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  • 房地产经纪人说，加拿大住房市场明显降温，使许多买家和卖家都感到困惑，不知道定价和投标。 （图源：GlobalNews） 目前市场正在使谈判权回到买方手中。 多伦多One Group房地产公司的经纪人和创始人Nasma Ali说，在加拿大央行开始加息之前，冬季市场与今天的区别"天差地别"。 她在接受全球新闻采访时回忆说，今年1月和2月，安大略省各地的房产，无论是别墅还是城市核心区，都有多个报价，而且价格远远高于挂牌价。 Ali说："每一个上市的房子都在期待并得到多个报价，需求真的很高。" 卖家在单一日期接受报价，期望通过竞价战来提高最终价格。买家几乎没有任何筹码，因为卖家没有压力。 多伦多地区房地产委员会上周报告说，市场上4月份的销售数量比去年同月下降了约41%，比3月份下降了27%。 Ali说，许多潜在的买家都在观望，看看利率会在哪里降落，住房市场如何反应，然后再跳回他们的搜索。 包括蒙特利尔和温哥华在内的许多其他加拿大住房市场也出现了类似的放缓现象。 大温哥华地产局的Craig Munn告诉全球新闻，虽然市场从2021年开始出现了放缓，但今天的购房速度更代表了从创纪录的疫情期间回归到正常状态。 Munn说，供应不足是温哥华不能成为买方市场的主要因素。 为什么房价仍然如此之高？ 虽然购房者的需求正在减弱，但高房价却需要更长的时间来解决。 上个月，多伦多的平均房价超过120万元，比前一个月的130万美元有所下降，但仍比前年高出约15%，当时的平均价格约为100万元。 Ali说，她看到看房的人数逐渐减少，卖家也慢慢意识到，他们的房子可能无法像以前市场火热时那样受欢迎了。 他们开始接受合理的报价，比如说根据附近邻居的房子最后的价格，而不是等待看他们能拿到什么天价报价。 蒙特利尔Royal LePage Tendance公司的经纪人Marc LeFrancois最近告诉加拿大媒体，他看到房屋在收到一个报价后就卖掉了，或者只有几个报价，而不是几个月前经纪人习惯于处理的20个报价。 但是，由于一些房产收到的出价较低，LeFrancois的一些客户质疑，如果销售量下降，他们为什么要出价大大高于要价。 如何拟定投标书 21世纪不动产的多伦多房地产经纪人Pritish Parekh告诉全球新闻网，住房市场的冷却从根本上改变了买家应该如出价。 Parekh说最近几周，他有多个客户来找他，不知道如何出价。 与前几个月不同，由于需求的减少推动了销售价格的上升，出价可能更接近卖家的预期。他说，甚至可能还有向下谈判的空间。 Parekh说："你可以看到这一点是多么令人困惑。"当消费者看到一栋挂牌价为100万元的房子时，他们不知道它是否只值90万元，是否值110万元，或者它实际上只值挂牌价。" 条件重新摆在桌面上 据接受《环球新闻》采访的经纪人说，随着市场不那么狂热，买家有了更多的自由来为他们的报价增加条件。 Ali说："在这个市场上，这时你可以百分之百地进行谈判。" 在多伦多，她看到销售中加入了检查、融资、甚至逃避条款等条件，这些条件可以让买家或卖家退出交易。 她说："当你的房子状态变成SC——也就是有条件出售时，你可以放心，几乎没有人会来看看你的房子。"  
  • 虽然温哥华很宜居大家都知道，但是究竟住在哪个区域其实差别非常大。 根据总部位于温哥华的租赁平台 liv.rent 的说法，该市有几个主要社区最适合家庭入住。 这八个从其他社区中脱颖而出的社区，根据平均租金、交通选择以及附近的学校、公园和便利设施对其进行了评估。 来看看有没有你所在的社区吧！   1. Dunbar-Southlands   就平均租金而言，Dunbar-Southlands 实际上低于温哥华的平均水平。 它为所有年龄段的学生提供了丰富的学校选择（UBC 校区就在附近），并且有大量的公园和绿地。 两居室公寓平均租金 2,800元，三居室公寓租金 3,900元   2. West Point Grey   安全、温馨且可直接前往海滩，使这个社区成为家庭梦寐以求的地方。 两居室公寓的平均租金约为 3,571元，三居室公寓的平均租金为 5,306元。   3. Mount Pleasant 它位于芒特普莱森特的中心位置以及商业和住宅区的混合，使其成为养孩子、宠物小家庭的理想选择。 预计两居室的平均价格为 3,489元，三居室的平均价格为 5,426元。     4. Riley Park-Little Mountain   由于附近的设施，这个社区围绕着伊丽莎白女王公园，是建立自己家庭的好地方。 两居室的平均租金约为 3,150 元，三居室的每月租金为 4,700 元。   5. Kensington-Cedar Cottage 这里是名单上最多样化和负担得起的社区，家庭平均每月可以以 2,300元的价格租用两居室，以 3,600元的价格租用三居室。   6. West End 对于某些人来说，住在西区可能听起来离市中心太近了，但这是一个令人难以置信的社区，也是家庭享受靠近斯坦利公园和海堤的好地方。 就租金而言，两居室单位平均为 3,198元，而三居室单位平均为 4,210元。   7. Shaughnessy   这个几乎完全是住宅区的社区有很多很棒的学校。 虽然它主要是单户住宅，但两居室的平均每月费用为 3,056元，而三居室的单位则为每月 5,000元。   8. Renfrew-Collingwood   这个充满大自然的社区位于本拿比附近的城市边缘，深受温哥华家庭的欢迎。 在这里，两居室的平均租金为 2,573 元，而三居室的租金为 3,581元。  
  • 由于近期加拿大楼市出现冷却，房价涨势放缓甚至下调，一些买家表示后悔当时在楼市高点买房，而且现在他们还面临着不少问题。 （图源：bloomberg.com） 在多伦多地产界从业12年的经纪Harry Sarvaiya表示，他很理解一些买家现在的感受，他自己也是如此。 今年三月的时候，由于已经厌倦了等待楼市冷却，Sarvaiya在Rexdale社区Martin Grove Road和Westhumber Boulevard附近买了一套四间卧室的平层房，价格是128万5000元。 现在眼看着正临近6月份交房期的时候，他发现附近街区类似的平层房只卖到110万元。 “我在想，如果我多等一段时间，就能以更便宜的价格买到一套房子，我也会有更多选择，” 他说道。 有这种想法的不只他一人。一些买家在社交媒体上表示，现在感觉自己在房价高点的时候竞价抢房有些草率。也有一些人表示，随着过户日（closing day）临近，因为房房价值下降，而面临着贷款资金不足的困难，现在正忙着凑钱。 “现在同样的价格可以买到更大更好的房子，但我们之前只买到镇屋，还做出了让步，放弃了我们最想要的房子，” 一位首次购房者在社交媒体上写道。 还有一位买家在Twitter上表示，之前以130万元买下一套房子，结果看到同个街区里更大的房子只卖到110万元。“我觉得很有压力，想要放弃原先的交易，但如果要这样，我就只能损失掉定金。” （图源：bloomberg.com） 据多伦多地产局的数据，多伦多地区的房价在二月份时达到顶峰，平均房屋均价133万元，但由于利率上调，新房源增加，平均房价在四月时跌到125万。 “这有点吓人，” 地产经纪Shay Asnani表示。“一些人为自己的楼市非常疯狂的时候买房感到有些后悔。” 他表示，以前因为市场竞争太激烈没抢到房的一些客户，现在觉得很庆幸。 贷款经纪Mary Sialtsis表示，她对那些在4月13日升息之前买房的人感到担心，因为他们的过户日在五月底之后，而现在的房屋价值正在下跌。 而且在市场高峰期的时候，许多买家为了抢到offer，放弃了一些条件。一些买家被迫出了价格更高、更坚定的offer。 上个月，一位投资者在Burlington买了一套独立屋，下了210万元的无条件offer，而且过户日期限更短。结果房屋价值评估的时候，只有170万元。这位买家面临着所贷房款大大少于购买价格的问题，现在他只能有几个选择，要么向亲友借钱，要么找其他私人借贷机构。 但是“40万元的差距也很难从私人机构贷到，因为私人借贷机构也会看房子的估值，” 贷款经纪Ian Minton表示。如果买家错过过户日无法交款，通常这意味就会被没收定金。 但事情可能会变得更严重。Hamilton市的地产律师Matthew Gibson表示，卖家可以把这套房子重新挂出去售卖，如果他们没能得到和之前接受的同样高的出价，他们有权向第一个购房者讨要这其中的差额。  
  • 年收入需要多少，在多伦多买房？这是许多初次购房者分外关心的事情。每年（甚至每半年），业内相关机构都会出台相关的报告，而那数字不知让人看到唉声叹气。 据本地英文媒体《多伦多星报》报道：在刚刚过去的四月份，大多伦多地区的平均房价达到了125万元。这意味着，如果想要买一套普通住宅（注意，不是豪宅），需要年薪22.3万元。 图片来源：Globe and Mail 就在短短的半年前，也就是去年的11月份，相关机构出台的报告显示，在大多伦多购房需要年薪20万。这短短的几个月过去，就增加了10%，好像吹口气那么简单。 可是对广大的工薪阶层来说，年薪增加两万，不知道要熬多少年！ 对绝大多数人来说，年薪22.3万是一个可望不可及的数字。根据加拿大统计局的数据，截至2019年，加拿大非老年人家庭的税后收入中位数为93800元；有孩子的夫妇的税后收入中位数为105500元，而女性单亲家庭的税后收入中位数为52500元。 然而，如此的“高薪”，在神奇的多伦多房市里，好像大海里的一滴水一样不值一提。 CanWise Financial总裁、利率观察网站ratehub.ca的联合创始人莱尔德（James Laird）表示，年薪22.3万是购买100万元以上房屋的最低要求了——这还是在已经存够了20%的首付（25万）的情况下。 财富管理公司Rubach wealth的总裁艾鲁巴赫女士（Elke Rubach）坦言，对许多人来说，是根本无法负担多伦多的房屋的。 “大多数人的年收入不可能达到20万元，”她说，“1%至2%的低利率，或许能让人购买他们原先负担不起的房产——但是这不会一直存在的。” “如果你需要牺牲基本必需品来偿还抵押贷款或存钱买房，那么买房子是没有意义的……人们对购买有这种痴迷，但缺乏金融知识和非理性的购买是一个巨大的问题”，她最后表示。 皇家银行（RBC）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示：在多伦多一桩典型住房的人，平均需要花费税前收入的68.6%来支付购房成本。 能让人有些乐观的是，RBC的报告指出，市场正在走软。然而霍格也提醒：“即使房市有一些降温或价格下降，正在走高的利率，以及住房成本仍然是一些人所负担不起的。”    
  • 几年前大多伦多地区120多名华裔投资者受华裔投资经纪人夏其骢（Dominic Ha）蛊惑，希望通过合法投资赚取更多的回报，但没想到却掉进一个巨大的陷阱，损失接近900万元。事发后夏其骢的按揭经纪牌照被吊销，被监管部门罚款30万元，但他在罚单开出之前已宣布破产。现在负责处理投资业务的律师Christopher Di Giacomo也被吊销执照，但是投资者的损失依旧没有得到任何补偿。 据CBC报道，在数十名投资者损失数百万投资款5年后，投资者的律师律师Christopher Di Giacomo被安省律师公会吊销执照一年，他目前正在上诉。 Giacomo代表84位投资客户，这些客户组成一个按揭贷款银团，向地产公司Black Bear Homes的16个房地产项目投资超过770万元，而投资者中没人知道Black Bear Homes是一家由一个被法庭判有欺诈罪的人控制的公司。 Black Bear Homes通过贷款经纪找到了一批投资者，这些投资本应用于安省Crystal Beach社区的房屋翻新或新建上。这种特殊的银团按揭贷款，因为没有任何担保而具有极高的风险，当开发商拖欠贷款时，房产被强制拍卖，所得的售房款全给了新的债权人，而按揭贷款银团的投资者却一分钱都拿不回来。 根据安省律师公会仲裁庭的裁决显示，作为律师，Giacomo代表84位投资客户，但他却从来“没有向银团投资者披露过这些风险，故意欺骗客户，完全没有保护客户利益和投资的行动。” Giacomo的不当行为包括未向客户解释银团按揭贷款的价格超过了房产的购买价格；在客户不知情的情况下推迟客户的贷款还款，其中包括没有给客户披露他父亲的按揭贷款这个利益冲突。 据CBC报道，贷款经纪夏其骢通过吸收熟人、朋友的投资，将其投放至集资按揭项目，并承诺每年不低于12%回报。 退休人士Margaret Wong是12多名投资者中的一个。她投资了4个集资按揭项目，共20万元。她表示，所有投资金额现已化为乌有，她将要卖屋以清还其信用透支贷款(line of credit)。 据Margaret Wong介绍，几年前出席了教友夏其骢举行的投资讲座。夏其骢透过PowerPoint幻灯片演讲，介绍了位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商 Black Bear Homes的开发项目，并称贷款完全没有风险，每年有12%的回报。实际上夏其骢没有透露，他自己也是Black Bear Homes的负责人之一。 Alexander Wong是与夏其骢相识了接近30年的朋友。他投资了三个项目，共16万元。他表示，他签署投资合约前没有细阅，因为他信任他的朋友。但是原本应该在2014年9月收回投资金额，至今仍在等候。起初每月都会收到利息，但自2016年2月起就没有再收到过利息，他这才开始产生疑问。 等到发现集资按揭出了问题，投资者才想起查一查发展商 Black Bear Homes的老板，这一查不要紧，结果发现Black Bear Homes的老板Gary Fraser曾因为相类似的诈骗坐牢，他欺骗的就是他所在教会的神职人员和其他教友。 尼亚加拉警方证实：在2008年，Gary Fraser因28项"诈骗超过5千元"的控罪罪成，涉及13名受害人、金额达200万元，他被判入狱30个月。 根据律师取得的分类帐簿显示，当投资者的投资金额存入户口后，一日之内，夏其骢、按揭经纪和投资者律师的费用以及大部份投资本金便会从户口中转出。所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息，直至资金耗尽为止。也就是说投资者取回的利息都是他们自己的资金。 据特许诈骗审查师Bill Vasiliou称，在这起投资案件中，物业价值仅为7万元却需要30万元按揭，这样的按揭保障在哪？这就是公开的诈骗。 Margaret Wong和Alexander Wong在获悉仲裁庭吊销Giacomo律师执照的裁决后表示这从某种程度上挽回了他们对司法制度的信心。 安省律师公会裁定吊销Giacomo的律师牌照1年，永久限制他从事涉及银团按揭贷款的工作，勒令他退还84名客户的服务费12万，并向安省法律学会支付15万元的费用。 Margaret Wong和Alexander Wong希望通过安省律师公会的律师赔偿基金挽回一些损失，但被律师公会拒绝。他们希望律师公会重新考虑给予投资者损失赔偿。
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