地产

温哥华115年历史的登士穆尔酒店(Dunsmuir Hotel)因对公共安全构成威胁，市议会批准该大楼拆除，然而在温哥华，像这样废弃的空置建筑却有数百幢，当局须着手解决这个「令人沮丧」的问题。 据Postmedia报道，温哥华首席建筑官(CBO)施韦布斯(Saul Schwebs)表示，温市今年稍早成立一个小组，正在努力解决温哥华废弃建筑的棘手问题，就在他发表这番言论之际，市议会于周三（18日）投票决定，下令拆除登士穆尔街(Dunsmuir St)一幢危险、破旧的建筑。 位于登士穆尔街（Dunsmuir St.）500号的登士穆尔酒店五层建筑，是一幢原本用于酒店兼出租、拥有115年历史的大楼，已空置十多年。市府工作人员报告说，它已经恶化到面临「灾难性」倒塌的风险，对「公共安全构成威胁」。     周三，议员们称大楼业主——开发商鸿博地产公司（Holborn）——的行为尤其令人震惊和沮丧，原因有几个。 但登士穆尔的房产远非温哥华唯一的空置建筑，施韦布斯表示，估计「全市」有数百幢空置的住宅、商业和工业建筑。 他说，市府并不清楚其中到底有多少可能会对公众构成风险，或者在一个空间如此稀缺的城市中，有哪些可以更好地利用。 「就我个人而言，我觉得这种情况令人沮丧。在下令维护空置建筑方面，我们没有太多权力，」斯科韦布斯在接受采访时说，「维护附例（bylaw）的标准并不普遍适用，因此在监管和执法能力方面，这对我们来说是一个软肋。」 施韦布斯强调，为了解决这一差距，温哥华从去年夏天开始组建一个由来自多个城市部门人员组成的小组，包括法律、房地产和设施管理、建筑和贸易检查员、社区服务、风险管理、规划、温哥华警察局和温哥华消防和救援服务成员。 空置建筑物可能会产生多种问题，包括火灾风险。 施韦布斯说，该小组将努力「尝试真正清楚地了解空置建筑物的位置，以及我们如何开始更有效地管理它们，无论是增加我们的权限还是只是增加我们的做法」。 目前，市府无法提供温哥华空置建筑物数量，以及有多少可能对公众构成潜在风险的准确数字。 周三，在专门为处理这幢危险建筑而召开的2024年市议会最后一次会议上，温哥华市长沈观健(Ken Sim)问施韦布斯：「当你查看登士穆尔街500号时，是否还有很多其它建筑也面临类似情况？」 施韦布斯回答：「是的，我确信有。同样，我们很难找出它们。我们正在这方面取得一些进展，并编制了一些清单，但现在我们需要对该清单进行一些后续检查。」 开发商鸿博地产是于2006年买下登士穆尔酒店房产，该建筑此前由救世军运营。然后，从2009年开始，卑诗房屋局(BC Housing)将其用作无家可归者的社会住宅。 卑诗房屋局称，因为被告知该房产将用于私人重建，租约按计划于2013年10月结束。 施韦布斯表示，自2013年以来，该建筑一直空置，从那时起似乎没有进行任何维护工作。 温哥华自2017年起开始征收空置房屋税，登士穆尔街500号2018年的空置房屋税单为144,703元，但因该建筑已无法居住，争议以对鸿博地产有利的方式解决。 鸿博地产营运长苏先生（Yi-khy Saw，译音）在周四（19日）的电邮中表示：「我们已将市议会的意见牢记于心，整个团队致力于从这次经验中学习并做得更好。」 施韦布斯说：「我们需要在这里做出一些改变，以防止这种情况再度发生。」 鸿博地产集团（Holborn Group）董事长程如锦（Joo Kim Tiah）乃马来西亚首富之子，在温哥华有多个房地产开发项目，其中包括原名「特朗普大厦」项目。 图：市府图片/谷歌地图  

卑诗省正实施新措施，帮助更多人在其居住和工作的社区觅得可负担房屋。由2025年1月1日起，卑诗省将会正式实施房屋炒卖税，旨在遏止投资者在购房后迅速转售，从中牟利。 财政厅长贝雅丽 (Brenda Bailey) 说：「每个人都应该能够在其选择的社区中享有一个可负担的安居之所，可是，高昂的房价和房地产投机者却导致人们面对重重挑战。我们正透过卑诗房屋炒卖税 (home flipping tax) 和豁免物业转让税等多项措施，以确保有更多可负担房屋供租住或购买。」 凡在购入后两年内转售物业的业主将需缴纳此税，除非他们符合豁免条件，例如：离婚、失业或家庭成员变动等。预计到2025年，约有4,000个物业将受到这项新税影响。所得税收全数将直接用于加强推动本省的房屋计划，以及建造新的可负担房屋。 房屋及城镇事务厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 说：「卑诗房屋炒卖税仅是政府采取的众多措施之一，目的是帮助人们觅得一个可负担的安居之所。我们正在努力提供更多房屋，让支持我们社区运作的人，例如教师、护士和建筑工人，能够在他们热爱的社区中得到一个可负担的居所。」 此外，省府于2024年4月1日起推出多项措施，旨在帮助更多人实现置业的梦想，并增加省内的房屋供应，包括：调整首次置业者计划 (First-Time Homebuyers’ Program) 及新建房屋豁免 (Newly Built Home Exemption) 计划的门槛。 首次置业者计划的门槛从50万元提高到83.5万元。符合资格的置业人士可豁免缴付首50万元房价的物业转让税。自4月1日以来，已有超过22,000人透过该计划实现首次置业的梦想，较2023年的9,500人明显增加，这个计划帮助这些置业者节省高达8,000元的税款。 为了鼓励新住宅建设，并帮助本省家庭实现置业的目标，新建房屋豁免计划的门槛从75万元「加码」至110万元。2024年，这项措施已帮助约10,300人购买新居，较去年增加了接近3,000人。 与此同时，省政府更支援兴建更多出租房屋。2025年1月1日至2030年12月31日期间，购买设有4个单位或以上新建出租楼宇的物业时，买家也可能符合资格获得一般物业转让税豁免。 (图：加通社资料图片)

曾几何时，预售公寓是房地产市场的香饽饽，但现在投资者宁愿赔钱也着急早日摆脱手里的公寓。 “你无法想象有多少人正在试图甩掉他们买的房子，”房地产经纪人Sundeep Bahl说。他表示，他见到的大多数人从来没有打算住进他们所购买的公寓，而是相信自己能通过转手卖出赚取利润。 “现在他们意识到必须亏钱了，利润已经不再是问题，平均损失至少在10万元以上。有些人损失了20万元。” 那些专注于这一市场的人表示，最糟糕的情况可能还没有到来。 根据Bahl先生的说法，今天他所见到的许多人最初是在2020年和2021年疫情初期购买的，当时新房价格达到了新高。“他们和其他人一样被卷了进去，那时大家都担心错失机会。” 然而，房价并没有继续上涨，2022年利率开始快速上升，导致房地产价格停滞不前，并且在全国范围内出现下跌。二手房市场的调整正好压缩了预售投机者的利润，而开发商则在2023年和2024年开始交付接近历史纪录的完工公寓。成千上万的单元涌入已经疲软的市场，进一步压低了房价。 根据CIBC经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge的2025年预测，“目前新建公寓与二手公寓之间的价格差距保持在接近历史最高水平，约为60%，高出长期平均水平整整20个百分点。简而言之，二手公寓市场是买方市场，并将在2025年期间持续如此。” 最近在一个有18,000名成员的专注于转让公寓的Facebook群组中，一则帖子展示了预售买家的绝望情况。 这个公寓位于195 McCaul St.，占地939平方英尺。最初的购买价格是$1,347,900，但现在的转手价格为$1,299,900。 “房主愿意放弃定金，提供公寓入住费用，并愿意提供一年的租赁保证（每月$5,000）。” 现任房主将不得不损失定金，他们在这种交易中的损失可能超过20万。 一些在预售市场上押注房价只会上涨的人正面临无胜算的局面：他们买不起房子，而如果出售，可能会亏得更多。 “通常是那些之前在预售市场赚了钱，并希望再赚一次的人，”Zadegan Group的三位管理合伙人之一Jonathan Zadegan说，他的公司专注于预售市场。他回忆起一个极端的例子，一个投机者几年前购买了几个单元，每次获利后都会把利润再投入更多的新公寓。 “这个客户现在手上有135个单元……他们正在承受灾难性的亏损。”他说。 曾几何时，Zadegan的业务主要是新预售合同，约10%的交易是在转让市场上进行的。而今天，他们的业务中85%是转让交易。 虽然大多数这些投机者手中只有两三套亏本的公寓，即现在的市值低于购买价格，但随着2024年进展，Zadegan不得不越来越多地拒绝他们。 “没有足够的资产来出售，”Zadegan先生说。现在大多数转让交易都涉及卖方放弃定金，即总购买价的15%或20%。但越来越多的情况下，他们面临一种情境，即买方要求他们支付更多现金，才能同意接手合同。“有时它的房价比他们2022年购买时低了30%，”Zadegan先生说。 任何人会考虑进行这样的交易，本质上是支付资金来避免购买公寓，唯一的原因是他们担心如果违约会面临诉讼。 房地产律师David Feld提到，在一些客户意识到违约的法律风险，例如在开发商转售公寓时被起诉赔偿其损失时，可能已经为时过晚。“有些人可能会给开发商开一张支票，说‘请吧，我甚至没有5万元……我们签个互免协议，求你别起诉我。’”他说。 他越来越多地看到的转让交易，不是投机者兑现，而是买家将亏本的公寓转让给父母、朋友或其他家人，试图避免财务灾难。 “如果一个转让买家知道自己在做什么，那将是一个巨大的机会，”Air Zadegan说，她保持着一个不断更新的转让列表，分享给她的客户，客户名单几乎有50,000个名字。这个市场中的买家通常只有在获得相较于二手市场的折扣时才会出手，而不是仅仅相对于某个建筑中其他过高定价的单元。 “我们看到很多合资企业，人们聚在一起，或者一些公司批量购买。甚至一些首次购房者在父母的支持下购买，”她说。2024年大多伦多地区交付了近27,000套新公寓，根据他们看到的转让数量，Zadegan认为，很可能其中超过10%的单元，可能多达3,000套，在最终交割前就已经转让。 房地产经纪人也感受到了失去佣金的压力，当公寓买家违约或开发商取消项目时，Bahl先生表示，他的办公室已经为2024年无法完成的交易注销了近60万的佣金。 “我们已经进入市场下行的第三年了，”Zonda Urban的市场研究副总裁Pauline Lierman表示，她称今年到目前为止，大多伦多地区已有超过3,400套公寓被取消（另有近3,000套她认为可能会面临取消）。她说：“我预计明年新的一年还会有更多的取消。”

最新数据显示，2023年，投机空置税 (speculation and vacancy tax，SVT) 有助把更多空置单位转为人们的居所。 根据省政府每年与市长进行有关税收咨询所得结果指出，超过99%的卑诗省业主在第六年中仍然豁免缴纳该税。同时，大部分的税收来自非卑诗省居民。 来自该税项的收入将直接用于征税地区的可负担住房建设。2023年，透过投机空置税，政府收集到7,520万元的税收。2023至24财政年度，卑诗省政府向指定的SVT区域投放了18亿元，用于住房建设。 2023年，自住和出租住宅仍然是业主申请豁免的两大原因。这表明该税继续推动住房作为长期居住之用。 2025年1月，省府将会向59个征税地区的住宅业主寄送通知，要求他们在2025年3月31日之前提交申报表。这包括13个新加入地区，这些地区的业主将首次在新一年进行申报： •       Courtenay (葛特尼)•       Kamloops (锦碌)•       Parksville (帕克斯维尔)•       Penticton (彭迪顿)•       Salmon Arm (三文湾)•       Vernon (维农)•       Coldstream (冷溪)•       Lake Country (湖区)•       Peachland (桃园)•       Summerland (萨默兰)•       Comox (科莫克斯)•       Qualicum Beach (奎利卡姆滩)•       Cumberland (坎伯兰) 投机空置税是卑诗《人人乐居》计划的一部分，该计划包括打击投机、为人们提供更多能力可及的住房，以及加快兴建新屋行动。 财政厅每年都会向征税地区的市长进行咨询，分享数据和收集意见。这些数据有助提供资讯，用于讨论税收对这些社区的功效。 自2018年以来，单是在大温区，投机空置税，加上其他房屋措施，已帮助增添超过20,000个长期租住单位。

曾经是房地产投机者宠儿的楼花转让市场，如今正面临严峻考验。投资者遭受巨额损失，还不得不支付更多现金来脱手难以出售的合约。 他提到，大部分客户在签订购房合同时并不是为了自住，而是希望通过转卖获利。 “现在他们意识到必须亏本出售，获利根本不可能，我认为平均损失至少在10万元，有些人亏了20万元。” 楼花市场从业者表示，这一危机可能尚未触底。这是一个非公开交易市场，因此没有官方或半官方统计数据。   Bahl指出，很多客户是在疫情初期（2020年和2021年）购买的，当时新房价格达到历史高点。“他们像其他人一样卷入其中。” 之后，房价并未继续上涨。从2022年起，利率快速上升，导致房价停滞和下跌。同时，开发商在2023年和2024年交付了接近历史记录数量的新建公寓。大批房源涌入本已疲软的市场，进一步压低了房价。 CIBC经济师Benjamin Tal和Katherine Judge预测，2025年，“新建公寓与二手公寓之间的价格差距仍接近历史高位，约为60%，比长期平均值高出整整20个百分点。简而言之，二手公寓市场是买方市场，并将在2025年全年保持这一趋势。” 一则楼花转让广告称：“定金全亏还要倒贴”。这个公寓位于多伦多Yonge St和Bloor St黄金地段的55C Condos高层，转角户型，买家称亏20余万转让求接手。 原本押注房价只会上涨的楼花投资者，现在正面临两难境地：买不起房子，而卖掉房产可能导致更大的损失。 Zadegan集团合伙人之一Jonathan Zadegan说：“通常是那些在楼花市场赚过钱并想再试一次的人。”他提到一个极端案例，一名投机者几年前从几套房开始，每次获利后都会将资金再投入更多的新公寓。“这个客户现在拥有135套房子……正在承受灾难性的损失。” 大多数投机者手中只有两到三套现值低于购买价的公寓，2024年，Zadegan不得不拒绝越来越多的客户。他说：“没有足够的权益来出售，”如今，大部分转让交易是卖家放弃定金，即总房价的15%到20%，但很多情况下，买家要求卖家支付额外现金才接手合同。“有时这些房产的现值比2022年的购买价低30%。” 让人接受这种交易的原因是担心违约会引发诉讼。Feld Kalia Professional Corp.房地产律师David Feld说：“人们非常害怕被起诉。” 一些客户在意识到违约的法律风险时可能已晚了，例如开发商在重新出售公寓时的任何损失可能导致诉讼，他提到，“有些人甚至会给开发商开一张支票说，‘我甚至没有$50,000……让我们签个互相释放协议，求你别起诉我。’” 更多的转让交易不再是变现，而是买家将无经济价值的公寓转让给父母、朋友或其他家人，以避免经济灾难。 Air Zadegan说有一个可转让交易的列表，并与将近5万人的客户群分享。她说：“如果转让的买家知道自己在做什么，这里存在巨大的机会。”在这个困难的市场中，买家通常只有在价格相比二手市场有折扣时才会入手，而不仅仅是比较同栋楼中其他定价过高的单位。 2024年大多伦多地区交付了近27,000套新公寓，这些单位中超过10%，可能多达3,000套在最终交割前被转让。 同时，地产经纪人也感受到买家违约或开发商取消项目带来的佣金损失压力。Bahl表示，他的公司在2024年因为交易破裂损失了近$60万元的佣金。 Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman说：“这个市场低迷了将近三年。”截至今年，多伦多地区已有超过3,400套公寓被取消，她认为另有近3,000套面临风险。“我预计在新年还会有更多交易会取消。很多人现在的心态是，想快刀斩乱麻，解决所有问题。”

根据联邦政府2024年秋季经济声明的最新更新，加拿大税务局（CRA）将很快推出一种新的收入验证工具，以此帮助打击抵押贷款欺诈，杜绝贷款申请伪造收入和就业文件。 图源：HVEPhoto/Shutterstock   抵押贷款欺诈又称为“申请欺诈”，是指个人伪造抵押贷款申请信息。其他人也可能试图代表申请人伪造文件或鼓励他们这样做。 联邦政府表示，犯下此类欺诈行为会影响一个人未来获得抵押贷款或信贷的能力。 秋季经济报告强调，加拿大税务局一直“积极咨询”国际税务管理合作伙伴以及IT、隐私、安全和法律领域的专家。 这些咨询旨在确定能够帮助金融机构找到解决方案的选项，并以安全、用户友好的方式检测和阻止欺诈行为，同时与CRA系统配合使用。 秋季经济报告补充称，加拿大税务局已扩大其范围，将抵押贷款机构等更广泛金融领域的专家纳入其中，参与设计和实施新工具。 加拿大税务局表示，这些措施预计将于2025年初实施。 加拿大的抵押贷款欺诈 根据EquifaxCanada的报告，加拿大的抵押贷款欺诈呈下降趋势。 2024年2月，信贷局的季度数据显示，第四季度抵押贷款申请欺诈率与2022年第四季度相比增加了9.9%。 图源：Brian A Jackson/Shutterstock EquifaxCanada欺诈和身份识别部门负责人Carl Davies当时在一份声明中表示：“由于消费者面临困难的抵押贷款市场和持续的经济逆风，我们可能会看到抵押贷款欺诈行为有所增加。” 不过Equifax Canada2024年9月的一份报告显示，抵押贷款欺诈率与2023年同期相比有所下降，同比下降了16.3%。 9月份的报告指出，阿尔伯塔省是唯一一个申请欺诈现象上升的省份，欺诈“通常涉及伪造的收入和就业文件。” Daily Hive已联系加拿大税务局以获取有关其工具的更多信息，并将在该机构回复时更新此文章。      

加拿大房地产协会（CREA）表示，11月份全国住宅销售量按年上升26%，这是连续第二个月实现同比大幅增长。 上月全国共有37,855间住宅成交，较2023年11月的30,042间增长26%，此前10月份的销售量已按年上升30%。 协会指出，销售增长主要来自大温哥华、卡尔加里、大多伦多和蒙特利尔地区，以及阿省和安省的一些小城市。 11月全国平均售价为694,411加元，按年上升7.4%。 CREA高级经济师Shaun Cathcart在新闻稿中表示：“现在不但销售量再次上升，而且随着市场逐渐放宽，11月份全国价格在近一年半以来首次大幅上涨。” 他补充：“一般来说，市场在春季回暖前可能会暂时停滞。但随着央行最新一次减息，加上按揭政策有所放宽，冬季市场或会比往年更加活跃。” 加拿大央行上周宣布，将利率下调半个百分点。这是自6月以来连续第五次降息，令政策利率降至3.25%。 经季节性调整后，11月的住宅销售量按月增长2.8%，新上市物业数量则按月微跌0.5%。 截至11月底，全国待售房源数量超过16万间，较去年同期上升8.9%，但仍低于历史同期平均水平。 NerdWallet Canada发言人Clay Jarvis指出：“随着浮动利率下降和库存增加，买家正趁着市场转暖前入市。” 他预计来年春季市场竞争将趋激烈，部分买家选择提前在11月入市，以避免明年需求增长导致房价进一步上升。

卑诗低陆平原知名开发商旗下又有两个柏文项目进入破产管理，使得其进入破产程序的开发项目达到3个，此外，该开发商还被指控挪用税务局资金。 据加拿大广播公司（CBC）报道，卑诗一家按揭公司的律师，周五（13日）指控低陆平原3个负债累累的柏文项目开发商，挪用了加拿大税务局（CRA）的税款。 但在一位于一个月内将3个Thind柏文项目纳入破产管理程序的法官询问下，Kingsett Mortgage Corporation按揭公司的律师纽伯里(Emma Newbery)表示，她的客户并没有指控开发商有「犯罪嫌疑」。 法官马苏（David Masuhara）在30分钟的法庭进程中，为该开发商旗下已竣工的本拿比「Highline」柏文大楼，以及列治文似乎已陷入停滞的「Minoru Square」柏文项目未售出单位，指定了接收人。   ■ Highline         官网     ■ Minoru Square         官网 纽伯里表示，这些项目的按揭贷款总价值为2.5亿元，而自9月以来的违约行为，现在正以每天约7万元的利率累积利息。 就在周五的命令发布几周前，马苏已将Thind拥有的1,032套单位的素里柏文项目「District Northwest」纳入破产管理程序，Thind是在该项目拖欠8,000万元按揭贷款后，进入破产管理程序的。   ■ District Northwest         官网 尽管Thind是开发商，但法律诉讼中指定的各方，是为建设每个项目而单独组建的公司和合伙企业，而法庭已向Thind Properties Ltd老板辛德(Daljit Thind)发出了与每个实体相关的通知。 「这3个项目最终由同一个人控制，」纽伯里告诉法官。 她说，开发商使用「Minoru Square」作为「Highline」的抵押品，反之亦然。 据称存款并未「面临风险」 这3个项目的命运引起了媒体的广泛关注，楼花买家也想知道破产管理对其单位的影响。 纽伯里强调，「Highline」目前约有40个单位已被占用，而163个单位则以开发商名义持有，接收者并不寻求对被占领单位的控制。 在向法院提交的一份宣誓书中，辛德声称「District Northwest」90%的柏文已预售，剩下7,800万元的存款由律师事务所托管。 辛德写道：「尽管开工延迟，但我认为预售单位的押金不会面临风险，因为它们的出售价格低于当前市场价值。」 在回答法官关于「Highline」柏文销售问题时，接管人的一名律师表示，最初受聘来推销该项目的公司将被保留，按照按揭贷款公司最初同意的价格出售柏文。 越来越多的索赔 Thind Properties没有对为「Highline」和「Minoru Square」项目寻找接收者的申请做出回应；「Highline」的物业公司虽有回应，但没有表明立场。 在分契住房中，柏文业主拥有其个人土地的所有权，但分契公司则拥有建筑物的共同财产和共同资产，卑诗省有超过150万居民居住在分契房屋中。 「Highline」的物业公司声称，在该建筑的留置权登记中，开发商欠下物业公司超过110万元的未付费用。   ■辛德。加通社 物业公司声称他们的留置权优先于按揭贷款。 除了融资之争外，近几个月来，工人、承包商和一名房地产经纪人还提起了一系列与「Highline」相关的诉讼，房地产经纪要求获得向一家酒店公司售出该大楼价值4,720万元的交易佣金。 其它索赔人包括一家公司要求近170万元，用于安装「Highline」钢立柱和干墙系统；一家公司要求近60万元用于电气工程；一家玻璃工据称被欠下近50万元。 辛德作为新移民，从瓷砖铺设工起步，逐渐涉足房地产领域，在加拿大谱写白手起家的成功故事，今日境遇令人唏嘘。

据Burnaby Now报道，本拿比某公寓的华人业主梁女士近日被BC民事裁决庭（Civil Resolution Tribunal，CRT）判决支付$12400元的罚款，并把房屋恢复原状。 据报道，涉事的公寓为位于7077 Beresford St的City Club on the Park。2021年1月，业主梁女士向物业管理方申请对其公寓单元进行一些装修，计划更换公寓的地板和橱柜，并且物业管理方于1月11日批准了她的申请。 然而，在2021年4月29日的检查中，物业管理方发现梁女士实际进行了超出批准范围的大量改动，认为梁女士的装修严重违反了物业管理的规定。具体来说，梁女士不仅更换了地板和橱柜，还在未经批准的情况下改动了整体房间的布局。 物业管理部门称，梁女士调整了主卧室门的位置、拆除了原有卫生间的两面墙、换掉了浴缸改装成淋浴间、安装了一个新橱柜、原本的主卧门位置被改动，新增了一扇通向卫生间的门、将电气面板移位，并重新规划了储藏室，使洗衣机和烘干机可以通过储藏室而非走廊进入。 这些改动均未经过物业管理方的正式审批，因此，物业管理认为梁女士违反了公寓管理条例，并对她罚款$34800元，并把公寓恢复到原状。 因梁女士不认可物业公司的处罚决定，被物业公司告到了CRT。之后，梁女士又反诉物业公司。由于这两件案子高度关联，CRT进行了一并处理。据CRT的判决文件，梁女士坚决否认自己的装修超出了批准范围。而且，梁女士还认为这些罚款不公平，因为物业管理公司在实施罚款之前，并没有按照《公寓物业法》正确履行审批流程。 梁女士表示，即使她的装修中有部分未经批准，但物业管理方无理拖延了审批时间。因此，梁女士要求物业撤销罚款，并要求公寓管理方批准她的改动，签署必要的文件，并需赔偿她$20000元，作为她遭遇不公平待遇的赔偿。 双方各有过错 经CRT裁定，梁女士未经物业批准的装修行为，尤其是改变了原本房间的布局和电气系统，这一点明显违反了公寓的管理规定。法庭指出：“物业管理方没有任何理由认为会批准‘未经批准’的改动，因此要求梁女士恢复原状并支付罚款，不属于不公平。”并且，经过法院对梁女士提供的照片及工程副本的审核，法院认为梁女士没有移动电气面板，但梁女士确实改变了公寓内的一些其他固定设施比如淋浴（影响了原有管道）、门、和建筑一部分的墙壁。 根据《共管物业法》第149(1)条款，公寓必须为这些项目投保，梁女士的确违反了公寓相关章程。因此梁女士需支付物业$13731.57元的罚款，并于90天内将自己的单元恢复至原有布局。 同时，梁女士也被要求允许物业管理方对她的公寓单元进行检查，为此支付费用，并承诺在未来的装修申请中遵守公寓管理条例。另一方面，法院也认为物业管理方在此案中的一些做法不够公正。例如，物业方对梁女士的违约行为实施了每周持续的罚款警告，法庭指出，这些罚款实际上是在同一起违约行为上重复征收，因此不能认为这些罚款完全合理。最终，法庭裁定物业管理方撤销其余的规章罚款，并返还梁女士$7273.26元的法律费用。 通过梁女士的案件，大家应当意识到，随意装修房屋并不是一件简单的事。装修涉及众多管理规定，且不同物业的管理范围和要求不尽相同。温哥华市官网也提醒居民，如果计划装修房屋，建议按照以下五个步骤依次进行： 1.查看法规和要求：检查自己房屋内部的装修是否需要许可证（例如涉及更改管道、电气线路等），并了解所在区域的相关开发规定。 2.聘请设计师并联系市政府工作人员：根据项目规模聘请专业设计师，若房产设计较复杂，可以联系市政府工作人员寻求指导和反馈。 3.准备并提交申请许可：向相关部门提交申请表、装修图纸及其他必要文件。 4.开始施工、获得营业许可并预约检查：审核通过后即可开始装修，并安排物业等相关人员进行检查。5.完成房屋装修：完成装修后，确保所有改动符合已批准的计划和规定。 信息来源：Burnaby Now, City of Vancouver

Think and Thrive 文 | 卓艺 图 | unsplash 加拿大央行在12月11号宣布降息50基点，基准利率调整为3.25%。这无疑是对加拿大很多持有贷款债务的家庭最好的圣诞礼物。基于现在降息的大环境，有的人最会给出最简单直接的结论，利率降了，房价要涨了，买家快入场吧。那么，降息到底对房地产市场的影响有多大呢？今天不讲消费心理学和投资，想把房地产，归于其最本质的属性，“居住的房子”，用纯数字来算算，买房和租房的平衡点在哪里？央行降息到对大力度才会真的起到刺激加房地产市场的作用？ 什么是6%法则？ 如果我们用在房屋上付出去又收不回的钱作为持有房屋的成本。持有物业的成本包括： 1. 地税 2. 房屋维护费用（包括公寓的管理费） 3. 资金成本：首付款如果用于其他投资的机会成本，和贷款部分利息。 我们以一套100万的房子为例，假设 地税是房价的1%（参考银行贷款审批标准） 房子维护成本是房价的1% 买房首付款的机会成本参考TSX Composite Index 30年平均年回报率7.97%和加拿大全国平均房价年增长率6.3%, 计算首付投资在股票市场的年回报率和投资在房子 上的年回报率的差值 买房首付20%，贷款80% 贷款利率4.5% 那么下面我们算算账，房屋持有成本和房价的占比。 持有房屋的每年总成本等于上述的总和$59,280 持有房屋总成本和房价的占比 $59,280/$1,000,000=5.928%(round up to 6%) 如何应用6%法则？租房vs买房？ 还是以一个100万的房屋为例。 持有这套房的年成本是$1,000,000*5.928%=$59,280. 平均到每个月$59,280/12=$4,940 所以，单从数字来看，如果每月租金低于$4,940, 租房划算，如果租金高于 $4,940，则买房划算。 这个理论也能反映出现在大多地区的房地产买卖市场的供求关系。low rise类型的物业（独立屋，半独立，镇屋等），持有成本和租金接近，所以在可负担性允许的情况下，更多人倾向于买房。而high rise公寓市场，则是很多情况持有的成本远高于租金，所以现在库存量很大，但是没有太多买家。 6%法则有哪些没有考虑在内的重要因素呢？ 人是非理性的。首付款部分的资金如果用于投资股市的机会成本，可能并不会发生。这笔钱如果没用于买房，也未必会完美的按假定条件投资在股市并得到相应的回报。而持有房屋每月强制性的还贷款，月供里面一部分的资金会还进本金，作为房子的equity，也是种变相的强制存钱。当有一天贷款还清的时候，除了拥有一套有功能性的“居所”，也会享受固定资产增值带来的红利。 房子带来的情绪价值。租客如果买了房子，不需要在担心因为房东的要求被迫搬家，可以随意按自己的喜好布置家，可以更好的安排家里的支出，不需要考虑每年涨房租的影响。 而从房东角度来看，在加拿大大特别保护租客的大环境下，一旦遇到了不好的租客，比如拖欠房租的“租霸”，可能需要走法律程序赶走租客，清洁维修被损坏的房子，在这种情况下，操心焦虑的情绪和额外花费都将变成投资物业的一个隐形成本。 投资房的持有成本在税务上可以抵税的优势。这里就不展开写了。 房子，作为居住的属性，任何时间买入刚需自住房，都是正确的决定。 房子，作为一种资产投资，可以跑赢通胀，可以作为资产配比的一部分。作为投资者，买房一定要权衡利弊，看好市场在出手。一套投资房，可能会直接影响未来5-10年的家庭理财规划。 我认为像几年前，很多投资人用几万块的订金和贷款杠杆买楼花，短短几年增值翻倍的房地产投资黄金十年已经过去了。 新的一年，希望会出来更多利好的贷款政策，移民政策，和经济政策，让加拿大的房地产市场“稳步”上涨。

卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）近日审理了一桩有关热泵更换的物业管理纠纷，卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）此前裁定列治文的分契物业须向一户屋主支付5,000元更换费用，但物业不服向最高法院提出请愿。 据Richmond News报道，仲裁庭成员宾尼(Amanda Binnie)在10月7日的裁决中指出，屋主斯坦内斯库(Iuliana Stanescu)声称，该物业没有妥善维护该物业供暖系统的中央单元，致使她在短短4年后就须更换自己单元的热泵（heat pump）。 她为此索赔5,000元用于购买移动空调装置，并更换热泵。 然而，该物业表示，他们并不负责更换热泵或空调装置，因为两者都是斯坦内斯库物业的一部分。 该分契物业声称他们已妥善维护了建筑物的地热公共财产系统。 宾尼说，双方同意，由分契物业负责地热系统，该系统由建筑物屋顶的中央单元组成，为分契物业内的每个热泵单元提供一定温度的流体。 但宾尼发现，该物业拒绝承认各单位的热泵属公共财产，并在2019年5月告诉斯坦内斯库，她有责任维护自己的热泵。 法庭认为斯坦内斯库单方面修复热泵的行为是合理，因为物业告诉她这是她的责任。 12月6日，该分契物业在卑诗最高法院提交了一份请愿书，将仲裁庭和斯坦内斯库列为被告，要求搁置仲裁庭的决定并举行新的听证会。 请愿书声称，斯塔内斯库没有证明热泵已磨损，也没有在法庭上适当证明她的疏忽。 物业要求法院以不合理为由推翻该裁决。 请愿书称：「指其为明显不合理的裁决，是因为其推理明显有缺陷，且无法证明其合理性。」 「由于没有证据支持热泵需要更换，或者存在其它情况，例如需要更换热泵的紧急情况，因此随后得出的斯坦内斯库女士合理更换热泵的结论显然是不合理的。」请愿书说。 图：Getty Images Plus

加拿大新的联邦抵押贷款规则之一将于周日生效，另一项规则将于下个月的15号开始生效。一位经纪人表示，这是潜在买家需要了解的内容。首次购房者按揭摊销期限延长至 30 年 此次最大的规则变更之一是首次购房者，新建和转售房屋的按揭摊销期限从 25 年延长至 30 年。这一变化将于周日（12月15日）生效。地产经纪玛丽·西尔齐斯 (Mary Sialtsis) 表示，首次购房者将从最大的规则变更之一中受益最多，该变更将新建和转售房屋的摊销期限从 25 年延长至 30 年。西尔齐斯周五在接受 CTV Your Morning 采访时说道。“因此，这确实可以帮助买家进入市场，因为如果你将付款分摊到 30 年摊销期，每月付款会降低，但对于那些需要它的人来说，它实际上会增加他们的购买预算，而且可能会帮助人们进入他们的第一个家。”二级套房再融资二级套房再融资将于下个月生效。根据政府网站消息，这项措施将适用于所有寻求在加拿大获得抵押贷款保险以增加更多单元（二级套房）的借款人。 这些借款人必须满足以下要求：已经拥有自己的财产； 借款人或其近亲属占用现有单位之一；打算建造更多单位；和，额外的单位不得用作短期租赁。 再融资：有保险的再融资将被允许用于建造额外的单位。 合法单位：新单位必须是完全独立的单位（例如，具有独立入口的地下室套房、后巷屋）并符合市政分区要求。 单元数量：最多四个住宅单元（包括现有单元）。 最高房产价值限制：作为贷款担保的合格住宅房产的“改良后”价值必须低于 200 万元。 最高贷款价值限额：最高可达房产价值的 90%，包括次要套房的增值，以及该房产担保的任何其他未偿还贷款。 最长摊销期限：30年。 额外融资不得超过项目成本。 地产经纪玛丽·西尔齐斯表示，二级套房再融资是另一个重大变化。自 1 月 15 日起，政府将允许人们为自己的房屋进行高达 200 万元的再融资，这样他们就可以获得在同一处房产上建造额外住宅单元所需的资金。 她说，这项措施的资格受到限制。这一变化仅适用于那些已经拥有房屋的人，允许他们利用现有资产来借款。其他要求包含在联邦政府 10 月份发布的新闻稿中。详情请浏览政府网站：https://www.canada.ca/en/department-finance/news/2024/10/...

根据最新的统计报告，大温哥华地区平均租金今年变化很大，平均租金自今年年初以来大幅下降。 2025 年即将到来，租赁网站 Rentals.ca 发布了其 12 月份报告，该报告研究了 11 月份加拿大各地的平均要价。加拿大租金下降11 月份，加拿大所有住宅物业类型的租金均降至 15 个月以来的最低点 2,139 加元。11 月份租金同比下降 1.6%，而 10 月份的租金下降了 1.2%。Rentals.ca 表示，尽管全国平均租金创 15 个月新低，但比两年前上涨了 6.7%，比三年前上涨了 18.8%。报告补充道：“过去五年，加拿大的租金平均每年上涨 3.4%，基本与长期增长趋势一致。”根据 11 月份的平均公寓租金，排名前五位的最昂贵的中型市场中有四个位于 BC 省，包括北温哥华（$3,222）、高贵林（$2,979）、列治文（$2,784）和本拿比（$2,746）。 BC 省年度租金下降主要集中在单间公寓（-6.0% 至 1,962 加元）和一居室公寓（-4.6% 至 2,211 加元），而两居室公寓（+0.5% 至 2,852 加元）和三居室公寓（+2.0% 至 3,442 加元）的租金则同比略涨。在安大略省，所有单元类型的租金均出现下降，其中两居室公寓的租金同比下降 7.6% 至平均 2,591 加元。大温地区租金下降11 月份，温哥华一居室公寓的平均月租金达到 2,534 加元。仍是全加国排首位，但自今年 1 月份以来，平均租金一直在稳步下降，当时的月租金为 2,700 加元。与此同时，温哥华两居室公寓的平均租金为 3,413 元，低于 1 月份的 3,660 元。与 Rentals.ca 报告中的其他加拿大城市相比，温哥华的租金同比下降最为显著，一居室公寓数量较去年同期下降 11.6%，两居室公寓数量下降 11%。Rentals.ca 针对温哥华所有类型的房产表示：“温哥华的公寓租金连续 12 个月同比下降，下降 8.9% 至平均 2,888 元，创 30 个月以来的最低水平。”本拿比的房屋租金是全加国排第二名，但也在下降。11 月，一居室公寓的平均租金为 2,378 元，较 1 月份的 2,600 加元大幅下降。本拿比两居室公寓的降幅并不大，从 1 月份的 3,151 元降至 11 月份的 3,061 元。 租赁网站数据与今年年初相比，BC省的维多利亚市的租金实际上有所上涨。1 月份，维多利亚市一居室的平均租金为 2,051 加元。11 月份，这一数字增长至 2,091 加元。不过，维多利亚市的一居室公寓租金同比下降了 2.8%。榜单上租金最便宜的BC省城市是纳奈莫，11 月份一居室公寓的平均租金为 1,773 加元。不过，它不如榜单上租金最便宜的城市埃德蒙顿便宜，11 月份埃德蒙顿一居室公寓的平均租金为 1,355 加元。

近日一份报告称，十月份全国平均要价租金在同比基础上首次下降，这是三年多来的首次。 Rentals.ca和Urbanation的报告发现，加拿大十月份的平均要价租金为$2,152，比 2023年同月下降了1.2%，这是自2021年7月以来首次全国性下降。 这一下降主要集中在加拿大的主要城市中心，多伦多、温哥华、卡尔加里和蒙特利尔等城市的租金都出现了下降。 Urbanation总裁 Shaun Hildebrand 表示，全国范围内的租金同比下降是罕见的。 “近年来租金增长的主要推动因素——经济的增强，人口的快速增长，和住房拥有能力的恶化——正在开始逆转，”Hildebrand说。 “因此，我们可能可以预计这种租金趋势在短期内会持续，特别是在公寓完工数量仍处于历史高位的情况下。” 在各省中，B.C.省和安省记录了最显著的年度租金下降，前者的公寓平均要价租金下降了3.4%至$2,549, 而后者下降了5.7%，跌至$2,350。 Saskatchewan的租金上涨了17.1%，成为全国租金增长最快的省份，此前9月经历了23.5%的年增长。 按城市来看，多伦多十月份记录了公寓要价租金的最大年度下降，为9.2%，平均达到$2,642。温哥华的租金同比下降8.4%至平均$2,945，而卡尔加里公寓租金下降4.7%至$1,995。 在蒙特利尔，平均租金下降2.9%，至$1,987。渥太华公寓租金持平，年增长0.4%至$2,207。 然而，在加拿大最大的市场中，Edmonton领跑租金增长，因为公寓租金年上涨8.4%至平均$1,584。 根据报告，加拿大单居室的平均要价租金十月份达到$1,923，比去年下降0.8%。两居室单位的平均要价为$2,308，下降0.2%。 总体而言，一般出租公寓的十月要价租金同比上涨 1.7%，至平均$2,100。 同时，公寓租金平均为$2,265，下降了3.8%。

加拿大一位室内设计师透露了她的知名客户在家里装修的内部细节。看似随意的家居装饰趋势表明主人非常富有。 来自加拿大多伦多的 24 岁布丽·麦克唐纳 (Bri MacDonald) 表示，她的“非常富有”的顾客一直在要求同样独特且往往“价格极其过高”的物品来为他们的豪宅增添趣味。 根据《每日邮报》的报道，这位希望为 HGTV 工作的设计师表示，他们一直要求在自己的家中加入“昂贵的对话物品”，以展示他们的富裕程度。 麦克唐纳表示，她今年的大部分时间都和富有的客户（从影响者到首席执行官）密切合作，也帮助她了解富有人家居装饰的最新趋势。当被问及她最近看到的另一种高端趋势时，麦克唐纳说她收到了很多定制艺术品的请求，客户要求她提供“无论预算如何都能展示他们的个性和价值观”的作品。对于这种个性化的要求，她求助于创作自己的定制艺术，她说“需要大型绘画或纸质画布，制作成本非常昂贵”。 (麦克唐纳ins)麦克唐纳表示，可持续发展似乎也很“流行”，因为她的许多富裕客户经常寻找以可持续发展为理念的材料，“想想节能照明、再生木材和可再生能源。”她采购的可持续材料范围广泛，从可持续制造的卧室床垫，到从谷仓回收的木板，重新用于厨房后挡板。麦克唐纳相信她所在家居设计行业的未来，尤其是豪华住宅的未来，很快将围绕可持续发展展开。她说：“在接下来的几年里，我预计会有更多的设计师提出这样的问题：‘如何重复利用大理石，赋予它第二次生命？’”。 (麦克唐纳ins)和极简主义时代的房主经常寻找“朴素”或“全白”的特征不同，她认为这些特征“缺乏个性”，她的许多高端客户也越来越多地接受缟玛瑙和异国情调的大理石等大胆的特色特征。设计师说，个性化的石头可以将普通的空间提升为真正独特的东西，这些功能可以带来明显抢手的“哇”因素。麦克唐纳称定制家具是她在整个行业看到的另一种高价趋势。她说，虽然不是必需的，但“定制家具可以改变游戏规则”，她“喜欢完美调整沙发尺寸以适应棘手的角落，或者将餐厅椅子的装饰与客厅的沙发布料相协调所带来的满足感”。 环境照明，从隐藏在建筑细节中的 LED 灯条到设计精美的“个性灯”，是她富有的客户欢迎的另一种设计趋势。对于这样的暖光要求，麦克唐纳必须再次满足定制订单，根据客户的“大预算”定制灯具，营造“奢华、轻松的氛围”。她还注意到，“有机床垫似乎在她的客户中很流行”，因为她称一些床上用品可能含有聚氨酯泡沫，这种泡沫与释放有害化学物质（也称为挥发性有机化合物）有关。到目前为止，这位精明的设计师已经在她的两份工作中使用了有机床上用品公司 Avocado Green Mattress，她声称这两项工作都“大受欢迎”。有机床垫的零售价在 1,000 加元到 6,000 加元之间。 (麦克唐纳ins)这位精明设计师来说，亚麻也是关键，她声称“奢华的亚麻布随处可见。”麦克唐纳回忆说，从她的成长时期起，她就对室内设计充满热情。此后，这位社交媒体网红在 Pinterest、Facebook、Instagram、TikTok 和 YouTube 等各种社交媒体平台上展示了她的作品。麦克唐纳凭借其富有洞察力的设计赢得了近 70 万的粉丝。  

根据香港媒体12月9日报道，影帝周润发打算降价出售位于山顶阳光花园的豪宅，开价1.95亿港元。 周润发名下的阳光花园独立屋，原本于2022年10月以2.2亿元港币标价上市，然而市场回应冷淡，最终减价至1.95亿港币出售。 据悉，周润发持有该栋房子超过14年，属名下最贵重物业之一。 周润发及相关人士目前手持最少7个住宅单位及一幅地皮，分布在山顶、九龙塘、太子及西贡等，市值超过10亿港元；阳光花园独立屋可算是周润发手头上最贵物业之一。 周润发。(欧新社资料照片) 值得一提的是，香港楼市在2024年整体呈现出“量升价跌”的趋势。在今年2月末，香港特区政府宣布撤销长达十几年的楼市“辣招”(防楼市过热强力限制举措)后，香港楼市一度重回火热。 香港中原地产发布数据显示，今年前三季度，香港一二手私人住宅市场录得33915宗买卖登记，楼价总值3093亿元。其中，“普通话拼音买家”（即买家登记英文名字为普通话拼音，基本都是来自内地）占8133宗，比例为24%，涉及金额高达906亿港元，两个数字均突破历史纪录。这相当于每名内地购房者平均花费逾1100万港元在香港买房。 而去年同期，香港“普通话拼音买家”的一二手私人住宅交易量和交易金额分别是4854宗和633亿港元。今年前三季度，这两个数据分别同比增长了68%和43%。 不过，香港前三季度整体楼市情况仍未有明显起色。10月31日，香港金融管理局（以下简称金管局）公布的数据显示，9月份新申请贷款个案较8月份环比减少15.9%至4977宗；新批出的按揭贷款额较8月份减少20.6%至173亿港元。第三季度负资产住宅按揭贷款宗数为40713宗，这一数字创下自2003年第四季度后（即近21年来）的新高。 金融监管局数据显示，今年第三季度，香港负资产住宅按揭贷款宗数录得40713宗，涉及金额2075.1亿港元，对比第二季度的30288宗及1549.92亿港元，分别增加10425宗（34.4%）及525.18亿港元（33.9%）。 据香港中原地产统计，10月香港一手新房成交量逼近3000宗，是今年2月全面“撤辣”后成交第二多的月份。今年以来，香港整体一手房新销量已突破1.5万宗，较2023年全年约10790宗多出超过三成。 有分析人士指出，近期香港房价出现反弹，背后是9月中旬降息及内地出台楼市新政带来的乐观情绪，加上10月初市场憧憬《施政报告》会为楼市增加暖意，所以房价回升的力度较预期强劲。世邦魏理仕预计，香港楼价短期内将触底反弹，其中蓝筹屋苑及较新项目将最先回稳或反弹。

大温本拿比（Burnaby）一位华裔业主和物业公司为近51,000元的纠纷闹上了民事解决法庭CRA，最终胜诉，因为该公寓自2018年8月发生火灾以来一直无法居住。 据当时接受 Burnaby NOW 采访的本拿比消防局表示，2018年8月8日下午，位于Beresford St. 7077号五楼的公寓内发生火灾。 （谷歌地图） 据消防部门称，当时公寓内没有人，但根据法庭周四的裁决文件，事发时有人住在那里。 和年迈的父亲一起拥有这套公寓的华裔A女士表示，这是一名“未经授权的入侵者”，但物业公司表示，A女士允许居住者住在那里，违反了物业的章程。 根据裁决，火灾调查员确定火灾是从厨房开始的，但起火原因尚未确定。 早些时候，该物业提起的一起法庭案件最终裁定A女士对火灾不负有责任，因为起火原因不明。 A女士自己向法庭提出申诉，认为她不应该支付火灾引起的任何费用。 她说，她被迫向物业支付5,000 元保险免赔额中的 4,000 元，而物业在她的账户中扣除了总计超过 22,000 元的清洁、修复费用，并增加了物业的保险费。 A女士说，物业还错误地扣留了近 1.7 万元的火灾保险赔偿金，导致她无法把公寓改造成宜居公寓并出租。 该物业总体上否认了梁女士的要求，并表示遵守了《物业财产法》及其细则。 法庭成员 Micah Carmody 不同意物业公司的这一说法。 他说，该物业扣留赔偿金的行为 “非常不公平”。 A女士还就公寓租金损失索赔 6.24 万元，但这一要求被法庭成员驳回，认为她没有采取足够的措施来减少损失。 法庭成员指她在火灾发生前并没有出租公寓，而且在火灾发生后的几个月里也没有把损坏的个人物品搬出公寓。 A女士也没有向法庭证明如果没有保险金，她没有其他合理的方法来修复公寓。 最后，法庭命令物业公司发放保险金、偿还保险免赔额、撤销扣款并支付A女士的法庭费用。 民事解决法庭CRT 是一个在线准司法法庭，负责审理物业财产纠纷和小额索赔案件。

根据加拿大统计局的一项新的分析，2018至2020年间，地产投资者约占卑诗省购屋者的四分之一。柏文单位的比例甚至更高，有三分之一是在同一时期被投资者收购。 据CTV报道，虽然该项分析也检视了纽宾士域省和新斯高沙省的房销情况，但在这3个省份的大都会人口普查资料显示，地产买家的投资者比例最高的依序是基隆拿(Kelowna)、温哥华和维多利亚。 卑诗大学(UBC)尚德商学院副教授戴维多夫(Tom Davidoff)表示，考虑到新冠疫情爆发之前的低利率和低税率，数据中凸显房地产投资水平之高并不令人意外，尤其是温哥华。 戴维多夫说：「我一直认为大温地区的营造是为了房地产投资而不在实际生产。当然，过去几年情况发生了变化……看看今天的投资者有多活跃将会很有趣。」 不同类别的投资者 加拿大统计局的分析将投资者分为四类：商业投资者、非加拿大居民、省外投资者和省内投资者。 在该份报告中，商业投资者被定义为营利性公司或政府实体。作者指出，前者占了这些购买份额的大部分，「鉴于大多数政府实体被视为非营利组织」。 省内投资者的定义是，在卑诗省拥有至少两处住宅房产(如果一处被视为投资)的居民。这类投资者在2018至2020年间购买的房屋比任何其他类别投资者都还要多，占总销售额的16.6%。 加拿大境外投资者则是第二大群体，占该期间购买量的3.2%；企业投资者占2.8%；省外投资者占2.2%。 高水平的移民投资 分析指出，至少在主要城市，移民在省内投资者类别当中「比例过高」。 2019年，尽管移民仅占卑诗人口的42%以下，但他们在温哥华房产投资却占了67%，在基隆拿和维多利亚也发现了类似的差异。 报告作者指出：「加拿大统计局先前的研究可能部分解释了这些结果，该研究发现，与其他资产相比，移民家庭更有可能将财富投资于房地产。」 分析也指出，移民地产投资买家的收入中位数与非投资买家相同，平均为6万元，远低于加拿大出生的投资买家收入中位数9万元。 戴维多夫表示，除了自2020年以来实施的加息和调高地产税外，一些卑诗省民还表示，今年稍早实施的短期租金限制等政策，可能会对房地产投资产生降温作用。 至于政府是否应该采取更多措施来阻止投资者，戴维多夫副教授表示，此类购买并不是房价飙升的主要原因。 他说：「当投资者认为房价上涨时，他们可能会更加活跃。因此，从某种程度上来说，因果关系来自『具有高增长前景的昂贵市场可能会吸引投资者』，而不是『投资者的存在导致价格上涨』。」 戴维多夫认为，从公共政策的角度来看，最重要的问题是确保租金负担得起。 他说：「如果人们能买得起房子，那就太好了，但人们也应当有能力租得起房子。所以我认为最重要的是建造住房，无论是业主自用的柏文、投资者租给某人的柏文，还是某机构租给其他人的专用出租柏文，这些都很好。」

温哥华新建337个可负担出租房屋落成的同时，最新发表的多份报告显示，卑诗省租住者情况正在逐步改善，包括数千名租户获卑诗租金银行 (BC Rent Bank) 支援、整体租金下调，以及出租房屋建筑动工量创下新高。 房屋及城镇事务厅长柯议伦 (Ravi Kahlon，下图) 说：「为租住者改善生活方面的工作，我们正在朝着正确的方向迈进。在全球出现住房可负担危机的情况下，我们正在努力扭转局面，为民众带来改变。当我们与合作伙伴庆祝温哥华河滨区 (River District)新建337间可负担租住房屋的同时，我们要向全省租住者传达一个明确的讯息：我们将会继续努力，确保您能够在称之为家的社区中找到负担得起的一个安乐窝。」 根据卑诗租金银行与Vancity社区基金会 (Vancity Community Foundation) 联合发表的最新一份报告显示，租金银行不但帮助数千名租户保住家园和节省开支，更为卑诗省带来了净经济效益。 该报告指出，2023-24年度，超过2,500名卑诗省租住者受惠于租金银行的支援服务，避免了负担租金上涨、搬家和存仓等潜在费用，从而为租户节省了约1,610万元。此外，在医疗护理、儿童福利及住房服务方面，省府亦因而减省开支。 柯议伦说：「尽管这份报告令人感到鼓舞，但我们亦了解到，在寻找负担得起的居所时，很多省民仍面临着挑战。我们必须解决这个问题，因此，政府将会继续致力打击投机者，以免他们夺去在本省工作和生活的人的租屋机会，并建造创纪录数量的出租房屋，以及加倍推动如《卑诗建造》 (BC Builds) 等一类计划，以提供更多劳工家庭能负担的出租房屋。」 透过租金银行，租住者可从本地租金银行中享有免息贷款，用于支付租金和基本水电费用，从而帮助他们维持家园，避免因失去收入或生活出现问题而被迫迁。此外，省府于2024年初宣布，为卑诗租金银行额外拨款逾1,100万元。 与此同时，温市租住者将受惠于刚落成的河滨区可负担出租房屋。位于Sawmill Crescent 3338号的发展项目提供共337个单位，供家庭、长者及单身人士居住，其中220个单位优先提供予原住民入住，其余117个单位则以合作社形式营运，这是一种公认有效且低成本的模式。 温哥华─菲沙围(Vancouver-Fraserview)选区省议员周烱华 (George Chow) 说：「这些位于充满活力的河滨区的337个可负担房屋单位，将会为温市租住者提供急需的廉租和稳定居所。这个项目展现了各个合作伙伴共同努力，并取得美好的成果，为工薪及中等收入家庭提供所需的可负担住房，让他们能够在社区扎根，建立美好生活。」 Sawmill Crescent属于2018年《社区房屋基金》 (Community Housing Fund) 征集提案中获批的其中一个项目，亦是卑诗省府、卑诗房屋局 (BC Housing)、温市政府及社区土地信托 (Community Land Trust, CLT) 之间合作的成果，同时获得Sawmill Housing Co-operative和M’akola Housing Society的协助。租金将会根据单位面积及住户收入而定，从每月445元的开放式单位到约2,653元的三房单位不等。预计可于2025年1月正式入伙。 根据最近公布的另两份报告显示，租屋市场的正面发展趋势将会延续至2025年。根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)指出，卑诗省新建出租房屋数量创下新高，过去12个月，动工兴建的出租房屋单位多达18,741个，这是卑诗省连续第三年录得新高。 此外，Rentals.ca数据显示，包括温哥华、本拿比及基隆拿(Kelowna)等主要城市，卑诗省整体的新放租单位租金有所下降。相较2023年同期，一房单位租金连续5个月出现下调，同时，在过去4个月，所有类型单位的租金均较去年同期有所下跌。 这个项目属于省府房屋投资的一部分。卑诗省政府正投放190亿元，旨在为省民建造更多可负担住房。自2017年以来，政府已建成或正在建造逾90,000个房屋单位，并且正在采取措施，旨在未来10年内为居民提供更多住房。

加拿大住房负担能力的最新报告揭示了一个令人不安的现实。根据Leger的调查，67%的加拿大人表示，他们无法“舒适”应对每月超过1749元的住房开支。 “舒适”意味着人们理想的支出，是相对于账面上实际的开支。这说明在目前利率下，加拿大人能够接受的平均按揭额度约为35万元，大西洋省份约为22.5万元。 EveryRate.ca的联合创始人兼持牌按揭经纪Andy Hill指出，这与实际房价存在“巨大的差距”。 图源：51记者拍摄   加拿大人目前的平均按揭月供是1800元。 在调查中，当被问及每月可负担的最高住房费用时： 38%的人表示1000元或以下 67%的人表示无法应对超过1749元的费用 即使是年收入超过10万元的家庭，也有42%感到压力巨大，其中近一半难以应付超过1749元的月供。 Hill认为，这一数据“令人震惊”，因为此收入水平的借款人本应能够支付45万元或以上的按揭，但42%的人表示他们不想要负担超过35万元的按揭。 日常生活成本如食品、取暖等是影响月供负担能力的重要因素。 他说：“地税、物业维护费用，以及日常开支自疫情以来显著增加。在经历这些全球性变化后，人们的风险承受能力和每月负债容忍度已经发生了变化。” 例如，在哈利法克斯，平均入门级住房的价格略高于50.5万元，对应的按揭月供约为2600元，这比受访者表示能够舒适支付的金额1140元高出了48%。 温哥华和多伦多长期以来都存在房价与工资脱节的问题。自疫情以来，哈利法克斯已经加入这个行列。但在温哥华或多伦多，房价与收入的脱节问题尤为严重。 Hill认为，解决这一问题的唯一办法是全国范围内普遍提高工资。他以澳大利亚为例：“澳大利亚多年来的最低工资水平远高于其他国家，他们的体系运转良好。人们能够负担更多的房产。” 他说：“我认为工资增长可能是解决问题的唯一答案。我看不到房产价值可以大幅下调到足以弥补这一差距的情况发生。” 在住房供应不足、人口持续增长的情况下，加拿大的住房负担能力问题可能会持续下去。Hill总结说，提高工资或许是让更多人拥有房屋的关键一步。      

多伦多市政府提议放宽可负担住房的购买规定，为更高收入的家庭提供首付款援助——因为市政府屡屡未能实现帮助家庭购置低成本住房的目标。 自2015年以来，市政府一直致力于每年帮助400个中低收入家庭获得住房。尽管这一目标被多个非营利组织认为“相对保守”，但市政府的一份新报告承认，这一目标“通常”未能达成。数据显示，以2022年为例，市政府仅批准了151套可负担住房。 市政府工作人员在报告中将这一结果归咎于一系列障碍，包括愿意建造可负担自有住房的开发商数量较少、市政府和上级政府提供的资金有限，以及借贷和建筑成本的增加导致新房整体价格上涨。 图源：51记者拍摄 多伦多目前的援助计划承诺，免除向Habitat for Humanity和Options for Homes等依靠联邦和省级计划为买家提供更多首付援助的非营利组织收取的费用，并将节省下来的资金转化为首付款援助贷款。 市政府现在还提议对其政策进行多项调整。除了额外的费用减免以及非营利组织与私人开发商合作建造可负担住房的新方案外，市府还提议将援助对象的收入上限提高至每年16万加元，或收入处于80%的家庭。此前，该计划将符合条件的收入上限设定为每年10.2万加元，即收入处于60%的家庭。 市府住房开发主任Noah Slater在采访中表示：“我们的城市正在经历着一场愈演愈烈的住房危机，中等收入家庭也无法负担住房。因此，这项计划必须进行一些改变。” 其中一个挑战是住房负担能力的迅速恶化，市场需求与家庭实际支付能力之间的差距日益扩大。 Slater指出，以多伦多一套售价约为75万加元的公寓为例，对于收入处于80%的家庭来说，可能仅需再筹集几万加元就能购买，而收入处于60%的家庭则需要额外筹集数十万加元。 市政府认为，当住房支出不超过家庭收入的30%时，才算得上可负担。例如，今年对于收入处于60%的家庭来说，一套三居室住房的售价需要在320,556加元或以下才能被视为可负担。 可负担住房提供机构Options for Homes的首席执行官Daniel Ger对这一提议表示欢迎，并指出他们近年来面临的一个主要挑战是，年收入在9万加元或以下的中等收入家庭即使有首付款帮助，也很难通过按揭贷款压力测试。 Ger表示：“尽管这个计划旨在服务这些收入水平的家庭，但外部因素使得执行起来非常困难。” 如果提案获得批准，提供给更高收入群体的援助将被正式归类为“可实现住房”（attainable housing），而非“可负担住房”（affordable housing）。市府工作人员希望通过调整整体的可负担住房拥有政策，使多伦多到2030年批准4,000套可负担自有住房的总体目标更容易实现。 不过，Slater认为，即使这些拟议的变化生效，多伦多也不可能在其购房援助目标上取得“显著进展”，除非联邦政府和安省政府也提供更多的首付款支持。 多伦多规划和住房委员会将在周四审议拟议的变更。如果获得批准，市议会将在本月对此进行讨论。

在国内买过房的朋友几乎都听过一条铁律，“location，location，location”!于是乎，但凡所居住的区域有兴建地铁、学校、商业的风吹过，都将迎来一次业主的狂欢。 然而在温哥华，业主的快乐却不这么简单，因为房屋每年的地税都根据估值水涨船高，负担不小。 一般来说，各市的地税税率等于当年市府财政预算除以全市所有物业估值的总和，住宅物业的地税等于房屋估值乘以地税税率+额外税项。 而每年BC省物业估价局对房产进行估价时，会参考使用面积、房龄、房况、占地面积、格局、视野景观、交通噪音、学校及社区设施等等多项数据。   也就是说，无论你的物业处于公交站800米内的交通枢纽待开发地段、还是一所名校的建立等等，都能增加土地的开发潜力和价值。 这也意味着狂飙突进的地税将平等地撞飞区域内的业主们，哪怕你不打算卖房。 吃不到房市红利，还要背上沉重的税务压力，业主们也是苦不堪言。特别是在一些大搞建设开发的地区，比如近年来的温西Broadway、Cambie走廊，房产的未来价值被过分提前透支，业主却不得不为此付出真金白银。 实际上，BC物业评估局的评估体系给自住的业主留了一个缓冲的地带。 其中一个条款规定，长期居住在高潜力区域或因市场行情高涨区域的居民可以向BC物业评估局申请，要求对其房产进行特别评估，以承认房产的当前价值低于与其发展潜力相关的“最高和最佳用途”。 低陆平原地区评估员Bryan Murao在接受Vancouver Sun采访时表示，该规定是BC物业评估局评估审查流程的一部分，可能由各种原因触发，而不仅仅是新开发项目。 尽管这个条款鲜为人知，含金量却不容小视。比如，位于温哥华Cambie走廊的5407 Cambie St，因Cambie走廊的开发计划物业价值一路高歌猛进。 去年，其隔壁的e一套类似规模的房产评估价为$760万元，而5407号业主向BC物业估价局申请了特殊评估，拿到了“实际用途价值略低于$400万”的估值，直接减少了$360余万的征税价值。 按照大温地区各市地税税率在千分之三到千分之四区间计算，5407号的业主可以节省了$14000多元的地税。 那么重点来了!什么样的业主可以向BC物业估价局申请特别评估?物业基本条件： 1.物业占地面积小于两公顷; 2.仅用于住宅目的; 3.地块内居住的家庭不超过三个。居住时间要求： 房主或其配偶需将该房产作为主要居所居住至少10年。市场价值条件： 销售记录需显示房产的再开发价值高于其现有的住宅用途价值。 符合条件的业主可以联系当地的BC物业评估办公室提出申请，该申请将根据当局的财产评估审查小组程序进行审议。 尽管BC评估局网站称评估申请提交的截止日期是11月30日，但这并不意味着想在2025年进行特殊评估的业主失去了最后的机会。评估员 Bryan Murao透露，根据该法规，房主可以在次年1月31日之前提交申请，申请的处理方式将改为评估上诉，与特殊评估的申请略有不同。 在享受便利设施的同时，如何合法合理地降低地税负担，是每位业主都值得关注的问题。如果您符合申请条件，不妨抓紧联系BC评估办公室，利用这项政策为自己减负。

大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 的最新报告表示，由于买家继续利用相对平衡的市场，11 月份该地区交易的房屋数量同比增长了 28.1％。延续了 10 月份同比增长 30% 的势头。今日大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 发布的最新报告称，2024 年 11 月该地区的住宅销售总量为 2,181 套，比 2023 年 11 月记录的 1,702 套增长 28.1%。这比 10 年季节平均值 (2,500) 低 12.8%。 GVR 经济和数据分析总监 Andrew Lis说，“我们看到 10 月份需求回升，虽然 11 月的市场并不像网络星期一那样火爆，买家仍在继续利用相对平衡的市场条件。” 他说，11 月份新上市的房产数量足以保持价格稳定，但如果供应跟不上不断增长的需求，到 2025 年买家可能需要支付更高的价格。 2024 年 11 月，大温哥华地区多重上市服务 (MLS) 上新挂牌出售的独立屋、联排别墅和公寓房产有 3,725 套。与 2023 年 11 月挂牌出售的 3,369 套房产相比，增长了 10.6%。这比 10 年季节性平均值 (3,535) 高出 5.4%。 目前大温哥华地区 MLS® 系统上挂牌出售的房产总数为 13,245 套，与 2023 年 11 月（10,931 套）相比增长 21.2%。这比 10 年季节性平均值（10,502 套）高出 26.1%。 在所有独立式、联排式和公寓式房产类型中，2024 年 11 月的销售与活跃房源比率为 17.1%。按房产类型划分，独立式住宅的比例为 12.7%，联排式住宅的比例为 23.1%，公寓的比例为 18.7%。 历史数据分析表明，当该比率持续跌破12%时，房价就会面临下行压力，而当该比率在几个月内超过20%时，房价往往会面临上行压力。   “尽管临近年底，需求有所增加，但 11 月份上市的新房产数量仍然足以保持各个领域价格的稳定，”Lis 表示。“但随着新年的到来，如果需求继续以目前的速度增长，而新上市房产的上市速度跟不上，那么我们可能很快就会看到价格再次面临上行压力。” 目前，大温哥华地区所有住宅物业的 MLS 房价指数综合基准价格为 1,172,100 加元。这比 2023 年 11 月下降了 0.9%，与 2024 年 10 月相比几乎没有变化。2024 年 11 月独立屋销售量达到 626 套，比 2023 年 11 月记录的 523 套独立屋销售量增长 19.7%。独立屋基准价格为 1,997,400 元。这比 2023 年 11 月增加了 1%，比 2024 年 10 月减少了 0.3%。2024 年 11 月，公寓住宅销量达到 1,089 套，与 2023 年 11 月的 850 套销量相比增长了 28.1%。公寓住宅的基准价格为 752,800 元。这比 2023 年 11 月下降了 1.2%，比 2024 年 10 月下降了 0.6%。2024 年 11 月联排住宅销售总量为 451 套，与 2023 年 11 月的 316 套相比增长了 42.7%。联排别墅的基准价格为 1,117,600 元。这比 2023 年 11 月增长了 1.8%，比 2024 年 10 月增长了 0.8%。

在既有车库上加盖成后巷屋，外观造型犹如一座小型独立屋。 大温区住房短缺，尤其温哥华寸土寸金，三级政府均鼓励利用独立屋土地「一改多」。据此许多业主正在考虑在现有房产上建造后巷屋或加盖，不管是为下一代新增独立住宿空间，更提供了潜在的新收入来源。然而，由于城市分区法规的原因，这个过程通常比看起来更复杂。 对于想要建造附属住宅的房主来说，一个可行的选择是在温哥华市内保留特色房屋，利用车库打造后巷屋。因为原有具特色住宅丰富了社区文化，对许多居民来说也是重要资产。在开始建造巷道或填充房屋的计划之前，房主必须彻底审查分区时间表、指南和政策，以确保遵守建筑法规。 JHA建筑师事务所建筑师John Henshaw、首席室内设计师赵玲玲(Joy Chao)再度携手合作，为温市西区的独立屋业主，改造车库摇身一变成为后巷屋，如今出租给一对年轻夫妻，后院及车库共享，出入方便，又各自拥有安静隐密空间；外观内装具功能性，宜居且优雅，这个小空间大利用的佳作，可作为各大温城市独立屋业主的参考。 后巷屋设计与主屋之间仍各自保有隐私。 这座独特而宽敞的后巷屋，符合温哥华市建筑法规，最大限度地提高了可建造空间。它拥有900平方呎的起居室，设有宽敞的两车位车库和充足的储物空间，使总物业面积达到近2,000 平方呎。 尽管房主目前选择不将填充式房屋分层并单独出售，但该选项仍可供将来考虑，因为它有自己的专用地址。 900平方呎空间创造出一房一厅一卫的宽敞空间。 挑高空间设计的起居室采光明亮。 三层玻璃窗户面向后巷，同时拥有自然采光并隔离噪音。 赵玲玲表示，此个案乃在紧凑的空间中最大化面积，符合建筑法例的最高高度限制内把天花做高，形成高耸宽敞的视觉效果。对基地本身条件详加了解后，以天窗朝南方式，迎接自然光，并面对后巷，与主屋各自保有视线的隐私；另一侧则设计直立式橱柜，挑高设计乃视觉上的「空间放大术」，加上自然采光自天窗倾泻而下，令小空间更加明亮优雅。 石英砖与灯光的搭配明亮温暖。 直立式壁橱创造许多收纳空间。 在室内设计的细节方面，赵玲玲采用三层玻璃，既可以保暖又可隔离噪音。在厨房橱柜与流理台的石英砖配合灯光配置下，显得更为轻快明朗，弥补秋冬温哥华较缺少日照的缺点，让住者心情愉快舒适。

新年即将来临，对于加拿大120万抵押贷款持有人来说，这意味着他们即将面临续签房屋贷款。 据CP24报道，根据加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 上个月发布的一份报告，2025年续签的抵押贷款中有85%是在加拿大银行利率为1%或低于1%时签署的。 这意味着至少105万拥有抵押贷款的房主将很快面临“明显更高的利率”的续签，报告指出这对加拿大经济来说是一个“担忧”。 自 2024 年开始以来，加拿大央行已连续四次下调其基准利率，因为通胀率仍保持在1%至3%的目标范围内，此前通胀率在2022年6月飙升至8.1%。 隔夜利率目前为3.75%，低于近一年来一直维持的5%。 虽然目前相对较低的利率对首次购房者来说可能是个好消息，但与疫情期间的0.25%相比相去甚远。 图源：CP24 CMHC表示，抵押贷款拖欠率（即抵押贷款逾期 90 天以上）在2024年第二季度攀升至0.19%，高于2022年创下的 0.14%的历史低点。汽车贷款、信用卡和信用额度（CMHC 表示，它们是未来抵押贷款逾期支付的指标）的拖欠率也在同一时期有所上升。尽管国家住房机构指出，抵押贷款拖欠率仍低于疫情前的水平，也低于1990年以来的平均水平，但他们预计2025年将“进一步上升”。 该组织在一份补充新闻稿中指出，“家庭债务仍然是加拿大经济的一个弱点。” “抵押贷款债务的增长速度快于通货膨胀。大量抵押贷款将在2025年和2026年到期，许多借款人将面临比贷款开始时更高的利率，这可能会加剧财务压力。”