地产

据cbc新闻报道，一名卑诗省（B.C.）房地产经纪人因将客户想购买的房产据为己有，并从中获利，被法院裁定需归还所得利润。 根据卑诗省最高法院1月10日BC Supreme Court）的裁决，房地产经纪人艾伦·胡（Alan Hu）从一位好友手中购得一处房产，并随后以超过120万加元的获利出售。 法官艾米·弗朗西斯（Amy Francis）在裁决中写道：“胡的行为具有欺骗性且手段卑劣，他的行为严重背离了职业道德标准，应予以谴责。” 胡的律师罗伯特·罗（Robert Lo）拒绝对此事发表评论。他在给 CBC 新闻的一封电子邮件中表示：“我们正在审查法院的裁决，并考虑我们的决定。” 事件经过 2017 年，华裔移民钟培华（Pei Hua Zhong），一名“经济条件有限”的购房者，委托胡出售他位于南素里（South Surrey）的房产，并帮助他购置新房。 钟与该房产的卖家签订了一份 210 万加元的购买合同，并获得银行批准的贷款，但贷款条件要求他必须有 73.5 万加元的首付款，而这笔钱需要通过出售自己的房屋来筹集。 由于钟未能按时售出自己的房屋，他决定寻求过渡性融资（bridge financing），利用现有房产的资产作为新房的首付款，同时等待房屋出售。 与此同时，胡在向卖家提交钟的第二次报价（205 万加元）的同时，背着钟，将该房源介绍给自己的一位朋友，并让她通过另一名房地产经纪出价竞购。 胡当时正与这位朋友在拉斯维加斯度假，而这位朋友的购房报价包含一项特别条款，即允许买方将购房合同转让给第三方。 最终，胡的朋友以接近 210 万加元 的价格成功购得该房产。胡本人则从这位朋友的房地产经纪人那里获得了一笔 19,000 加元的推荐费。 房屋易手与转售获利 大约两周后，在未告知钟的情况下，胡的朋友将购房合同转让给了胡。胡随后购得该房产，并于 2021 年以 335 万加元的价格出售，净赚超120万加元。 在随后的民事诉讼中，胡辩称钟“没有遭受任何损失”，因为他本就无法负担该房产的购置费用。 但法官弗朗西斯认为钟当时愿意通过过渡性融资承担购房风险，因此胡的行为直接导致钟错失购房机会。 法官也未接受胡的辩解，即他在朋友购房后的两周内才萌生购买该房产的想法。法庭认定，胡策划了一整套操作，以确保最终房产落入自己手中。 法院判决 法官裁定，胡必须归还出售该房产所得的利润（具体金额尚未确定，因为胡与他的朋友之间仍有未决的法律诉讼）。此外，胡还必须退还 19,000 加元的推荐费。 不过，法官认定胡的朋友在此过程中并无过错，因此她不需要承担任何法律责任。

据《温哥华太阳报》1月13日报道，温哥华国家广场（Plaza of Nations）——这一占据黄金地段但长期荒废的滨水地块——已被出售，交易金额未公开。据推测，价格可能高达数亿加元。 随着康科德太平洋（Concord Pacific）公布其在国家广场以东土地上的大型开发计划，人们对福溪（False Creek）东北岸的关注有所升温。这片土地是1986年世博会遗址中最后一块未开发的滨水区域。 国家广场物业在2018年已获重新规划批准，可建造超过200万平方英尺的混合用途建筑，最高可达30层楼。然而，此后的开发进程陷入停滞。 现在，新业主的一名代表表示，随着市议会放宽景观视线保护（view cones）政策，他们计划提出一个全新的发展方案，包含公寓、出租住宅、商业和零售空间、一家精品酒店、游艇码头、公共设施以及滨水区通道。 新买家：Northchild Group 这片土地的新所有者是一家名为 Northchild Group 的公司，在温哥华鲜为人知，也没有当地的开发经验。 Northchild Group 的对外事务由温哥华房地产资深人士 David Negrin 负责，他受聘为公司顾问。他曾就职于Concord Pacific、Aqulini Development and Construction Inc. 和 MST Development Corporation。 Negrin 在电子邮件中表示：“随着景观视线保护政策的调整，我们正在重新设计开发方案，重点仍然是提升宜居性，打造一个全年可供温哥华市民享受的包容性社区。” Concord Pacific上周表示，其 包含65层摩天大楼的12座塔楼开发提案 也是受到市议会去年放宽景观保护政策的推动。这些建筑将成为温哥华现有最高的摩天大楼。 国家广场土地交易内幕 该地块位于 750 Pacific Blvd.，此前由新加坡亿万富翁黄鸿年（Oei Hong Leong） 持有逾30年。他在1989年以 4000万加元 从香港富豪李嘉诚手中购得该地块。 该地块面积约相当于四个城市街区，曾经设有演唱会场馆和赌场，但均已关闭多年。 2022年，黄鸿年的 Canadian Metropolitan Properties Corp. 经过长达 七年的法律诉讼，最终击败Concord Pacific，赢得国家广场的所有权。当时，黄鸿年表示，他希望在该地块上“建造一个标志性项目”，以回馈“我热爱的这座城市”。 然而，仅两个月后，公司文件显示，黄鸿年及其女儿黄德丽（Theresa Oei）和另一位合伙人 Moy Foong Lum 均退出董事会，取而代之的是三位新董事： 侯建鸿（Jian Hong Hou，来自Delta） 杨淼（Miao Yang，来自西温哥华） 朱庆（Qing Zhu，来自温哥华） 2023年，该公司最后两名长期董事 温哥华律师 James Henshall 和黄鸿年的姐夫 Yow-Lin Chu 也相继离职。 最终，新董事会仅剩下侯建鸿、杨淼和朱庆。 虽然在法律文件上，该土地的所有权仍归 Canadian Metropolitan Properties Corp.，但该公司的控制权已完全易主。 当地房地产专家估计，这笔交易的成交价约在 5亿加元左右。 Negrin 透露，他并不知晓确切的交易金额，并称其为“黄鸿年与新业主之间的私人交易”。不过，他强调，杨淼给他的印象是 “一个长期投资者”。 “他对社区的需求非常感兴趣，想要了解这里缺少什么、需要什么。他清楚这片土地位于娱乐区，是打造更多公共聚会空间的重要催化剂。” David Negrin表示。 Northchild Group 未来规划 Northchild Group 官网显示，其在 伦敦、洛杉矶、悉尼和温哥华 设有办公室。尽管该公司在不列颠哥伦比亚省拥有一些物业，但并未以开发商身份广为人知。 Northchild 代表已与温哥华至少两位市议员会面。 1、2024年3月，ABC 党市议员周炳文（Lenny Zhou） 见过该公司代表 Michael Zhu，对方表示，土地所有者对该项目持“开放态度”，希望“为城市做出贡献”。 2、2024年4月，ABC 党市议员 Peter Meiszner 也会见了该公司，虽然他不清楚 Northchild 的具体计划，但对方表示“会提出新的方案”。 前市议员：新开发可能只是逐利行为 温哥华前市议员 Geoff Meggs（2008-2017年间负责 False Creek 东北岸规划）认为，新业主可能会重新调整设计方案，这并不意外，但令人失望。 “市议会放宽景观视线保护政策，使这些土地的价值大幅上升，业主可能获得暴利。”Geoff Meggs表示。 Meggs 指出，康科德太平洋已提出 60-65层的高楼 方案，Northchild Group 可能会效仿。他表示，市政府很难要求开发商放弃这一潜在价值。 此外，Meggs 认为，国家广场是 温哥华极具战略意义的地块，1986年世博会期间，它曾是“核心区域”，如今却变成了“尘土飞扬的废弃广场，充满破旧建筑”。 “我们需要一个真正有决心的业主，推动国家广场的振兴，而不是只考虑如何通过重新设计来最大化利润。我希望新业主能积极推进开发，不仅仅是为了盈利，而是履行最初的承诺，让这片土地重新成为温哥华城市的一部分。” 

BC省2025 年评估报告于上周发布，揭示了全省住宅物业的价值，但这些信息对房主来说究竟意味着什么？ 此次公布的评估结果涵盖了低陆平原超过 1,120,000 处房产，反映了截至 2024 年 7 月 1 日的房产市场价值。 BC省评估师 Bryan Murao 在新闻稿中表示：“整个BC省，房地产市场价值已连续第二年保持稳定。” “大多数房主只能看到正负5%范围内的评估变化。” 然而，无论您计划购买、出售还是居住在当前住所，评估也可能引发一些问题。 Daily Hive 联系了 Macdonald Realty 的房地产经纪人Shannon Mann，以了解有关 BC 评估及其对住宅业主的影响的更多信息。 评估对房主来说意味着什么？ EB冒险摄影/Shutterstock Mann说，首先要记住的是，评估并不是对您的房产和房屋价值的“ 100％准确的基准”。 然而，它确实在房产税方面发挥着重要作用。虽然该金额由当地市政当局决定，但也基于 BC 评估提供的评估价。 业主收到的评估价由房产的“独特”因素决定，例如房屋的位置、景观、大小、年龄、各种特征（如车库、车棚、露台）、可比价格和其他房地产市场信息。 BC Assessment 还会通过您所在地区的建筑许可证、土地所有权、最近的房地产交易、业主所做的更新（但是在 BC，无需向 BC Assessment 报告此信息）以及街道临街航拍图像来收集房产信息。 评估不一定反映当前的市场状况，原因是评估估值日期是在前一年。 如果你注意到你的评估比前一年略有下降，这并不一定是坏事。 她说：“如果你留在原地，就意味着你缴纳的房产税会更少。” 但如果您要出售，这“可能预示着您所在地区也有类似房产出售”，意味着售价较低或市场低迷。 为什么房屋的售价高于（或低于）评估价值？ 埃琳娜·伯德/Shutterstock 在考虑购买或出售房屋时，市场价值就会发挥作用。市场价值是指在当前市场条件下，房屋在公开市场上最有可能售出的价格。 当房地产经纪人与卖家合作时，他们会通过多重上市服务 (MLS) 查看该社区房屋的可比市场数据来确定房产的售价。 房地产经纪人在设定房屋售价时还会考虑许多因素，包括“卖家的动机”。 “在每种情况下，当你为卖家评估时，你都会查看最近的销售情况……最近是指去年，”她说。 此外，房地产经纪人还会研究该地区类似房屋在市场上的表现。 “理想情况下，你会喜欢进行同类比较，”Mann补充道。“我将使用最近的销售情况来证明我为这套房子的出价是合理的。” 房地产经纪人还会对房屋和房产进行全面检查，检查房屋的内部和外部状况以及所做的任何更新。 “如果有人给出定价高于市场价值，那么这可能是因为该物品的内部装修非常精致，配有顶级家电，或者聘请了顶级室内设计师。” “如果房屋定价在一定范围内，那些聘请室内设计师、规划师和建筑师的人，房屋就会卖得更快，这肯定会影响房屋的价值。” 大多数情况下，卖家都希望自己的房屋能以高于评估价的价格出售。但在极少数情况下，房地产经纪人可能会遇到希望以低于评估价的价格出售房屋的人。 有些人可能会因为个人原因（如疾病或离婚）而急于出售房产。也可能是因为财务原因（如利率大幅上涨）。 如果市场增长放缓，有些人可能会认为这是销售时的一种财务策略，以吸引更多的买家。 无论如何，聘请房地产经纪人对你的房产进行准确评估是关键。

在加拿大当房主可真不容易，各种开支蹭蹭网上飙。 目前，生活成本是大多数加拿大人最关心的问题。虽然预计今年利率将继续下降，但房主除了住房成本还有很多开支需要兼顾。 踏入2025年有一系列税收优惠可以帮房主最大限度降低住房成本并节省开支。 加拿大税务局 (CRA) 最新分享了一份加拿大房主应该知道的税收抵免和补贴清单。CRA在新闻稿里写道，“提交所得税和福利申报表是获得任何福利或抵免付款或您可能有资格获得的扣除额的第一步。”。 无论您是房主、刚刚买了第一套房子，还是正在为第一套房子存钱，以下是一些需要记住的税务优惠，这些福利可能会让您赚到钱。 如果您在 2024 年购买了房屋 1，购房者免税额 Home buyers' amount 根据加拿大税务局的规定，有资格申请购房者免税额的加拿大人可以申请最高 $10,000 购房费用的税收抵免，最高金额为 $1,500 。这笔金额可以与配偶或同居伴侣分摊，但总额不得超过 $10,000 。 如果符合以下情况，您有资格申请购房者金额： 您（或您的配偶/同居伴侣）于 2024 年购买了第一套符合条件的房屋，并且您（或您的配偶/同居伴侣）在 2024 年或之前四年中没有在加拿大境内或境外拥有另一套房屋 您有资格获得残疾税收抵免 (DTC)，或者您为有资格获得 DTC的人购买了房屋 2，残疾人购房者税收抵免 Home buyers’ tax credit for people with disabilities 如果您、您的配偶或同居伴侣是残疾人，即使您不是首次购房者，也可能利用 HBTC。 网址：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/deductions-credits-expenses/line-31270-home-buyers-amount.html#toc2 3，因工作而搬家的税收减免 Tax deductions from moving for work 如果您去年找到了新工作，并且不得不搬到距离新工作地点至少 40 公里的地方，您可以抵扣所有搬家费用。 这意味着您可以申报飞机票、搬家、出售房地产、解除租约或抵押贷款和临时住房的费用，这些费用加起来可能很多。 4，自雇或在家工作税收抵免 Self-employment or work-from-home tax credits 如果您有自己的企业并且在家工作，您可以申报商务用途家庭费用。您还可以申报汽车旅行费用，只需确保将此信息记录在案。 即便不是自雇人士，如果您在家工作也可以申报这些费用。去年，符合条件的员工如果在家工作，最多可获得 $500 的返还。 如果您在 2024 年升级装修了您的房屋 5，多代同住家庭装修税收抵免 Multigenerational Home Renovation Tax Credit MHRTC 可以为符合条件的装修相关的合格费用提供税务抵免，以建造一个独立的辅助住房单元，供某人与家人一起居住。 例如，如果您想为父母建造一个独立的地下室，让他们住在您家中，这项税收抵免就可以提供帮助。 对于每次完成的符合条件的装修，您最多可以申请 $50,000 的支出。对于每项符合条件的申请，税收抵免额是总费用的 15%，最高为 $7,500 。 6，家庭无障碍税收抵免 Home Accessibility Tax Credit（简称：HATC） HATC 税收抵免适用于符合条件的房屋装修或改建费用，年度最高费用限额为 $20,000 。 7，新建楼花 GST/HST 住房退税 New GST/HST housing rebate 根据加拿大税务局的规定，如果符合以下任何一项条件，您有资格申请退还部分已支付的 GST/HST： 您从建筑商处购买了一套新建或经过大幅翻新的房屋，用作您（或您的亲属）的主要居住地 您购买了合作住房公司的股份，目的是将新建或经过大幅翻新的合作住房综合体中的单元用作您（或您的亲属）的主要居住地 您或您雇用的人建造或大幅翻新了您的房屋，用作您（或您的亲属）的主要居住地 如果您在 2024 年出售了您的房屋 8，主要居所豁免 Principal residence exemption 如果您出售了主要居住房屋，就有资格申请此项。根据加拿大税务局 (CRA) 的说法，这可以免除或减少出售资本收益的税收。 您必须报告处置情况并在纳税申报单上将该房产指定为您的主要居住地，才能享受豁免。 9，住宅物业炒房规则 Residential property flipping rule 如果你在持有房产不到365天的情况下将其出售，并且不符合重大生活事件的例外条件（这些条件可以在“出售主要居所”页面上找到），那么出售所得的利润将被视为普通商业收入进行纳税，而不是按资本收益计算。 如果您正在准备为买首套房存钱 10，购房者计划 Home buyers' plan（简称：HBP） 根据加拿大税务局 (CRA) 的规定，根据增强版 HPB，加拿大人可以从其 RRSP 中免税提取高达 60,000 加元，用于购买或建造符合条件的房屋。 在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之间提取的加拿大人将享受额外三年的宽限期。这意味着还款期将从首次提款后的第五年开始。 您和您的配偶/同居伴侣都可以为同一套符合条件的房屋参加 HBP。 11，首套房储蓄账户 First home savings account（简称：FHSA） FHSA 帮助加拿大人免税储蓄首套房。您可以将 RRSP 存入或转移到 FHSA，每年最高 $8,000 加元，终身限额为 $40,000 加元。 您向 FHSA 缴纳的款项（包括 2023 年未使用的 FHSA 缴纳款项）可能在2024 年的纳税申报单中扣除。2024 年开设新 FHSA 的加拿大人可以申请在 2024 年 12 月 31 日前缴纳的 FHSA 缴纳款项，最高金额为$8,000 。 其他税收措施 12，专用出租房屋 Purpose-built rental housing（简称：PBRH） 如果您拥有或投资专用出租房屋，则有潜在的税收优惠可帮助抵消与创建出租单元相关的成本。 PBRH 退税是对 GST/HST 新住宅出租物业退税的增强。它支持建造用于长期住宅出租的新公寓楼、学生宿舍和老年人住宅。 CRA 表示，这鼓励了加拿大长期出租房屋的发展。 大家可以互相提醒下，别错过这些可以省大钱的房主税务福利。

卑诗最高法院（BC Supreme Court）最近的一项裁决显示，一名租户声称遭房东恶意驱逐，法官虽做出了对他有利的裁决，他将获得一次向住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch，简称RTB)提出申辩的机会，但若想获得赔偿仍须继续努力。 CTV报道，根据卑诗最高法院本周早些时候发布在网上的判决书显示，租客曼加特(Kuljit Singh Mangat)在收到房东丁萨(Sarabjit Singh Dhindsa)的驱逐通知后，于2023年2月底搬出了自己的家。 丁萨声称驱逐理由，是他打算将出租房屋用于自己「个人用途」。 但曼加特告诉法庭，他发现丁萨所言非真，是将房屋租给了新房客。 据卑诗省规定，房东或其近亲打算自己搬入出租屋，就可以无故驱逐房客。而房东必须使用住宅租务审裁处规定的形式提供终止租赁通知，并且入住该单位一段时间（省府去年将此期限增加到12个月），然后才能再次出租。 如果房东未能按照驱逐通知中所述使用该房屋，将须赔偿前房客12个月的租金。 曼加特将丁萨告上RTB，希望获得赔偿，但他的诉讼遭到驳回。 最高法院在判决中引用了RTB仲裁员驳回此案的理由。 文件中写道：「我发现房东没有根据《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）第49条规定，向房客发出正式通知。」「根据租户在证据中上传的书面通知，由于（房东）未送达第49条规定的正式通知给租户，租户并没有义务腾出出租单位，也无权获得该法案第51条规定的12个月的赔偿。」 曼加特针对RTB的仲裁向卑诗最高法院提出司法覆核请求，法官埃尔伍德（Bruce Elwood）审理后得出结论，认为仲裁员的决定「明显不合理」、「不合逻辑」且「违反了《住宅租务法》的立法意图」。 埃尔伍德指出，丁萨向曼格特提供了一份标有「迁出通知」的文件，该文件并不符合RTB规定，不是供房东使用的驱逐通知标准格式。 「在这种情况下，是房东没有遵守RTB规定。」 「房东向租户发出了自己的通知，称租户需要腾出出租物业供房东个人使用。在房东发出的通知里，包括其签名、发出通知日期、租赁单位的地址、通知生效日期以及终止租赁的理由。」 因此，埃尔伍德指出，RTB仲裁员以丁萨使用了错误的表格为由拒绝曼加特的索赔申请，本质上是在因房东的过失而惩罚房客。 判决书中写道：「要求房东使用规定的表格来填写旨在帮助房客了解其权利的信息，却以此作为驳回房客申请赔偿的理由，这简直不合逻辑。」 「本案中，当房客按照房东的驱逐通知搬出时，仲裁员拒绝租客的追索权显然是不合理的。正是房东自己不遵守法规，才导致仲裁员无法做出裁决。」 尽管法官的判决对曼加特有利，但他却未能获得赔偿。因为法官撤销了RTB的裁决，并将此案发回给RTB重新审理。 曼加特必须获得RTB认定，他收到的驱逐通知有效，才能确定他是否有权获得赔偿。 图：CBC