地产

24岁的Jason Roesslein从伊利诺斯州来到旧金山湾区成为了一名特斯拉工程师，但他发现湾区的房租高达1250美元/月，而自己还背着高额的助学贷款。如果继续住在公寓中，还完助学贷款还需很久。于是，Jason决定搞一辆面包车，改造成自己的临时住所。在面包车中居住5个月后，Jason重新回到公寓居住，同时还清了14000美元的助学贷款。 Jason的面包车 Jason称之为：照进现实的素描小房子   改造开始 各种壁柜 衣柜和睡袋 感恩节在同事的房车里庆祝 5个月后Jason将自己的面包房车以16000美元的价格出售掉，同时还赚取了2000美元的利润。   Jason称之为：照进现实的素描小房子  

　　意大利建筑师Stefano Boeri(博埃里)将在瑞士洛桑打造“垂直森林”的第二个项目，总高117米，将是世界上第一高有常青绿植覆盖的高楼。 　　这个36层高的建筑名叫“香柏之塔”，它将是100颗树，6000颗灌木，18000种植物的家，这些植物平铺开来可以打造一块3000平米的绿地。这些绿植可以保护居民不受灰尘、噪音的污染以及严酷的风。    

　　近些年来，委托授权书的广泛使用方便了许多的朋友，特别是是夫妻常年在异地，需要对方帮其办理各项名下或联名业务的，也有些是父母以孩子的名义购买物业，或是孩子帮父母处理各项银行业务和地产买卖的，还有许多是年迈的老人因行动不便，让儿女代为办理不同事宜的。虽办理授权书的原因有很多，但是原则是不变的：“委托人的利益为第一”。 　　以下笔者为您详细解释一下 　　委托授权书是什么？ 　　授权书是一份法律文件。当您给某人一纸授权书后，即表示您给予他／她法定的权力，代您处理财务和法律事宜:这也许包括付帐、存款或从您的银行户口提款、用您的金钱投资或代您出售您的房子。由您授权的人被称为「受托人」(attorney，此attorney并非意指律师）；您则被称为「当事人」（adult）。授权书并不赋予受托人权力去决定有关您医疗护理的事宜，授权的范围只涉及财务和法律事宜。 　　委托授权书的分类 　　普通授权书(GENERAL POWER OF ATTORNEY) 　　这类授权书范围很广，包括代办理物业买卖、房屋按揭贷款，甚至处理银行户口内之提款、存款和处理一般事项等等。换句话说，这是没有限制的授权，只要是合法的，被委托的授权人便可以代签名和代办理。 　　普通授权书一般是做给你至亲或可信之人，最常见是夫妻之间、父母子女为多。如父母年纪大，不懂英文，便委托子女代他们办理一切事务。 　　授权书一般有效期为三年，但如你想授权书在三年后仍然继续生效，在做授权书时要特别向律师预先提出，加入特定条例。 　　指定授权书(SPECIFIC POWER OF ATTORNEY) 　　指定授权书是要特别指明委托他人做特定某一件事。例如只委托他人负责购买某一间物业，并需注明所购买的物业地址，除此事之外，便不能代你办理其他事项。 　　这种指定授权书常见是做给兄弟姊妹或朋友，一次过完成代办之事。 　　什么人适合担当委托人？ 　　首先委托人必须年满19岁，了解所委托的内容。 　　大多数人会选择家庭成员作为委托人，您可以指定多名人士担任，前提必须在授权文件上写明受托人能否联合或单独处理事宜。如果您只选择一名受托人，最好也预先考虑另外一名作为后备，以便受托人万一不幸发生事故时，有人可以接替。但您必须十分清楚订明在何种情况下，该名后备受托人才可以接替。 　　由于您的受托人将拥有很大权力，一定要选任您所信赖、又善于理财的人作为您的受托人。您应花点时间受托人详细解释一下委托的内容，他的权限，和您期望他们应怎样代表您处理事情。如果您缴付一些费用，您可以选择由一家“信托公司”(TrustCompany) 作为您的受托人。您还可以任用“公共监护及信托人”（PublicGuardian and Trustee，即是一名政府官员）. 　　受托人的权力和责任 　　受托人犹如您的“代理人”，他／她必须以您的最佳利益为先，作出忠诚和良好的决定。您的受托人必须小心保存任何财务活动的记录，必须将您的事务与他／她自己的事务分开处理。受托人的权利有委托书的种类而决定。一份“一般授权书”赋予受托人去代您执行任何您不可为自己处理的财务或法律事宜。这可包括处理银行或信贷联银(credit unions)的户口帐目、从「加拿大税物局」(CanadaRevenue Agency) 取得资料以便代您报税、投保或出售您的汽车、或出售您的物业等。您如若想约束受托人的权力范围，也可以订立一份指定工作的“指定授权书”。例如：受托人只可以出售某项指定物业并且加上处理时间的限制。 　　授权书何时生效，何时结束？ 　　授权书一经签署便即时生效，但不一定须立即使用它。您应确保受托人知道何时您想他们为您履行任务。 　　当一份指定授权书陈述的工作完成时（例如该物业已出售），或其说明的日期届满，该授权书便告结束。您也可以随时取消一份授权书。 　　在以下一些情况下，一般授权书会自动失效： 　　- 您变得神志不清或您被一名精神健康院负责人判明为“神志不清”；除非您已订下“持久”的条款， 　　- 您的受托人不幸逝世；除非您选任了一名后备，或多过一名受托人； 　　- 您不幸逝世；法庭委派一名委员（committee）替您做决定。 　　您怎样订立一份持久授权书？ 　　加拿大各省司法厅备有持久授权书表格。可上网到下载 　　安省网址：http://www.attorneygeneral.jus.gov.on.ca 　　需要公证人或律师吗？ 　　由于的内容往往会牵扯到大笔的金额，和许多法律条款，笔者非常建议大家请律师或公证人代为拟定一份授权书。律师可以可以就受托人代您相关事宜帮助您界定规则，从而保护您的权益。 　　签署委托书，我需要知道些什么？ 　　您必须签署持授权委托书有见证人在场。如果您聘用一位公证人或律师，您只需要一名见证人便可。被任命的受托人，必须也在见证人面前签署授权书文件后才可履行任务。您和您的受托人不必在同一时间签署。 　　可以做些什么以防止我的授权书被滥用？ 　　您在订立授权书之前，不妨跟朋友、家人、社区倡议者或法律专业人士商量一下。您也可以坚持要求您的受托人，就他/她的责任咨询法律意见。您的受托人必须保存准确的记录，并且绝不可以从授权人的资产中获取私人利益。通常来说，您所选择作为您受托人的是一位您必须信任的人，可能的话，您可选任超过一名受托人。在您委任这些人以前，应先与他们详谈，肯定他们明白您对他们的期望，以及您期望他们何时履行。为保障您的利益，您可以在您赋予受托人的权力上设限，也可以要求受托人保存您的财务纪录，并定期向您出示那些纪录，同时您应该核对您的银行月结单。不适当使用授权书是违法的，如果您的受托人滥用权力，您可以立刻取消此授权书并咨询法律意见。严重的事态下，您可以控告您的受托人，以便收回任何被挪走的金钱或财产。如果您身在外地，不能及时取消您的授权书，您或其他人均可致电给“公共监护及信托人办事处，举报有关情况，该处人员会进行调查。 　　房产转让 　　如果打算使用委托授权书购买或出售房产物业，应尽早请律师或公证人审核有关文件。因为如果在最后一刻才发现委托授权书无效，则有可能会导致交易失败，甚至引发法律责任纠纷。 　　对于购屋者来说需要了解的是，大多数借贷机构不会接受借款人使用委托授权书申请房屋贷款。尽管在实际操作中有少数例外，不过如果借款人与借贷机构没有长期的合作关系，那么委托授权书基本无效。 　　对于卖家来说，的确可以利用委托授权书出售物业。不过需要注意的是，房屋证上的名称应与委托授权书中的委托人姓名保持一致。避免最后房产交易时产生的纠纷。

　　据路透社消息，加拿大国家房屋管理机构正在研究对加拿大房地产市场中外国人房屋持有情况进行跟踪，称海外购房者可能在多伦多和温哥华的豪宅需求中占据相当大的比例。 　　11月10日，加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgageand Housing Corporation)总裁Evan Siddall在多伦多发表讲话时称，可能向当地房地产中介、开发商和土地登记官员寻求帮助，以便获得有关外国购房者的年度住宅销售信息。 　　他说，外国投资的存在还可能加大楼市的风险，比如估值过高。以温哥华和多伦多为例，很有可能外国购房者在价格更高、更高档的单户住宅需求中占据相当大的比例。 　　加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据显示，9月份温哥华房价同比上涨了近14%，多伦多房价同比涨幅略高于10%。 　　加拿大按揭和住房公司最近的一份报告称，在加拿大的几个城市，估值过高、建筑过度迹象增加，现在的房价已经得不到经济和人口因素的充分支持。 　　此前加拿大当局就外国投资者在加拿大楼市中的角色提出过质疑，但没有强烈暗示这些外国投资者正在驱动房地产市场。今年4月，当时的加拿大总理哈珀曾说，若自己再度当选，当有迹象表明海外购房者的购买行为让房价超出加拿大居民的购买能力时，将限制海外买家的行为。 　　现在，Siddall的言论标志着加拿大当局看待外国投资者角色的立场有了变化。 　　Siddall认为，房地产市场上的国内投资和外商投资活动都可能是投机性的。不过他说，外商投资可能更具流动性，可能会出现资本出逃，这或许会加剧加拿大楼市的波动性。     限制外国人买房不适合加拿大这个民主国家？     明报说屋价持续上升以致首次置业人士难以入市的现象并不局限于加拿大。目前有一些国家已采取针对海外买家的措施。     以澳洲为例，根据当地海外投资法例，非居民只可以购买新楼，不能购买二手楼，至于获得12个月以上签证的非永久居民，虽然在留居期间不受此一限制，但在签证期满之后便必须把物业出售。     前加拿大驻中国大使马大维(David Mulroney)也曾建议加拿大参考一些国家的做法，只准外国人购买新物业，不可以购买现房。 　　但是曾经担任多伦多地产局主席的华裔封赖桂霞认为，类似的措施并不适合加拿大这个民主国家，而且涉及很多的法规，需要谘询及立法。如果政府希望帮助首次置业人士入市，以目前的情况来说，可以考虑提供首期补助或增加土地转让税的减免，相对于局部限制海外买家的措施更为可取。 　　封赖桂霞透露，她本身曾经是这类资助计划的受益人，因为在70年代末期首次买屋时，获得政府补助5,000元首期，只是这个计划其后已被撤销。 　　另一个可行的方法是为首置人士提高土地转让税方面的豁免。

　　位于温市中心西端的建案「The Jervis」，在正式推出前便有相当高的市场询问度，近日该大楼中的阁楼单位，更传出两天之内便以450万元成交的讯息。 　　「The Jervis」是由大温知名开发商Intracorp打造，10月初才刚展开预售，建商近期举办一场私人展销会，总共卖出7个单位，除了这间阁楼外，其余 楼内单位都是两房或三房的大型公寓住宅，价格由100万元起跳，空间则在989平方呎左右，整体建案共包含58个单位。 　　这间在两天内以450万元成交的阁楼为三房单位，内部空间达2500平方呎，也是整个大楼内最为昂贵的单位。 　　该公司的销售总监史庞森（Barrett Sprowson）透露，买下这间阁楼单位的买主，是一名年纪不到50岁的牙医，他计划在建案完工后，与另外一半共同入住。 　　史庞森说，买方的主要目的并非投资，他们是想要升级自己的居住环境，因此他们也相当在意单位内整体配置，以及社区内部的相关规划。 　　史庞森指出，他们发现许多买主都喜欢保有自己的隐私，因为这个建案当中并没有太多的公共设施，除健身房外，仅有24小时的门房服务以及洗车中心。 　　「The Jervis」是温哥华知名现代室内设计师班森（Niels Bendtsen）首度跨足建筑设计的杰作。他与同为设计师的的妻子南茜（Nancy Bendtsen）曾表示，「The Jervis」设计上有别于市面上那些越来越小的新式公寓单位，他们将设计重点放在增加采光与空气流通，每个单位都有具有遮蔽的大型户外露台，住户能在不需担心照顾庭院的情况下，享受更好的生活品质。

人在加国十年，这十年辗转了很多地方，从最初跟人合租的单间，到后来自己的第一套一室一厅，几经更迭，最后落脚在了现在住的这个“别墅”，现在的我能煮一杯咖啡，听着Beatles的歌，坐在电脑前码字，也算是有个家了。可以说这十年让我对加拿大的房产有了不小的认识。 以前听说过这样的说法：“住在美国，行在日本，吃在中国，穿在巴黎。”好象是这么说的。“住在美国”的意思是说美国的住房宽敞，人均居住面积大。其实美加两国在很多方面几乎可以被看成是一个国家，两者没有多大区别。在住房上加拿大也是非常宽敞。所以这句话可以改成“住在北美”。据统计，美国的人均住房占有面积大致是90多平米，加拿大是80多平米。这是平均数，但实际情况是超过这个平均数的很多。 拿我所居住的街区为例。一条街道上大致有七十多家，其中只有一家算是人口多的共四口人，因为有两个未成年小孩和父母一起住。其它的住房二百多平方米或三百平米的，不论多大，通常情况下只有两个人。我家的邻居就是一对老俩口，住着一座二层小别墅。加拿大由于地大人少，在住房上自然很有优越感，所以加拿大的通常住房就是我们称之谓的“别墅”，而我们的通常住房是楼房。这是在住房样式上我们与加拿大的最大区别。这点是我们与加拿大是无法比拟的，由于我们人口多土地少我们只能拥挤在高高的楼房内，“别墅”对我们大多数人来说只是一种梦想。 其实我们把加拿大的普通住房翻译成“别墅”并不确切。“别墅”这个词最初叫“别业”，意为另有一产业。西晋时一些豪门贵族开始在郊外乡间营造园圃修建楼阁庭院供休闲娱乐之用。这种在郊外另外修建的庭院楼阁属于另一处产业，故称别业。后来这种别业多了，而且在规模上作用上大大超过了原来的住宅，变成了一个个庄园，这样就不能用别墅或别业称呼了。当殖民地出现的时，我们就把别墅这个称呼送给了殖民地里一座座小洋楼，以表示与我们普通住房的区别。这个称法流露出一种羡慕感。 套用这个习惯，我们便把北美人的普通住宅也称为“别墅”，因为这些住宅也是个个独门独院。然而北美人把这样的“别墅”简单地叫House，直译就是房子，没有任何感情色彩。如果我们现在非要找出中文意义的“别墅”的话，那么有这样的“别墅”。在北美少部分人除了常居的房子外，在乡村湖边或山下另有一处房子，只供春夏游玩时居住。这类的房子英文叫“cottage”。对北美人来说这才是真正的别墅，也即另有一处只供游玩的乡间别墅，符合别有一业之意。当然，对大多数北美人来说，这样的“别墅”是种梦想，多数人一生只能拥有一处房子。 从内部看，那更是花样翻新，千变万化，即是同一种类的房子，其内部格局就多的让人无法分辨。这绝不是虚夸，因为我来加拿大十年，到过不少加拿大人家做客，发现每家格局都不同，大大小小或多或少都有点差别。而对房子的更多了解则是缘于我个人买房的经历。买房之前看了很多不同类型的房子，对房子的了解也就多了。更深入详细的了解则是全部来自我现在的建房计划。五年前我们家买了一座房子，是个六十年代建的班格楼。现在觉得应该换个新的了。经过一番考察，决定建一个，这样要比买现成的节省大约五万加元。从买地到看图纸与建筑商谈房屋式样，这中间又看图样又看样品房对加拿大的房子有了相当多的了解。但在这里只能做些简单的介绍，毕竟与我们国内不一样，我们中国普通民居高层住宅与加拿大普通民居独门独院的房子根本就没有什么可比性，所以在这方面我们顶多做下简单介绍而已。 除了house房子这类普遍的住房外，加拿大还有其它类型的住房，简单介绍如下： Apartment，这类住房可以翻译成公寓。因为在这类住房里居住的人多数是临时住客，比如学生、单身者以及还没有自己房子的人等等。加拿大人十八岁成年后有离开父母家搬出去住的习惯。这些小青年多数都在这类公寓里自己或与别人共租一套单元住。我们刚来到加拿大时就在这样的公寓里租一套两室一厅居住。现在国内来的小留学生们大多数也是在这种公寓里租房子住。值得提一嘴的是公寓的管理与我们不同。房主雇一个人照管整个公寓，这个人叫caretaker，就在公寓里住，不用交房租，另外还有工资。Caretaker负责楼道等公共地方的卫生以及水电气等设备的维护等事务，最重要的是解决房客的各种问题。加拿大凡是象公寓这类大型住宅都有专人在内居住管理。 这是一个公寓Apartment： Condo音译康岛。这类住房其实就是由二十几个或是三十几个房子组成的一个独立小区。房子与房子之间紧贴，没有自己的庭院花园，但有公共草坪。这类住房住户多为老年人。 这是一个康岛群： Building，直译为建筑，相当于我们的楼房，是加拿大民居中最大的建筑。加拿大住宅中只有这类建筑与我们国内的普通民居楼房可以相比，所以可以把它译为楼房。这种大的楼房很少，也不是很高，与我们的楼房不同之处是没有阳台，即是有也不是封闭的。而最大的不同之处是我们的楼房所有门洞全在一侧，而加拿大的楼房四面都有门。加拿大人的安全意识要比我们高的多，在建筑设计上不论是什么类型的建筑也不论是家居还是公用，至少都是两面有门，普通房子一律是前后开门，大建筑都是三面或四面都设有门，而且门很多。这是为了进出方便，更主要的是有火灾时疏通迅速。在这点我们国内的建筑差的很远，安全意识更差。我记得我们的办公大楼也有后门，小门的，但往往是锁住的，不知道现在还是这样吗？ Retirement，退休住宅，专门给单身退休老人设计的住宅。无依无靠的单身老人可以卖掉自己的房子，到这里居住，即省钱又可以和大家一起娱乐以免孤独。看过电影《飞屋历险记》的朋友可能还记得片中主角那个孤独倔犟的老头。退休住宅就是为这类老人设计的。电影说的就是这个老头宁可冒险飞行，也不愿意卖掉自己的房子搬进退休住宅。 最后还有一种政府补贴房，是为低收入家庭提供的住房，房屋种类有市房那种，也有公寓那种。以前我认识一个中国人就住补贴房。房屋是townhouse那种，楼上楼下三层，房租才二百多元（这是六年前，现在房价已经提高了，但仍是比正常房租便宜）。这个房租是随收入浮动的，如果收入低了，房租就下降，如果收入高了，房租相应按百分比上升，当达到与市场房租一样时，就应该考虑是否搬出去了。 以上大致介绍了加拿大住宅的种类。总之加拿大住宅为了适应各类人的各种需求，房屋种类很多，远比我们中国的房屋花样多选择性大。当然这与国情有关，不能在这上强做比较。

  据加拿大房地产协会CREA(Canadian Real Estate Association)刚刚发部布的数据，本国今年10月通过多重放盘系统(MLS)出售的二手房交易量比9月增长1.8%，其中主要是由大温地区和大多地区火爆房市所推动。 如果与去年同期相比，加国各地今年10月二手住宅成交量增长了0.1%，平均成交价为454,976元，与去年同期相比飙升了8.3%;如果不计大温和大多地区，全国平均成交价则是339,059元，与去年同期相比上升2.5%。

在温哥华市中心区的Burrard Place开发案预定地超过100万平方呎土地上，有两栋百年老房目前仍屹立，建商Reliance Properties公司去年底曾表明，只要有人提出搬迁老屋计划，且有土地可供安置，便愿意无条件将房屋转手，但至今仍找不到新屋主。　　该公司总裁司徒伟尔（Jon Stovell）表示，这两栋老房子并未列入「温市传统遗迹目录」（Vancouver Heritage Register），或被禁止拆除，若明年初前仍无人愿意将老房移往他处，最终难避拆除命运，不过因其具有历史价值，在拆除前该公司会就房屋历史与结构做下完整纪录。　　司徒伟尔说，类似状况在其他地区曾发生过成功个案，但就温市中心这两栋老房来说，虽然曾有许多人向他们接洽，但最终可能因移动房屋所需的费用可观，超出房屋的实际价格，因此作罢。　　这两栋位于温市中心区宏比街（Hornby Street）1200号的房屋，建于建于1904年，屋龄已逾100年，目前是温市中心黄金地段仅余的少数传统老厝，目前房内有人居住，不过土地产权已被派特森开发集团收购。　　在温哥华市中心区的Burrard Place开发案预定地超过100万平方呎土地上，有两栋百年老房目前仍屹立，建商Reliance Properties公司去年底曾表明，只要有人提出搬迁老屋计划，且有土地可供安置，便愿意无条件将房屋转手，但至今仍找不到新屋主。　　该公司总裁司徒伟尔（Jon Stovell）表示，这两栋老房子并未列入「温市传统遗迹目录」（Vancouver Heritage Register），或被禁止拆除，若明年初前仍无人愿意将老房移往他处，最终难避拆除命运，不过因其具有历史价值，在拆除前该公司会就房屋历史与结构做下完整纪录。

　　新建住房价格在加拿大多数城市已见疲软。　图片来源: Reuters 　　唱衰加拿大房地产市场的大合唱 　　加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯报道说，11月第二个星期，又有两个声音加入了唱衰加拿大房地产市场的大合唱。 　　非政府研究机构“加拿大政策选项研究中心”和“西方国家经济合作发展组织”都发表报告说，如果加拿大中央银行上调利息率，则加拿大过热的房地产市场会出现价格下跌的局面；不少购买房产的加拿大人会由于借债过多而无法负担利率上升带来的过重债务；就是能够继续支付每个月的房贷，房地产市场价格的下跌也会导致一些加拿大房奴的房产沦为“负资产”。 　　社会老龄化是影响市场的主要因素 　　但其实还有一个重要的会影响房地产价格的长期性因素很少有人提及，这就是婴儿潮一代人正在开始在房地产市场上“瘦身”。   　　加拿大金融市场专家本.拉比德克斯Ben Rabidoux说，人口构成的变化是社会的趋势性变化，但却还没有人重视这个会对市场带来深远影响的重要因素；现在每年加入劳动人口大军的人数是有统计数字以来最低的。   　　根据国际清算银行的研究，人口构成的变化对资产价格有着决定性的影响；当每年加入劳动人口的人数少于每年离开劳动人口人数的情况成为趋势性的问题时，资产价格会开始走低、经济会出现萎缩。 　　60-70岁卖房 　　国际清算银行的研究显示，人们在70岁时会出售他们的住房。也有的金融机构的研究显示老龄人口在60岁到65岁期间就已经开始出售自己的住房。 　　加拿大人口中最大的一个群体、第二次世界大战后的婴儿潮一代人现在正在大规模进入60岁到70岁的年龄。 　　婴儿潮一代人在自己的孩子们长大成人离开家庭后，原来的房子不但成为空巢、而且是大空巢；更重要的是婴儿潮一代人步入老年，他们不再愿意承受打理大房子房前屋后、房里屋外的负担。所以婴儿潮一代人开始卖掉大房子换成小房子、卖掉二层小楼换成平房、或者干脆换到老人公寓楼的单元里去居住。 　　谁来接盘 　　换句话说，由于加拿大人口迅速老龄化，加拿大房地产市场中面积大的住房会首先遇到需求下降的问题，会有越来越多的老年人要出售其手中的大房子；而由于新一代年轻人或者是没有财力、或者是不想要孩子、或者是追求环保又可持续的生活方式，他们中很少有人有购买大房子的需求和愿望。所以，在卖大房子的人多、买大房子的人少的市场情况下，价格只能走低，加拿大房地产市场中的大房子会成为首先冷却的市场部分。 　　但大城市生活方便区域有至少两间卧室较大户型的公寓楼单元会继续受到欢迎，因为不但卖掉大房子的老年人需要搬到这样较大户型的公寓单元居住，那些在大城市买不起独立房的年轻家庭也需要购买较大户型的公寓楼单元。 　　狼什么时候来 　　不过，加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯承认，预测加拿大房地产市场的走向是件没有准头的事情，更谈不上是科学。自从2006年美国房地产市场价格见顶以来，不少来自银行、国际金融机构、资深金融记者、大学教授等专家对加拿大房地产市场价格要深度下跌调整的预言至今还没有变成现实。 　　“狼来了”喊得次数多了会没有人再重视；但就在没有人当回事的情况下，可能狼就真来了。

　　根据城市发展协会（Urban Development Institute，UDI）与温市信贷联盟（Vancity Credit Union）公布的最新房屋可负担性分析报告，指出温哥华地区仅7.4%的家庭拥有可负担购买二手独立屋所需的经济收入，此数字与上季的7.6%相比，呈 小幅下滑趋势。 　　这份报告将低陆平原地区分为三部分，除温市外，本拿比、满地宝（Port Moody）、高贵林（Coquitlam）、列治文（Richmond）与三角洲（Delta）等地被归为「内大都会区」；匹特草原（Pitt Meadows）、枫树岭（Maple Ridge）、素里（Surrey）与兰里（Langley）等地，则被归为「外大都会区」。   　　报告的分析显示，即便是在「内大都会区」，也只有19.7%的家庭，拥有足以负担在当地购买中古独立屋的收入，「外大都会区」的独立屋可负担性则显着提升，有47.4%的当地家庭，具有购买二手独立屋之经济能力。   　　这份报告所定义的可负担性，是以民众向金融机构申请贷款时，是否能被批准作为主要依据，就一般状况而言，放款的金融机构会要求民众每月用来支付贷款的费用，不得超过当月收入的32% 。 　　发布这份分析报告的城市分析（Urban Analytics）公司负责人之一班奈斯特（Jon Bennest）指出，目前温西与市中心有许多建案，都将主要客层放在较为富裕的民众，因此许多收入一般的居民，都开始到温东找房，许多社区在10年前可能乏人问津，但现在都已逐渐开始受到欢迎。 　　若就独立屋以外的物业来看，可负担性就相对较高。就温哥华而言，有25.4%的家庭拥有足以负担购买二手城市屋的经济能力，40%以上的家庭拥有可负担二手公寓单位收入，这类住宅的可负担性也是越往外围地区越高，以「外大都会区」为例，有超过八成民众，具有在当地购买二手公寓单位的能力。

加国房市吸引许多海外买家注资，但专栏作家认为，加拿大对海外买家收集的数据不足，很难预测海外资金撤走之后对本地房市的具体影响。   　　许多加拿大人或许现在对海外资金影响加拿大房价上升已经不再疑问，连加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)近日都做出让步，认为这是导致问题的原因之一。那么，如果这些资金撤出加国，会对房市带来什么影响?缺乏对海外买家的真实数据，恐怕很难有结论。   　　加拿大广播公司(CBC)资深经济记者皮迪斯(Don Pittis)12日撰文写道， 现在还有两个问题还不清楚，一个是海外资金的规模和分部范围，另一个则是海外买家放弃加国房市的话，情况会出现什么样的变化?这两个问题对房价有着至关重要的意义。   　　文章指出，现在问题是加拿大并没有任何有关海外买家的官方资料。CMHC承认，因为缺乏相关法律规定，买家不会愿意透露讯息，因此许多研究都是基于非官方资料，难以区分房市内的海外投资者与新移民，为研究结果带来不确定性。   　　CMHC总裁塞杜尔(Evan Siddall)在上周的一场演讲中表示，加国房市投资者海外国内都有，都支持了建筑业发展，为加拿大人提供住房和出租房，但性质不同。海外投资者流动性大，有资金外逃的问题，为房市带来更多变量。 　　财富管理公司Richardson GMP投资经理麦贝斯(Hilliard MacBeth)也曾强调，外来投机者带来的“热钱”(hot money)在带动房市热涨的同时，也可能带来反效果。因为热钱可以选择全球各地的市场，也就是说，尽管过去几年加拿大房市成为这些钱的主要去处，但不能保证这些投资在未来会继续留在加国。“最佳投资地点可能一夜之间变为最差地点，即使不代表马上会抛售手上的房子，但他们可能不会再投入新的资金。” 　　皮斯迪强调，虽然现在还不清楚是什么原因导致房价波动，可能是利率上升，或者是人口老化，以及令投资者认为不利的征兆，热钱既然能带动市场扩张，自然也会影响房市下跌，只是缺乏实际数据，很难预测最终的影响会有多大。  

       加拿大国家银行12日公布的今年10月年度综合房价指数（Teranet-National Bank National Composite House Price Index）显示，因温哥华、多伦多房价继续大幅度上涨，导致加国年度房价又升5.6%。 　　这项根据加国11大房地产市场数据计算的房价指数，已是连续10个月增长，使之上升至破纪录的高度。 　　温哥华、多伦多房价指数均创造了新纪录，反映出这两个都会区持续处于热络的卖家市场状态。 　　温哥华今年10月房价比去年同期高9.8%，月度涨幅达到0.6%。全加最大的房地产市场大多伦多地区10月的年度房价指数也升9.3%，月度涨幅为0.3%。   　　邻近温哥华的维多利亚、和接近多伦多的咸美顿，房价也继续坚挺。   　　国家银行高级经济师平索尼奥特分析道，加拿大房地产市场不平衡状况从未像现在这么显着过，国家银行年度综合房价指数过去12个月的上涨全部由多伦多、咸美顿、温哥华和维多利亚也包办，这四个都会区房市依然十分紧俏。 　　平索尼奥特指出，如果剥离上述四个房地产市场的因素，实际上加拿大其余地区的10月年度综合房价指涨幅为零。 　　加拿大统计局12日也公布新屋价格报告说，9月新屋价格比8月高0.1%，年度涨幅为1.3%，推动力同样来自多伦多和温哥华。 　　根据汤普逊路透社的调查，经济学家们对加拿大9月的新屋价格月度涨幅平均预测值为0.2%，亦即实际涨幅略低于经济学家的预测。 　　占加拿大房地产市场28.8%的大多伦多、欧旭华(Oshawa)地区新屋价格，9月录得0.2%的升幅，为连续第八个月成长。建筑商将之归功于市场强劲。 　　温哥华新屋价格增长0.4%，建筑商同样说拜市场需求之赐。 　　在接受调查的总共21个都会区中，有八个都会区新屋价格在9月未变动，四个下跌。 　　加拿大统计局的新屋价格指数不包含租赁公寓(apartment)和共管公寓(condominium)，这两类住宅占新建住宅总数的约三分之一。  

　　总温市中心西端(West End)的地貌正在悄悄改变，一幢又一幢建于上世纪初期至中期的旧式柏文，正被新型的高级住宅大厦取代。   　　两年前，温市议会通过西端的未来30年发展计划，为今日许多的发展项目开绿灯。   　　据《环球邮报》报道，一幢位于杰维斯街(Jervis St.)1177号、总共有58个单位的全新高级柏文，最近已经公开发售，售价大约由100万元至450万元不等。 　　其他类似的楼盘也将于近期陆续在布拉德街(Burrard St.)、佐治街(Georgia St.)、戴维街(Davie St.)和洛逊街(Robson St.)一带出现。 　　目前人口约有4.5万的西端，最近获加拿大规划师学院(Canadian Institute of Planners)获评选为加拿大全国最佳社区，原因这个社区拥有许多的优点，包括交通方便、娱乐和购物设施一应俱全，以及海滩和史丹利公园，都近在咫尺，因此约有一半的西端居民并没有私家车。

唱衰加拿大房地产市场的大合唱 加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯报道说，11月第二个星期，又有两个声音加入了唱衰加拿大房地产市场的大合唱。 非政府研究机构“加拿大政策选项研究中心”和“西方国家经济合作发展组织”都发表报告说，如果加拿大中央银行上调利息率，则加拿大过热的房地产市场会出现价格下跌的局面;不少购买房产的加拿大人会由于借债过多而无法负担利率上升带来的过重债务;就是能够继续支付每个月的房贷，房地产市场价格的下跌也会导致一些加拿大房奴的房产沦为“负资产”。 无忧 资讯 info.51.CA 社会老龄化是影响市场的主要因素 但其实还有一个重要的会影响房地产价格的长期性因素很少有人提及，这就是婴儿潮一代人正在开始在房地产市场上“瘦身”。 加拿大金融市场专家本.拉比德克斯Ben Rabidoux说，人口构成的变化是社会的趋势性变化，但却还没有人重视这个会对市场带来深远影响的重要因素;现在每年加入劳动人口大军的人数是有统计数字以来最低的。 根据国际清算银行的研究，人口构成的变化对资产价格有着决定性的影响;当每年加入劳动人口的人数少于每年离开劳动人口人数的情况成为趋势性的问题时，资产价格会开始走低、经济会出现萎缩。 60-70岁卖房 国际清算银行的研究显示，人们在70岁时会出售他们的住房。也有的金融机构的研究显示老龄人口在60岁到65岁期间就已经开始出售自己的住房。 加拿大人口中最大的一个群体、第二次世界大战后的婴儿潮一代人现在正在大规模进入60岁到70岁的年龄。 婴儿潮一代人在自己的孩子们长大成人离开家庭后，原来的房子不但成为空巢、而且是大空巢;更重要的是婴儿潮一代人步入老年，他们不再愿意承受打理大房子房前屋后、房里屋外的负担。所以婴儿潮一代人开始卖掉大房子换成小房子、卖掉二层小楼换成平房、或者干脆换到老人公寓楼的单元里去居住。 谁来接盘 换句话说，由于加拿大人口迅速老龄化，加拿大房地产市场中面积大的住房会首先遇到需求下降的问题，会有越来越多的老年人要出售其手中的大房子;而由于新一代年轻人或者是没有财力、或者是不想要孩子、或者是追求环保又可持续的生活方式，他们中很少有人有购买大房子的需求和愿望。所以，在卖大房子的人多、买大房子的人少的市场情况下，价格只能走低，加拿大房地产市场中的大房子会成为首先冷却的市场部分。 但大城市生活方便区域有至少两间卧室较大户型的公寓楼单元会继续受到欢迎，因为不但卖掉大房子的老年人需要搬到这样较大户型的公寓单元居住，那些在大城市买不起独立房的年轻家庭也需要购买较大户型的公寓楼单元。 狼什么时候来 不过，加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯承认，预测加拿大房地产市场的走向是件没有准头的事情，更谈不上是科学。自从2006年美国房地产市场价格见顶以来，不少来自银行、国际金融机构、资深金融记者、大学教授等专家对加拿大房地产市场价格要深度下跌调整的预言至今还没有变成现实。 “狼来了”喊得次数多了会没有人再重视;但就在没有人当回事的情况下，可能狼就真来了。

据英国《每日邮报》报道，位于美国佛罗里达州希尔斯波罗海滩的豪华别墅“皇家公馆”正在挂牌出售，索价1.59亿美元（约合人民币10亿元）。如果其能够售出，将成为美国出售最昂贵的别墅。 据一家豪华房地产公司表示，“皇家公馆”别墅仿造法国凡尔赛宫建造，占地面积5600平方米。2014年9月份，这栋别墅曾挂牌1.39亿美元（约合人民币8.8亿元）出售。一年后，它再次挂牌后索价1.59亿美元。 “皇家公馆”别墅中有六个瀑布，其中最高的达7.6米。它的大理石楼梯造价200万美元（约合人民币1273万元）。主宅有11间卧室，主卧阳台上配有可加热泳池。整栋别墅中装饰的金叶价值超过300万美元（约合人民币1910万元），还配有18个座位的家庭IMAX影院。 地下车库可停放30辆车，酒窖中可藏3000瓶酒，还有盛水量1300加仑的水族馆。   负责监督建造的项目经理约瑟夫·莱昂表示，业主决定快要完工时再出售这栋别墅。此外，业主还买下附近大块土地，以建造更大的娱乐设施。这栋豪华滨海别墅位于大西洋与近岸航道之间，还拥有2栋客房楼和地下娱乐场，总共占地18000多平方米。     两栋正在建造的客房稍小，各自面积为279平方米，共享泳池。娱乐设施建在地下，包括溜冰场、夜总会、保龄球馆以及卡丁车赛道。别墅中的大泳池面积达418平方米，有游泳酒吧和水滑梯。此外，豪华泳池上方还悬挂着玻璃底热水浴缸。室外厨房有比萨烤箱，还有两个船舶码头。   莱昂表示，这栋别墅已经进入建筑的第二阶段，并有望在2年内完工。他还透露，这栋豪华别墅的建造成本超过一亿美元（约合人民币6.4亿元）。   它的业主是罗伯特·佩雷拉，是马萨诸塞州建筑公司Middlesex Corporation的创始人，他最初计划搬进这栋别墅中，但最终因其他原因放弃。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。

　　卑诗证监会(British Columbia Sscurities Commission)已发出聆讯通知，指一间公司董事及地产发展商，涉嫌诈骗投资者100万元。 　　卑诗省居民及公司Hornby Residences Ltd.董事及主席斯豪(Brendan James Schouw)，被指游说一个投资者投资100万元，斯豪告诉该投资者，该笔钱会用作位于温哥华市中心，汉比街（Hornby Street）物业项目Artemisia的建筑许可证和兴建费用。 　　此外，斯豪又被指向该投资者表示，每年可以获得18%回报率，并在该物业项目完成后，可以取得本金加利息。 　　公司4月收破产令 　　然而，斯豪被指，在收到该投资者的金钱后，立即把该笔投资的七成半金钱，即约75万元，转入自己操控的其他户口，包括个人户口，并在6个星期内，把大约453,155元，花在与上述物业发展项目无关的开支上，诸如支付以前的投资者和个人按揭。 　　斯豪不单没有发展该项目，公司Hornby Residences Ltd.更在今年4月，收到破产令。 　　上述指控迄未得到证实。聆讯日期将于12月8日定出。

11月10日，中国国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作，实际也是推进“十三五”的重要举措，可见中央关注点已从管理总需求转向管理总供给。决策认为要完成经济结构性改革，需要抓住四个关键点：化解产能过剩、消化房地产库存、降低企业成本、发展股票市场。 这也是进入2015年以来，习近平首提房地产。习近平上一次公开表态可追溯到2 年前，2013年10月9日，习近平在主持“加快推进住房保障体系和供应体系建设”的第十次集体学习中，提到“要千方百计增加住房供应”。2年后，决策层有关住房问题的表态从“千方百计增加住房供应”转为“化解房地产库存”。值得注意的是，中国国务院总理李克强此前在中央党校讲话时也谈到“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。” 负利率时代 一线城市房产依旧是投资保值的可选之项 重大会议通稿中提及的问题，绝非随便说说而已，在大多情况下都强烈预示着下一步改革政策的走向。因此，这次中央财经领导小组和国务院常务会高调强调房地产，要么意味着房地产面临严重的问题，要么房地产再次会成为拯救中国经济的筹码。其实，如果对近年来中国宏观经济一直关注，并对中国房地产在中国宏观经济中难以替代的地位有了解的人，对于高层此时重提房地产不会意外。一是投资是中国经济的风向标，投资下滑，中国经济一定下滑；二是房地产是中国经济的晴雨表，房地产出问题，中国经济难以独善其身。 以香港为例，1997-2003年的香港，楼市迎来萧条期，房价6年下跌 70%。经济因失业率大增遭受巨大损失。再来看近邻日本，1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元，陷入了长达15年的萧条和低迷。而美国的楼市崩盘，甚至还导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 早在2013年已经有专家公开呼吁：“中国房地产调控的政策要从抑制房价过快上涨尽早转向防止房价下跌对中国经济可能引发的系统风险上来”。从2014年930标志政府救市开始，到本轮再谈房产去库存化，其中已经经历了5轮成规模的房产政策松绑：第一轮各地的松绑限购政策；第二轮2014年930央行的限购政策调整及降息；第三轮各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准；第四轮 2015年330前后，开始鼓励自住及改善需求的政策，主要在公积金政策；第五轮2015年8月松绑限外令、再次降准降息、全国针对二套公积金政策松绑、辽宁等省的救市政策。 2015年中国的固定资产投资增速前10月已经滑落到10.2%，全年很可能跌破两位数，而导致固定资产投资下滑的主要原因，一是制造业投资的下滑，二是房地产投资的下滑。房地产投资的增速到了10月份，大跌至2%的增速，已经连续 21个月下滑。在房地产销售数据回暖的同时，房地产投资仍然低迷，这其中的原因，就是房地产的库存。 因此，这次中央财经领导小组会议提及房地产时，特别强调化解房地产库存，可谓抓住了中国房地产问题的本质。回顾以前中国的房地产调控政策，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明了什么。说明中国房地产已经迎来了惊天的转折点。在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎成为中国经济的束缚。高层释放出“化解库存”的信号再清晰不过的预示着，新一轮更强的救市政策随即就会出台，这些政策的可能选项包括：首套和二套房的首付回到20%；公积金贷款的门槛和标准调整，印花税和营业税降低，以及各地出台相应的买房补贴政策。 房地产既不应该被神圣化，也不应该被妖魔化。短期来看，房地产不稳，则中国经济不稳。中长期来看，中国目前城镇化率只有55%，还有相当一部分人没有满足基本的住房需求，未来依旧有巨大的市场需求，但不管如何刺激，不要期待房地产仍然会和过去一样拉动中国经济狂飙猛进，考虑到明年中国经济依旧困难的事实，货币宽松、人民币贬值和负利率将会成为明年货币政策的常态，在负利率的情况下，一线城市和大城市的房地产仍然是投资保值的可选之项。

　　加拿大房价大幅上涨 称将跟踪外国人购房情况 　　加拿大国家房屋管理机构正在研究对加拿大房地产市场中外国人房屋持有情况进行跟踪，称海外购房者可能在多伦多和温哥华的豪宅需求中占据相当大的比例。 　　11月10日，加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgageand Housing Corporation)总裁Evan Siddall在多伦多发表讲话时称，该机构可能向当地房地产中介、开发商和土地登记官员寻求帮助，以便获得有关外国购房者的年度住宅销售信息。 　　他说，外国投资的存在还可能加大楼市的风险，比如估值过高。以温哥华和多伦多为例，很有可能外国购房者在价格更高、更高档的单户住宅需求中占据相当大的比例。 　　加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据显示，9月份温哥华房价同比上涨了近14%，多伦多房价同比涨幅略高于10%。 　　加拿大按揭和住房公司最近的一份报告称，在加拿大的几个城市，估值过高、建筑过度迹象增加，现在当地的房价已经得不到经济和人口因素的充分支持。 　　此前加拿大当局就外国投资者在加拿大楼市中的角色提出质疑，但没有强烈暗示这些外国投资者正在驱动房地产市场。 　　据早前消息，今年4月，加拿大总理哈珀称，若自己再度当选，当有迹象表明海外购房者的购买行为让房价超出加拿大居民的购买能力时，将限制海外买家的行为。 　　不过，Siddall的言论标志着加拿大当局看待外国投资者角色的立场有了变化。 　　Siddall说，房地产市场上的国内投资和外商投资活动都可能是投机性的。不过他说，外商投资可能更具流动性，可能会遭遇资本出逃，这或许会加剧加拿大楼市的波动性。 　　他援引了温哥华一个城市规划部门最近的案例研究。研究发现，西温哥华三个社区卖出的豪华住宅中，约三分之二的买家是中国人名字。  

    　　皇家地产(Royal LePage)称旗下一名经纪刚刚售出了一套千万豪宅，最终成交价格为1325万，一举打破魁省地产业的交易记录，成为魁省历史上售出的最贵的一栋豪宅。         豪宅坐落在湖畔 可看无敌风景 　　房地产经纪表示，这栋石料外墙的豪宅坐落在Memphremagog湖畔，被湖泊和群山环绕，共有20个房间，包括5间卧室，7间浴室，3个厨房，5个壁炉;整栋豪宅采用地热能系统。       该建筑内拥有一个室内游泳池，一个家庭影院，一个健身房，一个乒乓球市，一个品酒室，一个图书馆；有一个更衣室甚至配备了电梯，一个前台办公室和一个夹层区；室外还有私人专用码头和一处露台区。 　　经纪人还说，这栋豪宅依山傍水，有着无敌的风景，占地面积超过28万平方英尺。        史上最贵豪宅 地税一年就是10万       该栋房产在2013年9月的要价为2500万元，它是售出的魁北克多重放盘系统(Multiple Listing Service, MLS)纪录中最昂贵的物业，成交价为1325万元。 　    蒙城华人网称，根据该房产经纪官网列出的数据，这栋房产2015年的市政税为72927加元，学校税为16806加元，能源费用每年为18210加元。 　　前主人是总裁贝达德 买家成谜 　　明报报道，豪宅前主人是Transforce物流集团的老总Alain Bédard，他的发言人列克纳(Rick Leckner)说�贝达德很少在那里居住�因而决定放盘出售。 　　皇家地产传统物业(Royal LePage Heritage)的经纪派特(Marie-Yvonne Paint)经手出售了该栋豪宅，但有关买家的身份相关信息不肯披露。        

      现在，加拿大人对海外资金拉高了加拿大房价已经不再有多少质疑，加拿大广播公司CBC报道说，根据苏富比的秋季预测报告，步履蹒跚的中国经济，剧烈波动的全球股市，很可能促使更多外国买家涌入加拿大房市，尤其是来自中国大陆的买主，将推高加拿大房地产市场。 　　外国人投资房产资金多来自中印 　　多伦多地产市场蓬勃，有发展商计划兴建50层高精品酒店，有发展商则正在为多达97座住宅大厦大兴土木。美国财经杂志《福布斯》发表署名文章，指这类庞大工程的资金，主要来自中国和印度，购买这类住宅单位的人，也主要是外国投资者。 　　《福布斯》的文章主要讲述外国投资者如何改变加国地产市场生态。作者拉布萨(Kenneth Rapoza)引述精品酒店发展商Watford Equity行政总裁戴夫(Harshal Dave)写道：“为这些项目注资的都是外国人，他们主要来自印度、中国和以色列，当然还有英国，但英国的资金其实都来自印度。”  　　64%加人认为外国人炒高大温房价 　　当地一项民意调查显示，64%的温哥华居民认为，海外投资者炒房造成了当地房价飞涨，不少人把矛头指向中国买家。中国买家也引起了当地人的吐槽：“一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人;一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢。” 　　路透社报道，温哥华人因此产生排外情绪，去年以来多次出现针对华人业主和房产中介的不友好举动。中国人去海外买房居然把当地人激怒了，这就是“走别人的路，让别人无路可走”吧。 　　那么，一旦外来的资金撤走了，加拿大房地产市场会出现什么样的情况? 　　当外国买主“抛弃”加拿大房市的时候 　　从原则上讲，有外国人对房地产市场进行投机性投资，也有本国人对房地产进行投机性投资，这些资金支持了建筑业的多年繁荣，为加拿大人提供了住处，增加了出租房屋。 　　无论是国内还是国外的投资，都有投机性，但外资有更大的流动性。海外资金，也被称为“热钱”，能带动房地产价格的上涨，而故事的另一面，就是热钱也可以产生相反的效果。 　　加拿大埃德蒙顿市的投资组合经理希利雅得·麦克白( Hilliard Macbeth )曾经出书讨论加拿大的房地产泡沫，他也同意上述观点，他表示，国际热钱可以选择世界上的任何房地产市场，最近几年加拿大成了外国投资者的的主要目标，但谁也不能保证这会继续下去。 　　麦克白说，你可以从房地产投资的最佳地点，一夜之间变成不那么好的地方， 外国投资者可以卖掉房产，也可以不再投入新的资金，一切可以变得很快。 　　目前还不知道到底什么会成为“触发”加拿大房价下降的因素，可能是利率上升，可能是人口老化，也可能是在投资者眼中的任何“不祥之兆”。 　　正如中国的一句老话：“升得越高，跌得越惨”，海外投资者的热钱促成了市场的膨胀，同样也能加剧市场的下跌，不过，若没有外国买主在加拿大房市投资的可靠数据，我们就不能确定“热钱”对加拿大房地产市场的效应到底会有多大。

       温哥华新成立的租客顾问委员会（Renters’ Advisory Committee）近日提出系列新建议，以保护租客权益，应对温市房价飙升的现状。 　　委员会在报告中要求抑阻加租漏洞，房东在要租客搬迁前需要更详尽的通知，同时加重对违规业主的惩罚。 　　另外，在现行的住宅租赁法下，租客不可以用电子邮件直接和房东联系，委员会也建议修改此条例，使租客可以更方便地联系业主。 　　委员会的报告将于下周二提交至市议会。

加拿大国家银行12日公布的今年10月年度综合房价指数(Teranet-National Bank National Composite House Price Index)显示，因温哥华、多伦多房价继续大幅度上涨，导致加国年度房价又升5.6%。  这项根据加国11大房地产市场数据计算的房价指数，已是连续10个月增长，使之上升至破纪录的高度。 温哥华、多伦多房价指数均创造了新纪录，反映出这两个都会区持续处于热络的卖家市场状态。 多伦多、哈密尔顿、温哥华、维多利亚包办全加房价涨幅，分析师说加拿大房市从未像现在这么不平衡。(CTV)  温哥华今年10月房价比去年同期高9.8%，月度涨幅达到0.6%。全加最大的房地产市场大多伦多地区10月的年度房价指数也升9.3%，月度涨幅为0.3%。 邻近温哥华的维多利亚、和接近多伦多的哈密尔顿，房价也继续坚挺。 国家银行高级经济师平索尼奥特分析道，加拿大房地产市场不平衡状况从未像现在这么显著过，国家银行年度综合房价指数过去12个月的上涨全部由多伦多、哈密尔顿、温哥华和维多利亚也包办，这四个都会区房市依然十分紧俏。 平索尼奥特指出，如果剥离上述四个房地产市场的因素，实际上加拿大其余地区的10月年度综合房价指涨幅为零。 加拿大统计局12日也公布新房价格报告说，9月新房价格比8月高0.1%，年度涨幅为1.3%，推动力同样来自多伦多和温哥华。 根据汤普逊路透社的调查，经济学家们对加拿大9月的新房价格月度涨幅平均预测值为0.2%，亦即实际涨幅略低于经济学家的预测。 占加拿大房地产市场28.8%的大多伦多、欧旭华(Oshawa)地区新房价格，9月录得0.2%的升幅，为连续第八个月成长。建筑商将之归功于市场强劲。 温哥华新房价格增长0.4%，建筑商同样说拜市场需求之赐。 在接受调查的总共21个都会区中，有八个都会区新房价格在9月未变动，四个下跌。  加拿大统计局的新房价格指数不包含租赁公寓(apartment)和共管公寓(condominium)，这两类住宅占新建住宅总数的约三分之一。

据英国《每日邮报》报道，位于美国佛罗里达州希尔斯波罗海滩的豪华别墅“皇家公馆”正在挂牌出售，索价1.59亿美元（约合人民币10亿元）。如果其能够售出，将成为美国出售最昂贵的别墅。 据一家豪华房地产公司表示，“皇家公馆”别墅仿造法国凡尔赛宫建造，占地面积5600平方米。2014年9月份，这栋别墅曾挂牌1.39亿美元（约合人民币8.8亿元）出售。一年后，它再次挂牌后索价1.59亿美元。 “皇家公馆”别墅中有六个瀑布，其中最高的达7.6米。它的大理石楼梯造价200万美元（约合人民币1273万元）。主宅有11间卧室，主卧阳台上配有可加热泳池。整栋别墅中装饰的金叶价值超过300万美元（约合人民币1910万元），还配有18个座位的家庭IMAX影院。 地下车库可停放30辆车，酒窖中可藏3000瓶酒，还有盛水量1300加仑的水族馆。 负责监督建造的项目经理约瑟夫·莱昂表示，业主决定快要完工时再出售这栋别墅。此外，业主还买下附近大块土地，以建造更大的娱乐设施。这栋豪华滨海别墅位于大西洋与近岸航道之间，还拥有2栋客房楼和地下娱乐场，总共占地18000多平方米。 两栋正在建造的客房稍小，各自面积为279平方米，共享泳池。娱乐设施建在地下，包括溜冰场、夜总会、保龄球馆以及卡丁车赛道。别墅中的大泳池面积达418平方米，有游泳酒吧和水滑梯。此外，豪华泳池上方还悬挂着玻璃底热水浴缸。室外厨房有比萨烤箱，还有两个船舶码头。 莱昂表示，这栋别墅已经进入建筑的第二阶段，并有望在2年内完工。他还透露，这栋豪华别墅的建造成本超过一亿美元（约合人民币6.4亿元）。 它的业主是罗伯特·佩雷拉，是马萨诸塞州建筑公司Middlesex Corporation的创始人，他最初计划搬进这栋别墅中，但最终因其他原因放弃。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。

       许多加拿大人或许现在对海外资金影响加拿大房价上升已经不再疑问，连加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）近日都做出让步，认为这是导致问题的原因之一。那么，如果这些资金撤出加国，会对房市带来什么影响？缺乏对海外买家的真实数据，恐怕很难有结论。 　　加拿大广播公司（CBC）资深经济记者皮迪斯（Don Pittis）12日撰文写道， 现在还有两个问题还不清楚，一个是海外资金的规模和分部范围，另一个则是海外买家放弃加国房市的话，情况会出现什么样的变化？这两个问题对房价有着至关重要的意义。 　　文章指出，现在问题是加拿大并没有任何有关海外买家的官方资料。CMHC承认，因为缺乏相关法律规定，买家不会愿意透露讯息，因此许多研究都是基于非官方资料，难以区分房市内的海外投资者与新移民，为研究结果带来不确定性。 　　CMHC总裁塞杜尔（Evan Siddall）在上周的一场演讲中表示，加国房市投资者海外国内都有，都支持了建筑业发展，为加拿大人提供住房和出租房，但性质不同。海外投资者流动性大，有资金外逃的问题，为房市带来更多变数。 　　财富管理公司Richardson GMP投资经理麦贝斯（Hilliard MacBeth）也曾强调，外来投机者带来的「热钱」（hot money）在带动房市热涨的同时，也可能带来反效果。因为热钱可以选择全球各地的市场，也就是说，尽管过去几年加拿大房市成为这些钱的主要去处，但不能保证这些投资在未来会继续留在加国。「最佳投资地点可能一夜之间变为最差地点，即使不代表马上会抛售手上的房子，但他们可能不会再投入新的资金。」 　　皮斯迪强调，虽然现在还不清楚是什么原因导致房价波动，可能是利率上升，或者是人口老化，以及令投资者认为不利的徵兆，热钱既然能带动市场扩张，自然也会影响房市下跌，只是缺乏实际数据，很难预测最终的影响会有多大。  

Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权。   温西13街夹Blanca街的独立屋只要$10,500？听起来有些不可思议，大家都知道寸土寸金的温西，标准地块的平层老房也是二百万起跳。 但在今天举行的温哥华市府年度“Tax Sale”拍卖会上，这栋独立屋的起拍价确实只有一万出头。 每年11月，温哥华市都会拍卖几十个超过三年未缴纳房产税的物业，起拍价通常在政府估价的1%以内，因此温哥华西13街这座价值两百万的独立屋，起拍价只有$10,500元。这么听起来，这个拍卖会简直为人们提供了世界上最实惠的买卖，岂不是要让人抢破头？但是，以下这个规则却让竞拍更像一场豪赌： 房屋被拍卖后，原屋主只要能在一年之内偿清所欠地税，就可以收回他们的房子。而市政府则会退回投标人投标款项以及6%的利息。当然，如果原屋主未能在一年之内收回房屋，那么投标人将正式成为新屋主。 今年拍卖会的拍卖名单上列出了18个住宅及商业物业，起价最低的是煤气镇的一所公寓，竟然只要547块！ 以下是住宅名单 #2108 1199 Seymour Street 政府估价：$280,000拍卖起价：$2,553.92   #1204 1255 Main Street 政府估价：$413,000 拍卖起价：$1,248.12   1231 Salsbury Drive 政府估价：$602,000 拍卖起价：$3,263.76   #501 66 West Cordova Street 政府估价：$207,000 拍卖起价：$547.40   2065 Ferndale Street 政府估价：$2,172,000 拍卖起价：$11,264.52   #1106 1723 Alberni Street 政府估价：$278,000 拍卖起价：$2,257.76   1836 Parker Street 政府估价：$930,000 拍卖起价：$7,160.21   1786 East 1st Avenue 政府估价：$684,000 拍卖起价：$4,254.78   #1005 2445 West 3rd Avenue 政府估价：$397,000 拍卖起价：$2,344.29   #501 1590 West 8th Avenue 政府估价：$262,000 拍卖起价：$2,923.52   925 East Broadway 政府估价：$735,000 拍卖起价：$2,636.35   #404 2175 Salal Drive 政府估价：$384,000 拍卖起价：$3,763.27   4663 West 13th Avenue 政府估价：$2,095,000 拍卖起价：$10,595.42   1248 West 15th Avenue 政府估价：$882,000 拍卖起价：$6,419.52   1234 West 15th Avenue 政府估价：$882,000 拍卖起价：$6,296.31   2437 East 22nd Avenue 政府估价：$714,000 拍卖起价：$4,306.67   1336 East 28th Avenue 政府估价：$757,000 拍卖起价：$2,363.91