地产

据英国《每日邮报》报道，位于美国佛罗里达州希尔斯波罗海滩的豪华别墅“皇家公馆”正在挂牌出售，索价1.59亿美元（约合人民币10亿元）。如果其能够售出，将成为美国出售最昂贵的别墅。 据一家豪华房地产公司表示，“皇家公馆”别墅仿造法国凡尔赛宫建造，占地面积5600平方米。2014年9月份，这栋别墅曾挂牌1.39亿美元（约合人民币8.8亿元）出售。一年后，它再次挂牌后索价1.59亿美元。 “皇家公馆”别墅中有六个瀑布，其中最高的达7.6米。它的大理石楼梯造价200万美元（约合人民币1273万元）。主宅有11间卧室，主卧阳台上配有可加热泳池。整栋别墅中装饰的金叶价值超过300万美元（约合人民币1910万元），还配有18个座位的家庭IMAX影院。 地下车库可停放30辆车，酒窖中可藏3000瓶酒，还有盛水量1300加仑的水族馆。 负责监督建造的项目经理约瑟夫·莱昂表示，业主决定快要完工时再出售这栋别墅。此外，业主还买下附近大块土地，以建造更大的娱乐设施。这栋豪华滨海别墅位于大西洋与近岸航道之间，还拥有2栋客房楼和地下娱乐场，总共占地18000多平方米。 两栋正在建造的客房稍小，各自面积为279平方米，共享泳池。娱乐设施建在地下，包括溜冰场、夜总会、保龄球馆以及卡丁车赛道。别墅中的大泳池面积达418平方米，有游泳酒吧和水滑梯。此外，豪华泳池上方还悬挂着玻璃底热水浴缸。室外厨房有比萨烤箱，还有两个船舶码头。 莱昂表示，这栋别墅已经进入建筑的第二阶段，并有望在2年内完工。他还透露，这栋豪华别墅的建造成本超过一亿美元（约合人民币6.4亿元）。 它的业主是罗伯特·佩雷拉，是马萨诸塞州建筑公司Middlesex Corporation的创始人，他最初计划搬进这栋别墅中，但最终因其他原因放弃。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。 奢华别墅内景。

       许多加拿大人或许现在对海外资金影响加拿大房价上升已经不再疑问，连加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）近日都做出让步，认为这是导致问题的原因之一。那么，如果这些资金撤出加国，会对房市带来什么影响？缺乏对海外买家的真实数据，恐怕很难有结论。 　　加拿大广播公司（CBC）资深经济记者皮迪斯（Don Pittis）12日撰文写道， 现在还有两个问题还不清楚，一个是海外资金的规模和分部范围，另一个则是海外买家放弃加国房市的话，情况会出现什么样的变化？这两个问题对房价有着至关重要的意义。 　　文章指出，现在问题是加拿大并没有任何有关海外买家的官方资料。CMHC承认，因为缺乏相关法律规定，买家不会愿意透露讯息，因此许多研究都是基于非官方资料，难以区分房市内的海外投资者与新移民，为研究结果带来不确定性。 　　CMHC总裁塞杜尔（Evan Siddall）在上周的一场演讲中表示，加国房市投资者海外国内都有，都支持了建筑业发展，为加拿大人提供住房和出租房，但性质不同。海外投资者流动性大，有资金外逃的问题，为房市带来更多变数。 　　财富管理公司Richardson GMP投资经理麦贝斯（Hilliard MacBeth）也曾强调，外来投机者带来的「热钱」（hot money）在带动房市热涨的同时，也可能带来反效果。因为热钱可以选择全球各地的市场，也就是说，尽管过去几年加拿大房市成为这些钱的主要去处，但不能保证这些投资在未来会继续留在加国。「最佳投资地点可能一夜之间变为最差地点，即使不代表马上会抛售手上的房子，但他们可能不会再投入新的资金。」 　　皮斯迪强调，虽然现在还不清楚是什么原因导致房价波动，可能是利率上升，或者是人口老化，以及令投资者认为不利的徵兆，热钱既然能带动市场扩张，自然也会影响房市下跌，只是缺乏实际数据，很难预测最终的影响会有多大。  

Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权。   温西13街夹Blanca街的独立屋只要$10,500？听起来有些不可思议，大家都知道寸土寸金的温西，标准地块的平层老房也是二百万起跳。 但在今天举行的温哥华市府年度“Tax Sale”拍卖会上，这栋独立屋的起拍价确实只有一万出头。 每年11月，温哥华市都会拍卖几十个超过三年未缴纳房产税的物业，起拍价通常在政府估价的1%以内，因此温哥华西13街这座价值两百万的独立屋，起拍价只有$10,500元。这么听起来，这个拍卖会简直为人们提供了世界上最实惠的买卖，岂不是要让人抢破头？但是，以下这个规则却让竞拍更像一场豪赌： 房屋被拍卖后，原屋主只要能在一年之内偿清所欠地税，就可以收回他们的房子。而市政府则会退回投标人投标款项以及6%的利息。当然，如果原屋主未能在一年之内收回房屋，那么投标人将正式成为新屋主。 今年拍卖会的拍卖名单上列出了18个住宅及商业物业，起价最低的是煤气镇的一所公寓，竟然只要547块！ 以下是住宅名单 #2108 1199 Seymour Street 政府估价：$280,000拍卖起价：$2,553.92   #1204 1255 Main Street 政府估价：$413,000 拍卖起价：$1,248.12   1231 Salsbury Drive 政府估价：$602,000 拍卖起价：$3,263.76   #501 66 West Cordova Street 政府估价：$207,000 拍卖起价：$547.40   2065 Ferndale Street 政府估价：$2,172,000 拍卖起价：$11,264.52   #1106 1723 Alberni Street 政府估价：$278,000 拍卖起价：$2,257.76   1836 Parker Street 政府估价：$930,000 拍卖起价：$7,160.21   1786 East 1st Avenue 政府估价：$684,000 拍卖起价：$4,254.78   #1005 2445 West 3rd Avenue 政府估价：$397,000 拍卖起价：$2,344.29   #501 1590 West 8th Avenue 政府估价：$262,000 拍卖起价：$2,923.52   925 East Broadway 政府估价：$735,000 拍卖起价：$2,636.35   #404 2175 Salal Drive 政府估价：$384,000 拍卖起价：$3,763.27   4663 West 13th Avenue 政府估价：$2,095,000 拍卖起价：$10,595.42   1248 West 15th Avenue 政府估价：$882,000 拍卖起价：$6,419.52   1234 West 15th Avenue 政府估价：$882,000 拍卖起价：$6,296.31   2437 East 22nd Avenue 政府估价：$714,000 拍卖起价：$4,306.67   1336 East 28th Avenue 政府估价：$757,000 拍卖起价：$2,363.91

在中国一线城市纷纷频现“地王”同时，中国统计局一份数据日前出炉，今年1-10月份，全国房地产开发投资78,801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53,150亿元（1人民币折合约0.1571美元），增长1.3%，增速回落0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。 中国房地产暴利时代已终结 中国房地产过剩到什么程度？ 中国住宅投资增速的回落，意味着中国地产市场仍存在较大风险，前景充满众多的不确定性。中国著名经济学家易宪容指出，中国住房开发过度已是不争的事实。无论是沿海地区还是中西部地区的情况都是如此。当前全国城市规划可容纳的人口可能达到34亿之多，呈现明显供大于求的局面。 “在2010年全国城市居民每个家庭已经持有一套住房，城市居民的住房在那时就已经达到供求平衡。而之后生产的住房基本面对的是城市化进城的农民。但是，高房价下，城市居民都没有支付进入这个市场，更何况农民。”易宪容表示称，我最近到了国内不少城市，目前所看到中国住房市场严重过剩已经是基本的问题。特别部分二线城市以及三线以下的城市，这些城市的住房严重过剩根本无法得以解决。 在住房严重过剩的情况下，许多城市的住房投资者已经完全退出市场。当前中国作为一个以住房投资者为主导的市场，如果投资者退出市场，那么住房的供求关系更是会失衡，住房的严重过剩更是会严重。目前不少三线以下的城市，住房价格即使降到很低水平也无人问津。所以，当前这些城市住房市场前景不容乐观。 房地产暴利的大头被谁赚走了？ 长期以来，中国房地产和开发商，与政府投资一道，构成拉动中国经济的主要力量。但是，相比各级政府，作为开发商成为“千夫所指”的对象。然而，随着中国房地产辉煌时代落幕，包括佳兆业等一批地产公司被纷纷破产，这不禁引发人们深思，到底谁是推动高房价的幕后之手，难道仅仅是开发商吗？ 事实上，作为房地产暴利的大头被收入地方财政的“口袋”。一是土地出让金，二是税收。综合媒体文章指出，如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”并不稀奇。 此外，房地产税收更是中国各级地方政府税收的另一大块。与房地产业相关的税种主要有七个，占地方财政收入比重约三成，其中契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。 还有很大一部分，是被金融机构赚走了。2010年至2013年，由于持续不断的房地产调控高压，在融资方面，金融机构设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，不仅广大中小开发商拿不到贷款，就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。 另外，在房价上涨偏快、房价较高的城市，如果以5-10年这样较长时间跨度来看，开发商的赚钱能力，其实不如炒房者、长线投资者，以及业主。由于这些城地价上涨快于房价，所以只有较长时间持有土地与房产，才能获得较大收益。 所以，过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商急吼吼的加速开发，一块地还没捂热，就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者，所获利益(或房子升值)更丰厚。从这点来看，开发商更像长工，而非地主。 长期来看，房价特别是一线城市和部分二线城市的房价，还将继续上涨得让人看不懂。但开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。作为中国各级地方政府依靠“土地财政”维系生存的路径也将宣告结束。

近几个月以来，美国房地产市场整体需求和销量较去年明显增长。不过，分析人士指出，目前，美国仍然将低利率作为一味“良药”刺激经济和实现房地产市场的复苏。低利率“疗效”不断显现，但持续时间越长，带来的副作用也会越来越明显。 美国房地产市场回暖正成为当地经济以及股票市场的动力来源。近日，据媒体报道，美国贷款买房利率创30年新低，预计在2016年期间，加利福尼亚现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%。 一位在加利福尼亚做投资工作的朋友近日告诉《国际金融报》记者，她和丈夫准备乘机购买他们的第二套房产，“赶上这股楼市逐步繁荣的潮流”。 多位业内人士也对记者证实，新房销售状况良好，建筑商的信心也恢复到美国10年以来的最高点。目前施工队正在以大萧条之后最快的速度建造新房。 不过，纽约房地产经纪人Linda告诉《国际金融报》记者，最近，她发现一个较为奇特的现象：自己的客户大部分都是一些接近退休年纪或者已经退休的老夫妻。 “生活富裕，退休金丰厚，而且都是想购买大房型。”Linda告诉记者，这个月以来，她已经接待了5对这样的夫妻，Linda笑言她的“运气”很特别。 这或许并不是Linda的“运气”问题。据美国人口普查的数据，现在地产的繁荣程度接近2005年的顶峰时期，当时，买家的中位年龄为39岁，2007年为41岁，而现在则为43岁。 “如果说美国楼市将迎来一场繁荣，而这样的繁荣似乎并非由年轻人推动的。”旧金山房地产独立经纪人John Davis对《国际金融报》记者表示，这算是一场“另类”繁荣。现在业内都在担忧这只是美国房地产市场的“暂时”繁荣，因为新家户数量的增加对房地产业是非常重要的指标，而购买者的年龄阶段对于房地产市场潜能的释放，以及未来发展有着极为重要的意义。 更有分析人士直言，从房地产市场运行的主要监测指标观察，美国房地产市场的复苏不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。 新房销量火爆 从今年8月份开始，美国新房销售达到了2008年以来的最高水平。新房销售虽然在整个美国房地产销售市场所占比重不大，但对拉动经济仍有重要作用 2015年9月，美国成屋销售折年数达到555万套，是国际金融危机发生以来的最高水平。由于房屋销售持续回暖，美国新屋开工量也持续增加，2015年第二季度以来，美国新屋开工折年数稳定在115万套左右，是国际金融危机后新屋开工量最低时的两倍左右。 加利福尼亚经纪人协会（CAR）对外发布的2016年加利福尼亚房产市场预测报告指出，从销售市场来看，加利福尼亚房产的“爆买”现状将会延续至2016年。据CAR预测，在2016年期间，现有房屋的销售量将增至43.3万套，涨幅超过6.3%；专家对2015年全年的预测销售量则为40.75万套，而这个数字也比2014年高出6%左右。 CAR主席ChrisKutzkey表示，当地可观的就业增长率与较为优惠的贷款利率是推动2016年房屋需求大增的主要动因。“在加州一些房价稍低的地区，例如索拉诺县、中央山谷区以及圣贝纳迪诺地区，房屋需求量将会保持强劲增长态势。这些地区仓储、运输及制造生产行业的就业率涨幅较大，因此也带动了房屋需求量的上涨”。 “但是，在房屋库存量紧张的地区，如旧金山湾区等地，其房屋销量会受到买家房屋负担能力及激烈的市场竞争力的限制。”Kutzkey补充称。 “美国贷款买房利率创30年新低是美国房地产市场逐步回暖的因素之一。”分析人士指出，尽管平均30年固定抵押贷款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但这仍然处于历史新低水平线上。 相关数据显示，美国的房价相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席经济学家Leslie ton-Young表示，加州房产市场的地基打得非常牢固，房价增长放缓及信贷宽松的迹象表明，政府正在致力于引导当地经济发展与就业增长。 南加州地产托管总经理Jeff Lee告诉《国际金融报》记者，如今加州当地的房产租金回报率在5%左右，并且每年房产还会有3%左右的升值空间。“这对于投资者来说，是非常稳定的回报率”。而这样的回报率也吸引着很多海外投资者，这也给美国楼市繁荣增添了新的力量。 买家年龄渐长 与2008年房地产市场萧条之前不同，目前美国房地产买家的年龄变得越来越大，同时对房屋面积的需求也更大 然而，步入复苏阶段的美国房地产市场却出现了一个奇特的现象。 据记者了解，在美国经济大萧条期间，大量年轻人继续与父母同住，或者找室友同住以节省开支；随着经济复苏，就业率上扬，市场预期这些年轻人会成为新鲜力量，不论买屋或租屋，促使房价和租金上涨，建商也营建更多房屋，进一步使经济活动更繁荣。 但事情的发展却并没有符合市场预期。和父母同住的年轻人比例不减反增，从人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年新家户的增长主力并不在这些年轻人身上。 根据人口普查局的资料，从1958年到2007年，平均每年家户数增加130万户。但2008年金融海啸后，新家户数从2008年至2013年，每年平均只增加了57.9万户。 随着经济复苏，去年新家户数一跃成长至220万户，今年第二季度新家户数仍保持持续增加的趋势，新增了48万户。 相关媒体报道称，柏克莱加大透纳研究中心经济学家Jed Kolko比较去年上半年和今年上半年的新家户数量研究指出，新家户数量增长最多的是65至74岁族群，增加了86万户，占全部新家户数的2/3；其次是55至64岁族群的39.1万户；第三名是75岁以上族群的26.4万户。而原本最被预期的25至34岁族群只增加了15.9万户。 《国际金融报》记者通过询问旧金山、纽约等地的房地产工作人员后获悉，随着美国各地房价的上升，买房人口的平均年龄也在显著增长。 “近期，我经常为一些退休老人服务，他们往往拥有非常好的资金条件，也无需贷款。”一位纽约的房地产公司销售人员对记者说。 那么，如今为何老年人成为了新房购买群体的主力？ 根据美国两党政策中心的研究，有高达7800万名“婴儿潮”世代已届或将届退休年龄，其中有73%希望在原来的住家中养老，而非搬到养老中心。主要原因是这些“婴儿潮”老人希望和亲友住得靠近，并且喜欢继续生活在自己已经非常熟悉的生活环境，包括购物、图书馆、教堂等。 也因为如此，有不少建筑商早已嗅到老年居家需求的商机，德州一个建筑商今年就在Ｗestwood区兴建符合老人生活的新屋。“可以说，购房买家的年龄偏向于老龄化是美国如今的社会问题，当然，这也是美国房地产市场未来发展的趋势。”John 认为。 对此，Kolko指出，目前还没有更多的资料可说明这个原因，但有可能是这个族群的离婚率在2015年增加。当然，也有可能房屋的价格太昂贵吓到年轻人，另一个重要原因是晚婚。 “不过，对房地产业来讲，25至34岁的这块‘大饼’仍处在尚未全部释放出来的阶段，一旦这个世代纷纷出来自立家户，将会带来楼市的巨大需求及营建商机。”Kolko说。 复苏基础不稳 住房购买力指数与利率水平高度相关，一旦美联储开始加息，则必然带来住房购买力指数的下降，推动美国房价上涨的动力也将很快消退 目前，各界普遍对美国房地产市场复苏持乐观态度，但有观点指出，从房地产市场运行的主要监测指标观察，可以发现，美国房地产市场的复苏越来越不具有可持续性，甚至蕴含一定的风险。 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，国际金融危机发生后，美国房价出现了大幅回落，美国新建住房销售中间价由2007年的24.79万美元/套回落到2009年的21.67万美元 /套，降幅达到12.3％，部分城市降幅更大。但随着美联储大幅降低利率并实行量化宽松政策，从2010年起，美国房价开始企稳回升，2010年到 2013年，美国新建住房销售中间价涨幅分别为2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。 2013年，美国新建住房销售中间价为26.89万美元/套，已超过国际金融危机发生前的房价水平。2014年，美国新建住房销售中间价继续上涨 5.47％，达到28.36万美元/套。 虽然美国房价持续攀升，但从美国房地产市场运行的主要指标观察，美国房地产市场复苏的基础并不稳固。数据显示，美国新屋销售量和开工量虽然持续增加，但并未恢复到次贷危机之前的正常水平。2012年以来，随着美国房价涨幅加大和待售房数量处于低位，美国新屋开工量开始持续增加。2015年以来，虽然美国新屋开工量继续保持在较高水平，但目前的新屋开工量仍较次贷危机发生前的长期均值水平低20％以上。 “在房屋供应量有限、房价上升的情形之下，美国的家庭收入却增长缓慢，这显然难以支撑持续上涨的房价。”分析人士指出。2010年以来，美国房价开始缓慢回升，房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅。随着2012年至2014年美国房价涨幅持续加大，美国的房价收入比快速攀升。 有数据显示，2008年，美国全部住户家庭收入中位数为50303美元，金融危机发生后，美国全部住户家庭收入中位数在2009年和2010年连续两年出现下降。从2011年开始，美国的家庭收入出现恢复性增长，但增速较为缓慢。2011年到2014年，美国全部住户收入中位数同比名义增速分别为 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明显低于同期房价涨幅。由于家庭收入增长缓慢，意味着持续攀升的房价缺乏坚实的基础。 “目前，加州房地产市场的繁荣一定程度上是由于低利率政策的推动，这样的政策背后其实有很多不确定性，因为一旦美联储开始加息，则推动房价持续快速上涨的动力将会消退。”分析人士称。 记者了解到，美国住房抵押贷款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低于4％。今年以来，住房抵押贷款30年期固定利率水平也一直低于4％。由于利率大幅降低，购房人的支付能力在短期内显著提高，美国住房购买力综合指数由危机前2006年7月的101回升到2012年2月的历史高点210。 需要适时转向 以房价收入比衡量，目前美国的房地产市场已出现较为明显的泡沫迹象。不过，与次贷危机发生前相比仍存在一些显著差异 因此，业内观点认为，随着美国住房价格的持续上涨，在表面繁荣背后，美国房地产市场风险开始增大，持续复苏的难度也显著加大。 按房价和收入的中间价计算，2014年，美国新建住房销售中间价为28.36万美元/套，当年美国全部住户家庭收入中位数为53657美元，房价收入比为5.29倍，已超过次贷危机爆发前美国房价处于高位时的房价收入比，处于1967年以来的最高水平。 按房价和收入的平均价计算，2014年，美国新建住房销售平均价为34.34万美元，当年美国全部住户家庭收入平均数为75738美元，房价收入比为4.53倍，仅略低于2004年至2007年的水平，而显著高于美国房价收入比长期均值水平3.67倍。这意味着美国楼市有房价泡沫化的风险。 邓郁松指出，从历史上看，日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅，对应的是收入涨幅低，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫。2013年以来，随着美国房价的涨幅加大，美国的房地产已再次出现较为明显的泡沫迹象。一旦美国调整低利率政策，房地产市场面临的风险将会不断加大。 因此，对于美国楼市的未来，有分析师抱着悲观的态度。 “如果新屋开工量没有继续增加，那么未来美国房地产市场的风险可能将进一步加大，并会在持续加息后再次出现房地产泡沫的破灭。”有房地产分析师直言，应该适时转向中性的住房金融政策，主动抑制房地产风险的进一步累积，即通过给房地产市场适度降温的方式来避免未来可能出现的较大风险。 然而在Linda看来，就目前美国房产购买者年龄层的某些趋向来看，美国未来的养老地产会比较具有投资价值。“其实，老龄化已经是一个社会问题，设计师们也开始考虑去满足这些年龄偏大的购买者的需求。通过建立一些老年人适合的公寓住房来缓和社会老龄化的压力，而空出大量房屋后，房价也会有所下滑，年轻人也有更多的机会去购买”。 Linda指出，目前美国很多城市不单单是房价过高而导致年轻人无法购房，更多的问题是，没有适合的房屋卖给这些城市未来的创造者。“要么是很破旧的老房子，要么是已经炒到高位的房屋，连房产经纪人手中的房屋数目都开始越来越少。这样的发展趋势是扭曲的”。 不过，有媒体认为，对于美国楼市的“另类”繁荣，完全毋需那么忧心。 近日，据美联社报道，到目前为止，美国房地产市场似乎隔绝于冷却的全球经济。日前发布的两份报告显示，美国房屋价值和房租价格都在稳定上涨，主要归因于强劲需求以及可用房产供应收紧。今年早些时候，稳定的需求提振了销售增长，刺激了更多建筑活动。 在截至8月份的12个月内，标普/Case-Shiller 20个大城市房价指数攀升5.1%。很多经济学家认为，这种涨幅要比2014年初的“两位数”涨幅更可持续。 房地产数据公司Zillow指出，9月份，经季度调整后，美国全国房租中值较比去年同期上涨3.7%。和房价一样，房租上涨的速度似乎比今年早些时候大幅度的上涨更加稳定。

  麦难民（McRefugees），是指一些无法负担租金而被迫寄居于一些24小时营业的快餐店内的人士。“麦”则是指麦当劳。今年10月3日，香港一名中年女性死在了24小时营业的深水埗麦当劳内，数小时后才被发现。原本并不新鲜的“麦难民”登时又开始引发热议。图为11月11日，香港一家麦当劳内的借宿者。REUTERS/Tyrone Siu　　 在2006年起，由于更多的香港麦当劳餐厅改为24小时营业，栖身于24小时营业麦当劳快餐店的人的种类日多。　　 这些香港的麦难民有男有女，有老又少，其中不乏面孔年轻的青年人。部分露宿者并非没有工作，但他们的薪水太低，在香港房屋租金高企的现实下，他们只能将钱花在食物上，而不是住房上。他们可能不能称为麦难民，而是“麦宿者”（McSleepers）。　　 BBC近日报道了“麦难民”的生活现状。文章写道：夜幕降临的时候，这一快餐餐厅就成了一个临时招待所，吸引了不少这个城市最穷的人。图为香港一家麦当劳内，有人睡着，有人还在坐着读报。　　 虽然日本和中国内地的麦当劳内也有露宿者，但人口老龄化、难以负担的高房价和停滞不前的收入水平，让这一问题在香港尤为严重。　　 接受《华尔街日报》采访的香港岭南大学访问教授Paul O’Connor就解释道：香港的一个大问题是民众占有空间的不足，缺钱的人往往只能去麦当劳这样的场所。那里白天聚集的更多是未成年人和老年人，而到了晚上，麦当劳的“客人”就全都是无家可归的流浪者等社会底层民众。　　 与高价租房和街头露宿相比，他们宁愿留在温暖舒适的麦当劳内，话很少的钱买一杯饮品，甚至不花一分，在这里休息一整晚，甚至以此为家。　　 露宿者中，也有不少来自印度、越南、巴基斯坦、孟加拉及印度尼西亚等国家的来港打工者。　　   南华早报早前报道，在香港深水埗一间大约30平方英呎（约3平米）的劏房月租要2000港币（约1600元人民币）。香港大约有1500名露宿者，是在社会福利署登记人数的一倍左右。从2004年开始，社会福利署共向三家非政府组织拨款1140万，以解决露宿者问题。但迄今为止，由于房屋租金不断攀升、就业形势不佳等原因，露宿者数量依旧在上升。　　 香港一家麦当劳的角落里蜷缩着一名睡着的老人。　　 香港共有百多间麦当劳分店，当中约一半是通宵营业，据餐厅职员反映，几乎每晚都有露宿者或低收入打工仔走进来，部分人买了一杯饮品，更多人则坐“霸王椅”，完全不花钱。　　 流浪中年女子在麦当劳去世之后，麦当劳发布了声明称，麦当劳欢迎所有人在任何时候来麦当劳，也将在保证所有顾客用餐条件的情况下，为麦当劳过夜的人提供方便和关照。　　 流浪中年女子在麦当劳去世之后，麦当劳发布了声明称，欢迎所有人在任何时候来麦当劳，也将在保证所有顾客用餐条件的情况下，为麦当劳过夜的人提供方便和关照。而香港有关注团体呼吁港府立即采取行动应对，比如对租金进行管制、设立短期露宿者庇护中心、兴建更多公屋等。文字综合南华早报、财新网等报道。

本周三，多伦多抵押贷款及房地产公司首席执行官Evan Siddall对外宣称，外国买家是多伦多和温哥华两地房地产价格过高的一个重要因素，目前联邦政府机构已展开深度调查，搜寻更多的房地产数据，以证实外国买家对两地房地产价格的影响。 早前，CMHC就已经对多伦多地区的公寓住房买主进行过调查，并得出外国买家只占约2.4%的结论。Evan称，之前的研究CMHC仅仅对物业经理进行了询问，现在CMHC将会扩大调查的范围，对房地产经纪以及土地登记办公室搜集相关数据。 Evan说：“在温哥华和多伦多两地，外国买家在很大程度上对房价的推升，尤其是豪宅价格，起着不可忽视的作用。”CMHC的调查显示，加拿大11个城市都出现了不同程度的房屋被估价过高。 此外，外国买家也为CMHC带来了房地产不稳定的风险。尽管加拿大本土的买家与外国买家一样可以进行投机性的买卖活动，但是外国买家更加地灵活，也容易实现资本的外逃。这将会导致加拿大国内的房地产市场出现难以控制的波动。 Evan还提到此前Sotheby's的报告，该报告指出外国买家在温哥华所有豪宅交易中占比40%，在多伦多的豪宅交易中则占25%。Evan认为这些调查都存着一些问题，CMHC需要获得更新、更准确的数据。 此外，Evan也强调了未来可能出现的房地产市场调整以及由此可能给政府带来的信贷危机。他表示，CMHC曾经在2008年全球危机中对自身的财务健康状况进行了“压力测试”。 在2008年的金融危机中，美国的房价下跌了30%，失业率上升了5个百分点。如果加拿大出现同样的情况，CMHC预计加拿大的保险索赔数额将会在5年里增加8倍，从17亿增至132亿，CMHC也将从出现28亿的损失。 但是Evan表示，CMHC有着内部的一套应对房市崩塌的机制，政府不会因此受到太多的影响。“我们的底线是只有加拿大出现极为严重的房地产危机，极高的失业率，并且持续数年，才会真正触动我们目前已有的资本。”

在今年，安省、特别是大多伦多地区迎来了史上罕见的房地产旺市，几乎月月火爆，成交量蹭蹭上涨。对于很多人、特别是移民来说，买房可谓人生中的一个里程碑。买了房了，亲朋好友都来道喜。可是据安省地产协会(Real Estate Council of Ontario)最近公布的一项调查，本省省民在房屋买卖的事情上是“忧”多“喜”少，特别是那些年轻买家，因为压力而产生的焦虑情绪就更多了。 安省地产协会按年龄，将房屋买家划分成三个类别：一是首次购房的年轻人(一般为18至34岁)，他们买房的目的多用于自住的“入门族”;二是手上已有一套自住房，打算换一套升级，或是用来投资的“上游族”(一般为35至54岁);三是较为年长，准备将大屋换成公寓的“悠闲族”(一般为55岁以上)。 调查发现，上述的这三类人中虽然有87%的人对房产交易的过程有所了解，但是他们无论是买还是卖，都面临着压力和烦恼。 其中，“入门族”是烦恼最多的一群人，其中有最大的烦恼来自于财务：74%担心日后不能负担供房;68%担心买房后的装修经费。其他担心的因素包括：有70%担心对购买或出售住宅的过程认识不足;84%担心不能负担购买喜欢的住宅;68%担心于买房还价竞投战中落败。 至于“上游族”，也就是35至54岁的中年人中，他们的烦恼也不小。虽然他们对买﹑卖房都较有经验，但是有57%担心当挂牌卖房后要等多久才能卖出，而且会担心成交价不及预期、害怕房屋会无人问津而带来心理压力。值得一提的是，高达42%的“上游族”担心应否卖旧屋前便先买新屋，而这问题令家人出现意见分歧，带来家庭压力。 不过，“上游族”对房市泡沫的忧虑最小，只有52%的人表示对此担心，是各年龄类别中，最少人担心房市泡沫的一群。 “悠闲族”对买卖房房的焦虑感最小，当中约70%悠闲族受访者，对买卖房房知识最有信心。只有33%担心由于认识不足而作出不智的财务决定﹔而只有15%担心未能负担供楼。然而﹐有70%担心卖楼时未能获最高价。 即使如此，“悠闲族”仍关心现时房市有否出现泡沫情况，对其拥有的房房价值有所影响，高达48%担心出现楼市泡沬。 就地区来看，安省各地区之中﹐大多伦多地区的居民最担心出现楼市泡沬﹐达64%。 安省地产协会还表示，不同年龄组别及各有所需的房房交易者，都相信对房房买卖及相关产品认识更多，他们对房市的焦虑感会相对减少。此外，良好的财务规划也有助于减轻房地产交易过程中的压力。  

　　海外买家进入加国房市确实可能造成房价过高，提高市场的风险程度。图为温哥华楼市。 　　外国买家进场究竟是否为加国房价不断上涨的因素，一直以来都是备受讨论的焦点，加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）首席执行长塞杜尔（Evan Siddall）10日表示，大温与多伦多的豪宅市场内可能有「为数可观」（a substantial portion）的海外买主，这类买家有可能造成房价过高的现象。 　　塞杜尔是在全球金融风险研究院（Global Risk Institute）的年会上发表这席谈话，他指出大温与多伦多地区对于昂贵豪宅有极高的需求量，很可能与海外买家的投资行为有关，这类行为确实会提高房市出现问题的机率。塞杜尔指出，在没有相关资讯的情况之下，很难判定海外买家对房市的影响程度，虽然他重申将设法取得更多资讯的立场，但也承认许多外国买家可能隐藏真实身分，将令相关统计变得更为困难。 　　塞杜尔也对城市规画专家甄瑞谦（Andy Yan）就温西华人买家所做的案例研究报告发表看法，他认为这类分析报告引发争议的主要原因是样本数量太小，以及所使用的统计方式可能不被认同，因此CMHC为了补足所缺乏的资讯，目前已向各个物业管理公司提出要求，希望他们提供有多少公寓的屋主长年居住在海外。 　　CMHC资深市场分析师亚当玛奇（Robyn Adamache）日前在温哥华举行的年度房地产展望会议中，亦曾花费相当时间讨论大温房市内海外买家之现况，她引述大温地产局（REBGV）、蓝德可数据公司（Landcor Data Corp）、谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）等多个单位的有关调查数据指出，大温房市内仅有约4%至5%的海外投资人，对本地市场影响应相当有限。 　　不过，当时亚当玛奇也向「世界日报」记者坦承，目前可靠的有关数据仍十分有限，未来CMHC若能结合更多地产业者所提供的数据与资讯，交由可信任的第三方进行独立分析，相信将能对整体状况可有更进一步的了解。

　　卑诗地产协会预测，今年卑省住宅交易数量将冲上史上第三高。 　　卑诗地产协会（British Columbia Real Estate Association）10日公布今年第四季房产市场预测报告，指出本省今年透过MLS系统出售的住宅单位，预计将突破10万大关，此一销售数字将是史上第三高，前两次分别为2005年的10万6300个单位，以及2007年的10万2800个单位。 　　这份报告中提到，在今年10万多笔交易中，以大温地区的4万2300个单位为最多，其次为菲沙谷区的1万9200个单位，及温哥华岛地区8400个单位。卑诗地产协会经济分析师穆尔（Cameron Muir）认为，销售量在连续两年超过两位数字的成长率后，明年将会料减少7%，成交单位应落在9万3700个左右。 　　穆尔说，该协会做出这样的预测，主因他们估计明年房贷利率将面临被上调的压力，应该会造成房屋需求量减少的现象。 　　穆尔还提到，目前待售屋数量是近8年以来的历史新低，有利卖方之市场状况促使房价不断攀升，今年的卑省MLS系统平均住宅售价预计将提高10.2%，达到62万6000元，不过这样的涨势明年将会放缓，价格应该只会成长2.2%，落在63万9700元。 　　若单就大温地区而言，MLS系统平均住宅售价应有8.9%的增长率，房价达到88万5000元，菲沙河谷地区的价格成长率则为各地区中最高的，与去年相比将有9.7%的涨幅，平均价位为56万8000元。 　　在新屋起建方面，今年卑省将有超过3万个新建单位开工，是2008年以来的历史新高，不过明年因数量限制与买方需求量可能降低等因素，总数将比今年略低，估计将有2万8800个新建单位。 　　中央第一信贷：明后年大温房市续涨   　　中央第一信贷（Central 1 Credit Union）10日公布一份市场预估报告，指出卑省房价在未来两年中将继续上攀，但明年开始销售状况应会放缓。就本省住宅房屋中间价（median housing prices）而言，今年价格预计上涨6%，落在42万5000元，明年将增加至45万元，2017年将达到46万2000元。 　　这份报告指出，当前的银行低利率在明年度出现改变的可能性不高，再加上目前本地的经济状况稳定，因此大温地区明年依然有强劲的销售动力，大温地区住宅房屋的中间价今年应会达到57万5000元，明年将上涨6.1%，成为61万元，2017年则将再小幅提高3.8%至63万3000元。报告同时就大温地区各类不同房型的中间价格做出预测，今年本地独立屋的中间价尚未破百万，落在90万元，明年可能达到99万元，2017年会突破百万大关，约为105万5000元，而公寓单位的中间价将从今年的37万5000元，提高到2017年的40万5000元。 　　中央第一信贷经济分析师余永森（Bryan Yu）说，大温地区在土地有限但需求量强劲的市场因素下，房价将持续上扬，这样的趋势将不再仅限于独立屋市场，多单位住宅价格也将会受到相当程度的影响。 　　余永森还说，多单位住宅与独立屋间存在大幅价差，将成市场常态，未来将有越来越多的家庭选择居住在密度更高的公寓单位当中，往后这些家庭换房时不一定会选择换购独立屋，而可能会是换到另外一个公寓单位。

　　中央第一信贷(Central 1 Credit Union)10日公布一份市场预估报告，指出卑省房价在未来两年中将继续上攀，但明年开始销售状况应会放缓。就本省住宅房屋中间价(median housing prices)而言，今年价格预计上涨6%，落在42万5000元，明年将增加至45万元，2017年将达到46万2000元。 　　这份报告指出，当前的银行低利率在明年度出现改变的可能性不高，再加上目前本地的经济状况稳定，因此大温地区明年依然有强劲的销售动力，大温地区住宅房屋的中间价今年应会达到57万5000元，明年将上涨6.1%，成为61万元，2017年则将再小幅提高3.8%至63万3000元。 　　报告同时就大温地区各类不同房型的中间价格做出预测，今年本地独立屋的中间价尚未破百万，落在90万元，明年可能达到99万元，2017年会突破百万大关，约为105万5000元，而公寓单位的中间价将从今年的37万5000元，提高到2017年的40万5000元。 　　中央第一信贷经济分析师馀永森(Bryan Yu)说，大温地区在土地有限但需求量强劲的市场因素下，房价将持续上扬，这样的趋势将不再仅限于独立屋市场，多单位住宅价格也将会受到相当程度的影响。 　　馀永森还说，多单位住宅与独立屋间存在大幅价差，将成市场常态，未来将有越来越多的家庭选择居住在密度更高的公寓单位当中，往后这些家庭换房时不一定会选择换购独立屋，而可能会是换到另外一个公寓单位。

　　经济合作发展组织（OECD）本周再度发出加拿大最大的房地产市场多伦多危在旦夕的警报，但立即遭到加国权威房地产经济学家之一的加拿大帝国商业银行（CIBC）资深经济师陶尔驳斥。  　　OECD本周一发表的报告，在关切加拿大的新屋建造数量之余，又特别指出多伦多的房地产市场最令人担忧。 　　该报告说：“多伦多的经济活动较好，低加元汇率吸引外国人推高了对房地产的需求，但尽管如此，新建成而又末售出的住宅单位数量在多伦多大增，从而大幅度提升了房市大幅度下调的风险。” 　　OECD本周发表的唱衰多伦多房市报告，遭到CIBC资深经济师陶尔驳斥。（本报记者葛健生／摄影） 　　CIBC的副首席经济师陶尔对OECD表达的数项忧虑不以为然，认为那是因为OECD与加拿大中央银行一样，被一些粗糙的原始数据蒙骗，只知其然，不知其所以然。  　　他说：“我一点都不惊讶，他们只看那些头条标题式的数据；他们没有深入分析那些烦人的细节，而是去看那些大数目。” 　　陶尔对OECD报告有关多伦多部分的结论为，对那些加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）提供的粗糙原始数据信以为真，以为真的存在大量建造好的公寓单位卖不出去的严重问题，但只要深入分析便可看出这些数据有很大的误导性。 　　实际上，陶尔上月发表的一份研究报告已经阐明，由于CMHC有关多伦多共管公寓市场的统计报告运用的计算方式存在谬误，以致得出结论说2014年12月至2015年5月期间，未能销出的单位达到3000个，是一年之前的三倍多。这项数据不仅被加拿大央行采信，将之作为多伦多共管公寓市场岌岌可危的预兆，而且使一些看淡加拿大房市的投资者据此断言多伦多共管公寓市场泡沫即将破裂。陶尔表示，实情却是在上述CMHC数据公布后仅仅一个月，完工后未能销出的单位便减少了800个，这说明CMHC的数据很不准确。 　　为什么CMHC最初的数据错得那么离谱呢？陶尔解释道，原来在CMHC说的那些完工后未能销出的单位中，约有一半位于多伦多市，而且更重要的是三分之一属于四家开发商。还有五个楼盘同一天上市发售，占了完工后未能销出单位的五分之一。 　　目前基本情形为，国外的经济研究及金融机构大多数认为加拿大、尤其是多伦多的房地产市场泡沫严重，大幅度下跌的风险很大，而大多数加拿大经济学家认为基本上不可能爆发房市危机，尽管在多伦多和温哥华的共管公寓市场存在一些泡沫。 　　按照陶尔的判断，因为利率将上涨，二手公寓销售量增加，大多伦多的共管公寓市场今后数年内将接受严峻考验，公寓市场承受一些价格下跌压力，然而像OECD的报告那样认为目前共管公寓便供过于求，从而泡沫即将破裂，这种说法缺乏依据。

　　大温房地产市场红火，势头已延烧至周边地区。一个位于史夸米殊市(Squamish)的建案于90分钟内卖出所有单位。 　　这个位于史夸米殊市市中心北端的建案Park House，7日才举办开幕销售活动，结果仅一个半小时即卖出全部65个单位。发展商认为销售结果反映了该市的成长，及许多民众想要追求健康和户外生活的生活模式。 　　发展商称该项建案的买家多为大温民众，这是因为史夸米殊市和温哥华的距离，其实比许多大温市镇要来得近。此外价格也是吸引民众购买的原因，有六成的单位售价低于30万元，但每个单位都有宽广的阳台，以及较大的书房和储藏室。

  　　这些年来有关加拿大房价过高、加拿大人债务过高的警告不绝于耳。 　　OECD严厉警告加拿大房市 　　星期一，经济合作与发展组织（OECD）再度警告，加拿大的房地产市场存在“修正”风险，尤其是多伦多可能面临房价的“急剧下降”，经合组织也同时拉响了对温哥华房价膨胀的警报。经合组织直指加拿大的高负债/收入比，报告说在多伦多和温哥华等地，房价与收入相比过高。 　　报告说，“在安大略省，尤其是多伦多，加元的下跌助长了外国人的购房活动，也就是说，新落成但无人居住的公寓单元数量飙升，提升了市场大幅修正的风险”。经合组织敦促新上任总理特鲁多的自由党政府收紧抵押贷款，冷却房地产市场。许多权威机构都在警告加拿大房市的风险，根据加拿大央行的预测，加拿大目前的房价被高估了10% 到30%，而一些私立部门的经济学家认为情况可能更糟。 　　年轻房主最为脆弱 　　加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）9日公布研究结果，指出若加国房屋价格出现下调，将对40岁以下的年轻业主产生「极具破坏性」的影响，其中有9%的人，将出现资不抵债，负债金额高过房屋价值。 　　另类政策中心的资深经济分析师麦当劳（David Macdonald）说，若加国房价下跌20%，可能会让约16万9000个40岁以下业主的房屋，变成资不抵债的「溺水屋」，若房价下跌30%，受影响的家庭预计将增至29万4000个。 加国30岁左右民众，所背负债务平均几乎是他们收入的四倍，这项金额是各个年龄层中最高，也是成长幅度最为快速的。（取材自加拿大另类政策中心）   若房价下跌两成，40岁以下的屋主将面临资产净值大幅减少的状况。（取材自加拿大另类政策中心） 　　在业主的资产净值（net worth）方面，报告指若房价下跌20%，年龄低于40岁业主的资产净值将减少39%，若房价下跌30%，将造成这类屋主的资产净值减少61%。 　　麦当劳同时在报告中针对可能减少的资产净值金额作出分析，显示若房价下滑20%，30岁左右业主的资产净值平均减少6万元， 40岁到60岁间的业主平均损失将达7万元至8万元间，虽然金额较大，但因年长民众资产较多元，与地产有关的投资可能较少，平均负债也较低，所以对他们的整体伤害依然较低。 　　就地区来说，因温哥华与多伦多等地房价较高，年轻族群所申请的房贷金额大幅高出其他城市，因此若出现全国性的房价调整现象，这些高房价城市的年轻业主将较其他地区民众，更为严重影响。 　　麦克唐纳警告说，房地产价格的修正，有可能使X一代和-Y一代的大量财富“消失”。

专家指出，大温独立屋房源减少，或成楼市中的奢侈品。（网上图片） 　　本地房地产专家称海外买家涌入加国抢楼，造成11个城市的楼价被高估，温哥华的豪宅市场更是首当其冲，因此建议深入调查海外买家在本地购屋的情况。金融界更预测，温哥华、列治文、本那比等地区的独立屋房源持续减少，独立屋很快将成为大温楼市中的「奢侈品」，并预测楼价中位数2017年便会冲破百万大关。 　　11市楼价遭高估 　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁席道尔(Evan Siddall)表示，在温哥华及多伦多的楼市中，海外买家占了豪华高价独立屋需求的很大一部分。他称因为海外买家的「贡献」，造成住房市场被高估，特别是豪宅区的楼市。 　　席道尔透露，加拿大的15个大城市中，有11个城市的楼价都被高估。他认为虽然国内与国外都有投机买家，但外资的流动性更大，有可能导致资金外逃，届时势必会造成本地楼市的震荡。 　　加拿大按揭及房屋公司去年曾做过调查，显示外资在本地柏文市场的比例非常低，仅有2.4%。不过席道尔称引述Sotheby地产公司的报告，称温市有40%的豪宅都是由海外买家购入。他建议有必要进一步深入了解外资在本地购楼的广泛程度，并且设法收集更多有效数据。 　　此外，第一信用合作社(Central 1 Credit Union)高级经济分析员Bryan Yu指出，2000年独立屋在大温楼市中占65%，但去年已经减至54%。 　　他预估未来独立屋房源将会持续减少，市场重心在低密度住宅区透过土地变更提高居住密度下，会逐渐转移至柏文。而传统的普通独立屋，将会因此变为更加抢手的「奢侈品」。 　　Bryan Yu强调，温哥华、列治文、本那比等三个城市，独立屋在整个房屋市场的比例仅剩40%至50%，未来25年更可能跌至40%左右。 　　温哥华目前正在兴建的新屋中，仅有20%为独立屋，让市场对独立屋的需求更加雪上加霜，也让独立屋持续承受涨价压力。温哥华市9月独立屋成交价格，平均已经高达220万元，10月份的平均则为158万元。 　　第一信用合作社预计2017年大温独立屋楼价中位数可能冲破100万元，事实上去年大温地区去年成交的独立屋，平均价格已经达到110万元。

根据多伦多共管柏文发展商的资料，海外买家所占的份额约为5%。 　　联邦政府的房屋机构开始收集海外买家资料，而安省华人地产专业协会副会长吴树声(Steve Ng，图)估计，这意味着下一步有可能推出针对这些买家的限制性措施，以保障楼市的平稳发展。 　　加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)总裁兼行政总裁席道尔(Evan Siddall)较早披露，他的机构现已要求物业经理提供海外业主的单位数目。 　　他在出席环球风险学会的周年会议活动时指出，缺乏准确及可靠的数据，便难以掌握海外投资对本地楼市的潜在影响。这名房屋机构的主管认为，海外资金对于本国的楼市带来潜在风险，因此有需要为政府及楼市的其他参与者提供更多有关来自海外投资的信息。 　　根据他的看法，本地及海外的投资均可能属于投机性质，但外资的流动性较强，以及较为倾向于逃避风险，因此会令到本地楼市的波动加剧。 　　他透露，加拿大按揭及房屋公司亦正考虑其他的措施，当中包括向地产经纪，发展商及土地，册处收集涉及海外买家的共管柏文及自由业权物业的交易资料。 　　近来年，若干研究及报道指称，本国一些炽热楼市的屋价节节上升，部分原因与海外买家的需求有关，当中尤以温哥华的楼市为然。 　　安省华人地产专业协会副会长吴树声不排除收集数据是为日后实施新措施铺路的可能性。 　　不过，他同时指出，联邦政府最终会否采取针对海外买家的措施，应会视乎调查结果而定，如果海外买家在市场的，有率不高，便没有理由限制他们购买加拿大的物业。 　　他表示，从多伦多一些共管柏文发展商得悉，海外买家只，约5%，而这个幅度的份额，便不足以构成政府出手干预的理由。 　　他强调，联邦政府若然推出限制海外买家的措施，重要的是不要令到本地的买家也受到影响。 　　可向海外买家徵10%税款 　　他认为，可以考虑的措施之一是向海外买家徵税，例如规定这些买家须额外支付10%的税款，因为这样的措施不会影响本地的买家。 　　此外，他又唿吁政府要针对个别地区来处理海外买家的问题，避免实施全国划一的政策，以免殃及池鱼。 　　他说，多伦多楼市规模庞大，目前没有海外买家推高屋价的问题，而加拿大其他的一些地区的屋价也并不过高。

　　大温各个地区的市长对「空屋税」抱持不同的看法。（本报资料照片） 　　在大温地区房市议题的相关讨论当中，是否开徵「空屋税」一直是焦点之一，先前温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）已表示认同，Michael各市市长则依法律见解及各地情况，有不同看法。 　　西温市长史密斯（Michael Smith）表示，若某个住宅并非持有屋主的主要居住地，那么要求房屋所有人支付额外的高额税金，是十分必要的，因为这些税金可用来兴建社会住宅，但那是省府的管辖范畴，市府无法制定相关规定。北温市长华尔顿（Richard Walton）则说，他们知道此问题开始受到瞩目，但若要建立有关制度，恐怕会有困难，因为有很多长期住在北温与西温的富裕屋主，时常长期在外地旅行，他们的物业是否能被定义成空屋，有待商榷。 　　高贵林目前也有愈来愈多的公寓单位无人居住，但市长史都华（Richard Stewart）并不认为这是一个问题，因为这代表有民众在支付税金后，没有使用市府所提供的服务，他相信多数民众不会有意见。 　　素里市长何普娜（Linda Hepner）则说，许多住在公寓的居民，因感受到大楼内有许多单位被投资客买走，也开始讨论「空屋税」的可行性，不过何普娜认为，各类投资对素里来说都是一件好事，有助于市内发展。 　　列治文市长马保定（Malcolm Brodie）亦表示，列市深受移民青睐，在过去30年间，有许多居民向他抱怨过社区内的空屋问题，但他仍不确定有效的解决之道究竟为何。

    话说伦敦房地产市场又破了纪录了——超过250个买家连夜排队买房，不到3个小时的时间，215套楼花全部被抢光光。   这套破纪录的新建住宅，是位于西伦敦Hounslow的三一广场，完工时间是在两年后，2017年。   这个住宅项目全部是单身公寓和一居室，总价值超过六千万英镑，其实都没有推向市场——它是Off-plan低调发售的，就这样还是有250多个买家闻风而来……3个小时不到一扫而空。     在这短短的3个小时里，平均每分钟就有335,00英镑成交，因为旁边有250个“饥渴”的买家，有些都是连夜搭着帐篷来排队的。   说回这个破纪录的三一广场住宅项目，单身公寓面积从301平方英尺开始，一居室面积从484平房英尺开始——形象点说，很多户型还不及一节伦敦地铁车厢的面积大……   但是，伦敦房地产市场现在这么火爆，小预算的楼盘已经是非常非常难得了。况且，三一广场的这个项目，交通非常方便——五分钟步行到地铁站Hounslow Central Station（蓝线）。公寓里有整体厨房、整体衣橱，即便是单身公寓，区域划分和设计配套都非常讲究——什么叫做一房难抢，都是有原因的！！   英国，业内有句话叫做‘Get on the Ladder’——不管怎么样，先上了房地产的楼梯再说。上了这个楼梯，接下来这个领域的游戏你就有了“玩”的资格。这个破纪录的热卖楼盘，你猜猜均价多少钱？——低于30万英镑，要知道现如今伦敦的房产均价已经过50万镑了。   Grazyna Morawska，一个年过六旬的母亲是排在买房队伍里的第一个——她从周三早上9点钟就开始排队了——整整比发售时间提早32个小时。这位母亲是从波兰特意飞来伦敦哦！她买房的目的不是为了自己，是为了她两个年过三十的儿子，Radomir 和 Monika。而她两个儿子随后也赶过来，三个人一起在夜间替换、轮流排队。哎，天下的妈妈看来都是一样的……  

  　　温哥华市唐人街一个12层公寓发展计划引发争议，有社区组织担忧该开发项目将产生“仕绅化”(gentrification)效应，导致区内低收入廉租屋数量不足，并迫使许多经营多年的老店搬迁，令唐人街丧失特色。温哥华华埠商会则表态支持该计划，发展商也认为可创造双赢局面。温市府预计在明年一月，审批该项目的发展许可。本月12日（周四）下午5时在唐人街中华文化中心，举办介绍该项目的开放日活动。 　　省报(The Province)报道说位于温市中心东端歌雅街（Gore St.）288号，临近喜士定东街（E. Hastings St.）路口的建筑地盘，早前已由地产商收购，并在今年9月向温市府递交申请，拆除现有建筑，然后在原址兴建一幢有172个单位的12层高公寓。由于该项目位在奥本海默区(Oppenheimer District），按新土地用途附例要求，新公寓单位需有60％是廉租屋，其余为市场租值单位。该发展计划为最高的6层，全部为市场租位单位，面积由单人房360平方呎，到两睡房840平方呎。　　温市卡丽基社区行动计划（Carnegie Community Action Project，简称CCAP）属下的唐人街关注组发起人陈敬望，星期日接受星岛日报记者访问时表示，该幢12层高柏文，显然过高。此外，兴建过多高层柏文将令华埠“仕绅化”，变得愈来愈像耶鲁镇（Yaletown），令华埠丧失原有特色。所谓仕绅化是指旧社区原本聚集低收入人士，但经过重建后地价及租金同上升，引致较高收入者迁入，并取代原有的低收入居民。　　陈敬望说：“这个高层柏文发展计划，不但导致多家历史悠久的华埠老店搬家，同时令许多低收入华裔长者，或因廉租屋不足，可能被迫搬离华埠。”未来华裔低收入长者，甚至可能被迫搭巴士外出买菜。　　在该开发项目土地上，多家华人商铺已搬迁或结业。其中一家理发店华裔东主王太表示，她正为寻找新店面烦恼，毕竟许多客人都住华埠附近，如果搬迁太远，担心生意难做。　　而CCAP代表斯旺森（Jean Swanson）也表示，该项目仅要求廉租单位中的三分一为月租375元，这对每月领取610元福利支票的低收入人士，没有太大帮助。　　但是温哥华华埠商会主席陈耀辉向记者表示，他不同意CCAP的观点，毕竟有发展，才有进步。他说：“我们支持高层柏文发展计划，可以为华埠带入更多高品质住客，有助繁荣华埠经济。”华埠商会赞成保留华埠传统特色，但并不反对在华埠兴建更多高层柏文，何况发展商已承诺兴建更多廉租屋，安置低收入人士。　  地产发展商沃尔金融公司（Wall Financial Corporation）主席沃尔（Bruno Wall）认为，该发展项目是一个双赢计划，可为社区邻里立即提供104个廉租单位。没有该计划，这些廉租单位将不会出现。　　沃尔说：“现实是，我们是创建原本不存在的廉租单位及出租房屋。我们并不是要把有20或30个单位的单身社会房屋（SRO）都拆除。事实上，这些（廉租单位）都是全新兴建、额外的单位。”　　被问及有华人商铺被迫搬迁时沃尔说其中一家已经搬迁，他会给商铺更多时间拟订搬迁计划，他们可于今年年底前搬走。　　沃尔还表示，该公司正在与市府及卑诗房屋局(BC Housing)谈判，希望提供设计和资金来支持这个项目。沃尔说：“我所看到的这个项目，是按廉租屋比例提供高品质住宅。我不认为这是仕绅化，我认为这是增加新住房和各种住房的选择。”

多伦多地区的新屋动工量于10月份持续高企。根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的数字，10月份的新屋动工量趋势为45765个单位，比去年同期的27895上升了64%。 「今年十月独立屋及共管柏文住宅的动工量(比去年同期)均有所上升。」加拿大按揭及房屋公司首席市场分析员塞纳加米表示，二手房屋买卖市场的房源短缺带动新屋市场需求，而共管柏文预售情况亦有份带动上升。 10月的单月季节性调整平均数为38722，比9月的58016有所下降。而CMHC将下降归咎于柏文动工量减少。动工量趋势数字均经过季节性调整(SAAR)后的6个月平均数。CMHC以整体趋势作出比较，是因每月季节性调整数字受市场多种不稳定因素影响，用作比较可能会出现误导情况。 多市本月的总动工量为整个地区最高，宾顿市有最多独立屋动工，而密西沙加市则有最多柏文动工。

居住在温哥华周边城市的居民，可能一不留神就会变成百万豪宅的房主了。也许你的房子根本算不上豪宅，但是在新一轮的房价震荡中，可能已经被推成百万级独立屋。 以前上百万的房子(网络图片) 大约在三四年前，缅街（Main Street）还是价格上百万元独立屋的分水岭。很快这条分界线，在人们错愕的目光中向东移动到本拿比（Burnaby）。此后，东移之路加速地向北温（North Vancouver）、满地宝（Port Moody）、列治文（Richmond）、白石镇（White rock）等区域泛滥，距离温哥华市中心越来越远。 现在上百万的房子(网络图片) 我们来看看实际的房屋售价。根据新的大温地产局数据，独立屋的平均售价在温哥华西区以经达到310万，北温是140万，列治文将近130万，本拿比124万，温哥华东区119万，白石111万，满地宝也加入独立屋均价破百万的行列。地产研究公司Landcor Data Corp统计数字显示，房地产价格地震，震中在温哥华，之后波及到周边的地区。对于靠工资收入生活的家庭来说，独立屋已成为遥不可及的梦想。有北温的家庭诉苦说，卖掉自家的独立屋后，现在拿卖房的钱想在北温再买房，由于资金缺口太大，已经无缘再成北温房主了。要想再当房主，唯一的办法就是去东面更远的地方。

  道明银行经济分析部认为，卑省房市交易状况将在明年下半年度出现放缓现象。   道明银行经济师佩特拉玛拉。        继早前加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）指全国及大温房市未来两年放缓后，道明银行经济分析部（TD Economics）9日也公布特别报告，受美联储可能在2017年前逐渐调涨利息影响，预计卑省房市交易在明年下半年起放缓。      这份特别报告主要讨论加拿大各个地区在整体经济环境出现变化时，哪些地区可能出现重大影响，道明银行经济师佩特拉玛拉（Diana Petramala）在报告中说，卑诗省、安省与亚省最有可能首当其冲，因为上述三个省份民众的债务与收入的比例为全国最高。.     她在报告中提到，今次分析是以三大类共十个方面来评估各个省情况，除家庭负债状况与清偿债务的能力外，也将房市的不平衡现象列入考量。     佩特拉玛拉说，2011年以来，加国房屋市场的危险程度持续上升，各类与房市相关的财务活动之风险是最高的，主要原因便是各地房价被高估10%到15%之间，而且很多城市还有破纪录的新建案正在兴建。     她又说，在全国各个地区当中以卑诗情况最为为严重，因房价高涨，许多卑诗民众必须以超过收入一半以上的资金来支付房屋贷款，每个家庭每月光在偿还房贷利息方面，估计达收入9%左右。  

加拿大自然资源公司（Canadian Natural Resources Ltd，CNRL，TSX:CNQ)为在低油价下改善业绩，将出售持有的81%专营权土地予能源开采权收益财团PrairieSky Royalty Ltd（TSX: PSK）。   根据协议，PrairieSky将向CNRL缴付现金加股票合共18亿元，包括现金6.8亿元，以及约4.44亿股每股25.2元的普通股股票。PrairieSky表示已透过私人招股形式觅得投资者提供6.8亿现金，预计将于12月2日前完成集资。   CNRL转让的有关土地面积约21,850平方公里，土地出产石油及天然气量约等同6,700桶。CNRL总裁劳特（Steve Laut）昨指，「这是真正双赢的交易」，双方股东将受惠于两者结合的实力及多样资产。   保留开采沙省西部土地   CNRL指已透过与PrairieSky达成的租地及钻探能源承诺，保留开采沙省西部约420平方公里土地。   德信（Desjardins）资本市场分析师Justin Bouchard表示，协议将有助CNRL改善业绩，但「绝不能带来重大改变」。   腾达（Dundee）资本市场分析师Chad Ellison表示，PrairieSky购得「最后的优质专营权土地资产」，协议有望增加其现金流及改善其投资组合质素。

加拿大另类政策研究中心（CCPA）昨日发表报告，指出加国年轻业主最容易受楼市调整所打击，如果楼市下调两成，会有一成年轻业主变成负资产，CCPA促政府采取政策降低债务负担，以免为时已晚。   加拿大中央银行曾经估计，目前加国楼价被高估一成至三成，部分私营机构的经济学家认为问题更严重。   CCPA经济师David Macdonald表示：「楼价下跌将会对年轻业主带来不合比例的强烈影响。20岁、30岁年龄组别的家庭，会损失大比例的净资产，并可能发现他们的欠款比所拥有物业及其他资产的价值更高。」   CCPA估计，如果楼市下跌两成，一成有30岁或更年轻家庭成员的家庭，即约169,000个家庭，会变成负资产；如果楼市调整幅度达三成，会有七分一、约294,000个家庭受影响。30岁人士平均会损失60,000元，占资产39%，20岁人士平均损失少于40,000元，占资产45%。   Macdonald分析，楼市每下跌一成，就会令人均资产下跌两成，而在多伦多、温哥华、卡加利等高楼价的城市，年轻家庭由于负债较高，他们的资产损失可能会大幅高度于全国水平。    

尽管居住在本拿比铁道镇(Metrotown)两幢低层出租柏文的居民，抗议市议会迅速通过发展商申请许可，清拆出租房屋，改建高层柏文，令约300个低收入人士遭迫迁；但本拿比市议员在周一晚，仍一致通过二读程序，准许发展商清拆出租柏文。   铁道镇居民协会(Metrotown Residents' Association，简称MRA)主席麦高恩(Rick McGowan)接受《星岛日报》记者访问时表示，位于西尔弗街(Silver Ave.)6380号和6420号，距离铁道镇架空列车站不远的两幢3层高出租柏文，已由发展商提出申请，更改土地用途，分别改建成两幢26层及41层的高层柏文。   他指出，两幢出租柏文总共有109单位，至少300个低收入居民因而被迫迁出。他说：「市府周五才把相关报告上载网上，企图周一就通过，这种做法非常不民主，通知时间短促，我因为要上班，连参加会议都无可能。」   麦高恩透露，除西尔弗街2幢出租柏文将清拆外，还有其他47个出租柏文单位也面临清拆命运。 他又表示，该两幢出租柏文的遭清拆问题，只是冰山一角，未来铁道镇将有更多低层出租房屋遭到清拆，改建成高层柏文。   本拿比市议会通过二读   社会房屋联盟(Social Housing Alliance，简称SHA)发言人德鲁里(Ivan Drury)则表示，入住这两幢无电梯柏文通常是劳动阶层、退休长者、新移民及低收入人士，他们势必被迫搬迁。   他表示：「本拿比建筑附例并无要求一定比例是廉租屋，低收入人士也无力负担新建柏文，他们唯有搬家。SHA要求市府暂停清拆出租房屋，直到市府推出整体保障住房政策。」   尽管受到部分居民反对，本拿比市议会周一晚开会，市议员一致通二读程序，意味发展商随时可以开始清拆出租房屋。至于市府收取多少社区设施费（Community Amenity Charges，简称CAC），则并未披露。 根据市府报告指，发展商更改土地用途申请，符合本拿比官方社区计划（Burnaby's Official Community Plan）的需要。