地产

由于上个月提起的第二起集体诉讼，指控住宅房地产行业操纵价格的法律挑战范围，已扩大到加拿大所有地区。 图源：AP 据负责索赔的律师事务所Kalloghlian Myers Limited Liability Partnership （LLP）称，新的索赔声明已于1月19日正式提交给联邦法院。 新的指控称，除了大多伦多地区外，全国范围内的房地产经纪人都从事非法活动，导致住宅房地产佣金的不合理增长。此外，它还指控加拿大房地产协会（CREA）和全国各地的地方房地产委员会帮助促进了这些所谓的违规行为。 此前，大多伦多地区（GTA）的经纪公司曾提起集体诉讼。 该案件的核心是一项规定，要求使用Multiple Listing Service（MLS）的房屋卖家，要向买家的房地产经纪公司提供佣金。该诉讼称，卖方为买方经纪服务买单的这一规定扼杀了买方经纪市场的竞争，导致在本已竞争激烈的市场中佣金上升。 在法律文件中，原告来自安大略省米尔顿的Kevin McFall。他说，他聘请了Royal LePage Meadowtowne Realty的代表，该公司在交易中同时代表买家。 法庭文件称：“McFall在出售住宅房产时，总共支付了5%的佣金，其中包括2.5%的佣金加上HST给买家经纪公司。” “对加拿大人来说，这些佣金费用是出售房屋的一笔非常可观的成本，侵蚀了人们的积蓄。”参与了针对CREA的诉讼的法律专业人士、Bates Barristers p.c.的Paul Bates说。 Bates说：“在这两个案例中，包括最近针对大多伦多地区以外的所有地区提起的案件中，争论的焦点是买方经纪人佣金不应该从卖方的销售收益中强制扣除，佣金应该由买方经纪人与买方协商。在这种情况下，委员会的规模将远远小于现在。” 另一位参与此案的律师John Syme表示，有利的结果可能导致赔偿，并改变监管佣金支付的规定。 在这两起案件中，法律团队都在寻求赔偿，不仅是为他们的客户，也为自2010年以来购买了住宅房地产的个人。 Syme说：“如果诉讼成功，将导致被迫向买家经纪人支付佣金的房地产卖家得到补偿。”“此外，未来管理佣金支付的规则很可能会发生变化。” Syme说，规则的改变可能涉及改变目前的规定，即房地产卖家有义务支付买家使用服务的成本。 根据Bates的说法，GTA案预计将在未来两到三年内达成解决方案。 Bates说：“GTA外部的案件应该在几年后结束。” 今年9月，当联邦法院批准了针对大多伦多地区房地产行业的集体诉讼时，加拿大房地产协会发表了一份声明。 该公司当时表示：“我们仍然认为，针对CREA和其他被告的指控毫无根据，我们将继续在此案中为我们的会员辩护。”

对于绝大多数加拿大人而言，房产是最重要的财产。在加拿大买房或卖房都需要找一个经纪。 根据《金融邮报》（financialpost）的报道，在上个月，加拿大房地产行业面临集体诉讼的法律挑战，他们被指操纵价格，范围从一开始的大多伦多地区扩大到加拿大所有地区！ 负责索赔的律师事务所是Kalloghlian Myers Limited Liability Partnership （LLP）。   1月19日，这一新的索赔声明已经正式提交给联邦法院！   新的索赔声称，全国范围内的房地产经纪人都在从事非法活动，导致住宅地产佣金不合理增长。 此外，索赔指出，加拿大房地产协会（CREA）和各地的地方房地产委员，也协助促使了这些所谓的违规行为。 这一索赔是对大多伦多地区（GTA）经纪公司提起的原始集体诉讼的延伸。 案件的核心是一项规定——卖方为买方经纪服务买单。 房屋卖家被要求使用Multiple Listing Service（MLS）时，向买家的房地产经纪公司提供佣金。 这一规定扼杀了买方经纪市场的竞争，导致在本已竞争激烈的市场中佣金上升。并且，该规定还否定了就服务的价格或质量进行谈判的可能。在法律文件中，原告Kevin McFall来自安大略省的Milton。 在出售他的住宅房地产时，McFall总共支付了5%的佣金，其中包括2.5%的佣金加上HST给买家经纪公司。 他聘请了Royal LePage Meadowtowne Realty地产公司，该公司在交易中同时也代表买家。 对加拿大人来说，这些佣金费用是出售房屋的一笔非常可观的成本，它令本不富裕的加拿大家庭雪上加霜。 例如，房屋售价现在为 746,000 加元，全额佣金（由买卖双方的经纪商分摊）的税前金额在 26,330 加元至 37,300 加元之间。在多伦多市场，此前公布的税前平均佣金超过 62,000 加元。 参与了针对CREA的诉讼的法律专业人士Bates说：“争论的焦点是买方经纪人佣金不应该从卖方的销售收益中强制扣除，佣金应该由买方经纪人与买方协商。在这种情况下，加拿大房地产协会的规模将远远小于现在。” 参与此案的另一位律师John Syme表示，此案有望使人们获得赔偿，并改变监管佣金支付的规定。 法律团队寻求赔偿，不仅是为了他们的客户，也为自2010年以来买卖过住宅房地产的个人。 Syme说：“如果诉讼成功，将导致被迫向买家经纪人支付佣金的房地产卖家得到补偿。”“此外，未来管理佣金支付的规则很可能会发生变化。” 根据Bates的说法，大多伦多地区的案件预计将在未来两到三年内达成解决方案。大多伦多地区以外的案件应该在几年后结束。 2023年9月，当联邦法院批准了针对大多伦多地区房地产行业的集体诉讼时，加拿大房地产协会发表了一份声明。 该机构表示：“我们仍然相信针对CREA和其他被告的指控毫无根据，我们将继续在这个案子中为我们的会员辩护。” 对于这一诉讼，不少加拿大人发表了自己的看法： 有人为这一诉讼叫好： “5年前我们出售联排时，找到了一位只收取0.5%佣金（最低$750）的经纪人。然后，他以同样的0.5% 买方经纪佣金挂牌了我们的房子。此后，我们几乎没有得到任何回应。直到他勉强建议我们将买方佣金提高到2.5%。瞬间，我们吸引了大量关注，进行了多次展示，并收到了一些报价。在我看来，我们基本上被迫贿赂买方经纪人，才能让他们向客户展示我们的房子。我认为应该由买方全额支付他们的经纪人佣金，并由他们决定是否愿意支付更多以获得更好的服务。“ ”这是加拿大腐败的震中…” “并不太确定这起诉讼的走向。毕竟联邦内阁中有38%拥有多处房产。具有讽刺意味的是，在这些住房规定通过时，并没有一个人主动回避…” “我认为未来卖方只应支付卖方经纪人，而买方应支付买方经纪人。买方会更加慎重地选择经纪人，并选择提供服务的最佳价格。买方经纪人的佣金可以像法律费用、土地转让费用、预付房产税等一样被添加到销售交易中。至于是否同意将每笔交易追溯至2010年都进行补偿，我不太确定，但我在这段时间交易了2处房产！另外，似乎并不清楚如果胜诉谁将获得赔偿。买方为房屋支付了费用，但佣金是从卖方的收益中扣除的。” 也有人对此提出质疑： “我的售价并没有因为任何佣金而改变。我们知道我们想要多少钱，而我们确实得到了。我支付的唯一佣金是给我的销售经纪人。她与她的买方同事如何分配这笔钱与我无关。我真心相信，最有可能抱怨房地产经纪人的人，是那些最不可能购买或出售房屋的人！” “2019年我们出售了住宅。我们在面试了几名经纪人后，选定的那位经纪人同意将佣金降至3%。房屋在6周内以我们期望的价格卖出。你大不了就是被他们拒绝，然后继续面试其他经纪人。问题出在哪里呢？” 对此，你怎么看？

多伦多有一些投资者拥有了过多的高价房产，而还有许多居民则一辈子都在租房。在大多伦多地区拥有数百套公寓的三位投资者购买了大量的房屋库存用来出租——但这些显然是他们负担不起的。 据CBC周五公布的一项调查显示，这三人是未付债权人提起的32起诉讼的对象，并且已经累积了1.44亿的贷款债务。   他们还欠了数百万的税款、水电费、装修费用和第三方提供的其他服务费用。   因此，他们转向破产保护，试图减轻损失，保住他们通过各种公司经营的租赁业务。 文件显示，Dylan Suitor、Ryan Molony和Aruba Butt是11家破产公司的幕后者，这些公司面临“流动性危机”，银行存款只有10万加元。 这三人分布在安大略省多个城镇的约400处房产中拥有近 1,000 名租户。这使他们成为“安大略省最大的住宅房地产持有者之一”。 据CBC报道，他们还有200多套空置单位，但无力负担装修费用。 除了财务困境之外，这些投资者过去还曾因在小社区抢购多处房产、连续数周切断租户的供水、试图赶走租户等问题而受到指责。 还有租客表示，他们也没有很好地维护房子，曾漏水导致电器损坏还出现了违规等问题。 三人没有回应通过律师发出的置评请求。

加拿大的买家开始冒险重返房地产市场，试图赶在加拿大央行预期降息可能引发的购物狂潮之前。 去年12月份异常的销售反弹引发了人们对加拿大房地产市场可能开始进一步升温的猜测。由于央行发出信号表示已完成提高基准利率。房价仍然疲软，买家正试图在更多竞争涌入并将价格推高至无法承受之前找到购买房产的最佳时机。 市场心理已经开始发生转变。 Nanos Research为彭博社进行的一项民意调查显示，去年11月份加拿大人对房价变得更加乐观，并且此后几个月这种趋势稳步上升。 它吸引了像Maria Herrera这样的买家，她，31岁，是温哥华一家动画公司的经理。为了获得一套两居室公寓的目标，她最近与丈夫重新进入市场，并同意在过去几年权衡购房后，于1月份在郊区购买一套房子。 “我不认为我们是过去三年中唯一存钱支付首付的人，”Herrera说。 “这将导致人们对利率下降感到兴奋，人们会变得有点疯狂并陷入购买狂潮。” 由于经济适用房严重短缺，加上创纪录的移民人数，购房者不得不应对这个越来越难以进入的市场。房屋建设仍低于加拿大过去一年半新增的约180万移民。 多伦多房地产经纪人Teia Eagar表示：“我们再次看到多方出价，房屋售价高于要价，这与一个月前有很大不同。”她表示，她在买家中看到了一种新的紧迫感。 “他们正在尝试把握市场时机。他们开始感觉市场已经触底。” 被压抑的需求 人们对加拿大央行下一步行动的期待与日俱增。央行在一月份的会议上维持政策利率不变，并表示目前面临的主要问题是将借贷成本保持在多长时间。 根据彭博社的调查，经济学家预计央行将在今年年中之前开始降息。根据利率衍生品数据，交易员押注紧接着就会开始降息。 去年同期类似的降息预测刺激了价格上涨，并持续整个传统的春季购买季节，推动2月至8月期间房价上涨近6%。经济复苏导致加拿大央行需要在6月和7月再次加息以抑制通胀。 “去年未能做出决定的人们都涌出了这一波被压抑的需求。突然之间，他们有能力这样做了，”凯投宏观经济学家Stephen Brown说。 “在接下来的几个月里，我们很有可能会看到价格大幅上涨，因为你会看到这波买家想要抢先一步进入。” 如今，降息预期可能足以帮助买家入市。随着市场适应降息前景，长期债券收益率有所下降。由于这些收益率构成了固定抵押贷款利率的基础，因此降低了一些成本，客户现在的五年期贷款利率约为5%。 甚至浮动利率抵押贷款也开始引起人们的兴趣，一些买家愿意接受这些贷款，因为他们预计，一旦央行真正开始降低基准利率，他们就能节省总体资金。 温哥华抵押贷款经纪人Reza Sabour表示：“所有有关2024年降息的猜测已经在市场上引起了不小的轰动。” “我认为这种情绪将会导致市场疯狂。我完全期待温哥华和多伦多的春季市场非常繁忙。” 创纪录的涌入人数 强劲的工资增长加上加拿大创纪录的移民数量可能会进一步提振房地产市场。它已经推动了租赁市场的升温，租金增长在2023年达到新高。这最终可能会转化为更具竞争力的待售市场。通常，在租金飙升缩小了他们必须向房东支付的费用与每月支付的抵押贷款之间的差距后，更多的人会考虑购房。 联邦政府已宣布努力增加住房供应，并限制国际学生签证以限制需求。但这两项变化可能需要数年时间才能渗透到市场中。建造新房需要时间，移居加拿大的人们仍然需要在缺乏选择的市场中找到居住的地方。加拿大央行本身也指出，未能以足够快的速度建造住房以跟上人口增长的速度，这是通货膨胀的一个推动因素，而通货膨胀在很大程度上超出了加拿大央行的控制。 多伦多抵押贷款经纪人Shawn Stillman表示：“他们已经放慢了房地产市场的速度——它已经下跌了——但我认为他们无法阻止它回升。” “有越来越多的人来到加拿大，他们需要一个地方居住。加拿大央行的权力有限，无法阻止这股浪潮。”

大温楼市今年开市第一个月即因为市场供不应求而表现强势，大温上个月住宅房屋销售数量较去年同期增加38.5%。大温地产局指出，大温供需平衡的市场情况已在去年底结束，市场已开始向卖方市场靠拢，令各区楼价明显上涨。 统计指出，大温上个月住宅房屋销售达1,427间，较去年同期的1,030间增加38.5%，不过，1月销售量仍然低于过去10年平均数的1,788间。 大温地产局经济及数据分析总监利斯(Andrew Lis)表示，很难相信市场在经过安静的12月之后，即迎来上个月的强劲反弹。他认为，许多买家及卖家推迟决定时间，是令到去年最后一个月市场表现冷清的原因。 利斯说，如果卖家不赶快跟上市场脚步，尽快挂牌，那么买家之间的激烈竞争随时将市场推向卖方市场，尤其目前市场已有的库存难以满足市场涌现的需求。 统计显示，大温地区1月中央放盘系统(MLS)所有类型房屋新挂牌总计有3,788间，比去年同期增加9.8%，比10年平均有4166间少9.1%。 大温MLS新旧挂牌总数上月达8,633间，较去年同期增加9.8%，与10年平均8,657间极为接近。根据分析，大温所有类型房屋的销售/挂牌比为17.2%，其中独立屋销售/挂牌比为11.9%，城市是22.9%，柏文为19.9%。 大温楼市上个月表现强劲，所有房屋类型楼价均上涨。图为本那比Brentwood Mall附近柏文林立。（本报记者摄） 地产局说，根据过去市场的历史轨迹，当销售/挂牌比低过12%，而且维持一段时间，该类型房屋的楼价才会出现下跌压力；如果销售/挂牌比高过20%，且持续几个月，则楼价即出现上涨。 利斯分析指出：“地产局对大温2024年楼市的预测指，到今年底前楼价将上涨2%至3%，这是根据需求多过库存而计算出的楼价上涨预测。”他说：“如果1月分的数字是大温楼市春季市场的指标，那么，地产局对今年楼市的预测即过于保守。” 但他补充，市场瞬息万变，地产局将会密切关注2月的楼市数据，以判断楼市强劲表现能否持续，又或者上个月的数字只是昙花一现。 在楼价方面，大温所有房屋MLS平均基准价为116.13万元，较去年同期上涨4.2%，较去年12月则略下跌0.6%。 其中独立屋基准价为194.24万元，较去年同期上涨7.3%；大温柏文基准价为75.19万元，较去年同期上涨4.4%；城市屋或孖屋的基准价为106.67万元，较去年同期上涨4.3%。 在各个地区独立屋楼价方面，温西独立屋MLS基准价高达330.1万元，较去年同期上涨5.1%；温东独立屋楼价为184.07万，上涨10.3%；列治文独立屋楼价为207.91万元，较去年同期亦上涨5.7%。 另外，安省11家房地产公司处于破产保护状态，这些公司拥有406处物业，共有1000名租户居住。这些公司的3名业主因欠款超过1.44亿元，正在面临债权人的数十宗诉讼。安省高等法院(Ontario Superior Court of Justice)提交的文件显示，Dylan Suitor、Ryan Molony和Aruba Butt是这11家破产公司的幕后人物。 法官在判决书中写道：“他们是安省最大的住宅房地产持有者之一”。11家破产公司面临“现金流危机”，银行存款只有10万元。 https://youtu.be/1ZH00Liu-uw 影片链接：youtu.be/1ZH00Liu-uw

从高层共管公寓楼到未开发土地，加拿大各地的住宅开发项目正越来越多地进入破产接管程序。 专家表示，利率上升、建设成本和工期延误，以及房地产市场放缓，都是项目面临资金压力越来越频繁的原因。 世邦魏理仕（CBRE）土地服务集团副主席Mike Czestochowski表示：“一年前，可能是一个月一宗，或者每两个月一宗，而现在是一周一宗。” 图源：51记者拍摄 破产接管是有担保的贷款人让法院指定某人控制财产并清算，或以其他方式将资产价值最大化的方式。   这通常被认为是最后手段，由于拥有多重抵押贷款和相关方的大型建筑项目纷纷陷入困境，CBRE发现接管案例越来越多。 在安省Kitchener，债权人申请针对Elevate共管公寓项目所有者的破产接管，该项目计划建造四座塔楼。去年10月份提交申请时，施工人员已经离开现场，工程完成了80%。12月的一份报告发现，当接管令通过时，业主在银行里只有300元，欠下了1亿多元。 其他项目还没有走到这一步。温哥华市中心一座55层共管公寓楼的债权人于1月中旬申请破产管理，债权人包括BMO银行，并寻求偿还逾8200万元的贷款。 还有一些项目在基本完工后仍陷入困境。1月19日，杜卡金融服务信用合作社有限公司（Duca Financial Services Credit Union Ltd.）向位于多伦多Hazelton Avenue 128号的Mizrahi Inc.公寓项目提交了接管申请，要求偿还1600万元贷款。 Czestochowski表示，较小的开发商很难获得资金，因为它们依赖的二级贷款机构变得更加谨慎。“因此，随着债务到期，情况会变得更加困难。” 近几个月，安省出现了大量破产程序。CBRE土地服务集团执行副总裁Lauren White说，高层建筑的破产数量尤其在增加。“很大程度上归结于管理不善，比如没有意识到开发过程漫长和复杂。” 多伦多在建的84层大楼The One可能是最近面临破产的最引人注目的项目。Mizrahi Inc.也在开发这栋大楼。 图源：Instagram@MizrahiDevelopements 去年10月提交的法庭文件显示，该开发商负债17亿元，预计施工将推迟两年多完成，超出预算逾6亿元。 其他值得注意的项目是，债权人在去年11月推动接管Vandyke Properties的至少五个项目，涉及大多伦多地区1700多个单位，其中一些已经在建，债务超过2亿元。 破产接管是有担保债权人在借款人开始违约时收回资金的一种方式。Grant Thornton重组业务合伙人Dan Wootton说，程序的重点是价值最大化，这可能意味着与现有开发商一起完成项目，就像The One项目一样，或者按原样出售。 Wootton说，贷款人通常会尝试与借款人合作，在此之前，往往已经有不止一次的逾期付款。“破产管理被认为是相当极端的法律援救。” 此外，并非所有申请都获得批准。去年12月，卑诗省一名法官拒绝将Coromandel Group纳入破产接管的请求。Coromandel在16处房产欠下约7亿元担保债务。裁决是部分基于一些物业已经进入其自己的破产管理。 如果破产申请获得批准，接管人将评估完成项目的成本，并将其与开发商出售单位的预期收入进行比较。如果成本高于预期而导致资金短缺时，需要采取激烈的行动。 “这时，所有预售公寓的购买协议可能被终止。” Wootton说，在这个市场上，试图转售整个项目也很困难，因为开发商都专注于自己的项目。 CBRE的White说，市场上仍有买家，但他们不会急于达成交易。“很多人都在寻找交易机会。他们试图把握市场触底的时机。” 她说，上一次破产案如此糟糕可能是在上世纪90年代初，但整体市场至少比当时更活跃，对潜在的破产管理出售仍有兴趣。 但White表示，市场在复苏前仍有一段路要走。“我认为还有至少六个月的时间。”

本周，大多伦多地区宾顿市（Brampton）的一则地下室卧室招租广告在社交媒体上引起了不小的轰动。 尽管该房间在空间、家具和整体感觉方面确实还有很多不足之处，但与该单元本身肮脏、平庸的性质相比，该房源还有一些更令人担忧的地方：房东要求的租户条件。 这件出租卧室（图中只有一张单人床）是供“女孩”与“男孩”共用的，而所谓我的男孩可能是目前的居住者。 图源：BlogTO 此外，除了与异性陌生人共用一间卧室，甚至是一张床之外，新房客还必须承担一些责任，包括做饭等等。   房东在房源中写道：“女孩必须会做饭，其余的工作男孩会做。”他补充说，当然，除了单人间外，卫生间和厨房都是共用的。 图源：Reddit 即使列出的每月$300加元的低价，网友们似乎也一致认为，这个房源对于任何租房者来说都应该直接拒绝。 “这种房源值得提起诉讼，”一个人在评论中指出。 另一位补充道：“我觉得这是一个人试图偷偷交女朋友的方式。” 还有人简单地说：“这太恶心了。” “这种问题实际上非常严峻，”一位网友认真地说。 而另一人则指出，这种房源上市很可怕，因为一些可怜的绝望的人被迫会选择它。 多伦多地区最近出现了相当多的恐怖房源，特别是针对国际学生的许多租房者，在一个房间内设有多张床等等。

列治文的一名承包商和一名开发商，因与当地地标建筑之一——也是许多在White Rock拍摄电影的外景地有关发的债务纠纷，而闹上了法庭。 在加拿大列治文McKim Way的承包商Platinum Seal Project Canada Inc.声称，Fountana Hotel Limited Partnership欠他们66万多元，原因是更换1160 King George Blvd.前太平洋酒店度假村（Pacific Inn Resort）的屋顶。它还有一个众所周知的名字——Pink Palace酒店。 该诉讼于1月24日在卑诗省最高法院提起，并于1月26日进行了修改，被告还包括Fountana Hotel Investment Corp.，Fountana Hotel GP Corp.和Chia-Hwei （Jackey） Lin。 该土地的拥有方是Fountana Hotel Investment，另外Fountana Hotel GP Corp.是酒店合伙企业的唯一普通合伙人。而Lin是Fountana Hotel Investment和Fountana Hotel GP Corp.的唯一董事。   所有被告公司的注册地址都在列治文的Cessna Drive上。 Platinum Seal表示，他们公司于2021年受聘更换这个位于South Surrey的建筑的屋顶，并完成了包括HVAC的拆除和排水沟更换在内的额外工作。它补充说，在2022年6月进行最终检查后，工作内容得到了批准通过。 根据诉讼，Platinum Seal总共开出了8张发票，含税金额近77万元，但只收到了10.5万元的付款。 诉讼中写道：“尽管（Platinum Seal）多次提出要求，（Fountana Hotel Limited Partnership）和（Lin）未能、拒绝或忽视支付（Platinum Seal）总共 661,050.00元加上5%的商品和服务税，这是现在到期的欠款。” Platinum Seal声称Fountana和Lin违反了合同，没有支付其服务费用。并且在Platinum Seal施工为其增加土地价值后，不公正地营利。 该公司正在寻求偿还661,050元的债务和税款，以及超过30万元的两年利息和其他索赔。 法庭记录显示，Platinum Seal还于1月26日向Pink Palace登记了一份未决诉讼证书，当中表明，禁止所有者在证书被撤销之前出售该房产。 根据房地产经纪人的信息，目前，Pink Palace正在被法院以超过2500万元的价格出售。这家占地4.8英亩的酒店于2018年关闭翻新，后来被改造成电影制片厂后被漆成白色。 它曾是Stephen King的《The Stand》，《Riverdale》，《Batwoman》和《Van Helsing》等热门影视剧的取景地。 这些说法都没有在法庭上得到证实。

由于远程办公的持续存在和高利率给商业地产市场带来压力，加拿大一家写字楼业主将其持有的物业价值减记了近5亿元。 图源：51网记者   联合地产房地产投资信托公司（Allied Properties Real Estate Investment Trust）周三公布的业绩显示，由于被迫调整其在多伦多、蒙特利尔、卡尔加里和温哥华的房产价值，该公司去年最后三个月出现净亏损。 该公司表示，其物业的入住率从去年的约90%降至86%，疫情前的入住率接近95%。 截至多伦多时间上午9点53分，该股下跌8.2%，至17.92元，这是自2020年3月大流行开始以来的最大跌幅。 这家写字楼业主专门为包括科技行业在内的行业租户，改造市中心的旧工业和仓库空间。分析师一直看好该股，认为它是最有可能经受住办公楼风暴冲击的公司之一。 但它也未能免受不利趋势的影响。去年，该REIT以13.5亿元的价格出售了其在多伦多拥有的两个数据中心，以支撑其资产负债表。因为借贷成本攀升至20年高位，写字楼需求前景变得更加不确定。 该板块的人气仍不明朗。就在本周，美国和日本的银行公布了与商业房地产相关的亏损。 但Allied表示，上季度的减记是由于租金上涨，营业收入较上年同期有所增长。该公司还继续投资于包括住宅和零售组件在内的新开发项目，以使其资产基础多样化。Allied目前对其无抵押投资物业的估值为88亿元。

加拿大的购房者正冒险开始重新进入房地产市场，试图抢在加拿大央行（Bank of Canada）预期降息可能引发的狂潮之前买房。 去年12月，不寻常的销售反弹引发了人们对加拿大房地产市场可能开始进一步升温的猜测。由于央行表示已经完成了基准利率的上调周期，房价仍然疲软，购房者正试图找到最佳时机购房。 市场心理已经开始转变。根据Nanos Research为彭博社（Bloomberg）进行的一项民意调查，加拿大人对房价的看法在去年11月变得更加乐观，这一趋势在此后的几个月里稳步上升。 它吸引了一些买家，比如温哥华一家动画公司31岁的经理Maria Herrera，为了抢到一套两居室的共管公寓，她最近和丈夫一起回到了市场，并同意1月份在郊区买一套房子。在过去的几年里，她一直在考虑买房的问题。 “我不认为我们是在过去三年里唯一为首付存钱的人。”Herrera说，“这将回到人们对利率下降感到兴奋的状态，人们只是有点疯狂，进入购买狂潮。” 由于经济适用房的严重短缺与创纪录的移民人数相冲突，购房者不得不努力应对一个越来越难以进入的房地产市场。加拿大在过去一年半的时间里增加了大约180万移民，但住房建设却没有达到这个数字。 多伦多的房地产经纪人Teia Eagar说，“我们又看到了很多买家的出价，房子的售价也超过了要价，这与一个月前的情况非常、非常不同。”她在买家中看到了一种新的紧迫感，“他们试图把握市场时机。他们开始觉得市场触底了。” 被压抑的需求 人们对加拿大央行下一步行动的预期越来越高。美联储在1月份的会议上维持政策利率不变，并暗示其目前面临的主要问题是将借贷成本维持在当前水平多久。 根据彭博社的一项调查，经济学家预计央行将在今年年中之前开始降息。 去年这个时候对降息的类似预测刺激了价格的上涨，这种上涨持续到了传统的春季购买季节。在2月至8月期间推动价格上涨了近6%。这种复苏促使加拿大央行在6月和7月再次加息，以抑制通胀。 Capital Economics经济学家Stephen Brown说：“去年那些无法做出决定的人有一波被压抑的需求，突然之间，他们有能力这么做了。”“在接下来的几个月里，我们很有可能看到价格出现相当可观的回升，因为你会看到这波买家想要抢在其他人之前进入市场。” 今天，对降息的预期可能足以让买家进入市场。随着市场适应降息前景，较长期债券收益率已经下降。由于这些收益构成了固定抵押贷款利率的基础，这压低了一些成本，客户目前获得的五年期贷款利率约为5%。 即使是浮动利率抵押贷款也开始引起包括温哥华的Herrera在内的买家的兴趣。一些买家愿意接受这些贷款，因为他们预计，一旦央行真正开始降低基准利率，他们将在总体上节省资金。 温哥华抵押贷款经纪人Reza Sabour表示：“所有关于2024年降息的猜测已经在市场上引起了一些轰动。”“我认为，这种情绪会让市场变得疯狂。我完全期待着温哥华和多伦多的春季市场会非常繁忙，会有很多买家出价。” 创记录涌入 强劲的工资增长，加上加拿大创纪录的移民数量，可能会进一步提振房地产市场。这已经帮助升温了租赁市场，租金增长在2023年达到了新高。这最终可能会转化为一个竞争更加激烈的待售市场。通常情况下，在租金飙升缩小了他们必须支付给房东的钱，和他们每月支付的抵押贷款之间的差距之后，更多的人会考虑买房。 联邦政府已宣布努力增加住房供应，并对国际学生签证设置上限，以限制需求。但这两项变化都可能需要数年时间才能渗透到市场中。 建造新房需要时间，移居加拿大的人仍然需要在一个缺乏选择的市场上找到住处。加拿大央行自己也指出，住房建设速度跟不上人口增长，这是通胀的一个驱动因素，而通胀在很大程度上已经超出了央行的控制。   来源链接： https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-02-02/homebuyers-in-canada-are-so-frenzied-they-won-t-wait-for-rates-to-go-down

备受关注的列治文神秘“四合院”被调查一事，今日有了新的进展，被调查的京府出面回应事实真相。 据《明报》最新报道，针对列治文市政府1月30日的调查，京府（北京大厦）总经理龚女士近期回应称，规定农场每年最多可以接受10次商业活动预订，京府和业主一直遵守这些规定她表示，市政府现场仅针对四合院的设计提出三项与图纸未标注的地方，希望市政府给出调查报告。 龚女士在一份给本报的回应中写道：“京府是一个虚拟的私人俱乐部（虚拟私人俱乐部），目前正在卑诗维多利亚市筹建实体店。京府的业务之一是代表业主管理列治文5号路(No.5 Rd)6100号独特的中式四合院物业的活动场地租赁咨询。” 回应中还写道：“我们一直在努力遵守《农业土地委员会法》（农业土地委员会法，ALC）关于活动限制的指引。该指引政策L-22中解释说，一个农场每年最多可以接受10次商业活动预订，需要获得许可。如果你们看看所有的农场活动场地或婚礼场地，我们正在以相同的理念管理物业”。 回应又表示：“我们已经与包括列治文市政府和ALC在内的相关部门进行了彻底的研究和确认，以确保我们有能力按照他们的指引出租物业”。 京府方面回应证实，他们最近举办的商业活动是去年11月22日的中华食肆大奖晚宴活动，业主还有私下在四合院举办家庭和朋友聚会，是ALC允许的。龚女士告诉本报记者，这座位于列治文5号路边的中式四合院于2023年初建成，业主在去年9月向她发出邀请，希望由她来主导筹建维多利亚的私人俱乐部，按计划该俱乐部将在2026年揭幕。而在此期间，业主表示，希望龚女士一家并管理四合院的露台出租天花板。 龚女士表示，她的个人兴趣和擅长的场所涉及中华美食以及组织、推广相关活动。她承认，最初并不十分了解有关农地使用的相关规定，但自去年9月接手四合院摊位出租以来，她在网上查询大量的相关法律法规，也打电话向ALC咨询，亦曾与其他农地用户交流。 她说：「去年10月，我曾打电话给ALC，他们确认了我们一年内可以做10次商业活动。 主角外星人邀请朋友过来聚会，有些主角的朋友外星人朋友带来过来，但都不会超过人数限制。” 她补充道：“去年11月，我再次联系ALC，希望确认是否可以在四合院做私人俱乐部，但未能找到人，后来有同样在农用地上做工厂的朋友告诉我们，不可以做私人俱乐部，我们实在放弃了这个想法。重新查看我们的网站，上面写的也是虚拟私人俱乐部，我们认为没有问题。” 龚女士又说，业主还有其他物业，但业主和家人都在四合院中居住。她的办公室位于温哥华市中心，平时在四合院的时间并不多，「那里虽然是别人的家，我在收到租赁现场的需求时，也会和业主确认，时间对他们来说是否方便”。 她续指，京府只有一个小型家用厨房，并没有厨房，在该场地举办活动所涉及的食物均由合作的餐饮公司或供应商提供。 她进一步说，列文市政府周二对四合院进行检查后，仅仅就四合院内部的布局提出了三处意见，指与最初向市政府提供的设计图纸不符，这三处是盥洗间、小酒屋（小酒屋） room)以及清洗 她称：“原来图纸上是走廊的地方，现在是间洗手间，以及某个地方多出一个洗碗机，来检查的人员在现场说，都是小问题。” 龚女士不认为京府有任何违法违规的运营行为，无论是业主邀请好友还是作为出租场地，承办商业活动均在ALC指引允许的范围内。 她表示，列治文市政府将在下周一之前发布调查报告，而他们已经催促，希望本周内能够达到，以减少本次调查对京府的影响。她反覆强调，业主是为了对中国传统文化和建筑的热爱才建造了该四合院，并称在设计过程中，业主亲自投入每个环节，甚至从中国进口来部分材料。她说：“如果这个四合院建在华埠，可能就是另一个番情况，就因为建在列治文，引发了很多猜忌和误解。”

最近，Lululemon 前首席执行官在温哥华的住宅已被出售，成交价远低于要价。   这座位于温哥华的住宅属于克里斯汀·戴 (Christine Day)，屋主是2008年至 2013 年期间 lululemon的负责人。 据Zealty称，该房屋建于2015年，位于麦肯齐高地，最初的要价为 5,188,000元，但已被终止。 随后于1月29日以 4,725,000元的价格售出，比要价5,088,000元低了 363,000元。 虽然该房屋售价低于最初的要价，但它的售价仍然高于该房屋最近的政府估值4,257,000元。 这套四卧室、五浴室的住宅面积为 3,473 平方英尺，在上市两个多月后终于售出。 关于该住宅的主人是lululemon 前首席执行官的传闻，首先由一位著名的温哥华社交媒体记者在网上曝出。 与 lululemon 创始人Chip Wilson 在 Point Grey 的豪宅相比，这处住宅的价值显然低了几个级别。 不过，这栋住宅的主卧室和屋顶平台仍可欣赏 270 度温哥华山景、海景。 网友对这个房子的售价持不同意见，有人觉得贵了，有人觉得至少卖便宜了。 还有人为这家温哥华鼎鼎有名的大公司前首席执行官的住宅，售价低于前温哥华加人队队长的住宅感到惊讶。 你觉得呢？  

1月29日，一间位于密西沙加的三居室房屋以近100万的价格卖出，共吸引了85份报价。 这座两层楼的半独立房屋位于3479 Longleaf Crt.，挂牌价为74.9万，最终卖出价为99.99万。挂牌经纪人Bregman 承认这是故意低价挂牌，价格接近2017年的售价。 据 Bregman 估算，这座三居室房屋的售价比市值约为93万的市场价高了七到十个百分点。 代表中标的年轻夫妇 Channing Prater 表示，客户寻找了三个星期。 “房屋标价为74.9万，我告诉客户，显然不会以这个价格成交。” Prater 对类似房屋进行了实际价值评估，该地区只有约16个半独立房产。 “市场库存较低，我知道会有多人出价，但没人预料到会有85份。” 多伦多房地产经纪 Desmond Brown 表示他从未见过一个房产收到85份报价。他说：“这是一种策略。没有规定不能低价挂牌。” Bregman 表示，大约80%的报价相差甚远，最终选择的报价中没有包含其他条件，同意了卖方期望的成交日期，而且他们立即递交了支票。 （图：cp24）

经济波动、利率变化、全球流行病前所未有的影响、建筑业激增和供应短缺，以及前所未有的巨大移民人数增加等背景下，加拿大房地产市场在过去十年经历了旋风般的变化。 然而，无论房地产市场状况如何，房价一直在持续上涨。从 2013 到 2023 年，加拿大大部分地区独立屋住宅的基准价格都翻了一番。只是各地的涨幅差距显著，有些甚至甚至翻了近 3 倍，而有些十年基本没变化。 与房价迅速变化的同时，抵押贷款利率已攀升至过去 15 年来的高点。尽管 2020 年一度曾经跌至 1.39% 的历史低点，但在 2023 年，抵押贷款飙升至过去十几年新高，也让很多房主增加巨大压力。 以一位安省伦敦市的房主为例，他于 2013 年 12 月购买了一套房屋，2013 年 12 月的当地独立屋基准价格为 221,800 元。根据 Ratehub.ca 的抵押贷款付款计算器，如果该房主首付 10%，5 年期固定利率为 3.24%，分 25 年摊销，那么他们每月的抵押贷款付款将为 999 元。 到了十年之后的 2023 年 12 月：一位伦敦市房主以 2023 年当地独立屋基准价 616,700 元购买了一套独立屋住宅，首付 10%，5 年期固定利率为 5.24%，分 25 年摊销，每月抵押贷款还款额为3,407 元。 十年购买当地基准房价的独立屋，两者相差 2,408 元。 那么过去十年间，加拿大各地的独立屋房价有什么变化呢？ 安省南部的一些地区是独立屋价格上涨幅度最为夸张的，相比之下，房价最贵的温哥华和多伦多则涨幅要小一些。 大温哥华地区的独立屋基准价在 2013 年为 106.5 万，2023 年为 196.4 万，十年近乎翻倍、涨幅 84.5%。 大多伦多地区涨幅要更大一些，独立屋基准价在 2013 年为 58.8 万，2023 年为 127.3 万，价格翻了一倍多，涨幅 116.6%。 涨幅最大的要属安省的伦敦市和圣托玛斯地区，十年期这里独立屋基准价只有 22 万出头，到了 2023 年，这里房价近乎翻了 3 倍，高达 61.7 万，涨幅 178%。 此外，尼亚加拉地区也是类似涨幅，从十年前的 22.98 万到十年后的 62.97 万，涨幅 174%。 相比之下，大草原地区的房价最稳定。 对于那些想依靠买了独立屋实现资产升值的人来说，在大草原地区买独立屋的可能会感觉比较亏。 萨省的里贾纳，独立屋的价格相比十年期仅有 6% 的涨幅，基准价格仅上涨 1.88 万元，基本没变化。 此外，大西洋地区纽芬兰省的圣约翰斯和阿尔伯塔的埃德蒙顿独立屋基准价格过去十年也都在 5 万以下的上涨。 该地区唯一涨幅较大的事萨斯卡通，涨幅有 19.2%。从 35.4 万升至 42.2 万元。 从加拿大平均独立屋基准价过去十年的变化来看，平均涨幅为 86.8%，也就是说目前按照大温的涨幅尚未达到全国平均水平，过去十年变化幅度较小的还包括魁北大区、卡尔加里和温尼伯。

去年温哥华房地产市场发生了较大变化，但豪宅需求仍相对稳定。 加拿大苏富比国际地产发布了一份关于加拿大豪华房地产市场趋势的新报告，温哥华在 2023 年出现了一些有趣的现象。 其中一点即是，温哥华对豪华房地产的需求仍然很大。尽管对于不太富裕的人来说，想要购买一套更普通的房子还很困难。 苏富比表示，温哥华豪华房地产市场在 2023 年经历了“巨大转变”，独立屋成为豪华买家的购买“焦点”。 苏富比的报告指出，“尽管消费者信心在这一年中出现波动，但全年住宅销售交易额超过 400 万元，比 2022 年的水平高出 8%”。 第三季度超过1000万元的豪华房屋销售额同比大幅增长 43% 。 而去年，温哥华这些豪宅的销量也有所增长。 “MLS上超过1000万元的超豪华单户住宅销售额增长了36%。总体而言，2023 年 100 万元以上住宅的销售额比 2022 年的水平下降了 5%。” 该报告指出，今年对于只使用现金或以现金为主的买家来说，情况有利。 加拿大苏富比国际地产总裁兼首席执行官唐·科蒂克 (Don Kottick) 表示，全国范围内的购买偏好正在发生变化。 报告指出：“市场状况暂时改变了每一代豪华房产购买者的生活方式和投资偏好，转而青睐加拿大最大城市市场的单户住宅。” 去年1月至12月，购买温哥华房屋所需的平均收入增加了24,600加元。 2023年1月，所需收入为212,800元；到 12 月，这一数字为 237,400 元。 不出所料，Ratehub 称温哥华为最具挑战性的市场。 “2023 年 12 月，温哥华各类房屋的平均价格如下： 独立屋：1,964,400 元（同比增长 7.7%，自 2023 年 11 月起-0.9%） 公寓住宅：751,300 元（同比增长 5.6%，从 2023 年 11 月起为-0.9%，从 2023 年 11 月起为-1.5%），”Ratehub 表示。 对于普通收入者来说，这份报告可能让他们更受打击。

卑诗省府周二(30日)宣布扩大《第二套间鼓励计划》(Secondary Suites Incentive Program， SSIP) 的参与资格至16个地方行政区， 让更多省民能够获得更多可负担房屋选项。 房屋厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 说：「作为《人人乐居》 (Homes for People) 行动计划的一部分，我们正在扩大第二套间计划，以支持省内更多地区提供可负担的长期租住单位，从而令到更多人能够在城市或市郊地区租住租金低于市价的房屋。政府正采用创新的解决方案，让业主和社区更方便和快捷地兴建房屋，以便省民能够在他们所喜爱的社区中生活和工作。」 省府于2023年9月公布为期3年的SSIP试验计划，并预计于2024年4月正式启动，目标是在3年内每年增加最多1,000个廉租房屋单位。为了达至这个目标，SSIP将会为约3,000名业主提供最高40,000元的可免除贷款，用于在其物业范围内兴建第二套间或附属居住单位 (ADU)。 如要获得这项贷款，业主必须在至少5年内以低于市价出租有关新建单位。 郊区发展议会秘书罗诺然 (Roly Russell) 说：「无论是有意兴建出租单位的市郊业主，抑或是正在寻找可负担房屋的市郊居民，他们即将可以有更多选择。全省各地均受到住房危机的影响。因此，为省民提供更多选择和支援十分重要，而增加低于市价的出租套间和附属单位，将有助市郊居民和社区解决住房问题。」 全省27 个地方行政区之中，有16个设有必要建筑附例，以及各个选区的建筑许可和检验服务，因而符合资格参与SSIP试验计划。其余地方行政区则目前未设有建筑附例和许可/检验服务，或是只向某些地区提供。政府将会研究是否在SSIP的第二年或第三年增加更多参与地区。 SSIP计划正在全省161个注册城镇推行，并即将增加以下16个地区： •       Alberni-Clayoquot •       Capital •       库特尼中部 (Central Kootenay) •       奥卡纳根中部 (Central Okanagan) •       Cowichan Valley •       库特尼东部 (East Kootenay) •       菲沙河谷 (Fraser Valley) •       菲沙─乔治堡 (Fort George) •       Kootenay Boundary •       那乃磨(Nanaimo) •       奥卡纳根北部 (North Okanagan) •       Squamish-Lillooet •       Strathcona •       阳光海岸 (Sunshine Coast) •       Thompson-Nicola •       和平河 (Peace River) 为了帮助业主了解第二套间计划申请程序，省府制作了《安居套间》(Home Suite Home) 综合指南，提供有关在卑诗省兴建和管理出租单位的信息。 为了帮助简化地方政府和业主的建筑许可申请流程，政府推出了一个标准化房屋设计项目，并正在研究发展标准化的设计，作为ADU和小型多户房屋的预批设计。其中四项ADU标准化设计和规划可望于2024年夏季之前提供予地方政府，以帮助业主和建筑商节省时间和成本。 新立法于2023年11月1日推出，允许卑诗省各地区兴建第二套间及ADU。 政府将会研究是否在SSIP的第二年或第三年增加更多地区。省府将会在未来3年内为这个试验计划拨款最多1,900万元，用于鼓励业主兴建第二套间。根据2017年卑诗物业估价处数据显示，卑诗省约有22.87万个单位可以用作第二套间出租。 SSIP 是《人人乐居》行动计划及政府190亿元房屋投资的一部分。自2017年以来，政府已完成或正在兴建超过7.7万个房屋单位。 (图：加通社资料图片)  

据Richmond news最新报道，列治文Lansdowne购物中心重建有了新进展！第一阶段计划建造1,000多套住房。 这一计划将在下周的规划会议上公布，该计划将在占地 50 英亩的购物中心地块的东北部（位于 Alderbridge Way 和 Kwantlen Street）建造749套住房、141套经济适用房和 151套出租房。 该提案涉及两座 8 至 14 层的 C 形建筑，并配有共用的两层停车场；以及两栋六层的 L 形建筑，配有单层停车场。 作为该项目第一阶段的计划，开发商将在 Lansdowne 路北侧建造一段“线性公园”，该路目前没有人行道。 “线性公园”宽 14.5 米（近 50 英尺），设有自行车道和人行道、景观、树木、座椅和照明。 该开发提案包括约 7,000 平方英尺的地面商业空间。 但列治文市不会就这一阶段的开发与学区进行协商，因为预期的密度与官方社区规划一致。 当 2023 年因 Lansdowne 重建而进行OCP修正案时，学区就这些变化进行了协商。 然而，由于该地区大多数学校都超出了容纳能力，学区一直在向市政府索要土地来建造一所市中心学校。据估计，为一所新学校购买土地将花费 7000 万元。 Lansdowne 分七期开发，但本提案仅针对第一期的第一部分。 预计完全建成后将有 8,000 个单位。 儿童保育设施和市属休闲设施要到第七期才会建成。 该开发项目的申请人是Lansdowne Phase 1 Limited Partnership，但整个物业的所有者是Vanprop。

1月24日，加拿大央行宣布加息周期结束，接下来要讨论的只剩降息了。 随即，加拿大各地又传来抢offer的声音。 但Rosenberg Research创始人David Rosenberg很明确表示，就算加拿大央行降息了，房价想重回暴涨的盛况也没戏！                                      图自BIV，2024年1月 这位经济学家也不绕弯子，直接给出五大理由： 1、加拿大央行的战略目标之一就是控制房价。因为房价才有可能是通胀之本，所谓降息也不是给房奴松绑，房奴的负担能力比历史正常水平高出50%，这才能阻止更多外部资金进入房市。 2、按照测算，加拿大人均收入必须增长50%，贷款能力才能回到加息之前。所以大家不要觉得降息两三次有什么用，其实什么用都没有。试想一下如果加拿大央行今天的基准利率为4%，是不是市场依旧哀嚎一片。从目前的情况看，基准利率下降到3.5%才会对房市有实质性影响。 除了借贷成本高不可攀，贷款的可获得性也应很差了。截至2023年末，加拿大银行已经开始收紧贷款，而加拿大住房抵押贷款逾期的数量在过去一年中增加了11%。银行在经济衰退时肯定收紧信贷政策。截至2023年第三季度，加拿大各家银行已连续三个季度收紧住房抵押贷款的非价格条件。 数据还显示，加拿大银行的抵押贷款的年增长率从8%降到3.4%，是2001年5月以来的最低水平。 3、加拿大家庭资产负债表的质量非常差。家庭债务收入比接近创纪录的173%。比美国的93%几乎高出一倍。凭加拿大的经济实力，何德何能配得上这么高的债务比例。 加拿大家庭再增加负债的能力几乎为零，不管央行接下来做什么。都不能帮助普通家庭借到更多的钱。当更新房产的阶梯性链条断掉，那么房价就无以为继了。 4、目前加拿大所有消费者债务的平均有效利率达到了22年来的最高点，为6.7%，2021年底的2.7%。此外，22年前的家庭债务收入比不到110%，远低于现在的170%以上。除非有外部资金大量介入，否则房价难涨。 考虑到过去五年的平均利率是4%，还有很大一部分贷款需要重新设定。 5、加拿大家庭总资产的45%不动产，而美国仅为29%。即便是2008年美国人人买房的金融危机前夜，地产占美国家庭财富的比例也只有34%。 但David Rosenberg并没有完全否认加拿大房价还会暴涨的可能性。因为当一个市场充满了非理性的人以及机构、政府、央行不负责任的行为，那发生任何事都是可能的。 所谓非理性的人不是指某个具体的人有没有理性，而是群体意识是不是有理性，比如在特定的时代最慈善的老人都会认为把偷情的人浸猪笼是非常理性的，尽管在现代看起来非常荒谬。 在某种意义上，大温地产市场真是有一群不一定很理性的人，但只要赚钱的趋势不改，买家就很难做到理性，毕竟人总认为自己是那个时代的幸运儿。

奥园已把位于本拿比的开发项目The Grove售出。（图: 奥园国际） 香港高等法院周一颁令中国恒大集团清盘，成为香港有史以来最大的地产公司清盘案。 据CNN报道，恒大近年来发生的一连串事件，如滚雪球般越滚越大。最初显现的是在2021年出现债务违约，这在很大程度上触发了内地的房地产危机。及至去年6月，该公司以2.39万亿元人民币（约合3,330亿美元）的巨债申请破产，由于债权人无法找到重组该公司债务的方法，导致了近日在香港法庭的诉讼。 在这些债务中，有1,770亿人民币（约250亿美元）是欠下国外的国际债权人。 路透社报道，据估计，中国的空置和部分建成的住宅数量，足以容纳全国14亿人口。恒大被认为是全球负债最重的房地产开发商，不但影响了中国其他众多主要地产商，更波及远至太平洋彼岸。 中国房地产面临的挑战所带来的经济问题，在加拿大也能感受到，这既体现在个人房地产投资者的活动有所下降，也可见于中资大型开发计划的减少。 据DH News报道，其中一个例子是2022年初，中国的奥园国际（Aoyuan International）由于面临财务挑战，以2.15亿加元的价格，将其即将在本拿比Brentwood区开发的The Grove住宅重建项目，出售给总部设于温哥华的Anthem Properties集团，买方其后对该项目进行了改动，并将其易名为South Yards。及至上月，奥园向美国法院申请破产保护。 据2022年3月的报道，奥园官网称他们在加拿大还有两个开发项目，一个是位于大温素里市中心133A街的44层大楼，有550个住宅单位；另一个位于多伦多，涉及约有1,700个住宅和18万平方呎商业空间的4幢商住大楼。

据《星报》记者调查报道，多伦多市政府正面临房东们的一系列诉讼，他们声称市府不应该允许房客未经许可在Airbnb上出租房产。 图源：51记者拍摄  每宗诉讼都指控说，租客试图通过将公寓短期出租并从中获利，违反了房东租户的租赁协议，市政府在向租户发放短期租赁许可证方面存在疏忽。其中两起案件，Airbnb的房源据称还违反了共管公寓管理委员会的规定。其中一起诉讼要求赔偿160万元。   此前，批评人士曾指出多伦多的短期租赁条例存在缺点，即向租户发放许可证之前，不需要房东的同意。这些案件还引发了人们质疑多市执行附例的能力。 市府试图限制使用Airbnb和其他短租平台，最大限度地增加传统租赁市场的住房供应。而《星报》最近的一项调查显示政府的执法力度存在差距。 报道称，房东的这些指控都未经证实，包括Airbnb和租户的被告也没有提交辩护声明。 市府拒绝回答有关案件的问题，并已提出动议，要求驳回第一起诉讼。 市府在动议中表示：“在发放短期租赁登记许可时，市府的附例并不要求确认申请人的物业所有权，也不要求他们获得业主的授权。” Airbnb拒绝对这些诉讼发表评论，但发言人Matt McNama在一封电子邮件中写道，多伦多市负责处理和批准短租登记。他说：“我们鼓励所有房东遵守当地法律，包括共管公寓管理委员会制定的规定。” 其他城市的短租要求房东同意 与多伦多不同的是，渥太华和温哥华明确要求，在向租户发放短期租赁许可证之前要获得业主的书面许可。在纽约市，市政府在发放许可证时必须通知房东，如果一栋公寓楼不允许短期租赁，业主也可以要求将其列入禁止名单。 而在多伦多，遵守规定的责任落在了登记短租单位的人身上。 多市在其网站上表示，申请短期租赁许可证的租户“应该认识到自己在《住宅租赁法》(Residential tenancy Act)下的责任”，该法案要求租户在将租赁单元转租给另一个人之前，必须征得房东的同意。 当多伦多在2017年制定这项附例时，市议会投票否决了一项要求申请短租许可证的租户获得房东“书面授权”的动议。 前市议员、现任省议员Kristyn Wong-Tam是当时支持该动议的少数议员之一。她最近在接受采访时说：“我认为这是绝对合理的，”租户在对房产做租住之外的任何事情时都要寻求书面许可，这是一种“标准操作”。 诉讼指控市府渎职 自2021年起生效的短租条例适用于少于连续28天的租赁，只允许房主或租户出租他们的自住住宅，且房主或租户必须在那里居住至少半年。 多伦多大约有8000套住房登记了短租。市府表示，约三分之一是由自认租户注册的。去年12月的数据显示，在市中心10座短期租金最高的建筑中，租户占了登记人数的近一半。 《星报》最近对多市短租条例的调查发现，一些物业管理公司正在指导投资业主如何伪造自住住宅，以逃避这项条例。 Allison Rasquinha是起诉市政府的房东之一。在她的索赔声明中，她声称房客的男友（不在租约上）在2022年7月获得了市政府颁发的短租许可证，该房产在2022年7月至2023年4月期间至少出租了30次。 她在接受采访时表示，即便是对申请人或房产进行粗略的背景调查，也应该引起市政府的警惕。“申请人不是业主，也不是租户，是不允许进入大楼的，”她说。“这里没有任何可以开绿灯的地方。” Rasquinha于去年6月提起诉讼，她说她向多伦多市和Airbnb都提出了投诉，市政府花了将近两个月的时间才撤销了许可。 另外两起诉讼都是在上个月提起的，各要求赔偿20万元。他们的指控除了玩忽职守之外，还指控多市和Airbnb通过收取费用、税收和佣金等方式“不公正获利”。 报道称，这三起案件中代表原告的律师Mireille Dahab拒绝了采访请求，也没有回答提问。 几个月来，市政府工作人员一直在审查短租条例，并将于2月28日向规划和住房委员会提交一份报告，其中包括改进的建议。

高昂的生活成本不仅导致加拿大人因金钱问题而失眠——在某些情况下，人们仅仅因为无法承担独自生活的成本而维持不幸福的关系。 图源：Daily Hive 有网友在Reddit上发帖问道：“你们中有多少人因为生活成本太高而维持着原本可能不会维持的关系？” 图源：Reddit   很多加拿大人描述了他们的经历：他们的财务状况如何影响他们在本该早已结束的关系中坚持了多久。 这确实造成了相当尴尬的情况。 图源：Reddit 由于住房费用，分居后我和前夫住了一年半。我们相对友好，但确实很艰难和尴尬。 图源：Reddit 在疫情期间，我不得不和前任一起生活了两个月，因为我和很多人一起工作，而我妈妈的免疫力严重受损。他是很棒的前男友，但可怕的男朋友。 图源：Reddit 在过去的两年里考虑古欧离婚，但我们仍然是彼此最好的朋友之一。然而现在我们不再同居，我们都能够更好地照顾自己，并且很快就会申请离婚。 图源：Reddit 我很幸运，我和我的前任分手了，但仍然是朋友，而且由于生活成本高，我们已经作为室友住了几年。我现在正准备搬家。几年内就有一笔可观的首付，真的很庆幸我们躲过了一场噩梦。 但一位评论者表示自己曾处于危险的境地。 图源：Reddit 她表示，由于无力独自生活，她们最终与施虐的伴侣住在一起。 也有人表示自己生活“很幸福” 图源：Reddit 哈哈，我拥有一栋新的单户住宅，没有债务，但在我们决定生孩子或结婚之前，我拒绝让我的男朋友搬进来。他必须对自己的生活和经济能力负责。我听过很多关于分手后不想离开前任的房子或公寓的故事...... 你对这个问题有什么看法呢？欢迎留言交流啊！  

在大多区生活的Geoffrey Gilliver从未放弃寻找房产，甚至考虑购买King City的一座废弃教堂改建成住处。作为两个孩子的父亲，他在过去几年里看过各种类型的住房，不过在多伦多昂贵的房地产市场中，他仍然保持着开放的心态。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star一篇文章报道，自2019年开始寻找住房以来，他和妻子一边在多伦多的Beach社区租房，一边寻找他们的第一套房产，在此期间还迎来了两个孩子。他表示，在疫情封锁之前，他们想留在多伦多，这似乎是可行的，但在疫情期间利率创历史新低后，房价却远远超出了他的承受范围。 “我们真的想有一个安定的居所，让孩子们长期在这里上学，”他说道。“但我们的选择有限。” 如今，房地产市场的变化又让Gilliver陷入了困境。随着利率下调的预期，他担心会有更多竞争和更高的房价，这促使他想在利率下调之前尽快购房 —— 这一时间紧迫感比以往任何时候都更加强烈，因为他的大孩子正处于幼儿园阶段。 “我担心如果银行过快地降低利率，可能会刺激市场，”他补充说道，“这只会给房价注入火箭燃料。” Gilliver是多伦多众多潜在购房者之一，他们正试图应对当前房地产市场的局势，而这一市场正因加拿大央行的利率决定而处于紧张状态。在最新的利率公告中，央行暗示利率将会下调，但没有明确时间 —— 将隔夜贷款利率保持在5%。专家表示，有强烈迹象表明利率下调很可能会在春季或夏季发生，这将减轻高抵押贷款利率带来的压力，但也可能会为更多购房者和投资者涌入市场，导致房价飙升。 潜在的买家发现自己站在起跑线上，不确定如何最好地把握市场时机，有些人迫切想要在房价趋于平稳时进入市场，而另一些人则在等待降息的时机。 尽管专家们对房价还会进一步上涨多少存在分歧，但许多人指出，与去年相比，今年有更多潜在买家对房产表现出浓厚的兴趣。一些人表示，有一种感觉，一旦利率下调，对房产的需求将推动多伦多重新回到一个平衡的市场，因为自去年9月以来一直是买家市场。到时，销售将从去年的低迷中反弹，去年的低迷创下了自2000年以来最低的销售记录。  转向更加平衡的市场  自新年以来，Heaps Estrin房地产团队的首席执行官Cailey Heaps注意到市场情绪出现了明显的转变，买家们认为房价和销售已经触底。 “买家们觉得低价的时代已经到头了，也许想要抓住这个机会，” 她说道。“买家和卖家正在共同转向更加平衡的市场。” 她补充说，2023年期间，卖家不愿意改变和适应市场，定价过高导致竞标减少，市场等待时间变长。现在，卖家们正在根据当前环境定价，而不是按照疫情期间的高价。 然而，Heaps表示，买家并没有急于行动，而是“小心翼翼”地进入市场，因为他们在观望利率的同时并没有感到购买的压力。  买还是不买？  与此同时，投资者和房地产炒家可能会继续观望，直到市场稳定下来。Heaps表示，在2023年下半年，许多过度负债的投资者，特别是在公寓市场，因无法负担多个抵押贷款而出售房产。 央行的快速加息让这部分购房者措手不及，" 她说。"在他们重新入市之前，他们需要更多的数据。” 对于首次购房者来说，这应该得到了一些缓解，投机者在疫情期间引起的房地产狂热，可能不会在今年回归。 虽然越来越多的首次购房者被挤出市场，仍然有一些人希望在今年购房，并敏锐地观察市场动态。 Anthony DeStefano是多伦多的一名房地产经纪人，希望在央行降息后购买在多伦多的第一套房产。与Gilliver不同，即使房价略微上涨，他也更愿意支付较低利率的抵押贷款。 Royal LaPage预测，今年房价将上涨约6%，主要集中在下半年，这将进一步加剧首次购房者的支付能力问题。 "这是在房价和利率之间寻求平衡，"他说。 目前，DeStefano看到了机会。由于多伦多目前是买家市场，潜在购房者能够增加更多条件，比如房屋检查和价格降低，并且如果他们觉得房价太高，还能进行谈判。 "我刚刚帮助一位客户在最近的购房中节省了17万加元，" DeStefano说。"购房者目前拥有很大的议价空间。" 但即使市场已经向购房者倾斜，对于首次购房者来说，这仍然是一个艰难的市场。 对于Gilliver来说，他看到的大部分住宅要么是需要修缮的，要么是需要彻底整修的“翻新工程”，整栋房屋都需要重新装修。这让人感到沮丧，因为尽管他的家庭为他们的第一套房子存下了相当可观的款项，他们现在也不得不把翻新成本考虑进他们的储蓄中。他说，虽然位于King City这座曾经的教堂基础良好，但需要做的工作太多了。 “这让人沮丧，因为就是市场好转，它仍然感觉遥不可及。”

加拿大央行正面临著房屋成本迅速上涨，而升息却对此无能为力的困境。加拿大央行行长麦克勒姆（Tiff Macklem）表示，新宣布的国际学生入学上限应该有助于缓解租金价格上涨。 麦克勒姆周三（24日）接受加通社专访时表示：“本周你看到政府限制了学生签证。”他认为，这将有助于在未来减轻租金的压力。 联邦移民部长米勒(Marc Miller)周一宣布，限制国际学生入学人数上限，将会削减35%国际学生签证数量，为期两年。 做出这项决定的部分原因是人口强劲成长给房地产市场带来了压力。 许多经济学家都认为，限制新发放的学习签证数量可能有助于缓和租金价格上涨，但作用有多大就尚不清楚。 BMO首席经济学家波特(Doug Porter)表示：“虽然我可以看到（房价）增长率和租金略有下降，但我实在怀疑租金是否会朝相反的方向发展。” “所以我相信，底线是，未来几年我们仍将面临相当严重的租金通膨问题。” 图：加通社 加拿大央行自2022年3月开始提高关键利率以来，在对抗通膨方面取得了重大进展。整个经济体的价格成长速度正在放缓，商品和服务价格飙升的情况也越来越少。 尽管通膨率要达到央行2%的目标道路上遇到坎坷，但已变得更加可控，去年12月份降至3.4%。 然而，央行正面临另一个棘手的问题：房屋成本迅速上涨，而升息却对此无能为力。 波特表示，在正常情况下，加拿大央行可能还可以忽视住房成本的急剧上涨。 但通膨持续两年高于目标水准之后，央行不可能再坐视不理，因为这可能会导致通膨预期上升。 “我们确实预计食品价格将继续下跌，”麦克勒姆在周三的采访中表示：“我承认，房屋市场更难预测。” 12月份，房屋和租金成本比一年前高出6%，大大超过了整体通膨率。 Rentals.ca和市场研究公司Urbanation的数据显示，加拿大去年12月的平均租金年增8.6%，达到每月2,178元的历史新高。 当被问及如果房屋价格继续飙升，央行如何设想将通膨率恢复到2%时，行长表示，其他经济领域的价格增长放缓，抵销了住房成本的上涨。 “你需要看到（通膨）的一些其他组成部分进一步减速，”他说。 Desjardins董事总经理兼宏观策略主管曼德斯(Royce Mendes)表示，央行应该保持耐心，并允许房屋价格上涨随著时间的推移而缓解。 他表示，过度激进和长时间维持高利率将导致严重的经济痛苦。 曼德斯警告说：“如果央行希望在短期内将总通膨率降至2%，将所有其他通膨率降至几乎为零，他们将不得不压垮经济。” 由于多种原因，住房负担能力一直是加拿大疫情后的一个主要问题，其中包括人口强劲增长加剧了本来就存在的住房短缺问题。 西安大略大学(Western University)住房专家兼经济学教授莫法特(Mike Moffatt)表示，涌入加拿大的国际学生给房屋市场带来了压力。 他说，临时居民的增加意味著成千上万的人正在争夺较低成本的出租单位，投资者正在购买房产以改造成学生宿舍。 然而，央行的政策决定也提高了房主的抵押贷款利息成本，从而导致房屋价格上涨。同时，当融资成本昂贵时，也会影响房地产开发商建造的愿意，导致房屋供应压力更大。 曼德斯表示，货币政策对住房成本的影响充其量是“模糊的”。 “最坏的情况是，加拿大央行的升息政策实际上在一定程度上助长了房屋通膨，”他说。 过去几个月，央行更加直言不讳地表示其控制住房成本飙升的能力有限。 随著越来越多的新移民进入本国，租金也随之飙升。 “加拿大住房的结构性供应问题长期存在，”麦克莱姆说，“随著最近移民的迅速增加，更加剧了这个问题。” 当谈到人口成长对通货膨胀以及央行货币政策决定的净影响时，行长并没有给出答案。相反，他指出，人口成长透过住房加剧了通货膨胀，但同时，缓解劳动力短缺有助于缓解价格压力。 曼德斯和波特都估计，最近的人口成长导致了通货膨胀的上升。 尽管加拿大的住房挑战预计将在短期内持续存在，但麦克勒姆就乐观地认为，政府最近发布的有关住房的公告（包括提供更多土地和减少繁文缛节），将有助于缩小供需之间的差距。

近几个月来，多伦多及其周边地区的租金价格可能有所回落，但这并不意味着居民的负担能力实际上正在改善，或者市场上众所周知的匪夷所思的出租广告有所下降。 图源：blogto 最新发现的一宗“可怕的租房广告”是在Brampton，房东以非常低的价格——每月350加元出租厨房里的一张床。 能想出这样搞出一个出租空间，不能不说，房东太有才了！ 考虑到大多伦多地区目前的平均租金约为每月2700加元，比较来说这个价格很低，而且还是带家具的，不过该单元有一些非常明显的缺点，一些人认为这使得它难以居住。 图源：blogto 这间厨房兼卧室的广告是周三在Kijiji上发布的。 在广告中包含的单张照片显示了一个不可忽视的事实，即潜在租户将要睡觉的“房间”实际上是一个地下室的厨房，单人床夹在支撑柱和墙之间，床头距离厨房水槽和柜台仅有几英寸。 图源：blogto Kijiji上发布的广告称：两居室地下室有可共享空间，并宣传该出租房靠近当地的大学和学院、银行、杂货店和公共交通。 图源：blogto 正如许多人在社交媒体上指出的，这个睡眠区域还可以方便地提供早餐和晨间咖啡；Reddit上的一位用户对这个空间评论说：现在你实际上可以一睡醒就闻到咖啡的味道了！ 不过，最近在多伦多这并非唯一奇葩的出租广告。 除了无数的上下铺位、共享卧室甚至共享一张床的广告之外，许多房东还创造了可疑的临时房间，试图租给预算有限的人。其中至少包括一个其他“房间”，实际上只是厨房角落里的一张婴儿床。

温哥华一幢92年房龄的老屋最近以近300万元的价格成交，而上一手屋主于1978年购入时，仅花了55,000元，房价于46年间翻了逾50倍，令人震惊。 据Zealty称，位于温哥华西13街（West 13th Ave.）3415号的物业，估值为2,493,300元，周三以2,852,000元的价格出售。 // 根据地产放盘和Mortimer的数据显示，该物业上一次交易是在1978年，当时以55,000元的价格出售，46年间，房价上涨近280万元，即使与房屋估价相比，也高出了近36万。 放盘资料显示，该物业建于1932年，拥有三间卧室和三间浴室。 为甚么这样的房屋售价如此之高，远高于评估值？此次成交引发了许多讨论。 尽管这幢房子已有92年的历史，但外观和感觉上仍显「年轻」。                 列表上写道：「厨房经过翻新，可以俯瞰着令人愉悦的花园和露台，从中享受夏日乐趣。」 该住宅面积为2,555平方呎，并设有私人庭院。 一般来说，购买这种房龄的房子往往是出于重建目的。尽管如此，从网上的反应看，仍有不少人是真的很想入住位于温哥华西区基斯兰奴（Kitsilano）的这所房子里，并愿意为此支付上述价格。 对有人愿意花这么多钱买这幢房子，社群媒体X上的许多用户为此感到震惊。 DH News报道指，网友汤姆（Tom@tholder）表示，「天哪，这真令人沮丧，那是一幢破烂的房子。真的是欲哭无泪。」 另一位X用户高尔(Ray Gaur@raygaurca)表示，这次销售「绝对疯狂」，尽管有些人并不感到惊讶。 但网友Canada Bound@twototangotwo就认为，如果在距离该物业两个街区之外空铁站建成，将会升值3倍。 图：Zealty