地产

　　大温地产局(REBGV)公布上月楼市数据，成交宗数较去年同期增加40.1%，较十年平均水平多46.2%，是纪录以来第二高的11月。大温平均屋价则为75.2万，较去年同期上升17.8%。 　　大温地产局公布的最新数据显示，今年11月大温地区经中央放盘系统(MLS)成交的房屋共有3,524间，较去年11月的2,516宗成交增加超过4成，但与今年10月的3,646宗相比，则微跌3.3%。 　　在新放盘独立屋数目方面，大温在11月共有3,392个新放盘，较去年同期的3,016个增加12.5%，而中央放盘的物业总数，则增至8,096宗，与去年同期相比减少35% ，而与今年10月比则少15.4%。 　　根据昨日公布的数字，今年11月大温地区的平均屋价为752,500元，比去年同期上升17.8%。其中独立屋的价格较去年同期升22.6%至122.63万元；公寓的升幅为14%，报43.5万。 　　大温地产局总裁麦克劳德(Darcy McLeod)认为，大温楼市的需求仍然强劲。他指出，11月一般都是本地楼市最平淡的一个月，但今年的情况不一样。房屋销售与放盘的比例达44%，是9年来最高的11月。  

　　根据路透社针对加国房市做的一项最新调查，在21名市场分析师当中，有13人认为，在未来数年中，房市将拖累加国经济。 　　认为房市可能拖累加国经济的专家称，本地房价持续上扬，许多家庭所负担的房贷金额提高，换房将会减少，特别是例如亚省那些受到油价下滑影响的地区;加拿大汇丰银行分析师瓦特(David Watt)表示，房市与相关投资是带动经济的重要因素之一，不过投资金额已经过高，应无法持续。 　　路透社同时就房价询问，尽管多数分析师认为房市可能拖累加国经济，但他们依然相信今年本国房价将会上扬5.5%，此一数据比8月份调查的5.2%还要更高。这些市场分析师亦就明年及2017年之房价成长率做出预测，增长率分别为2.0%与1.5%。接受访问的市场人士中仅有三分之一认为，2017年可能出现房价修正现象。 　　这份调查也发现，多数分析师认为刚上任的自由党政府，将不会采取任何抑制房价的措施，明年的新建单位数依旧呈现稳定上升，预计将会落在18万个单位左右。穆迪分析公司的分析师伟斯(John Weis)说，新政府应会持续关注房市状况，也应会先观察美国联准会采取升息措施所带来的影响。

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      目前温哥华租房空屋率极低，许多出租用的物业变得十分抢手，Avison Young地产公司温哥华市场负责人葛瑞尔(Rob Greer)说，目前有越来越多的婴儿潮世代民众，开始将名下的独立屋卖出，转而将所得投资在小型出租用途的多单位住宅。 　　葛瑞尔指出，该公司只要有这类物业挂牌求售时，都会接到这类买家的询问电话，他们希望将物业内最好的单位留给自己居住，然后将其余的十多个单位出租给他人，除了收租之外，这类出租用途的物业也十分具有增值潜力。 　　葛瑞尔提到，目前在温西一般独立屋价值已超过270万元，价格上与大温近郊的小型出租物业相当，再加上许多租客在房价高涨影响下已无力购屋，所以间接保证购买出租物业的房东，不需担心房子没人承租的问题。她说，多单位出租住宅的价格亦水涨船高，许多过去长期持有这类物业的房东，目前都开始趁高价卖出名下的此类物业。

　    根据路透社针对加国房市做的一项最新调查，在21名市场分析师当中，有13人认为，在未来数年中，房市将拖累加国经济。 　　认为房市可能拖累加国经济的专家称，本地房价持续上扬，许多家庭所负担的房贷金额提高，换房将会减少，特别是例如亚省那些受到油价下滑影响的地区;加拿大汇丰银行分析师瓦特(David Watt)表示，房市与相关投资是带动经济的重要因素之一，不过投资金额已经过高，应无法持续。 　　路透社同时就房价询问，尽管多数分析师认为房市可能拖累加国经济，但他们依然相信今年本国房价将会上扬5.5%，此一数据比8月份调查的5.2%还要更高。这些市场分析师亦就明年及2017年之房价成长率做出预测，增长率分别为2.0%与1.5%。接受访问的市场人士中仅有三分之一认为，2017年可能出现房价修正现象。  　　这份调查也发现，多数分析师认为刚上任的自由党政府，将不会采取任何抑制房价的措施，明年的新建单位数依旧呈现稳定上升，预计将会落在18万个单位左右。穆迪分析公司的分析师伟斯(John Weis)说，新政府应会持续关注房市状况，也应会先观察美国联准会采取升息措施所带来的影响。

　　一份最近公开的联邦政府文件显示，加拿大银行业者协会(Canadian Bankers Association)曾警告前联邦保守党政府，如果要求民间银行承诺更多与房贷有关的风险，有可能损害消费者利益和加国金融体系的稳定性。 　　这个代表银行利益的组织在致联邦政府属下的加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)、日期为2014年8月6日的公函中说∶「在CMHC寻找减轻联邦政府所冒房地产市场的风险方式之时，我们要求确保任何房地产市场金融制度的改变，都必须在充分理解这样的改变将对房市及房贷市场产生何种影响的情形下进行。」 　　当向银行借房　时，如果购屋首付不到总价的20%，便必须向CMHC或者其它的民营房贷保险公司购买房贷违约保险(mortgage default insurance)，使银行可在万一借贷者无力偿付房贷时，可由CMHC等房贷保险业者那里得到赔偿。 　　尽管CMHC和其它民营房贷保险公司都自给自足，透过收取保费维持营运，但所有房贷违约保险都得到联邦政府担保。这意味着一旦爆发生房地产市场崩溃危机，加国纳税人会蒙受巨大经济损失。 　　前联邦保守党政府，从首任联邦财政部长费拉逖到接任的奥利弗，都一直致力于逐渐减少加国纳税人在住宅性房地产市场上承担的风险，奥利佛去年底重申，联邦政府不应用纳税人的钱，为援救加拿大的房地产市场采取任何保护性措施。奥利佛设想逐渐缩小CMHC发挥的作用，并让这个联邦政府机构最终完全煺出房贷保险服务，以规避潜在的风险。当时研议过的一个取代方法为，迫使银行为房贷违约索赔承担一笔自付额(deductible)。 　　现在已经「改朝换代」，不知道联邦自由党政府是否还继续追求缩小CMHC在加国房地产市场中扮演的角色。 　　联邦财政部发言人巴纳比说，经济合作发展组织(OECD)和国际货币基金组织(IMF)都建议，CMHC应该缩小其房贷保险理赔比率，以免万一房地产市场泡沫破裂令纳税人蒙受重大损失。他在电子邮件中继续说∶「根据这样的建议，财政部已经初步研究如何与房贷发放者分担风险的架构。」 　　但加拿大银行业者协会在其信函中告诫，采用要求银行为房贷违约索赔承担一笔自付额的方式，可能导致房贷利率升高，而且联邦政府最好仔细评估这麽做是否会妨碍CMHC执行其稳定金融体系的职能。 　　该公函进一步指出，CMHC在上次金融危机中发挥了稳定加国金融体系稳定的作用，如果贸然改变，有可能将来再发生金融危机时，CMHC无法再起同样的作用。

　　新世纪世代(millennials即目前25至34岁的人)真的前程很糟糕吗?根据多伦多道明银行(TD Bank)1日公布的研究报告，新世纪世代前途光明，至少和美国的同世代人相比是这样。 　　道明银行研究发现，在加拿大新世纪世代中，一半人已经拥有自己的住宅，他们背负的学生债务较轻，受到2008~09年经济危机的损害也较小。 　　由该行经济师卡兰西和帕崔玛拉撰写的研究报告写道：“新世纪世代时常被说成面对严峻劳工市场和难以拥有自己住宅的一代，尽管他们是有史以来接受了最好教育的一代。可是，加拿大的新世纪世代的实际经济条件，远比外界通常认为的好很多。”  　　以拥有自己的住宅比率为例，加拿大新世纪世代比以前各世代更早拥有属于自己的住宅。在2015年，他们拥有自宅率达到50%，高于他们父母世代在他们年纪时的43%，高于美国同世代的36%。 　　两位经济学家指出：“因为房价是家庭年收入的大约六倍，拥有自宅是加拿大大多数家庭了不起的成就。” 　　对加拿大新世纪世代很有帮助的一项因素，是他们毕业时欠下的学生债务较少。2013年在美国，大学生毕业时积欠的学生贷款平均余额为2万7000美元，而2012年在加拿大平均为1万6000元。 　　加拿大新世纪世代成功的另一项因素，他们很快从2008~09年经济危机构成的冲击中恢复过来。两位经济学家发现，在上次经济衰退期间，在失去工作中的人中，70%是加拿大的新世纪世代，50%为美国的同世代人，但加拿大就业市场复苏更快。今年9月，在25至34岁者中，失业率为6.7%，比他们父母世代在1980年代时的失业率低4个百分点，甚至低于全加平均失业率7%。 　　在收入方面，即使计入通货膨胀因素，加拿大新世纪世代的收入也比他们父母辈在30年前高得多，但其中最大的不同是现在青年一代家庭夫妻都外出工作。计入通膨因素后，新世纪世代家庭收入比上一代1965至1980年代出生者家庭高16%。 　　这已不是第一项打破“新世纪世代前途渺茫和贫穷”迷思的研究报告，满银经济研究所( BMO Economics)去年公布的研究报告同样显示，加拿大年轻一代，特别是25至34岁年龄段的青年人，平均而言，比他们父母在同样的年龄时富有。 　　满银的研究运用和分析加拿大统计局及其他机构的统计数据后得出的结论为，在2011年，新世纪世代的中位数收入为3万4700元，而30年前他们的父母辈的中位数收入是3万3900元(已将通膨因素考量在内)，相当于购买力增加2%。

发展商承诺130尺高楼设25长者廉屋   温哥华市有发展商计划在华埠兴建一幢高13层的大厦，引起社区争议。发展商指，该计划会提供25间长者廉租单位，等同为当地注入700万元。但有华埠社团认为不能向钱看，否则就是出卖华埠。还有温市议员表示，市府职员暂时仍没有对该计划作出任何建议。   发展商Beedie Living向温市府申请更改土地用途，在华埠奇化街(Keefer St.)105号，兴建一幢高13层、有127个单位的大厦计划。该地目前是华埠纪念碑旁的停车场。而该大楼的高度也引起关注。   等同为社区注入700万元   据Beedie Living副总裁拉菲（Houtan Rafii）周二接受《星岛日报》记者访问时表示，目前该大楼的计划为，在高度120尺不变的情况下，把25间单位用作非牟利机构经营的长者廉租单位，他说：「这相当于为当地社区注入700万元，但这只能在现行计划下才能够实现。」   拉菲称，尊重华社文化和传统，而该计划并非拆除任何当地的建筑，而是善用停车场的空间。他说：「我们认为这一工程对华埠复兴贡献巨大。目前还考虑在该大厦内修建面积1,000平方尺的长者文化中心，为长者提供休闲娱乐。」   「一旦考虑到钱，就是出卖华埠」   不过，温哥华中华会馆理事长朱展伦表示，不能只是向钱看，他说：「我们有100多个侨团，部分人认为一旦考虑到钱，不管数目多少，都是对华埠的一种出卖。」他还认为，是否振兴华埠，与大楼的高度没有关联，   朱展伦称：「多出30尺就能够振兴华埠吗？很难说，但可以肯定的是，高出的部分一定会给发展商带来更多利润。」他表示，包括中华会馆、洪门等华埠传统建筑的高度都不超过90尺，超过这一高度就与既有的建筑风格难以一致。   温哥华市议员郑文宇表示，市府职员暂没有对该计划作出建议，但他承认，目前就此机会已听到不同意见，他说：「有人认为这里除了公园甚麽都不应该建，但也有人称，更多商业住宅发展计划，会带动华埠经济。」    

据一项最新调查结果发现，在楼价高企的带动下，加国1980年至2000年出生的千禧世代，资产净值远超美国，已置业的比例较高，就业率也同时超越美国。   千禧世代平均身家15.5万   加拿大《赫芬顿邮报》报道，道明银行（TD Bank）经济师卡兰丝（Beata Caranci）和珀拉玛娜（Diana Petramala）的研究指出，加国有逾半千禧世代已经拥有个人物业，比例不但是破纪录新高，而且比他们父母年轻时还要高，但美国的相关比例只有36%。   在资产净值（net worth）方面，加国千禧世代平均拥有15.5万元，即大约11.6万美元，金额是父母年轻时的一倍，而美国的只有75,500美元。   但研究同时也指出，加拿大千禧世代的资产净值较高，主要源于加国的楼价长期高企，因此千禧世代的负债数目也相对较高，平均楼按余额为21万元，即大约15.7万美元。   至于美国千禧世代的平均楼按余额，则只有14.2万美元。   楼价高企 房贷负担也较重   研究指出，当楼价出现调整时，这批千禧世代也容易受到影响。   而就业率方面，加国25岁至34岁的就业率，整体比例和妇女就业比例，均远高于美国。   研究人员认为，这可能与加国育婴假期，由10星期延长至35星期有关。    

　　   　　监视系统厂商Avigilon近日以4200万元的价格，购入位于温市中心罗伯逊街（Robson St.）夹西摩街（Seymour St.）的旧研科大楼，交易目前已经完成，未来该公司计划将总部迁往楼内。 　　在研科花园大楼（Telus Garden）完工之后，研科已将温市中心总部迁往新大楼，原本的九层大楼空出，Avigilon执行长费南德兹（Alexander Fernandes）表示，能购入旧研科大楼感到十分开心，在他们将公司总部迁入前，预计会对大楼进行翻新。 　　负责此销售案的世邦魏理仕资深副总裁尼尔森（Kevin Nelson）认为，Avigilon的搬迁，对于本地的经济发展将会有所帮助。

　　本周一（11月31日），加拿大按揭及房屋公司（CMHC）执行总裁Evan Siddall称，如果油价跌至35美元并延续5年，会导致失业率上升至12.5%，国内房市崩塌，房价陡降26%。更为极端的情况是出现全球性的通货紧缩，可能是使得加拿大房价下跌44%。 　　今年10月，加拿大的房价与去年相比增长了约6%。Siddal还称，尽管他并不认为这两种情况一定会发生，但是这确实是目前该机构正在评测的加拿大房地产市场可能存在的威胁。 　　Siddal称，除了未来两年利率上调的预期之外，对房地产市场影响更大的两个因素其实是石油价格波动和失业率的升高。根据该机构预测，未来两年影响加拿大房价的最主要的国内因素是石油价格的持续下跌。  　　与一年前比，今年的石油价格已经下跌了50%，这迫使加拿大的石油公司收紧了投资，削减公司员工，使得各产油省份的经济受到重创。许多分析家都预测明年石油价格将会上涨，但是也有部分人对此持有悲观的态度。 　　根据目前CMHC的预估，虽然阿尔伯塔省的经济下跌，但安省和B.C.省的经济则出现了上涨，二者已经互相抵消。尽管低原油价格导致加拿大经济出现了连续两个季度的负增长，但是失业的减少以及低利率则仍然在支撑着整个房地产行业。 　　此外，高失业率也影响加拿大房地产市场的重要因素之一。因为在失业状态下，人们往往会更快地出售房屋，无法偿还银行的贷款。加拿大家庭目前居高不下的债务都使得他们在房价波动面前显得格外的脆弱。 　　根据CMHC最新的2016年和2017年房地产市场预测显示，明年全国房屋均价在42万至46.6万之间，增幅在-0.4%至6.5%之间；2017年则增长至42.4万至47.5万之间，增幅在-4.3%只7.1%之间。 　　其中安省在明年的房屋均价在43.5万至51.3万之间，2017年房价在41万至55.1万之间。对较便宜的房屋需求量上升，尤其是在安省的西南部以及GTA地区。预计2016年多伦多市的均价约为63.6万，仅涨4%，2017年涨至65万。温哥华2016年均价预计为91.4万，2017年增至93.3万。 　　CMHC还称，除去石油价格的消极影响，中国经济的衰退也可能会对加拿大房市产生难以预估的影响，但是未来美国经济的复苏则将对加拿大经济有促进作用。  

温市试验后巷建柏文 最高6层 单位面积千尺 温市政府已批出，位于卡德罗街1071号的「后巷柏文」(红箭头)设计图。(市中心西端社区协会网站图片) 温哥华市政府为了提高住屋可负担性而推行的「后巷屋」(Laneway Houses)计划，将进入新阶段，市府在市中心西端(West End)进行「后巷柏文」(Laneway Apartments)试验性计划，在后巷兴建密度更高的柏文，目前已批出4项申请，落成后将提供47个单位。 市议员郑文宇表示市政府要善用空馀土地，增加房屋供应量和可负担性，他更估计「后巷柏文」租金可能会比「后巷屋」低。已批出的4个「后巷柏文」项目，位于纳尔逊街(Nelson St.)、高莫斯街(Comox St.)和卡德罗街(Cardero St.) 一带，将会兴建小型柏文住宅，一共47个单位。而市政府将会批出更多项目，目标一共增加1000个单位，当中一半需要是两房或三房单位。 根据市府规定，「后巷柏文」的楼层高度会有一定限制，在独立屋旁边兴建的「后巷柏文」只可到两到4层，而在大厦旁边的则可以最多盖6层，而单位面积则由350平方尺的开放式至1000平方尺的3房单位不等。 温市议员郑文宇表示，「后巷屋」推出后十分受欢迎，显示这类型小型房屋的需求量很高，因此将计划进一步扩大。他说「后巷柏文」现阶段只会在市中心西端试行，被问到在后巷兴建柏文会否过于挤迫，郑文宇解释市政府批出的地方都是后巷的空馀土地，例如使用率偏低的停车场、临时垃圾站等，他认为市政府应该更善用土地，增加市内房屋供应。 温哥华市政府城市规划署理经理Jane Pickering表示，市中心西端不少后巷的阔度达10米，与一般行车马路相若，因此是「后巷柏文」试验计划的理想选址。他说虽然柏文落成后后巷会缩窄至6米，但发展方会同时美化街道，一改后巷幽暗僻静的印象。 温市政府当初推行「后巷屋」计划时，其中一个目的是提高市内住屋的可负担性。但是，本报记者到租屋网站查看，发现部分「后巷屋」的租金并不便宜，其中一间位于甘比街(Cambie St.)的全新两房「后巷屋」，月租高达2500元。 郑文宇表示，「后巷屋」的租金是视乎地点而定，在一些环境较好、邻近车站的「后巷屋」，租金可能会较高。但是他说，他妹妹在位于纳奈莫街(Nanaimo St.)的房屋后面盖了一间两层一房「后巷屋」，租金只是1200元，相信温市东区的平均租金会较低，适合预算相对上有限的年轻一代。郑文宇又指，相信「后巷柏文」落成后，租金会比「后巷屋」更低，因此更能乎合市政府的可负担房屋政策。

　　11月全国房价整体仍呈平稳回升态势。中国指数研究院发布的11月百城价格指数显示，2015年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点;比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。百城房价连续4个月环比、同比双涨。 　　报告指出，11月百城房价指数环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。从涨跌城市个数看，41个城市环比上涨，56个城市环比下跌，3个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1.00%以上的城市有8个，较上月减少9个;本月价格环比下跌的城市数量增加4个，其中跌幅在1.00%以上的城市有15个，较上月减少6个。涨幅居前十位的城市依次是:苏州、深圳、惠州、廊坊、上海、武汉、珠海、南京、北京、宁波。苏州、深圳环比涨幅超过2.50%。 　　同比来看，报告显示，全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。2015年11月，住宅价格同比2014年11月上涨的城市个数为34个，上涨城市个数较上月增加1个。其中，深圳上涨34.75%，仍居首位;武汉、上海、保定涨幅超过10.00%;北京、珠海等23个城市涨幅介于1.00%-10.00%之间;淄博、长春等7个城市涨幅在1.00%以内。 　　另据国家统计局最新数据，深圳全市房价年内平均上涨幅度已达40%，均价逼近4万/平方米。 　　值得注意的是，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20391元/平方米，环比上涨0.99%。十大城市中，仅广州环比下跌0.33%，其余九个城市均上涨。深圳上涨2.54%，仍居十大城市首位;上海、武汉、南京涨幅在1.00%-2.00%之间;北京、成都、重庆(主城区)、天津、杭州涨幅在1.00%以内，杭州上涨0.22%，涨幅最小。 　　同比来看，十大城市住宅价格同比上涨7.63%，涨幅较上月扩大0.98个百分点。十大城市中，重庆(主城区)、成都、广州同比下跌，其余七个城市均上涨。深圳上涨34.75%，仍居首位;武汉、上海涨幅超过10.00%;北京、南京、天津涨幅在2.00%-9.00%之间;杭州上涨0.55%，涨幅最小。三个下跌城市跌幅均在4.00%以内，重庆(主城区)跌幅仍最大，为3.99%。 　　与新房类似，11月份十大城市主城区二手房住宅价格也呈现“双涨”，均价29415元/平方米，环比上涨1.18%，同比上涨12.12%。 　　报告指出，11月全国房价整体仍呈平稳回升态势，环比、同比连续4个月双涨，本月涨幅继续扩大。政策方面，中央继续强调去库存战略，为楼市释放新一轮政策信号，同时，住房公积金管理条例修订稿出台征求意见，公积金提取范围将更广泛，楼市信心得到进一步提振;供应方面，年末房企积极推盘加快回款，新增供应量较上月有所增加;需求方面，多重利好政策刺激下一二三线城市成交量均平稳上升，库存压力继续得到缓解。 　　库存在逐年上升 　　值得注意的是，全国商品房待售面积自2011年以来一直不断上升，根据国家统计局的数据：2011年底全国待售面积为2.72亿平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分别增长到3.65亿、4.93亿、6.22亿和6.86亿平方米。 　　民生银行地产研究院首席研究员冯焱东认为，待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%，楼市去库存的关键在于供需的双向发力。目前，业内认为最有可能出台的一种方式是购房首付比例的下调。 　　对于未来房地产市场走势，中指院相关负责人表示，围绕中央去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”可期。价格方面，部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大;而多数二三线城市未来随着库存压力缓解，房价有望逐步止跌企稳。

（中央社达拉斯30日综合外电报导）耶诞购物季血拼想买些特別的吗？美国房仲业者表示，南达科他州1座弃置的鬼城正在大拍卖，整座城加上水池，售价为25万美元（约新台币820万元）。 　　路透社报导，南达科他州雷匹德城（Rapid City）东南方约160公里的史卫特镇（Swett），面积大约2.5公顷，包括1间小酒馆、1间民宅以及1个曾经卖过轮胎的店面。 　　房仲业者蒙哥马利（Stacie Montgomery）表示，她2014年6月将地产放上市场以来，许多美国海内外潜在卖家都有购买意愿，然而都未能成交，她只好把售价从39万9000美元（约新台币1300万元）降至25万美元。 　　她说，俄罗斯片商也曾来电，希望在当地拍摄电影。 　　史卫特镇人口在1940年代达到高峰，多达40人，还有邮局和杂货店。 　　蒙哥马利表示，史卫特镇最後一批居民是前「镇主」班森（Lance Benson）夫妇和他们所养的狗。 　　英国「每日邮报」（Daily Mail）报导，但是後来班森积欠贷款，使得房子上月被银行查封，他也因此搬出这间当地人传说「鬧鬼」的鬼屋。（译者：中央社陈怡君）

前任卑诗省长哈葛(Mike Harcourt)支持建筑社区协会(Building Community Society，简称BCS)，反对发展商申请在温哥华华埠兴建一幢13层高大厦。   据CKNW电台周一报道，发展商Beedie Living现正向温哥华市政府申请改变土地用途，在华埠奇化街(Keefer St.)105号，兴建一幢13层高、有127个单位大厦的计划，哈葛认为是规模太大。   他表示：「华埠和煤气镇(Gastown)是两个有特色的社区，我们应尊重他们的历史传统，不应破坏整体的感觉，更加不应不重视华埠传统的重要性。」   哈葛指出，BCS不是反对发展，但他不希望邻里社区将变成另一个耶鲁镇(Yaletown)。哈葛和BCS已去信温哥华议会，促请市政府拒绝发展商的申请。    

事发一楼已贴上封条 警方通报 昨晚，网络爆出一条新闻：在苍南龙港镇，一幢93万新买的楼房里，主人打扫卫生时，发现了一具男尸。苍南县公安局官方微博"平安苍南Police"昨晚发布消息称，死者为重庆人董某，尸体高度腐败，尚未发现他杀嫌疑。 昨晚，本报记者赶到事发地龙港镇翔光巷，事发地一排高达5层的落地房，房龄已达10年，事发一楼已贴有封条。附近居民说，大概在昨天早上10点许，楼下来了警车。大家才知道，其中一间楼房的3楼房间内发现了一具男尸。 事发房屋由本地人倪某购买，房款刚付清。昨天早上，倪某打扫卫生时，在3楼后间床上发现了男尸。有居民接受采访时表示，这段时间，曾闻到臭味，以为是死老鼠，所以并未在意。 房屋的前房东李女士住在隔壁。李女士说，大概20天前与倪某签了协议，价格90多万元，在签协议前，倪某曾仔细看过房屋。“房屋交易前，1至2楼出租给他人开理发店，3楼以上无人居住。”李女士说，看过房屋后，倪某交了10万元定金。之后，李女士让理发店搬出，倪某付清余款时，还再一次看过房屋。昨天早上，倪某在打扫卫生时，在3楼后间发现了一具男尸体。 昨天上午10点许，苍南警方接到报警。经过调查，死者系董某(男，1995年出生，重庆黔江人)，死亡时间较长，尸体高度腐败，尚未发现他杀嫌疑。 李女士的一名亲戚称，之前，李女士开过酒店，有一服务生也姓董，也是重庆人，住在3楼。但在几个月前，李女士酒店关门了，已经让服务生搬出。此后，3楼的房屋是空置的。倪某在查看房屋时，发现3楼后间的房屋是紧锁的，也未开门进去查看。至于死者董某与服务生是否一人，李女士亲戚称尚不知情。 昨晚9点30分许，本报记者赶到倪某家时，倪某未在家，致电倪某，对方挂电话拒绝接受采访。 目前，有关情况，警方还在调查，警方请广大网民不要随意猜测，散布虚假消息。

大温港口局(Port Metro Vancouver)行政总裁西尔韦斯特(Robin Silvester)表示，大温的工业用地对于经济发展很重要，可是区内的工业用地供应出现萎缩。   据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，西尔韦斯特上周五向温哥华贸易局(Vancouver Board of Trade)发表演讲时指出，亚太门户对于卑诗省以至加拿大都是重要的，而工业用地供应的萎缩对于温哥华发展亚太贸易是一大威胁。   温哥华署理市长兼大温都会局副主席雷健华称，认同工业用地对大温的发展是重要的，但认为目前供应能够应付所需。    

  薇薇安‧邹指着一副龙湖房地产项目的示意图。她是力利记美国公司(Lelege USA)的首席运营官兼总裁。   位于德克萨斯州科林斯的龙湖房地产项目。   位于理查德的中国城购物街上的雕像。这条街是中国商业贸易在理查德的中心。理查德是德克萨斯州达拉斯北部的区域。   由于中国人在近年来不断增多，一所交流中心便突然在理查德地区兴起。这里汇集了一个有中文图书的图书馆、太极课程、乒乓球课程以及排舞项目。   查理·岳在德克萨斯州的弗里斯科。弗里斯科属于达拉斯附近过度扩张的郊区地带的一部分。   位于德克萨斯州普莱诺的Jusgo超市。这家超市由一家位于台湾的公司所有，商品主要面向德克萨斯州北部的亚洲群体。   力利记美国公司是张龙的房产开发公司，该公司正在德克萨斯州为中国买家建造迷你豪宅。   一条在龙湖房地产项目旁的水路。  

峡谷湖牧场(Canyon Lake Ranch)曾是基督徒日间野营活动的胜地，后来成了服务商界人士的度假村，提供滑水、烧烤与牛仔射击表演等娱乐项目。如今，这片108英亩（约合44万平方米）的土地经受着太阳炙烤，老鹰在上空盘旋，地上则有铜头蛇、三三两两的郊狼，以及不时出现的工程车。 不久之后，这座牧场就会变成针对中国大陆买家的封闭式住宅区，包含99座迷你豪宅。开发商名叫张龙，来自北京。他留了三个地块给自己建造房产，旁边就是一座旧的牛仔竞技场。   这个奢华开发项目距离达拉斯35英里（约合56公里），在城市的西北方向。在中国的资金成为世界各地房地产项目的主要力量之际，该项目走在了这一全球购买现象的最新前沿。尽管中国经济处于波动之中，但这股汹涌的资金流很可能会持续下去。虽然货币贬值和股灾严重影响了中国的海外购买力，由此带来的不确定性却又使不少中国民众与企业急于在家乡之外的地方投资。   在伦敦，中国投资者买下富裕街区的高端公寓和金融区的摩天大楼。在加拿大，他们肯在温哥华掏上100万美元购买简朴的平房。在澳大利亚，一家中国主权财富基金一口气买下了九栋办公楼，使之跻身该国历史上最大宗的房地产交易之列。 在美国，这股买房热始于东西两岸。中国买家抢购曼哈顿的豪华共管公寓和硅谷的大型豪宅，抬升了大城市的房价。眼下，这一趋势延伸到了美国中部——那里的房价较为温和，也有升值的空间。   科林斯这一住宅项目的特色是两套主人房，一套买家住，另一套则留给年老的父母。礼宾服务部会帮助来自海外的新住户订购互联网服务、支付电费账单。专属司机会载着房主出游，直到他们熟悉了德克萨斯公路的种种状况。   “张龙董事长看到了德克萨斯的经济优势，决定应为亚洲群体提供投资美国梦的机会，”这一开发项目的营销资料中写道。   这股房地产热属于中国资金涌入全球经济体、重塑金融市场的热潮的一部分。在住宅和商业地产领域，这股新的现金流正在颠覆传统的买卖模式。   今年，中国家庭首次成为在美国置业的最大海外群体。购入新房的大买家在帮助支撑中西部的地方经济。不过在旧金山和曼哈顿等人口稠密的地区，随着需求超过了供应及竞购战的打响，他们也在影响人们对住宅价格的承受力，并引发紧俏状况。   尽管中国人购买的住宅仅占美国整体销售的一小部分，但它们在较为高端的市场上发挥了与其数量不符的巨大影响，超过100万美元的房产中，有十四分之一是中国人购买的。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的调查数据，中国大陆、香港和台湾三地的买家在美国购房平均花费83.18万美元，比美国人高出两倍多。   一些中国人购房单纯是为了投资，从美国诸多地区飙升的房租上牟利。还有一些人是为了让中国政府无法染指他们的钱财。   许多买家购房时会考虑子女的教育问题，在好的学区或靠近大学的地方置业。在上层人士中间，富人希望得到绿卡，于是同开发商一起利用联邦政府的一个项目来快速获取居留权。   埃里克·杜（Eric Du，音）是来自北京的管理与投资顾问 ，他的动力是家人和自身财富的未来。过去两年间，他在芝加哥以北的伊利诺伊州买下了一栋联排别墅——事先并未实地看房——外加两栋独立居所，均以现金购入。   他计划自己住一栋，让孩子有机会呼吸更清新的空气，可以去比在家乡更好的学校学习。另外两栋则会租出去。   “北京的房价很高，股市在崩盘，实体经济又不稳，”杜先生这样评价中国的环境。“这里的人手上有些钱，但好的投资渠道不多。”   讨好买家   在上海距离黄浦江畔不远的地方，有一座外表光鲜的高层建筑，威翰地产(Windham Realty)公司就藏身于此。其建筑外墙上展示着一个密歇根州地产项目的广告：面积366英亩的石水社区(Stonewater)，地点在底特律郊区诺斯维尔。 “美国风景最美的滨水社区，规模最大的生态再开发项目，”广告牌上如此写道。它格外突显了该社区拥有的六座人工湖和424栋豪华别墅。   公司的办公室区域还张贴着其他地产项目的广告，有位于圣迭戈的时尚联排别墅，位于佛罗里达州迈尔斯堡的配有高尔夫球场的高端社区，以及一个有着宽敞大宅的洛杉矶地产项目。   这家美国地产公司急于吸引新兴市场的买家，在中国设立了两个办事处，一个是2007年建立的上海办事处，另一个则是去年建立的北京办事处。通过举办美国传统感恩节晚宴之类的活动，加上在中国电影明星出现的地方做房产项目展示，它吸引了一些客户。   “跟我们刚来的时候比，这个市场的规模的确变得更大，范围也更加广泛，”威翰中国首席执行官史蒂文·M·劳森(Steven M. Lawson)说。“比起我们2007年时候接触的那些人，现在的客户也大不相同。比较直接地讲，他们没那么富裕，要年轻许多，而且受教育程度也高得多，具有国际视角。”   像威翰一样希望从中国财富外涌的浪潮中获利的企业，还有很多。   据全美国房地产经纪人协会统计，在截至2015年3月的一年时间里，中国买家花费了286亿美元在美国置业，是两年前的年成交额的两倍还要多。据大型房地产经纪公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)估计，中国在海外购置商业地产的成交额去年增加了49%。   这类房地产交易量的增加，与一股更大的资金外流潮相关，这些资金从中国流向全球各个国家和企业。据评级公司惠誉(Fitch Ratings)统计，截至今年6月底的一年时间里，流出中国的资金大约有5900亿美金。资金外流的金额在第三季度极有可能也创下了纪录，不过详细的数据要到下个月才会公布。以往，中国一年的外流资金一般都在2000亿美金之下。   外流资金激增是好几个大趋势综合作用的结果。   在过去六年里，中国政府为刺激经济持续投资，使得国内资金泛滥，这意味着有不少多余的资金可以流向海外。同时，个人向海外转移巨额资金变得更加容易，这是中国政府为放松严格管制的金融制度所做的一种努力。   在对企业管制上，中国政府也有所松动。北京现在允许保险公司将其15%的资产用来进行海外投资，推动商业收购出现大幅上涨。   中国企业正在购买通用汽车大楼(General Motors Building)和华尔道夫-阿斯托里亚酒店(Waldorf Astoria)等标志性美国地产项目的部分所有权。这种情况让人想起1980年代日本企业以溢价大幅投资美国商业地产的情形。   但这类让人瞠目结舌的交易，现在不过是刚刚开始。截止去年底，中国的保险公司投向海外的资金只占总资产的1.44%。   “中国人习惯于深思熟虑，未来肯定还会有大量资金流向西方，”美国最大的私营资产管理公司黑石集团(Blackstone)首席执行官苏世民(Stephen A. Schwarzman)说。“这类投资会越来越多，直到中国政府喊停——他们已经拧开了水龙头。”   各大企业正在争相开发针对中国客户的服务项目。今年，房地产搜索网站Zillow开始在中国网站“乐居购房网”(Leju.com)上以中文发布其美国房源信息。美国房地产公司也开始在中国本地报纸上做广告宣传。   而战斗在第一线的，是如罗迪·德-拉·加尔萨(Roddy de la Garza)一样的达拉斯郊区房产经纪人，他进门的时候会携带一个摄像机和一个指南针。摄像机是为了让远在中国的客户能够观看房子的情况，指南针是为了确定这些住宅的南北朝向，以确保它们符合中国的风水原则，让能量可以合理地流动。   “我学了这些东西，”供职于Redfin房地产公司的德-拉·加尔萨说，“所以他们信任我。”   繁荣的郊区   去年夏天，达拉斯房产中介斯科特·霍格(Scott Hogg)曾帮一名客户竞拍位于普莱诺-弗里斯科(Plano-Frisco)沿线的一座住宅，出价22万美金。   他的客户被卖家拒绝了，因为他需要办抵押贷款。这座房子最后被一名支付现金的中国买家拿下。   “我们没有拍到，”霍格说。“市场现在就是这样，太疯狂了。” 对于需要办理抵押贷款的典型美国购房者而言，中国资金流入，使得本就房少价升的购房市场，竞争更加激烈。据美国房地产经纪人协会统计，大多数中国买家（69%）的购房交易完全以现金支付。   这类竞拍的价格往往可以飙升到卖家心目中的最高价位，而且他们只需要两三天就可以完成一笔交易。就算是在百万富翁云集的硅谷，能以现金交易的中国买家也会让财富还是期权不能变现的科技创业者相形见拙。   “就连同样以现金交易的买家，也要争相抬价，”东西方置业顾问有限公司(East-West Property Advisors)董事萨姆·凡·霍比克(Sam Van Horebeek)说，这家总部位于中国的公司主要为中国买家和美国房产中介建立联系。   在美国以外的国家和地区，中国的投资需求如此之大，以至一些地方正试图为这股热潮降温。   在香港和新加坡，非本地居民购房都要缴纳15%的印花税。墨尔本所在的澳大利亚维多利亚州，也向海外买家收取3%的印花税。   不过有些地方对这类经济活动表示欢迎。地方政府收入可以因房地产税收收入走高而变得更加充裕。很多从海外来置业的人士相对富裕，他们会花钱购买新车和新家具，还会有不少日常购物和餐饮消费。   中国买家的这一兴趣正在改变德克萨斯州的人口分布。随着来自亚洲的置业人口增加，原先一直占比最大的外来人口——墨西哥买家的比例正被拉平。   达拉斯以北的郊区普莱诺发展迅速，出生于中国大陆的人口也从2000年的3600人激增至2010年的近6000人，而且在继续扩大。这一地区实在是太受欢迎，以致于美国航空(American Airlines)今春开始运营来往北京的直飞航班。这是美国航空第二条从达拉斯出发前往中国大陆城市的直达航线，第一条的目的地是上海。   科林斯的人口仅为2万。在牧场旧址上的那个开发项目预计将会给当地带来每年数十万美元的房产税费收入。这些新建房屋的平均售价为200万美元。   科林斯的这一建设项目得到了市政委员会的一致通过。小城的南缘有一条公路，路旁有一家Chicken Express餐厅和一家AutoZone汽车零部件商店。张龙的公司规划了一条奢侈品购物区，包括多家高档餐厅、一所休闲健身中心，还有一家葡萄酒店。公司在刚过州界的俄克拉何马州启动了一座葡萄园，出产的酒就打算在这家店里出售。   “这会带来积极的现金流，”科林斯市的城市经理里克·查芬(Rick Chaffin)说。“我觉得数目会很大。”   目前在达拉斯地区出现的华人热可以追溯到1980年代的台湾 。   当时，德州仪器(Texas Instruments)公司开始在半导体行业取得进展。该公司首先是在台湾，后来在中国大陆取得不错的发展，在当地招募了工作人员。   随着德州仪器的发展和美国科技产业走向繁荣，中国学生纷纷前往德州学习工程，希望能在其总部谋得职位。该公司为新员工提供英语培训并举办文化活动，好让他们感觉自在。   不久，理查森出现一片中国餐馆和亚洲市场，还有一个可以借阅中文书、学习太极拳、跳乡村集体舞的社区活动中心。2001年，中国大型电信企业华为在普莱诺建立了它的美国总部。   随着中国经济快速增长，来到这里的中国人往往携带更多资金，希望住更新更贵的房子，而不是理查森常见的建于1950年代的牧场风格住宅。他们在附近城镇找到了自己想要的住宅，其中包括普莱诺和弗里斯科，它们属于过度扩张的郊区地带。中国人的居所绵延数英里，在名为车马梁(Whiffletree)、春岭(Spring Ridge)、猎人谷北(Hunters Glen North)的住宅小区内聚居起来，里面分布着崭新的砖墙住宅，还有砖墙环绕。   “中国人喜欢较新的区域，”1990年代后期以学生身份从北京移居达拉斯地区的查理·岳(Charlie Yue)说。他五年前在弗里斯科买了座新房，现在经营着一家房地产投资公司，抢购市面尚存的住宅。   “我去过洛杉矶和旧金山，感觉好像回到了中国。德州空间大，非常开阔，我很喜欢这里，”查理·岳说，他还是位于理查森的中华专业人士协会(Association of Chinese Professionals)的副主席。“如果跟北京或上海的高房价相比，这里的房子很划算。”   学校兴盛   密苏里州立大学行政人员史蒂夫·罗比内特(Steve Robinette)经常给新来的中国学生当导游。这个大学在中国也建有一个分校，它位于斯普林菲尔德的主校区有大约900名中国学生。   不久前，一名学生的母亲来就一项大宗消费向他寻求帮助。他以为她想让他推荐一个汽车经销商，但她要找的是房地产经纪。   “我带他们参观斯普林菲尔德条件较好的区域，要是碰到一座房子有‘出售’的标志，他们就会跑过去拿一张传单，”罗比内特说。他是负责该校国际项目的助理副校长。   教育是中国家庭买房子时考虑的一个特别重要的因素。 尽管中国大学录取人数急剧飙升，但顶级学校入学名额依然有限。扩招名额几乎都集中在口碑并不好的大学或职业院校。如果家庭能够负担得起，无法进入知名大学的学生，往往会申请美国的学校。   从大学的层面看，国际教育协会(Institute of International Education)的数据显示，中国人目前占美国国际学生总数的31%。尽管纽约、洛杉矶和波士顿是中国留学生比较喜欢去的地方，但越来越多的人正在前往中西部地区上大学，那里有俄亥俄州立大学和密歇根州立大学等大型院校。   他们的父母往往会在大学所在城镇购房。在中国房地产网站“居外网”(Juwai.com)上，密苏里州圣路易斯的房产信息——房屋均价约为80万美元——吸引了不少中国内地买家的关注。该公司联合首席执行官西蒙·亨利(Simon Henry)表示，原因很可能是中国学生的涌入。   “你看一下任何一所著名或非著名大学的学生构成，”亨利说。“就能很好地判断那里的房价会怎样波动。”   这种推动力从比较早的阶段就开始了。2013年，有2.35万名中国公民在美国的高中注册入学，这是有数据的距今最近的年份。   来自北京的艾柯·查(Echo Zha)在伊利诺伊州的内珀维尔市租了一套公寓，好让12岁的女儿在那里上学。她还花了大概20万美元在芝加哥购买了一套一居室小公寓，她希望这套公寓的租金收入可以让她在内珀维尔也买到一座住宅。   “在北京的学校里，父母有权有钱的学生会被老师特别照顾，”查女士说。“我希望女儿生活在更公平的环境里，长大以后能有更多的个性和更多元的价值观。”   普莱诺哈灵顿小学(Harrington Elementary)的校长安妮·欧文(Ann Irvine)表示，这个学校有好几个中国学生家里都同时买了两座房子。   她解释说，一座是为了方便让子女上哈灵顿小学，这里有中英双语学前班，另一座是为确保他们将来能上位于另一个地区的一所中学。   “他们买的不是豪宅，”欧文说。“而是经过深入研究后选择的优质房屋，而且价格卡得刚刚好。”   关注投资   对张龙来说，柯林斯的那座旧牧场，可以说是冲动购买。   42岁的张龙有律师的专业背景，他从事的业务涵盖科技、矿业、健康管理和其他产业。他因公务要在美国东西海岸之间出差，在中途转机时，他了解了德克萨斯州。一位在达拉斯的中国友人告诉他，在柯林斯有块未开发的土地。 两年前，张龙用680万美元现金买下了峡谷湖牧场，这是他在美国房地产的第一笔投资。他将湖改以自己的名字为名，现在湖的名字是龙湖(Long Lake)。   “我选了达拉斯，因为在我第一次造访的时候，这座城市显现出独特的文化，我每次回到这里都觉得非常惊喜，”张龙在一份声明中说。“跟美国其他大都会比起来，达拉斯为各行各业呈现了异彩纷呈的前景，吸引着全美国和全球的人。”   薇薇安‧邹（Vivian Tsou，音）是力利记美国公司(Lelege USA)的首席运营官兼总裁。她直白地说：“这里的投资回报率比较高。”   2009年，美国经济衰退的状况开始好转之后，中国投资者进行的海外房地产投机活动开始增多。中美两个市场不同步，因此创造出投资机会。当时美国房价处在恢复阶段，而中国房地产市场的繁荣正在褪去。   有数以百万计的中国人想在财产被任意没收的风险更低、政治更稳定的地方，存放自己的资金。他们有些是想隐藏其财产的真实规模，有些是为使自己的资产形式更多样。   中国由来已久的腐败，使富裕阶层容易成为被攻击的目标。   据官方媒体统计，中国政府高层官员薄熙来及其助手过去下令从富裕家庭没收的资产多达150亿美元，这些富人都是因为一些并不确凿的证据而被起诉。前政治局委员薄熙来现在因腐败、挪用公款和滥用权力等罪名，正在服无期徒刑。   高盛公司最近发布的一份分析文件显示，某些类型的资金外流会紧随中国反腐运动发生。中国反腐力度加大时，外流资金往往也会增加。   在美国进行投资还有另一项好处：可以拿绿卡。   中国投资者尤其热衷利用名为EB–5的联邦签证计划。依据该计划，海外公民给一个至少会创造10个工作岗位的美国项目投资50到100万美元，就可以在大约两年内获得美国绿卡。截至目前，美国今年86%的EB–5签证都发给了中国人。 尽管龙湖的房地产项目也在当地做市场推广，但中国内地人才是该项目的合适买家。“这些高品质住宅将会引来高素质居民，”力利记的邹女士说。   弗吉尼亚·库克(Virginia Cook)房地产经纪公司达拉斯办公室的经纪人兼风水专家艾达·洪(Ida Hung)，目前掌握着龙湖地产项目的独家房产信息，她会前往该区域的中国社区及其他社区宣传这些房产信息。最近的一个下午，她来到位于理查森的一家中式快餐店谭家餐厅。   在过去大约10年时间里，这家餐厅的老板谭温（音）先后买了7套共管公寓和住宅，它们的价格介于2万到50万美元之间，其中一套买给他的姐妹，一套给他餐厅的员工，一套给他妻子，还有一套是因为价格比较划算，另一个是为投资。除了他自己位于达拉斯的住宅，这些房子都是以现金交易。他在2008年以按揭买下那座自住住宅，之后付清了贷款。   在繁忙的午餐时段，他仔细研究了位于科林斯的这个地产项目，但最终还是觉得位置有点远。他主动提出，要帮洪女士联系上他住在阿肯色州的朋友。   “他们很有钱，不知道该往哪里花，”谭温一边说一边把一个宣传册压到胳膊下面。“他们需要投资。”   我们可以看一些这样的数据，2005年至2013年间中国境外投资净额，其中中国在朝鲜的投资占该国所有外资的93%，在津巴布韦占其所有外资的82%。 上图显示出在美国的国际购房者的购房总额及均价。中国以总额接近300亿美元，均价达83.18万美元的数额，超越其他国家稳居第一。下图显示，2015年3月前的12个月中，中国人在美购房的地理位置及占当地购房者的比重，其中德州的购房者中，中国买家占4%。 上图显示出在美国的国际购房者的购房总额及均价。中国以总额接近300亿美元，均价达83.18万美元的数额，超越其他国家稳居第一。下图显示，2015年3月前的12个月中，中国人在美购房的地理位置及占当地购房者的比重，其中德州的购房者中，中国买家占4%。  

据《华盛顿时报》报道，纽约市房管局（NYCHA）推出可负担住房，是为了照顾中低收入人士的住屋需要。 不过住房及城市发展部（HUD）的监察长报告指出，很多租户的年薪竟然高达10万元以上；部分家庭更年赚接近100万元，却以超低月租1574元租住三卧公寓。和收入相比，他们所付的租金实在是微不足道。 针对廉租公寓住有数量惊人的隐形富豪，纽市公共房屋委员会主席、市议员托洛斯（Ritchie Torres）表示，这些人的年薪甚至超越了纽市市长，他们不应该再赖在公共房屋。市长白思豪表示，租户应该在财政变得稳健后搬走。 NYCHA局长奥托娅（Shola Olatoye）表示，现时纽市正在经历「住房危机」，超过30万户家庭在轮候这些公寓。 至今HUD鲜少设法让富裕租户迁出公寓，不过有关情况在报告发表后或会改变。 HUD发言人布朗表示，这次审计将让当局得以重新评估有关政策和举措，并在必要时加以改进。HUD将采取额外措施，鼓励房管部门制定政策，以减少超过入息限制的富裕租户数量。    

　　在24日的特别公听会后，列治文市议会确认提前终结规管市内部分物业的「土地使用合约」（Land Use Contract），此举未来预计将能彻底抑制三层楼高的新建独立屋继续在当地出现。 　　列治文市府曾经修订法规，禁止民众继续在市内兴建三层楼高的独立屋，根据现行法例，列市独立屋最高仅能有9公尺，若以楼层来说，最多只能有两层半，楼顶的半层必须采用斜屋顶设计，不过此规则不适用于「土地使用合约」规范的区域。 　　图中白色建物为在「土地使用合约」管理下，可兴建的三层独立屋，红色虚线为目前列治文一般法规许可的房屋高度与形状。（资料照片） 　　市府发言人唐善泰（Ted Townsend）曾对「世界日报」记者表示， 这类合约让建商或民众可兴建比一般房屋更大的物业，在过去几年当中，市府不断收到社区居民抱怨，才会决定加快终结「土地使用合约」的脚步。   　　唐善泰说，「土地使用合约」有其历史来由，是市府与开发商签署的土地使用规范，类似做法在卑省各地区皆有，但省府去年通过立法，要求各地方政府在2024年6月底前取消此规范，列市府仅是提前完成作业。   　　唐善泰强调，提案通过后，已完工的建物将不受影响，目前有93份不同的「土地使用合约」将被终结，共有超过5200个住宅单位未来若进行翻新，将受到与其余住宅单位一样的法令规范。 　　列治文市议员卢仙泳（Alexa Loo）指出，许多这类较高三层独立屋有露台，住户在高层露台活动时，附近邻居的后院一览无遗，造成民众感到隐私受侵犯，希望市议会有所作为。 　　市议会这项决议通过后，将有一年缓冲期，唐善泰不愿预测是否可能出现建商或民众想趁法规通过前，尽速改建原有物业的情形，卢仙泳亦认为，这样的现象不一定会出现 。 　　至于相关法规是否可能造成对于房价之负面影响，卢仙泳说，因先前受「土地使用合约」规范的物业，不得兴建「额外单位」（secondary suite），在「土地使用合约」提前终结后，业主将不再受到此一规范，所以她相信这项决议反而有机会增加物业价值。 　　若民众想知道自己所持有的物业是否受「土地使用合约」规范，可上市府网站查询：http://www.richmond.ca/plandev/planning2/projects/LUC/lookup/。

　　趙耀榮講述構成柏文管理費的重要部分。 趙耀榮和余月瑛回答與會者提問。(余曦攝) 　　入住共管柏文、或者投资购买﹐首先遇到的就是管理费。有的人置业时贪图管理费便宜﹐但入住之后却发现费用大幅上涨。这样令人气恼的情形是如何发生的﹖加拿大华人物业管理协会昨天邀请本地地產发展商Tridel 的销售经理赵耀荣﹐讲解人们关心的此类问题。　　赵耀荣表示﹐选择住共管柏文是选择一种生活方式﹕冬天不用剷雪﹐夏天不需割草﹐也不必為维修家中的供电供气设施奔忙。打算外出旅游﹐说走就走﹐一切有人打理。自然﹐天下没有免费的午餐。上述这一切便利﹐都是有代价的﹐那就是管理费。　　他為与会者讲解了共管柏文管理费的构成﹐主要费用包括﹕对于大厦供水、供电、供冷暖气的系统的维修保养﹐这部份工作通常需要聘请公司来负担﹔日常运作﹐小型维修、垃圾处理等﹔使用水、电、天然气等能源的费用﹔行政费用﹐这部份费用包括物业管理公司的服务费﹐大厦保险费和必须预留的法律费用等。　　每年的管理费中还有一部份被归入了共管柏文的储备基金。原来拨付到储备金中的钱佔管理费的10%﹔但现在因為按照工程师的评估而决定﹐这个比例已经上升到18%到22%。　　管理费的增幅﹐由业主们选出的业主管理委员会决定。昨天的活动在多伦多图书馆Fairview Mall 分馆举行﹐约有数十位华裔市民参加。其中普通话和粤语各佔一半。他们中有的居住在共管柏文中﹐有的考虑购买﹐都是有备而来﹐提了不少问题。　　比如﹐置业时管理费不贵﹐入住后大涨。是什麼原因﹖答覆是﹐初始的管理费是预估的﹐可能低估。但也不排除﹐发展商以偏低的管理费吸引买家。　　管理费是否有上限﹖答覆是没有。据称﹐目前多伦多最昂贵管理费的大厦在怡陶碧谷﹐每月2000元﹐但大厦一个单位的房价则仅十多万元。　　多伦多共管柏文大楼的平均寿命﹖约80到100年。　　是否可以拒付管理费增加的部份﹖回答是不可以。但业主如果不满意增加幅度﹐可以向管理委员会提出。　　昨天的会议由华人物业管理协会会长余月瑛主持。这个协会于2006年成立﹐致力向华裔社区介绍加国物业管理知识。

　　温市独立屋量少价高，供不应求，有发展商在公寓林立的温市中心西端（West End），兴建宽敞豪华的两房公寓单位，居住环境更加舒适。发展商并且指出，面积大的公寓单位或许是未来的潮流。 　　位于戴维街(Davie St.)夹杰维斯街（Jervis St.）交界处的The Jervis楼盘，楼高19层，从第4至19楼总共有58个单位，面积900多平方尺至1,300平方尺不等，每层均有四个2房单位，分别位于大楼的四个角落，景观开扬。   　　设计着重舒适宜居   　　发展商Intracorp收购经理唐斯（David Downs）表示，楼宇的设计着重舒适宜居，无论起居或娱乐都有宽敞空间。 　　他说：「温市独立屋数量比之前少。而面积较大的公寓，对不想住独立屋、或小屋换大屋的买家，都是一个可行的选择。」 　　设计师本德特森（ Nancy Bendtsen）表示，每一户单位都是单边，景观开扬。 　　据悉，该楼盘叫价450万元的一个阁楼单位已售出，2房单位的起价则为100万元左右。 　　楼盘的1至3楼将作为出租公寓，由温市府经营管理，出租公寓有独立的进出口大门。 　　从2006年至2011年，温市流失约900幢独立屋，原因是拆卸独立屋后改为兴建较高密度的城市屋或柏文。 　　目前全市还剩约4.7万幢独立屋，由于可开发地皮所余无几，预计独立屋数目有减无增。

其中一个有问题的交易是在大多伦多烈治文山市里斯利街9015号一个单位。   　　买入物业并将其翻新後以高价出售，赚取利润的「炒楼」(flip sale)方式，在华人社区十分普遍，一般来说，这种「炒楼」方式并不违法，但若在「炒楼」过程中牵涉虚报资料，又或伪造文件，便属违法。　　有曾姓律师指，一般来说，若一个物业经过几年後转手卖出时，售价翻一番，亦属正常，因几年下来，物业涨价无可厚非。　　但如一座物业价格在很短的日子内升得很急，便有可疑。可能是有人刻意提高物业价值，藉此多向银行借贷。　　方法是这些人会用假身分、他人身分，又或有限公司的名义向银行借贷，同时又夸大物业价值，从而向银行取得超额借贷，事後便一走了之，又或宣布破产，便不必负责。　　有时银行批出的借贷额可能达楼价的三成。　　华人收钱代向银行借贷　　有陆姓律师亦称，「炒楼」在华人社区亦十分流行，有人因同时供养几个物业，向不止一间银行借按揭，他(或她)欲再向银行借钱时，已不获批，於是出钱请人，以对方身分出面借钱、买屋，甚至定期给予房屋供款，受聘者以为既有厚酬，房子又在自己名下，即使断供，问题不大，於是甘愿受聘。　　但原来物业价值根本被「作大」後，当房子断供後，银行买屋取回贷款时，发现资不抵债，差额便要由屋主负担。　　陆说：『当一个物业被银行以银主盘的形式出售时，在匆忙的情况下，物业售价往往较市价为低;此外，成交後银行尚要扣除买卖过程中牵涉的律师费、地产经纪佣金等，数额至少需要三至四万元，七除八扣後，差额仍是由屋主负担。』　　陆表示，很多人不明白替人出面向银行借贷所承担的风险，结果惹来麻烦。陆便曾处理一个案，一名华人男子收了一万元的酬金，然後便以自己的身分向银行借贷，并以其名义买入物业及供楼，但其实物业的估价被刻意高估，令银行批出的按揭较预期高。及後，事件被揭发，物业断供，银行将物业拍卖後，较原来的贷款额少，於是便向『屋主』追讨差额，『屋主』因此而惹上官非。　　最後，银行因明白『屋主』并非事件的始作俑者，愿与对方庭外和解，『屋主』才得以脱身。　　曾亦称，非法『炒楼』受累的不只是银行，就连普罗大众亦受影响，骗案令银行损失，他们便增加各种银行费用弥补，就以业权保险为例，近年这类保险费便较十年前上升了20%至30%。　　他说，业权保险与物业价值挂钩，近年物业价格不断上升，固然令业权保险上涨，但背後亦少不了银行因骗案招致损失的原因。　　隐瞒炒楼知情不报 华裔女律师被除牌　　一名从香港移民来加的华裔女律师，涉嫌在两年间，为金融机构担任代表律师，处理6宗楼房买卖交易时，无视交易过程中，有明显怺象显示交易可能涉及诈骗行为，仍完成交易，并未向金融机构发出警告，结果被加拿大律师公会裁定专业行为失当。　　3天房价翻倍　　其中包括她代表一名买家及提供按揭的银行，向一名卖家买入物业，该名卖家的代表律师，正是女律师的前雇主。　　女律师明知卖家在物业出售前3日，才买入该座物业，3日後卖却以逾一倍的买入价出售，但女律师仍未向按揭银行汇报。　　涉案的女律师早在2000年便在香港取得律师执业资格，其於2004年移居加拿大，先後受聘於本地两名分别姓黄及姓杨的华人地产律师，担任律师行文员长达3年。期间女律师与其中一名律师行的李姓女职员成为好友，後者更经常教导前者有关加拿大房地产的法律。　　女律师在两间律师行做文员3年後至2007年，终於在安省取得执业律师资格，并自立门户，她处理的个案中逾95%为房地产事宜，每年处理的交易约300宗，客户都来自华人社区。　　然而，女律师被加拿大律师公会指，由2007年12月至2009年5月期间进行的6宗房地产买卖交易中，专业行为失当。因为在这些买卖中，均有明显怺象显示，交易有诈骗成份，例如楼房买卖时，出售房屋屋价在很短时间内大幅上升後再转售;又或买卖後得到的利润，被转账至与交易毫无关系的第三者手上，按照业内规定，当律师发现这些怺象时，必须向客户报告，但女律师未有按指引，向其代表的金融机构通报，反而完成交易。　　其中於2007年12月中，女律师代表多伦多道明银行及一名买家，以24.8万元买入奥沙华市Olive Ave.一个物业，而卖家的代表师正是她的黄姓前雇主。卖家原来在物业售出前3日，才以11万元的价格买入物业。　　该宗交易是由黄姓雇主的一名职员，亦即是女律师的李姓女友介绍。李氏及後更以协助女律师处理一些文书工作为由，与女律师对分所得的酬劳。但交易完成後，李氏的丈夫却获得逾万元的酬劳。　　事件被道明银行发现後，质疑女律师的做法，女律师努力为自己开脱，又承诺日後不再与其前雇主作任何商业往来。但到了2008年6月，女律师即违反承诺。她代表买家及提供按揭的信托公司，买入烈治文山市里斯利街(Leslie St.)9015号的一个单位，卖方的代表律师又是黄姓前雇主。　　该宗交易以32.6万多元成交，信托公司批出的按揭竟高达31.6万元。卖方在交易中只赚得5,000元左右，反而是介绍这宗生意予女律师的按揭经纪却获中获利2.7万元。　　至於其馀4宗楼房买卖，情况亦大同小异，牵涉买卖的律师、经纪来去都是同一班人，而且经常有与交易无关的第三方可在买卖中获利。

　　西是温哥华的传统富裕社区，而近年来，很多人在选择房产的时候已经将目光投向了温东的一些社区，温东的新兴社区越来越受到买家的欢迎。   　　 新兴社区销量显著增长   　　所谓新兴社区，就是基础设施和社区环境蓬勃发展、不同于传统富裕社区的社区。据苏富比国际物业加拿大公司的房地产市场数据，独立屋的买家正在远离传统的富裕地区，如温哥华西区的Kerrisdale和Arbutus等社区，而转向更向东一些的新兴社区。最近一年，温东Fraserview地区的独立屋销售量增长了37.66%，是温哥华销售量涨幅最高的;其次为Mount Pleasant地区，销售量增加了32.08%;传统的富人区Shaughnessy位列第三，销售量增长了30.95%。在排名前十的社区中，有6个都是新型社区，而且普遍排名较为靠前。而人们印象中传统的富裕社区Arbutus、Point Grey和Dunbar则排名靠后，销量增长幅度很少，Point Grey地区的销量增加仅为7.07%。 　　传统豪宅地区的售出成交时间变长 　　根据温哥华各区域今年1月至9月的MLS(多重销售系统)数据，苏富比公司分析了独立屋销售的数量、成交价以及在市场上停留的时间，并与去年同期的数据进行了对比。 　　虽然Shaughnessy地区的房屋销售情况仍居于前列，但过去的两年里，该地区房屋卖出的速度比温哥华其他地区都慢，从上市到成交平均为58天，但在温东的Grandview地区,房屋的平均售出时间为14天。 　　同婴儿潮一代相比，现在的买家，尤其是大约在1965年到1979年之间出生的X世代，渴望生活在“新兴的顶级社区”，这些社区有更广泛的社会经济、种族和语言多样性。这意味着他们把钱集中投向Grandview和Cambie等区域，而不是更富裕的Point Grey或Kerrisdale。有居民表示，温东的社区布局也有利于邻居之间增进了解、礼尚往来，因为各家的房子都挨得比较近。 　　新兴社区为什么受青睐? 　　X世代更看重社区参与度和多样性 　　根据大温地产局10月发布的数据，温西地区独立屋的基准价格已经达到277万3000元，年增长率为20.1%，温东独立屋的价格为117万 5400元，大幅提高了23.3%。虽然房地产价格上涨和销量的增加都只是一个侧面因素，但苏富比表示，这个趋势仍表现出“X世代更看重社区参与度和多样性而不是独占性”。 　　很多购买新兴社区房产的买家都是X世代。X世代指的是1966年-1980年出生的人，他们现在大概在35-50岁之间，一般建立了家庭，拥有了孩子，需要足够的生活空间过稳定的生活。 　　很多X世代人从温西搬到温东，尽管他们可能负担得起西区的生活，但这种生活方式对他们来说没有结余。搬到温东，在房子上省下的钱可以投资到其他地方，如孩子的教育、度假或是其他投资等等。 　　而且，除了能获得更多的投资回报外，一些新兴社区提供更加丰富和自由的社区生活。拥有3个孩子、和丈夫从温西搬到温东的甘恩表示，“这个社区与我们以前住过的社区感觉不同，在咖啡店里与坐在邻桌的人即兴闲聊很随意也很舒服，这是我在温哥华住了15年从未经历过的事。而且，我们以前住的社区没什么多样性。现在住的社区年龄和文化上都有多样性。”