地产

　　据相关媒体报道，2月15日，多伦多市议会通过多伦多土地转让税议案新规。从3月1日起，多伦多地区将使用新的土地转让税率，预计平均加税7%。 　　如果交接日在3月1号之后的买家，在416地区购房的屋主需要额外增加交接费用，大概750元左右。但这条例只对416地区生效，905地区如万锦，列治文山，密西沙加则不受影响。 　　据本地英文媒体《多伦多太阳报》报道，按照新的土地转让税规则，住宅房产(Residential)成交价中25万到40万之间的部分增加0.5%的附加税(目前税率为1%);房价中超过200万以上部分加征0.5%附加税(目前为2%)。 　　土地转让税新税率的通过，几乎会影响所有本地房产，初次购房者要增加4%的税率，多缴付475元予市府，其他购房者平均则加税7%，也要多付750元。而百万以上的豪宅加幅则更大。 　　以大多伦多地区平均房价(大约70万)计算，这意味着买家需要多缴750元的税。对于200万以上的豪宅买家来说，成交价每增加100万，就要多缴5000块钱。 　　新的税收政策焦点包括： 　　1、购买25万元至40万元的物业，将会新增额外土地转让税率。 　　2、首次购房者有资格获得全额退款的房屋价格，将由市议会决定。 　　3、超过200万元房屋，土地转让税将由2%升至2.5%。 新税率的变化比较 (图片来源：多伦多市政府官网) 　　在多伦多买房，要同时缴纳多伦多市土地转让税(Toronto Land Transfer Tax)和安省政府的省土地转让税(Land Transfer Tax)。 　　安省土地转让税的计算方法是按累进百分比计算： 　　从0-$55,000 按比例0.5%计算 　　从$55,000 - $250,000按比例1.0%计算 　　$250,000以上部分按比例1.5%计算 　　$200,0000以上部分按2.5%计算 　　小于2个单位的DUPLEX和SINGLE-FAMILY RESIDENCE则为: 　　$250,000 - $400,000部分按比例1.5%计算 　　$400,000以上部分按比例2%计算 　　多伦多现行土地转让税计算方法 　　0-$55,000 按比例0.5%计算 　　$55,000 - $400,000按比例1.0%计算 　　$400,000-$40,000,000部分按比例1.5%计算 　　$40,000,000以上部分按比例1%计算 　　DUPLEX和SINGLE-FAMILY RESIDENCE则为： 　　$400,000以上部分则按比例2%计算 　　根据多伦多地产局的说法，新税制将会与省府的新税制一样，增加25万-40万一级新税率。 　　新增的税金无疑会加重买房者的负担，但在多伦多地产局(TREB)等机构的呼吁下，不过，与此同时，首次购房者退税额也有所增加，新规定将首次购房者的退税从原先的3725元增加到4475元，这意味着他们的税务负担基本没有加重。 　　不过，退税计划将不再适用于所有的首次购房者，仅限加拿大公民或加拿大永久居民。

尽管安省政府多次重申反对仿效卑诗省征收海外买家税，但最新消息说下周二(21日)省议会复会，安省政府即将在今年春季引入一个全新的数据收集系统，其中就包括收集有关房屋买家的国籍或居住状况的信息。 据报道，安省财政厅的发言人Kelsey Ingram在回复传媒查询时指出，安省政府现正与安省的资讯和隐私专员合作，将在今春引入一个全新的数据收集系统，这是省府对现行的“土地转让税法”(Land Transfer Tax Act)进行修订的组成部分之一。收集的数据可能包括：新的业主是计划自住或者出租;房屋买家的国籍或居住身分等。 移民撑起新屋市场半边天 根据地产顾问公司Altus Group最新发表的一份报告，来自海外的移民是支撑加拿大房地产市场的主力军。在购买大多伦多地区新建房屋的买家中，移民所占的比例高达一半。 统计数据显示，加拿大人的置业率高达约70%，在全球位居前列。 地产顾问公司Altus Group分管数据解决方案的高级总监Matthew Boukall指出，该公司在今年1月发表的一份报告揭示，在大多伦多地区新建的每两栋房屋中，其中的一栋被移民购入。移民的定义是指那些出生地不是加拿大的人士。 他又指出，加拿大在2011年至2016年期间，将每年吸纳移民人数定在26万人，联邦自由党政府已宣布将移民吸纳目标提高至每年30万人。 他说∶“事实上，我们的新屋市场的一半是被新移民占领的。我们将有更多的新移民来到加拿大，给新屋市场带来更好的前景。” 他还强调说，在加拿大每年吸纳的新移民中，约有30%的新移民在多伦多定居。 皮尔区的卡利登市位居多伦多的西北面，人口约3万人。卡利登市的市长汤普森(Allan Thompson)说，政府可以尝试各种方法，但人们仍将保留对於置业的梦想。 他说∶“我记得我有一个邻居是葡萄牙人，他告诉我，他家在葡萄牙时的过往20代人，均在镇上租房子住。他们有自己的绵羊、山羊和牛，而他是整个家族中第一个拥有自己的住房的人。” 在他看来，追逐置业的梦想才是导致加拿大的房地产价格持续攀升的主要原因。即使海外买家可能对於房价的上涨起到一定的作用，但房地产市场的蓬勃发展更可能是由新移民驱动的，旨在实现一个加拿大梦。 新移民的思维模式就是，置业是已经实现加拿大梦的标志。 而满地可银行的首席经济师波特(Douglas Porter)在上周指出，多伦多的房地产市场的泡沫是由来自海外的资金、打破历史纪录的需求以及独立屋供应的严重短缺造成的。

新闻配图 当你为你现在还无力购房，而你的父母在你这个年纪已经拥了自己的房子而感到沮丧时，不要感到沮丧，因为你不是少数派。 美国房屋拥有率刷新历史新低，其中年轻美国人的房屋拥有率大幅下跌。 “自由街经济”上的一则博客指出，“美国房屋拥有率自2005年以来经历了大幅下滑。事实上，美国房屋拥有率在2016年第二季度下滑至62.9%，为1965年以来的最低水平。” 房屋拥有率指的是拥有自住房屋，而不是租房的人口比例。 美国房屋拥有率的下跌部分是因为人口因素。45岁及以上美国人口在增加。一般来说，年纪大的人拥有自己房子的可能性更大。 1994年，2004年，2015年美国各年龄段房屋拥有率走势图。 但是如上图所示，相比10到20年前，当前年轻人拥有房屋的比例在不断下滑。 该博客指出，“25岁至64岁的人群中，房屋拥有率呈长期下滑的趋势。房屋拥有率长期下滑的原因尚不得知。一些可能的原因是人们收入的下滑，以及城镇化所带来的人们对于房屋持有习惯的改变。”

　　联邦注资150万 拟在全国推广经验 　　加拿大首个组件屋（Modular home）2月16日在温哥华市落成，未来数周将迎接40名低收入人士入住。联邦政府也同时宣布，联邦可负担出租房屋创新基金（简称ARIF）将为该项目注资150万元，这也是该基金全国范围的首项拨款，联邦更计划在全国推广温市经验。 　　该组件屋位于温市车站街（Terminal Ave.）220号，共有40个单人房，每个独立单位约250平方呎，配有私人起居空间、浴室及厨房，建筑物内也有洗衣房及公共活动空间，每个单位月租375元。组件屋单位提前在卑诗北部厂房建造，运至温市后组合成整座物业，建筑具有成本低、运输方便及日后可拆卸运走的特点。 　　每个单位月租375元 　　组件屋落成典礼周四下午举行，联邦家庭、儿童及社会发展部长，同时也是加拿大按揭及房屋公司（CMHC）专责部长杜洛斯（Jean-Yves Duclos）、温哥华市长罗品信（Gregor Robertson），同温市可负担房屋机构、组件屋建筑商、原住民代表及社区人士共同出席。 　　杜洛斯表示，联邦政府于去年9月宣布投资2亿元成立ARIF基金，由CMHC监管，该基金计划在成立后5年内，在全国投资兴建上至4,000个全新出租单位。杜洛斯 　　说："我们十分高兴基金首个获批项目由温哥华获得，联邦设立该基金表明我们认为可负担出租房屋，对联邦全国住房策略十分重要。温市的组件屋也为全国很多社区创造了榜样，他们会借鉴温市的成功经验。" 　　罗品信则指出，温市组建屋落成是各方合作结果，除联邦政府拨款外，温市府提供市府拥有的土地，地产商Jimmy Chow的公司也慷慨解囊捐献逾100万元，温市储蓄信贷（Vancity）除投资10万元外，也为组件屋运营提供补贴。 　　组件屋主要为低收入人士在获得长期固定住处前，提供一个中短期的临时住处。据了解，温哥华可负担房屋机构（简称VAHA）计划在2021年前，在市府拥有的土地上兴建2,500个廉租单位，其中约1,000个目前已进入规划阶段。罗品信也指出，温市府正考虑选择更多地方兴建组件屋。

　　卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)预测，卑诗省房屋销售量在今年将会下跌14%，至于屋价则估计会下调约5%，其中大温区会回落7.4%，跌至100万元以下的水平(见附表)。 　　根据BCREA周五发表的2017年首季预测报告指出，受到卑诗省政府向大温地区海外买家征收15%额外物业转让税(PPT)，以及联邦政府收紧按揭条款影响，今年和明年的消费者需求将会持续受到限制，但相信仍会超过8.47万个单位的10年平均水平。 　　大温明年销量料回升5.1% 　　报告预测，2017年房销量约有9.63万个单位，比去年下调14.1%，而2018年则会进一步减少0.6%。至于大温区，2017年房销量估计会减少16.8%，至仅3.4万个单位。到了2018年，市况将会复苏，销售量可望录得5.1%升幅，至约3.6万个单位。 　　BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)表示，大温区的独立屋市场正在降温，但连幢屋及柏文市场则在上升。 　　报告显示，2016年首3季，卑诗省净移民人数超过5万人，是自从2008年以来录得的最高纪录，比对上一年攀升了50%。 　　房屋价格方面，报告预测，2017年卑诗省平均价格将会下跌差不多5%，至65.7万元，至2018年则会回升1.5%，至约66.7万元。

旧金山南市场区一处工地的2000磅重混凝土墙摇摇欲坠。 （旧金山十五日电）旧金山市中心南市场区（South Market Dostrict，华人称为「南玛结区」），一处工地一面2000磅重的混凝土墙摇摇欲坠的威胁，今天下午，使至少10栋商业大厦进行紧急撤离。 工人在今天下午仍在建筑工地顶部，当局进行撤离之后，努力要撑起墙壁，防止它从屋顶翻落。 当地媒体报导，在今天下午6时之前，消防人员说，起重机和墙板已较安全，对公共安全没有进一步的危险。 南市场区是旧金山市中心地区，商厦林立，一栋37层高共渡公寓大厦正在施工，地址为旧金山市德哈马街（Tehama Street）41号，大厦建到第30层，在第30层处，围墙被起重机击中，出现摇摇欲坠情况。 旧金山消防局发言人巴克斯特（Jonathan Baxter）在现场告诉记者，因为起重机出意外，造成危险，建筑工人要求紧急求助。消防局在下午2时44分接到求助电话。 巴克斯特说，那并不是建筑倒塌。 今天因为这项工程危险而撤离员工的办公大楼，其中7栋位于霍华德街，两栋在德哈玛街，还有一栋在第二街。消防局表示，让这些办公大楼员工撤离，是预防措施，以免万一发生高墙倒下，会造成严重安全问题。 看热闹的人太多，当局正从华盛顿州请来一名专家控制群众，协助现场处理。专家在下午5时到达现场，混凝土墙并未倒塌。 警方说，在要求民众撤离时，瑜伽女教师雷诺斯（Christa Reynolds）坚持突破封锁线，要回到停在街上的汽车，她说：「我可以不顾汽车，但我不能不要我的狗。」最终使她与爱犭重逢。  

    加拿大首个组件屋（Modular home）周四（2月16日）在温哥华市落成，未来数周将迎接40名低收入人士入住。联邦政府也同时宣布，联邦可负担出租房屋创新基金（简称ARIF）将为该项目注资150万元，这也是该基金全国范围的首项拨款，联邦更计划在全国推广温哥华市经验。   该组件屋位于温哥华市车站街（Terminal Ave.）220号，共有40个单人房，每个独立单位约250平方尺，配有私人起居空间、浴室及厨房，建筑物内也有洗衣房及公共活动空间，每个单位月租375元。组件屋单位提前在卑诗北部厂房建造，运至温哥华市后组合成整座物业，建筑具有成本低、运输方便及日后可拆卸运走的特点。 每个单位月租375元   组件屋落成典礼周四（2月16日）下午举行，联邦家庭、儿童及社会发展部长，同时也是加拿大按揭及房屋公司（CMHC）专责部长杜洛斯（Jean-Yves Duclos）、温哥华市长罗品信（Gregor Robertson），同温哥华市可负担房屋机构、组件屋建筑商、原住民代表及社区人士共同出席。 杜洛斯表示，联邦政府于去年9月宣布投资2亿元成立ARIF基金，由CMHC监管，该基金计划在成立后5年内，在全国投资兴建上至4,000个全新出租单位。杜洛斯说：“我们十分高兴基金首个获批项目由温哥华获得，联邦设立该基金表明我们认为可负担出租房屋，对联邦全国住房策略十分重要。温哥华市的组件屋也为全国很多社区创造了榜样，他们会借鉴温哥华市的成功经验。” 罗品信则指出，温哥华市组建屋落成是各方合作结果，除联邦政府拨款外，温哥华市府提供市府拥有的土地，地产商Jimmy Chow’s estate也慷慨解囊捐献100万元，温哥华市储蓄信贷（Vancity）除投资10万元外，也为组件屋运营提供补贴。 组件屋主要为低收入人士在获得长期固定住处前，提供一个中短期的临时住处。据了解，温哥华可负担房屋机构（简称VAHA）计划在2021年前，在市府拥有的土地上兴建2,500个廉租单位，其中约1,000个目前已进入规划阶段。罗品信也指出，温哥华市府正考虑选择更多地方兴建组件屋。

卑诗省高贵林市一个城市屋苑的业主立案法团，已向卑诗省最高法院申请解散，以容许该物业出售予一家发展商。这是本省第二宗类似的申请个案   据了解，卑诗省府在去年7月修订法案，使到本省任何业主立案法团，只需80%业主投票赞成解散，即可向法庭申请正式解散。过去门槛是100%。在该法例生效实施前，尽管未获全票一致通过的解散方案，仍可入禀法庭申请解散，不过法庭极少批准此类申请。 据报道，上述位于高贵林市奥斯汀路（Austin Ave.）585号、总共有58个单位的Brandywine城市屋苑，建于1976年，因面对高昂的维修开支，其中49位业主赞成解散业主立案法团，并以3,200万元把物业售予发展商Anthem Properties Group Ltd.。另有9票反对。   另外，一幢位于温哥华市西区渥街（Oak St.）夹西12街（W.12 Ave.）低层公寓大厦，较早时已经入禀法庭申请解散业主立案法团。案件定于本月20日开庭。该幢Twelve Oaks低层公寓大厦，于1973年入伙，总共有30个单位，其中28个业主赞成解散业主立案法团，但有两位反对。

一直以来，温哥华和多伦多的房地产市场都竞争激烈，火热程度不相上下。虽然温哥华近期的售房市场不尽如人意，但租房市场还是在今年一月赢了多伦多一把。   根据租赁网站PadMapper的数据显示，在温哥华租一套一居室公寓，平均要花费$1900元，而在多伦多，平均费用可以便宜近$300元，为$1620元。维多利亚市在全国的租金市场排第三名，一居室平均为$1,290。   温哥华今年一月份的平均租金已经突破历史最高点，较前一个月增长了1.9%；而多伦多的涨幅更为明显，较上个月增长了5%。     如果你觉得温哥华一居室的房租已经够胆战心惊的了，那是你还没看到两居室。两居室的房租均价已经达到了$3,130元，和多伦多相差了超过$1000元！而且这已经比上个月略微下降了0.6%。   当然，如果租房者不嫌远，可以到距离温哥华一小时车程的地方租房，这样就省下了一半的钱。比如阿伯斯福德的一居室月租，仅为$800元。   多伦多涨势显著，不知道是否会在未来超越温哥华的高租金，但就目前来看，两个城市的差距还是很大的。   加拿大2017年1月一居室房租最贵的5大城市     加拿大2017年1月两居室房租最贵的5大城市  

　　大温在今年春节期间售出的独立屋只有119间，自2012年以来的此段时间平均销售数字则为563间，今年销售只达平均数的21%。（资料图片） 　　农历春节向来是大温楼市进行买卖的旺季，但今年的农历春节效应似乎未在大温出现。温市一名经纪分析农历新年房屋销售统计，大温在春节期间售出的独立屋只有119间，较去年减少87.28%，而独立屋自2012年以来的此段时间平均销售数字为563间，即今年农历新年独立屋销售只达此平均数的21%。 　　地产资讯网站Better Dwelling报道指出，中国农历春节向来是大温地区买卖房地产的旺季，而根据居外网(Juwai.com)之前的调查，中国公民在农历期间出国有约一半会考虑购买房地产。 　　报道说，虽然外游的中国公民有购买房屋的意愿，不过，在另一方面，中国政府在上个月出台更严格的外汇管制措施，令资金汇出的困难度增加。 　　报道引述温哥华的地产经纪贝斯特(Aaron Best)取得农历春节的房屋销售统计。统计指出，大温独立屋销售锐减，鸡年春节只录得119间独立屋的销售数字，较去年减少87.28%，是所有房屋种类当中，销售幅度减少最多者。 　　即使销售表现较好的柏文，也只销售283间，比去年春节减少72%。而从2012年以来大温在春节期间的柏文销售平均数为608间，今年的春节销售则不到此平均数的一半。 　　在城市屋方面，大温在春节期间销售城市屋58间，较去年猴年春节减少78%，而2012年以来大温在春节期间销售的城市屋平均为191间。 　　贝斯特指出，他只是根据农历春节涵盖的时间进行分析，并未去分析买家的国籍背景，所以并不知道是否代表中国买家呈现相同比例的减少。 　　报道指出，有关分析可清楚看出，今年农历春节表现明显远不如前5年。

2月15日，多伦多市议会通过多伦多土地转让税议案新规，从3月1日起，多伦多地区将使用新的土地转让税率，预计平均加税7%。但是首次购房者退税额也有所增加，这意味着这部分人群的税务负担基本没有加重。 详细来看，多伦多土地转让税的修改主要包括3部分： 1、对价值从250,000加元到400,000加元的房产部分划分出来，土地转让税率从1%提高至1.5%。换言之，相当于加750元税。 2、 物业价值200万元以上部分的土地转让税率将由目前的2.0%增加至2.5%。相当于200万以上的豪宅每增加100万，则需要多缴5000加元的市土地转让税TLTT。 3、首次置业人士最高补贴增加750元，最高退税额从3,725元增加至4,475元，换言之，首次置业人士则不受加税影响。 新税率的变化比较 (图片来源：多伦多市政府官网) 换言之，新税制将会影响所有的房产，包括初次购房者也要增加4%的税率，其他购房者平均则加税7%，豪宅加幅更大。 新增的税金无疑会加重买房者的负担，但在多伦多地产局(TREB)等机构的呼吁下，新规定将首次购房者的退税从原先的3725元增加到4475元，这意味着他们的税务负担基本没有加重。 不过，退税计划将不再适用于所有的首次购房者，仅限加拿大公民或加拿大永久居民。 本周四，多伦多市议会正式通过这个提案，并且决定在两个星期后的3月1日正式实施，如果交接日在3月1号之后的买家，在416地区购房的屋主需要额外增加交接费用，大概750元左右。但这条例只对416地区生效，905地区如万锦，列治文山，密西沙加则不受影响。

这么多年以来，中国传统的春节对大温哥华地区(Greater Vancouver Region)的房地产市场来说一直都是买房高峰期，然而2017年春节却一反常态，温哥华购房潮冷却，房屋成交量较之前些年都有所减少。 早前，一份来自某中国房产门户网站的调研报告显示，2017年春节有近一半的中国游客会考虑到加拿大买房，虽然趋势如此，但从1月份开始，中国人将资产转移至国外的难度也加大，所以到底温哥华进入2017年的房地产交易实情如何呢? 根据温哥华房产经纪人Aaron Best提供的数据，今年年初在温哥华购房的人数确实比往年少得多，尤其是在春节期间。 独立住宅屋销量锐减87% 中国鸡年春节期间，独立屋销售市场遭遇了最明显的冷遇，成交量仅为119笔，较之去年降了87.28%。而2012年至今温哥华春节期间的售房量平均值为563笔，2017年春节成交量锐减了87%，数字非常惊人! Condo(公寓)销量锐减72% 近年来，Condo越来越受欢迎，春节期间近几年Condo的销量一直也都比独立屋好。但是，今年温哥华Condo春节销量也出现颓势，仅成交283笔，比去年少了72%。Condo成交量截至2012年平均值为608，比2017春节销量高出114%。只能说，虽然比独立屋行情好点，但也同样惨不忍睹。 联排住宅屋(Townhome)销量锐减78% 虽然买的人相对较少，但是还是有很多人愿意买Townhome住，毕竟萝卜白菜各有所爱。一直以来Townhome销量都不如前两者，2017年中国春节Townhome销量也很惨淡，温哥华仅成交58笔，比去年同期的成交量减少了78%。2012年至今的均值为191笔，也就是说，高出大温地区鸡年春节Townhome成交量的229%。不过Townhome毕竟不是房市的主力军，所以其实对温哥华的整体房屋交易方面的影响构不成威胁。 不过提供数据的房产经纪并未明确说这些春节购房者里中国人占大头，事实上，自从去年中国春节以来，温哥华房市基本上已无法跟踪海外购房者的信息，所以也不得而知到底哪个国家买房的人比较多。不过，最起码我们看到，温哥华拥有加拿大最热的房产市场，但今年开始已出现了明显的衰弱趋势，较之前五年确实丧失了很多置业者的购房热情。

加拿大房地产局（CREA）周三（15日）发布的数据，今年第一季度加拿大的平均房价为47.03万元，与一年前相比几乎没有变化。但在区域/城市之间则相差甚大，GTA地区的房屋均价比去年同期上升22.6%，至70.59万元，但温哥华和卡尔加里等市却下跌，纽芬兰省的跌幅更高达10%。 CREA最新数据还称，今年一月份大温地区的房屋均价从去年同期的103.8万跌至87.8万，降幅达18.9%。而房屋销量则比去年同期下降39.7%，房屋总交易额则为13.6亿元，也比去年一月份的28亿元下降了51.1%之多。 也在周三，满银（BMO）首席经济学家波特（Douglas Porter）发出警告，多伦多及周边很多城市房价虚高，这是加拿大商业银行首次承认多伦多房市有泡沫存在。 CBC新闻网的财经记者Don Pittis在一份专题分析中指出，一年来全国平均房价基本未变，其实说明加拿大的房市不仅存在泡沫，而且已经处在一个转折点：加拿大房价不仅变平，而且房市将变冷。其实眼下加拿大房市的真相是：GTA房价下跌之时，就是全国房价下泻之日。要说房屋均价意味着什么的话，那就是激励买家支付超过经济能力来买房的最强理由已经不复存在了。 加拿大房市转向有几大根本原因：一是2012年油价每桶达到US$100高点之后急速下降；二是卑诗省府对海外买家征收15%的转让税；再是对成熟的买家而言，他们越来越担心北美利率会升高... 如果你有幸在2008年及以前买了一套房，那么祝贺你了，你的这笔投资绝对赚了，比其它任何投资都要划算。但如果你是在此之后买房，特别是在近几年买房，那就不好说了，因为房价涨得太快、太疯、太虚，也太不可思议，温哥华上个月房价急降就是最好的例子。 更为重要的是，不少买家被房价持续且稳定的上升蒙蔽了，以致于他们相信房价升高是可靠的，他们即使去抢offer，多花钱抢下高价屋也是值得的，因为房价还在涨，不断的涨，眼下多伦多的房市就是这个情况。 英国出版的《经济学人》杂志（The Economist）在一篇文章中说得十分透彻：“也许最重要的是，投机热潮的兴起是由于买家对价格迅速上涨的预期 ——即使看起来是发疯似急速上升，买家也认为是合理，以致他们不惜押下通常情况下不会押下的赌注。” 温哥华房价近两年房价变化的轨迹也许能给这些头脑仍然发热的买家一个警示：去年这个时候大温地区房屋均价比前一年上涨24%，但今年这个时候，房屋均价的降幅已经达到18.9%。 但是，当加拿大全国的房价不再上涨，预期再难从飙升的房地产市场从获取利益的时候，加拿大买家必须开始认真考虑，他们是否仍然愿意为这个虚高的房市付出更多，是否还为一幢小得不能再小的平房支付百万元，是否有必要在抢offer中付出高于叫价数万甚至几十万的价格，目的只是为了抢赢其它的买家，房价再高也不惜代价。 就在上周，就在多伦多西北的宾顿（Brampto），一套并不起眼的房子吸引了500人次的围观，买家下了82个offers！据说最后这套物业以高出叫价上十万的价格卖出。 可以理解，人们都需要房子住，如果某个城市经济增长强劲，人口增加迅速，再加上利率超低，你在别无选择的情况下或许应该多付点钱买房。 但是当房价变平，房市变冷时，任何有理性的买家都会头脑冷静下来，尤其是房市转向的时候，没有人愿意在冲动之下再花不可思议的最高价拿下什么offer；如果你继续头脑发热，继续为抢offer趋之若鹜，继续拿出高于几万几十万的价格拿下什么offer, 那你不傻即笨。 地球上没有人愿意做最大的傻瓜（Nobody wants to be the greatest fool）。

一直有舆论认为，由于外国买家涌入在加拿大全国各地购买写字楼、购物中心和酒店物业，令加拿大的商业地产在2016年又飙升到新的高度。而据CBRE报告指出，在外国投资者中，以来自中国大陆和香港的买家占了绝大多数，达71%。   据商业地产公司世邦魏理仕（CBRE）的报告指，2016年加国商业地产交易破纪录，达347亿元，比2015年劲升33%。在总商业地产交易中，外国投资占约27%，而在外国投资者中，中国及香港投资者占71%最多（即约占66.5亿元）。   加国安全的投资环境，吸引了来自中港的买家投资物业。   业界认为这种趋势，预计今年还会继续，因为房地产投资者是来加拿大寻找避风港。据CBRE集团公司的数据，去年投资者购买价值347亿元的商业地产均属价值过千万的资产。这一数字比去年同期增长了33%，也超过2007年创下的321亿元的记录。   据该公司分析，支持这一热门市场的是一群国际投资者，特别是来自亚洲的高净值个人和家族生意。2016年，外国买家占加拿大交易的27%，而前一年仅仅只有6%，这是一种跃升。中国和香港占外国商业房地产投资的71%，欧洲占17%，美国占8%。   业界人士将此归因于去年的一些地缘政治事件，如英国脱欧和特朗普胜选等，使得加拿大在一个全球性的“游戏”中，成为了前所未有的相当安全投资环境，大城市多伦多和温哥华更成为首选。   该公司还披露，温哥华在去年吸引外资买家最多，约有23亿元。中国投资者往往开始在西海岸寻找房产，然后向东穿越加拿大。与此同时，美国和欧洲投资者倾向于在多伦多开始购买，去年外国投资者在多伦多进行了13亿元的交易。   而在上述两个大城市之外，亚省也吸引了更多的资本，去年交易量增长了50%。买家多是趁该省增长放缓进行“抄底”的反向投资者，起初是针对卡加利和爱民顿的最高质量写字楼、工业和零售物业，但现在更多“一般”物业也正在上市。   另外，在2016年另一个创纪录的逆向赌注是零售物业，尽管有对电子商务冲击的担忧，但并没有影响到，交易额达到了67亿元。

　　万锦市议会近日就征收外国买家税的议案引发了一场激烈辩论，核心的问题就是：是否是外国买家推高了家庭住房成本，扼杀了万锦年轻一代的未来，导致了这个城市的社区空心化? 　　市议会本周一晚上讨论动议--要求安省政府向海外买家征税时，众多市民发言，投诉房价已经失控，空置屋越来越多，而本地成年的子女买不起房，以及温哥华市的15%海外买家税效果立竿见影。 　　还有市民用图表展示，温哥华于去年8月实行新税后房价已经跌了$40,000元。 　　市民Tammy Armas指出：“我们的下一代会非常艰难，他们买不起房，买不起公寓，甚至租房也租不起。这些年轻人未来将无法住在万锦。” 　　36岁的居民Donna Dugan承认，她家的房子“大幅升值，为了住在万锦，必须付高地税，而买家们却让这些房子空着，或者出租，导致社区空心化。” 　　反对该议案的区域议员李国贤(Joe Li)则表示，他并不想要处理一个只占市场5%份额的问题，因为多伦多地产局近期的统计显示，大多伦多地区只有4.9%的房屋交易涉及外国买家。 　　李国贤指出，更重要的是，他不想要针对某一个社区。 　　“大家都知道你是在谈论谁，肯定都是华人，我不想要有那样的印象。” 　　然而，本地地产经纪Bruce Tilden在上周於人村(Unionville)居民协会的会议上就表示，外国买家在万锦已经构成严重的问题，他认为比例远超出5%。 　　上周的会议出席者包括市长薛家平(Frank Scarpitti)，市议员Don Hamilton、区域议员Nirmala Armstrong以及多达80位市民。 　　80%房子售出转租 　　Tilden指出，万锦的房子不断上涨，“我与不少地产经纪聊过，可以说，现在的房屋有60%至80%在交割几天后就转为出租。” 　　“在万锦-於人村，独立屋的平均价格一年涨了25.8%。” 　　於人村本地的开发商表示，“买房的资金90%来自亚洲。没有任何白人会花$210万元去买一间平房。” 　　由市议员Karen Rea提出的动议，得到市议员何胡景的支持，在周一晚投票以8比4未能获通过。支持该议员的还有市议员Valerie Burke和Logan Kanapathi，反对议员的有市长薛家平、副市长Jack Heath、区域议员李国贤、Armstrong、Jim Jones和市议员杨绮清(Amamda Collucci)和赵善江( Alex Chiu )。  

　　根据加拿大房地产经纪人协会Canadian Real Estate Association的统计数字，2017年1月份加拿大全国平均房价为47万253加元，只比2016年一月份略增了0.2%，这么小的增幅简直可以忽略不计。 　　平均房价原地踏步 　　当然这全国平均房价掩盖了加拿大各个地区房地产市场的很大差别。现在加拿大有的城市房价仍然火热、比如多伦多的房价继续在日新月异的猛升；有的城市的房价在猛降，比如纽芬兰省的房价就下跌了10%。  　　加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯Don Pittis撰文说，虽然全国平均房价这一指标由这样那样的不足之处，但它毕竟能够显示加拿大全国房地产市场的平均走势。这平均走势似乎在告诉人们，加拿大房地产市场已经处于拐点，过去几年那种“不怕房价高就怕买不着”的抢房心理似乎要改一改了。 　　可能的原因 　　加拿大平均房价从连年上升变为原地踏步会有多种原因。比如，大温哥华地区实行的限制外国人购买房地产的外国人购房特别税让大温地区的房地产市场迅速冷却；比如，石油价格从2014年开始的暴跌让阿尔伯塔省房地产市场陷入低迷；再比如，一些对利息率走高比较敏感的购房者已经提前对北美大陆利息率上调做未雨绸缪的准备，等等。 　　房地产市场的炒作和抢购风潮与抢购炒作其它类型资产的风潮本质上是一样的，这就是不怕用超出常理的高价抢购、就怕找不到比你更傻的人接棒。 　　谁来接棒 　　在价格被炒得日新月异连创纪录的时候，缺的不是愿意接棒的人、而是愿意交棒的人。一年前的大温地区一年房价猛升20%，人们争先恐后的出高于卖家要价的价钱抢购房产；现在的大多伦多地区也是房价一年猛升20%，一座房产有几十、几百个人追买，价格战激烈的让人胆战心惊。 　　上个星期多伦多郊区Brampton市的一座普通独立房吸引了532个潜在购房者造访，有82个购房者出价、最后以高出房主要价二十万加元的价格售出。 　　羊群心理 　　对于这样热得疯狂的房地产市场，房价的走向与其说由基本的经济和人口因素决定，不如说是由炒房者的心理决定。而炒房者的心理是最容易走极端的。 　　对于炒房者来说，关键是要在炒房者的羊群心理出现逆转前出售手里囤积的房产，实践“做傻人可以，做更傻、的人不行”的炒房信条。

　　备受加人关注的大温哥华房市在经历了销量重挫之后，房价终于也迎来了下跌，而且是接近20%的暴跌。 　　加拿大房地产局(CREA)本周三(2月15日)公布的数据显示，在今年一月份，大温哥华地区的房屋均价从去年同期的103.8万，接连跌破100万、90万两大关口，直至87.8万，降幅达18.9%。 　　至于一月份的销量，比去年同期下降了39.7%;房市总交易额则为13.6亿元，比去年一月份的28亿元下降了51.1%之多。 　　CREA表示，大温哥华房屋均价暴跌有两大因素，一是由于BC省出台了对海外买家额外征收15%的土地转让税，导致销量剧跌之后，卖家纷纷主动降低了挂牌价;二是海外买家的淡出，令当地豪宅滞销，从而拉低了房屋的平均成交价。 　　换句话说，房价数据上“接近20%的暴跌”，并不能说明温哥华房市已接近崩溃。 　　不过，大温房价下降的确是一个不争的事实。当地地产经纪证实，房价跌的最厉害的是独立屋，以及高端住宅。 　　随着中国刚刚出台了限制资金外流的政策，业内相信，大温房价在今年还会继续下跌。 　　同温哥华形成鲜明对比的是大多伦多地区，一月份当地房屋均价已经上升至70.59万元，年同比增长22.6%。

　　周三，满地可银行的首席经济学家Douglas Porter首次承认，多伦多的房市存在泡沫。 　　“我们不要伪装了，多伦多的房地产市场，以及多伦多周边的城市，都存在房地产泡沫。” 　　近年来，坊间关于房地产泡沫的传言一直不断，但是加拿大各大银行之前均表示多伦多房市不存在泡沫，明确不承认房市泡沫。 　　加拿大地产协会发布的一月份数据显示，大多伦多地区的基准房价较去年上涨22.6%，涨至$705,900。但是，全国的平均房价是$470,253，和去年同期差不多，多伦多房价的飙升正好和温哥华及阿尔伯塔省房地产的回落相抵消。 　　Porter表示，多伦多房价已经达到20世纪80年代以来最快的增速，而事实证明那个时期就是一个真正的泡沫。 　　很多观察员认为，多伦多的经济和人口状况和房价的变化不成正比。 　　多伦多人口增速达到近40年最低水平 　　蒙特利尔和多伦多一样缺少房子，但是房价却没有像多伦多一样飙升

　　大温1月房屋销售减少影响到全省楼市表现，卑诗省房地产协会(BCREA)昨日公布报告指出，本省1月住宅楼市销售量为4,487间，较去年同期减少23%，逐渐回到历史平均水平。有地产经纪指，1月份虽然迎来一些过农历年的中国买家，但由于大雪阻路，影响买家睇楼，这是导致1月份大温房屋销售减少的重要原因之一。 　　报告说，大温高价房屋成交量减少，本省整体房屋销售金额为27.9亿元，较去年同期减少36.5%，同时也使本省1月份的平均中央放盘系统(MLS)住宅楼价，较前一年下跌17.5%至62.1万元。 　　BCREA首席经济学家穆尔(Cameron Muir)指出，本省上月房屋需求回到长期平均水平的位置，但个别区域的差异情况仍然存在，例如维多利亚的楼市销售表现高过本省平均，而大温地区的楼市销售则是低过本省平均。 　　他表示，平均MLS楼价大幅度减少主要由于低陆平原以外的房屋销售数量相对较多，而低陆平原以外的楼价较低，使得本省平均楼价在1月份较去年同期下跌17.5%。穆尔指出，目前大温地区的房屋市场，独立屋是买家市场；多层房屋保持在平稳市场至卖家市场。 　　报告指出，大温房屋销售数量在去年1月占本省所有房屋销售的43%，上月该比例下降至35%。而且大温独立屋销售数量减少，而多户房屋单位例如柏文销售相对较多，这些均影响大温地区平均楼价。 　　统计指出，上月大温MLS住宅基准楼价较6个月前下跌3.7%，但仍较去年1月上涨15.6%。大温今年1月房屋销售总金额为13.6亿元，较去年同期的27.8亿元，大幅减少51%。 　　大温房屋销售减少不只影响到本省楼市整体表现，连全加楼市的表现也受影响。 　　加拿大房地产协会(CREA)的统计指出，全加楼市销售1月份较去年12月减少1.3%，但比去年1月增加1.9%。 　　统计显示，菲沙河谷及大温地区的楼价已较去年8月的高峰期下滑，不过，由于这些地区去年上半年楼价均历经大幅上涨，因此就算之后楼价下跌，1月楼价仍较去年同期上涨，菲沙河谷上涨24.9%，大温上涨15.6%。 　　经纪：中国买家因大雪避出门睇楼 　　地产经纪Angelina Lin说，中国买家确实有不少来大温过年，但他们可能因为大雪道路结冰，打乱了出门睇楼的计划。 　　不过，Angelina说，她一直关注最近独立屋成交情况，发现一间位于列市Woodward区的独立屋开价210万元，最后以高过挂牌价的250万元成交，让市场嗅到楼市复苏的气息。

2017年伊始，加拿大的房价虽未明显下跌，但却出现了较持久的颓势。最新房价数据显示，加拿大1月份住宅平均售价为$470,253，较之去年同期上涨了0.2个百分点。本周三(2月15日)，加拿大房地产协会公布了全国房价相关统计数据，1月份全国房屋销量下降了1.3%，成为自2015年秋季出现最低销量以来的第二低。 自去年10月份加拿大政府出台的针对抵押信贷市场投机行为的新规实行之后，全国的房产市场很大程度上受到了影响，如今1月份的房产销量和售价也充分说明了这一点。据CREA(房地产协会)主席Cliff Iverson在官方声明中提到，2017年加拿大购房者面临了前所未有的挑战，比如信贷新规使得购房者申请贷款的资格审查更严格，而这也随之导致金融贷款办理费用的上涨;另外，全国各地的房地产市场情况不尽相同，所以要想搞清楚具体到底政府的贷款新规对购房者们产生了多大影响，还需要时间去评估。 尽管最近12个月以来加拿大全国整体的住宅均价并未出现明显浮动，但具体到不同地区来看，却可能会有天壤之别。 加拿大房地产协会最新的房价指数表统计了不同类型房屋的平均售价，数据显示，大温地区(Greater Vancouver)过去一年房价上涨了15.6%，而大多伦多地区(GTA)涨了22%，近年来这两个地区一直都是加拿大房产最热的市场，也正是这两个地区的高房价在不断拉高全国的房屋均价。 不过，数据中也能看出有很多地方房价是出于下降趋势，比如卡尔加里市过去一年房价下降3个百分点，而萨斯卡通市下降了1个点。BMO银行经济学家Doug Porter分析称，只有安省绝大多数地区以及卑诗省的少部分地区都处于房产泡沫时期，除此之外，加拿大全国的房产行情还是发展比较良好的。 虽然很多城市房价虚高，但销量却在减少，也正是这样加拿大全国房产市场的平均值相对较平衡。 TD银行经济学家Diana Petramala称，像温哥华地区，房屋销量近一年跌了40%，这一结果也解释了为什么温哥华市对全国的房价市场影响在逐步减小。她还提到，2017年能制约房市过热的最大因素就是贷款利率的上涨，因为从近期数据来看，美国总统川普当政之后，加拿大的贷款利率涨了几乎30个基准点;如果房价一直以高于居民收入四倍的增速上涨的话，人们的购房力会大大受挫，随之而来更高的借贷成本也将开始遏制购房需求。 总之，2017年加拿大房市看似平稳，但暗流涌动，大城市房价虚高的泡沫到底是否会破灭?我们拭目以待吧。

本周三(2月15日)，位列联邦五大银行之一的满银(BMO)首席经济学家波特(Douglas Porter)表示，多伦多及其周边很多城市房价虚高，这是加拿大商业银行首次承认多伦多房市有泡沫存在。 在过去几年中，尽管国际金融机构和银行纷纷唱衰多伦多的房市，但是本国的商业银行一直统一口径：多伦多房市不存在泡沫。此番BMO的观点出现180度大转弯，立时引发业内和民间广泛关注。 波特在报告中明确地指出：“让我们抛下伪装吧!多伦多，以及周边很多城市的房地产市场，都处于泡沫之中”。 多伦多人口增长低于平均水平，所以不会带来“刚需”。 在波特发表上述观点的同一天，加拿大房地产局(CREA)刚刚出台了几年第一季度的房地产数据报告：大多伦多地区的房屋均价比去年同期上升了22.6%，至70.59万元。与此同时，加拿大的平均房价为47.03万元，同一年前几乎没有变化，这是因为多伦多的房价上涨，被温哥华和卡尔加里的降价所抵消，所以没有对全国平均房价产生影响。 波特表示，不同机构对“房地产泡沫”一词的定义不同，大多数人都认为，它是“房价上涨同经济脱节，而且人们对房价增长有着强烈的自信，并且鼓励、刺激了购买行为”，这同多伦多现在的行情相符。 事实上，多伦多目前房价增长的势头，在历史上只有1980年代末期可以与之相提并论，而历史已经证明，那时的确是一个泡沫期。 很多人谈到支撑房价的因素，都表示每年有大量的移民进入多伦多，带来了购房的“刚需”，并导致房屋供应量短缺，所以房价不会下跌。可是波特经过研究发现，这个说法根本站不住脚。 皇家银行先前出台的一份统计图表显示，现在多伦多成年人口的增长率远不是近30年来的最高点，甚至还低于历史平均水平。从2011年至2016年，多伦多人口增长甚至处于40年来的最低点。 至于“房屋供应量短缺”，更是站不住脚。数据指出，现在多伦多和温哥华每年的房屋开建量都超过7万间，创下历史记录。要知道在全加拿大，每年的房屋开建量才不过20万，而且已经超过市场所需了。 经过对比可以发现，蒙特利尔的新屋上市量同人口的比例，同多伦多处于相同水平。如果说多伦多处于供应短缺，那么蒙特利尔也应该一样，可是后者的房价增长却很平缓，远没有多伦多这么疯狂。 波特由此得出结论：多伦多房价(包括独立屋和公寓)年增长20%，“供应短缺”绝不是主要原因。 那么，究竟是什么带动了房市，是超低的利率，还是投资者的涌入，我们不得而知。 在2017年，多伦多可能将会迎来另一个异常火爆的房市。多伦多地产局预测，今年本地平均房价可能再上涨10%至16%，至80至85万元。

今年，多伦多平均每户需要多交$100的地税了!如果考虑上其它费用，每户大概需要多交$160。 周三，多伦多市议会以35票赞成8票反对通过增加地税2%的议案。 市长庄德利支持这个地税的增幅，他表示这个涨幅很公平，市民们完全交得起。 多伦多的地税是大多伦多各地区最低的。最近几周，多名议员支持上涨地税，增加市府对社会项目的投入。 不过，有些议员也表示反对。议员Giorgio Mammoliti表示，2%的涨幅太高了。 地税（property tax）小常识： 地税是政府税收的重要来源，市政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以系数而定。一般来说，房屋价值越高，需要缴纳的地税就越多，所以很多人戏称“买的起房却养不起房”。

一直有舆论认为，由于外国买家涌入在加拿大全国各地购买写字楼、购物中心和酒店物业，令加拿大的商业地产在2016年又飙升到新的高度。而据CBRE报告指出，在外国投资者中，以来自中国大陆和香港的买家占了绝大多数，达71%。   据商业地产公司世邦魏理仕（CBRE）的报告指，2016年加拿大商业地产交易破纪录，达347亿元，比2015年劲升33%。在总商业地产交易中，外国投资占约27%，而在外国投资者中，中国及香港投资者占71%最多（即约占66.5亿元）。   多伦多、温哥华成首选   业界认为这种趋势，预计今年还会继续，因为房地产投资者是来加拿大寻找避风港。据CBRE集团公司的数据，去年投资者购买价值347亿元的商业地产均属价值过千万的资产。这一数字比去年同期增长了33%，也超过2007年创下的321亿元的记录。据分析，支持这一热门市场的是一群国际投资者，特别是来自亚洲的高净值个人和家族生意。   2016年，外国买家占加拿大交易的27%，而前一年仅仅只有6%，这是一种跃升。中国和香港占外国商业房地产投资的71%，欧洲占17%，美国占8%。业界人士将此归因于去年的一些地缘政治事件，如英国脱欧和特朗普胜选等，使得加拿大在一个全球性的“游戏”中，成为了前所未有的相当安全投资环境，大城市多伦多和温哥华更成为首选。   更有消息指出，温哥华去年吸引外资买家最多，约有23亿元。中国投资者开始时往往在西海岸寻找房产，然后向东发展。同时，美国和欧洲投资者倾向于在多伦多开始购买，去年外国投资者在多伦多进行了13亿元的交易。   而在上述两个大城市之外，阿尔伯塔省也吸引了更多的资本，去年交易量增长了50%。买家多是趁该省增长放缓进行“抄底”的反向投资者，起初是针对卡加利和爱民顿的最高质量写字楼、工业和零售物业，但现在更多“一般”物业也正在上市。   另外，在2016年另一个创纪录的逆向赌注是零售物业，尽管有对电子商务冲击的担忧，但并没有影响到，交易额达到了67亿元。

多伦多的业主近日将陆续收到他们的物业税账单，也许不少人为物业税上涨发愁，但多伦多市中心最繁华的黄金地带的一个大业主却不必为此发愁，由于66年前的一项特殊安排，这位大业主1分钱不用交。 说起这个大业主大家可能不太知道，那是多伦多大学属下的一个学院——Victoria University，但它物业上的一些商店那可能就无人不晓了，几乎都是大名鼎鼎的高档时尚名店，诸如Chanel, Cartier, Prada, 以及Michael Kors ...包括一幢高档公寓楼在内，不下15家。 这块物业占了名店街的几乎半个街区，也即是Bloor Street从Bay 到Queen's Park 的一段，市府2012年的一份报告显示，这半个街区的物业价值不少于$1.42亿;要是按照正常收税，这个物业在2009至2015年间至少要交纳$1200万的物业税。 根据法律，多伦多的所有大学必须交纳物业税，即使土地或物业为学校所拥有但不是由学校所使用。但省府1951年的一项称为Victoria University Act of 1951的特殊安排，让Victoria University豁免了多伦多的物业税。 作为业主的Victoria University并不直接经管这个称为Colonnade的物业，而是交由物业公司RPCL(Revenue Properties Company Ltd)管理并经营。 市议员呼吁市府采取行动 多伦多第31选区(Ward 31 Beaches - East York)议员戴维斯(Janet Davis)表示，拥有多伦多最高端的商店，每年赚取大笔利润，这些商店及这个物业不付物业税实在说不过去。 戴维斯也是市府管理委员会的成员之一，她表示市府管理委员会将在下周开会，讨论Victoria University要为Colonnade物业付税之事。 但从法律上来讲，实际上市府无权要Victoria University交税，必须通过省议会修改法例，取消Victoria University的免税特权。 当CBC新闻网试图联系Victoria University进行采访时，遭到对方拒绝。但该学院在周二(14日)发表声明，称在上世纪50和60年代，物业所在社区很不景气，但在高楼和商店建起来之后，市府已经收了大量的商业税。该声明还称，学院本身并没有拿到物业出租的钱，100%的收入都用在了学校的核心教育使命，包括学术项目以及对学生的支持等。 但多伦多市府不这么认为，市府2016年的职员报告指出，给Victoria University这么大的物业税豁免特权对市内其它大学及学院不公平，这个问题必须尽快解决。 据悉，多伦多大学实际上也受惠于省府类似的法例，但市府文件显示，多大每年都自愿给市府一些补偿。

　　列治文第3路(No. 3 Rd.)的市中心区，未来可能"大变身"。有开发商已向列治文市府提案，于列治文中心商场(Richmond Centre)周围兴建12幢高层柏文大楼，预计新增1,745个居住单位。兰士登商场(Lansdowne Centre)更会变成一个"兰士登城"，新增最多4,000个居住单位及多条马路。除了有"中央公园"和大型绿化带外，更可能出现大型电影院。不过这两项开发案，市府最快也要到明年才开始讨论。另外，列治文中心附近一个华裔店铺为主的商场，近期刚以1,125万元高价易主，买家是一位华裔。 　　列治文中心商场所属的Cadillac Fairview公司开发部门执行副总裁Wayne Barwise向传媒表示，该公司已向列治文市府提出申请，将在列治文中心商场南侧兴建12幢高层柏文大楼，商店及住宅总面积将达211万平方呎，预计会新增1,745个居住单位。列治文市议会将会在2018年初，对列治文中心商场的扩建案展开讨论。 　　柏文大包围商场 Sears百货原址让路 　　如果开发案获得列治文市府通过，列治文中心商场原本Sears百货公司所在的大楼，以及大楼外三层立体停车场皆会被拆除。高层柏文大楼将会由库克路(Cook Rd.)起，向南沿着第3路围绕列治文中心商场，直至商场南端。 　　该个被形容为"超级扩建"(Mega Expansion)的开发案中将把公园路(Park Rd.)延长，与另一侧的明纳大道(Minoru Blvd.)相连，并在第3路上兴建一个社区广场。开发案中还计划兴建一条全新的Murdoch路，用于连接延长后的公园路。 　　列治文中心商场北侧会增加更多商户铺位，并会建造一个连接加拿大线Brighouse车站的行人通道。商场明纳大道侧则会增加一排城市屋，市府则会与开发商研究如何保留明纳大道上的树木。 　　而在兰士登商场方面，所属的Vanprop 投资公司已向列治文市府提交开发案。市府预计会在处理完列治文中心商场扩建案后，再对兰士登开发案展开讨论。 　　Vanprop 投资公司副总裁Jim Cox透露，兰士登商场的开发案可能还要等2至3年才会正式展开，目前的开发案包含380万平方呎的居住空间，大约有3,000至4,000个居住单位，同时还会有60万平方呎的商业单位。 　　开发案中也划出一个"娱乐区"，市民期盼的市中心区电影院有机会成真。 　　兰士登开发案将会分三个阶段进行，第一阶段会先开发东侧的停车场，紧接着第二阶段会开发西侧的停车场。开发案中会将希素布里奇道(Hazelbridge Way)与库尼路(Cooney Rd.)相连，并新增一条东西向的道路，以十字方式将兰士登商场50英亩的土地隔开。 　　兰士登开发案将会以"城中城"为概念，于兰士登架空列车站(Lansdowne station)、希素布里奇道道、昆特兰街(Kwantlen St.)分别建造社区广场，并在整个"兰士登城"的中央设置7英亩的"中央公园"，以及沿着兰士登路(Lansdowne Rd.)20米宽的"兰士登长廊"(Lansdowne Promenade)绿化带。