地产

根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周一公布的最新数字显示，温哥华人口普查都会区(Census Metropolitan Area，简称CMA)10月份新屋动工量为21,595个单位，较前一月份增0.7%。CMHC温哥华地区市场分析员萨姆(Richard Sam)指出，镇屋(townhome)和柏文兴建量增加，令该区10月份新屋动工量呈现增长趋势，而共管柏文库存少，是刺激发展商动工兴建新屋的主因。   CMHC统计的新屋动工量，是采用6个月的移动平均数值，称为「每月季节调整年率」(SAAR)。如果以单一月份SAAR比较，9月份动工量为18,082个单位，而10月份增加至24,781个单位。如果按照今年初截至10月的实际新屋动工量，与去年同期相比的增幅是9%。   另外，报告指出，阿波斯福及米逊都会区(Abbotsford-Mission CMA)9月份新屋动工量为837个单位，而10月份增至843个单位。报告指出，该增加趋势是由共管柏文新屋动工量走高所带动。

今日，经济合作与发展组织(OECD)发布了新的经济报告，其中对加拿大新联邦政府和省政府都提出了一系列措施和建议，包括控制房价上涨、抗击气候变化以及在公共医疗计划里涵盖一些不可或缺的药品。     OECD报告中重点提出了多伦多房市存在的危机，警告说多伦多房价面临极高的下降风险，此外温哥华房价增长也超出了警戒线。OECD指出，小杜鲁多新政府应该赶紧采取行动，控制多温地区的房价。 OECD表示：“由于利率极低，在多伦多和温哥华等地出现了高家庭负债和高房价增长，使得房屋相对于其他的生活必需品来讲，显得过于的昂贵。采取宏观的审慎的收紧抵押贷款措施，对新政府来稳定经济，是势在必行的。” 多伦多的公寓建设问题最为严重。从全国来看，房屋开发数量已经超过了人口的需求，但是房产的投资仍然很强劲。在安省，尤其是多伦多，经济活动相对更为频繁，外国人受到加币贬值的刺激对房产投资的需求在增加。目前，多伦多新完工但未售出的房屋数量剧增，这也意味着多伦多房产市场将会迎来激烈的市场调整。 尽管根据加拿大抵押贷款与房地产公司(CMHC)每月报告显示，10月的新建房屋数量为19万8,065，低于上月的23万1,304。但是从6个月的平均值来看，却增加了20万6,089，增长主要来自新公寓和租赁市场。但是根据BMO的经济学家Benjamin Reitzes分析指出，加拿大人口需要的新房屋数量仅为19万个单位。     近期加拿大政策研究机构Canadian Centre for Policy Alternatives最新调查研究称，如果房价出现下降，那么年龄小于40岁的年轻人将会受最大影响。换句话说，当房价下跌，每10名年轻的房主中就有1名会陷入贷款无法偿还的泥沼。 根据该研究中心的报告称，如果房价下降20%，那么将有26万的加拿大人将会发现其净资产发生严重缩水。如果房价下降30%，年轻房主的资产价值将会缩水61%。 该研究中心还称，房价的下跌恐将会超出绝大多数的银行经济学家的预测，可能居于央行估计的房价被高估10%至30%的中间值。 当房价出现下跌，受到最大影响的将是那些贷款额度高于资产价值的那些人，其中最多的是那些20岁至30岁的年轻人。目前，加拿大30岁的年轻人平均的负债水平是其收入的4倍。与其他年龄段的人相比，债务与收入比也是最高的，增长最快的。但是，40，50至60年龄段的房主则会在房价下跌时，损失最多的钱。经济学家David Macdonald预测，由于其所拥有的房屋价值更高，房价下跌将会导致40至60岁的房主人均损失7万至8万。 同时，OECD还在报告中预测来年加拿大经济发展状况，据预测加拿大经济将会从石油危机中复苏。与其他预测一致，OECD报告中预测加拿大今年的经济增长为1.2%，2016年经济增长约为2%，2017年增长速度为2.3%。2015-2017年的失业率分别为6.9%，6.8%和6.4%。2015-2017年全球经济的平均增长速度分别为2.9%，3.3%和3.6%。

温市华埠一个12层柏文发展计划引发争议，有社区组织担忧该开发项目将产生「仕绅化」(gentrification)效应，导致区内低收入廉租屋数量不足，也会迫使许多经营多年的老店搬迁，令华埠丧失特色。不过，温哥华华埠商会表态支持该计划，而发展商则认为，开发计划可为社区创造双赢局面(详另文)。   据《省报》(The Province)报道，位于温市中心东端歌雅街（Gore St.）288号，临近喜士定东街（E. Hastings St.）路口的建筑地盘，早前已由地产商收购，并在今年9月向温市府递交申请，拆除现有建筑，然后在原址兴建一幢有172个单位的12层高柏文。由于该项目位在奥本海默区(Oppenheimer District），按新土地用途附例要求，新柏文单位需有60％是廉租屋，其余为市场租值单位。该发展计划为最高的6层，全部为市场租位单位，面积由单人房360平方尺，到两睡房840平方尺。   重建后地价及租金上升   温市卡丽基社区行动计划（Carnegie Community Action Project，简称CCAP）属下的唐人街关注组发起人陈敬望，星期日接受《星岛日报》记者访问时表示，该幢12层高柏文，显然过高。此外，兴建过多高层柏文将令华埠「仕绅化」，变得愈来愈像耶鲁镇（Yaletown），令华埠丧失原有特色。仕绅化是社会发展其中一个现象，指旧社区原本聚集低收入人士，但经过重建后地价及租金同上升，引致较高收入者迁入，并取代原有的低收入居民。   陈敬望表示：「这个高层柏文发展计划，不但导致多家历史悠久的华埠老店搬家，同时令许多低收入华裔长者，或因廉租屋不足，可能被迫搬离华埠。」他指出，未来华裔低收入长者，甚至可能被迫要搭巴士，外出买菜。   在该开发项目土地上，多家华人商铺已搬迁或结业。其中一家理发店华裔东主王太表示，她正为寻找新店面烦恼，毕竟许多客人都住华埠附近，如果搬迁太远，担心生意难做。   而CCAP代表斯旺森（Jean Swanson）也表示，该项目仅要求廉租单位中的三分一为月租375元，这对每月领取610元福利支票的低收入人士，没有太大帮助。   斯旺森说：「这不够好，因为我们迫切需要在温市中心东端，安置那些住在单身社会房屋（SRO）的无家可归者。去年有多达836个无家可归者在温市中心东端，这是历来最多，我们正处于危机中。」   华埠商会：华埠有发展才有进步   不过，温哥华华埠商会主席陈耀辉星期日向本报记者表示，他不同意CCAP的观点，毕竟有发展，才有进步。他说：「我们支持高层柏文发展计划，可以为华埠带入更多高品质住客，有助繁荣华埠经济。」陈耀辉指出，华埠商会赞成保留华埠传统特色，但并不反对在华埠兴建更多高层柏文，何况发展商已承诺兴建更多廉租屋，安置低收入人士。   温市府预计在明年一月，审批该项目的发展许可。市府将于本月12日（周四）下午5时，在华埠中华文化中心，举办介绍该项目的开放日活动。         发展商:提供选择   温市华埠12层柏文发展计划的地产发展商沃尔金融公司（Wall Financial Corporation）负责人认为，该计划为社区创双赢局面，提供低收入廉租屋。 据《省报》)报道，沃尔金融公司主席沃尔（Bruno Wall）认为，该发展项目是一个双赢计划，可为社区邻里立即提供104个廉租单位。没有该计划，这些廉租单位将不会出现。 创建原本不存在的廉租单位 沃尔说：「现实是，我们是创建原本不存在的廉租单位及出租房屋。我们并不是要把有20或30个单位的单身社会房屋（SRO）都拆除。事实上，这些（廉租单位）都是全新兴建、额外的单位。」 当问及有华人商铺被迫搬迁时，沃尔说其中一家已经搬迁，他会给商铺更多时间拟订搬迁计划，他们可于今年年底前搬走。 沃尔还表示，该公司正在与市府及卑诗房屋局(BC Housing)谈判，希望提供设计和资金来支持这个项目。沃尔说：「我所看到的这个项目，是按廉租屋比例提供高品质住宅。我不认为这是仕绅化，我认为这是增加新住房和各种住房的选择。」

　　风景秀丽的温哥华西区，获评加拿大最佳社区。 (图片来源：维基百科) 　　温哥华西区在11月4日揭晓的“第五届加拿大最佳地点”评选活动中，赢得“最佳社区”的殊荣。 　　该评比由加拿大规划研究所(Canadian Institute of Planners)举办，共设立3个奖项，包括最佳街道、最佳社区和最佳公共空间，29个获提名社区参加了本届评选活动。 　　评委Jaspal Marwah说，温哥华西区之所以当选最佳社区，是因为该地区很安全，居民可以走路或骑车上班，该社区不仅与当地商业区相连，同时近邻海滩、步道和斯坦利公园。 　　在星期三的一份声明中说，他列举了这一社区的特点，如居民多样性，便利交通，绿荫长廊，小型公园和公共空间，这些都是如何打造宜居社区的范例。 　　安省Orangeville市的百老汇街获得最佳街道的称号，而基隆那市Stuart公园赢得最佳公共空间的桂冠。 Revelstoke市的灰熊广场(Grizzly Plaza)因其良好的公共空间设计和温馨的家庭氛围获得荣誉奖。 　　评委Kevin King说，基隆那市Stuart公园成为连接市中心和大自然的桥梁，每到夏季广场上的演出令人难忘，而在冬季的几个月时间里，人们可以参加免费的冰上活动。 　　这三个获选地点将收到一个不锈钢牌匾，作为荣誉认证。

炙手可热的温哥华房地产市场一路高歌猛进，房价已经涨至令人瞠目结舌的高位。      在今年10月，温市西区的独立屋中位价已经涨至$291万元，较去年同期上涨15.9%，比2013年10月飙涨42%。      温市东区的独立屋涨势也不甘示弱，今年10月该地区的独立屋中位价涨至$129万元，较去年同期上涨29.4%，比2013年10月飙涨47.7%。      目前，整个大温地区都在见证房地产市场的蓬勃发展，尤其是温哥华市区。由于土地短缺且房源紧张，许多准买家都难以在该地区一圆独立屋梦。Royal Pacific Realty Group房地产经纪人Ken Wong称，由于温市独立屋供不应求，竞标战早已成家常便饭。    在今年10月，大温地区的独立屋均价再创历史新高，升至$158万元，较去年同期上涨26.7%，亦刷新了今年8月创下的$147万元记录高位。在今年9月，温哥华市区的独立屋均价升至$220万元，但是大温哥华地产局并未透露温哥华市区10月独立屋均价。      导致温哥华房价持续飞涨的主要因素包括越来越多中国买家热衷于购买温市西区的高端物业，历史性低利率长期持续，以及当地经济强劲增长吸引更多求职者的目光。在油价暴跌前，卑诗省的大量工人都涌向产油大省阿尔伯塔省，而现在却有更多求职者从其他省份转向卑诗省。      但是据房地产开发商Cressey Development Group.的副总裁特科特（Jason Turcotte）称，许多人并不知道温哥华的开发用地严重短缺，当地并没有大量建筑用地。      由于温哥华房价持续飞涨，如温市西区的独立屋均价就在过去两年间上涨了$86.1万元，平均每月涨幅达到$35,875元，有关中国买家对温市房价影响的辩论也愈演愈烈。      加拿大房屋贷款公司（CMHC）已经驳斥了温哥华房市存在泡沫的说法，并估计在大温地区的独立屋、镇屋和公寓买家中，外国投资者只占到4%。但是，对于海外资金对温哥华房市的影响问题，也有人持截然不同的观点。      据研究员Andrew Yan称，已有专项研究数据表明中国买家大量涌入温市西区的三个高端社区，Yan是对在2014年8月至2015年2月的6个月内成交的172栋独立屋进行研究分析后得出这一结论。      目前，大温地区的房地产市场是卖方市场，上个月该地区共有3,646套独立屋、镇屋和公寓成交，比10年平均水平高出36.2%。但与此同时，该地区10月现房上市总量却比去年同期下降30%。      最新数据显示温哥华大部分地区的独立屋均价都创下历史新高，同时镇屋与公寓的价格在过去一年里也出现上涨，许多郊区房市的房价都已恢复至2008-09经济衰退前的水平。      但与此同时，温哥华地区独立屋与公寓之间的差价也在持续拉大，已经达到$109万元。在今年10月，大温地区的公寓均价为$494,689元。      在10月，大温地区的基准房价指数（HPI）也创下新高，通过多重上市服务系统（MLS）出售的独立屋均价升至近$120万元，比去年同期上涨20.1%。相比之下，今年9月加国11个主要房地产市场的独立屋基准房价指数比去年同期上涨8%，达到$58.55万元。      温哥华是加国房价最高的城市，其次是多伦多。多伦多地产局公布的数据显示，今年9月多市独立屋均价升至$105万元，较去年同期上涨10.7%，比2013年同期上涨23.1%。      

　　根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的最新数据，温西独立屋10月份的中间售价(Median sales prices)已经将近300万元，高於亚省大型豪宅的价格。   　　近日亚省有两间豪宅成交，其中一间位於卡加利(Calgary)西南方约40分钟车程的派里迪市(Priddis)，房屋面积9200平方尺，开价390万元，不过买方以155万元购得此物业，甚至比290万元的鉴价还低。   　　代表卖方的地产公司Engel & Volkers 销售总裁艾沃登(Mark Evernden)说，这栋豪宅最近才新建，买方能得到超过六成的折扣，主要还是由市场所决定。 　　艾沃登还说，虽然当地房市确实出现冷却现象，不过卖方会希望迅速脱手，通常涉及个人因素。 　　另一间5500平方尺新建豪宅也出现类似状况，卖方开价290万元，不过最终成交价仅约112万。 　　前国会议员杜纳(Garth Turner)在其部落格发文表示，这样的现象显示当地房市并不如卡加利地产局所言，受油价下跌对房市只有小幅度的影响。  

　　10月19日，自由党因承诺给加拿大人带来变化而在联邦大选中大获全胜，得以组成国会多数席位政府，将推行新政改善加国经济。而自由党提出的各项住房政策也非常引人注目，包括重整及兴建更多社会住宅、增加合作式住宅补助金、通过减税鼓励开发商兴建出租公寓以及分析温哥华与多伦多等地区房价高涨的原因等。那么政策具体有哪几方面，推行后对地产市场和购房者又将有何影响?   　　 自由党提出提高住房可负担性的相关政策包括:   　　新的为期10年的福利住房建设投资，优先保障可负担住房和老年公寓(包括建造新房和翻新现有住房); 　　鼓励建设新建租赁住房，取消投资在可负担租赁住房上的新资本的销售税; 　　放宽“购房者计划(Home Buyers’ Plan)”的资格条件，以让更多因突发事件而要改变现有生活的人能够从RRSP中提取首付款。 　　审查高端住房市场不断上涨的房价，包括多伦多和温哥华;审查所有政策工具，以让更多加拿大人买得起房。 　　对购房者和投资者影响几何? 　　CD豪研究所经济分析副总裁亚历山大(Craig Alexander)解释说，从财政角度来说，自由党政府将把加拿大的经济从适度限制的经济转移到适度刺激的经济。但这个刺激的影响有限，自由党政府未来几年100亿元的投资不会真正影响加拿大经济的整体估值。他说，“随着自由党政府的适度支出，债务与GDP的比率会继续下滑，这意味着国际投资者不必太担心。”对于多伦多和温哥华这两个炙热的房地产市场，以及程度稍轻的蒙特利尔和萨斯卡通，这或许意味着外国投资者会继续对加国地产保持兴趣。 　　自由党提出的一种解决住房负担能力的方法是，分析多伦多和温哥华以及加拿大其他地区的所有促进或阻碍住房可负担能力的因素。但独立抵押贷款经纪人麦克里斯特(Robert McLister)则表示，自由党在如何帮助首次购房者方面给出的承诺相当模糊，“这可能意味着宽松的政策，比如首次购房者有更长的还款期限，但到目前为止还没有任何细节出台。” 　　另一方面，由于自由党政府推行赤字财政并对经济提供财政支持，这通常也象征着高通货膨胀，并会转化为高利率。因此，加拿大的业主也应该对升息做好准备。这有可能会让过热的多伦多和温哥华的房地产市场降温。 　　自由党放宽了“购房者计划”的提取条件，使之更符合当前的现实情况，Investors Group公司的住房和贷款副总裁韦塞林维奇(Peter Veselinovich)表示，这对那些面临重大生活转变的人来说，包括成年子女想要在自家的房子里为年迈的父母亲修建第二套间，更轻易动用RRSP。 　　租客和房地产商也将受益于自由党政府为期10年的福利住房建设政策以及取消投资在可负担租赁住房上的新资本的销售税。不过，直到明年春下一个财政预算案出台时，自由党政府才会推行这些政策。 　　全国住房计划彰显雄心壮志 　　从整体看问题 　　卑诗大学(UBC)社区及区域规划学院院长Penny Gurstein认为，自由党的住房政策彰显了其雄心壮志。自由党预计在接下来的几年实行的全国住房计划确实能鼓舞人心。过去保守党只关注居民购房问题，但实际加拿大需要一个全面的住房政策，而不仅仅是居者有其屋，自由党已经注意到了这一点。但政策似乎缺乏对某些特殊群体如原住民及妇女这样弱势群体的注意，NDP的政策曾提出过这方面的内容。目前温哥华和多伦多地产市场火热，即使自由党在相关政策上做出改变后，也要一段时间才能反映到这些市场的房价上。同时各级政府也应该积极参与联邦政策，不是像过去那些年那样，和联邦政策完全脱节。 　　自由党国会议员Adam Vaughan认为，对住房政策的调整应该包括重整加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)，虽然CMHC所提供的的房贷保险应该继续，但应把每年由此项目获得的数十亿元收入转作兴建公有住宅、合作住宅与非营利住宅之用。新民主党(NDP)国会议员Marjolaine Boutin-Sweet则透露，她会在下议院提出动议案，希望要求自由党政府谨守竞选期间的住房相关承诺。　(作者：Vicky)  

　    关于加拿大的房地产市场，在过去六年间，下面这些论调你一定听过不少。。。 　　加国房产正陷入泡沫化，等待我们的是房价暴跌！ 　　至少这么些年过去了，我们看到的却依然是泡沫不灭，房价暴涨！ 　　但是最近，加国地产市场貌似开始有些异常了，尽管上半年全国经济衰退，薪水增长停滞，家庭负债记录屡创历史新高，但是像温哥华、多伦多这些城市的房价却以两位数的涨幅在继续攀升。   　　如果你在多伦多拥有一栋普通的独立屋，你啥也不做，每个月这栋房子就能为你带来$8500元的增值，吸引越来越多的人放弃原本的工作开始倒腾房子。   　　下面5个迹象，足以证明加拿大房地产市场已经开始失控！ 　　1. 加国在全球房市泡沫化榜单首位 　　今年上半年，英国的经济学人杂志( The Economist)指出，在评估的36个国家中，加拿大的房价高估现象最严重，同样被严重高估的还有澳大利亚，杂志称是便宜的借贷推动了加拿大等国的房价。 　　衡量加拿大人的收入后，发现加国房价被高估约35%。若以房价与房租做为标准，房价则被高估89%。德意志银行（Deutsche Bank）也认为加国“债务所得比”过高，2013年的房价已经被高估了60%，预言房市将遇到“大麻烦”。 　　2. 全球投资者不看好加国房市 　　全球投资者非常关注加国的房屋数量，但并不出手购买。根据Markit经济调查公司报告，投资人都不看好参与借贷的加国公司及银行，预期股票下跌。CNBC上周称，加拿大最大的借贷公司之一，Home Capital Group现在是全国抛空金额最大的股份。另外，十大抛空金额最大的股票中，有三支都是金融机构。 　　3. 贷款诈骗猖獗 　　今年早些时候，房贷公司Home Capital有45名房贷经纪人为贷款申请人收入作假，骗取房贷，使贷款诈欺现象浮上台面。经济学家认为贷款诈欺是造成过去10年来美国房市泡沫化的重要原因，虽然加拿大现在并没有美国当时那么严重，也没有听到俗称“忍者贷款（NINJA loans）”的出现，就是没有收入，没有工作，没有资产的人申请贷款，但是一项由环球邮报最新的调查显示，当前的房地产市场中贷款诈骗非常猖獗，需要引起重视。 　　4. 海外买家正在清空我们的社区――抑或种族主义者作祟？ 　　一份最近由UBC发布的调查报告显示，海外投资者正在对温哥华本地房价产生影响，报告指，去年8月份至今年2月间，温西有70%的豪宅相信是被来自中国大陆的买家所购。 　　但这份调查因为缺乏屋主的国籍、姓名等数据，仅是通过买家姓名的拼写方式来认定来源国的做法，也被指责含有种族主义。温哥华市长罗品信也忍不住站出来表示，他非常担忧对于任何隐含种族主义倾向的讨论，我们必须只以从解决房地产问题的角度来进行调查，而非涉及其它方面。 　　对于海外买家投机炒房不断惹恼本地居民，除了导致房价暴涨，使得人们再也无法承担从小长大的社区内的房屋之外，还有一个问题就是，这些炒房者使得社区内大片房屋空置，给真正居住在其中的居民带来恐慌。 　　温西某社区居民Clare Cullen在采访时表示，现在看到有房屋挂牌出售，就知道离拆毁不远了，新建的房屋都只是空置在那里，顶多有人过来住个把月而已，原来熟悉的社区已不复存在，而且，空置的房屋也给社区安全带来隐患。 　　但我们的银行似乎很高兴，并且还很鼓励这样的趋势，RBC就在本周宣布已正式取消对于新移民的贷款限制，好吧，欢迎更多海外买家的时候到了！ 　　5. 加拿大房贷及房屋公司（CMHC）也开始认为房价有点离谱了 　　作为受联邦政府管辖的CMHC,旨在维持加国房市平稳，所以CMHC一旦发什么警告出来，值得大家注意。 　　近日该机构一份最新报告指出，加拿大15个都会普查区的房价数据中，有11个城市的房价都被明显高估，并且提醒多伦多、蒙特利尔及渥太华的公寓建量或许已经过多。 　　CMHC首席经济分析师Bob Dugan表示，在多伦多、温哥华、蒙特利尔、爱民顿及沙卡斯通等城市，房价高估现象自上次估价之后正在进一步扩大，这些地区的房价水平与当地的经济与人口因素不成比例。 　　不过他认为解决方法相当简单，他表示避免房市泡沫化的方法有二，一是调整当地房价至合理价格，二是改善经济情况。 　　现在只有一起期待在房市没有出现任何动荡之前，我们能看到经济情况的改善吧！　　(资料来源：Huffington Post)

　　虽然温哥华和多伦多是推动加国房价上涨的两大引擎 ，但这两个全国最炽热房市之间的房价差却在不断拉大。在今年9月，多伦多独立屋均价为$105万元，而温哥华独立屋均价却高达$220万元。 　　多伦多温哥华房屋差价上升 　　与价格持续飞涨的温哥华独立屋相比，多伦多独立屋貌似已是便宜货。 　　加拿大房屋贷款公司(CMHC)在将温市和多市的同类房屋进行对比后发现，这两个全国最炽热房市之间的房价差正在不断拉大。 　　加拿大房屋贷款公司的研究发现，温哥华的房价已经普遍高于多伦多。在今年9月，温哥华独立屋的均价为$220万元，而多伦多独立屋的均价仅为$105万元。 　　最近，位于温哥华西部Kerrisdale社区的一栋四卧室独立屋以$317万叫价上市，而位于多伦多Forest Hill社区的一栋面积更大的四卧室独立屋叫价仅为$185万元。并且这两栋高端物业距离各市市中心的距离都不到八公里。 　　最终，温哥华西部Kerrisdale社区的那栋独立屋在11月4日以$310万元成交，而多伦多Forest Hill社区的独立屋仍在期望能以接近叫价的价格成交。 　　位于Kerrisdale社区的新独立屋占地面积约为33乘119.2英尺，在重建之前，原址旧屋是在2013年6月以$149万元的价格售出。在此之前，该房屋已多次易手，其中包括在2004年以$68.2万元的价格成交，在2006年以$88.55万元的价格转手。而位于Forest Hill社区的独立屋占地面积为53.5乘105英尺，该房屋在1993年以$53万元的价格售出，最近才刚刚整修完毕。 　　加拿大房屋贷款公司大温哥华区高级市场分析员阿德麦克(Robyn Adamache)还对温市和多市的两栋面积相对较小的独立屋进行了比较。这两栋独立屋面积相似并且都是四卧室。其中一栋位于温哥华Commercial Drive社区的独立屋叫价$119万元，而位于多伦多Danforth区的类似独立屋叫价仅为$75万元。 　　但是加拿大房屋贷款公司的研究同时也发现，大多伦多郊区的房价略高于温哥华郊区。位于大多伦多Whitby的一栋三卧室独立屋叫价$53.9万元，而位于温哥华郊区Maple Ridge的一栋类似独立屋叫价为$49.5万元。 　　阿德麦克认为导致温哥华房价持续飞涨的主要原因包括低利率持续，经济健康发展以及上市房屋数量减少导致供不应求。 　　虽然有一些观察家认为导致温哥华西区独立屋房价持续飙升的主要原因是大量中国买家涌入当地房市，但阿德麦克却不认同这种说法，他指出，中国买家并不会对整个温哥华房市造成巨大影响，但他们可能会对某些地区的独立屋以及公寓价格产生较大影响。 　　多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)11月5日公布的最新统计数据显示，今年10月大多伦多区独立屋均价为$82.31万元，比去年同期上涨9.2%。相比之下，大温哥华区10月独立屋均价升至$158万元，较去年同期上涨26.7%。 　　土地短缺，房源紧张 温哥华房价飞涨 　　随着独立屋均价升至$158万元新高，整个大温地区呈现房地产市场的蓬勃发展。温哥华房价持续飞涨主要归因于中国富豪买家大量涌入,以及当地经济强劲增长。 　　炙手可热的温哥华房地产市场一路高歌猛进，房价已经涨至令人瞠目结舌的高位。 　　在今年10月，温市西区的独立屋中位价已经涨至$291万元，较去年同期上涨15.9%，比2013年10月飙涨42%。 　　温市东区的独立屋涨势也不甘示弱，今年10月该地区的独立屋中位价涨至$129万元，较去年同期上涨29.4%，比2013年10月飙涨47.7%。 　　目前，整个大温地区都在见证房地产市场的蓬勃发展，尤其是温哥华市区。由于土地短缺且房源紧张，许多准买家都难以在该地区一圆独立屋梦。Royal Pacific Realty Group房地产经纪人Ken Wong称，由于温市独立屋供不应求，竞标战早已成家常便饭。 　　在今年10月，大温地区的独立屋均价再创历史新高，升至$158万元，较去年同期上涨26.7%，亦刷新了今年8月创下的$147万元记录高位。在今年9月，温哥华市区的独立屋均价升至$220万元，但是大温哥华地产局并未透露温哥华市区10月独立屋均价。 　　导致温哥华房价持续飞涨的主要因素包括越来越多中国买家热衷于购买温市西区的高端物业，历史性低利率长期持续，以及当地经济强劲增长吸引更多求职者的目光。在油价暴跌前，卑诗省的大量工人都涌向产油大省阿尔伯塔省，而现在却有更多求职者从其他省份转向卑诗省。 　　但是据房地产开发商Cressey Development Group.的副总裁特科特(Jason Turcotte)称，许多人并不知道温哥华的开发用地严重短缺，当地并没有大量建筑用地。 　　由于温哥华房价持续飞涨，如温市西区的独立屋均价就在过去两年间上涨了$86.1万元，平均每月涨幅达到$35,875元，有关中国买家对温市房价影响的辩论也愈演愈烈。 　　加拿大房屋贷款公司(CMHC)已经驳斥了温哥华房市存在泡沫的说法，并估计在大温地区的独立屋、镇屋和公寓买家中，外国投资者只占到4%。但是，对于海外资金对温哥华房市的影响问题，也有人持截然不同的观点。 　　据研究员Andrew Yan称，已有专项研究数据表明中国买家大量涌入温市西区的三个高端社区，Yan是对在2014年8月至2015年2月的6个月内成交的172栋独立屋进行研究分析后得出这一结论。 　　目前，大温地区的房地产市场是卖方市场，上个月该地区共有3,646套独立屋、镇屋和公寓成交，比10年平均水平高出36.2%。但与此同时，该地区10月现房上市总量却比去年同期下降30%。 　　最新数据显示温哥华大部分地区的独立屋均价都创下历史新高，同时镇屋与公寓的价格在过去一年里也出现上涨，许多郊区房市的房价都已恢复至2008-09经济衰退前的水平。 　　但与此同时，温哥华地区独立屋与公寓之间的差价也在持续拉大，已经达到$109万元。在今年10月，大温地区的公寓均价为$494,689元。 　　在10月，大温地区的基准房价指数(HPI)也创下新高，通过多重上市服务系统(MLS)出售的独立屋均价升至近$120万元，比去年同期上涨20.1%。相比之下，今年9月加国11个主要房地产市场的独立屋基准房价指数比去年同期上涨8%，达到$58.55万元。 　　温哥华是加国房价最高的城市，其次是多伦多。多伦多地产局公布的数据显示，今年9月多市独立屋均价升至$105万元，较去年同期上涨10.7%，比2013年同期上涨23.1%。

　　刚刚闭幕的中共十八届五中全会的相关决议对楼市影响深远。全会通过“普遍二孩”政策将有力带动住房改善消费;全会提出坚持绿色发展，有望对绿色环保建材的使用有进一步的推动;而全会强调的新型城镇化建设，也对整个房地产市场的走向起到关键性的作用。   　　“普遍二孩”促改善型需求   　　10月29日，十八届五中全会闭幕，会议通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。 　　目前，两房至三房属于购房者的刚需范畴。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子，父母一间、孩子一间，还有一间作为书房或者休闲房间，也是刚需范围。但是如果生了二孩，三房面临的问题是“不够住”，想要三代同堂，四房才是刚需产品。 　　四房变成了刚需，那么相应的，五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室，对大多数两孩家庭来说，还可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。二孩家庭，只靠父母两个孩子照顾是非常辛苦的。以后的两孩家庭请保姆可能会成为常态。目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。 　　业内认为，政策普遍放开后，除了换大屋的需求，两个孩子的教育将成为重中之重，全国各地学位房的地位将更加不可动摇，争夺也将愈发激烈。因此，“普遍二孩”将带动新一轮的购房消费需求，对于楼市来说，是个发展的新机遇。 　　绿色环保建材更受关注 　　去年以来，多部有关绿色建筑发展、绿色建材推广的标准、方案密集出台，表露了国家对绿色建筑发展的重视。而“史上最严”新环保法也将在今年正式实施。根据《国家新型城镇化规划(2014～2020)》，城镇绿色建筑占新建建筑的比重，要从2012年的2%提升到2020年的50%。业内人士指出，通过提高建筑建材本身的性能来改善节能环保，才是绿色地产未来的方向。在十八届五中全会上，也同样强调了坚持绿色发展，坚持节约资源和保护环境的基本国策。 　　据了解，2015年1月，新版《绿色建筑评价标准》开始施行。新标更进一步规范了绿色建筑建材行业的市场规则，并把绿色建筑建材行动上升到了国家战略。业内人士表示，眼下建材行业到了转型升级的关键时刻，这一系列政策的出台，都将促进重污染企业转型，倒逼建材技术的革新。 　　2013年国务院办公厅转发的发改委和住建部出台了《绿色建筑行动方案》，该方案明确提出了“十二五”期间，完成新建绿色建筑10亿平方米，要改建6亿平方米以上的既有建筑，以此测算，至少可带动2万亿绿色建材消费，这为绿色建材的发展提供了可观的市场需求。据中国绿色家居环境技术工作委员会的测算，2014年国内绿色家居市场规模达到了694.4亿元。总体来看，发展绿色建筑是国家今后的政策导向。绿色建筑目前正在靠激励性的手段推动，今后将会通过强制性手段推进。 　　城镇化将对楼市长远利好 　　全会提出，坚持协调发展，必须牢牢把握中国特色社会主义事业总体布局，正确处理发展中的重大关系，重点促进城乡区域协调发展，促进经济社会协调发展，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，在增强国家硬实力的同时注重提升国家软实力，不断增强发展整体性。 　　城镇化的脚步在不断迈进，有关专家称，投资领域，房地产、水泥、新型建材、机械设备和大众消费品等行业都有望在新型城镇过程中受益。地产业内人士认为，新型城镇化将为楼市带来新的发展机遇，特别是对于二三线城市。 　　中国财政学会副会长兼秘书长、财政部财科所原所长贾康曾指出：“新型城镇化在未来的发展空间巨大，如果每年城镇化率提高一个点，至少可支撑中国经济走30年。” 　　中指院发布的《未来十年(2011~2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，以人均30平方米住房面积计算，新增住房需求将超过50亿平方米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚需将继续成为市场主流。由此，业内人士预计，在经历了十余年的“黄金时代”后，中国房地产借由国家推进新型城镇化战略的机遇，将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。  

私人公司经营、专责处安省新屋保养事宜的Tarion多年来被外界诟病，指该公司只是建筑业的扯线公仔。如今省府委任了一位退休法官坎宁安(Douglas Cunningham)，特别检讨Tarion公司及安省《新屋保养计划法例》（New Home Warranties Plan Act），从而加强对新屋买家的保护，检讨报告预计最快明年6月底完成。安省消费者及政府服务厅厅长奥拉司逖(David Orazietti)表示，Tarion在过去几年，在建筑商登记、提高更大透明度等方面，已作出很大改变。 他认为，进一步的检讨可加强对消费者的保护，检讨内容包括解决纷争的程序、保养范围与程度、增加问责性等。

　　证据显示大陆投资抬高温市房价 　　长期以来外界一直猜测外国投资推高温哥华房价，并导致该市出现住房负担能力危机。一项最新研究则佐证了温西富人区大部分房屋买家都来自中国移民。 　　长期以来外界一直猜测外国资金不断推高温哥华房价，并因此断定温西富人区的大部分房屋买家都是来自中国的新移民，并且在他们当中有许多人并未在当地居住生活，现在一项最新研究佐证了这一难以证明的猜想。 　　温西三分之二豪宅买家来自中国   　　该项研究所分析的数据是由温哥华―格雷岬(Vancouver-Point Grey)选区新民主党省议员David Eby获取，然后再交给卑诗大学城市规划专家Andy Yan进行分析。研究涉及2014年8月至2015年2月间在温西三个社区成交的172栋独立屋，它们的售价都超过温市独立屋$125万元的均价水平。在研究中，Yan对以没有西化的纯中文姓名进行登记的买家进行了筛选，在此前也曾有一些学者使用这一方法鉴别中国买家。   　　该项研究发现，在温西University Endowment Lands、Dunbar和Point Grey社区的独立屋买家中，有三分之二都是纯中文姓名。而在售价超过$500万元的独立屋交易中，纯中文姓名的买家更是多达88%。 　　该研究还发现，在登记在单一业主名下的独立屋中，有52%业主职业为主妇，有18%业主职业为商人，同时职业为学生的业主也占到6%。研究同时发现，在这些房屋中有82%是通过按揭贷款购买，其中最受购房者青睐的贷款机构分别是加拿大帝国商业银行(CIBC)、汇丰银行(HSBC)和 蒙特利尔银行(Bank of Montreal)。在这些房屋所涉的按揭贷款中，有80%是由纯中文姓名买家申请。研究还发现，有19%的评估单是寄往其他地址而不是所购房屋的地址，这也表明业主并未居住在该房屋内。 　　Yan承认他只能推断这些买家的购房资金是来自中国大陆。但他同时亦表示，鉴于温哥华25岁至55岁的大学学历就业者的收入中位数为$41,981元，仅凭在当地的工作收入显然买不起这些豪宅。 　　Eby指出，这些研究数据非常重要，因为它们进一步佐证了外国资金不断推高温哥华房市，从而导致房价令当地居民高不可攀的猜想。 　　空中飞人家庭引关注 　　由于长期以来一直缺乏数据证明外国资金对温哥华房市造成任何实际影响，温哥华市府尝试解决房市危机的努力总是阻碍重重。由于房价持续飙升，温哥华市长罗伯逊(Gregor Robertson)曾敦促卑诗省长克拉克(Christy Clark)干预房市，并呼吁省府对炒房者开征投机税，其同时还建议有选择性地提高卑诗省的豪宅税。但是克拉克却表示，并没有证据证明外国富豪买家推高温哥华房价，因此省府没有理由采取这些措施。 　　Eby称，有许多选民告诉他在他们居住的社区有大量房屋被买卖，而在这些房屋再次转手前，他们甚至都没有见过有人入住其中，现在这些研究数据则证实了所谓的空中飞人家庭现象，也就是来自中国大陆的母亲陪伴孩子在加拿大读书，而父亲仍在中国赚钱。由于这些家庭只是在孩子上学期间留在加拿大，因此他们购买的房屋大部分时间似乎都是空置。 　　与此同时，这些研究数据也佐证了《环球邮报》此前的调查结果，那就是一些外国富豪投资者常常会通过将房产转移至亲属和企业名下利用税法漏洞逃税。 　　外资影响形成涓滴效应 　　卑诗大学地理系教授David Ley指出，外国资金对高端物业市场的影响会形成涓滴效应，从而迫使一些当地购房者转往周边寻找更可负担的住房，进而推高整个地区的房价。 　　苏富比国际地产公司近期公布的一份报告显示，温西Grandview社区的房屋均价在过去一年上涨了30%。此外，也有大量来自房地产行业的轶事证据表明外国资金不断流入本拿比、西温、高贵林、南素里和穆迪港房市。据《环球邮报》报道，在过去五年中，这些地区的独立屋均价都上涨了25%至50%。 　　Yan的研究数据也佐证了此前一些有关外国买家的报告。在今年8月，卑诗省大型房地产公司Macdonald Realty曾报告称，在2014年经该公司售出的价格超过$300万元的温市独立屋中，有70%的买家是来自中国大陆。 　　建造可负担住房是当务之急 　　Yan对研究结果并不感到惊讶，因为长期以来他一直坚持外国资金推高温哥华房价的观点。他同时指出，有些人认为获取外国买家数据很重要，但实际上更重要的是当局应该采取措施建造更多可负担住房。 　　但Eby表示，虽然温哥华的住房负担能力问题已经变得越来越严重并且越来越明显，政府却并不愿意采取行动，比如在今年夏天，卑诗省长克拉克就淡化了外国资金对温哥华住房负担能力危机的影响。 　　Eby同时强调称，搜集外国买家数据并不是为了针对某个群体的投资者，而是为了让人们关注系统缺陷。 　　Eby称，虽然难免会有一些种族主义笨蛋，但更多人都会说移民对卑诗省的建设发展功不可没。关键在于人们想要确保所有人都照章纳税按规行事，并对房地产投资进行规管以使其有利于温市的未来发展。但最糟糕的结果就是来自中国的空中飞人家庭中的母亲和孩子将会成为政府问题的替罪羊。

　　多伦多市北约克社区一位华人屋主，希望将自家的平房改造成2层的小楼。但其新楼设计的占地面积，要比市府附例许可的范围多出4%，因而被市府调整委员会(Committee of Aducstment)否定。最後由安省市政委员会(Ontario Municipal Board)对双方的争执做出裁决，批准华人屋主的房屋改造计划。 　　这户民宅位於北约克社区罗伦斯路(Lawrence Ave.)夹当妙路(Don Mill Road)地区Duncairn Road，屋主是一位姓邓(Hua Deng，音译)的华人。 　　邓先生的这所房子，是一座有相当历史的平房。他计划将旧房子推平之後，在原址上重新起一座2层独立屋。而新屋占整个地块的面积为29%，这违反了多市市府的附例。附例规定，房屋占地块的面积不能超过25%。   　　经过多次磋商，市府调整委员会最後同意，新屋的占地面积可以达到27%。但邓先生仍然坚持要将占地面积提到29%，结果被委员会拒绝，最後只有将争议提交到安省市政委员会来决断。   　　有专家向市政委员会表示，上述房屋所在的区域，还有好几家类似的大装修或起新屋工程，而邓家的这个新屋计划，其29%的规划占地面积超出了附例规定的范围，但仍然与其他几家已获批的翻新工程没有什麽区别。 　　此外，从25%到29%这样的变化幅度并不大，也属於可宽待的范围，与制订附例的初衷和目的仍然相符。而且，周围的邻居也没有人提出反对意见。这一点点差异，也和省府的规划并不违背。 　　有华裔地产经纪表示，目前大多伦多地区拆旧屋起新屋的情况愈来愈多。 　　「这个房子去年10月的成交价为96.9万元。而这一地区3000方尺到3500方尺左右的房子，价格在200万至240万元左右。所以这个房子的业主如果推倒重建再出售，获利的空间还是相当大的。」 　　有地产经纪表示，进行翻新工程的屋主也是希望新房子能建得更大一些。所以类似上述轻微违例的情况，有可能会愈来愈多。

  一间充满了阳光味道的公寓在现代的城市中是可遇而不可求的，利用楼层的高度而设计的二层空间，不仅隔出了多余的空间，大大的玻璃窗带来的光线也使得每个房间变得光亮。    

私人公司经营、专责处安省新屋保养事宜的Tarion多年来被外界诟病，指该公司只是建筑业的扯线公仔。如今省府委任了一位退休法官坎宁安(Douglas Cunningham)，特别检讨Tarion公司及安省《新屋保养计划法例》（New Home Warranties Plan Act），从而加强对新屋买家的保护，检讨报告预计最快明年6月底完成。安省消费者及政府服务厅厅长奥拉司逖(David Orazietti)表示，Tarion在过去几年，在建筑商登记、提高更大透明度等方面，已作出很大改变。 他认为，进一步的检讨可加强对消费者的保护，检讨内容包括解决纷争的程序、保养范围与程度、增加问责性等。

       根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）的最新数据，温西独立屋10月份的中间售价（Median sales prices）已经将近300万元，高于亚省大型豪宅的价格。 　　近日亚省有两间豪宅成交，其中一间位于卡加利（Calgary）西南方约40分钟车程的派里迪市（Priddis），房屋面积9200平方呎，开价390万元，不过买方以155万元购得此物业，甚至比290万元的估价还低。 　　代表卖方的地产公司Engel & Volkers 销售总裁艾沃登（Mark Evernden）说，这栋豪宅最近才新建，买方能得到超过六成的折扣，主要还是由市场所决定。 　　艾沃登还说，虽然当地房市确实出现冷却现象，不过卖方会希望迅速脱手，通常涉及个人因素。 　　另一间5500平方呎新建豪宅也出现类似状况，卖方开价290万元，不过最终成交价仅约112万。 　　前国会议员杜纳（Garth Turner）在其部落格发文表示，这样的现象显示当地房市并不如卡加利地产局所言，受油价下跌对房市只有小幅度的影响。    

       对许多第一次想要买房的民众而言，既有的观念认为，要存够两成自备款再入市，不过有专家指出，这样的想法可能已经不符合温哥华的房市现状，民众应考虑在存足5%或10%的头期款时，就直接出手购屋。 　　房贷专家柯林斯（Patricia Collins）说，在目前温哥华房价不断攀升的状况下，首购族应该要将头期款的存款目标降低，否则极有可能跟不上房价上涨的速度。 　　柯林斯也强调，民众找房时必须实际一点，因为现在在温哥华几乎没有价格在100万元以下的独立屋，想购买这类物业的民众，或可考虑大温地区其他房价较低的城市。 　　但自备款不足20%的贷款申请，必须加购加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）的贷款保险，因此必须格外小心，仔细计算是否值得。 　　即使如此，柯林斯仍认为，在房租同时高涨的现时情况下依旧可行，因为她相信与其每月将租金拱手交给房东，还不如透过置产的方式，替自己存一些财富。

列治文市府计划及发展部门现正考虑提前终止土地使用合约(Land Use Contracts，简称LUCs)，并在周四举行居民公听会，若市议会通过实施，将有约4,000幢独立屋受影响。屋主在翻新房屋时，在高度等多方面都有新限制。   列市议会于10月13日一读通过，考虑提前终止LUCs的可能性。而市府周四于市政大楼举行公听会。市府发言人唐善泰（Ted Townsend）表示，在上世纪70年代引入的LUCs，允许一些房屋最高为3层，高度35尺。   省府去年立法在2024年6月30日前终止所有LUCs，房屋最高为2层半、高度不可超过29.5尺。   唐善泰指出，列市现有139个LUCs，影响逾5,500间居住房屋、商业、工业建筑。而其中的93个LUCs影响约4,000幢独立屋。   市府将于本月24日晚7时，在Executive Airport Plaza Hotel举行公听会。公众可登入http://www.richmond.ca/plandev/planning2/projects/LUC/lookup，查询所属物业是否会受到LUCs影响。  

  美国的房地产还能火多久？ 也许还有一种判断方法，就是回归到价值与价格互相追逐的简单道理。国际地产公司CBRE一份最近的报告的结论是，关于美国房价，不只今天的售价是很合理，而且还有继续上涨的空间。CBRE伦敦首席经济学家Richard Barkham评价说，我觉得现在的价格有着良好的支撑，很多因素能够支持它，并且上涨中的价值有很健康的未来。这里的支撑，也就是很好的经济，工作增长，以及不断升高的占有率及租金。“我们能看到在未来几年里房租稳健的上升趋势，这将提高现金流”。 CBRE最近还做了一项甲级写字楼租金收益与本地债券收益的国际比较的研究。历史规律显示这两者之间的平均价差在300个bps。最近的数据显示美国低于这个标准: 只有240个bps的债券收益与资本化率（cap rate）的价差。然而，当考虑到未来的租金涨幅时，这一价差一跃而升至850个bps。 事实上，从全球来看，和欧洲，中东和亚洲相比，美国有着最高的价差—650个bps，而最低的亚洲只有270 个bps。根据Barkham的评论，这表明在美国，在未来的两到三年中，我们还有很高的上涨空间。 尽管CBRE也在看一些美国的门户市场（gateway markets），比如洛杉矶、纽约、波士顿和芝加哥，但Barkham认为美国经济的继续增长，“这种复苏已经蔓延到二线城市，以及现在正在影响三线城市。我们将在美国的二线和三线城市看到相同的价值与价格的上涨。”并且进一步补充，“现在是在美国投资中部地区的绝佳时机”。 美国另一家房地产研究机构RERC的主席 Ken Riggs觉得“房价还要再涨12个月”。而关于“哪里有最好的机会”，他的看法是，因为很多便宜的项目已经消失了，所以投资者必须要承担更多的租赁风险以及开发风险而获得高回报，正如现在已经发生的。或者，去投资那些更小的而有着更高回报的市场。所以，根据RERC的大都市排名指数，在前20的主要大都市中，有着最好相对价值的商业地产投资机会的城市都是二线城市：排名前五的分别是“奥斯汀（Austin）、圣安东尼奥（San Antonio）、罗利（Raleigh）、达拉斯（ Dallas）以及 奥兰多（Orlando）”。值得注意的是，在这份投资价值的排名上，纽约、洛杉矶、波士顿及华盛顿都不在其中。 对投资者来说，在资本化率已经非常低的今天投资房产的风险主要来自于，当五到七年后人们需要卖掉这些资产时，很有可能，资本化率已经升高了200或300个bps。因为资本化率会随利率而升高，未来的高利率很可能迅速的把资产价值带走。因此，今天的投资者们必须要有一个长期眼光，以及必须对他们将要投资的资产高度自信。 然而，人们的一个共识是，相比较其他投资方式，包括低回报的债券或高风险的股票市场，商业地产仍然有着它的吸引力。最后关于美国房地产还要涨多久，Barkham的回答是“只要美国的经济还继续增长并且产生就业，现在的资本化率就是有良好支撑的。在四五年以后会有一个时间，当利率开始上升，使得这个平衡变得有些问题，但那也是很久以后的事了。”

最新一项民意调查显示，对于温哥华市议会较早前通过拆卸佐治街与登斯梅高架桥(Georgia and Dunsmuir viaducts)计划，大温受访居民支持及反对的百分比相若。此外，逾七成受访者认为，温市议会通过拆卸该两条高架桥计划，只局限惠及发展商，另外有八成半人担心相关决定会进一步减低房屋可负担性。   该项由民意调查公司Insights West所做的民调，于10月30日至11月2日在网上访问了547个大温成年居民，误差率为+/-4.2个百分点。结果发现，36%受访大温居民支持拆卸该两条高架桥，40%则表示反对，23%称暂未确定。   近6成受访者认为拆桥可增泊车位   当被问到拆卸该两道高架桥，可能带来那四个主要好处时，58%受访者认为能增加温哥华市中心的泊车位；57%认为可以有助增加新建房屋数目；48%表示能节省金钱，因为拆桥便毋须花钱去提升该两桥的抵御地震能力；另有32%相信拆桥会令市民少用汽车，而多走路。   至于拆桥的缺点时，85%受访者担心拆桥未必保证所建房屋皆是可负担；71%认为拆桥决定只令发展商，而非普罗市民受惠；70%忧虑会增加该地区的交通流量，另有58%担心会增添市民前往卑诗体育馆(BC Place)的难度。    

本周四，多伦多地产局主席Mark McLean公布了大多地区在10月通过TREB's MLS系统的房屋交易量为8,804，创了历史性10月交易量的新高;平均交易价格为63万876，相比去年同期增长了7.3%。房价增长的驱动力仍是来自低层房屋。 10月905地区的半独立屋，超越了405地区的独立屋成为了价格增长最快的房屋类型。上月905地区的半独立屋均价为51万2,234元，比去年同期增长了13.8%;而416地区的独立屋均价为107万1,394元，比去年同期增长了约12.5%。 根据地区来看，约克区的所有房屋类型都增长最快，除了公寓其他房屋类型的年增长速度都超过了14%，独立屋价格的年增速更达到了14.79%。多伦多市区的独立屋房价也增长了约11%，皮尔区独立屋房价年增长约10%。 各种房屋类型交易量及其平均价格 416地区独立屋今年10月平均房价达到107万1,394，与去年同期比增长了12.5%;905地区平均房价也达到了73万4,745，年同比升9.1%。 其中，多伦多市区独立屋价格年增幅为10.53%，约克地区独立屋价格年增幅最高达到了14.79%，皮尔区独立屋房价年增长也到了10.07%。 416地区的半独立屋平均房价为74万7,149，比去年同期升10%; 905地区平均房价为51万2,234，年同比升13.8%。 其中，多伦多市区半独立屋平均价格年增幅为8.53%，约克地区半独立屋价格年增幅最高达到了14.59%，皮尔区独立屋房价年增长也到了10.67%。 416地区的镇屋均价为57万9,358，年同比增长11.2%;905地区均价为45万6,585，与去年同期升10.1%。 其中，多伦多市区镇屋平均价格年增幅为9.27%，约克地区半独立屋价格年增幅最高达到了14.35%，皮尔区独立屋房价年增长也到了10.30%。 416地区公寓均价为40万6,792，年同比增长4.2%;905地区均价为31万8,317，与同期增长3.0%。 加国 无忧 51.CA 其中，多伦多市区公寓平均价格年增幅为5.21%，约克地区公寓价格年增幅最高达到了7.07%，皮尔区公寓房价年增长为3.66%。 报告中，McLean表示说：“显而易见，大多地区的房屋需求仍在上升。预计我们会在今年看到，房屋交易量的显著上升。” TREB的市场研究专家Jason Mercer称：“交易量的突飞猛进再加之有限的房屋供应量，预计今年整个大多地区的房屋价格会大幅攀升。尽管明年预计低层房屋的供应量会增加，但是市场仍然趋于紧张，房屋价格增速仍然将远高于通货膨胀率。”

　　CMHC高级市场分析师史考特(Andrew Scott)着重分析多伦多近年新建柏文大厦的情况，提出共管柏文大厦靠近地铁沿线愈近，在市场上的竞争力愈强，包括更容易销售、卖价更高、出租时收取的租金更多、未来升值的潜力更大等等。简言之，大厦处于可以步行至地铁站的距离内至关重要，这种情况在都市中心表现尤为明显。 　　未来新盘着重交通便利 　　史考特指研究显示新柏文大厦若位于地铁站500米距离内，通常在2.1个季度就可售出楼盘的7成。若距地铁超过2,000米，则需要4个季度才能售出7成单位。价格方面，多伦多卖价在600元以上的柏文大厦中，无一例外全部靠近地铁沿线。 　　史考特指上述特点决定未来的大多区高层柏文开发仍将围绕地铁、轻轨等大众交通规划展开，热门开发地点将集中于约克区地铁延长线、士嘉堡地铁线、雪柏大道轻轨线、艾灵顿大道横贯线(Eglinton Crosstown)、芬治大道西轻轨，以及市长庄德利所提出的「聪明路轨」规划沿线等等地区。

　　肖恩.库珀2012年在多伦多买了一栋42万5千加元的房子，为此贷款25万5千加元。三年零两个月后，库珀还清了这笔贷款，日前在一家饭馆和朋友们一起庆祝自己“重新变成了一个零债务的自由人。”他今年刚满30岁。 　　在土生土长的加拿大人当中，库珀显得非常特立独行。要知道，加拿大――特别是多伦多和温哥华这两个大城市――房价越来越高的今天，背负房贷就意味着可能一生同债务有关联。在过去的一年里，加拿大人的家庭债务再度上升5.9个百分点，并在今年的9月份达到了创记录的1.34万亿元。加拿大人每赚100块钱，就有160多块钱的债务。难怪经济学家多次警告，债务可能将成为加拿大经济最大的绊脚石。 　　当然，库珀能在三年里还完这么多的债务，也做出了很大的牺牲。据他自己对媒体透露，其还贷秘诀说起来也很简单，就是勤、俭两字。他的本职工作是在一个会计师事务所做全职分析师，其实不属于高薪阶层。不过，他在工作之余也不闲着，利用周末和晚上做财经方面的自由撰稿人。此外，作为素食主义者的他还战胜了对肉味的不适，在一家超市的肉食部打工，每小时13块钱。细细算来，他每周的工作时间可达一百个小时，是普通人的两倍有余。 　　库珀坦言，他对债务有一种恐惧，一想到一辈子就要同那么多债务和利息打交道，就不寒而栗。库珀的母亲曾独自抚养大两个孩子，同时还要付房贷。十几年前IT产业低潮时她因为失业，险些没能保住房子。母亲当时的艰辛，给他留下了深刻的印象。 　　虽然库珀还债的速度惊人，但是即便是他的朋友也承认，这套勤俭的做法并不适用于所有人，或者说很多人是做不到的。 　　在加拿大还房贷长期还是短期好? 　　一般来讲，在加拿大居民房屋贷款最终还清期限(Amortization)通常为25年，最短有5年，也有长达30、35年的。还款时间越长，需要支付的总利息就越高，但是每次还款数额就比较低;还款时间越短，所支付总利息越低，但是每次还款数额就比较高。两年前，少数贷款人选择25年以上的还款期;在过去两年中，接近50%的借款人首次贷款选择25年以上的还款期。如果偿债能力允许，借款人偏向于选择少于25年的还款期。其实，还款期长也有其优势。 　　每个人对未来收入预期以及财务安全状况的考虑都不一样。理财专家认为，一些人除了考虑通货膨胀因素外，往往也会考虑钱生钱，他们宁愿将钱存在银行账户里，等待投资机会的出现。而更多的人担心万一未来收入有变，房屋贷款负担就有可能改变自己的生活质量，所以尽量提前还贷。 　　专家建议年轻人，不妨将房贷年限放长些，既可减轻早年还款压力，又可通过收入增长来降低未来的还款压力。拉长房贷，除了可以降低每月支付贷款的压力，让贷款人每月薪资可以在付款之余，腾出更多资金理财或是进行其它消费，赚取更大回报。 　　提早还清房贷 10大建议 　　1、不要选择可随时清偿(open)的固定利率房贷计画，除非打算在房贷合约期限内(term)还清这笔贷款。 　　目前不得任意增加还款额度以能提前还清(close)的房贷计画，每年仍允许一次定额、偿还最高10%至20%贷款额，而利率可比银行挂牌利率(posted rate or prime rate)最多降低至1%，但可随时清偿的固定利率房贷计画，利率会比挂牌利率高出1%甚至还要高。所以，不妨等到贷款合约到期准备续约时，再一次多还一些，亦不需缴付提前还清贷款的违约罚金。 　　2、利用每一星期或两星期还款一次的分期方式，缩短还清房贷时间。 　　如用逐周还款分期方式，等于每周偿还原来月付的25%额度，如果是两星期还款一次，每次等于偿还原来月付的一半额度，这种分期方式可让原来的最长清偿年限从25年缩短至21年，何乐不为? 　　3、比照每年加薪幅度、提高房贷的清偿额度比率。 　　假如年收入增加10%，房贷清偿额度也不妨提高10%，这笔多增加的额外清偿额度可直接扣抵房贷本金。 　　4、如果获得红利收入或额外所得，提出其中一部份用来清偿房贷。 　　假如每月收入中有30%需要用来清偿房贷，那麽红利或额外所得中的30%，亦应用来清偿房贷。 　　5、即使重新申请到利率较低房贷计画，维持原来每星期或两星期的较高还款额度不变，其差别是新旧还款额之间的差额，将可直接扣抵房贷本金。 　　6、将退税款用来偿还房贷，不要将这笔额外进帐用来享受，偿还房贷是真正的实惠之举。 　　7、假如每月结算下来出现节馀，不妨用来偿还房贷，即使不超过100元仍可扣抵房贷本金。 　　8、将每月房贷还款额定为较高整数。譬如每两星期支付一次的还款额为656元，不妨调高至660元甚至675元，其中差异日久便可体会。 　　9、选择浮动利率房贷计画。 　　虽然有人无法忍受利率变动、导致还款额高低起伏无常，但如果对这种情况无所谓，浮动利率房贷计画利率可较银行挂牌利率至少低0.5%，长期下来将能省下不少利息钱。 　　10、寻求立场客观专家的理财建议。 　　虽然的确有银行房贷部门职员会为客户争取最低利率，但他们还是得维护银行利益。假如民众认为他们建议的房贷计画未必理想，不妨多问问其他理财专家、房贷顾问，以及对房贷具经验的亲友。 　　任何理财计画都需要严格遵守及尽心致力，虽然偿还一小笔钱，短期内未必能在房贷还款额上看出明显差异，但坚持执行预算控制，长期下来将能见到卓着效果。当房贷全部偿还后，无债一身轻的感觉无其他快乐可以比拟。

　　先前许多房市专家警告加国房市可能陷入泡沫化，未来房价将暴跌，但六年过去预言都没有成真。然而，最近加国房市开始有异常现象，尽管上半年经济衰退、薪资冻涨及家庭负债水平达到新高，但多伦多及温哥华等地的房价仍持续攀升，涨幅甚至达到双位数。专家据此整理加国房市走向失控的五大迹象： 　　1. 加国在全球房市泡沫化名列前茅 　　今年4月英国的经济学人杂志( Economist magazine)指出，衡量加拿大人的收入后，发现加国房价被高估约35%。若以房价与房租做为标准，房价则被高估89%。当时杂志表示，在评估的26个国家中，加拿大与澳洲的房价高估情况最严重。德意志银行(Deutsche Bank)也认为加国“债务所得比”过高，加上公寓建案过多等因素，预言房市将遇到“大麻烦”。 专家认为加国房市可能走向失控。(CBC) 　　2. 全球投资者不看好加国房市 　　全球投资者密切关注加国建案，但没有出手。Markit经济公司调查显示，投资人预期股票下跌，多看坏加国房市。 　　3. 贷款诈欺盛行 　　今年传出房贷公司Home Capital有45名房贷经纪人为贷款申请人收入“灌水”，骗取房贷，使贷款诈欺现象浮上台面。经济学家认为贷款诈欺是造成过去10年来美国房市泡沫化的重要原因，“环球邮报”也发出警告，认为诈欺现象近来在房市相当盛行。 　　4. 外国人炒房?抑或种族主义作祟? 　　日前卑诗大学发表研究指出，外国投资者正对房价造成影响，最近6个月温哥华西部有70%的房屋被中国人买下，但入住率相当低。这份调查因为缺乏屋主的国籍、姓名等数据，被指责含有种族主义。对此，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)说：“我认为这份报告隐含种族主义倾向，我们必须特别注意。我相信温哥华的房市挑战已被妥当处理。”然而有许多人认为外国人炒房现象确实存在。温格华居民库伦(Clare Cullen )说：“我们附近的社区虽然卖出去，但全是空屋，或是一年只住一个月。”库伦认为对房市而言，空屋比自住更危险。 　　5. 即使是加拿大房贷暨房屋和公司(CMHC)也认为房价高得离谱 　　CMHC的工作向来是维持加国房市平稳，但现在该机构也发出警钟，认为房市面临修正风险。CMHC报告指出，全国15个大城市中，有11个城市房价被高估，其中包括多伦多、蒙特利尔及渥太华。CMHC首席经济分析师杜甘(Bob Dugan)说：“多伦多、温哥华、蒙特利尔、爱民顿及沙卡斯通等城市，房价与人口和经济因素不成比例，被高估的情形最严重。”不过他认为解决方法相当简单，“避免房市泡沫化的方法有二，一是调整当地房价至合理价格，二是改善经济情况。”他认为寄望后者的可能性较大。

　　温哥华的独立屋价格日益飞涨，以至于多伦多同等独立屋似乎是在打折出售了。加拿大抵押贷款和房地产公司(CMHC)将两市同等房屋的价格进行比较，结果发现多温两市的房地产市场之间的差异日益的增大。 　　CMHC的研究发现，温哥华的房地产价格远高于多伦多。在今年9月，温哥华独立屋的平均价格为220万，而多伦多的独立屋均价仅为105万，不到温哥华房价的一半。 　　一间位于温哥华西部Kerrisdale区的4房独立屋标价为317万，而几乎是相同水平的独立屋，位于多伦多Forest Hill区的4房独立屋仅要价185元。而且这两座独立屋都分别离两市市中心相同的距离。 　　位于Kerrisdale的新独立屋占地面积约3933平方英尺，在2013年被以149万的价格售出。该房屋曾多次易手，在2004年的售价为68.2万，2006年的售价为88.5万。而位于Forest Hill的独立屋占地面积约5617平方英尺，有74年的历史，最后一次被售出是在1993年，售价为53万，最近才刚刚整修完毕。 　　CMHC温哥华地区的市场分析员Robyn Adamache还对多温两市中等房屋进行了比较。温哥华Commercial Drive区的4房独立屋标价约为119万元，而在多伦多Danforthq区的类似房屋价格仅75万元。 　　但是郊区的房屋价格，多市则略高。位于大多地区Whitby的3房独立屋要价为53.9万，而位于温哥华郊区的Maple Ridge的相似独立屋价格为49.5万元。 　　Adamache认为温哥华房地产价格的上涨主要原因有三个，一是低利率，二是健康的经济发展，三是房屋供应的减少，导致供小于求。 　　对于一直以来中国购房者炒高了温哥华西部房价这一说法，Adamache表示不认同。Adamache表示：“那不可能对整个温哥华房地产市场产生太大的影响。但在某一些地区的独立屋和公寓，确实有比较大的影响。” 　　本周四，多伦多地产局公布了最新的10月房地产市场报告。今年10月多伦多地区独立屋均价为82.3万，比去年同期增长了9.2%;而10月温哥华地区的独立屋价格则创造了新高达到了158万，几乎是多伦多独立屋价格的2倍，比去年同期增长了26.7%。