地产

　　根据联邦政府属下的加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)近日公布的房屋租赁市场报告，温哥华和多伦多供租赁用住宅空置率今年春季下降，租金则上升，租房族日子更加难过。 　　温哥华的空置率今年4月降至1.4%，比去年同期下降0.4%。但租金上涨，以典型的两睡房公寓单位计算，平均涨幅为3.4%，达到1345元，全加拿大最高。 　　在多伦多，空置率由去年4月的1.9%降至今年同期的1.8%，两睡房公寓单位平均租金1269元，年度涨幅为1.8%。 　　值得注意的是，CMHC的住宅租赁市场报告说的是平均租金，要是在需求最大的市中心地区，租金大大超过平均值。以大多伦多为例，在最热门的市中心卑街(Bay St.)一带，新建共管公寓大楼内的两睡房单位月租普遍超过2600元，是平均租金的两倍以上。 　　而且未来房租趋势是进一步上涨。多伦多道明银行(TD Bank)最近一份研究报告说，由于大多伦多地区房价持续上升，预期将有更多人选择赁屋而居，进而造成租赁市场的供应进一步紧张。 　　古德曼房地产公司(David Goodman)上月的报告则认为，租赁市场供应偏紧，需求则大增，将可能导致温哥华及周边房租暴发性上涨。

一些中国人重视风水根深蒂固，即使移居海外也不改变。调查显示，每十个华裔美国人就有超过八人表示，买房时会考虑风水，更有三分之一不会找不懂风水的地产经纪去看屋。 另外，美国房地产协会(AREAA)和美好家园房地产公司(Better Homes and Gardens Real Estate)的调查指出，约五分之四(79%)的买家，因看中风水而愿意抬高出价。调查显示，受访者因此愿意抬高平均16%的价格。 华裔美国人和来自海外的中国买家，如今逐渐成为美国房市的主力；这项研究凸显出中国人的审美观和文化传统对美国的影响。 受访的华裔多数(76%)具备基本的风水知识，超过半数在日常生活中奉行这些原则。同时，受访的华裔屋主，高达81%最近购屋时考虑到风水。 美国家园房地产执行长雪莉·克利斯说：“对华裔来说，风水和其他传统的房屋特质一样重要，了解顾客的这层考虑，除了可提供更周全的服务，对买卖房屋的顾客，也会是无价的资源。”90%华人相信，好风水的房屋有助于转手卖屋时增值。 AREAA总会长钟卡曼(Carmen Chong)说：“在亚裔小区对房市的影响持续增加之际，风水更加受到重视，而且已影响到房地产开发商和室内设计业。”她指出，此调查证明投资者和卖屋者基于钱的考虑，会更充分应用风水；对地产经纪来说，懂得风水也更易在亚裔市场臻至成功。 房屋从设计到地点，都有许多风水元素。在买房过程，75%受访者表示，至少有一次因风水不理想而放弃购屋，这些被受访者认为风水不好的情况包括位于死巷巷尾(31%)、后方楼梯正对前门(29%)、后院为下坡(29%)、前后门连成一线(24%)。 询及买房时风水要素中哪些最重要，71%指出房屋居于基本方位(cardinal direction)是最重要考虑 ，其次是房屋在街道的位置、楼梯的位置。此外，87%受访者很重视厨房的风水，其中风水元素包括井井有条和不拥挤零乱(64%)、色彩协调(32%)，以及厨房炉头不能位于主卧正下方(29%)。 该调查对象是500名18岁以上华裔美国人，是透过电邮和网站于5月29日至6月8日进行。

由于有关洗钱活动渗入加国房地产市场的猜测甚嚣日上，加国缺乏对外国投资之研究日益引发房地产业的担忧。阿尔伯塔大学的研究机构呼吁当局对外国投资如何影响加国房市进行更多研究。 中国投资如何影响加国房市? 阿尔伯塔大学(University of Alberta)最近公布的一份研究报告呼吁当局收集更多有关外国买家在加拿大投资房产的信息，并指出洗钱可能并不是推高加国房价的主要因素。 加国房价飙升洗钱恐非主因 该份报告的作者，阿尔伯塔大学中国学院的研究员孙凯瑞(Kerry Sun)在接受《金融邮报》采访时表示，外国投资对加国房市的影响似乎已经成为一个热门话题，但是由于缺乏数据，这一争议话题一直未有确切结论，从而导致人们将富有争议的论据和感觉当作现实。 孙凯瑞在谈到洗钱问题时称，由于没有确凿证据，因此很难说外国买家在加国的房地产交易中是否涉及洗钱活动。 孙凯瑞在其研究报告中称，由于中国对资本和外汇管制严格，不少观察家质疑中国投资者如何能够在海外购买住宅物业。 孙凯瑞注意到，虽然加国没有直接的相关统计数据，但中国的海外房地产投资额自2008年以来已经增加了逾200倍，在2014年中期已高达$337亿美元。 孙凯瑞同时表示，虽然公众和媒体一直猜测国外洗钱是推高加国房价的主要因素之一，但总体来看海外洗钱活动并不常见，而这可能意味着洗钱并不是推高加国房价的主要罪魁祸首。 经济学家呼吁收集外国买家信息 实际上除了孙凯瑞，加国其他许多著名经济学家也都呼吁当局收集更多有关外国买家投资加国房产的信息，甚至连加拿大按揭与房屋公司的首席执行官西多尔(Evan Siddall)也持相同观点。 加拿大按揭与房屋公司对公寓市场进行的研究发现，在多伦多公寓市场的买家中只有2.4%是外国投资者。该公司表示将会继续研究这一问题，并对此进行更详细的分析。 和其他经济学家一样，孙凯瑞也认为外国投资者更有可能从事房地产投机交易，但他同时指出，由于外国投资者刺激了房地产开发，从而有可能增加住宅库存量。 但孙凯瑞亦表示，利用现有资料很难判断外国投资对加国房地产市场的实际影响。 其他国家对外国投资者加以限制 孙凯瑞在其研究报告中也提到其他一些地区对外国投资者的限制。比如澳大利亚虽然允许外国投资者购买空置住宅用地和新房，但所有外国投资者在购买住宅房地产之前都必须先通过外国投资审查委员会的审批。 在中国本土，外国投资者只允许在大陆购买一套用于自住的居所。此外，外国投资者在大陆购房需要缴纳1.2%的税费，而出租该房产则需缴纳18%的租金收入税。 而在美国等其他一些国家，只要不影响国家安全，对外国投资者购房并没有限制，但他们出租或出售相关房产的收入可能需要缴纳预提税。 中国买家投资热情还会继续升温 孙凯瑞指出，从长远来看，中国买家还会继续在加国投资房地产，加之中国在今年5月又推出新政，允许个人对海外金融资产和房地产直接投资$100万元。 孙凯瑞称，由于中国大陆的百万富翁越来越多，一些人担心该项新政将会掀起海外投资热潮，但鉴于新政实施时间尚短，目前还很难预测其长期影响。 加币贬值 度假村吸引外资 随着度假生活需求不断高涨，加国的休闲度假物业市场一片红火。加元贬值不但留住了国内买家投资，同时也吸引大量外国买家进入加国度假村投资行列。 Canadians’ creational property market is booming, as cottage lifestyle is in high demand. The weak loonie has not only kept domestic buyers’ investment in Canada, but also lured foreign buyers to 据加国房地产公司Re/Max称，加元贬值导致更多外国买家涌入加国度假屋市场。 Re/Max的报告称，由于加元持续贬值，外国买家纷纷涌入加国各地的休闲物业市场，尤其是卑诗省的Whistler和Tofino地区, 安省的Muskoka地区, 新布伦瑞克省的Shediac地区以及爱德华王子岛省(P.E.I.)的度假屋最受青睐。 Re/Max同时指出，加元持续贬值也迫使更多国内买家留在加国置业。Re/Max安省—大西洋地区执行副总裁桑德赫(Gurinder Sandhu)称，在2008年美国房地产市场低迷时许多加拿大人都进场投资，而随着美国房市复苏，他们在美国购买的房产在最近几年增值不少，由于近期加元持续贬值，这批投资者纷纷出售在美国的物业，回到加国购买他们梦想的度假屋。桑德赫同时预期这种趋势将会继续持续。 Re/Max的报告同时显示，由于加拿大人愈来愈青睐度假生活，以至于许多人都愿意牺牲自己主要居所的面积去拥有一栋度假屋。Re/Max的调查发现，有21%的加拿大业主宁愿缩小主要居所的面积，以便能有资金购买度假屋或郊区小木屋。 Re/Max加西地区执行副总裁阿殊(Elton Ash)称，该公司最近的调查发现，加人为了拥有梦想的度假屋或郊区小木屋愿意作出许多牺牲，其中选择为此放弃旅行计划的人数最多。Re/Max发现，有近68%的加人宁愿在度假屋中消遣长周末，而不愿去大城市旅行。 阿殊指出，随着度假屋和郊区小木屋的市场需求不断高涨，许多加人都在想方设法筹资购买梦想的休闲度假物业，而他们主要的筹资方式之一就是将度假屋出租。 Re/Max地产经纪进行的调查发现，有近半地区报告称有越来越多买家计划部分时间或是长期出租他们的的度假屋，而这种趋势在安省和卑诗省最为明显。 Re/Max的报告还指出，除了爱德华王子岛省的沿海物业外，加国大部分地区的度假屋市场价格都呈现同比增长，其中包括Muskoka、Whistler、Kawarthas、Haliburton和Wasaga地区的度假屋市场。 Re/Max的报告同时称，Peterborough和Kawarthas地区的度假屋市场中位价格上涨了27.9%，而这主要是因为多伦多买家大量涌入当地的度假屋市场。

　　 报道称豪宅位于北京市顺义区，总面积达16700平方米(约25亩)，价值逾亿元 刘亦菲卧室 近日，有媒体曝光了刘亦菲的豪宅，报道称豪宅位于北京市顺义区，总面积达16700平方米(约25亩)，价值逾亿元。通过目测，豪宅面积约有四五千平米，以至于一张照片的无法拍摄全貌，四周围墙甚高，正门则是高大铁门，并有保安全天候守候。正中的三层为“主人”住所，四周则是厂房一类的建筑。为了提高刘亦菲的专业技能，在豪宅内还修建了专业的舞蹈练功房、琴房等等。 据传闻刘亦菲在美国还有一处豪宅，是一座白色全砖的两层楼房，有地下车库。 通过目测，豪宅面积约有四五千平米，以至于一张照片的无法拍摄全貌，四周围墙甚高，正门则是高大铁门，并有保安全天候守候。正中的三层为“主人”住所，四周则是厂房一类的建筑。 为了提高刘亦菲的专业技能，在豪宅内还修建了专业的舞蹈练功房、琴房等等。 据传闻刘亦菲在美国还有一处豪宅，是一座白色全砖的两层楼房，有地下车库。

> 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 新浪娱乐讯 “雪姨”王琳在微博晒出自己豪宅内景，称家中二楼玻璃自爆，砸到一楼，所幸无人受伤。从照片中看王琳家的复式跃层装修得十分豪华。 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤

宋美龄故居三个房子的其中一个以1180万美元的报价上市，引发民众热捧。屋主和中介表示，该房屋成交在望，停止参观。（美国《侨报》/FRIEDMAN TEAM提供） 据美国《侨报》报道，宋美龄位于纽约长岛的故居原址上的三个房子中的一个以1180万美元价格上市两周来，吸引众多华裔买家出价竞标，宋美龄的名人效应引发民众前往豪宅内参观，华人相当热捧。由于参观人数众多，目前该屋主和中介已经停止向买家展示旧宅，并已经接受数位买家的叫价，成交有望。地产中介表示，宋美龄故居原址上的第二个房子也有望上市。 大颈地产The Friedman Team中介Jason Friedman表示，目前上市的宋美龄故居其中的一个庄园已经收到众多买家的开价，并且价格都非常好。很多买家以及民众近日来都慕名前往参观，甚至没有预约前往该故居参观的人数也非常多。但实际情况是，该上市计划出售的房屋内目前仍有人居住，屋主的正常生活已经被络绎不绝的参观民众打扰。 Jason Friedman表示，现在房主已经决定不再对外展示，同时将对出价的买家进行考量，将在近日作出决定。Jason Friedman还表示，现在房主仍然接受诚心有兴趣的买家叫价，但买家只能通过提供的房屋照片来考察房屋，屋主将根据买家的叫价决定出售给哪一位。但对于潜在买家的开价情况，Jason Friedman并不愿意过多透露。 对于该房屋成交在望的情况，Jason Friedman向记者表示，宋美龄故居原址上的三个房子的第二个也有望上市。但Jason Friedman不愿意透露具体情况，仅表示记者稍后再致电就有确切消息。Jason Friedman对宋美龄故居销售成交信心十足。 这次出售的房屋是宋美龄故居原址上的三个房子中的一个，翻修于2002年。大约有超过12英亩土地，有9间卧室，9个全浴室和4个半浴室，一个标准三杆洞的高尔夫球场和一个游泳池。 1975年，蒋介石在台湾去世，宋美龄来到美国，在这里居住了20年，直到1998年把这处豪宅出售。当时进行了拍卖，本来预期有150人，结果1.5万人驱车前往一睹她的旧宅。房子卖掉之后，将原址分成了三部分，目前分别由三位屋主拥有。现在出售的房屋是在2002年以约500万美元的价格售出的，屋主并用了100万美元翻修重建。 但据台湾媒体报道，宋美龄故居大庄园后来被分为4户，这次出售的庄园原本土地尽管属于宋美龄故居一部分，但宋美龄的真正故居未在这波出售之列。

  　　8月11日，满地可银行(Bankof Montreal)在一份报告中称尽管加拿大严格上来说算是进入了经济衰退期，但是7月的加拿大房地产市场一点也没有衰退的迹象。这与三份近日发表的加拿大房地产报告观点完全一致，三份报告均指出多伦多及温哥华两大城市的楼市于今年上半年度都有显著升幅。 　　不过也有经济专家担心，在未来18个月加拿大房屋按揭利率可能因美国联邦储备局加息而提高，但满地可银行认为这种可能性不大。满地可银行的报告称他们相信加拿大楼房市场在短期内仍将会受惠于低利息和加币的持续贬值。 　　此外，在报告中满地可银行还指出，仅仅从利率来看，在2016年之前房屋按揭利率在短期内急升而拖累本国楼房市场的可能性很小。只是万一未来数月，加拿大的经济数据仍强差人意，也许会打击商家投资信心，继而影响劳工市场，导致失业率增及加拿大人收入减少，有可能为地产市场带来负面影响。但是这情况是否会出现，则要看未来几个月的经济数据。因为加元贬值或可带动本国出口，增加加拿大国内生产总值。 　　加拿大地产协会的报告显示7月新动工房屋速度有所减缓，主要是因为市区的多单位项目新建有所减少。上个月新动工房屋数量为19万3,032间，低于去年6月的20万2,338间，也少于路透社预测的19万5,000间。市区独立屋新动工数量也下降了0.8%至57,520间。按区域来看，全国只有温哥华的独立屋新动工数量出现了上涨，其他区域都在下降。不过满地可银行指出总的经济数据显示加拿大房地产市场趋于一种健康的发展趋势，没有一点衰退的迹象。 　　此外，7月的多伦多地产局报告也显示上月楼房销售量上升8%，刷新7月份的新纪录，楼房价格亦上升了9.4%，大温哥华地产局今年7月的楼房销售量亦较去年同期增加了30%，也将7月份的楼房基准价推高11%。 　　与此同时，也有不同的声音指出目前加拿大房地产市场过火，在不久的未来会出现很多的问题。有经济预测指出多伦多与温哥华两地的炽热楼房市场将于年底至明年逐渐冷却。一方面温哥华楼房价格太高，难以负担，将会迫退买家;另一方面，多伦多市新公寓大厦陆续落成，在存货量不断增加的情况下，亦会冷却多伦多过热的地产市场。 　　多伦多道明银行上周发表的报告更预期，多市二手楼房价格明年将下跌5%，温哥华则甚至下跌至12%。而Capital Economics的David Madani仍然坚持自己的观点，认为由于供应过剩，未来加拿大房价将会下降30%。 

  　 本地地产业人士指出，人民币贬值对本地火热的楼市应该没有太大影响，甚至如果人民币对美元续贬，但加元对美元也一样继续贬值，反而可能会引来更多的投资热钱。 　　地产经纪苏娴雅表示，人民币只是对美元贬值，但加元对美元的汇率也同时下跌，因此对拿人民币来加国买楼的投资人来说分别不大。 　　她认为，如果人民币对美元续贬，但对加元的汇率没有太大变动，未来甚至还有可能吸引投资美国的中国热钱转战加国。 　　本地开发商郑先生也认为，虽然人民币前晚骤贬，短期内应该不会对本地柏文市场产生影响。他称，中国主要城市目前的楼价远高于大温地区，因此就算人民币略贬，大温楼市相对仍然还是非常理想的投资对象，相信大温楼市的热度不会因此减退。

　　温哥华房价高企，住房可负担性一直是受关注的议题，不少评论将原因归咎中国大陆买家涌入炒房，甚至有人呼吁实施投机税等措施，限制海外买家进入温哥华房市。有地产专家指出，相较全球其他主要城市，温哥华的房价依然合理、便宜，是吸引中国买家的一大原因，但这些投资客对温哥华房市的影响仅局限在高端豪宅市场。 　　温哥华麦当劳地产(Macdonald Realty)今年2月在上海开设了服务办公室，主要针对有意投资温哥华地产的中国客户。公司副总裁史卡罗(Dan Scarrow)指出，过去6个月加元汇率持续走低，令中国客户在加国的购买力增长25%，被不少投资者视为入市的好时机。 　　除了美元之外，人民币对其他外币的汇率都强劲，这一现象同样刺激了对澳洲和欧洲房市的投资，例如雪梨和墨尔本都是除了温哥华之外，备受中国投资者青睐的市场。 　　史卡罗表示，不少观察者认为现在的温哥华房市已经非常昂贵，但相对于全球其他主要城市，价格其实依然便宜。像是在纽约曼哈顿或伦敦，投资者很难在绿树如茵的地方找到一处独立屋单位，即使找到也是天价。现在等于是拿温哥华独立屋与伦敦、纽约或是旧金山的500呎公寓单位作比较，按照全球标准来讲，温哥华房价依然是合理的。 　　他补充，况且温哥华在最佳城市排名中都名列前茅，更让成为理想的投资城市选择之一。 　　对于指责中国大陆买家抬高温哥华房市，史卡罗表示，根据针对温哥华三间分公司去年经手的1500个房屋交易分析显示，房价高于300万元的房屋交易中，中国买家比例逾六成，在房价介于100万至300万元的物业交易，中国买家只占21%，100万元以下物业中，中国买家只有11%。 　　史卡罗指出，中国买家对温哥华房价的确存在影响，但只限于豪宅市场，而不是广义上的房市价格，普通房价被抬高主要还是因为房源紧缩和现在房贷利率走低的原因，这说明住房单位未能满足人口增长需求。

　　根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新公布的数据，全国7月新屋起建数量减少，但卑诗省及温哥华的新建住房单位则呈上升趋势。 　　11日公布的7月新屋起建统计数据显示，卑诗省共有3万6501个新建单位，比6月的3万4870个单位增长4.7%。其中，温哥华的新屋起建增加幅度尤为明显，从6月的2万5360个单位增长7.9%，达2万7349个。 　　CMHC市场分析师亚当玛奇（Robyn Adamache）指出，对各类住房单位的高需求，是令房屋新建数量在7月增加的原因，尤其是独立屋单位新施工项目增加较多，公寓和城市屋则呈稳定增长。他说，新起建单位的增加也是经济乐观发展的表现。 　　但除了卑诗省外，全国其他省份的新屋起建都出现下滑，总数从6月份的20万2338个单位减少到7月的19万3032个，跌幅4.6%。其中，安省和大西洋省份均下跌13.8%，草原三省起建新屋则减少了4.9%，魁省下降3.2%。下降幅度在个别主要城市表现的尤为明显，亚省卡加利下跌54%，沙省雷琴纳减少37%，安省多伦多则减少23%。 　　不过即使如此，全国7月的房屋起建量仍高于过去6个月和12个月的平均值。满地可银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic指出，目前的新屋建盖发展趋势符合不同区域住房需求的高低差异，整体来看，全国新屋起建的形势依然表现强劲，很难看出有房市有衰退的现象。

    　　地产业界称 加币贬值 教育环境佳 吸引投资 　　尽管政府没有温哥华楼房买家来自何地的统计数字，但是有温哥华地产经纪称，自己所属的地产集团，去年在温哥华售出的300万元或以上房屋中，七成是中国买家。他又称，在大温不少人眼中，温哥华房价实在太高，不过对于中国投资者来说，跟世界一些国际城市相较，温哥华的地产价钱是相宜的。 　　据《省报》(The Province)报道，麦当劳地产集团(MacDonald Realty)副总裁斯卡罗(Dan Scarrow)周二在温哥华一群金融分析师发表演讲时称，政府没有温哥华楼房买家来自何地的资料，不过可以从该集团的内部数据，了解温哥华房地产的情况。 　　渐多中国超级富豪「植根」大温 　　在去年，该集团在温哥华售出1,500幢房屋，当中售价300万元或以上的房屋，70%买家来自中国，而在100万至300万元的房屋，中国买家占21%。至于100万元以下的房屋，11%是中国买家。 　　斯卡罗于今年2月在上海为该集团开设新办事处，以欲投资温哥华地产市场的中国买家为销售对象。他指出，在过去6个月，加元汇价低企，这令中国投资者有更多的购买力。 　　此外，斯卡罗称，中国政府提高收税力度，也促使中国富裕家庭把资产分散到海外，加上温哥华的治安、气候和教育系统，吸引许多中国投资者投资到温哥华。 　　对于有人指中国买家推高本地楼价，加拿大政府应否应限外来投资的争论，斯卡罗就表示，很多人忽略了一点，就是不少中国投资者有某程度的加国身分。 　　斯卡罗续道，愈来愈多中国超级富豪投资者在温哥华「植根」，以阿里巴巴行政总裁马云为例，既在温哥华有屋，又考虑在温市设立办事处。

　　在多伦多和温哥华，置业变得愈来愈难以负担，且情况今年来继续恶化。随着屋价的急剧攀升，即使是有稳定工作及收入的家庭，也愈来愈难负担购买符合其家庭需要的物业。虽然房屋增值令纸面上的资产数字大涨，让人振奋不已，但是静下心来之后，很多人都在问这样的一个问题：牺牲了生活质量去换一个几十年也还不清贷款的房子，真的值吗? 　　 收入八成用来养房 　　在加拿大养房不容易。除了物业费、电费、煤气费，还有上网费、电话费、有线电视费、地税等，此外如果房屋出现问题，还要支付维修费，这些价格都不菲。 　　加拿大皇家银行近日发表的报告指，今年央行降息以来，多伦多地区房市行情、特别是独立屋等低层房屋的行情更加火爆，每月房价以超过10%的年增幅增长，令人们负担房屋的水平越来越恶化。在多伦多，一栋两层平房的平均售价近76万元，相当于按揭和其他开销占去一个家庭收入达67%。一栋两层的普通房屋，在温哥华的平均售价为92.9万元，相当于平均收入中位数的家庭，每月要拿出高达86.9%的总收入，支付按揭和其他房屋开销。 为了还清房贷，许多家庭将生活开支压缩到最低的水平，从而大大影响了生活的质量。 　　华裔夫妇120万买房 叹：养房好累 　　事实上，因供楼负担过重而令家庭经济情况不稳定的情况，在华社并不少见。有华裔为圆置业梦，花近8成家庭总收入支付按揭等开支，令生活更艰难。而愈来愈多人的置业梦成泡影，租房住的现象正在增加。 　　华人社区一向予人的印象是热衷于买楼炒楼，靠房屋迅速积累财富的神话也时有所闻。但也有人声称为买屋陷入经济拮据的两难局面。 　　有华人买家曾表示，一年前将没有完全付清按揭的旧屋卖掉，再贷款80万元购买了总价逾120万元的房屋，由于夫妇两人收入并不高，难以取得大银行贷款，只能以接近4%的高利率取得房贷，致使每月还房贷约1万元，家庭所有收入都被房屋吃进去，经不起任何经济上的波动。他们对自己的仓促决定所造成今天的压力也时时感后悔，但看到房屋价格仍节节上升，又下决心咬紧牙关坚持下去。 　　以租金还贷不现实 　　家有两个高中生的丁女士，原本在北约克租屋居住，一年前为给家人更大生活空间，下决心在士嘉堡买下一间半独立屋。当时的想法是租房居住成本也不低，如果可以做业主，将部分房屋租出，以租金补贴成本支付按揭，或许还可以令家庭经济改善。购屋后她才发现并非事事如想像般，购得的旧屋有多处需要维修，成本不菲，而租客收入并不如她想像中理想。丁女士指以前租房时虽然花不少钱，但手中毕竟有些积蓄壮胆。现时将所有积蓄都投入房屋的首期，生怕家中有任何不时之需难以应对。 　　丁女士指目前花在房屋上的支出占至每月家庭收入8成以上，剩下部分只够勉强应付其他日常开支，房客收入又不稳定，铲雪除草等沉重工作无法请人来做，都要自家人亲力亲为，令她感觉不仅生活品质下降，也时时生活在缺少安全感的心态之下。她表示，在孩子上大学后会考虑将房屋卖出，换成较便宜的公寓居住，以改善家庭经济状况。她认为买房还是要考虑家庭的需要及经济实力，不要为了升值而勉强买大屋。 　　买房不如租房 　　加拿大广播公司近日报道一个普通家庭的买屋经历。一对年经夫妇因在温哥华买不起房而迁往房价稍低的多伦多，希望可以在这里置业。他们考察了多伦多房屋挂牌情况之后，认为可以花大约50万元购置一个两居室的单层平房。他们由今年1月起开始看房，但是看过愈多，感到离置业梦想愈远。 　　他们发现叫价在预算之内的房屋，往往是破败不堪，需要大量整修，有的电路不安全，有的使用有害的石棉建材。但卖家并不介意，因为在目前市场，似乎甚么样的房子都能卖到好价钱。两夫妇最终找到一间叫价51.9万元的房屋，虽然该物业也需要大量维修，兼且有淹水之虞，但似乎是他们最好的选择。不过，在与其他买家争抢出价时，他们输给了一位高出叫价7万元的买家。由于不想背上过于沉重的按揭，也不想将就住在破败的旧房中，该对夫妇最终放弃置业梦想，决定租屋。 　　另一位目前在温哥华租住柏文公寓、有三个孩子的五口之家女主人对记者表示，适合其家庭人口需要的房屋目前在温哥华平均售150万元，令他们只能选择租屋。租屋可能因房东的情况变化而随时要搬家，令他们缺少安全感，以及对所在城市产生疏离感。女主人和她的丈夫都有稳定工作和收入，但对当地房价望尘莫及。他们承认以目前的收入还是可以置业，但可以负担的物业类型有限，要么挤在狭小的公寓，要么搬到离工作和孩子学校很远的郊区置业，以换取较大空间。他们表示至今未置业而租屋，是担心因置业而影响家人的生活品质。 　　牺牲生活质量换一个房子值得吗 　　房价飙涨，房主的资产也大幅增值，不免让人振奋不已，可是这个增值毕竟只是纸面上的“数字财富”，空有一点心理安慰而已。在房价越来越难以令人负担的今天，不少人也彻底放弃了买房的计划，去享受轻轻松松的生活。 　　多伦多市民雷米尔(Tim Lemieux)就是一个刚刚放弃了买房梦的人。他表示，自己在室内地铁沿线租一套一居室公寓只要900块钱，而如果买了房子，则除了几十万的房屋的首付之外，还要负担律师费、土地转让税、搬迁费用，以及各种各样的额外开销。即便他们夫妇两人都有工作，这么一大笔开销砸下来，他们的生活质量还是不免大幅下滑。 　　对租房来说，除了可以享受更宽松的生活预算之外，负担的责任也更小。如果房子有什么问题了，大不了可以不住。如果其他地方有更好的工作机会，搬家也很容易，甚至环游世界都没问题。在退休之后，没有房产也可以更方便地申请老人公寓。 　　不过，目前加国居民的主流观念还是买房好过租房，目前本国有60%租客表示，自己租房是因为买不起房，一旦有机会就会入市，而只有17%的租客表示会“永远租房”。 　　专家指出，拥有住房会让人有一种优越感和安全感，这可能是大多与加拿大人愿意买房的原因。不过，只要仔细想想就会发现，其实大多数人的房子都是被银行拥有的，自己不过是为银行打工。在还清了按揭之后，自己可能很快又要卖掉房子住进老人公寓了。 　　为这样一个短暂的居所，牺牲掉十几年、甚至几十年的生活质量，真的值吗?加人真应该好好算算这笔账了。 

        都说温哥华的房地产热火朝天，那么，对于普通老百姓来说，在大温地区买一栋独立屋究竟是怎样一种体验呢？为了给大家一个比较实实在在的案例，环球邮报最近跟踪采访了一对住在北温的夫妇，他们最近就因为想要换一个更大一点的House而有点伤脑筋，不过幸运的他们最后还是在同一个社区找到了一栋符合他们预算的独立屋。        下面是他们这次换房的经历：        有一对住在北温Lynn Valley的夫妇——丈夫Randy Ewuk和妻子Julie，他们因为孩子逐渐长大，原来的房子不够住，所以想换一个大一点的房子，但又由于大家都不愿意换学校，所以他们只能在同一个社区中寻找，预算为100万。        北温100万的独立屋购房预算，选择实在太少，更别提现时市场上买家之间的热烈竞争了。经过几个月的苦苦寻找和等候，Ewuk夫妇最后终于找到了一栋带有5间卧室，2个卫生间的同区独立屋，离他们原来的住所也仅仅只隔了7个街区，但中间的过程令他们事后不禁连连感慨道，大温的房屋买卖市场真如战场一般，太过惨烈了。。。        Ewuk表示，由于各方面有太多限制条件，加上只有100万左右的预算，一开始只有4栋房屋的选择，所以只要是在预算内，就去参观Open House，一个都不放过，但是骨感的现实节奏是：他们去看一栋（还不管是不是看得上），就卖一栋。比如说，他们周三发现一栋房屋挂牌开售，周六和周日Open House开放参观，周一就有offer，周二就卖了。        这样的节奏逼得Ewuk夫妇必须提前尽一切所能全方位做好准备，否则只能眼睁睁地看着房子一个接一个快速消失。。。他们的经纪也提醒说，必须在Open House前就得完成验屋，否则一旦卖家开始接受offer时，根本就没时间考虑了。        Ewuk夫妇最后买下这栋房屋是这样的节奏：周三去看open house，周三晚上又去看了一次，周五完成验屋，周一下了offer，周一晚上拿到。        Ewuk表示，这栋得来不易的房屋当时只有三位买家竞购，比他们预想的要少，他们下了offer后也不想和别人竞价抢购，因为预算已经是这么多了。他们认为出价多了3万，但按照现在贷款汇率的情况来看，这3万也不过就是每次多付10元而已（25年贷款期），这对于现时炙手可热的房地产市场，能在自己满意的社区买到一栋符合预算的房屋，真的算不了什么。        这对夫妇表示，其实在这栋房子之前，他们还看上过一些房子，但这些房子实在太抢手了，根本“买不到”！比如说，当他们刚开始准备买房子时，一条街上的一栋全新的独立屋就挂盘开卖，他们还很开心，想要拿下来，但没想到就在第二天，他们就发现已经卖掉了。        还有一次，他们曾经看中过现在房屋对街的一栋独立屋，原本周三是open house，结果周二他们的经纪就被告知说已经卖掉了，这栋房子就这样连open house都没来得及做就直接被买走了！还有两次看房的经历是，这些房子其实早就有offer了，只不过在等验屋结果而已，我们基本也就知道要买下这些房子根本来不及了。然后就也开始抢在各种open house之前就约经纪去看房，这样就不用等到大家一起看的时候再哄抢了。。。        Ewuk最后也是做了一点让步才买下这栋百万独立屋，他表示虽然这栋房子有他们所需要的一切，也比原来的更大，但是缺点也不少，比如说它位于山上坡地，不是平地，和区内其它房子相比，光照明显也少一些，洗衣房也需要重新装修一下，但是他们还是很开心，能继续开心地留在他们所熟悉的社区内生活。

有购房打算的华人留学生，购房前一定要先对自己的条件进行评估，确定是否满足购房条件，是否有足够的条件申请到房屋贷款。以及详细了解了加拿大的购房政策和掌握银行的相关贷款规定后才能做出买房决定，切忌一时冲动。 首先，留学生在决定买房前一定要确定是否有足够的首付资金汇到加拿大的银行帐号?买房后，能否有充足的资金支付每个月的供房费用?如果要将房子分租给他人，是否能做一个和别人融洽相处的房东等。 首先满足的条件 1. 申请贷款的国际留学生(年满19岁)本人在中国国内的银行存款、股票或基金证明，需存入90天以上，存款金额需在所购置房产的50%以上。或者， 2. 申请贷款的国际留学生(未满19岁)父母的担保证明，并要求父母在中国国内的银行存款证明、股票或基金证明，需存入90天以上，存款金额需在所购置房产的50%以上。 解决房子贷款之道 提高购房首付有可能获得贷款 对此，道明银行(TD Canada Trust)资深房屋贷款经理陆尚提醒准备买房的留学生：买房前，一定要了解和掌握银行的相关贷款规定，切忌冲动。 在加拿大安省购置房产，国际留学生是有权利向银行申请房屋贷款的。但是，银行在审核房屋贷款时，对留学生有相对严格的风险控制机制和规定。陆尚介绍说，对于申请房屋贷款的加拿大公民或永久居民，银行通常审核有两个指标，首先是考核购房者的信用，根据购房者的信用来判断是否审批贷款;其次是根据购房者的家庭年收入判断贷多少款给购房者。而作为国际留学生，他们既没有相应的信用记录，又没有实际的收入，因此，银行在审批贷款的时候，很可能会拒绝其贷款申请。 但是，银行还有一个变通的规定，那就是对于既没有信用，或信用不好，更没有收入的国际留学生，他们只要自己支付不低于房款的35%，银行则视同无风险贷款，很可能会批下来贷款。 贷款解决首付不足问题 那么，如果打算购房的国际留学生没有凑足35%首付款，是不是就不能买房子了呢?对此，万锦信贷公司(Money Broker)的张子峰博士表示，作为国际学生，如果没有凑足35%的，又要想贷款买房，那就要从凑齐银行要求的35%首付款上做打算。而Second Mortgage(第二贷款)就是凑足这35%首付款的渠道之一。一些小的金融机构以相对高的利率贷款，给那些首付款不足的购房者，为购房者提供了一个可以买房的机会。但是由于这种贷款对债权人的风险相对较高，所以对购房者自己的首付比例还是有相应的要求的。比如，国际留学生买房最少自己要准备房款的15%左右。 张子峰博士说，在考虑Second Mortgage时，贷款利率通常会比较高，往往比最优惠的第一贷款利率高出好几个百分点。但好在这种贷款通常还款方式比较灵活。常规的做法是贷款没有到期以前，每月只支付利息，不用偿还本金，等贷款期到期时，一次性偿还本金。需要提醒留学生注意的是，获得了这种贷款后，以后每个月的房贷供款额就会相应提高。因此，在考虑Second Mortgage时，一定要做好预算，考虑好知否今后支付得起每个月的供房费用，不能让自己以后每个月经济支出捉襟见肘。

Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权。         据CBC报道，一位专门向中国投资者出售房地产的地产公司高管表示，尽管温哥华当地人对高房价已经怨声载道，但是在中国富人眼中，温哥华房产是物美价廉的投资，称不上昂贵。             Macdonald Realty副总裁Dan Scarrow今年二月搬到上海，在那儿开设了Macdonald Realty地产公司的新办公室，专门服务于想投资温哥华房地产市场的中国客户。Scarrow的母亲是Macdonald Realty公司的总裁及大股东。Scarrow说，过去六个月里，处于低位的加元大大刺激了中国投资者的购买力。Scarrow称中国投资者认为现在是投资温哥华房产最好的时机：“过去，中国投资者会在美国与加拿大之间做选择，但是现在，几乎只考虑投资加拿大房地产了。”         温哥华房产受全球热捧         人民币坚挺也影响到了澳大利亚和欧洲的房地产市场，大量中国资金涌向那里，悉尼和墨尔本都深受中国投资者青睐。         Scarrow说尽管温哥华当地人认为房价已经涨到了无法负担的水平，但是全球投资者却认为温哥华房地产的价格比全球其他类似城市要大大便宜。         “你很难在曼哈顿或者伦敦找到一栋被绿树围绕的独立屋，即便能找到，那也会是个天价。你不能用温哥华一栋独立屋的价格去和纽约或者伦敦一套一500呎公寓的价格相比较。从每平方呎的单价来看，温哥华的房价比起其他国际都市还是相对合理的。”         此外，温哥华经常出现在许多“最佳城市”的评选名单上，这也是它吸引全球投资者的一个原因。

  8月11日人民币创史上最大贬值幅度！人民币贬值会带来什么连锁效应？对身在加拿大的华裔居民有何影响？大温大多地区的房市走向如何？  人民币创史上最大贬值幅度！   8月11日新闻报道：今日人民币兑美元中间价报6.2298，贬值1.82%，创2013年4月25日来新低。截至北京时间10:00，在岸人民币跌幅扩大至2%，最新报6.3323。受中国央行大幅下调人民币兑美元中间价影响，美元走强，黄金、白银、澳元/美元大跌，但加元走势和澳元相反。   考虑到人民币申请SDR特别提款权受挫的背景，央行宣布中国汇率制度迎来重大变革，将进一步完善人民币汇率中间价报价，逐步推进汇改。市场的反应就是人民币中间价创历史最大降幅。钱景吴边判断如果美欧日继续对人民币申请SDR特别提款权提高价码，则此次汇改是发出人民币对美元开始实施战略贬值的信号，人民币也即将加入各国货币贬值的大合唱。   为什么人民币要贬值？   从资本项来看，人民币有贬值压力：美联储提着美元加息的胡萝卜不断晃悠，国际资本回流美国，同时中国企业对外投资也扩大资本和金融账户的逆差，这些都对人民币汇率有冲击。 从贸易项来看，过去一年，为了人民币能入SDR，人民币实际有效汇率跟随美元死撑着连连攀升，而同期其他国家货币皆大幅贬值10%以上，全世界都在通过货币贬值输出过剩产能，中国出口贸易压力巨大。   因此，人民币汇率战略贬值对中国经济是利好。   在人民币汇率波动较大的背景下，若人民币汇率战略贬值不成功，大幅出现贬值会引发什么连锁效应？ 中国A股市场会下跌。一方面，人民币贬值引发本币资产估值下降，导致金融、地产等相关板块走弱，拖累整体大盘；另一方面，人民币贬值预期一旦形成，将导致热钱流出，A股所处的流动性环境会迅速趋紧。 国内住房资产价格下跌。美元走强、人民币汇率下跌将导致很多持有美元贷款的企业债务负担加重，利润大幅下降，也将导致中国房企的海外融资成本和汇率风险增加。房企在海外融资的难度将加大，甚至可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，房地产价格下降。  出国旅游留学成本上升，出境游境外消费减少。人民币贬值，同样的人民币，所换取的外汇比以前少，因此花起钱来自然就要节省一点。 为了防范资金外逃，政府会加强外汇管制。央行声明如下：“在当前跨境资本流动的复杂国际形势下，人民银行、外汇局将根据现有的法律法规要求，切实防范跨境资金异常流动风险，对银行跨境本外币业务进行合规经营专项检查，强化银行内部管控和外部监管；运用反洗钱、反恐融资、反逃税等有效措施，严肃处罚地下钱庄等违法违规行为，保证资本流动合规有序。”   人民币贬值对大温大多地区的房市有何影响？   房地产市场有巨大的惯性，一两则新闻不会改变市场方向，因此钱景吴边的判断是不论人民币是否贬值，短期影响不大，市场继续向上走。   如果人民币汇率战略贬值不成功，出现大幅贬值，国内资金会出现恐慌性外逃，外汇管制只能管得住草根，管不了大把有神通的人士能用种种通道把资金运出国境，参见《史上最全，从中国向境外汇款的方法》，大温地区和大多地区的房子作为避风港资产，价格会飞涨，但这种情况对于房地产市场的长期健康发展简直是致命的。   如果人民币汇率战略贬值成功，中国经济继续焕发活力，国内的资金源源不断的持续进入加拿大，房地产市场还是一个“涨”字。   其实答案最后还是落到最简单的经济学原理上，供不应求时，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格，房价的泡沫自然就起来了。以加拿大目前的经济状况，加币持续低迷，利率继续创历史新低，海外资金的进入推高房地产的价格几乎不可避免。除非是政经状况发生巨大变化，否则要控制目前大温地区和大多地区的房价只有两个办法：或者增加供应以满足需求，或者加强管制以遏制需求，只有这样才能达到市场的平衡。

　　加拿大皇家银行近日发表的报告指，在多伦多和温哥华，置业变得愈来愈难以负担，且情况今年来继续恶化。在多伦多，一栋两层平房的平均售价近76万元，相当于按揭和其他开销占去一个家庭收入达67%。一栋两层的普通房屋，在温哥华的平均售价为92.9万元，相当于平均收入中位数的家庭，每月要拿出高达86.9%的总收入，支付按揭和其他房屋开销。报告指随着两地房价的上涨，上述情况仍会继续恶化。 　　加拿大广播公司近日报道一个普通家庭的买屋经历。一对年经夫妇因在温哥华买不起房而迁往房价稍低的多伦多，希望可以在这里置业。他们考察了多伦多房屋挂牌情况之后，认为可以花大约50万元购置一个两居室的单层平房。他们由今年1月起开始看房，但是看过愈多，感到离置业梦想愈远。 　　他们发现叫价在预算之内的房屋，往往是破败不堪，需要大量整修，有的电路不安全，有的使用有害的石棉建材。但卖家并不介意，因为在目前市场，似乎甚么样的房子都能卖到好价钱。两夫妇最终找到一间叫价51.9万元的房屋，虽然该物业也需要大量维修，兼且有淹水之虞，但似乎是他们最好的选择。不过，在与其他买家争抢出价时，他们输给了一位高出叫价7万元的买家。由于不想背上过于沉重的按揭，也不想将就住在破败的旧房中，该对夫妇最终放弃置业梦想，决定租屋。 　　另一位目前在温哥华租住柏文公寓、有三个孩子的五口之家女主人对记者表示，适合其家庭人口需要的房屋目前在温哥华平均售150万元，令他们只能选择租屋。租屋可能因房东的情况变化而随时要搬家，令他们缺少安全感，以及对所在城市产生疏离感。女主人和她的丈夫都有稳定工作和收入，但对当地房价望尘莫及。他们承认以目前的收入还是可以置业，但可以负担的物业类型有限，要么挤在狭小的公寓，要么搬到离工作和孩子学校很远的郊区置业，以换取较大空间。他们表示至今未置业而租屋，是担心因置业而影响家人的生活品质。

　　房价不断上涨，叫人好眼热。如果是主住房，卖房子挣钱还不用交税，更是叫人好开心！   加拿大房产投资新潮：以房换房出绝招   　　这不，最近有两个朋友分别给我打电话：“富嘉，帮我把房子换成一、两百万的独立屋吧，兄弟也想发发房财！”。作为老朋友，我只好给他们浇冷水：“老哥啊，咱们彼此知根知底。你们家就三口人，用不着太大的房子。而且如果是180万的独立屋，月供款要九千加元出头，又不好出租，你的压力会不会太大啊？”。哥们儿一听也傻眼了：“艾玛，这下子吃饭都成了问题，更别提给娃他妈买LV包包了！那咋办？” 　　又想买房子又想过日子，能行吗？ 　　攻略1：买独立屋现房后出租：Whitby/ Oshawa北部 　　大家如果把眼光放宽一点，大多及周边地区，如Whitby/ Oshawa北部，还是有50-65万加元一套的独立屋现房的。这些地区随着HWY 407东扩、城市规划升级，近年来房市也是涨势强劲。而且这些地方的独立屋容易出租，月租金在1900-2400加元，足够支附房贷、地税，让您可以同时享受“现金流”和“地产增值”。 　　攻略2：买Condo楼花：地段好、户型小、设计巧 　　买Condo楼花，钱不是问题，但是要注意两个风险： 买楼花时，如果开发商不能在政府规定的时间内完成“预售70%”的关键指标，项目会被取消，投资人只能拿回本金。入住后，Condo的市价、租金增长缓慢，而管理费会逐步上涨，容易出现“供房总费用低于房租收入”的情况，投资回报率可能偏低。 　　因此，买Condo楼花要精挑细选。笔者建议大家按照“地段好、户型小、设计巧”的方针，挑选Condo楼花：地段好，加上开发商实力强，房子自然好卖。之所以强调“户型小、设计巧”，是因为这样的Condo将来总价低（一室一厅30万以内），但是租金一点都不低（每月1400-1600），每月能够有300加元左右的净现金流。这样，1%的租金现金流加上每年3-5%的房价上涨，带房贷杠杆后，回报率也能稳稳地在10%左右，房子当然更好卖了！ 　　攻略3：买独立屋、半独立屋房花：GTA周边城市 　　独立屋、半独立屋，项目开发风险一般比Condo小，而且有很好的增值潜力。如果买独立屋、半独立屋房花，可以通过逐步付款、交楼前转让（assign）减缓付款压力，还可以“早起捡便宜”。 　　但是，在离多伦多较近的几个地区，独立屋的价钱已经处于高位。那么，在这些地区投资独立屋房花，有一个风险：交房时，因为房价高，首付金额高，房贷申请难度大，HST、土地转让税等交易成本也高，供房压力也大，还是会出现“买不起、养不起”的问题，搞不好最后只有草草抛售，结果忙了半天也没怎么挣钱。 　　令人惊喜的是，在GTA外围的一些西人聚居的城市，因为土地供应瓶颈和良好的经济就业结构，近年来2014年独立屋涨幅也超过了10%，而独立屋价格不高（30’的独立屋预售价45-50万，40’的独立屋预售价60-65万），值得投资。反正是投资楼花，交房前不需要费心打理；交房后因为价格不高，也能够慢慢多养一阵子，从容出售或出租。

伴随着张家口申办冬奥会的成功，带来的连锁反应就是周围房价的上涨。 2022年冬奥会的申办成功，让张家口站到了“风口”。 这座城市申办冬奥会成功，带来的连锁反应就是周围房价的上涨。当地楼盘连夜涨价、买房人聚集在售楼处等消息开始在坊间传播开来。 中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，基础设施的完善将起到价值转移的作用，引起地价上涨，房价也会水涨船高。 澎湃新闻（www.thepaper.cn）在查询了网上房产中介的楼盘报价之后发现，部分在售楼盘的单价上涨幅度在300元/平方米至900元/平方米，在冬奥会雪上项目所在的崇礼县，有几个楼盘的涨价幅度高达1000元/平方米至4600元/平方米。其中，崇礼县商贸新区的一个楼盘的售价从7月的6380元/平方米，跳涨至目前的10980元/平方米。 位于崇礼万龙滑雪场西侧的汤山树的一个别墅项目，从今年3月的12800元/平方米涨至8月的18000元/平方米，成为崇礼县目前最贵的房地产项目。中国指数研究院的报告称，预计未来7年，以崇礼县为代表的张家口房地产市场将迎来阶段性爆发式增长。 张家口位于北京市西北部，距离北京约200公里，这里有着华北地区稀缺的冰雪资源。张家口崇礼县作为国家级贫困县，当地的楼价和生活成本已出现了脱节。 根据2015年张家口市政府工作报告，2014年张家口GDP为1358.5亿元，在河北省11个地级市中排名倒数第四；城乡居民人均可支配收入分别为21651元和7462元，分别增长10.2%和13.3%，其中，城市居民收入位列河北省第8，远低于全国28844元的平均收入水平。 中国指数研究院的报告称，随着交通一体化进程加快和城际之间人口流动趋向优化，北京和张家口两地之间的巨大房价差异，以及张家口经济提升、结构升级的影响，将大大增强在北京的张家口人回乡置业的意愿，这也将促进当地房地产市场的发展。 历史数据显示，张家口的房地产市场在2012年后一直处于低迷时期，商品房销售面积逐年下降；2014年房地产开发投资额176亿元，同比（比上年同期）下降5%。 张家口的楼市在今年上半年开始复苏。 根据张家口住房和城乡建设局的数据，2015年1月至6月，张家口主城区新建商品房成交96.51万平方米，与去年同期的90.56万平方米相比，增长了6.57%；新建商品房成交金额为42.4亿元，同比增长了22.58%；新建商品房销售价格突破4500元，同比增长7.5%。

三份于近日发表的加拿大房地产报告﹐均指出多伦多及温哥华两大城市的楼市于今年上半年度都有显着升幅。虽有经济师担心﹐在未来18个月﹐加拿大房屋按揭利率可能因美国联邦储备局加息而提高﹐但满地可银行则认为这可能性不大﹐该银行相信加拿大楼房市场短期内仍会受惠于低息及加币贬值。   满银又认为﹐单从利率方面而言﹐在2016年前﹐房屋按揭利率在短期内急升而拖累本国楼房市场的可能性不大。只是万一未来数月﹐加拿大的经济数据仍强差人意﹐或会打击商家投资信心﹐继而影响劳工市场﹐导致失业率增及加人收入减少﹐便可能为地产市场带来负面影响。   满银的工业和国家经济分析师陈蔚纯博士表示﹐这情况会否出现﹐则视乎未来几个月的经济数据﹐现希望加元贬值﹐可带动本国出口﹐增加加拿大国内生产总值。   加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)，加拿大Teranet-National银行楼价指数﹐以及加拿大统计局在过去几日先后发表有关房屋销售及动工量的数据。   多伦多地产局指出﹐上月楼房销售量上升8%﹐刷新7月份的新纪录﹐楼房价格亦上升了9.4%﹔大温哥华地产局今年7月的楼房销售量亦较去年同期增加了30%﹐也将7月份的楼房基准价推高11%。   虽然多伦多市与温哥华的楼房价格上升﹐但7月份全国整体楼房平均价格的增幅﹐仍由6月份的5.1%﹐放缓至4.6%。加拿大Teranet-National银行指出﹐由于安省及卑诗省外围地产市场疲弱﹐拖低了全国楼房平均价格。   与此同时﹐有几个经济预测﹐均指多伦多与温哥华两地的炽热楼房市场将于年底至明年﹐逐渐冷却﹐原因包括温哥华楼房价格太高﹐难以负担﹐迫退买家﹔多伦多市新柏文大厦陆续落成﹐在存货量不断增加的情况下﹐亦会纾缓多伦多过热的地产市场。   多伦多道明银行上周发表的报告更预期﹐多市二手楼房价格明年将下跌5%﹐温哥华则甚至下跌至12%。有银行经济师甚至估计﹐美国联邦储备局最早会于今年9月加息﹐届时可能提高加拿大房屋按揭利率。   但陈蔚纯则指出﹐由于加国经济情况不理想﹐故她相信﹐央行于下半年加息的机会不大﹐最大可能是维持利率不变﹐甚至可能减息。    

　　大多伦多的房地产市场又经历了一个炽热的夏季。调查显示，在多伦多等大都市，随着屋价的急剧攀升，即使是有稳定工作及收入的家庭，也愈来愈难负担购买符合其家庭需要的物业。事实上，因供楼负担过重而令家庭经济情况不稳定的情况，在华社并不少见。有华裔为圆置业梦，花近8成家庭总收入支付按揭等开支，令生活更艰难。而愈来愈多人的置业梦成泡影，租房住的现象正在增加。 　　华人社区一向予人的印象是热衷于买楼炒楼，靠房屋迅速积累财富的神话也时有所闻。但也有人声称为买屋陷入经济拮据的两难局面。 　　有华人买家曾表示，一年前将没有完全付清按揭的旧屋卖掉，再贷款80万元购买了总价逾120万元的房屋，由于夫妇两人收入并不高，难以取得大银行贷款，只能以接近4%的高利率取得房贷，致使每月还房贷约1万元，家庭所有收入都被房屋吃进去，经不起任何经济上的波动。他们对自己的仓促决定所造成今天的压力也时时感后悔，但看到房屋价格仍节节上升，又下决心咬紧牙关坚持下去。 　　叹租房收入不稳定 　　家有两个高中生的丁女士，原本在北约克租屋居住，一年前为给家人更大生活空间，下决心在士嘉堡买下一间半独立屋。当时的想法是租房居住成本也不低，如果可以做业主，将部分房屋租出，以租金补贴成本支付按揭，或许还可以令家庭经济改善。购屋后她才发现并非事事如想像般，购得的旧屋有多处需要维修，成本不菲，而租客收入并不如她想像中理想。丁女士指以前租房时虽然花不少钱，但手中毕竟有些积蓄壮胆。现时将所有积蓄都投入房屋的首期，生怕家中有任何不时之需难以应对。 　　丁女士指目前花在房屋上的支出占至每月家庭收入8成以上，剩下部分只够勉强应付其他日常开支，房客收入又不稳定，铲雪除草等沉重工作无法请人来做，都要自家人亲力亲为，令她感觉不仅生活品质下降，也时时生活在缺少安全感的心态之下。她表示，在孩子上大学后会考虑将房屋卖出，换成较便宜的公寓居住，以改善家庭经济状况。她认为买房还是要考虑家庭的需要及经济实力，不要为了升值而勉强买大屋。 　　大多地区独立半独立屋及镇屋价格大涨，而共管柏文单位涨幅有限，两者价格的差距变大，也让一些柏文业主感到赶快卖柏文买独立屋的压力。多年来一直住柏文的胡先生表示，他并不热衷于住平房，目前柏文的生活空间也足够。但是不时有人劝说他换房，告诉他独立屋半独立屋升值快，由投资角度更合理。但是以他现时的财力，只能负担约克区最北端或是密西沙加等地的独立屋，或是老屋旧屋。胡先生为是否要因而追求投资利润，而放弃目前的交通便利和生活品质而颇费思量。

　　加拿大中央银行于7月15日决定将隔夜利率调低25个基点，引起了一些关注，忧虑此举只会火上加油地刺激现已炽热的楼市。就房屋需求而言，这个政策决定是不大可能改变现有局面。道明经济分析部 (TD Economics) 已调高对2015年和2016年楼市的预测 (表1)，这是由于考虑到房屋贷款利率于1月至4月期间大跌对需求产生的连锁效应作用。 　　今年1月，加拿大央行突然将隔夜利率调低25个基点，然而此幅度及不上房贷在直至4月底时5年期利率的55个基点降幅。这与加拿大政府的5年期债券收益率并行下跌 (图1)，后者反映了全球国债收益率走低的趋势，此趋势与对经济增长的担忧和欧洲出现通缩的前景有关。 　　根据过往经验，如此幅度的房贷利率变动可于6个月的时期内，令房屋需求增加10%至15%。由于成屋销售于年初至6月间仅升6%，过去的房贷利率下降对需求的影响可能会陆续在多数个月内浮现。特别是过去几年，积压的房屋需求一直被低估，我们不能排除一点，可能有大量置业人士和投资者仍在待机而发，希望在低利率环境中入市。 　　自从2009年以来，住房需求于春夏两季畅旺，然后于冬季平静下来。从过去的季节性模式来看，目前的需求有更大程度变化。我们预期今年的楼市活动有类似的模式，但于冬季放缓的现象可能会比以往更持久。 　　当中有多个原因。首先，5年期的政府债券收益率尽管曾于春季几个月内一度短暂急升，但目前仍维持在今年4月的水平，没有甚麽变动。虽然浮动房贷利率随着加拿大央行上月的减息行动小幅走低，但对楼市活动最重要的却是5年期固定房贷利率。借款人必须根据此利率来通过收入审查以获取房贷，而这利率许多时是紧贴5年期政府债券收益率。根据过往经验，此利率要下降40至50个基点，才可有力地刺激房屋销售和价格。然而，债券收益率受全球经济发展及加拿大央行的政策利率影响。监于5年期国债收益率只有约70个基点，再次大幅下跌的可能性不大。事实上，我们相信随着今年逐步进展，美国的加息行动更形接近，全球形势好转，加拿大债券收益率将被全球力量稍微推高。 　　支持整体楼市将于今年稍后冷却的第二个论据，是建基于目前楼市活动的步伐难以持续的实况。平均成屋价格仍然以平均住户收入增长的两倍速度攀升，尽管有创纪录的低利率，房价这样的升值正在侵蚀房屋负担能力。当今年上半年的经济疲弱体现在劳工市场这个重要的滞后指标后，房屋负担能力将更难以维持。结果可能是一段就业情况疲弱的时期，以及失业率的温和上升。所有这些力量应会一起限制今年年底直至2016年的房屋需求。部分主要市场如多伦多和温哥华，今年已在房屋价格和销售上都获得双位数增长，现在更易蒙受下行风险。虽然在例如卡加利和爱民顿等依赖商品的市场，低利率有助于稳定楼市活动，但预期整个下半年职位流失的步伐将加速，可能会导致这些地区的楼市活动于2015年余下日子进一步放缓。 　　另一方面，在渥太华、满地可、魁北克市和哈里法斯等市场，低利率的影响力可带来更大的上升潜力；这些市场的经济状况有望改善，而市场经过多年的软着陆后，现已摆脱供应过剩的情况。 　　结论：油然而生的问题是，如果我们并不预期加拿大央行最近的减息行动能够有力地降低债券收益率和激发房屋需求，那麽当初调低利率是为了甚麽？央行减息是为了要维持具刺激性的金融环境，为表现持续逊于预期并可能会于今年上半年收缩的经济情况，作出下行风险的防备。低商品价格的影响体现在投资上，所需时间和程度都超过预期。与此同时，在美国需求增强和加元转弱的有利背景下，经济增长轮替至非能源出口业的步伐需时更长。楼市从来没有复苏的需要。今年的房屋价格和销售预料将有7%的增长，这是由于楼市活动已于整个上半年大幅增加。加拿大央行致力维持一个刺激性的金融环境，这应有助于让楼市随着时间过去，有序地冷却。

  索瓦捡来的矿泉水瓶，造岛的主要材料。 图为小岛图。 小岛离码头不太远。 8月11日电 综合消息，62 岁的英国男子理查特·索瓦(Richart Sowa)在墨西哥一个海湾里徒手造岛，他花7年时间用15万矿泉水瓶搭了一座浮岛，还在岛上建了3层小楼，过上了梦想了20年的生活。这位老人还因岛结缘，觅得了一位志同道合的“神仙伴侣”，两人一同在岛上过上了幸福生活。 矿泉水瓶造岛，这事靠谱吗？ 来自英国索瓦老大爷曾是位木匠，他虽然已过花甲之年，仍然在坚持追逐自己的梦想，真是精神可嘉。原来这20年来，老大爷一直梦想着能生活在自己造的漂浮岛上。 漂浮岛，顾名思义得漂着，索瓦大爷造岛的主要材料就是废旧的矿泉水空瓶。要造一座能盖起一栋小楼的小岛，需要多少个矿泉水瓶呢？索瓦的答案是15万个，这都是他捡来的。当然，矿泉水瓶只是打底，上面还得铺地板，种树。 那用十几万矿泉水瓶绑成的小岛靠谱吗？能住人吗？索瓦大爷对这事的体会应该是：以前不太靠谱，现在肯定靠谱。因为索瓦在造这座小岛之前，曾有过两次失败的造岛经历。他之前辛辛苦苦攒瓶子造成的岛，都被台风吹散了。 连续遭遇两次打击后，索瓦并没有放弃造岛的梦想，而且痛定思痛，总结了浮岛不牢靠的原因。他这次“七年磨一剑”，花了整整7年时间，在墨西哥坎昆附近的海上，设计建造了这座“世外桃源”。索瓦将这座岛命名为“Joyxee”。 住浮岛上啥感觉？睡觉时感觉像躺爱人臂弯里 索瓦大爷因为是木匠出身，所以自己动手造房子。他在造好的小岛上又建了一座三层小洋房，有专门的厨房做饭。岛上还有饮用水，有电，最重要的还能上网。所以，索瓦经常在他的社交网页上晒自己的小岛，和岛上的美景，吸引无数粉丝关注。 其实，在坎昆是度假胜地，浮岛附近就有很多艘豪华游艇，但是这些游艇在索瓦大爷的人造岛面前都有些黯然失色。 岛上虽然没有“鸟语花香”，但是四周被棕榈树环绕，还有各种水果树，中草药等。索瓦追求的是自给自足，自己在岛上种菜和水果。当然，如果吃腻了，他也会乘坐自己用矿泉水瓶搭的小船去岸上换换口味。 在索瓦看来，住在小岛上，每天清晨会有加勒比海的阳光穿越海风把你唤醒。当然，晚上睡觉时可能会有点不同的感觉。因为小岛浮在水面上，所以睡觉时会感觉像是躺在爱人的臂弯里一样。 而且，虽然住在一堆矿泉水瓶搭成的小岛上，但索瓦对生活品质的要求却是一点都不凑合。他自己手作了一个抽水马桶，还自制了石头音响系统。他平时不忘在岛上玩玩音乐，搞搞创作。业余生活十分丰富。 每座岛都得有位女主人，62岁大爷遇上47岁女模 索瓦大爷自从住上了梦想中的“天堂”小岛后，又有了新的烦恼。面对这样的美景，却没有人和自己一起分享，这对索瓦来说简直太痛苦了。虽然经历过两次失败的婚姻，62岁的索瓦仍然努力寻找自己的灵魂伴侣。 索瓦在自己的社交媒体上每天晒小岛照片，终于遇到了人生的“红颜知己”，他于是邀请这位47岁的日本前超模约迪来岛上共同生活。约迪第一次登岛的时候，就决定要给这座小岛生活，并给小岛带来特有的女性气息。 约迪称，自己和索瓦有很多的共同之处。她认为索瓦现在过得生活，正是自己梦想中的生活。在约迪的督促下，小岛的生活变得越来越便利。马桶好用了，也用上太阳能发电了。两人从此过上了“神仙眷侣”的生活。

加拿大广播公司记者Sophia Harris报道说，越来越多的加拿大打工家庭发现他们在温哥华和多伦多这样的大城市买房子的计划已经成为无法实现的梦想，原因只有一个，这就是价钱太贵。而且不但是买房梦碎，就是租房子也变得越来越困难。 多伦多的Kat一家  Kat Armstrong和她的丈夫Matthew两年前在多伦多租了一套公寓单元，不久前Kat刚刚生下了第三个孩子。Kat这5口之家虽然并没有想再找新的公寓单元租住，但她的房东通知他们说，房子刚刚被卖给新主人，所以他们不能继续租住了。Kat和丈夫不得不开始寻找新的出租单元，但找出租单元已经让他们筋疲力尽、还是没有找到合适的出租单元。 今年35岁的Kat说，她和丈夫都工作、薪金还不错，她在工作之余还经营自己的一家小公司，但这样的收入他们在多伦多还是买不起自己的房子，只能租房；而要找到地理位置合适、房子大小合适、房租合适的出租单元又谈何容易。 房价高已经是温哥华的社会问题 在太平洋沿岸的大温哥华地区，房价高得比多伦多还要离谱，已经成为许多市民抱怨的社会问题。不久前，29岁的年轻女性Eveline Xia对温哥华房地产市场房价高不可攀感到绝望，她在社交网站推特上推出#DontHave1Million，引发火爆点击和一片抗议大温哥华地区房价太高的声音。 温哥华的Vicky一家 在温哥华居住的Vicky Shearer今年34岁，有三个孩子，她和丈夫两个人都有不错的工资收入，但他们组成家庭后在过去5年中只能租房居住。Vicky说以他们的经济能力，买独立房是想都不要想；虽然能够将将付得起买公寓楼单元的房贷，但那地理位置也只能是远离他们的工作地点和孩子上学的学校，而且能买得起的公寓楼单元的居住面积还很小。 从温哥华到多伦多的Jessica一家 Jessica Moorhouse最近和丈夫Josh Bowman 从温哥华搬到多伦多定居；他们原来以为多伦多的购房负担能力要比温哥华好一些，能用50万加元左右的价钱买到自己的住房。但从今年一月份开始找房子以来，他们遇到是一连串的失望。或者是50万的房子破烂的没法住，或者是他们在价格战中败给了出价更高的买家。比如他们好容易找到一个他们能够接受的叫价51万9千加元的小独立房，该房子有容易被水淹的问题，需要花不少钱大修，但还是有买家出比叫价高出整整7万加元的买价，结果他们的购房梦再一次落空。 买房梦碎 Jessica和Josh现在已经放弃了拥有自己住房的梦想。Jessica郁闷的说，她像父辈和祖父辈们那样上学、工作、结婚，攒钱准备付首付买房；但在她这一代，购买自己住房的梦想破灭了；加拿大温哥华和多伦多这样的大城市的房地产市场已经失控，结果是她的家庭只能租房居住。 过去的好时光 在二战后的50年里，加拿大打工者付首期然后向银行借房贷买房并非难事，每年拿出三分之一的家庭收入供房，当一、二十年的房奴房贷也就还清了；在加拿大大城市和小城市买房的区别也就是用同样的钱在小城市可以买大房子、而在大城市只能买小房子而已。 但从过去十几年开始，加拿大的房价普遍上升，如果说其他城市的房价上升幅度还没有超出加拿大打工者的承受范围，太平洋沿岸城市温哥华和加拿大最大城市多伦多的房价却已经快速攀升到加拿大打工者可望不可即的程度。在这两个城市，连个不大的平房都要卖上百万加元。 买房和租房都难 加拿大五大商业银行之一的多伦多道明银行的研究报告说，由于多伦多地区房价的飙升，许多家庭只能选择租房；而对租房需求的上升会导致租房市场的紧张，出现租房难的问题。 加拿大皇家银行发表的加拿大购房负担能力的研究报告显示，温哥华和多伦多居民的购房负担能力在今年第一季度继续恶化，一个普通两层独立房的均价在温哥华是92万9千加元，需要中等收入家庭拿出86.9%的收入来支付房贷、房地产税等费用。在多伦多，一个普通两层独立房的均价为75万9800加元，需要中等收入家庭拿出67%的收入来支付房贷、房地产税等费用。皇家银行上述研究报告得出的结论是，大温哥华和大多伦多地区居民购房负担能力恶化的趋势还会继续下去。

几乎整个曼哈顿都在变成中国城。 中国投资者正在以史无前例的热情大肆投资纽约房地产，高价买下了很多纽约市最具标志性的建筑。 “只能用疯狂来形容。”和中国投资者有合作的房地产律师爱德华•莫梅尔斯坦（Edward Mermelstein）说道：“纽约成了中国人的最爱。” 据商业房产数据公司真实资本分析（Real Capital Analytics）数据显示，2015年至今，中国投资者已经在曼哈顿房地产上疯狂消费38亿美元，比起2014年整年要翻了三倍还多。复星国际投资的大厦位于曼哈顿。另据房地产经纪商世邦魏理仕（CBRE）数据，2014年，中国流向美国商业房产的资金首次达到100亿美元，自2010年以来年均上涨72%。 “过去投资纽约房产最多的买家是加拿大人，现在则是中国人。”房地产律师罗斯•莫斯科维茨（Ross Moskowitz）说道：“一些美国本土的买家躲开了这些交易，因为他们知道自己竞争不过中国人。”新的中国投资者收购的目标不是华埠的二流建筑，而是纽约市中心最昂贵的地段。包括安邦、复星国际在内的中国企业都在纽约商业房地产上撒下了大把美元。很多情况下，中国买家支付的价格要比美国本土买家高得多。“他们认定这些高端产业值得投入更多。”世邦魏理仕经济学家简内特•莱斯（Jeanette Rice）说道：“他们相信自己投资的市场在很长时间内都将是稳定的。” 中国投资对纽约的兴趣不算什么新闻，亚洲投资者几十年来一直都在不断投资纽约房地产。但是，现在中国买家的热情达到新的高度，让人很好奇中国人是否很快就会控制纽约市的大部分高端房产，以及当地房地产投资商能否与之进行竞争？ 另外，国内股市的不稳定只会加剧中国资本外流，莫梅尔斯坦表示。但是，中国资本的大量涌入对纽约经济有利吗？或者说纽约能否承担这些投资者一旦碰到国内环境出现变化，就可能瞬间撤离的风险？ 上世纪80和90年代，日本投资者就曾有过类似状况，收购了包括洛克菲勒中心（Rockefeller Center）在内的一些高端房地产。但是之后因为国内经济不景气，很快又折价将之出售，曾在房地产世界掀起一阵波澜。 “一个市场过度依赖某一个投资团体总是存在风险，但我不认为纽约市已经走到这一步。”莫斯科维茨说道。实际上，中国投资者已经从日本人身上吸取了教训，他们重视与本土投资人的合作，也有更长远的投资计划。“中国投资人很重视与当地专家的合作。”曾任职于房地产巨头Extell的并购专家杰夫•德沃雷特（Jeff Dvorett）说道：“他们不只是拿着支票簿一通乱买。他们会事先精打细算，然后做出更明智的决定。” 不过也有证据显示中国买家正在着手风险更大的投资。他们开始从收购现有不动产转移到购买需要自行开发的地皮，情况因此变得愈发复杂。“我真的不认为他们有这种能力。观察他们如何解决这些难题会很有意思。”来自商业地产代理和顾问公司高纬环球（Cushman & Wakefield）的罗伯特•纳卡尔（Robert Knakal）说道。 到底是什么让纽约如此吸引中国买家？首先，作为世界增长第二快的经济体，他们需要找到花钱的地方。而且，在政府放宽海外投资的限制后，他们也获得了大展拳脚的机会。而且投资纽约的不仅仅是公司，很多中国有钱人都在通过EB-5项目投资当地的房产，这是一项移民计划，指外国投资者如果能够在当地投资超过50万美元和创造超过10个全职工作机会，就有机会获得一张绿卡。据美国公民及移民服务局（the United States Citizenship & Immigration Services）统计，2014年，来自中国大陆的申请人占据所有EB-5项目的85%。