地产

2022年多伦多地区的房租一直高歌猛进，如今对于越来越多的人来说，如果要想在多伦多居住，生活成本变得越来越高。 图源：BlogTO 根据最新的Rentals.ca全国租金报告，8月份，多伦多是加拿大五个房租同比增长超过20%的城市之一，而旁边的兄弟城市汉密尔顿也位居其一。 多伦多的平均租金上涨了24.2%，达到2694元，在8月份35个城市的租金价格增长名单中排名第二。 现在多伦多一居室的租金平均每月2329元，比2021年8月同比增长17.1%。另外两居室的平均月租金上涨了24.3%，现在达到了惊人的3,266元。 而这只是Apartment和共管式出租单位的平均分布。如果是Condo的出租价格，增长幅度更为惊人，总体平均月租金在8月份攀升至2945元。 这比一年前2021年8月的Condo平均租金2053元贵了整整892元。 整个GTA地区的情况也是如此，密西沙加的平均租金上涨了16.2%，达到2348元，Brampton的平均租金上涨了13.4%，达到2107元。 全省范围内，租赁单位的平均价格同比增长16%，达到2367元。 安省的租金价格自2020年跳水以来一直稳步上升，一居室单位的租金在去年增长了8％，两居室单位的租金增长了13％。 即使在这种持续的价格增长下，目前一居室出租公寓的月租金为1956元，与之前的2052元月租金相比，平均来说仍然比较便宜。 Bullpen Research & Consulting的总裁Ben Myers说，"随着一些经济学家呼吁扩大所有权住房市场的价格修正，需求已经急剧转移到租赁市场，在加拿大许多主要城市，租赁市场的供应明显不足。" Myers指出，"数据表明，租赁需求比去年8月在全国范围内增加了近40%，比2020年8月锁定的市场增加了70%。"

加拿大皇家银行预期，加国利率会进一步上升，地产市场预计到2023年春季见底。 皇银发表最新经济报告，助理首席经济分析员Robert Hogue在报告中指出，随着加拿大中央银行会采取持续加息的政策，令物业准买家继续采取观望态度。 // Hogue预期，加国楼价于2022年底，会录得23％按年跌幅，2023年会下跌14％。 皇银亦将央行的政策利率预测调高，由之前估计的2022年底前会升至3.5厘，现在调整为会升至4厘。 Hogue表示，更高利率，会令更多准买家失去供楼能力，从而减少可获得按揭的人数。 他补充，市场上活跃的准买家已越来越少，而且预算亦趋有限，正影响成交价表现。 但Hogue表示，预期加国房地产市场可于2023年初开始适应高息环境，到2023年春季，整体楼价会较2022年2月的高位，跌幅收窄至大约14％。 他表示，安省及卑诗省的楼价跌幅会较大，现预期这2个省份的平均楼价，由高峰跌至谷底的幅度约为16％；至于亚省及沙省的同期楼价则只下跌约4％。 皇银的预测已相对保守；道明银行于8月底时曾预测，2023年第1季加国平均楼价，会由高峰下跌20％至25％。 Desjardins则预期，到2023年底，加国平均楼价会下跌近25％。

据可靠消息，从2月1日起，CIBC银行原来的“海外收入”贷款计划（Foreign Income Program）将有重大变动！BMO、RBC等银行将随后跟进。 根据加拿大联邦金融机构监督办公室（OSFI）收紧贷款政策的指引要求，加拿大各大商业银行（CIBC、RBC、BMO等）需要收紧针对以“海外收入”来获取贷款人士的贷款资格。 什么算“海外收入”贷款？   也就是新移民，或者海外买家（居住地在加拿大以外），在温哥华本地没有足够的收入能获取银行的贷款资格，需要使用海外的收入情况来获得加拿大银行的贷款资格。这一些通通都算是以海外收入来进行贷款的。   从2018年2月1日凌晨12点开始，以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士，主要包括新移民、非居民、留学生，需要向银行提交下述材料申请贷款： 1. 报税单T1 的复印件，T1上必须反映所有的海外收入（line 104）； 2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135（Foreign Income Verification Statement）的复印件； 3. 用来申请贷款的公司收入的公司所在地证明，即税务局T1134表（Information Return Relating to Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates）的复印件； 4. 除了加拿大的信用机构出具的报告之外，还需出具能够确认海外信用责任的信用报告。为获得海外信用报告，可能需要更多的个人信息。 银行相关人士透露，在这些新政策生效之前，也就是在1月31日之前，对新移民、非居民以及留学生的贷款审批还按现行政策执行。现阶段海外收入人士申请贷款需要提交的证明材料主要有： 1．身份证或护照、签证； 2．工作证明； 3．国内存款证明； 4．购房合同。 【重要提醒】目前正处于买房阶段的新移民或海外买家，以及买了今年要交房的楼花的客户们，务必要在2月1日新政策实施前，将贷款申请在1月31日23点59分之前递交！ 最后一点：如果您已经购买了近期要交房的镂花，或在犹豫是否将楼花转售出去还是留着交房后自住，小编建议不管最终的选择是留着自住还是转卖，都要先在1月31前递交贷款申请，要知道贷款申请和转售楼花并不冲突。

3年前，当珀库欣(Ivana Perkucin)还是西安大略大学的一名本科生时，她在安省伦敦租了一套单位，每月房租是500加元。   2020年搬到多伦多后，这位25岁的女士目前是多伦多大学的生物医学工程博士生，她的房租已翻了两倍之多。   珀库欣和她的伴侣，每月支付2,200加元租用500平方尺的一居室公寓。 那只是他们承租的第一年。 据加拿大抵押贷款和住房公司的数据，在2021年租金上涨之后，他们的月供增至2,600加元，比2021年多伦多一居室公寓的平均价格高出近1,200加元。 但对于全国数十万学生来说，他们当中许多人收入很少或没有收入，他们在房租上的花费比普通人多的情况并不少见。 魁北克经济适用学生住房非营利组织UTILE最近的一份报告发现，学生支付的住房费用比普通加拿大租房者高出25%，这主要是因为许多大专院校位于人口稠密的城市中心，而且通常位于一些最负担不起的社区。 租赁市场持续升温 根据Rentals.ca的数据，随着加拿大的租赁市场持续升温，7月份平均租金成本同比上涨10.4%。住房专家和财务规划师警告说，由于缺乏住房供应商，学生住房危机加剧。专门的学生住宿，正在急剧增加学生债务并威胁高等教育的可及性。 专家说，这个问题还牵涉到更广泛的住房市场，因为学生负担得起的住房的缺乏迫使许多人与在职专业人士和年轻家庭竞争优质房地产，进一步推高了租金价格。 UTILE执行董事莱韦斯克(Laurent Levesque)说：“学生住房的缺乏正在侵蚀加拿大所有主要城市的负担得起的租金。如果我们不建造更多住房，我们将在很长一段时间内感受到这种挤压，这将对学生、大专院校、更广泛的租赁市场和其他低收入家庭产生负面影响。” 珀库欣和她的伴侣在她的旧单位租金大幅上涨后，于7月搬到一套两居室公寓，她将超过50%的月收入支付租金。 大多数金融专家都同意理想的租金收入比是30%。除此之外，租房者经常面临财务压力，将被迫削减其他开支。 但这就是加拿大绝大多数学生租房者的情况。据UTILE调查，有7成受访者表示，他们将总收入的30%以上用于房租。在多伦多和温哥华，普通学生将一半以上的收入用于住房。 对珀库欣来说，经济适用房危机让她的希望渺茫。谈到她和她的伴侣的财务状况时，她说：“我们每月为储蓄贡献的收入与我们租房时的收入不同，因此甚至无法弄清楚我们最终将如何购买房产。” “这让我们感到紧张，因为我们都热爱这座城市，我想在多伦多度过我一生的大部分时间。但这似乎并不是最实际可行的选择。” 160万大专生仅20万床位 专家说，学生住房危机源于缺乏专门建造的学生宿舍。专门研究学生公寓的市场研究公司Bonard在2021年的一份报告中估计，加拿大有近160万全日制大专学生，但专门建造的学生公寓只有20万张床位。 虽然一些学生选择住在家中，但其他无法获得学生宿舍的学生则被迫在更广泛的租赁市场上寻找住房，与年轻家庭或在职专业人士竞争，因为他们往往更喜欢房东有更广泛的信用和工作经历。 随着多伦多的租赁市场继续收紧，2022年第二季度专用出租房屋的空置率达到1.4%，低于去年的5.1%，令许多无法获得住房的学生转向了无家可归者收容所。 弱势青年支援机构多伦多圣约之家(Covenant House Toronto)，2019年有26%的居民是学生，其中一半是大学生。如今，该个青年庇护所估计学生占其服务对象的三分之一，随着租金的飙升，这一数字可能会上升。 圣约之家执行董事艾斯顿(Mark Aston)在接受彭博社采访时说：“这在很大程度上反映了多伦多出租房屋的负担能力问题。” 皇家地产公司(Royal LePage)销售代表沃里亚(Amrit Walia)表示，今年夏天对该市的租赁市场来说是一场“完美风暴”。 他说：“这座城市正在从新冠肺炎中开放，因此人们搬回这座城市的需求被压抑了。大学也在同时开放。此外，不断上升的利率迫使购房者搁置购房目标并倾向于租房。” 加拿大理财师认证的理财规划师格雷(Janet Gray)认为，专为学生建造的住宿设施应由高等教育机构承担。她说：“如果他们想吸引学生，必须确保有可用的住房。”然而，格雷也承认，教育机构预测未来的住房趋势具有挑战性，一些人出于担心他们可能无法盈利而犹豫是否批准新的开发项目。 今年早些时候，多伦多城市大学取消了在市中心建造一座可容纳近600名学生的高层住宅的计划，理由是建筑成本“急剧”增加。 莱韦斯克认为，如果大学和学院不投资专门的学生宿舍，他们可能会失去国际学生，因为几乎所有这些学生都依赖出租住房。 近年来，大学越来越依赖国际学费作为资金来源。根据加拿大统计局的数据，国际学生的平均本科学费已从2018/19学年的27,613加元升至2022/23学年的 36,123 加元，而过去4年，国内本科生的学费一直徘徊在7,000加元以下。 莱韦斯克说：“我们一直在大力投资以吸引更多的国际学生，并鼓励学生在各省之间流动，所有这些都引发了对学生住房的需求，而我们在校园发展和住房投资中没有考虑到这一点。”

　　加拿大央行9月7日将政策利率提高75个基点后，已导致一些浮动利率房贷持有人即将触发月供增加的门槛利率，即月供增加到足以偿还利息。这两天，有华人在社交媒体上发贴称，称收到了关于房贷月供的信，感到绝望。 　　信中称，“你的房贷按揭利率正在接近门槛率”，这意味着： 　　你目前的还款已经不够按期偿还你的房贷；   　　如果达到你的门槛率，你的还款可能需要增加。   　　这位华人没有说明是哪家银行发的信，也没有透露他的房贷有多少。但是他表示，加息让原本并不富裕的自己雪上加霜，不知道该怎么办。 　　另一位在小红书上的网友表示，自己是抢offer买的房，现在每月的房贷月供达1万元左右，日子过得紧巴巴。言语中明显透露出焦虑和不安。 　　加拿大央行自今年3月以来启动加息周期，加息幅度之大是几十年来未有的，以应对几十年前未有过的高通胀，并且不惜以经济放缓为代价。 　　目前央行政策利率已升至3.25%，市场预期在10月下旬还会再加息至少0.25%。加息关系到整个经济运作和所有加拿大人，但是受冲击最大的是房地产市场，尤其是持有浮动利率的房贷业主。 　　有网友表示，今年初的5年期浮动利率只有1.5%，两年固定利率有3.3%，两者相比较，大部分人都还是持观望的状态，没有去锁定利率，然而现在回想起来，谁都没有料到这一轮加息会那么急那么重。 　　业内人士表示，加息关系到大部分购房有贷款的家庭，今年剩余时间还有一至两次加息，明年也可能维持高息，需要做好持久战准备，找到办法应对。 　　多伦多房贷专家叶先生表示，利率短期内难以呈现下调趋势，但要上升至何处，将由全球政经大局论调。这次9月份加息过后，大部分2020年中到2022年初定下的浮动利率贷款将会到达triggerrate。但是否一定要立刻更新付款，需了解原合同的细则-designatedamount条款。 　　他说，目前的利率可能会对一些很少部分通过非正规审批得到贷款的人有影响。 　　大部分通过压力测试从正规途径获得贷款的房奴们按照当时政府规定的最低5.25%压力测试利率顺利通过的贷款将还能坚持付款。 　　即使达到自己银行合同所谓的triggerrate，按照审批利率5.25%来计算，还是可以有能力正常供款的。如果是银行最优惠利率（PrimeRate）再上涨0.75%，则会达到或超过当时的审批利率最低标准5.25%。 　　叶先生表示，房主们需要考虑自己的收入能力，尽可能支撑下去。他并不建议在这个时候卖房，因为房价自今年初显著下跌，现在卖房的价格可能还不到房贷的金额，成为负资产。 　　他也强调要考虑贷款所在的房子是自住还是出租，如果是出租房，综合税务规划上的考虑，最重要的是保证现金流；如果是自住房，则尽可能多付本金，加速还款。 　　总之，“我们星斗市民只能努力工作提高收入，加强现金流，抵抗通货膨胀。”