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温哥华的郊区发展比市中心快多了！

我提到郊区持续发展的过程中可能也有一些积极因素，但这些观点被一些人，特别是温哥华的居民，视为在推动城市蔓延，增加车辆排放，并对政府的气候目标构成威胁，因此被否定。不管喜欢与否——而很多人并不喜欢——城镇的发展如今在郊区的速度远快于市中心。尽管一些温哥华居民和环境保护者感到焦虑，但这并不一定意味着末日即将来临。温哥华市目前只占大温哥华地区22%的总人口。实际上，虽然大温哥华是加拿大第三大城市区域，温哥华市却仅仅是第九大城市。甚至可以说，温哥华良好的名声在很大程度上依赖于周边市镇的吸引力，无论是依山傍水的西温哥华、临水而建的波特穆迪，还是民族多元的列治文。不过，安迪·严，SFU城市项目的主任表示，太多的温哥华居民和社会领袖似乎把这座城市视为宇宙的中心。 “他们就像某些住在曼哈顿的人，以为如果不得不搬到布鲁克林或皇后区，就仿佛是坠入了天地之外。想一想，有些人实在无法想象在列治文、伯纳比或新威斯敏斯特生活。” 举个例子，温哥华的政治家在2022年决定独自推进百老汇计划时，显然对郊区的情况一无所知。批评人士指出，他们将未来的就业增长过于集中在城市内。尽管温哥华的自负心存在，但关于该地区人口增长所产生影响的合理担忧依旧存在，很多问题围绕着交通拥堵这一永恒的难题展开。在我们探讨一些缓解郊区扩张带来的问题的举措之前，值得注意的是，当人们对郊区蔓延表示担忧时，涉及的概念往往非常复杂。第一个挑战是定义。我们所说的“郊区”是什么意思？而“蔓延”又指的是什么？据严的研究，有21种不同的郊区定义。可以说，该术语是指城市的边缘地区。此外，关于蔓延的定义也没有统一的标准。在这一理解下，统计学家发现，在大温哥华地区，少于1%的住宅建设属于蔓延。实际上，99%的建设发生在他们称之为“人口中心”的区域，即每平方公里有400人或以上的地区。大温哥华的这种发展方式部分是由于农业用地保护区的存在，该政策旨在保护农田，但这也是全国范围内的趋势。虽然在温尼伯（15%）和渥太华-加提诺（8%）等城市确实存在更加明显的城市蔓延，但统计局的研究人员总体上得出结论，主要的转变是向“住房密集化”发展。事实上，自2016年以来，在卑诗省的城市地区，只有13%的新建物业是“独立住宅”，而这一比例在2016年之前为46%。换句话说，卑诗省的郊区在避免蔓延方面表现出色。尽管温哥华对百老汇计划的决定存在争议，郊区还是在其他有益的努力中不断进步，该计划旨在将百老汇走廊的500个街区打造成一个巨大的“第二市中心”，拥有商业办公楼、高层出租公寓和商品房，总计提供129,000个就业机会。前大温哥华地区规划部门主管克里斯蒂娜·德马尔科表示，市议员此举无视了温哥华早前达成的更具包容性的计划，即将素里中心打造为该地区的“第二市中心”，以便更多人能就近工作。德马尔科还指出，往百老汇走廊增加大量办公楼与区域努力减少通勤时间、降低碳排放以及更加公平地分配大温哥华各城镇的就业机会的目标相矛盾。基于可步行性和可达性的原则，15分钟社区是自给自足的社区，居民可以在短暂的步行或骑行中满足日常需求。是时候不再把扩张的郊区仅仅视为一个碳排放、无序的混乱了。

8个月前
不卖了！加拿大撤回房源数量已超过25%

有越来越多的加拿大房地产卖家正在撤回房源，根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，7月份全国撤回上市房源的比例持续上升，加上库存的增加，随着一波新房竣工潮涌入，势必加剧市场压力，使得卖家更有可能向市场屈服。近几个月来，加拿大的房地产卖家正以异常高的比例撤回他们的上市房源。加拿大国家银行(NBF)的一项分析显示，7月份已有超过五分之一的房源（约22.5%）被取消。自2023年以来，这一比例就一直在稳步攀升，虽然尚未创下纪录，但目前已接近历史最高水平。数据显示，2022年中取消的房源比例更高。预计年底前将超过历史最高纪录目前由于市场上滞销的房源数量大幅增加，撤回上市的房源数量已超过25%。按照目前的市场节奏，预计这一比例将在年底前超过历史最高纪录。 2008年金融危机期间，取消的房源数量不到18%。目前的取消率远高于以往经济衰退时期的峰值。即使在2020年因疫情不确定性达到高峰时，取消的房源数量出现大幅攀升，但幅度并没有像最近几个月那麽高。取消挂牌数量激增背后有几个主要趋势：包括缺乏需求、可负担性差，以及进一步降价的阻力（或能力）。卖家常常认为经济低迷只是暂时现象，打算在几个月后，当利率下降刺激更多买气时再重新挂牌。过去几年，这种冒险并没有真正带来回报，因为库存不断攀升，重新挂牌的房源面临更激烈的竞争。随着大量新房即将竣工，卖家正在进行一场大胆的冒险。按揭拖欠率不断上升据加拿大皇家银行（RBC）公布的第三季财报，显示其按揭组合压力正不断加大，该行90天以上按揭拖欠率，已从上季的29个基点和上年同期的24个基点，上升至目前的31个基点。拖欠率在全国最大的几个房地产市场尤其高。在大多伦多地区，90天以上按揭拖欠比例已从上年同期的27个基点，上升至第三季的42个基点。与此同时，在大温哥华地区，该拖欠比例已从20个基点上升至27个基点。 RBC的基本预测假设未来12个月房价将上涨0.8%，并在未来两到5年内以每年3.5%的速度成长。图：加通社

8个月前
血亏52万！加拿大房主含泪甩卖

加拿大宾顿又有一套曾以超100万加元成交的房屋，最终以大幅亏损价格售出。安省的房地产市场已进入买方市场，今年许多房主都在亏本卖房，其中宾顿有一套房屋的亏损额达46.9万。密市也出现了类似的亏本卖房情况，而几周前，Kawartha Lakes的一处小屋更是以接近2022年售价一半的价格成交。今年早些时候，位于宾顿北部Caledon的Portman Street上，有一套房产的亏损情况尤为严重。这套两层四卧室住宅建于2022年，同年10月成交，售价为$1,770,000加元，低于$1,799,999加元的要价。今年2月，该房屋再次售出，售价从134.9万加元降至125万加元，亏损额达52万加元。房地产观察人士@ShaziGoalie在X平台的一篇帖子中表示：大家需要明白当前的亏损情况有多严重。试想一下贷款70万，利率15%，每月还要支付近9000加元的利息。他说道：“表面上大家只看到了亏损，但实际上还有更多问题在发生。” 7月，Caledon、宾顿和密市三地的房地产市场均出现降温迹象：房屋均价下跌4.2%（从101.5512万加元降至97.2669万加元）；新挂牌房源数量减少9.2%，降至3535套；活跃房源数量小幅下降2.2%，降至5923套。从全国范围来看，情况又是怎样的呢？随着市场环境松动，越来越多加拿大房产卖家选择撤下房源。加拿大房地产协会数据显示，7 月取消房源的占比有所上升；在库存不断增加的背景下，这一趋势仍在持续。取消房源占比居高不下，叠加库存攀升，已推动取消房源数量创下历史新高。新一轮新房交付潮进一步加剧了市场压力，不仅让市场环境收紧的可能性降低，也更可能促使卖家选择 “投降式” 退出市场（即被迫接受不利条件或放弃售房）。近几个月，加拿大房产卖家取消房源的比例始终处于异常高位。NBF的全国性分析显示，7 月超 1/5（约 22.5%）的房源被取消。自 2023 年以来，这一占比便稳步上升；尽管尚未突破历史最高纪录，但目前已接近此前的峰值水平。然而，7 月取消房源的数量已创下同期历史新高。回溯至 2022 年中期，当时取消房源的占比虽更高，但如今的取消房源数量比那时高出逾 25%—— 这背后是大量房源积压在市场上无人问津。以当前市场节奏来看，到年底取消房源数量有望突破历史最高纪录。房源取消潮激增背后存在几大主要趋势：合格买家需求不足、购房可负担性下降，以及卖家不愿（或无力）进一步降价。目前不少卖家认为市场下行只是暂时现象，计划等几个月后利率下调、购房需求回暖时再重新挂牌，这种情况并不少见。但过去几年的事实证明，这类赌注往往难以奏效 —— 随着库存持续增加，重新挂牌的房源将面临更激烈的市场竞争。如今，新一轮新建住房集中交付，卖家正面临一场风险极高的 “豪赌”。

8个月前
列治文房子卖不出去了！房价让人诧异

列治文的房地产市场正在放缓，房屋在市场上的销售时间加长，销售数字下降。列治文新闻文件照片都说列治文房子卖不出去，但房价只是小幅度下降，依然坚守。与去年相比，列治文第二季度各类房屋的销售量大幅下降，但房价依然居高不下。 2025年第二季度，独立屋的销售量较2024年同期下降了29.4%，但房价仅下降了2.9%。列治文的独立屋房价指数略高于210万加元。此外，联排别墅的价格下降了5.6%，不过平均价格仍接近110万加元。公寓的销售量相比于2024年第二季度下降了20.6%，而价格则下降了5.1%。在2025年第二季度，列治文公寓的房价指数为70.8万加元。这三类房屋的销售周期也有所延长，售出时间为30至37天不等。这些数据将在下周二的一份报告中披露。市政府工作人员将列治文的住宅房地产市场称为“买方市场”，买家的需求依然“疲软”。市政府的报告中提到：“基准价格小幅下滑，谨慎的买家对借贷成本和经济不确定性持续表达关注。” 房价指数由MLS编制，反映了基于统计分析的“典型”房屋价格。该报告的数据来源于大温哥华地产经纪人的信息。

8个月前
温哥华开发商称建联排太难！会越来越少！

一位过去 15 年来一直从事联排别墅建设的开发商表示，温哥华市政府正在让建造联排别墅变得几乎不可能。据Vancouver Sun消息，詹姆斯·埃文斯 (James Evans) 表示，温哥华市府于 2023 年决定彻底升级几乎所有单户住宅用地的规划，将其改建成四至六个单元的建筑，这实际上扼杀了开发商建造适合有孩子的家庭的三居室联排别墅的可能性。 “温哥华的区域规划规定基本上已经让联排别墅消失了”，开发商同时也是温哥华遗产基金会委员会主席的埃文斯说。虽然埃文斯理解城市希望通过提高密度来应对人口的快速增长，但他表示，为城市所谓的多户住宅铺平道路的全面升级分区规则产生了意想不到的后果，即阻碍了联排别墅和排屋的发展，而许多人认为，这些住宅是“中间缺失”住房的本质。埃文斯参与开发了遍布全市的众多综合体，包括地面层联排别墅和三居室公寓。这些综合体由10到20套独立住宅组成，占地面积从两到六块典型的城市地块不等。埃文斯并不是唯一一个认为三居室住宅对城市社会健康至关重要的人，因为它们非常适合有孩子的家庭，并且被认为是介于极其难以负担的独栋住宅和更多的高楼小公寓之间的最佳选择——“缺失的中间地带” 。温哥华前首席规划师布伦特·托德里安 (Brent Toderian) 最近说，如果没有三居室，家庭和城市就“完蛋了” 。2013 年在温哥华东部查尔斯和萨尔斯伯里街拐角处建造的分层建筑群 Jeffs Residences ，这里氛围舒适。该住宅位于一栋历史建筑内，包含20套住宅，包括三居室联排别墅、复式公寓和公寓。该房产拥有小庭院、露台、草坪和树木。住在附近的埃文斯说，这里曾是许多孩子的家。Jeffs Residences 的占地面积相当于五块 33 英尺宽的标准地块。大约 15 年前，一栋老房子的房主想出售这处房产，这栋房子已经被分割成多个出租单元。埃文斯没有拆除旧建筑，而是在分散的小地块上建造房屋，而是寻求创新的遗产分区变化，以便将几栋复式住宅和联排别墅合并成一个有凝聚力的集群。他称之为“隐形密度”。虽然联排别墅不像混凝土塔楼那样拥有超高的密度，但这种木质低层建筑群往往对家庭更有吸引力，而且建造成本更低，“相对实惠”。埃文斯说，每栋三居室联排别墅都至少配备一个停车位，因为大多数家庭需要用车进行足球训练、购买杂货和露营等活动。不幸的是，埃文斯说，这种精品家庭住宅区现在在温哥华极难开工。其中一个重要原因是温哥华的土地分区升级规定如今已成定局。其目标是单独开发独栋住宅用地，而不是将其整合成一个整体。“如果R1-1多厅影院区域进行修改，允许举办集会，那么可能会有一些（开发商准备建造联排别墅的）开发商加入进来。但这很难说”，埃文斯说。“市政府似乎认为，与联排别墅和排屋不同，多户住宅属于中间缺失的住房”。他表示，在温哥华，联排别墅和排屋群（在英国和欧洲很常见）已不再是一种具有经济竞争力的开发形式。现在，拆除独立地块上的一栋房屋，建造一座看起来基本上像小型公寓楼的多户住宅，利润更高。埃文斯表示，雪上加霜的是，令人遗憾的是，该市之前的一些创新政策工具，这些工具曾推动了全市联排别墅的开发，如今已被废除或不再使用。他说，其中一项工具被称为“住房示范政策”，另一项被称为“遗产振兴协议”。埃文斯并非唯一一个认为许多新建的 multiplexes 看起来千篇一律的人。事实上，有些人抱怨这些 multiplexes 通常体积庞大、面积过大，有时甚至没有三居室。大温地区前首席规划师克里斯蒂娜·德马科（Christina DeMarco）建议市政府允许将小块土地合并起来，用于更多以地面为导向的联排别墅项目，“或许可以专门为街角地块开发一个模板”，她说。尽管温市确实对联排别墅有一些有限的分区划分，包括坎比街走廊的一小段，但埃文斯表示，该地区乃至整个城市最常见的开发项目“要么是多户住宅，要么是低层建筑（四到六层）。当然，也有一些靠近交通枢纽的高层建筑”。当有人提出，超级富豪区肖纳西 (Shaughnessy) 的超大住宅地块似乎非常适合建造联排别墅和排屋项目时，埃文斯 (Evans) 表示，这些大地块允许的密度基本上太低，无法建造联排别墅综合体。用房地产开发术语来说，埃文斯表示，他旗下的各种联排别墅、复式公寓和公寓大楼都需要大约1.2的容积率（FSR）。这意味着建筑物的建筑面积可以是地块面积的1.2倍。但是，虽然该市新的独立地块多重分区自动允许 1 FSR 或更高的密度，但没有为联排别墅创建类似 FSR 的分区。联排别墅和排屋在兰里和高贵林等郊区比在温哥华更为常见。由于BC省政府正在全省各地城镇推广几乎每个独立地块上的 4 至 6 个单元的住宅，埃文斯表示，这增加了郊区及其他地区的许多开发商也开始将建造单地块多单元住宅作为首选的可能性。联排别墅将越来越少。

8个月前

顺流而下的选择为了凑够560万港币的首付，江苏人吴清玉经过了一场精密的计算。一个中国境内居民每人每年的最高外汇额度是5万美元，这还远远不够。人民币兑港币，潜在的办法有很多，杠杆、效率和风险同在的比特币交易，房产中介口中语焉不详的保险渠道，再不济还有坊间方法，内地买名表，香港转手卖，前提是愿意承担汇率和税费损失。当然，最安全又直接的一种，是人肉背现金——在出入境大厅，一名旅客最多可携带2万人民币现钞。没有别的要求，唯一需要的是耐心。着急的话，人海战术倒是一个超级加倍的方法，在过去，拖家带口十几号亲友带现钞一同入港的例子并不少见。吴清玉看了一眼日历，现在是2023年10月，香港楼市“撤辣”的风声越来越紧，中介告诉她，港府极有可能在来年初放出消息，一定要尽快。时间只有不到150天。吴清玉刚来香港两年，积蓄不多，家中存款几乎都在内地，除去找香港亲友凑钱，她自己能做的，就是把人力搬运发挥到极致，一点一点把内地的钱挪到香港。她计算过，自己一周最多可以去3次深圳——取钱，过海关，上高铁，回香港，150天，21周，64次，128万人民币，约合139万港币。今年2月28日，香港“全面撤辣”政策落地，港府不再压抑楼市以及外来需求。“辣招”在香港往往映射一种带有强制性、必要性的政策或举措。这个词与香港楼市扯上关系，最早可以追溯到2010年，彼时香港面临的命题是，如何掐灭新一轮炒楼之风的兴起，避免97年楼市疯狂又崩盘的悲剧重现。在这种背景下，香港出了“辣招”，即针对房产买卖采取特别的三大类印花税措施。 14年过去，直到今年2月28日，香港特区政府财政司宣布撤销所有楼市“辣招”，外界称这一举动为“撤辣”。在撤辣的背面，香港如今面临的是住宅物业交投量的大幅萎缩，中原地产曾经统计过，香港去年的住宅成交量只有2000多宗，和1997年相比，减少了接近10倍。有中介向36氪总结过，“撤辣”带给一个非香港永久居民的利好——300万以下的住宅，只需要缴付100元印花税。至于300万以上，以5千万为例，一个内地买家相较于撤辣前，可省下537.5万税费。大量内地买家涌入香港买房，深圳看房团大巴车直通香港，甚至有中介公司组织了“普通话专组”专门对接内地客户。香港中介陈超告诉36氪，自己就接待了一个大额投资客订单，一个内地买家一口气买下某小区25层的所有住宅，一共10套，平米均价在26万港币，总金额近亿港币。只是除去少量阔绰的投资客，在香港买房的内地买家们，到底是谁？据多位香港中介向36氪证实，此次跟随“撤辣”买房的内地人，大多去年就开始持续观望，他们多数已经通过高才、优才获得香港身份，只是并未期满取得永居权。经历一场漫长搬运后，撤辣第二天，吴清玉迅速下定了一套总价1400万港币的住宅，此时距离她取得香港永居权还有5年，赶在第二天买房，原因无他，“就是怕房子涨价”。长居深圳的周香香在3月初，跟随看房团，在启德（中环外的第二个香港CBD）当场押注了100万港币的支票看房，准备拿下维港汇一套总价1900万港币的住宅。还有一年，她的永居权才正式生效。只用了2天，北京人马丁已经顺利往返京港，买了一套总价500多万港币的住宅，面积不大，只有30平方米不到。抵达香港的当天，马丁和妻子带着行李箱，直达售楼处，当场落定香港珑碧楼盘最后一套住宅。区别于其他的投资，在这场内地奔赴香港买房的行为中，一个有意思的节点是，在2月28日全面撤辣前，港府已经针对高才、优才实施“先免后征”，即先免去买家印花税和新住宅印花税，如果未能如期在7年后取得香港永居权，再追补税款。这也意味着，对于高才、优才这批人群而言，属于他们的“全面撤辣”早在去年10月就发生了。香港已经为他们单独预留了一个狭小的开口。然而，尽管拥有优先选择权，在“全面撤辣”前，香港楼市并未取得这批最早赴港的内地中产精英的信任。数据足以佐证，直到2024年1月，香港私人住宅售价依旧萎靡，指数跌至306.4点，已经连续下降9个月，是2016年10月以来最低。一位在去年通过高才身份入港工作的女士告诉36氪，去年香港楼市持续下行，她身边多数高才、优才，一般会选择先租房，并不会着急买房。内地中产显露出了相当的理性。美元资产、低位入手、买涨不买跌，直到确认香港住宅具备优质资产的资格，中产才露出了他们的果决。 “全球通货膨胀与货币贬值几乎不可避免，如果你的银行卡只有几十万，作用还不明显，如果是数百万、千万甚至以上，再碰上房价下跌，你的资产实际每天都在流失，不亏钱都算好事了。”马丁跳过了那些关于中产消费降级的常见焦虑，向我讲述了一种最真实的现状。他们都流露出了一个当下典型的中产命题，在内地房产普遍贬值，缺乏好的投资手段的当下，还能如何配置自己的资产？是否要分散资产，以求风险对冲？撤辣之后的香港楼市让中产们重新看到了一种分散的可能性。某种程度上，就像最初选择在去年的香港抢人大战中，锚定一个香港身份，他们都在为自己博取一个备选。房子再也难以承担那些投机和狂热的欲望，相反，中产们保守、审慎、理性，这是个人的选择，也是一种顺流而下的必然。攥住优质资产人类学家豪道斯·魏斯在《我们从未中产过》一书中，曾经表达过一种观点，即中产阶级的“居中”本身就暗示了空间的存在。他们有时被形容为一个雄心勃勃的群体，被触手可及的成功所牵引；有时又被形容为一个缺乏安全感的群体，时时陷入对坠落的恐惧。 ——“延迟满足，牺牲部分消费以备将来之需，承担负债资产带来的风险与义务，投资教育、培训、房产、储蓄计划和养老金，这些都是中产阶级跃升和防止坠落的策略。” 中介陈超告诉36氪，香港这批楼市交易里，最受内地买家欢迎的楼盘是500-800万港币之间，近地铁、有校网的30-40平米小户型，它们的优势很明确，好上车，高保值。许多例子可以验证，香港九龙半岛长沙湾的Belgravia Place就是具备上述画像的典型楼盘，在社交媒体上，Belgravia Place售楼间的火爆流传甚广，人们把电梯间挤得水泄不通，一度再现香港楼市曾经的辉煌。它也是香港全面撤辣后的首个“日光盘”，首批开放的138套房源收到了超过4400个意向登记，开卖4小时售罄。北京人马丁购买的珑碧小区，也是这次最火爆的小区之一。用马丁的话说，珑碧是全港校网最多的一个楼盘，自己购买就是看中了它的校网属性。在香港，校网决定了一个拥有香港身份的适龄孩子，未来就读公立学校的资格。换句话说，校网多大，框定的港校范围就有多大，孩子拥有的可能性就越大。买房下定前，马丁在北京已经拥有三套房产，其中一套是西城“老破小”。去年，马丁一直在做两手准备，挂卖老破小，同时寻找新的学区房替换。他对比过一套北京和香港房产，对孩子“上学”的最大性价比。西城虽然是北京甚至全中国学区资源的高地，但香港公立高中考生，走的是DSE（俗称“香港高考”）途径，不仅能够避开激烈的高考竞争，直接参与内地高校申报，同时在国外大学的申请上也拥有优势。直到今天，房产往往占据中国家庭资产最大比例。作为多套房家庭，这些年，马丁一直在反复评估自己名下的资产，清理那些摇摇欲坠的，握住那些安全长期的，找寻那些保值升值的。“老破小在学区价值下滑的同时，还得面临房龄高和改善腾退的风险。不优质的资产一定要早做打算，攥在手里的，只能是优质资产。”他说。在中国，面对户籍、教育、医疗与房产深度绑定的现实，中产们对资产的考量天然就“深思熟虑”。有趣的是，这种趋势似乎越来越提前了，当马丁已经对香港校网了如指掌，他人生中的第一个孩子，还有一个月才待出生。几乎所有在香港买房的人都会提到，自己看中了高租售比的优势。香港平均租售比在3%-4%，在香港，一套不到30平米的房子，租金过2万港币并不少见。尤其当这套房子，还在校网内。土地供需和高昂薪水一直是推动香港租金的始作俑者，这已经不是什么秘密，但香港校网内的租金还是高得惊人。这背后存在一个有意思的因素，香港租售同权，只要有香港身份，租房和买房一样，都能享受校网内同等的升学待遇。陈超就接触过不少从内地奔赴香港租房的陪读妈妈，“有人甚至宁愿承受每月超6万港币的房租，只为让孩子在香港上学”。而在去年，高才优才的大量涌入，也迅速推升了香港房屋租赁需求。相比香港房地产陷入的长期低迷，租赁市场却逆向回暖，去年12月，《香港物业报告》显示，全港私人住宅租金指数10月报186.3点，该指数已经连升9月——某种程度上，这也再度验证在撤辣之前，来港的中产精英们起初选择租房，而不是买房。当租房供不应求，香港房东完全能决定，自己究竟要把房子租给谁。吴清玉还记得，自己当时就是从三名候选者中脱颖而出，才成功租下了目前居住的这套房子。在租房前，一个香港房东将会衡量你的三个指标，什么工作？收入如何？存款多少？它们分别对应着一个租客的社会地位、消费水平和资产的健康程度。如果对方是一个毫无收入的学生，跳出了指标框架之外，香港房东的选择是，租房可以，必须年付。 “我当时有一张平时闲置的副卡，拉了一个存款证明，里头有十几万港币。还有我的收入证明，那时候我虽然在实习，但每个月收入也超过了2万港币。房东要看到你每个月有固定进账，才会租给你。”吴清玉说。安放那些钱除去自住、教育和租售比的考虑，对于一些更有余力的高才优才来说，在香港买房，更像是没有投资手段下，一个最稳妥的出手机会。周香香用一句最直接的话，解释了自己买房的原因——相对于内地的政策强度，香港房子全球投资、美元交易，未来暴涨和暴跌都比较难。她在深圳有多套房产，对香港学区也没有多强烈的渴望，对她来说，这是一个手头有余钱，在大宗房产里，一个多元化、合理配置的机会。这次买房前，周香香足足观察了香港楼市一年之久，眼睁睁看到香港房价跌至2017年低位，又等到3月全面撤辣，确保了最佳入场时机才决定出手。在过去，她曾经亲眼目睹过深圳房价疯狂的年代，有朋友甚至愿意把身家全数抵押，不停贷款买房，宁愿刀口舔血，也要赌注高杠杆带来的利益。到了现在，周香香已经在提前告诉自己在上中学的孩子，资产配置需要20%是高风险，50%是低风险，剩下才是房产。面对合适的资产，周香香一直敏锐又果断。周香香上次在深圳买房，就在不久前。当天，中介给她拨了一个电话，提到附近有个成熟片区的二手房正在出手，价格也合适。吃过晚饭后，她和丈夫去看房，不到三小时，全款买下一套上千万的房子。如今她买房的原则是，只用闲钱，从不贷款，全款拿下。周香香观察过，除了几位还在币圈游走的朋友，这些年身边有钱人关心的话题，早就从投融资转移到了鸡娃身上，除非有合适的出手机会，对房子的热情也大大减少。相比寄希望于一个个波动、震荡又未知的经济周期，投资孩子，或许是一种可预见的、有反馈的回报——尽管鸡娃被外界评价为一种中国式的过度期待，但无可否认，它依旧是一个维持阶级属性，甚至实现阶级跃升的重要手段。对于周香香来说，人生的下一个命题，是如何给孩子托起一个几乎完美的教育。大儿子今年13岁，就读于一所顶尖国际学校，每年的开销超过40万，周香香已经在对比QS100强高校的人文、地理、学科优势，未来，大儿子的计划大概率也在欧美。至于香港的房子，如果有可能，周香香准备留给小儿子，做一个额外的上学备选。”实在不行，还可以留给孙子上学的那一天。“她说。事实上，学会如何分散手中的钱，这个课题并不只属于一线城市买家。在这次买房热潮中，二三线城市的买家同样在关注香港的投资机会。耗费150天人肉搬钱的吴清玉，就来自江苏一个三线城市，她是家中独女，本科毕业后，父母已经在对她的未来进行打算。吴清玉的父母是典型的浙江创一代，做贸易起家，这个家庭也正在面临一个最常见的代际交替问题，当你的二代决定拥有自己的人生，手中那些流动的钱，究竟要放在哪里？吴清玉说，她的父母对投资的态度非常谨慎，他们更相信不动产的价值，而不是风险投资带来的回报，“我们曾经考虑过，要不要在英国或者日本买房，后来觉得实在太远，不保险。”相对于不熟悉的境外，香港是一个很好的缓冲板。有时候，相对于中产的谨慎，一些豪横的县城买家，讲究的反倒更多是体面。吴超曾经接待过一些来自内地的县城老板，他们对香港房子的定位是，相比投资价值，更需要一个体面的“会所”。校网不重要，位置不考虑，需要的是别墅、大海与门廊前的草坪——一个TVB港剧里，经典的富人住宅形象。当香港变成退路香港从不缺任何宏大之词的加注，撇去那些老生常谈的股市、豪门和娱乐圈，霓虹灯或许是最能代表人与香港关系的物品。一根玻璃管在1000摄氏度的火上高温灼烧，烘烤到足够柔软，注入气体通电后，汇聚千千万万，就形成了香港世界闻名的灯河。曾经，没有人不想成为香港霓虹灯河的一部分，他们期待着香港的热烈馈赠，又小心维持着自己的光芒。在巨大的人口吸引力下，这座城市也拥有全球最昂贵的房价。直到2023年，香港已经连续8年蝉联“全球房价最高城市”榜首。香港也拥有极致紧张的土地供需，当750万人口生活在这座国际都市，却只能挤在6.9%的土地上生活，房子已经不仅是一处居所，它关联着生存空间、社会地位，甚至是个人尊严。许多内地人决定来香港买房的时候，起初都会感到一股强烈的反差，这里不讲究朝向，没有河景、海景之分，有关香港“笼屋”的传说更是屡见不鲜。用中介陈超的话说，每天早起晚归，明天的路还一片未知，谁会在乎头顶的太阳？人们为了前途来到香港，又必须服从它的规则。高楼窄长密集，如果想看到天空，请把头颅从窗口伸出去，然后用力抬头。但现在，香港的命题变成了留人。换句话说，香港从未这么主动过。过去两年里，香港流失了14万劳动人口，自2020年7月1日到2022年底，香港居民经机场离港的净移出数目超过40万人，流向了新加坡、英国、加拿大、美国等地。甚至有人因为移民不惜降价卖房，马丁还记得，自己的一位北京朋友，年初买下了一套香港的千万住宅，房主已经移民加拿大，着急周转，甚至等不到撤辣带来的上涨机会，宁可降价400万出售。 36氪曾在去年报道过，伴随着中国内地创投美元基金向人民币基金主导转移，发生在港股的IPO事件正在逐年减少，金融曾经是香港最大的支柱产业，如今却无可避免地在迈向下坡路。这也意味着一种深深的错位——在抢人大战中，香港的高才优才们主要来自于金融和互联网领域，香港既渴望人才，又无力提供足够的、有吸引力的岗位。马丁的主要业务就是负责港险和香港身份的协助办理。他告诉36氪，从去年开始，许多内地中产找到他咨询高才优才申请，他们多数在内地已经有相当稳定的工作，比如医生、大学教授、国企员工，“希望能保留内地工作的同时，申请香港身份作为一个备选。” 这背后，是来自中产深深的不确定性。一个例子是，香港保险开始在内地中产群体中走红。周香香从事香港保险多年，她还记得，港险经历了两个阶段的变化。2013年左右，大量内地中产直奔香港购买重疾保障险，一人两三万美金，他们的目标极其精准，香港平均寿命高，意味着保费便宜，美元赔付，又能分散货币风险，用简单的话来说——有病拿钱，没病储蓄。到了今天，港险再度走红，但中产的需求却发生了变化。2023年全年，内地访客赴港投保的个人人寿保险新增保单保费约590亿元，较2022年飙涨逾27倍。一个值得注意的数据是，与往年相比，储蓄型保险比保障型保险更受青睐，各占6成与4成——在过去，这个数据是4成与6成。 “往年香港储蓄险不太被看好，它偏理财属性、保费高、又需要长期持有，同时回本时间也长，过去投资环境好的时候，我买个好房子就能翻倍收益，何苦要买储蓄险？”周香香说。时移世易，人们再买储蓄险，看中的是美元资产的多元配置，是利率的稳妥，是对长期的偏向，换句话说，资金的安全性已经胜过一切。某种程度上，房产和保险一样，香港如今承接他们的，是一种保守而安全的退路。而全面撤辣，正让这条“退路”变得更加通畅。从2022年底高才通推出后，截至2024年2月，香港累计来港人才总数已经超过10万。对于港府来说，如何让高才、优才们和香港实现深度绑定，才是接下来的重点。这也是为什么有分析师并不看好香港在全面撤辣后的房价走向——目前香港房价和利率仍在高位，如果香港金融行业依旧不景气，服务业收入较低又难以吸纳高端人才，人口持续少进多出，香港房价未来两年或许还有下跌的可能性。一个例子是，撤辣后，香港房地产商并没有对一手住宅实行加价。这背后，是地产商对香港楼市长期交易的隐忧，香港楼市还面临极高的库存压力，没有人敢在此刻涨价。截止2023年底，香港楼盘的库存量已达2.03万套，达到20年以来的新高，潜在新盘也创了历史新高，达10.9万个单位。而这些忧虑也传导到了香港中介身上，吴清玉注意到，尽管撤辣后香港房源如此抢手，中介依旧大方地给出了“回佣”。在香港，成交低迷时，为了刺激买家交易，中介会从地产商所给的代理佣金中，不惜让利一部分给买家。我问中介陈超，既然外界预测房价短期内还有下跌的可能性，为什么不选择继续观望？他给了我一个非常直接的答案——在这里生存的每一个人，都被房子鞭打过，因为楼市，他们见证过暴富的神话，个体命运的翻转。所有人都知道，今天不买房，明天就是小居室，再等下去只剩开放式，这是刻在肌肉记忆里的痛楚。