地产

  　　温机场管理局有意申请修改AZR，但此举被列市府批评谘询不足。（资料图片） 　　温哥华机场管理局(Vancouver Airport Authority)近日向加拿大运输部就长远发展计划，包括兴建第三条跑道而提出相应的修改机场分区条例(Airport Zoning Regulations，AZR)申请。不过，此举现遭列治文市府反对，市府指机管局单方面提出申请，之前亦没有谘询过可能会受到重大影响的居民或业主。 　　列治文市长马保定(Malcolm Brodie)批评，在未完成应有的适当程序前，没有理由去推动那些改变，尤其是建议中的跑道，在数十年内未必会修建。 　　在跑道航道下的区域会改由AZR管制，当中包括楼宇高度限制，它会取代原来本区的分区条例。市府指，严重关注机管局在作出申请的决定前，没有直接谘询受影响的居民和业主；市府亦关注机场没有限制新跑道只用于降落。此外，申请亦会要求将楼宇高度上限减低，但那些区域有部分属于列治文的市中心区，高度上限减低违背市中心现有及已通过的发展规划。 　　市府认为，在未曾就起飞带来的噪音和安全影响进行全面分析前，让跑道亦用于飞机起飞，对社区和生活质素带来的影响是未知之数，亦不容市府接受。 　　至于减低楼宇高度限制，会给已规划定的土地用途密度带来相当大的差异，它会影响不少属市中心区内的多个发展项目，那些项目亦早已完成规划阶段，这将对业主会造成负面影响。 　　温哥华机场管理局曾公布，当局认为在未来30年内需要额外跑道，并在《2027总体规划》(2027 Master Plan)和就《2037总体规划》而进行的谘询上提及，该跑道会涉及航空分区问题。 　　据机管局资料指，当局近期知会加拿大运输部，有意申请修改机场分区条例，此举为了保证可建额外跑道的第一步，也是一连串程序的开始，而该程序是由运输部监管并会包括详细的谘询时间表。 　　加拿大运输部负责制订、修改和执行AZR。据运输部的资料指，机场范围内的土地受到营运机场当局所控制，不需符合AZR的规定，AZR是适用于管制机场以外附近的土地，而条例是用来保护飞机免遇到危险，例如雀鸟撞击或电子讯号干扰；另一目的是保护现有机场运作。 　　AZR包括限制受管制土地上建筑物的高度，此部分的目的是"确保于机场附近的未来发展将能够维持机场及飞机安全运作。" 　　除了知会运输部机场有意提出申请外，申请修改AZR的程序亦包括：运输部审查由机场提交的建议修改计划并就此进行公众谘询；经检讨和整理谘询得来的反馈后，对有关计划进行修订。

　　还想继续在多伦多房地产的派对里狂欢?那你的梦想可要碎一地了。各路地产专家已经纷纷表态，多伦多的楼市短期内再也不会有年初那样的盛况了。 　　4个月连跌，平均每月跌10万元 　　不说别的，单从多伦多市独立屋的市场行情就能找到证据，最新数据表明，独立屋住宅均价已经连续4个月下跌，累计下滑金额近$400,000，相当于平均一个月跌价10万元。 　　从多伦多地产局(TREB)周三公布的最新楼市报告获悉，今年8月多伦多市区的独立屋均价约119万加元，与年初4月份的均价相比掉了38.8万元，跌幅高达24.5%，而众所周知，4月中下旬安省政府出台了一系列遏制高房价的新举措，包括征收15%的非居民房产税等，而此后多伦多及周边地区的楼市开始迅速降温，跌入了熊市。另外，独立屋的价格不仅连续4个月下跌，8月均价跟去年同期相比也遭遇滑铁卢，下跌了1.2%。 　　多伦多市独立屋行情不好，那么郊区(905)如何呢?楼市报告称，多伦多郊区独立屋均价较之3月的峰值跌了19.3%，8月均价为$906,592。总的来说，正如专家们的判断，从最新的楼市数据可以看出，多伦多的楼市早已不是年初那时候的泡沫状态，8月住宅交易量同比骤减34.8%，也在此印证了熊市的说法。 　　不过，现在谁都无法准确判断，安省政府4月的“狠招”会继续打压多伦多的楼市，还是说效力消退而楼市会绝地反弹。有不少楼市分析专家指出，现在温哥华的楼市在一年的销量价格齐跌状态过后，已开始再次回温，那么多伦多会不会走同样的路呢?众说纷纭。 　　小换大或condo换house越来越便宜 　　从实际情况来看，大多伦多地区的房地产市场中，condo远比其他各类物业都抗压，8月公寓均价为$507,841，虽然跟今年4月的房价峰值相比跌了6.2%，但跌幅跟house比起来小得多。这也意味着，这么多年来，这是第一次公寓房价和独立屋房价之间的鸿沟在逐步缩小，对于那些曾经资金短缺只能考虑公寓的买家来说，如今选择独立屋已不再是遥不可及的幻想，而且对于想把小公寓换成大house的人来说，花费也没前几年那么高了。 　　蒙特利尔银行经济分析师Sal Guatieri在最近的一份客户咨询中讲到，本世纪之初，购房者如果想把公寓换成独立屋的话，大概需要不到10万加元就能搞定，而在今年年初楼市泡沫最严重的时候，节衣缩食东借西凑出50多万的资金才能实现换房目的，而今年7月时这笔金额平均缩水到了44.1万元，虽然对很多公寓业主来说可能还是不小的数额，但确实换房的成本在减少，而且很多购房者希望独立屋房价能继续降下去。 　　由于近期楼市中持观望态度的人很多，经济学家也提醒这些人，在经历了一年的楼市政策调控后，温哥华独立屋市场再次升温，与公寓之间的价格差又出现了拉大的态势，所以一味等待对多伦多的房地产市场来说并不能是最安全的选择。

根据多伦多地产局（TREB）本周三发布的月报，今年8月份GTA地区房屋销量比一年前跌34.8%，虽然各类房屋平均价格仍比去年同期上升3%，但与今年7月份相比，则从$746,033下跌至$732,292。若按月来看，这是安省省府实施新税等系列措施之后，连续4个月的下降，今年4月份GTA房屋均价曾经高达$919,086。若与4月高峰相比，8月房价已经下跌20.5%。 其实这个下跌早在三个月前就被经济学家预测到，当时Capital Economics的专家发布一份图表，被描述为“恐怖”的这张图表比较了多伦多房价变化曲线和销售/挂牌比曲线，发现这两条曲线上下波动的幅度惊人一致，差别仅仅在于价格变化滞后于销售/挂牌比变化几个月而已。而在今年6月份，多伦多房屋销售/挂牌比已经出现断崖式下跌。 上述房价数据来自Teranet房屋价格指数，而销售/挂牌比则是指某一时期售出的房屋数量和挂牌上市待售的房屋数量的比率： 而在本周四，满银（BMO）的高级经济学家Robert Kavcic 根据近几个月来的情况绘出一张新图，这张图的思路与上图相似，但房价数据来源于多伦多地产局更准确反映房价变化的MLS房价综合基准指数（MLS Home Price Index ），销售/挂牌比则增加了最近四个月的数据，其中可见，前一条曲线变化不大，而后一条曲线则开始反弹上扬。 Kavcic据此认为，由于销售/挂牌比由下滑转而上升，预期房价还可能持续下降几个月，但多伦多房市最糟糕的时段已告结束，接下来房价将回稳，市场逐渐走向平衡： 这位经济学家认为，这对卖家而言是好消息，因为房价不会狂跌，房市会止血，他们不必太过担忧房屋价值急剧贬值。但对买家而言却不是好消息，因为他们所期望的房价下跌让他们更容易负担的愿望恐难实现。 央行突然加息给房市带来风险 但Kavcic认为，加拿大央行宣布加息有些突然，也给多伦多房市带来风险。他说，突然加息不仅影响到市场心理，更直接影响到房屋业主及有购房意愿潜在业主的负担能力。 紧随央行加息的脚步，各大商业银行已经纷纷调高按揭利率，这对业主的负担时非常直接的，因为加息之后按揭月供立即增加，业主每月要多付钱： 按揭利率的专业网站Ratehub.ca就做过计算，以多伦多均价$750,000的一套物业为例，如果按照浮动利率，升息0.25%就意味着每月按揭供款增加$84。该网站的数据称，实际上从今年年初以来，按浮动利率付按揭业主的月供已经增加了$168，一年算下来则是$2,016。 满银的经济学家Kavcic指出，加拿大央行加息的举动比市场和专家预期要大，也要快。从今年7月以来央行已经加息两次，目前主利率已经升至1%。满银的预测认为，虽然央行在今年年内是否再加息尚存不确定性，但估计到2018年年底，央行会把利率提升至2%。

加拿大央行周三宣布，将基准利率再次调高0.25%，达到1%。加拿大皇家银行率先跟随，将其优惠利率(Prime Rate)从2.95%上调至3.2%。同样提高到3.2%的还有道明银行、满地可银行、加拿大帝国商业银行、丰业银行、加拿大国家银行、龙顺银行和加拿大汇丰银行。 这其中最受影响的，就是加拿大的业主们了。 按揭利率突然调高 到手的房子飞了 央行加息之前，已有原本谈好购买房屋价格的买家，突然被银行告知之前银行预先批核(pre-approval)的按揭利率调高1%，该买家不满意而找另一间银行重新安排按揭，等买家确定做好按揭时，该房屋已被其他人捷足先登。 一名地产经纪转述了该买家的遭遇，并认为银行其实早在央行加息之前，已经悄悄调高按揭利率。 经纪说，该买家本来已与银行谈妥按揭利率，但在成交前一周，突然被通知按揭利率已调高1%，买家认为他已取得银行预先批核，银行不能说变就变，后来买家又向另一间银行取得按揭，但该房屋已以原来价格，卖给了无按揭需要的新买家。 两次接到银行提醒当成“套路” 没想到是真的 另一名华裔业主则表示，在最近两次央行加息之前，她均收到银行致电，建议她改固定利率的按揭，但她上网查询，看到许多网友留言，说这是银行想多做固定按揭业务的营销方法，因此她两次都不理会，没想到两次均证明，银行人员所说央行将加息的事情是真的，她因此悔青了肠子。 加拿大皇家银行按揭经理王子云指出，以50万元按揭，原来利率2.5%计算，两次加息0.5%之后，月供从2243元，增加至2371元，每月相差128元。贷款金额越大，这个价差自然越大。 “借钱炒楼”行为 将有所收敛 据本地中文媒体报道，地产界普遍认为，两次加息已开始对大温楼市产生影响，尤其是那些本来想利用低利率向加拿大银行借钱，投入本地楼市炒楼的一些中国买家，行为将会较收敛。 不过，也有地产经纪指出，中国的按揭利率高达5%，与本地银行的按揭水平不到3%仍有一大段差距，使得中国买家在本地借钱仍是有利可图，这次央行加息是否会真的浇息投机炒风，仍有待进一步观察。 某地产经纪，连续两次加息，对楼市的影响从之前的“无感”，逐渐加大力度到“有感”，那些原本希望透过在本地取得方便资金，用加拿大银行给的钱，投入在本地购买公寓或是独立屋赚取快钱的行为，应该会减少。 他说，央行现在连续两次加息，而且未来仍有可能再加，这对一些想利用本地钱炒楼的人士来说，增加了未来投资风险，除了资金取得成本增加，楼市前景可能因加息而产生的变化，有可能将一些人从市场上逼退。 他说，公寓市场目前需求仍然非常强劲，多数是需要购买房屋居住的上班族或小家庭，这些有本地收入的人士，当中有人因为无法与纯投机人士竞争，而无法购得房屋。 有地产经纪则说，中国按揭利率约是加拿大的两倍，再加上现在自中国将钱汇出有些难度，加息就算会影响资金取得成本，但以目前中国利率偏高的情况，向加拿大银行借钱仍划算。 卑诗大学房地产学教授萨默维尔(Tsur Somerville)分析指出，如果明年之内银行加息超过1%，则对市场的影响可能非常巨大，央行以后继续加息的可能性增加。 发展商Cressey发展副总裁JasonTurcotte指出，受加息影响最大的是那些刚好存到足够的金钱可以付首期，且刚好在银行压力测试通过边缘的买家，他说，加息对公寓入门买家，以及独立屋入门买家的影响最大。 不过，Turcotte说，加息之后带来的影响可能是短痛，在一段时间之后可促进市场平衡发展，使楼价上涨的幅度控制在10%以内，如此对于需要购买房屋的年轻人来说，反而是一件好事。

　　■ OSRE建议，禁止地产经纪同时代表买卖双方。小图为谭清华。 资料图片 　　为保障买卖及租赁房地产的消费者，卑诗省府去年成立房地产监督局(Office of the Superintendent of Real Estate，简称OSRE)。该局近日草拟修例，禁止地产经纪同时代表买家及卖家。对此，地产业大多表示赞成，认为可以避免地产经纪出现利益冲突，令消费者有所保障。不过，也有地产业组织忧虑，此举会令消费者失去选择。 　　由于去年有报道指有地产经纪在交易中以“摩货”从中取利，一直监管地产行业操守的卑诗省房地产议会(RECBC)的独立咨询小组，提出28项建议，包括禁止经纪同时代表买卖双方。省府其后成立OSRE，负责监督房地产行业，更赋予该局打击业内违例行为的执法权力。 　　未来一月咨询业界及公众 　　据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，OSRE最近提出修订多项法规的建议，包括禁止地产经纪同时代表买卖双方，以保障消费者以及提升地产市场的透明度，建议将在未来一个月咨询地产经纪及公众。 　　对此，地产业界大多表示欢迎。大温地产局(REBGV)在公开声明中，支持该项建议，更指“OSRE提出的新公开要求(disclosure Requirements)，将增加公众对房地产交易的认识”。但该局认为，有关建议未有照顾消费者的选择，因此希望该局可以考虑到在一些需要同时代表买卖双方，又在消费者同意下得到豁免。 　　卑诗省华人地产专业协会会长谭清华也指出，建议是好事。他承认地产经纪同时代表买卖双方时，有可能因为本身利益而损害顾客的利益。资深地产经纪赖锦泉也认为修订是正确，他指地产经纪同时代表买卖双方，“无事就无事，到有事就已经太迟了”。他认为修例不仅对消费者好，也令地产经纪得到保障。 　　有业界盼容许一些豁免 　　卑诗地产协会(BCREA)指出，同时代表买卖双方在卑诗省一些小社区较常见，因为地产经纪数目不多，该会称希望当局可以容许一些豁免。另外，在一些商业地产交易，或某些房地产类别，由于经纪与买卖双方已建立一定的关系，所以会同时代表买卖双方。 　　该会行政总裁莱恩(Robert Laing)称，修例有可能会适得其反，“由于不愿意与不认识的地产经纪合作，我们忧虑有消费者会在没有经纪协助下自行进行交易。”莱恩称，该会将咨询卑诗11个地产局后再决定下一步行动。

　　 　　胡润研究院发表的两项数据分别为《2017上半年胡润全球房价指数》（Hurun Global House Price Index 2017 Half-Year）及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》（Hurun China HNWI Global Property ROI 2017 Half-Year）。“海外置业投资回报指数”是计算中国高净值人群中，最主流海外置业地区的房价按年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和，并比较2017年6月与2016年6月的数据变化。 　　   　　以多伦多为例，多市房价按年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，3项相加所得的“投资回报率”便为32.4%。胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“如果一年前你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.4%。” 　　 　　最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。海外置业投资回报率最高的前50名城市中，有16个在20%以上，第50名回报率6.6%。 　　 　　加国4城市入50大 　　 　　海外置业投资回报指数中，多伦多位列榜首，安省咸美顿亦以回报指数26.1%，排名全球第4位，卑诗省维多利亚则以24.5%排名全球第7位，温哥华则仅以15.5%排名第34位，当中的房价涨幅只有9.2%。在亚洲地区方面，南韩首尔以26.2%回报指数排名第3，香港则以25.3%排行第5。 　　 　　若然纯粹以租金回报率计算，多伦多及咸美顿同样回报4.8%，在全球城市中未见突出，反而卑诗省维多利亚租金回报有7.0%，温哥华租金回报则报4.7%，与多伦多及咸美顿相约。香港租金回报却仅录得2.1%。

　　10年前，上海浦东一套房或许只要150万，可在10年后的2017年，已经达到了1100万，换句话说，如果当初你选择了买房，那你的财富便每个月增值7万多。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。 　　十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围，却依旧有人在买房? 　　现在不买，以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠，十年之后再回首，当年的房价还是低谷，房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。 　　有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。 　　十年间，一线城市的房价发生了什么变化? 　　一、市场自我调节，房子供不应求，价格高涨。 　　中国加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场，众多跨国企业在华建厂，以及本土民族工业的崛起，大量劳动人口挤满北上广。一线城市占据了资源优势，大量人口的涌入，就有了对房子的渴求。十年前的中国已取消福利分房，楼市(专题)开发进入市场自由竞争，人多房少，物以稀为贵，住房需求暴涨，房价被推高。 　　二、货币超发，房产成了财富保值的坚挺后盾。 　　十年前，逐年增高的超发货币引发货币贬值，老百姓担心财富缩水，私人资金可投资的项目不多，大概有理财，股票，房产等几个渠道，炒股是有门槛的高智商投资，理财收益不稳定，唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。尽管十年间楼市有过短暂下跌回调，站在十年的历史长河来看，房子的投资回报率还算稳健，甚至出现了靠炒房赚钱的投资客。 　　三、国际热钱涌入中国，人民币升值，外资抢滩楼市红利。 　　中国走向全球市场之后，外汇储备增多，人民币升值，国际热钱通过投资人民币资产(比如：房地产)获利。当时中国股市还太年轻，尚不健全，投资还需要勇气。 　　与此同时，在当时中国资产荒背景下，中国的制造业多以低端制造为主，出口到国际市场，挣得都是血汗钱，还不如开发一个楼盘挣得多。十年之间，许多央企也涉足楼市，主业低迷，楼市利润来凑，投资房地产被认为是资金获利和避险的好去处。 　　数据显示，2016年银行新增贷款大头都给了房贷，制造业萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下，银行也知趣地收紧房贷了。但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产，银行理财更是为其做嫁衣。 　　四、中国推动城镇化，农民进城买房，在读学生也加入买房大军。 　　随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程，工业代工厂如雨后春笋般出现，大量农民进城务工，比如富士康在东莞的工厂，曾招纳过上万的流水线工人，还将触角深入到中国内地，建立很多分工厂。进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市，也会想在城市买房安家，进而激发住房需求。曾经，沈阳一度为了鼓励农民工进城买房，还推出了零首付的优惠。 　　高考之后，是否要去读书的城市买房成了热门话题。随着一线城市房价高涨，如今在一线城市买房的门槛越来越高，完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资)，首次置业时间都在30岁之后。有人调侃，人生不止有诗和远方，还有买房。尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有钱，归根到底，钱才是买房的关键因素。 　　曾经有功成名就的人物劝说年轻人，别在读书的时候想买房，应该将大好的青春年华用来学习和提升自己，未来靠自己的能力去创业。买房和创业永远是一场博弈，不如让年轻有年轻的模样，其他功利的事情，顺其自然。 　　五、当社会上升的通道被打开，房价也迎来上涨的十年。 　　随着经济发展，高等教育已变平民教育，人口频繁涌向大城市寻找机会，社会有了向上流动的通道，买房需求被激发，拉动了楼市的上涨。 　　每年，大量的毕业生留在一线城市工作，主要是就业机会多，这是现实。十年前买房的那波年轻人如果足够努力，也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人，很多体验过大城市的奋斗岁月后，回到家乡或者去了二线城市，过上了有车有房，老婆孩子热炕头的安宁生活，他们会反问在一线城市买房的年轻人：难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗? 　　十年前选择了买房， 十年后会发生什么? 　　如果很多年前，你有幸在上海，让时光回到2007年，以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房子，2017年以1100万成交。十年之间，涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度： 　　这套房子一年涨95万，一个月涨79166元，每一天涨：2638元。每小时涨：110元，平均每分钟涨：1.83元。所以即便你在睡梦中，这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值，比把钱放在余额宝里都强多了。十年前又没有限购，如果你有勇气买下三五套，真等于买了一台印钞机，毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。 　　时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。 　　因为很多人没想明白，十年前买房与十年后买房的区别： 　　十年前买房，上海房价大概1万一平米，你的月薪才3千，咬咬牙买了房，即使是十年之后，你当年的房子价格会永远停留在1万一平米，而你的月薪会达到1万以上，供房毫无压力。 　　十年后买房，上海的房价5万一平米，你的月薪就算高达2万，连凑齐首付都困难，买房压力山大，有人黯然神伤离开一线城市。 　　十年之间，楼市如同一场精彩的大戏，或许没有真正的赢家。

  　　美国印第安纳州有一栋房子因为奇丑无比而变得非常有名，被人们称为“美国最丑陋的房子”。5年来，这栋房子已经被挂在市场上售卖至少7次，标价从最高的220万美元到最低的87.5万美元，价格下降高达132万美元。 　　最近，这栋房子又一次被挂在市场上售卖，这次的标价是175万美元。这栋房子的名字叫做Kessler mansion，有11间卧室、7间浴室。目前房子的主人是印第安纳州本地企业家Chad Folkening，他住在那里，并同时将房子对外出租。它在网络短租平台上的日租价格是450美元一晚。    

　　地产界普遍认为，两次加息已开始对大温楼市产生影响，尤其是那些本来想利用低利率向加拿大银行借钱，投入本地楼市炒楼的一些中国买家，行为将会较收敛。 　　不过，也有地产经纪指出，中国的按揭利率高达5%，与本地银行的按揭水平不到3%仍有一大段差距，使得中国买家在本地借钱仍是有利可图，这次央行加息是否会真的浇息投机炒风，仍有待进一步观察。 　　地产经纪李昌豪指出，连续两次加息，对楼市的影响从之前的"无感"，逐渐加大力度到"有感"，那些原本希望透过在本地取得便宜资金，以加拿大银行给予的金钱，投入在本地购买柏文或是独立屋赚取快钱的行为，应该会减少。 　　他说，央行现在连续两次加息，而且未来仍有可能再加，这对一些想利用本地钱炒楼的人士来说，增加了未来投资风险，除了资金取得成本增加，楼市前景可能因加息而产生的变化，有可能将一些人自市场逼退。 　　他说，柏文市场目前需求仍然非常强劲，多数是需要购买房屋居住的上班族或小家庭，这些有本地收入的人士，当中有人因为无法与纯投机人士竞争，而无法购得房屋。 　　他表示，如果市场上减少投机者，那些收入及购买能力的买家，即可以较合理的价格购买房屋，同时可以多花时间在不同房屋之间作出决定。 　　地产经纪Emily则说，中国按揭利率约是加拿大的两倍，再加上现在自中国将钱汇出有些难度，加息就算会影响资金取得成本，但以目前中国利率偏高的情况，向加拿大银行借钱仍划算。 　　在另一方面，地产经纪陈培准注意到，本地楼市的投机行为，最近因为联邦税务局对房地产交易逃税行为采取紧迫盯人的态度，以及投资者担心大手笔的炒楼，可能引起中国政府的注意而减少，至于现在加息对楼市产生的影响，他认为可能不大。 　　卑诗大学房地产学教授萨默维尔(Tsur Somerville)分析指出，如果明年之内银行加息超过1%，则对市场的影响可能非常巨大，央行以后继续加息的可能性增加。 　　发展商Cressey发展副总裁Jason Turcotte指出，受加息影响最大的是那些刚好存到足够的金钱可以付首期，且刚好在银行压力测试通过边缘的买家，他说，加息对柏文入门买家，以及独立屋入门买家的影响最大。 　　不过，Turcotte说，加息之后带来的影响可能是短痛，在一段时间之后可促进市场平衡发展，使楼价上涨的幅度控制在10%以内，如此对于需要购买房屋的年轻人来说，反而是一件好事。 　　另外，据媒体Postmedia News昨日报道，监管机构OSRE BC按独立谘询小组提出的报告修改《地产服务法》，设新例禁止经纪同时代表买方及卖方，或甚至同时代表多个潜在买家；只有在偏远而地产经纪有限的地方才可获豁免。

　　昨日传出两大重磅消息，一是8月份房市销量继续大幅下跌，房价也在按月下跌，二是央行连续第二次加息。两者互相牵动，加息将如何左右楼市的走向倍受关注。 　　市场有一种论调是8月为传统淡季，房市很快将回暖，甚至有经纪指出买家已经回归市场，可以趁房价下跌入市炒底。但是也有分析指出，加息对买房者申请按揭贷款以及按揭业主月供的影响不容忽视。 　　加拿大央行周三宣布今年第二次加息，显示经济的增长足以让借贷成本走出历史最低谷。央行于今年7月初首次加息，将持续两年的最低利率0.5%提高到0.75%，周三加息后，央行基准利率已升至1%。 　　加息对金融机构的各项借贷利率都会产生连带影响，包括按揭利率。 　　以下是房屋业主和潜在买家可能受到的影响： 　　固定利率按揭的业主：目前的按揭月供暂时不受影响，只有在按揭到期需要更新时，利率上升会影响到月供。 　　影响固定按揭利率的不是央行利率，而是联邦政府发行的债券的利率。但是当央行加息时，债券市场的利率也会上升，因而加息会间接影响到固定利率的按揭贷款。 　　浮动利率按揭的业主：浮动按揭利率与银行的最优惠利率挂钩，再减去银行提供的利率折扣。最优惠利率直接由央行基准利率主导，所以浮动利率的贷款月供会立即随央行加息而增加。 　　值得一提的是，部分浮动利率的月供数额可能没有变动，但是月供中用于支付利息的金额多了，用于偿还本金的金额少了。这也意味着付清按揭贷款的年限将要延长。 　　准备买房的人更难申请贷款 　　联邦政府去年出台新规，要求首付少于20%的房屋买家接受“收入压力测试”，即按照央行的五年期固定利率（加息前4.84%）审批按揭贷款，这一利率是参照加拿大各大银行公布的五年固定按揭利率，远远高于市场优惠利率水平。 　　当央行利率上升时，买房者就要按更高利率接受“压力测试”，也就是说，加入有房一族的门槛更高了。 　　早在7月央行首次加息之前，债券收益率上升，按揭市场就闻风而动。皇家银行（RBC）率先将固定按揭利率上高了0.2个百分点，其他大银行也相继提高利率。 　　而更早于去年联邦政府出台新规，要求首付低于20%的买房者接受压力测试后，加拿大按揭与房屋公司（CMHC）的按揭保险业务就迅速减少了三分之一。 　　如果你现在还在考虑要买房，以下这个表格告诉你，按照25年摊还期，按揭贷款（房价减去首付）$50万元所需的月供数额。 　　其他贷款： 　　信用额贷款（Lines of Credit）或房屋净值贷款（Home Equity Lines） 　　皇家银行经济师Laura Cooper在9月1日的报告中指出，加拿大家庭过去4个季度每季消费信贷增加$100亿至$120亿元。个人向银行借的信用额贷款增长显著，特别是房屋净值信用额贷款。 　　由于这种贷款的利率与银行最优惠利率直接挂钩，经济师称，央行加息对消费者影响大，可能仅次于浮动利率按揭贷款的利率。 　　信用卡：多数信用卡按固定利率计息。但一旦你有欠款未及时支付，部分信用卡公司会开始以更高利率计算未付款。 　　学生贷款：学生贷款利率分固定和浮动两种。浮动利率的还款者会立即受到加息的影响。固定利率的还款者在到期续约时会受到加息的影响。 　　Cooper在报告中指出，加拿大房地产市场的变动，加上家庭债务高企以及金融状况收紧，将打压信贷增长，最终抵制消费者开支增长。 　　她说：“相信加拿大家庭总体上有能力吸收加息带来的贷款成本上升，因为央行紧缩的步伐是逐步的，同时就业仍有增长。但是可以预期，借贷疯潮将要结束了。”

　　加拿大全国房屋按揭保险机构指出，去年秋季实施新的按揭保险规定后，全国购买保险的按揭市场规模大幅萎缩了33%。 　　加拿大按揭和房屋公司(CMHC)在最新财务报告中称，截止6月30日的这一季度，共为78,607间住宅的按揭贷款提供保险，而上一年同期是117,463间。 　　CMHC指出，按揭保险业务量减少，主要是因为联邦政府2016年第四季度宣布的新规定。 　　“压力测试”令房屋购买力大减 　　新的按揭申请规定要求所有首付不足20%的购房者必须接受收入压力测试，以确保在利率上升时他们仍然有能力还款。此举令一些首次买房者的购买力大幅下降。 　　据媒体报道，CMHC的保险业务主要包括房屋业主保险(homeowner insurance)和资产组合保险(portfolio insurance/bulk insurance)，其中房屋业主保险的业务量较去年同期下跌了25%，至36,836间。 　　CMHC资深副总裁Steven Mennill指出，这部分保险在联邦政府的新规出台后迅速下跌，他认为，要政策环境不变，这部分业务量将一直保持低位。 　　资产组合保险是金融机构为其非保险按揭(首付高于20%)购买的保险。这部分保险较去年同期下跌了76%，仅8,691间，而去年同期为36,553间。 　　这部分保险业务量下跌也与联邦新规有关，例如金融机构不能再为超过$100万元的房屋或投资物业投保。同时，CMHC也提高了资产组合保险的保费。 　　很明显，这些规定大大压低了保险产品的需求。 　　CMHC也指出，新规定实施后，该公司的按揭贷款保险资产质量有所提高。与第一季度的违约率0.32%相比，第二季度的总体违约率为0.29%。 　　CMHC第二季度盈利为$3.97亿元，较去年同期增长17%，总收入增长12%至$12.4亿元。该公司称，将向联邦政府支付股息$2.4亿元。

　　加拿大央行昨日宣布，将基准利率再次调高0.25%，达到1%的水平。各家商业银行马上相应提高各自的优惠利率(Prime Rate)，由2.95%至3.2%。有贷款经理表示，如果可以，客户最好提前续约，并且在条件允许的情况下，将浮动利率转为固定利率。 　　随着央行将基准利率调升至1%，加拿大皇家银行率先跟随，将其优惠利率从2.95％上调至3.2％。同样提高到3.2%的还有道明银行、满地可银行、加拿大帝国商业银行、丰业银行、加拿大国家银行、龙顺银行和加拿大汇丰银行。 　　皇银全球资产管理公司首席经济学家拉斯勒斯(Eric Lascelles)表示，个人的借款成本将增加。首先是按揭利率。那些借了浮动利率贷款的消费者，会马上能感受到利率的调升。而采用固定利率借款的消费者则在其固定期限结束之前，不会受到影响。 　　帝国商业银行房贷经理Rink建议："今年内贷款到期的客户，可以考虑提前续约。同时，如果之前是采用的浮动利率，现在可根据自身情况，选择转换到固定利率合约。具体细节必须去找贷款经理商谈，因为每个人的个案都不一样。" 　　有贷款专家建议，目前正在打算购房的人士，应预先获得银行的批准贷款，并确保按目前的固定利率120天。受央行加息影响的还有消费者的信用额度和住房抵押备用信贷。 　　在9月1日发布的一份报告中，皇银经济学家库珀(Raura Cooper)称，加拿大家庭在过去四个季度，每个月的消费信贷余额中都增加了100亿至120亿元。 　　"从银行借款是个人信贷额度上涨主要原因，特别是房屋信贷额度。"这一部分佔2017年第二季度的一半以上，是2011年以来佔比最大的时候。 　　受影响的第三方面是信用卡。大部分的信用卡利息是以固定的费率收费的，虽然有些信用卡确实带有可变利率。但是如果错过卡上的付款日期，某些卡会开始向未付余额收取更高的利率。 　　第四方面是学生贷款。它的利率可以是固定，也可以是浮动的。 　　与按揭贷款一样，有些人偿还浮动利率学生贷款，可能会受央行加息的直接打击，而固定利率的那些人则不受影响。 　　库珀在其关于信贷增长的报告中指出，"主要房屋市场的显着转变，以及家庭负债和财务状况的加剧，可能会抑制信贷增长，并最终消除消费支出增长。我们预计，由于预期的政策紧缩和持续就业增长，整体家庭将能够吸收成本上涨，但随之而来的就是，借款潮可能即将结束。" 　　以借50万元房屋贷款为计，分25年摊还，息率是2.5厘时每月供款额2240元，3厘每月供款为2366元，3.5厘每月供款为2496元，4厘每月供款为2630元，4.5厘每月供款为2767元，5厘每月供款为2908元。

　　一对华裔夫妇以逾500万元，欲购买西温一幢豪宅，其后卖家收到另外一华裔买家更高的出价，而没有卖予华裔夫妇。该对夫妇提出诉讼，日前法院判原诉人得直。 　　这宗诉讼涉及的物业位于西温齐本德尔街（Chippendale Court），与讼人阿马拉盖吉尔（Debora Amaral-Gurgel）自1997年就一直拥有该房屋，最初是与前夫联名拥有，但在2015年她与前夫离婚后，独自拥有该幢物业。该物业2015年3月25日以518.8万元挂牌出售，其后在同年8月7日曾开价539.8万元放盘出售，跟着又于2016年2月2日以逾588.8万元挂牌出售。不过这些挂牌一直未能成功出售物业，部分原因是与讼人经常身处欧洲，不在加拿大，以致未能及时处理有关买家的出价。   　　加国豪宅甚受华裔移民青睐。星报资料图片 　　原诉人彭涛（Tao Peng，译音）和张欣（Xin Zhang，译音）夫妇在2016年2月到西温该房屋“睇楼”，又在同年5月及7月再次到该房屋“睇楼”，并认为该房屋的地点、价钱及设施方面都符合他们购房的要求。2016年10月5日，与讼人再次把该房屋放盘出售，今次开价628万元，又找了地产经纪卡托西（Cartocci）为代表，处理卖屋事宜。 　　同年10月12日，原诉人出价520万元，交按金26万元及定下交吉日期为11月29日，与讼人在同一天还价595万元。翌日，原诉人把自己的出价增至530万元。与讼人的地产经纪卡托西告诉原诉人的许姓地产经纪，指自己身为卖家地产经纪，他相信如果出价少于580万元，卖家不会愿意出售。 　　西温风景优美，由图中的狮门桥接连温市交通，且建有不少豪宅。互联网 　　华裔新买家出价高 　　原诉人在10月14日再次“睇楼”，当时卡托西问张欣在加拿大的身分，张欣答称她是加拿大公民。卡托西后来又从地产经纪许先生口中得悉，原诉人两夫妇是卑诗省居民，不受卑诗省政府所实施大温海外买家额外支付15%物业转让税（PTT）的影响。在10月14日下午3时45分，原诉人采纳许先生建议，把出价增至580万元，又形容这是“最终出价”。卡托西建议与讼人接纳原诉人的出价。同日，另一潜在买家王先生（Wang，译音）前往该屋“睇楼”。与讼人与朋友倾谈后，告诉卡托西，她要与律师商量，又在买卖合约上加入“要得到律师同意”条款。 　　华裔移民选购独立屋时，会多次到心仪房屋参观。资料图片 　　到了10月15日，该份附加上述条款，以及价钱为580万元及按金26万元不变的买卖合约，发到许先生手上，原诉人其后接纳。另一王姓买家在两天后出价596.8万元、按金40万元。与讼人在卡托西的安排下，跟律师拉克（Timothy Lack）见面，并把原诉人及王先生的买卖合约给拉克看。拉克比较之下，认为王先生的出价较佳。 　　原诉人为此而提出诉讼，并且寻求特别赔偿。经过审理，卑诗最高法院法官史密斯（Smith）在今年9月1日裁定与讼人败诉，必须执行与原诉人的房屋买卖合约。

  　      据台媒5日报道，台湾炒房名人黄勇义夫妇，8年间利用58位人头户在大台北地区购买1919间房屋，交易金额达264亿元新台币（约合人民币57.3亿元）且逃税20亿元新台币（约合人民币4.34亿），遭检方起诉。台北地方法院5日判决夫妇双方各4年有期徒刑，可上诉。 　　 黄勇义夫妇（图片来源：台媒） 　　台北地方法院指出，黄勇义从2003年到2011年间，以台北市士林区葫芦街一处为办公地点，专营买卖、出租不动产，他选定及决定不动产的标的及买进、卖出、出租价格；他的妻子郭枝芬负责资金调度、帐务记录、缴付银行贷款及报税等。 　　据了解，黄勇义、郭枝芬买的房主要在台北市信义、大安、中正区，偶尔也在郊区炒房。黄勇义眼光精准，自备水泥工、木工为班底，出手买屋装潢后，有利润即脱售，价格高了好几番。 　　黄勇义夫妇为炒房而成立了天义公司，公司有一个炒房先锋部队，由7名男女业务员组成，男的负责带看屋，挑选对象；女的办理银行贷款与过户等文书工作，团队的看屋眼光受到黄勇义耳濡目染，功力不亚于黄勇义。8年间，夫妇俩共买卖房屋1919户，部分滞销者，即暂时出租收取租金，却未诚实纳税。 　　黄勇义夫妇为分散个人年度所得，以规避综合所得税的累进税率，逃漏综合所得税，除雇用7名员工外，还另外找了51名亲友作为不动产登记名义人，以件计酬给予新台币2万元至3万元，或免费招待旅游。 　　台湾税务部门估算，夫妇俩逃漏营业税1.6501亿余元（新台币，下同），逃漏营利事业所得税9484余万元，逃漏综合所得税17.7447亿元，逃税总额高达20.3434亿余元。 　　台湾税务部门2011年底就对黄勇义夫妇展开调查约谈，台北地检署2012年对其进行起诉，在搜查夫妇俩在台北市士林区葫芦街的住处和天义公司时，发现他俩生活品味一般，家中无奢侈炫富的家具，仅有陈旧破烂的桌椅。 　　经过5年的案件审理，台北地方法院5日对案件进行宣判。法院认为，黄勇义为EMBA毕业，从事房产中介25年，妻子为高中毕业，两人目前每月可支配所得收入约为20万元，本应善尽社会责任诚实纳税，却于8年期间，反复借用51名亲友名义买房，再行出售或出租，连续逃税，扣除两人犯后已补税逾3937万元，仍有逾16亿元综合所得税未补缴，金额甚巨，犯罪情节重大，恶性匪浅，又否认犯行，判两人各4年有期徒刑，可上诉。 　　此外，逃税部分，税务机关将依法对两人核课补征，甚至进行裁罚。 　　黄勇义夫妇找的58名人头户包括黄勇义亲友、房产中介、保险经纪人、装潢工等等，相关被告均在侦查中认罪，获缓起诉处分。 　　台媒称，黄勇义夫妻被判重刑，是台湾首件司法部门对炒房大户起诉、判决有罪的案例，是否影响房市，有待观察。  

      网上有个段子传的很开： 　　北京人老张，30年前为了圆出国梦，卖了鼓楼大街一个四合院的房子，凑了30万，背井离乡到美国淘金风餐雨宿，大雨送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次辛苦节俭，两鬓苍苍，30年后了，终于攒下100多万美元（人民币600多万），打算回国养老享受荣华！一回北京，发现当年卖掉的四合院，现中介挂牌8000万，刹那间崩溃了 　　 　　的确，房价是大家心中永恒的痛。而事实证明，中国房价的涨幅也是全球最快的。 　　近日，胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》，及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》，报告指出，中国城市最近一年房价涨幅全球最快，全球前十中中国都有6个，前50中21个。 　　胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：全球房价涨幅是中国高净值人群在考虑全球资产配置的阶段最为关心的，希望这个报告能给他们一些参考。 　　全球房价涨幅，前十中国有6个，前50有21个 　　最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。有而上榜的中国城市涨幅都超过10%。 　　前50名城市共来自12个国家，其中中国最多，有21个城市进入前50，其次是美国7个，德国6个，加拿大4个，澳大利亚3个，爱尔兰和新西兰各2个，荷兰、冰岛、葡萄牙、韩国和土耳其各1个。 　　全球房价涨幅前10大城市中，中国占6个。其中无锡成为最近一年大陆房价涨幅最快的城市，郑州、长沙、广州和石家庄位居前十。香港进入全球前五，最近一年房价涨幅20.8%。 　　排名中国涨幅最低的上海，涨幅刚好10%，位列42位。 　　 　　全球涨幅第一的多伦多，也是中国人炒出来的 　　加拿大的多伦多跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26%，其中除了受美国特朗普的反移民论调影响，很大一部分原因是中国人在当地房地产市场的疯狂购买。 　　中国最大海外房产投资网站居外网（Juwai）数据显示，多伦多和蒙特利尔赶超温哥华，成为中国人最爱2大房产投资热点。网站还预测，未来10年内，中国人全球房产投资总额预计破1万亿美元（约合1.27万亿加元），其中很大一部分有可能涌入加拿大房市。 　　涨幅第六的汉密尔顿，则是由于多伦多房价的火热扩散影响的。 　　由于加拿大最大城市多伦多的房价太高，很多人将目光投向别处，汉密尔顿就是因此看涨的区域。距离多伦多只有1个小时的汉密尔顿房价也一涨再涨。据加拿大当地报告称，多伦多的火热房市也影响到周边城市，为了求得房屋可负担性及与大都市之间距离的平衡，汉密尔顿-伯灵顿地区 （Hamilton-Burlington）按年房价上涨20%，且明年还会继续上涨。 　　再来看涨幅第二高的冰岛首都雷克雅未克。 　　虽然雷克雅未克的房价涨幅不是中国人买出来的，但却绝对得益于中国游客旅游出来的。 　　据了解，冰岛的人口只有32万，但每天却要接待3万人次的游客。它因此也是世界上游客/居民比例最高的国家。其中，近年来中国赴冰游客也增长迅速。据《冰岛评论》报道，2015年前往冰岛旅游的中国游客超过48000人，同比增长近一倍，占当年外籍游客总人数的3.8%，而五年前该数字为1.1%。2016年仅1~4月，中国游客赴冰人数同比增长68.6%。 　　估计是中国人去当地玩的消费也不低，引起不少冰岛人很好奇中国人哪来那么多钱。 　　国人炒房业绩如何？ 　　据该榜单显示，房价涨最多的加拿大的多伦多成为海外置业投资回报率最高的城市；其次是新西兰的惠灵顿，排名第三是韩国的首尔。 　　前50名投资回报率最高的城市共来自18个国家，其中美国以15个城市居首，其次是德国5个，澳大利亚、加拿大和英国各有4个，新西兰、日本、西班牙、爱尔兰和阿联酋各有2个，中国、法国、荷兰、葡萄牙、泰国、韩国、马来西亚和印度尼西亚各有1个。 　　 　　2017上半年胡润海外置业投资回报指数 　　胡润海外置业投资回报指数是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，多伦多房价年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，三项相加得投资回报率为32.4%。胡润表示：如果一年前你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.4%。 　　据此计算，中国高净值人群海外置业和移民的地区投资回报率大多处于15%-25%这一区间之内。 　　中国高净值人群所青睐的海外置业、移民目的地前十名依次为：洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约、温哥华、波士顿、墨尔本、多伦多、新西兰和悉尼。其中，洛杉矶已连续四年成为中国高净值人群最青睐的海外置业和移民城市，西雅图逐年上升，今年首次超越旧金山，到第二位，旧金山退居第三，比例也下降最多。纽约维持第四，温哥华继去年下降一位之后，再次回到第五，波士顿则回落到第六，墨尔本维持去年的第七，多伦多上升两位，再次排到第八。 　　而洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约和温哥华的投资回报率都在15%-25%。（高净值人士的眼光都不错） 　　 　　最青睐的海外置业及移民目的地 　　不过胡润的数据是2016年6月到2017年6月的，7月份，据国家统计局最新数据表示，一线城市房价趋于稳定，二三线城市环比涨幅明显回落。 　　而微博上吃瓜群众们在参考完之后，纷纷表示自己所在的城市去年也涨了不少 　　干了这一碗鸡汤：中国去年到现在房价翻倍不下二十个城市吧 　　Rita要上班赚钱养活自己：居然没有嘉兴，去年房价涨了一倍呢 　　Gilbertcn：郑州人民喜迎房价上涨[嘿哈] 　　L杰波：竟然没有深圳？ 　　豆豆-董：居然没有重庆？！半年翻一番！ 　　liu小芝：竟然没有西安！？ 　　方小妮儿：无锡落户政策好，还有石家庄，毕竟雄安不能炒房，那就炒省会的~ 　　陈岩鹏：二线城市的春天终于来了 　　你们所在的城市呢？  

　　大温地产局(REBGV)公布8月份住宅市场成交数据，共录得3043宗成交，较去年同月多22.3%。报告指市场由多户房屋销售所带动，对柏文和城市屋的竞争刺激上月成交量，使数字高于一般的8月份。 　　大温地产局报告的数据显示，上月的成交量有3043宗，这较去年8月的2489宗多22.3%；而比今年7月的2960宗多2.8%。 　　报告指，今年8月的成交量比该月10年平均高出19.6%。 　　REBGV主席奥迪尔(Jill Oudil)说，首次置业买家在今年夏季带动柏文和城市屋市场的需求，"35万元至75万元的房屋在整个地区内有激烈竞争和多人出价。" 　　一般情况下，若一个市场的销售与放盘比率有一段时间属低于12%以下，这代表楼价有下调的压力，但当该比率有数个月都超过20%，屋价便有上升的压力。 　　地产局指大温现有8807个单位在放盘，而今年8月份各类房价整体的销售与放盘比率为34.6%。按类别而言，独立屋的比率为16.3%；城市屋为44.8%，柏文更高达76.3%。 　　奥迪尔补充，独立屋市场现时的情况与柏文及城市屋很不同，"独立屋已进入平衡市场，这意味价钱上升的压力较少，买家有更多选择和时间去作出决定。" 　　大温地区综合各类型住宅的基准价为102.97万元，这较7月微升1%，较去年8月升9.4%。 　　上月一共有901间独立屋成交，基准价为161.51万元。 　　同月柏文成交数量有1613宗，较去年8月多20.1%，柏文基准价为62.68万元，这较去年升19.4%。 　　城市屋8月基准价为77.83万元，按年升幅有12.8%。

　　 　　地产议会裁定专业不符行为? 华裔男地产经纪遭4项处分 　　 　　经过调查，卑诗地产议会裁定地产代理Hong(Hong Edward Chen)作出专业不当行为，因此作出4项处分决定。 　　 　　该4项处分，分别是对Hong及其地产公司Edward Chen Personal Estate Corporation予以训斥；Hong及其地产公司要在90天之内，向该议会支付合共6,000元的罚款；Hong要自费完成由卑诗大学(UBC)尚德商学院（UBC Sauder School of Business）所提供的出租物业管理补习教育课程，而时间由该议会定出；以及Hong及其地产公司要在60天之内，支付1,500元执行费用予该议会。 　　 　　如果Hong及其地产公司未能遵守上述命令，卑诗地产议会可能在没有另行通知的情况下，暂停或吊销其及其地产公司的牌照。 　　 　　Hong与妻子在2014年6月6日开设Worldever Trading Ltd.。同年8月6日，Hong完成出租物业管理补充牌照考试，但是他没有采取进一步行动，从卑诗地产议会领取出租物业管理牌照。 　　 　　在一个多月后，他辞去在Worldever Trading Ltd.董事的职务，并把自己手上的公司股份全部转给妻子，这样妻子就拥有公司的全部股份。 　　 　　与妻组公司提供物业管理 　　 　　在2014年11月至2016年8月期间，Hong透过Worldever Trading Ltd.，为业主提供出租物业管理服务，其中包括如经Hong买卖物业的客户，可获免费物业管理服务。在该段时间里，估计Worldever Trading Ltd.为大约18个业主提供物业租务服务，而没有证据显示他曾收到相关报酬。 　　 　　此外，Worldever Trading Ltd.在其网页上刊登一些出租物业的广告，包括物业的详情及租金，但是网页上没有注明相关经纪的姓名。 　　 　　在2016年6月，卑诗地产议会接到有人「举报」，于是展开调查，并在同年8月3日致函Hong有关处分决定。 　　 　　自以为通过考试就自动获牌照 　　 　　12天后，Hong作出回覆，表示自己以为通过了出租物业管理牌照考试，便自动获得牌照，可以提供出租物业管理服务。他承认在这件事情上，错误地自以为是。 　　 　　Hong于2016年8月取得物业租务服务的牌照，2017年6月成为Worldever地产公司的独资东主。

英国Savills公司近日对世界上所有不动产的总价值进行了清点和估算。据俄罗斯卫星网9月5日报道，根据该公司的报告，所有不动产的总价值为200万亿美元(约1300万亿元人民币)。   这些不动产中的84%是民用住宅的价值，其他则是商用房屋的价值。   俄罗斯卫星网援引“彼得堡日志”网站消息称，根据英国人的清算，全世界不动产中的70%位于10个国家。位于首位的是中国，不动产总额为42.7万亿美元(约280万亿元人民币)，其次是美国，排在此后的则是日本、英国、印度、德国、法国、巴西、意大利和俄罗斯。   英国Savills公司创始于1855年，该公司是不动产领域的世界领导者之一。

　　加拿大人从未像如今这么富有：得益于房价上涨和股市，加拿大目前有四座城市户均净值超过100万加元。这四座城市是温哥华、多伦多、卡尔加里和维多利亚。 　　Environics Analytics新近的年度财富报告显示，全国户净值比去年增长了12%，达到 $770,635，同时户负债也增长了4.4%。加拿大人的存款增加了5.6%，投资比去年增加了13.2%。 　　去年的增长势头一直持续到今年：周五，加拿大统计局表示，第二季度GDP年化增长率为4.5%，主要由消费推动。户消费的年增长为4.6%，地产升值让加拿大屋主们信心倍增，花起钱来底气十足。 　　“今年金马蹄区和温哥华的房价增长让人惊掉下巴，”该报告的主笔Peter Miron表示。 　　这份报告的数据来源丰富，包括加拿大央行、 Equifax、 Teranet-National Bank 和加拿大统计局。基于2016年全年的178项金融和投资统计数据。 　　一度沉寂的安省南部房地产市场去年一飞冲天。多伦多东部的Oshawa地产价值增长了25%，该地区的资产净值也相应跳涨了17.3%。汉密尔顿的净值跳涨了15.1%，St. Catharines-尼亚加拉地区增长了14.7%。这些地区也是房价上升的地方。 　　但是报告也指出，由房产升值驱动的财富增长是否有可持续性尚存疑问。报告认为温哥华、多伦多和维多利亚的房市已经出现泡沫，三地的平均房产持有价值分别增长了21.8 %, 19.7 % 和 19 %。 　　尽管去年卑诗省实施了15%外国买家税冷却市场、杜绝投机，温哥华的地产价格还是摆脱影响，出现回升，在2017年的前三个月跳涨了5%。安省的住房政策在今年四月才发布，也包含外国买家税，但是其效果尚未反应在该报告中。 　　卡尔加里的情况不大一样，并不依赖房产价值。阿省经济2014年因油价下跌而遭受重创，但是2016年省户均净值增长了9.6%，达到$1,039,607，大部分的增长要归功于加拿大股票市场的强劲表现。流动资产上升了15.7%，达到 $406,522。 　　卡尔加里一向倾向持有更高比例的流动资产，在金融危机以前就是如此，因为年轻家庭多，更喜欢买股票。 　　阿省的资产增长最快，但是其他省份也从牛市中获益匪浅，全国总资产上升了10.5%。股票价值上升了17.3%，达到$71,990。这一数字和存款的增长表明占全国人口27%的婴儿潮一代正准备退休，存养老钱。 　　虽然阿省人年龄偏轻，但存钱的趋势也在扩大“阿省2016年每户存大约一万加元，以备不时之需。”Miron说，“很多不寻常的行为可以解释为人们担心经济前景，油价还能再回升吗？” 　　全国资产增加的同时，负债也在增加。去年收入只增长了1%，户负债却增长到$139,387 ，不过这一数字也受房屋价格影响。消费债增长2.6%，抵押债增长了5.6%。千禧一代首次购房，增加了按揭。 　　占69.2%的加拿大有房家庭比占30.8%的无房家庭在净值增长方面快得多。全国最富有的前20%的社区户净值增长14.1%，最穷的20%则只增长了7.5%。贫富分化加大。 　　“考虑到房市和股市的繁荣，原本就有钱的人获益更多，”Miron说。 　　另一方面，该报告认为加拿大会持续繁荣，虽然经济的本质具有周期性，而且某些地区的房市已经达到了不可持续的水平，但是数据里没有任何迹象显示短期内会有经济下行。 　　“通常需要两三个负面影响因素才能判断经济衰退，但是目前一个都没有，我能看到的是未来会有大批的百万富翁。”Miron说。

　　曾经有人说，大房子买不起总可以买得起公寓吧，如今加拿大的公寓价格飙到了历史新高，CREA数据也证明了这点，半数的城市市中心公寓价格都达到了有史以来最贵的水平。 　　全国公寓价格上涨了19.9% 　　如今在加拿大买一套公寓要花费比以往更高的价钱，全国各大都市最繁华的市中心地区，7月份统计的综合公寓基准价格达到了$411,000，比6月上涨0.85%，同比增长19.9%，几乎相当于前年公寓价格的两倍。 　　多伦多郊区公寓价格涨得最厉害 　　如今依然是GTA地区出现了最明显的公寓涨价，虽然多伦多市的公寓价格下滑了，诸如Oakville的郊区地带年度公寓价格却出现了最大幅度的上涨，7月综合基准价达到$478,800，比前一个月高0.38%，年度涨幅高达惊人的32.2%。如果从月度公寓价格涨幅来看的话，GTA郊区的Guelph这一回登上榜首，基准价7月达到$289,600，比6月高出7.29%，年度涨幅为23.3%。 　　全国公寓价格下滑最厉害的城市是Moncton 　　从上个月数据来看，全国公寓行情一片大好的情形下，只有三个城市的繁华市区出现月度价格下跌，年度公寓价格也下跌的城市也有三个。无论按月还是按年对比，新不伦瑞克省的Moncton都是“领头羊”，7月该城市公寓基准价为$142,500，比6月降价6.74%，同比降了21%。 　　虽然说近几个月全国的住房销量普遍减少得很厉害，但公寓的价格依然在攀升。当下，全国13个最火的城市房地产市场中，7个城市的公寓房价都飙到了最高值，也就是说，加拿大的房地产行业，不只是多伦多和温哥华楼市泡沫的问题，买不起房的问题比想象的还要普遍。  

       维多利亚8月的房屋基准价，比上一个月轻微下跌，虽然幅度轻微，但也是两年来首次。 　　维多利亚地产局日前发表8月楼市报告，独立屋的基准价，从7月的70.8万元，下跌至69.45万元。而维市核心地区――包括维多利亚、沙尼治(Saanich)、橡树湾(Oak Bay)、维罗尔(View Royal)及艾斯古摩(Esquimalt)――的独立屋基准价，则由7月的83.42万元，跌至8月的82.31万元，跌幅为1.3%。 　　地产局主席Ara Balabanian表示，虽然暂时未能确定跌势已形成，但这也是2015年8月以来第一次，维多利亚的房屋基准价有所下跌。不过，虽然单月下跌出现了，但8月的楼价仍比去年同期大增。 　　地产局惊讶 指该区房屋供应短缺 　　地产局数字显示，8月有736宗物业成交，比起去年8月的883宗较少，也比今年7月的790宗轻微下跌。 　　Balabanian对8月的数字感到惊讶，因为该区的房屋供应仍然短缺。8月底市场上待售房屋有1917间，稍低于7月的1921间，及去年8月的2094间。

　　 　　据大温哥华地产局于9月5日星期二发表的报告显示，区内8月份房产成交量上升，主要是受首次置业人士对柏文及城市屋的需求带动，上月有3043个住宅售出，较去年同期上升22.3%，较本年7月增加2.8%，亦较过去10年的平均数上升接近20%。 　　8月有4245间住宅新放盘，较去年同期下跌1.1%，也较本年7月减少19.2%。 　　独立屋指标价为161.5万，较去年同期及7月分别上升2.2% 和0.2%，柏文为62.6万，分别上升19.4%和1.7%，相连屋是77.8万，分别增加12.8%和1.9%。  

楼市再出大招，30年前楼市政策重出江湖！ 在刚刚过去的这个周末，一重磅消息突袭楼市，30年前的楼市政策重出江湖！ 9月1日，深圳市规划国土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见》，30年后再次祭出土地划拨制度！ 资料图 土地划拨制度 土地划拨，顾名思义，就是计划拨付的，没有经过市场拍卖流程，免除土地出让金的一种土地使用权转让方式。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 和一般有偿出让方式相比，土地划拨主要区别有两点： 1、划拨土地没有土地出让金，只有补偿、安置等费用； 2、以划拨方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途。 从《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》来看，划拨方式只能用于四种用途： 1、行政管理、文体医疗、教育科研、社会福利、文化遗产、宗教及特殊等公共管理与服务设施，供应、环境卫生及其他公用设施，广场等用地。 2、区域交通、城市道路、轨道交通、交通场站及其他交通设施用地，但社会停车场、加油站、独立占地的加气站和充电站除外。 3、只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。 4、国家重点扶持的能源和水利等设施用地。 与以往的土地划拨政策相比，此次政策变化最大的是，将“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地”纳入土地划拨范围。 为何突出将租房单列呢？ 很明显，今年和此前最为不同的变化就是在租赁方面。深圳市规划和国土资源委员会在解读时表示，根据土地管理法及其实施条例，我国土地供应方式包括划拨、出让、作价出资和租赁。而深圳自1988年1月《深圳经济特区土地使用权出让条例》颁布实施后，特区国有土地统一实行有偿出让制度，事实上废除了划拨，改为协议免地价供应。此次恢复划拨方式供地，是为了鼓励社会投资民生用地，提高资源配置效率的同时确保公共服务及产品尽可能地惠及广大群众。 无独有偶，国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。当时，大家都纳闷，为何没有深圳？ 没想到，深圳直接抛出一重磅政策。此前上海市接连拍出只租不售，用于租赁用途的土地，基本上就是按照成本价出让的，受让方全都是国有企业。这种模式可以说是定向出让。 深圳此次直接采取划拨的方式，其实相较于上海更为直接和痛快，完全省去了流程和“形式”上的土地出让金，可以说在租赁市场的支持力度上更为彻底，也让最终的租赁成本更低。 租房者的春天来了？ 2017年可谓是租赁时代元年，全国和主要城市都在积极的探索租赁市场，各地不断的有文件出来，保证出租房数量大幅度增加, 让租金尽量下降。 当前，住房租赁市场需求旺盛但租赁市场发展仍处起步阶段，市场发展空间广阔。相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但租房规模份额仅占不到6%，而发达国家如美国，租房份额占比高达五成。 从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”，也是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价，转移到建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

　　据区报《北岸新闻》(North Shore News)报道，卑诗省前朝自由党省政府，有意把卑诗保险公司(ICBC)位于北温的总部出售，以改善ICBC的财政状况。不过，现时执政的新民主党（NDP）省政府已停止该项计划。 　　报道指，较早前，ICBC根据当时自由党省政府的指示，罗列出坐落于西埃斯帕兰纳德路(West Esplanade)的物业的未来方向。该物业自1980年起，便一直作为ICBC总部。 　　根据报告，即使该物业继续保留，但是由于该总部大楼的楼龄及状况，未来10至20年所需要的维修和更新开支不少，预料高达1.84亿元，其中改善抗震便需要3,600万元。 　　报告中提到的其他可选择方案，包括出售该物业，然后在低陆平原租赁写字楼，又或购买/兴建新的写字楼总部。 　　在2016年，尽管该大楼本身的价值只有1,580万元，但是卑诗物业估价处估计整个物业的价格为7,976.8万元。在前年(2015年)，该大楼的价值接近2,300万元。 　　数月前，由ICBC委托安永会计师事务所(Ernst & Young)所做的203页的报告，有最新的研究报告指出，如果卑诗省府不大力检讨目前的保险制度，本省的驾驶人士在未来两年，将要面对汽车保险费增加近3成的打击。

　　胡润研究院8月31日发布《2017上半年胡润全球房价指数》指出，中国房价涨幅全球最快，前10中都有6个中国城市，前50中21个中国城市。 　　榜单显示，全球房价涨幅前10名中的6个中国城市分别为：无锡、香港、郑州、长沙、广州和石家庄，房价年度涨幅分别为22.9%、20.8%、 20.2%、18.5%、17.9%、16.1%。无锡成为最近一年中国房价涨幅最快的城市，全球排名第三，香港排名全球第四，郑州、长沙、广州和石家庄位居全球第五、第七、第八和第十。 　　从房价涨幅看，最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%。 　　从国家看，前50名城市共来自12个国家，其中中国最多，有21个城市进入前50，其次是美国7个(西雅图、达拉斯、奥兰多、丹佛、纽约、萨克拉门托和迈阿密)，德国6个(柏林、汉诺威、斯图加特、法兰克福、慕尼黑和汉堡)，加拿大4个(多伦多、汉密尔顿、维多利亚和温哥华)，澳大利亚3个(墨尔本、悉尼和堪培拉)，爱尔兰和新西兰各2个，荷兰、冰岛、葡萄牙、韩国和土耳其各1个。 　　据了解，本次报告中的指数变化对比的是2017年6月与2016年6月这12个月以来的数据