温哥华地产综合新闻，房价，炒房，贷款，银行，商业，位置 - 温哥华天空

如今在大温租房还是买房划算？机构拿数据说话

　　加拿大全国各地的房租都在飙升，但买起来也并不便宜。那么，如今在温哥华租房划算还是买房划算呢？根据Zoocasa的一份新报告，温哥华的结果与加拿大其他地方有所不同。　　该报告称，温哥华一居室公寓的平均月租金为$2748元。与此同时，目前公寓的平均价格仅略高于$72万元。根据Zoocasa的计算（默认20%的首付，30年的贷款时长，以及5年固定利率5.14%），这使得平均房贷支付为$3159元，单从数据的比较来看，买房比租房每月付的钱更多。　　但温哥华却有它的特殊之处，分析者表示，买房可能更加划算。　　首先，报告指出，加息是导致月供增加的驱动因素，但利率是会变化的，因此与你买房时的净资产相比，你在长期租房上的花费多少是值得的。如果利率最终下降，租金继续上涨，买房就成为了更明智的财务决定。　　根据下图数据显示，温哥华购房者平均每月支付的抵押贷款比租金仅多14.96%，在两者之间差异如此之小的情况下，也意味着买房更划算，毕竟每个月花的钱差不多，买了房，房子就是自己的资产，但如果选择租房，这笔钱就等于白白给了别人。　　相比加拿大另一昂贵市场多伦多，其购房者平均每月支付的抵押贷款比租金多高达44.81%，很显然在这种差异巨大的情况下，还是租房更划算。　　租还是买是一个艰难的决定，但如果你有能力支付首付款，那么买房可能是你的正确选择，这个决定还将取决于你的财务状况，以及在当前的通货膨胀和利率水平下你能负担得起什么。　　除此之外，GlobalandMail的报道通过比较住房和租房的成本中位数，同样得出结论，在温哥华，买房是划算的选择。　　根据2021年人口普查数据，房主的住房成本中位数比租房者的住房成本中位数低$110元。这与2016年人口普查的情况有所不同，当时情况正好相反，租房者的住房成本中位数比每月拥有的住房成本低$100元。　　城市规划师、兼职教授和住房分析师AndyYan说：“传统上，租房总是比买房便宜，但如今根据这一衡量标准，对许多人来说不再是这样了。” 　　“这对温哥华市来说是另一种翻转，租房者的每月住房成本中位数变得如此昂贵，以至于超过了业主的每月成本。就政策而言，这对租房者来说完全是失败的。当然，对于业主来说，在北美最昂贵的城市之一，你也需要一笔非常可观的首付。” 　　对于占该地区人口36%的租房人口(在温哥华，这一比例接近53%)来说，这可能并不令人惊讶。他们已经知道，住房成本和收入是不相关的，寻找负担得起的住房往往是一场战斗。　　然而，这突显出一个新的现实:对于普通收入人群来说，一边租房一边存钱买房几乎是不可能的。相反，温哥华居民必须支付额外的租金，并设法凑齐买房所需的首付款。一旦拥有住房，他们必须偿还抵押贷款，以减少每月的住房成本。Yan教授说，这并不是说拥有房产的成本本身更便宜了，主要是因为租金变得异常昂贵了。　　业主每月租金上涨12%，从$1306元增至$1460元，而租客每月租金上涨达到了惊人的30%，从$1206元增至$1507元。这些费用包括住房的所有费用，包括税收、水电费和维护费等费用。　　在加拿大15个人口超过5万的城市中，有7个发生了“倒挂”现象。现在租房比买房成本更贵的BC省城市包括萨尼奇、纳奈莫、基洛纳、北温哥华、温哥华、本拿比和列治文。在纳奈莫，差距很小，租房者比业主多付$10元。但加拿大最大的差距在列治文，租房者要比业主多付$300元。　　住房分析师StevePomeroy表示，不同年龄组的所有权体验会有所不同。如果有的话，年长的房主可能会拥有较小的抵押贷款，而年轻的房主将花费更多。这也将影响房主的住房成本。Yan教授对此表示赞同。他说，这些数据更能说明BC省租房者的成本上涨。　　“虽然低利率、父母银行等资金来源以及外国财富等因素帮助了一些年轻的房主，但温哥华所有年龄段的租房者都面临着租房存量长期有限的问题，”Yan教授说。“通过Airbnb这样的短期租赁，租赁住房基础受到了侵蚀，而针对高收入租房者的新租赁市场也在发展。” 　　总而言之，虽然数据摆在那里，但究竟在温哥华买房划算还是租房划算，在每个人的心中，都有不一样的定义，这主要取决于储蓄账户的资金和未来的目标。从长远来看，在土地有限、大海三面环绕的温哥华投资房产每一分钱都是值得的，但就大多数人的负担能力而言，租房仍然是理想的选择。

4年前
超抓马！尹大卫自动成BC省省长！炒房税收定了

自从贺谨宣布即将在秋季前卸任省长一职之后，谁将是下一个BC省省长非常令人关注。 NDP党内黑马、省政坛新星——前BC律政厅长、总检察长兼专责房屋厅长尹大卫（David Eby）被认为是新民主党党领竞选的“头号种子选手”。 Anjali Appadurai是唯一挑战尹大卫的省长候选人。但据CTV等多家媒体报道，周三新民主党委员会议后，Anjali Appadurai因违反规定而退出党领竞选。这将意味着尹大卫是唯一符合条件的候选人，在无人挑战的情况下，将自动成为BC省的下一任省长。 Appadurai因多次违反党领的选举规则而受到调查。例如有人举报她的竞选活动中为新党员支付党费，并利用非牟利机构Dogwood BC的名单招募NDP新党员为她自己投票，并鼓励BC绿党的成员离开他们的政党，暂时加入新民主党投票给她。简单来说，就是在9月4日之前，通过各种方式，甚至帮忙付党费，拉了许多新人加入NDP，充盈自己的票仓。选举官认为，Appadurai在党领过程中的违规行为，破坏了公平竞争的环境，因此她不适合继续参与竞选。 Appadurai是环境行动倡导者，她6岁时随父母从印度南部移民到BC省。高中时，她与同学一起开展反战和移民权利运动。在大学期间，她代表青年代表团在2011年联合国气候会议上发表演讲，该演讲一夜之间风靡一时。从那时起，她除了在联合国持续进行气候宣传外，她还担任西海岸很多个环境组织的领导者。去年她以联邦新民主党候选人的身份竞选温哥华-格兰维尔的国会议员席次，仅以少数选票落败。一时间，她从政治局外人变成明星候选人，因为她的竞选活动具有强大的组织力，吸引了全国的关注。自由党党领Elenore Sturko指责新民主党“颠覆了民主进程”，并将支持Appadurai的新党员拒之门外。 “很明显，在新民主党中，一切都与你认识的人以及与谁打交道有关，与政绩甚至支持者数量无关。尹大卫的肮脏行为表明这一切都是假的，”Sturko说。今年早些时候宣布退休的贺瑾在周四的新闻发布会上向尹大卫表示祝贺。 “这对每个人来说都是一条艰难的道路，一路上肯定会遇到一些挑战，但我有信心，”63岁的贺谨说。 “我很自豪尹大卫将成为不列颠哥伦比亚省的下一任省长。” 贺瑾同时表示，如果不是违反竞选规则，Appadurai本该是NDP一个不错的候选人。他说Appadurai的支持者甚至在周三投票会议前，打电话和发电子邮件骚扰新民主党委员。 “我对这种暴行感到非常沮丧，”贺瑾说。“我想我已经完成了自己的使命，”他说。“非常感谢大家，咱们有缘再见。” 尹大卫将在周五被宣布为党领，然后在晚些时候宣誓就任省长。对于广大华人来说，尹大卫当选，最让人关心的就是他上个月提出的“炒房税”了。 9月28日，尹大卫在竞选新民主党党领的第一个重要政策声明中说，如果他成为省长，将通过征收炒房税（flipping tax），以阻止本省住宅市场的投机行为。对于那些持有房产不足两年的业主，将按最高税率纳税，持有房产超过两年的将逐步减少，持有房产的时间越长，税率越低，最后降至零。同时，该税种将对因死亡、失业、离婚或残疾等情况出售房产的业主实行豁免政策。开发商可以豁免，以鼓励住房建设。尹大卫在竞选纲领中写道：“在实施炒房税前会有大量的通知，以使人们能够出售他们的投资物业，增加市场的住房供应。旨在阻止房地产投机行为，炒房税收入将用于为BC省人建造房屋。” 在温哥华市空屋税、BC省投机空置税之外，再添一个炒房税，在加拿大央行连续大幅加息的政策之下，这无疑是对住房投资者的“当头一棒”！ 44岁尹大卫有很大的知名度，曾处理了汽车保险公司ICBC的财务危机，花费数亿购买酒店以清除公园无家可归者营地，公开调查BC省的洗钱，并正在向市政当局施压以帮助解决住房危机。他曾炮轰BC省第35任省长简蕙芝在住房问题上不作为，导致房屋危机愈演愈烈；也曾在2015年时主导过一份温哥华西区海外买家报告，报告指责华人导致房价飙升，甚至暗示很多华人买房的钱是脏钱。 2016年，尹大卫为这份报告道歉，认为这项研究报告对华人产生了负面的影响。也几乎从2016年开始，BC省尤其是大温哥华地区，成了阻止富裕外国买家投资地产政策的“试验田”。先是海外买家税、然后是温哥华市空置税、最后又是针对所谓非居民和“卫星家庭”的BC省投机空置税。虽然现在这些税已经成为当地房地产调控的主要手段，但其代价，是华人整个群体被迫背上的“污名”。如今，尹大卫确定登上省长宝座，曾经在反洗钱和住房两大领域深耕的他，曾经和华人“剪不断理还乱”的他，一旦当上了省长，未来华人社区将何去何从？

4年前
加拿大第一！这地方房价按年飙升21.7%

尽管加国大多数省份和地区的楼价，自2月份登顶以来已大幅降温，但仍有几个市场未有止步，其中最高涨幅多达21.7%。据加拿大房地产协会(CREA)发布的最新数据，2021年9月至今年9月期间，大温和多伦多地区、蒙特利尔和卡尔加里等主要市场，平均房价均出现上涨。相比之下，在这些中心城市以外的较小地方，录得了更高年增长率。 CREA高级经济学家兼住房数据分析师卡思卡特（Shaun Cathcart）表示，这是因为利率上升对更大、更昂贵的房地产市场产生更多更大影响。卡思卡特在周三接受CTV采访时表示，利率对高房价市场的影响要大得多。“（在更昂贵的市场中）人们需要借贷的额度更接近压力测试的极限。” 卡思卡特说，疫情期间房价飙升的地区，例如安省和卑诗省，现在由于购房者面临更高的压力测试率，他们的年度收益正在萎缩。他说，另一方面，草原和海洋省份等更可负担的市场，可能此前没有取得同样收益，反而更可持续。例如，卑诗省的维多利亚，从2021年9月到今年9月，房价平均上涨15%。同期，魁北克省萨格奈(Saguenay)平均上涨13.9%。新斯高沙省雅茅斯镇(Yarmouth)房价的年增长率，今年9月在全国所有房地产市场中拔得头筹，上升了21.7%。这些数字都是电脑多重放盘系统（MLS）基准价格，根据特定地区的大多数房屋价格计算得出的趋势。然而，卡思卡特也表示，随着利率上升继续压低房价，这种上涨将不可持续。

4年前
9500万！加国最贵的房地产在什么地方

目前多伦多最贵的房地产在什么地方？答案是在士嘉堡。如果你有9500万元，你现在可以拥有这个市场上最昂贵的多伦多房地产。图源：blogto 位于士嘉堡1500 Birchmount Road的雀巢加拿大故居总面积达300,000平方英尺，近 22英亩土地，其中有七英亩仍空置。图源：realtor 目前该工业地产有几份租约，挂牌广告显示，在完成交割后，大约有208,000平方英尺可供入住。快速搜索该地址会显示已经有多个企业入住，包括Bond Academy和Empire Recovery Towing。图源：GOOGLEMAP 根据Behar集团的说法，买家有将地块划分为更小的单元的机会，可以很容易地用于学校、健身房、办公室、教堂、呼叫中心甚至陈列室。对工业地产尤为重要的是，401高速公路距离这里仅2公里，而每年的房产税只需277,000元。该物业已经上市17天，估计出售可能还需要一段时间。

4年前
加国持续加息这些房产惨了！大部分已关门倒闭

据报道，自2017年以来，多套房产拥有者已成为加拿大房地产市场中的最大买家人群。但一份最新报告分析称，这些人会在持续加息的环境下大大减少活跃度。图源：globeandmail 今年春季，负责运营安省土地注册系统的私人公司Teranet报告称，在2017至2021年期间，多套房产拥有者买下了22%的住宅（包括独立屋、公寓、半独立屋和镇屋等）。这种趋势在2022年继续加剧，现在安省超过25%的所有类型住宅房产是被多套房产持有者买下。在第三季度的市场分析报告中，Teranet公司指出，在这些多套房产所有者中，53%的人仅拥有两套房产，而三套房产持有者占18%，拥有四套房产者占8%。值得一提的是，这类多套房产所有者中，占第二大比例的是拥有5套以上房产的人，这个比例达到21%。最近几年，这个族群已经不断壮大，而且与其他类型的多套房产所有者有许多不同之处。在业界，人们通常把这类人群的行为概括为BRRR：买房（Buy）、出租（Rent）、重装（Renovate）和贷款重组（Refinance）。 "新冠疫情让房地产投资变得格外有吸引力，此前它是一个休眠的资产类别，" 一位BRRR投资者Jack Bernstein表示。他在自己近30岁的时候，已经在安省拥有超过20套房产用于出租。同时他也拥有Berstone Capital公司，主要为投资者提供培训。他表示，不论是没有房产的中年母亲、还是20岁出头想要买房的专业人士都是他的客户。图源：bloomberg 不过Teranet的数据表明，这种依赖于低利率的投资趋势也会让其中一些人遇到风险，尤其是最近一段时间，利率在持续上升。 70%的拥有5套以上者使用不止一个借贷机构，有时这也意味着他们从不止一家加拿大5大银行贷款，因此借款利率也正越来越高。Teranet的数据表明，拥有两套、三套或四套房产的贷款者从2020年起就开始转向多家贷款机构。报告还显示，自2011年起，大约30%的多套房产所有者在一年之内就进行了贷款重组，有的是为了再买一套房，有的是因为其他原因。不过使用贷款重组方式在市场上的比例已经从2019年开始稳步上升，其中拥有超过5套房产者占了34%，比拥有两套物业者（17%）多了一倍。 "整个房地产市场都大量依赖于贷款，" Bernstein说道。近期他表示自己已经放缓了贷款速度，并把重点放在利润最高的交易上，因为利率已经升高了。"我所有的贷款利率都是浮动的，幸运的是当我买这些房产的时候，我分析过也测试过自己所能承受的压力，因此还未陷入麻烦。" 现在他正在找其他办法来通过现有的房产获得额外的收益，例如增加广告牌或出租储物柜。他认为这些BRRR投资者最大的麻烦在于过度依赖低利率，"有很大一部人贷款付首付和建筑费。" 这个困扰不仅在于贷款利率和成本增加了。许多人的信用额度、私人贷款或本票也没有保障。这样一来如果他们从租金中所赚的利润被这些增长的成本花掉，那么就会出现额外的风险。 "有很多投资者可能会因此被淘汰。现在已经出现了失败者，我亲眼目睹，这个圈子里已经有人正关门倒闭，" 他说道。图源：blogto Teranet没有公布多套房产所有者所持有的具体房产数量，但2021年人口数据显示，多伦多1,253,238套私人住宅中，29%的房产是归多套房产所有者持有，这个数量超过了363,000套。同时报告也显示，在公寓市场投资方面，多伦多与其他地方不同。报告称，在全省，一人持有的多套住宅中仅28%是公寓，但在多伦多市场，这个比例达到了59%。奇怪的是，仅17%的公寓持有者在大多区也有房产。Berstein表示，这说明大多数BRRR投资者都避免购买公寓，因为这类物业升值更慢，而且重装和升级的空间更小

4年前

　　黄海之滨的山东乳山，有一个国家AAAA级银滩旅游度假区，被誉为“天下第一滩”。从2000年开始，凭借环境优势，银滩房地产就不断升温，吸引了来自全国的购房者前来置业，到了2015年，在银滩绵延二十多公里的海滩上，已经建起了大大小小200余个楼盘。　　鼎沸的售楼大厅、惊人的成交速度，银滩地产“前景迷人”。　　虽然眼下正值冬天，但一波又一波来自福建、江西、湖北等地的购房团，涌入银龙湾的售楼大厅。伴随着每一次成交之后的锣鼓声和掌声，短短不到二十分钟时间里，这个由金鼎地产开发的均价在7000元的银龙湾项目成交量达到三套。　　购房者：从江西景德镇过来的，我买了。　　购房者：今天买的人多，三五分钟就敲下鼓。　　就在银龙湾售楼中心的门外，停了6辆购房团乘坐的大巴车，以每车30人计算，12月12日当天十点左右，从全国各地来到银滩这个银龙湾项目的购房团将近 200余人。人声鼎沸的售楼大厅、惊人的成交速度，如此火爆的场面还只是这个冬天银滩海景房销售所谓的“淡季”，这里的一位二手房置业顾问告诉我们，眼前的热闹景象与两个月前比起来相差甚远。　　销售人员：十一前后，最高的时候，成交两百多(套)的，现在对于咱们来说，不是什么旺季了。　　这位置业顾问告诉我们，金鼎地产名下共4个楼盘在今年十一前后，一天的成交量就能达到两百多套。　　金鼎地产名下共4个楼盘在今年十一前后，一天的成交量能达到两百多套。　　那么，眼下银滩海景房的销售是否真的像这位置业顾问所说的那样火爆呢? 　　销售人员：这个东西你想想，一个星期卖一百套，房子早清盘了，还卖什么?动动脑子想想，倒过来想想这个事情。　　银滩海景房开始走入大家的视线始于2000年前后。当时，乳山银滩海景房的楼盘导购资料铺天盖地地席卷全国，随后来自北京、上海、东北等地的购房者被大巴车拉到了这个气候适宜、空气质量良好的“天下第一滩”，这里的海景房随之成为了大家争先恐后追逐的对象。　　销售人员：五年以前这边不是过来买房子，是过来抢房子，那家伙都排号，有的还找销售经理去走关系呢，最多的时候一天成交量500套。整个银滩，就是在房管局过户，一天500套。　　一时间，银滩海景房开始迅速自西向东发展。根据乳山官方的说法，目前银滩总共开发了1800万平米的海景房，按照人均居住面积30平米计算，可满足60 万人居住。而根据第六次人口普查数据统计，整个乳山市常住人口只有57万。这个规划中“可入住居民60万人以上的、中等规模的城市”就是如今密密麻麻矗立在这二十多公里海岸线上的200多个小区。　　按官方说法，银滩开发了1800万平米可供60万人居住的海景房，而整个乳山市常住人口只有57万。　　二十年间，在银滩的海岸线上，虽说海景房的价格已经从最初的几百元翻了几番，却依然吸引着一批又一批的购房者来到这里买房置业。记者以购房者的身份随机走访了其中的几家楼盘和二手中介。　　销售人员：看你怎么去想，真正为了健康的话，在北京的话可能需要插养气管，到了我们银滩可能需要不用插养气管，在我们这可能多活十年。　　一听说记者是来买房子的，各家楼盘的置业顾问和中介都使出了浑身解数。　　销售人员：这就属于市场。就像你买了个奔驰车一样，买个宝马车一样，放着，这个你自己去理解。　　销售人员：像你们这个季节过来，一般说白了就是过来淘房的。　　记者：你咋知道? 　　销售人员：元旦前后能讲讲价，便宜点。我跟你说。这个地方买房子你就对了。为啥?因为明年要涨价。　　销售人员：头两天你没看新闻吗?联合国气候大会说的就是乳山，说的乳山没有污染，现在人都是这样，你有再多的钱健康都是首位的。　　从曾经“抢房”的热闹景象，说到银滩海景房的稀缺性、以及眼下购房的时机，各个楼盘的置业顾问和二手中介不厌其烦。　　而就记者提出的银滩海景房未来是否存在升值空间，这些置业顾问和中介给出了这样的答复：　　销售人员：就这房子，闭眼涨两万块钱，明年，这个价你绝对买不着。　　销售人员：银滩，将来的升值空间特别大，而且将来银滩必定会繁华。　　销售人员：你要是等个五到十年之后卖绝对好卖。　　新房价格居高不下，大量房主低价抛售二手房，银滩海景房“冰火两重天”。　　位于银滩东部名为海洋国际的一线海景房，交房时间为2012年5月，这里的置业顾问告诉我们，眼下这里的一期8栋楼3000套住房还剩几百套没有卖完。如果不买，等到二期开盘，房价还会涨。　　记者：像二期房要到一开始卖，最低房价在多少? 　　销售人员：8000多。　　记者：8000多。你们一期的房子还卖不出去，你二期那么贵。　　销售人员：现在咱们小区一期三千多套，剩下几百套，这只剩九牛一毛而已。　　我们沿着银滩长江路一路向西，沿途经过了海岸壹号、长城文化苑、云天海景、翰林名苑等数十个楼盘，这些位于银滩东部的楼盘开发时间短，新房的均价也更高。这些楼盘的均价基本在7000元到9000元之间不等。除此之外，记者发现，其中一部分已经交房两三年甚至更久的楼盘时至今日还没有售完。　　销售人员：房子还剩一半了，还剩将近两千户。咱是2010年拿的地，2012年交的房。　　从 2000年的1900元/平方米，到2009年的4900元/平方米，再到眼下的8000元/平方米，银滩海景房价格一路上涨，但这并不能掩盖无人接盘的尴尬现实。沿着银滩从东向西一路行驶，绝大部分时间里路上没有行人、没有车辆，除了密密麻麻矗立在路边的楼盘，和依旧平静的海面，与动辄七八千元甚至上万元的新盘相比，银滩二手房市场则呈现出了另外一番景象。　　一位中介带着记者看了一个75平米的二手房，要价18万，平均下来一平米2400元。与房主购房时的3600元相比，一平米便宜了1200元。像这样高价买进来低价卖出去、亏本抛房的现象在银滩并不少见。　　这套精装修、带家电的一线海景房二手新房要价3400元/平米，这位中介告诉我们，这个名为香格里湾的楼盘开盘时均价最低也要五六千元。随后记者在这位中介的带领下，又分别看了翰林名苑和海韵山水佳园的两套二手新房，单价分别为3500元和2800元，按照记者从这两个楼盘售楼中心了解到的信息，翰林名苑均价8500元到9000元，山水佳园同样位置的新房均价为5080元，从新房市场流入二手房市场，这些住房的价值瞬间严重缩水，甚至遭遇减半。那么这些房主为什么愿意亏本把自己的房子卖出去呢，记者拨通了其中两位售房者的电话。　　记者：您当时为什么在这买房子? 　　博泰花园业主：那时候就是说，这个可以增值嘛。　　海洋明珠业主：我就是赔钱卖吧，15万就卖了得了，我买的时候22万呢。就是让人瞎忽悠，忽悠说那儿好好的，就押那儿了，押那儿贷款买两套，非得说能升值。　　记者：那个是新房是吧，没住过? 　　海洋明珠业主：没住过，给完钥匙我就去交过物业费。　　眼下，在银滩每一个小区里，都随处可见贴在窗户上的“吉房出售”的字样。一方面是新房价格居高不下，另一方面大量房主低价抛售二手房。银滩海景房眼下正遭遇着如此冰火两重天的尴尬境遇。很多房子因此不得不面临被闲置的命运。　　关于银滩海景房的入住率，官方并没有一个权威的统计数字。但毋庸置疑的是，一到冬天，整个银滩的入住率极低。在这个名为海洋明珠的小区，记者遇到了两位正好要外出的住户。　　住户：没几户，这楼好像一共就我俩吧，好像16楼还有一户。　　记者：就两户，加上你俩。　　住户：没有供暖，可冷了。　　住户：好像听当地人说，供暖吧，走的人太多了，有的人不交取暖费。　　眼前能容纳400多户的这栋楼，现在只有两户居住。　　那么，银滩海景房的入住率究竟如何呢?记者随机在银滩两百多个小区中，从发展较早的西部和发展较晚的东部各抽取了一个小区，进行了调查。　　2011年年底入住的翰林名苑一期39 ―1号楼，共27层，除去一层和二层是三户之外，其余各层均为7户，整栋楼共计181户。而就在这181户中，没有安装猫眼且电表显示在十度以下的住房共有104套，占到了整栋楼的57.45%。　　这个已于2009年入住的海林花园C区105号楼和111号楼，电表显示在十度以下的分别有20户和16户，占到了整栋楼83%和67%。　　功能单一、配套落后，欲成“香饽饽”需重视综合设施建设。　　搜房控股副总裁司智：我认为(威海银滩)应该是属于最极端，也是困难最大的城市类型之一，因为光靠旅游是无法去消化掉，包括当地的人口、当地的就业、经济，是无法让这么多人，在这个地方长期的生活下来，所以这些城市，(去库存)确实压力很大。　　司智告诉记者，银滩海景房与秦皇岛、三亚等地的房地产性质类似，是一种依托旅游资源而建的的旅游地产。这些地方巨量的房地产库存，与其它三四线城市比较而言消化的难度更大。　　司智：最主要的核心依然是你的服务，你相关的东西能不能跟上。现在最近来威海的许多北京人，住了一段时间，他发现还得回北京来，一旦身体出了问题，当地有没有足够好的医院，能不能帮我健康的生活，这才是最重要的。　　在银滩采访的过程中，记者发现，因为达不到所要求的30%入住率,银滩的200多个小区只有数个小区供暖。整个银滩唯一的医院海洋所镇医院，设备也相当简陋。从一个单纯的旅游地产变成一个能够健康运转的易居城市，银滩海景房未来的路还很长。　　司智：我光给你造房子没有用，我得把你房子周边的配套一系列的东西，像这个度假这种产品，或者这种政策，或者服务水平大幅度提高，才能救得了这些城市，但这个需要挺长的时间去探索和研究。　　在加快楼市去库存的道路上，许多三四线城市已经行动起来，推出了购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。围绕解决闲置房产问题，乳山银滩提出了房地产转型发展健康养生养老的思路，正在为传统意义上的“海景房”注入越来越多的养生元素。不仅从规划上叫停了单纯商品房开发建设，而且积极引导房地产企业采取房屋返租、规划调整、与外合作等方式，盘活存量、做优增量，加快发展健康养生项目，短时间内形成专业机构养老、社区养生养老、居家养生养老、医疗机构康复养生等四种健康养生模式，形成了一批健康养生产业。另一方面，针对银滩原来规划滞后、配套不足的问题，乳山3年来累计投入资金10亿多元，逐步完善教育、医疗、交通、供暖供气等公共设施。经历发展阵痛的银滩，有了初步的收获。　　司智：三四线城市的房地产，还远远没有到天花板，只是在历史进程的过程中，出现了一个暂时的停顿，碰到一个瓶颈而已，它的根基是在于，它是一个非常刚的刚需，就刚才说我们几亿农民要进城，那么大家进城要创造多少亿平米的需求，这些需求将会抵掉，我们现有的这些库存，甚至还需要更多，那么这一批是需要，有一批重新的改善的释放，这个量也是非常非常得大。　　半小时观察：转型并非易事　　巨量供应、功能单一、配套落后，让顶着环境光环的银滩海景房，渐渐褪去了妆容，露出了令人尴尬的素颜。“香饽饽”也悄然变成了食之无味弃之可惜的鸡肋。银滩海景房的发展经历，也让我们更清醒地认识到，房地产市场发展与社会综合建设的匹配问题。比如生活设施、产业配套、人口需求等等。而这些，正是中央经济工作会议与中央城市工作会议的重要议题。　　在房地产去库存化的大背景下，各级地方政府还需要在政策安排上出实招，让去库存化与棚户区改造、户籍改革等民生工程联系起来，在消解库存的过程中，规划好地方经济发展的大局。