地产

  　　许多人说温哥华的房市疯了，上月独立屋的价格又创造了历史新高。整个地区，包括如Burnaby和Richmond这样的郊区，独立屋均价从2014年6月的1,200,539跳升到上个月的1,442,296，年增长幅度达到了20%。 　　大温哥华地区房产局长Darcy McLeod表示说，对温哥华地区的独立屋需求还在不断上升，在过去一个月独立屋成交量是过去10年同期最高的。独立屋成交量每年以31.3%的速度在增长，去年更是达到了1,920。 　　大温哥华地区公寓房的成交量也增长了35.6%，上个月达到了1,774;镇屋的成交量则上升了7.1%至上月的681。6月房屋总成交量是同期最高的，达到了4,375，比过去十年同期平均值高出了29.1%。 　　5月温哥华市内独立屋均价在223万。目前房产局还未公布6月的数据，已公布数据仅限于城市西部和东部。温哥华西部独立屋价格也在6月达到了峰值，为2,967,500;东部独立屋价格中值也创了新高，达到了1,238,048。 　　据称，温哥华地区独立屋需求主要来自于新移民。前加拿大驻中国大使David Mulroney在最近表示说，目前虽然缺乏有关买房者国籍的可靠数据，但在多伦多和温哥华两个城市，中国人对独立屋的需求仍在上升。Mulroney在其新书中写到“有一些国家已经对非居民的买房者征税了”。 　　上月B.C.省长Christy Clark否定了温哥华市长向炒房者征收投机税的提议，同时也不赞同其提出的向购买奢侈房屋的人征收更高的房产转让税。 　　对此，McLeod分析说，温哥华房价的居高不下是由很多因素共同促成的，绝不可归结为一个因素。他说：“也许归因为一个因素是比较容易的做法，但是事实是这种现象是很多因素共同促成的。这些因素就包括当前的低利率、独立屋供应的下降、人口的增长、省内经济的良好表现、过去一年不断增长的需求。更重要的是，温哥华这个地方适宜人居，需求自然就旺。” 　　与温哥华相呼应的是多伦多的高房价。根据本月初多伦多地产局主席艾瑟林顿(Paul Etherington)公布的数据，5月大多伦多地区的房产买卖成交量为11,706， 与去年5月同期的11,013相比增加了6.3个百分点。 大多伦多地区5月的平均房价也达到了$649,599，比去年同期提高了11个百分点。其中，增长最快的是416地区的独立屋，平均房价年同比增长达18.2%。 　　地产局高级分析行政总监门瑟(Jason Mercer)则表示，市场行情的收紧，尤其对大多伦多地区的独立屋、半独立屋以及镇屋的高需求，持续推升了房价。目前来看房屋供应量不会下降，预期2015年下半年房价将保持同比增长。

Vansky综合，如需转载请注明来源，否则视作侵权。       根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新数据，大温哥华地区六月的房屋销售再次创下纪录，独立屋售价更是比去年同期上涨15%，平均售价高达112万（$1,123,900）。      大温地产局总裁Darcy McLeod表示，低利率、独立屋供应量下降、人口增长和全省经济对比加拿大其他地区好等都是造成这一现象的原因。他表示，房屋挂牌量越来越不能满足买家需求。六月挂牌总数有12,181，比去年同期下降了23.9%，与5月比也降了1.3%。      所有类型大温居民住宅基准价为69万4千；公寓楼均价也有所增长达40万2百；连座屋单位张到了50万6千9。       看看现在100万左右，在大温各区域能买到什么样的房？   素里，面积3500呎，有四个卧室四个洗手间。（MSL)   列治文Steveston社区，面积2052呎，有5个卧室2个洗手间。(MLS)     温哥华Mount Pleasant社区，1910年建造，有6个房间。 (MLS)   高贵林，面积近4500呎，有4个卧室4个洗手间。(MLS)   北温哥华，面积2165呎，有4个卧室2个洗手间。(MLS)   穆迪港，新建屋，占地11810呎，面积3200呎，有3个卧室3个洗手间。 (MLS)

Thomas Ma（左一）与部分烂尾楼苦主对庭讯进度深表不满，不排除会自行采取法律行动，追讨损失的金钱。（星岛日报记者摄影）   　　多伦多北约克Centrium At North York烂尾楼一案，涉嫌挪用买家订金的韩裔女律师Meerai Cho昨天仍没有亲自出庭应讯，甚至其辩护代表亦不见踪影。星岛日报说检控官亚力山大（Paul Alexander）向当值法官要求将案再押后至本月23日，又获法官批准。多位到法庭旁听的烂尾楼苦主对此深表不满，计划于本月11日举行苦主大会，并不排除会自行聘请律师展开集体诉讼。 　　据悉北约克烂尾楼苦主召集人Thomas Ma与一众到场听审的苦主，对被告Meerai Cho昨日仍未有出庭应讯，令过堂日期一再押后感到不满。Thomas Ma步出法院后表示，他问过法庭职员，答覆称，被告是可以不断申请延期，但终会安排预审日期，惟至目前为止，控辩双方仍未定出预审日期。 　　Thomas Ma表示，他们已经计划于下周六（11日）下午1时，在海柏公园举行苦主大会。另外，他们有计划自行聘请律师向涉案者提出集体诉讼，大家目前仍在商议中。他表示，不论时间要多长及有多少困难，也一定会抗争下去。 　　首次专程从渥太华驱车来傍听的其中一名烂尾楼苦主何先生表示，移民加拿大就是相信加国的公正、公平及健全的法律制度。他指这像无了期的审讯，令到他感到绝望。但他始终仍然相信加拿大法律是公正的。 　　另一名苦主Alka Sharma表示，对目前情况感到非常失望，并认为这可能是法律的漏洞，但相信加国司法制度定可还他们一个公道。 　　北约克Centrium At North York烂尾楼案，涉案被告韩裔女律师Meerai Cho，于去年8月底被警方先后落案起诉合共510项诈骗及违反诚信等罪名。涉及烂尾楼盘的苦主约有150名，其中不乏华人，损失金额由4万元至68万不等。遭诈骗金额合共超过1,500万元。发展商聘用了Meerai Cho负责业主订金的信托基金。有人涉嫌将部分存款过户到发展商，发展商总监其后携款离开加拿大。 　　同一案件2月在安省法院过堂时，女被告被警方加控426项控罪，使罪名合共多达501项。因辩方刚从控方取得逾3,000多页案情文件，需时审阅，而警方亦表示调查需时，法官批准将案押后过堂。 　　去年12月初在北约克安省法院过堂时被控涉嫌诈骗的韩裔律师Meerai Cho及其辩护律师也是全都不见踪影，只派一名助理向检控官表示，因为从控方取得的初阶段案情文件众多，仍需时间审理，要求将案件押后。检控官向当值法官要求将案押后至今年2月过堂，获法官批准。 　　当时也有数名华裔苦主到法庭旁听。获悉案件再押后即匆匆离开法庭。一名女华裔苦主王莉枫在法庭外表示，对案件一再押后感到无奈，但不论时间多久，苦主们仍会坚持打这场官司，绝不会放弃。 警员昨讲解案情，并公开被捕韩裔女律师Meerai Cho的照片。 　　据2014年8月27日星岛日报报道，涉嫌不当挪用楼花买家存入信托户口订金的韩裔女律师Meerai Cho，正式被多伦多警队拘捕，落案控告共75项罪名。有华裔苦主自言与很多买家都已经打定输数，未必能寻回所有订金，或者只是找到很少部分的钱。 　　负责调查案件的32分局诈骗组探员狄华鲁（Chris Devereux）透露，这是32分局有史以来最大的诈骗案。 　　探员呼吁其他受害人报案以保障权益，尤其是一些准备提出民事诉讼的受害人，手上可能掌握一些线索。他说，有受害人追查楼盘进展时察觉有问题，向律师追讨退还订金不果，于是提出民事诉讼。在调查过程中，发现位于北约克区内两间银行的信托户口，其中一个早在2012年便已经结束，另一个户口内款项则被提空。警方在7月初即已接到报案，由于向银行查证需时，因此至8月底才正式落案检控涉案人士。 　　当时疑犯拒绝与警方合作，不回答任何问题。 　　Centrium in North York烂尾楼的地盘，在2013年6月被建筑商的债主放“银主盘”（Power Sale）转手时，建筑商未有通知买家。不过，狄华鲁说，暂时未有将建筑商列为疑犯。因为女被告只是声称将信托款项交予发展商，有可能发展商是毫不知情，因为从初步资料发现，地产商的规模和程序不似是一个骗局，只是不知道为甚么会烂尾。警方要等法庭发出搜查令，到空置的建筑公司搜索文件。 　　其中不少受害人是华裔，也有中东和韩裔买家。有些人付了4万元订金，暂时已知损失最多的一名受害人，缴付了70万元订金。 　　时年63岁韩裔女律师Meerai Cho，初步被控25项涉嫌讹骗超过5,000元、25项涉嫌藏有赃物及25项涉嫌违反诚信罪。

      根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新数据，大温哥华地区六月的房屋销售再次创下纪录，独立屋售价更是比去年同期上涨15%，平均售价高达112万（$1,123,900）。六月房屋销售数量是往年同期最高纪录达到了4375次交易，是有记录以来第二高的月份。大温地产局总裁Darcy McLeod表示，低利率、独立屋供应量下降、人口增长和全省经济对比加拿大其他地区好等都是造成这一现象的原因。他表示，房屋挂牌量越来越不能满足买家需求。六月挂牌总数有12,181，比去年同期下降了23.9%，与5月比也降了1.3%。所有类型大温居民住宅基准价为69万4千；公寓楼均价也有所增长达40万2百；连座屋单位张到了50万6千9。看来#donthave1million下次集会抗议，要改成#donthave1.1million了。 

尽管目前大温地区的房产中间价（median housing prices）为全国之冠，不过根据总部位于多伦多的房地产研究公司TheRedPin分析，大温民众首次购买房屋的负担，仍低于多伦多地区。 根据该公司的分析，目前大温首购族花费在房屋上的平均费用，为42万元，较多伦多地区民众的42万5000元还低一些，该份报告同时还发现，亚省卡尔加里的首购族人口比例最多，平均花费在买第一间房的金额为37万元。 不过卡尔加里近来之房价，亦因市场上房屋供应量减少，已出现小幅成长状况，以独立屋来说，成长幅度为1.8%，非独立屋房型则是增加8.3%。   根据房地产研究公司分析，大温首度购买房屋的民众负担仍低于多伦多地区。（记者陈威麟／摄影）   报告同时对三地民众买房时必须缴交的税金进行分析，若以价格50万元的房产为例，大温地区民众在交易时，必须缴教的物业转让税为8000元，在多伦多因须向省府与地方政府缴税，因此两项税金加起来为1万2200元，不过在卡尔加里地区，买方仅需缴付280元的地产登记费（registration fee）。

安省帕里湾（Parry Sound）为重要的度假屋市场，当地的资深经纪马歇尔（Jim Marshall）表示，天气对度假屋等休闲物业销情有莫大影响：「我们直至加拿大国庆日即将到来都看不到任何势头，但刚刚过去的个半星期，我已经达成五宗交易。」   皇家地产公司（Royal LePage）近期发表的《2015年休闲物业报告》则指出，置业人士为弥补漫长寒冬所损失的时间，部分地区的市道畅旺，例外情况出现于亚省、卑诗省东部边界地区和纽芬兰等地，因为油价下挫导致度假屋销情减弱，而且有降价压力。   但皇家地产总裁苏帕（Phil Soper）分析指，油价下挫其实亦间接助长今年的休闲物业销情，因为汽油价格下跌令周末驾车到湖边的开支减少，低油价又导致加元汇率降低，以致较多人选择安省墨斯谷加（Muskoka）、魁省特朗布朗（Tremblant）和卑诗省内陆置业，而较少人选择往南边的佛罗里达州和亚利桑那州。   专家认为，不少人购买度假屋，会转将之放租又或者转作商业用途，这对度假屋的价格有保障，当中又以墨斯谷加「最安全」。

拥有丰富天主教历史的魁省，近年掀起了宗教遗产的保育争议，大量日久失修的教堂以惊人速度转售，并改变为其他非宗教用途，有保育专家认为，活化计划可扭转过百年教堂的拆卸命运。   根据魁省宗教遗产委员会（Religious Heritage Council）指出，省内有过多使用率不足和昂贵的教堂物业，由于教徒捐献不足而难于保养维修或者翻新，以致去年有破纪录的92间教堂被出售。   它们分别被改作音乐厅、马戏团学校、攀岩体育馆、公共图书馆、善终服务中心、分契式物业、社区中心和日托中心等，有教堂甚至被改装成水疗中心和健身房、迷你高尔夫球场等。魁北克大学满地可分校研究员贝尼尔（Lyne Bernier）指出，虽然这些改造计划会得失部分教徒，但它们却可以避免过百年的教堂建筑荒废，以致最终遭到拆卸，结果损失将会更惨重。     「拆卸损失更惨重」   魁省发展商、建筑师和规划师正思考如何更妥善地活化教堂建筑。满地可建筑师Ron Rayside最近便参与活化1914年兴建的教堂Eglise Notre-Dame-du-Perpetuel-Secours，用以举办音乐会和活动，地牢则改装成培训中心。   主导这项计划的公司Groupe Paradoxe，发言人圣路易（Joelle St-Louis）表示，虽然活化计划成本高昂，但举办音乐会可带给人非同凡享的体验，而且音色非常好。

  　　2015泛美运动会将在7月10日开幕，加拿大广播公司CBC报道说，过去一个月中，多伦多的许多居民第一次在Airbnb上放了广告，把自己的房子出租，期盼能在运动会期间赚笔钱。 　　Airbnb的工作人员 Jacelyn Holmes 说，如果多伦多人能暂时搬到城外，躲开运动会时的拥堵，同时又能用自己的房子赚点外快，何乐而不为? 　　CBC报道说，截至到6月24日，Airbnb网站上有多达530个租房广告针对的是泛美运动会的游客，这些公寓的平均价格为200加元一晚。 　　Guelph大学酒店及旅游管理学院的教授Marion Joppe告诫房主们不要指望过高，他说，即使现在是旅游高峰季节，多伦多地区的酒店都在通过低价促销进行竞争。 　　CBC对多伦多5家大酒店的网站进行了统计，在泛美运动会期间，酒店一个房间的周末价大约是175加元一晚，低于Airbnb网站上的平均租价。 　　报道说，现在到底会有多少人来看运动会还不清楚，门票销售不理想，离开幕式两周前，门票只售出了一半。 　　加拿大保险局发言人Steve Kee也告诫房主们，把自己的房子出租，遇到麻烦保险可能不赔。他说，私人住房的用途是私人用，不是商用，如果你没有告诉保险公司要把自己的房子用于“商业用途”，出租期间出了问题，保险公司可以拒绝赔偿。 　　然而，Airbnb表示，在出问题情况下，该网站对房主和租客都提供最高达100万加元的保险。

不久之前，根据美国全国地产经纪商协会的报告，从数量、美元销售额以及交易价格来看，中国人现已成为美国住宅的主要海外买家。 “中国人有钱，有需求，但是普遍对美国的生活模式不了解，再加上地理距离的遥远，在美国买房和养房都不像想象的那么简单。”两年前与家人在美国波士顿购下一栋宅邸的江河对《第一财经日报》记者表示。 不过，尽管美国房产对中国“土豪”颇具诱惑，背后的隐性成本与文化差异仍需要中国买家处处留心。 选择风水与生活方式 在许多中国买家的心目中，美国的地产就是花园、游泳池、洋房的代名词。但事实上，如果忍受不了美国小镇的宁静生活，购买公寓才是享受东海岸都市繁华的现实选择。江河对《第一财经日报》记者表示：“以波士顿为例，市中心滨海区的一套两室一厅的公寓价格可以高达100万美元以上。而同样这笔钱则可以在周边繁华的卫星镇Brookline买下四室一厅且带有花园的房子。” 对“风水”的重视尤能体现中美购房的文化差异。与其他国家买家相比，中国买家更加看重房屋的朝向、门面的布局以及周边的自然环境。不过，美国建房者并不会对此刻意关注，因此许多房屋的朝向不一，难得一见中国人所期待的正南正北。 让中国买家尤其忌讳的是，美国某些城镇中坐落着公墓。“美国的公墓可能会出现在任何地方，波士顿市中心紧邻中央公园便有一块，在小镇中更是分散得七零八落。我曾在波士顿卫星镇Natick市看到一座从内置到花园都十分精美的房子，但是唯一美中不足的是，从该房的某一个卧室里可以看到斜建在山脚上的公墓。对此，中国买家只能敬而远之。”江河坦言。 对于中国特大城市的购房者而言，昂贵的“学区房”是让许多孩子的父母头疼的问题。事实上，“学区房”的概念可不只是“中国特色”，远在大洋彼岸的美国父母同样要承受这一困扰。以哈佛大学所在的Cambridge为例，大学周边的房屋价格动辄轻易达到百万级。美国房地产中介公司会给不同的学区使用五星级评分制度，教育水平优裕的地区房屋价格自然不菲。 江河对《第一财经日报》记者表示，美国的“学区房”主要适用于公立学校。对美国本土人而言，“就近入学”从小学开始。由于小学到高中的公立教学都属于社会福利，因此美国家庭只需要支付极少的费用或者免费就可以让孩子享受到就近入学的公立学校教育。近年来，美国私立高中入学竞争日益激烈，学费水涨船高，部分中国家长将目光投向了价格相对低廉的优秀公立学校，“学区房”的价格自然一路上涨。 买房容易养房难 如果中国买家成功购得新房，美国的“养房”成本也会是一笔不小的开支。 首先，购房者每年都需向当地政府缴纳一笔房产税。房产税与房屋及地段价值直接挂钩，由于近年来美国地价逐渐从2008年的金融危机中苏醒，因此房屋的地税每年也呈上涨趋势。 根据美国房地产中介Zillow官网的公开信息，以波士顿卫星镇Brookline一栋居住面积323平方米、五卧三卫的房屋为例，官网售价139.9万美元、月租金5296美元，而该栋房屋的房产税则从2005年的7502美元/年一路上涨至2014年的9789美元/年。“我有过把房子放到Airbnb的想法，一天收100美元左右需要一个月内租出十天以上才可以满足当月的房产税。”江河对《第一财经日报》记者表示。 对于与美国人生活方式不同的中国人来说，房屋内饰和家具的改造同样费用不菲。江河对《第一财经日报》记者表示：“传统的美国家庭很少使用炒锅和油，因此房中的抽油烟机并不能满足中国人的厨房需求，对于抽油烟机的改造往往是中国买家打理房屋的第一步。但由于美国厨房是整体设计的，追求完美的中国屋主往往会选择更换厨房的整体设施，这样的开销会达到一万美元以上。” 在东海岸，看似简单的除雪也是难以避免的隐性成本。在遭遇暴风雪袭击的冬日，“各家自扫门前雪”是邻里街坊的惯例，中国屋主多会选择除雪公司来清理屋顶以及道路。“除雪是一笔昂贵的开销，公司会与屋主约定达到某一降雪量时来清除积雪，每次除雪的开销会在400到800美元之间。”江河坦言。 美国院落中美丽的花园也让许多中国买家心向往之。不过，花园的养护开销绝非可以轻易忽视。许多中国购房者缺少除草及花园打理的知识，绝大多数人会选择雇用园林公司。如果买主希望大改自己的花园或者房屋结构，则不仅需要得到当地政府的批准，雇用美国土木公司更是价格不菲。江河表示：“中国买家大多看重保护隐私，因此往往会选择栽培一些大树来遮蔽房屋或者花园。但在美国一株树龄超过10年的杨树可以卖到近一万美元，因此使用土木公司会十分昂贵。” 在美国这个“车轮上的国家”，光有房没有车恐怕还是寸步难行。对于购房者而言，雇用华人私人司机是许多初来乍到者的选择，但“美国是人力成本很高的国家，有时一天的佣金会高达几百美元。尤其在出租车效率较低、生活设施较为分散的卫星城地区，购车的重要性就更能显现出来。因此，对于外国购房者而言，私家车很可能是在美国生活的必需品。而中国买家购买私家车也将经历一个繁琐的过程，其中涉及到驾照、社保以及保险等诸多因素”。

    　　温哥华目前的楼市混杂着洗钱，投机，低息的因素，以致本应是用作居所的房屋被当作为垃圾股来炒卖。来自华尔街的众多投资者不仅认为温哥华如此，连多伦多，卡加利及其他的加拿大城市都有楼市泡沫，他们已看中这块大蛋糕，坐等赚大钱。 　　国民背负太多 楼市已成垃圾股 　　美国华尔街知名对冲基金投资者，正打赌加拿大许多城市，例如温哥华，多伦多，卡加利的房地产市场存在泡沫。他们认为，加国国民背负太多按揭贷款债务，一旦房价骤降，银行和按揭贷款保险公司，将会无法收回贷款而蒙受损失。 　　投资者Marc Cododes称，温哥华目前的楼市还混杂着洗钱，投机，低息的因素，以致本应是用作居所的房屋被当作为垃圾股来炒卖。 　　柯霍德斯强调，房屋是给市民居住的，但在温哥华有人却把房屋当成“仙股”(Penny Stocks)一样在炒作。柯霍德斯认为，温哥华楼市泡沫化已经很严重，任何因素都可能把泡沫引爆。一位曾被纽约时报形容为华尔街最高姿态的淡友也指出，温哥华房地产已经疯狂至极，任何一些因素都可能触发楼市暴跌。 　　大鳄研究数年之久 欲大赚一笔 　　加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会公布的统计数据显示，温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。房价中位数已经超过收入中位数10.6倍，位列全球第二。 　　就是这火爆到不行的房市，华尔街一些对冲基金正部署针对加拿大楼市的淡仓，以待加拿大楼市出现大规模调整时大赚一笔。 　　来自金融界的消息指称，美国若干大投资者看淡加拿大楼市，并且已着手进行沽空的策略。这些投资者在美国楼市于2008年崩盘时曾获得数以十亿元计的利润。 　　为美国客人提供意见的1名加拿大楼市分析员透露，一些大投资者目前已累积看淡加拿大楼市的沽盘，原因是预期一旦美国利率于本年秋季从历史低位掉头回升，加拿大将会受到压力。 　　这名分析员因为要为客人保密而不愿披露身分。据他透露，一些大型的投资者已经研究了加拿大楼市数年之久。 　　Cododes的目标是加拿大次级贷款公司。这些公司的客人，主要是未能获得传统银行贷款的人士。 　　该名分析员指出，在过去数个月，纽约市场中涉及加拿大主要银行的淡仓已经增加了1倍。 　　业内看淡 大鳄会输得精光 　　当地有地产界人士则认为，看淡加拿大楼市的美国投资者可能会输得精光，因为加拿大是独特的市场，由国际需求所带动。 　　地产公司MacDonald Realty Vancouver的Jonathan Cooper被传媒引述称，他相信那些投机淡友会亏本。 　　这名业内人士解释，加拿大逐渐成为了国际关注的市场，需求并非只来自亚洲，美国人的兴趣也愈来愈大。 　　就在不久之前，环球最大的资产基金(BlackRock Inc.)的主管芬克(Laurence D. Fink)曾经形容温哥华的柏文比黄金还要好。 　　他在新加坡出席会议时向与会的投资者对明报说，“现今国际间最棒的两类财富投资是当代艺术品，以及曼哈顿温哥华及伦敦的柏文。”

如果你的住宅转让价格比市场价多了10万美元，如果你恰好还是一位美国市长，千万别高兴得太早。接下来，你面对的，很可能是FBI的调查！ 美国俄亥俄州首府哥伦布市市长迈克尔•科尔曼就陷入了这样的窘境。2010年，一个中国商人以高出市场价约10万美元的价格买下了科尔曼的旧屋。今年6月下旬开始，FBI着手调查这桩交易，是否涉及违法行为。 蹊跷的价格 媒体称成交价高出市价10万美元 据俄亥俄当地媒体报道，多位市政府工作人员证实，FBI正对哥伦布市的一桩房屋交易进行调查。2010年底，该市市长科尔曼将位于哈顿大街 1362号的一所住宅出售给了一名中国商人，房屋售价是52万美元。这显然是一个极好的价格，那一年，哥伦布市的楼市跌入了十年来的谷底。当地媒体称，根据交易情况综合评估，这套住宅的正常售价约为40.4万美元。 在房屋正式出售前，这套房子在网上挂了6个月，最初定价为74.9万美元，后来逐步降价到59.9万美元。美国著名网上房地产信息市场Zillow.com显示，过去3年，该地区一共成交185套住宅，最高售价为42万美元。 但科尔曼市长并不认为这个售价偏高。“我们最初的报价是75万美元，这个价格是参考了地产经纪人推荐的价格，他对这个社区的二手房售价非常熟稔。此外，在出售前，为修缮火灾给房屋造成的损害，我们已经花了57万美元。最终，我们在价格上退让了一些，以52万元的价格将房屋转让。”6月25日，科尔曼通过市长办公室书面回应了外界的质疑。 豪爽的买家 中国商人称不知道房东是市长 买下科尔曼市长房屋的是中国商人李建华，网上资料显示，她是北京富兴华工贸集团的法人代表。这是一家主营医疗设备的进出口公司。 李建华在接受俄亥俄当地媒体采访时表示，买下房屋时，她并不知道原房东是该市市长。李建华说，她是在俄亥俄州注册了公司后萌生了买房的念头， “我们已在哥伦布市注册了公司，计划在当地开展业务，你得给员工们提供住所，所以我们买了这所房子。”李建华说，科尔曼的经纪人迈克尔•琼斯向自己推荐了这套房子，她立刻喜欢上了这栋牧场风格的石制大房子，迅速签约，“我并不知道这栋房子是市长的。”李建华强调，“市长也没有跟我承诺过任何东西”。 李建华自称一眼就看中了这套房子，房子庭院里还有烧烤炉。网络图片 科尔曼还记得，自己与李女士的第一次见面是在2010年8月，“那是我们第一次见面，在此之前我对她一无所知。经纪人告诉我，她打算到当地来做生意。这也是我们在2010年11月30日正式签署房屋出售协定之前的惟一见面和交谈”。 经纪人琼斯同时是科尔曼和李建华的代理人，他拒绝透露为什么自己会带李女士与科尔曼见面，但他强调，这无关幕后交易，只是为了保护客户的隐私。 李建华全额现金支付了房款。完成过户手续后，科尔曼的前妻弗兰克还在这栋房子里住了至少两个月。李建华说，当时自己并不急需用房。 弗兰克在两周前接受了FBI的质询，她向当地电视台透露，FBI工作人员问到了李建华送给自己的一些礼物，其中包括一套漂亮的翠玉耳环和项链。弗兰克说，她和李建华的友谊始于房屋转让，李建华是惟一上门来看房的顾客，她第一次来就决定购买。 市长的声明 否认用职权为中国商人提供便利 FBI正在调查，科尔曼是否利用职权为李建华及其公司提供了便利。 哥伦布市发展局的主管罗伯特•谢接受了FBI的询问。他说，李建华最初准备利用哥伦布市的Rickenbacker机场作为其公司的免税配送中心，但这一申请未获联邦政府批准。之后，罗伯特•谢接到了市长办公室的电话，一位说中文的工作人员要求他协助李建华拿到美国签证。罗伯特说，他帮忙完成了签证的书面申请，不过签证还是遭拒。 科尔曼否认自己为李建华提供了特别便利，他说自己的房屋出售与政府人员的工作没有任何联系。“就在出售房屋后的几个月，市发展局发来文件，让我在一份邀请信上签名，旨在为有意在哥伦布市投资的商人‘开绿灯’。”科尔曼声明，他没有任何不适宜的行为，对任何一个有意到当地来投资、提供工作机会的商人，他都会这么做。 科尔曼还否认自己正在接受调查，他承认FBI工作人员找过自己，但那是配合FBI进行买主财产调查工作。目前科尔曼尚未遭到任何指控。

附近有单车站可以提升周边房价?麦吉尔大学的一项最新研究证明，至少在蒙特利尔，这个问题的答案是肯定的。研究结果显示，在蒙特利尔单车站Bixi附近的房屋比附近没有单车站的不仅价格更高，而且增长速度也更快。但目前，由于该调查只限于蒙特利尔，这个因果关系是否适用于多伦多地区还不得而知。 麦吉尔的此项研究据称是第一个估测单车站对房价影响的调查研究，将会刊登在交通政策期刊上。尽管麦吉尔大学城市规划学者Ahmed El-Geneidy自己都表示，这个结果让人感到惊讶。但是他同时表示这两者的因果关系是真的存在的。如果这个因果关系成立，也许能够成为城市继续扩张单车站系统的一个有力的支持。 多伦多单车提倡组织的执行总裁Jared Kolb就表示说，如果单车站附近的房价上升了，那么政府的物业税也会相应上升，这对于当地政府财政是一个利好消息。这就表明建设公用单车系统不仅仅是一种社会行为，更是一种有利可图的行为。 此项研究基于对蒙特利尔2,419个单位的半独立屋、镇屋和公寓的调查基础之上，这些房屋在1996年和2012年之间出售过多次。如果不考虑其他变量，在Bixi附近800米内的房屋单位价格上升了709，在Bixi覆盖范围内周围有平均有12.2个单车站的房屋价格增长了8,649.80。 对于调查中的价格增长，Ahmed认为这主要归功于蒙特利尔所具有的显著的单车文化。在蒙特利尔，附近有单车站在许多单车爱好者眼中绝对是一个加分项，他们也会愿意支付稍多的钱去购买。 但与蒙特利尔相比，多伦多的单车共用系统则小了很多，只有大约4,300个会员和80个单车站。多伦多单车共享系统(Bike Share Toronto)的负责人Marie Casista就对此调查结果表示了怀疑，她说：“考虑到多伦多的单车共用系统比蒙特利尔小了不少，我个人认为至少目前来看单车公用系统并没有能力影响到周边房价。但未来也不排除这种可能性。” 正如Marie一样，并不是所有的人都对此项调查结果表示信服。多伦多一家房产估价公司的首席估价师Gordon Sommerville就对此持有非常怀疑的态度。他对于为什么房屋购买者会愿意花更多钱去住在公车站附近，而不是花几百块购买一辆属于自己的单车，表示难以理解。 他还补充说，如果在出售房屋的广告中看到单车站的一项，也许那个时候单车站真的是对房价有比较明显的影响了。但目前来看，至少多伦多的房屋出售广告上是没有的。

　　满地可银行（BMO）最新统计发现，过去三年中，有1万6000名年龄30岁至40岁的人口搬来温哥华，BMO资深经济分析师卡维奇（Robert Kavcic）认为，这是造成房价不断攀升的原因之一。   　　不过卡维奇又说，这个年龄组别人口数增长情况已逐缓和，可能是有许多家庭为寻找可负担住房，而被迫迁往他处。   　　他说，加国央行在1月份降低利率的政策，正好「帮助外国买家」，令本地房屋的需求量增加，不过目前因缺乏此类数据，暂时仍无法评估此类海外买家对房价造成的影响，但他相信相关效应在所难免。 　　该份报告也预测卑省与温哥华的经济状况将会持续走高，卑省将在加国整体经济成长中扮演重要角色。虽然如此，报告中小幅下调今年国内生产总值（GDP）的预设数字，认为今年增长率为2.4%，较先前预测的2.5%，微降0.1个百分点。

据《星报》报道，安省《电子商务法》于2000年推出时，仅容许若干文件以电子签名签署，订立或转移土地权益及须注册以具第三方效力的文件仍需手写签名。有关协议如以手写签名，经传真、扫描或电邮等电子方式传送版本仍具法律效力。   安省于2013年财政预算通过修订《电子商务法》，令电子签名于地产交易上同具法律效力，但有关签名必须证明作为识别签名人身分上可靠。不过，由于该项法例并无界定如何确定签名是否可靠，有关地产经纪及律师有责任确定电子签名是否符合法律规定。   多市地产律师、《星报》专栏作家Bob Aaron预期，急于使用电子签名的地产经纪及律师，将广为使用DocuSign等电子签名平台。他并担心电子签名或导致更多有关欺诈行为及诉讼。加通社报道，安省地产协会会长Patricia Verge表示，有关修订「对房地产经纪人及消费者均属好消息」，可令物业交易更有效率。 加国现有6个省份容许于物业交易使用电子签名，包括卑诗省、魁省、纽宾士域省、缅省、纽芬兰及拉布拉多省及爱德华王子岛。

  明天实施的房购新例，可防止“幻影抢盘出价”问题。星报资料图片   　　安省政府昨日表示，为保障消费者而立法通过的两条法例，将于本年7月1日起生效实施，强化使用债务清偿服务公司人士的财务保障，此外推行新的房购新例，禁止“幻影抢盘出价”（phantom bidding，实际并不存在的抢购价），从而终止不公平的买卖手法。 　　今年7月1日起，债务清偿服务公司将面对多项的限制，不能向借贷的人士任意收取费用。新例实施时规定： 　　‧在欠债者还没有向债权人还款之前，禁止向欠债人收取费用。 　　‧合约必须清晰写明。 　　‧在今年7月1日或以后签订的合约，任何的债务清还合约，将有一个为期10天的冷静期（也就是可在10天内推翻无效）。 　　‧容许取消不依规例经营的公司的牌照。 　　须保存客户出价纪录 　　借贷人士应当知道自己的权益，才好下笔签署合约，此外，在没有得到结果前不应还款。 　　至于楼房买卖方面，新例的实施在于对付“幻影抢盘出价”（phantom bidding，实际并不存在的抢购价）问题。由今年7月1日起，地产推销员及经纪（broker）在没有白纸黑字的证明下，不得向客户说相关楼盘已有人出价购买。客户出价的纪录必须存档至少一年，以便有怀疑的买家向安省地产议会（Real Estate Council of Ontario）查证其所买下楼房实在有多少个出价抢购。 　　安省消费及政府服务厅厅长奥拉斯逖（David Orazietti）说：“我们政府采取了果断的行动，终止一些债务清偿服务公司的不良做法。消费者在清理高筑债台时面对着重重压力，应该在清偿欠款时得到更强的保障。” 　　安省目前有22间公司和38间信贷顾问公司提供债务清偿服务。

图为豪宅外观。 瑞安一家在19世纪的传奇”鬼屋“里住了50年。（图片来源：英国电视台第十频道。） 豪宅内部。 据台湾“联合新闻网”26日报道，澳洲一间建立于1884年的历史遗产名宅被屋主用来接待旅游者，但这间名宅出名的不仅是复古式风格，而是因为这间拥有百余年历史的豪宅，是全澳洲出名的“鬼屋”。 外媒报道称，瑞安一家人自1963年起就住在这间“鬼屋”内，在日常生活中更是有数不清的“撞鬼”经验。瑞安说：“曾感觉有只手曾搭在我的肩膀上，我自己一个人在家时也有人叫我的名字，有时听见阳台传来脚步声，但却没有人在那里。” 瑞安表示自从搬进这间屋子后，就知道这里“有些不对劲”。事实上，这间豪宅是“凶宅”，曾经有保姆将孩子扔下楼梯，也有保姆怀了男主人的孩子后跳楼身亡。 从那之后，豪宅的所谓“灵异事件”便不断传出，现今则是瑞安与儿子、媳妇同住，媳妇苏菲雅更表示相信自己前世就是豪宅的“女仆”。 这栋豪宅的原屋主是克劳里夫妇(Christopher and Elizabeth Crawley)，发生多起意外后，使得其故事频传，但无一能被认为是真实的。不过，这些“花边故事”给豪宅增添了神秘气氛，反而更令游客好奇

最近经常看到各种物价飞涨的新闻，比如牛肉价格涨了，因为养的牛的数量不够；房价涨了，因为中国人都来炒楼了。到底每个月赚多少钱才能在多伦多比较舒服的生活，网友HermitSavage 的帖子来给大家答疑解惑。   HermitSavage： 仅供参考，基本情况： 俩人加一娃，住house在GTA North，一个DT上班Gotrain+TTC，一个Markham上班走407，周末经常出去吃，平时都在家做饭，中午都是公司附近food court。朋友间聚会不多，主要都是孩子的活动。房子上有400K贷款。 以下数据都是每月平均值，95%都是铁打不动的开支，一共7450。如果算上买个新手机，买件新衣服的费用，就月光了。 房子 – 3175 孩子 – 1500 饮食 – 1450 交通费 – 1000 生活 – 325 看了HermitSavage 的开支，很多会员都发表了自己的看法。有些会员列出了自己的家庭开支，以供大家参考。 x2012：房子- 3170，车-850，车房加起来一个月4000出头，不吃不喝，不养孩子。。我真不知道这头平均家庭收入8w 左右的人怎么过。。。 bbb722：房子-2079，交通-1050，吃饭-550-750，宠物-120，总共3800-4000。 阿珂：我也来说说我家吧：2大人2小孩+2老人(两边父母轮流探亲)，差不多每月$5,200吧。 么劲：房子-2600，孩子-1000，饮食-1200，交通费-450，生活-200，以上不包括自己的个人消费，朋友间的互相消费，父母来探亲的机票等消费，个人旅游或回国消费，以及一些意外情况的额外消费。硬性支出总计5450刀/月，有些还是粗略估计的，只会多不会少，这些都是硬性消费，所以加上其他没算上去的软性消费，一个月6000打不住!咳。。。孩子大了开销更大。大家加油吧! 妈咪宝贝：家里一人工作，一个顾家，一个月支出5000左右,基本收支平衡，月光光，没余钱。每年bonus买rrsp，退税酌情买一点resp。反正年入20W有20W的活法，2W也有2W的乐趣，过好自己的日子，一家人在一起，开开心心，知足常乐! 有些会员感慨物价飞涨，生活真不容易。 martin.a：生活不容易啊 PharmD：人生苦短，生活真的不容易，从来没有算过….只知道没有钱剩。 gigdy：基本都是房奴啊 walnut：近两年通胀严重，物价上涨飞速，看看超市的肉蛋奶和蔬菜水果的价格就知道了，房贷太多压力会很大，但是房价又是涨的最多的，越不买越买不起。 shenyangyh：最近关于家庭开支的贴子特多、特火。看来大家都很“渴”，生活真不易啊! 还有一些会员感慨楼主的生活已经很滋润了。 anderlubise：看这地税一个月450，这房子最少有个3000尺，什么铲雪这些除非是必须交完全自给作，伙食我只能说也许我吃得要求没那么高，总的来说lz虽然月光，但是应该非常的滋润，基本上是能不动手的就不动手了，房子也很大，我觉得没啥可抱怨苦的，两个人收入都8000一个月，真的很多了。 coolke：应该恭喜LZ这样的家庭啊，他家房子至少3000尺以上，贷款却只有400k，现在市场价这样的房子1M朝上了吧。要普通家庭购入这样的房子只怕都供不起啊。人家住着大房子，生活有滋有味，我还是先替我自己默哀几分钟吧 猫妹：说老实话，楼主这种花7000+的的确算比较滋润的了，家庭收入16万+也算是蛮好的了 有些会员觉得家庭开支要从自己的实际情况出发，有多大的能耐，就花多少的钱。 xushiqing：楼上有人说不知道家庭年薪8万的人是怎么活的。真搞笑，20万有20万的活法，8万有8万的活法，有什么不能活的。家庭年薪8万也不会买3000尺house。 鱼香肉丝饭：换个角度想吧，这是在加拿大，大部分人的生活都差不多，看看这么多人列出来的明细，房子还是很大一块支出的，那多大的房子才能满足，地税有五千就有一万的，可是并不一定适合你，现在不管怎么说家人一起努力能过着这样的生活，那还要什么，房子车子孩子都解决了还要每个月剩下万八千的零花钱?那得拿到手里净剩两万，谁来给算算税前多少工资，朋友的公司在加拿大算是可以了，DERICTOR年薪十一二万可能，房子买在快北到BARRIER了。 卖高清行车记录仪：田忌赛马即可，辛苦个毛，赚8000花8000当然很吃力，赚8000花5000就活得潇洒，买个小点的房子会死？没人叫你撑得这么紧绷。 小编觉得在多伦多，如果夫妻2人有小孩，靠打工的，大家都过的差不多。虽然20万有20万的活法，8万有8万的活法，但是20万毕竟比8万活得滋润多了，所以大家都努力工作吧，希望我们都能在异国他乡生活的幸福。 最后给大家一个表格，让大家对多伦多地区的收入有一个大概的了解。 HermitSavage：这个是我见到的最新的统计，注意这个表给出的是家庭收入。如果你定义的中产阶级是40%-60%的家庭，那么多伦多地区的均值是$72K。不过我觉得中产的定义应该更广一些，用lower middle 和upper middle的均值做一个范围，$43K – $114K。网址：http://www.macleans.ca/economy/money-economy/are-you-in-the-middle-class/

美国死亡谷公园里，除了有深泉学院，还有一座有名的史考特城堡。要到达该城堡，游客必须徒步行走三个小时。 这个拥有25个房间的童话式宫殿，坐落在格雷普韦恩山脚下，造价两百万美元。 建造这个城堡的主人是一个芝加哥商人，建于1925年，由于资金短缺未完成。 城堡的主人死后，由国家公园管理局接手了这个地方。 公园管理局每天都提供城堡游览活动。 尽管城堡未彻底完工，内部仍配有大量的油画、古董、枝形吊灯，还有各式各样国外进口的室内陈设用品。

为什么邻居的房子卖掉，而且价格很高，而我的卖不掉? 为什么邻居卖的仅仅晚了我一个星期，同样的房子却比我高出将近10万块? 抢Offer一定能卖出高价吗?什么时候可以抢?什么时候一定不能抢? 我的房子有缺陷，怎么能卖出去? 每一次面对卖房的客人，都会被提出同样的问题。我们能够理解的是很多人在卖房子的时候，希望能尽可能高的卖个好价钱，这种想法无论种族与文化背景，都是自然与正常的。然而，问题关键在于如何卖出高价? 关键点之一：估价 作为卖家，总是想把房子卖贵，而作为买家，总想低价捡便宜。而实际上，在杜绝了菜鸟经纪和幕后交易的情况下，最终的价格是有市场决定的。谈判过程中真正能左右的价格幅度不会超过2个百分点，而估价，在相当程度上决定了售卖的成败。 作为卖家的一个很大的忌讳就是把房子以一个不可能成交的价格放在mls网络之上。也许，这时候卖家的心态是不急于成交，然而，作为卖家如果换位思考一下买家，结果会如何呢?当一个房子在市场的时间比较长之后，作为买家，首先会换一房子本身是不是有什么样的问题。一个在市场上放置50天的房子，作为买家很难下一个接近叫价的Offer，而这种Offer很难被卖家接受，而随着时间的托久，问题会更加严重。这种恶性循环会产生不可思议的恶果。 曾经有一个真实的案例，一个大雪纷飞的冬日，一个客人曾经找到我，要求我对她的房子进行估价。这是一个不到10年新的双车库4房学区房，在仔细把周边已售，在售以及未完成销售的房屋进行研究后，我去了她家，并针对现场装修水平进行调整后，建议她目标销售价格在$98万。离开她家后的2天，我接到她的电话，对我去她家帮助估价进行感谢后,告诉我她不打算选择我做她的卖方经纪。原因是另外一个经纪到她家后向她保证这个房子可以卖到105-108万。 几天后，她的房子上市，叫价110万，直到六个月后的今天，这个房子还是没有卖掉。直到六个月后的今天，多次调价后，她的预期已经降低到当初的合理价位，然而这个房子仍然没有卖掉，而从冬天到夏天的这六个月，周边的房价已经上涨很多。 因此，根据周边销售历史记录，再售房记录以及未能成交房的三种不同形态的市场分析，做出一个合理的估价空间是一个非常重要的任务。而估价这种技术含量最高的工作，通常需要相当的经验。     关键点之二：选择经纪公司与地产经纪 不同的地产经纪公司的文化差异巨大，而每个区域，不同的公司所占有的市场份额区别非常大，在区域市场份额最大的地产经纪公司内选择地产经纪无疑是一个明智的选择。这种处于区域的压倒优势在相当程度上说明了该地产经纪公司的实力。     上图，是著名的运亨地产(Re/Max Realtron)在今年的区域业绩状况，可以清楚的看出，在整个约克区(包含Markham,Richmond Hill, Vaughan, Aurora, New Market 以及Thornhill,401以南的北约克以及C12,士嘉堡的E9,E10 都是买卖业绩第一名。因此，在上述区域，选择这家公司应该是一个明智的选择。 至于地产经纪的选择，过往的业绩非常重要，而与此同时，通过和地产经纪的沟通，通过了解他对这个社区的熟悉程度，目标群体定位，卖点，市场推广计划，销售方案，估价方法以及定价策略等进行考察。在相当程度上，选择相对名气和经验比较大的经纪会有相当的优势。千万不可以相信那些胡乱吹嘘可以卖高价，抢Offer的事情。 关键点之三：抢Offer 很多客人都曾经电话我关于抢Offer的事情，尤其是华人的热点地区，作为卖家，如果不抢，似乎就吃了大亏。事实真的如此吗?其实未必，一个110%成交的房子的成交价格真的一定高于市场价值吗?一个叫价98%成交的房子一定卖亏吗? 不是在所有时候，所有状态下都适合抢Offer的。在某些所谓的热区，撞车现象经常发生，也就是说两个甚至更多相似的物业在同一天晚上固定时间收Offer, 而相同的客户群即便是势在必得也只能分散火力。 作为买家经纪，早已经厌倦了抢Offer,有5个Offer 同时竞争的时候，只有1个能胜出，因此，买家经纪不喜欢抢Offer,而很多买家，更是对抢Offer深恶痛绝。 市场上，大家看到和议论的是某个标价99万的房子卖掉了120万，却没有注意，这个房子如果正常卖，也许能卖出125万，却没有注意到另外一个标价99万的房子因为没有抢Offer成功，不得不面对错过最佳销售周期，并被迫提价改成正常收Offer的事情，而这时候的买家也已经意识到房子本身的市场认可度没有那么高，从而降低买入价格底线。而卖家，损失的不仅仅是宝贵的事情，更是真金白银!

        位于Blackthorn Ave.和St. Clair Ave. W的一半独立屋竟然空置了27年，屋子无人打理，成了野生动物常常拜访的地方。对于该房屋为何空置，周围的邻居竟无人知晓。 直到屋主的后人出现讲诉了有关这个房屋和家庭的悲惨故事。 　　有居民称，他们记得这座房屋以前属于一对安静的夫妇Grace和George Hall，他们育有两个孩子，从来没有给周围的人引起过任何的麻烦。 　　但在1988年左右，George去世了，然后Grace也在不久后去世，据说是救护车给运走的。有邻居表示在救护车把Grace运走后，他们就在又没见过她出现在屋子里了。而且自此以后也没有人来探望过他们，或者帮他们把东西给清理走。 　　自1966年就居住于此的居民Art Balkos说：“我记得有救护车来把老妇人运走了，然后自此这座屋子就被锁了起来。”现在想来他感觉这件事情非常奇怪。 　　当地的市议员表示说，现在这座空屋子已经给当地人带了健康和安全的隐患，必须得到处理。但是这件事情本身并没有这么好处理，因为房主已经不在了。 　　事实上，这对夫妇的孩子并没有完全消失，也没有完全忘记这个房屋。他们的儿子，现年80岁的Geroge Hall Jr.一直在支付着房屋的物业税。 　　在媒体采访中，现居住在Whitby的Hall讲述了一个有关这个空置房屋和家庭的悲惨故事。他回忆说，他的童年里有着一对好父母，一家人居住在一个快乐的环境里。然后自从父亲去世后，他的母亲的精神完全崩溃了。事实上，救护车把Grace运走后，她并没有去世，而是一直活到2005年。 　　Hall回忆说：“那时候一片混乱。”他已经记不清母亲在那里独自生活了多久，后来母亲被送去了护理院。那时候，除了要照顾母亲，承受着丧父痛苦的Hall还要处理找工作的问题。 　　问及为何不处理房屋，Hall表示说，那时候他不想再去想父母的房屋，因为这只会让他感到异常的伤痛。他至今也不愿再回到那座儿时的房屋，但他有一直支付着房屋的物业税，也付了不少的钱去维护房屋。 　　现在，Hall的愿望就是尽快处理掉该房屋，因为他不愿再回到那个充满伤心回忆的地方了。

近年来，海外热钱大举进入加拿大楼市，大幅推升房价，按房价收入比，加拿大房价一举飙升至全球第二；按租售比来看，加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。   在最受中国人欢迎的海外置业国中，加拿大排名第三；据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去；在温哥华和多伦多，50%的公寓大楼为外国投资者所拥有；温哥华更有15%的房子长期空置！   加拿大楼市泡沫对当地人影响如何？先讲一个小故事。   我的同事麦克是个挺神气的大帅哥，土生土长的加拿大人，是我所在部门的系统管理工程师，年收入7、8万加元，比加拿大同龄人的平均收入高了一倍多。麦克6年前结婚，之后添了一男一女两孩子，3年前买了一栋大洋房，生活可谓美满幸福，典型的北美中产阶级。   可是，近来他像变了一个人，瘟鸡似地时常唉声叹气。按说在欧美不能随便打探别人的隐私，但在强烈的好奇心驱使之下，昨天忍不住开口问他：Is something wrong？   没想到他瞪了我一眼，说道：“都怪你们中国人！”   我一愣，不会吧，忙问怎么回事儿。   原来，多伦多的房价这些年一路飙升，已然大大超过了当地收入的增长幅度。麦克购买房子时，房价已经高处不胜寒，因为北美多年来，房价一直维持在平均家庭年收入一到二倍之间。而他买房时，多伦多房价却已超过他们夫妇年收入的4倍了！   按北美人的生活习惯，孩子大了必须分房而居，享受各自的自由空间，麦克只能硬着头皮买大房。当然啦，收支相抵的日子过得紧绷绷。而且由于房价上涨了，政府收取的地产税也水涨船高。最倒霉的是一年前他老婆被裁员，直到六个月后才找到新工作，但薪水比先前少了不少，家庭收入缺了一大块。   想想也是，麦克太太的收入只够请人看孩子、伙食及零用；而麦克每个月税后拿回家4千块钱（税前收入7万多一点，税后5万左右，已属高收入群体了），扣去房屋贷款、房屋保险、地税、汽车贷款和汽车保险几项大开支，再加上旅游度假娱乐等等，每个月都有几百块钱的大缺口，日子过得入不敷出。   这是一个非常典型的白人家庭，生活按部就绪，上学、结婚、生子，然后养孩子、养狗，工作、付账、听歌剧、看电影、旅游、减肥、看病、吃药……在他们的观念里，人生就该如此这般。   “但这和我们中国人有什么关系呢？”我反问。   麦克说，你们中国人，来到这儿有了一套房子还买第二套，买了两套还想买三套，甚至四、五套，一门心思靠炒房子投机赚钱，一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人；一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢；中国人可以不上馆子、不进电影院、不去歌剧院、不购买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意买房子买房子，哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。   多伦多的房价就是这样被你们抬高了！害得我们都住不起了！我父母已经退休了，原本准备在老房子里安度晚年的，结果他们的房子也涨了，地税也随之涨了一倍多，搞得他们入不敷出，只能将房子卖了，多伦多待不了了，搬去了伦敦（安大略省的一个小城），害得我每次去看他们都不方便了！我今天的生活状态全拜中国人所赐，逼迫着我像你们那样生活。不怪你们我怪谁？   听了麦克带有偏见的情绪宣泄，心里很不是滋味，从来都不曾想到，在当地人的印象里，我们华人的形象会如此不堪。本想立刻反驳，但看着平时温文尔雅的麦克涨红了脸说出这等重话，显然是被逼急了。我话到嘴边又咽了回去，打了个哈哈就此打住。回头仔细一想，麦克说得也并非不无依据。   这几年来，只要有中国人涌入的地方，如美国纽约、旧金山、洛杉矶；加拿大的温哥华、多伦多；澳洲的悉尼、墨尔本等地，房价都高高吹起。在全球经济不景气之际，偏偏中国人还在抢购房子，形成了一道“亮丽的景观”。   这种情况令欧美人开始无法忍受。因为传统的欧美人用于房子的支出不超过税后收入的三分之一，现在房价疯涨得令他们买不起房子，或不得不改变原来的生活方式，气愤在所难免。   在澳大利亚已对外国人实施房子限购令。今年五月宣布，加大对外国投资者非法购房的惩治力度，不准购买二手房。这在号称自由市场的西方国家实属罕见；在温哥华，这两年，英文媒体时常大幅报导华人（尤其是中国内地买家）在温哥华的抢购房产潮，已有开发商收到本地人士的抗议电邮，指房价过高遗祸下一代，且华人已太多，应该限制 ，有人甚至扬言要炸毁开发商的办公室。   前些日子，温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner明确表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。他指出，大量来自中国的炒房者是导致房价高升的主要原因，“由于房价飙升，本地人已经大量迁出，同时阻止了新移民的进入。最后你得到的，已经不是我们曾为之自豪的城市。”   最近，多伦多居民布拉齐在change.com网站上发起请愿，要求政府规管外国人投资多伦多房地产，一下就得到万人呼应，将由议员提交政府。   顺便提一下，加拿大自1995年开放的中国大陆人直接移民，父母团聚从原本3年拖至到当今的13年。记得前些日子，一个问卷调查的结果是只有9%的加拿大人喜欢中国移民，离开“黄祸”之说不远了。谁能想到，千百年来中国人勤劳的形象，被投机取巧代替了。   也就是说，中国人的“爱房”情结，与欧美人的生活习惯已经发生了激烈的碰撞，俗话说“入乡随俗”，身在异国他乡，我们不能要求别人来适应中国人。假如有一天真把人家惹急了，也就不能阻挡别人反对中国人移民和限购房子的措施。

温哥华市长罗品信近日指出，温哥华市府将设法说服省府考虑制订房地产投机税、豪宅税等抑制楼价上涨的工具，否则温市政府能做的非常有限。 他表示，加拿大主要城市市长将要求各联邦政党党领辩论时，将住房政策列为优先辩论题目，又要求联邦政府对楼价太高提出对策。 罗品信说，温哥华和香港、新加坡、伦敦、巴黎及悉尼等大城市一样，面临楼价太高，年轻人及首次置业人士已无法负担买房的问题，而这些城市，都有各自抑制楼价飙升的办法，温哥华自然也需要一套。 罗品信提到，温市目前正草拟一份增加市民置业机会的报告，可望于年底前出炉。

温哥华楼市火热，有地产仲介近日在基斯兰奴(Kitsilano)挂出多个广告牌，开价200万收购旧屋。 该“广告牌”非常简单，只用一张白卡纸，印上“我们会出价200万，收购在33呎阔地皮上的旧屋”及留下了电话号码。挂出广告牌的仲介萨维诺(Tony Savino)表示，他正在进行“游击行销”，并称已经取得成果。 萨维诺向CBC电视台表示，他在星期四晚上，在基斯兰奴放置了五个广告牌，即晚已经收到一个电话，预约周六看盘。 萨维诺说，该间房屋在西2街(W 2nd Ave.)，预期最终成交价格可能在250万左右。他并说，这不是他首次做同类的行销，在15年前亦曾在温东试过，而且有效。 大温楼市持续火红，温西更被视为最热门的地区。大温地产局本月初发表五月份的报告显示，大温的独立屋基准价，温西逾255万元，较前一个月升2.6%，较大温升2.1%;以一年计算，升幅为14.4%，亦较大温增加11.5%为高。 基斯兰奴区算是温西的“旺区”，特点是有较多旧屋，占地较少，不少人在温西寻找旧屋，均会特别留意该区。 大温地产局西区董事格伯(Colette Gerber)日前表示，等到本地买家“恢复理智”后，部分地区楼价上涨会放缓，但西区会继续涨不停，主因仍是供不应求。

    今年五月美国房价中值增长到$228,700美元。在2006年七月房地产泡沫前房价中值是$230,400。 NAR的经济学家Lawrence Yun认为2015年的房价会超过2006年的房地产最高峰期。同时，他还说“这明显不是一个泡沫”。 他指出：   1. 目前房屋需求比房地产高锋时低25% 2. 新房起建是房地产高锋时的一半 3. 按揭贷款比房地产高锋低10% “泡沫”的定义是房屋销售和房价上涨以不可维持的速度增长，同时没有经济和就业增长为基础。现在的按揭比房地产高锋时严格很多，那时人人都能够借到钱。 The Linsey Group的市场分析专家Peter Boockvar也说：“现在很明显不是象2007年那样的泡沫，但是我也同意现在的房价上涨不可持久，前几年利率低，所以人们可以借到钱。但是房地产行业是以新屋建造来衡量的，如果从这个角度看该行业仍然是处于衰退中”。 有人说在2006年房屋销售和房价都出现泡沫，今天的情况则不同。现在的房屋销售还是比较弱的，现在房价上升主要是因为房屋供低于求和仍然很低的利率。 加州湾区的房价已经接近了房地产高锋期，当地的房价连续38个月上升，供不应求，五月房价中价达到65万美元。 Corelogic的分析员Andrew LePage说湾区房屋销售仍然低于长期均量。该地区的就业增长，低利率以及其他条件造成大量的需求。 湾区的房屋销售现在减弱了，因此Yun认为这也说明不是泡沫。从全国看房屋销售量仍然在上升。虽然利率最终是会上涨的，但是根据The Realtors 进行的测试，等30年按揭利率增长到6%时，才会真正影响房屋销售。  

有关大温房价今年秋天或出现急跌的报道，罗品信周五与中文传媒举行圆桌会议时表示，楼市泡沫爆破已说多年，但大温楼价仍炽热，这也是他建议省府开徵投机税；或调升高价物业转让税，以抑制楼价的原因。 高房价应是联邦大选议题 他说，房价过高问题，应该成为今年联邦大选主要议题。罗品信说：「我经常听到选民反映，如今要在大温租住或买房，已变得非常困难，联邦与省府应合力拿出解决办法，拨款兴建更多可负担房屋。」 至于本国是否应效法香港或澳洲，采取打击楼市投机政策，罗品信说，他除了已致函卑诗省长简蕙芝（Christy Clark），并持续与省府保持沟通，省府答应在年底前提出相关报告，未来会依据实际数据，再考虑如何调整税制，以遏抑房价。 罗品信说，未来市府会考虑在温市主要路段周边增建低层柏文，也将争取联邦增加拨款，兴建包括合作社房屋等可负担房屋。 反对加物业税作交通基建 卑诗选举处(Elections BC)将于6月底或7月初，公布交通税公投结果。罗品信说，即使公投失败，他也反对利用调高物业税，来用于交通基建。 他说：「大温市长一致反对以调高物业税来筹集改善交通资金，或会考虑采取如何平衡税收及使用者付费的交通费(mobility pricing)、碳税（carbon tax）等其他集资方式。」罗品信并说，运输联网（TransLink）已宣布未来会公开董事局会议，加强透明度。 另一方面，有媒体记者询问罗品信，与女友曲婉婷一同观赏女足世界盃比赛，是否由纳税人支付。罗品信说，市府除了会为贵宾购买门票外，他自己也会自掏腰包买票。 罗品信表示，联邦与省府应拿出办法，解决楼价高企问题。