地产

日前BC省Okanagan镇政府在毫无预警的情况下，将一名男子的物业拍卖，因为该男子拖欠6700元地税。随后这名男子将政府告上法庭。 据BC省最高法庭的判决文件，Anthony Brent Morgan因为自己在Spallumcheen镇的一块地欠缴地税，被政府于2017年9月拍卖。 这块空地是Morgan在7年前以16万元买下的，而被拍卖的售价是1万1300元。判决书上表示，此前Morgan没有被告知自己的地已经被拍卖，他也不知道自己有一年时间可以补回损失，只要补交所欠地税就可以“救回”自己的这块地。 等到他发现这一切的时候，已经太晚了。 据法庭文件显示，当地政府承认没有按照Local Government Act法案来履行法律义务通知Morgan这件事，并提出Morgan可以按照2018年产权被转给新所有者的时候，这块地的市场价值获得相应补偿。 但法官Gary Weatherill认为这种赔偿还不够。 在6日的判决声明中，Weatherill指出，Morgan应该被按照现在这块地的市值来获得赔偿。在扣除他所欠缴的6700元地税之后，他应获得补偿金额为35万2316元，比原来镇政府提出的数额要多出54%，而且这几乎比Morgan当时的购地价格高出两倍以上。 “政府可以把物业拍卖的立法权作为一本万利的事，但当地政府仍然有责任确保业主知晓房屋被出售，并给他们机会来赎回物业，” Weatherill写道。 “当地政府没能按照立法规定这么做，包括没能通知业主等，在我看来，都应该被判罚严重的后果。” 这块土地是业主的唯一物业 Morgan在2010年的时候，以16万元买下位于Round Lake Road附近这块占地3.8公顷的土地。他原计划在这里盖一栋房子给他们一家人住，然后再建一间谷仓和一个可以让他用来从事木工精装业务的工作室。 他们一家人在2012年7月的时候搬进了这块地上的拖车内生活，并在那里住了9个月。直到执法人员告诉他们必须离开后，他们才去其他地方租房住。因为那里没有化粪池系统，他们也没有许可证。 现在57岁的Morgan还住在Vernon一套租来的房子里。同时，由于他的业务进展得不顺利，他没有能力缴纳地税。 在这块地被卖掉之后，按照BC省立法规定，他原本可以在2018年9月24日之前补交欠税并拿回自己的物业。但是他是在过了这个期限之后才得知自己的地被卖掉了，这时已经过了有权赎回物业的日期。 “这块地是原告唯一的物业，” Weatherill写道。“他没有能力再买一个替换的地方，而且也错过了自2018年9月以来这块地的升值期。” 据悉，这已经不是第一次出现地区政府将民宅拍卖的案例了。去年BC省Penticton镇政府将一名长者的房子以不到三分之一估值的价格拍卖，当时这名长者欠缴地税1万元。 这名长者有足够的钱可以交税，只是因为健康关系，她需要帮助才能支付这笔钱。 该镇政府当时没能清楚向这名长者解释后果，也没有尽力确认她是否需要帮助。

作为加拿大房地产市场最热闹繁荣的地区，新斯科舍省（NS）在过去两年中房价飞涨，尤其是当地房价基数低，更是受到包括加拿大各省、以及很多来自美国的买家青睐。 以 2 月该地区房价最巅峰时期的水平来看，该省房价最贵的哈利法克斯-达特茅斯地区来看，平均住宅价格在年涨幅 31% 的基础上只有也只有 59 万加元，全省平均房价只有 42 万加元。 但对于当地来说，动辄高达百分之三十、四十的价格涨幅已经让民众怨声载道。 今年 3 月底，该省公布预算时提出，将引入一项新的税收制度：跨省买家的房产税。在加拿大全国也是开先河之举。 按照当时的规定，这项制度自 2022 年 4 月 1 日起实施，包括两个部分： 针对非本省居民额外增加购房契税 5% 针对跨省买家额外征收地税 2% 购房契税（Deed Trasnfer Tax），自 2022 年 4 月 1 日起，该省将对非 NS 省居民购买的住宅不动产额外征收 5 %的地契转让税。该项税收将不适用于 2022 年 4 月 1 日之前签订的购房买卖协议。非本省居民购房者在交易结束之日起 6 个月内迁入本省的，将享受免税待遇。 非居民房产税 (Property Tax)，自 2022 - 23 财政年度起，该省将对新斯科舍省非居民拥有的住宅不动产征收额外的地税，每$100 加元评估价值对应收取 $2.00 加元的地税。该税将不适用于3 个以上单元的住宅物业以及出租给 NS 省居民至少 12 个月的住宅。针对一个房产有多人持有的情况，如果 50 %或更多的所有权是 NS 省居民，则可免除这一税务。 不过仅仅一个月过去之后，NS 省又改了口风，其中针对跨省买家的房产税部分将被取消。但针对外省买家的购房契税部分，则继续保留。 NS 省省长 Tim Houston 表示，该省正在寻找正确的途径来缓解负担能力。其中做出的重要变革，就是将取消针对外省居民的房产税规定，但购房契税继续保留。 统计显示，该省共有 2.8 万套住宅为非本省居民持有，其中： 34% 持有房产价值低于 $150,000； 12% 持有房产价值介于 $150,000 - $250,000 之间； 12% 持有房产价值高于 $250,000； 另有 42% 持有房产属于空置住宅用土地。 Tim Houston 承认，这种制度不够合理，因此他们选择顺应民意做出了调整，寻找更加合理的房市来确保当地房价的可负担性。 反对人士批评指出，政府在设立税收项目时不采纳业界意见、关起门来做决定是有违民主的，这也将毁坏该省的声誉。 NS 省对于很多加拿大人和美国购房者来说是暑期的度假圣地，因此不少来自外省和国外的买家都在这里持有度假类房产。此外，来自安省和魁省的很多投资者和机构也在当地持有房产，用于出租和投资。 ref：https://atlantic.ctvnews.ca/relief-for-some-as-n-s-ditches-non-resident-property-tax-plan-1.5892489

全球最大地产投资公司黑石集团（Blackstone Inc.，又称百仕通集团）正在加拿大扩大房地产业务，并在多伦多开设了一个办事处。目前，该公司正从大规模投资于仓库，向商业和住宅地产等新领域扩张。 图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL 据环球邮报报道，作为全球最大的资产管理公司之一，黑石周一宣布，已聘请前加拿大退休金计划投资委员会(Canada Pension Plan Investment Board)高管Janice Lin担任其加拿大房地产业务的负责人。过去两年，Lin一直担任养老院运营商Revera Inc.的首席投资官。 Lin在一份新闻稿中说：“我期待着加强黑石在加拿大的强大影响力，支持多个不同行业的企业。加拿大的人口增长率是七国集团中最高的，几乎是美国的两倍，我相信这将继续在市场上创造令人兴奋的机会。” 黑石目前在加拿大拥有约450处房产，价值140亿元。其投资组合主要集中在物流领域，比如仓库。2018年，黑石与魁北克储蓄投资集团（Caisse de dépôt et placement du Québec）的子公司Ivanhoé Cambridge Inc.合作，以38亿元(包括债务)收购Pure Industrial REIT。去年，作为对Cominar REIT收购案的一部分，Pure收购了另外190处工业地产。 最近，黑石扩大了其在加拿大的商业和住宅业务。该基金资产管理公司于2019年以10亿元收购了温哥华的Bentall Center。 Bentall Center（图源：Courtesy Ivanhoe Cambridge） 2021年，该公司以2.4亿元的价格在多伦多市中心收购了三栋办公楼，这是一处专注于科技的地产，被称为Atlantic complex。 99 Atlantic and 40 Hanna Avenues（图源：Courtesy 99atlantic.com） 去年，黑石集团和一位合伙人还在魁北克购买了12套老年之家。今年4月，这家公司又斥资2.3亿元收购了蒙特利尔的加拿大航空-阿尔托利亚大厦(Air Canada-Altoria Tower)。 Air Canada-Altoria Tower（图源：Courtesy Kevric） 黑石驻纽约的美洲房地产主管Nadeem Meghji表示，该公司目前投资的工业地产主要围绕电商、租赁、生命科学办公室，以及受益于流媒体服务激增电影制作室。 Meghji来自温哥华，他在一份新闻稿中说：“我们长期以来都相信加拿大经济的实力。” 黑石集团是全球最大的房地产投资者之一，拥有2980亿美元的房地产，并管理8,800亿美元的资产。其主要竞争对手都是加拿大公司，包括Brookfield Asset Management Inc.。 黑石的规模正在扩大，因为其机构投资者客户增加了房地产的资金。总部位于英国的投资数据服务机构Preqin今年4月发布的一项针对退休金计划、保险公司和捐赠基金的调查发现，26%的投资者今年计划将3亿元或更多的资金用于房地产，而年前只有9%。 行业调查显示，全球而言，基金经理们在这一领域的投资约为4.1万亿美元。 房地产的部分吸引力在于人们认为它具有对冲通胀的价值。商业房地产服务公司Avision Young最近发布的一份研究报告称，"房地产与通胀之间的关系比传统观点认为的要微妙得多。" Avision Young对加拿大、美国和英国的主要市场进行了研究，发现在短期内(不到5年)，房地产市场并不能在通胀飙升时提供多少保护。然而，投资周期在5年或更长时间，该行业的表现就会跑赢大盘（outperformed）。 图源：Avision Young 该研究发现，“房地产的抗通胀能力最适合那些准备好应对多年经济和房地产周期波动的长期业主。” 参考链接： https://www.theglobeandmail.com/business/article-blackstone-targets-canadian-real-estate-opens-office-in-toronto/ https://www.avisonyoung.com/is-real-estate-an-inflation-hedge

相信住在温哥华的朋友对于本拿比乡村博物馆都不会陌生。   本拿比乡村博物馆（Burnaby Village Museum）建于1972年，是加拿大不列颠哥伦比亚省本拿比市的一个露天博物馆，位于鹿湖公园内。   该博物馆规模庞大，包含31个完整的建筑，占地10英亩（4公顷）。馆内展示的内容主要包括20世纪初期的建筑以及生活方式，旨在反映当时本拿比居民的乡村文化与生活面貌。   本拿比乡村博物馆的一角   今年夏天本拿比乡村博物馆将迎来50周年馆庆，该博物馆正在仔细研究他们对不同族群历史文化的展现。本拿比乡村博物馆原住民教育委员会于今天中午颁布新的条例来“对抗”博物馆的展览和活动中的“殖民文化”。   本拿比乡村博物馆的原住民教育专员尼蔻-普莱斯（Nicole Preissl）说，从今天（5月8日星期日）开始，博物馆的展出内容中将禁止出现“殖民者”的服饰与其他白人传统文化展示。   普莱斯认为，博物馆原本的展出象征了殖民主义，以及原住民团体心中的伤痕。   原本博物馆中扮演上世纪的白人居民的工作人员也被取消，理由是他们反映了殖民主义。该条例称，删除殖民者服饰只是推翻殖民者文化的第一步。   "为了确保我们在传承那些真正重要的文化内容，包括殖民者的历史和原住民的历史，白人殖民者的传统服装必须被删除掉，" 普莱斯在声明中称。   "殖民者的服装让人感觉到它可能来自一个有偏见的立场，这让原住民社区感到不安"。   原本馆内反映一个世纪前当地居民生活面貌的的“殖民者服装”将被禁止   普莱斯是卑诗省Sto:lo和Leq'a:mel原住民部落的成员，她说她从未看到自己部落的原住民的文化和民族在任何博物馆中得到展现。她认为有必要做点什么来改变这一点。   "对我来说，本拿比乡村博物馆必须扩大关于原住民的内容，"她说。   "我从未在任何博物馆中看到自己的影子。我从来没有看到我的文化、我的同族。我想让所有游客来到本拿比村博物馆这样的地方，可以更多地了解到我的人民，而不是看到一群白人殖民者。"   发生在本拿比的乡村博物馆的事情不过是全加拿大“文化去殖民化”的一个缩影。   全国的博物馆一直在采取类似措施，以消除他们在消除原住民历史方面的作用。去年，维多利亚的皇家不列颠哥伦比亚省博物馆宣布，它将重新改造以及扩大原住民展厅的，以便更好地展示原住民文化。   本拿比乡村博物馆博物馆内将出现更多关于原住民文化的内容，即便该馆是为了反映当地白人居民的乡村文化   加拿大博物馆协会的发言人丽贝卡-麦肯齐（Rebecca Mackenzie）说，在过去的三年里，他们一直与下属的2000多家博物馆合作，要求全加拿大的博物馆去殖民化，这主要包括减少白人文化的影响力。   "没有两个博物馆是相同的。因此，重要的是加拿大人要认识到，这个世界上有无穷无尽的组合方式来实现去殖民化，而删除白人殖民者文化只是其中之一"麦肯锡说。   她说，每个博物馆必须找出他们自己的去殖民化方式，但博物馆与原住民团体密切合作，展示他们的故事和文化更为重要。   麦肯齐补充说，去殖民化不单单是消除殖民者文化，而是要有一个 "全循环 "的方法，以帮助原住民文化的复兴与发展。   加拿大博物馆协会称关于原住民文化的展览将被摆在第一优先级，无论博物馆本身是否与原住民文化有关   她说："每个加拿大博物馆都应当扪心自问，原住民在你的业务中拥有什么样的声音？”   "我们在过去看到的例子是，博物馆以白人文化为主导，很少甚至没有展出原住民文化，这是不合适的。"

从食品到汽油再到住房，所有的东西都在涨价，大多数打工者的工资上涨速度不可能像通胀一样快，但是至少有一个群体的收入成功超过了通胀，那就是房地产经纪人。   据Globe and Mail报道，加拿大全国各地的房地产经纪人在2021年赚了百亿元的佣金。       温哥华Engel and Volkers的经纪人Amy Leong说：“我认为每个人都经历了一些通胀灾难;但在我们这个行业，通胀是非常幸运的事”。   简单地说，加拿大2021年的全国平均房价在一年内飙升26%，大多数房地产经纪人的收入同步上升，因为他们的薪酬是基于销售价格固定百分比的佣金。   经纪人拿了多少佣金很难确定：一些市场5%的佣金由买家和卖家经纪分成，另一些市场的比率接近3%，某些情况下可能高达6%或7%。少数交易是固定收费或无佣金销售。   加拿大最大的经纪人品牌Royal LePage拥有2.2万名经纪人，其总裁兼首席执行官Phil Soper表示，根据他的数据，2021年的平均佣金可能为4.1%。   他表示：“过去几十年，(佣金)往往每年下降约5个基点：20年前是5%，再20年前是6%。”   根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，2021年有66万6995套房屋售出，总成交额为$4,811亿元。假设房地产经纪人每笔交易的平均佣金为4%，那么预计佣金收入高达$192亿元。 图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL   然而，据Soper说，这些钱并不是平均分配给房地产经纪人的。   “收入往往不会随房价线性增长，这是该行业的一个可悲事实，”他说，统计数据显示，成千上万的经纪人每年只会卖出一套或更少的房子。竞争也更加激烈，如今加拿大有15万名有执照的房地产经纪人，而20年前这个数字可能只有一半。在一个炙热的市场中，一个买方经纪人可以带客户去看13个房屋展示，并提供报价，但只能赢得其中的一次，这意味着其他12次是他们没有得到报酬的时间。   “如果你做得很好，成为业务的顶峰，2021年对你来说将是创纪录的一年，”Soper说，“整个行业并没有看到你可能认为的那种意外之财。”   一笔交易的金额可能是巨大的。举个例子，2004年，也就是18年前，位于多伦多Don Mills社区一栋四居室住宅: 9 Waxwing Place 9，以$63.5万元的价格售出。5%的佣金将由购房经纪人和挂牌经纪人平分$31,750元。   2022年2月，这所房子以205万元的价格出售，这意味着如果两名经纪人能够获得5%的佣金，他们将平分10.25万元。涨幅是222%，经通胀调整后，高出125%。   2004年，多伦多地区地产局（TRREB）共录得83,501宗交易，总成交额为$263.2亿元。因此，如果平均佣金为5%，房地产经纪人可分得约$13亿元的佣金。   到2021年，TRREB的销售区域扩大，销量达到121,712宗，总价值达$1,333亿元。如果我们接受目前平均佣金为4.1%的事实，那就是$54亿元的佣金。18年来增长了315%。如果把所有66,000名TRREB成员的平均收入计算出来，就等于每人收入$81,000元。   在一个房价飙升的卖方市场，业主可能会对房地产经纪人施压，要求他们降低一些佣金。“   Engel and Volkers Montreal的经纪人Jeff Lee指出，有些卖家认为，固定费用或零佣金服务可以做得同样好，但他们最终往往会回来找他。“当他们卖不出去的时候，他们会打电话给我们。”   不过，佣金似乎并没有大幅下降：TRREB现有8150间挂牌的房屋中，只有59间的合作佣金比例在1%。   事实上，顶级经纪人的佣金可能远远高于4%或5%。   多伦多Bosley Real Estate Ltd.的经纪人Dave Fleming说，“我有一个经18年完善的流程，我在挂牌上花了很多钱。”他说，营销和布置等成本加起来可能高达数万元。   “我有一个客户。我说，如果你投$5万元进去，你会得到$25万元。我们以$140万元上市，最终以$160万元成交。花了5周时间，我没有再收他们钱，这是他们得到的价值。”   “还有一个人对我说，‘我不会付给你5%的利息，我不需要你的花里胡气……把我那该死的公寓卖了吧。我说，这不是关于我，我在努力为你赚最多的钱。”   在房地产行业也存在收益风险：经纪人不拿薪水，依赖于他们能完成的销售数量，而且不能保证到下一年保持类似的交易量。   但是，与20年前相比，现在房地产经纪人每笔交易赚了多少钱，这是不可忽视的。根据加拿大统计局的数据，在Waxwing Place销售期间(2004-2021年)，加拿大经济其他行业的平均小时工资从18.50元上升到30元。这些数字没有经过通胀调整的增幅是66%，即使是工资最高的公用事业工人，也仅增长了78%。   与9 Waxwing Place等每笔交易增长222%相比，数字相形见绌，但索珀认为，考虑2021年佣金飙升的正确框架是农业。他说：“如果你是一个农民，春天雨水充足，收获季节干燥，你可以获得丰收……但你要拼命工作。”