地产

疫情期间，加拿大房地产火热，无数买家高位上车。 当时，多伦多一名华人女子以约130万的价格签约购买了一套新房，还付了近20万定金......结果几年后房价暴跌、利率飙升，交房前她干脆“人间蒸发”。 最后，开发商一纸诉状把她告上了法庭。结局更惨了...... 图源：canlii.org 一场“买了不想要”的交易 根据安省高等法院9月公布的判决书：李女士的“失踪”，直接导致被判违约。不仅19.5万定金被没收，还要倒贴16万。 法庭文件显示，原告Major Weston Homes Limited（简称MW）是一家总部位于大多伦多旺市的开发商。被告李女士（Li，音译）是一位有意向MW购买房屋的买家。 2021年12月7日，李女士与MW公司签署了一份房屋买卖协议（“APS”），以1,309,990购买一套新房，并按要求支付了19.5万定金。 2024年1月18日左右，MW向李女士发出一封信，通知房子交割日期定为2024年4月12日。 合同明确写明，李女士作为买方，须在15天内聘请律师并提供律师姓名及联系方式，否则视为违约。如果买方未能在交割前至少30天聘请律师，则不仅构成违约，并且等于承认并同意，在这种情况下，卖方的出价将被取消。 从那之后，MW的律师多次发邮件、打电话，催促李女士提供律师信息： 3月28日：第一次催促，要求提供律师联系方式； 4月3日：通知李女士房屋已拿到入住许可； 4月9日：联系李女士之前用过的一家律师事务所，但对方表示知道该交易，但并未受雇于李女士； 4月11日：正式发违约警告信。 直到4月17日，MW的律师仍未收到李女士的任何回复，又发送了一封电子邮件，宣布合同终止、重新挂牌卖房、没收定金，并准备提告索赔。 房子转售亏了33.8万，差价全算她的 这套原本售价1,309,990的新房，后来重新挂牌只卖出971,800，整整亏了33.8万。 扣除19.5万定金后，仍有143,190的差额。 MW最终将李女士告上了法庭，追讨全部差额，还追加索赔： 房产重新上市期间的清洁费$1,776.20； 转售该房产前需缴纳的额外房地产/物业税$2,000； 从违约之日起至转售之日的水电费$3,468.12； 房地产佣金$33,080.93。 图源：citynews 法院：买家确实违约 该案件于2025年9月进行审理，李女士没有出庭。 安省法官Kurz J.裁定，李女士确实违反了APS的条款，因此，MW有权终止交易，没收19.5万定金，转售该房产并寻求追回任何损失。 但MW主张的中介佣金被驳回。法官表示：“除了房地产佣金外，每项费用都是合理的并予以批准，总计7,244.32加元。” 法官解释说：“我不同意房地产佣金，据我了解，该佣金按4%收取，如果李女士没有违约而是完成交易，这笔佣金就会被支付。MW的律师声称，房地产佣金是额外损失，而且该公司必须为中止的APS支付这笔费用。在我收到的材料中，我没有看到任何明确的证据证明这一点。” 最终，李女士被判向MW赔偿$150,434.32，具体包括： 转售房价损失$143,190 额外损失$7,244.32 另加法定利息，以及9,000诉讼及动议费用，合计超过16万加元。如果再算上那笔已被没收的19.5万定金，李女士的损失近36万。

2025年，多伦多和汉密尔顿地区（GTHA），出现了一个似乎令人困惑的悖论现象：开发商取消了超过4,000个新公寓单元的建设计划。与此同时，超过10万个家庭，正在等待公共住房，大多数合作住宅也已经关闭了申请通道。而根据MLS数据，一套一居室的平均租金已经高达每月2,295加元。 图源：51记者拍摄 要在不超过收入30%的情况下负担这笔租金，一个人必须每小时赚44加元。但目前只有大约10%到15%的工人能达到这个收入水平。也就是说，85%到90%的工人根本负担不起这样的租金。 那么，为什么在这么多人需要住房的情况下，公寓项目却被取消了？这个矛盾揭示了加拿大住房系统的深层问题：住房的建造和目标人群之间严重不匹配。 首先，我们应该明白一个重点 —- 为社会提供可负担住房，是政府的责任，不是私人开发商的责任。 加拿大的大部分住房，是由私人开发商建造的。他们的目标是赚钱，而不是提供可负担住房。他们只建造能赚钱的公寓，卖给出得起钱的人或投资者（2021和2022年公寓高峰期，75%左右的购房是投资者或称投机者，而非自住）。私人开发商的住房，永远都是很多人在合理价格内买不起的。如果市场变差（投资人/投机者不足时），项目就会因为利润不够而被取消。 非盈利性住房，比如合作住房、公租房或社区土地信托，是为了让人们能稳定、负担得起地居住。但这些项目，利润微博，私人开发商不会做，必须依靠政府和非盈利机构来做，靠公共住房政策和公共资金的支持，而政府的支持，近年来不断减少。这就是为什么非盈利住房等待名单越来越长，合作住房也不再接受新申请。 结果就是：对大多数人来说，虽然人们急需住房，但市场上建造的却不是他们能住得起的房子。开发商嘴里的“住房市场好或不好”，与大多数普通自住购房者无关，反正普通自住购房者都买不起。 开发商常说“因为没有需求，所以项目卖不出去“。但这其实是在误导公众。真正的问题是：人们确实需要住房，但ta们现在既买不起也租不起。 我们来看看租房数据：●一居室平均租金是2,295加元/月；●要在不超过收入30%的情况下负担这笔租金，一个人需要每小时赚44加元；●但85%到90%的工人收入低于这个水平。 也就是说，大多数人根本负担不起这些房子。市场上建造的住房是为高收入者或投资者准备的，而不是为普通工薪族修建。 即使有新楼盘建成，也很少包含真正的“可负担住房”。政府要求开发商配建低价单位的政策执行不力，租金管控有限，工资跟不上物价上涨。（福特早取消了对2018年后建成公寓的租房控制） 结果就是：市场上有很多昂贵的房子，但真正能让普通人住得起的房子却很少。即使有人买房自住，很多购房者把超过60%的收入，用于还房贷，成为房奴，日子过得十分艰难，财务状况极端脆弱。 住房危机背后，还有一个更大的问题：贫富差距越来越大，收入和生活成本之间的差距越来越大。加拿大邦议会财务办公室2021年出了一个报告，使用2019年之前的数据，发现加拿大最富裕的1%家庭，拥有近26%的财富。2000年的新冠疫情，让社会财富差距进一步加大。 不仅是住房，很多加拿大人连食物、衣服、交通、教育甚至医疗都越来越难负担。虽然加拿大仍有公共医疗系统，但越来越多的“声音”在大力推动医疗私有化。如果医疗也变成“按钱买”，那将是另一个让人无法承受的基本生活支出。（题外话，看看美国的奥巴马医疗保险，是美国最便宜的保险计划，一个40岁的壮年人，一年缴纳保费高达7452美元，超过1万加元） 当财富差距越来越大，工资停滞不前，而生活成本不断上涨，越来越多的人被甩在后面。家庭被迫住在拥挤的房子里，年轻人无法独立生活，老年人面临住房不安全，无家可归的人越来越多——而与此同时，市场上却有大量空置的公寓。 这不仅是经济问题，更是社会问题。当人们无法在工作所在地安居，当他们被迫离开熟悉的社区，当基本生活需求都无法满足——社会的稳定就会受到严重威胁。 要解决住房危机，我们需要政府决断的行动。以下是一些可能的方向： ●加大对非盈利性住房的投资：政府应大力支持合作住房建设、非盈利公租房和社区土地信托，包括土地、建设和运营资金，提供低息贷款。●规范私人开发市场：立法要求新楼盘配建可负担住房，对空置房征税，加强租金管控。●提高工资和收入支持：提高最低工资，扩大收入补贴，并根据当地生活成本调整住房援助。●保护公共服务：确保医疗、交通和教育不被私有化，让所有人都可负担、能得到。●让社区参与规划：让居民参与住房和城市发展决策，确保住房真正服务于人，而不是利润。 公寓项目被取消，而人们却住不起房，这不是偶然现象，这是长期存在的一面镜子，反映出我们当前的住房系统，只关注投资回报，而不是人的基本需求。这是各级政府的失职，这不仅是市场的问题，更是我们的政府政策选择的结果。 各级政府通过法律、资金和规划，决定了住房系统的走向。今天的局面，是资本压力和政府政策共同塑造的结果。 我们可以选择另一条路：要政府负起责任来，把住房当作基本人权，而不是让它完全变成资本牟利的工具。让每个人都能有一个安全、可负担的, 非豪华的家。（类似新加坡那样，有钱人可以花大钱住豪宅） 最后，有两个关键问题需要我们自己来回答 —— 我们愿意集体向政府施压做出这个选择吗？ 资本不会轻易让出住房这个巨大的牟利市场，我们该如何抵抗资本的攻击？ 

上个月，加拿大房地产卖家似乎都有同样的聪明主意：在库存暴涨前抢先挂牌。加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，虽然9月销售量达到多年新高，但整体成交依然乏力——尤其是在新挂牌数量创纪录激增的情况下。市场平衡度现已跌至自上世纪90年代房地产崩盘以来的最低水平，进一步推动房价下滑。 图源：51记者拍摄 截至2025年9月，全国典型住房价格降至68.26万加元，较8月下跌0.6%（约4,200加元），同比下跌3.4%（约24,200加元）。自2022年房价高峰以来，价格累计下跌19.8%（约16.9万加元），抹去了三年多的涨幅。 大部分跌幅集中在安省，而像哈利法克斯这样的高位市场，其公寓价格正在逐渐接近多伦多水平。 9月份，加拿大共录得39,700宗房屋交易，同比上升5.25%，创下近四年来同期新高。然而，这几年房地产市场一直低迷，即便如此，9月的销量仍比2020年同期的纪录高点低35.4%，比十年平均水平低6.5%，甚至仍未恢复至2019年的水平（低5.7%）。 9月新挂牌数量暴增至91,969宗，同比上升8%，比过去十年平均水平高出20.1%，创下有史以来9月挂牌纪录。 在销售略有改善的同时，库存的暴涨却令需求的复苏显得不那么乐观。 图源：51记者拍摄 新挂牌的猛增使得销售与新挂牌比率（SNLR）降至43%，为自1995年以来同期最低，意味着这是加拿大房地产市场超过一代人以来最疲弱的9月需求平衡状况——也是自上次全国性房地产崩盘以来的最低点。

泊车问题近年来在卑诗省乃至整个加拿大，正迅速从一个极端走向另一个极端，泊车危机正变得越来越严重，越来越令人担忧——与环境辩论的连结也越来越紧密。 《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)作者托德(Douglas Todd)撰文指，大约30年前，在北美，建造配备充足泊车位的住宅被认为是常态，独立式住宅有时甚至会配备三到四辆车的车库，新建柏文项目每个单位至少会提供两个泊车位。 不再强制开发商提供泊车位 在加拿大，尤其是在美国，道路宽阔，大型仓储式商店和购物中心都建有大型泊车场。 但在加拿大，尤其是在卑诗省，各级政府现在却允许甚至鼓励开发商反其道而行——在大多数情况下，开发商不再有责任提供场地泊车。 卑诗省政府于2023年推出了一项重大新立法，自动允许在全省大多数城镇的独立式住宅地块上建造4到6个单位的住宅，且不强制要求设泊车位。 省府还强制要求各城市，预批准所有位于重要交通枢纽800米范围内建设高层建筑，且不准在这些区域内强制设置泊车位。 省内城市积极拥护卑诗省政府规定，去年，温哥华“取消了全市所有土地用途的最低车位要求”。开发商可以自由地专注于利润最大化，是否提供泊车位在很大程度上取决于他们自己。 除此之外，大温都会局(Metro Vancouver)今年发布一份报告，称该区内路边泊车位供应过剩，对开发商提供泊车位的成本过高表示遗憾。 如今，为了满足开发商降低建筑成本的需求，各地方政府正逐步取消泊车位，同时强调对车辆碳排放的担忧，推广鼓励步行、踩单车同搭大众交通工具的项目。 会导致甚么结果？ 但这样做最终会导致甚么结果呢？我们最终会拥有甚么样的城市？ 需要考虑的因素有很多，包括家庭、小型企业和蓝领工人的用车和泊车需求。 随之而来的是，谁会从泊车位减少中受益最多，以及相关规划是否合理。 温哥华城市屋和柏文项目长期开发商埃文斯(James Evans）指出，“当代规划理念与人们的现实生活之间存在脱节。” 例如，“家庭往往需要一辆车”，即使温哥华拥有不错的单车、大众运输和租车选择，他也不会开发一个没有泊车位的两房或三房项目。 “一个家庭当然可以不开车生活，但绝对不方便。试想一下，如果你是孩子们的冰球教练，每次带着所有冰球装备去溜冰场，都要去找一辆Evo。你试过骑单车把灯送到商店吗？” 高密度社区即将在大温原本的独户住宅区拔地而起，温哥华市表示，截至4月份，已有370栋多户住宅获得批准，虽然市政府一位官员表示，“大多数”这些住宅将提供现场泊车位，但许多人抱怨说，这些住宅很快就会导致社区路边泊车位不堪重负。 谈到租赁开发项目，埃文斯表示，通常每个单位只有半个现场泊车位，有时甚至更少。 温哥华一个泊车率较低的典型案例是位于基斯兰奴角（Kitsilano Point）的Sen̓áḵw计划。该项目计划建造6,000套住宅，每7套住宅仅配备一个泊车位，预计居民将使用单车和巴士出行，温哥华市政府称之为“极简泊车开发项目”。 决策对小企业成败至关重要 除了对住宅区产生重大影响外，规划人员在泊车方面的决策也对小型企业的成败至关重要。 “取消泊车的潮流也给商家带来了很多麻烦，”埃文斯说。 他知道，由于市政府决定取消早晚高峰时段的泊车位，以缩短巴士通行时间，百老汇街（Broadway）、菲沙街（Fraser St.）、缅街（Main St.）和固兰湖街（Granville St.）沿线的商家因此生意惨淡——他称这是一个“崇高的目标”。 他表示，过去通常在下班前后光顾零售店的顾客现在不再光顾了。 “温哥华最近的泊车政策变化很可能会导致许多商家倒闭，这与温哥华打造步行社区的目标完全背道而驰。” 对许多人来说，便利的停车是对“城市空间的浪费”。但对其他人，包括一些企业来说，为了避免破产，便利的泊车位是必要的。 前大温都会局首席规划师德马科(Christina DeMarco)也对取消泊车位的要求忧心忡忡。 德马科担心像温哥华这样的城市，“当所有路边泊车位都被占满”时，会发生甚么？称“这是一个棘手的问题”。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）认为，各级政府尚未妥善处理这些关键问题，而是在未研究其可能对社区造成的影响的情况下，强行通过减少泊车位的特别立法。 他指出，“猜测的代价可能会很高”。 图：加通社

温哥华市中心超越Point Grey，成为租房最贵的社区 曾经占据温哥华最贵一居室租赁市场的Point Grey/UBC区域，现已被另一个社区赶超。   根据liv.rent最新发布的租金报告，温哥华市中心再次成为租赁一居室的最贵区域。 liv.rent的十月数据显示，Point Grey的一个卧室单元租金为每月2,735加元，而温哥华市中心则为每月2,760加元，稍高于Point Grey。这些数据是基于liv.rent平台上的租赁信息。   据dailyhive报道，报告中还包含了一些关于大温哥华地区租赁市场的有趣见解。 白石White Rock是一个正在经历有趣变化的地区，二居室带家具的单元租金与大温哥华其他高价城市和社区（例如伦弗鲁-科林伍德）的价格不相上下。 在白石，十月份二居室带家具单元的平均租金为每月2,996加元，高于Renfrew-Collingwood，后者同类型单元的平均租金为每月2,524加元。 近年来的租金报告中有一个共同点，那就是过去两年间，所有主要的温哥华城市租金普遍下降。   最新的liv.rent报告显示，素里市的一居室带家具租金年同比下降幅度最大。在2025年十月，素里的一居室带家具租金较去年下降了240加元，降至每月1,798加元，降幅达到12%。 “这一两位数的降幅超过了温哥华（下降5%）和北温哥华（下降8%），显示出素里市的带家具市场需求疲软或供应过剩，”liv.rent表示。 liv.rent的调查结果与最近的Rentals.ca报告略有不同，后者表明大温哥华地区的租金价格相比于上个月有所上升，但与去年相比仍有所下降。   “本月，一居室无家具单元的平均租金上涨了52加元，达到了新平均的2,223加元。自2024年十月以来，大温哥华地区的无家具一居室平均租金减少了58加元，”liv.rent的报告指出。 根据大温哥华所有城市的平均租金情况，十月份无家具一居室在西温哥华最贵，而在素里市最便宜。   温哥华社区