美元强势，加元下跌令他们眼中的大温楼价不仅没上涨，反而出现大幅下跌，从而更具投资潜力。　　CMHC报告：大温楼市2016年需求续　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)今年首季楼市评估报告指出，全加15个都会区当中大温不管自有物业或是租屋需求仍持续旺盛，整体而言，大温楼市出现问题状况的证据薄弱。　　另一方面，大温多个地区抢房战况激烈，已有出高价准备的华人买家却屡抢不到房屋，屋主预期楼价仍会上涨，有在本那比的独立屋挂牌价格高过估价50%。　　CMHC的楼市评估报告(Housing Market Assessment)主要分析全加主要楼市是否处于价格高估、市场过热或过度兴建等有问题状态，有问题状态可能引起楼价下跌，该报告是地产业界赖以观测风向的可靠情报。

　　加拿大经济一蹶不振，但温哥华、多伦多的房子却一路飙涨，早前坚持不打击房市的BC省长简蕙芝(Christy Clark)一改先前作风，直指温哥华炒楼“已经炒疯了”，大骂地产局和地产经纪，并表示这次省府会出手予以打击。 　　大温哥华地区今年1月的房价数据出炉让人大跌眼镜：1月大温地区独立屋的平均售价已经达到183万，与去年1月同比增长高达40.1%!和去年12月相比均价也已经涨了20万。 　　BC省政府昨日公布新一份施政报告，指针对大温楼市问题，承诺会认真处理楼房市场的不恰当行为，并作出适当行动，同时会继续推出措施协助省民置业，并增加房屋供应。省长简蕙芝说，假如地产局无法管理好经纪，省府会出手。   　　大家不会忘记，早在去年6月份，省长简蕙芝就曾指出，海外买家在大温房地产市场中只占有5%，对房地产市场的影响有限。去年7月，面对温哥华市长和社会各界的呼声，BC省长简蕙芝表示，打压海外房地产投资不会真正降低房价，反而会有损当地经济发展。   　　民调显示，温哥华64%的居民认为是海外投资者炒房造成当地高房价。但有学者认为，房地产是不列颠哥伦比亚省重要产业，带动建筑、装修、律师、评估等行业，若打压海外房地产投资则会牵一发而动全身，给该省经济造成负面影响。 　　仅仅半年之后，省长简蕙芝就挺不住了，这是她第一次明确表示要打击温哥华炒楼之风。 　　BC 省政府到底在秘密调查什么? 　　根据《省报》获得的一批机密内部文件显示，BC 省政府正在秘密地调查海外买家，主要研究海外资本在购买本地房地产时的影响力。 　　文件显示，整项研究大约将要进行半年，研究范围将包括影响 BC 省新屋及二手屋的主要因素;海外买家对楼价的影响;以及其他国家和地区是否面对同样的问题、如何解决这样的问题等。

古桑宣读施政报告时提到要解决大温楼市问题。（加新社） 省督古桑（中）与省长简蕙芝（左一）在省议会外向省民挥手。（加新社） 卑诗省政府昨日公布新一份施政报告，指针对大温楼市问题，承诺会认真处理楼房市场的不恰当行为，并作出适当行动，同时会继续推出措施协助省民置业，并增加房屋供应。省长简蕙芝后来更强调，楼房炒风「已经疯了」，假如房地产议会无法管理好经纪，省府会出手。 省督古桑（Judith Guichon）用了大约30分钟宣读整份施政报告，内容以卑诗省经济发展为中心，指出目前环球经济状况，加上油价下挫，卑诗省面临不少挑战。 大温楼市问题近日成为讨论焦点，包括摩货炒楼风气盛行，更有不法之徒怀疑透过买卖房屋洗钱和逃税，古桑宣读施政报告时，仅以约1分钟完成有关楼市政策的部份。她说，为了解决省民的生活负担，省政府承诺会在未来一个月，调查楼房市场的不恰当行为，并作出适当行动。 另外，省府会继续推出措施协助省民置业，以及增加房屋供应。但施政报告中强调，楼市问题没有单一解决方法，将会设法与市政府合作，减低转嫁给买家的隐藏成本，并承诺会谨慎地推出措施应对，保障省民的储蓄和资产价值。 省长简蕙芝在施政报告宣读后接受传媒提问时，指出楼市炒风「已经疯了」（It's crazy），并指昨日宣读的施政报告认真关注了房地产可负担问题。卑诗房地产议会（Real Estate Council of BC）前日已答应会成立小组调查摩货等行为，但反对党已表示，由管理经纪的房地产议会「自己人调查自己人」成效有限，对此，简蕙芝表示，「他们是一个自我管理的行业，就如医生、牙医那样，我们会给他们一个机会，自行解决问题。」但她说，如果议会无法处理，公众对它的信任就会消失，「那么我们会出手帮他们解决问题。」 此外，省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）早前表示，计划调高申请业主自住补助(Home Owner Grant)的屋价上限，但在昨日的施政报告中并没有再提及，估计详情将于下周财政预算出炉时才有详情。 施政报告中亦提到加元汇价屡见新低，导致物价高涨，增加省民生活负担。省府承诺拨出资源扩大省内的受保护农地，保障粮食供应，也会鼓励省民买本地货。 省长简蕙芝（Christy Clark）近年积极发展LNG ，但受到商品价格下滑，以及有财团宣布将最后投资决定的时间表延后等负面消息影响，令项目的前景出现不明朗因素。施政报告强调不会放弃发展LNG，又指「成功不会留给放弃的人」（success is not for quitters）。 施政报告指出，省政府会继续在多方面发挥卑诗省的经济潜力，著重国际贸易。施政报告中亦提到卑诗省的农产业和海产资源丰富，未来一年会利用这个优势提高收入，目标在2020年前，累积收入达150亿元。

加拿大国际广播电台报导，一些卑诗省房地产经纪人暗中倒卖购房合同谋取暴利的消息被揭露出来后，该省房地产经纪协会和省长简慧芝(Christy Clark)都表示要着手进行调查。CBC记者普罗科特(Jason Proctor)日前撰文说，买房是一般加拿大人一生中最大的一笔支出，但是卑诗省经纪协会的作用只是为了维护本行业，并不是保护消费者利益。 报导说，普罗科特十多年前在温哥华买房时遇到的第一个房地产经纪人让他至今记忆犹新。倒不是因为吃了大亏，而是因为起初被对方的花言巧语迷惑、渐渐看清自己“所托非人”、最后不得不换经纪人的感觉和经历，就像是体验一次痛苦的分手。“你选择的那个在你一生中最重要的购买行为中引领你的人，原来并不为你着想”，那种沮丧失望的感觉很难忘记。 一些卑诗省房地产经纪人暗中倒卖购房合同谋取暴利的消息被揭露出来后，该省房地产经纪协会和省长简慧芝都表示要着手进行调查。(取材自CBC) 报导称，自那时起到现在，卑诗省低陆平原地区的房价翻了两倍，房地产经纪的增加超过40%。但是普罗科特认为，这几天爆出的经纪人倒卖购房合同的情况显示，卑诗省的房地产监管机搆不作为，任由贪婪的经纪人谋取暴利。 投资顾问加斯?特纳却说，卑诗省房地产经纪协会本来就不是一个保护消费者利益的机搆。它是一个行业组织，有自我规范的职责。但是没有人监督它。 报导指，卑诗省省督古伊嘉(Judith Guichon)9日宣读施政报告时表示，省政府将对关于房地产经纪不规范操作的消息进行调查并采取相关行动。 简慧芝稍后表示，省政府对住房价格及民众的承受能力非常关注，不会坐视房地产市场存在的问题。房地产经纪和医生、牙医一样，是自我管理的行业。因此“我们将给他们一个自我纠正的机会”。 但是她表示她的耐心和信任到此为止。如果情况得不到迅速改善，省政府将“替他们动手”。 卑诗省新民主党议员和住房问题评论员大卫?伊比要求省政府立刻进行独立调查。他说，他掌握的资料显示，翻炒购房合同不仅涉及到逃税，而且被一些人用作洗钱手段。 ●专家：取缔翻炒购房合同 无助打房 道恩?坎贝尔是总部设在温哥华的“房地产投资网络”的资深分析师和创办人之一。他介绍说，倒卖翻炒购房合同的做法并不新鲜，而且也不仅限于大温地区。多伦多，还有房地产火热时期的埃德蒙顿(Edmonton)和卡尔加里，都有经纪人在这样做。 坎贝尔说，在多伦多有不少人买公寓楼房，然后以更高价转手卖出，自己根本不住进去。这也是翻炒购房合同的一种形式。 经纪人翻炒购房合同让卖家和最后的买家吃亏。前者没有拿到应得的利润，后者付了虚高的房价。但是坎贝尔却说，这种钻法律漏洞的行为对整个房地产市场的影响是很小的，因为大部分经纪人不会这样做。 另外，他认为打击翻炒购房合同并不会让大温房地产市场降温。因为造成当地房地产热的因素很多：低利率、外国投资、缺少地皮和人口密度增加等，翻炒购房合同只是其中之一。 ●卑诗房地产经纪协会 将成立独立调查小组 在环球邮报(The Globe and Mail)和CBC报导一些大温经纪翻炒购房合同后，卑诗省房地产经纪协会成为众矢之的。该协会已经宣布将任命一个独立调查小组，具体名单将在两周内公布，并将在两个月内提出改进建议。

         2月7日，温哥华西区一幢豪华独立屋的华裔主人因申请将房屋拆毁重建，引发近百位市民手持反对标语聚于屋前抗议，而网络上关于此次抗议活动的争论尤其激烈。 　　其实在加拿大，买下有潜力的房产并拆毁重建并不为法律所禁止，在市场上也不稀奇。上述华裔业主作出拆毁重建决定时，或许没想到会引发如此出人意料的巨大争议。不过回过头来看温哥华豪宅市场近几年的一些趋势，本次抗议一定程度上只是温哥华当地居民日益累积的不满情绪的另一次总爆发而已。 　　华人为什么爱拆房 　　华人热爱抢购豪宅，并偏爱推倒后重建，不仅在加拿大如此，在澳大利亚、美国的豪宅市场亦屡有报导。一方面或许因为原有建筑风格与自己的期望值有所差距，但考虑到很多人买房并不自住的现实，通过重建来实现投资增值可能是更重要的原因。 　　事实上，温哥华市场上有着源源不绝的推倒重建的房屋生意。自2005年以来，温哥华已经有8700幢房屋遭拆卸，2015年温哥华市政府累计批出超过1100个拆屋申请，为近十年内最多，其中很多申请所涉及的房产状况与此次引发抗议的大宅如出一辙。 　　温哥华甚至有专门的网站，提供各种旧屋拆迁信息与资讯。就在2016年的1月底，温哥华一座有3个卧室和2个洗手间，外表无比破烂的房子，仅仅因为位于好地段，有拆毁翻建的潜力，就卖出了240万加元的高价。 　　富裕的华裔是温哥华豪宅市场的主力军。2011年时，Landcor Data即给出“温西和列治文74%高档住房被貌似中国大陆买家购买”的“研究成果”，而主张“限外”，要求省府和市府“痛下决心”的Sokanu Inc公司总裁法尔德(Saeid Fard)则在2015年6月的文章中引述大温某知名房地产经纪的“经验之谈”，称“近80%高档物业被疑似大陆人买走”。 　　“大多数在(温市)西区买房的人，为的都只是一个能重建的LOT(地段)，至于房屋本身状况没人在乎，有地就好了。”卡洛琳-安德森(消失的温哥华：那些关于拆迁和复兴的叙述作者)也参与了星期日的集会。 　　本次引发争议的房子屋龄约20年，2013年现今的华裔业主买下时，售价为603万，今年最新估价为744.1万元。业主本人并不在此居住，而是居住在列治文的另一处独立屋内，这也使得其购房行为打上了浓重的投资烙印，并激发了抗议者的愤怒：“你买房子而不融入社区，你赚钱了却破坏了我们的环境。这都是因为钱，是贪婪！” 　　抗议的重点是什么 　　抗议人士对本次拆毁重建，最大的关注点是“环保”话题。 　　温市绿党市议员康艾琳(Adriane Carr)指出，该房屋看起来完好，在2013年出售时曾耗资35万加元装修，一旦重建，将浪费大量的建筑材料和资源，与政府推崇的“绿色环保”概念背道而驰。而且业主拆卸房屋不是为了改成多户房屋，只是再建另一幢独立屋，对于增加本城的房产供应量也无裨益，因此完全看不出拆毁重建的必要性。 　　抗议的另一个重点是重建后的新房屋是否可以融入社区整体风格等一系列问题。本次参与了抗议的西人老邻居认为，这不仅仅是一户人家的事情，而是需要考虑到社区的风貌和特色。 　　还有一个抬不上桌面，但事实存在的经济上的考量或许是：你有钱推倒重建，结果必然是你的房屋估价大幅度飙升，但根据当下政府所采取的“简单粗暴”的房屋估值法，一定会导致邻居的房子估值也跟着飙升。这对以投资为目的的中国人当然是好事，因为一转手就可以赚钱，而对长期居住于此的老业主却是压力，因为地税会大幅度飙升，最后的结果很可能是无力负担而被迫搬离自己熟悉的社区。 　　虽然华裔业主辩解重建比维修更省钱，自己做出该决定正是出于“环保”的考量，这也许是事实，却在群起而攻之的愤怒面前显得如此微弱。 　　法无禁止即可为？ 　　无论对于投资者，还是抗议者，亦或温哥华市政府，不得不面临如下一个现实问题：温哥华政府目前并无关于普通建筑物拆毁重建的严格的法律或条例规定。 　　温市府传媒统筹桑德豪(Jag Sandhu)在一封电子邮件中向当地传媒证实：屋主已经向市府申请拆卸许可，目前正等候更改土地用途和建设最终批准。换句话说：业主履行正常手续，提交市府审批，市府批准前有社区质询的过程， 如果邻居反对的理由合法，那么将无法付诸实施，但如果并无违反某条法律法规，那么重建申请很大程度上会被批准。 　　虽然温哥华市政府曾经批出了如此多的拆屋许可证，但任何不平衡的事情都不能长久。民意如果发酵，政府必然有所作为。 　　2015年9月，温哥华政府就决定将拥有优越地理位置、深受重建市场青睐的First Shaughnessy设为本城的历史受保护街区，禁止拆除20世纪40年代之前所建的房屋。当地房地产商预测，上述决议的执行将导致该区域的房地产价值下挫10%(临近地区的独立屋均价达到约600万加元)。如果政府进一步拓展相关规定的适用范畴，那么势必会影响到未来市场对于此类重建房的热情。 　　既要有“家“，也要有“社区”的观念 　　回到本文的案例。这场抗议中夹杂了多少本地西人对经济富裕、热爱买房的华裔的“羡慕嫉妒恨”不得而知，但一定程度上却折射出了华裔在当地的困境。 　　温哥华的一家媒体曾经做过一次民意调查，问广大市民“温哥华的反华情绪是否正在上升？”结果回复“YES(是)”的占到54%，“UN SURE(不确定)”的为14%。这并不是一个好的信号。族群之间的对立一旦深化，后续要握手言和，只能付出更多的努力。 　　笔者有家属居住在西班牙，曾经谈起当地人对中国人的印象：“只看到他们开店，只看到他们赚钱，却从来没有看到他们老去，退休，甚至葬礼的景象。因为中国人只在这里工作，赚了钱都回国去了。他们永远没有把西班牙当做自己的家园。” 　　这在情感上无可厚非，但客观上却阻碍了华裔在当地的形象定位以及长远发展——如果侨居国认为你只是将其作为赚快钱的一个手段与目标，不能同声共气，不能谋求长远，又如何指望它以真正的诚意接纳你呢？中国的崛起已然触动了不少欧美人敏感的神经，你可以说他们借题发挥，或是自大与自卑心理作怪，但你要去他们的地盘，还试图用自己的观点去融合他们，遭到抵触，也是无可避免的事情。 　　加拿大的情况不至于此，但在经济话语权，社区事务参与度，族裔形象塑造上，仍然有很多沉重的话题——笔者愚见，同样是赚钱的事，另一移民主力军印巴裔，在迎合主流思路为自己获取政治资本与经济权益上，比华裔可是“狡猾”得多了。 　　身在异乡，但终究不能是异客的心态。对于移民潮及对外投资潮中前赴后继涌向海外的国人而言，倘若能更好地用居住国的语言和思维方式去表达见解和交流思想，才会真正成为侨居国发展的生力军和消除隐性歧视的正面典范。

进入2016年之后，多伦多和温哥华的房市并没有放缓的迹象。从一月份的数据来看，两地房市极有可能在今天春季迎来新的高潮。 然而，对于本国广大即将退休（或已经退休），准备“大屋换小屋”（downsize）的“婴儿潮”一代来说，房价涨得越猛，就越容易被一个问题困扰：我究竟应该现在就将房屋套现，还是再等等看，或许能获得更大的利益？ 同目前正处于动荡的股市形成鲜明对比，加拿大房市在过去的二十年里一直维持着上升的势头。在某些大城市，房市持续繁荣给“婴儿潮”一代的房主带来了大量的“意外之财”。 不过，正如股市会随着经济状况、企业盈利、商品价格和全球地缘政治等因素的变化而上下波动一样，房市也有其运行周期。目前，由于全球原油价格大跌重创阿省经济，当地的房市已呈现萧条，而全国大部分城市的房价虽然仍处于上升的趋势，但是增幅明显放缓，进入了“缓增长”阶段。多伦多和温哥华两个地方是特例，销量和房价仍在大幅上升，没有一丝下降的迹象。 在这个大趋势下，相信很多“婴儿潮”一代都会做出如下判断：如果住在其他地区，就赶快将房屋套现，而如果在多伦多和温哥华地区，就等等再看。 事情没有那么简单。 《环球邮报》近日的一篇专栏文章指出，是否将房屋套现，不仅仅取决于房市走势，还和很多其他因素有关。该报以前曾介绍过一个简单的“套现计算器”（点击进入），查看一些不同幅度的价格涨跌会怎样影响你的房屋价值，然后根据这个数据，用另一套问卷计算对你的财务状况产生何种影响（点击进入）。 总的说来，对于拥有养老金和充足退休储蓄金的人士，可以不着急将房屋套现，因为他们完全承受得起房市波动。只要他们觉得自己体力还足够打理那么大的房子，也不在乎每年缴那么多的地税、不在乎房屋套现的收益是否最大化，可以在任何时候考虑套现。 可是，很多房主并没有这么好的财务状况，他们需要一笔额外的资金来应对退休的各项开支。对于他们来说，2016年就是一个很好的套现时机。虽然现在套现可能会牺牲一部分未来收益，但却可以保护已有的收益。否则，一旦房市进入衰退期，那你就该做好至少再等10年再出手的准备了。 当然总有专家说，上市量短缺将导致多伦多房价持续飙升、不会下降，但是这不是实话。事实是：目前本国拥有房屋比例最高的人群是“婴儿潮”一代，他们的房屋迟早是要套现的。一旦大量的套现房屋上市，供求关系将立刻被缓解，而房价也会随之下跌。等到那个时候在出手，就来不及了。 文章最后指出，人们进行财务决策时，最容易犯的一个致命错误就是根据最近收益设定预期的回报。现在，你可能会认为房市看起来要比股市好很多，但是从长期来看并非如此。任何一个理财专业人士都会告诉你，如果想要投资，最理想的去处是股市，而不是房市。股票除了长期收益率高于房屋之外，套现起来也比房屋更加容易。 更何况，做为一个明智的投资者，绝不应该拿你手上所有的资产去赌房市会无止境的上涨，这无疑太危险了。

最近在大温备受谈论的楼市「摩货」行为，再遭英文传媒「炒起」。据列治文市一个患严重风湿病须住院治疗的男长者表示，他自己是这类房屋炒卖活动的受害者，因此他已找律师研究可否追究责任，同时也警告其他屋主，小心类似的房市「诈骗行为」。不过，被指涉及炒卖事件的地产公司就向传媒强调，所有交易均属合法买卖，不存在诈骗情形。   「摩货」是香港楼市特有用语，意即炒卖卖楼合约，由于第一个与卖家签订楼约的人叫「confirmor」(确认人)，香港人取该英文字的最后一个音「摩」来形容这种炒卖行为，而称「摩货」，其实概念类似股票投机市场的杠杆式买卖(炒卖「孖展」margin buying，即抛空)。   买家一个月转售 即赚10万元   据CTV电视台周四报道，该位卖楼的长者戴维斯(Jim Davis)指出，约于5年前，他以87万元出售自己的独立屋予一位自称桑尼(Sunny)的华裔男子。当时桑尼据称是New Lands Strategies公司董事。事后约1个月，他发现桑尼已经以97万元，再把他原来所售的物业转售，桑尼账面获利10万元。   该报道又说，除戴维斯以外，另有两位前屋住已经入禀法院，向桑尼追讨损失。而据入禀状提供资料显示，桑尼是目前担任新海岸地产公司(New Coast Realty)董事的Ze Yu Wu。而原来的New Lands Strategies则已于2015年关闭。   Ze Yu Wu周四以须要处理业务为由，没接受前往他公司采访的CTV电视台记者提问。  

温市储蓄信贷联盟(Vancity Credit Union)一项新报告显示，大温地区的独立屋价格，对于普通的年轻家庭而言，已经到达无法负担的水平；不过，柏文和城市屋，也不是计划生育的年轻家庭的最适合选择，因为此类物业一般只有1至2个睡房，3个睡房单位较少，生活空间也不能与独立屋相提并论。   该报告还指出，根据加拿大全国住屋标准，拥有3个睡房的寓所，最适合育有两个子女的家庭居住。问题是，截至2014年，在大温地区只有10%柏文和城市屋是3睡房单位。   地产经纪威尔逊(Faith Wilson)接受《温哥华太阳报》访问时表示，在大温的3睡房柏文和城市屋单位非常抢手，而价格也随之而上升，「坐底」要50万元以上。   威尔逊说，如果希望以100万元以下价格，在温市购买3睡房柏文或城市屋，选择并不多，只能在温东、马宝社区(Marpole)及卑诗大学(UBC)附近，找到一些建于1980至1990年代间的较旧物业。  

　　纽约市已成为加拿大一些退休金基金的主要投资市场。 　　市场人士表示，加拿大投资者去年南下纽约购买总值至少83亿美元的曼哈顿商业物业，几乎占了当地来自海外的资金的三分之一。这些人士指出，促成加拿大资金入市的原因之一，乃是当地租金升势持续，因此可以提供稳定的回报。 　　市场资料显示，去年第3季，曼哈顿中城区商厦每平方英呎的平均起租价已上涨至75美元。业界持有乐观的看法，估计加拿大资金涌入的势头应会在今年保持，原因是纽约市已经成为加拿大的退休金基金的主要投资市场。路透社报道称，大型物业资产管理公司Brookfield Property Group主席克拉克(Ric Clark)表示，该公司在曼哈顿的业务正在扩展的阶段。 　　地产服务公司Cushman & Wakefield高级执行董事佳德(Brian Kriter)亦表示，由于加拿大的投资者正寻求优质项目，因此可以预期会出现更多的大额交易。

看来多伦多和温哥华的房市终于要降温啦，TD银行最新报告指，加拿大这两个房市欢乐大派对今年将结束！！很多人都已经受不了这个派对的疯狂了。。。多伦多房价一年中上涨了14%，温哥华更是又飙涨了近20%，各大媒体都在讨论灰色炒房，推倒重建等房市中的热门话题。TD银行经济师Diana Petramala 表示，两地房市不会有大麻烦，但是也不会再这样继续发展下去。主要就是因为贷款利率的提升，今年多伦多及温哥华的房屋销售将有所降缓。一些银行自去年12月开始，已经提升了0.3%左右的贷款利率。专家表示，贷款利率的上涨无疑会使两地房产市场飙涨得以控制，今年预测多伦多房价升幅将会从去年的14%减至4%，温哥华则会从去年的近20%降至7%。到2017年，TD预测两地的房价会有所下降，其中温哥华的房价可能会有2%的下跌。但是因为其它种种原因，多伦多及温哥华的房市也不会有太大的回落，比如说：安省失业率上升大量人口开始流动，加币的下跌给海外买家创造更多机会等，银行报告指海外投资将会在房市中继续扮演重要的角色。3个不同的房产市场专家指，目前加拿大可以看到三种截然不同的房地产市场：繁荣（多伦多、温哥华），挣扎（阿省、萨省），稳定（加拿大其余地方）。就如在石油业昌盛的年代，阿省的人口始终没有增长，而且在未来几年将会看到太多的新屋拔地而起，卡尔加里的房价今年预计会有10%的跌幅，埃德蒙顿则预计会跌8%。加拿大相对比较稳定的地区房价及销量将会继续有适度的涨幅，而且对于贷款利率的的上升也不会有太多影响。加息或比预期更谨慎加拿大几个主要银行如CIBC、Royal Bank及TD都已经在近几个月上调了贷款利率，专家指，由于现今的股市似乎陷入长期低迷，美联储应该会对未来进一步的加息更为谨慎。在美联储最新公布的半年度货币政策证词中，美联储主席耶伦并没有明确排除三月加息的可能性。耶伦称，预计经济确保渐进加息，并重申加息路径将依据经济数据，同时也并不认为美联储会很快步入需要降息的地步。但也看到一些借贷机构仍然不遗余力的将利率降至历史新低点，比如说安省的Meridian Credit Union，上周就宣布推出低至1.69%的1年固定利率。

　　一位经验老道、从事旧房翻新重售的投资者，以20万元买下温尼伯一栋平房，交易过程中他谨慎再谨慎，按常规做足了功夫。然而人算不如天算，当交易最终完成后，买家才震惊地得知，由于前业主错误读取水表30年，读数与实际用水量存在巨大差额。而由此产生的8.7万元天价账单，依照市府附例则应由现业主承担。 　　86岁的Tom Kisiloski是温尼伯（Winnipeg）的一位原住民，他与儿子一起，从事买旧房翻新后再售，他们曾买卖过不下10栋房屋。2015年6月，Kisiloski以20万的价格买下一栋独立平房，购房时所有程序都按照正确的方式做足：他聘请了律师，确认卖家已支付了水电气等最终用量的账单。 　　30年读错表欠天价水费 　　然而，这宗按照常规进行的买卖很可能会转变为令他无法承担。温尼伯市政部门事后发现，在长达约30年的时间里，前业主没有准确读取水表，向水局汇报的也是错误的用水量，真实用量与之存在巨大差异。 　　市府职员表示，直至房屋买卖交易最终达成之后，他们才发现前业主报告的用水量出现问题。根据温尼伯市1978年制定的附例第210条，市府有权通过增加用水物业的地税这种方式收取水费，换句话说，水费账单并非跟随业主走，而是跟著物业走的。这意味著，任何未缴付的水费将被加到物业税上，在这宗个案中，就是这笔帐要算到Kisiloski的头上。 　　通常的房屋买卖，律师会在购房协议中包含一个条款，要求在房屋交易完成之前，所有账单均已付清。但是在这个案例中，Kisiloski称他买房时根本不知道此账单的存在。因此当他收到这张8.7万元的巨额水费账单时，感到震惊。Kisiloski的儿子Larry Kisiloski表示，他们并非新入行，已经认真做足了该做的工作，而市府对此应承担一定责任，因为他们应该更早地做出提示。尽管现在Kisiloski已经完成了房屋翻新改造，但他聘请的律师建议，在水账单未解决之前，暂缓房屋放售。 　　产权险保过去或未来产权缺陷 　　由于前业主的过失给现任业主带来困扰的案例时有所闻，有什么方法可以保障房屋买家的权益呢？加拿大最大的产权保险公司First Canadian Title在其Blog中谈到上述个案时表示，Kisliloski的遭遇并非罕见，无论是不正确的读表还是采取估算的方式，都存在最终账单与实际用量不符的危险。所幸的是，产权保险能够为购房者提供保障。产权保险不仅在未来发生产权缺陷时（例如产权欺诈）为业主提供保障，也覆盖购房之前就已经存在的缺陷。 　　多伦多律师刘学兵介绍，产权保险，英文名为Title Insurance，是买家要购买的一种保险。产权保险保的是产权的安全，是一个虚拟的概念，防止产权交接之前的瑕疵、防止房子上有过往的政府账单（如逾期未付的水电账单、特别征收的费用等）、过往的违法翻新装修（在施工时没有取得相应的许可证）等，都在此范围之内。更重要的是，预防产权被盗卖。刘学兵说，产权保险是一次性购买，有效期直到房子被卖掉。产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。 　　刘学兵表示，尽管安省律师公会告诫律师：应告诉客户买产权保险不是强制的，但是现实生活中，好像别无选择。贷款买房时，贷款银行无一例外要求有房屋保险和产权保险，否则不会放款；即使买家没有银行贷款，但是律师出于保护客户利益，减少调查费用和防止产权风险的原因，一般也要求客户购买产权保险。 　　前业主违规  产权保险可护身 　　2011年，Sudbury有所房子地基有缺陷，必须先把房屋提离地面，才能维修地基和地库地板。市府在物业卖出后发出维修令，保险公司Stewart Title主动向买主赔偿105,000元弥补损失，而该房屋当时的售价为110,100元。 　　另一宗个案，其索赔虽然没有这般顺利，但在法庭的支持下，购买了产权保险的买家最终避免了由于前业主违规装修遭致的损失。 　　该宗个案是这样的：Paul和Stefanie MacDonald于2006年购入其多伦多住所时，向Chicago Title购买了产权保险。7年后，他们才发现上一手业主是在未经许可的情况下将房子改装为开放式设计，在装修时拆掉了一堵承重墙，道致建筑物的二楼出现安全隐患。 　　多伦多市政府根据《建筑标准法》第15条下发修整不安全建筑物的命令。MacDonald夫妇根据他们投保的产权保险向Chicago Title Insurance Company索偿，要求保险公司赔偿他们为了执行市府的命令，安装二楼临时支架以及进行永久性维修的费用。 　　MacDonald夫妇的保险条文涵盖了在保单生效后会影响产权的风险清单，包括因为任何违规通知而道致的维修屋子费用。保单还涵盖如果产权不能在市场上出售，允许他人拒绝履行购买协议。 　　最初，Chicago Title以保单条文不涵盖他们的损失为由拒绝支付赔偿金，指保险政策“不打算保障与前业主有关的建筑缺陷”。2014年，MacDonald夫妇入禀高等法院，声称保单涵盖有关的风险，保险公司有义务向他们作出赔偿。 　　法官认为，即使被颁下纠正命令，MacDonald夫妇仍拥有有效的产权，因此市府工程令不属于保单所涵盖的风险。 　　9月份，MacDonald夫妇就此裁决向安省上诉法院的3人法官小组提出上诉，他们的辩护人Gavin Tighe说服法官搁置下级法院的裁决。去年年底，上诉庭裁决产权保险保单对保险公司具有约束力，须向客户作出赔偿。上诉法院还判MacDonald夫妇获得18,000元的上诉费，以及32,800元的原诉讼费用。 　　法官William Hourigan为上诉法院写判词时提醒，加拿大法院在诠释产权保险条文时必须要确保“消费者受到公平对待，他们的合理要求得到保护”。 　　在产权保险方面相当有经验的多伦多诉讼律师Michael Carlson表示，如果买家买入房屋后，市府才要求他维修，他便应该获得保险赔偿。他赞扬上诉法院的裁决是加拿大历史上最重要的产权保险案件。“法院对产权保险的诠释，对消费者有益。更重要的是，产权保险现在涵盖市府对不安全建筑物发出的整改命令。这是消费者的巨大胜利，这类市府工程令以往经常被一些保险公司拒绝索赔。” 　　Carlson指出，MacDonald夫妇的案件裁决，在产权保险对待修补危房费用的索赔要求上，标志著一个巨大的变化。

3成消费者料半年内屋价再升 四成持平 根据上周的调查﹐看好屋价短期之内走势的加拿大人略为减少﹐但预期屋价将会下跌的人的份额则连跌2周。 彭博与Nanos于上周进行的调查显示﹐相信邻域屋价在未来半年将会上升的人佔了31.58%﹐低过对上1周所录得的31.66%﹐但继续维持在今年累积的平均水平30.71%之上。上月中旬开始﹐这个指数曾连续2星期低于30%。根据这项每周进行1次的调查﹐同期间认为屋价不变的人数增加﹐至于看跌的人的份额则见微跌。 调查结果显示﹐相信屋价在短期内持平的受访者从1周前的43.82%上升至44.68%。上月中﹐持有相同看法的人曾高至46.28%。 另方面﹐上周佔了21.55%的受访者预期屋价将告回落。不过﹐值得一提的是﹐持有这样较为悲观看法的人已经连续第2周下降﹐合共减少了1.17个百分点。 资料显示﹐2008年至2016年间﹐认为本国屋价在半年内将会上升的指数平均是35.97%﹐与目前的水平相比﹐高出了4.39个百分点。 这项调查透过电话访问1,000名成年消费者﹐误差率是3.1个百分点。

　　国家银行估计，今年安省及卑诗省新屋动工蓬勃，应可以抵消诸如阿尔伯达省及沙斯卡寸旺省等产油地区疲弱所造成的影响。 　　根据国家银行经济及策略研究部的预测，今年全国的新屋动工量将会达到18万间左右。该银行高级经济师Krishen Rangasamy表示，12月份及1月份新屋动工量减少，分别只有173,000间及166,000间，有可能只是短暂性质的现象。这经济师解释，12月份住宅批则申请急升16.5%，反映出动工量可能会随之增加。不过，并非全部的建筑批则都会导致实际的施工。事实上，2015年已是连续第3年动工量少过建筑批则数目。 　　这名经济专家在简报则指出，去年的差额主要涉及卑诗省的多户住宅，但由于落成的库存及未被市场吸纳的共管公寓均维持在多年来的低位，所以有理由预期卑诗省的动工量将会追上建筑批则的数目。

　　下周，加拿大的购房者将发现与本周相比，他们不得不为同样的房屋支付更多的首付款，因为联邦政府去年12月宣布的贷款新政即将正式开始实行。不过，许多专家认为这项新规定对于房市火热的多伦多和温哥华的购房者而言，影响是非常有限的。 　　2015年12月，联邦政府宣布，加拿大抵押贷款及房产公司 CMHC 将对金额在50万至99.9万的贷款，收取10%的首付金。比之前的5%整整增加了1倍。 　　据悉，新的政策会将50万以上的房屋的首付款分开计算，50万以内的部分仍然维持首付5%，50万以上的部分则首付提升至10%。举例来说，如果购买了一间70万的房屋，首付款将由原先的3.5万增加至4.5万，因为50万部分首付5%再加上超出部分20万的10%。 　　联邦政府表示，购买50万以下的房屋则不会受新政策的影响，新政策将于2016年2月15日开始实施。 　　此外，对于那些首付款在20%以下的购房者，政府将最长还款日期从40年缩短至25年。 　　对此，财政部长 Bill Morneau 称：“我们希望营造一个好的环境，促进公平，保护所有的购房者。”他也表示说，不断攀升的房价是政府采取此措施的背后动因。 　　地产投资网络的高级分析师 Don Murra 认为，受该新政策影响最大的群体可能是首次购房者，尤其是多伦多和温哥华的首次购房者。这项新政策可能会使得这两个城市的部分预备购房的首次购房者选择暂时退出房地产市场。 　　多伦多的鸿利地产专家Kevin Wang则表示，他认为政府此项政策并不能达到控制多伦多房市的目的。因为目前的低利率以及加元贬值所带来的优势，使得购房本身是一笔赚钱的买卖。 　　Kevin称：“购房者在买房之前都会计算看是不是一笔好的投资，如果收益大于支出，那么人们就会继续买。政府增加的首付款并不能影响大多数人的买房决定。尤其是现在加币这么便宜的状况下，与之前加币与美元持平时候相比，利润已经增加了20%至30%，那么需求一定还会增加。” 　　而此项政策对于留学生来说更是没有任何的影响。因为留学生由于受到身份的限制，首付款远高于10%。所以对于那些为了孩子上学而在多伦多购房的家长来说，此项新政不会对他们的购房决定产生任何的影响。而目前的低利率和加币贬值，相反还会促进国内持有人民币和美金的人加大对加拿大的房地产投资。 　　上周三（2月3日），多伦多地产局发布了2016年1月的房地产市场报告。该报告显示，上月大多地区的房地产交易量为4,672，平均价格为63万1,092元，比去年同期上涨了约8.2%。 　　2016年1月，416地区的独立屋平均价格为106万1,789元，年均增长了11.6%；905地区的独立屋均价上涨了20.9%，增加至78万3,565元。

      大温区及大多伦多区出现的「摩货炒楼」(shadow flipping)情况各有不同，基本上两款都属合法。据地产业内人士称，大多区主要涉及购买柏文住宅单位楼花，但于交楼日前转手获取住宅升值的利润，但大温区较多发生地产经纪隐瞒卖家，在交楼前让买家暗中转手多次而获更多佣金的情况。该地产经纪很可能违反了地产局的专业操守规则，有机会被罚数千至1万元。 　　地产业人士表示，大温区近年于房屋转手时，地产经纪使用更多「转让条款」(assignment clause)情况，即是让买家于交楼日(closing date)前将房屋多次转手，地产经纪因而于出售同一间屋期间获数次佣金。  　举例说，地产经纪找到买家甲以250万元购买一间住宅，买家甲以280万元价转手给买家乙，买家乙以310万元转手给买家丙后才到交楼日。卖家蒙在鼓里，以为是卖给买家甲而获250万元减佣金。 　　买家甲及买家乙从中分别获得30万元利润，该名地产经纪则获得3次佣金。 　　买家甲及买家乙赚取的30万元，其中一半要报交入息税，但他们不用付土地转让税，因仍未接收住屋。 　　地产业人士指出，上述情况于大多区较少发生，但大多区较多发生在买家购买柏文住宅单位楼花，但于交楼日前转手获取住宅升值的利润。 　　安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，上述大温区有地产经纪隐瞒卖家，在交楼前让买家暗中转手多次而获两，3次佣金的情况，他暂时未有听闻过在大多区发生。 　　以安省的地产局规则，该名经纪是违反了专业操守，由于隐瞒卖家。倘若被查出，会至少被罚数千元。 　　他续称，至于买家在大多区购买柏文住宅单位楼花，但于交楼日前转手获取住宅升值的利润的情况，是完全合安省法规。现时差不多所有发展商都容许楼花买家在未交楼前转手，但要付3000至5000元手续费。 　　买家获得的利润之中，有一半要申报交入息税。 　　多伦多怀雅逊大学Ted Rogers商业管理学院副教授海德(Murtaza Haider)也认为，上述大温区有地产经纪隐瞒卖家，在交楼前让买家暗中转手多次的情况，在大多区较少发生。 　　他指「不良」地产经纪除隐瞒卖家多次转手外，也会尝试说服卖家以较市价低的售价出售，从而买家有空间在交楼前数次加价转手，故卖家要做足功课，调查其住屋的市价。 　　他续称，近年大多区较大温区有较多新建柏文住宅，故购买柏文住宅单位楼花，但于交楼日前转手获取住宅升值的利润的情况，较多在大多区发生。 　　他不同意政府插手推出新法去限制买家于交楼日前不准转手，但支持加强执行现有规则，严惩违规的地产经纪。 　　地产投资网络的高级分析家坎贝尔(Don Campbell)指该项「转让条款」应用于温市，多市，卡加利市，爱蒙顿市及差不多全国各市。但认为地产经纪隐瞒卖家，在交楼前让买家暗中转手多次而获两，3次佣金的情况甚少发生，对楼市的影响也甚微。 　　他认为，杜绝「摩货炒楼」也不会令大温区的楼市冷却，由于楼市也受低利率，外国人投资，大温区缺乏建屋土地等因素影响。

     大温地区出现「摩货」炒楼的问题，资深地产分析员表示，摩货炒楼只在一少撮独立屋上发生，又指柏文单位的楼价自2008年起，并没有明显增长，认为是年轻人的「上车」选择。 　　「地产投资网络」(Real Estate Investment Network)的分析员坎贝尔(Don Campbell)表示，摩货炒楼只反映在温哥华的少数独立屋上，只占整体楼市的少部分，强调摩货炒楼并没有发生在其他类型的房屋上，例如柏文和城市屋。 　　他说，假如将温哥华的楼市状况「抽丝剥茧」，仔细分析数据，便会发现柏文的楼价与2008年时的相距不大。他又指出，与1994年业主平均每个月的柏文贷款相比，现时的供款只是多了100元。 　　坎贝尔认为生活负担较高的市民，不应该考虑独立屋，因为这是价格迅速上涨的房屋类型。他又说，为了应对目前的楼市状况，有愈来愈多在婴儿潮出生的父母，在所拥有的独立屋旁边兴建「后巷屋」，再将独立屋售予子女，自己则搬入「后巷屋」居住，从而帮助子女置业。 　　坎贝尔说没有这个选择的年轻一代，则只好沿交通运输网络，例如即将通车的长青线(Evergreen Line)，搬到较远的地区居住。

相对于一些环太平洋城市﹐温哥华屋价比较便宜。 温哥华近年屋价飙升﹐幅度之大﹐今人咋舌。不过﹐根据丰业银行的1份报告﹐不论海外买家数目如何被低估﹐应当是强劲的美元在推动温哥华住宅价格冲天飞。 在国内以至国际的层面上﹐温哥华屋价都被视最难负担的地区之一。不过﹐丰业银行经济师Derek Holt及Dov Zigler则在环球经济研究报告中认为﹐对于使用美金的买家﹐温哥华的住宅其实颇为便宜。 加元匯率曾经升至与美元平算的水平﹐但目前已经回落了许多。这2名经济师表示﹐在过去的2年﹐美元与加元之间的匯率出现了自从金融危机以来的最大差距。 事实上﹐由于受到能源及其他商品价格持续下跌﹐以及加拿大低息刺激经济的政策的影响﹐现时加元兑美元正处于72美元的水平。 这2名专家在报告中指出﹐对于使用美元的买家来说﹐温哥华的屋价因此变得颇为容易负担﹐以致在过去2年﹐当地的屋价冲天飙升。 他们又强调﹐不论有关海外买家数目如何被低估﹐这可以证明美元势头目前是推动温哥华地产市场的因素。 另方面﹐根据该份报告﹐相对于一些适合比较的外国市场﹐在海外买家的眼中﹐温哥华的屋价也属较为便宜。 这2名经济专家利用来自国际机构的数据﹐从而比较去年第3季度多个城市以美元为单位的中位屋价﹐证明在受海外买家追捧的市场之中﹐温哥华屋价明显有一段距离。 他们表示﹐温哥华的楼市受到本土及亚太地区的基本因素的影响﹐所以与环太平洋地区的城市进行比较﹐属于适合的设定。 资料显示﹐若然与区内约20个城市相比﹐温哥华的中位屋价靠近高端位置。不过﹐他们表示﹐并非全部的城市的特性相若﹐又或者属于受海外买家欢迎的市场。 这些经济师举例称﹐如果只与香港﹑悉尼及叁藩市比较﹐温哥华的屋价变得颇为便宜。

　　在石油业萧条的持续重创下，阿省的一些房地产市场开始出现“断供潮”，当地银行不断接到“叮当邮件”(jingle mail)，这一现象已引起了联邦财政部的关注。 　　“叮当邮件”一词，源于2008年美国发生的次贷危机。当时房市泡沫破碎，房价大跳水，甚至低于贷款额，令房产变成了负资产。这个时候，买家会索性直接放弃房屋的所有权，将房子的钥匙主动寄给放贷人(银行)，表示从此以后放弃供房。由于打开信封，钥匙会“叮当”一声掉出，所以称为“叮当邮件”。 　　在北美，上一次“叮当邮件”大规模出现，是在2008年美国发生的次贷危机的时候。在加拿大，上第一次出现“叮当邮件”，还是在上个世纪80年代。因此，此番阿省再度出现“叮当邮件”，立刻引起了联邦和业内的关注：当地的房市已经危险到这个地步了吗? 　　据CBC报道，目前出现“叮当邮件”的阿省城市有两个，分别是麦穆里堡(Fort McMurray)和大草原市(Grande Prairie)。两者都是能源产业重镇，前两年原油行情火热，这两个城市吸引了来自全国各地的工人定居，但是随着原油业的萧条，人们开始逃离，而房价也随之下挫。 　　据麦穆里堡房地产部门的数据显示，去年12月当地公寓单元的价格为20.73万元，较前年同期的38.73万元跳水了46%;而镇屋的价格为36.28万元，年同比下降了11%。很多前两年购房的人们发现，现在其房产的市面价格竟然比贷款额还高，于是放弃供款、将钥匙交给银行就成了最实用的选择。 　　在阿省，业主只要首付超过了20%，就可以免于被银行追索房贷。断供的房主只要交出房产，就可以不用承担任何责任。加拿大其他地区，放贷方可以将违约的业主告上法庭，追讨损失，甚至可以要求法庭查封业主的其他资产，如RRSP、汽车，或者扣押其薪水。 　　令业内欣慰的是，“叮当邮件”尚未蔓延至全国其他地区，甚至在阿省的大城市，由于平均售价跌幅不大，所以类似的情况也并不多。 　　该省的一位破产信托人阿尔杰(Bruce Alger)透露，就他所了结的情况，目前在阿省的经济中心卡尔加里市，只有一起“叮当邮件”，正是由他接手处理的，没有听说还有其他的案子。 　　他说，当房价从从峰位下跌20%时，“叮当邮件”便会出现。现在在阿省的两个最大的城市(卡尔加里和埃德蒙顿)，房地产销量虽然大幅收缩，但是房价尚没有太大的下降。 　　就全国来看，房贷所占房产价值的比例也处于较为健康的水平。以去年秋季的数据为例，本国业主房产净资产比率是71%。若以一幢一百万元的房子而言，就有71万是净资产，29万是负债。 　　在大多伦多地区，上月平均房价为63万，其中净资产平均约为44.8万元。这一份额比2014年低，但却远高过2013年(该年净资产份额仅66%)。 　　加拿大按揭专业人员协会(Mortgage Professionals Canada)的调查则显示，2014年全国有974万名业主，只有1%的人是负资产，3%的人所持资产净值少于房价的一成，而高达845万人的房产净值占了房价25%或以上。

  　　加拿大税务局（CRA）关注将楼宇多番转手买卖的业主是否有如实报税，以及是否有缴交相关的税款。该局表示，自去年4月，已审核及重新评核41宗个案，并向这些业主征收100万元税款，又向13宗发出总值75万元的重大疏忽罚款。CRA称正追查另外128宗个案，估计当中数十宗可能面对更高昂的税务帐单。 　　卑诗新民主党（NDP）温哥华－格雷岬（Vancouver-Point Grey）选区省议员兼房屋政策评论员尹大卫（David Eby）声称，有大温区的地产经纪，透过多次转售的方式，意图推高物业楼价，从中抽取佣金之外，还可以逃避缴付物业转让税及资本增值税等相关政府税款。 　　据CTV报道，CRA称已关注这情况，以及正追查百多个涉及逃税个案。卑诗省房地产议会（The Real Estate Council of British Columbia，RECBC）将成立咨询委员会，调查「影子转售」（Shadow flipping）指控，所谓「影子转售」，是指在楼房买卖交易完成之前，将买卖合约转手多次。由于转手未有上报，故此未有记录在案，令政府损失大量税款收入。 相关阅读： 温哥华楼市为啥疯涨？他们开始查内鬼！ 大温哥华368幢独立屋 两年内转手两次

  对于卑诗新民主党（NDP）质疑有地产经纪操控楼价从中牟利，大温哥华地产局（The Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV）周二表示，在房屋交易完成之前，经纪如果把房屋转售给其他买家，应要向卖家公开资料。   据Global电视报道，REBGV总裁麦克劳德（Darcy McLeod）表示，经纪把讯息公开不只是一种期望，而是规则。他说：「我们希望大家遵守规则，保护公众利益。」   麦克劳德指出，依据规定，在交易完成之前，经纪如果购入为自己所用或打算转售，都必须披露讯息和预期转售所获利润。   另一方面，卑诗新民主党不赞成有关省府委任省地产监督（Superintendent of Real Estate）罗杰斯（Carolyn Rogers）会同RECBC成立顾问小组展开调查工作。NDP党领贺谨(John Horgan)周二在中文传媒电话会议上表示，他不赞成由RECBC调查其所属会员，应由独立机构调查。   而NDP房屋政策评论员尹大卫（David Eby）则主张，由卑诗申诉专员或委任退休法官进行独立调查。 面对大温高涨房价，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）周二再次呼吁省府考虑开徵房屋投机税(speculation tax)，遏止楼价飙升。

温哥华一名单亲妈妈2013年底结识一名华裔地产经纪，随后被经纪怂恿购买一幢本那比的百万大宅，不料却堕入诈骗陷阱。 女事主在付出10万元后发现受骗报警求助，当局随即展开调查并将经纪钉牌，最后同意对女事主做出近7万元的赔偿。 《省报》报道，根据卑诗地产局(BCREC)的文件显示，受害单亲妈妈原本在温哥华的柏文居住，於2013年认识华裔地产经纪万大正(Dacheng Damon Wan，译音)，随后听取万大正的建议购入本那比一间百万大宅，以便与她女儿及退休双亲同住。 当事主准备出价时，她的按揭申请却因收入不足而遭银行拒绝。她将情况告知万，万正则称自己的「好友」达纳尼(Ayaz Dhanani)可以帮忙，并且介绍达纳尼是一名百万富翁，也是协助完成多项房产交易的专业按揭经纪。 三人於2014年1月23日在温市中心一间高级酒店附设的餐厅会面，之后第二次会晤时，达纳尼告知可以帮事主拿到75万元的按揭，并让事主原有的柏文单位按揭再次融资，但需要事主去指定银行开户，然后开具一张10万元的银行本票。事主提供10万元本票后，万随即将钱存入自己的银行帐户。 女事主事后发现根本没有按揭，立即通报卑诗金融机构委员会(FICOM)及温哥华市警局，温市警也发现达纳尼其实是一名警方熟悉的诈骗犯。金融机构委员会深入追查后发现，这10万元随后被换成美元，由万大正、达纳尼、还有另外一人瓜分。 卑诗地产局随后展开赔偿聆讯，最后於2014年10月，决定赔偿女事主66,570元因万大正而造成的损失。 卑诗检控当局在将万大正的银行户口扣押后，已经将其中33,429元赔偿给这名女事主。 万大正已经在卑诗金融机构委员会展开调查后，於2014年4月遭到卑诗地产局撤销经纪牌照，并与达纳尼一起在去年9月遭到起诉。 女事主则拒绝向传媒透露姓名，并称自己已经对人失去信任，而且觉得很丢脸。  

温哥华的房地产是否需要冷却？有经济学家指出，加拿大现时的住宅投资(Residential Investment)占本国生产总值(GDP)约7%，认为按目前本国贸易放缓情况，房地产投资步伐也应该冷却，否则会造成金融不稳定。不过，他建议政府拟订政策之前，须先收集数据，搞清楚房地产炽热是外国资金还是本地市场导致，推出的政策才可以对症下药。   加拿大汇丰银行（HSBC Canada）首席经济学家沃特（David Watt），周二出席温哥华港加商会(HKCBA)在温哥华一家酒店举行的午餐会时称，现时很多人认为温市房地产过热，只是外国资金或中国投资者造成，他担心这种想法会令人忽视本土造成房地产过热的其他原因，也使人错以为既由外国资金造成，我们就无能为力。   沃特称，根据统计数据，在楼价不断攀升的同时，越来越多业主采用无担保按揭(uninsured mortgage，即业主要付出超过2成首期)，而无担保按揭将在今年年底将超越有担保按揭(insured mortgage)，他认为这会增加金融系统的不稳定性。   沃特接受《星岛日报》记者访问时称：「我们要追查，这些业主付出的两成首期，是来自何处，向亲友或家人借贷，又或者是从一些小型或未被监管的借贷机构借来？」沃特称，如果是后者，对金融系统造成的危机将会增大。他虽然相信本国不会发生像2008年美国的次按危机，但认为政府应该出手干预，以纠正市场。不过，他认为政府应先收集数据，调查究竟有多少外国资金流进本国房地产市场，因为掌握数据之后，才能够对症下药。   出席同一场合的加拿大汇丰银行主席兼行政总裁斯图尔特(Sandra Stuart)，则前瞻今年本国及世界的经济发展。她认为本国经济仍面对不少挑战，包括油价下跌及汇率疲弱等，今年加国生产总值增长估计是1.6%，明年则是1.9%。她又预测加置银行加息的步伐将会是适中。   香港经贸办事处驻加西首席专员袁黄洁玲、温哥华港加商会主席吉本斯(Paul Gibbons)等政商界代表出席午餐会。  

　　丰业银行的经济学家比较国际大城市的楼价发现，加元低令以美元计算的大温楼价大幅下跌，而大温楼价在太平洋沿岸城市当中只能排到第六位，香港则排到第四位。经济学家认为，由于对持有美元的投资者来说，大温楼价算是便宜的，预期大温楼市仍将吸引许多拥有美元的人士前来投资。 　　《Financial Post》报道指出，大温楼市上月销售较前一年增加32%，独立屋价格逐渐200万加元的大关迈进，令愈来愈多本地人担心，以后可能会买不起房子。但看在外国买家的眼里，大温楼价若换算成美元，不仅未上涨，反而还下跌。 　　报道引用加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的计算，指目前外国买家占大温柏文买卖的3.5%，较2014年的2.3%增加。对此，丰业银行经济研究部门Scotiabank Economics的副总裁霍尔特(Derek Holt)认为数字不可思议的低，比例应该高得多，方可解释为何在工资停滞、经济活动也缓慢的加拿大，楼市销售能价量大幅上涨。 　　他指出，大温地产受外国投资的带动是不争的事实，而外国买家主要持有美元，近来美元强势，加元下跌令他们眼中的大温楼价不仅没上涨，反而出现大幅下跌，从而更具投资潜力。 　　他分析，大温楼价中间价的以美元计算，从2011年至今其实在下跌，而且随着加元贬值，下跌的趋势即更明显。霍尔特说，加元下跌的结果，令大温楼价仍是几个城市当中较容易负担的。 　　根据比较，沿太平洋的城市当中以美国圣荷西楼价最高，中间楼价接近100万美元，其次是三藩市、澳洲悉尼、香港及美国圣地亚哥，温哥华中间楼价不到60万美元，则只排到第六位。 　　在亚洲楼价较贵的城市例如东京，楼价排在19个城市的末二位，大坂则是倒数第一位。

  　平均来说，去年秋季期间，本国业主房产净资产比率是71%。换句话说，每1,000元房屋价值，净产值达到710元，余下的290元是贷款。 　　根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的最新资料，上月平均屋价已升至稍逾63万元。若以这个综合各类住宅的均价计算，大多伦多地区业主在房产上的净资产平均约448,000元。这个房产净值份额比2014年为低，但却远高过2013年。 　　房贷业调查的资料显示，2014年秋季，全国业主的平均房产净值是74%，比去年高出3个百分点，但2013年秋季，这份额只是66%，也就是说，每1,000元的屋价，净资产只，660元，余下的大约340元属于债务。 　　加拿大按揭专业人员协会(MPC)去年10月进行调查，结果发现全国业主为数974万名，当中有845万人的房产净值，了屋价25%或以上，而净值少于一成的业主只，3%，亦即不足30万人。调查结果显示，全国业主主要居所的屋价估计合共4.23兆元，相关的房贷及房屋净值信用额度估计达到1.22兆元，由此可见，至2015年秋季，全国业主在住所方面的资产净值已经超过3兆元。 　　根据调查结果，2011年至2015年约有350万人置业，当中有76%的净资产至少达到25%。 　　目前不少买家都会支付20%的首期，所以这些近年置业的人士当中，，了四成的房产净值已经介于25%至50%以下的幅度。此外，在这批为数350万名业主当中，，了14%的房产净值达到100%。 　　值得一提的是，今次的调查亦显示，去年秋季期间，1%的业主属于负资产，若以业主总人数974万人计算，大概约有97,400人。 　　大致上来说，负资产业主的份额持平。根据该房贷业组织的调查，2014年也有1%的业主属于负资产。 　　今次的调查透过网上进行，共访问2,001人，当中正在供楼的业主，58%，不用供楼的份额则有22%，而余下的是租客或与家人同住并且不用负责供楼或租金的人士，所，的份额依次是16%及4%。

　　有民众不满预算案没有照顾基层，在市政厅外示威。Twitter 　　多伦多市长庄德利（John Tory）的行政委员会（executive committee）昨日通过提高物业税增加1.3%，与通胀率相同。市府经理华莱士（Peter Wallace）警告，这个幅度的加幅不能令市政府持续运作，并预料前路「风云密布」。有民众不满市府没有帮助基层，在市政厅外示威。 　　市议会最快下周就预算案进行辩论及决议，Peter Wallace说：「如果我们作出恰当的决定，就不会出现危机的情况，我们就不会陷入困难，但是现在我们面临挑战了。」 　　5年后物业税累升至2.5% 　　据CityNews报道，副市长Denzil Minnan Wong也同意Wallace的看法：「我们一直未有致力提高效率和储备，未有进行相关讨论，我认为应该在预算案通过后立即进行讨论。」 　　据NewsTalk1010指，若加1.3%物业税获市政府通过，由明年起户主的物业税额外增加0.5%，平均要多付13元税。到5年后物业税会累升至增加2.5%后，平均要多付65元税。有民众在市政厅外示威，不满市府的预算案未能协助贫穷人士。有示威者指，市府需要有7,500万新开支，但预算委员会共只通过少量开支方案。