地产

一家公司试图从Steveston商业单位的股东那里，赔偿因为大麻种植未能出租房间，而损失的租金，但结果在法庭上受挫。 12320 Trites Road，两座工业大厦变更为30套住宅（图源：Google Map） 编号为0843003 BC Limited，对Inspire Group Development Corporation及其前唯一董事Terry Kin Keong Lai提起诉讼，声称Lai使用一座商业建筑中的五个单位种植大麻，而不是将它们出租。 在1月5日发布的一项卑诗省最高法院判决中，法官Ardith Walkem表示，该案涉及“多层公司实体”，是与挪用资金和其他不当行为指控有关的持续法律纠纷的一部分。 Lai通过购买0843003的股份，与另一人Paul Cheung一起购买了12280-12320 Trites Rd.的共管物业（strata complex），Lai和Cheung分别被提名为0843003的董事会成员。 0843003控制另一家控股公司，此案中编号为0891360 BC Limited，后者拥有Trites Road的财产。 合伙人被控私自出租自收租金 根据判决书，Cheung在2015年怀疑一些被认为是空置的Trites Road单位，实际上正在种植大麻，并雇佣了一名私家侦探。 他的律师向Lai的律师提出了担忧，暗示Lai可能一直在收取和扣留这些单位的租金。 Lai在2010年至2015年期间担任物业经理，尽管没有正式合同，但他的工作之一是出租空置单位并收取租金。将租金存入0843003的账户，他也能拿到这些空置单元的房门钥匙。 根据Lai的记录显示，在2011年至2014年期间，这五个单位没有收租金。但BC Hydro的账单却显示，它们在同一时期被计量给了Lai和Inspire之外的第三方。 在2015年6月，Cheung取代Lai成为物业经理，但没有拿到这五个单位的钥匙。在诉讼中，0843003声称Lai和Inspire后来将办公室用于他们自己的业务，并称Lai剥夺了他们对办公室的使用权直到2016年。 Cheung试图从Lai那里追讨420,277.42元的租金，他们的两家公司据称在2015年9月签署了一份出售该物业的协议。 然后在11月，Lai将五个单位和办公室单位出租给了Inspire Group Development Inc.，Inspire在加拿大注册为Inspire Group Development Corporation。他为双方签署了租赁协议，而且这些租赁“低于市场租金”。Cheung直到将这些租赁协议提供给物业买方时才得知这些租赁协议。 此外，Cheung不知情的是，Lai在2013年将其在Inspire的股份转让给了一个由他自己和另一个人共同拥有的公司。 Lai和这个名为Tonggui Xie的人，签署了一份重新开发Trites Road物业的合资协议。根据最高法院的判决，Cheung直到2017年才知晓这一点。 当Xie在2015年试图收回他的投资时，Inspire同意出售该物业。 最终，Trites Road物业于2016年以1,400万元的价格出售，50万被扣留以解决所有未清的款项。 Xie从销售中获得了70万，他还将Lai和其他个人告上法庭，指控他们侵占了他的100万元的投资，和Inspire Group从Trites Road物业销售中获得的100万，并被判决赔偿200万。 在2021年，卑诗省最高法院法官驳回了0843003要求让Inspire和Lai支付单位租金和过多公用事业费的申请。他发现Inspire并没有占用这些单位，并拒绝宣布Lai已经这样做了。 Lai被命令支付58,630.20元，作为他未能按时支付物业税的违约金。 0843003对这一判决提起上诉，而上诉法庭法官于2022年将此案发回重审。 其他股东有连带责任 在她的判决中，Walkem发现Lai使用或将这五个单位租给了种植大麻的业务，并收取并保留了租金。她还发现，Lai在被撤销为物业经理后通过扣留钥匙占用了办公室单位。 尽管0843003主张Inspire因为Lai的职位而拿到好处，因此在Lai的案件中有连带责任 ，但Walkem并不同意这一观点。 她发现Inspire由于Lai的行为失去了潜在的租金收入，占用的行为不能归因于Inspire。 她还拒绝了0843003的主张，即Inspire应该对Lai作为0843003董事的违反受托责任负有法定责任。 Walkem指出，Lai在成为Inspire的唯一董事和唯一股东的同时，被Inspire任命为0843003的董事。Trites Road物业是Inspire唯一的业务，而Inspire未采取预防措施来最小化Lai违法行为的风险。 她写道：“我同意原告的观点，即Inspire缺乏监督或采取的步骤不足以应对Lai违法行为的风险，这不幸地变成了现实。” 然而，尽管在本案中发现替代责任的“公平补偿和威慑”已经满足，但Walkem拒绝认为Inspire作为另一家公司的董事对Lai的受托违约负有替代责任。 她解释说，她没有找到任何案例，并且在Inspire没有从这种情况中获益的情况下，扩大法定责任的原则存在问题。 她还认为，对Lai的损害赔偿进行量化是不合适的，因为没有就他的个人责任提出任何论点。 在案件进行的同时，列治文市议会于2017年将Trites Road物业从轻工业区重新规划为住宅区，以容纳30个单户住宅用地。 房子纠纷这么多，居然还因为改变土地用途升值了。真是厄运中藏着好运！

大温哥华地区大型住宅和商业建筑（尤其是旧建筑），可能会因加征新的区域性年度超额碳排放费，而令运营成本增加。 大温气候行动委员会(Climate Action Committee)提议，对每幢现有建筑征收500元的温室气体(GHG)排放年度登记和报告费。 此外，还将对化石天然气燃烧所产生的二氧化碳，每吨征收350元的年度排放费，该费用适用于超过建筑物排放限值的部分。 两项年费均适用于总建筑面积超过25,000平方呎的现有大型住宅和商业建筑，目前本区域约有9,000幢此类建筑，占建筑总数不到2%，其温室气体排放量却占所有建筑的35%。 报告要求年费征收分阶段实施，从2026年总建筑面积超过100,000平方呎的办公和零售建筑开始，然后扩展到更多建筑类型和规模，直至2028年纳入25,000平方呎。 年度超额排放费将于2028年开始征收。建筑业主和营运商可以将这些增加的年度成本转嫁给建筑用户，亦即居民和企业。 这个想法是让建筑业主每年提交有关其建筑排放的信息，这将鼓励他们改善建筑系统和营运策略。在计算出初始资本成本后，随着时间的推移，建筑业主可以看到由于拥有更有效率的建筑系统而使营运成本降低。 建议办公大楼的初始排放限值，为每平方公尺二氧化碳排放量25公斤，零售建筑每平方公尺二氧化碳排放量为14公斤。其它类型建筑（例如住宅用途）的初始排放限值，将在公众咨询后稍后确定。 另外值得注意的是，初始和最终排放限值将不包括烹饪和区域能源系统的输入。此外，使用再生天然气（而非化石天然气）的建筑物，在超额排放计算中将实现零排放，至少在最初是如此。 到2045年，所有建筑类型的排放限值将降低至零排放，以实现2050年零排放建筑的气候目标。 预计大温地区在未来二十年里，将有更多的业主采取必要措施减少排放。目前，空间加热和水暖设备每15至30年更新一次，建筑围护结构（出于隔热考虑的建筑物外部）每30至50年进行一次升级。 气候行动委员会报告表示：「建筑物的使用寿命很长，今天做出的决定将影响建筑物未来几十年的温室气体排放。」 图：Getty Images  

距离BC省短租房禁令生效还有四个月的时间，一些Airbnb业主试图在这之前尽可能多地赚钱，而另一些业主则在恐慌性抛售。 与整个BC省的Airbnb业主一样，维多利亚的短租房业主Debra Sheets也处于观望状态。 她被房地产经纪人告知，她于2017年以42万价格买入的位于The Janion大楼的250尺公寓单元，如今能卖到35万元就不错了，这是她临近退休时无法承受的巨大损失。 示意图（51记者拍摄） 自去年10月BC省宣布打击短租房以来，房地产经纪人Ira Willey一直在向他的客户介绍The Janion的一些微型公寓，但这些房子都卖不出去。 Willey站在一套面积为300尺、挂牌价为37.5万元的单元里说："这些单元太小了。这是一处完美的投资房产，适合短期租住几天。但长期住在这里就不合适了"。 根据Willey的统计，维多利亚有64座公寓楼是被允许短租房的建筑，其中约有50个是用于Airbnbs短租的。 他透露，美人鱼码头（Mermaid Wharf）俯瞰维多利亚内港的一个464尺的单元，最初挂牌价为46.7万，最后在去年11月底以30万的价格出售，相当于打了6折。 Orion Rodgers在维多利亚拥有一套短租公寓，并管理着另外30间短租房，他说，他看到很多Airbnb业主将自己的公寓挂牌出售，以抢占市场先机。但在此之前，市场已经停滞不前了。 Rodgers说："我们看到在整个假期期间，所有业主都因为没有任何销售而取消了他们的房产挂牌，因为根本没有买家"。 今年5月，BC省政府将开始实行新的短租房法规。这意味着大约1600个维多利亚市无法调控的单元将受到新规则的约束。

伴随着 BC 短租房禁令生效的时间临近，不少 BC 的短租房业主开始挂牌出售他们手中的短租房，而且很多售价都相当便宜。 维多利亚一套短租挂牌价格 46.7 万元，最近以比开价低 16.7 万元的价格便宜出售。 而另一位维多利亚的短租房业主则被告知，她 2017 年以 42 万价格买入的 250 尺公寓作为退休后收入来源的短租房，如今只能卖到 35 万的价格。这对于房主来说，是个巨大的打击。 而这套位于维多利亚 The Janion 大楼中的 250 尺公寓，其实并不适合日常生活作为长期住房居住，对于单元套房来说太小了。因此短租房，是这里最好的出路。 然而，这些房屋过去是被列为维多利亚短租公寓许可的建筑，如今都只能另谋生计。 维多利亚房地产经纪人 Ira Willey 最近正在向客户介绍 The Janion 楼内的一些微型公寓，其中有几套都是 10 月 BC 省府宣布短租禁令之后挂牌上市的。 Willey 站在一套 300 尺的公寓套房内介绍说，这个面积包括厨房、客厅、餐厅和卧室，是一个完美的投资型房产，但如果用作长期租赁房屋，这里是不适合居住的。 所谓的“卧室”是一张墨菲床，就是平常睡觉的时候拉下来当床，白天再收回去腾出客厅的空间。但如果床展开的时候，这个家里已经基本没有什么剩余活动空间。 他所介绍的这套公寓挂牌价格为 37.5 万元。 最惨的还是那些 2023 年刚刚入手这里房源的，一套公寓在 6 月以 45 万交易，然而仅仅几个月后，BC 省府就宣布了短租房禁令。想必对于那些高价买入的房主们来说，一定非常难过。 根据 Willey 的统计，维多利亚有 64 座公寓楼是被允许短租房的建筑，其中约有 50 个是用于短租房的。 Willey 表示，过去在 Airbnb 友好型建筑中购买公寓的人们为获得投资机会支付了 15% 至 20% 的溢价。现在这种溢价已经消失，而最终的售价甚至低于房主的买入价。 最近位于美人鱼码头、俯瞰维多利亚内港的一套 464 平方英尺的单位，最初挂牌价为 467,000 元，并于 11 月底以 300,000 元的价格售出，降价幅度超过 30%。 Orion Rodgers 在维多利亚拥有一间短租公寓，他同时还管理着另外 30 间短租房，他表示，最近看到许多 Airbnb 等短租房业主将他们的公寓挂牌出售，虽然尝试以某种程度领先于市场，但该市场已经基本停滞。 他看到整个假期期间，人们都没有挂牌出售自己的房产，因为没有任何销售、没有买家。 今年 5 月，BC 省府将开始实行新的短租房法规，不过 BC省住房厅表示，自从该法规生效后，已经看到了市场的变化。 例如在 Craigslist 搜索网站，The Janion 就新增了 6 套长期租赁的单位，租金价格从 1300-1800 元不等。 温哥华房地产经纪人 Jordan Ballantyne 表示，他的短租房客户也采取了类似的做法。最近他的一个来自温哥华市的客户以比开价 80 万元下降 5% 的价格出售了位于 Hope 的一处度假屋。 与此同时，温哥华市的短租许可证申请数量也出现了一定程度的下降。今年的许可费从原来的 109 元提高到 1,000 元，今年发放了 1,902 份申请，而去年同期发放了 1,963 份。 不过，还有一些短租房业主仍然在观望，例如 Willey 和他的妻子就拥有两套短租房，但他不急着出手，表示将等到 5 月 BC 短租房法规生效后进一步观察后再做决定。 此外，还有很多短租房业主对于是否继续申请短租房许可证，也持观望态度。

Winnipeg一名业主近日因为拥有的空置屋出现问题，面临着超过10万加元的罚款。 图源：CTV   据CTV报道，去年，根据当地市政府的一项新条例，该市开始向空置建筑的业主收取扑灭火灾的费用。 Maria Suzuki在Elgin Avenue的一套房产发生多起火灾后，收到了巨额罚款。她认为这笔罚款不公平，并称该市根据条例计算的金额是错误的。 “我简直无法相信，我不得不三次阅读才能相信，”Suzuki表示。2022年，她本打算出租这套空置物业，但她说后来一整年时间，不断有人闯入，这种情况发生了八到十次。这让她不得不应对成千上万加元的损失，并让她无法找到新的租户。 “他们拆掉天花板、石膏板，拆下了铜管等等，” 她说。“造成了巨大的损失。” 然后在2023年，Suzuki表示，这房子还发生了多起由纵火引起的火灾。 图源：CTV 这时，她收到了市政府寄来的三张大额账单，总额超过10万加元。 “我不认为这真的是我的错，是有人闯入并纵火，” 她说。“因为这么大的金额，我不知道这是否公平。” Winnipeg的空置和破旧建筑的火灾困扰着几个社区。去年，该市颁布了一项新的条例，要求这些物业的业主承担与扑灭火灾相关的费用。 Suzuki的律师John Prystanski表示，根据他对该条例的理解，他认为罚款应该接近每笔2600加元。 “我们在这里看到的是对条例的误用，它适用于Suzuki女士的说法以及所收到的发票，”他说。 图源：CTV Prystanski已经致函市长办公室和财产主席兼市议员Sherri Rollins，要求减少罚款或让Suzuki有机会在市政委员会上陈述自己的情况。 “当我们制定了一项严厉的条例时，我确实预料到我们会听到人们对其严厉程度的抱怨，”Rollins说。 目前尚不清楚Suzuki是否能够陈述自己的情况或减免罚款，但似乎会发生一些变化。 尽管有了新的条例，数据显示，当地空置建筑的火灾数量仍在增加。2020年发生了41起火灾，2021年有64起，2022年有84起。 图源：CTV 截至11月中旬，已经发生了125起空置建筑火灾。 Winnipeg消防救护服务表示，根据反馈意见，他们将向市议会提出拟议的变更，以改进计费流程，确保该策略的有效性。 Suzuki还指出，她遵守了其他空置建筑规定，比如确保窗户被钉上。 其律师表示，将问题提交法庭是一个选择，但这可能会变得和罚款本身一样昂贵，甚至更昂贵。

现年52岁的加拿大移民塞加尔（Sudip Sehgall）于2021年为BC省素里市一栋尚未建成的联排别墅支付了81,990加元的定金。他从退休的父亲那里借来了这笔钱，并希望这笔交易能够让他离在加拿大拥有第一套住房的梦想更近一步。 塞加尔原本计划出售他在新德里的房产来获得资金，从而完成这笔交易。不料在那之后，印度的新规定使他的房子变得不那么好卖，紧接着洪水来袭，导致卖房变得不可能。 更糟的是，当他试图寻找一个买家接手加拿大的联排别墅以便获得退款时，开发商却选择扣留他的定金，并重新出售这套全新的单元。 塞加尔于2016年以技术工人的身份来到加拿大，他说自己现在身无分文，又回到了租房的日子，现在租住在一个月租1700加元的狭窄地下室套房里，他的物只能装在行李箱里放在墙边。   他在接受CBC采访时表示："我可能不得不返回印度，我的加拿大梦已经破灭了。" 图源：X 日益严重的问题 尽管塞加尔的情况比较特殊和极端，但越来越多加拿大人在购买预售或预建公寓或住宅时因经济压力而违约。据房地产经纪人称，这种违约趋势的部分原因是高利率和公寓价格下降。 据全国各地的房地产经纪人和房地产律师透露，许多购房者失去了定金，并在这些交易的潜在风险方面得到了惨痛的教训。 多伦多房地产经纪人莱博（Barry Lebow）30年来从未见过如此多的买家违约。他说："这种情况大量地出现，我听说有很多人选择一走了之"。 购买预售或预建房屋意味着，买家先支付一笔定金并签订合同，然后在房产按照约定的规格在某个特定日期（即交割日）建成后支付余款。 莱博说，公寓价格的下降和高利率使人们难以融资和完成交易。比如，买家一开始同意支付100万元，而现在房产的价值降低了，银行只会批准按当前价值发放的抵押贷款，买家只能自己去找剩下的钱。 莱博指出："上一次出现这样的浪潮，还是在90年代。" 多伦多公寓律师Gerry Miller说，人们"最好买一些他们可以触摸和承受的东西"。他见过客户损失高达30万元的定金，这些合同被他形容为"极其复杂，而且几乎到了不公平的地步"。 塞加尔案例中的情况 在塞加尔的案例中，他未能出售位于新德里郊区的房产，让一切都变得非常复杂。 他说，他联系了开发商StreetSide Developments，并多次与该公司的销售副总裁Jennifer Wilson通话，要求退还定金，并请求允许他将交易转让愿意接手的新买家。 他说，合同中有一条允许"转让"的条款，即把交易转让给不同的买家。由于合同规定"建筑商不得无理拒绝转让"，因此他将交易转让给另一方会招致罚款，但不会损失全部定金。 然而，他说开发商不允许这样做："因为他们正在出售邻近的楼盘，所以他们拒绝了。" 温哥华房地产律师Kenneth Pazder解释说，重新转让可能会被视为竞争，可能会转移开发商正在出售的其他房产的潜在买家。 塞加尔说，开发商为他提供了延期，并鼓励他寻找一个共同所有人。但他想不出任何可行的办法。 他说："我恳请她，写了绝望的电子邮件，我不想违约。" 律师：合同"非常片面" Pazder律师表示，拿回定金有时是有可能的。当开发商允许重新转让合同时，通常会向原买家收取销售价格1%至3%的罚款。 但是，目前市场发展缓慢。TD银行于去年11月份预测，由于住房存量激增，2024年初的平均房价可能会下降10%，这使得预售买家的投资更容易贬值。 Pazder表示："预售房不像以往那样好卖。" 他说，虽然预售市场受省政府监管，但预售合同或预建单位却不受监管。他还说，这些合同在谈判时可能会很棘手，而且措辞对开发商有利。开发商不仅可以拒绝考虑"转让"选项，而且在交付时也不需要完全按照买家在展厅看到的样子。 Pazder说："这些合同上的条款都是非常片面的。" 他认为塞加尔有理由提出法律挑战，并认为开发商"无理取闹"，因为塞加尔声称他已经为该房产找到了另一位买家。 开发商拒绝接受采访 CBC联系了塞加尔案的卖家，但他们拒绝接受采访。该公司发言人在一封电子邮件声明中表示，公司的合同遵循《卑诗省房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act of b.c.)的规定。 StreetSide Developments的副总裁Jonathan Meads说："这是一个法律问题，我们鼓励塞加尔先生向律师寻求适当的建议。我们不会对此发表进一步评论。" 目前塞加尔已向政界人士和商界领袖寻求帮助。 他说："这是我第一次买房，我不是投资者，我是无辜的，我的房地产经纪人根本没有给我任何建议。我们只是去签了字。合同已经签了，如果开发商拒绝你的请求，那就很难办了。像我这样的买家没有法律团队或经济实力与大开发商抗衡。" "我们全家被毁了" BC省住房部长Ravi Kahlon告诉CBC，塞加尔的情况令人沮丧。 Kahlon在一份声明中说："购房可能是人们一生中最重要的财务决定之一，购房者必须了解他们所需的信息，以便仔细考虑这些决定。" "这就是为什么《房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act)要求开发商提供信息披露声明，并赋予购房者在头7天内取消预售合同的权利，以便消费者有时间考虑清楚自己的决定"。 Kahlon还表示，消费者可以从BC省金融服务管理局获取信息，帮助他们了解购买预售房以及他们在该法案下的权利。 他说，去年1月还引入了三天的等待期，以帮助购房者获得融资或安排房屋检查。 塞加尔希望能得到更好的建议，81,990元的定金是他在家人的帮助下获得的钱，失去这笔钱对他们来说是毁灭性的打击，特别是对于他80多岁的父母而言。 他说：“我们已经破产了。我的父母无法承受这个打击，他们仍然希望能够退款，我们仍然抱着最后的一丝希望。”

尽管目前借贷成本高、房价不断上涨、生活成本也居高不下、经济环境又不确定，但加拿大人似乎还是对买房充满兴趣。 多伦多房地产经纪公司 Wahi 针对加拿大民意调查社区 Angus Reid Forum 成员进行的一项最新调查显示，18% 的 18 岁及以上的加拿大人表示他们考虑在 2024 年购买房屋。 // 18 岁至 34 岁之间的年轻加拿大人最想买房，24% 的人表示有兴趣，35 至 54 岁想买房的比例 22%，55 岁及以上想买房的比例 11%。 亚省的受访者最多表示想考虑买房(25%)，其次是卑诗省(21%)、安大略省(19%)、缅省(同样19%)、沙省(16%) 和魁北克省(12%) 和大西洋省份 (11%)。 Wahi 表示，考虑拥有房屋的亚省民众比例较高，可能是因为与加拿大其它主要城市相比，卡加利和爱民顿的房地产市场条件相对更便宜。 全国一半的受访者表示，考虑买房的最大障碍是房价水平（49%）和利率状况（48%）。 经济学家之间越来越多的共识是，加拿大央行可能会从 2024 年中期开始首次下调政策利率，一些预测人士预计，到 2024 年底，由于经济进入温和衰退情况，利率可能会从目前的利率降至 4.25% 至 5.0% 之间。 近十分之三的受访者(28%) 不确定自己是否有足够的储蓄来支付首付，尤其是居住在卑诗省(36%)、大西洋省份(34%) 和安大略省(29%)的受访者。 此外，近一半的受访者（45%）正在削减开支以存钱买房，其中 18 至 34 岁的受访者最有可能削减开支（59%）。此外，21% 的受访者打算透过更多地工作以更快地存钱或从事零工经济工作，例如为 Uber 开车（8%）。 作为实现房屋所有权的另一种方法，有 19% 的 18 至 34 岁的潜在购屋者打算与伴侣或家庭成员一起购买房屋以分摊费用。 这项调查于 2023 年 12 月中旬进行，1,508 名加拿大人为代表样本。

选择住的地方，是不是暴露了你在加拿大待的时间呢？根据大温哥华地区规划委员会公布的一项调查得出结论发现，移民青睐居住在本拿比的铁道镇、素里的牛顿区和列治文市中心等城市中心地带，而老居民则喜欢大温哥华地区密度较低的地区，如三角洲、高贵林、兰里、枫树岭和白石。 该报告利用所得税和其他资讯对2000年之前在加拿大出生或居住的居民和最近来到加拿大的居民的住房进行了比较。 该报告从 3,400 万份长期居民个人记录和近 500 万份移民个人记录中收集了信息，并研究了对 3,000 名长期居民和 1,500 多名移民的调查。 调查分析讯息是希望更好地规划成长、住房设计和建筑基础设施。 报告说：「婴儿潮一代/战争一代的长期居民和移民往往长期坚持在一个地方，而收入较低的人更有可能搬迁或在该地区四处流动。」 研究发现，长期居民往往年龄较大、收入较高且拥有房主，而移民更有可能租屋、有孩子或与其他家庭成员住在一起。 移民和长期居民都表示希望拥有一间额外的卧室。大温哥华地区最常见的住宅是两房，其次是一房。 移民更有可能希望居住在公寓或多联式住宅中，而长期居民则更想要住在独立式住宅。 越来越多的移民表示选择目前的居住地是因为公共交通便捷，其中很大一部分人居住在本拿比、列治文、温哥华和高贵林。 西门菲沙大学城市计划主任甄瑞谦 (Andy Yan) 表示：「这是一份有趣的报告，其中介绍了移民居民登陆的『门户社区』、『现有居民』多于『新移民』的地区以及他们的能力。」” 报告发现，居住在三角洲和素里的「大量」长期居民和移民更喜欢使用公共交通工具来工作通勤。 总体而言，长期居民更喜欢居住在低密度地区，这「与 2050 年地铁规划的共同愿景、目标以及有限的现有土地供应相矛盾」。

2021年，Sudip Sehgall为卑诗省素里一栋尚未建成的联排别墅支付了81990加元的定金。在房子正在建设期间，他偶尔会去工地看看它的发展。 52岁的他本以为这笔交易能让他离拥有自己在加拿大的第一套房子更近一步，但他从退休的父亲那里借的钱只够付定金。 Sehgall打算依靠出售他在新德里的房子来获得融资，以完成这笔交易。然而印度的新法规使他的房产变得不那么受欢迎，然后洪水袭来，销售变得不可能。 更糟糕的是，当他试图找到一个买家来接手加拿大的房子，这样他就可以获得退款时，开发商却选择保留他的定金，自行出售这套全新的单位。 Sehgall于2016年以技术工人的身份来到加拿大，他说他现在身无分文，不得不重新租房，这次租的是一间狭小的地下室套房，每月租金1700加元，他的东西都装在靠墙的手提箱里。他失去了便宜的租金，以为即将要搬进新家。 他告诉CBC新闻:“我或许不得不回到印度，我的加拿大梦已经破灭了。” 越来越多的加拿大人在购买预售或预建公寓或住宅时因财务压力违约，Sehgall就是其中之一。 房地产经纪人表示，这种违约趋势在一定程度上是由高利率和公寓价格下跌推动的。据全国各地的房地产经纪人和房地产律师说，许多购房者失去了定金。专家说，虽然Sehgall的情况是特殊而极端的，但其他加拿大人也从这些交易的潜在风险中得到了惨痛的教训。 日益严重的问题 多伦多房地产经纪人Barry Lebow表示30年来从未见过这么多买家违约。 “这种事正在成群的发生，”Lebow说。“我听到很多人离开的故事。” 购买预售或预建房屋意味着先付一笔订金，然后签一份合同，待房屋在某个特定日期(即交割日)按照商定的规格建成后，再支付余款。 Lebow说，公寓价格的下跌和高利率使得人们很难融资和完成交易。在某些情况下，该单位已经失去了太多的价值，他们现在无法支付抵押贷款。 银行只会按房产的当前价值发放贷款，因此，如果买家同意支付100万加元，而房产现在的价值下降了，银行只会批准按当前价值发放的抵押贷款。而剩下的钱留给买家自己去找。 Lebow说:“上一次出现这样的浪潮是在90年代。” Lebow帮助开发商向贷款机构证明，楼盘在上市后以尽可能高的价格转售，以抵消损失，实现利润最大化。一旦买家违约，开发商就必须转售。通常，首付款是用来帮助支付建筑费用的，而完成建筑则需要最后一笔付款。 多伦多公寓律师Gerry Miller说，人们“最好买一些可以承受的东西”。他曾见过一些客户损失了高达30万的存款，这些客户受到合同的约束，他形容这些合同“极其复杂，而且一边倒几乎到了不公平的地步”。 在Sehgall的案例中，他未能出售自己位于新德里郊区的房产。“这让一切都变得非常复杂，”他说。 他表示，他联系了开发商StreetSide Developments，并多次与销售副总裁Jennifer Wilson交谈，要求退还他的定金，并寻求许可，将这笔交易分配给他找到的那些渴望接管联排别墅合同的买家。 Sehgall说，合同中有一项条款允许“转让”，即将交易转让给另一个买家。合同上说:“建筑商不得无理拒绝转让。”他说，将这笔交易转让给另一方会招致罚款，但他不会失去全部存款。 他说，开发商拒绝允许这样做。 “因为他们正在出售邻近的开发项目，所以他们拒绝了，”Sehgall说。 温哥华房地产律师Kenneth Pazder解释说，重新转让可能被视为一种竞争， 或会将潜在买家从开发商正在出售的其他房产上转移开。 Sehgall说，公司给了他延期的机会，并鼓励他找一个共同所有人。他想不出任何可行的办法。 “我恳求她，我写了绝望的电子邮件，我不想违约，”Sehgall说。 律师:合同“非常片面” Pazder说，收回定金有时是可能的，通常要缴纳1%到3%的罚款，但市场反应缓慢。 “预售房不像往常那样卖得很快，”他说。 他说，虽然预售市场受到省政府的监管，但预售合同或预建单位却不受监管。他还表示，他们的谈判可能很棘手，而且措辞对开发商有利。开发商不仅可以拒绝考虑“转让”选项，而且也不需要准确交付买家在陈列室中看到的东西。 “所有这些都是非常片面的。有时候你可能可以讨价还价，或者他们会额外提供一个停车位或一个储物柜。” 去年11月，TD银行预测，由于住房存量激增，平均房价可能在2024年初下跌多达10%。这使得预售买家在投资贬值时变得脆弱。 Pazder表示，他认为Sehgall有理由提起法律诉讼，他认为开发商“不合理”，因为Sehgall称他已经为该物业找到了另一个买家。 开发商拒绝采访 CBC新闻联系了Sehgall的卖家，但他们拒绝接受采访。该公司的一名发言人在一份电子邮件声明中说，该公司的合同遵循《卑诗省房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act of b.c.)的规定。 “这是一个法律问题，我们鼓励Sehgall先生向律师寻求适当的建议，”StreetSide Developments的副总裁Jonathan Meads说。该公司是加拿大西部大型开发公司Qualico的子公司。“我们不会对此作进一步评论。” “我们被毁了” 卑诗省住房部长Ravi Kahlon告诉CBC新闻，Sehgall的情况令人沮丧。 Kahlon在一份声明中说:“购房可能是人们一生中最重要的财务决定之一，购房者拥有仔细考虑这些决定所需的信息非常重要。” “这就是为什么《房地产开发营销法》(Real Estate Development Marketing Act)要求开发商提供披露声明，并赋予购房者在头七天内取消预售合同的权利，这样消费者就有时间考虑自己的决定。” Kahlon还表示，消费者可以从卑诗省金融服务管理局(bc Financial Services Authority)获得信息，以帮助他们了解预售购买以及他们在该法案下的权利。 他说，去年1月还引入了三天的等待期，以帮助购房者获得融资或安排房屋检查。 Sehgall希望他能得到更好的建议。81990加元的存款是他的家人帮忙存起来的，这笔钱的损失是毁灭性的，尤其是对他80多岁的父母来说。 “我们被毁了，”Sehgall说。 “我的父母无法承受这个打击，他们仍然抱着一线希望能得到退款。”  

合作买房或是共享产权（home co-ownership），是当前加拿大高房价环境下一种越来越热门的解决住房难以负担的一种解决方案，正在受到越来越多家庭和购房者的欢迎。 目前加拿大尚无具体数字，究竟有多少人合作买房，但根据加拿大统计局的人口普查数据显示，过去二十年的时间里，这一数字正在上升。 西门菲莎大学城市项目主任 Andy Yan 表示，在大温地区，由 3 人或 3 人以上共同致富抵押贷款或房租的家庭数量，已经从 2001 年的 3%（22,330 户）上升到 2021 年的 8%（80,080 户），增幅远远超过了该地区 2021 年的整体增长。 其中，素里的增幅最大，从 2001 年的 4% 跃升至 2021 年的 13%。 Yan 指出，成为共同房主、或是共同租户，这种关系堪比结婚，选择过程也同样严格，一旦出现问题，就需要像离婚一样去解决。 因此对于共同买房、共享产权的事宜，倡导者认为，双方、或多方应当签署详尽的法律协议，包括财务细节、一方想要出售时的退出策略，以及寻找合适所有者时需要考虑的事项。 根据 2023 年益普索 (Ipsos) 民意调查，一半的加拿大人表示，他们会考虑与家人或朋友共同拥有房屋，以便买得起房，尽管民意调查没有询问是否与陌生人一起购买。这个想法吸引了超过三分之二的年轻人（18 岁至 34 岁），远高于年龄较大的群体。 最近，温哥华两个共享产权的房主最近将官司闹上法庭。引起人们再次审视，这种与他人合买房子的行为，究竟存在哪些风险和问题？ 这起案例来自温哥华西区第三大道 3600 街区的独立屋房产，这是一套价值 300 万加元的房产。 D 女士 4 年前买下了了该房产的一半产权。 房产的另一半所有者 C 女士则是原房产的继承人。双方自从 4 年前合伙共享该房屋的产权。 根据最初的约定，D 女士拥有房屋的后巷屋、以及主建筑的地下室部分；C 女士拥有房屋主建筑的主层和楼上二层，以及前院的出入口。双方共享后院部分。 但在 D 女士提交的法院请愿书中，她要求法院裁决尽快出售这一房屋，评分财产，因为在这里居住已经变得难以忍受。 请愿书中，D 女士说，被告常常变得充满敌意和攻击性，经常因为一些琐事敲打 D 的房门，或是朝着 D 以及她的宠物狗大喊大叫，这对于 D 来说已经是一种有毒的生活环境。 此外，D 没有平等的支付应当支付的地税和房屋维护费用，并停止就双方起草的共同生活协议进行谈判。 D 的请愿书中称，C 常常会用不同的电话号码给她打电话、发邮件、甚至寄信，只为了一些非紧急的家庭保险账单等琐事。 D 曾经在双方的冲突中向 C 指出，“你认为这栋房子属于你，对于我在这里生活感到不满，但是我们不是朋友、而是房屋的共同所有者，我拥有房屋一半的产权”因此，分开是唯一的解决方法。 D 的律师在电子邮件中称，房主 C 对于 D 没有予以尊重、没有界限感，D 现在的生活使她甚至需要看心理医生。 D 的请愿书称，BC 省的《财产分割法》允许她请求出售，并引用了早些时候的法院裁决，该裁决称：“一般来说，共同所有人有权分割或出售，无论其他合伙人或拥有者的意愿如何。” 因此，共同买房，不仅是人生中重大的财务决策，也需要面临各种共同生活过程中琐碎的细节。虽然这种方法成为解决高房价下实现“买房梦”的重要措施，但并不一定适用于所有人。

安省一房主两年前加价40万抢offer以262万的价格买下密西沙加一栋独立屋，两年后被银行拍卖，比买入价还低80万。 图源：51找房   据51找房数据显示，位于密西沙加1099 Caldwell Avenue的房产自2021年买入后被重新挂牌出售11次，最终以巨额亏损售出，这充分显示了大多伦多地区房地产市场价格波动之大。 图源：51找房 51找房数据显示，这座独立屋位于密西沙加Lorne Park社区，拥有四间卧室、四间浴室和一个双车库。房子面积很大，Lot很大为196x184尺。 根据房产挂牌信息，该物业占地面积接近一英亩，拥有超过4,300平方英尺的居住空间。2021年6月，该物业以262.5万元超过要价约40万元的价格出售。 此后，在接下来的两年中，该房屋被挂牌和重新挂牌了11次，卖家多次尝试出售该物业，挂牌价格从339万元直降至199万元。 图源：51找房 经过多次尝试后，该房屋最终于2023年12月通过银行拍卖方式以180万元的价格售出，比两年前买入价低了约80万元。 银行拍卖与常规房屋销售不同，这是写入抵押贷款的条款，授权抵押人在违约情况下出售其房产以偿还贷款。   在这些情况下，贷款人在公开市场上强制出售并获得他们所欠的所有资金，而房主则保留任何多余的利润。而在房产清偿中，贷款人通常会取得所有出售利润并拥有房产所有权。 该物业两年前以262.5万元买入，以20%首付计算，银行贷款高达210万，现在以180万价格售出，连还贷款都不够，可见房主是一分钱都拿不到了。   多伦多地产局TRREB的MLS系统报告显示，2023年共有65,982套房屋销售，较2022年下降了12.1%。2023年各类住房的平均销售价格为1,126,604元，较2022年下降了5.4%。TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示，市场活跃的买家在2023年获得了更多选择。这使得许多买家能够协商更低的销售价格，缓解了高额借款成本带来的部分影响。假设今年借款成本下降，预计市场条件的收紧将在未来几个月内推动价格再度增长。

众所周知，兰里前几年起就喊着要修天车了，周边的房子也是如雨后春笋一般一波一波地建呐，当地俨然成为了投资房的大热门市场。然而，投资市场毕竟鱼龙混杂，稍不留神就容易出现爆雷的风险。 这不，又有一家开发商爆雷了…… （图片来源：Langley Advance Times 2023年12月31日） 据Langley Advance Times报道，兰里一个开发了87套联排单元的项目近日被曝问题频发，由于已欠债权人欠款近四千万，目前正处于破产管理阶段。 该项目名为 The Willoughby，位于 Willoughby Slope 70A Avenue附近，该项目由 Quarry Rock Developments (QRD) 建造，并于 2023年11月8日进入了接管程序。 BC省最高法院法官乔尔·格罗夫斯 (Joel Groves)根据《破产与无力偿债法》作出了该命令。当开发项目被接管时，法院指定的接管人将尝试完成或出售该项目，以便为尚未拿回借款的债权人收回资金。 根据接管人MNP公司的列表，这些债权人基本上都是一些当地的大型贷款公司。例如MCAP金融公司（据称欠债近三千万刀）、加拿大抵押服务公司（Canadian Mortgage Servicing Corporation）索赔七百五十万，以及Steelcrest Construction公司（拥有留置权）等。 目前该项目的第一期已经完全建成可以交房了，而二期三期还处于不同的建筑阶段。 MNP 高级副总裁马里奥·梅内拉 (Mario Mainella) 表示：“我们下一步是评估该项目，以确定是完成现有房屋的建设还是按原样出售。” 然而在其宣告破产之前，这一尚在开发中的项目已然作为楼花售出了不少……如果接管人继续建设交房或许还好说，一旦决定以现有形式打包出售，谁来接手，接手后多长时间能建成，以前的合同谈好的价格还能不能维持，这都还是个未知数了。 （图片来源：The Willoughby官网） 目前该楼花项目的开发商还在挣扎，QRD表示该地块及两处相邻房产的开发总价值能够达到2.3亿。他们请愿在标的财产中拥有足够的股份来偿还请愿人的抵押贷款。 不管怎么说，如今在走的破产程序势必也将影响其后续销售，交房时间也恐将遥遥无期……看来高息之下，受煎熬的远不止是买家，开发商同样也撑不住了啊。

2023 年在地产市场冷清的环境中宣告结束，尽管房屋销售量保持低迷、房价进一步回落，但经济学家却指出，这是大温房市最强劲的表现？ 根据大温房地产协会 REBGV 的统计数据，2023 年全年房屋销售量 26,249 套，相比 2022 年（29,261 套）下降了 10.3%，相比 2021 年（44,884 套）跌幅高达 41.5%。 而这一销售量对比过去十年的平均数值（34,272 套）也有 23.4% 的跌幅。 REBGV 经济和数据分析总监 Andrew Lis 指出，尽管从年底的数据来看，房屋销售量低迷，但如果考虑到抵押贷款利率已经达到了十多年来的最高水平，2023 年对于大温地区的房地产市场来说则是非常强劲的一年。 Lis 说，在我们的 2023 年预测中，认为全年房价会小幅上涨，尽管大多数其他预测者预测价格会下降。事实上，在年底所有细分市场中，房价上涨了 5% 以上，这表明大温地区仍然是一个有吸引力和理想的目的地，即使借贷成本上升、仍然无法阻止买家进入这个市场。 2023 年，大温地区 MLS 系统挂牌房产总数为 50,893 套。与 2022 年挂牌的 55,047 套房产相比，减少了 7.5%。比 2021 年挂牌的 63,761 套房产减少了 20.2%。 挂牌房源总数比该地区 10 年平均总数（56,868 套）低 10.5%。 目前，大温地区 MLS 系统上挂牌出售的房屋总数为 8,802 套，与 2022 年 12 月（7,791 套）相比增加了 13%。这比 10 年季节性平均值（8,772）高出 0.3%。 截止到 2023 年底，大温地区所有住宅物业的 MLS 房价指数综合基准价格为 1,168,700 元。这比 2022 年 12 月增加了 5%，比 2023 年 11 月环比继续下降 1.4%。 2023 年 12 月数据 单独从 2023 年最后一个月 12 月来看，大温地产协会辖区住宅销售总量为 1,345 套，比 2022 年 12 月记录的 1,303 套增长 3.2%。这比 10 年季节性平均水平（2,114 套）低 36.4%。 12 月，大温哥华地区的 MLS 系统新增挂牌各类型房源有 1,327 套。 在所有独立屋、联排屋和公寓物业类型中，2023 年 12 月的售出与活跃挂牌量比率（Sales-to-active listings ratio）为 16%。 房产类型划分，独立屋的这一比例为 11.1%，已经进入买方市场；联排别墅为 18.7%，公寓为 19.6%，两者都处于平衡市场状态。 历史数据分析表明，当该比率持续低于 12% 时，房市进入买方市场，房价就会面临下行压力；而当该比率连续几个月超过 20% 时，房市进入平衡市场，房价往往会面临上涨压力。当该比率介于 12-20% 区间时，房市供求关系平衡。 各房型分别来看，房屋价格和待售时间也出现不同的发展趋势。 独立屋 活跃挂牌：3394 套售出：376 套基准价：$1,964,400（比 2022 年同期增长 7.7% %，比 11 月环比下降 0.9%）待售时间：45 天 联排屋 活跃挂牌：1271 套售出：238 套基准价：$1,072,700（比 2022 年同期增长 6.4% %，比 11 月环比下降 1.8%）待售时间：34 天   公寓 活跃挂牌：3663 套售出：719 套基准价：$751,300（比 2022 年同期增长 5.6% %，比 11 月环比下降 1.5%）待售时间：35 天 相比之下，联排屋仍然是待售时间最短、售出比率最高的一种房型，但从供应来看也是最为稀缺的一种。 Lis 表示，2023 年相对于愿意买房且贷款合格的买家来说，可供出售的房屋仍然太少了。今年年初，卖家不愿挂牌出售房产，这导致销售量比平时少。但这也导致春季库存水平接近历史最低水平，由于买家争夺稀缺的可用房屋，这给价格带来了上行压力。 回顾这一年，如果抵押贷款利率比现在低几个百分点，那么将会出现什么样的景象？债券市场和专业预测人士预计借贷成本在 2024 年可能会下降，预计上半年会出现小幅降息。那么房市将会如何发展？ 大温地产协会辖区包括：博文岛、本拿比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温、皮特草原、高贵林港、穆迪港、列治文、南三角洲、斯阔米什、阳光海岸、温哥华、西温和惠斯勒。 ref： https://www.rebgv.org/market-watch/monthly-market-report/...

2024 年列治文最有价值的10套房产均位于农业土地储备区。 然而，去年列治文估值最高的一处房产已经出局前十名，重新评估价被减掉500万元！ 该房产座位于史蒂夫斯顿高速公路以南2号路 11400 号，在2023年1月估价约为 1,300 万元，在当年的估值排行榜名列前茅。 然而，BC评估网站上的房产搜索显示，估值超800万元，而去年的估值为716万元。不知此套豪宅发生了什么。 2024年列治文估值最高的房产位于12777 No. 3 Rd，靠近 Finn Road，估值为 12,725,000元，低于去年的 1300万元。 虽然估值为列治文最高，但业主去年缴纳了超过7,000元的税款，很可能是因为他们在这片40英亩的土地上从事农业经营。 该物业占地7,700 平方英尺，设有6间卧室和9间浴室。 估值第二高的房产位于芬恩路 (Finn Road) 附近的 3 号路 12911 号，11,668,000元。 2023 年，这处 18 英亩的房产缴纳了 42,329.30元的税款。 该物业的房屋面积为 19,400 平方英尺，设有5间卧室和11间浴室。 BC 评估公司最近发布了其评估的房产价值，并将很快通过邮件寄达。 2024 年列治文评估前 10 名房产 12777 No. 3 Rd. $12,725,000 12911 No. 3 Rd. $11,668,000 6980 No. 9 Rd. $9,974,000 12160 No. 2 Rd. $9,032,000 8340 Finn Rd. $8,899,000 8660 Finn Rd. $8,742,000 11300 No. 2 Rd. $8,012,000 8511 No. 6 Rd. $7,717,000 10751 Blundell Rd. $7,679,000 11291 Granville Ave. $7,598,000    

BC省的业主现在可以看到他们房屋的最新价值。周二，BC Assessment 更新了其数据库，以反映截至 2023 年 7 月 1 日的房屋市场价值。   BC省的业主现在可以看到他们房屋的最新价值。周二，BC评估更新了其数据库，以反映基于截至2023年7月1日的估计的房屋市场价值。 11月市场报告，大温哥华房地产委员会的调查发现，2022 年 11 月至 2023 年 11 月期间，该地区房屋的平均价格上涨了近 5%。 报告称，大温哥华地区的住房库存也稳步增加。 REBGV 经济和数据分析总监 Andrew Lis 在报告中表示，供应的增加正在为整个大温哥华地区的房地产市场创造平衡的条件。 “过去几个月，我们一直在观察市场上活跃挂牌房屋数量的增加，这为买家提供了比过去几年更多的选择，”利斯说。 BC评估还发布了该省最有价值的500个住宅物业名单。排名第一的是 Chip Wilson 的Kitsilano 房产，估价近8200万美元。

  根据 BC 评估，Lululemon 创始人 Chip Wilson 位于 Kitsilano 的海滨豪宅价值略高于 7,400 万美元，再次成为 BC 省最有价值的住宅物业。 （谷歌地图）   不列颠哥伦比亚省房产评估机构发布的新数据显示，该省最有价值的住宅房产由亿万富翁 Lululemon 创始人 Chip Wilson 拥有，其价值比上一年的评估值高出约 100 万加元。 根据BC评估，威尔逊位于温哥华Kitsilano海滨的七卧室、九浴室豪宅价值74,089,000加元，比上一年增长1.3%，即942,000加元。 2018 年， Point Grey Road 房产的最高估值为7,880 万美元。 2023 年的数据基于 2022 年 7 月的市场估值，于周一在网上发布。  该机构去年 12 月警告称，由于六个月的滞后以及利率上升和销售放缓对住宅房地产行业的影响，2023 年的评估可能无法反映当前市场情况。 评估师 Bryan Murao 在一份声明中表示：“因此，你的下一次房产评估可能会高于当前的市场价值，但这对每个人来说都是一样的。” 传统的五年期抵押贷款利率已从一年前的约 3.5% 升至近 6%。 BC 评估公司 2023 年的数据基于 2022 年 7 月的估值。 （Gian-Paolo Mendoza/CBC） 根据大温哥华房地产局的最新数据，2022年11月该市房屋销售量同比下降近53%，较2022年10月下降15%。 尽管如此，Murao 表示，大多数业主的 2023 年评估预计将上涨 5% 至 15%。 评估通知将于本月邮寄给业主。 BC 评估将于周二发布有关特定地区、社区和市场趋势的更多信息。 

安大略省房地产经纪业务的规则在十二月份发生了变化，当时新的《房地产服务信托法》（Trust In Real Estate Services Act，TRESA）生效，承诺提高专业水平、加强消费者保护、提高透明度，并正确引导买家和卖家。 TRESA替代了2002年的《房地产与商业经纪人法》（Real Estate & Business Brokers Act），其中包含了很多改变，涉及到消费者与他们的房地产经纪合作的方式，并且旨在改善房地产治理，而这似乎正是目前缺乏的。审计长在2022年指出，“（安大略房地产理事会）开展的调查活动······有时并不是有效和及时的”，并发现对于2,643宗关于房地产经纪违规行为的投诉中，88%的投诉在没有后续行动或升级到调查部门的情况下被草草结案处理掉。 但TRESA中的三项规定引起了最大的关注：公开竞标、引入“指定代表”和关于销售佣金的新规定。 第一项是为了解决曾在疫情初期爆发的竞标战，当时房价迅速上升，潜在买家被迫出价高于标价，因为担心错过机会。随后，许多买家发现他们被欺骗，因为其出价比次高报价高出数十万元。这导致了对竞争性报价的公开披露的需求。 TRESA只是在一定程度上解决了这个问题，他并没有废除这个过程，而是留给卖方自行决定是否披露竞争性报价。该法案允许买家要求卖方发布书面报价细节（价格、条款和条件），但只有在卖方同意的情况下才会实现。 迈克尔·沃尔什（Michael Walsh）是Exclusively Buyers Inc.（EBI）的老板和经纪人，这是一家总部位于安大略省奥克维尔的房地产经纪公司。正如其名称所示，专门代表购房者。他表示，“根据修改后的指南，发布有关价格、条款和条件的信息并不是强制性的。这取决于卖方的自由决定。” 这些变化是否减轻了购房者对盲目竞标的焦虑？沃尔什认为并非如此。 法案中的另一项变化被称为“指定代表”。TRESA允许交易者在房地产经纪公司指定代理人代表他们的利益。以后，代理人将在与经纪公司签订的合同中列名，这有助于提高在所谓的多方代表中的透明度，即同一房地产经纪公司的代理人既代表买方，又代表卖方的情况。 沃尔什建议交易者（TRESA将他们称为客户）在这里要谨慎。“房屋卖家得到的保证是，经纪公司的任何代理人都不会暗示卖家的房屋价格过高，或者过高多少，也不会以任何方式与卖家的利益进行谈判。新法案改变了一切。” 根据该法案，如果经纪公司的另一位客户想要对卖方的房产提出报价，并且有指定的代表，买方代理人可以就房屋是否定价过高，以及过高程度向买家给出建议，并建议在报价中增加条款和条件，这有可能保证买方的利益，损害卖方的利益。即使买方和卖方是同一房地产经纪公司的客户，这种情况也会发生。 TRESA还涉及销售佣金的问题，这已经成为有争议的问题，目前正在法庭上争论。 沃尔什认为，过去的做法允许卖方经纪人直接向买方经纪人提供补偿，尽管买方并不知情。但买方既不能停止也不能改变提供的佣金。“这就是问题所在，”他说，“买方被排除在外。” 实际上，大多数买方对这种安排都感到满意，因为他们不必自掏腰包支付他们的经纪人费用。这或许是为什么在美国发生过房屋卖方提起法律诉讼的案件。 “卖家不喜欢他们被‘强迫’为买家的代理经济付款，于是他们起诉了，而且最终他们赢了。”沃尔什说，“但这里有一个奇怪的地方。卖方根本没有被强迫。他们一直都有选择不支付给买方经纪人的选项，或支付最小金额。我们是在卖方经纪人的建议下才提出的报价。” 此外，沃尔什表示，“卖家经纪仍将被允许直接向买方经纪提供补偿，方法是将该金额包括在卖家佣金中。买方仍然无法更改支付方式，并且即使他们没有使用经纪人，他们可能最终还是会支付经纪人的费用（通过购房价格）。” 但现在一切还处于早期阶段，房地产行业正试图理解这些新规定。TRESA可能才刚开始实行，但它的确朝着提高行业透明度和信任度迈出的一小步。

日前BC省华裔男子用自己的钱贷款给10多个买家购置房产，但因为没有登记而违反了法规。最后他同意接受3万多元的罚款。 据CTV报道，根据BC省金融服务管理机构在本月初发布的同意书，Jefferson Wu在2015年至2022年期间，通过自己的公司Chartell Properties Ltd.公司贷款给客户买房。 但Wu和Chartell都没有在BC省登记进行贷款经纪人的活动，同意书中指出，Wu是这家公司唯一的所有人和负责人。 而且他们都没有意识到自己的行为已经涉及违规操作。 “无论是个人还是公司都不知道用自己的资金借款已经违反贷款经纪法案（Mortgage Brokers Act）的规定，从事了未登记的借贷活动，” 同意书中写道。 截至2021年1月，Chartell公司已经贷款给BC省13处登记的房产，同意书写道。但他们都没有遵守登记要求。 图源：CTV 不过在管理机构发现后，“责任方完全配合BCFSA机构对他们未登记活动的调查，并提供了所有要求的文件，” 同意书中表示。 最终该男子同意承担3万元的罚款，他及其公司Chatell也同意支付BCFSA的调查成本3805.93加元。

卑诗省所有房屋业主已经可以知道自己的房屋最新估值了，卑诗物业估价处（BC Assessment）于周六（30日）发布对全省房产价值的最新评估数据。 卑诗物业估价处更新周六其网站，显示截至2023年7月1日所有房产的评估价值。 // 而各地区的同比评估趋势信息，则要到2024年1月2日才会发布，但业主可以透过在网站上搜寻自己的地址来查看自己房产的评估情况。 卑诗物业估价处的评估数字，将用于计算2024年的地税，并不一定反映当前的房地产市场价格。 图：卑诗物业估价处截屏图  

2023年大温哥华地区最受房屋买家欢迎的区域，仍以本拿比和北岸等地区最受青睐，此外，行业人士称，北三角洲（North Delta）和温哥华鳟鱼湖（Trout Lake）周边等新兴地区也引起关注。 据Glacier Media报道，温哥华经纪公司Engel and Volkers房地产顾问菲利普斯(Cameron Phillips)表示，西温和本拿比代表了两个强劲的市场，分别受到两个相互对立的买家群体的支撑。 // 他说：「他们代表市场的两个不同方面，即西温无需倚赖抵押贷款的豪宅买家，以及本拿比的首次购房者。」 他表示，虽然自2022年以来，这两个市场的房屋销售量都下降了5%，但低于整个大温地区市场约13%的平均降幅。 菲利普斯说：「与去年相比，这些产品在我们都市区的销售最为强劲。」 此外，与2022年相比，北三角洲的实际销售量成长了0.6%，菲利普斯将其描述为「整个都会区唯一出现正成长的次市场之一」。 总体而言，大温地区的房屋挂牌天数增加了17%，相比之下，北三角洲下降了35%。 菲利普斯说：「当北三角洲上市的房屋出现时，它们就会以超过该地区任何其它子市场的速度被抢走，这是非常令人着迷的。」 「这是我们在新冠疫情（COVID-19）期间看到的移民的一部分，人们希望朝独立屋迈出的一步，并将北三角洲视为通往南素里和白石南部地区的桥梁，而他们可能会被高价排除在外。」 与大温地区其它市场相比，首次购屋者倾向于选择北三角洲和本拿比等地区，因为这些地区的房源更多或价格更低。另一方面，北岸仍然是不依赖抵押贷款的买家最理想的地区之一。 其中许多地区以能够在大自然与都市生活之间取得平衡而着称。 经纪公司The Brand Real Estate Group的创始人维尼奥拉(Chantal Vignola)表示：「过去3年，北温经受住了这场风暴。」 她指，「对于独立屋和附属市场来说，这始终是每个人都想要去的地方。」 维尼奥拉说，温东的鳟鱼湖周围地区是买家的另一个热点。这要归功于它靠近户外设施、方便前往温哥华人口稠密的地区，以及由于卑诗省新的以交通为导向的发展立法，该地区以具有发展潜力而带来「新兴」的感觉。 「鳟鱼湖是大温地区仅有的淡水湖之一。它就在这座城市的正中心，」维尼奥拉说，并补充，这个地区的感觉与北温相似，但价格却不高。 图：Getty Images  

根据大温地产局（REBGV）的数据，列治文11月份房价与去年同期相比保持相对稳定，单户住宅价格略有下降，柏文和联排屋价格则继续上涨。 大温地产局数据显示，在列治文，11月份单户住宅的中位数售价略低于200万元，而2022年11月的中位数为202.5万元。 // 11月份柏文中位数接近68万元，比去年同期上涨约3万元。 至于联排屋，11月的中位数为111万元，比2022年11月高出约7万元。 虽然价格涨多跌少，但与去年同期相比，列治文市场上出售的房屋数量出现下降。 去年截至11月底，列治文售出了877套单户住宅，而今年1月至11月的单户住宅销量为775套。 今年销售的柏文和联排屋也有所减少。 与2022年1月至11月相比，截至11月底，今年售出的柏文减少了约240套，联排屋减少了约115套。 然而，在大温哥华地区，相比去年的销售数量则增加了4.7%。此外，大温地区挂牌出售的房屋数量增加了近10%，REBGV称之为「平衡市场」。 地产局经济和数据分析总监利斯(Andrew Lis)表示：「过去几个月，我们一直在观察市场上挂牌房屋数量的增加，这为买家提供了比过去几年更多的选择。」 2023年11月列治文的中位数售价（2022年11月）： 单户住宅：1,980,000(2,025,000) 联排屋：1,110,000(1,030,000) 柏文：679,450元（650,000元） 2023年1月至11月（2022年1月至11月）售出单位数： 单户住宅：775套(877套) 联排屋：622套(738套) 柏文：1,644套(1,885套) 图：资料图片  

加拿大住房部长弗雷泽(Sean Fraser)表示，加拿大人有望在2024年看到联邦政府制定的一项解决住房危机的全面计划。 弗雷泽在接受加通社年终采访时说：“我们正在制定一项计划，将我们已经宣布的措施和我们将宣布的后续措施整合起来，让加拿大人看到完整的新方法。” 图源：twitter@Richard72347353 他的计划将以自由党最近宣布的住房政策为基础，其中包括取消租赁项目的商品及服务税（GST），为开发商提供更多低成本融资，就预先批准的住房蓝图目录展开咨询，加快项目的批准。   在住房加速基金计划下，住房部长已在全国各地与市政当局签署协议，提供联邦资金，换取对市政土地规划进行修改，促进住房建设。 展望未来，弗雷泽表示，即将出台的计划措施将缓解住宅建筑成本压力，并概述一项提高生产率的产业战略。 他补充说，它还将为那些最需要住房的人提供帮助。 自由党政府重新关注住房问题，是因为想要在负担问题上获得加拿大人的支持。 住房负担危机一直是联邦政治中的争论焦点，保守党借租金飞涨和房贷支付问题向自由党开火。 图源：51 自由党最近的新措施是受到住房利益相关者、专家的建议的启发，但主要问题尚未得到解决，那就是加国人口的快速增长。 越来越多的专家警告自由党政府，移民的速度正在加剧住房短缺。 加拿大统计局最近的报告称，加拿大第三季度人口增长超过43万，主要是临时居民激增。这是自1957年以来人口增长最快的一个季度。 本月早些时候，加拿大央行副行长格拉维尔（Toni Gravelle）就移民对经济和通货膨胀的影响发表了讲话。他警告说，人口的快速增长正在给充满挑战的房地产市场增加压力，包括土地规划限制和建筑工人短缺。 副行长在温莎-埃塞克斯地区商会上的演讲中表示：“人口需求的激增，加上现有的结构性供应问题，可以解释为什么加拿大的租金通胀继续攀升。这也在一定程度上解释了为什么房价没有像我们预期的那样下跌。” 加拿大总理杜鲁多(Justin Trudeau)在接受《环球新闻》(Global News)年终采访时承认，联邦政府需要应对临时移民人数的上升。 杜鲁多说：“过去两年临时入境人数激增，总数超过200万人，需要做出回应。” 虽然加拿大对每年获得永久居留权的人数有上限，但对国际学生和临时外国工人没有限制。今年10月，移民部长米勒(Marc Miller)宣布了遏制国际学生项目欺诈的新规定。他还警告说，如果各省不能做好这项工作，联邦政府准备打击招收国际学生的可疑高等教育机构。 最近，米勒将留学申请者的经济要求提高了一倍，这意味着除了学费和旅行费用以外，还要有2万元以上的资金。 弗雷泽说，国际学生项目和临时外国工人项目都带来了经济效益，但他承认，这需要与住房需求相平衡。 他还建议收紧企业聘用临时外国工人的规定。弗雷泽说，如果各省无法控制国际学生的涌入，如果有必要的话，政府“应该保留采取额外措施的权利。”

加拿大统计局发布的最新数据显示，加国11月份的新房价格指数，比10月比下降了0.2%。这些地区的建筑商表示，房价下降的原因是市场疲软。 11月，新屋价格指数降幅最大的是魁北克省的舍布鲁克（Sherbrooke），降幅1.2%，紧随其后的是纽芬兰和拉布拉多省的圣约翰斯和安省的汉密尔顿，两地都下降了1%。 加拿大统计局称，“在15个人口普查大都市区，11月新屋价格下降，这些地区的许多建筑商正在提供不同类型的激励措施（例如设计积分、返现），旨在鼓励销售”。 统计局表示，总体而言，在调查包括的27个城市中，有25个城市的房价出现下降或保持不变。 新屋价格录得上涨的两个地区，是魁北克省的三河市（Trois-Rivières），房价涨0.5%；以及安省的圣凯瑟琳-尼亚加拉地区（+0.3%）。 该报告称，当地建筑商表示，新屋价格上涨的原因，是建筑成本增加。 按年比较的话，全国新屋价格同比下降了0.9%，其中安省的渥太华下降幅度最大，高达4.7%；卑诗省的维多利亚以4.2%的降幅排第二。新屋价格同比增幅最大的，是魁北克省（3.2%）和亚伯塔省的卡尔加里（2.4%）。 统计局说：“自2023年4月以来，新屋价格一直在下降。部分原因是自2022年春季以来，加拿大的借贷成本迅速上升。” 自2023年4月以来，加拿大新屋价格一直在下降。11月，全国新屋价格同比下降了0.9%。（Nathan Denette/加通社） 建筑业投资增加 按统计局的报告，加拿大新屋价格下降，出现在建筑业投资增长之后。统计局的数据显示，今年10月，建筑投资增长了2.7%，达到194亿元。 “住宅领域的建筑投资增长3.9%，达到134亿元；非住宅领域的投资基本持平，仍为60亿元。”报告说。 数据显示，曼尼托巴省的投资增幅最大，达到16.2%；其次是萨斯喀彻温省，增长11.5%；亚伯塔省则增长了9.5%。建筑投资下降幅度最大的省份，是纽芬兰和拉布拉多省，下降了6.1%。 报告称，单户住宅的投资增长了3.1%，达到65亿元，其中曼尼托巴省的投资排第一，增长幅度高达23.3%。 全国多单元住宅的投资也增长了4.6%，达到69亿元。此类房屋投资下降的省份，只有纽省和魁省，分别下降了8.8%和1.5%。 非住宅建设投资保持平稳 统计局称，虽然住宅建筑业的投资增长，但非住宅领域的投资则维持不变。 根据该报告，工业投资增长1.0%，至12亿元；机构投资增长0.7%，至16亿元。但是，商业投资下降了0.7%，至32亿元，抵消前两个领域的增长。 统计局说，对医院设施的投资，带动了机构领域的增长；为打造电动汽车供应链，正在魁北克省贝坎库尔（Bécancour）建造的活性正极材料厂，被认为推动了工业领域的投资。 2024年预计房价下降 道明银行的一份报告预计，在未来几个月内，全国房价将下跌10%。然而，该报告指出，即使房价下降10%，它还是比病毒大流行前的水平高出15%。 然而，供应不足一直是推动全国房价上涨的最大问题之一。最近的一项民意调查发现，3/4的加拿大人认为，移民正在使住房状况变得更糟。 2022年，加拿大的人口增长超过100万人，其中非永久居民60万7,782人，移民43万7,180人。 按预计，加拿大在2024年将迎来48.5万名永久居民，到2025年，将迎来50万名永久居民。 然而，加拿大房贷与住房公司（CMHC）仍未决定，应该如何在全国建造更多房屋，来满足需求。CMHC在2022年6月发布的一份报告估计，到2030年，需要建造350万套新房，才能恢复住房负担能力。 12月5日，CMHC首席执行官罗米·鲍威尔斯（Romy Bowers）在参议院财务委员会作证时表示，目前还没有建造这么多房屋的计划。 “影响住房建设的因素有很多，包括利率走向、能否获得熟练劳工，还有真正影响住房交付的当地条件等。”鲍威尔斯说。 CMHC的报告称，房地产市场需要做出改变，以确保有足够的供应。 “住房行业必须进行彻底变革，包括政府政策和流程，以及采取‘全员参与’的方法，来增加住房供应，以满足需求。”该报告写道。

据Toronto Life报道，一位35岁的文案撰稿人大约3年前来到多伦多，花了34万买下一套船屋。现在当谈起这段时间生活在船上的经历，她形容说，“这是我至今做得最好的决定。” 图源：TorontoLife 谈起这个决定，Kate Fincham表示，“到目前为止，我的人生都和船有关。十几岁时，我参加了一个名叫Class Afloat的项目，整整一年的时间都在一艘高大的帆船上度过。我们从温哥华出发，环游世界，最后抵达魁北克市。这是一次很重要的经历，之后我觉得只要有机会，我就想要靠近水。从女王大学毕业后，我在游艇上当了三年的服务员，航行于加勒比海和美国东海岸附近。“ 到了2020年，Fincham在多伦多过上了更加稳定的生活。她和三个室友在Trinity Bellwoods附近租了一间房子。但房价太高了，她觉得自己可能一辈子都要在城市里租公寓。在那年初秋的时候，她偶然看到了一篇关于出售士嘉堡Bluffer’s Park公园内三艘船屋的文章。 “我很震惊——我不知道多伦多有船屋。我冲动地联系了其中一位房地产经纪人，并去了码头看了一眼。我立刻爱上了这艘船。它有高高的倾斜屋顶，一切都是开放式的，包括主要起居区域上方的阁楼床。它使用金属浮筒漂浮，这是船屋的常规设计，并且是固定不动的——没有动力引擎——这有助于减少维护。总的来说，它大约有625平方英尺。它比我之前住过的出租单元要小，但我以前住过船，所以对这个大小并不太担心，“ Fincham补充说。”但我觉得自己在冲动行事。我对船屋了解多少呢？我做不到这一点。因此一开始我选择离开。” 但离开前，Fincham让地产经纪告诉她，如果有其他人出价，就立刻联系她。 图源：TorontoLife 几周后，她听说有人对这艘船感兴趣，于是要求再次看船。“当我走在码头上时，一些邻居冒出来打招呼。他们非常友好，我立刻感觉到这里有一种深厚的社区感。有些居民已经在那里生活了20年。第二次上船时，我在水上感到非常温馨。在城市里，我从未有过这种感觉。尽管我没有任何船屋经验，但我的直觉告诉我要去尝试。” 最终Fincham以34万加元买下了这艘船。尽管无法为水上住宅获得传统的抵押贷款，但幸运的是，Fincham从家人那里获得了借款，帮忙提前一次性付清。 2020年11月，Fincham正式搬到船上生活。但很快她就面临一个挑战：冬天即将来临。“在最初的几个月里，我的管道和排水管都结冰了。我在管道上安装了加热追踪器，有助于跟踪它们的温度，但我太早拔掉了它们。我还发现我的排水管太长，末端时正好在水面上方。浪冲过来所结的冰会堵住它。直到第二年夏天我才能修好它。” 另外，船周围的水结冰也是个问题。对一些船只来说，这不是问题。比如说，漂浮的房屋通常建在混凝土基础上，周围的水结冰完全没问题。但是，对于一艘船屋来说，就面临着被冰冻的水压垮维持浮力的金属浮筒的风险。“我本来有水下风扇，可以在水下移动水流以防止结冰。但我没有经验，所以有时候会在错误的时候把它们关掉，或者把它们朝向错误的方向。不止一次，我不得不拿着斧头自己破冰。幸运的是，我有墙壁供暖和一个木燃烧炉，有助于保持船舱内温暖舒适。” 图源：TorontoLife Fincham表示，她从邻居那里学到了很多东西。码头上有很多世代相传的知识。其他居民会提醒她在不同时间水位和温度会有什么变化。即使在冬天，大家也会聚在码头上喝酒，定期有电影之夜和写作活动。这里有52户人家常驻，年龄在30到75岁之间。“这是一个非常紧密的群体。” 第一个冬天过后，故障排除的工作减少了很多。对于Fincham来说，这个地方更像房子而不是船，所以维护工作没有人们想象的那么多。“我大约每两年就要把浮筒拿出水面，在码头上可以做到这一点。它们会被检查是否生锈，打磨并重新涂上海洋级油漆。我也会留意外部木材是否有任何腐烂。管道基本上和公寓或房子里的一样。我们有一根管子连接到市政的自来水。我有一个普通的马桶，但它连接到一个化粪池，我每六个星期会通过码头的连接管道把它排空到市政的化粪系统中。这个事情我宁愿自己做也不愿意雇人来做。我很高兴知道我能处理这种生活涉及的一切事情。” 当夏天到来，就是Fincham觉得最开心的时候。“我在后甲板上系了一艘皮划艇，几乎每天都会划出去看日出。我可以轻松划船或步行到Bluffer's Park公园游泳或野餐，我经常在卧室外的甲板上吃饭。作为内容撰稿人，我的工作模式是混合的，当我在家中电脑前工作时，就能够看到湖的美好景色。在我需要去办公室的时候，到Union Station车站只有18分钟的火车车程。” 图源：TorontoLife “自从搬进来以后，我对船屋内部做了一些修缮工作，但没有什么大的变动。我喜欢做饭，幸运的是厨房已经非常实用，尽管空间不大。我看了一些YouTube教程，重新装饰了后挡板，更换了水槽，并为橱柜添加了新的手柄。” 在成本方面，Fincham支付了码头费用来保留停泊位置，另外还要付水电费和保险。只有特定的保险公司会承保船屋，而且保险费用肯定比在陆地上要贵。不过她不必支付地税，这是一个好处。总的来说，停泊费用大约是每个月875元。“我不会说这是一种特别便宜的生活方式，但这绝对是物有所值的。” 至今，Fincham已经搬进船屋三年了，现在她没有离开的打算。“我喜欢我的邻居，包括那些天鹅，我经常用我放在窗边的干玉米喂它们。我可以在外面待很长时间，而且我对季节变化的感觉比以往任何时候都更敏感。我开始在Instagram和TikTok上开设账户，让人们知道这种生活方式的存在，并回答人们经常问到的问题，当我告诉他们我住在一艘房屋船上时，我觉得自己找到了最好的生活方式。”

一名来自温哥华Port Moody的男子，在Kelowna拥有一套公寓。他说他和公寓楼里的其他人受到了卑诗省新的短期租赁立法的不公平对待。 图源：51网记者 从今年春天开始，新规定将短期租赁作出限制，必须是房主正在居住的同一个房产内的的第二个套房。 Sam Ciacco在Playa del Sol买下了一套公寓，在过去17年里，基本上都是用作短期租赁。 “这是商业区，而且就是针对短期租赁的商业区。因此，它带来了许多挑战，”Ciacco说道，“我们为公寓支付了溢价。由于用途规定和赚取收入的潜力，我们支付更高的房产税。我们支付更高的业主费用，因为保险更贵。我们支付更高的利率，因为银行不会将其视为住宅单位。因此，这是一笔商业级的抵押贷款。此外，运营短期租赁还需要支付更高的许可费。” Ciacco说，在一年中淡季，他把房子租给大学生，而在旅游旺季的夏季，他把房子出租给短期租户。 根据新规定，Ciacco的公寓可能会被归类为共管投资物业，并且需要出租至少90天。 虽然他理解立法背后的意图是创造更多的长期住房，但Ciacco说这些特殊类型的单位从来都不是长期住房。 他说：“这些（业主）不是那些挑战极限，在一栋住宅大楼里购买的投资者。”“这些从来都不是长期住房······都是短期的，甚至在我们的建筑建成之前，它就在一块商业用地上，被用作营地。” 根据新法例，受影响的社区：如人口超过1万人，空置率连续两年高于3%，可申请不受短期租金的主要居住要求。根据2022年加拿大抵押贷款和住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation）的数据，Kelowna的空置率为1.2%。住房厅长Ravi Kahlon的部门似乎并没有在新规定上让步。 这位部长在给《环球新闻》的一份声明中写道：“当许多社区——比如Kelowna和Parksville的空置率很低时，我们相信新的立法提供了一种平衡的方法，将使成千上万的房屋重返长期住房市场，同时仍能满足我省的旅游需求。”“我们将继续与地方政府合作，确保他们得到所需的支持，为我们的社区提供所需的住房。” Ciacco表示，他和其他业主并没有考虑转型为其他经营模式，一次来规避短期租赁的新政策。比如分时所有权或分层产权酒店或汽车旅馆，因为这将改变物业的“本质”和“意图”。 然而，他也不想出售该物业，正在寻求省政府的理解。 他说：“我并不否认需要更多的住房。省政府采取的这种方式可能有点过于强硬，考虑得不够周全。很多像我一样合法合规做事的人都受到了牵连，尤其是那些完全合法经营的人。”