地产

上海重庆房产税试点四年影响不大，未来税收改革将走向何方？   备受关注的房地产税法被列入十二届全国人大常委会立法规划。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。在未来推进房地产领域税收改革深化的情况下，房地产税立法将走向何方对百姓和政府的“钱袋子”产生哪些改变   沪渝房产税试点对房价和财政影响不大，涉及人群有限   2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。   上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%；重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率0.5%－1.2%之间。   从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。专家表示，房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值：   ——对房价影响不大。根据中国指数研究院[微博]发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。   ——对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。   ——涉及人群有限。记者跟踪发现，由于房产税试点不涉及存量住房，其中上海试点中还有六条税收减免政策，这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。   未来税收难点在哪里   出台综合性的房地产税是未来的大势所趋，但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。   难点一：作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善   记者了解到，国土资源部近日下发通知，要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被业内看做是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。   尽管如此，业内人士认为从现实操作层面来说，不动产登记仍需加速。记者在多地采访得知，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。   难点二：如何确定房地产税征收范围和税率，防范税收“擦边球”   业内人士普遍认为，全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。   经济学家贾康建议，中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。   与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。   难点三：征税房产的房价如何评估确定   按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格，再按照税率计算缴纳。   但从现实情况看，房产评估价格如何确定却存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现，长期以来，出于避税的考虑，部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大，比如可以将实际每平米5万元左右的价格“做”到3万多元。   有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。   一字之差意味着什么   从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，专家称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。   在这种情况下，房地产领域的税收改革对百姓和政府会产生哪些影响   记者统计发现，目前，与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看到，仅买房人需要让开发商代交的税费，就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。   中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮[微博]表示，很多相关税费集中在开发流转环节，且以间接税为主，在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。   对此中原地产首席分析师张大伟认为，如果新增税项同时不改变供需结构的话，最后结果依然是加税。   但贾康认为，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。   另一方面，征收房地产税对于政府财政“钱袋子”的影响也将成为政策考量焦点。   易居房地产研究院的一份报告显示，仅今年7月，国内十大城市的土地出让金收入就达约600亿元。虽然目前大城市土地财政日子似乎过得不错，但同策咨询研究院研究结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，届时，大量存量房将难以让地方政府再依靠土地财政过日子。   在这种情况下，专家表示，虽然房地产税大方向是税收结构有可能出现或增或减的调整，但是随着征收覆盖面加大，房地产税有可能对地方政府形成多重影响。   首先，比重将越来越大。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，房地产税的重要定位之一就是土地财政的替代者。从房产税试点看，显然仅对新增交易收税难以起到补贴财政收入功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。   其次是收入稳定。一段时间以来，地方政府对土地财政过于依赖，楼市一旦有大幅波动，地方经济也会受到影响。专家认为，房地产税一旦开征，将成为地方政府稳定的税收来源。   中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

　　在温哥华买房越来越沈重，除了房价以外，还要缴交过户税(Transfer Tax)，前20万要付1%，其他的要缴2%。也就是买一栋50万的公寓，要缴8000元的过户税，是一笔庞大的数目，真是坑人的政府。 　　然而，BC省也挺照顾收入低的省民，对于在2014年2月19日当天及以后完成登记的首次购屋族，价款在47万5000元及以下，并符合资格的省民，可以减免部分或全部的过户税。至少符合条件的省民们能张口微笑，不会骂「万恶的政府」。 　　税务减免的资格 　　要符合全额减免的资格是，在财产登记的时候必须： 　　‧是加拿大公民或永久居民。 　　‧在房产登记前，必须在BC省连续居住12个月，或在过去六年间，以BC省居民的身分缴纳所得税。 　　‧以前在全世界任何地方都没拥有任何房产。 　　‧以前从未收到首次购屋的税务减免或退税。 　　‧该房产必须座落于BC省内。 　　‧该房产必须是您的主要住所。 　　‧在成交日，该房产必须在公开的市场中，由买家将价款交付给卖家。 　　‧在2014年2月19日当天及以后登记的首次购屋，价款在47万5000元或以下。 　　‧面积必须在1.24英亩以下。 　　符合部分减免的资格： 　　‧在2014年2月19日当天及以后登记的首次购屋，价款在50万元以下。 　　‧面积大于0.5英亩。 　　‧在土地上，除了主要住宅外，还有其他的建筑物。 　　如果申请人因为不是加拿大公民或居民而不符合条件，但在房子登记后12个月内会成为居民，则可以申请退税。 　　如何申请减免 　　要申请第一次购屋过户税减免，申请人必须填「第一次购屋过户税」申报表，或由律师或公证人登记财产过户。 　　申请了减免这笔过户税，是否就高枕无忧了吗?不是，申请过后，当申请人拥有这笔房产的第一年，必须满足额外的要求，才能保有这笔税务减免。也就是在申请人拥有这笔产业的第一年后，会收到政府的一封信，这封信是有条件的确认您符合居住与房产价值的要求。 　　‧购买现成的房产： 　　申请人必须在房产登记后92天以内搬进去，而且须以主要住宅连续居住满第一年的剩馀日子。如果在一年内搬出，就仅能保有部分的减免。如果在第一年期满前屋主过世，或房产因分居协议转移，或是房产在有按家庭法案之法庭命令下转移，则仍可保有该笔减免。 　　‧购买土地，并兴建一栋房子： 　　如果是登记一块空地，并兴建一栋房子。要保有这笔税务减免，必须这笔土地在登记时的价值加上兴建房屋的花费在50万加元或以下(登记日在2014年 2月19日或以后)。申请人必须在土地登记后的一年内兴建好房子，并且搬进去住。必须以主要住宅住满第一年的其馀日子。如果在一年内搬出，就仅能保有部分的减免。如果在第一年期满前屋主过世，或房产因分居协议转移，或是房产在有按家庭法案之法庭命令下转移，则仍可保有该笔减免。 　　谎报的惩罚 　　所有的申请案都要经过审查。如果申请人被发现在申请前，在世界任何地方曾拥有一栋主要住宅，或曾收到过第一次购屋过户税减免或退税，则会被罚两倍于税务减免额的罚款。 　　惩罚很重，目的是遏止谎报，使想作弊的人知难而退。

　　越来越多中国买家正汹涌进入国际市场，但澳大利亚显然对于外国买家的热情持保守态度。 　　8月8日，现任澳大利亚财政部长JoeHockey在澳大利亚的媒体发布会上指出，目前澳大利亚一个50人小组正在调查462个外国人涉嫌违法购房的案子。JoeHockey指出上述外国买家来源四个国家，但拒绝说出国家名字。《华尔街日报》则在当日报道称上述调查中有中国买家涉及。 　　澳大利亚不是首次提出了海外买房的警告，早在今年2月，澳大利亚政府提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元(合7900美元)的“申请费”，此外它还承诺执行有关禁止非居民购买二手房的现行法规，违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。海外投资的风险提醒买房者应该予以重视。 　　投资回报率13.5% 　　近年来，中国高净值人群的海外置业活动快速增长。胡润研究院在其调查报告《2014年移民和中国高净值人士》指出，除美国和加拿大以外，澳大利亚和英国的城市也被列为最理想的海外房地产置业点。居外网统计发现，截止今年第二季度，澳大利亚对于中国买家购房的吸引力排名第二，第一名为美国。 　　就在近日，澳大利亚《悉尼先驱晨报》报道，中国富豪周泽荣买下了位于悉尼Vaucluse的6层豪宅，该套房屋面积3345平方米，售出的价格超过7000万澳元(约3.2亿元人民币)，此售价已经打破了澳大利亚历史上单套房屋的最高成交价。 　　来自上海的买家张伟(化名)曾向《第一财经日报》记者表示，澳大利亚时差和中国接近，华人较多，人民币对澳元的汇率强势都是他考虑赴澳大利亚购买的原因。此外，考虑到未来的移民和孩子教育问题，海外置业也是一种手段。 　　胡润的调查报告显示，美国、英国、澳大利亚和加拿大这四个最受欢迎的留学目的地被超过85%的受访者选为最具吸引力的海外置业目的地。由于澳大利亚土地和房屋的所有权都是永久的，不同于国内房屋产权 70年，很多中国人可以通过购置房屋成为“地主”，这一点也是吸引国内买家的因素。 　　今年春天，何伟(化名)辞去了在上海的工作去澳大利亚开始了自己的房地产经纪人工作，何伟发现，很多中国人在澳大利亚购房的时候略显得“高调”。“穿得跟民工一样但出起价来向中东土豪一样，所以给当地人印象比较深。正是由于这样的原因，当地人感觉中国买家特别多。”何伟向记者描述。 　　“澳大利亚很多别墅价值人民币250万，而这个价格在上海只能买到一个两居室电梯公寓(参考上海均价3万/平方米)，因此澳大利亚的房价对于一线城市的买家还是非常有新引力的。”澳中集团董事长金凯平指出。 　　海外投资需谨慎 　　业内人士分析称，由于来自中国的投资正在推升澳大利亚房价，因此澳大利亚政府不得不用行动来保护本地居民的利益。 　　今年2月，澳大利亚还曾宣布外国投资者在购买价值超过1500万澳元的农业地产时，将需要得到澳大利亚外国投资审查委员会的批准。而在此之前，上述免审上限是2.4亿澳元。 　　今年3月，澳大利亚也严令恒大地产集团董事局主席许家印旗下公司在90天内卖出其以3900万澳元(约合人民币1.9亿元)购买的海边豪宅 VillaDelMare，澳大利亚在其声明中称，VillaDelMare是由许家印通过空壳公司购买的豪宅，而澳大利亚是严格禁止海外买家购买澳大利亚的二手房。《金融时报》曾报道称，在澳大利亚之前，香港和新加坡推出了类似但更具惩罚性的税收，主要目的就是抑制中国大陆的资金洪流涌入那些市场。 　　莱坊数据显示，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。其中，2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元。 　　世邦魏理仕给记者的一份报告则把中国买家对澳大利亚的商业地产投资进行了分解，发现截止2015年第二季度，中国买家投资写字楼任然是商业地产主流，为18.89亿美元。

越来越多的中国买家正汹涌进入国际市场，但澳大利亚显然对于外国买家的热情持保守态度。   8月8日，现任澳大利亚财政部长JoeHockey在澳大利亚的媒体发布会上指出，目前澳大利亚一个50人小组正在调查462个外国人涉嫌违法购房的案子。JoeHockey指出上述外国买家来源四个国家，但拒绝说出国家名字。《华尔街日报》则在当日报道称上述调查中有中国买家涉及。   “澳大利亚收紧外国人房产投资，或将降低其当地房地产交易量，但是考虑到上述政策针对群体较小且中国买家的热情，我们判断目前不会影响到中国买家的投资兴趣。”居外网联合CEO安祖耀向《第一财经日报》记者表示。   像中东土豪一样买房   近年来，中国高净值人群的海外置业活动快速增长。胡润研究院在其调查报告《2014年 和中国高净值人士》指出，除美国和加拿大以外，澳大利亚和英国的城市也被列为最理想的海外房地产置业点。   居外网统计发现，截至今年第二季度，澳大利亚对于中国买家购房的吸引力排名第二，第一名为美国。   日前，澳大利亚《悉尼先驱晨报》报道，中国富豪周泽荣买下了位于悉尼Vaucluse的6层豪宅，该套房屋面积3345平方米，售出价超过7000万澳元(约3.2亿元人民币)，此售价已经打破了澳大利亚历史上单套房屋的最高成交价。   来自上海的买家张伟(化名)曾向《第一财经日报》记者表示，澳大利亚时差和中国接近，华人比较多，人民币对澳元的汇率强势都是他考虑赴澳大利亚购买的原因。此外，考虑到未来的移民和孩子教育问题，海外置业也是一种手段。   胡润的调查报告显示，美国、英国、澳大利亚和加拿大这四个最受欢迎的留学目的地被超过85%的受访者选为最具吸引力的海外置业目的地。   值得一提的是，由于澳大利亚土地和房屋的所有权都是永久的，不同于国内房屋产权70年，很多中国人可以通过购置房屋成为“地主”，这一点也是吸引国内买家的因素。   今年春天，何伟(化名)辞去了在上海的工作去澳大利亚开始了自己的房地产经纪人工作，何伟发现，很多中国人在澳大利亚购房的时候略显得“高调”。“穿得跟民工一样但出起价来向中东土豪一样，所以给当地人印象比较深。正是由于这样的原因，当地人感觉中国买家特别多。”何伟向记者描述。   澳中集团董事长金凯平给记者算了一笔账，澳大利亚过去十年每年房价增速大约在10%，而每年租金收入大约为房屋总价的3.5%，因此投资的回报率大约在13.5%。   “澳大利亚很多别墅价值人民币250万，而这个价格在上海只能买到一个两居室电梯公寓(参考上海均价3万/平方米)，因此澳大利亚的房价对于一线城市的买家还是非常有吸引力的。”金凯平指出。   投资澳大利亚赌场   业内人士分析称，由于来自中国的投资正在推升澳大利亚房价，因此澳大利亚政府不得不做出行动来保护本地居民的利益，澳大利亚举措是国际社会日趋抵制富裕中国买家的最新迹象。   今年2月，澳大利亚还曾宣布外国投资者在购买价值超过1500万澳元的农业地产时，将需要得到澳大利亚外国投资审查委员会的批准。而在此之前，上述免审上限是2.4亿澳元。   今年3月，澳大利亚更是严令恒大地产集团董事局主席许家印旗下公司在90天内卖出其以3900万澳元(约合人民币1.9亿元)购买的海边豪宅VillaDelMare，澳大利亚在其声明中称，VillaDelMare是由许家印通过空壳公司购买的豪宅，而澳大利亚是严格禁止海外买家购买澳大利亚的二手房。   安祖耀则认为这是澳大利亚政府为显示其法律的尊严，属正常执法行为，并非对于海外买家的抵制。   《金融时报》曾报道称，在澳大利亚之前，中国香港和新加坡推出了类似但更具惩罚性的税收，主要目的就是抑制中国内地的资金洪流般涌入那些市场。   莱坊数据显示，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。其中，2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元。   世邦魏理仕给记者的一份报告则把中国买家对澳大利亚的商业地产投资进行了分析，仅2013、2014年两年时间，中国买家投资写字楼的金额为18.89亿美元。记者同时发现中国买家还斥资6500万美元投资了澳大利亚的赌场。   早在今年2月，澳大利亚政府提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元(合7900美元)的“申请费”，此外它还承诺执行有关禁止非居民购买二手房的现行法规，违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。   居外网中国区总经理葛奕婕表示，由于海外购房很多法律和国内不一致，对于个人投资者而言，建议选择比较知名的中介公司。

　　多伦多和温哥华的房价面临急剧下跌风险，其中多伦多公寓市场最有可能受到冲击。据道明银行最近发表的一份研究报告称，支付能力下降和过度建设导致这两个城市的房地产市场岌岌可危。   　　Property markets in Toronto and Vancouver face the risks of steep price decline, with Toronto condo market being the most vulnerable. Poor affordability and overbuilding put the markets at risk, according to a recent TD study.   　　道明银行经济分析部(TD Economics)最近发表的一份研究报告指出，多伦多房地产市场面临相对较高的房价骤然下跌风险。 　　该报告指出，如果多伦多的待售房屋供应量超过市场需求，多市将会出现房价急剧调整的风险。 　　报告称，由于过去三到五年间房价持续飙升，同时供应风险不断增加，多伦多房地产市场面临的房价调整风险似乎更高。 　　道明银行的担忧是源自借贷利率在今年年初出现下降，同时加拿大央行在7月再度降息。在7月中旬，加拿大央行降息至0.5%，以期藉此刺激经济。而在加拿大央行降息后，加元也应声下跌至2008年经济衰退以来的最低水平。 　　住房过度建设 　　道明银行的报告同时预测，多伦多和温哥华明年的房屋销售量将会出现下跌，而这要归咎于这两个城市“住房建设过度”。 　　该报告将两大城市房地产市场的现状与1980年代末的的楼市繁荣相提并论，当时由于房价持续飙升，新屋建造量也因为市场火爆而大幅增加，但是在大量新屋建成投入市场后，却因为供过于求而导致房价暴跌。 　　该报告还指出，多伦多公寓市场面临最大的风险，因为多市目前有大量新公寓单位在兴建中，但完工日期却被拖延。 　　据该报告预测，多伦多公寓市场今年下半年的需求仍将保持强劲，但是随着住房负担能力持续恶化，公寓销售可能会在2016年出现降温。 　　房价收入比上升 　　道明银行的报告同时指出，多伦多和温哥华的房价收入比持续上升，尽管房价不断上涨，但人们的收入增速却跟不上房价上涨的步伐。 　　报告称，目前的指数显示多伦多和温哥华的房价需要暴跌40%，才能令房价收入比与房地产市场的长期走势保持一致。 　　根据该报告的计算，目前多伦多和温哥华的住房负担能力指数为10%，而在美国房地产市场2010年出现全面崩溃时，美国城市的住房负担能力指数平均约为20%。 　　报告同时指出，如果想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧调整，必须将利率调升1.5至2个百分点。但是根据当前的预测，加国的利率还会继续下降。 　　无序调整风险 　　但是道明银行的报告同时指出，多伦多所面临的“痛苦而无序”的房价调整风险水平只是中等水平。 　　报告称，除非受到来自加国以外地区的意外冲击，否则多伦多市场不太可能出现房屋销售突然暴跌的风险。 　　该报告同时预测，多伦多的房价增速将在2016和2017年逐渐放缓，从而能让家庭收入的增长赶上房价增长的速度。

　　多伦多和温哥华的房价面临急剧下跌风险，其中多伦多公寓市场最有可能受到冲击。据道明银行最近发表的一份研究报告称，支付能力下降和过度建设导致这两个城市的房地产市场岌岌可危。   　　道明银行经济分析部(TD Economics)最近发表的一份研究报告指出，多伦多房地产市场面临相对较高的房价骤然下跌风险。该报告指出，如果多伦多的待售房屋供应量超过市场需求，多市将会出现房价急剧调整的风险。报告称，由于过去三到五年间房价持续飙升，同时供应风险不断增加，多伦多房地产市场面临的房价调整风险似乎更高。   　　道明银行的担忧是源自借贷利率在今年年初出现下降，同时加拿大央行在7月再度降息。在7月中旬，加拿大央行降息至0.5%，以期藉此刺激经济。而在加拿大央行降息后，加元也应声下跌至2008年经济衰退以来的最低水平。 　　住房过度建设 　　道明银行的报告同时预测，多伦多和温哥华明年的房屋销售量将会出现下跌，而这要归咎于这两个城市“住房建设过度”。 　　该报告将两大城市房地产市场的现状与1980年代末的的楼市繁荣相提并论，当时由于房价持续飙升，新屋建造量也因为市场火爆而大幅增加，但是在大量新屋建成投入市场后，却因为供过于求而导致房价暴跌。该报告还指出，多伦多公寓市场面临最大的风险，因为多市目前有大量新公寓单位在兴建中，但完工日期却被拖延。据该报告预测，多伦多公寓市场今年下半年的需求仍将保持强劲，但是随着住房负担能力持续恶化，公寓销售可能会在2016年出现降温。 　　房价收入比上升 　　道明银行的报告同时指出，多伦多和温哥华的房价收入比持续上升，尽管房价不断上涨，但人们的收入增速却跟不上房价上涨的步伐。 　　报告称，目前的指数显示多伦多和温哥华的房价需要暴跌40%，才能令房价收入比与房地产市场的长期走势保持一致。根据该报告的计算，目前多伦多和温哥华的住房负担能力指数为10%，而在美国房地产市场2010年出现全面崩溃时，美国城市的住房负担能力指数平均约为20%。报告同时指出，如果想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧调整，必须将利率调升1.5至2个百分点。但是根据当前的预测，加国的利率还会继续下降。 　　无序调整风险 　　但是道明银行的报告同时指出，多伦多所面临的“痛苦而无序”的房价调整风险水平只是中等水平。报告称，除非受到来自加国以外地区的意外冲击，否则多伦多市场不太可能出现房屋销售突然暴跌的风险。该报告同时预测，多伦多的房价增速将在2016和2017年逐渐放缓，从而能让家庭收入的增长赶上房价增长的速度。

    　　美国圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St. Louis）曾在今年初发表一份报告，指出千禧世代的年轻人，最好不要急于买房，安省资深财务规划师希斯（Jason Heath）认为，这样的建议也适用于加国年轻人，他引述该份报告，指出现有环境下若年轻民众过早买房，恐将自己的经济状况搞得比父执辈与之前的世代都要糟糕。   　　这份报告名为「财富人口统计资料」，是以1989年至2013年间的4万个家庭资料分析，报告指出，千禧世代的年轻人若有买房念头，最好等到自己的财务足以支配所有生活所需，且不会出现债务危机时才投入市场。   　　希斯表示，加国房屋平均价格比美国要高，但家庭负债也较为严重，因此他认为加国年轻人必须更加注意理财专家的这类建议。 　　希斯进一步提到，最令专家担忧的是，千禧世代年轻人买房时，可能会将自已为数不多的存款统统作为买房资金，如此一来往后他们不仅无法继续存钱，而且将所有财产投入房市，是一种单一标的的投资方式，可能造成投资危机。 　　希斯建议，虽然自己无法确切告诉想买房的年轻人，到底要等到什么时候，但长期规划仍是必需的，他认为应该把最终目标设定在退休前五年，将所有房贷付清，如此一来才有缓冲空间来应变利率变动与职场上可能遇到的困境。 　　希斯说，在确定能达到这个目标前，他还是认为年轻人以租房的方式来解决居住问题，同时也要让自己的投资更加多元化，例如购买RRSP或善用税务优惠等，都是不错的选择。 　　美国圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St. Louis）曾在今年初发表一份报告，指出千禧世代的年轻人，最好不要急于买房，安省资深财务规划师希斯（Jason Heath）认为，这样的建议也适用于加国年轻人，他引述该份报告，指出现有环境下若年轻民众过早买房，恐将自己的经济状况搞得比父执辈与之前的世代都要糟糕。 　　这份报告名为「财富人口统计资料」，是以1989年至2013年间的4万个家庭资料分析，报告指出，千禧世代的年轻人若有买房念头，最好等到自己的财务足以支配所有生活所需，且不会出现债务危机时才投入市场。

　来自香港的华裔地产开发商何庆锠（Don Ho），先前曾成功地在卑省打造八个专属长者的退休社区，他正计划将此经验带到温市，让更多退休人士可不需担忧照料问题，尽情享受晚年生活。　　现年73岁的何庆锠，提到地产开发话题时充满热诚，他认为开发商最重要的是打造社区与居民的生活型态，而不是盖完大楼后仅着眼销售，他以过去在宝云岛（Bowen Island）与耶鲁镇（Yaletown）的建案为例，指出自己常会住在这些地方，当地居民与他关系良好，很多人看到他会与他闲话家常，也很感谢他对于当地物业开发的贡献。　　何庆锠接受「世界日报」记者专访时，提到自己已经退休，不过看到市场上缺乏完善服务的长者退休社区，所以在朋友的说服下，决定重新投入地产开发业，将规划与开发这类社区，作为自己的「退休计划」。　　何庆锠进一步提到，自己会有打造长者退休社区的想法，来自于自己的过往经历，他的双亲与岳父岳母，都曾因其中一人健康出现问题，使得另一人与后辈连带受到影响。因此他规划这类社区服务时，十分强调弹性，住户可依照自身状况选择不同的服务，若未来身体状况出现变化，亦可选择所需要的护理照顾服务，完全不需担心被迫搬往他处。　　何庆锠指出，自己打造的退休社区，概念类似「度假邮轮」，身体健康的住户可以自由参加瑜伽或太极课程，也可选择供餐次数，甚至会有托儿所，让这些长辈有机会与自己的孙子好好相处，不需担心照顾他们的问题。　　何庆锠计划在温市打造的退休社区名为「猫眼石」（Opal），位于W. King Edward St. 408-488号一带，目前土地仍有8个独立屋，不过土地合并与开发所需申请市府均已核准，相关工程预计年底展开，预计在2017年左右完工，届时将有47个单位可供出售，56个单位将做为出租之用。　　何庆锠说，他的下一个计划是在兰里打造规模更庞大的退休中心，在这个计划当中，会有各类型不同的住宅，除提供长者住处外，还有专为年轻人设计的单位，如此一来晚辈探视长者时更为方便，整个家族都可在社区内共享天伦之乐。　　来自香港的华裔地产开发商何庆锠（Don Ho），先前曾成功地在卑省打造八个专属长者的退休社区，他正计划将此经验带到温市，让更多退休人士可不需担忧照料问题，尽情享受晚年生活。　　现年73岁的何庆锠，提到地产开发话题时充满热诚，他认为开发商最重要的是打造社区与居民的生活型态，而不是盖完大楼后仅着眼销售，他以过去在宝云岛（Bowen Island）与耶鲁镇（Yaletown）的建案为例，指出自己常会住在这些地方，当地居民与他关系良好，很多人看到他会与他闲话家常，也很感谢他对于当地物业开发的贡献。

      　　温市甘比街走廊一处待重新开发的独立屋，附近居民曾指出，有人时常入侵这些被闲置的空屋，为当地带来治安问题。（资料照片）   　温哥华市府住房事务办公室主管拉提夫（Mukhtar Latif）4月时曾向市长罗品信和市议员寄发备忘录，希望能透过与卑诗水电局和市民合作的方式，蒐集市内空屋资讯，以进一步了解空屋闲置衍生问题的解决之道，拉提夫在备忘录中，提出温市房屋遭闲置的十大理由。　　拉提夫表示，根据他们的研究结果，造成空房的10大原因包括：房屋准备重建，准备出租、出售或整修、短期投机买卖、国内或国外买家投资、屋主去世后房屋被接管、屋主长期在外地休假、旅行或住院等因素。　　当时拉提夫的这份备忘录，曾被解读为温市政府有意设立空屋通报网，不过该备忘录仅载明，温市可负担住房局（Affordable Housing Agency）将向各界专业顾问广征意见，以求进一步了解温市空房问题，但实际上并无设立通报网的详细时间表。　　最近，温市部分地区的闲置空屋出现有人丢弃垃圾，造成环境脏乱，甘比街走廊一带的空屋常传出有吸毒者或不明身分人士入侵，引发治安疑虑，社区居民希望有关单位正视问题。

　　多伦多和温哥华的房价面临急剧下跌风险，其中多伦多公寓市场最有可能受到冲击。据道明银行最近发表的一份研究报告称，支付能力下降和过度建设导致这两个城市的房地产市场岌岌可危。   　　道明银行经济分析部（TD Economics）最近发表的一份研究报告指出，多伦多房地产市场面临相对较高的房价骤然下跌风险。该报告指出，如果多伦多的待售房屋供应量超过市场需求，多市将会出现房价急剧调整的风险。报告称，由于过去三到五年间房价持续飙升，同时供应风险不断增加，多伦多房地产市场面临的房价调整风险似乎更高。   　　道明银行的担忧是源自借贷利率在今年年初出现下降，同时加拿大央行在7月再度降息。在7月中旬，加拿大央行降息至0.5％，以期藉此刺激经济。而在加拿大央行降息后，加元也应声下跌至2008年经济衰退以来的最低水平。 　　住房过度建设 　　道明银行的报告同时预测，多伦多和温哥华明年的房屋销售量将会出现下跌，而这要归咎于这两个城市“住房建设过度”。 　　该报告将两大城市房地产市场的现状与1980年代末的的楼市繁荣相提并论，当时由于房价持续飙升，新屋建造量也因为市场火爆而大幅增加，但是在大量新屋建成投入市场后，却因为供过于求而导致房价暴跌。该报告还指出，多伦多公寓市场面临最大的风险，因为多市目前有大量新公寓单位在兴建中，但完工日期却被拖延。据该报告预测，多伦多公寓市场今年下半年的需求仍将保持强劲，但是随着住房负担能力持续恶化，公寓销售可能会在2016年出现降温。 　　房价收入比上升 　　道明银行的报告同时指出，多伦多和温哥华的房价收入比持续上升，尽管房价不断上涨，但人们的收入增速却跟不上房价上涨的步伐。 　　报告称，目前的指数显示多伦多和温哥华的房价需要暴跌40%，才能令房价收入比与房地产市场的长期走势保持一致。根据该报告的计算，目前多伦多和温哥华的住房负担能力指数为10%，而在美国房地产市场2010年出现全面崩溃时，美国城市的住房负担能力指数平均约为20%。报告同时指出，如果想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧调整，必须将利率调升1.5至2个百分点。但是根据当前的预测，加国的利率还会继续下降。 　　无序调整风险 　　但是道明银行的报告同时指出，多伦多所面临的“痛苦而无序”的房价调整风险水平只是中等水平。报告称，除非受到来自加国以外地区的意外冲击，否则多伦多市场不太可能出现房屋销售突然暴跌的风险。该报告同时预测，多伦多的房价增速将在2016和2017年逐渐放缓，从而能让家庭收入的增长赶上房价增长的速度。

在刚刚过去的7月份，加拿大大部分地区的房地产市场正在朝着软着陆的方向发展，而多伦多地区的房屋销量则录得超过10%的增长，令业内和民间瞩目。值得注意的是，多伦多房市的火热正在推动整个南安省地区的行情，甚至连离多伦多较远的伦敦、温莎两市，房市行情都呈强劲的升势。 最近的数据指出，自今年三月严冬过去之后，大多伦多地区的房地产销售量连续五个月呈现超过10%的增长，势头令其他城市难以望其项背。不过，鉴于多伦多房价一涨再涨、难以负担，不少潜在买家、特别是喜欢独立屋的人士向大多区以外转移，从而带动了周边城市的地产行情。 目前，大多区以外房市最火的地区是哈密尔顿-伯灵顿。从两年前开始，这个地区就备受投资者关注了。在今年7月份，该区的平均房价上升了5.7%，而公寓房价的升幅达7.7%，甚至超过了土地房均价4.9%的年增幅，这着实是一个罕见的现象。 由于哈密尔顿-伯灵顿公寓房行情火热，市场的存货量也下降到只有1.5个月的水平，平均挂牌天数从也由39天大幅缩短至30天，这反映出买家的需求增加。 除了哈密尔顿之外，基秦拿-滑铁卢地区也是买家、特别是独立屋的热点。从今年年初至七月末，当地房屋成交量比去年同期上升7.1%，也较5年的平均水平高出5.4%，更创下了自2008年以来的最高销售纪录。 该区7月份的房价按年增长2.1%。独立屋的表现较好，达到4.3%，而公寓行情不佳，升幅只有2.8%。 离多伦多较远的伦敦也录得不俗的成绩。伦敦及圣托马斯地产经纪协会(London and St. Thomas Association of Realtors)的资料显示，该区平均房价自今年年初以来已上升了9.5%。独立屋也是该区最火热的屋型，七月均价增加4.8%至28.36万元。 该区地产协会主席评论，相对于大多伦多地区来说，当地的房价普遍容易负担许多，所以在更容易吸引人。目前，该区两层独立屋和平房的均价分别只有36.9万元和20.49万元。 至于该区的公寓房行情也不错，上月售价比去年同期上升4.6%上升至19.12万元，增长率甚至超过了大多伦多地区。 即便是在09年饱受经济不景气冲击的温莎市，房市行情也受到大多伦多地区推动。根据温莎-埃塞克斯地产经纪协会(Windsor-Essex County Association of Realtors)的最新报告，7月份的成交量上升4.15%，而平均售价微升1.59%至19.8万元。从年初至今，当地住宅平均售价已录得3.81%的增长。 从7月份的数据报告来看，南安省所有地产协会的主席都对目前的行情非常满意。由于大多伦多地区房价越来越难以负担，未来可能将有更多的潜在买家外流至房价相对便宜的周边城市。 附：7月份多伦多及周边城市平均房价 多伦多：独立屋$996,770;公寓$394,504 万锦：独立屋$1,081,019;公寓$365,485 烈治文山：独立屋$1,182,839;公寓$340,274 密西沙加：独立屋$808,646;公寓$283,539 皮克灵：独立屋$657,530;公寓$299,100 伦敦及圣托马斯：独立屋$368,525;公寓$169,922 基秦拿-滑铁卢：独立屋$400,129;公寓$228,309

CMHC，加拿大贷款及住房机构，最近宣布一个一项新政策，从今年9月28日起，购买自住房，同时本着想以房养房，分租打开销为目的之买家们，在他们申请贷款时，可以将可能的分租获得的租金额度按照百分百收入来计入贷款申请里。 这项政策，旨在提高人们对房屋的可负担性。以往的计算方式是，分租金收入按照一半来计算收入。当然，这个必须是您的首要自住房屋，不是投资物业。您需要生活在该物业里。 什么叫利好休息？这就是利好消息。至少，对于那些真的想买房自住，但又想将其中的1或者2个房间分租出去以便减轻供款压力的人们来说，非常利好。 CMHC此举被市场普遍认为，会进一步刺激目前多伦多和温哥华本来已经火热的房地产市场。 如果将分租得来的租金算作收入，来进行贷款申请，自然比原来的只算50%收入容易批很多，这样，很多中产阶层就可以买得起房子了。 CMHC说，在BC省的温哥华，像这样有第二单位作为出租的房子近3万户，几乎构成了租房市场的20%份额。 所以，CMHC的这项新政策，对于这3万户居民来说，就是利好消息。他们可以将租金完全纳入收入，来申请借贷。当然，可想而知，这样的可分租房屋在销售时，买家们自然也可以将潜在的租金收入用来计算贷款额度。 需要特别指出的是，CMHC这项政策，主要针对的是那些拥有完整的隔离房间的分租屋，比如，地下室房间，甚至是附属于房屋，独立建起的所谓“胡同住所”。 这些符合申请贷款条件的分租单位，要求是比较独立的，有可以单独使用的卫生间，厨房和卧室。 其中一个重要的因素是：这个分租物业是否合法，或者符合地方政府的标准。CMHC表示，作为房屋拥有人，在向贷款机构申请房贷时，需要证明这些分租单位是合法的，而作为借贷审批人，则要自行作出正确判断。 根据新法规，CMHC虽然将第二套单位的分租作为满额收入来考虑贷款，但依然会如以前，将申请人每年的贷款利息，本金，地税和单位的各项取暖用电开销作为消费来计算欠债比例。 一位业界内人士说，CMHC的这项新策，会使分租物业的价格有泡沫行为。 早在CMHC宣布这项新策前，市场上充斥着很多看跌房市的悲观言论。著名经济学家，大卫 马达尼说：低利率在过去的这些年里，是加拿大房市稳定的一个重要因素。但是近年来，随着房价的上涨已经和人们的收入不成比例，房市已经有些危险的迹象在里 边。在未来的时日里，房市也许需要做出调整。 BMO的首席经济师达格 波特说，CMHC这项新策的出台，或许会鼓励那些隔院观望的买家已然跳过围墙。 波特说，他认为，CMHC的初衷是试图缓解人们对房屋的负担能力。是否有效，就是另外一个故事了。 无论如何，CMHC将分租物业的租金100%计算在收入里作为贷款申请的收入，是一个非常好的消息。 好，说点儿题外话。 既然可以合理合法的分租养房了，加上市面上很多经济学家的乱分析，而且，是悲观的分析，作为我们普通百姓，应该做些什么呢？ 居安思危。我自己强烈认为，多伦多及周边的房市会持续坚挺下去，至于原因，已经说过很多遍了啊。咱们这里是宝地，移民都愿意到这里来，就业，生活都方便。每年那么多的移民，80%到多伦多，房价怎么会降呢？ 还有，现在的移民非同当年我来到加拿大时候的状况了。不是投资移民就是企业移民，即使是技术移民，谁又没有个几十万加币在手里？ 这话不是夸张，我自己的一个客户，IT专业，技术移民，去年落地就买了一个镇屋，说先住着。北京有两套房子，早年买的，虽然这些年工资度日，但是来这里前卖了一套，套现在这里买了房。 所以，如今的移民，基本没穷人。 然而，未雨绸缪是我们的千年古训。话说2008年美国金融危机爆发时，当时的破产房遍地是，而我们华人的房子却屹立不倒，就是因为我们中华民族“人无远虑，必有近忧”的潜移默化，使得我们华人的积蓄总是处在一个可以非常安全度过重灾期的额度。 所以，在放胆买屋投资时，不要忘了，挑选那些可以分租的物业，我是说，尽量挑选吧。如果您就是喜欢上了一套物业，哪里都好，就是不利于分租，那有怎么样，买了呗。 挑选那些地下室分门出入，如果可以走出式就更好的物业。 地下室装修了更好，没装修，自己装修，一定要有厨房，洗手间和卧室，以便以后合法出租。如果可以申请许可最好， 没申请正在出租的，您先闷声发大财；一旦需要许可了，有朝一日，您去申请一个就好了。 虽然有点儿麻烦，也许需要做出些改动，不过，哪有赚钱不麻烦的呢？

房价不断上涨，叫人好眼热。如果是主住房，卖房子挣钱还不用交税，更是叫人好开心！ 这不，最近有两个朋友分别给我打电话：“富嘉，帮我把房子换成一、两百万的独立屋吧，兄弟也想发发房财！”。作为老朋友，我只好给他们浇冷水：“老 哥啊，咱们彼此知根知底。你们家就三口人，用不着太大的房子。而且如果是180万的独立屋，月供款要九千加元出头，又不好出租，你的压力会不会太大 啊？”。哥们儿一听也傻眼了：“艾玛，这下子吃饭都成了问题，更别提给娃他妈买LV包包了！那咋办？” 又想买房子又想过日子，能行吗？ 攻略1：买独立屋现房后出租：Whitby/ Oshawa北部 大家如果把眼光放宽一点，大多及周边地区，如Whitby/ Oshawa北部，还是有50-65万加元一套的独立屋现房的。这些地区随着HWY 407东扩、城市规划升级，近年来房市也是涨势强劲。而且这些地方的独立屋容易出租，月租金在1900-2400加元，足够支附房贷、地税，让您可以同时 享受“现金流”和“地产增值”。 攻略2：买Condo楼花：地段好、户型小、设计巧 买Condo楼花，钱不是问题，但是要注意两个风险： 买楼花时，如果开发商不能在政府规定的时间内完成“预售70%”的关键指标，项目会被取消，投资人只能拿回本金。 入住后，Condo的市价、租金增长缓慢，而管理费会逐步上涨，容易出现“供房总费用低于房租收入”的情况，投资回报率可能偏低。 因此，买Condo楼花要精挑细选。笔者建议大家按照“地段好、户型小、设计巧”的方针，挑选Condo楼花： 地段好，加上开发商实力强，房子自然好卖。 之所以强调“户型小、设计巧”，是因为这样的Condo将来总价低（一室一厅30万以内），但是租金一点都不低（每月1400-1600），每月 能够有300加元左右的净现金流。这样，1%的租金现金流加上每年3-5%的房价上涨，带房贷杠杆后，回报率也能稳稳地在10%左右，房子当然更好卖了！ 攻略3：买独立屋、半独立屋房花：GTA周边城市 独立屋、半独立屋，项目开发风险一般比Condo小，而且有很好的增值潜力。如果买独立屋、半独立屋房花，可以通过逐步付款、交楼前转让（assign）减缓付款压力，还可以“早起捡便宜”。 但是，在离多伦多较近的几个地区，独立屋的价钱已经处于高位。那么，在这些地区投资独立屋房花，有一个风险：交房时，因为房价高，首付金额高，房贷 申请难度大，HST、土地转让税等交易成本也高，供房压力也大，还是会出现“买不起、养不起”的问题，搞不好最后只有草草抛售，结果忙了半天也没怎么挣 钱。 令人惊喜的是，在GTA外围的一些西人聚居的城市，因为土地供应瓶颈和良好的经济就业结构，近年来2014年独立屋涨幅也超过了10%，而独立屋价 格不高（30’的独立屋预售价45-50万，40’的独立屋预售价60-65万），值得投资。反正是投资楼花，交房前不需要费心打理；交房后因为价格不 高，也能够慢慢多养一阵子，从容出售或出租。

大温住宅楼市7月销售量比去年同期增加3成，销售增加最多的是柏文，7月柏文销售达到1,729间，同比增加42.7%，大温地產局指出，由于市场对楼房需求仍高，掛牌房屋总数亦较上月减少，大温楼市仍将是卖家市场的局面。 大温地產局统计指出，7月中央放盘系统(MLS)住宅房屋销售高达3,978间，比过去10年7月份的平均销售数目高出33.5%，但比今年6月则减少9.1%。所有类型房屋基准价為70.05万元，较去年同期增加11.2%。 大温地產局主席麦克劳德(Darcy McLeod)说：「由于买家互相竞争，抢买市场上楼盘，对卖家较為有利」。统计指出，大温7月新掛牌房屋达5,112间，较去年同期的4,925间增加 3.8%，但MLS新旧掛牌房屋7月分数目為11,505间，较去年同期减少26.3%，也较今年6月减少5.5%。 麦克劳德分析，大温楼市大旺，主要来自强劲消费者信心、低利率及掛牌房屋减少，目前市场掛牌房屋数量，较过去5年、6年同期约少5000、6000间，销售/ 掛牌比為34.6%，这说明市场持续為卖家市场。 上月的独立屋销售数目為1,559间，较去年同期增加17.9%；大温独立屋基准价同比上涨16.2%，达到114.18万元，温西独立屋基准价达到265.32万元，同比增加16.6%。 在柏文销售方面，上月柏文销售数目為1,729间，较去年同期增加42.7%，较2013年7月增加42.9%，柏文基准价较去年同期增加 5.9%，涨至40.09万元。孖屋及城市屋等相连房屋上月销售数量為690间，较去年同期增加30.9%，楼价则较去年同期上涨7.8%，达到 51.15万元。 菲沙河谷地区的楼市亦创下史上7月最高销售纪录，MLS房屋销售高达2,184间，较去年同期增加35%，打破2005年7月创下的2,089间房屋销售纪录。菲沙河谷独立屋7月的基准价达到62.11万元，较去年同期增加9.3%。

根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出，大温出租房屋空置率今年春季为1.4%，较去年同期的1.8%为低，可见供不应求情况愈趋严重。 CMHC指，今春房屋租金平均上升3.3%，去年同期则涨2.2%。地产经纪古德曼（David Goodman）接受《星岛日报》记者访问时说，大温地区尤其是温市，将出现「加租海啸」，「温市缺乏出租单位，预测9月开学后学生租屋需求上升，情况料会恶化。」 而租金预测会持续上升，古德曼称，虽然在法例下业主不可以向租客每年加租超过2.5%，但只要有新租客搬入业主就不用再受限制加租，因此出租单位在原有租客搬走、新租客租房时，租金也可以增加1至2成。 对此，他批评市府没设法解决问题，他说：「温市府根本瞭解现在出租市场的真实情况，市府现在的政策也令发展商不愿兴建更多出租楼房。」 温市府计划在2021年前新增5千个出租单位，即每年约千个，但古德曼认为不足够，他指未来5年应每年增加2千至3千个单位，始能应付需求。

 温市中心区高楼林立，梅维尔街可望再增一座新建大楼。  　　开发商牛津物业公司(Oxford Properties)近日向温哥华市府提出申请，希望通过对温市中心梅维尔街(Melville St)1133号的土地重划，提供更大空间，兴建全市最高的办公大楼。　　若申请案获议会通过，这栋高160米、共33层的全新大楼不仅将是温哥华市中心区最高的办公大楼，同时也是全市第四高的大厦，建筑面积65万8657平方呎，设287个地下停车单位。新楼目前还未命名，预计三年后落成。　　温市中心原本高楼林立，包括住商混合式大厦，也有一些高层办公商业楼宇。近年来温市办公大楼建案接踵而至，目前已经通过或开工的建案就有八个，包括Telus Garden和The Exchange大楼等开发项目，这一波新建案如果完工启用，未来市中心区新增商业及办公室的面积可达223万1000平方呎。牛津物业提出的梅维街新开发项目，预计可为温市再增加48万6619平方呎的办公室空间，及9772平方呎的零售单位。　　市府城市规划副主任麦克纳尼(Kevin McNaney)表示，办公室单位增加符合城市发展的需求，目前市中心地区正在开发的相关项目就达180万平方呎，将帮助缩小供需差距。他并强调，虽然办公室开发项目增多，但由于市中心区空置率一直很低，不会发生房市供需失衡。　　温市有关部门预计将在9月中旬就新楼建案举行公众说明会。　　开发商牛津物业公司(Oxford Properties)近日向温哥华市府提出申请，希望通过对温市中心梅维尔街(Melville St)1133号的土地重划，提供更大空间，兴建全市最高的办公大楼。　　若申请案获议会通过，这栋高160米、共33层的全新大楼不仅将是温哥华市中心区最高的办公大楼，同时也是全市第四高的大厦，建筑面积65万8657平方呎，设287个地下停车单位。新楼目前还未命名，预计三年后落成。  

年初以来大温与多伦多地区房市火热，高居不下的房市造成许多民众纷纷将箭头指向外国买家，相关话题亦时常触动种族歧视的敏感神经，亚伯特大 学(University of Alberta)中国学院研究人员孙凯瑞(Kerry Sun，音译)近日公布一份研究成果，指出在全球化的影响之下，房市状况日渐复杂，因此政府收集且提供海外买家资讯实属必要，同时应将重点放在这类资金对 一般住宅物业的影响上。 孙凯瑞表示，目前相关资料不足， 海外买家的议题在被讨论时，人们仅能以自身感受不断争论，但这并不足以代表实际状况。孙凯瑞还在报告中提到，究竟本地房市是否已成为持有非法资金的中国人 之洗钱工具，是相当难以定论的，因为在没有实际证据的状况下，很难确定市场内有多少活动与洗钱有关。 孙凯瑞进一步提到，涉及洗钱的国际金融犯罪，目前是中加关系中较为敏感的部分， 市场观察家认为，在中国有海外投资的限制之下，这类非法资金进入加国困难度较高，因此洗钱行为应不是造成本地房价攀升的主要原因。 不过孙凯瑞也在报告中透露，尽管加国目前没有关于海外买家之详细数据，不过自2008年到2014年中为止，已有约337亿美元的资金，从中国被汇往海外，并且投注在各大城市的房地产市场，此一数据的成长率已超过200%，这类资金的存在同时亦可能促进当地地产开发，使得房屋总量提高。 孙凯瑞强调，光就目前加国房地产资讯来看，海外资金对本地房市究竟有何种影响实在难以定论，因此在制定任何政策前，当局必须充分收集且了解相关资讯。

根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)周三公布的最新数字显示，7月份销售量较去年同期跃升三成，屋价按年升幅11.2%，均价突破70万元。独立屋均价突破114万。REBGV周三公布，上个月通过俗称电脑盘(MLS)售出的住宅房屋，达3,978个单位，较去年7月份攀升30%，也比过去10年同月水平增加33.5%。与今年6月份比较，上个月房销量则减少了9.1%。7月份易手的独立屋则有1,559间，比一年前攀升了17.9%。报告又显示，今年7月份，大温区挂牌出售的房屋单位，合共11,505个，较一年前减少26.3%，比今年6月份则下跌了5.5%。至于在上个月新放盘单位则有5,112个，比去年同期增加3.8%。从不同的房屋类型来看，7月大温地区独立屋销量为1559间，较去年同期增长17.9%。房屋基准价格为114.18万元，较去年同期增长16.2%。July 2015: 1,559 properties (+17.9% over one year)July 2014: 1,322 properties (+5.8% over one year)July 2013: 1,249 properties (+58.7% over one year)July 2012: 787 properties (-28.4% over one year)7月公寓销量1729间，较去年同期增幅达到42.7%，较14年增长42.7%。房屋基准价格为40.09万元，较去年同期增长5.9%。July 2015: 1,729 properties (+42.7% over one year)July 2014: 1,212 properties (+0.17% over one year)July 2013: 1,210 properties (+30.5% over one year)July 2012: 927 properties (-10.9% over one year)本地人瞠目结舌后震怒了：1、canadian_kidxxx:狠狠的加税，凡是外国人买房的都应该加75%-100%的税，课税没商量。。。。 2、John Done20:与其外资疯狂的投资地产不如引导他们投资本地股市，虽然不知道那是怎样一种体验，也希望美国能阻止加拿大的养老金投资当地房地产。 3、simple_mind:加拿大经济数据连续5个月萎缩，貌似就业一点点增长，但涨工资好像是上辈子那么久远的事。。。而房价却飙升了十几年。。。成为加拿大的杀手经济、支柱行业，这简直就是奇葩。。。。 4、Mr. Roboto:经济衰退，加币狂跌，失业成常态，个人债务有史以来的最高水平，利率在历史最低点，而房地产价格仍在攀升。。。。你还觉得这不是灾难？ 5、Buck Futter:对于外国投资者是不是该有人做点什么了。。。征税，用税收吓死他们。。。 6、Cheeezebra:坐等泡沫破灭，2015年9月见！

大多伦多地区的房产交易量7月再创新高，通过多伦多地产局的多重放盘系统 (Multiple Listing Service，MLS)共成交9,880个单位，比去年同期增长8%。而且这一增长是指所有类型房屋，其中共管柏文成交数量甚至还出现了双位数14.4%的年增长。 多伦多地产局主席麦克莱恩表示∶“人们的购房欲望，不仅仅是被低利率所推动，还有大多伦多地区的经济形势相当不错的原因。此外，失业率也比去年要低，购房人士对长期拥有一所房子也更有信心。” 与去年7月相比，今年7月透过MLS出售的房屋的平均屋价上涨了10.6%，达到609,236元。 至于放盘系统住宅价格指数(HPI)，多伦多地产局所覆盖的社区，今年7月的市场价格，比去年同期也上升了9.4%。 虽然是所有类型的房屋都在上涨，但独立屋的升值幅度仍然最大，说明有相当大一部分的高端房屋售出。 其中在多伦多，独立屋的7月年增长幅度为13.3%，虽然7月的平均价下跌到100万元以下，但也保持在996,770元的水平上。 虽然大多伦多地区的共管柏文成交率大增，但价格上涨幅度只有4.1%，达到372,363元的均价，远远不及独立屋的13.2%的年增长率。 多伦多地产局市场分析师默瑟(Jason Mercer)表示∶“大多区的待售房数量两个月来还是偏少，因此很容易引起争抢，这毫不奇怪地导致了远比通胀率高得多的房价上涨。 “假如未来5个月内，利率水准和经济环境仍能保持和现在一样，则直到今年底，价格的上升势头就仍会保持强劲。” 温哥华市的房市令人咋舌 与多伦多火爆的地产市场相比，温哥华市的房市更是令人咋舌。温哥华地产局本周三的报告称，今年7月的销量年增长率为30%，大温哥华地区独立屋的价格指数增长16.2%，目前均价已达114.18万元。 与这两个明星地区相比，加拿大其他地方的房市就显得黯淡无光。加拿大地产协会的报告显示，如果把多伦多和温哥华两地排除在外，全国的销售价上涨幅度只有3.1%。 以满地可市为例，该市的地产销量年增长仅有2%，而根据不同房屋的类型，房屋售价的中位数增长只有1%至4%。 工商业楼宇的租赁市场方面，表现就不大好，地产局成员在7月份的出租面积有323,761平方尺，比去年同期大跌11.6%;而尺租价亦从去年7月的5.48元跌至今年的5.22元;商业/零售楼盘尺租价略有上升;但写字楼的平均租价则下跌15%。 麦克莱恩表示∶“商用楼盘出租面积和销售数量的下跌，凸显了大家对当前经济前景不明的反应。”

　　多伦多地产局主席Mark McLean今日宣布GTA地区在7月通过TREB's MLS系统的房屋交易量为9,880，年同比增长了8%;平均交易价格为60万9,236，相比去年同期增长了10.6%。所有类型的房屋交易量都有所提升，公寓房交易量出现了2位数的年增长。 　　7月独立屋仍然是价格增长最快的房屋类型，GTA地区的交易量为4,727，平均交易价格为78万7,607。416地区的独立屋与去年同期相比增长了13.3%;905地区独立屋年同比增长了14.2%，增长速度最快。 　　根据地区来看，独立屋价格增长幅度最大的地区为约克地区，年增长幅度达到了14.4%;其次是Durham地区，为13.3%。半独立屋屋价格增长最快的地区也是约克地区，年增长14.6%，Durham地区紧随其后为14.5%。镇屋价格增长最快地区仍是约克地区，年同比增长11.9%，Durham地区为10.8%。公寓房价格增长最大的地区则是Durham地区为8.0%，约克地区为4.3%。  多伦多房屋交易量和平均价格表格 各种房屋类型交易量及其平均价格  　　416地区独立屋今年6月平均房价达到99万6,770，与去年同期比增长了13.3%;905地区平均房价也达到了72万9,261，年同比升14.2%。   　　其中，多伦多市区独立屋平均价格为99万6,770，万锦市平均价格为108万1,019，列文治山平均价格为118万2,839，密市平均价格为80万8,646。其中价格最高的地区是多伦多市中心，平均价格达到了162万6,373;价格最低地区为位于Durham地区的Brock,平均价格仅为30万8,839。     　　416地区的半独立屋平均房价为71万6,160，比去年同期升12.7%; 905地区平均房价为49万9,821，年同比升10.4%。 　　其中，多伦多市区半独立屋平均价格为71万6,160，万锦市平均价格为68万5,112，列文治山平均价格为68万7,346，密市平均价格为53万1,161。其中价格最高的地区是多伦多市中心，平均价格达到了92万8,695;价格最低地区为位于Durham地区的Clarington,平均价格仅为27万4,250。 　　416地区的镇屋均价为53万6,212，年同比增长8.3%;905地区均价为44万8,785，与去年同期升11.5%。 　　其中，多伦多市区镇屋平均价格为48万5,431，万锦市平均价格为54万2,506，列文治山平均价格为49万3,923，密市平均价格为41万9,084。其中价格最高的地区是多伦多市中心，平均价格达到了63万5,430;价格最低地区为位于Durham地区的Oshawa,平均价格仅为19万3,813。   　　416地区公寓均价为39万4,504，年同比增长4.0%;905地区均价为31万7,564，与同期增长5.0%。公寓销售量年增长达到了14.4%，905地区公寓交易量年增长速度达到惊人的16.3%。 　　其中，多伦多市区公寓平均价格为39万4,504，万锦市平均价格为36万5,485，列文治山平均价格为34万274，密市平均价格为28万3,539。其中价格最高的地区是位于约克地区的Whitchurch-Stouffville，平均价格达到了83万，不过该地区在上月只卖出一套;多市中心平均价格为44万7,344;价格最低地区为位于Durham地区的Oshawa,平均价格仅为18万1,034。 　　报告中，McLean表示说：“在7月房屋销售量持续增加的情况下，我们应该看到房屋需求的增加不仅仅是因为低利率所带来的低贷款成本，也因为GTA的经济发展状况良好，失业率低于去年同期。房屋购买者GTA地区的房地产市场仍然具有信心。” 　　TREB的市场研究专家Jason Mercer称：“随着GTA地区房屋储存量持续2个月的下降，待售房屋正在吸引着更多的潜在购买者的兴趣。毫无疑问，这将会使房屋价格增长速度高于通货膨胀速度。在未来5个月可以预期的低利率和经济环境下，2015年下半年房市会保持持续的强劲。”        

  　　大温地产局的数据显示, 上月份温哥华地区售出的房屋数目和屋价继续上升, 仍未见顶。 　　上月售出的房屋数目, 较去年同期增加30%, 屋价就上升11.2%, 平均屋价为$700,500。大温地区挂牌出售的房屋显著减少, 但是交投继续畅旺, 反映目前仍然是卖家市场。 

   　　根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出，大温出租房屋空置率今年春季为1.4%，较去年同期的1.8%为低，可见供不应求情况愈趋严重。　　CMHC指，今春房屋租金平均上升3.3%，去年同期则涨2.2%。地产经纪古德曼(DavidGoodman)说，大温地区尤其是温市，将出现「加租海啸」，「温市缺乏出租单位，预测9月开学后学生租屋需求上升，情况料会恶化。」 　　来加14年的赵蓓蓓在移居温市前，曾在满地可、多伦多等地居住过，因为申请到UBC医学院博士后工作，她在去年9月从多市移居温市。但大温房价令她吃不消，赵蓓蓓说：「温市中心一个五六百平方呎，一房厅单位就要价2千元，但在多市中心，一个两房厅还不到2千元，温市房价真高。」 　　赵蓓蓓的租金预算为1,200元，要求房子交通方便、接近UBC、不是地库，但符合这样条件的房源十分有限。她表示：「我还在多市时，前一个月就开始天天查craigslist(分类广告网站)，看哪个地区便宜些，但感觉普遍都很贵的。来到温市后，我还特意花了500元在Airbnb短租一周，就是希望可以在这段时间找到合适房子，当时感觉时间挺紧张的。」 　　在经过几番调查后，她最终把目光锁定在温西基思兰奴区(Kitsilano)，但找房也并非一帆风顺。她说：“我之前看过的一个，整幢十几个单位都是一个华裔买家的，当时有3个单位出租，条件不好，采光差、地板还在装修，唯一合适的一套月租就1350元，超过我的预算。” 　　皇天不负有心人，赵蓓蓓最终找到理想住所，相比之下，她说，之前在多伦多住的屋子，则是空置了一个月还没租出。    　　据了解，租房网站RentSeeker.ca近日就加国整体公寓租金展开分析，发现温哥华与多伦多地区的房租确实偏高，若民众每月仅有1200元的预算，并无法在温哥华租到两房的公寓单位。 　　调查针对在各地承租单身、套房、两房至三房单位等四种房型展开分析，以两房单位为例，温哥华的平均每月租金为1345元，比多伦多的1269元还要高出约100元。 　　若以卑诗其他城市来看，在阿伯斯福特(Abbotsford)承租两房公寓的价格最为低廉，每月平均仅861元;素里次之，每月仅994元;不过兰里(Langley)地区的两房公寓租金甚至高过温市，每月要价1445元。 　　假设大温民众想以每月1200元的价格，来承租两房公寓单位，根据这份分析来看，最适宜的地点为高贵林、本拿比与列治文等地，三地平均租金为1160元、1111元与1175元。

最近在多伦多市中心买屋的胡先生，计划本月内展开家居装修，以前只知道家居装修中涉及节能的部分可以获退税，现时得知普通装修和修缮亦可获退税，会考虑将装修项目分年度逐步进行，以得到税务优惠。也有华人表示会因这项政策而加大装修的预算。 胡先生今夏在多伦多市区购买了一个半独立物业。由于屋龄较高，不少地方需要装修和修缮。胡先生近日叫了众多装修公司上门估价，对市场行情非常了解。现时讨论政策每年装修花费5,000元可享受退税，胡先生指约5,000元的预算，按照华人装修公司的最新市价行情，大致可做如下工程： ‧在主层加建一个两件套洗手间，连上下水管道安装约5,000元； ‧更换（半独立屋）全部屋顶约需要3,500元至4,000元； ‧实木地板成本加人工大约每平方呎近10元，5,000元预算相当于安装约500至600呎实木地板的费用，约占全屋须安装地板的总面积一半； ‧购买全部橱柜和呎面需4,000元，即装修厨房所需全部材料费用，而人工费用需另计； ‧将房屋的总电表由60安培扩容至120安培，需要大约2,000元； ‧地库的一般性修整和防水安装，约6,000元； ‧重新铺设沥青车道，约2,000元。 胡先生指原本计划花费2.5万至3万元，在冬天前完成大部分工程。但如果一年花费3万元支出，只有其中5,000元符合退税资格，他会打算再做综合考虑，将不太紧迫的工程如换屋顶、铺车道等推至下两、三年分摊进行，以享受更多税务优惠。当然他认为需求程度高的工程也不会为了退税而刻意推迟。他指如果每年有5,000元家居装修费可以符合退税资格，对家居多多少少都有帮补。住house的人都了解，就算不刻意计划每年也都会有大大小小需要维修的地方。这项政策也会鼓励他在改善家居上做更多投资。 刚在密西沙加市买房、正计划更换屋顶的邵先生，亦对这项政策表示欢迎。谈到每年花费5,000元家居装修、可以退税600元，他表示这项政策有一定的吸引力：“如果完全不想装修，当然不会因为这些退税而故意为之。但是如果已经有装修的需求和计划，这项政策会在一定程度上减轻屋主的经济负担，当然有帮助。” 既享优惠又刺激经济 刘先生表示，他会因为这项政策而考虑适当加大装修预算，把装修的质量更提高一些：“这也是政府刺激经济、打动消费的措施，应该对建筑、装修和建材行业都有帮助。做为市民既享受优惠又为加拿大经济做贡献，何乐而不为？”

加拿大最大的民营房贷保险公司Genworth MI Canada Inc.指出，由于相关单位采取更严厉的规则、更佳的训练及引进新科技，近年来房贷欺诈案件出现减少的趋势。 Genworth的执行长李文斯在本周举行的电话会议上说∶“房贷保险业者严肃对待误导行为，我们这个行业以往数年采取了相当强硬的行动，以减少误导和欺骗行为。” 就在此次房贷保险业电话会议之前不久，加国房贷公司Home Capital Group Inc.在陆续中止与那些为贷款申请人收入“灌水”的45名涉诈欺房贷经纪人的业务关系后，又声明已采取进一步的预防作弊措施，一旦发现必将严惩。 Home Capital Groups Inc.指出，在接到举报后，该公司展开调查，结果在2014年9月至2015年3月期间，先后切断与45家经纪人的业务来往。在那45名经纪人中，有18名是独立经纪人，其余的27名经纪人分属两家经纪公司。 李文斯拒绝证实Genworth和Home Capital的生意来往，但他说在房贷申请表中“灌水”这个问题的严重性正在降低。 他说，为了防止欺诈，Genworth聘用接受过严格训练的保险代理，还设立特别调查组及运用“第三方监察工具”，结果在所有房贷保险申请者中，被拒的只有7%至10%。 即使以欺骗手段取得房贷保险，李文斯警告，房贷保险公司将来发现，有权拒绝理赔，但他又说这种状况极其罕见。 李文斯总结道∶“在目前的环境里，总的来说，市场上的房贷品质非常好。” 即使原油价格暴跌导致盛产石油的亚伯达和沙斯卡其旺省丧失了很多工作职位，但在那两个省份受Genworth担保的房贷表现依然强劲，因房贷遭拖欠需要Genworth理赔的房贷大多数来自魁北克和大西洋省份，特别是在满地可和哈利法克斯等大城市周边的地区，那些地区经济成长率微弱，法拍屋即使大降价都很长时间找不到买主。 在房地产市场火热的多伦多和温哥华，李文斯说，新增的房贷保险生意很多来自首次购屋族，而Genworth的目标市场则是多伦多和温哥华的周边地区，那些地方的房市也很兴旺，而加拿大其它地区的房市则处于持续“软着陆”状态。 对于加拿大的房地产市场前景，李文斯预测，虽然低汇率可望促进安省和魁省等省的就业机会，可是缓慢的经济成长将可能拖累房市，尤其是出产原油的省份将大受打击。

一名65岁的加拿大华人男子利用别人卖房时房屋开放(Open House)卖房的机会，从房子主人的睡房中偷走女性内衣，现被警方拘捕。   约克郡警方第五分局6日表示，已经拘捕65岁万锦居民邱苏毕(译音∶ Siu-But CHUI)，并控其偷窃5000元以下、非法手段获得物品共两项罪名。   警方说，7月26日警方接到万锦Major Mackenzie Drive和McCowan Road一带居民的电话，称当日他们家房屋开放，以便促销他们的民宅。事后从监控摄像中看到，有一名男子在主人睡房中的抽屉里，拿走了一些女主人的内衣。   警方随后展开调查，并且锁定邱苏毕涉案。7月31日，警方发出搜查令前往邱苏毕的住处，将其逮捕归案。并且在邱苏毕的房间里，发现另外一些女性内衣。   目前此案仍在调查中，警方正在向相关房屋销售代理的地产经纪进行调查，以便厘清案情真相。同时也希望近期家中有房屋开放卖屋的人，如果曾经历上述报警电话称相同事件，请立即与警方联络。   邱苏毕将于8月28日在新市法庭过堂。