地产

　　随国际油价节节下跌，亚省两大城市卡尔加里及爱民顿的房价及房租，也只跌不升，一些业主为了吸引租客，采取免租手法来招揽。 　　根据亚省最大的房屋出租网站RentFaster.ca统计，2015年卡尔加里及爱民挂牌出租的独立屋、城市屋以及公寓数字显著增加，而租金也大幅下跌。 　　据这个网站的数据显示，卡尔加里住屋现在的平均月租为1716元，较去年的2150元大跌超过20%。 　　至于出租房子的数目则大幅飙升，目前卡尔加里出租独立屋有3450间，较去年增加64%;出租公寓的数目也增加了34%。各类型出租房屋单位合共7178个。 　　爱民顿的情况同样凄惨，独立屋月租较去年平均下跌8%，挂牌出租数字更上升73%;公寓租金平均下跌2%，而待租数字则上升26%。全部有2478个单位待租。  　　网站负责任霍金斯(Mark Hawkins)指出，只不过在四、五年前，亚省房地产市场异常蓬勃，一屋难求，有从外省来工作的人，甚至一度被迫在公园过夜，至于租金每年都有4至8%的升幅，但现在时移势易，真的跌得很惨。 　　他说有些屋主索性“卖大包”抢客，例如在为期12个的租约里，会提供一个月免租金优惠，总的来说，现时租金回落到2012年的水平。 　　霍金斯解释，过去卡城租客以从外地而来的石油、天然气顾问及相关人员为主，他们到卡城多是短期派过来，因此附有家具的出租房子最受欢迎，但现在油价低迷，持续出现裁员，他们搬走后，空置待租的房子变得愈来愈多。 　　上月房价指数续涨 　　加拿大国家银行(National Bank of Canada)14日公布11月份综合房价指数(Composite House Price Index)报告，全国房价在过去12个月间上涨6.1%，此一涨幅为2012年3月以来所出现的最高数值，但仅有4个地区之房价与去年相比出现大幅增 长。分析师认为，温哥华与多伦多地区近期就业机会增长率大幅上升，房价出现走软的机率极低。 　　就加国整体综合房价指数来看，11月份指数上升0.2%，落在177.69，这已是此一数值连续第11次上扬，涨幅比同月份过去17年间的平均值0.1%略高。 　　以温哥华地区而言，房价的年度增长率达到11.3%，涨幅为全国最高;多伦多以9.7%之增长幅度次之;哈密尔顿(Hamilton)地区房价，在过去一年中则有9.6%增长，维多利亚的年度房价涨幅则达8.7%。 　　根据这项指数分析，蒙特利尔与温尼辟地区的年度房价并无太大变化，涨幅分别为0.7%与0.4%;另外包括爱民顿、渥太华-佳堤诺(Ottawa-Gatineau)、哈里法克斯、魁北克市与卡尔加里等五个地区的年度房价，则出现负增长。 　　国家银行财务经济师宾索诺(Marc Pinsonneault)在报告中指出，虽然11月份的指数结果显示，加国整体房价再创历史新高，但其实仅有4个地区的价格呈现强劲走势，在其余7个地区当中，价格都低于各地的历史高点，整体价格下滑0.5%。 　　宾索诺还提到，虽然有人认为温哥华与多伦多房价上升是海外买家造成，但他个人并不认同这个看法，因为就地区劳动市场来看，上述两地近期就业机会大幅增长，吸引大量来自其他省份的民众，只要这个现象继续存在，温哥华与多伦多地区的房价便不太可能出现疲态。

加拿大国民欠债创新高   加拿大统计局星期一公布的数据显示， 加拿大家庭欠债在第三季度达到新的记录，与可支配收入的比例达到163.7%，超过第二季度一个百分点。这意味着，每100元钱的收入就有约164元的欠债。   蒙特利尔银行首席经济学家道格·波特(Doug Porter)指出  “这一趋势是在预料之中。因为一方面收入没有增长，另一方面低利率驱使人们借贷更多的钱。这在卑诗省和安大略省住房市场持续升温中变现最为明显， 推动了房贷的增长。   由于能源市场价格的下跌以及带来的失业增加，都是抑制收入增长的因素，造成第三季度可支配收入的增加只有0.8%，而家庭信贷市场债务却增长了1.4%。   从总体来看，加拿大家庭的信贷总额，已经达到 1.892兆。其中消费信贷债务是 5,723亿元，抵押贷款债务为1.234万亿。   上个星期，渥太华出台了一项新政策，提高了50万元以上房产的首付款比例，试图以此让过热的房地市场降温。但这只能控制整体房屋市场中的一小部分。   道明银行经济学家戴安娜·彼得拉马拉(Diana Petramala)认为，低利率可能有利于帮助消费者减轻债务负担，但随之而来的也减少了人们对借贷成本的担忧，从而借贷更多的钱。因此现在家庭负债额在拥有财产价值中的比率也从上个季度的16.9%上升到17%。   经济学家们大都认为， 现在出现的这种情况还不至于影响到加拿大银行的现行低利率政策。

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA) 最新报告显示，本省上月的房屋销售数目超过8,000间，为历来11月份第二高，仅次于1989年11月，其中温哥华房屋销售量按年计上升四成。屋价方面，本省上月平均屋价逾66.8万元，比去年同月增加超过16%，其中大温平均屋价超过93万元，较去年同期上升逾16%。   报告显示，房地产市道继续炽热，上月本省透过俗称电脑盘(MLS)售出的住宅单位录得8,032间，较去年同期上升34.5%，而总销售额为53.8亿元，比去年同月增加56.4%。   BCREA续道，人们对房屋需求增幅最大的是菲沙河谷，从去年11月上升逾60%，其次是温哥华及芝里华克(Chilliwack)，皆增加超过40%，而甘碌（Kamloops）则上升30%。   今年迄今为止，本省房屋销售量达到607亿元，比去年同期上升35.4%。   至于屋价，本省今年11月平均屋价为668,317元，较去年同期增加16.3%，其中大温上月平均屋价为930,652元，上升16.1%，而菲沙河谷上月平均屋价达到603,045元，上升18.6%。

我们面对「一路向升」的地产市道，常谈到买方怎样捡便宜，觅得「好货」，少在意卖方得利多大、转手间的杠杆效应如何，好像肯消费才是「王道」和硬道理。有同事向我说，不少白人业主趁着楼市上升的东风卖掉房产，拿着可观利润退休，周游列国「叹世界」。但近年不时有人要求「限制」、「规管」外资（潜台词是中国买家）投资加国楼房，以免「抢高」屋价令本地人「买无楼」、「居无屋」云。实情是否如此简单化？民生消费行为也给扣上族裔标签，徒令本国华人身受其害！   如果把楼市回归最基本供需角度，根本不用理会族裔或外资。近日大温一地产经纪公司宣传在中国上海市搞展销会，本国不少传媒像发现新大陆般报道，且有论者担心引入中国资金到加国，或剥夺本地买家机会。这是甚麽心态？如果上述地产经纪公司在英国伦敦开同类展销会，届时大概没有加国人提出忧心英伦客抢买本国楼房了。   所得再分配亦即「劫富济贫」过程   这是甚麽世代，游走国际间的中国资金，动辄沦为千夫所指的「原罪」？我认为亟需以平常心对待华人消费，勿利用族裔有色眼镜看楼市，才能厘清事理。   加拿大实行「大社会小政府」原则，「无形之手」自行调节市场生态，政府没义务以公共资源支援民众达成置业梦；但是愈多人能置业，则社会愈趋稳定。   房屋既属商品也是民生必需品，在照顾弱势者出发下，为低收入者提供可负担房屋，实为政府公共责任一部分，这与楼价高低拉不上关系：不管楼价走势如何，政府须向无家者提供庇护所或廉租屋，这是所得再分配、俗称「劫富济贫」过程；虽非确保「居者有其屋」，至少设法「尽庇天下寒士」。   目前房产市场选择多样，不一定以独立屋作优先选项；而是否必须买屋、要否住市中心等，往往视乎消费阶层个人处境而定；纵使买不起独立屋，并不表示消费者「无以为家」。   大温房屋类型多，可供入货地点之广更不在话下，那何必偏偏选中市中心？   说到华人在大温购产时，物业名下是妻子或儿女等方式，并非问题所在，毕竟业主须缴物业税等相关税项；而每个家庭都会有自己的置产策略，这无关政府房市政策及屋价的升降，更不涉及道德层面之争。   向楼价逾400万房产徵转让税   华裔买家常被标签为只爱炒高楼价，建议当局可考虑向楼价400万元或以上的房产徵收转让税，例如购入半年以内转手者缴5%转让税；购入12个月以内转手者，须缴3%转让税。   政府收到这项税款，可直接用于提供更多可负担房屋单位上，让弱势社群得以从经济效益中分利。   准买家竞相争落offer，房价给「抢贵」了，这无关道德之争：为何多付款者反遭针对？市场规律第一。除非购产资金证实出问题(例如黑钱)、当局掌握了不法购产证据(例如违法)，否则只要市场在阳光下运作，消费者有均等机会入市，政府还是少管为宜。

列治文市议会周一晚通过2016年营运预算，加地税3.11%，另同意动用182万元，增聘12个骑警。对此，有投反对票的市议员认为，地税加幅不应该超过2%。   列治文市府发言人唐善泰（Ted Townsend）周一回覆《星岛日报》记者查询时指出，在明年度的3.11%加税方案中，以增加物业税2%为基础，另外附加1%的基建设施储备，以及0.11%用于健康研究等特别项目支出。此外，市府还决定动用1,827,331元，增聘12个新警员。   投反对票的列市议员麦乐田（Bill McNulty）表示：「列治文地税应该控制在2%或以下，我们应该给纳税人一个喘息机会，也要考虑到很多人并没有额外资金，支付过高的地税增幅。」   列市在2015年加税幅度为1.89%，2014年则为2.96%。

温哥华市议会12月10日周四批准了一些对租户搬迁保护新政策。     这些变化包括：要求业主增加租户的补偿，如果是四年内的租客，房东要给2个月免租才能让租客离开；而对租住20年以上的，要给6个月的免租。（requiring landlords to increase tenant compensation, with two months of free rent for tenancies of up to four years and escalating to six months of free rent for tenancies of over 20 years.）   一卧房的租客，房主要付租客 $750 搬迁费用；两房或以上要给 $1,000元。   温市将照顾租客重新安居的需求，要求开发商必须为提出需求的租客提供至少3处住所选择，还要求业主设定的租金，不得超过CMHCCMHC（加拿大按揭和住房公司）该地区的平均租金。   同时，发展商在修建新屋时，需帮助原租客回迁。租户有优先购买权，当此地被拆迁后重建新房；另外，若租住这些新建单位，原租户有资格获得低于市场租金20％打折价。   该政策是为了解决日益增多的重建，来保证温市的出租房屋供应。在BC省，最近一份房屋租赁指数报告表明，居住在温哥华的人要花50％甚至更多的收入在租金上。   据悉，温哥华现在有超过一半的人是租房居住，而超过81%的现有可出租的房屋房龄已超过36年。全市近1000栋出租房中，大部分都建于1960年代，自2009年以来都陆续被拆除或者需要翻新。另外，根据市府提供的统计数字，温哥华现在的空房率是全国最低水平，过往四年都仅维持在0.9%左右。  

  　　美国联储局本周加息似乎已箭在弦上，本地经济学家及地产界皆认为，加元与美元之间的汇率差距进一步拉大，将会让以温哥华及多伦多为主的加国楼市，对中国投资者产生更大吸引力。虽然联邦政府已经出手试图让温哥华及多伦多楼市降温，但外界预期对海外投资者的影响有限，明年大温楼价将会持续冲高，2016首波抢购潮可能会在1月便出现。 　　卑诗大学商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，如果本周三美国联储局一如预期宣布加息，加元对美元的汇率将会进一步下挫。届时手持人民币的中国投资者，买美国房地产的成本上升，加国房地产等于是更加便宜。 　　「如果(中国投资者)要在美国达拉斯(Dallas)或是加拿大温哥华中作出选择，相信温哥华的吸引力更大。」达维多夫认为中国热钱已经是大温楼市的重要一环，因此加元汇率下挫，本地楼市对中国买家的吸引力将会更大。 　　怡富地产主席蔡宏安指出，目前美元走势持续向上，而加拿大甚至还要考虑减息，因此光是汇率的差距，就足以让中国投资者的眼光聚焦加拿大。他称中国买家在2016年主要还是会针对温哥华及多伦多两市，估计温哥华楼价在明年仍然会持续上升，但涨幅可能会比今年稍缓。 　　蔡宏安透露，除了中国买家之外，还会有许多美国投资者因为汇差而受到吸引，北上加拿大扫货。不过他认为美国买家的重心会更集中在商业地产上，不像中国买家会主力选择高档住宅及土地。 　　BlueShore Financial Credit Union行政总裁卡特里夫(Chris Catliff)指出，目前大温地区的楼市主要分为两个区块，一个是「正常」的房屋市场，另一个则是以独立豪宅为主的高端奢华房屋市场，而后者则是很多海外买家抢购的目标。他称光是这个高端奢华的房屋市场，今年楼价的涨幅便高达25.9%。 　　为了处理大温等房市过热的问题，联邦政府上星期曾出新招，针对售价50万元至100万元住宅的按揭，屋价超过50万元的部分，最低按揭首期从5%调高至10%。联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)更明言，新政策正是要为温哥华和多伦多的楼市降温。 　　不过卡特里夫强调，新政策只会影响到并非高端的「正常」住房市场，但对已经「沸腾」的大温豪宅市场难以起到降温作用。他称新政策是在明年2月15日生效，预估明年1月将会有一批买家在最后时刻扫货，进一步带旺大温楼市。

　　最近，居住于曼省温尼伯(Winnipeg)的老人Rodney Pearson和妻子Doris感到惶惶不安。因为他们收到了自己市政府的警告信，威胁称如果他们不在规定截止日期前将外墙整修好，可能会面临罚款，甚至是因此被捕入狱。 　　Pearson夫妇是在周末收到了这封市政府的来信，要求他们将自家房屋的背面、车库以及围栏重新涂漆。因为温尼伯市政府社区居住环境相关条例规定，房主必须维持外墙表面的状况，不能出现四分之一以上墙面脱漆。 　　今年76岁的Rodney Pearson和妻子Doris在这个房屋里居住45年了，他对此表示很为难，因为要在市政府规定的截止日期，明年5月4日之前完成如此大面积的墙面整修对于夫妻俩实在是太难了。 　　Pearson表示：“冬天可能会持续到明年5月，那时候天气太冷了，很难完成墙面涂漆的任务。” 　　市政府在警告信中称，如果他们不能在规定时间内完成涂漆要求，那么这对年过7旬的老人可能将会面临1,000元的罚款，甚至6个月的监禁。 　　Pearson感到很害怕，他和妻子都不知道未来将会发生怎样的事情。 　　对此，温尼伯市议员Ross Eadie回应称，该警告信是使用的法律规定用词，所以会显得非常严格。 　　Eadie表示：“当人们收到这样的警告信时都会感到恐慌，所以我们经常会接到他们的询问电话。但是大多数这样的案件都不会上诉到法庭的。” 　　Eadie还称，之所以市政府会出台社区居住环境相关条例，也是希望社区里的人能够照顾好自家的房屋，使得整个社区显得干净而整洁。 　　据悉，温尼伯市政府每年会发出6,000封有关违反市政府规定的警告信。其中绝大部分都是通过311举报的。 　　Pearson夫妇要求将截止日期延期两个月。Eadie回应称，市政府应该可以答应Pearson夫妇的请求。 　　Pearson最后说：“我们知道房屋需要进行外墙整修了，只是我们无法做得那么快。”

    联邦政府上周提出买卖房屋的修例，略微提升首付的比例，假如购买的房屋价值五十万元以上， 头50万仍然维持5%的首付， 而超出部分就要支付10%的首付款。至于价格低过五十万的房屋，首期就仍然维持在百分之五。政府解释说，这是要为火热的楼市降温， 尤其以温哥华和多伦多这两个城市为然。   但是，从具体来说，这个政策对谁都没有遏止效应。理由很简单，首次置业人士的买房目标，大多数都是价格在五十万元以下的房屋。而对于海外买家，这样的增幅连毛毛雨都算不上。唯一有轻微影响的是白人的中产阶级，买第二套和第三套房子在首付上可能吃紧一些。   大都是走过场应应景而已   从政策的推出来看，杜鲁多政府所谓兑现竞选承诺的措施，大都是走过场，应应景而已。如果说这个政策调整，能够遏止温市和多市两地的房价，那是笑话。这个政策调整的唯一目的就是证明：杜鲁多已经兑现要解决房价高企的大选承诺了，这让人哭笑不得。   其实，联邦政府现在要做的是，拿出资源来，调查一下到底外资在温哥华多伦多房产市场占了多少比例，让数据来为华人海外买家洗刷「污名」。不然，政府没有作为，社会抱怨仍在流行，华人就是受害者。   说到底，房价的高企，最大的推手还是贷款利率，加拿大目前没有升息的条件，房价的热度难以降下来！

　　卑诗省房地产协会(BCREA)公布本省11月楼市数据，总销售金额达53.8亿元，较去年同期增56.4%，销售房屋数目逾8,000间，是纪录中第二强劲的11月。平均屋价则升16.3%至逾66.8万元。 　　卑诗省房地产协会昨日公布的数字显示，上月经中央放盘系统(MLS)售出的住宅共有8,032个，较2014年11月上升34.5%。其中大温地区占最多，共有3,603个，较去年同期增40.4%。 　　另外，在屋价方面，全省平均屋价由去年11月的574,694元，上升16.3%至668,317元；大温地区的增幅为16.1%，由去年的80.1万元增至今年11月的93万元。 　　卑诗省房地产协会首席经济学家穆尔(Cameron Muir)指，上月的房屋需求是有纪录以来第二强劲的11月，历来表现最强劲的11月，需要追溯至1989年。 　　根据11月的数字显示，菲沙河谷地区在上月录得的需求升幅最大。 　　菲沙河谷全月的总交易宗数达1,692宗，较去年同期激增超过六成。比升幅逾四成的大温地区及智利域(Chilliwack)，以及三成的锦碌(Kamloops)高。 　　而截至上月为止，今年省内的房屋销售总值较去年同期的448亿元，上升35.4%至607亿元，交易的住宅共有95,927个。

如要徵税 怎样界定 迄无共识 效果成疑 大温空置房屋议题争论未休，有分析指购买后的空置单位日增，或加剧「有屋无人住、有人无屋住」的现象，不利于真正用家需要。几年前曾有前市议员建议，政府开徵空置房屋税。但空置屋如何界定、空置多久才应徵税等，迄未有共识。加通社报道，欧洲国家目前针对空置屋做法，或可供大温参考；好像法国的房屋空置税、巴黎由市府代表私人业主租出空置屋，以及荷兰的空置物业监护模式等。但本地分析人士认为，欧洲做法未必在大温行得通。 卑诗大学(UBC)城市规划学系客席教授甄瑞谦(Andrew Yan)的研究发现，坐落温市社区、有多达四分一的房屋单位，一年有部分时间都空置着。智库都市未来(Urban Futures)的研究显示，温市跟其他大城市一样，只有5.4%空置单位。温市府已聘请顾问，通过人口普查和用电量等数据，分析市内空置房屋变化。目前，已有一个名为「温哥华美丽空置屋」(Beautiful Empty Homes of Vancouver)的网站，贴出所指空置屋图片，并且经常更新资料。 研究指温柏文平均7.7%空置 甄瑞谦的研究揭示，温市平均有7.7%的柏文单位属空置或者由非居民拥有；但温市中心高豪港(Coal Harbour)的高级柏文大厦，空置率高达22.8%(见地图)。 温市府首席住房官员拉蒂夫(Mukhtar Latif)，曾列出一些常见房屋空置原因(附表一)。事实上，倘设立大温空置房屋税，除了如何定义「空置」，争论角度还包括空置多久才应课税等(附表二)。 法国:两年内连续逾30天无人住 加通社报道，1998年法国对人口超过20万人的城市实施空置税，课税标准，是过去两年内连续超过30天没人居住。该空置房屋税率以同类物业租金为标准，第一年是物业租金的10%，随后逐年上涨。据统计，1999年约18万住户缴纳税款，至2007年降至约9.68万户。 巴黎政治学院前经济学及公共政策学生布洛瑟(Felix Blossier)在2012年完成的论文指出，缴纳空屋税住户减少了，可以有两种解释，一是空置率下降，二是业主知道如何避免缴付空置税。他发现开徵空置税，对该地区空置率仅有微弱的0.13%作用。 学者指空置税收效小支出昂 布洛瑟认为：「徵空屋税计划是无效的，或者没有甚麽影响。」他也指出，执法也可能失败，因为一些业主用假证件表明其单位无法居住。当局如要证明房屋空置，过程困难并且费用昂贵。因最初税制收效不大，法国于2013年提高空置税率(附表三)，影响及效果有待观察。 此外，巴黎市府有一项名为租屋团结(rent solidarity)计划，由市府代表私营业主承担租屋风险。业主与市府委托机构签署3至6年合约，合作机构负责选择租客，并保证把租金支付业主，并承担房屋受破坏的损失，租客仅须支付市场租金约70至80%。目前该计划有约2,900个住户。 温市智库都市未来发言人柏林(Ryan Berlin)怀疑，巴黎「租屋团结」这个模式能否在温市行得通。温市的争议主要在于，是否允许外资买楼以及所购下房屋长期不入住，而与业主是否愿意出租无关。 温市关键争议 是否让外资买楼 加通社报道的荷兰空置物业监护模式，可追溯至1980年，当时阿姆斯特丹到处是占据空置屋的人，有房产受到破坏。房地产经纪受业主委托，为保护空置建筑物，双方通常签署使用空置屋合约，委派家人或学生入住原本空置物业，租住者担当照顾房屋之责，住客仅须支付市值租金的一小部分。该空置物业监护制度，逐渐扩大实行于整个欧洲。             郑文宇家中装修 遭误认空置屋   虽然温市府曾考虑设立网站，鼓励公众上报空置屋，但温市议员郑文宇星期日表示，市府还未设立相关网站。另一市议员麦杰士（Geoff Meggs）则指出，若开徵空置税也不应在单一城市实施。 郑文宇在接受《星岛日报》记者访问时说，市府确实原本计划开设一个新的网站，让公众举报市内空置房屋，然后市府会把相关资料与卑诗水电公司（BC Hydro）的数据比对，但后来考虑多个因素后作罢。郑文宇强调，市府并无设立任何空置屋网站。 他说，若考虑课徵房屋空置税，须先取得关于空置单户房屋的准确资料，如数目、空置期及空置原因等。他说，空置房屋界定困难，例如他去年夏天因要装修房屋，搬至他母亲家居住了8个月，结果却收到投诉，称他的物业是空置房屋。 同属伟景温哥华（Vision Vancouver）的市议员麦杰士则对加通社表示，如果课徵空置税，要在更广泛的基础上实施，而非只是在单一城市。 他开玩笑说：「如果把这个问题自公众议程中去掉，那麽我会赞成。有人有钱可以买房，却愿在买入后，眼睁睁等候土地增值。」

温哥华是全球房价最贵的城市之一，但无人居住的房屋却愈来愈多，要解决这个分配不均的问题，欧洲各地有许多措施，可否援引借镜? ●法征空屋税 法国在1998年对超过20万居民城市开征空屋税，如果不是太破旧不适人居，任何住宅单位连续超过30天无人居住，就必须缴交空屋税。税率在第一年是租金的10%，次年提高到12.5%，第三年再增到15%。  从数据上看，空屋数目从1999年的18万户大幅减少到2007年的9万56837户，当然也可能是屋主学会了避免空屋达缴税天数的窍门。 温市空屋率高，造成许多问题，图为在奈街一栋常被倾倒垃圾的空屋。(本报资料照片) 温市空屋率高，部分是有人买下用来改建投资，图为温西Cambie街一户待改建空屋。(本报资料照片) 一份学术论文评估所有的可能性后，分析出课税约能减少0.13%的空屋率，结论是开征空屋效果有限，并指问题之一在税太轻，法国政府于是在2013年将税率提高到第一年12.5%，第二年以后25%，效果还有待观察。 ●设“租屋办事处” 巴黎市鼓励屋主将空屋交给政府开设的租屋办事处，政府为空屋找租客，并保证屋主能收到租金，以及损坏补偿，但屋主必须接受租户只给市场价值70%到80%租金，看起是对屋主及租户两利的措施。 目前，巴黎政府在此一政策下成功为902个房屋单位找到房客，多数是单亲家庭，市政府的目标是到2020年时，将数目加倍。 至于荷兰，一名地产经纪因应当时出现空屋屡遭破坏的恶劣风气，于是发展出监管契约，租户只付相对市场低廉许多的价钱，但要负责监管，此一制度很快传到各国，并形成一个跨德、法、英、比利时及荷兰等国的组织。 ●引用国外措施 专家存疑 这些措施在温市是否合用?温市议员麦杰士(Geoff Meggs)认为征空屋税未必不可行，但要联合数个城市才好，而且也要区别房屋空罝的原因，例如可能年迈屋主突然去世等，不能同一规则一体适用。  智库组织“城市未来学会”(Urban Futures)学会负责人柏林(Ryan Berlin)则对巴黎的租屋办事处存疑，指温市有外国买家多的特性，空屋未必是因为屋主租不出去。 至于监管合约，欧洲自己的经验是，加入的多是政府住宅或专业投资人，私人投资者意愿低落，而温市空屋正是以私人买主居多。

  麦当劳地产公司（Macdonald Realty）表示，派出经纪前往上海，为温西物业寻找买家，目的是帮助客户寻找最高回报率，做法并无不妥。   有人担忧这种做法会吸引更多中国人来温哥华买楼，炒高本地房价。对此，卑诗省华人地产专业协会会长李世雄，星期日在接受《星岛日报》记者访问时表示，温哥华房地产一向吸引世界许多地方的买家，加拿大安全的环境，加上加元近期汇率下跌，均吸引海外买家，若指责中国人抬高房价是极不合理。   据英文电台News1130报道，大温哥华地产局（REBGV）主席罗宾信（Dan Robinson）表示，他从来没有听说过地产商不能寻找海外买家。他指出，不管地产经纪是否派人到中国去寻找买家，海外买家都可以通过互联网，获得大温地区的房产信息，买到本地的物业。麦当劳地产公司就回应表示，公司帮助客户寻找最高商业回报率，这在法理上是天经地义。

　　道明银行的经济师预期，明年的大部分日子，本国楼市旺淡两极化的现象应会持续下去。 　　该银行的经济师Diana Petramala在简报中指出，安省及卑诗省楼市仍然颇，紧张，但草原省份经济状况恶化，失业率在近数个月来上升，引来忧虑。 　　上月份本国新屋动工量继续保持动力，以年率计上升至211,916间。然而，这名经济师表示，今年以来，新屋的建筑增长主要由安省带动。 　　她表示，安省及卑诗省的楼市仍然属于卖家市场，新屋建筑量的升势可望至少在明年上半年持续。 　　不过，这名专家补充称，经济增长疲弱，再加上长期的借贷成本上升，应会在明年令到楼市略，降温。 　　据她指出，5年期定息房贷的利率近期已经上升了20个点子，而且也应会因，美国开始加息而再向上调。 　　这名经济师表示，总体来说，继续预期两极楼市的表现将会在明年大部分日子持续，但至年底时，目前最，炽热的地区亦应回落至更，正常的可持续水平。满地可银行资本市场经济研究部首席经济师Douglas Porter亦认，，上月份新屋动工量强劲表现只集中在几个地区市场，情况与楼市重售市场相同。 　　这名专家表示，加拿大的住宅建筑活动持续蓬勃，并且在本年下半年进一步转强，可能会引来决策者的关注。

安省多伦多房价继续拾级而上，小市民在有限的本钱下，有的选择市郊售价较相宜的房屋，有的选择面积较小、或者环境稍欠理想的住所。   有地产商表示，多市土地成本非常昂贵，因此决定开创另类市场，在市中心一些非常破格的地段建屋，让一些既无法负担独立屋，也不想入住高楼大厦，更不想迁往市郊的人士居住。   多市地产商Curated Properties现时有多个发展项目，项目保留了传统独立屋的元素，售价却比较相宜。位于杜华科特路（Dovercourt Rd）的「多佛阁455」（Dovercourt 455）就是其中之一， 十多间镇屋建于一幢两层高的办公楼上面，每间镇屋(又称城市屋)楼高两层，还有一个天台花园，面积由1,000平方尺至1,500平方尺不等，去年开卖时，售价约65万元起。   多市府原则上不接受后巷屋   另一项破格的设计，就是把一座位处两列房屋之间、早于1800年代建成的老旧纱线厂改装成房屋。Curated总裁奥绪尚尼（Adam Ochshorn）说：「不断有客人表示，花了一年或两年时间，想在市中心买独立屋，但在叫价时往往屡战屡败。」这类在两列房屋之间建屋的方法，原则上不获市政府接受，因为这类「后巷」地底通常布满水管。   奥绪尚尼说：「我们最终获准发展这个项目，是因为我们还同时买了一幢房屋，可以让我们取得门牌号码。」   温市已批逾千后巷屋许可证   在后巷兴建住宅，不但可以满足住屋需求，也可以给业主制造租金收入。   在温哥华，2009年以来当局已经批出逾千个后巷屋的建筑许可证，有业主会把独立车房改建为住宅，让成年子女居住，之后还可以把房屋出租，而且可以购买相关保险，涵盖因为天灾受损后的重建费。   不过在多市，市政府仍会根据每宗申请个案，审核是否配合社区环境，之后才会发出批文。   奥绪尚尼认为，随买房需求有增无减，当局在后巷建屋的相关限制可能需要放宽，「很多在理想社区内的后巷，都未获充分利用」。   11月大多区房产销量再创新高   多市房价持续上涨，据多伦多地产商会（TREB）11月的统计显示，大多区上月房产销售量比去年同期上升14%，达7,385间，并再次创有史以来的高位；售价方面同样亮丽，大多区房屋上月平均售价为632,685元，按年升约9.6%。   房屋供求问题是不少加人关注的议题，高昂租金或买楼成本使不少人士却步，渥太华建筑师汤森（Andy Thompson）就是其中之一，他与妻子和11岁孩子只能栖身500平方尺住所内，他说适应这类蜗居的方法，就是采用「好像瑞士军刀一般的家俱」，例如使用层架放置杂物，睡床可以摺起靠在墙上。   在亚省卡加利工作的费尔斯特（Connor Ferster）更决定离开主流房屋市场，去年在亲友协助下，兴建了一幢有车轮、面积约96平方米的小房屋：「我想过点有意义的生活。我需要考虑的只是水源问题。」      

  　　根据满地可银行资本市场的报告，多伦多及温哥华屋价持续飙升，不仅令到本地买家难以负担，更可能驱使一些富裕的海外买家转往屋价较便宜的外围地区投资。 　　满地可银行高级经济师Sal Guatieri在报告中谈及屋价急升的影响时指出，对于，多的多伦多及温哥华的首次置业人士来说，目前只，下2个选择，其一是住远些，另一是住细些，但结果相同，就是生活质素转差。 　　目前多伦多及温哥华都会区内的屋价已经超出了很多首置人士的负担能力。根据该银行的报告，与10年前相比，目前的借贷成本下跌了约3个百分点，但独立屋的价格还是难以负担。 　　以平房的中位价格来说，多伦多方面所，的家庭总收入份额，已由10年前的35%增加至39%，而温哥华更由49%激增至60%。 　　除此之外，其他与房屋有关的开支，当中包括物业税，保险费及取暖费用，也另外，了收入的9%，因此已没有太多的，钱用于饮食等方面的享受。 　　这名专家在报告中指出，利率升势将会缓慢，但至2018年时可能会累积了2个百分点的增长。假设屋价的升幅不超过收入，到时候多伦多及温哥华的基准平房的房贷供款，收入的份额，将会进一步分别上升至48%及74%。 　　他表示，屋价难以负担，再加上诸如共管柏文单位窄小等的因素，最终将会驱使买家转而至其他地区置业，甚至乎一些富裕的海外买家也可能会这样做。 　　事实上，卑诗省的菲沙河谷的屋价出现了2位数字的增长。他表示，这反映出都会的外围地区的需求开始增长。 　　该报告指出，多伦多及温哥华很多首次置业人士目前只有2个选择，其一是住远一些，另一是住面积较细的共管柏文，结果是生活质素下降。 　　多伦多及温哥华的屋价负担问题也将会导致技术工人的外流。这名经济师指出，一些公司可能因而被逼加薪来吸引雇员，削弱了在世界市场上的竞争能力。

　　针对联邦政府前日透过CMHC提供的房屋款保险出招，提高计划内对50万元以上住宅的按揭首期要求，有多伦多华裔地产经纪认为，上述措施非但不能使多伦多和温哥华的房地产市场降温，反而将刺激50万元以下低端房地产市场的发展，最终推高中高端房屋的价格，措施反而鼓励首次置业人士和低收入人士购买共管柏文单位。 　　面对加国房地产市场过热的现象，联邦政府在日前出招降温，针对50万元以上住宅的按揭，房价超过50万元的部分，最低按揭的首期从原先的5%调高至10%。至于50万元以下住宅的按揭首期仍维持在5%。该项措施将在明年2月15日正式生效。 　　联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)表示，推出上述措施是为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温。 　　不过，拥有经济学博士学位的华裔地产经纪徐华飞指出，联邦政府的上述新措施对大多伦多地区房地产市场的影响不大，原因基于以下两点：其一是在买房时仅支付5%的按揭首期的置业者所占的比例很小；其二是在大多伦多地区，房价在50万元以下的低端房屋所占的比例不大，大多是共管柏文单位。 　　上述措施有助于鼓励首次置业人士和低收入人士购买低端房屋。 　　他说：「联邦政府推出上述措施的目的是为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温，但实际上，上述措施的效果将是适得其反的，反而会刺激低端房屋市场的发展。一旦购买低端房屋的买家增加了，预期那些已经购买了50万元以下低端房屋的业主会考虑换房，由此而推动中高端房地产市场的发展。」 　　华裔贷款经纪孙晓明则认为，联邦政府推出上述措施有助于限制高收入的加拿大人以5%的按揭首期甚至零首期来买房，但这部分人在置业人士中所占的比例很小，估计不超过10%。 　　她举例说，一个年收入15万元的客户，其获批的贷款额可达到年收入的5倍，即75万元。 　　该名客户在现行政策下，在买房时可以仅支付5%的按揭首期甚至不付首期。不过，该名客户在没有支付20%的按揭首期的情况下，必须向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)购买保险，保险费用相当高昂。 　　如果该名客户仅支付5%的按揭首期，其缴付的保险费用将达到总贷款额的3.75%；如果该名客户支付10%的按揭首期，其缴付的保险费用将达到总贷款额的2%；如果该名客户支付的按揭首期达到15%，其缴付的保险费用将降低至总贷款额的1.75%。上述保险费用是必须在贷款时一次性缴付的。 　　她表示：「上述措施对房地产市场的健康发展有好的影响，联邦政府是透过推出上述措施向置业人士传递一个信息，那就是政府要收紧房贷政策，买房要慎重，要考虑实际的购买能力。但该项措施对那些在买房时已支付了20%的按揭首期的置业者没有影响。」 　　孙晓明还特别指出，上述措施对绝大多数华裔置业者影响不大，因为华裔置业者在买房时一般不会仅支付5%或10%的按揭首期，他们大多支付至少25%至30%的按揭首期。

　　管大温地区的高昂房价给居民带来了负担，但部分人还是在竭尽所能的攒钱贷款买房，因为他们认为，卑诗地区房价还将会上涨，越早买房就能获得越多的回报。加拿大宏利银行(Manulife Bank of Canada)上周发布的一项调查显示，有这样想法的人并不在少数，71%的卑诗居民预期明年房价将会上涨，预期本地房价将会上涨的温哥华居民达到了 75%。 　　超三成加拿大家庭 认为房价昂贵 　　宏利银行的调查显示，38%的受访人士表示自己所在的地区房价过于昂贵，其中11%的人认为普通居民完全没有任何办法买得起房。年轻和老年房主的态度比较乐观，65%年龄在20-29岁的年轻人以及50-59岁的中老年认为居民买得起房子，因为年轻人有家里的扶持，老年人有自己的积蓄，而30-49 岁的中年人因为需要处理的事情很多，开销大，债务负担多， 44%年龄在40岁阶段的中年人认为房价过高，无法负担。30-49岁人群中的一多半(68%)都有25万以下的债务负担。 　　温哥华情况最严重，只有32%的业主认为居民买得起房，然而一直被拿来和温哥华相提并论的多伦多房价在可控范围内，超过一半(53%)的多伦多受访者认为买房并不是难题，蒙特利尔和多伦多都有超过半数(64%)的人认为普通居民买得起房。大西洋省份则基本不存在买房难的问题，84%的居民都表示房价可负担。 　　房产涨幅超股市 　　多数居民看好明年房市 　　TD银行近日公布的数据显示，过去10年加国房地产的增值超过了股市，加国房市自1990年代末期开始迎来黄金时代，房价涨幅势不可挡，即使在 2008年至2009年的全球经济衰退期间，也只是暂时回落，然后继续迅猛前进。目前，全国平均房价较2005年高出约90%，是多伦多股票指数增长的两倍。 　　过去10年，温哥华的房市曾出现两次调整，但房价仍增长了一倍多。多伦多的房价涨势平稳，没有经历过大的调整，过去15年卑诗省和安省的房产涨幅大概为250%，草原省份的房价增幅则高达400%。 　　房价不断上升也让加拿大人的信心倍增。TD银行经济学家Brian DePratto表示，从2001年开始，房价的增长带来了消费者开支增长21%。在宏利银行的报告中，三分之二的受访人士都看好明年的加拿大房市，认为明年房价还将继续上涨，11%的人认为上涨幅度将会很大，52%的人认为只会有轻微上涨，30%的人认为房价将保持不变，只有7%的人认为房价将会下跌。 　　安省居民最看好本地市场，75%的人认为2016年房价将会继续上涨，卑诗省有71%的人认为明年房价继续上扬，其中有20%的人表示房价上涨会很剧烈，是所有省份中对上涨幅度预期最高的，有25%的人认为房价将维持现状。受到石油价格下跌的影响，有近20%的人不看好阿尔伯塔省、曼尼托巴省和萨省明年的房市，认为楼价将下滑。 　　在温哥华，消费者对于地产市场的信心非常之强，有25%的人认为明年房价将大幅上涨，55%的人认为房价轻微上涨，17%的人预期房价不变，只有3%的人认为房价将有所下跌。   　　 市场预期虽强   　　切不可盲目自信 　　虽然消费者对于房市明年的前景看好，认为仍有上涨空间，但也不可以盲目自信，因为很多人实际上已经面临窘迫的财务状况，未必承担得起上涨的风险。 　　调查中38%有房屋贷款的家庭表示，他们在过去一年中至少有一次感觉“捉襟见肘”、入不敷出，不得不通过向银行借贷、以高利息用信用卡还账，或是向亲友借钱来度过难关。其中24%的受访者一年中有一到两次银行存款不够开支，10%的人数度面对这个难题，更有4%的人几乎每个月都会受此困扰。 　　在手头紧张时，有33%的人使用信贷额度，32%的人使用信用卡借贷，23%的人使用专用应急资金，14%的人向家人或朋友求助， 10%的人使用注册退休储蓄计划(RRSP)或出售其他投资，而4%的人则求助利率极高的发薪日贷款(payday loans)。 　　加拿大宏利银行的总裁兼首席执行官Rick Lunny表示，这种情况某种程度上要归咎于加拿大的高房价，抵押贷款支出占据了家庭收入的一大块，从而使人们没有多少钱可用于储蓄。根据调查，加拿大业主平均有17万5000元的房屋贷款债务，阿尔伯塔省和卑诗省的居民则达到了20万。加拿大抵押贷款和住房公司指出，人们的住房成本不应超过收入的 30%，但加拿大统计局的数据表明，在2011年的时候，已经有超过四分之一的加拿大家庭用于住房的开支超过了这一上限，而自2011年以来，加拿大房价已经上升了许多。 　　另外，很多其他因素如经济环境、利率等也都会对房市产生影响，目前已经有专家预期，明年利率将可能上涨，一旦利率上涨，很多生活在收支平衡边缘的人将没办法面对。消费者可以保持高的市场预期，但仍要提高警惕，未雨绸缪，根据自己的实际情况做好准备。  

　　本周五，联邦财政部专门针对炽热的温哥华、多伦多房市再度收紧按揭条例。然而据业内分析，新出台的条例可能很难起到降温的作用，反而可能打压本来就受到经济下滑重挫的卡尔加里房地产市场。 　　财政部长莫奈(Bill Morneau)在昨天宣布，自明年2月15日起，买房时房价超过50万元的部份，最低按揭首期从5%调高至10%;50万元以下的房屋的按揭首期仍维持于5%。若以11月多市平均房价是63万元计算，目前50%首期是3.15万元，新实施后首期多了6500元至3.8万，即多付了13万元的5%。 　　值得一提的是，新措施只会影响楼价在50万元以上至100万元之间的按揭申请，如果房价超过100万元以上，目前已规定最低首期为20%，所以不适用于新规定。 　　莫奈表示，新措施就是为了让多伦多和温哥华的房市降温，“只会影响1%或更少的买家”，其目的是为了保障业主和新买家，要确保他们在买房时，已有宽裕的资金。 　　可是，大多数业内专家对这项降温措施并不看好。他们担心，新规定不太可能为温哥华、多伦多房市降温，反而可能打压本来就受到经济下滑重挫的卡尔加里房地产市场。   　　UBC房地产教授萨默维(Tsur Somerville)表示，受新法规影响的只有介乎50至100万元之间的房屋，但加国房价高涨，已将很多房屋推过百万大关;过去一年，全国只有17% 的房屋成交价是介乎50至100万元。多伦多和温哥华在这个价位幅度的成交数量则分别为40%和33%，其中平均买家的首付额是20%，大大超过了新按揭条例所规定的。   　　他估计，新措施可能只会影响到温哥华房市内2.5%销售额。该地区的房屋交易中，成交价50万元以上至100万元之间的虽然占了35%，但是大多数买家都不会用5%作为首期，所以基本上不受新法规约束。 　　萨默维说，新措施用意在于帮助首次购房者的债务受到控制，不致于负担过重，并不真是为了冷却市场。 　　无独有偶，满银(BMO)高级经济师卡维克(Robert Kavcic)也认为，新措施影响成交量和价格微乎其微，“政府推出有针对性的措施，旨在阻止那些拥有很少资产的人入市。”他指，导致多伦多和温哥华房价高企的因素，包括独立屋供不应求、人口需求、按揭利率低和外国资金涌入，仍然存在。 　　帝国商业银行 (CIBC) 经济师泰尔(Benjamin Tal)则估计，在多伦多市场受到影响的成交房屋可能只占总量的5%。 　　相比之下，最受冲击的反而是阿省卡尔加里，因当地的高比率贷款较多，买家倾向少付首期，预计多达一成新屋成交受影响。目前，卡尔加里房地产市场正受到经济下滑重挫，成交量大减，但是平均房价暂时还能保持稳定，此番联邦收紧按揭条例，可能会成为触发房价下跌的重要因素。  

　　根据租屋网站RentSeeker.ca月初公布的调查，目前大温居民若想买房，必须要有超过12万元的年收入，才有可能申请房贷获准，成为加国各大城市中所需申贷门槛金额最高的地区。 　　这是RentSeeker.ca今年第二次公布类似调查，本次的数据基础来自加拿大房贷暨房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）与加拿大地产协会的相关统计，以温哥华为例，目前平均房价达90万9293元，若以五年固定利率2.5%与20%自备头期款等贷款条件来说，申请人收入必须达到12万297元。   　　以多伦多而言，平均房价为64万1617元，在上述贷款条件之下，民众必须要有8万7407元的收入，才有办法申请贷款，此一数据为全国次高。   　　调查中第三高数字出现在BC省首府维多利亚，当地目前的平均房价为52万8564元，民众须拥有7万3517元的收入，才能符合申请贷款资格。 　　若与去年之调查数据相比，就BC省平均房价由57万5504元上升至66万7480元，亚省平均房价从39万8000元下滑至38万4381元，其中又以埃德蒙顿与卡加利的价格变化最大，就卡加利而言，平均房价从49万3744元下滑至46万2666元。 　　不过，这亦代表卡加利房价变得更具有可负担性，因为民众申请贷款的收入，从早前的8万7761元，降低到目前的6万5420元。

　　据加拿大国家银行金融市场部（NBF）本月8日发布的《加拿大观察》经济和战略简报，用一张图表清晰地反映出在多伦多和温哥华两地，就业市场的强劲，对房地产市场的支撑作用。 　　加 拿大国家银行首席经济师和战略师马里昂（Stefane Marion）在报告中称，「现在有许多论调认为在温哥华和多伦多的住宅市场的投机性，会对加拿大经济前景构成威胁。一些专家认为，在房价涨幅上，目前这 两大主要城市，远超国内其他城市的现象是没有基本面来保证的，譬如如果不是存在炒作的话，在国家层面的劳动市场创造就业表现平平的情况下，多伦多和温哥华 的住房需求怎么能挺住呢？」   　　然而，马里昂继续表达了她对此的看法，「在把责任归咎于投机者前，我们要先考虑在市一级层面的劳动力市场的最新趋势。 正如我们的图表显示，与全国平均水平相比，多伦多和温哥华最近几个季度创造就业的表现，实际上已经相当强劲。移民的大量流入（在过去一年中约24万人）， 再加上原油产区省份的不景气，促使更多人口迁移到多伦多和温哥华。好消息是，这些劳动力资源已大部分被就业市场吸收，所以只要这种状况持续，这两个城市的 房价就不可能显著下降。」   　　徐华飞：明年仍小幅上涨 　　本地地产专家、经济学博士徐华飞也表示完全赞同国家银行做出的上述结论。他更认为不仅是就业方面，其他更多方面的利好因素，都会保障多伦多的房价和销量明年继续上涨，只不过涨幅会不如今年这般疯狂，今年是20年来罕见的一年。 　　徐 华飞认为，多伦多的就业表现良好，加上国际资本的继续涌入，以及投资移民的购房需求，和比较富裕的阶层向高端市场换房等，都会进一步提升高端市场的行情。 即便联邦政府计划在明年年提高50万元以上房屋的首期付款，以期控制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场，但他认为此举只会更加刺激低端市场的提升。 这其实是政府在鼓励首次购房者买房和购买公寓房等价位较低的物业。 　　他认为从经济形势、就业率、宏观调控和移民等诸多方面的因素看，大多伦多地区明年的房地产市场不但不会下跌，还会有小幅上涨。

　　在加拿大的房地产交易过程中，如果一方拒绝履行合约将付出沉重代价。近日安省一对华裔买家就因卖家违约，在安省最高法院获判胜诉；他们仍以5年前约46万元的价格，买下现值80万元的物业。败诉的卖家，还要承担9万多元其他费用。 　　华裔严氏夫妇在2010年底，购买位于安省万锦市冰梨路（Brimley Road）和史刁士大道东（Steeles Avenue East）地区一幢住宅，卖家当时叫价479,990元，经议价后以468,000元成交，然而，原应在2011年1月交吉的这幢住宅，一直没有落到买家手里。原因是卖家事后不承认购房合约有效。   　　在2011年2月严氏夫妇入禀法庭，控告南亚裔卖家及他的嫂嫂（该住宅由卖家兄弟两家人居住）及卖家的经纪公司。同年5月，买家再要求法院通过简易判决（不经庭审），发出强制执行合约或赔偿损失的命令。   　　卖家提出的抗辩理由是购房合约无效，因兄弟和配偶都未曾在合约上签名。且即使购房合约有效，原告没有在规定时间内取消购房附带条件。他们认为合约不应被强制执行。 　　法官依据法理判断，认为该案毋须经过庭审，就可以给出简易判决。接下来就要考查被告人的辩护是否可信。然而通过对被告的交叉讯问，法官认为他们所述事实前后矛盾。起初被告表示他们都没有想要卖房子，也根本对卖房一事不知情。之后又承认，两人确曾与地产经纪签署了委托书，但没有在买卖合约上签名。最后在买卖合同有其签名的证据下，二人又否认签名的真实性。在法官要求下，他们拿不出笔迹鉴证专家的证明。 　　卖家另须承担9万多元费用 　　至于被告两人的配偶是否须要签名的问题，法官经过讯问当事人，认为两人配偶事实上均已经清楚并同意买卖，因此毋须他们签名。另外，对于买家是否按时取消购房条件的问题，虽然卖家拿出的证据是在期限的第二天上午收到文件，但买家和经纪的证明都显示取消条件的文件，是在到期前一小时内发出。再有是被告还指责原告在诉讼过程中，有故意拖延时间之嫌，尽管法官也认为原告确实有不够积极之嫌，耽误了一年多的不必要时间，但并不足以影响其获得赔偿的权益。 　　在法官判决前，原告要自行证明该物业的独特性或不可替代性。原告提出该物业的花园面积可满足严太的要求，另外，严太的妹妹住在同一条街，可以帮忙照顾孩子；该物业离公共汽车站很近，方便搭公共汽车。尽管严氏夫妇在2011年底，在麦高云路（McCowan Road）近丹尼逊路（DenisonR oad）地区买了另一幢住宅，法官认为本案中的物业，对他们来说是无可替代，尤其是诉讼人的妹妹就住在同一街区。 　　综合以上所述，法官判决该幢现时估价80万元的物业，须要按照当初合约规定的468,000元的价格强制执行合约。原告因此付出的其他经济损失连律师费共9万多元，也须要由被告去承担。 　　“违约方须承担一切损失费用” 　　多伦多资深地产经纪徐华飞认为，严氏夫妇的案例事实清楚，法官的判决非常合理。而这类案件在本地的地产买卖中并不罕见，因此对地产买卖客户也是很好的警示。他表示在房地产交易过程中的法律程序是非常复杂的，因此一定要找专业地产经纪来代理房产交易的全过程，才能保障买卖双方的利益。这是西方社会的交易规则和社会规范。如果该案是私下交易，恐怕利益受损的一方就很难获得补偿。 　　徐华飞还表示从该案的具体情况看，由于案情明确，法官有权不进行庭审就进行判决，这实际上减少诉讼成本，否则败诉一方须要付出的律师费用将更高。另外，他推断案中严氏夫妇是首次买房，之前只是租房，如果他们是换房，由于他们所购新房不能交吉，他们的房子也因此不能腾空给其他买家，则可能产生一连串反应，把多个买卖方牵扯进来，所造成损失就会更大。 　　因此，在加拿大任何房地产买卖的成交，都是在法律框架之下，地产交易的过程也是履行法律程序的过程，一旦任何一方在买卖合同上签字之后，就没有理由不履行合约，否则就要付出代价。

　　大多伦多地区地产行情呈现新趋势，密西沙加房市、特别是豪宅市场正成为新的热点，销量和房价增幅正在显著抛离本区的其他地区、特别是多伦多市中心。　　据多伦多地产局的最新资料，今年11月份密市独立屋平均售价为90.29万元，比去年同期增长了15.3%，并超过GTA的平均价格8.8%(即7.37万元)。905地区和市内独立房价格涨幅难以望其项背，分别为13.5%和8.8%。　　销量方面，上月密市录得了274宗独立屋交易，年同比上升16%，也高过了大多伦多地区的平均水平(13.3%)。在市内，由于独立屋已成稀缺资源，所以上月销量仅微升了0.7个百分点。　　在著名的Re/Max地产公司于本周早些时候公布的年度展望报告中，密市也是一大两点。该公司预测，明年全国房价预期会有2.5%的升幅，GTA地区有望为5%，密市甚至可以达到6%，超过全国平均水平的一倍。　　报告还指出，推动密市房市的力量主要来自于中高端的市场，这包括80万元左右的独立屋，其主流买家是“升级房屋”的有家人士;以及300万元或以上的豪宅，主要集中在靠近湖滨的Mineola及Lorne Park等地新屋社区，房子的平均面积大多在3500至5000平方英呎左右。　　值得一提的是，越来越多的首次购房者如来自多伦多的年轻夫妇，以及移民家庭也在不断进入密市房地产市场。这些初次入市的买家大多数购买价格在50万元幅度的镇屋或半独立屋，或是30万至40万元的公寓。　　由于买家增多，密市房地产市场甚至出现了过去未曾出现的竞价大战。在受买家欢迎的Erin Mills及Lisgar的社区，竞价甚至成为常见现象。　　该公司表示，密市房产行情最火热的是接近407﹑403及401等高速路的地段。这些社区前往诸如多伦多等邻近城市，较为方便，未来升值的空间会超过市内以及905地区的其他地方。

  　　根据CTV电视台报导，联邦政府可能于今天宣布新的购屋头期款新规定，以50万元为门槛，订出不同头期款比例，此措施相信是为了压抑温哥华和多伦多两地过热的房市。   　　CTV称联邦政府可能会在11日提出紧缩的头期款政策，主要影响范围为50万元以上的房屋。稍早有消息称新政策将规定50万元以下房屋的头期款为5%，以上为10%。一般预料新政策目的是为了抑制房价，尤其是过热的大温和大多房市。  

密西沙加市议会昨日通过2016年度的财政预算，市内业主的物业税将增加2.5%，其中1.6%是上交给市府，0.9%是交给皮尔区域政府。 密市一间估值价格为53.5万元的房屋，业主将要多付77元。 密市市长克龙比(Bonnie Crombie)表示，预算的著重点在于投资基础设施、扩大公交服务并向居民提供恰到好处的服务。 在2016年，密市的公车服务将增加2.8万个小时，3个新公车站，道路和交通的改善以及冬季服务，图书馆、公园和园林、消费急救以及文娱服务等。 市府经理贝克（Janice Baker）表示，市府已经找到可以节省470万元开支的地方，等于是节省物业税1.1个百分点，同时还把有限的资源投入到公车和基建项目中。