地产

　　渥太华房地产协会成员10月份通过该协会的多重上市服务系统(MLS)共销售了1,214套住宅物业，与2015年10月的1,159套相比增长4.7%。10月份的五年平均月销售量为1,130套。 　　渥太华房地产协会主席Shane Silva说：“10月份的销售量继续增长，连续第三个月创下破记录的二手房销售。虽然单户住宅销售量与2015年10月相同，但公寓销售却飙升，比去年同期增长了27.2%。较低的库存水平和调整的价格使公寓地产类销售高于正常销售水平。” 　　10月份的销售量包括257套公寓类物业，和957套住宅类物业。共管物业包括所有注册成共管的物业，无论其款式(即独立，半独立，共管式公寓，叠层等)，以及注册成合作社，生活租约和分时渡假的物业。住宅物业类别包括所有其它的住宅物业。 　　Silva先生说：“10月初公布的新抵押贷款规则尚未对渥太华市场产生影响，因为该公告仅在实施前两周才公布。现在谈新的抵押贷款规则将对渥太华市场产生什么样的影响还为时过早。我们知道，现在渥太华仍然是一个理想的生活和工作的城市，消费者的信心和就业增长仍然是正面的”。 　　10月份在渥太华地区出售的住宅类别物业的平均售价为392,579加元，比2015年10月增长3.3%。公寓类别物业的平均售价为251,465加元，比上年增长了0.01%。平均销售价格信息，对于建立一段时间的价格趋势可能具有参考价值，但不应作为一个特定的物业价值增加或减少的指标。平均售价是根据所有出售物业的总成交金额的基础上计算出来的。 　　Silva先生说：“10月份我们市场上最热销的部分仍然是价格在30万到40万加元之间的两层住宅和平房住宅，其次是价格在20万至30万加元之间的一层和两层的公寓。除了住宅和公寓销售，自今年年初以来，渥太华房地产协会成员还协助客户租出了2,700套物业。” 　　9月份新屋销售大幅增长 　　PMA Brethour地产集团行业分析师最新报告显示，渥太华9月份新屋销售量大幅上升，共有501套新房售出。同比2015年的306套增长63%，同比8月的340套增长47%。 　　PMA渥太华总裁谢丽尔•莱斯(Cheryl Rice)表示，9月的新屋销售量达到了令人惊讶的程度，甚至超过了销售量最高的春天，高于今年4月的新屋销售量(477套)。9月的销售量上升使年初至9月的总销售量同比去年的2,963套上升了18%，达到3,510套。 　　繁荣的9月使今年迄今的销售量比上年增长了18.5%(3,510对比2,963)。莱斯说：“9月的销售量超过了10年来9月的平均销售水平，而且自2011年以来，年初至9月的销售量就没有这么好过，这表明消费者对新屋需求的增加。” 　　莱斯表示，9月份新屋销售激增主要是因为Mattamy的Abbottsville Crossing社区开盘和Minto开发公司的Potter’s Key社区开盘。9月Mattamy公司的销售翻了一番，而Minto9月的销售量几乎是8月的三倍。

  　 川普爆冷当选美国总统，他的政治主张能否为美国乃至全球人民带来福祉还未可知，但目前板上钉钉可以确认的是，但凡跟他沾边的房产也已经眨眼间“鸡犬升天”――不仅川普大厦被预定一空，就连他儿时居住的房子也沾了光，市场估价超过1000万美元！一个月内暴涨十倍！现任业主分分钟成为大富豪。 今年10月，川普的儿时故居起拍价格仅为84.9万美元 　　川普出生在纽约皇后区，地道纽约土著，他的童年是在位于皇后区的牙买加庄园度过的，那里是皇后区的高级住宅区、富人区，只不过最近十余年来，随着时代的变迁，这里作为一个老旧社区，房价明显已经不如川普儿时高档。 　　如今，负责拍卖这栋房产的中介公司老板米沙・哈岗尼说，儿时的川普住在牙买加庄园这里，这里也自然是白人的天下。当然，现在这里早已成为一个种族融合的社区，各种背景、各种信仰、各种肤色和种族的人都愉快的在这里居住。 　　旧居拥有5间卧室 　　川普的儿时旧居是一栋2层楼的独立洋房，这栋房子是他的父亲在上世纪40年代建造的，在这里他们一家一直住到川普4岁，才搬到邻近的另一栋房产内。 　　根据房地产中介商数据，这栋房子面积有3600平方英尺(约合334平方米)，包含5间卧房，4套半卫浴设备，2间车库。 　　如今，这桩房子属于餐厅老板格斯顿柏。2008年他以78.2万美元的价格买到了这栋房子。 　　今年夏天，格斯顿柏和妻子克劳迪娅一度开价165万美元，把川普旧居放到市场销售，可行情并不看好，这栋老房子根本不好卖，甚至根本就无人问津。 　　今年10月，川普选情不顺，格斯顿柏打算降价45万，以120万美元的价格尽快把这栋房子卖掉，免得落选后房子真的砸在手里。但遗憾的是，市场并不认账，房子的起拍价格仅为84.9万美元。于是，现任业主格斯顿柏和克劳迪娅决定暂时不出售这所房子，他们想赌一把，赌川普赢。 川普的儿时故居拥有5间卧室 　　现在来看 他们真的赌赢了        川普爆冷当选美国总统，市场人士称，如今这栋具有特殊意义的房子，价格肯定会超过1000万美元，拍卖将于今年12月举行。 这栋房子现在归餐厅老板格斯顿柏所有 　　哈岗尼告诉纽约邮报，现在这栋房子成了当选总统的旧居，价格扶摇直上是很正常的事情。       房产经纪人多利・莱兹说，有钱人多的是，这栋房子现在就是“皇帝的女儿不愁嫁”，但根据如今的状况，把这里改建成博物馆，将会是最好的选择。

　　加拿大温哥华市政府9日公布了拟向住房业主征收“房屋空置税”的方案。据了解，该方案通过已毫无悬念。一旦通过，温哥华市将成为全加拿大首个实行极富争议的“空置税”的城市。 　　根据房屋空置税方案要求，所有居住在温哥华市并拥有物业的居民都必须提交一份清单，今后除“主要居住地”外任何在该业主名下的住房类物业，除非出租或转为主要居住地，都将被征收房屋估价1%的“房屋空置税”(taxonemptyhomes)。这项提案将于下周提交市议会。方案提交的实施时间2017年1月1号，2018年开始实际收税。 　　税来了，温哥华那些不报税的房东们全跪了 　　资料显示温哥华市的租房空置率几乎为零，但在最近几年，市政府不断收到居民许多反馈关于其社区内房屋长时间空置的顾虑。 　　业主真的有那么傻?肯定不可能的，毕竟在这个“高房价”时代，每个人都尽可能让自己投资的房产在每分每秒都能带来不错的收益。其实房子只是租出去却没上报而已，在温哥华来说收租金不上报已经稀松平常，单纯买房空置等涨价的其实比例上很少。 　　温哥华房屋空置率很低 　　而空置税一出，房东们就该从新算这笔帐了。举个例子：间两百万的独立屋来说每个月出租也许5000刀原本这些底下房东收租金不上报一年下来6万进口袋，回报率在3%还不用算个人所得税，实拿6万。但是现在政府空屋税实施每年就得上缴2万刀的税务跟上报个人所得税务其实差不了多少，不过自住房就不受影响。换句话说，无论你的“第一套房子”是一直空着也好，还是每年只住3个月也罢。只要是申报了作为主要自住的房屋将不会受到房屋空置税的影响。 　　空置税是否只是为了增加市府收入? 　　温哥华市长罗品信否认此举系为增加市府收入，而表示目的在于“鼓励业主将空余房屋出租”。由于大温哥华和大多伦多等地区房价近年来不断飙升，当地原有居民深感负担沉重，且许多人迁怒于“外国买家”，近年来加大房地产调控力度、尤其通过税收杠杆赶走外国买家、平抑房地产价格的呼声很高。原本，联邦保守党的哈珀政府反对这类调控，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省(BC省)执政党――省自由党也持类似观点。但去年底联邦政府转由联邦自由党执政，特鲁多政府对调控房地产态度较为积极，而BC省自由党迫于2017年省内选举压力，态度也渐渐改变。 　　据了解，在2015年5月，温哥华市一些居民团体发动示威，要求政府效仿澳大利亚，采取诸如征收房屋空置税、限制外资流入房地产市场、甚至限制外国买家购房等政策，以达到改善“宜居性”、减少房屋空置浪费和平抑房价的目的。 　　如何确定房屋是空置? 　　所有业主都必须每年申报该物业是业主、长期租户或许可人士(例如家庭成员)的主要居所，情况就如在省政府的业主自住补助计划 (Provincial Home Owner Grant) 中作出的声明。 　　市府会透过自行申报、审核及投诉处理过程，辨认哪些是空置的房屋。值得注意的是，空置的住宅用地也需要缴纳该税款。其它任何非主要居所、空置超过6个月以上房屋或住宅用地都需要缴纳房屋空置税，但是以下情况除外： 　　① 房产正在进行大范围的装修或者正在建设或重建(有许可证); 　　② 房产的所有者(或其他占有者)正在接受医疗或修复性护理; 　　③ 房产所有者已经死亡房屋正在进行遗嘱认证或授予待定; 　　④ 房产所有权在上一年发生了变化; 　　⑤ 房产受到现有租赁规定的限制; 　　⑥ 房产所有者以工作为目的使用该处房产6个月，但在其他地方拥有主要住所; 　　⑦ 房产受到法院的禁止入住令; 　　⑧房产受到限制、大小、形状或其它限制导致房屋不能在该居住用地上被建造。 　　其实此政策一出，不少业界人士都已经能猜出其中奥妙。空屋税说是为了增加出租选择实际上只是想打击这些灰色收入而已，再加上加拿大出租额外房产又不报税早已是常态，所以不管是为民谋利还是有其他原因，房东们要抓紧应对才是当务之急，不然这“肉”割的会疼哭一大票房东。  

　　这是一个真实的故事。 　　这件事一点都不夸张，小编可是深有体会!! Why? 因为小编也是一名留学生，所以现在面临啥问题呢?租房! 租房! 还是租房!! 　　小编在去年4月毕业的时候计划的可好了，让爹妈给俺买个房，买个车，然后再找份工作，把身份给办了。的确如此，小编毕业后，车给买了，工作也找到了，就差房了! 这个时候估计你们又要问小编为什么去年的时候没有买房，当然和你们的心态一样，太贵，再等等，再看看，等房价下跌一点了再买! 　　谁知道，房价下跌没等到，等到的确实个噩耗，没有本地身份的人买房政府要增收15%的税收。(这个小编就不多说了，一笔带过，这也不是什么新鲜事了) 　　所以嘛，谁让小编命不好，不是出生在一个土豪家庭，想买啥房子就买啥房子，根本不用考虑15%税的负担，经过和家里商量，决定房子的事还是放一放，先继续租房吧，之前的房子也退了，只能重新再找了。 　　恰恰就在这个时候，小编发现一个比15%税更严重的问题!!! 蓝瘦香菇!!! 　　如果想要找一室一厅的，价格是这样的 　　这尼玛的咋不上天呢，和小编之前租的800刀一间也差的太多了。算了，找人合租吧，找个两房的，小编住小屋，给土豪留学生们留个豪华大房间。 　　呵呵哒，价格更醉醉的了，你们自己看吧…… 　　看看自己的钱包和账户余额，已经没有信心再点开三房公寓的信息了。。小编安慰自己，没事儿，我们还可以租比较便宜的house或者townhouse!价格是这样的 　　虽然价格还能接受， 但为什么都不附带图片!!!算了，网页还是默默关掉了，现在的温哥华市场小编也是看不懂了，政府想要出台政策来打压房价，能让中层阶级的人可以买得起房，可是小编发现一个很有趣得现象，没钱买房的人，更加买不起房，因为房主根本不可能因为市场不好，让自己亏着卖，宁愿继续靠出租养房也坚决不贱卖! 　　小编认为这很正常，要是哪天我有一套房子，我也打死不会亏着本来贱卖。 　　那么问题回来了，本来想靠着政府出台新政策来实现自己有房有车的梦想，但现实往往是残酷的，每月的住房成本不仅没有下跌反而涨的更高了，原因很简单，本来一波人要买房，结果因为政策问题导致成本扩大，无法完梦买房，只能租房，这反而刺激了租房市场的火热，无奈下，拿着自己辛辛苦苦赚来的血汗钱帮助别人“养房”。 　　租房市场的狂升温也不是空穴来风，自从非加籍身份的“外来者”买房需增加15%税收的相关法律出台以后，温哥华房地产终将会被打入“冷宫”的趋势已成定局。 　　温哥华房屋买卖市场9月，10月成交量下跌，就连新挂牌数量也在下跌 　　大部分的人对大温房地产开始观望，希望房屋价格下跌，或者15%税的相关法律能有所变动，在这种情况下，住哪里呢?睡在大街上?公交车站?NO, NO, NO我们还是需要一个能够遮风挡雨温暖小窝的青年!! 　　由于这些种种不定的原因，我们只能够租房!租房!再租房!搬家!搬家!再搬家!所以租房市场狂 　　涨，来势汹汹，挡也挡不住啊!!!!!胸口重重一击，小编也马上要卷铺盖睡大街了。。。 　　15%买房税收法律的出台，毋庸置疑是给留学生了一记重拳，小编都懵了。已经买了房并且交房的“外来者”此处终于松了一口气，但是可怜了那些“租房户”。温哥华的房子买不起了，连租房都租不起了!! 　　买房成交量减少也就意味着对于租房的需求量增加，而那些房东就可以毫无压力的靠着房租养着自己的房子，等待着温哥华房地产局势平稳，时机恰当时再出手。如果再保持观望，只可能买不起房子的越来越多，租不起房子的也越来越多。生活在温哥华，真是备感压力啊! 　　租房市场分析，写的小编真是内流满面。。。 　　小编发现交通便利的地段，租房价格贵!生活方便的地段，租房价格好贵!学区房地段，真心贵!所以要住到哪里去，才能够让房租不再是我们的生活负担? 　　并且在找房子的过程中，小编发现越来越多的房东不放租金价格在信息栏，需要一个一个电话打过去问，是怕我们租不起么!! 　　小编锲而不舍把感兴趣的房子都打了一遍去询问价钱，发现房东是对的，真心租不起!但是房东起码给小编了一个询价的权利!最终小编默默地拿了张纸巾，擦干泪水，励志攒钱买房子! 　　有房才是硬道理!  

　　本拿比市议会将在今个月底就Metrotown的大规模城市规划方案进行表决，大批反对者今日聚集在Metrotown架空列车站。 　　市议会预计将在今个月底，投票决定是否通过，在Metrotown的一项大规模的城市重新规划方案，该方案涉及兴建十几栋中高层大厦。 　　市议会表示，这项方案将令该地区变成本拿比的市中心，并以架空列车站作为中心。 　　但是，大批反对者今日在Metrotown 架空列车站聚集，要求市议会否决方案。 　　Natalie Knight说，如果计划亮起绿灯，近6000名低收入居民将受到影响。 　　她说，很多妇女和单亲母亲由于离开家乡，加上住屋压力庞大，被迫留在一段被虐待的家庭关系。Knight说，城市规划进展得太快，并没有考虑到如何安置离开家乡的居民。她说，现时在本拿比的城市规划已经令该地区数百名居民被迫搬走，所以他们第二个要求是，市议会可以真正努力研究如何安置这些被逐出家园的人。 　　如果市议会今次计划获得通过，Boundary Rd夹Royal Oak的所有租赁公寓都要清拆，以换取兴建高楼住宅。Knight说，近3000个租赁单位将受到影响。

　　特朗普竞选成功后，不少美国人表示将移民加拿大，甚至移民部官网一度被挤爆。而这也让不少人担心，这会不会令加拿大的房地产市场火上浇油呢?这事儿还真不一定。 　　房产市场的争议 　　特朗普的当选，让很多人认为加拿大的房地产市场获得了新的上涨动力。一些人认为特朗普当选可能导致成千上万美国人跨越边境前往北方生活。但这种猜测同样受到加拿大房地产市场一些分析人士的质疑。 　　房地产公司Royal LePage首席执行官Phil Soper就是认为加拿大房地产将会更加有吸引力的一个。他表示，在纽约和加州这些坚定支持希拉里的州府中，特朗普当选的消息将对他们产生打击。对于他们来说，加拿大的房地产在与特朗普领导的美国相比之下，明显更有吸引力。 　　而加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，CREA)首席经济学家Gregory Klump则对此表示怀疑。Gregory Klump指出，“目前就评价特朗普对于加拿大房地产市场的影响还为时过早。实际上，没人知道特朗普对整个加拿大的政治和经济会造成什么样的影响，更别提知道特朗普当选单独对房地产的影响了。” 　　约克大学Schulich商学院研究房地产及基础设施的教授James McKellar对于大量美国“特朗普难民”进入加拿大也表示怀疑。James McKellar指出，BC省近来设置了针对海外买家的15%附加税。安省财长Charles Sousa尽管表示不会完全学习BC省的做法，但也会出台一些限制房地产市场的政策。 　　James McKellar表示，即使美国来的移民可以在加拿大很快找到工作。相比美国更高的税赋、更高的房价以及加拿大的生活环境仍然可能吓住大量美国移民。James McKellar指出，他并不认为美国人会大举北上进入加拿大，顶多可能看到一些海外资本流入而已。 　　对加拿大楼市究竟影响几何 　　皇家地产公司(Royal LePage Real Estate Services Inc.)的行政总裁苏珀(Phil Soper)说，我们接到的电话来自美国的全国各地，很多美国人确实有兴趣。不过，这种意向是否变成实际行动，进而增加地产经纪的生意，还需要时间来鉴定。 　　苏珀说，美国是加拿大的第三个移民来源地，迁往加拿大的美国人只要有微微增长，都会对加拿大的房地产市场产生广泛的影响。 　　Cushman & Wakefield加拿大运营总裁Chuck Scott指出，目前来说还太早，投资未必受到政治的影响，而是基于市场基本因素。虽然美国市场未必就有风险，但是一旦有这种情绪上升，就会看到海外投资流入被视为稳定的加拿大。 　　安省伦敦和圣托马斯地产经纪协会的John Geha于2007年从美国移民加拿大，他认为美国是一个强大的国家，大选后大家重回各自的生活和生意，宪法下领袖和平更替。言下之意就是特朗普的当选不会对加拿大的房地产市场带来显著影响。

　　在美国总统大选之前，那些反对特朗普的人都嚷着如果特朗普获胜，自己就搬到加拿大去。不少人是以希拉里克林顿稳赢的心态开着类似玩笑的，结果大选结果一出来，网上有关“how to move to canada”的搜索突然暴增1150%，美国人民是真的慌了。 　　不仅是加拿大移民网站 移民中介网站也爆了 　　就在美国大选当天夜里，加拿大移民部的网站流量大增，曾一度被挤爆瘫痪。晚上11点时，移民部网站的访问量达到20万，比前一周同时间的访问量增长了12倍。其中超过一半的访问者IP地址是在美国。而平时美国人的访问量为8%。   　　在加拿大移民部的网站难以登陆的情况下，很多人改为访问加拿大移民中介的网站。蒙特利尔的Campbell Cohen移民律师事务所网站的访问量就开始大增。事务所的老板之一， 资深移民法官戴维ˑ柯恩（David Cohen）说：“政府网站瘫痪之后，我们的网站也经历了高流量的冲击。到最高时流量达到平时的7倍。我们的网站本来就是为高流量设计的，可到周三上午10点左右，还是被挤爆了，我们赶快联系网络供应商，大约15分钟后才恢复正常”。而在周二午夜到周三凌晨5点几个小时的时间里，就有6千人填写了免费评估表格，以便了解自己是否具备移民的资格。甚至还有更急的，直接拨电话过来。其中有一些明显是讲西班牙语的。这   　　柯恩表示，这两天他们律师事务所的所有雇员都全部上阵，加班加点回复这些咨询。但他同时也说，这不是第一次经历突然有很多美国人想移民加拿大了。上一次是2000年小布什当选美国总统时。 　　有意思的是，还有一些人问加拿大有没有接收美国难民的项目。柯恩只能对他们说，美国人要在加拿大申请难民庇护，成功的可能性很小，因为你很难证明特朗普上台你会受到迫害。 　　饶舌大咖也要跑路来加拿大了 　　饶舌歌手Snoop Dogg是所有说“川普赢了就搬来加拿大”的名人中第一个站出来说话的。 　　这位格莱美奖美国饶舌歌手、唱片制作人、演员，同时是西海岸嘻哈界的教父在Instagram上称加拿大为“新家”。他表示要搬到多伦多，要跟加拿大籍说唱巨星Drake做邻居，已经开始找人看房了，让Drake帮忙搬家。Snoop Dogg 的这个帖子一经发布立刻引来数千人评论，7万多人点赞。 　　至于其它扬言移民的明星，如《绝命毒师》男主“老白”Bryan Cranston，美国MTV知名主持人Chelsea Handler，奥巴马的翻译Keegan-Michael Key等，加拿大人民等着你们的回应哦~ 　　加拿大地产经纪开始接洽美国客 　　真想要来加拿大买房的当然不只是名人。 　　周三上午开始，加拿大一间最大的地产经纪公司的电话就被来自美国的问询者打爆了。 　　皇家地产公司（Royal LePage Real Estate Services Inc.）的行政总裁苏珀（Phil Soper）表示他们接到的电话来自美国的全国各地，很多美国人确实有兴趣。 　　不过，这种意向是否变成实际行动，进而增加地产经纪的生意，还需要时间来鉴定。而且对于有意定居在温哥华的美国人来说，他们也必须缴纳卑诗省在大温哥华地区对外国买家新征15%的物业转让税。 　　加拿大偏远地区10元土地成热门 　　在曼尼托巴省一个偏远的小社区，以10块钱挂牌出售的土地在这两天也接连收到美国人的咨询，一时间成了热门。这块土地位于美加边境曼尼托巴省的一个偏远社区Reston内，从美国边境开车大约1小时可以抵达。这个社区位于Winnipeg市西南方向约300公里处，社区人口只有500人。 　　美国大选结果公布以后，当地经济发展部门工作人员Tanis Chalmers说，9日早上她就接到了6个咨询电话，他们都说自己是美国人，想要问问这里有关这10块钱土地的事。而当地政府的Facebook网站也一下激增了访问量，那一天还有很多网友来点赞。 　　移民不是你想来 想来就能来 　　多伦多移民律师希瑟ˑ塞格尔（Heather Segal）星期三接受记者采访时也说，在这次美国大选期间，她确实也接到一些美国人询问关于搬迁到加拿大的问题，起初数量并不多，但“随着大选的倒计时，移民查询在最后几个星期逐渐增加，川普确认当选后咨询电话更是成倍增长。 　　她说，上次在乔治・布什当选总统时，也有些人询问移民到加拿大的信息，但很多人并未真的行动。但这一次，她感觉“有些不一样”，咨询的人很“诚恳”，例如最近几周都有美国公民预约了付费咨询。 　　哈利法克斯的移民律师李ˑ科恩（Lee Cohen）说，他最近也在忙着回答有关的咨询， 但移民到加拿大并不像一些美国人想得那么容易。“他们想得太容易。等我说完条件觉得很惊讶，才知道需要通过相当严格的申请和审核过程”。 　　因为一些美国公民认为，由于美国和加拿大有着密切的关系，又都是讲英语， 一起分享流行文化，就不用像从世界其他地方移民的人， 会有那么繁琐的程序。 　　但真想移民加拿大的美国人还是有的。一位详细了解到加拿大移民政策的美国女性发现，她想移民加拿大的最可能途径就是申请魁北克移民，而那需要讲法语，她于是就报了法语班。 　　至于加拿大人对此咋想的……

自卑诗省出台房产新政，宣布向外国买家征收15%的房屋购置税以来，温哥华的房屋销售量一直在减少，尤其是外国买家的成交量，就在上月底，卑省政府公布了新一轮的购房数据，数据显示，外国买家在温哥华的购房成交数量继续呈下降趋势，似乎已经收不住局势了。　　根据卑省政府公布的数据，9月份外国买家在温哥华的购房成交量仅为1.8%，与房产新政实施前的13.2%相比，简直是九牛一毛，房产新政实施之后，对外国买家的打击还是较大的，许多外国买家纷纷选择放弃温哥华市场，转投其它城市。　　普遍看来，在外国买家税和按揭新规的打压下，温哥华的房地产市场已经冷却，销量大跌，房价不稳。不过在公寓和城市屋的预售市场，情况却截然不同，来看看这些被人忽略掉的数据吧!　　某公寓楼日均预售23套　　据报道，开发商Anthem Properties的销售副总裁Elva Kim透露，该公司位于本拿比(Burnaby)Station Square的两座公寓楼，在9月至10月的30天内，已经签售了700套楼花。　　这批公寓的预售价格分别是每平方英尺870元和970元，也就是说，一套面积900尺的公寓，要价78万至87万元。　　不但楼花的价格在打破纪录，而且外国买家比例也比以往几年更高了。　　在签定的预售楼花中，一共有55位外国买家，占总数的8%。　　相比之下，往年Anthem地产公司在该街区出售的650套楼花中，外国买家的比例只有3%。　　不仅是Anthem一家，其他开发商也发现了类似的现象。　　预售楼花并未纳入统计　　但是这一趋势没有引起媒体的关注，主要是因为预售楼花的销量和价格没有纳入地产局的统计数据。就连卑诗省政府推出的外国买家跟踪系统，也没有捕捉到这些数据。　　BC省府在今年8月2日实施15%的外国买家税，实施前大温的外国买家占所有房地产交易的13.2%，在该税实施两周后，外国买家的比例狂跌至只剩1.3%。 　　Urban Analytics公司是少数几家提供预售数据的公司，该公司负责人Michael Ferreira指出，15%的外国买家物业转让税，对于预售市场影响不大。他指出，开发商Bosa Properties在Georgia Street推出的高端公寓楼Cardero，于8月份上市后就迅速售罄。在平均每平方尺1,700元的总共111套公寓中，有13套卖给了外国买家。 　　开发商一致表示，销量和价格都异常强劲，很多外国买家并没有放弃合同，即使他们对外国买家税感到意外。 　　预售市场外国买家的比例较稳定 　　在列治文市，开发商Intracorp在新税推出的前后，分别推出River Park Place的两座公寓楼，新税前，第一座公寓楼200套单元中，有15位外国买家，价格为每平方尺550元。新税后，第二座公寓楼129套单元中，有11位买家，价格为每平方尺675元。 　　业内人士认为，预售市场与重售市场的表现如此截然不同，是因为买家认为等到楼花建成以后，他们的物业一定会有升值。至于那些外国买家，很多是打算移民到加拿大的。他们预期等到物业建成时，正好移民也将获批准。 　　推售高端公寓的Bob Rennie表示，他预期在所有外国买家中，有三分之一会在公寓建成时成为新移民。 　　Rennie Marketing Systems的执行经理Tracie McTavish表示，该公司推销的所有物业中，外国买家的比例一直维持在7%至12%。 　　许多市场观察家认为多伦多将成为2017年全国房价最高的地方，领跑整个房地产市场，但就此看来，多温两地谁将成市场老大，仍然不好说。  

安省自由党政府预计于下周一发表秋季经济报告，其中可能包含帮助首次置业者买房的措施。省长韦恩昨天试图告诫省民，省府计划对于首次置业提供帮助，不过有关措施对于房地产市场的运行，只会带来微小的变化，而不是激进的转变。 大多地区今年10月的房屋总销量达到9,768间，与去年10月相比销量大涨了11.5%。各类房屋的平均价格在10月份达到762,975元，比2015年10月的各类房屋平均价格上涨了21%。 退税帮助愈来愈有限 韦恩表示，首次置业者难以储存到数额巨大的首期以进入市场，省府会推出一些「小的调整」来帮助他们。她表示安省目前仍没有所需要的数据来支持大的政策变化。她重申安省不会效法和跟随卑诗省，对购置物业的外国买家征收15%的物业转让税。 安省地产商会进一步要求政府豁免首次置业买家的土地转让税(land transfer tax)，以帮助他们进入房地产市场。目前安省和多伦多市对于首次置业买家实行 安省地产协会表示，1996年时首次置业者(在退税之后)平均缴交的土地转让税为零。而现今首次置业者在抵减退税之后，仍要向省府缴交平均约4,000元的土地转让税。这显示退税最多2,000元对首次置业者的帮助愈来愈有限。 建议按楼价比例减免 鲲鹏国际金融公司总裁、房贷专家孙晓明表示，目前安省和多伦多市分别向买家征收土地转让税，成为两级政府各自重要的收入来源。对首次置业买家完全免除这税项不太可能。可做的只能是将减免的幅度加大。目前安省和多伦多市最高减免额分别是2,000元及3,725元封顶，无法追得上房价的上涨。 她认为可供选择的做法是，省府和市政府改为按一定的比例减免，比如首置者在一般买家应该缴交的土地转让税额基础上减免15%至20%或是更高比例。这种做法的区别在于当买家所应当缴交的土地转让税因房价上涨而升高时，首置者可享受的减免额度也按比例增高。 鼓励首次置业者贷款优惠 鲲鹏国际金融公司总裁、房贷专家孙晓明指省府可以考虑推出政策，允许甚至鼓励银行和借贷机构，向符合及满足贷款条件的首次置业买家，额外多批出一至两万元贷款，帮助他们用以购买家具、装修房屋及支付其他安家费用。这项政策只限于首置买家，且只是给银行的政策，具体是否会批出，则由借贷机构根据贷款者不同的条件情况申批决定。 也有人认得首次置业者的优惠已够 梁万邦认为政府目前对首置者提供的税务优惠已足够，没有必要提供进一步资助。他指政府对民众在托儿、交通、月票等等生活支出上都提供有帮助，不应再照顾到买房。置业是个人财务规划的一部分。如果买房要资助，那么买汽车、买船、买飞机是否也应该得到照顾。特别是在目前房价已经如此高企的情况下，透过政策进一步鼓励民众买房，会令房市更加炽热。 另外他指目前政策规定只要在以往若干年内没有拥有住房，就可视作首置，这会令一些投资者每隔若干年后都有机会享受到首置者的优惠。如果购房是一种投资行为，就应该和买股票等其他投资行为一视同仁，不应享受特殊待遇。

参考消息网报道俄媒称，胡润研究机构和汇加顾问集团(Visas Consulting Group)最近的一次调查显示，60%的中国富人计划未来3年内在海外购置房产。 据俄罗斯卫星网11月8日报道，该调查于8月至10月进行，调查对象为资产达150万美元的中国富人，目前中国此类人群的数量为134万人。调查显示，约80万人(60%中国富人)计划在海外投资房产并移民外国。 胡润百富公司总裁兼首席研究员胡润强调：“今年的趋势正在超出移民范畴，更多与全球资产配置有关。中国富人们现在的主要目标是在将三分之一财富布局海外，购买房产和国外存款是优先选择。” 报道称，中国富人最普遍的移民去向是美国，排名前五的国家还有英国、加拿大、澳大利亚和新加坡。影响富人选择的主要因素是教育、投资条件、移民政策、税收、医疗服务、签证和中国移民的适应难度。

美国地产经纪打出"搬到加拿大？我们可以帮忙卖房子"的广告招牌，吸引注意。（网上照片） 　　不满美国大选结果的美国科技公司及科技人才正积极寻求转移到温哥华发展，温哥华科技公司Hootsuite行政总裁霍姆斯(Ryan Holmes)表示，这两天接获5通电话查询工作机会，另听说有一间雇用60人的科技公司的员工，更投票一致通过希望迁移至温哥华发展。 　　本地科技公司Canada Drives的麦克法兰(Elyssa Macfarlane)说，对本地公司而言，这会是一次招聘美国人才的好机会。 　　她说，预期在美国将有一定数量的员工希望改变环境，对有这些想法的美国科技人员来说，来加拿大工作是个很好的机会。 　　不过，她表示联邦政府可以设法协助。最近联邦政府作出决定，将简化招聘高度技术劳工的程序，有可能创设一类新的外国劳工签证。她认为决策人士必须设法改善办法，令程序更加顺畅。 　　麦克法兰指出，联邦若改善招聘高度技术劳工的签证申请程序，则不仅对温哥华有帮助，相信多伦多也将因此受益。 　　另一方面，在美国的南卡罗莱纳州(South Carolina)则有地产经纪打"搬到加拿大？我们可以帮忙卖房子"广告招牌。 　　Charleston的地产经纪库克(Jeff Cook)告诉南卡罗莱纳的电视台WCIV指出，周二选举结果出炉后，他的办公室每分钟接到5至10通电话，从选举晚到第二天，他的办公室已接获380通电话，当中也有包括客人询问如何移民加拿大的电话，但这部分并非他的服务范围。 　　报道说，库克在7月份打出"搬到加拿大"的招牌，当时是以开玩笑的手法想催谷生意，但他很快认识到原来社区真的有此需求。库克说，他发现很多人确实认真考虑出售房屋，因为他们惧怕特朗普当选之后难以预测可能发生的事情。 　　报道指出，Charleston的业主如果真的移民，抵达加拿大后会发现，加拿大的楼价比起南卡罗莱纳州要昂贵得多。

　　随着美国大选尘埃落定，政治方向趋于稳定后，股市没有出现原本10%的下跌，道琼斯指数反而在10日创出了历史记录。 　　说好的波动性哪去了？华尔街不是要给希拉里撑腰，给特朗普一个颜色看看吗？不过，即使希拉里现在去质问华尔街的诚信，华尔街也会毫不犹豫的回答：你管我，反正你又不是美国总统！ 　　不过，全球市场并非一帆风顺，股票市场的波动性，转移到了国债市场。 　　国债市场出现了大幅度的抛售，全球的避险资产被市场弃之如敝履。美国的10年期国债收益率从大选日前夕1.8%，仅仅两个交易日内，就出现了30个基点的大幅反弹。 　　加拿大债市也追随美国暴跌，10年期国债收益率，今日早盘一度突破了1.5%，两天上涨了20个基点！ 　　国债市场的暴跌，起因是特朗普经济学，这位美国总统将会斥资5000亿美元用于基础建设投入，而主要融资方式还是依靠政府债。政府部门消费提升有利于刺激就业新增，以及商品价格回暖，进一步推升通胀。 　　再通胀的预期，拉升了国债的收益率。投资者意识到，美国政府不但不会缩减债务水平，反而会更加疯狂的发行新债来支持基础设施建设，国债遭到了美联储结束量化宽松政策以来最大规模的抛售。 　　加拿大的房贷利率会涨吗？ 　　债券跌就跌吧，跟我有何关系？其实，太有关系了。加拿大银行的盈利模式，最根本的是吃利差，房贷固定利率是与国债收益率直接挂钩的，一旦国债收益率上升，而银行房贷利率却不上升，那么利差消失，甚至出现亏本的时候，银行一定会原封不动“反馈”给贷款人，否则明天就不用开门了。 　　上周，加拿大TD银行刚刚提升了浮动利率贷款利率15个基点。当时，10年期的固定利率上升了已经上升到了1.2%， 比9月29日的低点上升了25个基点。这就是一个非常明显的举措，TD提升浮动利率的目的，是补贴固定利率的损失，以及银行持有的国债所带来的票面损失。 　　现在国债收益再次上升20-30个基点，对于商业银行，面临两个选择，一个是自己消化，另外一个则是转嫁给贷款人即上调房贷利率。 　　美国今年12月份启动加息的预期非常强烈，加拿大国债收益率也随着美国国债收益率上升，固定房屋贷款利率也将出现相应上调。 　　目前，股票市场该来的波动却消失的无影无踪，大家看到股票涨，国债跌，更多资金将离开债市进入股市，现在即使不加息，国债收益率的不断上升，也将倒逼房贷利率的上调。 　　我的房贷谁做主？ 　　是否有人想过，到底房贷利率的高低是由谁来决定的呢？是由加拿大政府，银行，经济运行环境，通货膨胀，还是什么看不到的上帝之手来决定的？ 　　简而言之，房屋贷款市场是同时为两组客户服务的：首先是投资者，想在他们的投资中得到尽可能高的回报；其次是房屋购买者，想支付尽可能低的房贷利率。 　　像你我这样的普通人，作为投资者的角色，到银行存款时希望得到越高的利息越好，但同样的你我，如果换一个角色，到银行借房贷时，则希望房贷的利息越低越好。因此，房贷的利率其实是普通人左右手相互博弈的结果。 　　因此，一个充满活力的房贷市场应处于平衡状态，房贷利率既要高到能满足投资者高回报的要求，又要低到能够吸引贷款者的程度。如果两者间存在巨大的差距，不能达成一致，就必须要有外在的机制可以弥补这个缺口。 　　房贷市场如果只是服从私有化制度的规律，我们就退回到以亚当-史密斯和大卫-李嘉图为代表的古典经济学时代，就根本不会出现类似美国的房地产大崩盘，当然许多人也就永远买不起房。 　　从严厉的古典经济学角度不难看出，一旦利息降低，就会导致资本市场枯竭，因为普通人不会去存钱。这时发行债券的收益率急剧上升，导致房贷利率上升，会将购买房地产的投机者拒之门外。这个时候，政府会出面干预，量化宽松其实是政府购买了大量没有人要的低利率债券，把利息水平压到更低。 　　以目前的情况看，明明应该加息，却人为压低利率，造成房贷市场的严重失衡，资金供给的缺口都由政府承担，并且将债务社会化了。 　　总之，我们的房贷其实是自己左右手的博弈而已，每个人都慎重行事，房地产市场和经济就可以稳定发展，如果每个人都以最大限度的攫取为目的，房贷市场最终都要有政府弥补缺口。万能的加拿大政府啊，大发福利中产减税，大规模基础设施建设，还要动用资金填补房贷市场的缺口，政府的金库中连一吨黄金都没有，还能让预算自动平衡，您是如何做到的呢？

　　位于罗马的加拿大使馆官邸Villa Grandi   　　加拿大外交部曾被揭为一所在莫斯科空置的大楼每年缴纳240万加元的租金，现在又因取消原定要出售的一所位于罗马的豪宅损失上百万元。 　　2012年，当时执政的保守党政府为了实现预算平衡，削减加拿大驻外机构的花费，将50座外交部在海外的资产列入出售名单。其中有的成功售出。 　　例如在英国伦敦的大使官邸在2013年以5.3亿加元售出。收回的款项部分用于装修和扩建加拿大议会，部分用于特拉法加广场加拿大使馆的修缮支出。 加拿大已卖掉在英国伦敦的官邸Macdonald House © Wikimedia/Tamatisk 　　加拿大驻香港领事馆的官邸在今年五月售出，售价虽低于预定目标，但也高达8,600万加元。 　　而在意大利首都罗马的一座富丽堂皇的建筑Villa Grandi则一直没有出售。加拿大政府在1950年买下这座豪宅时，价格是18.6万。现在的市场估价是1,550万。尽管有人两次意欲购买这座豪宅的报价都没这么高，但也都在1千万以上。如果能够出手，联邦财政是能收获一笔不小的房地产利润的。 　　而因为没有出售，两年间已为这座空房子支付了31.2万元的维护费。外交部今年5月又决定不卖了，还要再花85万进行整修。就是说，折腾了一圈，房子没卖掉，又额外支出100多万加元。 　　外交部发言人说，不再出售这座豪宅，主要是考虑到它的历史价值。 　　据了解，外交部目前削减海外支出只实现了50万元，离预定的350万加元的目标还差得很远。

　　日前，中信银行私人银行与胡润研究院联合发布《2016中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》。这份56页的专业报告是一本全面解读中国高净值人群出国需求现状与趋势的首创综合性白皮书。 　　中国高净值人群规模及特征 　　截止 2016 年 5 月，中国大陆拥有千万高净值人群 134 万，亿万高净值人群 8.9 万，广东取代北京成为最多千万高净值人群地区，浙江亿万高净值人群数量首次超过一万。 　　 　　 　　金融投资、旅行度假和健康养生是中国高净值人群在工作以外最感兴趣的三大话题；87.7% 的人群爱好运动，跑步是最受欢迎的运动方式。 　　 　　在本次接受调查并具有海外经历背景的高净值人群中，他们对于海外最大的五个经历依次为海外旅游、海外子女教育、海外金融投资、海外置业和海外移民。 　　 　　中国高净值人群海外金融投资现状与趋势 　　拥有海外金融投资背景的高净值人群有八成是出于“资产配置，分散风险”考虑。 　　 　　报告显示，“资产配置，分散风险”的目的占比高达80% ；其次才是财富的“保值、增值”，占67%。有趣的是，“为将来个人养老做准备”也占到三成。 　　对于资产1亿元以下的人群，相对较多考虑“为子女海外留学做准备”和“为将来个人养老做准备”，而资产1亿元以上的人群相对较多考虑“增加资产私密性”和“合理避税”。 　　“外汇存款”、“保险”和“股票”是他们配置最普遍的海外金融产品，在选择投资产品时考虑最多的是“安全风险控制方法”。 　　 　　中国高净值人群在海外金融投资方面比较保守，外汇存款是他们海外金融投资配置中最普遍的产品，比例高达63%；其次是保险占比45%，然后是股票占比41%。 　　其中女性在外汇存款、保险和标准理财产品选择上明显高于男性。信托和VC/PE在资产1亿元以上人群中有比较明显的倾向，占比均超过了25%。 　　而有趣的是在信息渠道来源方面，“银行”和“朋友 / 亲戚推荐”成为高净值人群获取海外金融投资信息最主要的渠道，同时也是最信赖的两个渠道。 　　 　　国际金融市场关注度日益提高，海外金融投资需求不断上升，调查中近五成的高净值人士表示未来会继续增加海外金融配置，而分散风险的理性投资是这部分人群未来海外金融投资的主要方向。 　　 　　中国高净值人群海外置业现状与趋势 　　已置业海外的高净值人群在海外平均拥有2.3 套房产，他们平均资产为 1.9 亿元，“资产配置”是他们置业海外的最主要用途，其次是子女海外教育居住。 　　 　　“移民机构”和“国际房产咨询公司”是他们置业海外房产最多的两种渠道。将近一半通过移民机构，43%通过国际房产咨询公司，排在第三位的是海外当地房产中介，占比39%。 　　 　　美国绝对是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，选择率高达66%。其他位列前五名的国家依次是澳大利亚（14%）、加拿大（10%）、英国（5%）和日本（4%）。 　　 　　高净值人群未来考虑海外置业最主要的两个需求仍然是投资和居住，美国仍然是他们未来三年考虑置业的首选国家. 　　 　　但是，随着高净值人群海外投资的经验日趋丰富，他们在未来海外置业上将更趋理性，已购置海外房产的高净值人群仅有三成左右表示未来会继续置业海外房产，五成以上的人群表示会保持现有不变。 　　中国高净值人群海外移民现状与趋势 　　已移民海外的高净值人群有六成以上因子女教育而选择移民，考虑环境污染，改善居住环境的比例也高达56%，其次是医疗和社会福利。投资移民是他们最主要的移民方式。 　　 　　移民时最看重的三个因素为 ：“教育质量与资源”、“移民成本”和“海外资产配置”。本地适应性是移民后遇到最多的问题，包括本地语言沟通障碍、文化融入、生活环境适应难、当地税收等。 　　 　　未来家庭成员拥有不同国籍将成为高净值人群移民的一大趋势。 　　 　　中国高净值人群海外教育现状与趋势 　　高净值人群送子女去海外接受教育最主要是为了寻找优质教育资源，期望通过海外教育模式培养子女独立思考、沟通、创造力及领导力等各方面能力。 　　 　　子女海外教育低龄化趋势明显，六成以上人群选择高中及以下学龄阶段送子女出国接受教育，也有超过一半选择大学阶段。他们一般会提前 2 年左右为子女准备海外留学。 　　 　　最受青睐的前三留学目的地是美国、英国和澳大利亚。美国绝对是中国高净值人群送子女出国留学最青睐的目的地，高达65%的受访者选择美国，留学主流专业是商科。 　　 　　未来高净值人群送子女出国留学的大方向不变，但在低龄化的趋势下对于留学目的地选择上有所增加。 　　中国高净值人群海外旅游现状与趋势 　　高净值人群海外旅游经历丰富，他们平均每人去过 10 个国家旅游、每年海外旅游 3 次，每次旅游时间为 10 天，人均花费 50,000 元左右。 　　 　　最青睐的五个热门旅游国家是美国（休闲度假、投资、子女教育、商务）、日本（购物与美食）、马尔代夫（蜜月、休闲度假）、澳大利亚（海岛风情、子女教育）和法国（购物天堂）。 　　国航和新加坡航空分别成为最青睐的国内、国外航空公司。 　　 　　未来三年最想去的是欧洲，热门的还有美洲、南北极和大洋洲 & 岛屿。休闲度假和环游世界成为高净值人群未来三年最期望的旅游主题。

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨日公布卑诗省和包括大温在内的温哥华都会区(Vancouver CMA)10月的新屋动工量，温都会和本省均见下降，其中原因与建筑商对市场抱观望态度有关，柏文动工锐减。温都会上次出现如此低新屋动工量是在5年前。 　　CMHC的温哥华主要市场分析员Robyn Adamache说："总新屋动工量趋势在10月偏低，由于柏文动工量减少。建筑商正集中在温都会内多项现已进行中的项目。" 　　温都会在10月的新屋动工数字为12,023间，上次数字如此低是2011年的3月。 9月数字为36,803间，各类房屋均见减少，柏文下跌最多。 　　分析员指出，市场上在建房屋之多打破纪录，建筑商因而集中力量发展现有项目，对后市暂抱观望态度，而本地二手市场出现冷却，民众对近期实施的遏阻楼价急涨政策亦在自我"调整"，这些政策包括引入外国买家税和修改按揭保险资格条件。 　　温都会在10月的真正新屋动工数量，独立屋有415间，多户房屋单位有598间，总数为1013间，与去年同期相比，总数少逾1000间，主因是多户房屋锐减1100多个单位。 　　至于卑诗省的新屋动工趋势，10月为37,772间，这较9月的40,996间，减少3200多间。

　　纽约地铁乘客在阅读大选新闻(JEWEL SAMAD/AFP/Getty Images) 　　当加国房地产市场在一个个狠招下变得稍有缓和时，突然，一个灾难般的消息却让楼市又充满了上涨动力。原来是金发爷爷川普当选美国总统了，众多美国人生无可恋，于是挤爆加拿大移民部官网准备申请移民。不敢想象，成千上万美国人浩浩荡荡跨越边境前往北方生活，涌入加拿大。又要跟我们抢住房吗?难道房价要再一次飙升? 　　美国人移民也需排队申请 　　实际上，早在今年3月美国大选“超级星期二”初选结果出炉当天，网上有关“how to move to canada”的搜索突然暴增1150%！想象一下这移民潮，真让人颤抖! 　　并且，已有结果的美国总统大选选情前所未有的激烈，这场大选掀起的很多政治摩擦和争议，也可能造成美国人降低了他们的归属感，开始琢磨搬到加拿大。 　　当然，加拿大有足够大的地方，美国人可以找棵树住上去，或者住冰屋，甚至可以和松鼠、驼鹿做朋友，好好感受一下加拿大的文化。可问题是，加拿大人愿意帮美国人移民吗? 　　上周，民调机构Mainstreet Research询问了5,066名加拿大人的意见――川普赢了，你们愿不愿意看到系统放宽，帮助美国人入境加拿大的过程更简单? 　　11%的人说愿意，72%的人说不愿意，17%的人说不清楚。调查机构的总裁Quito Maggi认为，来加拿大并非是一件容易的事，加拿大用相当复杂的积分系统决定一个人是否能进入加国生活，唯一例外是难民。Maggi强调，加拿大人不会特别优待美国人，他们和别人一样都需要排队申请移民。 　　如果普通美国人申请移民加拿大，究竟要花多长时间?以加拿大2017年接收30万新移民的计划来算，如果难民约4万，家庭团聚类另计8万，其它的大多数应该是技术移民。某些项目下的技术移民申请可能耗时六年以上 。此外，各个国家都在争取优质移民，所以，美国人想要移民加拿大绝非易事，这将是一个复杂、书面工作量大、耗时的过程。不是你想移民就能移民的。 　　从这个角度来看，近期在加拿大不太可能会见到很多美国人涌进，对加拿大房地产的影响也没人知道。 　　特朗普当选 加国楼市吸引力更大 　　加拿大地产经纪Gabe Velente对《底特律自由报》透露，美国人正在积极打听加拿大的物业。一些居住在加拿大的美国人都在关注安家事宜，买房咨询飙升了20%。 　　虽然，部分地产专家不肯预测特朗普当选带来的影响。不过，有些专家说，至少在可预见的将来，加拿大的房市会变得越来越有吸引力。 　　房地产公司Royal LePage首席执行官Phil Soper表示，在坚定支持希拉里的州府如纽约和加州，特朗普当选将让他们受到深深的打击。对于这些地区的人来说，加拿大的房地产在与特朗普领导的美国相比之下，明显更有吸引力。 　　约克大学Schulich商学院研究房地产及基础设施的教授James McKellar对于大量美国“特朗普难民”进入加拿大也表示怀疑。他并不认为会看到很多美国人来加拿大，顶多可能看到一些海外资金涌入加拿大。 　　作为一个住在纽约和加州的加拿大人，Royal LePage公司CEO，Phil Soper相信特朗普当选会让加拿大的房市更具魅力。特别是对那些本来就把加拿大看做有吸引力的稳定地方的人，美国大选将会进一步加强这种看法。 　　也有人认为现在做出判断尚早。加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，CREA)首席经济学家Gregory Klump就指出，“目前就评价特朗普对于加拿大房地产市场的影响还为时过早。实际上，没人知道特朗普对整个加拿大的政治和经济会造成什么样的影响，更别提知道特朗普单独对房地产的影响了。” 　　至于，加拿大是否会成为美国人的避风港，加国房价是否将受影响如猛虎般势不可挡，且看特朗普上任后的表演吧。

从2017年1月1号开始，温哥华市将会对空置的非自住房征收1%的房屋空置税。温哥华市的租房空置率几乎为零，在最近几年，市府已听到居民越来越多有关其社区内房屋长时间空置的顾虑。空置房屋其实可作出租用途并帮助提高租房空置率，温哥华市政府的目标是鼓励空置房屋的业主将其物业投放入出租房屋市场。自住房不受影响房屋空置税将不会适用于居民主要居所的物业，大多数业主的自住房产将不会受到影响。换句话说，无论你的“第一套房子”是一直空着也好，还是每年只住3个月也罢。只要是申报了作为主要自住的房屋将不会受到房屋空置税的影响。什么是“主要居所”？主要居住房是指居民通常居住的地点。居民在该处生活及进行日常活动，例如缴付账单及收取邮件，而且通常在政府记录（例如入息税、省医疗保健计划、驾驶执照及汽车登记）中用作住址。怎样确定房屋是空置？所有业主都必须每年申报该物业是业主、长期租户或许可人士（例如家庭成员）的主要居所，情况就如在省政府的业主自住补助计划 (Provincial Home Owner Grant) 中作出的声明。市府会透过自行申报、审核及投诉处理过程，辨认哪些是空置的房屋。值得注意的是，空置的住宅用地也需要缴纳该税款！其它任何非主要居所、空置超过6个月以上房屋或住宅用地都需要缴纳房屋空置税，但是以下情况除外：·房产正在进行大范围的装修，或者正在建设或重建（有许可证）；·房产的所有者（或其他占有者）正在接受医疗或修复性护理；·房产所有者已经死亡，房屋正在进行遗嘱认证或授予待定；·房产所有权在上一年发生了变化；·房产受到现有租赁规定的限制；·房产所有者以工作为目的使用该处房产6个月，但是在其他地方拥有主要住所；·房产受到法院的禁止入住令；·房产受到停车限制、土地大小、形状或其它限制，导致房屋不能在该居住用地上被建造。

普遍看来，在外国买家税和按揭新规的打压下，温哥华的房地产市场已经冷却，销量大跌，房价不稳。不过在公寓和镇屋的预售市场，情况却截然不同。 30天签了700套 开发商Anthem Properties的销售副总裁Elva Kim透露，该公司位于本拿比（Burnaby）Station Square的两座公寓楼，在9月至10月的30天内，已经签售了700套楼花。 这批公寓的预售价格分别是每平方英尺870元和970元，也就是说，一套面积900尺的公寓，要价78万至87万元。 不但楼花的价格在打破纪录，而且外国买家比例也比以往几年更高了。 在签定的预售楼花中，一共有55位外国买家，占总数的8%。 相比之下，往年Anthem地产公司在该街区出售的650套楼花中，外国买家的比例只有3%。 不仅是Anthem一家，其他开发商也发现了类似的现象。 被忽略的数据 但是这一趋势没有引起媒体的关注，主要是因为预售楼花的销量和价格没有纳入地产局的统计数据。就连卑诗省政府推出的外国买家跟踪系统，也没有捕捉到这些数据。 Urban Analytics公司是少数几家提供预售数据的公司，该公司负责人Michael Ferreira指出，15%的外国买家物业转让税，对于预售市场影响不大。 他指出，开发商Bosa Properties在Georgia Street推出的高端公寓楼Cardero（下图），于8月份上市后就迅速售罄。在平均每平方尺1,700元的总共111套公寓中，有13套卖给了外国买家。 开发商一致表示，销量和价格都异常强劲，很多外国买家并没有放弃合同，即使他们对外国买家税感到意外。 在列治文市，开发商Intracorp在新税推出的前后，分别推出River Park Place（下图）的两座公寓楼，新税前，第一座公寓楼200套单元中，有15位外国买家，价格为每平方尺550元。新税后，第二座公寓楼129套单元中，有11位买家，价格为每平方尺675元。 业内人士认为，预售市场与重售市场的表现如此截然不同，是因为买家认为等到楼花建成以后，他们的物业一定会有升值。 至于那些外国买家，很多是打算移民到加拿大的。他们预期等到物业建成时，正好移民也将获批准。 推售高端公寓的Bob Rennie表示，他预期在所有外国买家中，有三分之一会在公寓建成时成为新移民。 Rennie Marketing Systems的执行经理Tracie McTavish表示，该公司推销的所有物业中，外国买家的比例一直维持在7%至12%。

　　加拿大的房价大幅上升，令到部分业主感到如中了彩票般高兴，但同时却令到很多人没法负担起购买一个安乐窝。 　　加拿大国家银行(National Bank Financial)的报告指出，加拿大房屋负担能力出现16年来最差表现，连续5个季度表现下跌。 　　这情况是联邦自由党政府提出更严厉的按揭政策前;因此，联邦政府要求对借贷人实施财政压力测试。 　　报告指出，在今年第3季度，加人平均收入用作偿还按揭的比例升至35.6%，较去年同期的32.4%为多。而且，这情况在多伦多与温哥华更甚。 　　在温哥华，平均收入用作每月偿还房屋贷款的比率为77.5%，而去年同期为62.8%。而在多伦多，平均收入用作每月偿还房屋贷款的比率为53.5%，而去年同期为47.2%。 　　国银经济师亚辛尼亚(Matthieu Arseneau)与达姆斯(Kyle Dahms)在报告指出，"以目前的情势，加上政府採取的不同手段，我们认为现时的房价难以持续下去。" 　　因此，不少政客均要求政府收紧房按规定，而社会上亦强烈要求政府多建廉租屋以解决房屋问题。 　　撰写"Condo Bible for Canadians"一书作者巴力比(Dan Barnabic)警告，若果房价不受控制的上升，我们便要被逼只可以租住房屋或柏文单位了。 　　他促请政府应该完全禁止外国人涉足住宅房地产，以及要求政府释放官地以提供更多可负担房屋。 　　辛尼亚与达姆斯表示，联邦政府修改按揭规则，尤其是对要购买房贷保险的买家，增加首期付款金额，令多伦多与温哥华的可负担能力进一步恶化。 　　他们表示，"由于抵押人要符合橱窗利率的要求，以获得到房按保险，因此，市场上的买家比以前负更多债，因而变得更脆弱。" 　　不过，有经济学家预测，联邦政府公佈的最新房按规定，将有机会令房价下跌。若果如是，将可以改善负担能力，以及有助减少家庭债务水平。加人目前的家庭债务水平，是七大工业国中最高。  

Peter Walsh十年前从英国移居多伦多后，和老婆一起买了3栋独立屋和两套Condo。但他一直对“炒房”这个说法很不满意，表示这锅他不背：“我并不认为我们搅乱了市场，令其他人买不起房。”“我只是在闷声发财而已(quietly benefit from it)。” 根据多伦多地产局刚刚发布的报告，多伦多平均房价已达$762,975，较去年同比飙升21%。业内人士分析说，这与地产投资市场关系很大。本来就供不应求的市场长期被投资者霸占，导致很多第一次买房者根本没法入市。 而面向多伦多地产经纪的一项民调显示，他们的客户中，25%都是境内投资者，也就是买房用作投资的加拿大公民/移民。同时，根据一项针对Condo市场的调研，从7月到9月，多伦多Condo楼花的买家中只有5%是外国买家，而多达52%是本地投资人。 Graeme Roy/Canadian Press 对于“炒高房价”一说，Walsh表示不能接受。他说，他们夫妻买来的房子都经过了装修，并且全部出租出去，为那些没有建立信用记录或者买不起房的人提供住所。 “我是在帮助他人。我既没有多收房租，也没有损害到其他人的利益。” Walsh举例说，他之前的一位房客是名艺术家，因为付不起房租，所以用一幅画来抵租，Walsh也欣然接受了。 Walsh的一处房产(图片来源：Peter Walsh) Jennifer Goheen也是多伦多的一位地产投资人。她说，当她意识到房地产的回报远高于银行和其他传统投资项目，就立刻和老公买下3套Condo和一栋独立屋。 关于投资行为对房市的打击，她表示这不是自己的错：“更多的应该是外国买家的问题。” 另一位不愿意透露姓名的房屋买家，手上有两栋独立屋、一套Condo，全部用来出租。对于那些买了房子后快速装修一遍，6个月之后转手卖掉的“炒家”，他表示能够理解大家痛恨的心情。“但我们这样把房子出租的人，和他们不一样。”

安省将于下周推出新的举措，打压多伦多地区过热的房地产市场，不过预期不会效仿卑诗省的外国买家税。 安省财长Charles Sousa周二透露，必须采取行动，应对多伦多地区飙涨的房价，特别是对于无力支付足够首付的首次买房者。 财长说：“我们了解到，为了让大多伦多地区和金马蹄地区的居民能够负担得起房价的涨幅，要有更多的行动;我们也知道首次买房者越来越艰难，所以正在研究对策。” 账长是在多伦多加拿大俱乐部( Canadian Club Toronto)作出上述讲话。 他说，还需要收集卑诗省外国买家税对温哥华市场影响的更多数据，以及多伦多市场的数据，同时也不希望对邻近的房地产市场造成负面影响。 “安省的市场与卑诗省不同，我们的措施不能对大多伦多周边的市场产生负面影响。我们要确定外国投资的情况，物业空置率，以及投机和炒卖物业的程度是多少。” 温哥华10月份的房屋销量大跌了39%，大多伦多地区10月房屋销量创下纪录，年比上升11.5%。 财长将于下周发布秋季经济报告时公布安省解决房屋可负担问题的策略，目前，他没有透露是否计划对首次买房者提供税务补贴，或者其他措施打压房价。 据悉，安省地产委员会已经要求政府免除首次买房者的物业转业税。这项税收按房价的0.5%至2%计算。而多伦多市也征收该市的转让税，按房价的1%至2%计算。 安省地产委员会行政总裁胡达克说，扩大对首次买房者的减免税，会有帮助，特别是在大多地区。 目前首次买房者的土地转让税优惠最高为2000元，多市土地转让税折回金额最高3725元。

加拿大皇家银行周一发布加国楼市预测报告，认为联邦政府旨在打压楼市的最新按揭规定，会使明年全国的二手房交易量下跌逾一成，房价涨幅放缓。 根据皇银的预测，2017年全国房屋销量下跌11.5%，房价上涨1.6%。2016年的销量和房价分别将上升4.4%和9.5%。 皇银表示，联邦于10月3日宣布收紧按揭保险的规定，对全国各地房地产市场产生不同程度的影响，最显著的是房价飙高的安省和卑诗省。 财长的最新按揭保险规定，包括以更高的五年期固定利率审批按揭保险，预计会影响到五分之一的买家，这其中有三分之一至二分之一的买家将不再合资格，初步预期这会导致全国房屋销量下跌8%。 在卑诗省，由于对大温哥华地区的15%外国买家税，以及房价过高等因素，将导致该省2017年的房屋销量大跌23.8%。 报告称，今年前9个月加拿大房屋销量上升了7.7%，剩余月份销量预计下跌，全年销量上升4.4%，其中安省全年销量上升6.7%，卑诗省上升8.8%。 房价继续上涨   各地房价将继续上涨，仅纽芬兰、阿尔伯塔和萨省例外。 皇银预测2016年全国房价将上涨9.5%，其中卑诗省将上涨20.5%，安省上涨11.6%，录得安省27年以来年最大涨幅。   2017年，销量减少将削弱卖方的竞价力，但是在需求继续平衡下，房价不会回落。 预计2017年全国房价上涨1.6%。安省将上涨3%，可能是该省近8年来的最低涨幅。 报告称，2017年，加拿大的经济将支撑楼市的需求，利率继续维持低位。皇银也预测2017年央行将保持基准利率在0.5%不变。 不确定性 皇银的报告称，由于政府的政策干预，以及未来各级政府仍有可能继续出台干预政策，加拿大楼市存在很大的不确定性。 尤其是在多伦多和温哥华两地，政府一再对楼市过热，以及长期家庭财务健康表示担忧，但是政府又没有清楚说明怎样才是可以接受的“房屋可负担水平”。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）今天发布的数据称，今年10月份经季节调整后的全国按年新屋动工量为192,928套，比9月份的220,617套有所下降；其中城市房屋动工量为176,131套，比9月份降12.1%。 CMHC的数字显示，各省之间差别很大，尤其是卑诗与安省，几乎是冰火两重天：卑诗10月份新屋动工量比上个月大降44.9%，魁省、草原省和大西洋省份均不同程度地有所减少，而安省则是一枝独秀，10月份新屋动工量比9月上升20.0%。 新的数字引起业内人士担心，是不是加拿大历史上持续时间最长、房价屡破纪录的好日子行将结束？专家们也在问：是否卑诗和联邦政府一连串的打压政策开始发挥作用，以致于房市会从此一蹶不振？ 满银的高级经济学家Robert Kavcic对此评论说，10月份新屋开工量的数字充分说明了加拿大居民住宅建设明显的地区差异。卑诗，主要是温哥华新屋开工量急剧萎缩，可以看作是开发商对该地区需求疲软的一个反应。 9月份全国建筑许可总值下跌7% CMHC在另外一份报告中称，9月份全国建筑许可总值比8月份下跌7%，这是最近8个月以来最大的降幅，也比业界分析家曾经预期的5.6%的降幅要大。 不过，从建筑物类型来看，下跌主要集中在非住宅建筑，跌幅为22.3%，其中尤以零售业建筑和办公楼建筑为主。而住宅建筑的许可总值在9月份反而上升2.6%，这也是此前连续三个月（6-8月）下跌之后的首次上升，8月份的跌幅一度达到5%。 多伦多房市还要火多久？ 据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）本月初发布的数据，10月份GTA地区房屋销量和房价均呈双位数上涨，其中房屋交易量比去年同期上升11.5%，各类房屋均价为 $762,975，比去年同期上升21.1%。 大温房地产局 （Real Estate Board of Greater Vancouver）也在月初发布10月份数字，该月房屋销售量比去年同期下滑近39%。10月份平均房价为$919,300，虽然比去年同期上升24.8%，但比今年9月则降0.8%。地产局主席Dan Morrison认为，自卑诗省府从今年8月实施对海外买家征收15%的转让税之后，大温地区房屋销量开始下降，10月的数字也说明政府对房市的干预起到了作用。 目前无论从房屋交易量，还是房价，或是新屋动工量的不同层面，都可以说加拿大房市“东热西冷”的格局已经形成。这个“东”主要是以多伦多为核心的GTA地区，而“西”则是以温哥华为主的大温地区，问题是多伦多的房市还能火多久。 安省省长韦恩上周一（10月31日）的表态也许给多伦多房市打了一剂强心针：韦恩表示，安省不会仿效卑诗对海外买家课税，卑诗采取了特殊手段或机制来抑制房价过高的问题，但安省不会跟进。她说省府最关心、认为最紧迫的事情是如何解决首次购房者的房屋负担能力问题，基本原则一是让首次购房者买得起也养得起房，再是不让屋主所拥有的房地产大幅贬值。 TREB主席Larry Cerqua随后对环球邮报表示，联邦政府推出的新政、以及省长韦恩的表态会对多伦多房市有何影响，目前还看不清楚。TREB将密切关注随后两个月，即11月和12月多伦多地区的房屋销量和房价变化，到今年年底或许能看出一些端倪。

位于温哥华的一套豪华楼顶公寓近日挂牌上市，这套8000多呎、拥有360度无敌景观的房子开价约5900万元，成为温哥华历史上叫价最高的豪宅。而两年前这套房子的售价还不到2000万元，当时登记的买家是一家与中国房地产企业有关的公司。     这套位于3101-277 Thurlow Street的Coal Harbour豪华楼顶公寓拥有面积8010平方呎，房子共有两层，有4间卧室和5间浴室，还带有两个楼顶露台及一个阳台，户外活动空间达4840平方呎。另外还有可停7辆汽车的私人车库。这套房子的独特之处还在于它可以360度欣赏到外面的海景、山色和公园。     这套公寓建于2012年，在2014年时以1660万元被售出，现在这套房子的开价为5888万8000元，这意味着两年间买家把叫价提高了254%，它也很可能会超过在2013年出售的售价为5500万、位于Farimont Pacific Rim附近的三层式楼顶公寓，而成为加拿大最昂贵的公寓。     据省报报道，这套房产是在2014年被一家公司0996109 B.C. LTD.买下，该公司上列的唯一一位负责人是商人王安办（An-Ban Wang，音译），而王安办同样也是加拿大天泰投资控股有限公司（Tentimes Holding Canada Inc.）的其中一位负责人，另外两名负责人分别是王若雄和黄东（Dong Huang，音译）。看起来这家公司与及中国大型地产公司天泰集团有关。   天泰集团的创始者王若雄是该集团董事局主席，也是中国房地产十大风云人物。他在1994年时创立了天泰集团，目前该集团是山东区域最有影响力的地产商之一，企业资产超过25亿元。省报报道说，王若雄也是中国企业家俱乐部的创始人之一，这个俱乐部有时也被称为“千万富翁俱乐部”。王若雄在上个月时曾到访过加拿大。   另外，这套公寓在2016年的评估价值为2229万7000元，是目前BC省估算价值最高的公寓，也是该省第31个高估价的住宅。这样一套公寓一年的地税为7万零584元，每个月管理费为3394元。如果本地买家付了20%首付即1170万元买下这套公寓，每两周的房贷也需要约11万8000元，一年大约为280万元。   而BC省在8月时实行了针对海外买家额外正式15%物业转让税的政策，这意味着如果这套房子以现在的售价被海外买家买下，那么他要交880万元左右的转让税。

  所谓高档优雅，其实破败不堪，地处全美治安最差区域，不时有枪声传出市场价仅1万多美元，却以5万多美元购进，如今面临高额物业、维修费   “美国休斯敦高档优雅，温馨别致的住宅，只要5万多美元，就能拥有美国永久产权，包租两年，每年收益为房价的8%。”看到这样的美国置业投资计划，你会怦然心动吗？   2013年6月，杨女士支付53000美元，购买了美国休斯敦腾龙阁（Oakwood　Gardens）一套1027平方英尺（约95.41平方米）的公寓，她甚至都没看过这套房子，就付了全款。接下来的两年内，承诺的租金如期而至，从未拖欠，直至2015年7月。   租金断裂的背后，牵出了一个巨大的“局”——她所购房产的市场价仅为1万多美元，位于全美社会治安最糟糕的区域之一，想要把房子租出去实际上是很难的。那么，之前两年的租金，究竟又来自哪里呢？         杨女士说，被“海外置业投资”所蒙蔽的投资者，远不止她一个：目前，除了租金收入已断供外，他们还面临着高额的物业费、维修费等费用需要支付。   两年内租金都及时到账   亲爱的业主，您的物业截至目前，共欠物业费7300余美元，如果在11月1日之前没有付清，我们将采取法律途径，没收您的物业。10月16日，杨女士收到这份来自美国休斯敦的电子邮件时，傻眼了。无可奈何，杨女士只得赶在这一天之前，付清了相关费用，当初承诺的投资回报，几乎成了镜花水月。   这件事还得从一则手机短信说起。   2013年春天，杨女士在手机上看到休斯置业投资的推广信息，随后，她联系了项目的经销方美亚基业房地产经纪（上海）有限公司（以下简称“美亚置业”）。2013年4月29日，美亚置业的林先生向杨女士介绍了美国休斯敦腾龙阁（Oakwood Gardens）的物业。   三年半过去了，杨女士还保留着当初美亚置业给她的项目介绍：“腾龙阁，坐拥独特的葱翠繁茂，令您久久流连于这一清新栖所。优雅简约，设计极尽精致，高档优雅，营造温馨别致。窗外美景，空气泛绿，时时刻刻清透着居者的呼吸。绿意静谧，随处可见，居者在此与风景、时光对语。”   项目宣传册提到了腾龙阁优雅的环境，便利的交通，完善的配套设施。精美的画册上，这个有着三十多年历史的住宅区，房舍整洁，环境静谧。杨女士说，她当时想，即使不对外出租，以后退休了，偶尔过去住一段时间，也是很令人神往的。   此外，美亚置业还承诺：包租两年，每年的租金收益是总房价的8%。2013年5月5日，美亚置业的林先生发来邮件，向杨女士确认了这一投资回报计划。   “这个投资回报率还是可以的，两年包租，相当于我买这房子打了八五折。”最终，杨女士选中了腾龙阁703室公寓，面积1027平方英尺（约95.41平方米）。2013年6月10日，杨女士来到美亚置业上海公司当时位于威海路长发大厦609室的办公地点，签约并付全款53000美元。   不久，杨女士收到了美亚置业为她办好的产权证明，正式成为拥有美国资产的业主。   2013年9月，杨女士收到了第一笔租金，是第一个季度的，共1042美元，平均每月300多美元，与当初的包租承诺一致。此后包租合约的两年内，租金都会及时到账，从未拖欠：“那时候，我觉得这笔投资还是很合算的，休斯敦的房产这么便宜，我觉得捡了个大便宜。”   真正的房子破得不像样   然而，好景不长，两年包租期很快就满了。杨女士跟美亚置业上海公司续约，继续委托该公司帮她出租房屋。   从2015年7月开始，杨女士再也没有收到过房租，“从2015年7月到2016年1月，我先后五次催问美亚置业，为何断了我的租金？他们回答，是因为换了新租客。”   直到2016年5月，杨女士才得知，她的房子根本就没租出去。   今年5月，跟杨女士一起在休斯敦买房的沈先生去了一趟休斯敦，从没见过自己所购房屋的杨女士委托沈先生，代替她去看一看自己的房子。   “我到腾龙阁的时间大约是今年5月10日，当时的场景把我惊呆了：很多辆警车闪烁着警灯，把小区主要路口封住，警察正用扩音器向小区里喊话，而且不断有枪声从小区里传出来。”10月24日，沈先生向晨报记者叙述这一幕时，还心有余悸地说：“那个场面太震撼了，此前我只在警匪片中看过。”   为了不辜负朋友的嘱托，沈先生在事态稍稍平息后，进入腾龙阁，找到了杨女士703室的房子。“我看到那个房屋，实在破得不像样子：外墙木板已经腐烂破损了，百叶窗也有几个大窟窿。门外的枯叶和垃圾也很久没有清理，稀稀拉拉地长着一些杂草，门前的路面也坑坑洼洼。因为没有钥匙，没法进门去看。”   当地人告诉沈先生，小区里的租客基本都是破产者和低收入者。   其实估价才1万美元出头   杨女士说，她的房屋后来还曾被来历不明的人擅自占有居住。后来，杨女士向当地法院支付了150美元，申请驱逐令，才将这些“入侵者”驱赶出去。   沈先生拜访腾龙阁的物业公司后，才了解到这个小区坐落在全美社会治安最糟糕的区域之一，是休斯敦“最危险的地区”之一。   物业公司向沈先生提供的资料显示，该小区限制出租的公寓数量，最多只能占公寓总数的20%，但美亚置业公司却出售了该小区74%即227套公寓作为投资物业，明显违反了公寓协会的限制。   在休斯敦期间，沈先生还于5月12日去当地的房产局查阅过档案，了解到当年上家贷款180万美元购买腾龙阁227套物业，每套仅一万美元左右，后来他们通过美亚置业以5万至9万美元的价格，全部在中国出售。   根据沈先生复印的哈里斯县估价区地价税估算表，2013年到2015年，杨女士位于腾龙阁的这套1027平方英尺的房子，估价分别是10478美元、12263美元、15764美元。   据透露，这个房屋估价值是政府机构征税的依据，与市价有30%-40%的价差。   “2013年，我以53000美元买下这个房子，两年的租金是8300多美元，就算这个租金是中介自己掏给我的，他们卖给我的房价大约是44700美元，远远高于当时的市价。”杨女士说，考虑到现在她的房子一直租不出去，那先前那两年准时到账的租金究竟是谁付的，她一下子就明白了。   小区业主基本是中国人   沈先生先后通过美亚置业上海公司在休斯敦买了两套房：第一套是皇浦荟100号670平方英尺的公寓，以49000美元购得。他在休斯敦查询房屋档案发现，也是同一个上家用1万美元左右收购，然后通过美亚置业上海公司高价卖给他的。目前，该小区治安也很不好，近期物业公司来信，要求沈先生付3300美元修理费。   沈先生在休斯敦的另一处物业位于宝翠园11926号，1188平方英尺，当时以83000美元购得，也是同一个上家在2013年以18000美元购得。   “我买这两处物业是为小孩读书准备的，现在不仅收不到租金，还要支付大量物业管理费和维修费，给我们造成极大烦恼。”沈先生焦虑地说。   2016年6月，美亚置业答应帮沈先生原价出售，但休斯敦当地的物业又不肯交房，“美亚置业竟让我们自己去找物业公司要房！无奈我只好再飞美国，花费近两万美元，请当地律师催物业交房。今年10月总算清理完租客，但美亚置业又通知暂无出售消息，改请新物业公司管理，重新挂牌，新物业公司又收取了2100美元修理费。”   在腾龙阁的物业公司，沈先生看到了227户业主的名单，几乎都是用汉语拼音登记的名字，其中香港人和广东人居多，上海在腾龙阁的业主也有20多人。   腾龙阁的物业公司给业主发的电子邮件中，有相当一部分是用中文写的，而且还注明普通话联系人、广东话联系人。杨女士说，物业公司虽然是美国人的，但因为业主基本上都是中国人，物业公司也把中文列入工作语言，所以沟通起来，基本上不存在语言障碍。   所购物业陷入恶性循环   晨报记者曾向腾龙阁的物业公司发送多份电子邮件，对方邮箱自动回复收到，但是截至发稿时始终没有回复。不过，杨女士给记者转发了一份物业公司给业主的电子邮件，包括附件在内，长达26页。   在这份电子邮件中，物业公司除了再次强调物业所处治安环境恶劣，以及销售方提供的图片与小区实际情况不符外，还历数了销售公司向业主隐瞒的事实，同时物业公司强调自己接手该处业务以来，一直做得很努力。   不过，美亚置业集团客户服务部就相关问题回复晨报记者的电子邮件时声称，导致投资客目前困境，“原因是发展商所选择的物业管理公司对他们的物业管理不善而引起”。   “无论原因在哪一方，我们都是受害者。”沈先生说，他们在休斯敦的物业状况，目前已经陷入了一种恶性循环：装修不好不能出租，而装修好了，由于治安不好，租客基本上租三个月就走了，装修好的房屋设备便可能再次被破坏，周而复始，永无宁日。