地产

大温地产局(REBGV)今天发布的月报显示，温哥华地区房屋销量继续大滑，9月份房屋销量比8月份降17.3%，更比一年前大跌43.5%。而苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)早前发布的数据也显示，与去年同期相比，温哥华今年7和8月$100万及以上豪宅销量下滑24%，而$400万及以上超级豪宅的销量更大跌33%。   月报称，随着房屋存量不断累积，涌入市场的房屋越来越多，给房屋价格上扬带来压力，导致几乎所有类型房屋的价格均呈下滑之势，BC低陆平原多数地区无不如此。 以最具标志性的独立屋而言，其基准价格在过去半年内已经下滑4%，平均价格降至$145万元。 Condo价格一直是上升的，但过去半年来也降了1.5%，均价降至$687,300;镇屋也挺不住了，3个月前价格开始下滑，9月份的均价降至$837,600。 大温地产局主席Ashley Smith在新闻稿中承认，温哥华的房市开始转风向了，逐渐从卖方市场转向平衡市场，现在则从平衡市场转向买方市场。从房型来看，独立屋已经清清楚楚地进入了买方市场，虽然目前condo和镇屋是在平衡市场，但若目前的趋势继续，condo和镇屋也将进入买方市场。 按照大温地产局的定义，每100套待售独立屋中若只能卖出8套或更少，那就是买方市场;而每100套待售condo和镇屋若只能卖出12套或更少，也属买方市场(condo和镇屋若每100套可以卖出20套或更多，才属于卖方市场范畴)。 即使地产局没有这套指标，大温地区的房主们已经感到扎心了，因为挂牌上市的房子卖不动了：其中100 套待售镇屋中，只能卖出14套，而在今年年初，至少能卖出35套。一度卖得红火的condo也面临困境：今年年初100套可以卖出60套，而上个月只能售出17套。   对于有人指卑诗省温哥华楼市存在巨大风险，加拿大丰业银行（Scotiabank）高级副总裁兼首席经济师佩勒特（Jean-Francois Perrault）并不认同，他指出，目前没有证据及迹象显示大温住宅楼市将出现回调。他认为，市场供求关系为影响楼市走向最主要因素，大温新屋动工能力目前已达饱和，而且房屋供应的增加，远未跟上区域人口的增长。佩勒特又说，目前起码仍需四万个单位，市场才达到供求平衡。 列治文市府周三在昆特仑理工大学（Kwantlen Polytechnic University，简称KPU）举办列治文商业及伙伴答谢午餐会，超过百位商界人士及社区领袖与会，主讲嘉宾佩勒特在餐会上发表有关大温住宅楼市的看法，引发与会者关注。 佩勒特称：“很多人都说大温楼市存在巨大风险，我没有看到。影响楼市走向的因素很多，例如利率、经济发展及就业等，但最主要的还是供求关系的市场法则。总会有人有购买房屋的需求，当这种需求大于市场现有的供应量时，楼价就会上涨，反之则会下跌。”   他以温哥华为例，过去数年与人口的增加相比较，楼市新增可供销售的数量长期不足，其原因包括多方面，重要之一就是尽管存在市场需求，但有限的建筑工人已无法支持新屋更多更快开工，房屋市场增量已达极限。 他续称，楼市如果要出现大幅度回调，最主要原因是过度兴建房屋，目前这种情况在大温没有出现。有些开发商手持足够一年销售的库存但并不担忧，因为他们知道一年后也能卖出房屋。 有与会者提问，加拿大统计局之前统计显示，在2016年5月仅温哥华就有2.4万个空置房屋，且都不是度假屋及寻租未果的房屋，假设这些房屋因政府政策或其他因素短期内涌入市场，会否因供大于求而导致楼价下跌？ 佩勒特表示，半年前他领导的一个团队，曾对大温地区过去6至7年的新增房屋供应，与同期人口增加对住房的需求对比研究，结果发现，大温仍需要4万个房屋单位才能达到供需平衡。佩勒特认为2.4万个空置房屋假使同时涌入市场，也会被市场吸收。    

  休士顿一处房产。(德州地产提供) 在线贷款平台贷款树(Lending Tree)10月2日宣布对美国房屋平均面积研究报告，其中显示休士顿的房屋平均面积为1952平方呎，排名全美第一。 贷款树首席经济学家卡菲兹(Tendayi Kapfidze)表示，全美第二季度的新造住房平均面积为2412平方呎，相较于2015年第三季度的2488平方呎有所下降，但总体而言近年来的新建房屋面积比之前建造的房屋更大。 研究称休士顿房屋平均价格为19万6000元，平均每平方呎价格100元。前五名还包括亚特兰大(Atlanta，平均面积1914平方呎)，华盛顿(Washington DC，平均面积1908平方呎)，达拉斯(Dallas，平均面积1862平方呎)和奥斯丁(Austin，平均面积1861平方呎)。 排名倒数的城市均位于中西部，比如第43名的密尔瓦基(Milwaukee，平均面积1388平方呎)，第44名的明尼阿波利斯(Minneapolis，平均面积1360平方呎)和45名的底特律(Detroit，平均面积1333平方呎)。 德州地产负责人李雄表示，他对研究报告的结果并不惊讶，因为休士顿的土地供应充裕，由于土地价格比较划算，开发商规划房屋尽量会建造得比较宽敞和舒适，再加上休士顿没有什么工会组织，建筑成本和人工费用相比一般城市更划算。 李雄同时表示，从别州来的购屋人也常感叹休士顿的房价非常划算，尤其是从东西两岸搬来的居民，他们表示，自己的旧房不但面积小，价格也比休士顿的房屋贵上3-4倍。

据英国《每日邮报》9月30日报道，澳大利亚珀斯一位房东最近很郁闷，因为他的租客不仅盗走了其屋内价值5万元澳元（约24.9万元人民币）的东西，还将无法带走的物品全部打碎或者损毁。更令这名房东生气的是，保险公司表示并不会对此进行赔偿。 42岁的迈克尔·米尔斯（Michael Mills）是4个孩子的爸爸，在澳大利亚珀斯北部的扬切普（Yanchep）有一套4居室的住宅。此前，他通过分类信息网站Gumtree将这套房屋租了出去，但是后来他发现租客把自己的房屋弄得一团糟，窗户也被砸烂，于是米尔斯赶走了租户。 由于当时他无法支付维修房子的费用，因此就将其空置了约两个月。但有邻居告诉他，被赶走的租客擅自占住在这里，并且还在继续破坏房子，而且损坏程度越来越严重。 米尔斯获悉后赶来查看，结果发现住宅每个房间都散布着垃圾和玻璃碎片，地板上甚至有针管等吸毒用具。镜子、灯具、排气扇、水龙头、门、淋浴喷头，甚至是马桶座圈和厨房洗手槽，均被拆走并卖掉。 “他们拆下了一切可以拆的动物，其余的则被他们毁掉了，为什么什么东西都要偷走？”米尔斯说，浴室的瓷砖损坏了，房子里还有粪便，墙上被砸出了一个大洞，壁纸也被撕裂了。 而房子外面的情况同样糟糕，有1/3的围栏被盗，庭院墙上被喷上涂鸦，车库门已经损坏到无法修复的程度。此外，花棚有巨大裂缝，非常不安全，因此议会方面要求他在24小时之类修复。 这位恶劣的租户还敲掉了部分外墙，想看看有没有铜管，就连电源箱里面的保险丝也被扯出来了。最糟糕的是，整间房子被毒品污染，地毯、凳子、灯具、门、门把手等都必须扔掉。 米尔斯表示，清理和修复房子、替换被盗和损坏的物品至少需要5万澳元（约24.9万元人民币）。如果不是朋友或一些陌生人为他提供了帮助，费用可能更高。而他购买这套房子时已经支付了35万澳元（约172万元人民币），出租前还花了上万澳元进行装修。 然而，保险公司表示不会负担这笔费用，因为这属于恶意破坏所造成的损失（malicious damage）。“我是一个自由职业者，这是我退休后的资金来源，但现在一切都毁了。”米尔斯对此十分愤怒。 “这伙人肯定不是第一次这么干，他们知道如何钻法律的空子，你想要惩罚他们需要花好几年的时间。”米尔斯称，租户的父亲对自己儿子的所作所为感到震惊，并承诺会帮他免费做一些管道工程。这位父亲表示，自从4年前儿子偷走了他2.5万澳元（约12.3万元人民币）之后，便再没有见到过他。

大温地产局（REBGV）今天发布的月报显示，温哥华地区房屋销量继续大滑，9月份房屋销量比8月份降17.3%，更比一年前大跌43.5%。而苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）早前发布的数据也显示，与去年同期相比，温哥华今年7和8月$100万及以上豪宅销量下滑24%，而$400万及以上超级豪宅的销量更大跌33%。 月报称，随着房屋存量不断累积，涌入市场的房屋越来越多，给房屋价格上扬带来压力，导致几乎所有类型房屋的价格均呈下滑之势，BC低陆平原多数地区无不如此。 以最具标志性的独立屋而言，其基准价格在过去半年内已经下滑4%，平均价格降至$145万元。 Condo价格一直是上升的，但过去半年来也降了1.5%，均价降至$687,300；镇屋也挺不住了，3个月前价格开始下滑，9月份的均价降至$837,600。 大温地产局主席Ashley Smith在新闻稿中承认，温哥华的房市开始转风向了，逐渐从卖方市场转向平衡市场，现在则从平衡市场转向买方市场。从房型来看，独立屋已经清清楚楚地进入了买方市场，虽然目前condo和镇屋是在平衡市场，但若目前的趋势继续，condo和镇屋也将进入买方市场。 按照大温地产局的定义，每100套待售独立屋中若只能卖出8套或更少，那就是买方市场；而每100套待售condo和镇屋若只能卖出12套或更少，也属买方市场（condo和镇屋若每100套可以卖出20套或更多，才属于卖方市场范畴）。 即使地产局没有这套指标，大温地区的房主们已经感到扎心了，因为挂牌上市的房子卖不动了：其中100 套待售镇屋中，只能卖出14套，而在今年年初，至少能卖出35套。一度卖得红火的condo也面临困境：今年年初100套可以卖出60套，而上个月只能售出17套。 从下图可见，目前大温地区市场的残酷现实是，房屋供应源源不断，但需求却在不断减少，无论独立屋（蓝色），镇屋（紫色）还是condo（红色），几乎表现出相当一致的倾向： 有专家分析说，加拿大各级政府的新政及措施对买家的消费信心打击甚大，而这些政策不仅在温哥华最早实施，而且包括了方方面面，比如海外买家税不仅扩大地域范围，而且今年开始提升至20%，联邦的压力测试，还有所谓的空屋税，这些东西加起来给消费者的打击太大了。 苏富比加拿大的CEO Brad Henderson上月底指出，温哥华与多伦多不一样，那里的政府下手太重，对市场的干涉不仅相当全面，而且非常深刻，让买家望而却步，海外投资者更是不愿去了。 Henderson表示，与此相反，GTA地区的市场已经走出最黑暗的时期，复苏在望。他还信心满满地说，今秋及2019年，多伦多和温哥华将继续上演“双城记”：多伦多的市场不仅会更加繁荣，而且还会加速。而温哥华的房市则还会继续暗下去，继续冷下去...

  这栋位于巴洛阿图Middlefield路128号的897平方呎小屋，开价258万9000元，平均每平方呎要2886元，反映硅谷房市进入秋天之后，仍然炽热。(图：房地产公司提供) 今年暑假，湾区部分地区的房价放缓，没有过去两年那么急速上涨，加上南加州和温哥华、西雅图的房价开始回降，不少人担心湾区房价也会由热转冷。不过，巴洛阿图一栋897平方呎的小屋，入秋以来，仍索价258万9000元，等于每平方呎要2886元，反映出硅谷的房价并没有转冷迹象。 258万9000元的要价，比巴洛阿图的房价中位数300万略低，但是这只是一栋不到1000平方呎的小屋，只有两卧和一浴卫，如以每方呎价格去看，则2886元一呎就大大超过巴洛阿图每方呎平均1430元的价格。 据房地产网站Redfin的资料，这栋小屋2008年时曾经易手，当时的成交价只是89万9000元，可见10年来作为硅谷心脏的巴洛阿图房价涨幅之大。 这栋小屋的所在位置，史丹福大学近在咫尺，离开巴洛阿图市中心的餐馆和商店，只须步行30分钟，Tesla、惠普和Palantir都在附近，前往Google和脸书的总部，也只须开车15分钟。 硅谷经纪都在观察，到底258万9000元的要价，是否可以支撑得住，是否会被买家争夺而推高成交价，抑或会因为乏人问津而以较低价格成交。 这栋小屋还有一个强项，院子面积达4360平方呎。

温哥华楼价高居不下，新楼盘兴建期间，发展商除了要计算建筑成本外，亦要考虑到向政府缴交的不同发展费用和税款。有研究显示在温哥华市，政府向新楼盘徵收的各项建筑及发展费用，占单位售价高达26%，明显较多伦多等其他本国城市高，认为是推高本地楼价的原因之一。   加拿大广播公司（CBC）引述本国房产估价及顾问沙利文（Paul Sullivan）的一份研究报告，他以温哥华市甘比街（Cambie St.）一个新落成的一房单位为例，指该单位的公开售价为84万元，但若扣除建筑期间的工人工资、材料、时间等成本，发现有多达22万元是属于发展商要支付给政府的税款、发展费用和其他杂费，比率占26%，而这些费用亦因此转嫁给买家，令原本只需62万元的单位，最后要叫价84万元。 根据智库豪维学会（C.D. Howe Institute）较早前的一份报告，在同一情况下，在多伦多的新建单位只需向政府支付7万元税款和费用，约克区和咸美顿区则分别只需缴付12万元和10万元，明显地较温哥华的开支低。 温哥华的发展商兴建新房屋时需要支付的税款和费用包括开发费（Development Cost Levies）、社区设施贡献（Community Amenity Contribution）、物业税，甚至空置税。 CBC的报道指，空置税（empty home tax）推出时的本意是针对将房屋掉空的业主，但其实发展商也成为了徵税目标，指发展商买下物业后，由于等待市政府批出发展许可需要最少3年时间，期间身为物业拥有者的发展商亦需要支付空置税，而有关开支待项目落成后，亦都会转嫁给买家。 沙利文和智库豪维学会均认为现时所面对的房屋可负担性问题，政府应负上一部份的责任，而学会亦建议政府将集中力放在如何增加房屋供应，认为政府应减少向发展商收取费用、主动更改土地用途，以及加快和简化建筑许可的审批过程。

　　想当村长吗?这可不是一个普通的村长，这是一个拍过100多部电影的位于魁北克的知名小村，名叫West World village，现在出280万元， 你就是村长了，听起来是不是很过瘾? 　　据悉这个小村位于蒙特利尔以北60公里，坐落在魁北克省罗登(Rawdon)小镇目前正在出售中，出售价格为280万元。   　　整个村庄一共有45栋建筑，其中包括22栋房屋，全部是19世纪风格，由于其特殊的建造风格，这个村庄曾用于电影拍摄，已经有超过110个本地或国际电影在这里拍摄。   　　小村总面积达138英亩，这里有溪流，湖泊和一条贯穿村庄的小河。当然还有未受破坏的自然风光，美丽的森林，山谷，湖泊，溪流和山脉。 　　小村内有一座教堂，旧的锻造工坊， 横跨河流的廊桥，老的商店 ，户外老式面包烤箱 ， 带有功能轮的风车，旧鞋匠店，邮局， 标本商店，监狱 ，酒吧 ，简直是应有尽有。 　　这里甚至还有一个小型机场，私人飞机可以在这里着陆，以及一个贯穿整个地下的供电系统。 　　更多信息： 　　https://sothebysrealty.ca/en/property/quebec/lanaudiere-real-estate/rawdon/138470/media/photo/

　 　发展商拟将素里Coyote Creek高球场部分改建成住宅获批，学者认为改建球场未必是最有效增加供应。 发展商拟将素里Coyote Creek高球场部分改建成住宅的计划获批，图为计划中部分房屋的构想图。（网上图片） 　　大温曾出现将高尔夫球场改建成房屋的建议，而素里市议会便于今年初批准一项球场可加建房屋的计划。将高球场改建以增加楼房供应，学者与高球业者各有己见。   　　温哥华早在2012年曾有建议指，将市内一个由市府拥有的高球场改建成房屋，但引来对野生动物和生态多元的关注；温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)于今年3月曾提出将该球场改为一公园的建议。   　　素里市议会于今年初批准一项房屋项目，给Eagle Quest Golf的Coyote Creek高球场加建325间住宅单位。 　　西门菲沙大学(SFU)商学院的金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指，高尔夫球场和其他各种空置的土地都应该得到发展，不过"问题是，这是否一个最有效增加供应的方法？" 　　教授认为高球场不应是首选，该选择只比"什么都不做"为佳而已。 　　卑诗高尔夫球协会(BC Golf)行政总裁乔纳森(Kris Jonasson)指，若果一个球场经营遇困难，重新发展它是一个可解决财困的机会，这想法在理财角度而言是合理的。不过他担心将球场改成住宅发展项目会给高球界带来更深的影响。 　　他指，市面有很多高端豪华和可用作为比赛的高球场，但入门级的公共球场则不多。将公共球场如Langara Golf Course重建便有机会进一步失衡，长远会威胁到高球这项运动的存在性。他说："你必须有入门级的设施才可推动民众使用各级设施，当入门级有人玩，他们喜爱该运动后，才会找一个愿意消费的合适场地。" 　　业界关注若没有入门级的球场，便会更难吸引新手加入卑诗高球运动。 　　另有业者认为，高球场与房屋并非两个对立。由素里市府批准的Coyote Creek发展项目，房屋只占球场总范围的一部分。 　　乔纳森认为，重新发展卑诗高球场的选择亦不是一场零和博奕，重新发展所带来的整体利益可以有助改善球场本身，如上述项目便计划将重新发展项目所得来的收益用于改进球场。 　　卑诗锦碌(Kamloops)的Tobiano高球场是另一个结合房屋及球场而获益的例子。 　　该球场获设计成是一个未来社区的基石，球场的公司给球场提供客源的基础，并同时给业主的物业增值。 　　业界同意发展与否应该取决于供求平衡，若重新发展球场的一部分或整块土地可改善财政状况，这便合理。 　　Tobiano总经理史密斯(Terry Smith)指，重建可给业界带来长远及短期利益。短期好处是，因重建而关闭球场可帮助附近其他球场增加顾客；而长远利益方面，一些经济可行性有限的球场可获重建成房屋，而新的球场也可在更可负担的土地上兴建。 　　他指，曾有过兴建得太多及太快的教训，"我们会有部分(球场)面对困难，而这是不可避免，但我认为，最终总会有些地区于适当的位置建成完善的球场。"

中原地产研究中心统计数据显示，中秋假期前两日，北京市新建商品住宅签约180套、二手房62套，与7至8月平均水平基本持平，较2016年同期的422套和280套分别同比下调57%和78%。 除了北京，其他城市房地产市场表现平平。中原地产数据显示，小长假前两日深圳新建住宅签约分别为70套与76套，与此前市场相比基本维持平稳；广州方面，中秋假期前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。 与此同时，嗅觉灵敏的房企，已经开始借着中秋十一的契机开始促销，招揽购房者，全国楼市打折潮来袭，万科董事会主席郁亮则在9月的一次例会上称，房地产行业的转折点已经到来。 二线城市打折促销增多 记者近日集中走访了二线城市，发现楼市打折潮已蔓延至二线城市。 在南昌市场，9月底虽然中秋假期已过，但各楼盘打折促销的热情不减。 位于南昌市高新开发区的蓝光林肯公园8号打出了“开盘特惠，中秋再减3%，3万认筹金抵10万”的优惠活动，虽然中秋已过，但当天购房，同样享受中秋优惠价格。 位于南昌县象湖新城的美的悦江府则打出“中秋购房，9.9折，再返1%的佣金，相当于9.8折优惠”；位于西湖区朝阳新城雍锦王府推出“年中特惠，部分大平层，一口价销售，优惠20万”活动；位于南昌经济技术开发区的中海玫瑰园，中秋则推出每套房源总价减2万的优惠活动，中秋节当天面向新老客户则推出砸金蛋、抽金条、领中秋大礼包等活动。 9月下旬，合肥某项目“打折甩卖”的消息在合肥传播开来。据当地媒体报道，备案价2.2万元/平米的洋房，目前只卖1.6万/平米，折价幅度高达25%至35%。平均降价6000元/平米，总价便相差80万元-100万元不等。 对此官方表示这是市场误读，“此次是一次正常的节庆促销活动，且只针对个别户型，严格来说只算是当前市场相对冷清情况的一个营销噱头”。目前针对中秋国庆拿出个别户型做促销，降到1.5万/平米左右，但是支付方式严苛，仅限全款认购。 易居研究院统计的合肥住房成交数据显示，2018年8月份比前几个月的价格有明显下滑，5、6、7月的成交均为15005元/平米、14911元/平米和15623元/平米，而8月份则为13243元/平米，跌回2018年初的均价水平。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于当前房企销售来说，量价表现都受到抑制，这也使得房企在营销方面其实会面临很多压力，部分则会继续通过降价来回笼资金。而且9月份开始很多开发商的预售项目开始增多，这个时候相关房企项目的竞争力度加大，部分也会从促销的角度积极进行。 楼市拐点将至？ 万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称，房地产行业的转折点已经到来，在社会迎来全方位转折的背景下，所有行业无一幸免。 记者在贝壳找房平台上发现，位于燕郊地区的天洋城小区，目前二居室的价格在1.75万到2万元/平米之间，而在同小区成交中的数据可以看到，今年上半年的成交价基本在2万元/平米以上。 而相比2017年3月高点的3.4万，按照目前平台上显示的均价1.9万/平米，一年半的时间，燕郊天洋城的价格跌了44.1%。 据贝壳研究院数据，8月北京二手房成交量环比跌了20.9%；上海（楼盘）8月二手住宅成交量环比下跌了2.7%，成交均价环比下跌3.8%；受“7·31新政”的影响，深圳8月成交量环比下跌41.1%，而成交均价也跌了4.9%，8月深圳新盘去化率只有33%左右，供应面积、库存量继续下滑。 根据广州中原研究发展部数据，广州二手房成交量已经连跌4个月，8月份再挫低谷。从去年3月开始，二手房成交量就开始在走下坡了。 根据安居客的二手房挂牌价，厦门（楼盘）从2017年5月的48690元/平米降到现在的44948元/平米，降了7%左右。 58安居客房产研究院首席分析师张波认为，土拍市场的流拍明显增加，以及二手房市场的观望气氛明显增长早已说明市场已经发生了变化。 张波表示，如果从短期来看房地产市场的价量，在下半年会出现较为明显的滞涨状态，尤其是房价下行的压力更为明显，从这一点来看的确房价中短期的“拐点”已到来。

28日，加拿大RBC银行公布了对于房价的预判。RBC的经济报告称，加拿大的住房负担率进入了30年以来的最低点，而情况正在变得越来越差。 报告分析称在大城市当中，高额的房价成为了人们无法负担起住房的首要原因，但是贷款利率的上升，是人们无法负担住房的主要因素。 皇家银行首席经济师Craig Wright在接受采访时表示，RBC预计在2019年，加拿大央行还将继续上调利率，这使得贷款变得更加困难，房屋成本与贷款利率都将提升。 在多伦多，公寓的可负担率正在恶化，在独立屋价格下跌的情况下，公寓价格却仍在上升。在多伦多，负担率在2018年上涨了1.8%，达到了75.9%。这意味着购房者需要付出自己收入的75.9%才能覆盖购房的成本。在温哥华，这一数字变成了88.4%，情况更加不容乐观。 Wright表示，利率的上涨使得独立屋与公寓的买主都将无法负担房价。而这一问题在未来将会更加糟糕。住房可负担性的降低将会减少房屋买卖交易的数量，这将使得楼市不再火爆。 无独有偶，全球最知名银行瑞银集团（UBS ）发布2018年全球大城市房地产泡沫风险排行榜，香港名列第一，慕尼黑第二，加拿大两大城市多伦多和温哥华排名第三和第四，随后则是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福。 瑞银这份最新研究报告发现，世界上多数主要城市的房价在过去5年内平均增长35％，但当地居民收入几乎没有什么增长。 报告将全球20个大都市分成4个类型，包括有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足： 有泡沫风险（6个）：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦； 估值过高（10个）：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约； 估价合理（3个）：波士顿，新加坡，米兰； 估价不足（1个）：芝加哥。 报告称，香港的房地产泡沫指数在2018年位居全球第一。经通胀调整之后，过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%，其泡沫指数从2017年的1.74进一步升高至今年的2.03。 按照瑞银的定义，泡沫指数一旦达到1.5，就可以认为该城市的房地产市场存在价格泡沫风险。全球有6大城市的市场有风险，其中温哥华的泡沫指数为1.92，多伦多更达到1.95： 为了便于理解，瑞银的报告也将房价与收入比用年份来表示。比如在香港，那里的居民要省吃俭用，勤奋工作22年才可以买一套60平米的小公寓。伦敦是15年，巴黎是14年，新加坡则是12年。 加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。那里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买这个面积差不多的公寓单元。而在10年前，只需要6年。换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。 同理，多伦多居民现在要努力工作至少6年，才可买一套买60平米的小公寓，而在10年前只需工作4年。 不过瑞银集团的报告也指出，过去一年来，加拿大房价趋于稳定，主要得益于各级政府采取的政策与措施，尤其是对海外买家征收转让税以及更加严格的按揭条例。可以预期，利率上升的环境以及借贷压力增大，会进一步限制房价上扬。     （温哥华天空Molly综述）  

多伦多星报（Toronto Star）今天以大版篇幅报道了华裔地产开发商刘通在多伦多东部Ajax市旧城改造项目至今尚未动工，并遭到超过10名投资者和合作伙伴的起诉，故事的主角刘通今天表示，此报道并没有把全部事实说出来，报道提到的两个地产开发项目--Central Park和The Academy也没有失败，前者是与Ajax市政府合作的旧城改造项目，今年3月龙脉集团把市政府告上法庭，他非常有信心赢得官司，并会将此项目继续下去；后者目前面临抉择，到底是把项目卖掉还是自己继续开发，已经有开发集团对此项目感兴趣。 刘通表示，房地产开发公司面临多项法律纠纷在加拿大是非常普遍的现象，按照合同，到2023年他们如果无法交楼，才算是违约，但是现在如果有购买楼花者希望取消合同退款，他们会原款奉还，而且不收费用，事实上他们已经为数十名买家退了款。 至于与Ajax市政府的官司，刘通表示，市政府单方面宣布终止合作协议，他们才将市政府告上法庭的，之前龙脉已经取得阶段性的胜利，最后的判决估计会在1至2个月出炉，他对获得最终的胜利充满信心，并表示龙脉希望与Ajax市政府继续合作，完成中央公园的开发项目，令投资者、楼花购买者、市政府和龙脉共赢。 以下是多伦多星报的报道： 据TheStar调查报道，35岁的华人地产开发商刘通以开发公寓为名集资数百万，但却一直没有动工建设，目前面临与购房者、合作方、投资方、市政府的多达14起诉讼。 其中一个项目叫中央公园（Central Park Ajax），曾在不到一个月的时间内就被抢购一空，而两年半之后，也没有破土动工。该项目已经被起诉，购买者要求退款。 目前，这是龙脉投资集团（LeMine）最新一个失败的项目。该集团是刘通Tong（Thomas）Liu领导，梦想宏大却从未兑现。 刘通至少卷入了14起诉讼案件，数百名购买者因此陷入困境。指控罪名包括欠投资者数百万元并且不支付账单等。 刘承认他因缺乏经验导致了一些错误，但他称自己的意图是好的。 刘的良好意图中，还有一个位于3070 Ellesmere Rd.的杂乱空地。他说那里打算建造The Academy——一座26层的公寓，面向投资者，为附近多伦多大学士嘉堡分校的学生提供出租房源。该项目2014年预售时已售罄，但还未动工。该项目尽管尚未取消，但已无限期停滞。“我们被困住了，”刘说。 尽管他没有房地产开发的记录，却成功说服了投资者、市政官员和急切的购房者买账。 虽然他锁定了宝贵的土地资源，并且在没有破土动工的情况下收集了数百万元的预售款，但购房者却眼睁睁亏钱。投资者正在向法院寻求收回损失，因为仍未被使用的土地可能有助于缓解该地区的住房紧张问题。 据市场研究公司Urbanation调查，自去年年初以来，多伦多地区已经取消了12个公寓项目。旺市的两个大规模开发项目最近被取消，超过2,000名买家遭殃，并开始呼吁加强对购房者的保护。 随着建筑成本的上升，开发商难以获得融资，或者难以获得他们想要的利润，因此未来会有更多的项目取消。 刘在努力为他的Ajax项目获取融资，他不会说The Academy项目是否也遇到了类似的问题。他一口咬定自己的项目只是推迟了。 星报调查了法庭记录，根据信息自由法获得相关文件，并采访了20多个与刘及其公司有关的人员（前雇员，合伙人和顾问以及与LeMine公司合作的行业高管）。其中许多人只愿在不透露姓名的情况下发声，因为他们担心刘会提起诉讼。 “他的想法很好，他的经验和后续行动却并非如此，”建筑师Clifford Korman说，刘先生称他为导师。 “如果能把钱拿回来，我会很高兴翻篇，”Central Park Ajax 项目的购买者之一Ayesha Karatella说道。 安省的进步保守党政府表示，如果开发商不兑现承诺，省府正在研究增加对消费者的保护。 与此同时，刘却说他期待自己的下一个项目。 在房地产之外，LeMine公司的其他未兑现的承诺包括：将加拿大canola油运往中国的价值十亿元的贸易协议，以及投资渥太华私人铁路项目。两者都落空了。 刘说，由于加拿大政府没有从中国获得进口证书，因此油的交易协议破裂。渥太华铁路项目负责人表示，他和他的员工在审查了刘的公司后拒绝与刘合作。 刘拿不出任何公司的实际成功业绩。当被问及公司的最大成就时，他大谈公司的投资理念以及2014年在Yonge-Dundas广场举办的“快闪族”活动。刘说那个视频在中国社交媒体平台微信上曾广为传播。 刘在中国湖南省长大，说他的公司旨在“为中国资本创造平台”。 刘先生18岁时首次来到加拿大，在汉密尔顿的一所私立寄宿学校读完高中最后一年。在多伦多大学士嘉堡分校获得了本科学位后，他开设了一家小型移民咨询公司。当一位中国客户向他询问加拿大的发展机会时，他意识到将中国投资者与加拿大房地产项目联系起来可能是个机会。于是他在2011年创立了LeMine。 2014年1月，他花190万元买了3070 Ellesmere Rd.地块，计划在那里建造The Academy项目。该项目很快售罄，并因其时尚的设计而受到称赞。刘还被加拿大中国商会评为“房地产开发和国际商务年度人物”。 尽管有荣誉和顺利的销售，刘也没有开始建楼。据三位熟悉该项目的人表示，他得到了外国投资者的支持，但仍然资金不足，无法获得足够的融资。 但这并没有阻止他同时承担另一个大项目。2014年9月，他与另一家开发商签署协议，接管多阶段公寓开发项目，该项目土地的部分产权为Ajax市拥有。项目最终定名 Central Park Ajax，是振兴镇中心区长期计划的第一步。 根据一位投资者提出的索赔声明，刘已抵押The Academy项目以资助Ajax的开发项目。他表示自己向The Academy投资了200万元，尚未收到承诺支付的股息。他指责刘“疏忽歪曲”，并利用未开发的地产为其他项目融资。该投资者通过他的律师表示拒绝评论。 刘在他的辩护陈述中否认了该投资者的指控，说他们目前无权获得任何红利。刘还坚称The Academy项目仍然存在，该投资者的资金专门用于开发项目。 该项目的另一组投资者起诉刘说他违反了合同，不能说明钱的去向，也不退还保证金。刘没有提交辩护声明后，5月份法庭发布缺席判决，返还投资者541,275元。 2015年秋天，他为Ajax 市长Steve Parish 和其他三位Ajax 的官员安排了为期两周的中国之行。有商务会议、还有参观长城、天安门广场和其他旅游景点的观光旅游。（该市支付市长和工作人员的机票和签证费用，而LeMine公司则承担了旅行中的所有其他费用。） LeMine的项目设计于2015年12月完全获得批准。作为协议的一部分，LeMine要在2017年7月15日之前开始施工。 与 The Academy项目一样，Central Park Ajax 营销做的极好，410个单元的项目预售在几周内就销售一空。 问题随之出现。售罄几周后，刘与市长会面，表示他希望增加五层——即高度增加50％。 “我表示这不会得到我的支持，”Parish在一封内部电子邮件中写道。他告诉刘在预售后增加额外的楼层“对现有购买者不公平，违反我们的长期协议”并且“可能导致政治难题。”Parish写道。“（他）似乎认为他可以想怎么干就怎么干。” Ajax的首席行政官Rob Ford已经退休，他在2017年的前四个月两次写信请求“紧急”会议。福特列出了一连串的问题：LeMine公司仍未修复销售中心; 无视电子邮件;  LeMine仍未获得建设融资。 Ajax市政府再三宽限项目的截止日期。最终在2018年1月11日，该镇不得不宣布重新回购土地的计划，并正式终止与LeMine公司的合作关系。 六天后，沮丧的刘冲进Ajax市的市政厅，要求与福特会面。根据市政府内部邮件，刘在三个月前就被要求离开，因为他让市政府员工“不舒服”。而这次他是被护送出去的。 3月，刘以3亿元起诉Ajax市政府“非法终止土地开发合同。”审判于今年夏天举行，预计将在年底前作出判决。 在针对刘某提起的诉讼中，前顾问和承包商也声称刘欠他们钱; 所有的指控都称刘滥用投资者资金。 在今年初的一个案子中，投资者Valbonne-Canada以超过210万元的价格赢得了对刘的官司。此案涉及Thornhill联排别墅开发项目，该项目从未建设或预售给公众。 刘先生后来卖掉了未开发的房产，法官Thomas J. McEwen对刘进行了裁决，判决包括对刘的“扣押通知”，但刘说，扣押令没有被强制执行，他正在制定和解协议。Valbonne-Canada的律师拒绝发表评论。 在另一起案件中，刘和他的配偶都是被告，多伦多资本公司和其他债权人正在要求获取刘在Willowdale的房屋，该房屋与Ajax 的房产有交叉抵押。 据法庭文件显示，刘某及其妻子于2017年4月拖欠Ajax 房产抵押贷款，欠款超过200万元。 2月份作出了缺席判决，但刘说他没有失去房子，贷款人也最终获得了赔偿。多伦多资本公司的首席经纪人Frank Mondelli拒绝发表评论。 另一起案件指控刘和他的工作人员告诉中国投资者，如果投资 The Academy，就可以在加拿大获得永久居留权。周称他向刘支付了496,703元，他以为这笔钱被托管。该投资者声称，尽管“一再提出要求”，刘也“未能提供任何信息......显示他的资金情况。”刘尚未提交辩护声明，但他否认向中国投资者提出过投资能换永久居留权。 总的来说，刘承认犯了错误，但将之部分归咎于第一代移民经营复杂业务的教训。 约克大学Schulich商学院房地产和基础设施教授James McKellar表示，在过热的房地产市场中，购买者最容易受到影响。刘这样的开发商“竞相抛售”，可能将价格定得太低，并没有考虑到实际的建筑成本。 McKellar表示，无法交付房屋的开发商应该受到处罚。“大家为旺盛的房地产行业付出代价，这就是政府必须介入的原因。” 根据判决，今年6月，The Academy项目中刘的合作伙伴、也是他的原始合伙人，在2016年切断了与该项目的所有关系 。合作伙伴指控刘在没有得到公司同意的情况下持续利用公司借贷，法院命令临时冻结资产。 刘说， 3070 Ellesmere 的地产没有冻结。他没有解释为什么有文件所显示的情况与他所称的情况不符。财产记录显示，该物业有三笔抵押贷款，总额为1300万元。 刘先生坐在他的会议室里，认同他的公司陷入困境。 刘说，他的公司还有很多利好。他说，每个月都有新的投资者进入，他正努力推出一个新项目。但他拒绝讨论这个问题。“也许以后吧。”

据澳洲新闻网报道，因代表幸运的风水，澳大利亚布里斯班东区中部Kelvin Grove一套破败的房屋售出了109万元(澳元，下同)的高价。 买家是来自布里斯班Sunnybank一个华裔家庭。他们打败了一个开发商，买下了这套面积为888平方米的三居室。 这套房子距离CBD只有不到3公里，在拍卖前就吸引了5名注册竞拍者。 尽管如此，中介Tamara Lee承认，最终的结果还是让人完全想不到，拍卖前，有人担心连100万元的底价都有些不切实际。 “我真的很开心，因为我之前很担心我们达不到底价，要知道Crescent Road有一套面积607平方米的房子和这套房子很像，但是今年年初以98万元的价格售出。我们有信心其中3名竞拍者会出现，但另外两名是可能出现，不过最后他们都参与了竞拍，从95万元开始，就是两组竞拍者在竞争。” 两名竞拍者之所以展开激烈的竞争，也是因为这套房子位于Kelvin Grove小学和Brisbane State High School学区内，而且土地的面积很大。从开始竞拍几乎就没有停止过。买家是有两个孩子的一个年轻家庭，他们比开发商更想买这套房。这套房的门牌号是17，1加7是8，8在中国风水文化里是非常重要的数字，而且土地数字是3个8，这也让买家非常满意。再加上这里距离学校很近，所以这些让他们非常满意。他们认为，随着家庭的发展，他们可以在这里住很长一段时间。 布里斯班周末的房屋拍卖总价达到了14,661,500元，共举行了79场拍卖，清盘率45%。其中New Farm的一套四居室以252.5万元的最高价出售给了当地一名业主。这套房子距离CBD东部2公里，占地面积546平方米，买家是一个当地家庭，他们会从位于西区中部的Chelmer搬过来。

卑诗市府事务及房屋厅(Ministry of Municipal Affairs and Housing)响应卑诗省租房专项小组（B.C.’s Rental Housing Task Force）早期推荐意见，周三正式宣布将年度房租可增幅度降低2%，即将可增幅度上限与通胀水平看齐，即从2019年1月1日起，年度房租可增幅度为2.5%。   “对于租房者来说，他们的租金增长幅度超过通货膨胀率，每年都不会持续下去，其中很多人都是固定收入，”总理约翰·霍根在一份媒体报道中表示。 “我们必须消除租房者大幅增加的风险。我们的新方法在为租房者提供救济的同时鼓励人们维持租赁物业之间取得平衡。“ 由于取消了额外2％的增幅，政府表示，生活在每月1200美元的公寓里，即卑诗省的平均租金，2019年可以节省高达288美元，超过他们本可以用旧配方支付的价格。     温哥华一般两居室公寓的人们可能在一年中支付高达432美元的费用。 “我们认识到供应是长期降低租金成本的关键，但租房者告诉我们他们今天受伤并需要帮助，”市政事务和住房部长Selina Robinson在一份新闻稿中表示。 “这就是为什么我们采取谨慎措施解决住房危机并减轻租房者的压力，同时确保业主拥有继续投资租赁房产所需的工具。” 不过卑诗省自由党反对这一举动，他们表示这将对房东屋主不利，并难以维持老龄化、可负担的租赁单位。     （温哥华天空Molly编译）

有研究显示，楼价高企继续影响卑诗省民的生活质素。   卑诗特许会计师协会(Chartered Professional Accountants of British Columbia，简称CPABC)周二发表最新一份研究报告指出，卑诗省民的生活质素继续受到楼价高企的影响，其中大温区居民的住房支出更日益上升，占了家庭收入的超过八成。     CPABC公布的年度经济报告“BC Check-Up”表示，根据皇家银行的住房可负担程度指数(RBC Housing Affordability Index)显示，2017年，大温区业主在住房方面的开支，占了整体家庭收入的80.6%，比2016年时攀升了2.3个百分点。

温哥华桑尼斯业主会副会长朱祖镛周一指出，温市保护祖裔及特色屋政策没有起到最初设想帮助解决房屋可负担性的目的，反而令区内此类物业价值降低。他曾在8月1日致函温哥华市长及市议会，要求取消目前实施的相关政策。 温市府周一回复，温市议会下次讨论和检讨该政策的时间是明年年初。朱祖镛周一接受访问时表示，至今尚未收到温市府或市议会对他发出信件的答复，显示该区很多居民的声音被漠视。     在该信函中，朱祖镛指出在2017年10月，温市议会决定把保护祖裔及特色屋计划中的“过渡程序”再延长一年，而目前的事实证明，该政策对缓解房屋可负担性没有起到任何作用，反而导致第二和第三桑尼斯区物业价值大幅降低。 桑区居民重隐私 不利后巷屋 他以奥斯勒街（Osler St.）4700号路段一幢2017年5月新落成的独立屋为例，该幢房屋完全依据温市“过渡程序”规定设计建造，也建立了后巷屋以出租。但是，该房屋建成放盘至今已超过15个月没有成交，而叫卖价由最初的850万元，数次降价至目前的699万元仍无人问津。     朱祖镛指出，温市府最初有很好的期待，新政策在保护祖裔及特色屋同时，鼓励屋主增加后巷屋，如此更多出租房屋投向市场，缓解温市租金高、房屋可负担性差问题。 不过，事实是第二和第三桑尼斯区居民多数把隐私视为最高利益，很少有在该区置业的人士希望与租客分享房屋。另外，“过渡程序“其实对环保及市民健康也不利，老旧建筑已无法满足现时的防火、抗震及节能标准，建筑隔绝能力也很差，经常出现潮湿导致的问题。朱祖镛批评，没有任何政府有权迫使房屋业主居住在不健康的房屋内，屋主重新建造特色房屋以改善自己的生活环境，不应因此被惩罚。

大温住宅地产遇冷，商业地产却是风生水起？ 来自多伦多的Crestpoint房地产投资公司近日重金买下温哥华一座顶级写字楼。 这座19层高的写字楼位于温哥华市中心Georgia街800号。楼下五层为底商，楼上其余部分作为写字楼出租。 此前这座楼归Oxford Properties 和 CPP Investment Board共同拥有。 （图为Google街景） 如果按单价计算，这次交易每平方尺的售价超过1000元。 这座A级写字楼位置核心，交通便利。内有瑜伽服饰品牌Lululemon在这里设有零售店，加拿大联邦政府也在租用楼上的写字间。 近期该公司还收购了蒙特利尔市中心一座写字楼的53%所有权。相比之下，蒙特利尔写字楼的售价只要300元每尺，连温哥华市中心写字楼的三分之一都不到。 对于两笔交易差价如此之大，Crestpoint公司总裁Kevin Leon称，在温哥华市中心，土地供应十分有限，对外国资本非常有吸引力，投资总会有回报。蒙特利尔现在市场不错，但并不是所有的楼都好卖。     世邦魏理仕商业地产公司（CBRE）数据显示，今年温哥华商业地产销售十分活跃，有望创造新记录。 CBRE统计显示，今年第二季度，全加拿大境内商业地产交易额1650亿元，其中最主要支撑来自于温哥华的32亿元交易和多伦多的57亿交易。 作为温哥华的最大项目，Blackstone Property Partners收购Pure Industrial Real Estate Investment Trust，这一32亿元的交易额几乎是过去五年二季度交易额平均值的两倍。大温地区投资集团Investors Group在大温地区购买9个写字楼的交易也为二季度加分。此外，大温地区郊区商业地产的交易不断增加，也比往年更加繁忙。结合过去五年的数据来看，大温地区今年商业地产交易有望创历史新高。仅今年上半年，大温地区就有56亿的商业地产交易量，属过去五年来第二高，仅次于2017年记录。公寓投资回报稳定。根据HQ Commercial公司Goodman团队的统计分析，今年上半年共有89个以出租为目的的公寓建筑易手，较去年的87个小幅增长。交易金额则超14亿元，较去年同期增长7%。根据往年统计规律，上半年交易一般为下半年的2.1倍，由此可以推断出，今年全年的交易额将超过去年117.5亿元的大关，创造历史新高。     （温哥华天空Molly综述）

  总部设在加拿大多伦多市的Barrick Gold金矿公司宣布斥资61亿美元买下美国Randgold Resources金矿公司的股票；这个并购行动使得加拿大Barrick Gold成为世界上最大的金矿公司。 根据这一并购协议，持有Randgold Resources公司股票的投资者将以一股换6.128股的比例获得新Barrick Gold公司的股票。     Randgold Resources公司的金矿主要在非洲国家，而Barrick Gold公司的金矿主要在美洲大陆。 市场分析师认为，非洲国家金矿一般风险较大、但回报也较高，而美洲国家的金矿属于比较稳定的投资资产，所以Barrick Gold并购Randgold Resources公司是受市场欢迎的国际黄金采矿业内的整合行动。      

有人说，如今的美国年轻人是最悲催的一代。 很多人还没满30岁，就输掉了两场人生的战役：高昂的学费贷款让他们年纪轻轻就背上巨债；而高攀的房价让他们早早放弃了拥有一套房屋的想法。 不过现在，这些人得到一个重大“利好”消息。经过三年多的牛市后，美国楼市最近经历了价格下跌，很多房东甚至降价出售，期望早日收到回款。 图片来源：视觉中国(-- --,诊股) 不过，虽然房屋价格在下降，但成交并不活跃。房产分析师认为，美国潜在买家和卖方之间的价格预期仍有较大差距。 随着美联储加息对房贷利率的影响，以及经济前景不明朗带来的持币观望情绪，房地产市场作为美国经济的动力之一，迎来了量价齐跌的局面。有业内人士甚至表示，一些价格信号让他们想起了2008年金融危机爆发前的市场形势。 美国大城市房价下滑根据CNBC的报道，美国卖家正以多年来从未有过的速度降价抛售。 房产经纪商Redfin的数据称，在截至9月16日的四周之内，全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了。这是该公司自2010年开始汇总该数据以来的最高数据。Redfin将“降价”（price drop）定义为房屋价格下降幅度超过1%且低于50%。 值得注意的是，曾经最火爆的市场现在房价下跌的速度更快，特别是在大城市。这种情景像极了金融危机爆发的2008年。 房产机构CoreLogic 数据显示美国楼市出现疲软，在最近的12个月中，20个城市的房地产价值指数经过季节性调整后，该指标在10个月内出现了最小的月度涨幅，其中纽约，旧金山和华盛顿等大城市出现下跌。 在经济发达、人口流入活跃的加州，虽然房价的增幅已经放缓，但转手等待的时间却在变长，显示交易活跃度在下降。 加利福尼亚州房地产经纪人协会统计数据显示，该州2018年8月份的活跃房源价格比2017年8月高17%，但销售额却降至两年来的最低水平。加利福尼亚房价仍然上涨5.5%，但与近期涨幅相比大幅下跌。然而，房东出售房屋所需时间从过去的18日上升至21日。 加州房地产经纪人集团高级副总裁兼首席经济学家Leslie APPleton-Young表示， “虽然8月份房价继续小幅上涨，但房价增长放缓和住房供应激增表明市场正在发生转变。我们看到的问题仍然存在，'市场需要多长时间才能缩小买卖双方之间的价格预期差距？'” 库存增加，房东打折求出手根据Redfin公司的数据，在美国房价最昂贵的一些区域，现在房屋供应量大幅增加。 在加利福尼亚州圣何塞市，今年6月份库存较去年同期增长了12%。房屋库存数字在西雅图上涨了24%，在俄勒冈州波特兰上涨了32%。 西雅图房产中介戈德温说，“我们这里库存增加了很多，买家之间的竞争减少了，过去激烈竞价抬高房价的情形不存在了。” 波特兰温德米尔房地产信托公司的代理商达斯汀米勒表示，他的一位顾客认为，随着婴儿潮一代搬到全州各地的新家，预计将有买家争抢她的房子。然而她收到的出价都远低于她的要价。 米勒说，“买家花一些时间比较价格，而不是急于求成仓促成交。这也是美国楼市对之前过于火爆局面的纠偏。“ 米勒表示他正试图管理卖家的预期，这在之前的楼市繁荣阶段是不可想象的。 Pantheon Macroeconomics首席经济学家伊恩？谢泼德森表示，“新房和现房的房屋销售率可能会从此下降。” 房地美首席经济学家山姆卡特尔在一份声明中表示，目前美国房价水平（考虑通胀调整）低于50年平均值整整一个百分点，反映了“大衰退带来的长期伤痕和这次经济复苏的不平衡性”。 不过虽然房屋销售和房价的增长速度似乎有所放缓，但并没有减缓房屋所有权的增长。根据美国人口普查局上周四公布的数据，今年第二季度的住房拥有率为64.3%，高于去年同期的63.7%。 美联储加息“拉低”房价随着美国房屋贷款利率继续走高，买家所要支付的融资成本提高，也使得想要出手的房东必须尽量压低房屋总价。 目前，美国市场上流行的30年期固定抵押贷款的平均利率在过去一个月内上涨了超过25个百分点，正在逼近5%的大关，这是近十年来未见的水平。 美国经济学家斯坦斯菲尔德说，随着美联储提高利率，“没有人知道借贷成本的上升会有多快”。 财经专栏作者凯文朗恩估算，住房抵押贷款利率每上升1%，美国平均房价将从基线下降约7%。 密歇根大学最新的消费者情绪数据显示，美国消费者目前持观望的谨慎态度。在7月的初步调查中，65%的美国人表示现在是楼市低潮期，这是自2008年经济衰退期以来这个比例达到的最高点。 美国楼市也不行了？8年来从未有这么多卖家降价卖房 过去三年，房地产市场一直是美国经济的亮点之一，东海岸和西海岸地区的房价持续上涨。但现在，情况似乎发生了变化。 根据CNBC的报道，美国卖家正以多年来从未有过的速度降价出售。 报道援引房产经纪商Redfin的数据称，在截至9月16日的四周之内，全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了。这是该公司自2010年开始汇总该数据以来的最高数据。公司对“降价”的定义是价格降幅超过1%、不到50%。 值得注意的是，曾经最火爆的市场现在房价下跌的速度更快，特别是在西海岸。这种情景像极了2008年。 难以置信，对吗？ 事实上，最近华尔街见闻的很多文章早已提示了这种端倪。 美国7月二手房销售总数创出近两年半最低水平，为连续第4个月下降，是2013年以来的最长连跌期。其中，价格较低的二手房销量暴跌，同比降幅达到17.9%。 美国二手房价格连续77个月同比上涨、最近数月连创新高的势头也在7月份戛然而止，当月成屋售价中位值同比增长4.5%至26.96万美元，低于6月所创的27.69万美元历史峰值。 新房销售同样不容乐观。7月新屋销售年化户数创去年10月以来最低水平，是今年以来首次出现连续两个月销售下滑的态势。其中，东北部地区新屋销售锐减52.3%，创2015年9月以来新低，是该地区自2015年年初以来最大的月度降幅。 从地区来看，南加州地区的楼市略微呈现出颓靡势头。6月的房屋销量降至四年来最低水平，销售额下降了1.1%。而从1988年以来，该地区房屋销量在同期的平均增长达到6%。新建房屋的销售降温尤为明显，比往年6月的平均水平低47%。 今年以来，美国房地产市场的表现一直不及整体经济。 一方面，经过了长时间的上涨之后，美国房价已经被很多人认为高的离谱，另一方面，市场上可供出售的房屋供应正在增长——这对购买者来说是个好消息，但对卖家来说自然是个坏消息。 美国8月新屋开工128.2万户，创近三个月新高，环比飙升至9.2%，更是创今年1月来新高。不过，营建许可降幅明显，是自2017年2月以来最糟糕的一个月。这可能在一定程度上拖累短期内供应增长。 金融博客Zerohedge给出的楼市降温理由令人震惊：“我们生活在一个中等阶层正在萎缩的时代，大多数家庭每月都在勉强度日。生活费用正在稳步上升，但薪水却不高，这导致了中等阶层两头承压。” 这仅仅是一种“调整”，这是房地产市场另一场危机的开始？没有答案……

  　　马云说“十年后房价如葱”，应该是指房价会很便宜的，不可能房价真的如葱价。也并不是说，所有人都可以买得起，但是马云指的是，房地产去投机化，与当地的民众的收入挂上钩，就是十年后，你只要好好工作几年，就可以积攒到首付款，可以圆上住房梦了。 　　目前的中国的房价，不要说当地百姓觉得高，即使拿到国际上，也是完全可以与东京、纽约、迪拜等发达国家的房价相媲美。也就是说，国内的房价已经远远脱离了当地居民的购买力。中国一线城市居民的收入水平只及发达国家的八分之一，而却要承担比发达国家更贵的，在全球都首屈一指的高房价。所以中国应该尽早去投机化，去杠杆化，让房价真正回归居住属性。 　　那么，马云说的房价如葱究竟该跌到什么水平才合理呢？我们认为，大城市因为人口相对集中，收入也偏高，所以房价高一点，中小城市人口流入少，房价应该再低一些。一线城市居民工作15年左右，二线城市工作12年左右，而三四线城市居民工作10年左右，五六线城市7至8年。 　　打个比方，目前一线城市居民平均年收入在8万元左右，未来二室一厅的房价应在90-120万/套左右，二线城市房价应该在60-80万/套，而三四线城市房价应该在40-50万元/套。如果再允许购房者付三成首付，那房价与葱价也相差无几，这才是马云所说的房价如葱的真正意思，就是中等收入群体都可以买得起，这就意味着，房价要比目前的基础上跌去七八成左右。一二线城市可以每年跌一点，慢慢软着陆。三四线城市大起大落，也是在所难免。  

9月24日，卑诗省出租房屋工作小组发布调研报告，称建议省府更改计算方式，房租涨幅或降至2.5%。 此前，卑诗省府发布的数据称，将允许房东明年房租上涨4.5%，引发租客极大不满。这一数字来源于上一年度的通货膨胀指数的基础上再增加2%。卑诗省出租房屋工作小组建议，去掉2%的自动增长，将涨幅只设置为与通货膨胀率相同，即2.5%，增强房屋的可负担性。 同时允许房东就维护修缮房屋的费用部分，额外申请涨房租。卑诗省住房部将于10月1日前作出最后决定。 也有网友表示，不能只考虑房租的增长数字，水电贷款等税务的涨幅也要作为考虑因素在内。

最近加拿大的央行提高利率一举引发了众多热议。在加拿大有身份的人有权享受五年期的固定房贷利率。在过去十年经济复苏时期，央行加息的威胁一直不大，这让众多房奴开始选择浮动的房贷利率。既然现在利率上升了，浮动房贷利率还会是房奴们的最佳选择吗? 什么是抵押贷款房屋利率? 当你申请抵押贷款的时候，银行会让你选择是按照固定还是浮动利率还款。 固定的房贷利率在贷款期限内(通常是五年)不会发生变化，无论经济状况或是利率如何，你的房贷利率都不会增加也不会减少。 而浮动的利率会随着央行的利率而变动，当利率上升时你需要还的房款会越多，当它下降时你支付的贷款也会随之减少。 浮动抵押贷款利率通常会低于固定利率。比如，在今天，5年期的固定利率为3.14%，而浮动利率则是2.44%。 由于利率一直在下降，加息的可能性较小，在过去十年里，人们通常会选择浮动抵押贷款利率。但是目前来说，加拿大央行的基准利率由2017年的的0.50%上升至今天的1.50%。央行行长Stephen Poloz表示，他会考虑再次加息。除非出现严重的经济衰退现象，否则各种利率都将在未来持续上升。 我应该选择固定还是浮动利率? 尽管浮动贷款利率在未来几年内可能会上升，但如果是房贷或续订抵押贷款，浮动的利率还是最好的选择。按照以往来说，事实证明浮动利率往往优于固定的贷款利率。 举个例子，假设今天有两个人均获得50万加币的抵押贷款，还款期限为25年。 根据Ratehub的抵押贷款支付计算器，固定利率抵押贷款的利率为3.14%，每月费用为2,402加币，前五年的利息为72,654加币。 同一抵押贷款的浮动利率为2.44%，每月费用为2,225加币，前五年的利息为56,172加币。如果未来五年内没有加息，那么也就是说选择浮动利率可以帮你减少超过10,000加币的还款并节省超过16,000加币的利息。 如果利率上升怎么办? 除非利率大幅上升，否则在未来五年内，浮动利率抵押贷款仍有可能优于固定利率的抵押贷款。 假设每年的利率上升0.25%，在前三年内浮动利率也不会高于固定利率。在第四年的时候，浮动利率最高有可能到达3.44%，但这也仅仅比固定利率高出0.30%而已。 如果浮动利率在第五年的时候高于高于抵押贷款的固定利率，介于它最初前三年都比固定利率低，那么总体来说它还是比固定利率划算的多。同样的50万加币抵押贷款在25年内摊销，浮动利率从2.44%开始，并在每年年底上升25个百分点，你在前五年内需要支付67,808加币的利息。而固定利率则需要72,654加币，这之间相差的高达5000加币，而且还是浮动利率每年都上涨的情况下。 需要注意的是，没人知道利率未来的趋势，他们可能随时都会上涨。在20世纪80年代的一个短暂时间内，优惠利率曾一度超过20%，虽然这不太可能会再次发生，但也绝非完全不可能。如果你能研究一下过往加拿大抵押贷款的利率，你就能发现大多数时候浮动利率是最好的选择，但是由于固定利率能够提供给人提供安全感，很多人会选择固定利率抵押贷款。 当然，没有人能掌控未来，历史也不会重演，这一切都取决于你自己对风险的容忍度。如果你认为多花几千加币可以减少数万加币利息的可能性，那么固定利率最适合你。相反，如果你不想多花钱，那么你可以选择浮动利率抵押贷款来帮你缓解还款压力，即使是暂时的。

据Huffpost报道，外国买家税的推出让多伦多的住房市场出现明显放缓，但房地产机构Engel + Volkers的一项预测显示，多伦多房地产又出现了一个继续推动繁荣的因素——科技产业。 Engel + Volkers北美公司总裁兼首席执行官Anthony Hitt表示，近年来科技公司争先恐后地涌入多伦多市中心核心区域，对房地产市场产生了“巨大影响”。 根据世邦魏理仕（ CBRE）最近的一份报告，从2012年到2017年，多伦多增加了大约82,000个技术岗位，超过硅谷和北美大部分城市。 商业房地产机构现在已将多伦多列为北美第四大最重要的科技中心，比两年前的第12位急速蹿升。（渥太华和蒙特利尔也分别排名第12和第13位。） 在多伦多，这种势头方兴未艾，蒸蒸日上。微软上个月宣布计划在多伦多核心区设立新的加拿大总部。英特尔也在本月初在北约克宣布了开设新的图形芯片工程工厂。 科技公司入驻的代价也是高昂的，特别是住房成本将大幅上涨。 Hitt 认为，多伦多是北美的精英城市之一，科技人才和资本都集中在这些城市，同时房地产价格也高不可攀。 Hitt预测，随着技术工人的涌入，地产市场将很快恢复到快速增长阶段。 他指出，许多科技公司已经在多伦多市中心核心区的西侧建立了门店，公寓在过去十年快速发展。他并不认为这是巧合——科技人员的大量招聘是公寓热潮的“最大因素之一”。 他不知道外国买家和科技势力两者中哪一个对多伦多房地产产生了更大的影响，但他认为这两者“很可能已经交织在一起” ，而且在未来带来的影响更大。 他预测说：“现在有很多外国买家想要在科技公司工作。昨天的外国买家来自亚洲，但我认为未来你会看到更多来自美国的买家”。 从2013年到2017年，多伦多二手房的平均价格在短短四年内上涨了约80％，去年峰值时达到超过92万元。现在已降至约765,000元，但抵押贷款利率上升意味着住房负担能力仍然处于25年低点。 对于首次瞄准公寓市场的买家来说，价格则根本没有降：过去一年公寓平均价格上涨5.4％，创下561,000元的历史新高。 根据Padmapper的最新数据，过去一年一居室公寓的平均租金上涨约15％。 Hitt 说，如果你买得起，就趁早买。

　　通常一些老人为了避交遗产税，通常把所持有的房屋和儿女联名，或转让给儿女，不过，这么操作也是有风险的。 　　由于儿子欠下温哥华一家建筑公司80万元的债务，本拿比一名疑似华裔姓氏的女子可能会失去自己所居住的房屋。 　　根据法院周二的裁决，本拿大比女子A女士(化名)于1999年出售她之前和丈夫共同拥有的房屋后，用所得的钱购买本拿比一栋房屋，并把儿子B先生也列入房屋持人之中。   　　根据裁决，A女士因为听从遗产计划建议避交继承税，所以将她的儿子加入了房屋的联名- 但是她没有把这个决定告诉儿子。   　　与此同时，她的儿子B先生，作为一家温哥华软件公司的总裁，于2014年与Ledcor Construction Ltd.签订了一份合同，在West Hastings Street的MNP Tower办公楼进行一些建筑工作。 　　根据Ledcor于2015年3月提交的民事索赔通知，Ledcor提供5次，共计超过100万元的工作量，但从未得到过报酬。 　　2017年8月，由于B先生不知道母亲将自己的名字列入房屋持有人，他同意向Ledcor公司支付80万元。 　　2017年10月，该公司的律师开始追讨B先生名下本拿比房屋的一半权益。 　　A女士向法院申请了一项命令，宣布她是该房屋的唯一受益所有人，另一项命令是将Ledcor的判决证书删除该房屋的名称。 　　温迪.贝克大法官于本周二做出裁决，否决A女士的申请。 　　法官指，A女士冒险将她的儿子注册为她房产的联名人。 “我不关心她是否被恰当地告知了这种风险。然而，一旦她决定以B先生的名义登记本那比房屋的权益，B先生的第三方债权人就有权对B先生名下的本那比房屋权益进行登记。“ 　　A女士辩称认为这是她送给儿子的礼物，儿子从未明确同意加入房产联名，但法官指这不相关，特别是因为没有证据表明他拒绝了他母亲的礼物。 　　法官指“如果礼物已被送到受赠人手中，通常会被接受。” 　　由于儿子个人债务问题，A女士甚至在2017年11月修改遗嘱中儿子的继承权。 　　但根据法官的说法，已经太晚了。 　　与此同时，原告Ledcor告诉法庭，由于A女士居住在本拿比的房屋，所以不会根据该裁决追讨这栋房屋。 　　虽然法官贝克拒绝了A女士的申请，但法官表示被告B先生可能会与Ledcor达成协议，以其他方式偿还债务，以保护他母亲的房屋。

　　有发展商拟将阿宾尼街夹尼古拉街一路段改建成两幢高楼。两幢大厦建成后，料可提供逾400个住宅单位。（网上图片） 　　温哥华市中心西端，阿宾尼街(Alberni St.)一整个路段的建筑物将会被拆卸，改建成两幢具新环保标准以超节能为卖点的住宅高楼，两大厦楼高各逾400尺。   　　发展商Landa Global Properties和Asia Standard Americas向温市府提出更改土地用途申请，拟将阿宾尼街夹尼古拉街(Nicola St.)一整个路段改头换面，有关申请亦于本月18日获温市议会通过。   　　地盘位置另外夹角的两条道路是布劳顿街(Broughton St.)及Eihu巷；该巷位于洛逊街(Robson St.)以北。地点现有一些早在70年代建成的柏文和办公室大厦，将它们拆卸后，料可释出一个面积有逾4.3万平方尺的大地盘。 　　发展商的计划是改建成两幢分别43层和48层的高楼，约相等高405尺和442尺；而在两大厦底部会由一个有数层高的平台连接。两大厦料会提供443个住宅单位，其中129个属市场出租单位。另外，于第7层会有一个由市府拥有的56个位托儿设施。整项计划的楼面面积会有64.7万平方尺。 　　此外，计划会给该路段建有一个新的公园。 　　据发展商的资料指，两大厦将会成为全世界楼层最高、规模最大的"被动式节能"环境建筑物(Passive House)。 　　所谓的被动式节能建筑物是指它使用低能源，而设计达到一获认可标准；有关标准源自德国，设计元素可包括建筑物外墙密封设计、保暖隔热层较厚和门窗属较高级别。 　　附申请文件的简介提到，两大厦的设计就是"返回20世纪初期形式主义风格"，构思如仿照温哥华部分最珍贵的历史建筑物，如Fairmont Hotel Vancouver和Vancouver Block等，而这类构思在纽约市也很常见。项目会成为温市内多元建筑风格之一，并与温哥华式的玻璃大厦带来一个独特的比较。

西温哥华市议会表决通过，兴建170个廉租公寓。市府将会就两个设计选项，今秋展开公众咨询工作。 西温市议会周一晚上一致通过，在安希勒赛德区（Ambleside）兴建共170个廉租房屋单位。2014年，市政府利用出售西温警察局所得收益，以1,600万元从温哥华沿岸卫生局(Vancouver Coastal Health)，购入位于戈登大道（Gordon Ave.）2195号路段、总面积7.6万平方呎的一幅土地，预备作可负担房屋发展之用。 市议会通过两个设计方案，其中一个方案为兴建3幢公寓大楼，每幢楼高6层。另一个设计方案则为兴建两幢分别为6层及7层的较大型公寓大楼。包括Studio、一室、两室以及三室多种户型。 据市府职员提交的一份报告指，西温是加拿大住房费用最高的。出租房屋空置率低于1%，月租由1,500元至4,500元。 同时，住房开支更影响区内的人口结构，其中25至34岁的年轻人占整体人口仅2%，成为“流失的一代”。 夫妇年龄介乎35至54岁、育有子女的家庭，更由2011年占整体家庭的21%，缩减至目前的仅14%。 市议员布斯（Mary-Ann Booth）强调，年轻人流失问题已经成为西温的一个人口危机，政府必须采取行动，以免该市最终成为一个“鬼城”。