地产

据英国《每日邮报》消息，英国的地产大亨尼古拉斯·范·霍格斯滕泰（Nicholas Van Hoogstraten）于1985年开始在苏塞克斯郡东部兴建私宅“汉密尔顿宫”。霍格斯滕泰去津巴布韦做生意后，宫殿建设中止，当地居民戏称这栋未建好的宫殿为“苏塞克斯鬼屋”。 霍格斯滕泰（摄于2008年）曾因雇凶向生意对手的房子投手榴弹而受到指控，目前居住在津巴布韦，是津巴布韦总统罗伯特·穆加贝（Robert Mugabe）的助理，并在该国投资了数以百万。 俯瞰耗资4000万英镑（约合人民币3.7亿元）的宫殿，脚手架仍然竖立在大楼的外围。   自宫殿动土日后的31年间，该房产一直未被启用。图为警告路人土地为私人资产的标识。 建设集装箱散落在奢华宫殿的周围。 一位当地居民抱怨该建筑项目的不作为，表示应该将其更好地利用，而不是荒废在建筑垃圾中。 宫殿开辟了一大片空草坪作为前院，第二座单独辟出的建筑坐落在水边。 宫殿树木环绕，越过树木，圆屋顶清晰可见。 霍格斯滕泰承认自己是“不道德商人”，他十几岁在英国靠做贫民窟业主起家。 霍格斯滕泰是否仍然拥有该宫殿的产权还不清楚，他声称很久之前已经将大量资产转移至他孩子的名下。

纽约邮报13日报导，房市即将再度崩溃，而主要的祸首是欧巴马政府不当的政策，让联邦借贷标准宽松，而导致房市人为需求升高。 上一次房市泡沬自1997年开始产生，持续十年，终于在2007年破灭，导致影响深远的市场崩盘，冲击波及全球。分析师说，目前的房市泡沬从2011年底开始产生，之后中间房价节节上涨，使目前房价水平仅低于房市危机前高峰房价8%左右。 华府智库“美国企业研究所”国际房市风险中心主任平托说，自2012年房市低潮以来，全国房价上涨约16.5%，他指出，一旦房价上涨至20%以上，即会面临房价重创下降。 纽邮指出，如同上次房市泡沬化，这次也是因联邦借贷标准宽松，为房屋市场制造人为的需求。而房贷标准宽松，主要是掌控全美57%主要购屋贷款、并为房贷业设定保险标准的联邦房屋局、房地美、房利美，在房屋政策有所改变。 在欧巴马政府房屋主管的施压下，这三个政府机构大幅降低头期款和其他资格限制。去年，房利美推出新的次级房贷产品“房屋准备”（HomeReady），主要贷款对象为信用不佳及收入有限的移民。该贷款申请“收入具有弹性”，首次借贷人为使收入符合标准，准许计入同住一屋的室友和亲人的收入，头期款仅3%，并可使用非营利团体赠款来补助头期款。 此外，申请人也可使用信用卡借款，甚至住在政府补助房屋，只要将资金凑齐，债务收入比最高达到50%即可，即使信用不佳也没问题。 这项计画的推出，是因联邦试图放宽合法或非法西语裔移民取得房贷的限制；事实上，“房屋准备” 为吸引无证移民申请，准许借贷人不必递送社会安全局相关文件。 平托表示，这类借贷人存在极大风险，因为一旦面临经济压力，他们将无法撑得住；但欧巴马政府一心想提供平价房屋的官员却对此漠视不顾；联邦房屋金融局长华特表示，他希望未来数月内相关机构能提出新的信用分数模式，让更多人通过更多购屋贷款。

　　北京均价：35160/平方米。100万人民币在首都北京基本买不到房，就算在四、五环外，连一套小一居的二手房也是没有希望的。 　　上海均价：37144元/平方米。不开玩笑，现实一点说，100万要想在静安、黄浦这些市中心买房是基本不可能的，刚需置业只能选择远一些的，或者小一些的房子，100万目前在上海也就付个首付，然后走上漫漫还贷路。 　　深圳均价：47248元/平方米。经过了一年50%-80%的涨幅之后，北京、上海的房价在深圳面前居然成了小矮子。如此算来，100万在深圳的关内同样买不到房，只能堪当首付! 　　广州均价：20633元/平方米。一线城市中广州的房价相对低不少，但在越秀等中心城区，100万只能算首付，还是郊区整套小二手房。 　　杭州均价：16410元/平方米。在杭州市区2000年后的房子100万只能买到40平米左右的，1995年左右的房子100万估计能买50到60平米。距市中心开车20分钟的，100万能买到70平米，开车50分钟的能买到建筑面积100平米的。 　　南京均价：15323元/平方米。这几年南京也是房价暴涨城市之一，100万人民币在南京能买套80、90平米左右的房子，不过这肯定不能算是好房、新房。 　　武汉均价：9113元/平方米。在武汉，100万可以买到水果湖(湖北省委、省政府所在地)一带有暖气的三室两厅二手房。如果不要求暖气，市区新房三室二厅一百多平米的买一套没什么问题。远郊，如菜甸(距武汉中心10公里)能买200-300平米。 　　成都均价：7647元/平方米。成都是按照环数来区分的，同时，南边和西边又要比北边和东边贵。东二环边上均价大概是6500元/平方米，所以100万买套140多平米的房子还是可以的。 　　西安均价：6914元/平方米。100万人民币在西安市中心可以买套120平米的优质地段房，南郊可以买套160平米的，北郊可以买套220平米左右的。如此算来，西安房价还真算是相对便宜的。另据西安市统计局今年1月发布的数据，2015年城镇常住居民人均可支配收入为33188元，相对于收入而言，这个房价对于购房人来说比其它城市压力要小一点。 　　长沙均价：5790元/平方米。100万人民币可以在长沙市中心买到120平米左右的新房，市中心二手房4000-5000/平米，100万可以买到 200平方的二手高层房子。离市中心10公里地方的新房，价格3500到4000元/平米，而且面积都超大，125平方起，可以买到250平米的。 　　海口均价：9461元/平方米。100万人民币在海口市中心(龙华区)能买到100平米左右的二手房。 　　温州均价：16115元/平方米。温州也是个不可小觑的城市，这里商业发达，100万在温州市区买不到什么房子，可以选择在市区买40、50平米的老房子，或者去郊区买稍大一点的新房。

曾担任美国商务部长、华盛顿州州长和美国驻中国大使的骆家辉12日在上海指出，中国买家正引领美国房地产热，中国投资者把眼光大都放在美国的一线城市，像纽约、旧金山、芝加哥，但二线城市如圣地牙哥等同样有很多机会。   澎湃新闻报导，骆家辉于12日在由外联出国顾问集团等举办的2016年度投资美国高峰论坛上说，在他担任驻中国大使的两年期间，中国在美国的投资超过了过去11年的总和。   他说，他注意到最近中国一线城市像深圳、上海的房地产房价上涨很快。而在美国房地产投资也有同样的一股热潮，并且是由中国投资者所引发的。   骆家辉说，“有很多人认为，中国的投资者所支付是比较高溢价的投资，在我眼里并不完全这样，其实有中国很多投资者希望能够长期持有投资，是出于长远的角度，并且希望在一定时间内能够收回他们的投资。我想现在美国整个地产业，无论是商业高楼，包括工业用房、仓储地产的资产，还是有不少投资机会”。   他说，中国投资者在美国现在更多把眼光放在美国的一线城市，像纽约、旧金山、芝加哥，但像美国的二线城市，例如圣地牙哥等，也是有很多机会的。   报导说，去年12月美国总统欧巴马签署了一项法案，降低外国人在美投资不动产所承担的税率，这是35年来首次降低税率，将为更多的海外房地产投资者打开美国大门，促使数千亿美元新增资本涌入美国地产市场。   美国房产中介协会指出，美国各州今年房产中间价都呈上升走势，这一势头还将持续五至六年。   目前中国投资者已稳居美国房产海外买家的榜首。由于美国房产在总价、产权、投资回报、政策监管等方面的优势，使得中国部分高净值人群热衷投资美国房产。   另一方面，中国的投资 (EB-5)项目仍被中国大量富裕阶层的移民申请者亲睐。骆家辉表示，现在美国政府之所以要对EB-5政策审查，是政策制定者希望确保这一政策的执行力，同时不违背政策的初衷。   骆家辉举例说，EB-5的50万美元的门槛，最初的出发点是投资的目标区域在相对偏僻，经济不够发达的区域。但有些企业钻了50万美元最低限额的空子，人为划定了一些地理的界限，人为从一个较不发达的地区开始，然后中间辗转，实际发生的地方在经济发展发达或富裕的地方。此外，现在很多EB-5项目都流向大城市，而国会也有一些议员来自农村，他们提出这些项目不应投在纽约。政府就得仔细检查，并且提高这个门槛，从50万美元提高到80万美元。

  　　买下了房屋准备大干一场、拆掉改建后再高价卖掉？目前不少人正在干这事儿，不过当心你买的房屋可不能是“历史建筑”――近日，就有一名打着如意算盘的华裔商人吃了哑巴亏，非但不能重建，还得负起所有的维修责任。 房子刚买下就被认定“历史遗产” 　　这座建筑坐落在安省大多地区汉密尔顿市St. Joseph's 医疗中心附近，是一幢2层高的居住楼房，建于1935年。该物业现在由St. James No.1公司所拥有。该公司有两名股东，其中一人为华裔。据悉，该公司计划将旧建筑物拆卸重建，甚至已请来一华裔女建筑师绘制了改建图。 　　然而，在该公司购入该物业后不久，汉密尔顿市议会于2014年5月14日宣布该地为历史遗产建筑，按照加拿大法律，这也意味着该房屋不可能推倒重建。这不是亏大了？于是2014年6月26日，该公司向安省文物保护局上诉，在反对其物业被确定为历史遗产建筑时，St. James No.1公司提出一系列程序方面的疑问，市府方面则提供证据加以解释。 　　在说明该建筑的历史遗产价值时，汉密尔顿市府方面的证人认为，这个楼房建设时使用了建筑用钢材、混凝土地板和绝缘软木等的少见结合，展示了高度的技术成就。 　　文物保护局于去年6月2日到4日期间，听取了市议会和公司双方的律师和证人的证词，并参观了该市另外一处设计于上述建筑相似的居民楼房，最终做出了汉密尔顿市议会胜诉的结论，表示没有发现市议会在做出上述历史遗产决定时，有任何违反安省历史遗产建筑法的程序规定的地方：“在上述这个物业中，可以发现历史建筑所需要具备的价值或特点。” 温哥华也有“历史遗产保护区” 　　事实上，类似不能改建的历史遗产在加拿大有多处，去年温哥华市议会甚至投票通过设定“第一桑那斯历史遗产保护区”，规定该区域内建于1940年前的老房子统统不可改建，业主想从政府获得拆除许可的话，必须证明自家的老房子已无法挽救，或者不是真正的历史建筑。 　　“第一桑那斯”位于Arbutus St、Oak St、W.16 Ave.和King Edward Ave.之间，这片1907年由加拿大太平洋铁路公司创建的住宅区，建筑风格以新都铎风、联邦殖民风、艺术与工艺风为主，很多建筑出自建筑名家之手。该地区现有595幢独立屋，土地面积都不小，是房产商觊觎的改建巨型屋的温西豪宅区，其中317幢在“建于1940年以前、不能拆除”之列。对于被列为“历史遗产保护区”，当地业主中持反对意见的居多，除了认为将降低房产价值、导致房屋状况恶化外，还有人表示买地的目的就是为了改建，对投资是个打击。 　　为保护历史建筑和社区而设立“历史遗产保护区域”在加拿大很常见。安省就有120个，像是渥太华的洛克里夫公园和多伦多的椰菜镇，BC省有60多个历史遗产保护区，其中省府维多利亚就有13个，但第一桑那斯地区还是温哥华的首个保护区。除了温哥华、多伦多这样少数的高房价，很多城市的居民将自己所居住的区域被划定为“历史遗产保护区”看做一种荣耀。

　　2015年上半年，当旧金山的平均房价超过了100万美元的阈值时，对很多人来说，一个很明显的事实是，旧金山这个湾区城市坐稳了美国房价最高地区的宝座，实际发生的情况也恰恰如此。据去年年末发布的一份报告显示，旧金山不仅仅是美国的房地产市场超级巨星，更是整个北美的房地产市场巨星。 　　盘点北美房屋价格最贵的15个地方时，真正让一些人感到吃惊的是，温哥华曾是世界上房地产价格第3高的城市，而如今在这份名单里却落到了第6位，甚至排在了纽约布鲁克林之后，这多少有些让人感到意外。此外，多伦多也未能排进前10。多伦多在这份名单中的排名是第11。让温哥华和多伦多排名下跌的因素都是一样的：加元的疲弱。那么多伦多之后排名第12的是哪个地区?纽约皇后区。 　　北美房地产价格最贵的15个地方(左边为地区名，右边为房地产平均价格)  　　排名12到15的是纽约皇后区，均价369000美元;科罗拉多州丹佛，均价350000美元;俄勒冈州波特兰，320000美元;德克萨斯达拉斯，均价298000美元。 　　1.加州旧金山 　　房屋平均价格(2015年12月):1085000美元 　　随着旧金山居高不下的房价逐渐成为常态，许多人在考虑要在旧金山有能力买一套房子需要多长的时间，尤其是这个地方公寓的价格并不比独立屋便宜多少。 　　2.纽约曼哈顿 　　房屋平均价格(2015年12月):1059000美元 　　据房地产市场数据公司PropertyShark消息，2015年年末，曼哈顿的房屋平均价格第一次超过了100万美元。如果你考虑到曼哈顿有3个街区的房屋价格已经超过了300万美元，那么这个报价也是意料之中的。 　　3.加州圣何塞 　　房屋平均价格(2015年12月):700000美元 　　在北美最贵的15个房地产市场名单上，加利福尼亚州还有另外一个很具代表性的城市:圣何塞。圣何塞的房地产价格不仅仅在北美大陆上显得很贵，在全球也是如此。据Demographia的房屋指数，圣何塞700000美元的房屋均价在全球房屋价格最无法承担(买不起)城市名单中也位居前列。 　　4.纽约布鲁克林 　　房屋平均价格(2015年12月):620000美元 　　纽约布鲁克林的房价跟上了曼哈顿的步伐。2015年布鲁克林的房地产价格打破了此前所有的记录。布鲁克林能进入这份名单也让我们颇感意外。该地区高昂的房地产平均价格反映出了豪华房地产市场正在吸引越来越多的外国投资者。 　　5.洛杉矶，加州 　　房屋平均价格(2015年12月):565000美元 　　2015年第二和第三季度，洛杉矶的房价飙升到了金融危机之前的水平。然而，洛杉矶第四季度的房价却保持平稳，这让房地产专家认为，未来几个月内，洛杉矶的房屋销售量会出现增长。 　　另外一方面，洛杉矶的租金并没有下跌，而是在整个洛杉矶市内一直保持上涨。 　　6.加拿大大不列颠哥伦比亚温哥华 　　房屋平均价格(2015年12月):549783美元/760900加元 　　在我们的这份名单中，温哥华的排名稍微靠后，主要的原因在于加拿大元。加元对美元出现了贬值，这让加拿大的房地产对美国房屋购买者来说显得更加易于承担。现在，温哥华一套普通房子(包括公寓)的售价对美国人来说刚超出50万美元一点点，只不过是旧金山同样房子价格的一半。然而，2015年底，温哥华独立屋的价格却达到了1226300加元的创记录水平，折合成美元为911240美元，这也是一个令人咂舌的价格。 　　7.华盛顿西雅图 　　房屋平均价格(2015年12月):538500美元 　　过去几年来西雅图的技术繁荣也对房价产生了影响，让这个城市的房地产价格一路上行。虽然西雅图的房地产价格同比增长率为13%左右，但房地产专家预期西雅图将有可能在未来的五年内成为下一个硅谷或是纽约。 　　8.华盛顿特区 　　房屋平均价格(2015年12月):510838美元 　　华盛顿特区的房地产价格出现了指数式的增长，尤其是2012年到2014年间(这个期间其它城市的放低产价格都在下跌)。虽然在特定市场上，华盛顿特区的房地产价格上涨压力已经得到了缓解，但中心街区的房屋价格仍在疯狂的上涨。 　　9.加州圣地亚哥 　　房屋平均价格(2015年12月):510000美元 　　虽然与华盛顿特区不相上下，但圣地亚哥的房价比起加州其它郡县来还是比较容易承担的，尤其是橘郡和洛杉矶县来说。圣地亚哥的房地产价格过去几年一直在上涨，让一些专家怀疑圣地亚哥房地产是否已经出现了泡沫。 　　10.马萨诸塞州波士顿 　　房屋平均价格(2015年12月):451250美元 　　2015年波士顿有几件值得称道的事:波士顿的4个街区入选美国最热街区名单，与2014年比起来，2015年波士顿的房屋销售量和房屋均价都出现了增长。 　　11.加拿大安大略多伦多 　　房屋平均价格(2015年12月):443064美元/613200加元 　　虽然多伦多在这份名单中排名靠后，但它仍是加拿大第二热的房地产市场，仅次于温哥华，也会是世界上最吸引人的房地产市场之一。最近，多伦多公寓开发的热潮让这个加拿大城市在新房开工许可率上位居世界第一。

　　据一项调查显示，移民家庭对温哥华及多伦多的房价急升有重要影响，其中来自中国的新移民，在五年内置业的比例为73%，排于首位；南亚裔新移民的置业率达52%，排于第二位。 　　据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，卑诗大学地理学家希伯特(Daniel Hiebert)进行了一项独特的调查发现，来自中国及南亚裔的移民，其置业比率远高于其他族裔移民和一般民众。 　　希伯特指出，此情况肯定对房屋市场有影响，他相信此现象背后的一个关键因素是：许多在温哥华及多伦多等大城市定居的新移民，来到加拿大时均携备大笔金钱。 　　该名资深学者指出，在交叉研究房屋及移民数据后，发现在2006年和2011年间，移民在到来后五年成为屋主的比例为53%。亦即他们在五年内于大温地区约买了10万个单位，从柏文到豪宅都有。 中国移民5年内置业率达73% 　　希伯特说，当中以来自中国的新移民占首位，他们的置业率达73%；接着是南亚裔，有约52%，在大温地区新移民置业榜中排第二位。其次则为韩裔为51%；白人及菲律宾移民均为44%。 　　希伯特发表移民、房房和少数族裔的报告，相信移民无论在高价或低价的房屋市场，均产生重要影响。 　　希伯特说，温哥华的昂贵房产价格，那些市值400万元以上的豪宅，正受到移民极大的影响。但在低价房屋市场，新到来的叙利亚难民家庭，需要政府补贴才能负担基本居住开支。 　　虽然一些新移民会「投身」亲人的家庭，成为该等家庭的新成员，但他相信大部分新移民都会带大量资金到来购买房屋。 　　他认为，如果新移民到来时没带同很多钱，很难想像他们五年内能在温哥华这个房地产市场购买房屋。 　　希伯特的调查，支持了卑诗大学学者大卫．利(David Ley)的说法，他是加拿大地理研究主席，以及《百万富翁移民》(Millionaire Migrants)一书的作者，大卫．利教授发现了大量移民与温哥华的高房价之间有「异常重要关连」(unusually decisive correlation)。 华裔5年买下29万大温住宅 　　希伯特指出，在上述5年间，大温地区所有居民的置业率约为70%。如果单以少数族裔计算，不理会是否移民的身分，华裔置业的比例最高，达81%，即29万个大温住宅；南亚裔排第二，约75%，相当于16万个住宅。

　　负责监管地产业的加拿大房屋及按揭公司(CMHC)，已经将国际学生列入海外投资者，并列为一个单独类别进行调查。不过该机构试图要求地产经纪、开发商、律师提交海外客户资料时，却受到业界不小的阻力。 　　《环球邮报》(Globe and Mail)根据资讯自由法所取得的加拿大房屋及按揭公司内部文件显示，该机构今年1月的会议中，已经确定了海外投资者的定义。目前的海外投资者中，包括永久居住在其他国家的加国公民、临时外劳、前来加国旅游的观光客、正在加国读书的国际学生，以及没有与加国有任何法律关联的人士等。 　　不过加拿大房屋及按揭公司在是否将国际学生列入海外投资者的议题上有所分歧，因此最后决定将国际学生从非永久居民的海外投资人类别中，独立分成一个单独的类别。该机构也引用移民部数据，称2010至2014年间，国际学生数量已经增加36%，达到21.2万人。但该机构认为绝大多数的国际学生，毕业后并不会变成加国永久居民，因此可以列为海外投资者。 　　目前加国并没有任何数据能反映国际学生在本地求学时购屋的情况，但《环球邮报》称温哥华及多伦多有许多海外投资者买屋都是为了方便孩子求学，直接让求学的孩子在本地置产，特别是中国的投资者。 　　加拿大房屋及按揭公司也正在起草一份提案，希望展开一个全新的研究计划，与银行进行讨论，希望能找出海外投资者的按揭申请资料。由于加国政府针对非居民屋主在出租或卖出房产时的税务要求与居民不同，因此该计划也会邀请加拿大税务局(CRA)加入合作。 　　加拿大房屋及按揭公司已经在温哥华展开一项试验计划，向地产经纪及开发商进行问卷调查，找出可能是海外投资者的客户。该机构还打算追加问卷中的问题，让调查能涵盖柏文业主以及新屋地盘等。 　　不过文件中显示，加拿大房屋及按揭公司在与地产业界讨论时，并非所有地产公司及开发商皆愿意配合。其中一个本省的地产行业组织更直指，就算会员知道客户的背景，也不会将这些资料上缴。卑诗法律协会(Law Society of B.C.)也强调，律师在处理资金时当然会知道买家身分，但这部分却是被隐私法所保护。

　　新西敏一幢市内最古旧的工业建筑物，昨日突然有部分屋顶及外墙塌下，幸没造成伤亡。事件是否与狂风吹袭有关，或是建筑物日久失修所致，仍有待调查。 　　该间建筑物位于12街(12th St.)夹3路(3rd Ave.)，建于1886年，为市内最古旧工业建筑物，当年用作处理气体工作，制造煤及煤焦油，及后弃用，一直荒废空置，是市内露宿者熟悉的地方。该物业拥有权属于省府，但因为清理及重建费用昂贵，一直未有重建计划。  　　昨日下午1时30分，该建筑物其中一边的屋顶，突然连同部分外墙塌下，露出一个大洞。消防员接报到场，确定建筑物内无人，没有人在事件中伤亡。

加拿大的太平洋沿岸城市温哥华和最大城市多伦多的房地产市场火热、房价日新月异创新高的情况已经是媒体经常报道的题目。   民众要求解决买不起房的问题   加拿大广播公司记者卢卡斯.鲍尔斯Lucas Powers报道说，加拿大联邦政府和一些省政府，比如安大略省和不列颠哥伦比亚省政府正受到越来越大的公众压力，要他们采取有效措施解决房价迅速攀升导致普通百姓买不起住房的问题。   比如，加拿大联邦政府下属的加拿大住房房贷公司Canada Mortgage and Housing Corporation就受到抨击，被指责这么多年都没有搞出关于外国资金购买加拿大房地产的统计数字、回答不了外国炒房资本是否在推动温哥华和多伦多房地产市场价格猛涨的问题。   加拿大与邻国美国相比在外国买房者的统计资料方面就更显得落后。美国早就开始有具体而详细的统计数字记录买房者是本国公民还是外国人、房屋买卖的成交价格等资料。   那么，世界上房地产较贵的一些国家和地区是如何对付境外资金买房的问题呢？     华人是澳大利亚豪宅市场的大买家 © David Gray/Reuters   澳大利亚   澳大利亚主要城市悉尼和墨尔本近年来也有房地产价格猛升影响民生的问题，为了抑制房价的增长、改善澳大利亚民众购买房产的能力，澳大利亚政府推出限制外国人购买澳大利亚房地产的法规：外国人只能购买新建的独立房或公寓楼单元；澳大利亚外国投资审查委员会负责监管涌入澳大利亚市场的购房资金；购买百万澳元以上的房产先要付出5千元才有资格报价参与购房竞争，房价每增加1百万元则这一出价资格费增加1万澳元；外资购买住宅地后必须在两年之内开建住宅；外国购房者必须向澳大利亚政府注册，等等。   澳大利亚政府不但推出上述法规，而且对违反法规者制定了相应的惩罚措施。惩罚措施包括，违规的外国购房者可能会被判入狱三年，罚款127,500澳元；其本地经纪人罚款42,500澳元；公司罚款212,500澳元，等等。   今年一月份以来，澳大利亚政府已经强迫出售了外国人违规购买的27幢住房，其中包括一家中国房地产公司在悉尼市拥有的一幢价值3900万澳元的豪宅；另有1300个房屋买卖合同正受到澳大利亚当局的调查。   英国伦敦房地产价格贵的吓人 © Suzanne Plunkett/Reuters   英国   英国首都伦敦的房地产价格之高世界知名，伦敦市民叫苦连天。在公众的压力下，英国议会通过法案，从2015年4月6日开始，外国人在出售价格高于百万英镑的居民住宅时要缴纳最高可达28%的房地产增值税。   瑞士   瑞士政府每年公布外国人可以购买的瑞士房产的限额；随后瑞士26个州的政府可以推出自己的限购措施、进一步限制外国人购买房地产，比如规定外国人购买瑞士房产后在10年之内不得出售，等等。   此外瑞士还规定，在山区修建大于1千平方米的别墅需要得到特别的许可证才行。   香港 香港是寸土寸金的地方 © Bobby Yip/Reuters   香港的房地产价格多年来一直高居世界最昂贵的城市之列。为了保护本港居民，香港政府对非香港居民购买住房开征15%的附加税。   从2012年开始香港政府划定了一些小区，这些小区中的房地产在今后三十年中只能出售给香港居民。不过，目前这种只能出售给香港居民的住宅单位数量不多，只有几千套，对香港房地产市场的影响有限。  

3月12日上午，央行行长周小川在第十二届全国人大四次会议的记者招待会上，就“金融改革与发展”的相关问题回答了中外记者的提问。在回答新华社记者有关让房贷政策更好地体现去库存的政策的时候，周小川行长表示，有一些P2P平台对于首付进行贷款，首先要搞清楚他们是否有资质做这项贷款，再就是要明白他的资金来源是什么、会否带来巨大的风险。 周小川行长这番话是针对我国房地产市场近期冰火两重天状况的表态。一方面，我国房地产去库存的压力一直存在，去年建成未销售的房屋面积达7亿多平方米，比2014年增加了15%多；另一方面，近期北上广等一线城市房价出现了猛烈上涨，这股上涨势头的出现，与央行近段时间不断降准以后市场的流动性宽松有关，另一方面也与P2P等新型投资工具推出首付贷业务有关。在央行不断降低首套房首付比例以后，市场资金越来越宽松，而首付贷等工具出现以后，虽然购房人得到了充分的金融服务，但购房人的还贷压力随之增大，一旦购房人出现无力还贷的情况，就很容易导致出现坏账。这种情况如果蔓延开来，就会引发全局性的金融危机。 让我们记忆犹新的是，十多年前，为了支持房地产市场的发展，美国曾经推行过名目繁多的次级贷款，购房人通过零首付就可以购房，这种次级贷款品种给美国资本市场带来了新的活跃因素。但是，当美国市场上的购房人无力还贷的时候，购房人可以轻易地通过赖账来卸去还贷负担，而银行只能被动地收进抵押房屋，以至背上了巨大的包袱，最终酿成一场持续几年、并且改变了全球金融市场版图的危机。 这场全球金融危机留下的教训是十分深刻的。金融虽然能对房地产市场形成支持，但是如果将金融杠杆抬得过高，将金融衍生产品的链条设计得过长过复杂，只要其中一个环节出现问题，就会形成全局性的危机。 中国目前正在进行去库存的工作，也很需要金融的支持，但是在使用金融杠杆的时候，必须严格控制金融风险。从目前来看，这方面的工作是有所欠缺的。当央行不断放宽房贷比例的时候，它们并没有在内地三四线城市产生作用，却在并不存在去库存的一线城市立竿见影地引起了房价暴涨。由于当下我国的金融市场相比十年前有了新的形态，特别是P2P等互联网金融工具的使用使管理难度增加。即使放在中国国内，如果由零首付引发的危机蔓延开来，对中国金融市场的伤害也将是十分严重的。 因此，面对此次一线城市房价暴涨的现实，金融市场管理者必须提高警惕，对于其中出现的违规情况必须坚决遏制。周小川行长在此次记者招待会上表示，我国的货币政策仍然表述为稳健，但已略偏宽松。货币政策渐趋宽松是为了支持实体经济的发展，不能成为投资投机势力暴炒房产的工具。要做到这一点，需要央行、银监会和地方政府加强对金融信贷的监管，这种监管包括两个方面，一是对商业银行在不断降准以后富余的流动性之下的信贷走向加强监控，二是对P2P等新型金融工具的业务加强监控，防止零首付等情况的发生。只要做到了这些，我们就可以相信，中国不可能变成2008年的美国。

  美国房地产经纪协会（NRA）表示，随着美元升值以及房价上涨，包括中国在内的海外买家对美国房产的需求正在减弱。     据《华尔街日报》报道，当地很多地产专家去年预计，在全球经济出现震荡之后，海外投资商将涌入美国房产市场这个避风港。去年6月，NAR报告中国人已超越加拿大人，成为美国房产的最大买家，称这反映出越来越多的中国买家认为，美国房市是比较安全的投资地。   但事实上，越来越多的证据显示，很多海外买家正在从美国房市撤退，部分原因在于他们所青睐的如纽约和三藩等城市的房价大幅上涨，而美元的强劲走势也进一步地削弱了这些房产的可负担性。NAR表示，对于巴西买家而言，在汇率的影响之下，今年1月美国现有房屋的中位价比去年同期上涨了67%。而对于加拿大和中国买家而言，这一增幅分别为27%和14%。   同时，中国政府正在严查那些每年向海外转移超过5万美金限额的公民。中国买家通常通过向朋友、家人或者雇员转钱的方式来规避这一限额。NAR表示，从今年1月开始，中国开始更加紧密地监管这种向海外转钱的行为。NAR首席经济学家劳伦斯表示，目前还不清楚中国买家对美国房产的需求减弱程度是否和其他国家的买家一样。   中国经济的增长虽然减缓，但中国政府报告其经济增长幅度仍然超过6%。虽然很多中国人在股市中失去了不少钱，但这也促使他们分散自己的投资。   海外买家的需求很难估算。NAR通过每年对房地产基金人的问卷调查，来进行这项估算，调查所涉及的时间是从4月到来年3月。今年这项调查结果预计将于夏季初公布。   劳伦斯表示，他预计调查结果将显示出海外买家的需求减少。虽然海外买家仍然只占美国房产市场的一小部分，但他们的撤退将对迈阿密和曼哈顿高级公寓和南加州豪华房屋的销售带来显着的影响。即使如此，海外买家的撤退可能让房价有所下跌，随之让更多的国内买家能负担购房。劳伦斯指出：“考虑到目前美国处于房屋紧缺的状态，任何需求的减少都是有帮助的。”

逾十个曾于大温新海岸(New Coast)地产公司任职的地产经纪，周六趁该公司举行年会及慈善晚会之际，在温市中心会场外举牌抗议，声称遭拖欠经纪佣金。此外，新海岸负责人向本报回应时，指该公司依循合约办事，现已把争议交由律师处理。 成立超过3年的新海岸地产公司，周六假温哥华会议中心(Vancouver Convention Centre) 举行年会及慈善晚会时，遭逾十人在会场外面抗议遭拖欠佣金，期间并无出现不愉快场面。 关键是楼盘成交后仍在职否 其中一抗议者刘先生接受《星岛日报》记者访问时表示，他是新海岸地产的前经纪。他说，在地产业界，一个楼盘如果由某一位经纪负责，楼盘成交后，不论该经纪是否仍在该公司任职，都应获发放地产公司佣金。一般而言，楼盘成交后数天内，地产经纪就应收到支付佣金的支票，但现已超过正常支付时间，有些经纪被欠下两至三单交易的佣金；又透露一些「队长级」经纪，被拖欠佣金情况更严重。该地产公司近年在大温地区积极拓展业务（详另文）。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)周六报道，多个前新海岸地产经纪包括羽晨(Morning Yu)和杨蔚青(Wendy Yang)等都声称，公司未支付他们应得的佣金，指金额从数万元到数十万元不等，上周她们曾到该公司办公室交涉不果。 合同注明离职经纪佣金归公司 而新海岸地产公司董事长吴语，周六接受记者采访时，就强调该公司做法未有违背公司与经纪间的合约：「合同上写得清清楚楚，如果经纪离开公司，那还没到手的佣金就归公司所有。」他强调，新海岸没跟任何地产经纪发生过合约违约情况。 对于会否与这些抗议的地产经纪达成协议，吴语指有关争议现交由律师处理，但补充说，该公司仍希望秉持与所有地产经纪维持良好关系原则，不论地产经纪是否离开该公司，新海岸都不会违反与经纪的合同及承诺。   新海岸成立3年 3市设点   成立于2012年11月的新海岸地产(New Coast)，三年间发展迅速，除了首间位于列治文市的办公室，现也在温哥华和本拿比市开设新据点，至2016年1月，该员工超过400人，其中地产经纪有405人。该公司也提供地产考牌培训、地产行销培训等服务，也有发行自己的地产杂志。 根据该公司数据，2013年时业绩为2.75亿元，至2015年已达27亿元。成交的房屋数量也从2013年的352单，增至2015年的2,357单。 董事长吴语表示，希望能在2016年达到员工超过600人，业绩超过50亿元的成绩。

　　据《华尔街日报》3月10日报道，就高端物业的价格上涨速度而言，香港和伦敦均不及温哥华。房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)的年度《财富报告》显示，这座加拿大西海岸城市去年的房价涨幅高达25%，位居世界首位。 　　供职于房地产代理公司Rennie Group的经纪人Christopher Boyd说：“这个市场仿佛是未拓荒的西部，每处物业均有多人出价。” 　　上周，在久负盛名的格雷岬(Point Grey)，一栋房龄达88年的住宅以788万8000美元的价格挂牌上市，但成交价超过900万美元――比要价高出近120万美元。房地产代理公司 Sutton Westcoast Realty的经纪人Bo Park称，当初有11位买家竞争这栋住宅，都是现金全额支付，且没有提出任何条件。上个月，独立式住宅的销售激增至1778笔，与去年同期相比增长 37.2%。独立式住宅的基准价格也大涨27%，高达130万5600美元。   　　为何房市如此火热?   　　首先，温哥华是一座颇具吸引力的城市，以樱花、风景如画的街道和温和的太平洋沿岸气候著称。《经济学人》杂志曾将这座不列颠哥伦比亚省最大的城市评为世界第三大宜居城市。 　　此外，温哥华的吸引力还来自低廉的房产税。英属哥伦比亚大学(University of British Columbia)尚德商学院(Sauder School of Business)的教授兼该校城市经济及房地产研究中心(Centre for Urban Economics and Real Estate)主管Tsur Somerville说：“温哥华物业的持有成本相对较低。”去年，温哥华市的住宅税税率为每1000美元(根据物业的应税价值)征收3.54美元。 　　然而，目前该市面临供应短缺的问题，尤其是高端物业。大温哥华房地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的数据显示，2016年2月的成交与挂牌比为57.2%。截至3月4日，共有7299处物业在温哥华都会区的房源共享服务系统 (Multiple Listing Service)中挂牌出售，较上月环比下跌38.7%。 　　最后，外资的涌入也进一步拉动了需求。许多人认为大部分海外资金来自中国大陆，但这一点难以确定。 　　Somerville说：“问题在于，我们无法准确监测到谁在买、买什么以及买给谁，因此这纯属猜测。”今年2月，不列颠哥伦比亚省省政府宣布开始采集个人购房者的公民身份信息，并且强制购地公司的主管公开公民身份。 　　尚德商学院的教授兼房地产经济学家Thomas Davidoff说：“虽然人们不认同中国对温哥华房价的巨大影响，但我认为每个人都赞同温哥华西边的豪宅价格正因来自中国的需求而被不断抬高。并且，由于加元对人民币走跌，房价随之出现暴涨。” 　　多伦多和蒙特利尔的市场也表现良好。苏富比国际地产近期的报告预测，到今年春季，大多伦多地区(Greater Toronto Area)都将引领100万美元以上的住宅房地产市场。然而，Somerville表示，温哥华的市场是独一无二的。上周，加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)发布了一份报告，称温哥华和多伦多市场的“不可负担性达到危险水平”，但也指出，多伦多的情况“没有温哥华那么严重”。 　　Davidoff说：“多伦多和温哥华的区别在于，多伦多是赚钱的好地方，而温哥华是存钱的好地方。”他进一步解释称，多伦多强劲的市场可能取决于当地居民的收入水平，但表示“更担心温哥华的房价。” 　　为了应对看似由海外投资造成的价格上涨，Davidoff和Somerville起草了一项政策建议，呼吁省政府向对当地经济无所贡献的业主征税，并且将空置物业的税率提高1.5%。 　　Davidoff说：“作为一位曾在美国工作的经济学家，我来到这儿后发现，所得税和营业税明显偏高，而房产税则偏低。”  

　　本报记者报道，费沙研究所早前公布的安省中学排行榜，St. Robert天主教中学荣登约克区榜首。有地产界人士指出，料最新排名公布后，将大大激活华裔买家对该区房地产的兴趣。有独立屋刚于两周前以140万元卖出，成交价超叫价近3成。 　　着重子女教育的华人家庭，对于好学校的追捧，可谓不惜腰间钱，所以优良校区的房地产价格，往往被看高一线。St. Robert多年来被公认为约克区的好学校，历年来出了多位约克区天主教教育局的状元、榜眼与探花，又有极受华人家长欢迎的 IB(International Baccalaureate)课程，近5年来排名稳步上扬，是区内进步最明显的中学之一。   　　然而，St. Robert所在的万锦康山(Thornhill)，相对约克区其他受华人追捧的热门社区，房价似乎仍处于低位。与另一间同样于约克区提供IB课程、在中学排行榜上长期徘徊高位的Bayview中学的校区比较，不论房价升幅、交投活跃程度、华人关注及追捧等方面来看，都有非常明显的差距。   　　大鹏地产经纪萧郎指出，但凡房价升得又快又高的，都必定由好校区带动。但一般来说，学校排名公布后，对房价的升跌不会立竿见影，市场还需要一段时间消化。他称，稍后在该区也有屋盘推出，预计成交价也会受学校排名带动。 　　非天主教徒学生亦取录 　　对于这区不似烈市Rouge Wood、万锦市Berczy、Unionville等社区出现被华人买家热抢的情况，萧郎认为，主要原因是St. Robert为一所天主教中学。「大部分人以为，只有天主教徒学生才能获得取录，所以本身不是教徒、又不打算让孩子读IB课程的买家，一开始找房时，已把这区剔除在考虑之列。有些来自中国的买家，本身是信奉佛教，又或家里是拜神拜观音的，他们不想让子女入读天主教学校，担心孩子将来被薰陶信奉了与自己不同的宗教。这类校区的房价未见被抢高，争offer情况也不算激烈，与此不无关系。」 　　萧郎说，其实St. Robert也收录非天主教徒的学生，只要是居于校区范围内，经申请后都有机会进入这学校。另一点鲜为人知的是，St. Robert提供全校区覆�的免费校巴接送服务，这是大多区高中里非常罕有的。「就算是居于区外的精英学生，也可申请入读其IB课程。当然，再好的学校，也不会有人愿意天天长途跋涉返学，所以有心读IB的，最终还是会在附近社区置业。」他相信，释除了教徒与非教徒这个隐忧后，华人家长可能会对这学房区重新作出评估，尤其对校区房抱有传统心态的中国买家，以及对宗教学校持开放态度的70后家长。 　　「该区目前的主流房价还在100至120万元附近，是很多华裔买房人士可接受及可负担的预算，且还有上涨的空间与潜质。学校所在的Thornlea住宅小区，更被看高一畴。」

　　愈来愈多刚抵埗的中国移民及许多本地人，为了一圆居住独立屋的梦想，已开始转移阵地，在菲沙河谷地区加入抢房战局，并因此推动新一波楼价上涨。菲沙河谷地产局统计显示，过去3个月北三角洲市的独立屋楼价上涨达到10.2%，较去年同期上涨31.1%，南素里更已开始见到挂牌超过1000万元的高价豪宅。　　菲沙河谷地区过去由于距离温哥华市中心遥远，在前几年温市、列治文及本那比楼价大涨时，该区楼价涨势相对温和，但去年以来，北三角洲、北素里、南素里及白石区的独立屋楼价涨势愈来愈猛。　　统计指出，3个月楼价上涨最多的是北三角洲的独立屋，上涨达10.2%，2月基准价达到74.66万元，其次是北素里的8.9%，2月基准价达到71.14万元，克劳弗代尔(Cloverdale)上涨亦达8%，2月基准价达到73.36万元。　　统计指出，菲沙河谷区的南素里及白石独立屋基准价最高，已达到116.39万元，过去3个月上涨7.4%，过去一年仍有23.1%的上涨。该区独立屋的基准价已非常接近本那比或列治文等邻近温哥华的城市。　　资深地产经纪王怡华以「已无行情」形容菲沙河谷区的独立屋楼价上涨情况，她说，同一区相同房屋挂牌价格，可以每周上涨，而上涨幅度愈来愈大，就看屋主决定。　　王怡华说，现在楼价上涨快速，如果同区房屋供应不多，又有需求，或是房屋具有稀有特性，则很可能以多出市场10万，或是数十万的价格卖出，每个房屋情况有所不同。　　王怡华说，每个地区只要挂牌价合理，总是引起多个买家出价，不少是中国买家，常常在开放日当天即有人出价，现在的市场热度则是她从事地产经纪多年所未见。　　王怡华提到，南素里及白石地区，由于当地私校及公校的学校素质高，在2009年时早已经吸引一批中国移民前往购买，不少人购买价格在100多万至200万元的豪宅。素里的Elgin Park也是有许多豪宅聚集的地区。　　她表示，在枫树岭(Maple Ridge)的独立屋新近也出现抢买情况，价格不断上涨，毕竟在低陆平原地区，独立屋楼价低于60万元的地区已经有限。　　在南素里18 Ave.一间土地达到4.74英亩的豪宅，估价是606万元，最近以1180万元挂牌放售中，根据MLS的房屋介绍，该房屋可以申请分割成18块土地，未来有开发潜力。

在几乎连下一星期雨后，周末温哥华突然放晴一日，蓝天白云映衬着远山上的白雪皑皑，又展现了温哥华那最美的一面。然而即使在这样的美景中，可能也不是所有人都能放松心情欣赏，因为温哥华虽美，但却成为一些人的伤心地。 一位朋友所在公司上周宣布大裁员，中招的全是技术部门的人，许多来自中国大陆的技术移民也不幸在此之列。他们都是些在公司工作了十年左右的老员工，早出晚 归、勤勤恳恳，一下子全都失了业。大家的心情都低落到谷底，即使这次没被裁的也人心惶惶，担心下一次裁员是什么时候?会不会轮到自己?普遍对前途灰心，对 公司失望。有的被裁女员工无法控制情绪，当场痛哭流涕。有的被裁男员工是家里的顶梁柱，唯一经济来源，还拖家带口的，这次失业无疑是一场对小家庭的大地震。 无论哪个公司裁员，无非是为了公司发展的长远考虑，有个更光明的前景。但被裁个人的前景似乎是无人关心的，为公司辛辛苦苦工作数年，到最后依然是枚被老板 随手可弃的棋子而己。公司照常运行、太阳依然升起，然而突然失业者即使行走在温哥华最灿烂的阳光中，内心却依旧充满阴霾，谋生的压力、养家的责任如泰山压 顶。即使有了数年在加拿大的工作经验，但重新寻找新工作，在目前经济不景气的情况下谈何容易?长年在同一公司工作，所谓经验也只局限于某一专业领域，目前 社会的实际情况是，此领域对技术人员需求的人数有限，在同类公司谋职机会不大。 摆在他们眼前的又是个艰难的人生坎，对于华裔技术移民来讲，这次坎与刚来加拿大时的坎不同是，他们的年龄又增长了约十年，他们的家庭担子也许因子女增多， 也增加不少。如何迈过这再一次的坎，不禁令人忧心。想起几年前一个家庭中的丈夫突然失业，心情不好脾气变差，嫌年幼的女儿吵，让大着肚子的怀孕妻子成天领 着孩子在商场转悠，不敢回家。夫妻关系越来越差，临生老二那天，居然是妻子自己收拾了要带的物品，独自去了医院。等老二生下后，坏脾气的丈夫才终于有些良 心发现。但愿失业只是失业，任何坎一家人并肩在一起，都能携手迈过。 另一方面，这些被裁的技术人员，起码在某些方面来讲，是幸运的。对于从未找到专业工作的华人移民来讲，他们有幸在一个福利不错的公司稳定工作数年，收入不 错，得以在温哥华养家糊口，得以在此买下房子安家。还有很多人混得不如他们，一直在打收入低的苦力工，一直在租房子蜗居，在房价疯涨的今天，更无力买房。 经济压力比上述刚刚裁员的员工更大更重，可能从移民到加拿大后就一直在生活上 捉襟见肘。比如文科背景的移民比理科的可能更难找到专业工作，收入相对较低。有人在网上建议这类人“不如拿到身份，回流在国内找体面工作”，也有人说“难 以想象于丹、易中天、马未都等人在温哥华能找到什么样的工作，当年的徐小平(1987年-1995年，在美国、加拿大留学、定居，并获加拿大萨斯卡彻温大 学音乐学硕士学位。)若不回流国内做新东方，今天在加拿大或温哥华可能又多了一个地产经纪或推销保险的。” 不过即使谋生不易，也仍然有许多人留恋温哥华的好山好水好空气，不愿意离去，绞尽脑汁想出在这里生存下去的方式。做小生意、教中文、教跳舞画画，试图转行 做会计、护士、地产经纪的最多，但也是僧多粥少挤破了头。微信也越来越成为许多人谋生的渠道，建群卖凉皮鸭脖、卖水果蔬菜，身边朋友有的人也突然做起代 购。五花八门的生计充分体现华人的聪明才智、随机应变，即使谋生不易，也一直在努力。 温哥华的华人有两大极端，公众及媒体现在过多把关注点聚焦到那些过着奢华生活的华裔富人身上，他们抢豪宅、购豪车等等。但笔者永远不能把这个画面从心中抹 去：一名衣着极朴素的华裔中年男子，脸上早就没任何斗志，衣服的款式是多年前在中国大陆销售的款式，他在华人超市打折的蔬菜水果柜台，试图在一些快烂的商 品中寻找些卖相好的。我想，既然他来到了温哥华必然是有梦想的，但即使这里有再美的景色，看起来并没有圆他的梦。他们是温哥华的华裔穷人，并非不勤劳并非 无才能，但结果并不如想像的好。 所以有人说，“如果不带钱、没钱别来温哥华，遭罪”。特别是现在，温哥华正在一步步成为富人的乐园，对于他们才真正是宜居的。房涨疯涨的现象已演变成层出 不穷的闹剧，在风景如画的大舞台上，你方唱罢我登场：温哥华豪宅房价去年劲升近25%，涨幅高居全球主要大城市之冠，远超第二名悉尼的14.8%、第3名 上海的14.1%;大温地区的独立屋房价中位数为104.29万元，较上年同期大涨19.87 %;温西一栋豪宅无人居住破烂不堪，邻居们表示，这栋占据温西好地段的废弃之屋很明显在6年前就已经失去了一栋房屋的居住功能，而变成了一个彻头彻尾的发 财宝藏，屋主被曝光是中国富商;温哥华西区基茨兰奴(Kitsilano)一间三层楼、104年的老屋原屋主叫价350万元，最后被买家疯狂加价以423 万元售出，这个价格比物业的估价高出约160万元;温哥华Point Grey一间屋龄高达88年的老屋遭到10位华人轮番哄抢，最后以近900万加元的成交价售出，较业主开价高出117万加元…… 钱数越来越多，让对数字极其厌恶的笔者除了眼花还有头晕。也许闹剧才刚刚拉开序幕，更多令人目瞪口呆、瞋目结舌的场景会接踵而至。试问这场在温哥华上演得 轰轰烈烈的闹剧，谁是导演谁是编剧，谁是主角谁是配角，谁是受害者谁又是获利者，到底有没有终结者?也许只有时间才能真正回答这些问题，处在历史漩涡中的 人物，有的在偷笑，有的在落泪，因为对于有些人来讲，温哥华是乐土，因为他可以在此投资挣钱、利落洗钱，可以挥霍无度、尽享好山好水，可以趁此机会大捞一 笔;也因为对于有些人来说，温哥华是伤心地，因为随着房价物价上涨，越来越多人蜂拥而至，疯抢温哥华这个蛋糕，对他们意味着工作更加难找，谋生之路更加艰 难，能吃到嘴里的只剩蛋糕渣渣。但无论哪个年代哪个地方都会同时存在着富人与穷人，也许这是人类的生存法则，没有穷人的寒酸与艰难，就映衬不出富人的奢华 与成功，没有两者的区别，也许就催发不了穷人的斗志，但仅有斗志，是否就象富人般成功，绝大多数情况，还是未知数。事实就是如此残酷。 温哥华的人来来往往，有的人应了凯撒大帝说的那句豪情壮语：I came I saw I conquered我来到了(这片土地)，我看到了(这片土地)，我征服了(这片土地)，如果是取之有道，付出自己的努力与才智，的确值得众人敬佩。有的 人则是：I came I saw I bought，或者仅仅是bought(购买)，连来都还未来，他们一定程度上是令人艳羡的，也一定程度上让人避之不及。还有一些人也许面对温哥华的美 景，能说的是：I came I saw I lost。在此，唯有祝愿即使温哥华成了伤心地，也是一时的伤心，阴霾终会散去，天空终会放晴。失败过，但不永远沉沦。

  泰国金融危机实际上是多种危机交互作用的结果。一般认为泰国危机是国际收支危机：泰国的经常项目逆差过大。1996年泰国经常项目逆差达到国民生产总值的8.1%，超过了1995年墨西哥爆发金融危机时的经常项目逆差对国民生产总值之比——7.8%，而国际公认的安全线是5%。   但是，泰国持续经常项目逆差近20年，经常项目逆差对国民生产总值之比在20世纪90年代初曾高达8.5%，1995年为8.1%，都并未发生严重问题。为什么到1997年却发生了危机?其关键是国际资本的流动方向发生了变化。   在过去，由于看好泰国的经济前景以及其他种种原因，外资一直源源不断地流入泰国，从而使泰国在存在大量经常项目逆差的情况下仍然可以维持国际收支平衡。但是，1996年泰国经济发生了两件重大变化。首先，由于房地产泡沫破裂，金融机构出现大量不良债权。1997年年初，泰国办公楼的空置率达21%。

多伦多以东士嘉堡一个柏文大厦项目的楼花买家，在所购置的物业单位即将最后交接（俗称交吉）时收到发展商通知，发现原来他们还要面对一笔高达两三万元甚至更高的“交接费用”（closing costs）。发展商声称有关费用买家应该知晓，律师亦表示双方的买卖合同并不存在问题，但买家应该及早被告知购买楼花的交接费用。   这座开发楼盘，位于多伦多东面士嘉堡贝治芒路（Birchmount Rd）夹罗伦斯大道（Lawrence Ave.）附近。据加拿大广播公司（CBC）报道，一些买家声称当初签订购买合同时，没有人向他们交代未来要支付这些费用，致使他们从来不知这笔费用这么高，发展商直到交接前才发通知让他们知道。   “迟缴或要多付5,000元”   据CBC报道，买家声称近期收到发展商信件，告知他们产权最后交接时需缴交的费用，包括土地转让税、向市府缴纳的开发附加费（developer's charge）、律师费及其他收费，总数高达两三万元，有的甚至更高，令他们猝不及防。一些买家表示自己是低收入者，就算临时借钱都凑不够这笔交接费用。   买家声称发展商告诉他们必须按时缴钱，否则可能损失之前缴过的按金，或是被赶出已入住的单位。此外，发展商的通知在交接前几天才送交给买家。一位买家说，他的交接日期（closing date）在3月2日，总费用是27,800元，但他在2月29日才收到发展商通知。   该男买家声称，他原先被告知交接费用大约是10,000元到12,000元。   另一位女买家指收到通知要缴近30,000元，她先前预计交接费用大约为7,000元。一些买家声称要求延期付款，但被发展商告知，迟一天付款可能导致要多支出5,000元。   市府征收开发附加费   开发公司的负责人指延迟缴款被罚的数额听起来过重，答应会展开调查。不过他指买家应清楚了解在柏文单位交接时要付哪些费用，包括由市府征收的开发附加费。有一些发展商在售楼花时会与买家约定未来开发附加费“封顶”（cap）并写进合同，但该公司所开发的这个楼盘并非这样做法。“发展商在项目开盘时并不知道未来市府会征收多少开发附加费。”该负责人声称，发展商指当初已向买家阐明，买家将支付实际的开发附加费，发展商不会承诺买家所缴纳的附加费封顶。“我们告诉买家，如果你不喜爱这样就不要买。可是他们依然买了。他们喜欢这物业，我们按合同将物业建好交给他们，所以现在他们得付钱。  

　　 大陆上海、深圳房市飙涨，连大陆官媒新华社都对不断成长的杠杆风险提出警告，并呼吁政府应採取进一步收紧措施限缩市场。不过，也有媒体披露，在这波房地產泡沫中，居然出现企业主假卖房，真套现的手段，不但创造房市的魔鬼泡沫，也同时将套现的资金转移海外。 据凤凰网报导，市场传出房地產泡沫中典型房屋交易的6步骤，首先企业主将豪宅3 成头期款借给员工，同时帮员工偽造高收入证明，要求员工假装跟他购买豪宅，并取得银行提供7到8成的房贷现金，员工搬进豪宅且由企业主支付每月房贷，而企 业主透过假贸易将这些套现的资金偷渡海外，一旦企业主不再支付抵押贷款，银行会收回房屋、员工则又回到原来居住地，但套现的资金早已飘洋过海、资金外流。 而这个SOP流程，可能引发上海、北京的菁英仿效，导致房屋需求充满泡沫，且可能在任何城市中上演，也显示散户投机者只不过是一些小鱼，他们只不过利用 了房地產市场的疯狂来投机，真正的大鱼是那些有更多资本、更多杠杆的人，他们才是最终能影响市场的人。目前，深圳房地產债务占总债务比重已升至 22.4%，是上海的1.7倍，北京的2.25倍。 市场人士进一步分析指出，泡沫之所以形成，主要是投机者买涨不买跌的投机心理 受到价格上涨的强化;而泡沫之所以崩盘，往往也是由于投机者对价格上涨的预期变得越来越脆弱，投机意愿越来越弱，直到有一天可能一个看似微小或遥远的蝴蝶 事件，彻底颠覆泡沫里的“疯牛”思维，引发泡沫崩盘。

士嘉堡Birchmount路1328号新落成一栋公寓，正当所有买家准备乔迁新居时，开发商一纸通知立刻将他们打懵：原来他们已经付的款并没有完，还要 面对一笔高达两三万元甚至更高的“交接费用”(closing costs)，账单内的项目包括﹕发展费、律师费、土地转让税等。 据加拿大广播公司(CBC)报道，一些买家声称当初签订购买合同时，没有人向他们交代未来要支付这些费用，尤其不知道这笔费用会这么高，开发商直到交接前 才发通知让他们知道。而开发商却声称有关费用买家应该知晓，律师也表示双方的买卖合同并不存在问题，但买家应该及早被告知购买楼花的交接费用。 面对入伙前的大笔费用，不少业主都感到焦虑。 买家Nemala Sheloam 告诉CBC﹐她接到的账单是将近3万元﹐而她原来估计的closing费仅为7000元。她说﹐我只能卖出投资的股票基金﹐取出所有存款﹐并需要向所有朋友、亲人借钱。因为开发展商说，迟一天付款可能导致要多支出5,000元。 开发商“VHL发展”公司负责人Van Lapoyan 该公寓的开发商是“VHL发展”公司。公司负责人Van Lapoyan表示﹐买家是了解到要有这些费用的﹐包括发展费。该费用的大小由多伦多市府确定。Van Lapoyan说，当公寓项目开始建设时﹐开发商并不知道发展费的数额多大﹐什么时候需要付。 开发商指当初已向买家阐明，买家将支付实际的开发附加费，发展商不会承诺买家所缴纳的附加费封顶。Van Lapoyan说，我们告诉买家，如果你不喜爱这样就不要买。可是他们依然买了。他们喜欢这物业，我们按合同将物业建好交给他们，所以现在他们得付钱。 多伦多房地产律 师Audrey Loeb看过该公寓一些业主的合约﹐称合约条文看起来均合法。但是﹐开发商应该给购房者提供更清晰的信息。购房者需要从一开始就了解到所有的费用﹐包括 closing费﹐以便他们确定自己是否有钱买房和居住。Audrey Loeb建议﹐购房者在签合约时﹐最好聘请一位房地产专业的律师提供意见﹐可以有所帮助。  

就高端物业的价格上涨速度而言，香港和伦敦均不及温哥华。房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)的年度《财富报告》显示，这座加拿大西海岸城市去年的房价涨幅高达25%，位居世界首位。   以下通过一座荒废的腐烂的房子(这座房子实际被挂牌720万美元)，让我们来解释一下中国“投资者”参与其中的洗钱过程。   中国投资者绕过中国公民每年5万美元的外汇上限规定，将上百万资金转移至国外。   中国投资者的交易都是全现金支付，通常是通过第三方中介来保持自己的身份不被泄露或是直接亲自付款，例如像在温哥华、纽约、伦敦或是旧金山的房产交易中。   房产正在成为新的“瑞士银行账户”，房产投资为中国投资者从中国转移出的资金提供了一个很好的，不用泄露身份的选择。   温哥华有数百座房屋已经成为新常态的瑞士银行账户的一部分：“中国投资者在国外隐藏其财富的渠道。中国投资者正在哄抬加拿大房价。”   温哥华的当地民众已经意识到这一现象。正如加拿大国家邮报在其最新的文章——《温哥华房地产市场的黑暗面》中提到的，无证房地产经纪人Amanda表示，温哥华正在从一个居住城市演变成一个银行保险箱。但是我必须住在这些空房子中间。我是这儿的居民，而不是一个投资者。   尽管国家邮报的文章并不是有关温哥华房地产成为中国热钱外流的目的地，但是现在大部分人都知道事情是怎么回事了。这篇文章的关注点是那些为中国投资者服务的无证房屋经纪商。中国投资者购买房屋的价格是当地买家根本承受不了的价格水平，此外，这些所谓的“零售商”都是无证持证。正是他们造就了当前全球最大的房地产泡沫。 连这些无证经纪人都承认，这一泡沫未来会以非常壮观的方式破裂。   温哥华房屋销售链条   这是一篇有关前无证房产经纪人的Amanda的故事，Amanda在文章中揭露了温哥华红的发烫的房地产市场的黑暗一幕。Amanda因为所谓的道德原因辞职了。我们相信会有10个人希望去填补Amanda留下的空缺。   温哥华的房地产市场对Amanda不错。她不是一个有牌照的房地产经纪人，但是她买卖房屋成了她的全职工作。   8年前，Amanda成了一个无牌照的房地产经纪人。   Amanda联系房屋的所有者并向屋主提出一份全现金交易的协议。Amanda从每单交易中收取10%的服务费。这被看作是房地产投资中最底层的工作，但是这却是一份低风险且收益不错的工作。Amanda的业务开展的不错，她现在在温哥华拥有两套房子，并正在美国开发房地产。   无证房地产经纪在温哥华是一个非法但扩张性很强的业务。这一业务在大温哥华地区发展的非常快，因为执法部分对之不闻不问。   这一业务与温哥华所在的不列颠哥伦比亚省房地产监管部门正在调查的另一种“转卖合同”模式相似。该模式虽然是合法的，但是其通过背后秘密操作，仅在书面上进行房产交易以增加经纪人的佣金以及投资者的流动资金。   但是，无证房产经纪是完全不符合规定的。Amanda预计目前大温哥华地区有数百人在从事这项业务，这还不包括秘密从事这种交易的持牌经纪人。   Amanda因为道德原因决定离开这一业务。   Amanda最担心的是这些无证经纪人会把目标对准老年人。老年人不懂得自己所住的老房子的真正价值。她同样担心这些来历有问题的离岸资金以及温哥华的空置房屋问题。   因为这些经纪人没有牌照，所以他们没有义务去确定投资者的背景或是向加拿大反洗钱部门透露资金的来源。   Amanda表示，“温哥华正在从一个居住城市向一个金库城市演变。我必须要住在空房子中间，因为我是这儿的居民而不是投资者。”   Amanda认为这些不道德且无理的投资者正在将不列颠哥伦比亚省的房地产推向崩溃。因为这些原因，Amanda选择出来揭露这些内情。Amanda是一个化名，并不是揭露者的真名。   无证经纪人手写的房屋报价单在过去18个月中开始席卷温哥花西岸的房屋。随着房屋价格的飞涨，这些人开始蔓延至大温哥华地区和温哥华岛的邻近地区。   8年来Amanda从未见过如此火爆房地产市场，她的同事正强烈建议她重操旧业。 图：无证房地产经纪人的买房广告。现金支付的房屋交易是这些无证经纪人的敲门砖。   Amanda表示，“很多钱正在逃离中国。每一天都有人在咨询钱能不能转移出去并找到好的地方进行安置。这些人手中拥有巨额的资金。这些无证经纪人就是专门为中国投资者达成交易而服务的。”   Amanda指出整个交易过程是这样的：   无证经纪人背后的投资者看中某一个区域，通常这一地区有很多老房子，然后投资者会通过合法的信托基金将现金交给经纪人。   经纪人去劝说房屋的主人卖掉房子，并支付现金。不存在主体，房屋审查以及经纪人佣金的存款。   尽管经纪人会声称代表一个买家或是自己就是买家，但是Amanda表示，一般三到四页的合同文本通常会事先准备好，来自中国的买家名字最终会出现在合同书。这些无证中介商的交易是违法的。   一名在温哥华从业多年的房地产经纪确认了存在这种类型的交易。因为经纪人被公司要求不要向媒体表态，因为我们同意不公开我们采访的经纪人的姓名。   一名经纪人表示，“我与一些无证经纪人进行合作。这些无证经纪人走进一座老房子大声喊道，他们不是经纪人。这样屋主会邀请他们进屋。这样屋主可以节省一笔佣金。我曾经亲眼见过这样的场景。”   根据我们获得的跨大温哥华地区的交易记录以及对卖房者的采访，无证经纪人通常会向他们表示如果屋主愿意迅速达成交易，他们背后的中国买家愿意支付一个较高的价格。 里奇蒙德，温哥华东西岸，萨利，兰利，高贵林，本拿比，白石镇，德尔塔以及北温哥华地区的采访都确认了经纪人的这些报价。   温哥华西岸登巴地区的一位居民表示，无证经纪人总是不断来骚扰他。一名萨里地区的男士也表示他的母亲受到了经纪人的打扰。   德尔塔地区的Zack Flegel表示，“一个经纪人向我出价70万美元并表示可以不必支付经纪费。该经纪人表示可以给我10万美元的现金，然后给我一套价值60美元的房子。”   这个经纪人告诉我他手上有很多房产。他把我的房子看做了一张交易卡片。我们没有放弃我们的房屋，但是这就是现在正在发生的事情，不是么？   Amanda表示，在交易合同正式签订之后，经纪人可以从投资者那里获得10%的佣金。但是一些经纪人并不满足10万美元或是更多的佣金。   Amnada指出，“例如，一个80岁的独居老人的房子当年是以7万美元买入的。现在价值80万美元。这些经纪人会向老人开价20万美元。这在签订合同后他们可以赚取30万至40万美元。   “当你和其他经纪人互动时，你很难听到他们说，‘整条街都是被遗弃的孤寡老人，或者是他们根本不知道他们的房子价值多少钱，他们只是想卖出’这样的话。”   Amanda的父亲刚刚去世。她表示完全可以想象她的母亲正被很多这样的经纪人骚扰，所以她不打算再做这一行。   “某些方面这绝对是对老人的欺诈。”   加拿大金融邮报报道指出，特别是在温哥华和多伦多这样的热门市场，老年人不知道其所住房屋的真实市场价值并不是个别的问题。   不列颠房地产监管人Carolyn Rogers承认市场中存在如Amanda所说的“欺诈老人”现象的存在。   Rogers表示，“我们对于与Amanda进行谈话持开放态度。如果她向我提交相同的信息，我们或将为此立案。温哥华房地产市场正面临风险，老年人的情况就是一个例子。”   Rogers表示，无证经纪人私下为投资者买卖地产是一个违法行为。她和她的同事近期接触了一些无证经纪人，要求他们必须取得执照或是停止他们的后代。   房地产监管机构的网站上并没有与无证经纪人交易相关的法律规定，条款或是消费者提醒。   Amnada表示去年她看到了该项业务出现了5年前所没有的分层和复杂化。   “5年前我没有看到房地产经纪人进行批量买卖房屋的业务。没有人会通过电话联系我帮忙找房但是不需要我将房屋转让给他们，但是作为”合伙人“我可以得到10%的佣金。之后这些经纪人将房屋转让给背后的投资者获得10%的佣金。最后投资者也可以从背后的老板那里获得10%的佣金。过去1个月中我反复目睹这一切的发生。真是太令人震惊了。”   Amanda表示一些批量式交易不仅包括无证中介商以及大量的离岸资金。一些交易中还会有持证经纪人和中介机构在这些无证经纪人的背后。“我曾在背后观察过这些交易。我在大不列颠房产公司有朋友，那里的经纪人表示他会以200万美元的价格买入他们的房产。但是6个月之后，这套房子以350万美元的价格售出。这一个很典型的批发式交易。”   加拿大反洗钱机构发言人Darren Gibb确认，无证房地产经纪人没有义务报告他们所代理的买房者的资金来源。   但是Gibb表示，如果持证经纪人卷入到“转卖合同”的交易中，那么他们以及无证经纪人就必须确定每一单交易购房者以及其资金来源。   温哥华房地产经纪确认洗钱是转卖合同交易中一个巨大的担忧，无论经手的经纪是否持有拍照。   一名温哥华房产经纪表示，“当你不是一个持证经纪人，那么你就不需要遵守规则。这就是交易中的一种角色。没有人会问资金的来源。我们为洗钱的人创造了条件。”   “没有正常的人愿意一旦买入房产就立刻以超过3倍的价格卖出，除非是有很多人排着队希望将钱转移出一个国家。房价越高，他们可以转移的资金也就越多了”。   加拿大新民主党省议会议员David Eby以及绿党省议会议员Andrew Weaver呼吁针对无证经纪参与老年人房屋交易以及潜在的洗钱行为采取行动并进行独立调查。因为这些行为会损害了该地区的法制和房地产交易。   Eby表示，“这一情况非常麻烦。不仅仅是因为市场中存在一批非法房地产机构违反相关交易规定，更严重的是还存在一批不受任何法律规定约束，并拒绝成为持证经纪人的无证经纪人。这些人正是想摆脱监管才选择不持有牌照。”   Weaver表示，“这些不道德的人将目光投向了那些需要钱养老的老年人。这是什么样的社会？

　　“买房好还是租房好？”这似乎是个永远也争论不出答案的问题。近日，多伦多百岁老人易迪格森（Ralph Etigson）接受本地英文媒体《财经邮报》采访，向读者们分享了他自1945年以来的置业经历，用活生生的历史来证明到底是买房好，还是租房好？ 　　易迪格森回忆，1945年他和妻子买了人生中的第一幢房子，地址是Whitmore Ave 360号，位于Eglinton街以北，Bathurst街及Dufferin街之间，是一幢两卧室的小型平房，没有车库，成交价为3500元。 　　本地地产经纪巴托里（David Batori）表示，在2016年年初，这幢小型平房如果以原始状态出售，价格在60万至65万之间。如果出租，每月租金为2000至2500元，不包括水电暖费。 　　这幢小屋所在的地段是一个老社区，宅基地相对较大，所以今天的买家买来之后，会推到重建成1800至2000平房英尺的新屋。如果这样，房子的价格就能上升到95万至120万，如果出租则每月租金为4000元。   　　不过，易迪格森并没有一直持有房子直到今天。在二战之后，多伦多经济飞速发展，城市规模扩大，人口急剧膨胀，对房地产的需求很高，所以易迪格森趁着这波好行情，在1955年将房子以1.2万出售了。在短短的10年间，房子增值了三倍多。   　　卖了房子以后，易迪格森立刻以2.1万元，在北约克区Bathurst路和401高速东北的York Downes街24号买了一幢两车库的大宅。易迪格森在那里一住就是近50年。2004年，这幢大宅以原始状态（即未经过装修）出售，售价为53万。售房的原因也很简单，那年的易迪格森已经快90岁，打理不了这么大的房子了。 　　巴托里评论，如果易迪格森将房子多持有12年，等到今年再出售，则可以买到110万至120万。如果对该物业进行翻新，售价则可达到180万至200万。 　　易迪格森说，以他75年的买房经历来说，买房要比租房划算得多。不过，他也坦言现在进入房市比以前难太多了。在1945年，他每周的收入为35元。虽然他一个人的薪水就足够全家开销了，不过妻子还是出去当秘书补贴家用。他们的家庭总收入为47.5元，年收入为2470元。他们第一套房子的价格为3500元，也就是说夫妻俩只要工作个两三年，一套房子就下来了。 　　当然易迪格森夫妇那时还不是“土豪”，能够全款买房，他们也是用了房贷的。第一笔房贷的利率是6%，第二笔房贷率多少他记不得了，因为很快就还清了。 　　今天，多伦多的房价是本地家庭平均收入的6.7倍。只有夫妻双方都出去工作，家庭才能达到收支平衡，而买房则更需要长年累月的按揭供款。 　　地产经纪巴托里则表示，现在有很多人不愿买房，更愿租房，以便有闲钱花在其他方面。不过，像易迪格森这样传统类型的人则相反，他们只买房不租房，因为那些人认为每月花那么多钱租房就等于是每月都在浪费钱。

　　受关注的中国第一、世界第二高楼上海中心大厦目前已经完工，正在积极准备相关事宜，即将正式开业。最令游客向往的可直达119层观光平台的快速电梯已安装完毕，其速度可达每秒18米，55秒可抵达上海中心119层观光平台。   　　上海中心可抵达的最高点为125―126层，设置有风阻尼器。这个神秘的空间内，可以举办一些小型音乐演奏会、艺术展示等。工作人员告诉记者，今后要抵达 118层、119层的观光层，必须乘坐时速达每秒18米的超高速观光电梯。如果下行，每秒速度达10米，70秒后可抵达一层。这样的超高速观光电梯一共有三台。在119层，记者隔着玻璃窗向外眺望，近在咫尺的上海环球金融中心、金茂大厦、东方明珠可以清晰看到，它们都在上海中心“眼皮”底下。   　　上海中心大厦相关人员表示，上海中心大厦的观光平台将设置纪念品商店、空中邮局等，还酝酿增设世界超高层建筑史展览等内容。

温哥华一名男子拉蒙特(Darren Stafford Lamont)2008年与前妻约翰逊(Arlene Mae Johnson)离婚，当时拉蒙特因收入比较高，法院判他需每月支付842加元的赡养费给前妻;约翰逊则保留了位于东温哥华的家庭住宅。想不到过了数年后 房价飙涨，拉蒙特要求法院批准他停付赡养费，但法官本周判他败诉。 加拿大国际广播电台报导，拉蒙特在建筑行业工作，法庭计算他的年收入为11万4000加元，并拿走了13万加元的退休储蓄存款RRSPs;约翰逊的年收入大约4万4000加元，鉴于两人的收入差距，拉蒙特还需要每月支付842加元，作为前妻和两个孩子的赡养费。 大温地区的律师们说，房价的迅速上涨正在给不少离婚的案子带来压力。(CBC) 然而，随着温哥华的房价大涨，约翰逊保留的房子也在迅速升值，2008年9月离婚时，这栋房子的评估价是70万加元，到2015年9月，房子的评估已经涨到118万加元，现在肯定就更高了。 在这种情况下，拉蒙特自然感到不平衡，于是向卑诗省高等法院提出申诉，要求法院批准他停止支付配偶赡养费。 但法官范霍文(Frits Verhoeven)认为，“房子价值的增加并没有丝毫改变妻子的现今经济状况”、“没有道理认为她应该卖掉房子，这栋房子是她和两个孩子的主要住所”。 法官在判决书中写道，“一个明显的事实是，房地产的价值可能随着时间的推移发生变化，更重要的是，房子的增值并没有给前配偶的(生活)条件、手段、需要带 来实质性改变”。法官出，这栋房子是约翰逊唯一的资产，除此以外，她只有一辆已经开了15年的丰田汽车，“除了房子以外，她什么都没有”。 据报导，大温地区的律师们说，拉蒙特的案子只是涉及到房价的一个离婚案例，房价的迅速上涨正在给不少离婚的案子带来压力。 家庭法律师墨菲(Leisha Murphy)是温哥华的家庭法律师，她说，现在办理离婚案件的律师们都在争先恐后地帮助自己的客户尽快达成离婚协议，因为房子的价格每个月都在涨，甚至一两个月就可以有数万加元的差异。 随着房价的暴涨，离婚分房产的时候，一方从另一方手里买下产权的可能性大幅减小。墨菲说，即使配偶中有一方想和孩子继续留在家庭住宅内，但由于房价太高，买不起另一半产权，结果只能是出售房子。 而且，在许多拥有房产的人中，尽管在纸面上可能是百万富翁，但实际上仍然担负著高额的抵押贷款债务， 同时，墨菲还表示，法庭并不希望看到人们对过去的决定反悔，重新结算，这会很乱。她说，“在生活中的某一时刻，人们做出了决定，当时认为协议是公平的，以后发生了什么，就是以后的事了”。