地产

在过去几年，加拿大央行采取史上最激进的加息让房地产市场从狂热状态下快速降温，房地产市场从业人员的收入也遭受了重大打击。 周一，加拿大统计局报告称，加拿大房地产经纪人和经纪公司相关的营业收入在2021年至2022年间下降了超过五分之一，降幅达到21.8%。 值得一提的是，2021年是房地产行业收入创纪录的一年。2020年至2021年间，收入增长了惊人的38%，总收入达到240亿加元。 相比之下，2022年的总收入跌至仅209亿加元。 统计局表示：“随着加拿大央行将政策利率从一月的0.25%上调至十二月的4.25%，高额的借贷成本抑制了2022年的二手房销售。这也导致了2022年商业房地产市场的衰退。尽管收入下降，但房地产市场的营业收入比2019年疫情爆发前高出34.5%。” 在有些省份，收入下降更为严重。 安省占全国营业收入的55%，但安省房地产经纪收入下降了25.9%，至115亿加元； 在不列颠哥伦比亚省，收入下降了27.3%，至34亿加元； 在魁北克省，收入下滑了14.5%，至27亿加元。 统计局表示：“相比之下，阿尔伯塔省是唯一一个营业收入增长的省份，从2021年增长了5%，受到了全年第一季度房屋销售和价格强劲增长的推动。” 统计局还表示，预计2023年收入将进一步下降，因为房地产行业在整个年份都牢牢受制于负担能力挑战，包括借贷成本方面的挑战，这不仅严重影响了住宅房地产交易，也影响了商业地产。

  2024年才刚刚开始，一个月内大多伦多地区已经有约 50 套因为违约而被强制拍卖出售的房屋。现在私贷抵押贷款违约成为了焦点问题。 据Globe and Mail报道，加拿大一些规模比较小、监管较松的小型贷款机构，在疫情房地产鼎盛时期以高利率提供房屋抵押贷款，但现在却显示出压力的迹象，因为生活成本的飙升导致大批房主付不出月供而违约。 在加拿大，约有 2 万亿的抵押贷款市场由加拿大皇家银行RBC和道明银行TD等“六大”主要银行主导。 但对于许多无法通过严格的住房贷款资格测试的加拿大人来说，长期以来还有另一种选择：那就是找私人贷款机构提供的短期抵押贷款，其利率比大银行高出几个百分点。 这类贷款机构中的一个子类别——抵押投资公司 (Mortgage Investment Companies，简称：MICs)，在过去3年中如雨后春笋般涌现，在 2022 年房地产市场繁荣顶峰时，创纪录的低借贷成本推高了抵押贷款需求，并进行了风险较高的交易。 但随着过去一年加拿大房地产市场疲软，生活成本和利率不断上升，消费者已经难以支付每月的付款，这导致许多这类公司血亏拍卖房产，以弥补房主违约和房价下跌带来的损失。 加拿大替代抵押贷款人协会（Canadian Alternative Mortgage Lenders Association）负责人Dean Koeller表示：“鉴于我们的市场正在适应新常态，如今替代抵押贷款基金面临一些压力是合理的。” 加拿大抵押贷款和住房公司的数据显示，2023 年第三季度，私人贷款机构有近 1% 的抵押贷款拖欠，而全行业的拖欠率为 0.15%。 数据显示，2023年第一季度私人贷款机构新发放抵押贷款的市场份额从2021年的5.3%跃升至8%，而大银行贷款的份额从62%下降至53.8%。  多伦多商业抵押贷款经纪公司 LandBank Advisors 向路透社提供的数据也反映了私人贷款机构面临的一些压力。 LandBank Advisors 研究了 2020 年至 2024 年 1 月期间发放的 1,000 多份抵押贷款，发现在加拿大最大的房地产市场大多伦多地区，因违约而被迫出售房屋的购房者中，约 90% 的房主都从私人机构获得了抵押贷款。 在90%被强拍的房地产中，其中有一半以上都从MICs贷款。 2024年迄今为止，大多伦多地区共登记了约 50 起此类强制拍卖出售，而 2023 年为 558 起，2020 年为 92 起。 为了应对 2022 年 3 月以来的利率上升，监管加国大型银行的金融机构监管办公室去年指示它们持更多资本以弥补贷款违约。 但受省府监管的私人贷款机构面临的监管较少，而且与主要银行不同，它们不要求客户接受联邦规定的抵押贷款测试，以确保即使利率上升也能付款。 金融机构主管Peter Routledge的办公室并不直接监管私人贷款机构，他本月表示，“不受监管的贷款突然激增”将是一个问题，但到目前为止，该行业的增长方式还没有引起人们的担忧。 负责监管抵押贷款经纪公司的金融服务监管局已开始开展活动，保护消费者免受负担不起的高额抵押贷款的影响，并对抵押贷款经纪公司发布了新的指导方针和更严格的许可要求。 “许多 MIC 是三四年前开业的。问题是他们在当价值最高的时期开放，当你查看他们的账簿时，你会发现很多财务状况都陷入困境，”土地银行顾问公司的Jonathan Gibson说。 但行业高管表示，一些资本充足、经验更丰富的私人贷款机构通过拯救陷入困境的贷款机构却看到了并购机会。 Calvert房屋抵押贷款投资公司业务开发副总裁Jesse Bobrowski表示，他的公司正在寻找收购机会。 Bobrowski说:“我们当然希望扩大市场份额。”   MIC是什么？ 房地产抵押贷款投资公司（Mortgage Investment Corporation 简称MIC）是加拿大独有的一种投资借贷体系，MIC作为一个发行商和借贷机构，向投资者发行股份并将募集所得的钱以房屋抵押贷款的形式借贷给贷款人。MIC 的成立和运作都需要得到加拿大政府批准和获发特别牌照。 並且，MIC会将抵押贷款所得的利息和其他收益减去费用之后的净收入100%的流转给投资者。   MIC的特点：   Loan-to- Value Ratio (按揭比率) MIC 一半会将最高按揭比率设定为物业总价的75%。例如，Tom 想购买$100,000的物业，那么他最多可以从MIC那里借$75,000。 Flow-Through Investment （流转型投资） MIC 做为流转型投资，意味着公司不用交税。因为100%的净收入最终都会流入到投资者手中，那么投资者都会为MIC的分红交税。 Investments （投资） MIC可以直接或间接提供贷款，可抵押物业包括：商用、工业、居住。MIC也可以像联合按揭放贷。

近日，据《纽约邮报》报道，已故意大利总理西尔维奥•贝卢斯科尼位于撒丁岛翡翠海岸的塞尔托萨别墅正在秘密出售，而且价格不菲，标价高达5.38亿美元。 塞尔托萨别墅可以说是意大利最具标志性的房产之一，它的魅力不仅在于其豪华的设施，包括68个房间、一个泻湖和一个希腊风格的圆形剧场，它还代表了一段历史。 据报道，多年来，这处地中海豪宅接待过许多世界领导人，包括前美国总统乔治·W·布什和俄罗斯总统弗拉基米尔·普京。 前英国首相托尼·布莱尔的夫人切丽·布莱尔在谈到2004年与丈夫一起去塞尔托萨别墅度假的经历时曾回忆说，“我从来没有像在撒丁岛那样度过那么美好的一个夜晚，”“烟花照亮了‘托尼万岁’的字样，我们一起唱着‘夏日时光’。” 众所周知，贝卢斯科尼生前生活非常奢华，据英国《金融时报》报道，他曾不惜重金将占地271英亩（约108公顷）的塞尔托萨别墅改造成天堂级度假屋。 而一条只有乘船才能到达的秘密隧道，更是为这座别墅增添了神秘色彩。据报道，仅这条隧道就耗资4亿美元，而客人进入隧道后还要经过一个洞穴，然后再乘坐电梯才能到达位于山顶的房子。 然而随着贝卢斯科尼的去世，塞尔托萨别墅也将逐渐被世人所遗忘。不过在他去世之前就有传闻称，贝卢斯科尼家族想要出售这座别墅，但当时被贝卢斯科尼本人强烈否认。 直到去年6月这位前总理去世后，他的五个孩子最终还是决定将它抛售，而与它同时上市的还有其他著名地产，包括古驰继承人位于罗马的房产。 至于贝卢斯科尼家族为何执意抛弃塞尔托萨别墅，或许与贝卢斯科尼生前的丑闻有点关系。此前就有报道称，捷克总理托波拉内克在访问切尔托萨别墅期间曾摆出妥协的姿态，而在这一照片被曝光之后，切尔托萨别墅也受到了密切关注。 此外，还有报道称，贝卢斯科尼位于米兰的另一座别墅圣马蒂诺也举办过一系列狂欢派对。21世纪初，意大利模特马努埃拉·费拉拉（Manuela Ferrara）和她的双胞胎妹妹玛丽安娜（Marianna）以及其他女孩就曾受邀前往圣马蒂诺豪宅参加派对，但后来这一事件引起了警方注意。 虽然贝卢斯科尼当时坚称这只是一场正常的晚宴，但有消息称，这些女孩与贝卢斯科尼存在一定的关系，贝卢斯科尼后来甚至答应让她们一直住在这座别墅里。 不过在贝卢斯科尼去世后，他的家人誓言要将包括马努埃拉在内的22名女孩都赶出家门，并引起了一场法律纠纷。女孩们坚称，这是贝卢斯科尼留给她们的遗产，她们将采取法律行动，以维护自己的权益。

21名考伊琴湖地区（Cowichan Lake）的房主赢得了1050万加元的房产评估减免，为他们节省了数千加元的税款。 谢莉-罗宾逊（Shelley Robinson）在蜜月湾（Honeymoon Bay）有一处简朴的住宅，在向BC省物业评估上诉委员会提出上诉后，这处房产 2023 年的评估价值从 234.4 万元降至 105.6 万元。 罗宾逊的 2024 年评估价值为 108.8 万元，她认为修订后的价值对这处靠近水边的半英亩房产来说是公平的。 她说，她是在这栋由她父亲建于 20 世纪 40 年代末的房子里长大的，她曾担心自己可能会因为高额税款而被迫出售这栋房子。 罗宾逊是考伊琴湖地区 25 位通过BC省评估局上诉程序的业主之一，她称这是一个困难且“混乱”的过程。 “我为此花费了数百个小时。” 她担心的问题之一是，B.C. Assessment 工作人员提供的房产照片已经过时了 30 年。 她赞扬了杰森-安森（Jason Anson），他是当地的一名房地产经纪人，在过去的一年里，他贡献了自己的时间来支持业主们的上诉。“没有杰森，我不可能做到这一点。” 安森说，该小组中价值最高的房子最初被评估为 370 万加元，但在上诉后被降至 250 万加元。 该小组成员首先向财产评估审查小组提出上诉，在上诉未果后，他们又向下一级机构--BC省财产评估上诉委员会提出上诉。 上诉委员会同意减少 25 处房产中 21 处的评估，并于本周通知了业主。 未获得任何评估减免的四位业主可选择向BC省最高法院提出上诉。 其中一位业主，Youbou 的安迪-罗斯（Andy Ross）说，他不打算放弃这场斗争。 他周五说：“我肯定会向最高法院上诉。要么赢，要么输。我不认为我会输。” 罗斯和妻子琼-库兰（June Curran）居住在尤布（Youbou）的一处湖边房产上，他们的房子有一部分是自己建造的，评估价为 234 万元。虽然委员会没有降低评估价，但却将他们邻近空地的评估价从 60.5 万元降至 47.75 万元。 罗斯说，由于几年前的一场洪水，这块空地必须加高，因此这栋房子的地块无法直接通往水域。 86 岁的弗洛伊德-奥古斯汀（Floyd Augustine）对其Youbou住宅 213.6 万元的评估结果提出了质疑，他在 1960 年以 4000 元的价格购买了该住宅。安森说，这位前锯木厂工人很高兴地听说，他的估价已降至 150 万元，他有望获得约 3000 元的退税。 奥古斯丁去年曾说过，他的养老金跟不上生活成本，他担心房产税会上涨。 安森说，上诉群体减少的房产税总额将接近 5 万元，并补充说上诉需要数千页的文件。 B.C. Assessment Communications 经理 Ben Mittelsteadt 没有立即对新的评估结果发表评论，他说该办公室刚刚收到上诉结果，需要时间进行审查。 他指出，一些房产正在再次上诉，B.C. Assessment 无法对正在进行的上诉案件发表评论。 安森说，财产评估审查小组最初在没有审查业主证据或举行听证会的情况下驳回了上诉。 他说，这种情况凸显了对整个地区进行重新评估的必要性，以确保财产评估的公平性和准确性。 他说，B.C. Assessment 在评估中使用了不可靠的第三方信息。安森说，几年前改用的新计算机系统在从土地所有权办公室导入准确数据方面遇到了困难。

最近有报道称，汇丰银行员工泄密称，“假中国收入”抵押贷款助长多伦多房地产泡沫。 据The Bureau的报道，化名D.M.的举报人从国际学生身份从印度移民到加拿大，从一所商学院毕业，之后进入银行业。 他知道BC省在调查房地产业中的不明资产问题，但当他在BC省的Campbell River市的汇丰银行工作时，从未目睹过黑幕贷款。 不过后来他转到安省的奥罗拉的汇丰银行时，华人买家获批的住房贷款呈爆炸性增长。 他举出了一些案例。 比如安省一名拥有三套房子的赌场工作人员，声称他在2020年为一家北京公司远程分析数据赚取了34.5万加元。 又比如，一名女士在赌场兼职，但获得了 140 万加元的抵押贷款，显示年收入超过 30 万加元，此外她还从政府那里拿钱作为福利，供她的两个孩子使用。 还有一名客户声称在中国通过远程工作每年赚取 70 万加元。 另一位在奥罗拉（Aurora）、万锦市（Markham）和士嘉堡（Scarborough）拥有房产的女性兼职做美发师，同时还声称在广州从事“业务经理”工作，收入为 536,280 加元。 The Bureau称，其调查发现的最令人震惊的案件显示，一名在多伦多拥有至少四处房产的女性在2012年开设了汇丰银行账户，声称自己是“没有年收入的家庭主妇”。 但她的多伦多账户很快就收到了来自汇丰中国账户的巨额电汇，并向第三方支付了用于购买房地产的“高额支票”。 在 2020 年，这位女士又申请了加拿大汇丰银行的抵押贷款，声称通过在中国的工作远程赚取了 763,000 加元。 2022 年 4 月，D.M.为多宗通过谎报收入获得贷款的行为向银行高管发送了一封大胆的电子邮件，称：“我将揭露潜在的抵押贷款欺诈行为，一些员工可能从欺诈中受益”。 他长达四页的爆炸性投诉引发了一项内部调查，导致加拿大汇丰银行进行了一些改革。 D.M.在接受采访时表示：“此类案例有数千起，而且规模很大” ，“勤劳的加拿大人被拒绝抵押贷款，而这些中国居民伪造文件并获得抵押贷款批准，使本已火爆的安大略省房地产市场升温”。 The Bureau对D.M.的指控进行了为期七个月的调查，并要求七位加拿大著名专家评估 DM 的一些文件、指控和结论。 调查表明DM的计算是合理的，加拿大一些银行可能向华裔买家发放了数十亿加元的可疑抵押贷款。 在The Bureau与汇丰银行的沟通中，汇丰银行的”通讯主管莎伦.威尔克斯（Sharon Wilks）表示：“作为一家全球银行，汇丰银行处于识别、预防和威慑金融犯罪努力的最前沿……我们不会与我们认为从事非法行为的个人或实体开展业务”。 威尔克斯补充说，加拿大汇丰银行“能够并且确实定期与我们认为其活动风险太大的客户解除关系”。 加拿大的贷款造假并不是新鲜问题，2022年10月，有媒体通过隐藏的摄像头发现，一些房屋销售中，地产经纪与贷款经纪联手行骗，通过文件造假来帮助潜在买家获得贷款资格，并在其中收取非法的佣金。 根据隐藏摄像头里拍摄到的内容，一个房屋带看中，地产经纪和贷款经纪表示，他们将可以为客户做出假的税表（T4）、会做出漂亮的收入和纳税单，使得买家符合贷款资格 在视频中，贷款经纪甚至口出狂言：收入不是问题，哪怕你年收入 0 刀、哪怕你就是家庭主妇，我们同样可以为你做出符合贷款的税表。 更可怕的是，这场调查中，伪装成潜在购房者的两名记者明确表示了自己的收入情况后看了 10 套代理房屋，所有地产经纪和贷款经纪都明确承认，这两人的收入是不足以获得贷款资格的。 但其中有 6 套房屋的代理经纪都表示，可以通过“特殊渠道”来帮助他们实现贷款资格，当然其中所谓的“特殊渠道”就是对文件造假。

如果你在多伦多想住高层公寓，那你可得做好准备，每天早晚的出行高峰期都要等电梯，甚至有一栋公寓每天都要等20分钟，让人苦不堪言。 多伦多居民Farhad Mashwani告诉blogTO，他所在的49 Thorncliffe Park Dr.大楼存在"数以百计的问题"，持续而漫长的电梯等待是住户面临的最关键问题之一。 图源：Facebook   Mashwani最近在"怪异多伦多"的Facebook上传了一张他所在大楼电梯排队等候的照片，引起了网友们都关注。 Mashwani写道："住在这栋楼里就像参加每天的电梯排队马拉松，我们把等电梯变成了邻里间的运动。" 他指出，尽管这栋楼的四部电梯都能正常运行，但由于人口过多，还是很难挤上电梯。 与其他公寓楼类似，Mashwani告诉blogTO，"下午4点到晚上8点之间"等待电梯的情况最糟糕，平均等待时间约为"20分钟或更长"。 他还强调了其他各种问题，包括儿童在没有家长陪同的情况下在大厅玩耍、门锁失灵，甚至还称大楼里一些一居室公寓住了多达8个租户。 "住户经常把车停在访客停车场，导致真正的访客到来时可用车位不足。在向大楼管理部门多次投诉后，决定将访客停车场改为收费停车场。现在，如果我们有访客，就必须为他们支付停车费。” 一位网友在帖子下写道："想想我还抱怨等电梯要等两分钟呢，看到这个我再也不抱怨了。” blogTO就电梯等候问题联系了该大楼的物业经理，但截至发稿时尚未收到回复。 去年8月，位于多伦多Broadway Ave 95号的另一栋大楼也因电梯等候时间过长而走红网络。   这段视频是由房地产经纪人Alessandra Panno通过TikTok分享的，视频中数十名租户在大楼一楼排队等候电梯，队伍蜿蜒穿过通往大堂的走廊。 真没想到，这回个家也这么难！

近日，多伦多街头的一则广告触动了居民的神经，许多人认为在当前的住房危机下，广告上的文字显得格外刺眼。 这张广告海报张贴在多伦多市中心Harbour Street上的一家RE/MAX经纪公司的橱窗上，醒目的大字写着："我们的房东在睡梦中致富"。背景图片是多伦多市中心的天际线，宣传由RE/MAX Plus-City运营的Turnkey Property Management物业管理公司。 海报上的一行小字写着："我们为投资者管理数百套独立公寓。" 图源：Reddit   周三，这则广告的截图被发布在Reddit论讨后很快就引发激烈的讨论，其中一些人质疑这是否是讽刺或某种玩笑，一些人对此抨击"太低劣了"： 一个评论写道：“等等....这难道不是一张讽刺性的海报吗？” 另一条评论说：“哇哦，我差点信以为真。这是多么令人愤怒的信息！” 图源：blogTO 还有一条评论写道：“我无法理解这个广告是如何通过审查的。的确，投资者阶级并不真的关心这些事情。但这真的太愚蠢了。” 尽管多伦多与温哥华一直是加拿大房价和租金最高的城市（通常排名第二），但多伦多被认为是全国居住成本最昂贵的城市。 目前，GTA地区的平均住房成本已经比普通家庭的承受能力高出210%，年收入至少需要达到21.8万元才能负担得起。在过去的10年里，GTA的房屋均价翻了超过一番，达到了100多万元。而且，投资者现在拥有该市一半以上的新公寓单位。

一家房地产网站分析了全国26个市场，根据设定的标准，找出租房和买房哪个更便宜。 周二发布的报告称：“在租金上涨和抵押贷款利率下降的大环境下，加拿大人正在考虑今年是买房还是租房的好时机。” 图源：51记者拍摄 租房和买房比较 为了比较租赁和拥有的成本，Zoocasa在报告中设定了一些基本数据。他们使用Rentals的平均租金价格。租金是根据去年12月放盘价格，这意味着租金是根据新租约计算的。 抵押贷款的计算假设首付为20%，25年期偿还期，固定五年期利率为4.84%。抵押贷款是根据每个城市2023年12月的平均销售价格和最佳利率计算的。报告也指出，潜在买家的实际抵押贷款利率将取决于他们的财务状况。 其他费用，如水电费和地税，没有包括在研究中使用的价值中。 生活成本较低的市场 基于分析，Zoocasa发现了一个买房比租房更便宜的市场。 在温尼伯，去年12月的平均租金为每月1526元，而根据房屋平均成本计算的抵押贷款为每月1521元。 报告还指出，里贾纳和魁北克市的租金与抵押贷款也非常接近。魁北克市的房租和抵押贷款之间的差额为54元，里贾纳为62元。里贾纳的抵押贷款月供在市场分析中最低。 埃德蒙顿的平均房价为40万元，是下一个最负担得起抵押贷款的市场，12月份的平均月供为1697元。相比之下，每月的租金约为1444元。 哈利法克斯、蒙特利尔和萨斯卡通的月供和租金差距也相对较小，这些城市的月供最多比租金高出500元。 多数市场如温哥华、多伦多、素里、伯灵顿和卡尔加里，都是租房比还房贷便宜。 报告指出，与房屋所有权相关的更高成本会影响租赁市场，因为房东需要提高租金来支付抵押贷款。随着租金成本上升，有能力买房的人越来越少。 首付是一个障碍 有专家警告说，对于大多数人来说，是买还是租的问题并不那么简单。 渥太华大学住房研究员Carolyn Whitzman告诉CTVNews：“在安省，年轻人平均要花22年的时间才能攒够20%的首付。如果你已经有了房子，而且在支付抵押贷款，那很好，但很多人只能租房。” 她说：“房价需要下降60%左右，需要降至加拿大全国房价的三分之一左右”，才能让大多数人买得起房子。 她说，报告假设加拿大人可以在他们想要的城市支付20%的首付，但对加拿大年轻人来说并非如此，在房价上涨的时候，他们往往会以高租金租房。 “旧模式的前提是你在租房时，会为首付攒钱，一直有一种住房阶梯的假设，你从年轻时租房，上升到某一时刻的买房，但是这个阶梯已经断了。” Whitzman在她31岁的儿子身上看到了这个问题，他在渥太华付房租，想买房，但是由于生活成本太高，他无法支付首付。 “我得说，如果你是83年以后出生的人，你就有麻烦，”她说。 图源：51记者拍摄 解决住房危机 Whitzman说，她无法想象房价会跌到她认为可以承受的水平。 加拿大住房和抵押贷款公司（CHMC）的一份报告指出，到2030年，要实现全国所有人的住房负担能力，将需要超过2200万套住房。她说，各级政府都需要投资，让人们更能负担得起租房和能够存钱买房，或者让长期租房成为更负担得起的选择。 但即使租房变得更容易负担，房价也必须得到解决。许多人买房是作为一种投资，以便在退休和缩小住房面积时兑现。要做到这一点，取决于他们在出售房屋时能否找到成本更低的住所。 “整个体系是在20世纪70年代初建立起来的，当时人们认为，你不需要有一个非常好的养老金计划，你要做的就是存钱，然后在合适的时候卖掉房子，”Whitzman说，但多种因素综合起来，包括人们的寿命越来越长，租房时间也越来越长，这个系统不起作用了。“ 她说：目前的制度既不能帮助老年人，也不能帮助年轻人。

一份新的报告发现，房价、高息和税收政策，正在推动安大略和卑诗等省民跨省移居到亚伯达省。 据Global News报道，Re/Max加拿大地产公司周二(6日)发布的2024年税务报告，分析加拿大6个省份主要城市的税率涨幅、楼价和按揭利率，包括温哥华、卡加利、温尼辟、多伦多、满地可和哈利法斯。 // 报告发现，虽然部分加拿大人在各自省份内迁移，以寻求更低的房价，但仍有近6 万人迁移到亚省、新斯高沙省、纽奔驰域省和爱德华王子岛省，其中亚省吸收了大部分的省际移民。 民调公司Leger代表Re/Max在2023年中期进行的一项调查发现，超过四分一(28%) 的加拿大人认为土地转让税影响了他们参与楼市的决定。报告指出，亚省不征收土地转让税，因此吸引了外省的购屋者。 报告称：「较低的税收、经济适用房，和更多的就业机会，卡加利预计将继续吸引省外的购房者。 」 报告称，40%的Z世代和35%的千禧代认为，土地转让税影响了他们追求住房所有权的目标，而X世代和婴儿潮世代的比例则分别为26%和21%。 Re/Max加拿大总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示：「考虑到当今房地产市场的现实，买家愿意穿越全国来实现住房所有权也就不足为奇了。 」 「除了经济适用房的价值和广泛的就业机会外，亚省还以其税收地位而闻名，住宅房产不征收省销售税，土地转让税为零。」     加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)去年的数据显示，2023年首季移居亚省的人数增加了44%以上，而2022年该省出现了自2014年以来最大规模的省际移民潮。 亚历山大说，来自安省和卑诗现金充裕的买家，正在寻求于多伦多或温哥华等地出售房产，并在亚省或大西洋省份的主要城市进行投资，或正在关注这些地区的市场，以踏上房地产阶梯。 他说：「对于首次购房者来说，这是一个以实惠的价格进入楼市并获得拥有权的机会，而不是通过租房来帮助别人偿还房贷。」 该份报告表明，自疫情发生开始以来，其它省份的人们纷纷从各自的省份迁往亚省，这种模式仍在继续。 根据加拿大统计局的季度人口数据及各省区的互动地图，亚省比其它任何省份都迎来更多的跨省移民，2023年前三季有45,194人。 这一数字高于2022年同期的22,278人。 2023年，亚省迎来了最多自安省涌入的移民(6,262人)，其次是卑诗省(5,269人)、沙省(1,579人)，以及缅省(1,316人)。 在6大地产市场的平均房价和土地转让税最高的大温哥华地区，购屋者面临的最大障碍是高利率；然而，该报告指出，卑诗省高昂的生活成本也促使人们离开该省。 报告称，虽然早期的趋势是温哥华居民为了降低房价而搬到奥肯那根(Okanagan)，但强劲的移民水平加速了基隆拿(Kelowna)、甘碌(Kamloops)和片迪顿(Penticton)等城市的房价上涨。 温尼辟是加拿大较经济适用的楼市之一，平均房价约为40万元，在较低价格时期出现了大量置业活动，且库存普遍较低。 但希望在房地产市场上升级的买家可能会考虑转让税。 报告称，「在价格较高的情况下，从75万元到100万元，买家可能会暂停搬家决定，转而选择翻新。」 报告称，由于多伦多市拟对土地转让税进行调整，多伦多楼市在最后一个季度出现了一系列豪宅购房活动。然而，大多伦多地区的楼市整体呈现放缓的情况。 虽然多伦多市有为购买40万加元以下房屋的首置族提供回扣，但多伦多楼市的房屋供应量对首置族来说没有帮助。 报告称：「目前有近250处房产以40万元的价格挂牌出售，但其中绝大多数是停车位、储物空间和空地。」 (图：加通社资料图片)

中国房地产巨企恒大房地产集团被颁令清盘后，其位于加拿大魁北克省的蒙德贝罗城堡酒店（Château Montebello）将被出售。 恒大在 2014 年收购这著名度假村酒店。 蒙特贝罗市长拉弗兰梅（Nicole Laflamme）对放售消息表示乐观。这可能会带来新买家，希望新买家会投资于保护这座历史古迹。 她说，酒店的 300 个工作岗位目前没有改动，希望新业主能尽快接手。 自2014年以来，蒙特贝罗城堡酒店一直由地产商恒大持有，香港高等法院上星期以公司资不抵债、又无法提出有效解决方案为由，颁下恒大集团清盘令。 拥有 2400 亿美元资产的恒大集团，自 2021 年出现债务违约，引发了整个中国房地产市场的震荡，估计其债务高达 3280 亿美元。 魁北克省蒙特贝罗城堡酒店曾接待过包括美国总统、英国首相等许多国际政商名流和皇室成员。 照片：THE CANADIAN PRESS / SEAN KILPATRICK 蒙德贝罗城堡酒店是一所历史悠久的原木度假村，曾是加拿大太平洋铁路公司旗下的酒店，位于渥太华和蒙特利尔之间的渥太华河畔，拥有 200 多间客房、一个高尔夫球场、数十公里长的滑雪和雪地摩托车道以及一个占地 26000 公顷的野生动物保护区。 1930 年，为建造这座被称为 世界上最大原木建筑，建造商远从卑诗省运来一万棵西部红雪松。 Radio-Canada, Rebecca Kwan, avec les informations de CBC, adaptation en chinois par Donna Chan. 蒙德贝罗城堡酒店。照片：LA PRESSE CANADIENNE

加拿大房贷真还不起了，有工作高收入者成破产重灾区。 一份新报告显示，加拿大目前的生活成本危机正将家庭债务推至惊人的水平，去年加拿大平均消费者破产率上升了23%。总部位于安大略省的持牌处理破产业务公司Hoyes Michalos，最近发布了其年度破产研究报告，调查结果显示，加拿大人的债务非常深，令人不安。 根据该研究，加拿大破产债务人在2023年平均欠下54,084加元的无担保债务，比2022年增长9.7%，是该公司自2011年开始研究以来的最高水平。 在这项研究中，Hoyes Michalos将加拿大普通的破产债务人称为“Joe Debtor”。那些符合“Joe Debtor”特征的人通常是43岁，男女比例平均，其中一半是自己独自生活。 该研究指出，信用卡和房产债务是导致加拿大人陷入困境的根本原因。加拿大人正在增加信用卡支出，91%的资不抵债债务人提交的信用卡未偿余额平均近1.8万元。报告称：“在2023年，我们看到信用卡债务再次成为主要问题债务。” 加拿大的高利率也影响了房主的债务。报告发现，资不抵债的房主的抵押贷款为473,575元，比2022年增长了19.7%。与没有住房的人相比，这些人积累的无担保债务（近77,789元）也是他们的两倍。然而，加拿大的房主在2024年有了一丝宽慰，因为利率预计将在今年春天的某个时候下降。税收债务对加拿大人也有重大影响。近一半（46%）的资不抵债债务人欠税，与2022年相比，2023年的欠税金额将增加23%，达到20473元。债务也不仅仅是老一辈的问题。 该研究指出，加拿大的年轻债务人正在增加，因为18至29岁的人的信用卡债务在2023年增加了34.5%。2023年，所有年龄段的人的信用卡余额都有所增加，其中年龄较大的加拿大人的信用卡余额最高。 他说：“在成本不断上升的环境下，由于家庭使用信用卡来维持收支平衡，以及负债的房主使用信用卡来支付抵押贷款，信用卡债务余额正在增加。”有工作的加拿大人也在为他们的债务苦苦挣扎。 研究发现，在加拿大，高达82%的资不抵债的债务人在申请破产时仍在工作。该报告强调，到2023年，负债的加拿大人的平均收入也将增长8.6%，而他们的家庭收入也增长12.8%，达到3618元。Hoyes michahalos表示：“然而，这并不意味着Joe Debtor获得了8.6%的加薪。与前几年相比，2023年，我们看到低收入申报者减少，高收入破产者增多。”这份报告对负债的加拿大人的未来不抱什么希望。报告指出，只要生活成本和利率居高不下，加拿大各地的破产率就会继续上升。

根据大温哥华房地产委员会 (REBGV) 最新数据，大温哥华地区房屋销售 2024 年开局“强筋”。 2024 年 1 月，REBGV 管辖区共售出 1427 套房屋，较 2023 年 1 月增长 38.5%，但仍比 10 年季节性平均水平低 20%。   2023年12月，大温地区总共交易了1345 套房屋。 “很难相信，在经历了如此平静的 12 月之后，1 月的销售数据如此强劲。如果卖家不尽快退出观望，买家之间的竞争可能会使市场重新回到卖方市场，因为可用库存难以跟上需求步伐”REBGV 经济和数据分析总监 Andrew Lis 在声明中表示。 2024 年 1 月，新上市待售房屋 3788 套，较 2023 年 1 月增长 14.5%，但比 10 年季节性平均水平低 9%。目前，有 8633 套待售房屋，较 2023 年 1 月增长 9.8%。 从价格来看，REBGV管辖范围内所有房型的基准价格徘徊在116.1万加元，比2023年1月上涨4.2%，较2023年12月下降0.6%。 REBGV 预测，由于需求超过供应，到 2024 年底房价将上涨 2% 至 3%。 Andrew Lis 说：“如果1月份的数据表明了春季市场的情况，那么我们的预测可能就过于保守了。市场一直在变化，我们将关注 2 月份数据，看看这些早期的强劲迹象是否会持续下去，还是只是一个小插曲。”   再开看看不同房型的成交情况—— 独立屋：成交379 套，与2023 年 1 月相比增长 28%，基准价格1942400 加元，比 2023 年 1 月增长 7.3%；比 2023 年 12 月增长 1.1%。 公寓住宅：成交746 套，比 2023 年 1 月增长 30.6%；基准价格751900 加元，比 2023 年 1 月增长 4.4%，比 2023 年 12 月增长 0.1%。         联排别墅：成交285 套，比 2023 年 1 月暴增 82.7%；基准价格1066700 加元，比 2023 年 1 月增长 4.3%，比 2023 年 12 月增长 0.6%。

众所周知，大温哥华地区是加拿大负担能力最差的地区之一，周二发布的一份新报告显示，财产税、征税和费用正在增加负担。 RE/MAX加拿大 2024 年税务报告发现，数以万计的加拿大人在 2023 年从该国生活成本最高的地区迁往艾伯塔省和滨海省等经济负担得起的地区。 “虽然一些购房者愿意迁出本省的核心市场，但近 60,000 名加拿大人在艾伯塔省以及新斯科舍省、新不伦瑞克省和爱德华王子岛找到了解决当前住房危机的答案，” RE/MAX 的发布解释道。 RE/MAX 加拿大总裁克里斯托弗·亚历山大 (Christopher Alexander) 表示：“考虑到当今房地产市场的现实，买家愿意穿越全国来实现住房所有权也就不足为奇了。” “除了经济适用房的价值和广泛的就业机会外，艾伯塔省还以其税收地位而闻名，住宅房地产不征收省销售税，土地转让税为零。来自安大略省和不列颠哥伦比亚省等省的现金充裕的买家意识到，他们在多伦多或温哥华的房产销售将在艾伯塔省或加拿大大西洋沿岸的主要中心进一步延伸。 “对于首次购房者来说，这是一个以实惠的价格进入市场并获得股权的机会，而不是通过租房来偿还别人的抵押贷款。” 亚历山大认为，政府可以采取更多措施来减轻房主和买家的“过高”税收负担，使住房更加负担得起。 “土地转让税和财产税占任何购房者预算的很大一部分，在温哥华和低陆平原，当你将所有不同的费用和征税加起来时，你会发现几乎是任何购房成本的三分之一。新的开发项目，”他告诉城市新闻。 “如果你看一下公寓的平均价格，这是大多数人开始买房之旅的地方，这些数字高达 185,000 美元至 220,000 美元。这确实让人们看到，如果普通购房者能够保留其中的一部分并将其应用于他们可能购买的任何房屋，那么他们可能会走得更远。” 该报告还表明，在平均基准价格为 1,168,700 美元的市场中，首次购房者的回扣不足。 “很少有首次购房者能够达到目前 525,000 美元的门槛。价值不超过 499,999 美元的房产有资格获得全额免税，而价格在 500,000 美元到 524,999 美元之间的房产有资格获得部分还款。目前温哥华市有 43 处待售房产，售价低于 525,000 美元。” 对于价格超过此价格的房产，必须缴纳全额土地转让税。 “我们的目标应该是让人们更容易拥有住房，而不是更少，”亚历山大说。“税收正在导致加拿大梦的破灭，全国各地的住房拥有率从 2011 年报告的峰值水平下降，并且除非采取一些干预措施，否则它将继续下降。主要中心增加经济适用房的供应将对实现梦想产生重大影响。然而，如果我们不听从号召，我们的年轻人将面临继续外流的风险。”

为了解决住房危机，加拿大联邦政府刚刚(周日，2月4日)宣布，将海外买家购房禁令再延长两年，直至2027年。 据CBC、加广中文等媒体报道，今天，加拿大财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)在一份新闻稿中宣布，联邦政府将延长“禁止非公民、非永久居民和外国控股公司以投资形式购买加拿大房产”的规定。 加拿大海外买家购房禁令自2023年1月1日生效，最初宣布为期两年，范围为住宅物业，但一些符合条件的留学生、外劳、难民等群体可以得到豁免。 此外，这项禁令涵盖的房产仅为单户住宅和3户及以下的公寓楼。 不受其限制的房产包括4户或者更多套的公寓楼、位于房地产过热城市以外的任何类型的住宅和所有地区的度假屋、乡间别墅等娱乐用房产。 对违反禁令购买住宅物业的海外买家，该法案设定了1万加元的罚款。 在今天的声明中，方慧兰表示：“通过延长海外买家禁令，我们将确保房屋被用作加拿大家庭的居住场所，并且不会成为投机性的金融资产。” 方慧兰表示，政府计划使用“一切可能的工具，让全国各地的加拿大人更负担得起住房”。 不过，由于非加拿大人拥有的住房比例相对较小，甚至可以说是不值一提，专家质疑该禁令是否能对加拿大的住房负担能力产生重大影响。 数据显示，2020 年，加拿大一些省份非居民拥有住房的市场份额在2%到6%之间。 2021年，在楼市火热的卑诗省，海外买家在房屋销量中的占比仅为约1.1%。 卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association)首席经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)去年底在接受CBC采访时指出，禁令的任何影响都是短暂的。 他表示，海外买家禁令与其说是经济政策或住房政策，不如说是政治政策。 还有一些房产政策专家也认为，海外买家禁令作用不大，更有成效的做法是增加市场上平价住宅的供应，也可考虑像卑诗和安省那样征收海外买家税。 禁令实施一年之后，房价依旧高企。住房部长弗雷泽(Sean Fraser)的办公室去年底拒绝了CBC的采访要求，他的发言人表示，政府已与全国各城市合作，帮助在未来十年内建造超过25万套新房。加拿大按揭与住房公司(CMHC)则表示，加拿大住房统计计划(Canadian Housing Statistics Program)的2023年数据尚未出炉，无法确定禁令的全面效果。《门户城市的住房繁荣》(Housing Booms in Gateway Cities)一书的作者莱伊(David Ley)认为，工资停滞、可负担得起的住房存量不足，以及监管不力而吸引海外投资者的历史，都加剧了本地居民的房屋可负担性问题。 莱伊是UBC城市地理学退休教授，他说，加拿大可以学习新加坡等国的成功经验，新加坡在2022年的住房拥有率达到 89%，是世界住房拥有率最高的国家之一。 他将新加坡的成功归功于收取高投机税(60%，而BC省是25%)，并利用这一税收建立公共住房储备。 新加坡80%的住房是公共住房，而加拿大这一比例只接近6%。莱伊教授说，新加坡控制楼市的投资者，因此给本地买家提供机会。

1月31日，据加拿大媒体vancouver is awesome报道，加拿大抵押贷款及住房公司（CMHC）发布的报告显示，由于住房需求强劲而住房供应“严重不足”，2023年末出租公寓空置率创下1988年以来的最低水平。 仅为1.5%。 要知道，住房空置率是不问原因的，去掉因维修、装修等原因导致的空置，可以说加拿大出租公寓的空置率几乎为零。 CMHC提供的数据显示，加拿大租赁公寓最紧张的市场非BC省莫属。 以温哥华为例，两居室平均租金为2181元，新租两居室租金更高达2601元。 而温哥华的出租公寓空置率也只有0.9%，位居加拿大主要城市之首。 此外，大温之外的BC省其他主要城市如维多利亚、基洛纳、阿伯茨福德、奇利瓦克和纳奈莫，租金水平同样位居加拿大前列。 其中，维多利亚和基洛纳分别以1839元和1805的平均两居室租金位列加拿大第三和第四。 CMHC高级经济学家Braden Batch指出，2023年的强劲人口增长进一步加剧了这一趋势，使得市场变得更加紧缩。 更要命的是，越来越多租客发现自己无法租到另一处住房，因为租赁单位的流动性显著下降，从而加剧了租客的压力。 数据还显示，加拿大平均两居室租金价格增长了8%，达到了1359元，这一增长速度远超过去几十年的平均水平。 CMHC的Kevin Hughes指出，尽管去年大多数加拿大城市的租赁供应有所增加，但这并不足以满足因人口和就业增长而增加的需求压力。加拿大面临的“慢性供应不足”问题，并预测这种供需极度不平衡的局面在可预见的将来将持续存在。 CMHC的数据还显示，在温哥华、渥太华和多伦多，收入最低20%的群体几乎没有机会租到他们能够负担得起的公寓。 CMHC在报告中暗示，从趋势看加拿大租赁市场的压力可能还将持续一段时间，直到新增的供应能够在一定程度上缓解目前的紧张状况。 2023年省，BC公寓租金平均增长9.7％，高于2022年的6.3％。 此外，所有出租公寓的平均周转率从2022年的10.7％降至2023年的8.1％。 数据还显示，2023年前六个月，BC省国际净移民流入同比增长56％。其中多数新移民选择在大温哥华定居。而UBC和SFU在2023年吸引了超过23600名国际生，这些需要租房的学生推动了需求。 专家认为，因为新移民通常是租户。而不断上升的房贷成本和不涨的收入也延迟了购房，导致潜在买家继续留在租赁市场。 随着房贷利率上升，购房者的负担成本上升。同时，公寓的价格居高不下。尽管2023年房价整体略有下降，但这并不足以抵消住房拥有成本的增加。 但问题是加拿大建商的开工热情已经降至历史最低点。

最近温哥华市政府与BC Housing 就社会保障房提出新的提议，计划在温哥华的Hastings Sunrise 社区的大型老旧社会保障房Skeena Terrace 的建造更大规模的保障住房，预计将提供超过1900 套单元。 这个位于2298 Cassiar St. 的旧址是建于1960 年代的Skeena Terrace，BC Housing 表示，由于建筑物年代久远，需要进行大规模、持续的维护和修理。 新的Skeena Terrace 的拟议重建计划将包括1,900 多个社会住房单元（目前现场有230 个），以及一个74 个空间的儿童保育设施和其他设施。建筑物的高度从4 层到36 层不等。这将使这里的低收入保障性住房单元数量提高近10 倍。 新开发项目中三分之一的单位，将为低收入家庭提供，因此租金将不超过家庭总收入的30%。工作人员报告称，虽然剩余的单位“可以以不超过市场租金的价格出租”，但目标是将三分之二的单位保留给低收入住房。BC Housing 在一份声明中表示，计划于春季举行公开听证会。 自2023 年以来，BC Housing 一直与这里旧大楼的32 个单元的居民合作，支持搬迁的第一阶段。租户临时会议每月在现场举行一次。所有需要搬迁的家庭都将通过BC Housing 获得二级住房和搬迁支持，在此过程中不会有人无家可归。 BC Housing 将支付租户的搬家费用，包括公用事业重新连接（电话、有线电视等）和雇用搬家工人。根据温哥华市2022 年住房报告，大约86,000 个温哥华家庭需要经济适用房或充足的住房。预计未来10 年这一数字将增加50,000 个家庭。 报告指出，该地点还拥有大量成熟树木，称它们为该地点的决定性特征之一，也是应该保留的东西。20 世纪60 年代最初的景观设计是出生于德国的景观设计师Cornelia Oberlander 的作品，她为罗布森广场、图书馆广场和温哥华法院等场所的设计做出了贡献。

在列治文租房不便宜，这并令不意外，令人感到意外的是它成为加拿大租房五大最昂贵的城市之一。 根据Liv.rent新发布的2024年1月大温哥华地区租金报告显示，西温哥华以一房房屋平均租金2,819元高踞首贵，其次是北温的2,715元、温哥华的2,627元和安省万锦市（Markham）的2,494元。 // 列治文一房单位平均租金高达2,466元，位列加拿大租金第五贵城市。 相较12月份，列治文一房单位的平均租金上涨了10元，但两房和三房房屋的价格略有下降，平均为3,071元和3,809元。 报告指出：「新年伊始，大温地区的平均租金价格在经历了冬季以来的下降之后有所上涨。」 1月份，大温地区不含家具的一房单位，平均月租金为2,367元，比12月份上涨了26元。 「加拿大央行于12月6日宣布，将再次维持目标隔夜利率不变，利率可能会在2024年初波动或保持在当前水平。」 此外，在大温地区租房最便宜的5个社区，分别是南温哥华的维多利亚菲沙围（Victoria-Fraserview）、素里的弗利特伍德（Fleetwood）、兰里威洛比(Willoughby)和阿波斯福（Abbotsford）的威洛布鲁克(Willowbrook)。 图：Rentals.ca  

惨！加国华人吐槽：房贷还1年全是利息！有人甚至倒涨本金！网友抱头痛哭 2月1日，加拿大央行行长表示加息周期已经结束。然而高利率时代还远未结束，有很多房主仍在偿还着高额房贷。 有一名多伦多华人房主在小红书发帖：“贷款付了1整年.分文不动！”小红书博主@薯队园（Toronto）发帖表示：“今日收到银行的信，以为是给我发春节祝贺信！打开一看是每年的贷款余额，认真仔细看了下显示余额，以为最近看小红书看多了眼瞎了！又拿放大镜查一下！差点没晕过去！” “竟然跟前年的数字一摸一样！2022年12月31日显示  剩余贷款额为：$356319.87，这tm付了一整年呐，银行可是月月一毛不差的拿着吖！”“白天累死累活搬砖砌瓦，晚上还得出去干着……活儿是为了啥吖！这还咋活啊？？？我是卖body给银行了吗？？？还有比我惨的吗？？？” 帖子一经发出，受到了不少的关注！很多华人房主们“抱团取暖”，甚至是抱团痛哭……看到他的情况，有人表示：“你提高一下月供，弄成bi weekly的，你贷款并不多，其实这几年咬咬牙，每月多还一点，再每年交10%，其实很快也就还清了。”还有人表示自己已经“想明白了”：“就当多租了一年房吧。”还有人说自己更惨：“每月小五千的还款，去年还了本金800多”相比这些一毛没动，或者只还了少数本金的人来说，还有更惨的：本金反涨！还有人则表示：自己不着急还贷款！ 除了表示加息周期结束以外，加拿大央行行长Tiff Macklem昨天还表示，无论利率高还是低，都无法解决住房问题，他也希望看到早一天降息，但前提是通胀控制达到目标。 你这一年还了多少贷款？其中多少本金？多少利息？你有没有“一分没动”？有没有“本金反涨”？欢迎留言交流啊！    

日前加拿大卑诗省最高法院勒令兰里（Langley）镇政府为其征用的居民土地，向一对华人夫妇业主支付1,050万元，比镇政府最初比的金额多出300万元，但仍比他们预期的价格少了1,600多万元。 根据法庭判决，兰里镇于2017年征用了位于8020-216 St.的房产，用于修建一个公园。在此之前，在同一年4月18日，业主夫妇陈先生（Chen，音译）和徐女士（Hsu，音译）曾以2,700万元的价格挂牌出售该房产，一周后（4月24日），镇议会指示工作人员向业主出价627.5万元，如果谈判失败，则征用该房产。 随后在11月，兰里镇政府向陈氏夫妇支付了627.5万元，随后又在2022年追加了近137万元及相关利息，共计764.5万元。 然而，业主夫妇对这一结果并不满意，他们认为镇政府给的太少，于是将其告上了法庭。 图源：Vancouver Sun 据介绍，这块土地占地32.18英亩，房屋面积为2,435平方英尺，拥有4间卧室和2.5间卫生间。 根据法官Jasvinder Basran在为期9天的民事审判后撰写的判决理由，陈氏夫妇提起诉讼，称这块土地属于农用储备用地（ALR），假设该房产从ALR中移除，评估结果显示其公平市场价值为2,655万元。 根据判决书，陈氏夫妇还告诉法庭，如果法庭不接受2,650万元的评估金额，则应根据他们在土地被征用前与当地一家房地产开发公司Desert Properties签订的2,000万元有条件买卖合同，来确定该房产的价值。 但法官裁定，由于陈氏夫妇在2010年提出的将该房产排除在ALR之外的申请未获批准，且没有实质性变化的情况表明在2017年结果将会不同，因此法官不接受陈氏夫妇有理由期望这处面积相当于13个平均城市街区的房产在2017年从ALR中移除。 图源：remax 法官还写道，他不会"参考"业主们此前签署的买卖合同，因为该合同是有条件的，而且买方终止合同的原因是这块土地无法在2017年从ALR中移除，因此无法进行商业开发。 基于2017年12月附近地区一处类似房产的售价，法官最终将这块土地的公平市场价值定为1,050万元。截止发文前，媒体无法联系到陈氏夫妇和镇政府发表置评。 图源：Canlli 据报道，陈氏夫妇于1993年与一位合伙人以145万元的价格买下了这处房产，然后于2005年将其产权全部买下，并作为唯一业主一直居住到2017年房产被征用。根据判决书，他们和他们的租户将这里用于马术和其他农业用途，包括骑马、马匹寄养和繁殖，以及养鸡和种植农产品。这些都是ALR财产的允许用途。 根据判决书，镇政府认为该地区对于房地产投机和"加速上涨"的土地价格具有吸引力，还指出附近的西三一大学（Trinity Western University）曾提议出售土地。 镇政府预计这将推高该地区的房价，同时正在规划该地区的经济发展，并计划将其命名为大学区。 2017年12月，镇政府提交了一份征用该房产的通知，以便为这里未来的社区公园让路，其中包括运动场、大型停车场和运动场。 法官在权衡了证人的证词后，确定该房产的公平市场价值为1,050万元，因此勒令兰里镇政府额外补偿陈氏夫妇约300万元。

  “房子免费送的话，有人有兴趣吗？” “本人房子免费送，已经供了5年。” 房地产市场低迷期，不能实际居住且有高息贷款的房子，成了一些购房者的烫手山芋。 《每日经济新闻》记者注意到，近期多个城市出现了免费送房的消息，方晴便是想要免费送房的业主之一。 她告诉记者，她要送掉的房子在广东省肇庆市四会市，目前房子还在，有几个人来咨询过，如果有人有意向接手，她可以配合去做合同公证。 不过，记者在采访中获悉，这些打着免费送房旗号的房源普遍存在高息贷款。所谓的免费送房，实际上是原业主希望有人能够承担剩余的贷款，而这些房子暂由于各种原因不能实际居住或出租，或业主方不能再负担每月高额的贷款，急于将资产脱手。 这种“免费送的房子”可以接手吗？不用付首付是否真的意味着捡了个大便宜？ “利率都不知道怎么算” 方晴要送掉的这套房子位于恒福新里程小区，距离广州车程约1小时，紧邻江边、环境优美，这都是她之前决定购入的重要因素。 谈起买房经历，方晴不无感慨： 2019年有一阵特别想买房，当时朋友说xx的房子首付只需要6万元，我们就迫不及待跑过去看了……前后就看了一次房，直接付定金。 “当时交定金，我兜里连1万块都掏不出来，还是现场打电话找朋友借的，连利率都不知道怎么算，就背上了沉重的房贷。” 不过，等到整个交易流程走下来，方晴发现所谓的低首付都是开发商的宣传噱头，她表示，最终付了差不多30万元，还找了借贷公司付了剩下的两成首付。 “2020年收楼啦，不过一直没过去，都要开车还是不大方便，上班每天来回160公里感觉也够呛。我利息年化5.97%，真的觉得是个大包袱，还扔不掉，现在还自住不了，是毛坯，要是装修的话起码要花10万元，租5年才能回本，感觉更亏了。” 对于为何免费送房选择合同公证而不是直接过户，方晴向记者解释称，之前一直没去办房产证，1月过去交税办了房产证，估计2月能下来，但房产证未满2年，交易税比较重。 方晴还为将来的接手者算了一笔账，她表示自己2019年7月开始还贷款，目前剩余46万元贷款，月供不到2500元，那边出租也能租两千多。如果5年后觉得合适就正式走流程买卖变更，如果不想要，那月供就当作房租即可，也不需要额外支付费用。 四会市中介人士黎经理向记者介绍称，目前恒福新里程新房均价约6000元/平方米，89平方米的三房两厅户型目前带活动的价格综合起来就是50万-55万元左右，直接和开发商签合同，而2019年底开盘时毛坯发售均价约8090元/平方米。 同小区一位在卖房的业主也告诉记者，她的房子是高楼层的三房两厅，目前在售价位47万元。该名业主报价与方晴的房子贷款余额相差无几。 方晴也表示，她知晓现在自己小区仍有新房在售，但对自己来说简直“割肉”了。 “房东首付彻底亏没了” 而在杭州，因为遭遇重大家庭变故，现已无力偿还贷款的王女士也想把房子出掉，中介也在尝试通过免费送房这一噱头卖房。 “森与海免费送房子了！3房2卫开发商精装修，一百多平方米。”杭州地产中介崔经理向记者介绍称，业主2021年150多万元买的这个房子，只要帮业主还清约116万元负债，就把房子给你。但业主房产证没有办出来，现在已经无力偿还月供。 “106万元是房贷，还有6万块钱车位贷，加上要缴纳契税和物业维修基金等，全部算下来差不多约116万元，过户的话还要交税，落地成本应该是在126万元左右。”崔经理告诉记者，相比同户型140万元左右市场价，这房子要便宜很多。 “这个价格，房东首付彻底亏没了。”崔经理表示。 在回应记者提出的业主方是否有其他债务纠纷，以及办证过程中被查封等问题时，崔经理表示，交易过程中如果真被查封，监管账户会把钱退还的，“这个我们会把控好”。 需多方核实 “确实当时太冲动了，就一直念叨着想买，下次一定多看几个月。”方晴虽然多次强调自己冲动买房，但对于免费送房这一行为，她始终非常坦诚，“如果有预算，其实买新房更好，总价也贵不了多少”。 对于免费送房，业内人士表达了不同看法，有资深地产人士告诉记者，这个免费送房，把贷款给到接手者，可是剩余贷款同小区在卖的房源房价相比，价格差不多的话并不划算。 北京金诉律师事务所主任律师王玉臣在接受每经记者采访时表示，这些业主是否真的低价出手，购房者还需要多方核实，有些不乏宣传噱头。这种交易看起来似乎比正常市场价格要低，实际上风险也会增加不少。 王玉臣表示，比如房东资金比较紧张，可能会涉及债务问题，严重的甚至可能被起诉或被强制执行。而名下的房子在过户之前可能被查封或抵押，导致买房人过不了户，甚至可能钱房两空。此外，如果本身属于不能正常买卖的房子，买卖合同的效力可能就存在问题。 王玉臣强调，购房者一定要注意核实房子本身的具体情况，比如是否可以立即办理网签，如果不能，大概率属于有问题的房子，比如是否存在抵押查封等情况。 其次，还需要核实房主的基本情况，如果已经被诉或被执行，房子即使目前还没有被查封，也随时可能会被查封。另外，如果涉及带押过户，要注意带押过户流程本身比较繁杂，也存在一定风险，要提前找当地相关部门和银行沟通清楚每一个流程和细节。

众所周知BC省购买房屋存在房屋转让税 Property Transfer Tax，比如购买一套典型的百万元左右房屋，需要收2%的转让税，也就是需要多准备2万的预算。 至于海外买家，房屋转让税则高达20%。如果说有一栋位于温哥华Downtown的公寓楼，有海景，地段优秀，且不需要交房屋转让税，是不是匪夷所思? 非常了解大温地产的朋友也许已经猜到了，它就是位于1835 Morton Ave 的Ocean Tower 海洋大厦，高度为19层，坐落在English Bay旁，生活极为方便，且拥有无敌海景。   近日，这栋建于1960年的公寓出现了一则房屋销售广告，上面先是照例介绍了这里交通位置的便利性，然后全部用大写字母写着： “没有房屋转让税!也不用交空屋税!” 连空屋税也不要交?这究竟是怎么回事，真相公布后大家瞬间明白了： BC省引入公寓的Strata Act立法，是在1966年，这个年份以后建设的公寓都需要按照目前的税法去操作，而1966年之前的公寓可以豁免。 虽然大温不乏100年以上的独立屋，但这种超过60年房龄的公寓，尤其是黄金地段的高层公寓屈指可数，因此人们听到不用交房屋转让税的Downtown公寓时才会觉得惊奇。 不交税，立省3.4万 这套挂牌的海景公寓位于Ocean Tower 15楼，地址是1504-1835 Morton Ave，售价为169.8万。这套公寓在1960年代最初出售的时候，价格仅仅是3万左右。 按照房屋转让税的规定，如果需要交的话得交3.4万，相当于买家节约了这笔钱。只不过，它并不是一栋普通的公寓楼，它的运作方式类似于股权合作社。 Macdonald Realty地产经纪Dale Mounzer在接受《温哥华太阳报》采访时表示：“这是一种股份购买，而不是购买Strata财产，买家购买的是拥有建筑物和土地的公司的股份，所以各种税都不适用。” Sutton Group地产经纪Krystian Thomas也解释道：“在1960年代或者之前，这种买股份得到房屋的方式非常常见，居民并不拥有自己的单位，单位归集体所有。” 在温哥华西区，这种“股权合作”老公寓很多，尤其在Kerrisdale、Kitsilano、West Point Grey，地段普遍很好、景观也足够好。 这类公寓，是否物有所值? 看到这里一定有人质疑：“这么复杂，还弄股权合作，公寓还不完全属于我，那这类公寓是否物有所值?” 看挂牌169.8万的这套Ocean Tower公寓的BC政府估价?点开估价网站一看，只能显示整栋楼的估价，足见其特殊性：Ocean Tower总估价8991.5万，总土地面积26050平方英尺。 在Sutton Group地产经纪Krystian Thomas看来，购买这类房屋，可以说是介于购买无产权租赁公寓和常规公寓之间，价格亦然。缺点是用不算特别便宜的价格买到一套不属于你、没什么增值潜力的公寓。 优点则比缺点要多。首先这类公寓帮你省税，其次在挂牌价的基础上一般还有很大的砍价空间，比如Ocean Tower这套公寓，砍价外加省税，能将实际的尺价压到$1000左右。 尽管它的年份已经超过60年，但光是1500平方英尺的生活空间和最黄金的地段，就配得上$1000的尺价。负责挂牌的经纪Dale Mounzer直言“我已经在这栋楼卖出20套公寓，都很抢手。” 这类公寓的居民素质很高 Dale Mounzer还表示：“这类股权合作性质的公寓，往往居民素质很高，因为大股东会筛查买家，而不是有钱就让卖，一定要确保买家对公寓负责，对大家的财产负责，才被允许入住。” “在多年时间里，Ocean Tower一直都是温哥华治安最好、最安静的公寓之一，里面没有聚会、没有宠物、没有带幼龄孩子的家庭，人人都相互尊敬。” 最后的疑问是：所有这类公寓都不需要缴纳房屋转让税吗?Dale Mounzer指出，还是有例外的，比如2055 Pendrell、1949 Beach Ave、1050 Chilco St这些公寓，租约是按照所有权登记。 因此，如果你考虑购买这类公寓，一定要了解清楚，避免出现额外的税款开支，更要避免出现漏报空屋税导致的巨额税款窘境。 对于这些优点阐述，一些潜在买家和网友还是持怀疑态度，因为毕竟接受采访的，是挂牌经纪本人。有网友就表示：“别的不谈，这种60、70年的公寓，还安全吗?还防震吗?是否要翻新?” 那么，从旁观者角度，你会觉得这类不寻常的公寓值得购买吗?

由于上个月提起的第二起集体诉讼，指控住宅房地产行业操纵价格的法律挑战范围，已扩大到加拿大所有地区。 图源：AP 据负责索赔的律师事务所Kalloghlian Myers Limited Liability Partnership （LLP）称，新的索赔声明已于1月19日正式提交给联邦法院。 新的指控称，除了大多伦多地区外，全国范围内的房地产经纪人都从事非法活动，导致住宅房地产佣金的不合理增长。此外，它还指控加拿大房地产协会（CREA）和全国各地的地方房地产委员会帮助促进了这些所谓的违规行为。 此前，大多伦多地区（GTA）的经纪公司曾提起集体诉讼。 该案件的核心是一项规定，要求使用Multiple Listing Service（MLS）的房屋卖家，要向买家的房地产经纪公司提供佣金。该诉讼称，卖方为买方经纪服务买单的这一规定扼杀了买方经纪市场的竞争，导致在本已竞争激烈的市场中佣金上升。 在法律文件中，原告来自安大略省米尔顿的Kevin McFall。他说，他聘请了Royal LePage Meadowtowne Realty的代表，该公司在交易中同时代表买家。 法庭文件称：“McFall在出售住宅房产时，总共支付了5%的佣金，其中包括2.5%的佣金加上HST给买家经纪公司。” “对加拿大人来说，这些佣金费用是出售房屋的一笔非常可观的成本，侵蚀了人们的积蓄。”参与了针对CREA的诉讼的法律专业人士、Bates Barristers p.c.的Paul Bates说。 Bates说：“在这两个案例中，包括最近针对大多伦多地区以外的所有地区提起的案件中，争论的焦点是买方经纪人佣金不应该从卖方的销售收益中强制扣除，佣金应该由买方经纪人与买方协商。在这种情况下，委员会的规模将远远小于现在。” 另一位参与此案的律师John Syme表示，有利的结果可能导致赔偿，并改变监管佣金支付的规定。 在这两起案件中，法律团队都在寻求赔偿，不仅是为他们的客户，也为自2010年以来购买了住宅房地产的个人。 Syme说：“如果诉讼成功，将导致被迫向买家经纪人支付佣金的房地产卖家得到补偿。”“此外，未来管理佣金支付的规则很可能会发生变化。” Syme说，规则的改变可能涉及改变目前的规定，即房地产卖家有义务支付买家使用服务的成本。 根据Bates的说法，GTA案预计将在未来两到三年内达成解决方案。 Bates说：“GTA外部的案件应该在几年后结束。” 今年9月，当联邦法院批准了针对大多伦多地区房地产行业的集体诉讼时，加拿大房地产协会发表了一份声明。 该公司当时表示：“我们仍然认为，针对CREA和其他被告的指控毫无根据，我们将继续在此案中为我们的会员辩护。”

对于绝大多数加拿大人而言，房产是最重要的财产。在加拿大买房或卖房都需要找一个经纪。 根据《金融邮报》（financialpost）的报道，在上个月，加拿大房地产行业面临集体诉讼的法律挑战，他们被指操纵价格，范围从一开始的大多伦多地区扩大到加拿大所有地区！ 负责索赔的律师事务所是Kalloghlian Myers Limited Liability Partnership （LLP）。   1月19日，这一新的索赔声明已经正式提交给联邦法院！   新的索赔声称，全国范围内的房地产经纪人都在从事非法活动，导致住宅地产佣金不合理增长。 此外，索赔指出，加拿大房地产协会（CREA）和各地的地方房地产委员，也协助促使了这些所谓的违规行为。 这一索赔是对大多伦多地区（GTA）经纪公司提起的原始集体诉讼的延伸。 案件的核心是一项规定——卖方为买方经纪服务买单。 房屋卖家被要求使用Multiple Listing Service（MLS）时，向买家的房地产经纪公司提供佣金。 这一规定扼杀了买方经纪市场的竞争，导致在本已竞争激烈的市场中佣金上升。并且，该规定还否定了就服务的价格或质量进行谈判的可能。在法律文件中，原告Kevin McFall来自安大略省的Milton。 在出售他的住宅房地产时，McFall总共支付了5%的佣金，其中包括2.5%的佣金加上HST给买家经纪公司。 他聘请了Royal LePage Meadowtowne Realty地产公司，该公司在交易中同时也代表买家。 对加拿大人来说，这些佣金费用是出售房屋的一笔非常可观的成本，它令本不富裕的加拿大家庭雪上加霜。 例如，房屋售价现在为 746,000 加元，全额佣金（由买卖双方的经纪商分摊）的税前金额在 26,330 加元至 37,300 加元之间。在多伦多市场，此前公布的税前平均佣金超过 62,000 加元。 参与了针对CREA的诉讼的法律专业人士Bates说：“争论的焦点是买方经纪人佣金不应该从卖方的销售收益中强制扣除，佣金应该由买方经纪人与买方协商。在这种情况下，加拿大房地产协会的规模将远远小于现在。” 参与此案的另一位律师John Syme表示，此案有望使人们获得赔偿，并改变监管佣金支付的规定。 法律团队寻求赔偿，不仅是为了他们的客户，也为自2010年以来买卖过住宅房地产的个人。 Syme说：“如果诉讼成功，将导致被迫向买家经纪人支付佣金的房地产卖家得到补偿。”“此外，未来管理佣金支付的规则很可能会发生变化。” 根据Bates的说法，大多伦多地区的案件预计将在未来两到三年内达成解决方案。大多伦多地区以外的案件应该在几年后结束。 2023年9月，当联邦法院批准了针对大多伦多地区房地产行业的集体诉讼时，加拿大房地产协会发表了一份声明。 该机构表示：“我们仍然相信针对CREA和其他被告的指控毫无根据，我们将继续在这个案子中为我们的会员辩护。” 对于这一诉讼，不少加拿大人发表了自己的看法： 有人为这一诉讼叫好： “5年前我们出售联排时，找到了一位只收取0.5%佣金（最低$750）的经纪人。然后，他以同样的0.5% 买方经纪佣金挂牌了我们的房子。此后，我们几乎没有得到任何回应。直到他勉强建议我们将买方佣金提高到2.5%。瞬间，我们吸引了大量关注，进行了多次展示，并收到了一些报价。在我看来，我们基本上被迫贿赂买方经纪人，才能让他们向客户展示我们的房子。我认为应该由买方全额支付他们的经纪人佣金，并由他们决定是否愿意支付更多以获得更好的服务。“ ”这是加拿大腐败的震中…” “并不太确定这起诉讼的走向。毕竟联邦内阁中有38%拥有多处房产。具有讽刺意味的是，在这些住房规定通过时，并没有一个人主动回避…” “我认为未来卖方只应支付卖方经纪人，而买方应支付买方经纪人。买方会更加慎重地选择经纪人，并选择提供服务的最佳价格。买方经纪人的佣金可以像法律费用、土地转让费用、预付房产税等一样被添加到销售交易中。至于是否同意将每笔交易追溯至2010年都进行补偿，我不太确定，但我在这段时间交易了2处房产！另外，似乎并不清楚如果胜诉谁将获得赔偿。买方为房屋支付了费用，但佣金是从卖方的收益中扣除的。” 也有人对此提出质疑： “我的售价并没有因为任何佣金而改变。我们知道我们想要多少钱，而我们确实得到了。我支付的唯一佣金是给我的销售经纪人。她与她的买方同事如何分配这笔钱与我无关。我真心相信，最有可能抱怨房地产经纪人的人，是那些最不可能购买或出售房屋的人！” “2019年我们出售了住宅。我们在面试了几名经纪人后，选定的那位经纪人同意将佣金降至3%。房屋在6周内以我们期望的价格卖出。你大不了就是被他们拒绝，然后继续面试其他经纪人。问题出在哪里呢？” 对此，你怎么看？

多伦多有一些投资者拥有了过多的高价房产，而还有许多居民则一辈子都在租房。在大多伦多地区拥有数百套公寓的三位投资者购买了大量的房屋库存用来出租——但这些显然是他们负担不起的。 据CBC周五公布的一项调查显示，这三人是未付债权人提起的32起诉讼的对象，并且已经累积了1.44亿的贷款债务。   他们还欠了数百万的税款、水电费、装修费用和第三方提供的其他服务费用。   因此，他们转向破产保护，试图减轻损失，保住他们通过各种公司经营的租赁业务。 文件显示，Dylan Suitor、Ryan Molony和Aruba Butt是11家破产公司的幕后者，这些公司面临“流动性危机”，银行存款只有10万加元。 这三人分布在安大略省多个城镇的约400处房产中拥有近 1,000 名租户。这使他们成为“安大略省最大的住宅房地产持有者之一”。 据CBC报道，他们还有200多套空置单位，但无力负担装修费用。 除了财务困境之外，这些投资者过去还曾因在小社区抢购多处房产、连续数周切断租户的供水、试图赶走租户等问题而受到指责。 还有租客表示，他们也没有很好地维护房子，曾漏水导致电器损坏还出现了违规等问题。 三人没有回应通过律师发出的置评请求。

加拿大的买家开始冒险重返房地产市场，试图赶在加拿大央行预期降息可能引发的购物狂潮之前。 去年12月份异常的销售反弹引发了人们对加拿大房地产市场可能开始进一步升温的猜测。由于央行发出信号表示已完成提高基准利率。房价仍然疲软，买家正试图在更多竞争涌入并将价格推高至无法承受之前找到购买房产的最佳时机。 市场心理已经开始发生转变。 Nanos Research为彭博社进行的一项民意调查显示，去年11月份加拿大人对房价变得更加乐观，并且此后几个月这种趋势稳步上升。 它吸引了像Maria Herrera这样的买家，她，31岁，是温哥华一家动画公司的经理。为了获得一套两居室公寓的目标，她最近与丈夫重新进入市场，并同意在过去几年权衡购房后，于1月份在郊区购买一套房子。 “我不认为我们是过去三年中唯一存钱支付首付的人，”Herrera说。 “这将导致人们对利率下降感到兴奋，人们会变得有点疯狂并陷入购买狂潮。” 由于经济适用房严重短缺，加上创纪录的移民人数，购房者不得不应对这个越来越难以进入的市场。房屋建设仍低于加拿大过去一年半新增的约180万移民。 多伦多房地产经纪人Teia Eagar表示：“我们再次看到多方出价，房屋售价高于要价，这与一个月前有很大不同。”她表示，她在买家中看到了一种新的紧迫感。 “他们正在尝试把握市场时机。他们开始感觉市场已经触底。” 被压抑的需求 人们对加拿大央行下一步行动的期待与日俱增。央行在一月份的会议上维持政策利率不变，并表示目前面临的主要问题是将借贷成本保持在多长时间。 根据彭博社的调查，经济学家预计央行将在今年年中之前开始降息。根据利率衍生品数据，交易员押注紧接着就会开始降息。 去年同期类似的降息预测刺激了价格上涨，并持续整个传统的春季购买季节，推动2月至8月期间房价上涨近6%。经济复苏导致加拿大央行需要在6月和7月再次加息以抑制通胀。 “去年未能做出决定的人们都涌出了这一波被压抑的需求。突然之间，他们有能力这样做了，”凯投宏观经济学家Stephen Brown说。 “在接下来的几个月里，我们很有可能会看到价格大幅上涨，因为你会看到这波买家想要抢先一步进入。” 如今，降息预期可能足以帮助买家入市。随着市场适应降息前景，长期债券收益率有所下降。由于这些收益率构成了固定抵押贷款利率的基础，因此降低了一些成本，客户现在的五年期贷款利率约为5%。 甚至浮动利率抵押贷款也开始引起人们的兴趣，一些买家愿意接受这些贷款，因为他们预计，一旦央行真正开始降低基准利率，他们就能节省总体资金。 温哥华抵押贷款经纪人Reza Sabour表示：“所有有关2024年降息的猜测已经在市场上引起了不小的轰动。” “我认为这种情绪将会导致市场疯狂。我完全期待温哥华和多伦多的春季市场非常繁忙。” 创纪录的涌入人数 强劲的工资增长加上加拿大创纪录的移民数量可能会进一步提振房地产市场。它已经推动了租赁市场的升温，租金增长在2023年达到新高。这最终可能会转化为更具竞争力的待售市场。通常，在租金飙升缩小了他们必须向房东支付的费用与每月支付的抵押贷款之间的差距后，更多的人会考虑购房。 联邦政府已宣布努力增加住房供应，并限制国际学生签证以限制需求。但这两项变化可能需要数年时间才能渗透到市场中。建造新房需要时间，移居加拿大的人们仍然需要在缺乏选择的市场中找到居住的地方。加拿大央行本身也指出，未能以足够快的速度建造住房以跟上人口增长的速度，这是通货膨胀的一个推动因素，而通货膨胀在很大程度上超出了加拿大央行的控制。 多伦多抵押贷款经纪人Shawn Stillman表示：“他们已经放慢了房地产市场的速度——它已经下跌了——但我认为他们无法阻止它回升。” “有越来越多的人来到加拿大，他们需要一个地方居住。加拿大央行的权力有限，无法阻止这股浪潮。”