地产

9月25日的时候，因为老家有事，我回到了阔别多年的老家，从武汉上高铁，1小时20分到达枣阳，再转公共汽车，1小时到达了小乡镇，30年各地变化都很大，小乡镇也有了变化，盖了一些新的二层楼房，基础设施还算不错，大部分新建的房子都是沿着国道的，国道是柏油路。 而不靠近国道的老街，显得破旧不堪，部分房子已经呈现塌陷状，老街只有一些岁数很大的老人在活动，其他看不到半个人影 这个小院子是我出生后居住的地方，最开始叫财税所，当时的财政和税务还不分家，后来叫财政所，再后来，由于镇开始合并，小镇被大镇吸收进去，老家丧失了行政身份，沦为大镇的附庸。 40多年前，我就是在这里出生。小乡镇的卫生院早已经搬迁，这里空空如也，什么都不剩下了。 这是幼儿园，硬件设施还可以。但是老师不好找，年轻人不太想在这种小乡镇教书。 小乡镇的特色就是老人和小孩比较多，而年纪在二三十岁的年轻人几乎看不见，打听了一下，二三十岁的年轻人大多数不是到城市打工，就是早就搬离了小镇，只有到过年的时候才会回一次老家。 和小镇的人聊了一下，小镇其实并不缺基础设施，日常的光纤，淘宝，超市什么的一应俱全，菜鸟在这边也开设的有点，但是年轻人并不愿意留在当地，原因有两个。 第一个是没有工作，当地只有一些罐头厂，剩下的全是超市，饮食店之类的，剩下的就是卖化肥种子，农机的。 第二是年轻人不愿意呆在小镇上，虽然小镇各类设施一应俱全，但还是缺乏社交，晚上有人在汽车站耍猴，围满了里三层外三层，过去几年还有人跳广场舞，现在也没有了。到了晚上，基本上是一片沉寂。 从小镇继续往外走，就是爷爷家的农村了。 农村的道路很窄，基本属于单行道，虽然路已经重新上了水泥，不必再担心一路上的扬尘和泥巴，但是还是很窄，两辆车错行的时候比较困难。 村里面不少人买了车，轿车，SUV，货车，一应俱全，因为新农村建设，沿道路旁的房子进行了一定程度的加固和美观，看起来整洁多了。 田还是有人种的，只是现在种田基本上都机械化了，农忙的时候雇一些人种一种，收割的时候请别人的收割机来走一遍，中国农村有不少那种小型收割机，连收带打，麦秆就直接排在了农地里面。 我小时候，这个地方是菜园，当时村子里面的人还有很多，村子的菜园是集中的，所有的人都在这里种菜，因为划分菜园没少吵架和打架，由于村子里面不断的搬出，现在菜园子也荒废掉了，再也没有人来争执了。 这是一户偏离“主干道”的房子，过去这家户主会把门口弄得整整洁洁的，现在搬走了，门口野草丛生，这种情况的村子绝非这一家。 我回村办事，来家帮忙的乡里邻居，大多数都是60多岁以上的，70多岁的也比比皆是，在村里面，40岁的算“年轻人”了，这些老人年复一年的在村子里面生活，盼着每年春节的时候孩子能够回村看一看，这已经是他们最大的念想了。 村子里面最多的就是白事，某某老人过世了，大家过来悼念一下，吃个饭，请村里面的道士过来做个仪式，一群人来吃吃喝喝，散场，几十年的老亲戚都走了，老邻居也走了，人生走到了这个节点，谈不上什么希望，也谈不上什么未来，一把黄土埋上，从此人鬼两隔，人生今朝有酒今朝醉，什么时候轮到自己也不知道。 这里并非江浙的那种工业化的农村，也不是城中村，是湖北千千万万的农村的一个，这个村子已经是诸多个村子合并成的，其实也没有几户人家，爷爷早先住过的村子早就被荒废了，再过一些年，更老的人走了，没有年轻人，这个村子或许会真正的回归自然，掩盖掉人们曾经在这边生活过的痕迹。 很羡慕还在欣欣向荣的河南河北的大农村，江浙的那种工业村。 童年的记忆看来是保不住了。

作为加拿大疫情期间最火热的房地产市场之一，蒙特利尔的房地产市场一直供不应求、房价高涨。豪宅市场也跟着相应火热起来…… 不过作为当地最高职位的官员，魁省省长 François Legault 的房子就没有那么幸运。 Legault 和妻子名下的豪宅在 6 个月前挂牌上市，尽管最新的政府估值这套房产市值 $540 万加元，但他们的开价只有 $499.5 万。 这座豪宅位于蒙特利尔市的著名富人区，也是当地历史悠久的法裔社区欧特蒙区（Outremont），紧邻蒙特利尔市地标皇家山公园。该区域里聚集了众多的当地的着名私校，培养出众多政商界的精英。 这里的房子大多属于维多利亚式建筑，省长 François Legault 的房子就是其中一幢。 François Legault 本人也算是政商界的精英代表。 据介绍，François Legault 曾经是加拿大着名航空公司 Air Transat 联合创始人之一，1998年开始转道从政。2018年当选魁省省长。 可以肯定的是，Legault 夫妇绝对不是炒房一族，现年64岁的 Legault 夫妇是在1998年以 $115 万加元的价格买下了这座维多利亚式豪宅。如今已经在这套住宅中生活了32年。 根据当地的销售纪录记载，夫妇俩曾经在2015年挂售过这套房子，当时的挂牌售价为 $490 万，但没能售出，如今再次上市挂牌价格 $499.5 万 据称，省长夫妇并没有搬离蒙特利尔的打算，只是考虑到孩子们已经成年搬走，想换一个面积略小一些的房子。 这座豪宅占地面积1.8万平方尺，室内包括8间卧室5间卫浴。另有3个车库、一个宴会厅。 根据最新的地税，这栋房屋需要缴纳3.8万加元，另有5018元的学校税，累计超过4.3万加元的房产税。 根据卖方代理经纪的消息，这套豪宅最近终于出售，买家是来自蒙特利尔本地的居民。 据称，买家是看中了这套豪宅宽敞通透的结构、充足的室内居住面积，以及室外精心打理的花园。 但对于售价，卖方经纪表示在没有完成交易之前仍然暂时保密，但是可以确定的是，最终的售价比开价要更低。    

在加拿大，如果你正在为买房还是租房做选择，可能会发现要想省钱的话，还是要做有房一族。 地产经纪公司Royal LePage最近的一份报告发现，2021年第二季度，房主每月支付的金额平均比租房者少769元。 图源：Royal LePage 研究对加拿大各社区7种不同类型房屋的“公平市场价值”、市场租金和地税作出评估，发现：“在91%的案例分析中，对于能够支付买房首付的人来说，在加拿大买房比长期租房更经济实惠。” 在少数情况下，租房比买房更有利，主要是在拥有豪华住宅的昂贵社区。 房贷按揭是一种强制储蓄 分析称，虽然拥有一套房子的总成本可能高于租房，但有一个重要的因素需要考虑。抵押贷款支付包括本金和利息，其中的主要部分可以被视为一种储蓄，尽管是强制性的储蓄。虽然房主必须每月支付金额，但本金不是真正的成本。而且，利息部分在第一个月最多，在贷款期限内逐渐减少，有效地增加了每月的强制储蓄金额。 在研究的278个案例中，有253个(91%)的拥有房屋净成本，即总拥有成本减去偿还本金的结余，低于租赁成本。在报告中，这个因素被称为“所有权优势”。截至今年第二季度，平均每月拥有房屋的净成本比租用同等住房的成本低769元。在9%的租房比买房更有利的案例中，主要集中在昂贵社区的豪华住宅。 图源：rlpnetwork.com   该研究由经济师、住房市场分析师Will Dunning进行，由Royal LePage赞助。研究使用了全国278个场景、按城市和住房类型划分价格数据，并探讨了一个常见的问题：“是买好还是租好？” Will Dunning说：“对许多人来说，买房子，尤其是第一套房是一个具有里程碑意义的事件，也是我们一生中做出的最具挑战性的决定之一。这个决定通常需要付出大量的努力。这项研究验证了许多加拿大人的一个信念，即拥有比租更经济。” 这项研究测试了各种各样的场景，包括在五年内以更高的利率(3.62%)续借抵押贷款。即使在这种情况下，在大多数情况下，拥有居所预计仍比租房更实惠。 该研究计算了拥有住房作为一项投资的表现，并对未来10年的价值变化做出了不同的假设。 图源：rlpnetwork.com 计算发现，即使房价下跌10%，研究中大约一半的房主仍能看到正的投资回报率，而另一半业主则能实现盈亏平衡，或将投资视为适度损失。如果房屋价值没有增长，在大多数情况下，拥有房屋会有正的投资回报率。在其他情况下，价值上升显示出越来越有吸引力的回报率。 分析包括对买卖房屋的成本，如交易成本、律师和房地产经纪人的费用、土地转让税等，房主的主要持续成本，如公用事业、维修、房屋保险，公寓费用等。   Royal LePage首席运营官Karen Yolevski说：“加拿大人肯定都希望他们的房子升值，但潜在的购房者会发现，房子大幅升值并不是拥有房屋的必要条件。” “除了经济上的优势，拥有一个家还有其他的好处。拥有房产比租房更自由、更稳定。作为一个房主，你不必担心房东抬高租金或强迫你搬家。而且，房主有能力自己装修或装饰。我相信大多数加拿大人都会同意，拥有一套房子不仅是为了经济安全，也是为了在社区扎根、与家人留下美好回忆。” Yolevski说：“从历史上看，拥有住房对加拿大人来说是非常有利可图的，很多人都把房地产投资考虑到了退休计划中。” “拥有一套房子被广泛认为是一种存钱和建立资产净值的方式。”

突然爆发的新冠疫情对全世界人民的生活都产生了巨大影响。在加拿大，除了房地产市场疯狂上涨之外，还有一个巨大的变化，就是加拿大人正在掀起省际搬家热潮，这是加拿大90年代房地产泡沫以来，国内最大的搬家热潮，而这波人口迁徙中，BC省成了最大赢家。 根据加拿大统计局刚刚公布的一项数据显示，今年第二季度，加拿大跨省移民的数量是上世纪90年来以来的最高峰。 统计局指出，过去三十年来，加拿大人从未出现如此大规模的迁徙热潮，仅2021年第二季度跨省迁徙搬家的人数就超过12.35万人，比第一季度增长了55.1%。 这是1991年第三季度以来，加拿大出现的最大的迁徙人口数量。 而上一次出现巨大的迁徙潮，是在90年代初期房地产泡沫结束时。当时，加拿大人在迁徙搬家方面和生活质量改善方面都有所增加。 而在这次人迁徙的热潮中，加拿大各省之间也有显著差距。 最受欢迎的无疑是气候相对温和的沿海地区，其中，BC省是最大赢家。而安省和阿尔伯塔省则出现了巨大的人口流出。 统计显示，今年第二季度BC省净增加人口数字为 15,300 人。 排名第二的是大西洋沿岸的 NS 省（Nova Scotia），二季度新增人口数量为 4,700 人, 排名第三的是 NB 省（New Brunswick），二季度净流入人口为 2,100 人。 其余东海岸沿线的爱德华王子岛 PE、纽芬兰与拉布拉多省 NL 、以及魁省 QC，都有不同程度的人口增长。 相比之下，内陆省分的人口流出则十分凸显，其中流出人口最多的还要属安省，二季度该省搬走的人口就达到 11,857 人，与BC省流入人口数量接近。 阿尔伯塔省流失的人口数量也高达 5,447 人, 曼省和萨省也分别有 3,513 人和 3,362 人的搬迁流出。 分析指出，流出的人口意味着这些省份在吸引人居住方面存在基本结构性问题。 例如，安大略省一半的年轻人因负担能力而寻求搬家。随着这些人离开，他们的可支配收入、税收和创新也随之离开。这个问题可以暂时通过移民来解决。然而，从长期来看，吸引年轻人定居仍然十分重要。 不过值得关注的一点是，BC省作为全国平均房价最贵的地区，竟然可以如此吸引加拿大人涌入，也属于一个特例。 相比加拿大全国平均房价 $66 万来说，BC省的均价 $89 万已经高出近50% ref： https://betterdwelling.com/canadians-are-changing-provinces-at-the-fastest-rate-since-the-90s-real-estate-bubble/

安省马斯科卡（Muskoka）湖是本地最知名的风景区，在那里拥有一套度假屋，被视为有钱人的标志。然而，随着该地区的房地产开发，传统居民与新兴有钱阶层正展开一场对抗。 据National Post报道，今年春天，当冰雪融化时，奥特利(Roger Oatley)来到他在马斯科卡的小屋。过去20多年，每年春天他都来这里住，欣赏约瑟夫湖（Lake Joseph）对岸Sugarloaf Island岛上粉红色和灰色的花岗岩，以及常绿的松树和雪松林。 然而今年，眼着的一幕让他无法相信自己的眼睛：Sugarloaf岛变成一大片建筑工地，岩石被炸开，沿岸的树木被推倒。 原来，来自多伦多的一位富有业主和他的承包商已经为了在岛上建造一座巨型别墅，炸毁了周围的景观。 这位富豪名叫阿祖里(Joseph Azouri)，他有部分工程的许可，但不是全部。 Sugarloaf岛上另一位业主也被指控从事非法建筑。 这两名业主和他们的承包商，以及马斯科卡的其他几名业主现在都被控以违反树木保护和地块改变的附例，面临最高32万元的罚款。 Sugarloaf岛非法建筑一案将于10月底在Bracebridge镇的安省法庭进行听证。业主和承包商尚未被判有罪，如果有罚款，将由法庭裁决。 National Post试图联系涉案的富豪阿祖里，他是多伦多一家公司的董事，但没有得到回得。曾在2017年多伦多森林山（Forest Hill）一间房地产纠纷中为他辩护的律师告诉邮报，没有为他在此案辩护。 马斯科卡是一片林木茂密的土地，拥有古老的前寒武纪岩石，三个大型淡水湖--约瑟夫湖、罗索湖(Lake Rosseau)和马斯科卡湖(Lake Muskoka)，众多小岛以及无数小的淡水湖。 从多伦多向北驱车两小时可抵达这里，多年来一直是名人和企业高管们的休闲度假地。 沿着湖岸，这里有价值数百万元的度假房产、精心设计的船坞、快艇和水上飞机，网球场和游泳池。 Sugarloaf岛上的船坞（图源：National Post） 财富的一个标志就是房产。新冠疫情加速了这里的房地产开发。根据Royal LePage的2021年夏季马斯科卡房地产市场报告，湖滨房屋的价格中位数今年上涨了33%，自2017年以来上涨了77%。 越来越多传统的小屋年久失修或是放售套现，这里的湖边小屋正在一一拆除，改建成豪华住所。 马斯科卡湖镇的镇长哈丁（Phil Harding）表示：“事实是，旅游业一直是马斯科卡的头号经济支柱，但到目前为止，建筑业是马斯科卡最大的雇主。” 去年，这个小镇发放了超过1200个建筑许可，今年有望超过这个数字。 但是在促进当地经济发展的同时，房地产和建筑业的繁荣也加剧了湖区的紧张，传统的村民与新富阶层之间产生矛盾。Sugarloaf岛的建筑工程正在将这种矛盾引爆。 岛上的第三位业主史密斯(Hugh Smith)是安省卡灵港(Port Carling)Forest Hill Fine Homes的东主。该公司在马斯科卡建造高端别墅已有31年。 自上世纪70年代以来，史密斯的家族一直拥有岛上大片土地。他与阿祖里的房产共用一条300英尺长的地界，他声称阿祖里的工程炸出的石块和砍伐的树木侵犯了他的房产。 罗索湖(Lake Rosseau)上的卡尼夫岛(Caniff Island)。（图源：National Post） 史密斯说：“时代在变，现在这里有了不同的文化，但你仍然不能破坏树冠或破坏前寒武纪岩石。”有很多方法可以保护马斯科卡。“我们从不改变地形，如果我们砍倒一棵树，就会种上三棵。” 他还表示曾经拒绝过价值数百万元的生意，因为那些项目是侵入性的。 奥特利已经发起一项反对破坏约瑟夫湖的网上请愿，已经有3000人个签名。 他表示，和Sugarloaf岛的遭遇一样，马斯科卡其他地方的村民也对发生的事感到不安。 在卡尼夫岛(Caniff Island)，另一位富有的业主清除了树木和岩石，要在岛中央建一个游泳池和车库。在卢梭湖(Lake Rosseau)上，一个开发项目在进行采伐和爆破，以建造43套共管公寓。 卢梭湖(Lake Rosseau)上正在兴建公寓（图源：National Post） 请愿书得到了马斯科卡湖协会(MLA)的支持，该协会是一个有128年历史的令人敬畏的组织，代表着约1万名季节性成员居民。协会政府关系委员会主席埃普莱特(Susan Eplett)说，这里的居民对住宅和商业地产的开发规模感到不满。 6月22日，协会在给马斯科卡湖镇的公开信中说：“我们认为，在Sugarloaf岛上的极端砍伐树木和爆破……已经破坏了该岛大片区域的自然环境和美景。它还破坏了邻居和游客的景观，并对邻居享受其房产产生了负面影响。” 马斯科卡湖镇曾在6月初对Sugarloaf岛发布停工令。月底，业主还接到了修复他们造成的破坏的命令。 镇长哈厅在命令的声明中说：“很长一段时间以来，马斯科卡湖的业主没有受到约束，经常违反规定，然后请求原谅……现在那些违规的人将面临巨额罚款，并导致他们的项目严重延误。” 哈丁说：“马斯科卡湖的自然环境使它成为全球公认的旅游、生活和玩耍的地方。我们要保护和增强这些特色，而不是让个人利益破坏它。” 有人说，小镇发出的严厉信息太少，也太迟了。奥特利和MLA正在游说制定更严格的法规，并加强执法力度，另一些人则正在推动让建筑商获得工程许可。 奥特利说：“考虑到湖滨房地产的价值，罚款基本上是无关紧要的。” “大多数人觉得业主并没有受到惩罚。” 参考链接： https://nationalpost.com/news/canada/blight-on-the-lake-the-fight-over-a-mega-cottage-in-muskoka

蒙特利尔一位顶级房地产经纪人，也就是刚刚帮省长卖出豪宅的那位，由于违反行业道德准则被罚款2万加币。 约瑟夫· 蒙塔纳罗 ( Joseph Montanaro) 周二在魁北克省房地产经纪人组织 (OACIQ)的纪律听证会上认罪。 OACIQ 官员 Alexandra Tonghioiu 提出：在 2018 年至 2019 年期间，蒙塔纳罗“允许或要求第三方代替他参加培训课程，以完成他的 OACIQ 继续教育的培训计划。 据悉，地产经纪每两年都需要完成一定的学习课程并获得继续教育的学分才能保证他们对行业的了解和维持房产经纪的牌照。 在辩护中，Joseph的律师蒙戈称：“Joseph的一名前雇员代表他接受了培训并声称是Joseph授权的，但Joseph并不记得自己做过这样的授权。这是一个错误，他为此感到很抱歉。” 在Joseph 认罪后，他同意支付2万加币的罚金。这是魁北克有史以来对房产经纪开出的最高额的罚款之一了。然而，小编觉得其实2万罚金对于他这种顶级房产经纪来讲只是九牛一毛而已。 据悉，Joseph是蒙特利尔最知名的经纪人之一，专门从事魁省最富裕社区价值数百万加币豪宅的销售工作。 客户中包括 Céline Dion 和曲棍球运动员 PK Subban 等名人。 就在两周前，他刚卖掉了魁省省长的豪宅，挂牌价格为499万5千加币。这座豪宅位于Outremont的富人区，有8个卧室，5个浴室。 装修风格为维多利亚式。 虽然最终成交价格低于挂牌价格，但据说佣金不菲。 据律师透露：“这个投诉来自房产市场上的其他经纪人，也就是Joseph的竞争者。为此，Joseph感到很生气，自己的竞争对手通过败坏名声的方式而不是通过提供更好的服务的方式来竞争”。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）本周二表示，加拿大的房地产市场将从中等脆弱性转变为高度脆弱性，其中多伦多、渥太华和蒙特利尔市场承担了最大的风险。 CMHC将房市脆弱性升级归因于全国房地产价格猛涨，以及市场高估了经济形势，这种转变在很大程度上反映了安省及加拿大东部几个当地住房市场的持续失衡。 CMHC 发布的季度评估基于四个因素：过热、价格加速、估值过高和库存过剩，为全国15个主要城市分别列出低、中或高的脆弱性评级。对第二季度的个别市场评估显示，多伦多、汉密尔顿、渥太华、蒙特利尔、蒙克顿和哈利法克斯具有高度脆弱性；维多利亚、埃德蒙顿和卡尔加里保持在之前的中等水平，而温哥华、萨斯卡通、里贾纳、温尼伯和魁北克市的脆弱性程度较低。

“疯了吗？”杭州妈妈一年花40万租房被群嘲！她却说：不应该让房子绑架人生 看过二手房，摇过新房，竞买过法拍房，甚至还曾掉进过“更名房”的陷阱，张茜（化名）的买房之路充满了狗血剧情。 都说这几年的杭州改善家庭买房不易，很多人一说起自己的买房经历都是一把辛酸泪。但是像张茜这样买房之路如此坎坷的，怕是很难找出第二个。 然而令人难以置信的是，张茜最终决定花40万元一年租房，算是为4年来的买房之路暂时画上了一个句号。“人生中有些东西可以等，有些东西等不起。”她说。 图源：视觉中国 对楼市“后知后觉” 4年前开始看房 与那些活跃在楼市的炒房客不同的是，张茜一直没有炒房概念，也很少关注房价涨跌，以至于错过了杭州楼市的一波行情。 “直到2017年，突然觉得自己住的这套房子看哪儿哪儿不好，改善的愿望一下子冒了出来，于是就踏上了看房之路。”张茜说，那时候她老公比她还要不关注楼市，再加上在外地工作，于是看房的重任全都压在了她的肩上。 张茜现在住的这套房子位于滨江区，2006年交付，品质随着房龄的增长逐步下降。“这套房子靠马路有点吵，而我的睡眠质量一直以来都不太好，很想找个安静点的房子。”张茜说，她对房子的最大要求就是“安静”，其次是环境要好一点。 原本以为这样的要求并不过分，可是等她真正看房时，发现并非如她想得那样。看过春江天玺，没有特别满意的房子。还去看过金地天逸南区的跃层，对户型和小区环境还是挺满意的，可是看到不远处的铁路之后，又立刻打了退堂鼓。 “那段时间主要围着滨江区看房，其实也不是没有看中的，比如滨江金茂府的叠墅和柳岸晓风的排屋，也都去看过了，抢的人太多了根本就买不到。”张茜说，2017年除了增长了一点房产知识之外，一无所获。 掉进奥体更名房陷阱 经钱江晚报·小时新闻报道后把钱追回 在很多朋友看来，张茜买房实在是太挑剔了，哪有十全十美的房子，差不多一点就行了。不过张茜自己却不这么认为。房子是用来住的，而且很可能要住上十几年甚至数十年，怎么可以将就呢？ 令张茜始料未及的是，2018年4月杭州出台摇号新政，买房难度进一步提高。怎么办？一位从事房产中介的老乡告诉张茜，他认识一个人，有办法搞到奥体红盘。 图源：视觉中国 2018年6月，张茜与一名自称可以买到奥体“更名房”的中介签定购房服务协议，并先后支付了50万元加价费、100万元定金以及70多万元车位费。然而直到该楼盘2019年底交付了，张茜还是没有等到房子。 期间，张茜为了搞好与中介的关系争取早日拿到房子，光送给中介的名牌包和茅台酒就花费了7万多元。事实证明这是一场精心设计的骗局，这一事件经钱江晚报·小时新闻报道后，张茜最终把钱追了回来，也算是不幸中的万幸。 经历过这件事情之后，张茜对买房一事心灰意冷。“从2020年开始，买房的事情就交给了老公，我撒手不管了。” 先后十余次摇号 两度参拍法拍房 老婆买房无疾而终，老公只能上场接棒。 从2020年初开始，张茜老公王博（化名）扛起了买房的重任。疫情一解封，王博利用周末回杭的时间看房，忙碌而充实。 图源：视觉中国 柳岸晓风、彩虹豪庭、水晶澜轩、银杏汇、滨江金茂府，滨江区的这些豪宅小区，都已被王博看了个遍。“去年一年，这些房子的挂牌价蹭蹭往上涨。好不容易看中一套，可是房东又不诚心卖。”张博说，他始终觉得二手房价格虚高，实在是有些下不了手。 看二手房的同时，王博也在参加新房摇号。3月份参加了晓风印月最后一期摇号，9月参加了珊瑚世纪摇号，再到今年1月和8月的两次红盘潮，王博先后参加了十多次新房摇号。 为了提高中签率，王博还动用了张茜父母的房票。今年8月报名了华润亚奥城和绿城桂冠东方，结果还是陪跑了一回。“这么摇下去实在是太痛苦了，真不想再摇了。”王博无奈地说。 此外，王博还两度参拍法拍房。第一次是今年5月钱塘印象一套259㎡户型，从2500多万元一直拍到3600多万元；第二次是这个月彩虹豪庭一套242㎡户型，从1068万元拍到了1798万元。“原以为法拍房限购之后可以捡漏，可这两套房子最终成交价都超过评估价了，又是白忙活一场。” 当然，这一年当中王博也并非一无所获。今年6月底，王博以张茜父母的名义花800多万元，在富阳买下了一套低密产品。“买这套房子，主要还是因为不需要摇号。” 既然买不好房子 索性就租一套吧 “我老家是淳安，买富阳那套房子主要是考虑为父母养老。那套房子因为工程延期，还不知道什么时候可以交付。况且小孩还在读小学，10年之内都不一定会住过去。”张茜说，她发现4年的买房努力，到最后似乎一切又都回到了原点。 可是改善需求又迫在眉睫，怎么办？刚好前段时间有一个朋友的朋友，有一套柳岸晓风的房子要拿出来出租。“房子是中间楼层，160多㎡四房。要说江景的话只能算二线，因为北面有一幢房子挡着，我主要是看中它不沿马路比较安静。”张茜说，房子只看了一次她就决定签合同。 “其实去年也来看过柳岸晓风，也想过要买二手房，但是当时挂出来没几套房源，要么楼层太低，要么沿马路，都不怎么喜欢，肯定比不上我现在租的这套房子。”听得出，张茜对目前租的这套房子算是很满意。 满意归满意，可租金真不是一般的高啊。这套房子从来没住过人，因而家电家具都是空的，需要张茜自行添置。尽管如此，一个月的房租也要3.3万元，一年下来将近40万元。 当张茜在一个同学群宣布这一消息时，有的同学无比惊讶：“你这是疯了么，花40万元一年租房还得自己买家电家具？” 40万元租一套空房，到底贵不贵？钱江晚报·小时新闻记者特意向贝壳中介打听了柳岸晓风的租金行情，中介说柳岸晓风180多㎡户型带家具家电每月租金3.5-5万元，前段时间有两三套挂牌，现在一套都没了。如此看来，3.3万元的月租金并不算贵。 图源：视觉中国 “这套房子是长租，未来几年我应该都会住在这里。其实早就应该想明白，房子是用来住的，如果遇上自己满意的房子，不一定非要买，租房不是也挺好的么？”张茜说，人生很长又很短，不应该总让房子绑架人生，该任性的时候就该任性一回。 比如，就曾因老公说过一句“我喜欢吃千岛湖的鱼”，张茜就在千岛湖承包下一个鱼塘养鱼。就因为喜爱电影，对电影一窍不通的张茜心血来潮投资拍摄了一部网络短剧《十二夜》，即将在芒果TV播出。朋友调侃张茜说，接下来可以拍一部《中国楼市》，由她本人本色出演。

婚姻不是儿戏，无论结婚、离婚都要考虑清楚，不过中国有对夫妻却为了买房子“假离婚”，两人希望小孩未来读书能在好的学区，因此决定再买一间房子，为了享有首次购屋优惠贷款，决定离婚买完房再复婚，然而妻子买完房后却表示“不愿复婚”，丈夫气得将妻子告上法院。 据《澎湃新闻》报导，这起离奇的判决就发生在中国上海，这对夫妻是在2013年结婚，2015年生下女儿，随著女儿长大准备开始上课，两人为了让女儿接受更好的教育，决定再买一间位在学区的房子。 然而因为两人名下已经有房产，不符合当地“首房首贷”的优惠政策，因此决定先离婚由妻子负责买房，丈夫以离婚支付赡养费的名义，一共汇款294万人民币（约1261万新台币）给妻子付头期款。 房子买好后丈夫要带妻子去复婚，然而妻子却表示“我们已经没有了感情，离婚是双方自愿的”，坚持不肯复婚，丈夫想挽救婚姻，但妻子仍从家里搬出去，丈夫不甘心人财两空，要求重新分割夫妻共同财产，并归还买房的头期款，但妻子却坚持“294万元是离婚补偿款，不是购房款不需要归还”。 最后法院判决认为，离婚已成事实，但财产分割的约定无效，妻子必须归还买房头期款，并重新分配夫妻共同财产。

媒体报导，当年孟晚舟遭加拿大警方逮捕，刘晓棕为保孟晚舟，以温哥华总价超过2,190万加元的2栋豪宅作为保释金，图为坪数较大、位于萧尼西社区（Shaughnessy）的宅邸。（图／路透社） 华为副董事长兼首席财务官孟晚舟遭关押居留期间，媒体报导，孟晚舟希望在等待引渡听证期间交保，其夫刘晓棕也以温哥华的豪宅作为保释金，意外让总价超过2,190万加元的两栋豪宅曝光。 Surprise, surprise, Vancouver: Huawei CFO Sabrina Meng Wanzhou is a mansion-owning, satellite-parenting reverse immigrant.https://t.co/8BmVJLE4UA pic.twitter.com/FHngii00Ar— Yahoo Singapore (@YahooSG) December 10, 2018 根据南华早报报导，孟晚舟与丈夫在温哥华拥有两栋豪宅，分别坐落在高级社区登巴（Dunbar）附近的第28大道及萧尼西社区（Shaughnessy）的马修斯大道（Matthews Avenue）上，两栋房都登记在刘晓棕名下。 刘晓棕以温哥华总价超过2,190万加元的2栋豪宅作为保释金，图为坪数较小的登巴宅邸。（图／路透社） 刘晓棕以温哥华总价超过2,190万加元的2栋豪宅作为保释金，图为坪数较小的登巴宅邸，窗户紧闭，还拉上百叶窗。（图／路透社） 根据土地文件，登巴豪宅是在2009年买下，是一幢约104坪大的三层透天别墅，以现在的价值估算约560万加币，他在2016年买下萧尼西豪宅，坪数更大，有226坪，现在价值约1,630万加币，两栋豪宅总价约2,190万加币。孟晚舟的律师马丁（David J. Martin）表示，刘晓棕已提交两栋豪宅作为保释金。 为保孟晚舟，媒体报导刘晓棕以温哥华总价超过2,190万加元的2栋豪宅作为保释金，图为坪数较大、位于萧尼西社区（Shaughnessy）的宅邸。（图／路透社） 登巴豪宅庭院打理得非常整洁，不过房子窗户上的百叶窗及窗帘都紧闭，看不到屋内摆设及状况，住宅前门还装设有摄影机监控。另一边的萧尼西豪宅似乎在进行大规模整修。 孟晚舟出席保释听证会上，曾与律师强调与温哥华的关系长达15年，她曾经移民加拿大，不过2009年拒绝了加国永久居留权。她与家人尔后仍会回到温哥华长住，与前夫所生的二儿子曾在温哥华就读小学三年，与刘晓棕所生的女儿也曾入读温哥华幼稚园。 直到现在，温哥华宅邸仍是孩子们的避暑胜地，“孩子们夏天总会回来住几个星期、甚至几个月。” 据加拿大环球新闻（Global News）2018年报导，孟晚舟告诉检方，获释后她与家人打算入住登巴宅邸。 马丁也在听证会上强调孟晚舟有卑诗省医疗服务卡、身分证，还有社会保险号码，与加拿大的关系渊远流长。

9月24日一大早，有一惊天大瓜！据PageSix独家透露：埃隆·马斯克和温哥华女友格莱姆斯在一起三年后分手！ SpaceX 创始人马斯克证实，他与加拿大歌手格莱姆斯已“处于半分居”，但保持良好的关系，并继续共同抚养他们 1 岁的儿子，名叫 X Æ A-Xii Musk。 2021年9月结束了3年关系 图片来源：PageSix 据媒体首次透露两人在2018年5月开始约会。他们在2020年5月迎来了他们的儿子。 这个瓜毕竟来的太突然，在本月两人刚刚出席了Met Gala活动，这是他们两人最后一次见面。 当时33岁的格莱姆斯独自走在红毯上，马斯克并未与她在公众面前一起亮相。 独自出席活动 图片来源：PageSix 之后，在未公开的Met Gala晚会上碰的面。第二天两人被拍到一起离开纽约。 据纽约时报爆料，上周末，马斯克前往由谷歌联合创始人谢尔盖布林及妻子举办的派对，当时他也是一个人出席。 与此同时，艺术家格莱姆斯正忙于拍摄新的福克斯节目“Alter Ego”，她在其中担任评委。 有人拍到一起离开纽约酒店 图片来源：PageSix 埃隆·马斯克是这么解释的：“主要是因为我在SpaceX和特斯拉的工作要求，我需要在德州和海外出差，而她的工作主要是在洛杉矶。” 这个解释大家觉得可信吗？看来亿万富豪也无法解决异地恋的问题？看来也是分身乏术啊！ 这对前恋人8月前往意大利庆祝马斯克50岁生日 图片来源：PageSix 小编再带大家回忆一下他俩的跨辈分恋情吧！ 首先，了解一下这个温哥华的妹子。 她在温哥华长大，曾就读于一所创意艺术学校，后就读于蒙特利尔的麦吉尔大学。 但有才就是任性，中途退学，开始专注于音乐。以艺名格莱姆斯活跃在艺术与音乐圈子，走的风格比较独特。 据说是在大约2018年，因推特上一个关于人工智能的梗，老马发现了这个古灵精怪的妹子，网恋变现。 当年立马牵着交往才1个月的她，亮相Met Gala，向全世界宣告了这跨越辈分的爱恋，跟今年独自亮相红毯的她形成对比啊！ 不过，温哥华妹子虽然找了个全球首富，但马斯克是“工作狂”，身价虽然几百个亿，都是用来“搞事业”，没怎么在妹子身上花钱！ 好在温哥华妹子也不是什么拜金女，和马斯克在一起也是因为三观不冲突。 在一起时，这叫是个如胶似漆啊！马总走哪里都带着这个新酷女友！ 比如，马总去北京办事，也一起涮火锅！ 很快，马斯克在2020年5月就喜迎第6个孩子XÆ A-Xii。 这与豪门母凭子贵的套路完全大相径庭啊，前脚格莱姆斯刚生完孩子当妈，后脚马斯克就发推特表示“我正在出售所有的不动产，将不再拥有房子！” 这着实让格莱姆斯生气，平时不花你钱，这都生了孩子了！孩子住哪？都不留一套房！ 马总却不屑一顾继续发推特公告：即使我女朋友很生气，我也继续卖房！ 大家说，格莱姆斯图什么呢？真对她感到不值啊！马斯克自己也表示平时照顾儿子X Æ A-Xii上，Grimes也承担了大部分责任。 好在格莱姆斯有自己的音乐事业，也不稀罕马斯克给钱花！ 马总真是为了让世界变得更美好，全身心投入事业，顾不上自己的家庭呀！ 马总个人的感情史概况 马斯克此前就与加拿大作家贾斯汀结婚，两人结了又离了两次婚，生了5个孩子。婚姻的结束在于马斯克的大男子主义，一心忙于事业，且控制欲很强。 第二任妻子莱莉，马斯克也是和她分分合合，莱莉在两次离婚中只获得2000多万美元和一辆特斯拉汽车，好歹结了婚，即使抠门也分到一点点。这也比温哥华妹子强啊！ 第三任女友来头还不小！著名演员德普的前妻艾梅柏。这两人谈了一年，期间也是分分合合闹了好久，最终彻底分手。 结束了第三段，马总还是没有放弃寻找长久爱情的机会。 于是，温哥华女友格莱姆斯终于上场了！ 相比于之前几段恋情，第四段三年爱情加上一个孩子，对于马总而言也算是长久了！ 不知道马总会不会再次上演分分合合的戏码， 所以，如果还是单身的你，又有机会了！但是马斯克还是算了吧！跟抠门富豪在一起也太心累了！ 相关链接： https://pagesix.com/2021/09/24/elon-musk-and-grimes-break-up-after-three-years-together/

撇开富豪能一次付清现款不谈，绝大部人买房子，第一要解决的，就是房贷问题。在跟银行办理贷款时，得先在浮动利率和固定利率之间做出抉择；至于两种利率哪一种好，见仁见智；但最近一份报告指，加拿大现在浮动利率房贷已经超过了固定利率。 图源：Pixabay 浮动利率超过一半 据加拿大《金融邮报》（Financial Post）报道，加拿大国家银行（National Bank）的经济学家Daren King 在最近的一份报告中写道，7月份银行提供的新按揭贷款中，有一半以上是浮动利率，其中包括了续贷和再融资。 Daren King（图源：National Bank） 新的浮动利率抵押贷款份额占比为 51.3%，固定利率为 48.7%，这是至少五年来第一次浮动利率处于领先地位，或许是与加拿大史上最低的利率持续有关，有很多人相信明年底才会加息。 Daren King 说，造成这种情况的一个原因是固定利率和浮动利率之间的利差不断扩大。一般而言，选择浮动利率而非固定利率的购房者在每月支付相同的费用时，其购买力提高了9%。 与此同时，银行给的利率也继续下降。加拿大抵押贷款趋势 （Canadian Mortgage Trends） 的Steve Huebl的报告则提到，在过去一周中，加拿大的三家大银行都降低了利率。 Steve Huebl（图源：Canadian Mortgage Trends ） 上周道明银行（TD Bank）将其 5 年期浮动利率从 2.34% 下调至 1.89%，将其 5 年期固定利率从 2.44% 下调至 1.99%。 周二，加拿大帝国商业银行（CIBC）将其特价5 年期固定利率下调至 2.24%，此前几天前曾下调 5 个基点。其 5 年期浮动利率升至 1.35%。 皇家银行（RBC） 将其 5 年期固定利率下调 25 个基点至 2.19%。 根据利率比较网站Ratespy.com提供的数据，目前所有贷方中最好的5年期浮动利率是 0.98%，而最便宜的5年期固定利率则是1.75%。 或与低利率有关 之所以会造成浮动利率多过固定利率的情况，前文提过，“或许是与加拿大史上最低的利率持续有关”，目前加拿大央行的基准利率是0.25%，很低；但现在问题回来，如果利率上升了，咋办？ 图源：加通社 众所周知，新冠肺炎（COVID-19）疫情期间，加拿大央行推出历史性低利率，同时人们想要换更大空间的新居所推动下，加拿大人买房的多了，按揭贷款的也多了。 根据Equifax的消费者信贷趋势和洞察报告，加拿大2季度的新按揭交易量攀升至超过41万笔，创下了单季度的最高纪录。比去年同期增长了60%。 据金融邮报的Stephanie Hughes报道，抵押贷款的规模也在增加。平均新抵押贷款超过 35.5万元（加币，下同），比去年增长 22.2%。 Equifax的报告还对房屋净值信贷额度（home-equity lines of credit，HELOC）提出了警告，该额度比前一年增长了56.7%，达到10年来的最高水平。 Equifax Canada 的Rebecca Oakes指出：“HELOC的增长趋势令人担忧，因为付款往往与浮动利率挂钩。在2018 年，当利率上升时，我们看到信用卡支付下降，尤其是在拥有 HELOC的消费者中。它还导致拥有HELOC的老年消费者破产率升高。” 可以想见，按揭贷款激增推高了整体消费者债务，将其推至2.15万亿元，这超过了加拿大整个经济的价值。 先三思再决定 Daren King认为，利率上升的影响可能将比人们想象的要小。他说尽管现在大多数新的按揭贷款都是浮动利率，但浮动利率的未偿还贷款份额仅占23%。 图源：Postmedia 此外，加拿大近 40% 的浮动利率抵押贷款具有固定还款额。这意味着当利率上升时，您仍然支付相同的抵押贷款，但您的本金偿还额会下降。 不过，小编对Daren King的说法仍有质疑，即，他强调的是浮动利率，未偿还贷款份额占23%，但这些未偿还的金额，有多少，Daren King并未提出数据，如果金额够大，一旦利率升高，影响就很大。 另外，“加拿大近 40% 的浮动利率抵押贷款具有固定还款额”，小编想问的是，那其他的60%呢？“浮动利率抵押贷款份额占比为 51.3%”很高，是5年来首次领先固定利率，那么，60%就不算高了吗？ 总之，不管是浮动利率或固定利率，贷方最好在与银行谈定签字之前务必三思，而最重要的思考点就是，衡量自己的还款能力。 如果你的薪水来源稳定，让你数年甚至数十年内还款没有问题，那么，不管是浮动利率或固定利率，都不是问题；如果你的未来变量很多，不妨也跟理财顾问谈谈再下决定。

两名卡加利男子被指控参与一宗发生在2014年的数百万元欺诈案。据卡加利警察局（CPS）在周三（22日）早上发出的新闻稿，两名男子以欺诈手段将卑诗省一个渡假村的露营车营地、小屋地段和码头，出售予一班没有戒心的卡加利人士。   据警方称，在2014至2017年期间，一名男子以Sweetwater Resort渡假村持有者和经营者的身份，以欺诈方法出售露营车营地（RV park sites），该渡假村是位于卑诗省Lake Koocanusa的土地发展项目。该名男子还使用了其他名称作为渡假村的名字，包括Sweetwater RV Park和Sweetwater at Lake Koocanusa。并从多名受害者那里获得了超过200万元款项，这些受害者以为他们购买的是合法地段和码头。 据估计，至少85人被骗，大部分人士已缴付数万元，甚至有人支付接近10万元订金，以保留地段和被称为boat slips的船只停泊位。调查人员表示，该项目始于2010年，因一些地段被合法出售和发展，所以吸引了更多人士购买。但当客户与地段持有者的沟通渐渐变得不频繁时，开始警惕起来，并怀疑交易的合法性而与警方联系。调查显示，露营车营地交易的销售合同是无效的。 码头建于官地不能出售 Sweetwater RV Park已被East Kootenay地区办事处勒令关闭。 卡加利61岁的疑犯Craig Douglas McMorran，被控两项超过5,000元的欺诈罪、一项洗黑钱罪和一项超过5,000元的盗窃罪。 警方还指控McMorran在渡假村出售的码头是无效，因为码头是建在属于官地(Crown land)上，是非法出售。在卑诗省，码头只能租赁或出租，不能出售。 随着调查的进展，警方认为McMorran是与一名同伙一起犯案，其伙伴据称在2013至2016年期间，担任渡假村的销售经理时，也参与了小屋地段的欺诈销售。 53岁的卡加利男子Gus Kalabalikis，被控一项超过5,000元的盗窃罪，和三项超过5,000元的欺诈罪。警方敦促市民在购买土地或地段组合之前，研究有关公司的背景，并让律师查看合约的合法性。

2021年已经过去四分之三，今年加拿大全国的房价涨势迅猛。据地产协会预测，2022年加拿大的房价仍然会保持这种强劲上涨的态势。 加拿大地产协会（CREA）日前更新了对2021年至2022年度的楼市预测报告。据报告预测，在2021年至2022年期间，全国的房产均价会持续增涨，而这主要是因为房源数量出现了”历史新低。” 据预测，在2021年，全国平均一套房产的售价将比去年同一时期增涨19.9%，达到68万。地产协会称，这种历史性的大幅增涨反映出了供需之间的巨大失衡。目前加拿大房产的需求量远远超过了供给。 报告还指出，就算是到了2022年，这种趋势仍然不会改变，加拿大的房价仍然不会跌落。在房源数量继续保持历史低水平的情况下，全国各地平均一套房产的价格预计将年度环比增涨5.6%，并在明年达到71万8000元左右。 （Narcity） 从房屋销量方面来看，地产协会预测2022年时全国的房产交易量会下降12.1%，成交量为57万7000套。这种趋势会在全国地区显现，因为买家将面临房价进一步升高，且房源仍然很少的情况。 与此同时，明年全国的房租水平也不会下降。据Zumper近期所作的租房报告显示，加拿大许多城市的房租将每月上涨，这意味着租房市场正在强劲复苏。 多伦多是安省房租最贵的城市，一室一厅的单元房租平均每个月1770元。相比之下，全省房租最便宜的地区是温莎，同样一室一厅的公寓月租平均1140元。 参考链接： https://www.narcity.com/average-house-prices-in-canada-could-soar-to-over-700k-in-2022-with-record-low-supply https://www.newswire.ca/news-releases/crea-updates-resale-housing-market-forecast-880125460.html

加息音讯全无，降息反而不约而至。 当地时间9月19日，加拿大贷款利率专家在Rob McLister通过社交媒体爆料称： 1、TD银行5年期固定未保险利率：从原来的2.44%下降到1.99%。 2、TD银行5年期固定高比率利率：从原来的2.34%下降到1.89%。 当然，这个低利率是有时效性的，目前来看2021年10月17日前有效。 以上图片来自于 “微信公众号 好房网FunHouses” 而在利率数据网站Ratespy上可以看到，最受关注的五款贷款产品分别时： 1、TD银行5年期固定利率1.99%； 2、汇丰银行5年期浮动利率0.99%； 3、汇丰银行5年期浮动利率1.29%； 4、丰业银行5年期浮动利率1.35%； 5、TD银行5年期固定利率1.89%。 就在对于房地产市场过热、贷款过于容易、借钱成本太低的质疑声此起彼伏之际，加拿大主要银行的贷款利率竟然再次下调，而且一步到位下降45个基点！ 根据加拿大贷款专家的说法，TD银行不是唯一下调贷款利率45个基点的银行，仅据他了解，丰业银行和BMO也有类似操作。 黄三水说，银行盈利的本质上就是赚取利差。TD银行主动降息45个基点有两种可能： 一是资金充盈放不出去，为了鼓励贷方与其他银行竞争，选择低价促销。 二是银行获取资金的成本进一步降低，即便降息也不影响财报。 但无论哪种情况都会对房地产市场产生或多或少的刺激作用，相信等着房价崩盘的准买家又要开始百爪挠心了。 另一方面，加拿大房地产协会（CREA）发布的数据显示，假设从今天起就没有新挂牌的房屋上市，那么已经挂牌的房屋在2.2个月后将销售一空。 也就是供需之间仍然是失衡的，2021年秋天还可能出现新一轮抢房潮。 黄三水表示，由于加拿大经济复苏的速度不如预期，加拿大央行恐怕已经不能按照计划加息。 如果加拿大央行放弃在2022年开始加息的计划，则加拿大房地产市场仍然是大量吸纳增发货币的主力。对那些苦苦期待房价下降的普通民众来说，无论哪个党在大选中胜出，都很难期待房屋可负担。 而对于那些只有一套房的人来说，住房只是消费品，价格涨的再高也只是纸面财富，不会提高生活质量。 现在市场上最积极的分析师也认为加拿大央行首次加息最早也不会早于2022年四季度。 而保守的则认为加息或许是2023年的事了。 另有市场人士预测，加拿大央行或许或选择提高基准利率，但商业银行的房贷利率不见得跟随上涨，所以目前买房的超低利率极大概率持续到2023年，对买家来说，由于加息导致的房价回落至少在短期内难以实现。

周六晚上约7时，消防员在本拿比一处民居发现烟囱被雷电击毁。CTV   大温地区周六傍晚雷雨交加，雷暴在本拿比一处住宅造成了罕见的破坏。 晚上约7时，消防员奉召抵达Byrne Creek Ravine公园附近的波特兰街（Portland St.）8500号地段，该区一户民居的烟囱被闪电击中。 本拿比消防局证实，雷电击中了房屋的主烟囱，由砖块构建的烟囱大部分被击毁，跌落在屋后的草坪上。 20名消防员赶到现场，对房屋内部进行检查，以确保没有其他损毁，并为户主加固屋顶，以防雨水渗进入室内；其间一道闪电刚好于一名正在屋顶上工作的消防员头上闪过。现场消防官基于安全考虑，命令所有人离开屋顶。 住在附近的居民内维尔（Chelsea Neville）向CTV表示，她在听到雷击和消防车警报声后走到外面察看，目睹这“疯狂”的一幕，她“以前从未见过这样的情形”。  

温市住宅房产14.9%为非居民拥有 昨天，加拿大统计局发布了非居民房屋拥有率的最新数据，数据显示，包含UBC大学区在内的整个温哥华市非居民房屋拥有率远高于其他任何地区，高达14.9%，而整个大温地区则是4.2%，也远高于其它加拿大都市圈。 根据定义，非居民指首要居所在加拿大境外的加拿大公民和非加拿大公民。加拿大统计局9月17日公布的数据，包涵BC省、新不伦瑞克省、新斯科舍省和安省四个省的住宅物业。该机构报告称，从 2019 年到 2020 年，安省非居民拥有的住宅物业份额保持不变，为 2.2%，新不伦瑞克省为 2.9%。 在新斯科舍省，这一比率从 2019 年的 4% 下降到 2020 年的 3.6%。与此同时，BC省从 2019 年的 3.2% 小幅下降至 2020 年的 3.1%，2020 年BC省共有 1,768,680 套房屋，即大约5.5万套住宅为非居民拥有。 在城市圈的统计中，大温地区2020年非居民住房拥有率为4.2%，大多伦多城市圈非居民拥有率从 2019 年的 2.6% 上升到 2020 年的 2.7%。多伦多市为 3.8%。即使如此，也远低于包含UBC大学区的温哥华市（Vancouver CSD）, 其2020年 14.9%的住宅为非居民拥有。

在新冠疫情爆发期间，多伦多一对夫妇花费了100万元，将市区一个出租用的6车库老旧车房，打造成一栋面积超过3200平方尺的后巷屋(laneway suite)。 他们对这个改造项目显然非常满意，比作市区的Muskoka度假屋，并准备在这里好好享受退休生活。 图源：Toronto Life 据Toronto Life报道。Elain Hamat和Murray Cruchley夫妇的这间后巷屋位于Leslie和Gerrard附近。他们都已退休，之前两人都从事娱乐行业。 Cruchley早在2018年就了解到多伦多市政府允许兴建后巷屋，以增加可负担住房的供应量。当时，这对夫妇拥有的这个旧车房用于出租，而且破旧不堪，总是被浣熊和松鼠光顾。 2020年1月收到了市政府的批准后，他们聘请了建筑师设计后巷屋。开工时正值新冠疫情爆发。 这个房子原本有6个车库，改造后的面积达3,242平方尺，拥有4个睡房，4个整套浴室和2个洗手间。 Cruchley与太太Hamat原本住在圣劳伦斯市场（St. Lawrence Market）附近的一个出租公寓，并没有打算搬家。但是改造后的房子太吸引人了：29面窗户、倾斜式屋顶，亮白色高档厨房……于是决定搬入自己居住。 起居室在二楼，阳光充足： 图源：Toronto Life 楼梯处做了天窗，大大改善了屋内的光线： 图源：Toronto Life 当然，整个改造过程并不顺利。比如木材价格大涨，令他们的预算增加了$1.2万元。他们还需要向邻居保证不会盖成一个建筑怪物。最后花了100万元，房子建成，他们搬了进来。 房子所在的地块四周有树木围绕，虽然离大马路很近，却拥有他们一直想要的安静环境。Cruchley说：“好比是在Leslie和Gerrard拥有了一个迷你的Muskoka度假屋。” 相关链接： https://torontolife.com/city/toronto-shared-co-working-office-st-lawrence-start-ups/  

在经历了2020年全民购房的大热潮后，今年人们疯狂的购房步伐正在逐渐减退，但是房价不仅居高不下，而且不降反升。目前已经很难找到低于$100万加币体面的别墅了。 BlogTo新闻报道，根据Zoocasa的一份新报告显示，今年8月加拿大全国共有48,379套房屋交易完成，虽然这比今年7月下降了0.5%，比去年8月市场下降了14%，但对比以往所有8月份房屋交易的历史来看，今年8月仍排在地产最多交易量的第二位。 加拿大房地产局高级经济学家肖恩·卡思卡特(Shaun Cathcart)表示，他认为加拿大房地产市场仍然处于一种极度不平衡的状态。 报告指出，整个大多伦多地区的基准房价同比上涨 17.3%，价格攀升至$1,059,300加币。而价格上涨背后的主要原因是市面上房屋的短缺。报告称：“大多伦多地区的买家将继续面临供应严重短缺的挑战。” 目前大多伦多地区8月份新上市的房屋数量下降了42.6%，仅有12,255套房屋正在上市。8月销售量相比7月下降2.7%。销售与新上市比率(SNLR)仅为70%。 尽管政客们在联邦选举中做出了大胆的承诺，但似乎并没有立竿见影的解决方案。加拿大房地产局认为房价将继续上涨。 加拿大房地产局主席克利夫史蒂文森(Cliff Stevenson)说：“8月份的数据报告给了我们说明，证明了这场住房危机不会自行消失。” 他继续说到：“所有的主要政党都在为这个问题寻找长期的解决方案，这也说明没有什么快速的缓解方法，因此这个市场仍然具有挑战性。” 目前今年8月的实际（未经季节性调整）全国平均房价为$663,500加币，比去年同月上涨13.3%，全国平均价格受到大温哥华地区和大多伦多地区销量的严重影响，目前这两个地方也是拿大最活跃和最昂贵的两个房地产市场。如果将这两个市场排除在外，那8月的全国平均价格将减少超过$130,000加币。 随着疫苗接种率的提高、经济的开放和移民的回升，专家预计房价将继续上涨。加拿大房地产局预测，到 2021年年底，加拿大全国今年销售量将创下656,300笔交易的历史记录，这会比2020年增长18.8%。年底平均价格将为$680,000加币。 专家继续预测相比之下，2022年的全国销售量也许呈下降趋势，这主要还是由于库存不足问题造成的。加拿大房地产局预测明年的交易量为577,000笔，但平均价格会更高，预计为$718,000加币，相比今年会增长5.6%。 看到房价后整个人都感觉不太好了。

大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver，简称REBGV)周四公布的第三季度地产报告指出，夏季月份的房屋上市数量较低，这一趋势在大温地区并非首次。 REBGV报告写道：“自2019年下半年以来，尽管销售量和房屋挂牌上市量均高于正常水平，但市场上待售房屋的库存量一直处于接近历史低位。” 尽管如此，今年3月的房屋销售和挂牌量仍创下历史新高。 报告表示，在疫情期间房屋销售量与挂牌上市量同步增长，主要是因为更多业主出售其现有房屋之后，再购买另一房屋，并且通常是寻求更大的空间。 库存下降，但房价没有下降。2021年8月大温地区房屋基准价格创下了破纪录的1,176,600元。 报告预计，第四季度的房屋库存量会有所增加，但仍远低于正常水平。

恒大财富受害者日前赴深圳恒大总部大楼抗议，当局出动防暴警察。恒大9月14日在港交所发布的公告指出，恒大集团预期9月物业合约销售持续大幅下降，为缓解流动性问题采取的其他措施未取得预期效果。中共到底会不会出手救恒大，中国国家统计局15日给出了一个模棱两可的回答。 恒大投资人：还钱、还钱、还钱！ 恒大投资人13日赴恒大深圳总部进行维权，不过，恒大财富总经理杜亮的一席话，不但没有安抚投资人，反而是提油救火。 恒大财富总经理杜亮：“我确实在5月31日赎回了恒大财富(的理财产品)原因是因为我 ‘家里有急事’！” 杜亮话才说完，恒大投资人怒怼大喊，“那我们呢，我们也有急事啊！我老爸都住院了。” 上百名投资人担心手中资产成废纸，高喊“许家印还钱”，当地警方也出动大批警力维持秩序。 恒大难民增加中共维稳难度 政治评论者文昭14日在“文昭论古谈今”节目提到，有金融难民走上街头，而且规模比2018年还大。他认为，中共当局虽然能像扑灭2018年金融难民怒火一样，也把恒大难民维稳，但是难度要大得多！因为恒大难民远比远比P2P难民复杂，除了金融难民外，还有恒大工程项目承包商、供货商向恒大要债，还有跟包工头来讨薪的农民工。 文昭：“难民成分复杂后，就很难有周全解决方案，来稳定各类人群的情绪。你只要优先照顾某一类诉求，都会刺激其他难民。所以除非政府贷(款)给恒大一笔紧急纾困金，否则恒大财力不可能面面具到。” 恒大物业收益节节下滑 现金流出现巨大压力 恒大14日在港交所发出公告，集团在2021年6月、7月及8月的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元，人民币437.8亿元，人民币380.8亿元，呈下降趋势。 公告指出，9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，公司预期9月销售持续大幅下降，导致集团销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力，而为缓解流动性问题采取的其他措施未取得预期效果。 救不救恒大 中国统计局：行业发展影响需要观察 恒大两周前公布2021年上半年财报，确认其负债总额高达近2万亿(1.9665万亿)人民币。恒大虽声称积极联络潜在买家，仍充满不确定性，恒大是否有能力偿债，恐引发系统性风险，中国政府如何“拆弹”，中国国家统计局首次给出回应。 15日中国国家统计局新闻发言人付凌晖在回应涉及恒大集团的相关问题时表示，“一些大型房地产企业运营过程中出现一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。”付凌晖指出，“今年以来，随着国家各地区、各部门坚持房住不炒的原则，房地产行业整体保持平稳态势。各方面推进房地产调控，抑制市场一些不合理的需求，逐步释放正常需求。随着房地产市场制度不断完善，房地产市场有望保持稳定的发展。” 恒大抗议各地难串连 中共可各个击破维稳 尽管传出恒大财富投资人到深圳总部抗议，此前也有重庆恒大未来城出现停工烂尾等事件。但是北京异议人士胡佳对本台表示，恒大负债有多大规模、牵扯到几千人，还是涉及到几万人。从目前来看，还在“当局可控的范围内”。胡佳解读所谓的“救”恒大，倒不如是“救自己、救地方政府，出手维稳。” 胡佳：“在微信、在QQ里面，所有讨论都在政府监控下，会在这里找到领头的人、组织的人、倡议的人，在他们叫‘煽动者’去各个击破。如何迅速厘清脉络，这些群体性行动组织如何发起，到什么状态、策应多少人，如何分化瓦解平息掉，这个方面是他的‘看家本领’。” 胡佳分析，恒大集团是中国房地产扩张最快的企业之一，但是光只有一个恒大暴雷，不足以撼动中共当局。再者，在中国投资理财产品、房地产还都是在中国相对有一定积蓄、能力的韭菜们！这个群体数量有限，还不知道能掀起多少波澜。 胡佳：“他的房地产危机，引发金融危机；金融危机引发经济危机；经济危机引发社会危机和政治危机，这样连锁反应逐步扩大。现在仅在房地产领域时，我个人认为中共还是非常非常强硬手段，能够去瓦解这件事。” 中国不缺上访者 恒大投资人恐自认倒霉 “救也难、不救也难！因为救了恒大、富力其他房地产公司救不救？不救，会引起逐步地社会动荡。”北京独立学者季风形容中共当局处境更为难还在后头。 季风预期，中国会先解决一部份，然后慢慢地通过时间、渐渐地淡化，就算有部分的恒大受害者会上访。季风挖苦地说，中国从来不缺上访的人，拿他的父亲来说，上访18年什么问题都没解决。“绝大多数都是自认倒霉，P2P有几个人得到补偿？剩下点钱补偿给你，没有的就没了！共产党不会掏钱，现在财政困难。” 季风说，现在中共的做法就是不让二手房买卖，画很多线让房子卖不掉，就扎在每一个人的手上。中共一定不会让房地产倒塌，但是就让房地产逐步地衰退。 中国社科院教授示警 多套房子未来财富会缩水 陆媒第一财经日前访问中国社会科学院经济研究所教授刘煜辉提到，当一个时代发生轨迹转换，这可能是每个人都需要付出的成本。说得不好听一点，“有很多套房子的人，可能在未来若干年，你财富都是在不断缩水的。” 刘煜辉还表示，“从全社会的角度来说，这实际上也是一个共同富裕的过程。对于过去的赢家来讲，他可能面临的是一种阵痛，但是如果上升到宏观系统的视角，这个系统会变得越来越和谐，也就是贫富差距会缩小，社会撕裂和阶层固化也会慢慢修复。”

由于房屋供应紧张和房价持续上涨，加拿大房地产协会（CREA）对今年剩余时间的房屋销量下调了预测，并认为市场的狂热已经消退。 图源：CTV News CREA在周三发布的报告中预测，今年二手房交易量为656,300套，比2020年增加19%，但是比今年初预测的682,900套减少4%。 下调预测是因为尽管今年春季移民人数开始反弹以及加拿大商家获准重新开业，但是房屋交易量的下跌超出了预期。 CREA在其报告中写道：“好消息是2021年初的狂热已经消退，市场相对而言已经趋于稳定。” “目前，大多数房地产市场的指标似乎稳定在大流行前和峰值之间的水平。” 现在，各地地产局和地产中介都预测，许多火爆市场的房屋供应量在秋季将有所回升，但还不至对高房价产生影响。 根据CREA的最新预测，今年全国平均房价将达到$68万元，比去年上涨19.9%。 预计明年房价将再上涨5.6%，至$71.8万元，但是明年房屋销量将下跌12.1%，至577,000套。 在发布预测报告的同时，CREA也公布了今年8月份全国房屋市场的数据，8月平均房价为$680,815元，7月的房价为$669,654元。 8月份经季节调整后的房屋销量为48,379套，比7月微跌0.5%。未经季节调整的销量是50,876套，比去年8月减少14%。 蒙特利尔银行资本市场资深经济师Robert Kavcic在发给投资者的一份报告中指出，数据显示房屋销量已经比今年初的高峰跌了28%，但比2019年和COVID疫情前的水平增加20%。 “也就是说，在政策圈内引发很多担忧的极端市场状况已经消退，但如果没有这一波疯狂，我们今天仍会有创纪录的交易量。” CREA表示，8月份的新上市房屋经季节性调整后有66,830套，比7月份增加1.2%。如未经季节性调整，8月放盘量是63,631套，比去年同期减少22%。Kavcic对此解读为，全国多数市场仍然紧张，但一些变化更次开始显现。 在CREA跟踪的26个主要市场中，有17个市场的销量按月下跌，有20个市场的销量按年下跌。  

在杜鲁多(Justin Trudeau)执政期间，大温哥华地区的房屋均价上涨了一倍，涨幅超过433,000元。与此同时，杜鲁多却将疯狂炒楼的投机者纳入他的候选人团队，并在外国投资者将房价推到普通家庭无法承受时袖手旁观，不闻不问。联邦新民主党(NDP)领袖驵勉诚(Jagmeet Singh)今天在温哥华强调了他的住房政策，以解决杜鲁多的住房危机。 驵勉诚说：“当遵纪守法的普通人辛苦工作准备买房的时候，杜鲁多却纵容手握钜资的炒房者将加拿大的住房市场当成股票市场。对这些掠夺成性的投机者，杜鲁多不仅帮他们辩护，还将他们选为自由党的候选人。杜鲁多先生一直宣称要解决住房危机，但他的行为却让加拿大的住房危机越来越严重。加拿大人已发现，杜鲁多只想帮他的富豪朋友们继续赚钱。我们新民主党将严厉打击炒房行为，让富有的投机者支付他们该付的公平份额，这样才能让所有加拿大人买到可负担的房屋。” 杜鲁多在上届大选中信誓旦旦说要引入投机税，但这承诺至今都没有兑现。他说炒房行为掠夺了普通人利益，但当媒体爆出温哥华固兰湖（Vancouver-Granville）选区自由党候选人2005年以来炒房42套以后，杜鲁多却帮这名候选人诡言狡辩。 驵勉诚决意解决杜鲁多的住房危机，阻止手握钜资的投机者进入住房市场，让富豪投机者支付公平份额，并在未来4年建造、翻新和保护170万套住房单位。驵勉诚还将在全国范围内征收外国买家税，堵塞制度漏洞，防止洗黑钱行为推高房价。他将新建50万套可负担住房单位，给租房者提供每年最高5000元的租金补贴，并帮助年轻人购买人生第一套住房。 驵勉诚说：“这是杜鲁多导致的住房危机。当杜鲁多先生一心为超级富豪着想时，我在为普罗大众打拼。加拿大人再也不能承受杜鲁多先生的空洞承诺。我将阻止富豪投机者进入住房市场，并帮助普通家庭找到自己能够负担的住房。”  

近日，微信群疯转一则华人房东大战房客，屡败屡战，历时三年并最终于近期成功驱逐房客的故事：2018年，出租一栋独立屋，遇到一对华人夫妻来看房，房东一看妻子是名校学生，丈夫也有正当职业，当即没查信用记录也没要求看前房东推荐，就把房子租给了他们。 没想到，租客在家里做起了短租，邻居不断投诉，city前来罚款，房东夫妻整个2020年都在租务仲裁庭打官司，五进五出，屡战屡败，想要折价20万卖掉房子都无人敢买。等到2021年7月好容易拿到了收屋令，租客愤而提起司法救济，房东只好请律师到卑诗高院继续陪打官司。 9月1日，房东取得了最后的胜利，法警把租客请出门去，花的律师费，中介费，欠的房租，搬家费，垃圾清运费，还有未来的装修费，7万刀都打不住。 为什么房东屡战屡败？记者独家采访这对夫妻，以下是他们的口述。 “签约时你可以踩的坑” 我家2012年在大温某市台湾村买下了一栋漂亮新房，自家住了几年，我丈夫回中国处理工作，我就带着两个孩子搬到西温住，将这套房出租。 2018年9月，我把广告在Vansky上一发，一名20多岁的年轻女子（以下称为小A）前来看房。她文质彬彬，说自己之前一直借住朋友家，现在不好意思打扰朋友才出来租房子的。她介绍说，老公是程序员，在软件公司上班，她自己在家照顾孩子。 小A说，自己是素食主义者，又有洁癖，见不得闻不得老公烧荤菜，所以得把地下室一起出租给他们，以满足他们分开做饭的习惯。 我当时的英语单词量不超过200个。看到眼前白白净净，素质挺高的租客，就没想到让他们提供雇主信和信用记录。当天晚上11点，小A打印了标准合同带过来，她亲自填好，交给我签字。我拍照在微信上发给朋友一看，朋友也觉得“政府的格式合同应该没啥问题”，夜深了也没法再找其他人看。 合同从2018年10月22日签到2019年10月21日，租金是3700元，房客自己交水电气。我们把字一签，小A家就搬了进来。我说：“你自己检查一下，一个星期之内把房屋状况检查报告给我。看哪里有问题你反应出来。”可能小A是忘了，这张“房屋状况入住检查表”我再也没有拿到。 血泪教训1：选租客别靠印象，靠房东推荐！查信用记录！ 血泪教训2：“房屋状况入住检查表”房东要和房客一起检查，入住时没填，搬走时认命！ 再过了半个月，我又路过原来的家，看到窗户雾蒙蒙的。这到底是啥？窗子太脏了吗？琳请小A让自己进屋一看，天啦，窗户上长满了霉菌。这还是自家的新房子吗？按照我猜测，这是小A家要节约用电，不爱开窗通风，太潮湿了造成的。 小A反驳说：这房子不好，长霉菌，把孩子脸上都感染了。 这时候我对小A有点怵头了。我决定找持牌的物业管理公司去处理与租客沟通，专业的事让专业的人做，宁可每月出房租的7%的费用。这一步棋走对了，租赁经纪接的别家房子，工作主要是收房租，应房客要求进行修理。 接了我家的房子，我的经纪从此成了送notice，收集证据，出席听证会的专家。 好容易到了2019年夏天，就快到了当初签的租房合同到期日。我悬着心，盼着小A直接搬走。我的幻想破灭了！ 小A给我普法，她已经打电话问了租务仲裁庭，租房合同到期，没有填一条“租期到期后搬离”，就自动转成月租（month to month）。 我一听，既然是月租，那不是随时都可以结束吗？ 想错了！ 月租就是，租客愿意租，房东就只能继续租，我的收房，遥遥无期。 血泪教训3：这里要填！不填就转月租了！ 而且这时候，我的老邻居们不停给我打电话，说我的房子成天有陌生人进进出出，估计房客在转租。经纪去入室检查发现，楼下的地下室住了一家人，而楼上的房间里也有别人！ 我想，这是转租啊！我的房子是single house, 地下室不是个合法的出租单位，是不该分租的。如果住两家人，出了什么事人家保险公司都不给赔的！ 经纪信心也足：“这就是房子里住了unreasonable的人数，我们可以以此为由结束这month to month的租约。”于是他当即填了一张“ending tenancy by cause”，我和经纪一起去贴在门上。 小A二话不说，去租务仲裁庭申请了hearing。 我们天真的提出的什么分租地下室不合法，房子里住的人太多了不reasonable，保险公司不给保的理由，小A一句话就驳回了：“我没有分租！我只是找了个roommate!” 一口老血！当初签合同，我们也没约定不能找roommate! 官一看我们的房子，house有7个卧室，那就是能合法的14个人。现在有6个大人，两个孩子在里面，是reasonable的。不能收屋，房客继续住！ 看到裁决，我们灰头土脸，经纪不服输，申请review这个裁决。理由是“地下室出租不合法，保险公司不给赔，住的人太多了！” 这review花了60刀，又被立刻驳回了：“地下室出租不合法，这是房东应当解决的问题，房东应当去合法化，不是房客的问题”。 所以说，不要想当然啊！我遇到的申请hearing的房东，在开庭之前都是信心满满，认为道理全在自己这边，但hearing的时候才知道，法律认为的reasonable和你认为的reasonable根本不一样！而且法官还轻轻说了一句：“如果租客都是租的legal的出租房，大温一半的租客没有房子住”。 房客教我们什么是合法的送达 好吧，既然请不走这位法律娴熟的房客，那就严格按照政府规定涨房租吧！ 我提前4个月从微信上发给小A信息，告诉她房租要涨92.5元/月。我一知半解而信心满满，要提前4个月通知，涨省政府批准的额度。小A收到信再无回音，交房租时还是照原价交。 中介说，这次我们发unpaid rent的驱逐notice。 于是又是一张notice贴在小A门上。 小A又立刻申请hearing去了。 2020年1月6号的hearing，我们再次被普法。 小A说：“涨房租的通知，应该用信件，亲自送达，或者贴在门上。房东用微信发我一份通知，无论如何不是正确的送达形式。” 血泪教训4：微信不是合法的送达。送达不合法，一切都白瞎。 法官一看：房客有道理，涨房租的通知不合法，不能涨！房东notice无效，休庭…. 我们郁闷无比，回家用谷歌翻译把租赁法的小字看了又看，确实，小A更懂法…..这场hearing又是一个输。 City的文件也白瞎 我们只有继续郁闷，而我们的房子更加热闹了，人来人往，city开罚单了。“你们这住这么多人，地下室也出租了，这是非法的！要罚款的！赶紧结束出租。” 拿着city的文件我们激动了，city，city呀，这是市政府发话了，租务仲裁庭的官总得听政府的话吧！ 我们立刻就是一张notice贴在房客门口，要求房客配合搬家。在cause这一栏我们写上了房客在sublet（转租房子），作为结束租约的理由。 这一次我们谨慎无比，把notice上每个勾勾都检查了，贴上之后再反复揣摩，生怕哪里填错了又被人家普法了。 在hearing的时候我们砸出了市政府的整改通知，以为是个重磅炸弹。 小A淡定给我们普法：“政府这通知，并不是说我作为租客违法了，而是说房东违法。” 官一看：有道理，房东是应该去把非法的，无法出租的地下室合法化啊！我们血管都要炸了：“合法化要几万块钱，我们那儿来的钱去合法化？” 这时候楼已经完全歪了。总之，非法出租地下室的锅，在房东，在房东！谁叫我当初把房子整租给人家呢？谁叫这地下室有个厨房呢？ 她上传了只有一个证据，就把市政府的通知打倒了：“sublet的定义是，租客自己不住的时候，把房子部分或者全部转租给别人，我一直住在里面，我没有sublet, 这都是亲戚和朋友，到底哪里不合法？” 官一看：有道理！但租客既然和亲戚朋友合住，那就得提供亲戚朋友的出身年月和职业姓名。房东的notice取消，不能给收屋令，休庭！ 我们再次学习了，见识了。在大温当房东，city是city，租务法庭是租务法庭，租务法庭是不用听city的。 而懂法的租客并不满足，继续申请对这个决定的review，她说：“为啥要提供这么多信息？我不能提供这么多信息！” 官也把她驳回了：“提供信息是你同意的，现在想反悔？让你提供，你就得提供。遵守决定，休庭！” 我们再次学习了，见识了。在大温当房东，不要拿到city的鸡毛当令箭，租务法庭是不用听city的。 血泪教训5：不要以为city能管到租务法庭 到现在我也没看到任何亲戚朋友的信息，不知道这个严肃的decision起到了什么作用。 我的心里一片冰凉：大概这房子从此就是租客的，只要租客没把它烧了，我就再也进不了屋子了！ 自住也不灵 但老公不死心，打算再试试自住。 这期间，因为疫情，女儿从多伦多回来，需要在家上网课。她从小在大温长大，同学朋友也都在这里，自住合情合理。于是我们再次贴notice，要收屋自住。 这次我们恨不得用放大镜把各种规定看明白了，谷歌翻译被我们用得发烫。 女儿是家庭成员（close family member）不？ 是！还有更close的成员吗？没有啦！ 在2020年10月2日的hearing上，我们又又又被普法了。 小A指出：“一个女生自住这么大的房子，有必要性吗？房东就是想赶我们走！” 我们张口结舌。按照我们的想法，我家的房子我家女儿要住，需要证明吗?我家女儿住多大的房子你管得着吗？ 法官一看：房东不能让我相信自住的必要性，这不是真诚的要自住（Not in good faith）。收屋令不能给，房客继续住，休庭！ 我们两个出离沮丧了——又学到了。要用自住来收屋的房东都是信心足足，他们不晓得，法律还有一句“good faith”在这里等着你！而这个faith怎么才算足，是没有硬标准的。 血泪教训6：faith 不足，自住也不灵 收欠租也是个技术活 疫情之中，小A开始欠房租。 原本每月到账的租金迟迟未来，多次联系租客仅仅得到“很快交钱”“资金困难”等零零碎碎的敷衍性回复, 好容易等到2020年9月政府说可以让租客给出repayment plan了，我们当即就填好一张plan送过去。再一张notice贴门上。 这个阶段我们是一切都要先查了法律再办，战战兢兢，如履薄冰，就像林黛玉进贾府似的。 理所当然的，房客又申请hearing了。这次是２０２０年１２月２９日。然而，小A再次给我们普法了。 这次她拿出了政府的规定：“repayment plan需要满足四个条件，其中一个条件，是付款日期要和原来合同约定的交款日期相同。而房东填的日期不对！所以plan无效！” 我们两个眼珠快要掉下来！原来在我们逐字逐句学习了政府的文件精神后，发出plan后，网站它又更新了！所以房东真得是专家，否则哭死在hearing。 官说：“我确认房客欠款，但你们的plan不符合规则，贴的notice也无效，房客继续住，休庭！” 血泪教训7：政府的网站你不要看了就算，常刷！ 我的2020就这样在不断反复的疫情中，五次败了又败的hearing结束了。2021来了。疫情虽然仍有反复，生活终究渐渐恢复常态，我和租客的战斗还得继续。 2021年2月底，我只有考虑卖房了。房产经纪把这地理位置的优越、学区房、交通便利的房子一宣传，我们很快接到了offer。 但，买房方要求验房，这就需要小A的配合。 我的标价，比当时的市场价便宜了整整20万，我希望便宜的卖掉解决了这个大问题。但，验不了房，小A普及了一下“疫情期间的政策”给大家。 她以疫情期间房间不能超过６个人为由，拒绝了我们去验房。 我提出：“要不压10万块在这，等新买家收屋了，凡是有维修就在里面扣！”新买家连连摇头：“你们的租客如此….我不敢买”。 于是这offer泡汤。 所以，房子是卖不掉的！再便宜也卖不掉…..身为房东，我无权放弃，只能继续战斗下去。 下面这张图是从2021年2月18日开始到2021年5月9日前后我记录了所有notice以及warning letter的时间线： 我的家，在Homestay上挂出来短租，而我只有截图的份。 既然房客专业，房东就只能比房客更专业。 我和老公除了吃饭睡觉，全部都在读法律，读到半夜两三点。如果当年上学这么认真，肯定是清华北大了。 我们梳理时间线，一个字一个字的读租务法庭的每个decision。 终于有一天我们两个恍然大悟了：加拿大并不是蓝天白云的天堂，它有一套建立在法律，制度之上的严密逻辑。之前一直觉得法律对房东不公平，现在意识到法律虽然有对房客更大的宽容，但依然在规则范围之内处理问题，所以要想赢，双方就只能在规则框架内过招。 功夫不负有心人。2021年2月-5月，针对房客的种种不当行为，我们连续给房客发了5个不同的notice，终于等到2021年6月，我们进行了最后一次hearing。 这次hearing，小A没机会给我们普法了。 她没有准备任何证据，而我们拿出一大叠证据。前面五次的输，是因为就算占理，我们的程序上也总有瑕疵，在说理由时更是茶壶里面的汤圆，倒不出来。现在我们学习了修正了，扔出了王炸。 我惊奇的发现，不需要翻译，我能听懂官的每一句话了！ 小额法庭收回租客欠你的钱 在最后一次长达５个小时庭审后，2021年7月我们终于拿到了收屋令。小A该还钱，限期搬走。 拿着收屋令，就像拿着圣旨一样的高兴。我赶紧跑到卑诗省小额法庭去申请扣押令。这时候我和老公满腹经纶，知道该申请一个“Order for Seizure and Sale”。小额法庭registry一看这decision就说，现在有个新流程只要20块钱，法警拿着这张令，就可以扣押她单件5000刀以上的财产。 于是我们又给法警公司交了350刀的扣押费，就等着扣押的财产还我们这7427刀啦。 然而，搬家是不可能搬的，小A又开始了新的申诉。 接下来的事情，大家都很清楚了：小A先申请review这个决定，被驳回，再去申请了卑诗省高等法院的司法救济。而我们也砸了一万几律师费上高等法院奉陪。终于，她的petition被驳回，收屋令有效，继续执行。 我们支付搬家费5000加币，350加币要求扣押财产，清运搬出来的物品2000加币。 然而扣押令并没有发挥作用。单件5000刀以上的财产，那得人家有啊！法警说，唯一能扣的就是一辆车，而这车是2004年的，估计只值2000刀。于是我没有能扣留一分钱的财产，法警和搬家公司只有通力合作，兢兢业业的为租客搬家。 9月1日，这场漫长的战斗终于尘埃落定，而我们终于又进入了阔别3年的家。熟读法律的房客穷尽了所有的司法程序，将我们两个英语差的中年移民培训成了合格的房东。如果2018年我们就是这样知识水平，不管遇到什么房客，都不会走上这漫长的征途。房客好不好，看房东强不强，如果房东自己是啥也不懂的，好房客都能变成坏房客。 采访后记 采访这位爆料的房东时，男主人说：“我们的心得是——第一，作为投资者，投资房产就应该了解相应的法律法规，包括怎么选择房客。这样才能避免在投资上带来的困扰和问题、精神上的压力以及经济上的损失。对于租客来说，法律是道德的底线，法律不一定能够完全覆盖到每一个细节，但租客应当对自己有更高要求。“ 女主人表示：“我们在此爆料不是为了博得同情，我们并不可怜，我们是为了更多跟我们一样，不懂相关法律的华人房东以此为戒，更好的保护自己，别像我们一样经历这一切”。 在9月7日中午乐活向房客小A发出了中文采访请求，9月8日再次打电话发出英文采访请求，截止发稿时未得到回音。 温哥华头条特约评论员风满山认为，微信朋友圈有很多人在指责这位房客，但法律就是法律，仅仅陷于快意的指责或道德审判于事无补，尤其对于房东来说。加拿大的法律体系，有很多不好理解的地方，但只要明白它是以保护弱者为出发点，就比较好理解了。 在立法者看来，租者无房，当属弱者；房东有房，当属强者，所以要在立法中进行平衡，在执法时斟酌，在司法中细辨。这就导致一个基本现实：在加拿大当房东，必须学法懂法。在这个案例中，大家与其指责，不如潜下心来反思。当面前一个时刻学习法律以保护自己的房客时，房东必须与时俱进，将相关法律武装到牙齿。 感谢这个案例中的每个人，因为这个案例将呆板的法律规条鲜活地摆在了我们面前，值得每个人去学习——尤其是在付出那么人力物力财力得出的经验教训面前，如果你还仅仅只限于指责房客的快感或贬低房东的努力，那么下一个面对问题的，可能就是你。

▍盐财经 作者 | 寇大庸 编辑 | 闰然 在中国房地产界，很少有老板像潘石屹夫妇这样热衷于主动出名。 如果一个老板特别愿意出名，那么不外乎有三个原因： 一是成功了要让别人知道。 二是为产品打广告。 三是寻求一种安全感。 不知道潘石屹夫妇是哪一种，或者三者兼而有之？ 这两天，他们又出名了。 潘石屹张欣夫妇（图源：视觉中国） " 鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，一致同意不作出要约。" 昨日的一纸通告，宣告 SOHO 中国与黑石集团这笔 236.58 亿港元的收购交易以流产结束。 持续的 " 出清 " 6 月 16 日，SOHO 中国曾发出公告，宣布黑石集团旗下的 Two Cities Master Holdings II Limited 对其发出全面收购要约：黑石集团将以每股 5 港元，合计 236.58 亿港元的的价格取得 SOHO 中国的控制权。若交易完成，潘石屹夫妇将只保留 9% 的股份，套现 143 亿港元（约合 118 亿人民币）。 但这笔交易存在 3 个先决条件，简单翻译一下就是下面三点： （1）这笔交易须经过监管机构的批准； （2）SOHO 中国没有官司缠身； （3）至监管机构批准前，SOHO 中国的经营状况没有出现大的问题。 6 月 16 日 SOHO 中国发布的官方通告 问题恰好就出现在第一个条件上。 收购公告发出的两个月后，SOHO 中国于 8 月 6 日发布公告称："2021 年 8 月 3 日，要约方收到中国国家市场监管总局于 2021 年 8 月 2 日签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式连审查。尽管该申报已获得正式立案，要约方及本公司仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查。于本公告日期，概无任何先决条件已获达成。" 来自官方的审查，无疑为此次交易增添了许多不确定性。尽管尚无更多信息披露，但此次交易的终止，无疑会引发市场的很多猜测。 事实上，此次与黑石集团的交易，被视为潘石屹彻底退出内地房地产行业的最后一步。SOHO 中国的漫漫出清之路始于 2014 年，当年，SOHO 中国宣布以 52.32 亿的价格出售上海 SOHO 静安广场以及 SOHO 海伦广场，同年 9 月，又将上海凌空 SOHO 的 10 万平米物业以 30.5 亿的价格出售给携程网。 位于上海大虹桥核心区的凌空 SOHO，紧邻虹桥交通枢纽（图源：视觉中国） 在之后几年，SOHO 中国陆续出售了上海外滩国际金融中心地块、上海 SOHO 世纪广场、虹口 SOHO 等资产，套现总额超过 350 亿元。 2019 年，有传言指出潘石屹决定在 2 年内出售 SOHO 中国的八处核心资产项目。去年，SOHO 中国曾与黑石集团磋商私有化交易，但最后也不了了之。 而此次与黑石集团的收购交易，则是潘石屹又一次 " 出清 " 的尝试，交易终止意味着潘石屹不得不继续维持 SOHO 中国的经营。用一些人的话来说，潘石屹最后还是没有 " 跑成 "。 所谓 " 要跑 " 这样的猜测，并没有切实的证据来证实——当然，也代表了某些看法。 黑石集团终止收购 SOHO 中国 但可以肯定的是，急于出清的背后，是潘石屹对房地产行业的持续看衰。 早在 2007 年，潘石屹就曾表示过对房地产市场的看跌预期。2014 年，潘石屹曾形容中国的房地产是泰坦尼克号，已经快要撞到冰山。2018 年 4 月，潘石屹曾在微博表示，房地产市场一天比一天畸形，有些地方已经违背基本常识，但这条微博很快就被删除。 " 中国的房地产时代已经变了 "，这是潘石屹对房地产市场的总的判断。 市场真的在变化 时代的发展似乎验证了潘石屹的预言，最近几年，房企频频出现债务违约、资金链断裂、停工停产等情况，据中房网统计，最近 3 年已有约 1000 家房企申请破产清算，平均每天破产一家，就连一些实力雄厚的房企巨头，也陷入了资金泥沼，整个行业的发展进入了 " 寒冬期 "。 就在今年年初，河北地产巨头华夏幸福首先爆出债务违约问题，这家成立于 1998 年的房企，在 2017 年达至其发展的高峰，以 1200 亿销售额迈入地产 TOP10 行列。 然而好景不长，2018 年，华夏幸福就因楼盘销售情况不理想的问题遭遇资金链紧张，当时，一直支持华夏幸福发展的平安集团出手，以 137.7 亿的的价格收购华夏幸福 19.7% 的股份，为其续命。 此后，华夏幸福的资金问题不断，终于直到今年 2 月份，华夏幸福发布公告称公司新增未能如期偿还本息金额 58.17 亿元债务，公司累计未能如期偿还债务本息合计 110.54 亿元。大半年过去了，截至 9 月 4 日，华夏幸福已累计有 918.42 亿元的债务，没有丝毫转危为安的迹象。 除了房地产市场自身的发展逻辑外，外部环境的变化也使房企们的生存环境变得更加严峻。就在前天，河南的建业地产曝出一封 " 求救信 "，称在汛情和疫情的双重影响下，公司业务发展遭受严重打击，损失累计已达 50 亿元。 河南建业地产向政府求援（来源：微博 @全景网） 因此，为了不至于暴雷引发违约、失业等风险，建业地产希望河南政府能够在资金、税收、款项等方面予以支持，从而度过难关。 作为河南地产的老大哥，建业地产选择深耕河南市场的策略，其项目集中于河南各地，2020 年，实现销售额 1026 亿元、营收 433 亿元。在疫情与汛情的影响下，建业地产的住宅项目与文旅项目先后遭到打击，部分在建项目遭受洪水破坏、楼盘销售额也受到了很大影响；与此同时，旗下的 " 只有河南 " 文旅城，在开业不久就被迫停业。 在房地产行业的黄金时期，房地产企业往往依赖大肆举债的方式进行野蛮扩张，融资途径有银行融资、信托融资、发行债券等多种方式。高额的负债促使房企进入拿地 - 建设 - 销售 - 清盘的循环，一旦中间环节出现问题，则极易引发资金及债务问题。 在高速发展的年代，一切问题都可以被发展解决。但是随着行业监管日趋严厉，房企在融资与销售两端承压，行业发展进入瓶颈，资金问题便凸显出来。 洪流中的人 作为事关国民经济的重要行业，房企的资金问题涉及上下游各种行业、银行及金融机构，金额巨大、牵连甚广。因此自 2020 年以来，官方就已出台多项房企融资新规，试图降低房地产企业高杠杆带来的金融风险，其中以 " 三道红线 " 对房企的影响最大。 三道红线，是 2020 年 8 月人民银行、住建部对房企提出的 3 个监管要求：剔除预收款的资产负债率不得大于 70%、净负债率不得大于 100%、现金短债比不得小于 1 倍。 根据要求，房地产企业被分为 " 红、橙、黄、绿 " 四档；三条红线全部触碰为红色档，企业的有息负债不得增加；触碰两条红线为橙色档，企业的有息负债规模年增速不得超过 5%；触碰一条红线为黄色档，有息负债规模年增长不得超过 10%；全部达标为绿色档，但有息负债规模年增速亦不得超过 15%。 万科董事长郁亮认为 " 三道红线 " 彻底给地产金融红利时代画上了句号 这项监管政策从 2021 年 1 月 1 日起进入降杠杆测试期，到 2023 年 6 月底，12 家试点房企的 " 三道红线 " 指标必须全部达标，2023 年底，所有房企须实现达标。 " 三道红线 " 的公布，直接限制了房企的外部融资渠道，对于走高负债、高杠杆模式的房企来说，这无疑是打中了七寸。 在房地产发展陷入僵局的局势面前，为了缓解自身资金压力，不少房企只能通过出售资产项目的方式度过难关，因此，今年以来，房地产市场出现了一波新的并购热潮，房地产行业面临新一轮的洗牌重组。 2021 上半年内房股 " 三道红线 " 榜（图源 : 微博 @乐居网济南） 陷入债务危机的华夏幸福，就曾在年中先后将位于深圳的城市更新管理公司与南京的江宁项目出售给鹏瑞地产与万科公司。 六月底，远洋地产以 40 亿元的金额收购了红星地产 70% 的股份，获得近千亿元的待售货值。 7 月 16 日，中国金茂宣布完成收购中国宏泰 29.90% 的股份，获得多个城市运营项目，或可提升其产业园区项目的业务吸引力。 行业的资产正在不断转手，大鱼和小鱼正在洗牌，显然，一场前所未有的变革正在袭来。在这场洪流中，再大的水生动物，也不过是浩瀚大潮中的一只鱼鳖。 在过去这些年，虽然生意在京城不算特别大，但潘石屹无疑是北京 " 最出名 " 的房地产商。他涉猎电影文娱，还海外捐款上亿，准备资助 " 中国贫困学生读哈佛 "。他还是微博大 V。 他的故事，尚未结束。 作者 | 寇大庸 编辑 | 闰 然