地产

据悉中国河北省唐山市一个男子，获批准冻结来自同市的一对夫妇在加拿大卑诗省的3套房产，以免该对夫妇逃避在中国一笔逾3,600万元人民币的债务。该对夫妇提出搁置，但卑诗最高法院经过审理，在近日驳回该了对夫妇的搁置申请。 此案的原告英文名叫东尼(Tony)姓韦，他与他的家族在中国经营煤炭进口业务。被告人叫梅子杰(Zijie Mei，译音)在中国是一名地产发展商，开设一间名为唐山丰汇地产发展有限公司(Tangshan Fenghui Real Estate Development Co. Ltd.)，而梅子杰及妻子李贵莲(Guilian Li)是该公司的股东。 据韦东尼提交的宣誓书，他通过亲戚认识梅子杰。在2010年，梅子杰联络韦东尼，表示由于缺乏资金，手上的发展项目不得不暂停，所以希望韦借钱给他，以便继续进行有关发展项目。因此，韦东尼在2010年12月20日，借款1,100万元人民币予被告人的公司，并由梅子杰及李贵莲两夫妇为担保人，这是第一笔借款。借款一方同意在2011年3月6日或之前，连本带利归还给韦东尼。   韦东尼的宣誓书又指出，梅子杰未如期还款，相反希望借更多钱，好让他能早日完成该发展项目，以及出售单位，否则就无力清还第一笔借款。在这情况下，韦东尼另外在借1,220万元人民币给梅子杰。在2012年8月7日，韦东尼与丰汇有限公司于唐山市订立借款协议，连同第一笔借款，两笔借款合共2,320万元人民币，并由梅子杰两夫妇作为担保人。在协议里面，丰汇有限公司同意在2012年8月31日或之前，把本金归还。然而，丰汇有限公司及梅子杰两夫妇，同样未有还款。 韦东尼续在文件中称，在2014年3月4日，他向唐山市中级人民法院，向丰汇有限公司、梅子杰及李贵莲提出诉讼，指与讼各方违反借款协议。在聆讯前调解，双方达成协议，丰汇有限公司、梅子杰及李贵莲必须在2014年6月14日或之前，偿还3,832.64万元人民币，包括主要借款、利息、违约罚款及经济损失。若与讼方未能在该天全部清还，余款以每天0.2%来计算利息。不过，被告方没有在该天偿还款项。两天后，原告向中国法院申请执行令。 担心被告出售卑诗物业跑路，申请冻结被告的房产 其后，在2014年10月22日及2016年11月14日，韦东尼分别收到99万元人民币及878,282元人民币，余款还有36,458,118元人民币。在2017年2月3日，韦东尼再收到35.5万元。韦东尼以梅子杰夫妇在卑诗省持有3套不动产，担心梅子杰两夫妇会出售不动产，逃避还款责任为由，向卑诗省法院申请资产冻结令。后来，梅子杰夫妇则在6月15日向法院申请搁置此申请。经过审讯，卑诗最高法院法官于8月15日在温哥华作出判决，驳回该对夫妇的申请。

　　周五(9月1日)，根据温哥华太阳报的报道，列治文市的商业地产政府估价连年高涨，导致商业地产税也不断高升。一位地产管理人员说，很多本来就利益薄弱的小商户们可能会被迫关门。 　　由于整个大温地区的地产价格近年来不断走高，商业地产也随即升值。BC省地产评估机构的数据显示，大温地区的商业地产价值平均上涨15-30%，菲莎河谷地区商业地产则上涨10-35%。而管理列治文的一个商场的Dave Jackson声称，他管理的商场政府估价在2017年上涨了47%(从510万加元-750万加元)，估价带来的地税上涨给商户们带来可很大的压力。 　　Jackson指出，政府估价上涨的很大一个原因是政府将商业地产划分为“多用途地产”，指商业和住宅混合地产。这些原本只有商户没有住宅的传统商场可能难逃重新被开发的命运，否则很难支付的起高额的税款。 　　列治文市发言人Ted Townsend声称，该市2017年的商业地产价值评估平均上涨19.65%.

在加拿大，很多人步入晚年后都会选择住老人公寓。老人公寓大部分都是单房户型或一房一厅户型，配套设施齐全舒适。但是，这些公寓的价格正在逐年上涨，已经到了令人咂舌的地步。 Patti Elizabeth的姑姑去世前一直住在多伦多东边Whitby的一间老人公寓内，她住的是单间，共用小厨房。五年里每个月的租金要$5,200元。 现年58岁的Elizabeth说，她可能永远也付不起这么贵的老人公寓。她说，她们这一代还算幸运，多数人有退休金，但是下一代就难说了。她的子女也不会有能力供她住老人公寓。她说，需要对老人安居的问题做些什么，她已经愁得不行。 据多伦多星报报道，随着多伦多地区的房价大涨，老人公寓也价格也在飙升，迫使老人们将自己的积蓄倾囊而出，或者继续同子女们住，或者远离大城市到价格低的地区。 需要指出的一点是，这些有价有市的老人公寓并不是需要排队等候的长期护理机构。 加拿大房屋按揭公司(CMHC)的报告显示，今年安省老人公寓的空置率已经跌到10.4%，是2011年以来最低的。 2017年老人屋的数量增加了2.4%，已经有超过57,000间。但是安省75岁以上老人的数量增加了2.9%。预计到2022年，75岁以上老人的数量会增加6%。 换言之，老人公寓的需求远远超出供应，所以空置率在下降。 多伦多老人公寓的价格最高，报告警告说，新的老人公寓将会很罕少，甚至没有。即便出现少量新公寓，价格也绝对不低。 2014年，大多伦多地区(GTA)所有出租公寓中只有9.3%的租金低于$2,500。现今，低于这个价位的公寓只有5.7%。 同时，更多新建的老人公寓是两居室的户型，以便收更高的租金，这就导致小户型公寓更加难求。 CMHC的分析师Jean-Sebastien Michel说，未来五年，我们将看到一大波75岁以上人士寻找他们可住的公寓。 价格上，目前，GTA的多数老人公寓(54.1%)租金都超过$4,000。 一间标准老人公寓的平均租金，2014年是$3,825元，2017年是$4,159元。 在多伦多，伊桃碧谷(Etobicoke)和士嘉堡社区一居室的月租金要$4,746元。 家住东边奥沙华(Oshawa)的Deb Hallet说，她91岁的父亲Syd有两份退休金收入，但是仍然住不起士嘉堡的老人公寓，在一次臀部骨折后Syd患上阿尔滋默氏症(Alzheimer's)，每次出院都只能被送到他姐姐家。 Hallet说，租金太贵了，即便是住家看护的费用也不便宜。 现在，多伦多的老人们都搬去了尼亚加拉(Niagara)、温莎(Windsor)和京士顿(Kingston)等地。 Michel说，多伦多老人公寓里75岁以上的老人实际很少，因为他们为了节省开支，要么搬出这个城市，要么继续与子女们住。老人们往往是在无法再独自生活，或者不能走动了，没有其他办法后才做出这些决定。 他补充说，老人们都希望留在自己的家里养老，子女们可以来看望他们，但是现在的选择越来越少了。 至于政府补助的长期护理老人院，条件越来越差，轮候名单越来越长，而且只接收重病的老人。 然而，长期护理老人院也是行动不便的低收入老人唯一的选择。 ElderCareCanada的Pat Irwin说，现在，许多老人选择从大屋换到公寓，再聘请护工24小时照顾，费用一天$600元。 Chartwell的Maxime Camerlain说，解决更多老人的居住问题，不光是要建更多公寓，让价格降下来，还要给老人提供更多的选择。 他说，魁北克在这方面比较成功，当地的老人公寓实行基本价格，再选择不同的付费设施，而安省只有一种全套设施的度假型公寓。他说，好的餐食与好的位置仍然是最重要的因素，所有价格与选择对老人更为重要。 Irwin还说，人的预期寿命在增长，现在的人不是要活到85岁，而是100岁。我们的社会到处都是两极分化，有的人有足够钱做他们想做的事，而有的人靠退休金过日子，没有余钱，年老了还要为安身之所发愁。

本周三（2017年8月30日），素里市BC省法庭判决素里一名房地产投资者在2007至2011年间偷税罪名成立，除判罚补交所有欠款和利息外，还判处15个月缓刑，并罚款近13万加元。根据加拿大税务局CRA网站公开信息，素里居民杜沃（Harjinder Dhudwal）在长达5年的时间里，频繁买卖物业单位，获利丰厚，却刻意隐瞒业务收入，房地产买房资本利得税和名下物业出租租金收入，违反了所得税法（Income Tax Act）。根据本地媒体的调查，杜沃先生目前在BC省产权登记处尚有10套素里房产，和杜沃太太（Kulwant Dhudwal）共同持有至少7套房产，总评估价值880万加元。在2人各类按揭贷款文件中，职业五花八门，自称“自雇”，“门卫”，“锯木厂工人”，“学生”“护理”等各种职业。杜沃太太也被CRA认定逃税，但还未被法庭宣判。CRA在声明中称，一旦纳税人被认定偷税，必须补交所有欠款和利息，并处以民事惩罚。法院将根据情况判决最高2倍偷税额的罚款，并处最高5年入狱。当前大温地区房地产行情火爆，投机型炒房和偷逃税形势严峻，CRA却鲜有动作，批评声日益高涨。在CRA文件中，上次重罚发生在2010年，一名华人精神科梁姓医生（Dr. Raymond Ambrose Liang），通过合同转让条款炒卖4套楼花和通过壳公司炒卖1套公寓未申报收入被判罚36.5万加元罚款。CRA再次声明，目前已经加大温哥华都会区房地产交易税务核查力度，在绝大多少情况下，当业主销售房产价值大于购房价值时，必须缴纳资本利得税。而资本利得税是否应税，和业主是否是加拿大居民以及是否首要自住房有关。如果您认为曾经有税务漏报或者疏漏，CRA提供“自愿披露服务”（VDP），即在CRA采取行动前，可以自愿申报，只需补交税款和利息即可，既往不咎。更多VDP服务详情，可以点击自愿披露服务VDP。

一家在香港向华人推销加拿大房地产的公司，为了推销公寓，甚至用蚊虫、浣熊、黑熊等来劝说买家不要买别墅(如独立屋)等，而是买公寓。 环球海外置业有限公司(Overseas Estates Limited这周在脸书上列出了为什么要买公寓，而不是买别墅的5大理由，有些是明显的事实，有些就不好解释了。 这篇推广文章一开头就写到：“每个人可能都有一个别墅梦，最好是在海边，面朝大海，春暖花开，尽享人生美好，然而……理想很丰满，现实很骨感。” 文章首先用价格说明公寓的优势，在温哥华，公寓与别墅的价格差异是100万至150万与350万至400万的差别。公寓能看到的景色更好，“尤其是住在高层，整个城市尽收眼底，远处的群山和海湾，让你坐看风起云涌!”别墅除非坐落在山顶或半山腰，否则没法看到这些景色。 如今新造的公寓基本都是一整面甚至多面落地窗，“让你与阳光零距离”。“研究显示，每天照射阳光15分钟，能得到充足的维生素D。阳光也具有杀菌、抗病毒能力，让身体产生抑制癌症的抗体。” 安全方面的分别是，别墅是“地下室经常有蚊虫光顾、家中时有乌鸦和浣熊来窃取食物，甚至有的地方还会有黑熊这种不速之客!”公寓是“24小时的礼宾保安系统，连苍蝇都飞不进一只。” 文章所说的第5大理由是，住别墅需要自己做很多维护、除草等工作，费时费力。住公寓的话，给管理公司打电话就行了。 对于已经在加拿大的华人来说，可能对这些有不同的解读。betterdwelling.com在8月31日发表文章，对这段市场推广文字做出回应：“加拿大公寓可以帮助防御癌症，防止乌鸦和浣熊偷食物，保护你免受熊的伤害。这听起来好极啦，为什么还需要做广告，说给外国买家提供保证的上限利率呢?”

  据BCREA报告指出，2016年交易房屋单位约达11.22万个，创下新高纪录。今年估计会下调10%，至约10.09万个单位。至2018年，全省房销量估计减少多1.9%，至9.9万个单位。   至于大温地区，2016年通过电脑盘(MLS)售出房屋达40,880个单位，今年预测会回落11.4%，至36,200个单位；到了2018年预料会进一步减少0.6%。   BCREA首席经济师Cameron Muir指出，BC省经济表现继续是全国最佳，带动消费者信心及房屋需求持续上升。 他补充到，强劲的就业增长、来自其他省份的移居者人数增加都有助推动房屋交投。

　　根据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，罗品珍指出，目前，卑诗省容许业主每年加租幅度最多2%，另加通胀率。她透露她的部门将会就有关加幅规例作出检讨，藉以减轻租屋者的压力。 　　按照现行规定，业主每12个月可以调整租金一次，并且须在加租3个月前通知租客。以温哥华市为例，一房单位租金平均为1,950元，意味着业主今年可以加租78元。 　　据加拿大租屋指数（Canadian Rental Housing Index）提供的资料显示，卑诗省约有517,430个租屋住户，占整体住户数目的29%，其中大温地区的租屋住户比率更有34%。 　　租客组织建议加幅与通胀看齐 　　卑诗省租客权益组织租客资源与谘询中心(Tenant Resource and Advisory Centre），呼吁省府尽快调低租金加幅至相等于每年的通胀率。该个中心总干事坂本（Andrew Sakamoto）表示，以月租1,950元计算，今年通胀率为2%，即相等于仅39元。 　　自由党评论员苏利文(Sam Sullivan)指出，调低租金加幅可能会对出租房屋供应构成影响，特别是最近越来越多的短租情况。

胡润研究院当地时间8月31日发布《2017上半年胡润全球房价指数》及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》显示，美国城市受房价、人民币贬值和租金回报三因素影响，海外置业投资回报最高，回报率最高的前50名城市中有15个美国城市，其次是德国5个。 加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%。最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有7个来自美国，分别是西雅图、达拉斯、奥兰多、丹佛、纽约、萨克拉门托和迈阿密。 “胡润海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，多伦多房价年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，三项相加得投资回报率为32%。 胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示，“如果一年前你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.5%。” 加拿大的多伦多成为海外置业投资回报率最高的城市，其次是新西兰的惠灵顿，排名第三是韩国的首尔。 前50名投资回报率最高的城市共来自18个国家，其中，美国以15个城市居首，其次是德国5个，澳大利亚、加拿大和英国各有4个，新西兰、日本、西班牙、爱尔兰和阿联酋各有2个。 胡润研究院发布的报告显示，中国高净值人群最青睐的移民和海外置业城市洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约和温哥华的投资回报率都在15%-25%。东南亚3个城市进入投资回报前50，分别是马来西亚吉隆坡、泰国曼谷和印尼雅加达。 本次报告中的指数变化对比的是2017年6月与2016年6月这12个月以来的数据。

本周四（8月31日），安省再出台一条保护房客的法规：房东若赶走房客，必须给予对方赔偿。 据报道，安省房屋事务及削贫战略厅厅长米尔逊（Peter Milczyn）在一份声明中表示，为制止房东随意驱逐租客，从本周五也就是9月1日起，一条保护房客的新法规将在全省范围内实施。 在以往，当房东有合理的理由时候（例如“有家人或亲戚要搬进来”），便可以解除租约，而租客必须自行承担突然搬家而产生的费用。 米尔逊厅长表示，这条法规容易被房东滥用，所以应该加以修改。 在新法规下，如果房客没有犯错而被赶走，则的房东要支付一个月的租金，或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说，房东再也不能以“有亲戚要搬进来”为由，随意赶走租客了。 即便在租客离开后，省府还会监督房东，如果他们在一年内再度打广告出租，或者将房子改修及改变用途（demolishes/converts the unit），将视作“失信”行为（bad faith）。除非他们能证明自己的清白，否则就可能面临2.5万元的罚款。 据悉，安省出租屋市场很大，有120万间私人出租单位，所以这条法规将直接影响数十万、甚至更多的人。 米尔逊厅长表示，省府出台这条法规，是为了尽可能地减少非法驱逐行为。 这条新法，是安省今年出台的，一系列保护租客政策的一部分。早前，省府规定今年房租涨幅上限为1.8%。如果房租增幅超过这个幅度，则房东需要向租务委员会申请。

　　多伦多的房屋价格自今年下半年起即便有降低的趋势，但以普通工薪一族的收入来算物业价格依然很高，千禧代和打工一族想要入市仍然相当困难。在大多伦多地区，许多年轻人开始倾向支持“迎毗”（Yes-in-my-backyard，YIMBY），即欢迎毗邻，希望提高大多地区的建筑密度，或父母一代愿意让出他们占地大的物业，建设高层高密度住宅，或者是将独立屋改建成两至三联式镇屋，以解他们的置业之忧。 　　29岁的Michelle German自感属于挫折的一代，因为她与其他年轻人一样，要面对房价持续猛涨。高房价将年轻的专业人​​士、不太富裕的市民和新移民摒弃在市政设施和交通服务完善的市中心之外。 　　年轻族成无屋游民 　　German与3个室友在市中心合租一个单位，她在非牟利环境组织Evergreen任职高级经理，有很好的储蓄习惯，但她说至少在可见的将来，都没法掏钱出来买屋。 　　根据《多伦多星报》报导，German在多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade，TRBOT）会议上称，现在是时候发声，将挫败感和愤怒化为行动，会后她向《星报》表示： “就提倡方面来说，我们不是只为自己着想。” 　　负责计划和社会政策的专家对此表示，情况在转变，多伦多的“迎毗”（yes-in-my-backyard）地位正在上升。 “迎毗”是指年轻都市人鼓吹“在我后院”的密集发展模式，借此应付城市物业价格难以负担的问题，他们提倡兴建适合家庭居住的共管大厦单位，将现有独立屋原址改建成两至三间镇屋，以及改建子女成家立室后、家中只有两老居住的半空置状态物业。 　　辛勤工作仍难攒足首付 　　卑诗大学教授Paul Kershaw专门研究由世代不平等引发、名为“受挤压一代”（Generation Squeeze）的社会运动。该运动旨在令千禧一代面对的问题得到政客们的关注。他说：“年轻人对住屋方面的愤怒和挫败感绝对正在升温。” 　　Kershaw表示，安省明年6月将举行省选，“受挤压一代”将会成为坊间更热闹的话题，当房价上涨拖垮年轻一代，年轻一代又同时要面对收入下降的时候，很难令人相信高房价对社会来说是个好消息。 　　Kershaw认为现在的年轻人，已经不能像以往那样辛勤工作便可得到应有的回报，40年前，安省首次置业人士平均花5年，便储到新居所需两成首期，现在却要15年。 　　迎毗成为一种理想愿景 　　从未来的发展和规划的角度看，安省政府是支持“迎毗”（Yes-in-my-backyard，YIMBY）流行的。安省房屋厅（Ministry of Housing）新闻发言人Conrad Spezowka在接受《都市地产》记者专访时表示，“在大多伦多地区和哈密尔顿地区，政府拥有’增长计划’（Growth Plan）和’绿化带计划’ （Greenbelt Plan），是专门设计用来减少蔓延、保护宝贵的自然和农业资源的，并要为建设更完整、公交方便和紧凑型的社区做出规划。” 　　该增长计划目前已经出台更新版本，并于2017年7月1日生效。 Conrad Spezowka 称：“新版本是以2006年的增长计划中强有力的基础作为基石，以可持续、高效的方式发展城市的扩张方向。这其中就包括了确保现有社区能有更多集约化（ intensification）和增长密度的目标，通过减少城市扩张的压力，用以保护我们的自然区和农业区域。’增长计划’支持能够步行和公交方便的社区，能够进一步减少城市扩张，并支持建立紧密的低碳社区，进而连接交通和并减少排放温室气体。” 　　这些目标安省政府计划在2041年之前实现。 Conrad Spezowka说，“集约化目标已经增加，所以现在60％的新住宅建筑会放到已经建成的地区内。这不是一个可以一步到位适应增长的办法。但更新的计划为我们的市政合作伙伴们提供了他们需要的灵活性，并且还需要适应当地的情况。此外，公众参与、对土地利用和发展进程的投入都是实现完整和充满活力的社区的非常重要方面。我们要求市政府在这个过程中继续多接触民众和地方团体了解民意。” 　　记者提出当一块空地要被开发，具体由谁基于什么来决定建造的住宅类型，Conrad Spezowka表示是“规划法”（The Planning Act）为安省的土地利用规划提供立法框架。 “它规定了土地利用规划的基本要求，并描述土地使用的控制方式，以及谁可以对其进行管理。重要的是大家要注意安省的土地使用规划体系具有广泛的公共利益，包括未来对后代的土地使用规划。为了做到这一点，规划法为一些立法工具奠定了基础，其中之一就是为了更好地指导未来的发展，准备好市政官方计划（municipal official plans）和规划政策。” 　　一个市政官方计划在最基本的层面上描述了市政府如何使用土地的政策。 Conrad Spezowka称，“这主要涉及到新房、工业、办公室、商店的位置等问题。需要什么样的服务，比如道路、水管、下水道、公园和学校，什么时候、以什么顺序建设，社区的一部分将会增长等。它是根据公众和各利益相关者的意见准备的。最终决定在’空地’上怎么建设发展，是以市政府官方计划的指示作为指导方向的。该方向也可能受到适用于省级土地使用政策（例如省政策声明Provincial Policy Statement）和/或省级计划（例如“大金马蹄发展计划”，“绿带计划”）的指导和影响。 　　Conrad Spezowka表示，任何有意向进一步发展自己物业的人，可以向市政府申请进行必要的批准，这和推倒房屋重建是一样的。 “这种申请将由市政府审查。这项检讨一般会在市政决定之前进行公众咨询。” 　　政府绿灯支持迎毗流行 　　提及父母一代是否可以接受“迎毗”的概念，放弃自己的大房去换小房甚至重建多层高密度住宅，Conrad Spezowka认为这完全是个人在不同时期的自由选择。 “在住房偏好方面，人们倾向于在不同的年龄段住不同类型的房屋。随着人们年龄的增长，他们可能会选择进入更小的房子，而其他人可能会选择继续留在目前的住房中。增长计划指导市级政府以提供多样化的住房来满足各个阶段的需要来规划住房。” 　　记者提出政府是否支持那些打算把占地大的自住房变为联排别墅的屋主，对此做法政府是否有什么顾虑时，Conrad Spezowka称“首先省土地利用政策的方向是通过安省政策声明（Provincial Policy Statement PPS 2014）提供的，适用于所有安省的社区。同时通过不同的、特定地理区域的各种省级计划进行。省级政策和省级计划提出了有关土地利用规划和发展的省级利益事项的指导方针，包括建设强大、宜居、和健康的社区并管理增长等广泛领域的政策方向。 　　“其次，省级政策普遍推动有效利用土地和基础设施，优先考虑适当区域的集约化，同时认识到集约化需要针对适当的领域，不会在所有领域或社区中发生同样的变化。在安省的土地利用制度中，市政府主要负责制定当地的土地使用决定，同时确保其决定符合省政策声明（PPS），并符合或不与省级计划冲突。” 　　最终决定在特定地点进行什么样的重建或集约化，包括是否将单一住宅用途重建为多层住宅形式，例如联排别墅，是按照市政府规划中明确规定的具体政策来指导的，这些规划向导着这个社区的内部发展应怎样进行。 Conrad Spezowka表示，“从2012年1月1日起，’规划法’得到修订，要求市政府授权（在官方规划和分区附例）使用独立屋、半独立屋、联排别墅和排屋（row houses）中的第二单位（second units）。建立第二个单位是由个别房主自行决定的，可在现有或新建住宅区里进行，需要在市政区域允许的情况下。” 　　在未来，人口密度较大的区域例如多伦多市中心，是否将面临住宅面积越来越小的问题，Conrad Spezowka表示“多伦多市区将继续拥有城市官方计划中规定的高密度区域，因为它是人口和就业增长的重点，同时它也将拥有较低密度的住宅区。随着区域的增长，包括多伦多市中心，预计住房类型和大小也将发生变化。 2017年增长计划包括以下政策：促进多元化的住房选择; 人们能够负担得起的房子和第二单位。它还建立了负担得起的住房和出租房屋的目标。同时还要求市政府考虑在高密度建筑物内单位面积的适当组合，以适应不同种类的家庭人口和收入。整个大金马蹄地区的房屋种类很多。整个区域的官方计划里大部分土地是用于’地面相关’（ground-related）的住房的，即独立屋、排屋和半独立屋。即便我们需要房屋组合变得更加多样化以满足不断变化的求，但预计该地区的新房将大部分会是地面相关的低层住宅。” 　　整顿市场是王道 　　对于近年来大多伦多地区年轻人和中产阶级对于房价望而生畏的普遍现像，安省住房厅一直对此有所关注，并在努力改变这样的现状。 Conrad Spezowka称：“我们的首要任务是确保每个安省居民都有一个负担得起的、安全的地方作为自己的家。今年春天，政府采取行动，发布了“公平住房计划”（Fair Housing Plan ），为住房买家和租房者提供更加负担得起的住房。该计划是一套全面的16项衡量和措施以解决需求，增加住房的供应，保护买家和租客，并为房地产市场带来稳定。解决房屋需求和帮助购房者的一些行动包括： 　　•15％的非居民买家税（NRST），适用于大金马蹄地区的非加拿大公民或永久居民的个人，或外国公司，在购买住宅物业都需要缴纳这部分税款。这将解决该地区不可持续的需求，同时确保安省继续成为欢迎所有新居民的地方； 　　•努力更好地去了解和解决可能对房屋市场产生避税和过度投机的做法，例如“合同炒家/纸盘交易”（paper flipping）; 　　•与房地产行业从业人员和消费者一起审查房地产专业人需要遵守的规定，以确保消费者在房地产交易中得到公平的代表（比如，禁止一个房地产专业人士代表买卖双方的做法）; 　　•教育买家和卖家与房地产交易有关的权利。 　　近期房地产的数字都表明，房地产市场走势更为稳定，使家庭和首次置业者更容易进入市场，同时保护屋主的投资，这就是省府一直以来的意图。公平住房计划建立在其他政府举措上，以提高安省的住房负担能力，并增加可负担的房屋的供应。 ” 　　为了提高住房负担能力（homeownership affordability），Conrad Spezowka认为省政府一直在做出改变和努力。 “我们将符合资格的首次置业者的最高土地转让税退税金从2000元增加到4000元。 这意味着安省有资格的购房者购买的第一栋住宅中，房价中的368,000元不需要支付土地转让税。总而言之，这些政策代表着重大的、多方面的计划，以解决安省不断上涨的住房成本的问题。以此我们希望使家庭，包括年轻的工人阶级人士能够获得满足他们需求的住房。”

  　　根据加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty)发布的最新报告，由于BC省和安省先后实施针对海外买家征收15%转让税的政策，加拿大的豪宅市场也深受影响，光景已经是今不如昔，豪宅上市量不如以前多，挂牌时间也比以前要长，有的甚至是2015年挂牌上市，但迄今也没有卖出去。 　　不过苏富比表示，豪宅挂牌时间长也好理解，不仅是大笔交易，有的豪宅面积相当于普通独立屋的十几倍，而且即使是有钱人，也不都是花钱如流水的人士，他们也希望豪宅对胃口，或者是有升值的潜力。 　　以下是截止8月份加拿大最贵的豪宅，它们在那儿静静地等待贵人：   　　1，BC省最贵豪宅：$3,480万 　　截止本周，BC省仍然是全国豪宅上市最多的市场，有150套超过$1,000万的豪宅上市，安省48套，魁省4套，其它地区则没有。 　　位于温哥华Shaugnessy Heights地区的这套豪宅叫价$3,480万，虽然位于温哥华的老城区，但占地也有半英亩，有一个50英尺的大理石接待大厅;一个足以储存1200瓶酒的品酒室; 一间带湿吧的台球室以及“最先进的”家庭影院。 　　2，安省最贵豪宅：$2,495万 　　安省这套最贵豪宅叫价$2,495万，位于多伦多北面55公里处Aurora，占地80英亩，其实是由三套分开的物业组成，被称为“宫殿式”豪宅，其中主楼有4间卧室，8个卫生间，1个自带2间卧室的公寓，2部电梯以及室内泳池。 　　3，阿省最贵豪宅：$2,490万 　　这套豪宅位于卡尔加里南部，占地面积超过242英亩，最大亮点是临湖并拥有壮观的田园风光。实际上这套物业已经在苏富比上市数次了，也不知是因为这个石油大省深受油价下跌打击经济不振之故，还是业主叫价太高，这幢物业一直无人问津。 　　4，魁省最贵豪宅：$1,200万 　　魁省这套最贵豪宅位于蒙特利尔东面130公里，占地也有200英亩，有4间卧室和3个卫生间。这套房子从正面看不起眼，但却是一个复合建筑物：除主楼外，还有一座历史悠久的谷仓，一个管家住房，而在屋后，还有度假小屋以及非常漂亮的湖景，私人湖岸长度就有478英尺。 　　5，大西洋省份最贵豪宅：$700万 　　这套豪宅位于斯省(Nova Scoti)的小岛上(Kaulbach Island)，虽然只有6间卧室和9个卫生间，但有11,000平方英尺的居住面积，买下这套屋，也等于买下了这座岛!

  一个国家的经济、金融看“央妈”（央行），不仅是因为央行掌握着货币政策大权，也因为在所有金融监管机构里，央行掌握着最多的信息。 每年每个季度，央妈都会发一份《城镇储户问卷调查报告》（以下简称《报告》），这是央妈1999 年起建立的一项季度调查制度。 做法是，每季在全国50 个(大、中、小)调查城市、400 个银行网点各随机抽取50 名储户，全国共20000 名储户作为调查对象。然后对这20000储户做对经济运行的总体判断、储蓄及负债情况、消费情况、 储户基本情况等四个方面进行问卷调查。 这可以算是对全国储户对国家经济、家庭财政状况的一个分析。 上季度的报告很有意思，猫哥就带大家来解读下。 中国人爱存钱，基本是个成年人都是“储户”。中国人的存款也在节节上升，截止2017年5月，中国央行公布的境内居民住户存款达62.6万亿。但与此同时，境内居民人民币贷款也从2010年的8.8万亿飙升到36.4万亿。 存款和贷款双飙升，背后的原因是中国人“收入-资产”的转移。 01 中国人有钱就存起来 首先是收入，基本上每个季度，储户对自己的收入都是保持着乐观的预期的，因为中国人已经习惯了经济的高速增长。所以根据《报告》，上季度高达85.6%的居民认为收入“增加”或“基本不变”，比上季下降0.9 个百分点。收入信心指数为52.9%，与上季度持平。 当绝大部分老百姓认为未来收入会平稳甚至增加时，对就业却并不太乐观，本季就业感受指数为41.9%，比上季提高0.1 个百分点。其中，13.7%的居民认为“形势较好，就业容易”，49%的居民认为“一般”， 37.3%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。就业预期指数为50.7%，比上季回落0.4 个百分点。 也就是说，人们一方面认为明天会赚得起码不比现在差甚至会更多，但另一方面又认为就业会更难。 但总体来说，有近2/3的人认为就业在“一般”以上，两者综合，可以看出，中国老百姓对未来“更好”还是挺乐观的。 这问题就来了，如果觉得未来收入会更高，会更好，为什么要把钱存起来呢？为什么不像美国人那样如果觉得未来会更好就借钱消费呢？ 让我们接下来分析。 就在中国人拼命挣钱的时候，也在拼命攒钱。 在调查中，倾向于“更多储蓄”的居民占42.8%，比上季提高0.4 个百分点；倾向于“更多消费”的居民占25.4%，比上季提高1.6 个百分点;倾向于“更多投资”的居民占31.8%，比上季回落2.1 个百分点。 居民偏爱的前三位投资方式依次为:“银行、证券、保险公司理财产品”、“基金信托产品”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为47.7%、20%和19.2%。 “投资”也无非是购买保本收益的理财产品和一些低风险的基金产品，两者相加，74.6%的人选择了储蓄+投资，压倒性的多数。 当然，这个调查的样本多少是有问题的，因为现在年轻人越来越少去银行网点，去网店的大多是大叔大妈，他们的倾向当然更为保守，基本上都是存起来吃利息，不做太多投资，要投资也是投风险低的。 别嘲笑大叔大妈，基本上，绝大部分中国人都是差不多这一偏好——存钱，赚点利息钱。 02 存款就是未来的首付 这一不小心，中国人就存了几十万亿存款，老百姓的这60多万亿存款会怎么花？ 之前有媒体惊呼老百姓“没钱了”，只有“26万亿的净存款，人均不到两万元”了。 这个算法是有问题的，应该除去没有收入来源的孩子和学生，或者以户均来算，截止上次人口普查，中国有4.3亿户家庭，平均每个家庭14.56万存款、8.46万贷款。 从任何一个国家来看，这个数字都是相当不错的。 以最粗略的方式计算，中国家庭的“负债率”是58%，而在2007年，这个“债务率”还不足20%，10年间几乎上涨了2倍，于是有券商分析师分析认为——为了买房，老百姓纷纷贷款，放在银行的存款就转化为购房者的贷款了，这不但导致了过去10年的房地产市场繁荣，是近两年我国经济短期回升的主要动力。 所以他得出的结论是——“目前我国居民净存款比16年初缩水了16%，已降至13年初水平，也意味着居民举债空间并不大。” 果真如此吗？ 让我们回头看看，真正导致过去10年房地产景气的，表面上看是居民“贷款买房”，其实是过去10年的城市化，过去10年是最快的10年。根据人口普查数据，1995年我国城市人口占总人口的比重是29%，到2014年中国城镇人口占总人口比重已经上升至54.77%。所以，房价上涨背后是大量年轻人“进城”，只不过买房要贷款而已。 所以，居民贷款快速上升是“果”，而不是“因”。 所以，这就回答了上文的问题——中国人为什么爱存钱——存钱买房，因为新房3成以上的首付需要几十乃至上百万资金，不但青年人要存钱，家里人也要存，最后汇总到一块，也就是说一家人的储蓄到最后就变成买房的首付，其家庭资产负债表上，就变成: 以前：存款 现在：存款+贷款=房子 直接来说，就是——赚钱，攒钱，买房。 购房支出可以说是一个家庭最大的支出。2006年，中国的家庭收入分配中，储蓄所占比例最高，为31.27%；买房支出占第二位，为27.77%；保险支出占第三位，达24.12%；证券投资只占5.25%。 美国是低首付和低利率、高持有成本，房子的负担会平均到几十年每个月的账单里。相比之下，眼下中国的3成首付和4.9%的贷款利率相当高，也就是说“上车”不容易，还款也不容易。 03 “只有一成储户认为房价会下跌” 但即便如此，对下季房价，31.2%的居民预期“上涨”， 46.1%的居民预期“基本不变”，9.6%的居民预期“下降”，13.1%的居民“看不准”。 也就是说，有近1/3的人认为上涨，近一半的人认为“基本不变”，仅仅有不到一成的人认为会下跌。 买房需要贷款，也就是“借钱”，那么中国人还能借得起吗？ 美国居民部门债务占GDP的比重最高是在2007年，接近100%，但随着房地产泡沫破灭，逐步下降到了当前79%的水平；当前日本居民部门债务占GDP的比重也在70%以上，我国居民部门杠杆率58%左右。同时，我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，美国106%，日本100%左右。 这意味着，如果中国经济能平稳发展，居民的债务上限还有10个点的空间。 眼下，当房子被限购，居民无法加杠杆买房时，银行、互联网金融机构却在拼命推各种消费贷，大家都在争夺那10个点的空间。 有意思的是，当被问及未来3 个月准备增加支出的项目，按照居民选择比例由高到低排序为: 报告发布是在6月20日，暑假将至，家长要带孩子去旅游、上补习班，所以旅游和教育是第一位，医疗和“大额商品”也不奇怪，购房还是并列排在第三位。可见需求旺盛。 最后，猫哥只问一个问题：如果放开限购，会发生什么呢？

　　已故地产商康波（Robert Campeau）早年兴建的法式古堡豪宅Bridle Path 68号，事隔两年再次公开放售，屋主叫价3,500万元，较两年前高出1,000万元，成现今全国叫价最高屋盘。负责放盘的地产经纪明言，无惧安省政府推行的15%“非居民投机税”，会放眼海外买家市场。 　　据《金融邮报》（Financial Post）报道，豪宅位于多伦多北约克Bridle Path 68号，早在1980年代初建成，占地4亩，楼高两层，有10间睡房、14间浴室、设备先进的厨房、由两层高室内游泳池改建而成的舞厅，还有网球场和花园。前总理老杜鲁多（Pierre Elliot Trudeau）和美国女影星珍芳达（Jane Fonda）早年亦曾作客大宅，多套电影也曾在此取景。 　　现任屋主施普林格（Hal Springer）与妻子纱丽（Sari Springer）2002年买入豪宅，近年欲“大屋搬小屋”，两年前开价2,500万元后获多个准买家洽购，但由于未能找到合心意的地方搬迁，因此没完成交易。 　　安省政府对海外买家征收15%非居民投机税，假如海外买家购入大宅，将须支付相当于525万元税款，另还须缴交170多万元土地转让税。负责的地产公司Re/Max Realtron经纪科恩（Barry Cohen）称，认为海外买家不会因税款而退却，相信海外买家早已接受15%税率为“移居加拿大的基本开支”。

根据TD银行的最新报告，政府或许可以更好地了解外国买家到底对加拿大最热的几个房地产市场产生了多大影响。 TD新近发布的详尽报告专门研究了外国买家对加拿大主要房产市场的影响，包括多伦多、温哥华和蒙特利尔。 该银行认为外国买家在市场上的份额到底有多大，这次终于可以比之前看的更加清楚了。   “卑省政府2016年开始追踪外国买家的数据，发现在大温地区，当年6月10日到7月14日有9.7%的房产交易和外国买家有关，”TD经济学家Beata Caranci 和 Diana Petramala 写道。 “8月的非居民买家税政策推出以后，这个比例骤降为1%，但是2016年年底又回升至4%。安省今年五月也开始追踪外国买家在整体交易中的市场份额，发现大多金马蹄地区有4.7%的份额是被外国买家占据的。” 根据这两个经济学家的说法，安省是在省府发布包括外国买家税在内的政策以后才开始收集相关数据，因此可能低估了外国买家的作用。 “另外，即便5%的数据听起来不多，但是却能够对市场产生影响，导致紧张，因为市场本身就已经面临供应紧张，这样就会使本已火热的市场更加紧俏。” “最后，非居民的购房分布从地理位置上看并不均匀，就金马蹄地区而言，约克区和多伦多市的外国买家比例要比其他地方高很多，分别是9%和7%。” 安省实施外国买家税政策以后，很多专家预计安省以外其他主要地产市场的外国买家销量会有小幅抬升。但是根据这个报告来看，情况并非如此。 “最近几个月渥太华和蒙特利尔的房市均有升温，但是并没有显示出典型的外国投资活动增长信号，比如相对人口数量而言的销量显著增长。” 而且，魁北克房地产联合会表示，蒙特利尔的销量增长主要来自40万以下住房销量的增长，而豪宅市场则保持充足的市场供给。换言之，对首次购房者最有吸引力的部分是此次房市交易增多和价格增长的主要动力。

　　■ 近年不少柏文楼盘出售时，都出现如图中排长龙“看楼”的场面。资料图片 　　卑诗省府去年8月向在大温买楼的外国买家，额外征收15%的物业转让税(PTT)，希望可冷却炽热的楼市。过去一年大温楼市不仅没冷却，今年7月住宅物业价格比去年同期升8.7%，其中柏文价格更劲涨18.5%。近日有指省新民主党(NDP)政府，可能限制楼花转让；《星岛日报》访问地产商、经纪、学者和市民，均指限制楼花转让不只未能舒缓房屋短缺，反打击发展商建楼意欲，令短缺恶化，最终令楼价再飙升。回应是否管制楼花转让的查询时，省府未正面答复，只称将与地方政府共同努力，解决影响省民的房屋及可负担问题。  　　一向有投资大温柏文的陈先生接受访问时表示，对于近日大温柏文需求及价格续升，感到意外。他说近日参观温哥华市中心的柏文楼盘，发现除了大排长龙，来看楼的九成是华裔，该楼盘呎价是2,300元至3,000元，顶层Penthouse呎价就高至3,900至4,000元，无阻睇楼者意欲。 　　陈先生称，曾与身旁一来自中国大连的参观者闲聊，对方表示想买到该楼盘顶层Penthouse单位。陈透露Penthouse面积约2,500呎，粗略计算，售价达1,000万元。陈先生向记者表示：“楼盘虽位于温市中心，但光是一个单位就要一千万元，实在厉害！” 　　打击建楼意欲 供应更趋紧张 　　陈先生称他也经常买卖柏文，“我不是买卖楼花，而是在正式成交后才买卖，做足手续和交足税”。他说2013年以呎价约500元买入列治文市中心一个约800平方呎的两房柏文，到2016年省府额外征收15%物业转让税出台之前售出，当时呎价升到600元，“我获利10多万元，但现在该柏文单位呎价已升到800元，如果我当时没出售，目前即可多赚数十万元了”。 　　陈先生认为，这证明省府去年所推“辣招”的减慢升幅效果，只属短暂，长远来说没作用。他认为如要解决房屋短缺，最主要是增加供应。他承认部分进行楼花转让的人未向加拿大税务局（CRA）申报获利，他认为打击这些逃税的人，某程度也打击炒卖楼花。惟他指如果交了税，依然有利可图，这些人也会继续炒买楼花的。 　　卑诗大学(UBC)商学院副教授达维多夫（Thomas Davidoff）向《星岛日报》记者表示，限制楼花转让是错误方向，因会打击发展商建楼意欲，令供应更趋紧张，楼价反被推高。他主张，目下最重要是加建房屋，无论出租或出售给本地居民，这都是本省应该致力做的事。他指如果担心这些房屋落入一些“错误的人”手中，省府可征收物业税(Property Tax)，但这应在房屋建成后，而非建成之前。 　　■ 达维多夫 　　不过，达维多夫称，希望有更多楼花买卖的资料，可以供决策者或学者参考，因为身为房地产教授的他也不清楚楼花买卖情况。他更认为发展商其实也不喜欢楼花买卖，因会在正式成交时引起混乱。 　　对于有指NDP省政府或将会限制楼花买卖，大温地产发展商钟日刚认为不可能：“只要有楼花（预售），就一定有楼花转售。”他指由楼花售出到正式成交长达数年，“有很多事情会发生，（买家）可能转工，婚姻可能出现问题，怎可能不准转让？” 　　■ 钟日刚 　　“增加房屋供应才是解决之道” 　　钟日刚表示，发展商向银行贷款，银行为减少风险，都会在楼花售出40至50%后才放款。如果省府限制楼花买卖，将打击发展商建楼意欲，令供应更紧张。他指现在出问题的只是有些买卖楼花的人逃税，未缴交利得税；但他指现时负责楼花转让的律师，在这方面的核查已更严谨。 　　钟日刚又称，解决房屋问题的办法是增加供应，再把收取的税收兴建更多给低收入人士的可负担出租单位。他特别指出，很多人忽略了，现在每年有数万留学生到本地读书，与本地居民竞争房子，如果政府解决留学生住房问题，有助舒缓房屋紧张。 　　■ 谭清华 　　卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，近年柏文市场很炽热，热点包括列治文与本拿比等城市，而近日温哥华甘比走廊(Cambie Corridor)一个柏文楼盘，呎价就升至1,300元。据他观察，入市的人是“炒家多于用家”，不过，由于担心新上台的NDP省府或就楼市推“辣招”，加上市场是否饱和、银行加息以及收紧房贷等因素，柏文市场处于观望状态，也多了楼花放出市场。

  资料图片：2015年6月，北京市内的写字楼和居民楼。 根据路透最新季度调查结果显示，在严厉调控政策和中性货币环境下，中国住宅均价今年将延续涨幅收窄之势，但三四线楼市超预期的表现将为房价提供一定支撑，预计全国住宅均价涨幅今年缩窄至6.8%，明年上半年还将继续收窄。 受访者多认为，本轮调控措施还会持续一到两年时间，同时长效机制也将初现雏形，当前力推的住房租赁市场建设，即是其中重要一环，长期看有利于稳定预期，但在政策落地时需谨慎平衡租赁市场与商品房市场的关系。 13家接受路透调查的中外机构对全国住宅均价的预估中值显示，今年房价涨幅将从上年底的两位数收窄至个位，约为6.8%，明年上半年将进一步减速至3.5%左右。除两家预计今年房价将同比下降外，其他11家预测的升幅从0.5%至10%不等。对于明年上半年走势，有两家认为涨幅会扩大，其他预计持平或收缩。 此次调查在8月21-28日进行，多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅，年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。 “调控政策正发挥效力，年内将继续以‘稳’为主，房价同比小幅下滑。若稳房价和去库存双线任务都得到了较好落实，则这个政策下行周期可能止于明年上半年。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示。 她认为，今年内稳房价的政策还会继续巩固一段时间，而明年热点和去库存进展较好的部分城市可能有所松动。通常调控的政策周期最长不超过三年，“紧”不可能一直紧，效力也会随着时间衰减。正因为如此，房地产长效机制的建立显得更为迫切，当前的重点为租赁市场培育，房地产税立法进程能否加快还需期待。 受访者指出，今年和明年上半年房价总体将呈现涨幅平稳下行的态势。一方面，三四线房价上涨支撑整体房价；另一方面，严厉的政策调控和中性的金融环境制约了涨幅，尤其是限售限价等行政措施，令市场明显降温。 是次调查对2017年住宅均价变动的预测值，较今年2月底进行的前次调查结果明显上升，当时对2017年的房价升幅预测中值为2%。路透根据国家统计局数据测算，去年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上涨12.4%，今年7月涨幅已回落至9.7%。（中国70个大中城市房价月度图表： tmsnrt.rs/2ianbda） 超过一半的受访者预计本轮调控政策会持续到明年，时点上则有所差异，有认为到明年3月两会前后，到上半年，也有认为到年底，届时热点和去库存进展较好的部分城市可能有松动。 其他受访者未给出明确的时间点，强调本轮调控政策会在长效机制开始发挥作用后逐步退出。 在房地产开发投资方面，今年迄今表现略超预期，累计增幅在4月达到9.3%的高位后开始有所放缓，但前七月仍达到7.9%。对于下半年投资表现，11位受访者的预估中值为6%，个别受访者认为下半年投资增速仍接近上半年水准，但多数预计增速会下滑。 他们认为，销售增速下降必然拖累后续开发投资，针对地产商的资金链不断收紧也构成约束，但土地供应节奏加快，热点城市仍受青睐，从土地出让情况看，年底投资增速跌破5%的可能性不大。 发展租赁市场效果待查 从房地产政策上看，中国楼市已进入长短并济的新时代，尤其是今年以来住房租赁市场建设加速推进，长效机制轮廓初显。 多数受访者认为调控政策已没有必要再增加，关键还是看执行，但在长效机制上需要更多稳定市场供求关系的政策措施，目前发展住房租赁市场已有一定进展，还应有包括房地产税在内的其他手段，结合户籍制度和人才导入的政策预计也会纳入到住房相关政策中。 对于目前多地出台的倡导租售并举、建设共有产权房等政策，受访者认为此举意在从供应端发力，有利于稳定预期、规范租赁市场，但实际效果如何还需要看政策执行程度。 有受访者担心大力发展租赁市场，对商品房市场造成挤压，尤其考虑到政府低价供应租赁住房用地，可能以牺牲商品房用地为代价的情况，这或许会加大商品房价格上涨压力。但也有受访者认为租赁市场体量不算大，政府缺乏资金或投资动力，影响会比较有限。 “这些政策实质是政府加大对房地产市场的介入程度，通过补贴降低居民购房成本；但房地产市场走势依然取决于住房供给，如果增加公共属性住房的同时进一步减少商品房土地供给，可能会导致商品房价格更趋紧张。”西南证券分析师杨业伟表示。 中国房地产测评中心的孙斌艺则担心，政府没有理清介入租赁、建设共有产权房的各种权利义务关系及附加在住房上的福利因素，可能会导致未来相当长一段时间住房市场的混乱和权利重新配置。 谈及中国住宅市场面临的风险，政府强力调控导致房价大幅下跌、市场利好预期依然较强，房价继续上涨导致泡沫破灭、房地产库存依然高企等均有受访者认可，他们还谈及房贷收紧对首套刚需的负面影响、三四线未来库存过多及其居民杠杆过高等风险。 对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，13家接受调查的分析机构给出7的预估中值，认为超过合适水平，预测区间为5-9，前次调查中值亦为7。

　　政府指海旁大道夹麦凯路应增建高层建筑。（政府设计图片）  政府计划于海旁大道夹卡比兰奴路增设过马路设施。（政府设计图片） 　　北温区(District of North Vancouver)政府近年推动发展海旁大道(Marine Drive)走廊，期望打造一个交通便利、吸引人流的社区，并提高居住密度。该计划带动区内投资气氛，半年内促成了多宗高价的商业地产交易，有业界人士指该区的投资前景乐观，吸引买家抢买优质地段，准备日后的发展。 　　根据北温区政府最新通过的"官方社区计划"(Official Community Plan)，海旁大道被列为重要的社区发展区域之一，目标要改善海旁大道沿路的市区面貌，吸引更多商户和居民迁入，增添社区活力。例如海旁大道夹麦凯路(McKay Ave.)一段，政府指目前以单层建筑为主，对于宽阔的海旁大道来说是过矮，认为兴建高层建筑能提升街道的整体形象，而增加密度亦能够吸引人流。另外，北温区政府亦指海旁大道夹卡比兰奴路(Capilano Rd.)一段的街道欠缺特色，人流稀少，认为应重新规划街道，移除安全岛，增设行人过马路的设施，并兴建多层建筑提高密度。 　　受到政府计划带动，海旁大道的投资气氛变得活跃，商业地产公司Avison Young副主席Matt Thomas表示，北温海旁大道走廊过去6个月的商业地产市场十分活跃，指很多投资者都已经锁定该区，相信会有不错的发展潜力。他又说，北温其他地区如龙士代下区(Lower Lonsdale)和Moodyville的发展已经饱和，海旁大道将会是下一个发展要点，指该区的商业地产大多是细面积建筑，因此拆卸重建或合并土地发展的可能性比较高。 　　根据销售纪录，今年5月有买家以410万元购入海旁大道1293号至1297号，即每平方呎522元，另外有投资者一口气买下海旁大道991号和999号，成交呎价472元，该名买家目前拥有海旁大道990号整个路段，不排除日后会进行重建。

为了协助加拿大国民的住屋需求，加拿大按揭及住房公司（CMHC）在今年第二季财政报告中，代表联邦政府提供5.5亿元支援房屋计划，本年至今该公司已拨出超过20.1亿元，帮助国民寻找可负担及适合的居所。该公司首席财务总监及资本市场高级副总裁施鲁卡（Wojo Zielonka）称，2017年上半年CMHC已协助全国各地的居民寻找住所，使他们按着经济能力，获得适合的居所。   在第二季度，CMHC推出出租建筑工程财务计划，为各市政府、非牟利组织及发展商，提供20.5亿元低息贷款，预计支持的工程，可以在全国提供10,000个全新的出租单位。财务报告指出，该公司是全国唯一为多重单位住宅物业提供按揭贷款保险，为加国国民创立出租房屋的选择。该公司继续改进按揭贷款保险的投资组合，整体拖欠率为0.29%。

　　2017年8月23日，北京华远企业号，清华大学国家金融研究院副院长朱宁先生携手光大证券全球首席经济学家彭文生先生做客中国金融博物馆书院第71期读书会，与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长任志强共同分享“金融与房地产的稳定发展”。 　　深圳淘房志特别从该读书会视频节目中，截取了任志强的核心观点，和大家分享。 　　中国房地产没有泡沫 　　日本出现房地产泡沫，是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓房子还不起贷了，但是没看到多少地产商倒了。 　　我们看看08年之后美国出现的金融危机，很多银行不行了，很多老百姓还不上贷款了，我看中国不会出现这种情况。 　　中国的情况比较特殊，因为美国、日本大部分属于低首付或零首付，很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分，中国你们都说房地产泡沫可能出现，我们假定可能出现，会出现什么情况呢? 　　银行会因为个人信贷而垮台吗?我们个人住房用住房基金担保，会说房子我们不要了吗? 　　只要有政府信誉做担保 　　拼命去买房吧 　　当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。 　　尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整，但是从今年开始建共有产权房，多少年能建到百分之多少啊。 　　在现有住房这么大比重范围内，多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗?我估计5年达不到2%，10年达不到5%，你们不信试试看。 　　谁胆大谁赚钱 　　房子金融属性不变 　　新加坡人把数字搞得很清楚，但他是按新币计算的，我们是按人民币计算的，从现在来看，新加坡的房价每平米和厦门的房价相比，除了一个货币值以外，可能还是新加坡的贵一些。 　　新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多，而不是说他的商品房价格和厦门差不多。 　　我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了，谁胆大谁能赚钱，如果政府不改变信用和基础条件的话，金融属性是不会改变的。 　　只要用平均数去估算市场 　　都是错的 　　你们刚才说了新加坡房价，纽约房价，和各地的房价，你们查过没有，他们的房价用的中位数，只有中国用的是平均数。 　　也就是说，他们的政府只管中位数以下的房子，因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的，中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系，那都是富人的奢侈品。 　　不能和穷人的住房搁在一起去平均，然后公布一个平均数，这是一个错误的概念，只要你用平均数去做概念，基本上都是错的。 　　刚才问了一圈租金，我告诉你，中国如果计算租金回报率，大概平均在200%-300%，你们听了觉得很吓人吧? 　　如果我们用平均房价和市场平均租金去计算，那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率，大概平均1.5%-3.5%，但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%，是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。 　　房改房平均价格在北京1430块钱一平，再扣除工龄，大平均750块钱一平，60平米的房子，42000块钱一平，现在一个月租金6000块钱。 　　也就是说一年的回报率高于所有的购房成本，所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来，平均回报率有200%-300%。 　　这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金，才导致我们商品房价的高价房租，除了那些奢侈品消费以外，一般人给的租金很低。 　　绝对不能用平均数，尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一，你们知道上海的户均面积在全国排第几吗?平均66平，在全国排倒数第五。 　　反而那些村镇，尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准，到了90-110平，美国平均247平，澳大利亚最大，户均面积253平，上海和国际水平相差很远。 　　你们不要以为看见中国高楼大厦都很好，还有很多破地方，上海大概还有500多套鸽子笼，没有厨房、厕所，因此当你用平均数去讨论问题的时候，通常会犯错误。 　　如果不取消这几个税种 　　再怎么吵吵房产税也不会出台 　　美国的房地产税最高的是纽约，大概6%，911之前大概2%不到，因为911提到了4%，后来又提到了6%，但是纽约房价也是美国最高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为100的话，现在大概是312，房产税对抑制房价没有任何作用。 　　中国有没有房产税，有，1951年的时候，内政部下达了一个实行房产税的命令，这个命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，叫做我们现在执行的暂行条例。 　　这个暂行条例上，对居民住房免征房产税，而不是说中国没有房地产税，他们说的只是对住宅部分中国不用收。 　　但是中国的房价不光只是住房的房价，其他的房子也叫房价，因为你在土地拍卖的时候有工业土地，有综合用地，有商业，有住宅，它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税，但是我们不承认他没有收房地产税，是因为从1951年的房产税做了四次剥离。 　　第一次剥离大概是1954-1956年期间，有了工商税，这个之前是没有工商税的，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税; 　　第二个剥离是教育附加和城市维护事业税，也是从原有的房地产税中剥离出来的; 　　第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费，这两项也是。 　　换句话说，要想实行房产税，最少应该把从过去房地产税中剥离出来的4-5种税先取消，为什么物业费不叫房地产税，就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。 　　因此大家不用关心房地产税什么时候出台，只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消，那边取消了这边就要收了，那边如果不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。  

根据加拿大苏富比国际地产公司（Sotheby's International Realty）发布的最新报告，由于BC省和安省先后实施针对海外买家征收15%转让税的政策，加拿大的豪宅市场也深受影响，光景已经是今不如昔，豪宅上市量不如以前多，挂牌时间也比以前要长，有的甚至是2015年挂牌上市，但迄今也没有卖出去。 不过苏富比表示，豪宅挂牌时间长也好理解，不仅是大笔交易，有的豪宅面积相当于普通独立屋的十几倍，而且即使是有钱人，也不都是花钱如流水的人士，他们也希望豪宅对胃口，或者是有升值的潜力。 以下是截止8月份加拿大最贵的豪宅，它们在那儿静静地等待贵人： 1，BC省最贵豪宅：$3,480万 截止本周，BC省仍然是全国豪宅上市最多的市场，有150套超过$1,000万的豪宅上市，安省48套，魁省4套，其它地区则没有。 位于温哥华Shaugnessy Heights地区的这套豪宅叫价$3,480万，虽然位于温哥华的老城区，但占地也有半英亩，有一个50英尺的大理石接待大厅；一个足以储存1200瓶酒的品酒室； 一间带湿吧的台球室以及“最先进的”家庭影院。 2，安省最贵豪宅：$2,495万 安省这套最贵豪宅叫价$2,495万，位于多伦多北面55公里处Aurora，占地80英亩，其实是由三套分开的物业组成，被称为“宫殿式”豪宅，其中主楼有4间卧室，8个卫生间，1个自带2间卧室的公寓，2部电梯以及室内泳池。 3，阿省最贵豪宅：$2,490万 这套豪宅位于卡尔加里南部，占地面积超过242英亩，最大亮点是临湖并拥有壮观的田园风光。实际上这套物业已经在苏富比上市数次了，也不知是因为这个石油大省深受油价下跌打击经济不振之故，还是业主叫价太高，这幢物业一直无人问津。 4，魁省最贵豪宅：$1,200万 魁省这套最贵豪宅位于蒙特利尔东面130公里，占地也有200英亩，有4间卧室和3个卫生间。这套房子从正面看不起眼，但却是一个复合建筑物：除主楼外，还有一座历史悠久的谷仓，一个管家住房，而在屋后，还有度假小屋以及非常漂亮的湖景，私人湖岸长度就有478英尺。 5，大西洋省份最贵豪宅：$700万 这套豪宅位于斯省（Nova Scoti）的小岛上（Kaulbach Island），虽然只有6间卧室和9个卫生间，但有11,000平方英尺的居住面积，买下这套屋，也等于买下了这座岛！

加拿大道明银行昨日发表专题报告，仔细分析现今房地产市场，阐述利率走高、人口变化、市场模型等多种因素对楼市影响，认为多伦多仍可「软着陆」，明年房价还会有所跌落，但之後预料将获回稳。 安省政府今年4月出台稳定房价16条政策以来，大多区市场顿时冷却，销售速度下降和价格缩水都超过温哥华。不过，道明银行的报告指出，「温哥华和多伦多房产市场销售量的下降，使得这2个城市，从单纯的卖方市场，转化到给予买方一些权力平衡。但是，首次入市者如果期望利率上升会带来市场崩溃，可能还不是时候。房价很可能在回到猛涨之前一年的位置後稳定下来」。 该报告由道明银行高级副总裁卡洛尼斯(Beata Caranci)和经济师佩特马拉(Diana Petramala)合作完成。 他们认为，影响加国房产市场未来走势的最大因素，是利率的攀升。 加国央行在实施超低利率7年之後，今年7月已经首次提高利率0.25%，并预料将继续下去。环顾周围，美联储不但已经加息4次，而且准备缩减资产负债表。最晚实施量化宽松的欧洲央行也在考虑收紧货币供应。 因此，加拿大利率上升的趋势已经基本确立，不过预料升势将比较温和。 温和向上的利率对加国3大房市将因各城市内在环境不同而有区别。道明银行根据置业者付20%首期、25年还清贷款的典型模式计算，利率上升给房市需求带来的压力，温哥华最大，不过多伦多也好不到哪里去。 这间银行的报告还考查了人口变化对房市的需求。首先，加国近年来录得最多的移民到埠人口。联邦政府的政策显示，这个趋势未来仍将延续。 与此同时，安省和卑省还特别从本国省份之间的人口流动中获益。这主要是大宗商品省份如阿伯达省的人口，移入上述2省。但此一情况，未来将不继。 此外，加国最大人口群体之一的「千僖年」年轻人，正在立业安家之际，他们亦是潜在的买家。 就房市下跌的形态分析，道明银行的报告认为，大多区房产市场此轮量价下挫，并非置业者的购买力突然消失，而是政府的政策影响，造成投机盘涌出。报告给出的证据是，刻下的调整，并没有伴随失业率猛升、家庭收入下降等经济不景的情形，相反加国经济加速、失业处於低位。安省亦然。 综上所述，道明银行的报告认为，大多区房产价格猛升的时间持续不久，家庭债务虽高但目前加国经济尚无衰退迹象，因此市场软著陆可期。「我们认为房产价格的重新定位，将回到2016年中後期水平。目前，本区的房产价格已经下跌了13%，回到2017年初的水平。我们预计多伦多房市明年再下降6%，并从那里稳定下来」。 报告称，「最终，多伦多房价将和温哥华一样，维持高位。而加国其他地方，房贷利率的提高和收入的有限增加等因素的结合，将使得房产市场年增长2%至4%。」

在各级政府重拳打击之下，GTA地区房市红火不再，不仅销量大幅下滑，房价也在下跌，而其中跌幅最大就是独立屋。根据本月前两个星期的数据，大多伦多地区独立屋均价已经跌破$100万大关，跌至$974,212。而就在半年前，GTA独立屋均价都创了历史记录：其中416地区过了$150万大关，905地区则过了$100万的门槛。 眼看房价不断回落，让不少已经签订交易合同的买家后悔了，悔不该在房价处于高峰时出了高价，如果现在买房，不说可以少花十万或二十万，至少可以少花好几万。于是不少肠子都悔青了的买家又回过头来找卖家，要求修改offer，重谈价格；有的甚至不惜铤而走险，要撕毁已经签订的合约。 比如多伦多业主Rudy Ionides就碰到这样的买家，前些时他收到房屋买家律师发来的信，信中提出要求，第一是想要把价格降$50,000，第二则是把交接日（closing date）往后推，延至9月7日。 他对CTV新闻网表示，说真想不到卖房还有这么糟心的事，想不到还要费时费力来对付这些不好对付的人和事。他越说越气愤，表示会坚决拒绝买家的要求，不惜上法庭打官司，也不惜这项交易做不成，再次挂牌卖屋。 买家后悔要毁约的个案日增 目前尚不清楚多伦多以及GTA地区有多少买家后悔要毁约的个案，因为房屋买卖合同属于私人交易范畴，因此多伦多地产局只是统计交易量和房屋售价等主要信息，不可能统计毁约的个案之类的数据。 不过，多伦多房地产律师Jason Gottlieb曾经对CTV新闻网表示，多伦多业主Rudy Ionides的个案只是冰山一角，他最近3个月就接到5宗类似个案，几乎都是买方悔约要重新谈判的。他估计随着房价持续下跌，这种事会越来越多。 买家毁约 想得容易做起来难 多伦多房地产律师及房地产诉讼代理商泰勒（Shaneka Taylor）表示，非常理解买家的心情，房屋交易也是生意，没有买家想买贵，想多花钱，时隔这么几个月房市一下子就转了风向，难怪买家后悔，要和卖方再谈价格，甚至退出交易。但她强调，这个事情可以说是想得容易做起来难。奢望在毁约过程中不伤皮毛甚至毫发无损，几乎办不到。根据她办案的经历，真正能够花最小代价合法地成功退出合约，或者说毁约的买家少之又少。 不过，她还是根据自己的阅历与经验，给希望毁约的买家支了几招： 第一招：看看你和卖方的合约是不是有条件的（conditional）。如若是有条件的，就要从这些条件上想办法。既然这个条件是买卖双方均同意的，因此如果买家能够找到充分且正当的理由，就有可能推翻合约。 比如在一些情况下，验房就是一个条件。但这里的问题是，买家不能随便挑个房子的毛病来达到毁约目的，必须找到有说服力的正当理由来与卖家交涉。以condo为例，如果检验报告证明，这套condo完全不能令人满意，那么买家就有了正当理由。 第二招：如果卖家无法提供清清爽爽的房屋产权（clean title），那么买家退出合约就有合法理由。没有清清爽爽房屋产权的例子，最典型的就是房屋受到留置权（ liens ）的限制等情况，在这些情形下就有可能导致交易合同的取消。 第三招：如果在物业交接日之前，买家发现欲购物业存在重大损毁或损伤（substantial damage to the property），就可以名正言顺地提出解除合约。这种情况比较典型的是房屋遭遇洪涝或水灾，而卖家又无法将其修理并恢复到原状。 第四招：则是买家发现卖家或卖方经纪在售房过程中，没有将物业的真实情况交待清楚，这也成为买家要求取消合约的理由。这些情况包括，房屋是否经历了灾害，比如水火灾害，种过大麻但没有对买家说清楚，以及发生过重大刑事案件等等.... 泰勒最后指出，在很多情况下，即使买家发现了上述问题，要提供合法且有说服力的，充分扎实的证据会比较困难。反过来，如果买家证据不足又想取消合约，也是有代价的，就是卖家也会反诉买家，甚至可以把物业以稍低价格卖给另外一名买家，然后向前一位买家索取这个差价。当然事情到这一步已经不得不上法庭解决了，双方都要付一应的法律费用。

多伦多道明银行(TD)的经济学家周一(8月28日)在一份报告中表示，加拿大政府正在酝酿中的新房贷政策可能将房地产市场的需求减少5%到10%。   加拿大政府正在考虑紧缩无保险房贷政策，无保险房贷指那些首付至少在20%的房屋贷款。政府希望这些贷款人要能够支撑起目前房贷利率两倍的贷款利息。TD经济学家们预计，这一政策如果开始实施，商场将会失去5%-10%的购房需求，并且会导致加拿大平均房价下跌2%-4%。这一政策可能会促使买家增加首付、选择较低价的房产或者直接推迟买房计划。   同时对那些需要保险的贷款，政府也要求贷款人必须能担负的起加拿大央行的5年贷款利率，目前为4.64%。   加拿大政府每次发布房贷紧缩政策，都对冷却房市起到了一定的作用，据统计上一次的政策将地产市场的需求减少了2%。加上省级政府和地方政府的税收政策，加拿大房地产市场的泡沫基本消失。

　　阿尔伯塔一位名叫Joanne Blanchfield的妇女向CTV新闻网投诉，她说前些时她的一层楼房子因火灾被烧毁，损失惨重，尤其是家中一些特别有纪念意义的物品毁于大火，一家人都非常伤心。 　　她说失火遭灾本来就令一家人悲伤，但万万没有想到的是，后面发生的事情更让她们觉得无助。原来火灾之后这家人接到私营消防公司寄来的账单，要她们支付$28,000的灭火费，她说这无疑是个天价账单！ 　　Blanchfield所在的村庄称为Silver Sands，距离首府埃德蒙顿（Edmonton）也很有一段距离。从2016年开始，这个村庄的消防不再由政府负责，而是由一家称为North West Fire and Rescue的私营公司负责。 　　当CTV记者向该公司的经理David Ives查询时，这位经理表示，他理解当事人Blanchfield的心情，承认这不是一小笔钱。但他坚称，公司是按照规章操作。 　　他说最初接到911报警电话时，得知着火房屋存在整个结构被焚毁的危险，因此他们将火灾风险及救援级别列为最高，向附近四个市镇的消防局征调了十几部消防车到场灭火。 　　这位经理表示，每一项收费都有明细，包括每辆救火车的收费、汽油费以及消防员的工资等等，并不存在任何“猫腻”，所有账目都是可以查的。何况，如果与其它类似的消防公司比较，他们的价格还算便宜的。 　　这位经理还说，当事人的遭遇令人同情，她或许仍然沉浸在火灾损失的悲痛之中。但同情是一回事，算账又是一回事，我们出动了这么多车子和人员，我们也把火灭掉了，当然要按规矩收费。 　　按照这个村子以前的情况，以前发生涉及房屋结构火警，且由消防队灭火之后的收费标准一般在$5,000-$15,000之间，因此Blanchfield不服，要求有关部门干预，并对收费进行重新审核。 　　Blanchfield说，这个火灾给她的打击不小，因为她还面临房屋重建的问题，虽然这可以从保险公司拿到些赔偿来建屋，但对要交近三万的灭火费仍然心有不服。 　　她为此特别提醒所有业主，她从这次火灾中得到了沉痛教训，最大的经验教训就是一定要小心谨慎，严防火灾。在她们这个地方，因火灾失去的不仅是珍贵的个人或家庭物品，而且还要支付大笔的灭火费！

　　■准买家可向警局查询物业是否曾经作为大麻屋。资料图片 　　安省一名华裔居民不慎误购大麻屋，发现后向经纪索偿兼要求取回订金。经纪不服法庭判决提出上诉，被安省最高法院驳回。买家尚要向经纪行追讨损失。 　　法庭文件显示，华裔男子向经纪索取部分惩罚性损失和诉讼费用合共3万元。经纪反驳指出，买家认为经纪知悉物业是大麻屋，却疏忽大意向买家介绍房屋时声称物业从来不是大麻屋。买家无法证明经纪知悉物业是大麻屋，又或是粗心大意而介绍不实。 　　经纪又另外向法庭表示，即使买家得直也不应该获得任何金钱，因为买家的律师违法庭指令，未能如期在今年5月15日提交诉讼文件，延至5月30日才呈交状词，况且买家索取的费用过高，因为买家代表律师所纪录的时数太多。假如法庭判决买家可取回诉讼费用，应该减少至5千元。 　　买家向法庭提交的陈词表示，依据2014年的判例，如果发现潜在缺陷，应假设卖方是知情，卖方有责任证明清白。经纪所作的介绍和合约中保证没有非法物品的条款与事实不符，因此经纪是未有尽义务显示不知道有缺陷。 　　最高法院法官Justice P.J. Cavanagh在判决时指出，毋须决定经纪是否有违反责任披露一项潜在缺陷，因而直接裁定胜诉的买家可以获得赔偿，不过要扣除买家律师部分的资料搜集、准备陈词和动议所花的时间，所以买家可以获得包括律师费、堂费和合并税在内的26,436.43元。 　　法官又指出，买家可以向地产代理取回订金，但买家状告地理产代理的官司则属另外一项聆讯，要交由另一名法官审理。