地产

围绕着现在在温哥华房地产圈中最重要的对话之之一就是房价是否真的与库存短缺有关？很多人认为现在大温地区应该建立更多的住宅，以拉低房价，但事实真的如此吗？       现在总部位于温哥华的BETTER DWELLING的房地产资料显示，以2016年大温人口普查数据为基础，如果仍按照目前建造住宅的速度，温哥华地区将有可能出现住宅数量超额50％的情况。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的统计，近些年温哥华的房屋开工数量飙升。从2012年到2016年开始，大温地区总共有105,712个单位开工。从2016年人口普查的最新数据方面来看的话，大温地区的人口规模正在经历强劲的增长。目前大温地区人口数量为2,463,431人，同比增长6.5％。   （温哥华地区住宅开工量）   如果从统计学来看的话，大温地区平均2.56人拥有一栋住宅，也就是说，现在大温地区只需要58,633栋住宅就可以满足居民的人均住宅的需求。加上全国8%的房屋空置率计算的话，大温地区总共需要63,323栋新住宅。但根据大温房地产协会的数据，从2016年开始开工的新住宅数量为27,914栋。   从数字世界来看的话目前大温地区有91,47栋新住宅将没有人居住。那么大温地区房地产市场是否属于过度建设？

　　对二手房价格下跌最敏感、最“痛心”的群体很可能是在去年高位时买进、今后几年就打算“倒手转卖”的业主。既然这些人主要是投资投机，那就和其他市场交易一样，请理性对待价格的正常波动。 　　春天来了，万物复苏，去年一路猛涨、红火异常的合肥楼市却多了些寒意。有业主反映，二手房每平方米降价4000元都无人问津，二手房跌幅超过10%的也不在少数。也有业内人士表示，春节前后本就是楼市销售淡季，部分二手房的挂牌价格下降也不能代表合肥楼市整体局面，所谓“暴跌”其实是人为营造出的假象。不管怎样，确实有个别业主“坐不住”了，甚至提出希望政府“出手救市”。 　　业主的“坐不住”可以理解。没买房时，谁都希望房价低，一旦买到手，谁都希望保值增值。房价一降，最重要的家庭财富眼看缩了水，搁谁身上都不痛快。房地产市场健康稳定发展，既对普通百姓有利，也是政府施政的重要目标。房价上涨过快，政府有采取调控措施、稳定市场的责任;那么，房价降了，政府也得出手“救市”吗? 　　仔细观察此轮合肥楼市降温，无论从程度上去判断，还是从原理上分析，都实难发现政府出手的理由。 　　首先，降价合乎常理，无需大惊小怪。合肥房价从高位上下跌，是在前期上涨过快基础上出现的正常回归。去年房价涨幅较高的合肥、厦门、武汉等地，近年来发展势头确实不错，但城市人口增长、居民收入水平提升等变动并不足以支撑如此高的涨幅。房价一路猛涨，已经消化乃至透支了大量购房需求，即便政府不在去年国庆前后采取调控措施，涨势照样会逐步减弱。更何况，政府踩了急刹车，让投机投资者退场，房价也仅仅是略微回调，既没有造成楼市暴跌，又能有效满足更多人住有所居的基本需求，还防止了系统性风险，可谓一举多得。 　　再者，真正刚需无虞，不必过分担心。有呼吁“救市”的人提出，买卖二手房的都是 “刚需”，价格就得稳定。啥叫“刚需”?“房子是用来住的，不是用来炒的。”――去年底中央经济工作会议提出的论断，为“刚需”定了调：刚性需求，就是只用于或主要用于自住、不将投资功能考虑在内的购房需求。既然是“刚需”，若业主是在去年高位时买了房用于自住，今年不可能转手就卖;如果住个五年、十年再卖掉，届时房价水平未定，也不用眼下就着急。 　　剔除种种可能后不难发现，对二手房价格下跌最敏感、最“痛心”的群体很可能是在去年高位时买进、今后几年就打算“倒手转卖”的业主。而他们，往往并不属于“刚需”，因为短期内的买入、卖出其实就是“炒房”，而“房子不是用来炒的”。既然这些人主要是投资投机，那就和其他市场交易一样，请理性对待价格的正常波动。房价降了，对一些人来说，不过是算盘落了空，而对真正的刚需者而言，却是向梦想靠了靠岸呐。 　　合肥恐怕不会是今年楼市调整的唯一城市。既然如此，那些前期上涨过快城市，也应预估到房价松动下跌带来的后果，未雨绸缪、仔细甄别、有效应对。

　　将旧屋拆卸重建，是近年不少置业人士流行做法，多伦多一名女律师经历过把自己的旧居翻新后，认为替业主提供旧屋拆卸重建顾问服务有利可图，她毅然辞去律师楼工作，转行成立咨询顾问公司，专门向置业人士提供清拆至重建的咨询服务。 　　原本在多伦多任职诉讼律师的侯慧玲（Alisse Houweling），2007年与同为律师的丈夫夏利殊（Greg Harnish）在本森大街（Benson Ave.）以481,000元购入一幢逾百年历史的旧屋后，原本想大肆翻新，但相关费用和所需时间却使他们却步。 　　2011年两夫妇决定将旧屋推倒重建，省却所有修复以及将来维修的压力。清拆工程在2013年展开，工程原定保留一边墙身用作分隔新屋与邻居的分隔，岂料墙身在工程期间坍毁。侯慧玲说：“当我们看到这个情况，我们知道我们的决定（推倒重建）绝对正确。” 　　80万元工程历时9个月 　　旧屋属于维多利亚式建筑，曾经用作造鞋厂、农舍，甚至据称做过制可卡因工场。由于事前准备工作妥当，建筑工人花了九个月，便将旧屋变成一幢天然光线充足、和暖通爽、空间感特大，面积约2,300平方呎，装置节能新屋。 　　侯慧玲形容重建过程非常顺畅，清拆仅花了2.5天完成，各项申请费、基本景观美化、建筑及工程、一般承包服务和用料等，前后共花费80万元，但统一销售税（HST）不包括在内。虽然未知新屋在市场的价格，但本森大街近期有半独立屋以121.6万元成交。 　　入伙后侯慧玲与丈夫一家四口在新居乐也融融，新居也吸引不少途人驻足观看，有些更向她查询重建相关事宜，令他们始料不及，她灵机一触在多伦多炽热的房地产市场之中，原来仍有值得投资的商机。 　　重建旧屋业主华人占半 　　这些商机，主要源于大多区楼价高企，近年很多人改买旧屋重建新居，曾有华裔建筑公司东主表示，这些买家中有一半都是华人，他们有的是来自中国的新移民，有的是因子女无力购置房屋，而选择于父母的平房加建上层。 　　由于重建涉及大量专业知识，业主通常需要委托地产经纪或建筑公司代劳。侯慧玲成立的咨询服务公司，专门向有意拆旧屋、建新屋的业主提供咨询服务，如顾客有需要更可提供清拆重建服务。她说：“经验告诉我业主是普遍不了解这些事情。要成功重建就要有全盘计划、强劲支援队伍和合理的预算，他们没有这类相关知识。”

　始排队购房。那么为什么会有这么多人去排队购房？这个楼盘又是在哪里？ 2月26日，记者来到了位于上海嘉定区雅丹路上的一处名为上海派的新开楼盘，而昨天在朋友圈里广泛流传的连夜排队购房的照片就来自这里。 早上九点半，距离下午两点钟的开盘还有足足四个多小时，售楼处外却早已挤满了中介和购房者，熙熙攘攘的人群就像是在繁华的商业区一般。道路两旁也停满了车辆，甚至一度出现了堵车。 记者了解到，很多中介带着客户在开盘前一天就已经赶过来排队，而朋友圈中流传的视频和照片正是25号这里排队时的景象。在那段视频中，排队购房的人群挤满了整个售楼处的大门。 记者采访 记者：昨天什么时候过来排队的？ 上海嘉定房产中介：昨天我吃了饭就过来了。 记者：是午饭吗？ 上海嘉定房产中介：午饭都吃了一点点就过来了。 上海嘉定房产中介：今天，有的人是没回去，有的人是今天早上七八点，来换一下人。 记者：像您是昨天就过来了吗？ 上海嘉定购房者：那当然了。 上海嘉定购房者：我老头在里面。 记者：昨天什么时候过来的？ 上海嘉定购房者：下午，我是一点多钟。 记者：就一夜都在这边是不是？ 上海嘉定购房者：我没在里面，我老头在里面。 记者：坐了一夜？ 上海嘉定购房者：当然，不是我们一个，都是一个一个在里面。 采访中记者了解到，该楼盘从2月23号起开始认筹，然而仅仅过去了两天，就已经有近千组的客户交了认筹金，此次开盘共有797套房源推出，也就是说还会有不少已经交了认筹金的客户也很难买到房子。正是由于这一次的购房者太多，很多人怕买不到房子，因此不少人在开盘前的两天就已经赶到了现场，早早排起了队。 记者采访 记者：像您排了这么久，排到多少号？ 上海嘉定房产中介：排了将近300号，不过昨天晚上来排队的人排了有两三里路，还是挺远的。 记者：您是昨天什么时候过来的？ 上海嘉定购房者：中午就过来了，然后排队一直排到这边后面都绕了一个圈，一直拐到后面，少说有两三千口人。 上海嘉定房产中介：昨天中午都陆陆续续的都来了。 记者：那会您个人感觉现场是什么样子的？ 上海嘉定房产中介：现场就和现在差不多，比现在还要人多一点，这边的话现在还算是少的。 上海嘉定房产中介：可以说里三圈外三圈，真是人山人海，现在售楼处门口还在排队认筹，但基本上没什么希望，现在篮球馆那边已经坐了一千来号人，总共就797套房子。 离售楼处约三百米远就是开盘现场，一路上，还能见到不少中介带着购房者前往，这个开盘的现场是开发商在几天前将小区边的一个篮球馆临时改造而成的，已经交了认筹金的客户就坐在里面排队，整个篮球馆里大约坐了有一千人。 他们全都是提前一天在这里排队等候，由于害怕出去吃饭或上厕所的时候原本排好的顺序被抢，因此都要由家人或中介顶替着才敢离开，不少人已经一夜没睡，神情显得十分疲倦。 记者采访 上海嘉定房产中介：排到的时候就是吃饭不能吃，然后又打电话给客户，然后客户过来排队，换着吃饭。就一直排到昨天晚上，昨天在里面排了一夜，怎么说呢就是挺冷的吧，买房挺不容易。

2月26日，有网友发现，杭州钱江新城一座在建高楼看起来“很薄”，犹如纸片。秦人/视觉中国 这座大楼大约百米的高度。 这幢大楼距离钱塘江不远，网友调侃道：这么高、这么薄，江风又大，好担心，万一吹倒咋办？ 图为在建的大楼。 图为在建的大楼。

  亚凯迪亚980万元豪宅浴室。（洛杉矶时报） 亚凯迪亚980万元豪宅玄关。（洛杉矶时报） 洛杉矶时报华裔记者皮尔森（David Pierson）2月22日一篇有关华人城市豪宅滞销报导指出，中国2016年12月31日开始的严控外汇政策，导致针对中国买家的豪宅从过去两星期即脱手，变成拖好几个月还卖不掉。不过接受皮尔森访问的一名华裔房地产经纪人表示，她有信心重回往日时光只是迟早问题。因为中国人“上有政策，下有对策”，一定可找到方法“解套”。 定居亚凯迪亚（Arcadia）超过30年的台湾移民周迪（Dee Chou）告诉皮尔森，中国有钱人投资海外是挡也挡不住的。她的中国客户感到身负重任，必须把老婆孩子接来美国，呼吸新鲜空气与获得良好教育。他们也忧心国内经济迟缓，货币走软，房市饱和。她说：“有钱人 总有门道把钱弄出来。” 皮尔森的报导介绍周迪经手的一幢亚凯迪亚全新豪宅，装潢气派完全对中国人胃口。光看玄关与浴室就令人眼睛一亮，开价“只有”980万元。周迪说，这种价码过去肯定被抢破头，两星期内保证卖掉。 不过相对房地产经纪的失望，已在美国落地生根的华人却因此大大喘一口气。在中国管制资金出走之前，这些华人被中国买家的现金买房打得抬不起头来。 44岁耳鼻喉医师蔡维伦（Veling Tsai）在阿罕布拉（Alhambra）执业，三年前就吃过这个闷亏。即使在美国作医师代表混得不错，但蔡维伦还是得透过申请房屋贷款才能买豪宅。他与夫人频频出席凯迪亚与圣玛利诺（San Marino）售屋开放参观（open house），结果五次出价都被讲普通话的现金买主抢走。 蔡维伦最后比开价加码20万元，才搞定南巴沙迪那（South Pasadena）一幢150万元豪宅。他说，即使自己是医师，还是搞不过这些买房像买“星巴克咖啡”的。 从1979年就在圣玛利诺干房地产经纪的张琳达（Linda Chang，译音）说，中国买主冲刺力减慢其实从2014年底即开始。以往吸引15个出价的房子，如今只有一半。通常公证期（escrow）只要求30天，现在有中国买主要求半年之久。 前亚凯迪亚市长席格（Mickey Segal）说，该市很多豪宅脱手后却不见有人居住，显然有人买来投资，这对社区不是好事。不过最新情况却是，这些豪宅空着是因为卖不出去。一名经纪告诉皮尔森，去年夏天她的一名亚凯迪亚客户因为豪宅上市三个月还卖不掉，被迫从开价1000万元减为830万元。

“花5万美金投资了美国底特律的房产，号称是翻新别墅，还能包租5年。现在才过一年，租金就没了泡影，所谓别墅只是一栋废旧屋子而已。” 据劳动报2月27日报道，市民梁女士近日致电该报新闻热线13671686848，反映投资海外房产被忽悠的经历。据她反映，涉事中介为上海乔治美公司，与她有同样遭遇的消费者约有几十人。5万美元，对他们来说，听到的或许只是“梦破碎的声音”。 记者走访发现，乔治美目前仍在营业，工作人员承认底特律项目已崩盘，但称并不影响其他地区的房产经营情况。工作人员称，目前公司负责人已赴美善后，但何时能补上租金还未可知。而业内人士提醒，类似包租模式已成行业套路，市民应提高警惕。 衰败的底特律市区/资料图 底特律出售的便宜房屋/资料图 高回报率令人心动 梁女士告诉记者，2015年4月在一次房展会上看到了乔治美所售的底特律别墅，当时，较高的回报率令她动了心。 “乔治美说，这些别墅都是翻新别墅，抄底价只要5万，每年房价增长2至3成。此外，它还承诺，只要购买，负责包租5年，每年稳定年化率在12%。这样算下来，回报率能达到60%。”在这些条件的诱使下，梁女士二话不说，掏钱购买了一处房产。 不过，喜悦并没有持续太久。由于前期没有了解充分，梁女士在购买后才发现，她买的底特律房产，价格要高出市值的2-3倍。 “当时心里就有些不舒服了，但想想这边包租，也就算了。但没想到，房子刚买了1年多，租金也没着落了。”梁女士说，去年9月起，乔治美以“资金被冻结”为由拖欠租金，至今未得到解决。 记者了解到，在乔治美购买房产的消费者涉及北京、上海、广州、澳门等地，而乔治美方面此前曾承诺于去年底补发租金，至今杳无音讯。 消费者质疑中介设套 “现在回想起来，这个项目一开始就有很多疑点。”采访中，梁女士表示，购房后，乔治美曾屡次违反承诺，有骗取资金的嫌疑。 “就拿报税举例。一开始，乔治美说帮我们报税，很多人也交钱了。但去年10月，陆续有人收到底特律政府的物业税催收通知。大家这才发现，2016年以前购房的投资者都逾期未缴纳房产税。”梁女士说，不仅如此，此前购房时乔治美表示会承担维修、管理等资金，后来也出尔反尔，拒不履行约定。 最让他们愤怒的是，花了5万甚至更多美元购买的豪华别墅，实际上只是一间破屋。 梁女士告诉记者，事发后，曾有业主赶至底特律查看房屋情况，发现她的房子在一条无人居住的街道上，下水管道已经破烂，整个房子要重新维修，根本不可能有人居住。“乔治美宣传时曾表示，自己和政府有合作关系，可以购买政府拍卖的房子，并整修出租，由政府埋单提供给困难家庭，事实与宣传的完全不符。” 上述这些情况，都让梁女士等人不得不怀疑，这是一场精心策划的骗局。 中介承认项目出现问题 在位于东方路778号江苏大厦的上海乔治美。记者见到，在公司门外仍然挂着醒目的美国购房宣传海报，但办公室内仅剩一名工作人员。该人员表示，梁女士等人投诉属实，底特律项目的确出现了资金崩盘的情况。但她表示，这并非蓄意诈骗，公司负责人已前往美国善后。 “我们公司已经经营了6、7年了，除了底特律，还有洛杉矶、亚特兰大等多地的房产项目，没有出现过这种问题，这次实属意外。”该名工作人员称，由于消费者多次上门讨要说法，不少员工都已选择离职，现在上海公司仅剩她一人负责接待及维持运营。 为何底特律的房产售价会高出市面几倍？该工作人员称，因为他们所售的房子可以包租，有额外的价值。对于如何解决消费者损失，该工作人员表示，公司负责人已在美国重新注册了一个管理公司，消费者可以与其重新签订管理协议，努力将房子出租出去。 “那么，欠的房租何时可以到账？”面对记者的追问，该工作人员称自己并不了解具体情况，无法给出准确答复。 包租+高回报已成套路 “我们试过报警，也咨询过律师，但因为购买房屋行为属实，因此警方没有受理。”梁女士说，如今购房合同成了一纸空文，房租只是镜花水月，她们投诉无门。 采访中，业内人士透露，投资海外房产时，利用消费者信息不对称，在低价房屋上附加价值，通过包租形式吸引消费者，其实已成行业套路。对此，市民应提高警惕。 上海江怀律师事务所合伙人田思远表示，投资海外房产时，消费者往往被“售后包租”、“高额回报率”所吸引，而忽视风险。鉴于消费者最看重投资回报，建议消费者着重审查其与中介方签订的《委托出租合同》。 “首先，《委托出租合同》在法律性质上属于‘委托合同’而非‘租赁合同’，这直接决定了到时若房屋无法出租，按照法律规定，中介方只是受托人身份，不承担任何租金损失。因此，建议消费者直接与中介方订立《租赁合同》，由中介方向消费者支付租金，承租房屋，再由其对外转租房屋获得居间收益。” 相关报道 2014年，当中国媒体报道底特律房子卖出皮鞋价以后，去底特律买房子成为中国人热议的话题。曾经还有不少美国媒体报道此事，并称中国人买房可以拯救底特律吗。 NBC报道截图/资料图 人民日报早在2014年10月，就曾以底特律房产投资为例，刊文提醒海外置业风险。 当时，美国底特律打出的一则楼市广告语——“只要1-100美元，便可以买走一套房子”赚足了中国投资者的眼球，也让不断升温的中国人海外置业热潮再度聚焦在镁光灯下。 文章称，像底特律这样不到100美元“白菜价”的房子，真的这么容易就能捡到便宜了吗？事实上，如果没有风险的话，这样的馅饼无论如何也砸不到中国人的头上。分析人士表示，这类低价房很多是租赁房，不是空置房。美国有法律规定，如果房屋已经租出去了，且租住房子的租客如果没有其他房产，即便租户拒交房租，房主也不能将其赶走。所以在购买这类房产以后，房主无法立刻搬进去住，本身也没有投资价值，买房者还需要将原来的房主对这些租户的义务承担过来。 而且，隐藏在低价房产背后的政策风险还有很多。比如，英国有很多数千平方米的古堡售价仅为1英镑，却没人敢买，因为英国规定，拥有产权者必须负责修缮这些房子。 相比于国内楼市“买不起”的现状，海外房产则是“养不起”，投资者购房后每年需缴纳房产税、房屋保险等一系列费用，后期支出更像是个无底洞。比如在美国，计算房产税的房屋价值是由政府估定。如果在底特律花500美元购买房产，其估价可能高达30万美元，买房人每年需要支付6000美元左右的税费，大大超出了房价。 分析人士称，“海外房产一般都是买时便宜住时贵，加上各类税和保险，实际上的收益并不多。”“抄底”的风险相当大，需要慎重投资。作为普通投资者，除非有移民的需求，否则并不适合海外置业。 事实上，不仅在底特律，近年来有不少海外置产人士也曾遇到类似“包租”骗局，此前媒体也曾公开报道，并呼吁大家小心骗局。 比如，2015年11月，新闻晨报曾报道，家住上海浦东的潘女士经不住投资中介公司的诱人宣传——“以房养学，包租5年，投资收益可以供儿子在美国读书生活……”，一口气买下了位于美国的10套双拼别墅，并与投资中介公司签了包租协议。可是，潘女士所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的维修费，更让她始料未及的是，投资中介公司以“歇业”为由，拒绝代理其在美房屋出租事宜。 新闻晨报截图/资料图

相信大家对于去年温哥华楼市的疯涨仍心有余悸，但是今年新年刚过，多伦多楼市的火爆行情便提早上演，华人热区到处抢、抢、抢，不但抢豪宅，连单车库普通房子也抢。 在本月初，有一套是位于Stouffville的单车房2500尺房子，最后111万高价破记录成交。另一套是在Berczy小区UUV新区Wilfred Murison Ave路上一间豪宅竟卖出215万，首度突破200万大关，打破该区的历史高位。 最近，万锦市东北区又有一新镇屋仅放盘一周，便以131万的高价卖出，要知道，这个售价要高过大多伦多独立屋平均售价近25万!直逼全国著名贵屋区奥克维尔。 独立屋价涨不停，影响所及，负担不起的买家转战镇屋，以致这些中密度自由业权住宅日益抢手，在万锦市及旺市，近期楼盘平均放盘4天便找到买家，均价也升至超过90万元。 这间2层高镇位于麦高云路附近，较早前放盘，叫价近87万元，不足1周后以逾131万元售出，超叫价逾50%，实际高出44万元之多，令人咂舌。与1月份万锦市镇屋平均售价912,224元相比，这个成交价超过整整40万，更比大多伦多地区镇屋均价多了几乎70万，亦有1倍之多。不过，更叫人吃惊的是，这个幅度的价钱其实可以在其他地区购买独立屋，也与全国著名贵屋市场奥克维尔独立屋均价相比。 根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)，上月份大多伦多地区独立屋均价按年上升26.3%达到1,068,670元，换句话说，与这间镇屋的售价相比，低了几乎25万。镇屋售价大幅高过独立屋，不禁令人质疑目前楼市是否真的疯了。地产从业员刘某同意有疯抢的可能性，但同时指出，买家开出这么高的价格，背后也应有本身的考量。 重售市场供应不足是主要原因之一，事实上，上周中多重放盘服务系统的资料显示，万锦市只有7个镇屋楼盘，买家基本上没有选择。 独立屋价持续上升，也导致镇屋变成抢手货。刘某表示，如果买家因应家人需要选定该个万锦市东北区的社区，以130万元负担能力来说，根本买不到独立屋。他说，这个价钱，大概可以购买市内偏远地区旧平房，要找到2层高独立屋，并不容易，以致镇屋成为了选择。 不过，刘某认为，目前这区镇屋价格暂时见顶，有能力出更高价钱的买家，不妨试吼独立屋。上月份，宾顿市及多伦多东区的独立屋均价都在100万元以下，不逾120万元的地区，包括了多伦多西区、密西沙加及新市。 专家：房价不会永远都疯涨 多伦多和温哥华的房价上升压力依然很大，CBC业务部皮提斯(Don Pittis)在《坐等房价上升可能是傻瓜的策略》(Relying on rising home prices could be a fool’s strategy)警告投机者，投资看升买升没错，但是要善于扑捉到市场方向的转变，要在房价下跌前把房屋售出才行。 他说：“时机意味着一切。”如果买价很高了，还坐等著希望房价永远快速上涨，这是不可能的。要意识到买家会看到房价已经超过正常承负的范围了，再购买就变成无理性了。

卑诗Kamloops镇的退休火灾检查员斯宾塞(Darryl Spencer;下图)是一个长期房屋出租户，他把自己的房子出租了十多年都没有出什么大事，但这回他遇上麻烦了，不仅赔了不少钱来请出奇葩租客以及清理并休整用于出租的物业，而且还丢了房屋保险。 这个麻烦从他接到邻居电话开始。这位好心的邻居给他电话说，他的房子好像有些不对劲，要他过来看看。这一看不打紧，一看他自己都被屋内的景象惊呆了：在出租屋的下层，到处都可以看到种植的大麻，乱拉的电线，巨大的电扇以及高度数的灯泡等等。 身为防火专家的他首先想到的是，这样乱拉电线以及用电，非常容易导致火灾。而住在房屋上层的一位带着孩子的妇女则向他抱怨，总是感到特别热，也总是闻到怪怪的味道。 这位房东现在才知道，他的租客瞒着他在地下室种了至少60株大麻。但是斯宾塞对他的租客无可奈何，因为这名租客从主管部门申请到种植医用大麻的许可，也就可以堂而皇之地种植大麻。 尽管对租客非常不满、气愤，但当了十几年房东的斯宾塞相当大气，不仅未对租客动气或是与其吵闹，而是客客气气地将其“请”走，除了倒贴给对方$1,300之外，还将当初租房时所收的押金全额归还给对方。如果加上清理及整修物业等善后工作的花费，这位倒霉的房东赔了不少于$5,000。 让斯宾塞绝对没有想到的是，当他致电把有关情况向房屋保险公司讲了之后，对方毅然决然地立即取消了保险合同，甚至都没有给他任何回旋的余地。斯宾塞随后也试图与其它保险公司联系，但对方一听说是种植过大麻的物业，纷纷拒绝给他保险。 当CBC专题节目Go Public的记者与涉及事件的保险公司联系时，对方的回答很干脆，他们无法承保种过大麻的房屋，即使医用大麻也不行，因为种过大麻的物业风险太高，不仅包括火灾、水浸、偷盗的风险等等，还包括对建筑结构的损害以及潜在的对身体健康的长期影响等。 这家保险公司善意的提醒斯宾塞，在这种情况下，如果还想找保险机构买保险，他有很多工作要做，比如对空气和土壤进行测试，以及对物业的管道、下水道乃至电气设备进行全面彻底的检查。 斯宾塞在做完所有检测及整修之后，终于找到一家愿意提供保险的公司，但保费比以前整整高出一倍。 斯宾塞现在才弄清楚：根据联邦政府于2016年8月24日生效的新规(Access to Cannabis for Medical Purposes Regulations)，任何人在申请到种植医用大麻的许可之后，只要其数量在许可范围内，并不需要取得房东的同意，甚至都不必告知房东本人，因为这样的要求可能会侵犯当事人为医疗目的获得大麻的权利。 这位房东现在知道了，也为此付出了代价。

建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，简称BILD)最新报告说，多伦多不单单是独立屋供不应求，就连新建共管公寓今年1月也只有11,529个待售，创下10年来的新低。新建共管公寓平均售价是507,511元，比去年同期涨了13%，同样创下10年房价新的纪录。最近位于北约克一间公寓引来37个offer加价10万售出就不足为奇了。 据介绍，这间公寓楼是位于Don mills 和 Sheppard 附近的70 FOREST MANOR 路，该公寓为1+1单位，面积672平方尺，每月管理费429元。卖家开价35.9万最后有37个offer抢，以47.5万成交，高出叫价32%。 据介绍今年一月多伦多downtown Condo销售比去年增长24%。业内人士分析说，之所以买Condo的买家多起来，原因就是现在按独立屋的价格市场，一个年收入在$73,000的工作人很难买得起。一月份很多位置好的公寓都高于挂牌价成交，这在以前几乎是不可能的事。 加之加拿大去年一系列贷款政策出台，击毁了一批买独立屋人的梦想，购买力一下子减少20%。这些人就把原来买独立屋的愿望，转向了公寓，大批买主进入公寓市场，公寓市场一下子紧张起来。 一位华人投资人说，两年前在Ryerson 大学附近花26万买的楼花，现在已经涨到快40万了。 不过有业内人士提醒，房子热抢一定要保持头脑清醒。有的买方着急买房入市，只看房子不看钱，购买不顾后果。结果导致签约后拿不到贷款，甚至一些已经预批(pre-approve)的贷款最后关头拒绝。原因是有些房屋在贷款机构是上了黑名单的，根本拿不到贷款。网友宏伟说，有很多condo 公司有一些不良记录，可能贷款被拒绝。包括Condo公司把维护费用用于抵债;Condo公司进入负债状态;有纠纷注册在公寓单元上;或者Condo公司有官司缠身。 如果想防范万一，签约前一定要查政府黑名单，网址：Online Property Standards Investigation Searches (作者：谈海)

　　现在加拿大最疯狂的房地产市场应该是多伦多地区，对此最郁闷、也最承受不了的是刚步入社会和刚组成家庭的年轻一代人。 　　加拿大广播公司记者麦克吉利弗瑞Kate McGillivray报道说，如果有关政府不尽快采取措施解决多伦多地区房价过高和房租过高的问题，则多伦多市居民中出现年轻一代断层的问题就会成为现实。 　　27岁的加兰特Arthur Gallant为了能够找到可以负担的房租，不得不离开多伦多市内的Etobicoke区，前往多伦多西面上百公里的哈密尔顿Hamilton市找房租还能承受的公寓居住。 　　加兰特告诉加拿大广播公司记者说，到了哈密尔顿市就算到头了，如果还想在多伦多市上下班，再远就不太可行了。加兰特说现在他是与母亲一起居住，母亲的退休金可以帮助支付他们的部分房租；但医生说他母亲的病活不了几年了，以后他独自一人连在哈密尔顿这远离多伦多近百公里的地方都租住不起了。 　　多伦多小伙子特维格Steven Twigg说，居住在市中心的好处是离哪里都近，向外搬并不容易；如果搬到郊区就要买月票，一个月至少150加元。 　　今年30岁的詹宁斯Ashley Jennings在媒体行业工作，与丈夫在多伦多市内租房居住。她说房租不但是他们生活中最大的开支，而且还是每天都要担心的事情，不知道下一年房租又要涨多少，他们还能不能负担得了，他们这辈子到底还买得起自己的房子吗？ 　　詹宁斯说，她还背着不少学生贷款要归还，再加上房租的负担，根本就存不下买房子的首付资金。 　　年轻姑娘麦莉迪斯Nicole Meredith说她刚刚收到房东的通知，从5月份开始她的房租从每个月1275加元涨到每个月1700加元，一下子猛升了425加元。这么高的房租让她受不了，只好搬走；但多伦多市的房租都在上涨，她能够搬到哪里去呢？这让她简直郁闷得要死。 　　受挤压的一代 　　加拿大不列颠哥伦比亚大学UBC教授克尔肖Paul Kershaw发起了名为“受挤压一代”的运动，要引起社会对加拿大年轻一代人四面受敌的经济压力的关注。克尔肖教授认为，由于房价和房租太高，想在大城市生活的加拿大年轻一代人的生活水平在直线下降、已经到了危机程度；结果是年轻一代人的集体逃亡、离开大城市。 　　克尔肖教授正在为多伦多市政府准备一份住房问题对年轻人影响的研究报告，他搜集到的有关多伦多年轻人的经济数据让人心酸。 　　比如现在哈密尔顿市的租房市场与2003年相比，要租一个有三睡房的公寓楼单元已经要多付一个全职工作的人一个月的工资。像加兰特这样做零售行业工作的年轻人已经是一个星期上6天班，其工资收入的大部分要用来交房租。　 　　干脆离开多伦多 　　在多伦多郊区奥克维尔市长大的迪伯里Derek Dibblee今年26岁，他曾经在多伦多有一份年薪6万5千加元的工作，那时他在多伦多市内与女友租住一个一间睡房的公寓楼单元，每月房租是1650加元。加上购车贷款的负担、停车费、公交车费，迪伯里发现自己成了月光族；换句话说，年薪6万5在多伦多活得捉襟见肘。于是迪伯里在蒙特利尔市找到一个年薪一样的工作，他在市内租住了一个有三间睡房的公寓单元，生活宽裕了许多。 　　在多伦多士嘉堡区长大的赫斯特Kayla Hurst今年26岁，由于多伦多市的房租太贵，她和男朋友原来想到东面几十公里的皮克林地区租房子，但发现那里的房租也便宜不了多少，而且每天上下班还有严重的堵车问题，于是她与男友决定搬到离多伦多要17个小时车程的响雷湾地区Thunder Bay居住。 　　UBC大学的克尔肖教授指出，加拿大年轻人被迫离开房价和房租贵的离谱的大城市会使加拿大的温哥华和多伦多这样的城市走上成为鬼城之路，因为无法吸引年轻人的城市是没有前途的，长此以往一些公司企业也会选择离开住房成本太高的城市。

根据媒体周五(2月24日)公布调查显示，今年重要城市的低借贷成本和火热需求将持续推高加拿大房价，从而迫使决策者采取进一步措施，以控制房地产市场。   大多数经济学家都表示，两个最昂贵的市场多伦多和温哥华存在大幅调整的风险。虽然加拿大尚未经历房屋崩溃最严重的情况，但房价几乎呈直线趋势上升，从而引发消费者对债务以及房价下跌所面临的风险的担忧。 政策制定者近年来已经对过热的市场采取了措施，绝大多数经济学家认为地方或联邦政府可能在未来六个月内引入新的法规。不过，民意调查显示，房价上涨的趋势预计仍将持续。   在全国范围内，今年房价预计将上涨4.7％，增幅高于去年12月份最后一次调查预测的1.8％。2018年房价预期上升3.5％，高于先前预期的2.0％，而2019年房价增长为2.8％。   BMO资本市场高级经济学家Sal Guatieri表示，“毫无疑问，利率正在向购房者提供廉价信贷，但另一个因素是国内和国外市场投资的增加。来自其他国家和省份的 移民也推动了价格上升。”   由于BC省去年对外国买家购房征收15%的税收，因此温哥华房价从高峰水平略有下滑。然而，温哥华房价预计上涨2.0％，而上次调查预计房价将下降1.8％。尽管联邦政府在2016年年底实施了紧缩按揭贷款规则，但多伦多房价一直在攀升。调查显示，多伦多房价预计将攀升9.5％，高于之前6.0％的预测。 Sal Guatieri表示，“我们预计多伦多市场会因新联邦住房融资规则而有所冷却，但至今尚未有任何市场冷却的迹象。”在低利率和优先供应的市场条件下，大多数经济学家期望看到新的法规。   在经历了两年油价暴跌以及来自美国贸易政策不确定性后，加拿大经济势头仍然疲软，任何对出口或劳动力市场的打击都会影响住房需求，家庭负债收入更是达到创纪录的水平。CIBC资本市场首席经济学家Avery Shenfeld表示，“在所有其他方面都相同的情况下，我们希望经济增长来自出口，并且减少对住房和家庭负债的依赖。因此，我们需要积极的出口量。”

　　虽然楼价高企，但一项调查显示，全加首次置业者投入首期占楼价的比例，在2014-16年时达到历史最高的23%，打破在1990年前保持的纪录22%。 　　地产资讯网站Better Dwelling引用加拿大按揭专业人士协会(Mortgage Professionals Canada)经济学家邓宁(William Dunning)的调查指出，多数首次置业者动用个人存款作首期，比例高达51%，是首期最大来源，该比例曾在1990年前高达54%，是1990年以来至今见到的最高比例。 　　调查指首期第二大来源是向财务机构贷款占19%，接着是向父母借钱，但调查未说明父母提供的金钱，是否来自房屋资产信用借贷(Home Equity Line of Credit)，或是来自退休投资。 　　该调查是以2016年第3季截止前的按揭数字进行分析，且每年进行，在过去几年，调查结果并未有大幅变化，但去年第4季联邦政府缩紧按揭条件，未来有可能会对首期的来源造成影响。 　　该调查只有全加的数字，并未区分个别省份及区域。Better Dwelling的报道说，在纽芬兰省的圣约翰斯(St John's)城市，一间房屋23%的首期约是69,419元，但在高楼价的区域像是温哥华，一间平均楼价的房屋所需的23%首期，可能高达201,995元，需要较多时间才能储够钱。  

温哥华着名的“第一桑那斯区”（First Shaughnessy）一幢百年独立屋，目前正以低于200万元的叫价放售。不过，由于物业受到市府保育法例保护，新业主在对建筑物作出任何变动时，必须先获得市政府批准。   位于第一桑那斯的一幢百年房屋，最近以198万元放售。该物业于1912年兴建，占地3.2万平方尺，房屋面积达7,400平方尺，分为4层，设有6个睡房、一个开放式书房、5个卫生间，以及可以停泊两辆汽车的车库。 业主装修房屋须获市府审批   据资料显示，上述物业曾于1997年易手，当时交易价为275万元。该幢房屋目前被列为B级指定传统保护物业，意味着业主进行某部分装修时，须先获市府审批。同时，业主也有责任对建筑物进行适当保养维修，违例者可能被判每日罚款1万元。   2015年9月，温哥华市政府表决通过，把“第一桑那斯区”列为市内首个传统保护区（Heritage Conservation Area），市政府有权阻止业主拆卸1940年以前建成的建筑物。   第一桑那斯区指介乎西16街（W. 16th Ave.）至英皇爱德华街（King Edward Ave.），以及阿布特斯街（Arbutus St.）与渥街（Oak St.）范围。该区历史可追溯至1907年，由加拿大太平洋铁路公司（Canadian Pacific Railway）推动发展。

近日好莱坞电影制片人、房地产开发商NileNiami与建筑师PaulMcClean合作在美国洛杉矶打造了一座顶级豪宅，这座宅邸占地20500平方英尺（约1905平方米），或许随宅赠送的豪车展示厅能让很多买家提起兴趣，但是高达1亿美元（约6.88亿人民币）的价格又足以让绝大部分人望而却步。 成为这座豪宅的主人就可以拥有这座“汽车博物馆”，里面停着黄金色的兰博基尼Aventador和劳斯莱斯Dawn。 由170瓶水晶香槟组成的酒库也包含在这座豪宅的价格之中。 在香槟屋的顶部还有一个专门存放葡萄酒的房间。 所有的家具都体现出当代艺术风格，墙壁上的名画也是经过精心挑选的作品。 当然了，一座豪宅如果不包含精致的厨房和巨大的游泳池是不完美的。 地板由压花绒面皮革打造，尽显尊贵。 这座豪宅坐落在贝弗利山庄地区最受追捧的黄金地段，也是该地区目前在售的最贵房屋。 夜晚可以享受与白天完全不同的风景。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。

  根据建筑业和土地开发协会（BILD）指出2017年1月多伦多地区的独立屋均价达到了$130万元，几乎是十年前价格的三倍之多；2007年1月大多地区的新建独立屋数量为12,242栋，今年同期则只有534栋。同时上个月该地区只售出741套低层住宅，低于10年以来平均水平的970套，比2016年同期下降29％。   BILD认为随着新房市场的供不应求，从而造成了房价飞涨。虽然今年根据市政府规划将会允许更多建造商新建住宅，但随着每年约有10万人涌入该城市，也就是意味着这些新建住宅将在几天、甚至几个小时内出售。如果按照此趋势继续下去的话，那么多伦多将会沦落为只有超级富豪或投资客才能买到入场券。     此外城市屋、半独立式住宅和独立屋的短缺也推高了新公寓的价格。多路多高层公寓市场上个月的平均销售价格为$50.7万加元，较2016年1月增加了13％，和温哥华不同的是，多伦多公寓市场的销售量也不甘落后，上个月已经上升至1,199套。其中公寓市场的新增公寓占总市场的88%，同时建筑商购买新建筑土地的平均价位为$625加元。   地产相关认为认为亚洲投资者正在推动多伦多市场，此现象除了归功于多伦多市场的稳定性，还有2016年温哥华推出的15%外国买家税也是原因之一。

多伦多地区的房地产市道对买家而言竞争有多激烈？ 挂牌价（listing price）早已没有意思，霸王竞价（bully bid）或者插队抢先买（pre-emptive）的现象已经成为常态。 现在，又多了一道槛： 一些卖家经纪表示，如果客户决定接受一个提前下的Offer，而不是等到统一收Offer的日期，不会通知其他有意向的买家。 安省地产行业规定，房屋卖家如果正在考虑一个“霸王”竞价，其中介必须通知所有其他有意的买家，该竞价往往比要价高出很多。 接获通知的买家如果愿意，可以对同一房屋进行竞价。 但是在房屋异常抢手的多伦多市场，一些中介已经在挂牌上市时声明，他们有权接受抢先买的Offer，不会给通知。 这么做，对于同时代表买家和卖家的双重经纪最有利，因为他们不需要分割佣金。 这些双重经纪需要得到买家和卖家的书面许可。 但是，如果买家因为他们的经纪不是双重代理而竞价失败，并不受到保护。 安省地产委员会（RECO）本周发布公告，提醒地产经纪在竞价战中他们的义务。 委员会负责人Kelvin Kucey说，预计今年接到约2,700宗投诉中有15%至20%涉及“竞价”，包括霸王竞价、竞价、佣金，以及地产经纪是否适当披露自己的利益等。 如果卖家决定接受霸王竞价，而有意购买的买家不知道之前的竞价日期已经不算数，这就不公平了。 “游戏规则如果变了，所有人都有权知道。” 他说，不能在游戏中途改变规则。 “所以我们要强调，部分经纪的做法不合规定。这些经纪会说，如果接到抢先买的Offer，我们不会通知你，但是这样不行。” Bosley地产中介公司的David Fleming表示，经纪们知道这些规定，知道这种行为不被允许。 他认为RECO应该对这些违规的经纪作出严厉处罚。 对于竞价失败的买家而言，虽然有投诉程序，但是用处有限，尤其是在多伦多，最快几小时就能达成一宗交易。 而RECO对投诉的调查时间平均为6个月。 如果一名经纪被发现初次违规，罚款仅$5,000元至$10,000元。最高罚款为$25,000元。

作为加拿大两大热门市场之一的温哥华，这几个月来虽然销量猛降，房价也有所回落，但依然处于历史高位。日前加拿大房地产网站Point2Homes.com就出台最新报告，显示即使以医生或律师为职业的那些高薪温哥华人，也没有能力承担温哥华高企的房价。   获悉，Point2Homes以房贷占收入的35%为基础，计算了单身人士购买的房屋所需的按揭收入。结果发现一位温哥华人年薪需要为12.9531万元，才能供得起城市平均房价的878,242元。该网站分析员表示温哥华地区的律师行业年收入约为12.8万元，较可买房的收入标准少了1,000元；至于执业医生的年收入则是12.35万元左右，比标准少约6,000元；至于高科技职业比如计算机程序元的年均收入为7.5万，每年多赚取5.4万元才满足独自置业成本；会计师则是在年薪的基础上，还要在多赚6.85万元才可以。   报告中Point2Homes使用的平均房价是指大温哥华地区所有房屋类型的均价，包括独立屋、城市屋以及公寓。根据大温地产局今年1月份的数据显示，上个月房地产市场基准价格为89.6万元；独立屋市场则119万元，城市屋为66.65万加元，以及公寓市场的51.23加元。   温哥华市的房地产市场价格则更高，比如在东温哥华的独立屋市场基准价格为140万元，城市屋73.92万元，公寓市场均价为43.88万元。豪宅扎堆的温哥华西区则更不用说，上个月独立屋的基准价格为340万元，城市屋为106万加元，公寓则是66.25万加元。   全国房地产市场   图中黄色条为年收入，绿色则是贷款占年收入35%的情况下，所需要的买房收入。   计算机程序员：     会计：     律师：     小学教师：     电工：    

80后90后也希望拥有自己的家。百分之八十的年轻人都多次表示，买房对自己而言非常重要，房地产也是一笔非常重要的投资，而且能够拥有房产带给自己的满足感和骄傲也是不言而喻的。 但是，现在很多年轻人也说，80后90后比起自己的父辈而言，拥有一套房产实在太困难了。 根据多伦多房产局的数据显示，大多伦多地区的平均房价在去年就足足上涨了两位数，现在平均价格已经达到82万5000元。因为房屋的供给跟不上人口增长和需求，所以房价在持续不断的上涨。比如说去年12月，按照Building Industry and Land Development Association (BILD)的统计，整个大多伦多地区仅仅只有13670套房子可供出售，而10年前有30400套可供出售。1月只有719套独立屋上市。所有这些事情，都导致了现在买房更多的是一种心理需求，完全成了赌博行为。加拿大的房产梦在多伦多风险重重。但是省政府也有机会对此做一些实事。为了减缓房屋供给压力、抑制房价，以下是政府可以做的5点事情：1.“一刀切”的增长计划安大略省对增长计划的修订代表了我们社区将进行转变。省政府决定对增长模式采取“一刀切”的方法，将对超过100个城市实行多伦多式的集约化管理。2.完善规划审批流程。以前可能需要10年的时间才能完成政府批准程序。这些不必要的延误拖延了住房建设，减少了为人们提供的住房供应，同时导致价格上涨。3.解决住房供应的“中间选择”。以前买房的时候，好像只能在独立屋和公寓楼之间选择，其中居于中间的选择应该被大量创建。相信以后会有既靠近上班的地方、同时又利于生活的社区会大量涌现。 4.加强和社区配套的基础设施建设 我们可以获得当地规划批准，并和生活用水、下水道和雨水管理服务相联系。如果你不能冲洗厕所或把你的车开到车道，建筑商不能把钥匙交给新的房主。省政府应支持新的住房供应和有针对性的基础设施投资。 5.减少多伦多土地转让税以后多伦多房屋业主不再需要花费数万元来搬迁到更大的房子，而只是选择翻新或保留。这意味着更多的年轻夫妇或者首次购房者可以进入市场。

美国摄影师杰夫?明顿(Jeff Minton)近日展示出一组花花公子公司创始人的豪宅独家照片。该豪宅位于美国洛杉矶荷尔贝山(Holmby Hills)，是花花公子创始人休?海夫纳(Hugh Hefner)的传奇豪宅，连年举办邀请社会名流和美女参加的派对，现以1亿美元(约合人民币6.87亿元)出售。 该豪宅占地约5英亩(约20234平方米)，内部共有29个房间，并配套有游戏室、家庭影院、酒窖、健身房等设施，里面随处可见代表着花花公子当年辉煌的纪念物。豪宅还包括一栋4居室的客舍、一个为举办派对所建的人工石洞和一座拥有各种珍奇动物的动物园。 摄影师杰夫一开始只是被邀请参观海夫纳的异国风情展览，但他却设法说服海夫纳让他重返豪宅，在大家都不经意之时拍摄出豪宅最真实的样子。 据花花公子集团发言人称，花花公子企业1971年以100万美元(约合人民币687万元)左右的价格收购了这座豪宅，现年90岁的海夫纳可以长期居住，在此度过余生。他还补充说：“在过去的40年中，花花公子豪宅一直是海夫纳的住所和工作地，即便豪宅出售，也仍将如此。” 美国摄影师杰夫?明顿(Jeff Minton)近日展示出一组花花公子公司创始人的豪宅独家照片。该豪宅位于美国洛杉矶荷尔贝山(Holmby Hills)，是花花公子创始人休?海夫纳(Hugh Hefner)的传奇豪宅，连年举办邀请社会名流和美女参加的派对，现以1亿美元(约合人民币6.87亿元)出售。 美国摄影师杰夫?明顿(Jeff Minton)近日展示出一组花花公子公司创始人的豪宅独家照片。该豪宅位于美国洛杉矶荷尔贝山(Holmby Hills)，是花花公子创始人休?海夫纳(Hugh Hefner)的传奇豪宅，连年举办邀请社会名流和美女参加的派对，现以1亿美元(约合人民币6.87亿元)出售。

  据华尔街日报2月20日报道，巴菲特将自己在美国加州拉古纳海滩（Laguna Beach）的豪宅挂牌出售，现挂牌价为1100万美元。 报道称，这套别墅是巴菲特在1971年以15万美元的价格购入，按照挂牌价为最终成交价计算，这套别墅的投资回报率在46年的时间翻了73倍。但巴菲特称，他当年买下这房子只是因为太太喜欢它，没想过其投资潜力。 澎湃新闻在美国房屋交易网站Zillow查询到了该套别墅的信息，这套别墅建于1936年，位于富人云集的Emerald Bay封闭式社区，距离海边非常近。房屋挂牌日期为2月18日，截至目前已有4112次访问量。别墅的建筑面积为333.33平方米，有6间卧室和7间浴室。 据美国房屋交易网站的数据显示，拉古纳海滩是著名的度假胜地，那里拥有大量的度假别墅，这些度假别墅的房价多数价值都会超过500万美元，在当地低于100万美元的房产几乎不存在，而且当地度假屋的房龄都比较长。 报道称，巴菲特之所以没有选择直接临海的房子，一是出于保护隐私考虑，二是怕吵。巴菲特说，随着家庭成员越来越多，他还曾买下与这处别墅相邻的一座房子，以招待更多来访宾客。为了走动方便，他让人建了一座楼梯作为两座房子的桥梁。不过，他在2005年卖掉了那个相邻的客屋。

　　北约克柏文烂尾楼案件昨天出现实质进展，案中代表发展商处理买家楼款信托帐户、令买家蒙受损失的韩裔女律师Meerai Cho，与控方达成认罪协议，承认一项违反信托（Breach of Trust）罪名。案件于昨天在北约克安省法院进行量刑聆讯，多名苦主上庭宣读受害人影响陈述。法官经过3小时闭庭考虑后，判处被告入狱3年半。 　　多伦多警队收到大量苦主的投诉后，于2014年7月介入案件调查，警方与部分苦主及证人会面，并申请法庭搜查令对涉案发展商Centrust遗弃的物业进行搜查，再申请强制令（production orders）调取被告及发展商的多个银行户口资料，然后对被告提出控罪。 　　在2016年1月，各方确定案件的初审在2016年10月展开，为期10天。由昨天张贴在法庭门外的通告上看，被告先前至少被控与欺诈、盗窃等有关的18项控罪，相比之下，昨天达成认罪协议的仅有一项罪名。不过因此避免了初审及正式庭审的环节，也可以令赔偿的程序提前启动。 　　数十名苦主昨晨往法庭听审，警方一早在法庭内外部署多名警员，似是预防苦主见到被告后情绪过于激动。不过苦主们情绪平稳，并未与被告及其听审的家人发生任何接触。检控官韦丝（Linsay Weis）在开庭之前，透过广东话和国语传译向听审的苦主表示，若有人希望当庭向法官读出受害人影响陈述，仍可马上找庭上的警员登记。总共有6位华裔及其他族裔苦主在随后开庭中，宣读了自己的陈述声明。控方另外代读2份声明，并向法官提交了2大厚册、共40多位苦主的书面陈述。 　　疑似被告儿子拭泪 　　在此之前，检控官韦丝先向法庭宣读了控辩双方达成的协议认罪事实（Agreed Facts for Guilty Plea）。控辩双方在苦主控诉之后，先后向法官发表陈述，双方在刑期方面看来也达成了共识，向法官建议判处被告3年半监禁。66岁女被告Meerai Cho在法官宣布刑期判决之前，发表陈述时当庭洒泪，语调哽咽地向苦主表达诚恳道歉，又向家人和朋友表示歉意，并称身为一名律师要为其行为动摇公众对司法体系的信心而向司法界同仁道歉。法官查菲（J. Chaffe）在上述程序之后宣布休庭，在午休之后于下午3点30分重新开庭，宣布判被告入狱3年半。被告在宣判之后被当庭戴上手铐还柙监房，在离开法庭之前，她将其外衣交给坐在法庭首排听审、疑似是其两名成年儿子之中的一位。被告在离开法庭之前，最后一刻再回头与家人以目光交流，其中一名儿子则在听众席上以手拭泪。

      根据全国租务市场资讯网站PadMapper的加拿大租金报告，温哥华屋价全国最贵。 　　这份租金报告跟进全国25个人口最多的城市的租盘叫价。温哥华屋价最贵，租金亦然，只是本月份租金表现参差，1睡房单位上升1.6%至1,900元，但2睡房中位叫价继1月份大升4%之后泄气，目前回落至3,130元，跌幅0.6%，亦即减少了20元(见表)。 　　该网站指出，以1睡房单位来说，全国最贵租的5个市场还包括维多利亚、满地可及渥太华，中位租金叫价均在1,000元以上。 　　第3高是维多利亚，租金表现与温哥华相似，1睡房单位上升1.6%至1,290元，但2房单位则下跌1.3%至1,470元。 　　紧随其后的满地可的租金增长明显，这2类单位分别录得4.4%及5%的单月升幅。资料显示，目前这个魁北克省城市1睡房的中位租金升至1,180元。 　　渥太华1睡房租金上升3.8%，目前租盘叫价高至1,080元，与1月份相比，增加40元。 　　多伦多是全国第2贵租地区，中位租金叫价增长幅度惊人，仅在过去4个月内，1睡房及2睡房单位累积超过17%。 　　事实上，与去年10月相比，1睡房租金累积上升18.2%，结果是新租客每月租金开支增加250元，而2房单位方面，升幅也稍逾17%，以金额来说，增加300元。 　　全国来说，本月份过半数市场租金均告上升。1睡房单位方面，持平及下跌的分别只有2个及6个市场，其余17个都有增长，幅度介于1%至5%之间。2睡房租务市场的表现则较为参差，只有刚好逾1半的市场上升，下跌及持平的市场分别有8个及4个。

　　安省及卑诗省若干地区楼市炽热，引来经济师担心对市场的稳定构成潜在风险，但这2个省份近期房贷拖欠率却一路改善，处于全国最低水平。 　　加拿大帝国商业银行经济师泰尔(Benjamin Tal)表示，全国房屋按揭拖欠率在0.3%左右稳定下来，极之接近衰退前的水平。 　　根据这名经济专家的分析简报，安省拖欠率最低，不及全国平均水平一半。他在报告中指出，大西洋省份、草原省份及阿尔伯达省的拖欠率则处于较高水平。 　　近数个月来，尤其是安省南部的一些地区，楼市随着大多伦多地区持续升温，相继出现屋价上扬及供应紧张的格局，引来专家担心调整风险增加。 　　加拿大地產协会(Canadian Real Estate Association)在最新的市场报告中便形容目前大黄金马蹄地区供求不平衡的情况前所未见。据指出，大多伦多地区、咸美顿-伯灵顿、奥克维尔-米尔顿，基秦拿-滑铁卢、剑穚、布兰特福德及贵湖，上月份楼盘数量最多只能应付约1个月的需求。 　　皇家银行资深经济师霍格(Robert Hogue)亦指出，南安省屋价急升，对楼市的平稳构成潜在风险。 　　多伦多屋价飈升22.6% 　　上月份，大多伦多地区屋价按年飈升22.6%，乃是自从上世纪80年代末期最大的升幅。 　　安省部分楼市红火虽然引来关注，最新的数据则显示，省内房贷拖欠率去年持续改善。 　　加拿大银行家协会(Canadian Banker Association)收集的据数显示，早于2011年，安省房贷拖欠率高至0.37%，其后走势开始向下，至去年1月下降到0.15%，及至9月及10月，已经反覆回落至0.13%。 　　房贷拖欠率反映逾期还款3个月或以上房屋按揭所佔的份额，向来被视為重要的楼市指标，因為情况一旦明显恶化，将会带来屋价下行压力。 　　卑诗省情况相若 　　一般来说，这个加西省份的拖欠率较高，但过去6年间也由0.49%明显下跌至0.22%。继高达15%的海外买家税于去年8月推出之后，温哥华地区楼市进一步降温，然而，诸如维多利亚及温哥华岛等的市场，供应仍然不足。 　　银行家协会的资料显示，截止去年10月，全国房贷拖欠率回落至0.28%，但沙省及大西洋省份分别是0.65%及0.63%，属于最高水平。 　　该协会的拖欠率涵盖6大银行，以及匯丰银行、Canadian Western Bank、宏利银行及龙顺银行等的数据。  

加拿大卑诗大学的一项研究预测，温哥华从现在起至2030年，将有四分之一的独立屋有被拆除的风险。 建筑学教授Joseph Dahmen设计了“拆建指数”，将房屋的价值与整个物业的价值相比，也称为相对建筑价值(relative building value，RBV)。 该指数越低，房屋被拆除重建的可能性越高。 RBV指数是基于市府的数据，以及卑诗省2005年至2015年间买卖的独立屋的评估纪录。 Dahmen称，这一指数成为一间房屋是否会被保留还是拆除的一个最重要的预测值。 随着土地价格不断上涨，一些看上去新建的豪华房屋很快被重复拆除和重建。 Dahmen说：“我走遍许多不同的重建地块。这个城市正在积极的重建当中。” 与Dahmen合作的MountainMath Software公司数学家Jens von Bergmann指出，近年来地产价格大涨，导致温哥华市内有一半的独立屋RBV指数低于7.5%。 他们认为，房屋的相对建筑价值(RBV)在60%至70%之间，被认为是健康的。如果低于10%，意味着房屋被铲平和重建的可能性大增。 Dahmen说：“如果你的地价是200万元，就要建一座能卖400万元的房屋，这样RBV是50%，但这很难达到，多数新屋的RBV只有38%，所以很快又被拆除。” Von Bergnann表示，他是看到温哥华一些很破旧的独立屋能卖出天价，让他开始感兴趣。 两位学者希望研究不断拆房和重建的环境与经济影响。 Dahmen指出，对老房子的更新改造改善节省和提高能源消耗。长期而言，也可能降低碳排放。但是，一间房屋应该维持足够久以平衡重建的成本，包括新建一间房屋投入的能耗。 Dahmen指出，提高房屋价值和RBV的一个优选方案是允许建筑更多的低屋多单元房屋。