地产

在大城市里工作的加拿大人，如果不想忍受城市的喧嚣，多半就要忍受漫长的通勤时间。但是今年以来，无数人因疫情在家上班，这种宁静和近便不能两全的购房选择正在发生改变。 26岁的莫雷洛（Christopher Morello）在一家多伦多公司工作，但是最近在离多伦多170多公里的小城多切斯特买了一栋房子。从这里开车去多伦多要花两个小时。如果不是因为可以在家上班，莫雷洛是不会选择住在离公司这么远的地方的。 多切斯特的人口只有九千左右，环境安静。莫雷洛买的房子有三个卧室，巨大的后院一直延伸到河边。这正是他梦想中的居住环境。他在接受Radio-Canada采访时说，住在多伦多的时候，他租的公寓很小，租金却不便宜。现在房贷利息低，他买了房子以后，每个月的房贷和别的花销加起来还没有原来的房租多。而且这里自然环境非常好，当地人又热情。 在安大略省皮金湖上垂钓的一对父子。(CP/Fred Thornhill） 多伦多市的房地产经纪人注意到，他们有越来越多的客户选择离开多伦多，在郊区和周边城市买房子，造成这些地方的房价上涨，有些人走得更远。而多伦多人眼里的小城市，在一些当地人看来也已经过于吵闹，需要远离。一个房地产经纪人告诉记者，她的一个密西沙加市的客户在60多公里外的格里姆斯比市买了房子。该市坐落在安大略湖边，人口不到三万。 今年二月以来，加拿大人的住所与工作地点之间的距离增加 加拿大人对远离城市贴近自然的热情并不是始于新冠疫情。但是疫情造成的工作方式改变显然为这种热情添加了助燃剂。一个蒙特利尔市场调查公司在分析了几家大型房地产公司今年二月到八月期间的数据后发现，它们的客户的住所和工作地点之间的平均距离大幅度增加了。 在多伦多市，这些房地产公司客户的住所和工作地点之间的距离中位数从16.3公里增加到了18.2公里，增幅为11.7%。 但是增幅最高的却是邻近的汉密尔顿市，从23.7公里增加到了34.9公里，增幅为47.2%。其次是卡尔加里市（42.8%），哈利法克斯市（40.1%）。华人众多的温哥华市增幅最低，为7.2%。 这些城市从东到西，分布在不同省份，意味着这是一个相当普遍的趋势。但是也有业内人士提醒说，房地产市场恢复正常不过才两个月，要准确地分析加拿大人的购房喜好变化还需要再观察一段时间。  

为了帮助填补“缺失的中型”住房缺口，温哥华市长肯尼迪·斯图尔特（Kennedy Stewart）希望通过为该城市的独立屋住宅区创建一个可以平缓增加区域居住密度的选项，以此来改变该市的住房政策。 这个名叫“制作房屋”的计划是旨在使原本的独立屋拥有者，可以在一块标准地块上创建最多4套可出售的市场住房，其中只需永久留出2套住房作为“中等收入者可负担住房”，此类目标人群为每年收入$80,000元左右的家庭。  例如，一块土地的分配可以是3个土地及住房所有者，家庭年收入为$13.5万加元，首付为$110,000加元的可负担住房，以及一个中等收入所有者，家庭收入为$75,000加元，首付为$65,000加元。另外出租的选择权也可被保留。 按照目前温哥华的房价，一位拥有独立屋土地的房主将起码需要$200,000加元的年收入，以及超过$300,000加元的首付条件。而如今存在的政策仅可允许一个地下室租客和一个巷道房屋租房者，其租金通常一年分别约为$60,000加元和$75,000加元。 随着东温哥华独立式住宅的平均价格徘徊在$140万加元，独立式住宅仅被收入最高的2.5％的人群拥有。如改变位新的政策后，独立屋社区的所有权将可达到50％居民的可承受范围。 住房负担能力的定义是：在住房上的话费占家庭税前收入的30％。但在温哥华，这一比例显然要高太多。 斯图尔特在今天下午的新闻发布会上说：“温哥华可以再次成为使中产阶级能够负担得起住房的领导者。” 对于许多拥有中等收入却只能租房主的人来说，或者未来就能在此安家了。但同时，我们也必须谨慎注意到，在尝试为一些租户提供更多选择时，我们不会影响或取代本地的居民。” 市长将在周三寻求市议会的批准以进行文本修订，并指示市政府工作人员制定一项试点计划，该计划将允许在独立屋家庭附近进行多达100个单独的试点项目。其中还将放宽停车要求、设计、建筑面积密度、和其他各种城市法规，以方便土地面积较小的独立屋家庭。同样，“制作房屋”计划下的新房屋将被限制在与住宅房屋相同的高度。 所有这些都相当于对现有允许的可建造形式（包括保留巷道房屋）进行了相对较小的更改。 该政策不适用于开发会导致失去现有租赁单位或指定遗产的房屋的财产。 如果本周批准了试点项目的指导方针，预计可以在2021年第二季度之前准备好计划供市议会考虑，目的是在2021年第三季度开始试点。 斯图尔特继续说：“未来，更多的家庭将不再因为他们仅有的两个选择是公寓或价值数百万的独立屋而被迫搬出城市。”他补充说，这为年轻一代在城市工作和生活创造了更多选择。  根据最近的一项城市调查，有71％的受访者因寻求住房负担能力而离开温哥华，而51％的受访者则因无法负担自己首选的居住地而离开温哥华。 NPA市议员丽莎·多米纳托（Lisa Dominato）也在推动类似的议案，该议案的方向相似，旨在为单户家庭提供更多的住房灵活性。

对于安省来说，这似乎是史无前例的举动，道格·福特的保守党政府正在制定立法，在2021年冻结全省公寓的租金,通俗来说，就是给租金设“涨停板”。 市政事务和房屋部长史蒂夫·克拉克(Steve Clark)周五晚宣布：“今年与往年不同。这就是为什么在(总理道格·福特)的领导下，我将在今年秋天提出冻结租金的立法。” 、克拉克说，如果这项法案获得通过，“绝大多数家庭”明年将不会看到租金上涨。 “新闻发布会上写道：“自COVID-19疫情爆发，我们的政府就呼吁房东和租户团结在一起，彼此保持理性-全省的房东和租户通过这种方式彰显了安大略省的精神。 “本着这种精神，我们的政府宣布我们打算稳定安大略省160万个出租家庭的租金。” 安省此前已实施驱逐租户的禁令。这项禁令于3月份在COVID-19宣布进入紧急状态时生效，在其有争议的184号法案通过仅一周后，于8月1日取消。 有人说法律有利于房东。其他人则说这有利于租户。 “我们将与租户和房东组织进行接触，以确保拟议的立法是公正和平衡的。”该省即将提出的拟议租金冻结政策写道。 “我们知道，通过继续合作，我们将度过非凡的时期，并增加住房率–使每个安大略人都能找到适合他们需求和预算的房屋。” 目前，安省租金控制单位的涨幅以通货膨胀率为上限。今年，这个上限将是1.5%。 租金控制规则不适用于2018年11月之后被占用的apartments 和 condos，这要归功于当时有争议的福特鼓励发展更多住宅的限制租金的立法。 话虽如此，政府发言人对理查德·南方(Richard Southern)表示，即将出台的拟议立法“还将旨在冻结2021年新 condo等非租金控制单位的租金”。 冻结租金价格应该是大多数在多伦多市努力从COVID-19疫情的经济影响中恢复的市民们最想看到的。 扩展阅读：其他国家也冻结过租金 德国 “房租刹车”+“退租保护” 德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。 2015年，德国推出“房租刹车”，各地方政府制定本地的平均房租标准并定期更新;这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。 同时，德国还施行“退租保护”政策，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。 美国 设立房租稳定委员会 美国在历史上施行了两次大规模的租金管制，一次是“一战”与“二战”期间与之后，被称为“第一代租金管制”，更多是应对战争而作出的临时管控，特征是冻结租金数额和禁止提高租金。20世纪70年代，美国170个市镇采取了新的租金管制法应对租金上涨，主要采取温和的措施，限制租金的涨幅，被称为“第二代租金管制”。 目前，美国各州的立法机构有较大的自主权，可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。比如，加利福尼亚州允许各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。 此外，美国二手房市场发达，所有房产前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格全部都会在网上公开并记录。房东很难盲目提高购买价格或者租赁价格。

安省高等法庭日前对一起房屋买卖纠纷进行了审判。一对华人买家在签约购房后，无法在期限内完成交易，导致卖家损失惨重。法官最终判买家需赔偿近30万元，弥补卖方损失。 （CP24） 据法庭文件显示，2017年春季时，大多伦多的房产市场异常火热，但随后又冷却了下来。一些人因此陷入了麻烦。来自万锦市的一对华人夫妇正是遇到了这种情况。 贾先生（音译）与太太于2002年时从中国移民到加拿大。夫妻俩在2011年时以46万5000元买下了万锦市的一栋房子，并与自己的儿孙住在一起。 据贾先生表示，2017年时，他们之前买房时聘用的地产经纪给他们介绍了位于Stouffville的一套叫价120万元的房屋，还说原先万锦市的房子可以卖到大约110万元，如果把它卖掉，再贷一些款，就可以换套更舒适的房子了。 随后两人以116万多元签下买房合同，决定购买Stouffville的这套房子，还付了3万元的定金，交易日定在2017年9月14日。原先合同中关于贷款的有条件交易于6月21日被删去。 买了房之后，贾先生就开始着手把原先的房子卖掉。但时逢政府打压楼市，房地产市场突然冷却了下来，原先的房子无法如愿以110万元卖出去，贾先生提出延迟交易，双方同意将交易日延长至2017年10月26日，同时贾先生也同意支付4000元给卖家作为延期的补偿。 但到了10月26日，交易还是无法完成，理由是贾先生位于万锦市的这套房产买方不能在规定时间内完成交易，因此他无法得到购房资金，双方再次同意延期至10月30日。 但是到了30日时，贾先生的顾问律师向卖家顾问律师提出，要求再延期至2017年11月1日，因为万锦房产交易未完成，贾先生还需要时间来处理卖房手续，否则就无法购房。 当天卖家律师提出愿意推迟，但迟迟未收到贾先生律师的回复确认。最终，这次交易无法完成。 （nationalpost）   卖家随后将贾先生及其太太告上法庭，原因是因这笔交易无法完成，他们不得不在11月2日再次将房屋挂牌出售，但市场已经是另一番局面。这套房子直到2018年3月9日才售出，成交价是90万元，两次交易的金额差额达26万。 而且在等待贾先生完成交易期间，卖家已经签约购买了位于Stouffville的另一处房产，因未及时收到贾先生本该支付的买房款，他们不得不使用桥接贷款，因此又损失了一笔钱。 贾先生及太太对此表示，两人的母语都是普通话，英文不流利，学历不高，当时不明白毁约的严重后果，同时他们也状告自己的地产经纪引导他们购买超出他们经济能力的房产，而他们的律师也未向他们说明违约的风险及后果。贾氏夫妇还由此提出了第三方索赔。 最终法官认为，贾先生及太太并非第一次买房，理应明白合约中的条款。法官于今年四月判贾氏夫妇赔偿卖家29万多元，包括两次卖房的金额损失及贷款损失等。 （法庭文件） 参考链接： https://www.canlii.org/en/on/onsc/doc/2020/2020onsc2173/2020onsc2173.html?searchUrlHash=AAAAAQAhU3RvdWZmdmlsbGUgSmlhIFN1bm55cmlkZ2UgQXZlbnVlAAAAAAE&resultIndex=1

　　2020年的新冠疫情，对世界经济和个人财务的冲击，丝毫不逊于08年金融危机，幸好加拿大推出了贷款延期政策，让很多“房奴”暂时松了口气。 　　但延期只有6个月，最早申请的一批在今年秋天即将到期，接下来还会继续延吗?答案是否定的。   　　加拿大金融机构监管办公室(OSFI)8月31日表示，将逐步取消因疫情令经济收入及财务遭重创业主对按揭贷款延期的要求。 　　该机构表示，这项优惠政策不是一次性取消，而是逐步进行，直至最后取消。 　　加拿大银行家协会主席Neil Parmenter在3月中旬表示，加拿大六大银行将允许客户将按揭贷款推迟最多六个月。这六大银行包括RBC，TD，BMO，Scotiabank, CIBC和National Bank。 　　据路透社报导，随着贷款和保费延付期限的结束， OSFI开始撤回部分特殊资本政策。 　　金融机构监管办公室在一份声明中说，该决定“反映了这些措施的临时性质。” 　　8月底，大多数加拿大银行报告第三季度利润好于预期，原因是政府的援助和贷款延期政策以及金融机构监管办公室的监管政策变化限制了不良贷款，但随着这些措施的结束，银行警告负面因素即将显现。 　　OSFI称，第一步，从8月31日开始至9月底批准的延期将能够获得最多三个月的贷款和保费支付的特殊待遇，而不再是以前六个月。 　　第二步，这项因新冠病毒大流行而实施的特殊政策，将在今年10月完全取消。 　　也就是说，9月30日以后发放的贷款延期将不享受此特殊待遇。 　　OSFI表示：“随着经济企稳，金融部门仍然存在风险。仍准备采取任何进一步必要的行动。” 　　截至6月底，已有76万人暂停房贷，其中很大一部分的宽限期将在2020年的最后几个月结束。 　　截至7月30日，加拿大六大银行约有$1700亿元未偿还房屋按揭贷款被推迟支付，其中大多数将在未来两个月内到期。 　　CMHC的数据显示，以阿尔伯塔省为例，有21%的借款人延期支付贷款，而安大略省和BC省分别只有10.1%和11.1%。 　　疫情发生半年后，全国的平均水平大概还在13%-14%。 　　如果人们持续失业，收入受影响，贷款又不能继续延期，可以预见到，将来或会有大批法拍屋上市。 　　加拿大《环球邮报》日前发表了一篇专栏作家Robert McLister的观点文章。他是intelliMortgage的贷款规划师，也是RateSpy.com的创始人。他认为加拿大的房市正面临着两个显而易见的问题：其一，明年可能会有较高比例的人面对贷款违约;其二，没有人知道这个“比例”会有多大。 　　我们知道的是：贷款延期支付和政府福利计划让住房保持了活力。没有它们，我们就不会看到今年夏天创纪录的房价。 　　但大多数政府福利和延期支付都计划在今年最后一个季度结束，这就产生了一个问题：有多少加拿大人会因为无力支付贷款而不得不抛售房屋? 　　当贷款延期结束时，加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)推测，高达2%的投保贷款可能“出现损失”。这是加拿大迄今为止的最高纪录。 　　加拿大房地产协会(CREA)高级经济学家Shaun Cathcart指出，目前住房库存处于16年来的最低点。如果全国房屋库存持续紧张，被迫卖房者对变现的需求旺盛，将缓冲价格影响。如果上市量激增，那就是另一回事了。 　　在加拿大，确定每年有多少人失去住房并不是一件容易的事。加拿大统计局不公开发布这些数据， CMHC也不公开。但我们可以拼凑出一些线索。 　　McLister表示安省法拍屋(包括银行强制拍卖，即贷款人在借款人违约后出售房产)上一次在金融危机后达到高峰，2009年为10762户安省家庭。 　　按人口推断，2009年全国约有27700起法拍屋。同时，在这一年的高峰期，安大略省有0.43%的借款人拖欠了90多天。 　　如果假设明年某个时候欠款率将达到0.95%，那么理论上在2021年中期开始的12个月内，有多达61000套房屋进入市场。这还不包括那些在法拍之前就卖掉的人。这些都是非常粗略的估计，因为每个省的实际经济和就业情况会有所不同。 　　想要趁机抄底法拍屋的朋友们，倒是可以开始做功课了。

大温地产局最新数据显示，房屋销售量和价格都在逐渐攀升，地产市场似乎正从疫情中复苏。不过，据业界人士表示，这并非就是简单的市场反弹，因为每种物业的情况都有所不同，例如公寓正在向买方市场倾斜。 温哥华地产经纪沙雷茨基（Steve Saretsky）说：“目前的市场非常细分化，不像2016年那样，一切都在上涨，不管是什么类型物业。” 他说，了解这一趋势的最佳方法之一就是研究所谓的去库存时间，即挂牌量比较每月已售出的数量。目前，在大温地区，200万元以下的独立屋，去库存时间为2.8个月，低于4个月，就是卖方市场。这也就是为何最近总会出现抢Offer的情况。 独立屋抢手 仍是卖方市场 至于公寓的情况就不一样了。沙雷茨基说，待售房屋约有4个月的供应量，这让市场向买家方向倾斜。 专注温市耶鲁镇物业的地产经纪沃特（Ian Watt）表示，人们需要更深入的去看待地产局公布的数据。当细分至某个区域，比如温市中心的公寓，情况就有所不同。 他说：“这是自2014年5月以来，我们第一次在温市中心看到超过1,000套待售公寓。” 沃特将这一情况与2017年8月的382套挂牌量相比。当时的公寓市场非常火爆，价格在60万至70万元之间的公寓单位卖得非常快，每月有47%的柏文售出。如今市中心有1,085套单位挂牌，但每月仅售出15%。 沃特说，市中心公寓待售量相当于6个月库存量，由于冬季销售通常较清淡，库存可能会升至8个月。他说：“但也不要误解我的意思，我并非说市场崩溃，但现在是入货好时机。” 沃特又说，很明显，现在更多的卖家开始感受到新冠疫情的影响，决定是时候卸下债务。

加拿大央行在新冠疫情爆发之初做出过史上最悲观预测： 1、加拿大GDP下降8.2% 2、房价下降40.9% 3、失业率达到12.6% 当地时间9月3日，加拿大央行再发布报告称，当初的预测已经有部分兑现。 比如加拿大GDP下降8.2%，比如加拿大失业率达到12.6%，这两项指标在2020年9月都已经基本兑现。失业率峰值甚至达到过13.8%。 唯一让加拿大央行大跌眼镜的是：加拿大房价不但没有下跌40.9%，反而有一点点上涨，达到2.38%。 加拿大财富管理专家Hillard MacBeth发布研报称，加拿大央行用廉价资金拯救了加拿大的房地产市场。在低利率和量化宽松面前，病毒没有打倒房价。 根据公开报道，加拿大央行与与国际货币基金组织(IMF)共同做出极端预测。在模型中已经充分预计了新冠疫情带来的经济影响，但问题是经济不是模型，人心和人性不能量化，所以GDP下降和失业率增加的预测成功了，但房价的预测失败了，而且是非常严重的失败。 除了央行廉价货币涌向市场的因素之外，加拿大民众把房地产视为家庭财务支柱的心态也是房价不跌的关键因素。 尽管经济预期非常不明朗，但还是有大批买家认定房地产是保值增值的最有效工具，所以敢于入市抢房，才出现了7月8月两个月的成交量爆发。 但加拿大央行显然没有民众那么乐观，他们坚持认为GDP下降会导致失业，失业会导致还贷能力下降，而还贷能力下降必然体现在房价下跌。 加拿大央行现在担心的是银行坏账一旦爆仓，加拿大的商业银行能不能顶得住。 顶不住也得顶，一旦银行顶不住了，加拿大经济就崩溃了。 所以现在房地产就像一瓶烈酒，对加拿大的商业银行来说，不喝难受喝了也难受。在这个关口，开发商、贷款人、银行、三级政府都是一条船上的，大家一起努力别让船翻了才是正确选择。 Hillard MacBeth的报告显示，绝大多数房地产市场的参与者都不认为房价会跌，这一点与央行截然不同。但不可否认房地产市场的表现与加拿大经济的基本面严重背离。 截至目前，温哥华和多伦多的房价依然坚挺，细分市场中只有多伦多的公寓价格同比下降了1.4%。而最大的负面信息是埃德蒙顿公寓价格比最高价格下跌了17.73。 相信经济规律还是对房地产保持信仰，这是个问题。

一名华人男子租下一对华人夫妇的五卧室房屋，用来做短租生意，结果不到三个月就因为违规而被市政府叫停。男子一气之下把房东夫妇、市政府和物业经理都告上法庭，索陪3万元。法庭近日作出判决。 图源：burnabynow 据Burnabynow报道，孙某与华人夫妇段女士和丈夫罗先生签下一年的租约，租用位于卑诗省本拿比市8050 Kaymar Dr.上的一间5卧室房屋。 根据法庭文件，房东夫妇知道孙会用房子做短租生意，而且租约上也写明了允许。 房东段女士向法官表示，孙某告诉她，本拿比市政府允许短租，而且他已经做这种短租生意好几年了。孙自称他是学法律的，了解市政府的政策，可以信任他。 孙先后在Airbnb、Expedia和Booking.com上打起广告。但是到了2019年4月，也就是租约不到3个月，段女士的丈夫罗先生就收到了市政府的信，称网上广告显示居住用途的物业被用于做短租屋或度假屋，违反了市政府的附例。 信中要求立即停止短租，否则房屋业主将被罚$400元。 于是房东夫妇立即告诉孙某停止用物业做短租，这对夫妇的物业经理Green Team Realty Inc.也介入停止了孙的租约。 孙某也没有交下一月的租金，于是段女士对他下达了10日驱逐的通知。 孙某作出回击，于2019年5月把段、罗、Green Team Realty和本拿比市政府一起告上法庭，称被告违反合同，导致他损失了租金收入以及用于购置屋内家俱的钱，要求赔偿$35,000元。 孙某对市政府的诉讼没有开庭就被驳回。市政府在一份申请中称诉讼不会成功，被法庭接受。 孙某称，他搜索了市政府的附例，并有找到任何可能违规的，因此认为经营短租就是合法的。 但是卑诗省法庭法官Wilson Lee在判决中说，找不到相关的法律条例并不代表遵守法律。事实上，法官很快就找到了相关的附例。 此外，孙某的短租生意属于无牌经营。最后，法庭驳回了孙的诉讼。 同时，法官也驳回了房东夫妇对孙的$30,000元反诉，又要求孙某向段女士支付$500元的法庭翻译费用。 另外还有一个细节是，在8月20日首日审讯时，孙某在午休后就没有出庭，这使得法庭无法按期完成程序。法官指出，未按照预定时间出庭是司法资源的严重浪费，也是浪费所有人的时间。  

在加拿大BC省，各种各样高档和豪华的物业出售都没什么可稀奇的，但是，最近有一间大学校园挂牌出售却实属罕见。 近日，Colliers International公司正在出售占地55英亩的物业，其中包含奎斯特大学（Quest University），该校的校园和体育中心占地约21英亩。 理想情况下，该校希望能够仅出售校园周围的开发用地。但是，如果若有买家想买下包括校园在内的整个物业，该校也愿意考虑以长期回租以继续的交易。 奎斯特大学于2007年开设，距今已有13年的历史，由于无力偿还债务，在今年2月被迫寻求法院保护。该大学位于BC省Squamish城镇，地处温哥华以北约65公里，威士拿以南60公里。 该物业的空间可建造多达400个住房单元和30,000平方英尺的商业空间。 至于售价...小编不敢想也不敢问，感兴趣的大伙儿可以电联Colliers International公司。  

　　据Daily Hive报道，加拿大枫华国际教育投资集团(CIBT)教育集团8月27日宣布，正在考虑将其教育地产子公司“国际教育城(GEC)” 单独分拆出来，在北美某证券交易所上市，从而实现其房地产子公司的价值，同时在全球寻求战略融资机会。 　　说起枫华国际，可能有很多朋友还不熟悉，但说到Sprott Shaw College，估计就无人不知无人不晓了，几乎所有华人常出没的地方，都有他们家的广告，也有很多华人学生就读这所学校或者是旗下的语言学校Sprott Shaw Language College。   　　这两所学校每年总共培养11000名学生，它们就是枫华国际集团旗下的。 　　Daily Hive称，自2015年开展教育地产业务以来，由枫华国际控股的各有限合伙公司所拥有的资产组合，包括正在运营或在建的国际教育城(GEC)品牌，物业总数已逐步发展壮大到十个。 　　截至2020年5月31日，通过专业评估公司评估的国际教育城(GEC)投资组合市值约为 5.8亿加元。此外，投资组合的价值(包括发展预算)已超14亿加元。 　　在过去的五年中，国际教育城(GEC)已迅速成为大温哥华地区学生住房选择的主要提供者，其目标人群主要是国际学生。 　　“此外，在过去的一年中我们看到许多亚洲国家的政治环境发生了变化，”枫华国际董事长兼首席执行官朱任重先生继续说道：“导致这些国家的投资资金外流快速增长，而加拿大教育房地产的投资机会又相对较少。作为枫华国际，我们有能力为这些正在加拿大地产市场寻求安全、可靠投资方案的投资者提供投资平台。我们认为，如果GEC在北美交易所挂牌上市,将可提供亚洲投资者一个高度流动和透明的投资平台,直接进入北美教育房地产市场。” 　　教育受疫情影响需要支持 　　2019年，居住在加拿大的国际学生超过60万，比上年增长13%。其中包括BC省约16万名国际学生。但今年国际学生因COVID-19大量减少。 　　尽管存在短期挑战，但枫华国际认为，危机爆发后，长期的留学、基本住房需求将导致国内外学生的反弹。历史上大温的房屋出租空置率一直很低，“疫情会推迟学生的临时计划，但不会永久改变终身计划。” 　　“我们在最困难的宏观经济环境中蓬勃发展，证明了我们的商业模式。我们的策略是用高租金收入，支持我们的教育，同时保持吸收来自全球40多个国家/地区的多元化学生，这使枫华国际教育集团能够继续免于受到疫情的冲击。我们将继续为学生提供一个安全、清洁和健康的环境，在其中学习和生活。” 　　除了上面提到的两所学校，枫华国际还有温哥华国际学院(Vancouver International College)，中加商学院(CIBT School of Business)，国际教育联盟(Global Education Alliance，GEA)和艺力创作公司(Irix Design)。 　　国际教育城(GEC)地产项目 　　据报道，GEC在大温有4个正在运营的学生宿舍物业，以及另外7个已提议、计划中或正在建设中的地点。 　　运营中： 　　目前已经在运营的学生公寓包括：GEC Viva(市中心的Howe街1311号;230张床)，GEC Burnaby Heights(本拿比的Gamma Avenue 438号;84张床)，GEC Granville Suites Hotel(市中心的Darke Street 718号;143间房)和新近建成的GEC Pearson(温哥华Cambie Street 7657号;300张床)。 　　其中GEC Granville Suites Hotel前身为Best Western Plus连锁酒店，国际教育城(GEC)将拥有股份收购行使权，同时签署为期十年的管理合同。合同到期时，GEC可选择延期十年。 　　公寓楼下有White Spot连锁餐厅、会议室、热水池、健身中心等酒店设施。除这些以外，公寓也将继承枫华国际的经营模式，会逐渐加入双层可折叠式床位，以及其他国际学生服务包括落地服务、周末郊游、家教、24小时保安及每周清洁等。酒店于2015年11月18日正式交接完毕，总购买价格约4000万加币。 　　本拿比的Burnaby Heights是一栋四层公寓，邻近多所学府，其中包括SFU、Capilano University、BCIT及Sprott Shaw College温东校区，在这些学校内就读的本地学生及国际留学生将成为此项目的目标租户。此次收购总价约2100万加币，其中包括装修及家具。GEC也签署为期20年的物业管理合同。 　　建设中： 　　正在建设中的项目列治文有一个，2018年3月，GEC与温哥华本地开发商签署了购买与开发协议，以2.18亿加元或2.3亿加元(包含装修、家具和设备)购买一栋办公大楼和两栋租赁公寓楼。 　　2019年4月3日，枫华国际宣布GEC已经完成了旗下位于列治文的国际教育城项目的所有定金要求。从2018年2月至今共支付了6000万加元的定金。 　　两栋公寓大楼能容纳1100张学生床，办公大楼内有80000平方英尺的教育空间。 　　还有King Edward天车站附近的GEC King Edward II项目已经开工。前开发商将3处住宅用地申请改建成一处46000平方英尺的出租公寓楼，之后被GEC接手。 　　GEC King Edward II项目离天车站仅300尺。预计建成后可容纳184床位。此项目地点距离拥有超过百家学院与培训机构的温哥华市中心乘天车仅需5分钟。离UBC、Langara College也都不算远。 　　还有Kingsway的2153-2199号六层出租公寓正在建设中。建成后，将提供大约400张学生床。 　　计划中： 　　正在提议或计划中的其他五个项目，包括位于列治文的GEC Cyber City，位于天车站阿伯丁站附近。 　　这座引人注目的2.3英亩，33万平方英尺的项目，价值2.47亿元，位于菲沙河河畔，将有两座办公楼供学校和教育机构使用，还有一座微型学生酒店，可容纳约265张床。 　　在素里市中心，该公司计划建立GEC教育超级中心，这是一个626英尺高，55层的教育园区，位于Surrey Central天车站附近的10240 City Parkway。建成后，它将成为大温哥华地区最高的摩天大楼之一，内含容纳800张床的学生宿舍、微型套房以及用于机构的办公空间。它的价值约为3.64亿元。 　　2019年秋季，GEC位于温西42街441-475号的GEC Oakridge项目(毗邻天车41st Avenue-Oakridge站)进入了重新开发申请阶段。如果获得批准，这座18层的塔楼价值1.65亿元，可容纳475张学生床。 　　2020年6月，枫华国际宣布GEC在大温的一个秘密地点收购了两栋公寓楼。两座混凝土建筑建成4年，最多可容纳254名学生。该处将成为GEC在大温的第11个项目，预计将于本月完成。

安省省长福特近日表示，他将带领政府推进住房租金管制立法，确保2021年租户们不需担心房租上涨…… 那就是说，虽然在疫情的影响下，房租已经下跌，但是未来一年内，多伦多的房东都别想提高租金了！ 根据现行法律，2018年11月之前公寓的租金涨幅是有上限的，大致以即时通胀率为基准。 今年允许的最高涨幅本应是1.5%，但周五下午，安省城市事务和住房部长史蒂夫?克拉克（SteveClark）的发言人证实，即将出台的一项立法将“确保绝大多数家庭明年的房租不会上涨”。 从新冠疫情一开始，我们的政府就呼吁房东和租客们团结起来，彼此讲理，而全省的房东和租客们正是通过这样做展现了安省的团结精神。本着这样的精神，我们的政府宣布我们打算再接再厉，稳定安省160万租户家庭的租金，”声明中写道。 安省政府早在疫情刚开始的时候就禁止了驱逐租客，本月早些时候又开始允许房东和租客委员会重新考虑驱逐请求。结果遭到社会各界批评，称新驱逐规则等于判了租客的死刑，可以让房东随意随时驱逐租客。 虽然马上准备限制房东涨租金，但是在声明中还是提到省府可以理解房东的所处的困境，但是仅仅是——“我们知道房东们努力工作以适应，也做出了牺牲。” 然后就成了：“通过继续合作，我们将度过这个特殊的时期，增加住房——这样每个人都能找到适合他们需要和预算的房子。” 多伦多市长庄德利也表态支持省里的决定，并表示，期待了解更多有关法案的细节。他还在推特上称赞说： “在这个时候，省做出了正确的决定，keyi把更多的钱留给租户。“ 很显然，这条立法对租客是有益的，但是房东呢？福特是知道房东们的苦难，但是他真的考虑过房东的感受吗？

在加拿大入乡随俗，住个公寓都还得学习?最近有一位住在UBC( 不列颠哥伦比亚大学)公寓的业主说，他们华人业主群里有个被选进Strata council(相当于我们国内的业委会)的孟凡建，成天在业主的微信群翻译bylaw(公寓的管理规定)。得亏有人翻译，要不然不知道这些事，一不小心踩了坑，统统要罚款! 1、没有挂窗帘自由和倒垃圾自由 孟凡建住的这栋位于UBC内的公寓，90%都是华人买下的房。大家陆续搬家进去，先建起了一个小区微信群。国内的新小区，业主的微信群都是分享如何装修，加拿大的公寓都是精装修，业主们在微信群里成天分享：“住公寓做这些事要被罚款!” 这样的例子比比皆是，譬如，今天业主请人来安个窗帘，来的人说不敢安，需要业主去问strata，到底啥颜色，啥样式的窗帘可以安。“我安窗帘我还要别人同意!又没安到外面去，这是我家呀!” 倒垃圾也不自由啊!要这样那样分类，“我家的老人已经收到50刀的罚款单，心痛得不得了!但是废纸箱子上面有塑料镶边，你说到底倒那边啊?物管也没有个人指导一下。” 在加拿大住公寓的繁文缛节很多。入住时一个业主发一本厚厚《公寓管理规定》(以下简称：《规定》)，华人业主不大去看。但很多人不知道的是，这《规定》就是这栋公寓法，有法律效力的。它管头管脚，事无巨细，违反了就罚款。 新入住的大楼通常是开发商拟定的基础版本，之后业主大会任命了业委会之后，《规定》可能更严。 按照《规定》，大多数公寓楼里，业主不但没有挂窗帘自由，也没有在阳台上晒衣服自由，更没有吸烟自由，更更没有开party自由! 不要说开party了，本那比的一对华人夫妻，每天晚上9点要做个夜宵啥的，他们楼下的业委会主席就跑到小夫妻门口来录像，录到锅碗瓢盆叮当响。没多久一张罚款单送到了小夫妻的手上，小夫妻去CRT(民事仲裁庭)要求撤销罚款，结果输了官司，罚款照交，还赔上了打官司的费用。 经过这件事后，他们才知道原来10点过后，住公寓的人就算在自己卧室，说话都要小声点。所以业主微信群里，就是懂英语的业主会经常给不懂英语的业主翻译这栋公寓的《规定》，提醒业主们：“大家可别在阳台上堆东西!阳台上只能放阳台家具，一把太阳椅、一个小桌子可以了!” 有时业委会的人，从楼下经过，看到隔壁建筑的阳台上放了一堆瓶瓶罐罐，就会赶紧摸出手机拍张照，发给业主微信群。 2、不交物管费，额外赔掉1000刀 人在国内，买了加拿大公寓的业主最容易踩了“欠物管费”的坑。 半年前，一位华人业主进微信群来，问了一声：“怎么没有人找我交物管费呢，是不是不入住就不交物管费呀?” 在加拿大的业主们七嘴八舌：“那是你没有收到寄来的信呀，我们搬进来就在信箱里收到信了，喊我们交物管费，交多少，怎么交，都在上面。” “那就算了，等我来加拿大再交就是了。”这个业主从此潜水。 再上微信群已经是半年后。这名业主终于来到加拿大，发现信箱里一大堆信，让娃娃读，发现：“加拿大的物管公司太恶毒了!它通知我，我的物业上有一个lien(抵押权，物业所欠的款项) ,就因为我没交3个月物管费!又不是不交，是它自己没有通知我怎么交啊!欠了几个月物管费补起就是了嘛，何必这么恶毒!” Lien，这个词加拿大凡是有房子有车子有财产的人听到都要心惊肉跳。 简单的说，就是你欠了政府的地税，政府有权给你的产权上加个lien, 卖房子的时候不交清是没有办法卖房子的。欠了物管公司物管费，物管公司也能给你的房子加个lien, 不把欠款交清，也没办法卖房子了。 在加拿大，有财产就别想着拖债，拖债的结果就是债主反手一个lien, 跑得了和尚跑不了庙。这名倒霉的业主按照信上留的律师地址，去找律师解决。3个月的物管费，第一个月罚款50刀，第二个月100刀，第三个月200刀，加拖欠的物管费利息，还要加上律师费。 把这个lien取消，一算账：除了物管费本身，1000刀出去了! 业主简直没想通：“物管公司你明明可以打电话，发信息，发微信通知我交物管费，偏偏明知道我没入住给我发封纸质信件。这简直是要搞事情啊!” 律师看他一眼：“在加拿大，纸质的信件是合法的送达方式。” 多么的悲伤，在国内越好的小区物管越客气。有些小区没入住，物管费减半收取，业主提前交一年物管费，物业公司还要送礼物。迟交物管费，补起就是了。为了感化业主提前交物管费，国内物管办公室里都堆着油盐酱醋大米这类用得着，块头大，价值低的礼品。 “没想到在加拿大物管公司这么霸道!”那位业主愤愤的说。 3、原来公寓楼是这样运转的 在加拿大，一栋公寓楼的法律地位就像个具体而微小的镇。小镇由居民选出来市议会, 大楼也由业主选出来业委会。小镇管理要立法,大楼管理也得立法。小镇收地税，大楼就收管理费。大楼的管理方式, 就是一张张罚款单。 这栋公寓《规定》禁止短租，谁要是违规短租，那就罚款1000刀/晚。但也有人明知故犯，我知道的就有一个业主偏偏要把自家房子往Booking上挂，刚租出来几百块钱，收到了1000刀罚款单。 “钥匙交在客人手上，客人也是静悄悄的来，静悄悄的走，也没开车，到底是怎么暴露的呢?”业主真的想不通。 UBC公寓社区业委会的孟凡建介绍：在大楼做短租，根本瞒不过人!首先，物管公司会上网搜，搜完Booking ,搜Airbnb, 看到拍的照挂的地址，看看窗外的景物，差不多就锁定了楼里的某几家。第二，地下停车场里有摄像头，摄像头看到业主的车位上停的不是业主的车。第三，看到大包小包进来的客人，清洁工要来问你，到几楼，到几号。摸清楚了底细，转身就报告给物管公司了。 业主要遵守《规定》，租客也要遵守，租客不遵守，罚款单直接寄给业主。 还有一次，两个留学生租了这新公寓，搬家的东西很少，也就是一个床垫，几把椅子，笔记本电脑和一堆书，正要七手八脚搬进电梯，被清洁工制止了：“You should make an appointment for the elevator。”(你要先预定电梯才能用)。 搬家不能用电梯!难道搬着床垫去爬楼梯吗? 两个留学生只有找房东，但房东也蒙啊。原来电梯使用也是有规定的，人可以乘坐，家具不可以，要搬家具，先得预定个时段，还有move in fee(搬家费)要交。一问这move in fee是多少，400刀!而要搬出去的时候，还要交move out fee! 那，不管它预约不预约，就要用电梯搬家呢?电梯里面有摄像头，被看到了罚款单就直接寄给房东了!在公寓里，也是个有法必依，执法必严，违法必究。 管得严的大楼是讨人嫌的，但是几年后，业主们可能就享受到一些好处。在UBC，有栋大楼管得出奇的松，物管公司和蔼如春风。于是现在楼顶在修，游泳池在修，中央空调和电梯也在修，地下停车场里家家都在自家车位上放杂物，到处都可以拉根水管洗车。 房产经纪都知道，这栋楼房价便宜!UBC的两室公寓通常是九十几万，这里的两室公寓都是八十万出头的，而且公寓的面积还比别的大。 西人参选业委会是踊跃的，一年一度的年度会议，西人业主多半要齐刷刷参加。不像国内业主多的楼，多一事不如少一事，想到业委会成天开会，要处理文件，就算老公要参选，老婆都要劝他放弃。 因为小镇的议员还能领个几万刀一年的薪水，在大楼业委会任职，全是义务! 选进业委会的人，每个月要开一次小会，照理说有25块钱一位的盒饭钱可以报销，孟凡建所在的楼，连这笔报销都取消了。“因为开会的两个钟头不算啥，开会之前看物管公司每个月报来的一堆文件才是大头，如果领了25块钱的盒饭，人家还以为你就是冲着盒饭去了。不如不领，两袖清风。” 那，西人为啥“参政议政”这么积极呢? 在UBC的资深房产经纪Sunny说，她凡是看到一栋楼突然列了好几套，十几套房源的清单，就暗暗猜测：“多半是刚开了业委会，参会的人看到这个公寓有啥要大修，每家都是几万块的那种，于是决定赶紧卖房!否则消息传出价格要跌!而不参会的人呢，收到吓人一跳的账单才知道。” 例如，前年UBC有栋大楼突然有段时间每个周末open house(开放参观)每层楼都有。过了几个月谜底揭晓：这栋楼开大工程了，换整栋楼的下水管!每家出一万刀起! 原来这栋楼家家都在厨房里安了碎骨机，不知道是谁懒得倒垃圾，把油汤往里倒。日积月累终于堵住了下水管。打开来看主管里面都是油。只有出钱大修，“两耳不闻大楼事”的业主只有承担房价潜在的损失。 在加拿大住公寓的门道，不懂就要被罚款。转给还不知道的小伙伴?

福特政府表示，将会提出一项控制租金的立法，这样“绝大多数”租户在2021年不会面临租金上涨。 根据现行法律，在2018年11月之前未被租用的单位，租金上涨的上限为通货膨胀率。 今年允许的最高涨幅为1.5％。 但是周五下午，安省市政事务和住房厅长史蒂夫·克拉克（Steve Clark）的发言人证实，即将出台立法，以“确保绝大多数家庭不会在明年看到租金上涨”。 据680news报道，禁止涨租金的法案也将适用于新建公寓。这对租房市场来说，是一个重大举动。 政府的声明说：“自COVID-19疫情开始以来，我们的政府就呼吁房东和租户一起坐下来商量，彼此合理的对待。全省的房东和租户都通过这样做体现了安大略省精神。本着这种精神，我们的政府宣布，我们打算稳定安省160万个出租家庭的租金。” 图源：Twitter 福特政府在COVID-19大流行中禁止驱逐住宅租户，但从本月初开始，房东和租户委员会可以重新进行驱逐政府为此受到批评。据星报报道，从3月17日至7月19日，安省房东和租户委员会已经处理了超过6000份因为租户未付租金而要求驱逐的申请。 周五的这份声明没有提到有关新的稳定租金立法的任何具体细节，但是表示政府将与房客和房东组织协商，确保新的立法“公平和平衡”。 声明说：“我们知道很多家庭仍然受到COVID-19的影响。我们知道房东们正在努力并做出了牺牲。我们知道，通过继续合作，我们将度过这个不平凡的时期，并增加住房供应，以便每个安省人都能找到适合他们需要和预算的住屋。” 安省议会秋季会期于9月14日开始，克拉克的办公室表示，将于未来几周内提出这项法案。    

加拿大在疫情期间推出的一项缓解房主还贷款压力的抵押贷款延迟支付(Mortgage deferrals)眼看就要到期。那些有拖欠贷款的房主们，如今到了连本带利一起还的时间，接下来房主们将会怎样? 据环球新闻Global News的报道，这项由联邦政府协调、加国住房机构CMHC提供支持、各大银行执行的延期还贷的政策为期最长6个月，从疫情开始申请的人将在今年9月面临着延期还贷的日子结束。 根据当时的政策规定，所有延期还贷的人在6个月后将要开始正常还贷。而且延期还贷期间所产生的延期利息也需要加入到房主所借贷的本金中，为房主增加一笔还款额。 因此延期只是一个解燃眉之急的措施，并不能算是什么福利。 眼看着延期政策到期，对于加拿大这些申请了延期还贷的房主们来说，是要把欠的钱都还上?还是压根没能力还、最终让房产进入法拍流程? 根据加拿大TransUnion最近的一项调查，约有260万加拿大人(或信贷消费者中9%)的群体，目前至少有一项有效的延期，其中约有28%为房贷延期。 截至6月底，CMHC的统计显示，自3月中旬以来，大约760,000名加拿大房主，已经申请了贷款延期。 再结合即将同期结束的联邦紧急津贴，让政策制定者、投资者和经济学家们，都对这些申请延期的房主能否在政策结束后如期支付账单感到担忧。 贷款行业专家、贷款资讯网站Ratespy创始人 Robert McLister 表示，毫无疑问，2020年最后3个月，加拿大将会看到大量的贷款违约出现。 而这也正是CMHC之前一直表示担忧的。相比5月时12%的贷款延期申请率来看，目前CMHC预测加拿大全国约有14%的贷款延期申请者。对于这些人是否都能还上贷款、是否都将面临法拍?暂时很难确定，需要参考接下来加拿大经济的复苏、各地房地产市场、就业率等多方面因素来考察。

今早（8月28日），加拿大广播公司(CBC)宣布列治文Steveston社区被评选为大温最佳社区。这个为期六周的比赛，有192个社区参与，共有近500,000张选票。 CBC将这192个社区划分为了4个赛区，分别是：温哥华赛区、Fraser南部赛区、Fraser河沿岸赛区，以及北部赛区。   // 8月初，每个赛区都角逐出了“赛区冠军”，分别是：来自温哥华赛区的快乐山（Mt.Pleasant）、来自Fraser南部赛区的兰利堡（FortLangley）、来自Fraser河沿岸赛区的史蒂夫斯顿（Steveston）以及来自北部赛区的皮特梅多斯（PittMeadows）。   随后Steveston和Mt.Pleasant分别战胜PittMeadows、FortLangley进入最后的冠军争夺，最终Steveston以61%的得票成为大温最佳社区。 Steveston史蒂夫斯顿： 人口：25,065 平均年龄：43.4岁 平均家庭人数：2.5 租房家庭：35.5％ 家庭平均总收入：142,000加元 少数族裔占人口的百分比：42.8％。 夺冠道路： Steveston VS Seafair 93％-7％， Steveston VS Thompson 94％-6％ Steveston VS Garden City 94％-6％ Steveston VS Queen's Park 52％-48％ Steveston VS Burnaby Heights 53％-47％ Steveston VS Pitt Meadows 56％-44％ Steveston VS Mt.Pleasant 61%-39% Steveston是一个历史悠久的社区，位于列治文市西南角，壮丽的Fraser河与太平洋的交汇处。19世纪后期最初是一个农业社区，曾经有15个鱼类罐头厂，如今成为美丽的海滨社区。Steveston是加拿大最大渔船队的港口，拥有600多艘船只。 Steveston居民享受一流的当地餐馆和特色商店，风景优美的步行道，海滩和公园连接，让你可以惬意的休闲放松。 Steveston还有两大国家历史遗址：Gulf of Georgia Cannery罐头厂和不列颠尼亚造船厂。罐头厂建于1894年，是同时期最大的建筑，也是卑诗省三文鱼罐头的主要生产商。 不列颠尼亚造船厂国家历史遗址占地八英亩，是少见的国家历史遗址，许多建筑的历史可以追溯到1885年，蕴藏着多民族居民和工人的故事。 夏天阳光普照时，每天都有许多人前往Steveston，品尝当地美食和咖啡，又或你可以去渔人码头海鲜市场挑选新鲜海鲜，还可以欣赏到弗雷泽河南部和海湾群岛的壮丽景色。 生活在Steveston的列治文市议员哈罗德·史蒂夫斯（Harold Steves）说：“居住在这里的人们为我们的社区感到自豪，因为我们保留了它的个性，所以很多人喜欢来到史蒂夫斯顿。” 再次祝贺Steveston社区——大温最佳社区！

 公寓一直是大温交易最活跃的房屋类型。2020年7月，大温公寓成交量激增，达到1400套同比去年增长26.69％。但成交量上涨却没有转化成为价格上的大幅上涨，其根本原因是，大温公寓上市量同比增加9.8%，而市场显然无力消化这么多的卖盘。   数据显示，2020年7月大温公寓基准价为682500加元，同比有4.2%的增幅。其中温哥华西区基准价794200加元，同比增长5.6%，温哥华东区基准价590300加元，同比增长4.6%。乍一看公寓价格表现还不错，但如果换一种统计方式就能发现问题。 那就是大温公寓成交价中位数只有60900加元，环比下降1.77%。温哥华西区公寓成交价的中位数环比下降2%，只有735000加元。 通常来说基准价高而中位数低，意味着两种可能： 1、公寓的真实溢价比较少，只是部分高价公寓提高了基准价。 2、基准价指数的统计有延迟，没有真实反映市场的实际供求关系。 加拿大媒体最关注的点在于，大温新上市公寓量在2020年7月达到了过去十年的最高点，总计有2946套公寓挂牌，环比增长5.2%，同比增长35.9%。而2020年7月大温所有类型房屋的新挂牌量为5669套，同比只有0.28%的增长。可以说大温公寓业主的卖出意愿非常强烈。这或许与之前公寓买家中投资客比例更高有关。加拿大媒体预测，未来几个月还将有大量的公寓库存上市，这将严重抵消购买力的上涨，对公寓的价格压力还是很大的。 另外要提醒大家一件事，那就是大温地产局的数据统计方式和普通人的理解是有所不同的。比如一套公寓在2020年7月1日成交，但如果地产经纪不是很勤奋，没有及时上传到地产局的系统，则这套成交有可能不会出现在7月份的数据里，而是出现在8月甚至9月的统计数据里。所以加拿大媒体才会说地产局的统计有时候会有延迟。在加拿大很多统计机构会根据房屋权属转让的时间作为交易数据统计的依据，所以横向比对地产局和其他一些机构的数据时经常会发现不一致的情况。业内人士表示，楼花上市量大幅下降，公寓现房上市量大幅上涨，相当于告诉大家公寓的潜在买家在减少，但是卖家却在急剧增多。所以公寓市场的未来有些看不清楚。

多伦多的房地产市场在新冠疫情下呈现两个完全不同的走势，房屋销售似乎完全没有受到疫情的影响，继续爆涨，7月份大多伦多地区的房屋销售上升了49.5%，带动全国房屋销售量创下近40年的新高。房价也继续上涨，现在多伦多有一半的房屋价格超过150万元。 房东追租客签单 但是另一头的租房市场，情况却截然相反。不仅租金价格回落，而且市场明显转向租客一方，甚至出现房东追着租客签单的现象。 据CP24报道，多伦多一位租客Rees Nam讲述了自己的经历。他说，两年前，找房子租住很难，要托人，等很久才能签下一份租约，但是现在看完一套公寓后，一周就能签下来，而且租到的房子面积更大，租金更便宜。甚至还有多位房东追着打电话询问他是否仍然对空置的出租单位感兴趣。 业内人士表示，COVID-19疫情带来的经济不确定性，已经颠覆了多伦多的租房市场。早前由房东们掌握的决定权已经转到了潜在租客手中，租客现在可以与房东谈判，要求更低的租金。以Nam为例，他在租住之前，还要求房东将单位重新刷漆。 图源：Twitter/BenRabidoux 大都市租客协会联盟（Federation of Metro Tenants' Associations）的执行总监Geordie Dent表示，市场上空置的出租单位暴增，包括之前用于AirBnB短租的单位重回租房市场，以及一些人为了省钱，重新搬回父母或朋友家，还有一些提供给学生的出租房也在增加。 大量带家俱出租公寓 另据Urbanation的最新数据，今年第二季度多伦多地区带家俱出租的公寓单位大增，比去年同期增加了52%。 从今年4月到6月，GTA有1877套公寓带家俱出租，占所有出租公寓的12%。这一数字也说明了大量过去用于短租的公寓正在进入长租市场。   图源：Twitter/BenRabidoux 根据网上中介公司Zoocasa本月公布的报告，2020年第二季度，多伦多待租公寓数量比去年同期增长了45%，而市中心区的出租单位增长了80%。 图源：Zoocasa 多伦多的平均租金下跌了6%，出租数量下跌了25%。 一位代表买家、卖家、房东和租客的地产经纪人Sara Rowshanbin表示，在疫情期间，她的生意发生很大的转变，寻找出租房的人明显减少。 她说：“通常每年这个时候我都有租房的客人，几乎都是学生或新移民，为开学找个住处。现在这部分生意没有了。”而那些正在找房的租客，情况变得非常好。在市中心区，很容易谈到一个好的价格。 房东William Blake是安省房东协会的成员。他说，现在只能面对现实。过去10年，房东们有过好时候。现在是抢租客的时候，房东们必须做得更多。他说将自己的出租单位的电器升级，又降了租金，以便可以吸引租客。 他还指出，很多业余房东以为，这只是一笔投资，不需要做功课，只要把人请进来收取租金就行，这些人在疫情期间恐怕会很难熬。 原文链接：https://www.cp24.com/news/coronavirus-puts-tenants-back-in-charge-of-toronto-rental-housing-market-1.5075655 https://www.livabl.com/2020/07/furnished-apartments-toronto-rental-market-airbnb-regulations.html

来自多伦多的租霸ArifAdnanSyed凭一己之力坑骗了约克区15名房东，将骗租的11栋豪宅非法分租他人，月赚10万刀！ 啧啧啧，这个赫赫有名的租霸倒是赚了个盆满钵满，可怜一群房东被坑得血本无归。 现在不少房东受害者，不仅收不到房租，甚至因为疫情期间的安省限制令而无法驱逐租客；收回房子的房东同样好不到哪去，房屋被租客们糟蹋得惨不忍睹，光修理费就要上万刀！ 一对来自列治文山夫妇曼达娜·贾法里安（MandanaJafarian）和卡姆比斯·法西亚（KambizFarsian）便是其中的受害者之一。 法西亚夫妇说，他们在4月份COVID-19疫情最严重的时候将他们的四居室独立屋租给ArifAdnanSyed。 他们也是十分小心谨慎的房东，在租房之前还在Google上搜索了租客的姓名信息（如果租客名字曾有犯罪史或其他指控史，都会被检索出来）。 但道高一尺，魔高一丈。 狡猾的老骗子ArifAdnanSyed早料到自己的名字不能见光，所以偷偷改名为“ArifSaied”。 一旦搜索“ArifAdnanSyed”这个真实姓名，就会发现他与欺诈有关的指控历史。 37岁万锦市男子ArifAdnanSyed是个经验十足的骗人专家，他有着“丰富华丽”的犯罪前科史。 2010年，多伦多警方捣毁了一家涉嫌欺诈的搬家公司，ArifAdnanSyed被控欺诈罪。 2018年，安省汽车委员会发出警告，ArifAdnanSyed和同伙非法经营未注册的2间汽车代理公司，随后被安省汽车销售监管机构的38项指控。 目前，ArifAdnanSyed和同犯25岁密西沙加女子HafsaNaseer已经被约克区警方逮捕，并被指控伪造文件、身份盗窃和欺诈超过$5,000元等11项有关欺诈的罪行。 ArifAdnanSyed将名字改为ArifSaied后，在网上搜不到任何记录。 这样一来一切都看似毫无问题，不仅如此ArifAdnanSyed看房时故意带着老婆和两个小孩，以此来消除房东们的戒心。 很多受骗房东都是看他拖家带口的，才会放心大胆的将房屋租给他。 然而这才是房东们噩梦的开始。 确认没有任何问题后，法西亚夫妇将房屋租给了ArifAdnanSyed，且只收了第一个月和最后一个月的租金。 然而房子才租出去一个月就出了问题，两夫妇接到邻居来电，询问他们是否将该物业用于短租出租。 法西亚夫妇这才发现，他们出租给ArifAdnanSyed的独立屋中，有几间房屋正被挂在Kijiji上出租，每间房以$625房租，还不需要信用检查（NOCREDITCHECK）。 为了将房屋分租给更多的人，ArifAdnanSyed将房子分隔的乱七八糟。有的租客将衣柜改成鸟窝，到处是破碎鸡蛋。 法西亚夫妇看后简直被气到吐血，表示ArifAdnanSyed只付了第一个月和最后一个月的房租，然后其他房租支票开始弹票，但他竟当起二房东，每个月还能收入$10000。 但这对夫妻还算幸运，因为房东与租客管理局第二次仲裁结果令他们终于可以在7月份驱逐Syed。 但他们花费了16700刀修复受损的房子，并且更换了在驱逐之前被偷盗的电器。 LTB已经命令Syed支付给房东12000刀租金和维修费用，安省高等法院命令他支付9000刀法律费用。 然而其他更多的房东还在等待驱逐令。 之前就有过报道，周姓（ZiyuanZhou）的华人房东在2019年7月将位于万锦一间双车库4卧室独立屋租给ArifAdnanSyed。 租房申请书上，两人自称是夫妇，将带着分别是4岁和2岁的儿子一同入住。 租赁合同上有所有人的签名，同意租金是每月$2800元。 房子是2019年7月租出去的，但是事后才发现，合同上所谓的一家四口根本不住在这里，而是住了一大批分租客。 新冠疫情开始后，周就没有再收到租金。但是据该屋的分租客称，二房东Syed一直在向他们收取租金。 ArifAdnanSyed将这名华人房东的独立屋分租给19人。 一楼的起居室、书房等房间都用布帘分隔开，作为卧室；二楼的4个卧室都装了双向门锁，地下室的地上放了两张床垫。 并且每个月收$500，ArifAdnanSyed靠分租每月能赚到$11000，而他只用上缴$2800一个月的房租。 20岁的万锦居民Ivan是其中一位分租客。他表示自己因为抽大麻被母亲赶出家门，不得已才住到这里。 “住在这里的有退休人士，一个自闭症男子，整天打自己脸，还有一个总是问人要烟和啤酒。” “要不是因为家里不让住，谁愿意和19个人抢卫生间。” 然而因为分租给各色各样的人，这间出租屋的附近邻居直言受不了，打算搬走了。 其他的10多房东受害者境况都相差不大，他们在7月24日下午聚集到康山市一处民宅前，联合声讨ArifAdnanSyed。 “我们都是受害者。”一位业主在集会时表示。他们都希望能尽快收回自己的物业！

前段时间，房东和租客委员会开始下发驱逐令，但是却遭到双面打脸。 不但问题没有解决，反而让房东和租客之间的矛盾更深了。 有些租客认为，疫情还没有过去，经济没有复苏，很多租客还没有收入，这时候恢复驱逐令大为不可。 有些房东则认为，关闭驱逐系统本身就很不公平，房东也需要交各种费用，而且有官方政策支持，有些租客即使能交得起房租，也不愿意交房租了。 甚至，多伦多街头还出现了这样一个海报：“留着CERB，也别交房租”。 租客敲竹杠： 再多补偿我2个月房租 Azhar Suleiman是一个房东，16年前从孟加拉国到加拿大留学，随后留在这里。 他在多伦多投资了一个公寓出租，以减轻他在郊区租房的负担。 今年5月份，他在家远程上班2个月后，打算8月份搬到自己的公寓里，所以就给租客两个月的时间搬出，并且补偿一个月的房租。 原本，租客同意搬出，但是在7月31日，也就是他打算搬入的前一天，他收到租客的邮件，对方要求再补偿两个月的房租。 “我看到之后很沮丧。我问他是否失业了，他说没有，他只是觉得这样搬出来不公平。而我也没有太多选择，大概只能再承担这笔费用了，毕竟现在申请驱逐令也没有意义。” 华人房东： 租客故意占便宜太奇葩 一位常年往返香港和多伦多华人房东吴先生表示，自己在多伦多买了一个公寓出租，这也是第一次当房东，感觉加拿大的租房系统的大有问题。 “1月份，租客不再付房租，当时是疫情期间，也没有办法，最初是同情租客。但是慢慢的，租客开始编一个又一个借口，甚至我想跟他们当面谈，他们连门都不开。” 2月份，他向LTB投诉，但是现在还没有音讯，在这期间，自己要承担公寓的贷款等费用。 “在香港，根本几乎不会发生这种事情。如果付不起房租，租客会搬出来，不会占房东的便宜。” 租客提无理要求 赶了半年也赶不走 Dean Thornhill是安省宾顿的一个房东。为了拿到驱逐令，她已经等了快6个月了。 事情还应该从2月份说起。 当时，他把自家的地下室租给一位租客，但是这位租客总是吵吵闹闹，还提出一些无理要求，所以他就像房东和租客委员会(LTB)申请驱逐令，理由是骚扰。 结果没想到，疫情突然袭击。 租客直接不付房租了，而LTB的驱逐令也没有下来。 如今，他也不清楚自己的案件什么时候能被手里，也不知道能不能收回被欠的租金，甚至不知道租客能不能被赶出去。 “如果我的案件再被压6个月，那真的很无能为力了。” 截止2019年底，LTB积压的案例接近1.5万份，积压时间长达5个月。再加上新冠肺炎的影响，积压的案例更加多。 2018年，7个全职调解员和4个兼职调解员离开委员会，另外10个调解员的任期也快到期。一直到最近，15个兼职调解员的岗位才刚刚创建。 LTB之前的调解员Harry Fine：“如果你今天申请，估计到今年年底也等不到听证会。现在是线上听证会，肯定速度会更慢。就算在疫情之前，受理时间长短也和具体地区有关，多伦多还好，疫情前大概需要三四个月时间，但是安省北部，根本没有调解员。在90年代，一般两三周就可以参加听证会。” Petar Guzina也曾在2009年至2019年担任过调解员，他表示：“如果系统正常运行，还都是合理的，房东不能无理由驱逐租客。但是，从两三年前开始，由于相关案件不断被积压，有些租客在搬出的时候还索要补偿。” 然而，代表安省租客权益倡导中心的Kenneth Hale则认为，驱逐案件积压并未偏向租客。 “首先，大部分的房子都是机构出租，而这些机构的数据表明，超过90%的租客都在按时交房租。” 加拿大公寓房地产信托基金表示，6月份的房租已经收集98%，随着经济重启，将开始涨房租。 主营豪华住宅出租的Minto公寓房地产投资信托基金表示，第二季度情况较好，6月份大部分的房租已经收回来了。 房东和租客的矛盾由来已久，近年来房租价格也是一路上涨。 五年前，多伦多一个800英尺的出租房租金是$1,900，如今高达$2,500。 然而对于个体房东来说，一边是拒不交租且无法赶走的租客，一边是需要承担的贷款维修等费用，也是苦不堪言，尤其是自己也在租房的房东。 而对租客来说，房租居高不下，自身难以承担，也有流落街头的风险。 Jeffrey Canton目前在市中心Annex社区租住了一个一居室，他表示，四年前搬到这里，到如今房租已经翻倍，已经很难支撑了。 希望大家都能好好协商， 做一个讲理的房东/租客。

刚刚(8月21日)，B.C.省公共安全部长范和富(MikeFarnworth)宣布新措施，打击违反卫生禁令的民众。警察和其他省级执法人员可以为在聚会和活动中违反省级卫生官员(PHO)命令的场地业主或组织者开具2,000加元罚单;任何拒绝离开聚会或做出侮辱性行为的个人，会收到200加元的罚单。 如果违规罚单不能起到威慑作用，或者违规行为特别严重，以及屡次违规的情况下，警方可以建议对违法行为提出指控。一经定罪，最高可判处10,000加元的司法罚款。这些新措施立即生效。 “这些命令将帮助我们制止少数不列颠哥伦比亚省人的自私行为，这些人正威胁着削弱我省在控制COVID-19方面取得的进步，”范和富说。“虽然令我失望的是现在必须采取这些措施，但我正在采取这项行动，目的是使警察和省级执法人员能够对那些可能危及人民生命的人采取行动。” 除了使警方采取行动外，省府还要求各省政府部门的合规和执法人员支持执法，协助发放罚单。其中包括酒类，大麻和游戏检查员，社区安全单位检查员等。 执法重点是违反省卫生官员在聚会和活动上的命令，向场地业主，经营者和组织者罚款2,000加元。这包括举办超过50人的私人聚会或公共活动，未能提供足够的洗手间和洗手间设施，未能在场地内提供足够的空间以进行社交隔离，未能在大型活动中获得参与者信息列表，以及有五个以上的客人聚集在一个度假旅馆，比如Airbnb。 在需要时，警察和其他省级执法人员将能够积极执行命令，并对一系列其他违规行为进行罚单，包括： 主动鼓励他人参加不符合既定要求的聚会或活动，或在执法人员指示下拒绝离开或散去的个人，收取200加元的违规罚单; 对于拒绝遵守PHO命令或者其它营业场所的安全操作程序要求，或对员工进行侮辱性行为的个人，将获得200加元的违规罚单。 这些规定扩展了该省的执法依据，以支持COVID-19响应。警察和其他省级执法人员将根据《犯罪法》的《违规票务管理和罚款条例》独立行使酌情权，针对违反《紧急程序法》令的违规行为出票。 卑诗省过去24小时新增80例确诊，累计确诊4825例，再多两人死亡，死亡人数增至200人。目前省内有780个活跃病例，11人在医院治疗，4人在重症监护室，3845人已经康复。 近日大部分确诊数字仍然来自年轻人，对有人举行室内派对仍然感到忧虑，而40至60岁的确诊患者数字有轻微上升，卫生当局正密切留意相关情况，她敦促所有人避免参与大型室内派对，保护社区弱势人群及家人，做好防疫措施。 省卫生当局目前已经对更多人进行病毒检测，过去一日检测超过4000人，同时扩大811电话热线服务，应对需求。 8月18日，卑诗省府再次延长因疫情而宣布的紧急状态令，省长贺谨通过一份声明表示：“卑诗省民已经做出很大牺牲，努力将病毒传播比例控制在低水平。不过，近来一些不安全的派对和集会，正在侵蚀省民努力工作获得的成果。我们致力于将卑诗抗击疫情的成就恢复正轨，省府将宣布执法行动措施，打击持续将其他省民置于危险境地的行为。” 因为新冠疫情，卑诗于3月18日宣布进入紧急状态，至今以维持足足5个月，是省内有史以来时间最长的紧急状态。

周四晚7点20分左右，多伦多惠柳第Yonge Street& Highway 401附近Harrison Garden Boulevard的一处condo地下停车场发生一起枪击事件，一名男性中枪上离世。 多伦多警员Darren Alldrit表示，一位市民在听到停车场响起数声枪响之后报警，当紧急救援人员赶到现场后，他们在一辆车发现了受害者，他身中数枪，当场离世。 警员表示，事发之后就排查了整栋建筑，但是没有得到任何线索，没有任何嫌疑人信息。他表示，警员将会继续挨家挨户排查，寻找目击者，收集监控视频。 他说：“当晚天气很好，有很多人都迈出家门外出闲逛。我希望公众，尤其是生活在这一社区的居民，如果对此事有了解，请向我们提供线索。” 住在这一社区的Derek Bhopalsingh表示，枪击事件令人不安，尤其是这一社区居住的都是年轻家庭。住在旁边建筑的Yasser Amer也表示，担心孩子的安危，因为孩子们经常在附近的公园玩耍。 Amer同样表示：“这令人震惊，这个社区，很友好，我不知道究竟发生了什么。”

8月21日报道，一位黑人房客将11名房东的每一处房产都变成了可以容纳20人的非法公寓，并且不再支付租金。 据了解，这名房客阿里夫·阿德南·赛义德(Arif Adnan Syed)房客因涉嫌在列治文山和万锦租房申请中使用假身份证件而面临11项与欺诈有关的指控，这些指控目前还没得到法院证实。 据了解，其中一名房东约翰·戴维斯的房子在去年11月和这名房客签了出租合同，并且以为租客阿里夫是带一家人入住。但是1个月后，他发现阿里夫实际上把房子里的所有房间都分租了出去，全屋一度住了近20人，连地下室的暖炉房和储藏室都被分租成卧室。 戴维斯说，他每月向阿里夫收3000美元(约合人民币为2.1万元)的租金，但据他估计，阿里夫通过分租每月能赚到1.1万美元(约合人民币为7.7万元)。 随后，其他房东也发现自己的房子被改造，于是这11名房东将阿里夫交给警方处理，并要求警方将阿里夫赶出家门。但谁知道警方的回答是，他们拒绝听取或考虑刑事指控的证据，或与租户有关的其他案件，因为这些证据与驱逐申请没有直接关系，所以他们不能把阿里夫从房子里赶出去，况且早在今年3月，房东与租户委员会(LTB)因为技术问题取消了驱逐申请。 房东法西恩夫妇说：” 我不知道为什么没有办法阻止这种类型的生意 。在今年4月疫情最严重的时候，我们把自己的四居室房子租给了阿里夫，之前我们做了调查，查看了阿里夫所有的支持文件，并在网络上搜索了他的过往经历。现在我们才知道他是通过更改姓名成功骗到了我们，导致我们在任何地方都找不到他的真实历史。” 据悉，如果用网络搜索阿里夫的真名，就会发现他曾被控欺诈。这名真名叫马卡姆的男子在2010年被控欺诈，当时多伦多警方称他们捣毁了一家涉嫌欺诈的搬家公司。这些指控后来被撤销。他还面临安大略汽车销售监管机构总共38项指控，罪名是涉嫌销售装有回滚里程表的车辆。去年提出的指控目前仍在法庭上审理。 据了解，虽然当地警方无法起诉，但这11名房东仍然没有放弃，以“阿里夫涉嫌诈骗”的理由对其提起诉讼。随后，约克区警方介入，并于本周四将37岁的万锦男子阿里夫和他的同伴哈夫萨·纳瑟拘捕，并对他们控以伪造文件、身份盗窃和欺诈超过5000美元(约合人民币为3.5万元)的指控。 经过不懈的努力后，房客阿里夫和他的那些租客们终于被赶出一栋列治文的房屋，这对房东夫妇说，当他们上个月终于把所有人都驱逐出来后发现他们的房子被毁了。 房东贾法里安告诉媒体：”有人把衣橱变成一个鸟舍。里面全是打碎的蛋，扔在墙上的蛋，还有用来养鸟的材料。“ 他说，她和丈夫总共花了1.67万美元(约合人民币为11万元)来修理房子，并更换在强制驱逐之前被盗的电器。 同时，LTB已经命令阿里夫向这对夫妇支付超过1.2万美元(约合人民币为8.3万元)的租金和修理费。安大略高等法院判决阿里夫支付法尔西安和贾法里安价值9000美元(约合人民币为6.2万元)的法律费用。 其中一对房东夫妇 尽管如此，破财免灾，这对列治文山房东确实算是幸运的，因为其他大部分房东还在等待驱逐令。

今年七月，由于新型冠状病毒肺炎疫情的影响，加拿大的房屋出售数量超过了历史记录，直接将房价推至了最高水平。 加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)表示，2020年7月，加拿大的房屋共有62355宗销售记录，纵观40多年以来的数据，这是有史以来的最高月度销售数字。 数据表示，加拿大7月份的房屋销售量较上年同比增长30.5%，与今年6月份相比，增长26%。全国房屋实际均价在7月份创下了新记录，达到了57.15万美元，较去年同期上涨14.3%。 加拿大房地产协会高级经济学家肖恩·卡斯卡特(Shaun Cathcart)表示，推动7月份房价上涨的原因有很多，除了疫情影响之外，在2020年来临之前就已经有了房价上涨的势头。 “在疫情封锁限制之前，我们就正进入近20年来最紧张的春季市场”，卡斯卡特补充说，“一些购买行为无疑会被推迟，但对家庭和对日常空间的渴望，仍会刺激人们的房屋购买行为。” 同时，低抵押贷款利率也推动了房屋的销售量，目前加拿大5年期固定抵押贷款的利率不到2%。 报道称，销售量变多的同时，房价上涨也成了广泛的现象，加拿大房地产协会跟踪发现，在7月份，加拿大20个地区均出现房屋价格环比上涨的现象。 其中加拿大安大略省的多伦多地区、渥太华和蒙特利尔，以及萨斯喀彻温省东部的多数市场的房价涨幅最大。加拿大房地产协会称，不列颠哥伦比亚省和阿尔伯塔省的价格涨幅更为温和。 渥太华的房地产经纪人雷切尔·盖格农(Rachel Gagnon)同意卡斯卡特的观点，她指出，疫情的危险性更大众关注，进而让那些想要拥有带有花园和农场的独立房屋的潜在用户产生了购买想法：”这让他们对事情有了正确的认识，他们更愿意完全控制自己的日常生活“。 但是，盖格农也指出，目前市场上的许多人都是二次购房者，他们可能已经从房价上涨中获益，并利用低利率加息。所以，受到房价上涨冲击最大的还是那些首次购买房屋的人群。 加拿大21世纪千禧年公司(Century 21 Millennium Inc.)的房地产团队负责人和销售代表贝瑟尼·金(Bethany King)却对此表示担忧。她说：”我担心人们可能会推动加拿大住房政策的变化。比如，家长们可能会担心学校会再次关闭封锁，因此而搬家去往未被封锁的区域;另一方面，第二波新冠疫情感染也可能会迫使父母无薪休假，留在家里陪孩子，这样一来，房屋抵押贷款可能会面临长期违约。“ 她还向媒体表示，因为疫情影响，许多业主无法通过在一些短期租赁平台上来获得租赁费用，已经有许多公寓都在挂牌出售。如果受疫情重创的其他房主最终决定出售房屋并缩减规模，可能会推动房屋供应市场在今年秋季从"卖方"市场转向"买方"市场。

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)表示，2020年7月，加拿大的房屋共有62355宗销售记录，纵观40多年以来的数据，这是有史以来的最高月度销售数字。数据表示，加拿大7月份的房屋销售量较上年同比增长30.5%，与今年6月份相比，增长26%。全国房屋实际均价在7月份创下了新记录，达到了57.15万美元，较去年同期上涨14.3%。 疫情下，加拿大“房市“却异常火爆，这让不少急于投资的华人跃跃欲试。一些没有购房身份的华人甚至决定和亲友“合伙”买房。但“合伙”买房的坑可不少，需要特别担心。 老移民经历了上一轮房产合伙投资热潮的风刀霜剑，新移民则被刻在DNA里的“买房欲”刺激得跃跃欲试。来，八一八合伙买房的坑儿吧。 疫情中，卑诗省房屋买卖成交量却嗖嗖往上涨，贷款经纪们忙疯了。 CIBC贷款顾问张丁杨说，疫情中她在处理的贷款申请反常得多。因为房价低，利息也降得很低! 如果银行有活动，5年锁定利息的贷款，利息可以做到2%。2%利息是什么概念? 2019年5月加拿大的通货膨胀率是2.4%。房价低、利息低，该出手的人就出手了。 在这一轮“该出手时就出手的”大潮中，也有合伙买房。 一遇到合伙购买来申请贷款，银行里全部流程上的人都瞪圆了眼睛在敲警钟：首先要求客户说明彼此的关系，解释为啥要合伙买房?你们合伙的份额各自是多少?然后，银行会再要求客户签一个“独立咨询法律意见书”。 银行要白纸黑字的告诉要合伙买房的人：“合伙买房这件事，你得去问律师。而且不能两个人找一个律师问问就算了，有几个人就要分别找几个律师问!” 因为没有血缘关系，也不是一个家庭，加拿大的法律制度和国内不同。合伙买房这件事，纠纷的可能是很大的!至少在温哥华，上一轮踩坑的人，现在都没爬出来。 1、亲朋好友合伙代持：你出身份我出钱 2016年之前，温哥华的房产滚烫得就像烧红的铁板，旅游者能买，本地人也能买，大家抢offer。本地西人抱怨：“国内买家成群结队，旅游签到加拿大买房。房价越抢越高!” 国内投资者是买房不可忽视的力量。华裔房产经纪们开着宝马奔驰，机场接人，接到客户先吃好喝好玩好，然后扫荡式的每天看几套，甚至十几套房。投资者还可能巡游：温哥华呆一周，再飞到多伦多，再飞到蒙特利尔，进行横跨加拿大的看房之旅。 卑诗省政府先出杀招来喊停这海外热钱的浪潮。2016年，卑诗省15%海外买家税出台。外国人如果在加拿大买房，房价以外，加收15%的海外买家税。卑诗省的房子本来就基数高，一栋100万的房子，本地买家要买，首付35万够了。外国买家要买，首付35万，过户时还得拿出15万的外国买家税来! 这招一出，火热的楼市就像被浇了一盆凉水。接着安省政府果断跟上，也推出15%的外国卖家税。 很快，“代持合伙”应运而生。 “我们是亲戚/是多年哥们，信得过!我现在是‘旅游签’买房要交15%的外国买家税，你是枫叶卡居民(公民)，我出钱，你出名。你贷款，我担保贷款。来买这个房。那怎么保证我的安全呢?我持有1%的产权就行了! 到时候政府收外国买家税只能按照我持有的这1%来收，100万的房子只用交1000刀外国买家税，就算以后不涨价，先都赚到了14.9万的外国买家税!”一位不愿意透露姓名的、曾经帮人代持的老移民透露。 2、只有1%产权?照样按100%收税 代持合伙在逻辑上无懈可击，但也可能变成纠纷。 例如，捍理律师事务所的创始人之一李黎律师说：“有可能代持的一方，突然不认账了，而当初双方的代持文件也并没有做得很严密。两个人只有打官司。法庭上，法官一看：这合同的目的是啥?是要规避政府要收的外国买家税?在加拿大打官司有个讲究，法官会看谁有clean hands(手是干净的)。 法律很难去保护要规避它的人。这样的案子不是请个好律师就能轻易赢。碰到这类纠纷的客户在委托律师之前要明白， 如果当初做这件事的目的是规避法律，这种规避法律的做法会影响到你在法官眼里的credit(诚信度)，而诉讼中被认为诚信度低的一方，要得到法院认可而胜诉的难度很大。” 另外一种情况可能更悲催：温哥华的虽然产权上外国买家只有1%，却被省政府追杀上门要收100%的外国买家税。加拿大政府有个习惯，后发制人。政策一出台，各种聪明的办法满天飞，好，让你飞。然后杀个回马枪喊你来补税。 2019年开始，卑诗省政府开始发“欠税通知书”，矛头对准产权上只有1%的外国买家。每次新闻一出，都让华人社区震动。列治文的一位华裔女士，突然收到交23.7万外国买家税的通知。 为啥呢?原来2017年她在列治文买一栋160万的房子的时候，在国内的前夫占了1%的产权。前夫没有加拿大身份，所以按照1%交了外国买家税。省政府就认定：虽然前夫只有1%的产权，但我们认为他在这房子里享有100%的beneficial interest(财产利益)，所以啥也别说了，补税! 这名女士欲哭无泪：“他真的没有占有啥财产利益，他只是给我当担保人，所以才有1%产权。” 但得省政府肯信啊!省政府抖出来买房那段时间女士的银行对账单，这期间有51.4万的汇款来自这位前夫。而省政府还说：在和这名女士通电话时，这位女士自己也说：“房子前夫也出了钱。” 这位女士已经把省政府告上法院，希望法院命令省政府收回成命。现在官司还在打。 另一个移民家庭收到的省政府催收单更是吓人。128万刀! 老王在温西的一栋豪宅，买的时候用了当年国内亲戚180万加元的汇款，而产权上又有这位国内亲戚的1%。于是被省政府追收全部的外国买家税。 收到128万刀的追税单，两家人只有起诉省政府。 诉状说了个长长的故事： 老王2010年移民加拿大之前，把国内生意一股脑卖给了亲戚老赵。价值800万人民币的木材生意，钱也没有收老赵的，约定等老赵有钱了再给。老王就登陆加拿大了。老王2016年要买房的时候，想起老赵还欠着自己800万人民币，就喊老赵转账过来。老赵说：生意当初800万人民币你卖得低了，这个生意该值得1140万人民币，我先给转你180万加元现金。 除了转账180万加元，老赵还豪爽的为老王的贷款提供了担保，于是在产权上老赵的妻子也占了1%。就是这1%的产权，被省政府抓住了，认定这豪宅其实就是老赵家的，否则怎么又转过来180万刀，又当担保人，128万的外国买家税必须交。 总之，产权上外国人只有1%，不妨碍省政府觉得外国人有100%。要想推翻省政府这个“觉得你有”的决定，只有去打官司，律师费保守估计380刀/小时起。 如果当初确实是代持，没身份的一方，当年一定是很感激代持一方，说不定也进行了“感谢”。现在一看，避掉的税一样要交，打官司还要付一大笔。这朋友/亲戚还能继续做? 3、越是感情深，纠纷来得越麻烦 一位不愿意透露姓名的老移民描述： 华人的合伙买房，首先是感情深。 菜过三旬，酒过两瓶，华人亲朋好友欢聚一堂，说到：“怕是动得了，房子跌掉了一两成!” 其他人立刻聚精会神：“来，分享一下市场动态!” 这样谈成的合伙，投资的每一方都是亲戚朋友。合同就算签了，也不过一两页纸。 捍理律师事务所李黎律师说：“新移民和本地生长的当地人最大的不同，新移民认为法律意见可有可无。不出事不用律师。律师费能省就省。出了事再找律师，也必先问多少钱。 而北美当地人明白法律意见和医生问诊一样，不是可有可无，也不会能省就省。凡事先问律师，把律师费看成和保险费、生活费一样的必需开支。” “我们工作中遇到的合伙投资买房，许多出现法律纠纷的根源是生活在人情社会的文化的里走不出来。有买大地旧房等着以后推翻重建的，有干脆集资拿下一个街区，要来做整个项目开发的。 因为大家是亲戚，是朋友，是移民前就认识的，有很深的关系，信任很深。而且更有甚者，以前在国内都不会轻易相信的合作方式，到了加拿大反而不轻易质疑了。所以签的合同，往往就是一两页纸。而这一两页纸，约定了几百万上千万的财产关系。 有没人独立的征求法律意见?有没有设定加入和退出的规则?有没有预见到未来可能发生的问题?没有。好像如果有一方提出用律师，反而感到是自己的过错，怎么这样以小人之心度朋友之腹了呐? 这样投资的项目如果不赚钱，不管是市场变动造成的，还是操作失误造成的，一定会有大纠纷。当初越是感情深，设下的规则就越少，变数就会越大。如果赚了钱，也未必皆大欢喜，因为双方，甚至多方可能会觉得自己分少了。赚的钱相当部分还是填了诉讼费的坑。” 合伙不能靠感情深，如果你身边有合伙买房的人，记得把这篇转给她看!

一段视频在网上疯传，视频显示在多伦多市中心的一家夜总会，顾客们将价值近1.2万美元的酒瓶扔进了安大略湖。该视频的说明文字称：”这些家伙花了1万英镑买瓶子，就是为了把它们扔进水里。” 在这段42秒的视频中，一名男子举着一个瓶子，把它扔到水里并高喊：”我们买了它，现在我要扔了它。“另一名男子将一个瓶子扔进湖里并说：“把那个瓶子扔掉，把所有东西都扔进湖里。” 据了解，这则视频中的所有酒加起来，金额总计为11895.98美元(约合人民币为8万元)。其中包括750毫升的唐培里侬夜光香槟、香槟和龙舌兰酒。 多伦多警方说，在多伦多市把瓶子扔到湖里可能是违法行为，或者对安大略酒类和博彩委员会(AGCO)而言是一种违法行为。市长的发言人布拉德·罗斯也表示，扔瓶子可被视为乱扔垃圾，罚款最高可达500美元(约合人民币为3500元)。他说，市政府正在调查这起事件。 警方表示，他们目前正在收集有关顾客信息，“这包括从被许可方获得有关其顾客行为的信息。根据《酒类执照法》，酒类执照持有人必须确保酒类的销售、供应和消费是负责任的。对违法行为可能导致我们采取监管行动。这包括口头警告、书面警告、暂时吊销牌照，甚至进监狱。” 据了解，这则视频发布在网上后，便直接引起了网友的热议，一名网友表示：“这些人就是不知道个什么道德规矩，就只是满足自己的私欲。” 另一位网友则表示，“这些人真可怕，真不知道他们的父母有没有教过他们什么叫珍惜自己拥有的一切，什么叫礼义廉耻。” 还有网友则表示：“这就是政府管制下的好市民，仗着自己有钱，肆意妄为，无人敢管教。”