地产

　　洛歇商场的停车场未来将变为柏文大楼。（发展商网站模拟图片） 　　大温已经快速进入高人口密度城市化，包括本那比、高贵林、素里等城市，传统商场附带的空旷露天停车场，未来皆会转型为柏文大楼。本地市政规划专家认为空旷露天停车场属浪费空间，地产界则称此趋势代表温哥华进入香港、台北、上海等大城市规划路线，改为立体停车场将更便于保安管理。 　　发展商Shape Properties计划在本那比洛歇商场(Lougheed Mall)兴建4幢柏文大楼，其中一幢37层楼高的大楼，位于目前的停车场。其余像是布伦活商场(Brentwood Town Centre)及铁道镇商场(Metrotown)，开发案中皆见不到传统的露天空旷停车场。 　　高贵林的情况也完全相同，开发商Morguard Investments将在高贵林中心商场(Coquitlam Centre Mall)兴建4幢28层至38层的柏文大楼，市府也未有要求开发商保留露天停车场。 　　素里市也正紧锣密鼓进行吉尔福德区(Guildford)的开发计划，除了加高人口密度外，也会配合未来可能出现的轻轨捷运，将会降低该区住户对汽车的依赖，因此并不需要露天停车场。 　　温哥华市府前市政规划总监托德里安(Brent Toderian)认为，传统商场的空旷露天停车场浪费空间，目前各市的市政规划皆无法避开露天商场停车场。他称市府应该欢迎开发案，只要开发商能照顾好公共设施、公共空间、社区服务等部分，便可以用"市中心"的概念进行规划。 　　托德里安表示，取消露天停车场确实会冲击零售业，但只要开发商兴建地下停车场或立体停车场，这个问题便迎刃而解。 　　本地独立地产谘询公司行政总监郑生指出，大温目前处于土地稀缺的状态，连加油站的土地都纷纷进行开发，广大的露天停车场当然无法避免。他称露天停车场早已是不合时宜的设计，未来大温商场的停车方式，将会像香港、上海、台北般，转型为更先进的立体停车场。 　　有地产经纪透露，大型商场一定是人流集中地，将闲置的停车场土地改为柏文，代表大温真正进入城市化。 　　他称露天停车场其实难以管理，导致经常有盗窃及破坏等罪案发生，改成立体停车场后会更利于保安监控，对司机来说更有保障。

由于房价飞涨，曾几何时，GTA地区售价超$100万的“豪宅”几乎随处可见，只要是像个样子的独立屋，挂牌之后的叫价动不动就是$100多万，以致于售价百万的物业其实再也称不上豪宅，也不是真正意义上的豪宅。 GTA的居民可以轻松一点了，不必再为是否买百万豪宅，为是否能拿到按揭保险纠结不已了。加拿大各级政府的一系列的打压政策，已经快将GTA的房地产市场打回“原形”：据金融邮报（Financial Post）发布的最新数据，根据今年8月月中数字，或8月前两周的房地产数据，大多伦多地区独立屋均价已经跌破$100万大关，跌至$974,212；这个价格虽然仍比一年前上涨0.8%，但已经从7月底的$1,000,336降下来了。或者说，GTA独立屋均价已经跌破$100万大关！ 查阅多伦多地产局（TREB）的数据，GTA地区独立屋均价全面突破$100万应该是在2016 年10月份（下图中的灰线）。但若把416和905地区分开，从下图来看，其中416地区约在2015年初突破$100万（下图中的黑线），而905地区则是在大约两年之后，即今年2月份其独立屋均价才突破$100万（下图中的蓝线）。 根据TREB今年3月份的月报，今年2月份416地区独立屋均价升至$157万，不仅高于1月份的$134万，更比一年前上涨29.8%。而在905地区，独立屋均价则从1月份的$999,102升至$$111万，其按年涨幅更达35.4%。因此在今年2月份，无论416，还是905，独立屋均价都创了历史记录：其中416地区过了$150万大关，905地区则过了$100万的门槛。 心理影响大于实际影响 一位不愿透露姓名的业内房地产专家对金融邮报表示，独立屋降价是属于边际波动范围的， 其影响更多是心理层面的，实际影响可能没有买家期望的那么大。另外一个原因是，由于独立屋房源相对紧缺，在房市火热时升幅也最猛，因此在房价调整时期降下来是情理之中的事情。 也有业内人士称，尽管GTA房屋销量下滑，但新屋市场却是另外一幅图景：根据建筑业和土地开发协会（BILD）提供的资料，GTA地区今年6月新屋销售数量再创新高，比去年6月大升了23%，尤其是新建的共管公寓销量比5月狂升59%。再从价格来看，今年7月新建低层单身家庭住宅的平均价格为$1,316,693，比前一年增长了45％，也大大高于6月的$1,250,262。 加拿大按揭与房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）属下安省地区的经济学家Ted Tsiakopoulos更是直言不讳，他说GTA市场确实在调整之中，但迄今为止主要是受到心理因素的驱动，比如说人们预期房价会大跌，但实际上基本面并没有发生太大的变化。 他认为GTA的整个房市不会冷下来，只是内部结构在发生变化。 独立屋均价降至百万以下有助于房市回暖？ 根据联邦政府的政策，首付不到房价20%的按揭贷款都必须购买保险。购买了保险的按揭贷款往往受到更严格的审核，因为这些按揭贷款最终由政府担保。而且，为了减轻金融 风险，政府规定保险按揭只担保给市值不满$100万元的房屋。 有业内人士指出，独立屋均价降至百万以下不完全是坏事，对房市而言，反而是个利好消息， 可能推动更多买家入市购买售价低于百万的房屋，因为这些房屋更容易拿到按揭保险。 比如上述的经济学家Ted Tsiakopoulos就表示，现在很明显的是，GTA各类房屋中，属于 高端的独立屋价格下滑严重，但这并非全是坏事，有一点可以肯定的是，独立屋价格跌破 百万之后，会有更多上市物业很容易得到按揭保险。虽然促使买家做出买房决定的因素 有很多，但这也是其中之一。 不过满银（Bank of Montreal）的首席经济学家波特（Doug Porter）则比较审慎，他说虽然GTA独立屋均价降到百万以下，但值得注意的是，在本月头两周，多伦多市独立屋的平均售价仍然高于百万，准确数字为$1,200,313，较去年同期上涨3.8％。至少对到多伦多市买家而言，是否更容易拿到按揭保险还很难说。

BC省政府正式宣布，从9月1号开始Port Mann Bridge和Golden Ears Bridge过桥费全免。有人毕竟猜测，是不是素里的房价要涨了？要不要抓紧在素里投资一套房？别想太多！经济学家认为：取消桥梁通行费不太可能对菲莎河以南地区的房价产生太大的影响。UBC商学院的Tom Davidoff表示，“因为NDP和自由党都在竞选中承诺消除或减少过桥费用，早在几个月前大家都已经做好了一定的准备，因此房价并不会因为这个因素而上涨。”不过，Davidoff认为取消过桥费对素里地区的租赁市场将产生一定的影响。“我们将会在短期内看到更多的人跑来素里租房，租金有可能会随之上涨。但是相信这种状况不会持续太久。”

　　多伦多楼市价格的剧烈逆转造成了市场的混乱，大量买家因为突如其来的资金短缺而被迫放弃交易，如果回到几个月前看，这都是一些不错的交易。 　　造成混乱的大部分原因并不是因为买家之前出价太高现在想毁约，而是因为贷款机构收紧了贷款，房产评估师也降低了对房屋的估价。 　　由于房地产市场繁荣了太久，市场的衰退是始料未及的，之前经历了近十年的抢房大战，而现在房产中介、律师、贷款机构、抵押贷款经纪人都在为现实感到困惑和纠结。 　　“最大的问题是金融政策”多伦多Realosophy地产经纪公司总裁John Pasalis说。 　　问题最初显现在房产评估师的评估价低于买家一两个月前的出价，更低的评估价意味着买家在贷款机构那里可以获得的贷款更少了。 　　Pasalis举了个例子，一个买家原本期望在银行那里拿到100万的贷款，可在交易截至的前几日银行通知只能贷到85万。“你突然要想办法筹措15万的资金”。Pasalis说，他估计有多达5%的交易现在因此面临危险，这在一年以前还从未听说过。 　　根据多伦多房产局的数据，多伦多房价比四月最高峰时已经下跌了19%，7月的二手房交易量比去年同期下降了40%。 　　两个业内人士说，自从三月份起，贷款机构已经将他们的评估价调低了12到15个百分点。房产评估师也告诉买家是放贷机构更谨慎了。 　　“他们很明确的收紧了标准”Dan Brewer说。Brewer是加拿大房产评估协会前主席，现在是一名房产评估师兼抵押贷款经纪人。 　　举个例子，贷款机构可以要求在房产评估时把参考标杆限制在更短的时间范围和更小的区域内，以使评估价能反应市场的降温。 　　由于贷款机构变得谨慎，Brewer收到了很多电话，就是买家要求做二次抵押贷款，因为一次抵押贷款不能覆盖他们之前的出价。 　　Brewer说“我们做的案子中有20%的客户要求二次抵押贷款，这是一个显著的增长” 　　律师和非主流贷款机构 　　在四月份政府收紧政策以及加拿大最大的非银行贷款机构Home Capital Group Inc的流动资金遭遇麻烦后，其他的贷方机构感受到了危机，导致了抵押贷款业务的进一步收缩。 　　因为买家缺钱，卖家对在房价进一步下跌前完成交易也不报希望，许多人开始求助于律师。卖家希望起诉那些拖延交易的买家，而买家则希望能在不损失定金的情况下解除交易，定金通常在5到10万加元。 　　房产律师Bob Aaron说他不鼓励双方通过诉讼途径，因为这可能要花好几年时间才能结案，而且要花掉三到四万的诉讼费用。 　　他希望双方能达成妥协，卖家应该给买家更多的时间去筹款，并且降低价格或协助买家贷款。 　　“买家中一些人想一走了之，一些人想要回一半的定金，还有一些人把脑袋埋在沙子里，说,'我就是不完成交易，如果要起诉我，随便’”Aaron说。 　　房产中介们表示，房屋的再上市最近几个月出现了井喷，但还不清楚其中有多少是因为交易失败，有多少是调整了价格。 　　买家遭遇的资金困难为抵押贷款经纪人和非主流贷款机构带来了更灵活的业务。 　　“最近出现了很多中途夭折的交易，我们已经介入了”Robert Goodall说， 他是Atrium Mortgage Investment Corp的CEO。象Atrium这样的贷款机构，他们池子里的资金来自于富裕的个人投资者，业务主要针对那些无法获得银行低利率贷款的借款人。 　　Atrium向买家提供二次抵押贷款和过桥贷款，利率在7.5到8个点，这是首次抵押贷款利率的两到三倍。 　　抵押贷款经纪人说现在收到了越来越多的二次抵押贷款的需求，但抵押贷款专家、加拿大首席经济学家Will Dunning说他不清楚有什么可靠的数据来源去证实这一点。 　　Brewer说大部分借款人是从非主流贷款机构那里获得二次抵押贷款的，但是较高的成本和官方利率的上升肯定会在将来对更广泛的市场带来伤害。 　　“这将会对加拿大的银行体系带来冲击，二次抵押贷款机构可能会被赶出市场，首次贷款机构面临的风险会小一些。但加拿大的房地产市场确实会面临整体风险，对这一点我并不怀疑”。

  　　有地产经纪认为业主短时间内把空置物业放租相对有利。 　　在面对全国多个地区房产价格回软的趋势下，业主都会寻求方法减轻负担，其中一个普遍采取的策略就是把物业放租，出租物业可以为业主提供一个可靠的收入来源，但有房产专家表示初次出租物业的业主能否成功出租取决于很多因素，包括物业的位置以及出租物业后对其在税务和法律的影响。 　　皇家地产(Royal LePage)行政总裁苏帕(Phil Soper)表示，业主应当设法在短时间内把物业出租，否则长时间空置物业是不符合经济原则，业主一旦决定出租房屋或分契式大厦单位，就应当立即向房产代理商或经纪索取最新的比较市场分析。苏帕解释说：“厘订物业的租金是业主能否在最短时间内从物业中赚取贴近最高市值租金收入的找挑战，不过业主能否达标仍须视乎选择租客的个人倾向、技巧和管理物业的时间。” 　　多伦多Forest Hill Real Estate房地产经纪格林鲍姆(Daniel Greenbaum)表示，他为业主提供的一项主要服务，就是代为审查潜在租客的背景资料，确保选择良好信用的租客，毕竟业主要赶走无良租客并非易事。 　　Cohen LLP律师事务所高级合伙人科恩(Max Cohen)表示，出租物业的业主和租客受到各省不同法例管制，安省法例对双方的规管相对平等，而业主亦必须知道联邦政府将在其出售物业时征税。科恩指出主要住所一旦成为收入来源后，业主豁免资本利得税的资格将会根据个别情况而变动，可能涉及巨大金额，这并非代表全部租金收入都要征税，但业主不可奢想搬回这个物业居住一段时间，便可获免除缴付资本利得税。

　　曾经有人说，大房子买不起总可以买得起公寓吧，如今加拿大的公寓价格飙到了历史新高，CREA数据也证明了这点，半数的城市市中心公寓价格都达到了有史以来最贵的水平。 　　全国公寓价格上涨了19.9% 　　如今在加拿大买一套公寓要花费比以往更高的价钱，全国各大都市最繁华的市中心地区，7月份统计的综合公寓基准价格达到了$411,000，比6月上涨0.85%，同比增长19.9%，几乎相当于前年公寓价格的两倍。 　　多伦多郊区公寓价格涨得最厉害 　　如今依然是GTA地区出现了最明显的公寓涨价，虽然多伦多市的公寓价格下滑了，诸如Oakville的郊区地带年度公寓价格却出现了最大幅度的上涨，7月综合基准价达到$478,800，比前一个月高0.38%，年度涨幅高达惊人的32.2%。如果从月度公寓价格涨幅来看的话，GTA郊区的Guelph这一回登上榜首，基准价7月达到$289,600，比6月高出7.29%，年度涨幅为23.3%。 　　全国公寓价格下滑最厉害的城市是Moncton 　　从上个月数据来看，全国公寓行情一片大好的情形下，只有三个城市的繁华市区出现月度价格下跌，年度公寓价格也下跌的城市也有三个。无论按月还是按年对比，新不伦瑞克省的Moncton都是“领头羊”，7月该城市公寓基准价为$142,500，比6月降价6.74%，同比降了21%。 　　虽然说近几个月全国的住房销量普遍减少得很厉害，但公寓的价格依然在攀升。当下，全国13个最火的城市房地产市场中，7个城市的公寓房价都飙到了最高值，也就是说，加拿大的房地产行业，不只是多伦多和温哥华楼市泡沫的问题，买不起房的问题比想象的还要普遍。

加拿大各大城市房价高企，随着市场逐渐疲软，很多市民选择在自己居住的城市租房住，同时在较小的城市买房做投资。 住在多伦多，买在圭尔夫和汉密尔顿 Allison Humphries三年前开始在家办公，那时开始她意识到自己在多伦多的小公寓无法承担居所和办公室的双重用途，于是她决定把公寓租出去。 当时多伦多的房价已经几近“天文数字”， Humphries 还有两年才能还清房贷，她不想在这个时候卖掉房子。 一番搜索过后，她将目光锁定在Corktown一栋两层的 row house上，该镇屋不仅位于多伦多历史悠久的市中心区域，甚至还有一个后院。 “这房子有house的感觉，但是又没有那么大，房子太大的话我会有点晕，” Humphries说。她目前独居，是一家数字市场推广公司的战略副总裁。 将自己的condo租出去，她就有足够的钱把这个新居所租下来，这样操作就让她在不增加成本的前提下，换到更大的居住空间。 Humphries在今年五月份还清了condo的房贷，随后就卖掉了。现在她正打算投资新的房产，只是不再考虑多伦多。 “多伦多房子已经是天价，”她说，“房价这么高，还能涨到哪儿去。” Humphries目前考虑的是圭尔夫和汉密尔顿，这两个地方被房地产分析人士认为有巨大的升值潜力。 租在哈利法克斯，买在帕斯伯勒 Terri McCulloch的故事很相似。九年前，因为工作原因她来到哈利法克斯。她最初住在自己买的condo里，位置在该城市郊区。她工作的地方在哈利法克斯市中心，因此每天通勤时间为40分钟。她开玩笑说，大多数新斯科舍人无法忍受这么长的通勤时间。 人人梦寐以求的哈利法克斯半岛上，任何一幢在售在房子都价格不菲，因此她决定试试租房。 今天，她没有后悔自己的选择。她现在居住在一幢历史悠久的房子的二楼。位置距工作地点就几步路的距离，而且尽享水滨的美丽景色。她还不用担心有吵闹的邻居，因为这栋房子的一楼是律师事务所。 “我住在这儿就感觉和住在自己的房子里没两样，”她说。 同时，McCulloch将自己之前在帕斯伯勒的老房子租出去了，那个房子位置在哈利法克斯以北两小时路程的地方。 她搬去哈利法克斯的时候，新斯科舍的房地产市场并不景气，只有几个买家对房子感兴趣，但是出价都没有她当初的买价高。 反而，McCulloch每月把房子租出去能有 $750，足够支付房子的所有花费，包括打理花园。 一直持有这处房产，意味着她可以在退休后回去住，或者在价格再度上升后卖掉。 她在哈利法克斯的condo也租出去了，租金除了支付按揭贷款，还小有盈余。 买房出租：资深房地产投资者的建议 加拿大人如果在自己居住的城市买不起房子，那么可以考虑在房价比较便宜的地方购买房产，先上路再升级不失为一个好方法。 加拿大国家消费金融公司的CEO Ann Kaplan认为，除此之外，买了租出去还是安然度过房市和经济起伏的好方法。 Kaplan本人已经逐渐在温哥华、维多利亚和多伦多投资有七套住宅和商业地产，他对想通过购买投资房进入房产市场的人有如下几点经验和建议： 明确自己想要出多高的价，如果房价高于这个，果断放弃。因为是购买投资房，不急着住，因此不必着急出手。先做好调查，把需要的文件都准备齐，以免offer被接受后再去银行担心贷款的问题。只出自己想出的价格，如果拿不到，就放弃。这个策略帮助Kaplan拿到了非常好的价格。 一步一步来。Kaplan是从小投资起步，当时她和丈夫不确定是在温哥华还是多伦多定居，因此就把温哥华的一个小房子租出去了。“我们尝到了出租房子的甜头，”她说。那之后，她开始慢慢拓展，经常咨询更有经验的地产投资者，向他们请教。和这些人聊一个小时，分享他们的经验和建议。 找到好租客，不要给他们加租。好租客是关键，她说。一旦发现好租客，一定要让她/他高兴，留住他们，即尽量不要给他们加租。Kaplan还允许租客进行小范围维修，不需要事先和她打招呼，事后从租金里扣除花费即可。 如果买condo，要加入业主委员会。一旦考虑购买condo，要先核实相关法规，确保允许出租物业。同时，要知道法规是随时可能更新的，自己虽然不住在里面，但是要知道哪些事情是法规允许的，对这些信息更新要及时掌握。确保自己是业主委员会的成员，因此在决定事项时拥有投票权，对最新的法律规定保持知情。 做长期打算。你投资物业就意味着收益是在未来产生的。不要一直担心市场波动，Kaplan说。每年，用房租收入最大限度地支付按揭预付款。一旦还清房贷，就可以用资产净值进行下一个投资。 商业地产也可以考虑。“对商业地产的考虑要思维宽一点，”Kaplan说。可以分组给三四个租户的小户型商业住宅可以带来很多收入。申请商用房按揭贷款时，银行考虑更多的是你能挣多少租金，而不是你的首付有多少。如果租金能够覆盖每月还的贷款，就只需要很少的首付款。 如果选择住在自己买的房子里，可以考虑把房子的一部分出租。 这样做不仅有助于更快还清贷款，而且当你换房时，这是个很好的增加净值的方法。要记住，预算时要把房产转让税和中介佣金考虑进去。

加拿大帝国商业银行(CIBC，TSX：CM)第三季业绩超出市场预期。帝银指房价上涨带动按揭市场欣欣向荣，但警告政府近期推行连串压抑房市措施，可能令贷款机构遇到经济不景时面临冲击，但帝银预料楼市不会因此硬着陆，仍会继续扩大其在按揭市场占有率。 帝银风险总监阿塔纳西奥(Laura Dottori-Attanasio)表示，加拿大经济稳步增长，但不能排除楼价回落导致一些过度借贷人士无力偿还按揭。故此帝银一直审慎批出按揭。帝银在第三季批出160亿元新按揭，较去年同期上升8%，其中超过一半在楼市火热的多伦多和温哥华。 路透社引述帝银财务总监格拉斯(Kevin Glass)表示，帝银的按揭贷款增长超越市场整体，预期这个情况还可持续一些时间。他认为多伦多和温哥华楼市可能出现调整，但楼价不会急挫。帝银直至6月底的住宅按揭总达1,970亿元，较一年前上升13%。 直至7月底止的第三季，帝银净收入报11亿元或每股获利2.6元，较一年前每股赚取3.61元下跌。经撇除一次性项目后，第三季盈利录得11.7亿元或每股2.77元，高过去年同期报10.7亿元。第三季收入保持稳定报41亿元;加拿大的核心零售和商业银行业务净收入增长8%，报7.19亿元。帝银继皇家银行之后提高第三季派息，每股派息增至1.3元。  

　　根据Fraser研究所的一份新报告显示，加拿大家庭收入的中，平均有42.5%都用于交税!交税所占的支出超过了住房和其他费用的总和!   　报告的作者兼弗雷泽研究所(Fraser Institute)财政研究主管Charles Lammam在采访时表示：“总税额占普通家庭收入的43%，这一现象意义重大。税收的支出是我们每年支付住房成本(22.1%)的两倍。也比我们在住房、食品和服装上的支出总和还要多。所以，很显然，税收占家庭年平均预算相当大的一部分。”   　　2016年，加拿大家庭的平均收入为$83,105，总税收支出达$35,283，而相比较来说，住房、食物和衣物支出总和仅为$31,069。 　　这项研究中考虑的税收总额包括家庭对联邦、省和地方政府所交的税收，包括收入、工资、销售、财产、碳、健康、燃料和酒精税。 　　据研究发现，1961年，加拿大家庭的税收支出占33.5%。也就是说在1961-2016年间，通货膨胀率增加了近158%。当时大部分人的支出都用在食物、服装和住房(56.5%)方面。 　　Lammam说“在这50年来，已经有了明显的转变，说明了我们的税收已经明显地增加了。”此外他还表示，渥太华努力填补税收漏洞，称给予富人不公平的优势将会影响到加拿大人的整体税收负担。但是他表示：虽然在税收系统中摆脱特权和填补漏洞是一件好事，但是联邦政府却以错误的方式行事。政府并没有堵住漏洞，或者利用其所得的收入来削减其他税率，而是利用这些税收来获取他们的收入。

　　BC房地产协会(BCREA)认为今年年底房屋市场房源依然稀缺，供需关系短时间内仍然紧绷，房价也会继续上涨。美国智库一份报告则称美国也出现房源供给不足的情况，建议政府一定要设法提高房屋供应，才有可能终结炒卖问题。 　　BC省房地产协会(BCREA)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，本地房地产交易正在放缓，但同时有更多的屋主将房屋挂牌出售。不过他认为买家暂时还未能摆脱一房难求的困境，因为现在仍是房源供应的10 年或12年低点。他称这种供应不足的趋势可能会持续一阵子，房屋市场才有可能逐渐恢复平衡。 　　穆尔透露，在一个供需关系极度紧绷的市场中，如果屋主卖掉房屋后，仍然想住在相同的社区，身分便会转变为买家，进而面对这种紧绷的市场。不过他仍然坚信，本地楼市会自我修正达到平衡。 　　BC大学(UBC)商学院教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出，供需关系是影响楼市的其中一个重要因素。强大的需求会快速消耗市场上的房源，同时造成屋主惜售。 　　达维多夫称本地市场疯狂上涨的高楼价，已对有意"换屋"的屋主产生阻力。他认为这种情况并不常见，因为高楼价理应会方便屋主"小屋换大屋"，所卖出的房屋相对来说更易负担，对初次入市的买家有利。 　　美国"全国房地产经纪人协会"(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun表示，同样的情况也在美国发生，美国的房屋转卖挂牌数字，已跌到17年以来的最低点。他称美国上月的房源已比去年同期下跌7.1%，这种供给不足的情况，将会进一步减缓房屋的交易活动。 　　西雅图智库Sightline Institute则将温哥华与西雅图进行比较，称温哥华开发商集中兴建在市场买卖的公寓大楼，西雅图开发商则主力兴建出租公寓。 　　该智库的报告显示，西雅图的就业市场比温哥华蓬勃，有许多高薪的高科技职位，因此西雅图市场的出租单位更加红火。 　　反观温哥华，不仅缺乏房源库存，市场上的房源供给面也较符合本地收入情况，屋主偏向整修而不是卖屋搬迁。 　　报告认为一旦房屋泡沫出现，政府向海外买家或空屋业主征税，或许能缓解泡沫危机，但要从根本上终结房屋炒卖的问题，必须要设法解决房源不足的情况。  

温哥华地区素里市一个67英亩的农场保留地上，两年前建起的一座14255平方英尺（合1322平方米）豪宅，目前由一对卑诗省夫妇挂牌出售，价格也比较惊人：2800万加元。 据温哥华太阳报报道，这间名为“Villa di Fonti(芳蒂别墅)”的大豪宅，面积大，设施全，内饰和外观都很漂亮，还自带一个15英亩的葡萄庄园。 当地地产经纪称，这样的豪宅在卑诗省前所未有，而且它的要价比本身的估值 $290万元，整整高出了$2300万元。据卑诗省评估机构的文件显示，这块农地上的住宅型土地价值$98.6万元，剩下的农地价值$7.6万元，而建筑本身价值$184万元。 最近，业主雇了专门的营销人员，制作精美的视频广告吸引目标客户，他们称，买家很可能是中国大陆的有钱人，会愿意以离奇高的价格买下这座“意大利式别墅”。 这间意大利托斯卡纳风格（Tuscan）的建筑素里（Surrey）和兰里（Langley）交界处的4000-block 192nd Street。 “欢迎来到芳蒂别墅。”华人代理地产经纪Jin Ye在视频中对超级海外富豪买家介绍说：“进入这座建筑奇迹，你就像走进一座古老的托斯卡纳城堡别墅，以及你能想象的现代奢华装修。” 如果有买家愿意出价，无疑会刷新菲沙河谷的地产交易最高纪录。 菲沙河谷地产局发言人Michael Gleboff看到报价后说，与当地历史成交纪录相比，这个价格绝对是异物。他说，该地区超过$1000元售出的住宅不超过5座。 近年来，白石镇（White Rock）有一些临海住宅售出$800万至$1300万的高价。但是，能以$2000万售出的物业，通常都是多户型住宅。 地产经纪Carolyn Glazier说，这个豪宅的营销团队给视频广告做了好几种语言的版本，打算吸引各种目标买家，包括打算投资国外酒庄的中国富豪，或打算在卑诗省购买豪宅的大陆买家。 Glazier说，为了在这个农业保留地上建造居住型房屋，业主申请了特别的土地使用审批程序。业主夫妇花了好几年完成建造。在新屋住了很短时间后打算换购面积较小的屋子，享受退休生活。 这座别墅曾经对外出租举办私人婚礼和拍摄电影。 Glazier说，别墅的圆形剧场最令人惊艳。 别墅还拥有两座湖，一座养了鳟鱼，另一座有人造沙滩。另外，还有一个直升机起落场，能容纳40辆汽车的停车场，一个露天烧烤就餐区，优美的花园和金色的田庄，养了鲤鱼的鱼池，以及数不清的喷泉水池。 别墅的内部装饰也不逊色，包括众多世界级木料和石料，电梯直达水疗室，一个温控酒窖等。 室内设计师Scotty Rolland说：“完全是皇家风范。” 她说，这种设计风格在卑诗省应该是第一家。她还说，这种规模与装饰，风水也相当好，相信会有中国买家看中并欣然购买。

  据美国CNN8月25日报道，曾被媒体炒得火热的美国超级豪宅终于上市了，它以2.5亿美元（折合人民币约16.66亿元）的天价，成为目前在美国市场上最昂贵的住宅。 (来自:视界角) 豪宅拥有12间卧室，21间浴室，5间酒吧和3间厨房，保龄球馆和一个意大利玻璃无边泳池，配有超大屏幕的电影院。如果说，这还不足以吸引亿万富翁的买家，那么再加上一个水疗中心和健身中心、两个藏有数百万美元的葡萄酒系列酒窖会怎么样？ (来自:视界角) 而且，为了配得上亿万级豪宅的价格，开发商BAM还为该住宅配备了一系列其他独特的贴心服务。其中包括一百多件精心挑选的艺术作品，不少作品都是出自名家之手。价值100万美元的超大型徕卡相机也是其中的点睛之笔。 (来自:视界角) 除了屋顶的一个直升机停机坪，豪宅还配备一个超大车库，其中收藏了包括布加迪威龙，帕加尼华莱，劳斯莱斯黎明和一系列其他罕见的老式汽车。 (来自:视界角) 房地产经纪人雷尼·威廉姆斯（Rayni Williams）表示，汽车收藏价值超过3000万美元，这些奢侈品加起来组成了这套房产的豪华配置。 (来自:视界角) 威廉姆斯说：“拥有如此完整收藏的住宅是很少见的，不仅完全配备了艺术和汽车，而且整体风格融合了多种异国情调。” (来自:视界角) 据BAM集团的老板布鲁斯·马科夫斯基（Bruce Makowsky）介绍，他们共花了四年的时间来建造和配置，专门针对亿万富豪的需求。 (来自:视界角) 他在一份声明中说：“令我感到失望的是，很少有人会专门针对超级富豪来开发这样的豪华地产。我在加利福尼亚州的比佛利山庄成立了我的房地产开发公司，以满足超级富豪的各种生活需求。” (来自:视界角) 图为豪宅内的电影院。 (来自:视界角) 图为房顶的直升机停机坪。 (来自:视界角)

　　本地楼市目前房源稀缺。（资料图片） 　　卑诗房地产协会(BCREA)认为今年年底房屋市场房源依然稀缺，供需关系短时间内仍然紧绷，房价也会继续上涨。美国智库一份报告则称美国也出现房源供给不足的情况，建议政府一定要设法提高房屋供应，才有可能终结炒卖问题。 　　卑诗省房地产协会(BCREA)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，本地房地产交易正在放缓，但同时有更多的屋主将房屋挂牌出售。不过他认为买家暂时还未能摆脱一房难求的困境，因为现在仍是房源供应的10年或12年低点。他称这种供应不足的趋势可能会持续一阵子，房屋市场才有可能逐渐恢复平衡。 　　穆尔透露，在一个供需关系极度紧绷的市场中，如果屋主卖掉房屋后，仍然想住在相同的社区，身分便会转变为买家，进而面对这种紧绷的市场。不过他仍然坚信，本地楼市会自我修正达到平衡。 　　卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出，供需关系是影响楼市的其中一个重要因素。强大的需求会快速消耗市场上的房源，同时造成屋主惜售。 　　达维多夫称本地市场疯狂上涨的高楼价，已对有意"换屋"的屋主产生阻力。他认为这种情况并不常见，因为高楼价理应会方便屋主"小屋换大屋"，所卖出的房屋相对来说更易负担，对初次入市的买家有利。 　　美国"全国房地产经纪人协会"(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun表示，同样的情况也在美国发生，美国的房屋转卖挂牌数字，已跌到17年以来的最低点。他称美国上月的房源已比去年同期下跌7.1%，这种供给不足的情况，将会进一步减缓房屋的交易活动。 　　西雅图智库Sightline Institute则将温哥华与西雅图进行比较，称温哥华开发商集中兴建在市场买卖的柏文大楼，西雅图开发商则主力兴建出租柏文。 　　该智库的报告显示，西雅图的就业市场比温哥华蓬勃，有许多高薪的高科技职位，因此西雅图市场的出租单位更加红火。 　　反观温哥华，不仅缺乏房源库存，市场上的房源供给面也较符合本地收入情况，屋主偏向整修而不是卖屋搬迁。 　　报告认为一旦房屋泡沫出现，政府向海外买家或空屋业主徵税，或许能缓解泡沫危机，但要从根本上终结房屋炒卖的问题，必须要设法解决房源不足的情况。

　　■帝银第三季业绩超出市场预期。 加通社 　　加拿大帝国商业银行（CIBC，TSX：CM）第三季业绩超出市场预期。帝银指房价上涨带动按揭市场欣欣向荣，但警告政府近期推行连串压抑房市措施，可能令贷款机构遇到经济不景时面临冲击，但帝银预料楼市不会因此硬着陆，仍会继续扩大其在按揭市场占有率。 　　帝银风险总监阿塔纳西奥（Laura Dottori-Attanasio）表示，加拿大经济稳步增长，但不能排除楼价回落导致一些过度借贷人士无力偿还按揭。故此帝银一直审慎批出按揭。帝银在第三季批出160亿元新按揭，较去年同期上升8%，其中超过一半在楼市火热的多伦多和温哥华。 　　路透社引述帝银财务总监格拉斯（Kevin Glass）表示，帝银的按揭贷款增长超越市场整体，预期这个情况还可持续一些时间。他认为多伦多和温哥华楼市可能出现调整，但楼价不会急挫。帝银直至6月底的住宅按揭总达1,970亿元，较一年前上升13%。 　　直至7月底止的第三季，帝银净收入报11亿元或每股获利2.6元，较一年前每股赚取3.61元下跌。经撇除一次性项目后，第三季盈利录得11.7亿元或每股2.77元，高过去年同期报10.7亿元。第三季收入保持稳定报41亿元；加拿大的核心零售和商业银行业务净收入增长8%，报7.19亿元。帝银继皇家银行之后提高第三季派息，每股派息增至1.3元。

加拿大建造业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association，BILD）近日公布数据显示，大多伦多地区7月全新独立屋销量比去年同期大跌85%，但独立屋、半独立屋或镇屋等低层住宅价格却比去年同期大升45%，平均售价达到131.7万元，一年前的平均价格为90.7万元。 BILD主席Bryan Tuckey说，安省房地产16条新政对二手房销售影响很大，但对新屋销售影响很小。大多伦多地区今年6月的新屋销售数量再创新高，到了7月份，GTA的建筑商库存下降至7,801套，创下新低，一年前这个数字为16,900个新房，而十年前这个数字为28358个。不仅库存降低，成交数目也少得可怜，只有1,752间。 Bryan Tuckey 在新建低层住宅销量大幅下滑的同时，新建condo异军突起，7月condo销量占整体新屋销量的92%，价格比今年6月份涨38000元，达到665,041元，比去年同期大升40%。平均呎价由去年7月的594元升为今年7月的764元，大增28%。 Altus集团副总裁Patricia Arsenault说：每年7月份几乎都没有什么新的楼盘上市，今年也不例外。现在想在GTA找到一个价格低于100万新独立屋几乎是不可能的事了，而这个价格是绝大多数潜在购买者不能负担得起的，这也就难怪condo市场为什么如此火爆。 Bryan Tuckey说，7月新屋销售数据非常难看，但一个月的数据并不能说明什么问题，随着越来越多的新楼盘进入市场，新屋销售有可能会在今年秋季再次出现回升，创下新的纪录。 截至7月底，GTA已经售出了30,727个新房，比去年同期高出近2000个，远高于10年平均销售的22,680个。其中公寓销售占了近80％，为24,411个。

Jasmin Sheba是一位家庭主妇，最近想将自己的房子卖掉，已经和一位买家谈妥。买家支付了1万的定金，她把家具都卖掉了，打算本周从房子里搬出去。 但是，令她始料未及的是，买家竟然要求这个房子再便宜2万，否则买家就要拿回定金，甚至威胁说要告她。 Sheba表示：“我有一个2岁的孩子，好不容易经历过卖房的这事那事，现在他说不买就不买，这绝不可能。” 在房地产世界里，经常听到买家需要注意这样那样的事情，但是随着房价下跌，卖房一方竟然也成为了弱势群体。如果买家突然毁约，定金到底退还是不退? Sheba没有透露买家的名字，担心透露买家的名字会影响这场交易的顺利进行。她认为在当下的环境中，买家在完成交易前再讨价还价会影响卖家的经济条件，并且打乱了卖家的搬家计划。“这种感觉就像是，我是乘客，他们是司机一样。” Jasmin Sheba Sheba在北约克和Aurora长大。两年前，她家在士嘉宝以$326,000买下一套房子。但是，她不太喜欢这里。今年三月份，这个社区的房子已经卖到$550,000，她打算把房子卖掉。 三月底，她给房子出的挂牌价是$499,900。四月初，一个买家出价$460,000。她觉得这个价格有点低，没有答应。但是随着房地产市场降价风潮到来，这个房子降价到$399,000也难以吸引买家了。 三周后，她收到两个报价，她选了一个出价相对比较高的unconditional offer，价格是$420,000，约定8月25日是Closing Day。 Sheba并没有另外买房子，所以这么快搬出去有点仓促。不过这家人打算先在旅馆里住，Sheba就把家里的家具差不多全部卖掉了。 但是，就在上周，买家要求她降价，理由是停车位有点问题，应该是两个单独的停车位，而不是一个能够容纳两辆车的停车位。 然而，Sheba表示，在签合同之前，对方已经拿到了关于停车位的信息，已经清楚地列出了停车位的情况。 多伦多律师Neal Roth表示，在无条件协议中，如果生意崩了，定金应该属于卖家。 但是，这笔定金并不是自动给卖家的，双方都应该同意。如果卖家想要定金，而买家不同意，那么这笔定金将被冷冻在房地产中介信托中，大概持续几年的时间。 如果没有协议，那么这笔定金的归属只能由法庭决定。在无条件协议中，法庭会倾向卖家，但是在大额定金中，如在那些非常火爆的竞价战中的定金，法官可以裁决这笔钱构成对买房的罚款。 Roth表示：“所以问题就是这样：定金数额太大的时候，会成为罚款，而不是对卖方的补偿。这样就比较麻烦了。罚款大概是售价的10%至12%。如果是3%至4%，这就很难被定义为罚款。” 而且，上法庭需要好几个月的时间，还需要再花钱。尽管卖家理应获得补偿，但是卖家也需要衡量这样做到底是不是实际。 一般来说，地产经纪觉得诉讼过程太耗时耗钱，所以会尽量促使双方达成协议，让房子赶紧回到市场上。在正常的市场条件下，这些案例让人很失望，不过相对很少见。 经过一周的交涉，Sheba同意降价$5,000，因为筹集上法庭所需的花费意味着要再抵押房子。本周二，她表示希望周五能顺利完成交易。 虽然问题差不多解决了，但是她觉得有很强的挫败感。 安省房地产委员会的Kelvin Kucey表示，住宅销售的购买合同上一般不会有规定说清楚，一旦买家毁约，定金不退或者直接给卖家，因为这个合同建立在卖方和买方信任的基础上。大部分合同存在的问题就是没有考虑到可能出现的消极影响。“这不像婚姻，没有谈及双方谈崩之后怎么办。” Rudy Ionides 无独有偶，本月初，一位名为Rudy Ionides的卖家就被坑了。 在房子即将Closing的前一刻，买家发来律师信，不但要求再次减价5万，推迟交房日期，还要求屋主借他$50万。 当时正在收拾东西准备搬家的Ionides瞬间懵了，没想到对方竟会提出这样无理的要求。在律师信中，买家是这样解释的，由于当事人需要更多的时间来办理贷款的事，而且其当事人也在卖房，他们的买家也提出了同样的要求。 后来，Ionides坚称会拒绝买家的要求，并且要上法庭正确赔偿自己的损失。 此外，买家毁约需赔偿卖家差额的案例也是有的。 去年，一位温哥华的的买家以126万加元在素里购买一间房屋，并且交了6万元定金，然而由于当地楼市出现变化，买家后悔交接房屋，最终卖家实际的卖价比最初低将近36万，卖家将最初的买家上诉法庭，最后法庭判定买家需赔偿36万的差价。

　　50万美元，联排别墅，朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。 　　事实上，跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。 　　房产调研机构CoreLogic的美国房价指数(HPI)预测显示，2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克・诺斯福(Frank Nothaft)在接受《每日经济新闻》记者采访时提醒中国购房者，投资美国房产当警惕房产价值波动。 　　中国买家购房年花317亿美元 　　根据NAR的报告，2016年4月至2017年3月期间，中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国买家购入40572套房产，购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。 　　中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦・特拉萨斯(Aaron Terrazas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“与其他海外买家相比，中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示，三分之一的中国买家主要关注的城市有六个，分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜，因此中国购房者的目标价中位数就非常高，2017年第一季度达到了53万美元，相比之下，美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此，中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。” 　　为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢?特拉萨斯表示，这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场强劲的地区，尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外，中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。” 　　在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向《每日经济新闻》记者透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国买房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。 　　美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing告诉《每日经济新闻》记者，她的客人几乎百分之百是以投资为目的，因此他们并不是买最好或最贵的房子，而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高，就和朋友一起购买了房产。 　　26%中国买家申请美国贷款 　　美国抵押贷款银行家协会(MBA)近期发布的一份报告显示，今年7月，美国的可获信贷指数上涨了0.3%至179.0。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。 　　尽管如此，中国买家要想在美国申请到房贷也是非常困难的事，因为美国的贷款筛查机制非常严格，而且大多数抵押贷款机构，包括一些大型银行，认为放贷给国外买家风险太高。 　　据汇丰银行网站信息，国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。除了复杂的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。 　　NAR的报告显示，2016年4月至2017年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房，26%申请美国贷款。 　　对此，特拉萨斯向《每日经济新闻》记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。” 　　今年以来，央行与国家外汇局加强了跨境人民币业务管理，使得个人购汇程序更加严格。2017年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。此外，办理购汇业务时必须填写《个人购汇申请书》，以提供真实购汇用途信息。但CoreLogic首席经济学家诺斯福对记者表示，目前尚看不出该规定对美国房屋销售的影响，尽管最近几个月，中国买家将目标价降低了约2万美元。 　　Ing则告诉《每日经济新闻》记者，她经手的中国买家几乎均采用全款购房，主要通过自己每年5万美元的换汇积累，以及充分利用亲戚朋友的换汇额度来筹集资金。 　　房价高企购房者需警惕风险 　　截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示，继2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近50%。同时，CoreLogic HPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。 　　诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。” 　　摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潜在购房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。 　　Ing也告诉《每日经济新闻》记者：“未来美国房价还将会继续上涨，并且最近几年内不会出现下跌现象，但涨幅并不大。” 　　但记者在采访中也注意到，虽然目前美国房市走势强劲，但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例，据Ing介绍，目前加州房产的投资回报率为3%到4%，而2010年和2011年的时候，投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后，去年到今年房价涨幅较小，投资回报率变低，但购房成本和租金并未变化，因此很多客人已开始从买房转向卖房。 　　诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点，2011年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。” 　　对于准备或已经在美购房的非居住中国买家，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。 　　同时，特拉萨斯在接受《每日经济新闻》记者采访中，也提出了几点建议：“买家在购房时应该注意到，房价之外还有笔房产买卖手续，这是完成交易所需另外支付的费用。此外，买家还需留意的是，找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同，在美国，不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责，将买家利益放在首要位置。因此，找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”

　　压抑房市措施令多伦多及温哥华两地市场有所放缓，魁省满地可房市则取而代之，被视为全国最炽热房市之一，当地独立屋上月价格较去年同期升8%，销量亦增加16%。随着加航宣布新增直飞日本成田机场航线，满地可市长预计此举会吸引外国买家前来买房。 　　满地可自2015年开始开办直航往返北京航线，今年2月再新增上海航线后，吸引大量中国买家至满市置业。据加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）数据显示，满市房地产的外国买家在去年首9个月大增62%，但仍然只占所有交易的1.5%。多市和温市推出15%海外买家税后，房地产交易数目已明显放缓。 　　对于满地可直飞成田的航班会于明年6月首航，市长葛达理（Denis Coderre）在记者会上表示，满地可房地产市场的情况与多市和温市不同：“我们有容纳更多外国买家的市场供应，但同一时间，市场上的买家主要都是愈买愈多的本地人。” 　　葛达理相信直飞成田的航线，将会有助带动旅游业以外的收益：“每次宣布开发直航航班后，对当地经济都会有直接得益，因为此举会增加我们的财富，我们扮演的角色也会更重要。” 　　日本是魁省第六大市场，去年共出口总值13亿元货品。加航表示，直飞成田机场航线的投资额达2亿元，主要用于购买飞机和制造150个就业机会

安省地产协会（OREA）近日表示，对违规地产经纪要加倍罚款，罚款数额要与省内房价同步上涨。   安省地产协会是地产行业的监管机构，去年，该机构对违反操守法规的地产经纪处以罚款平均不到$6,000元。   现行的罚款标准设定时，安省的二手房交易平均价格是$211,000。而目前安省房屋均价是$619,000，多伦多地区的均价是$759,000。   OREA说：“那些想要违规的人，罚款就是他们的生意成本。”   OREA周二发布一份讨论文件，建议对违反《地产和商业中介法（REBBA）操守条例》人，罚款要加倍。   根据这条建议，地产销售人员的罚款最高为$50,000，中介和中介公司的罚款最高$100,000。   OREA的7万名成员可对讨论文件提出反馈意见，提交给自由党政府用于检讨安省的地产法。   新的法规预计于今年秋季实施，先适用于房屋交易中同时代理买家和卖家的经纪人。明年会继续对法规作更加全面的检讨。   OREA公共事务与通讯总监Matthew Thornton表示，“有关法规已经15年了，从2002年到现在的变化很大。”   他说，检讨法规的同时，也可以学习其他省的地产行业的最佳做法，加强对消费者的保护。   违规的经纪要退还佣金   除了增加罚款，安省地产协会也表示，安省地产局（RECO）还需要有权下令让违规的经纪人返还违规操作中的获利。   OREA文件说：“罚款提高后，仍可能低于违规交易中的全部佣金。换言之，即使罚款增加了，违规的经纪还是有利可图。”   OREA也提议授权安省地产局（RECO）吊销或暂停地产经纪的行业执照。   安省地产局的注册官Joseph Richer已经表示支持加倍罚款和要求返还违规获利，也赞同获权撤销注册。   据OREA的数据，去年安省注册地产经纪的数量已达78,780，其中地产销售员有48117人。   安省注册地产经纪每年向安省地产协会（OREA）缴纳会员费$390元，每年向安省地产局缴纳会费$110元。   另据统计，去年安省地产局共接到2,529宗投诉，共完成调查2,218宗投诉，违规地产经纪的罚款平均$5,856元，安省地产协会去年共收到的罚款是$304,500元。

前几天就有消息传银行要收紧留学生贷款，但各家银行对此讳莫如深，没有人肯证实。一位不愿透露姓名的CIBC银行贷款经理告诉记者，此事属实，今天已经收到通知，从8月30日起CIBC银行办理房屋按揭贷款时，海外留学生申请房贷必须同时写上父母名字。这意味着留学生如果在这之后买房贷款的话，海外买家税可能就退不回来了。 这位贷款经理说，按照现行的政策，由于贷款申请人的房屋产权只是留学生自己，所以虽然购买房产时也要缴纳15%的海外买家税，但在购买房产后的2到3年可以享受这笔税款的退还。 此前留学生买房自己可以贷款，父母只是当担保人(guarantor)。8月30日以后留学生和担保其买房的父母同时成为“共同借款人”(co-borrower)，而非现在的guarantor。如此政策调整，意味着留学生贷款买房将完全按照海外人士对待，购买房产时缴纳的15%海外买家房产交易税将不再退还。 来自BMO的另一位贷款经理告诉记者，他听说了某银行的这个说法，但BMO一直要求留学生父母必须写上父母名字。至于能否退海外买家税要看是否符合政府的条件。 一位业内人士预计，其他几大银行迟早也会走CIBC到这条路，这对留学生买房来说实在是个坏消息，对房地产市场也是个不小的冲击。

　　低陆平原今年第二季度的商业地产已回到历史正常水平。（资料图片） 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)昨日发布最新商业地产报告，显示低陆平原今年第二季度的商业地产交易比去年同期下跌，但数字只是回到历史上的正常水位。   　大温地产局的报告中显示，低陆平原今年第二季度共有595宗商业地产交易，比起去年同期的875宗下降32%。   　　今年第二季度的总成交金额为28.86亿元，比去年同期的46.15亿元下降37.5%。 　　大温地产局主席奥迪尔(Jill Oudil)表示，第二季度的土地及工业地产交易，与去年相比出现超过三分之一的年度最大跌幅。不过她称如果加入过去7年的数据分析，上一季的表现仍属正常历史水位。 　　土地交易方面，低陆平原今年第二季度共有227宗交易，比起去年的374宗下降39.3%。今年第二季度的土地总成交金额为15.1亿元，比去年同期的21.16亿元下降28.6%。 　　其中土地交易总金额最高的城市为温哥华市，今年第二季度达到4.33亿元。其次为本那比的2.18亿元，以及素里市的2.12亿元。 　　低陆平原今年第二季度有218宗办公室及零售店交易，比去年同期的284宗下降23.2%。当季的总成交金额为7.75亿元，比去年同期的18.35亿元暴跌57.7%。 　　办公室及零售店总成交金额最高的城市为本那比，今年第二季度达到3.73亿元。其次为温哥华的1.65亿元，以及素里的0.72亿元。 　　低陆平原今年第二季度有114宗工业地产交易，比起去年同期的175宗下降34.9%。今年第二季度的工业地产总成交金额为2.43亿元，比去年同期的2.8亿元下降13.3%。 　　工业地产总成交金额最高的城市为素里，金额达到0.8亿元。其次为列治文的0.421亿元，以及三角洲市的0.42亿元。 　　在多户房屋(Multi-Family)交易方面，低陆平原今年第二季度共有36宗交易，比去年同期的42宗下降14.3%。今年第二季度多户房屋总成交金额为3.58亿元，比去年同期的3.84亿元下降6.8%。

目前，国内的赴国外留学日趋低龄化。不少家长选着在孩字初中甚至小学、幼儿园的时候就把孩字送到欧美等发达国家留学。那么如果是把小孩子送到加拿大留学的话，需要知道哪些信息呢？ 实际情况是，没有加拿大永久居留身份的中国公民可以将小孩送去加拿大读书（4岁以上），主要条件是找到加拿大的25岁以上的永久居民或公民作为监护人（或者自己去陪读），再就是提供足够的担保资金，证明自己有财力支持孩子读书和生活。 加拿大的公立学校入学基本上是按照学区划分的。如果在好的学区买了房，并且自己过去陪读，是可以申请进入该学校就读的。或者在该学区找到了加拿大籍的监护人（一般为亲戚），也可以报名入学。   流程： 1、在加拿大当地需要有一个监护人，双方签署监护人声明并公证。（或者家长过去陪读） 2、向该学校所属的教育局提出申请，并准备教育局要求的各种资料。 3、得到教育局的预录取通知书后，缴纳一年的学费，并得到录取通知书。4、向加拿大签证中心递交签证申请。（证明两件事：有经济实力承担孩子在加国的学费生活费；全家人没有移民倾向。）5、登陆加拿大，开始留学生涯。 那么，我们为了上孩子上好的学校，需不需要买学区房呢？   如果是当地找监护人，那么您买学区房跟孩子上学没什么关系了，因为这跟监护人的住所是不是在学区有关。 如果是过去陪读，那么最好买学区房，您的孩子申请的是留学签证；陪读的家长申请的是旅行签证。   另外，很多人不知道的是，陪孩子来读书的时候，如果家长闲不住，去申请读书的话，陪读家长可以很快取得“学生身份”，而且有很多福利！因为根据加国现行政策，如果陪读家长陪读期间申请去读书的话，孩子是可以免费接受教育的。孩子读公立小学或者初中需要交的一些费用就全部省下来了。申请学习之后，家长就是“留学生”。有了这个身份，除了免掉孩子学费，自己平常就能工作哦了。平常每周可以工作二十个小时，寒暑假可以全职工作。这个说的申请学习，不仅仅是申请正规大学本科，研究生之类的学习，就算你是报名去语言学校，认真学三年英语，都可以算数。待遇上没有区别。取得工作的机会，就为自己之后申请移民铺平了道路。   费用问题： 公立学校的学费在一年1万-3万/年之间（根据不同省份），而私立学校则从便宜的5万到甚至20万/年的都有。    我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆，更有效的规避贷款操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们安泊立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题，安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond，具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada， V6X 3P7   当然，也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临！

自从当地政府出招为火热的房地产市场降温后，温哥华的房屋买家选择向银行借更少的钱，而按揭的申请数也有所下降。 TransUnion周二公布的报告显示，今年第一季度，温哥华按揭的平均金额为51万7415元，去年这一数字为55万3719元。不仅仅是按揭的金额变小了，申请的宗数也由9162下降到现在的6226宗。 而在BC省，今年第一季度按揭的平均金额为37万5126元，去年这一数字为38万4430元，按揭宗数则下跌两成至25734宗。 一年前，BC政府对温哥华地区外国房地产买家开始征收15%的税，此举立即冷却了该地区的房市。而近期，房屋销售又重新开始活跃。七月，温哥华地区独立屋的均价为170万。 安省政府从今年4月开始，对多伦多地区外国买家征收相同的税种。该地区独立屋的均价为100万。 安省及BC省的外国买家税，以及联邦政府去年设立的按揭保险要求，是为了将投机者赶出市场，使房屋售价变得更容易负担，保证加拿大人能处理好他们的按揭。 另外，根据该报告，按揭违约者占总按揭人数的百分比仍保持在1%以下。即使在遭遇能源价格下跌带来的冲击的地区，违约数也是低的。在卡尔加里，在第二季度末，难以支付按揭超过60天的人数所占百分比为0.51%，去年该数字为0.47%。 与此相反，在本国最火热的两大房地产市场，违约比却是下降的。在6月底，该数字在多伦多和温哥华分别为0.25%和0.23%。 Matt Fabian为TransUnion的研究总监，他表示，即使消费者遇到现金流或资金的压力，他们也倾向保护自己的按揭和房子。所以，信用卡会最先被牺牲掉。 TransUnion研究的数据为7月之前的数字，当时加拿大央行将基准利率上升25个点至0.75%，这使得消费者借贷更贵了。不过，利率目前仍低于1%。而大部分加拿大屋主的按揭都是固定利率的。 TransUnion估计，如果央行将利率提升1个点，约30万消费者会受到实质性的影响。Fabian表示，他们的违约率不一定会升高，只是他们的现金流会减少。

据赫芬顿邮报(Huffington Post)最新报道，虽然GTA地区房屋销量下滑，房价下跌，但业主们的负担却有愈益加重之势。如果按照RBC银行的房屋负担指数，目前全国平均的房屋负担指数为45.9%，但GTA地区业主的负担指数则高达72%，已经比去年第四季度的69.3%明显上升。 按照RBC银行的定义，所谓房屋负担指数指的是所有与房屋有关的支出占业主家庭税前月收入的比例，这些支出主要包括房屋按揭，水电花费以及物业税等项目。 按照加拿大按揭与房屋委员会(Mortgage and Housing Commission)的标准，业主的房屋负担指数如果在30%以下，就说明该业主的物业属于可负担的(affordable)。因此反过来说，对一般业主而言，若房屋负担指数超过30%， 那房屋负担就“超重”。但实际上，加拿大业主的房屋负担早就大大超过这个门槛指标。 加拿大一家专门研究房屋负担的机构(RateHub)对全国各个城市的房屋负担指数进行了分析，并制成地图，因此各城市的房屋负担一图了然： 从上图可见，全国城市中，房屋负担压力最大的仍然是温哥华，今年第一季度房屋负担指数高达79.7%，不过由于温哥华房市变冷，这个指数已经大大降低了：在去年第三季度，温哥华的这个指数曾经达到92%! 多伦多及周边地区，也就是通常所说的GTA地区其次，达到72%，不仅高于全国平均数45.9%，而且是可负担门槛指数(30%)的一倍还多。 从这个版图可见，其它城市与温哥华和多伦多相比，几乎都是小巫见大巫：蒙特利尔为43%，卡尔加里39.6%，渥太华34.8%，魁北克城34.2%，哈利法克斯31.5%，而Saint John更只有26%，均低于全国平均水平。 这个版图还说明，加拿大房屋负担压力大的地区相对集中，也就是一度房市异常火热、房价飞涨的温哥华和多伦多地区，可见房价过高无疑是房屋负担压力大的“罪魁祸首”!另外也可以看出，除蒙特利尔和卡尔加里之外，其实其它城市的负担指数只算是刚刚越过30%的门槛。换句话说，加拿大房屋负担压力大的业主集中在大温和大多地区，也可以说，是这两个地区业主的房屋负担压力大，推高了整个国家的负担指数。 RateHub的创建人之一James Laird解释说，出现这个版图的很大原因之一，很大程度上是因为，无论温哥华，还是多伦多，这里买房的人不是完全靠他们的月收入或年收入在养房，而是他们当中不少人本来就很有钱。 Laird还说，自从BC省府实施针对海外买家15%转让税之后，大温地区的房价已经下降。今年四月份安省仿效BC实施了类似政策，尽管几个月来房屋交易量下滑，房价也有下跌，但究竟影响有多大，以及是否有可能改善并提高GTA地区业主的房屋负担能力，还得拭目以待。

　　过去几年加拿大几个主要城市房价飞涨的后果是加拿大房奴们背负越来越重的房贷负担，不过房奴们似乎还有能力支付每个月的房贷月供。 　　据加拿大广播公司记者Pete Evans的报道，从星期二发布的加拿大信用记录公司TransUnion的报告来看，加拿大人现在的房贷负担创了有记录以来的最高纪录，但交不起房贷供款的加拿大人的数量却在减少。 　　这算是好坏参半的消息。 　　TransUnion的报告说，到今年6月底为止，加拿大房奴们平均背负的房屋贷款余额是19万8千7百81加元，这比一年前增加了差不多5%。 　房奴的房贷负担加重也导致其它债务增加 © Luke MacGregor/Reuters 　　不但房奴们的平均房贷负担更加沉重，而且房奴们的数量也增加了1.2%，达到6百万户。 　　不过房奴们的表现似乎还不错，漏付房贷月供超过两个月的人数在今年第二季度下降了0.56%，而且这已经是连续第三个季度下降。 　　但房奴们努力支付房贷月供似乎也导致加拿大人借债消费的数额明显增加。 　　根据TransUnion的统计数字，不包括房屋贷款债务，今年6月底加拿大人平均负债2万2千1百54加元，比一年前增加了2.7%。 　　加拿大人非房贷债务主要是汽车贷款、大件商品的分期付款和信用卡债务。加拿大人均信用卡欠款是2千8百40加元。